onknc oturum 17 kasım 2012, cumartes tematk sunuş almanya ... · lama mar planı hazırladı. bu...

Onikinci Oturum

17 Kasım 2012, Cumartesi

Tematik Sunuş

Almanya’da İmar Uygulama ve Eşdeğerlik Sistemi

Prof. Dr. Hans Joachim LINKE

Prof. Dr. Nazmi YILDIZ

343

Prof. Dr. Erol Köktürk (Oturum Yürütücüsü) - Değerli Dostlar, Harita ve Kadastro Mühendisleri

Odası İstanbul Şubesi’nin organize etmiş olduğu Arazi Yönetimi Günleri etkinliğimizin üçüncü

günündeyiz. Etkinlik planlaması gereği, bugün biraz daha imar planlarının uygulanmasına yak-

laşacağız ve bu konuyu tartışacağız iki oturumda. Öğleden önce sorunlar, öğleden sonra da bir

çözüm arayışı üzerinde yoğunlaşacak tartışmalarımız. Her iki oturumda da bize katkı vermek için,

Almanya’dan kalkıp gelen, Darmstadt Üniversitesinden gelen Prof. Dr. Sayın Linke’ye içtenlikle te-

şekkür ediyoruz. Öğleden önce kendileri bir teorik sunuş yapacaklar. Öğleden sonra da bu sunuşu

biraz daha somutlayıp, bir örnek üzerinden, Almanya’da imar uygulamalarında eşdeğerliğin nasıl

çalıştığını, işlediğini somutlayacaklar bize ve biz de o somutlamalar üzerinden bir tartışma yürü-

teceğiz, “Böyle bir model Türkiye koşullarında olabilir mi?” tartışmasını yapacağız ya da olmasının

koşullarını tartışacağız. O nedenle önemsiyoruz bugünkü tartışmaları da. Çünkü Türkiye’de yasa-

larımız gereği, nüfusu 10 binden fazla olan bütün yerleşmelerde imar planı yapılması zorunluluğu

var, imar planları kerelerce yapılmış yerleşmeler var. Ama Türkiye’de imar planlarının uygulanma-

sına bakıldığı zaman, bütüncül imar planı uygulamalarına baktığımız zaman, ne yazık ki bunun

uygulanma oranının yüzde 15’ler mertebesinde kaldığı görülüyor. Onca emeklerle hazırlanan

imar planlarının Türkiye’deki mekânsal gelişime yön veremediğini görüyoruz ve değişik yollarla

da bu plan bütünlüklerinin bozulduğunu da biliyoruz. Bunların sorunlarını bugün tartışacağız.

Ama bu tartışmalara geçmeden önce, panellerimize geçmeden önce Sayın Linke’ye buraya davet

edeceğim.

Sayın Linke, bizim çok yakın durduğumuz bir ekolün temsilcisidir. Bonn Üniversitesinde Prof.

Dr. Weiss’ın yanında doktora çalışmasını yapmıştır kendisi; ama tabii ki, Weiss’ın da hocası olan

Prof. Dr. Seele ile de çok yakın çalışma içinde olmuş. Az öne bana espri olarak da anlatıyordu,

“Seele ile bir kitap yazmaya başladık; ama sonunu getiremiyoruz, hep yeni şeyler koyuyoruz, bir

344

türlü sonuçlandıramadık” diye. Almanya’da bu konuların saygın iki ismiyle beraber çalışan önemli

bir isimdir Sayın Linke.

Sunumlarını yapmak için kendilerini davet edeceğim. Hem bugün öğleden önce, hem de öğ-

leden sonra, Sayın Linke’nin yapacağı sunumları, yine bu konuların uzmanı bir duayen hocamız

Prof. Dr. Nazmi Yıldız anında çevirecek. Sayın Nazmi Yıldız da benim doktora hocam olarak yakın-

dan tanıma fırsatı bulduğum değerli bir hocamız. Eşdeğerlik konusunu kendi profesörlük takdim

tezinde, 1977 yılında Türkiye’ye ilk öneren isimdir. O zamandan bu yana çok yol kat edemedik,

ama o da kendi yıllar içindeki deneyimlerini öğleden sonraki oturumda bizimle paylaşacaklar.

Buyrun Sayın Linke.

ALMANYA’DA İMAR UYGULAMA VE EŞDEĞERLİK SİSTEMİ

Prof. Dr. Hans Joachim Linke (Technische Universität Darmstadt)

Prof. Dr. Nazmi Yıldız

ÖZET

Almanya’da arsa düzenlemesinde bu gün alışıldığı üzere değere göre dağıtım yapılmaktadır. Bu

yöntemle bir düzenleme bölgesinde buna bağlı çeşitli kazançlar en iyi şekilde belirlenip işleme katılan

taşınmaz sahiplerine saydam şekilde gösterilebilir. Bu incelemede önce arsa düzenlemesinin genel il-

keleri açıklanacak, ardından dağıtım ölçütünden istenenler saptanacak ve bu ilkeleri sağlamak için

neden esas itibariyle değere göre bir dağıtımın uygun olduğu ortaya konacaktır. Göreli, fakat uygula-

maya uygun bir örnekle değere göre dağıtım incelemesi sonuçlandırılacaktır.

1. GİRİŞ

Bir arsa düzenlemesinin amacı, şimdiye kadar yapısal olarak kullanılmamış olan ya da diğer bir

yapısal kullanım için hazır bulunan taşınmazları, yeni bir uygulama imar planı ile yapısal kullanım

için gerçekleştirilebilecek mülkiyet ve sahiplik koşullarında yeniden düzenlemektir. Almanya’da

esas itibariyle, herhangi bir uygulama imar planı bulunmuyorsa ya da çevredeki yapılaşmadan

uygun bir yapısal kullanım çıkarılıyorsa bir arsa düzenlemesi yapılır.

Arsa düzenlemesinin iki amacı vardır. Birincisi uygulama imar planının tespitlerine göre imar

edilebilecek imar parselleri sağlanmalı ve katılımcı mal sahiplerine tahsis edilmelidir. İkincisi böyle

bir imarın uygunluğu için taşınmazların kamusal bir yol ile trafik ağına elverişli ve tedarik ve boşal-

tım hatlarıyla su, atık ve elektrik vb. ağına bağlantıyı da içermesi gerekir.

Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan ve çeşitli mal sahiplerinin mülkiyetinde bulunan arazi

şu durumdadır. (Şekil 1)

345

Şimdiye kadar bir yapısal kullanımın ger-

çekleştirilmesi için bir planlama hukukunun

bulunmadığı bu alan için belediye bir uygu-

lama imar planı hazırladı. Bu yeni imar bölge-

sinde tekdüze bir kentsel kullanım öngörül-

memektedir. Uygulama imar planı daha çok

bir iskan ve ticaret bölgesi, çok katlı aile evleri

ve bir ailelik evleri de tasarlamaktadır. Bundan

başka sokaklar / caddeler yanı sıra kamusal

yeşil alanlar ve bir de kreş gerçekleştirilmelidir.

(Şekil 2)

Şekil 1: Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan

taşınmazların havadan alınan resmi (Taşınmaz Sınır-

ları açık renkte gösterilmiştir.)

Şekil 2: Çeşitli kentsel kullanımları içeren uygulama imar planı

Arsa düzenlemesiyle, uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak amaca yönelik inşa

edilebilir taşınmazlar oluşturulmuştur. Yolların / caddelerin ve yeşil alanların yapımına ayrılan

alanlar belediyeye devredilir, öyle ki bu teknik altyapı tesisleri, bunların sınırlarındaki özel taşın-

mazların imarı için ön koşul olarak inşa edilsin. Kreş parseli de bu tesislerin gelecekteki yapım-

cısına devredilir. Böylece tüm imar bölgesinde özel evlerin yapımına başlayabilmek için toprak

düzenlemesi 1 açısından gerekli ön koşullar sağlanmış olur.

346

1

2. ARSA DÜZENLEMESİNİN TEMEL İLKELERİ 2

Arsa düzenlemesi için daima aşağıdaki beş ilke geçerlidir. [Seele, 1982]:

2.1. Özel Kullanım İlkesi

Bir arsa düzenlemesi temel işlemi itibariyle bir kamulaştırma değildir. Kamusal kurum (örneğin

belediye), kamulaştırmadaki gibi rayiç değerde bir tazminat karşılığında bir taşınmazın mülkiye-

tini alıp onu kamusal bir görev, örneğin bir otoyol ya da bir okul yapımı için kullanmaz. Belediye

daha çok gelecekteki bir imar bölgesinde taşınmaz sahipleri arasında mülkiyet değişiklikleri ger-

çekleştirir. Mal sahipleri bu mülkiyet değişikliklerini bizzat kendileri yapmamalıdır, çünkü örneğin

mal sahiplerinden biri (isteğe bağlı) bir toprak düzenlemesinde satış sözleşmeleri ile işbirliği yap-

mak istemez. Belediye özel bir toprak düzenlemesi içinde satış sözleşmeleri yardımıyla yalnız mal

sahipleri arasında eksik olan anlaşmayı sağlar ve ekonomik olarak, görüşülen mal sahiplerinin de

gerçekleştireceği bir çözümü oluşturur. Belediye, yeni imar parsellerini sağlamak için kamusal ola-

rak gerekçelendirilmiş bir gereksinimin bulunması durumunda ancak o zaman faaliyete geçebilir.

Ön koşul belediyede özel olarak kullanılabilen yerleşim imar parsellerine ya da ticaret ve sanayi

taşınmazlarına uygun bir istem bulunmasıdır.

Belediyenin yaptığı arsa düzenlemesi bu imar bölgesinde mal sahiplerine, özel durumda ola-

naklı olan imar edilebilir parselleri edinmek ve bunları bizzat yapı yapmak ya da yapı isteklerine

satmak için bir olanak kazandırır. Bunun dışında belediye, Alman Hukukuna göre önce arsa dü-

zenlemesi için gerekli tüm harcamaları üstlenir. Belediyenin, bu masra#arı taşınmaz sahiplerinden

nasıl tahsil edeceği aşağıda açıklanmaktadır.

2.2. Uygunluk İlkesi

Arsa düzenlemesinin görevi şimdiye kadarki taşınmazları konum, şekil ve büyüklükleri ile öyle

değiştirmektir ki, bunlar uygulama imar planının tespitlerine uygun olarak bir kullanım sağlasın.

Bunun için arsaların ve diğer taşınmazların da, örneğin gelecekteki yolların yapımı için gereksini-

len yerlerin oluşturulması da bu ilkeye aittir.

Yollar, kamusal yeşil alanlar ve hatta kreşler gibi kamusal kullanım alanlarının gerçekten yapı-

labilmesi için bu şekilde oluşturulan taşınmazlar gelecekteki yapı sahiplerine, örneğin belediyeye

devredilmelidir.

2.3. Korumacılık İlkesi

Daha önce açıklandığı gibi arsa düzenlemesi kamulaştırma değildir. Arsa düzenlemesinde ka-

tılımcı mal sahipleri daha çok esas itibari ile katıldıkları taşınmazlar için yedek olarak imar edilebi-

lecek taşınmazları tahsis edilmiş olarak alırlar. Mal sahiplerinin asgari isteği en azından katıldıkları

taşınmazın değerini karşılar. Taşınmazların yeniden düzenlenmesiyle oluşan ve katılımdakini aşan

değer yükselmesi keza mal sahipleri adına hesaplanmalıdır ve tahsisteki istemi artırır. (Mutlak İs-

tem)

Eğer uygulama imar planındaki tespitler nedeniyle gerekirse ancak o zaman mal sahipleri-

nin istemlerine karşı mutlak istemin tahsisinden sapılabilir. Bu, yalnızca mal sahiplerinin arsa dü-

347

2

zenlemesine alınması ve bu parsellerin imar edilebilecek taşınmaz tahsisleri için yeterli olmaması

durumunda söz konusu olur. Eğer diğer tahsis şekilleri, örneğin ortak mülkiyet gerçekleşemezse

belediye bu taşınmazları devralır.

Doğaldır ki, bir mal sahibi gönüllü olarak imar parseli tahsisinden tamamen ya da kısmen vaz-

geçebilir. Böyle bir durumda belediye tahsis edilemeyen taşınmazları edinir.

2.4. Dayanışma İlkesi

İmar bölgesindeki teknik altyapıların yapımı için gerekli kamusal yollar ve diğer enfrastrüktür

tesisleri düzenleme bölgesindeki özel imarlı parsellerin imarını olanaklı kılarlar ya da bunların kul-

lanım değerini iyileştirirler. Böylece mal sahipleri bir ekonomik kazanım sağlarlar.

Planlama gerekleri sonucu aynı zamanda bu kamusal kullanımlar kural olarak şimdiye kadar

özel şekilde kullanılabilen taşınmazlar üstünde bulunur. Söz konusu mal sahiplerinin böylece

diğer taşınmaz malikleri karşısında bir avantaj değil, tersine dezavantajı olur, çünkü anılan mal

sahipleri gerektiğinde parsellerinin daha büyük bir payını yapısal olmayan başka şekillerde kulla-

nabilirler. Eşit olmayan bu avantajların mal sahipleri arasında dengelenmesi için kamusal kullanım

alanları bundan yararlanan mal sahipleri tarafından ve dayanışma açısından nispeten arsa düzen-

lemesinde edindikleri avantaja uydururlar.

Bu durum, çoğunlukla düzenleme bölgesindeki mal sahiplerine (ya da gelecekteki yerleşimci-

lere) yarayan alanlar için geçerlidir. Kamusal kullanımla ilgili yüklenici (örneğin belediye) düzenle-

me bölgesi içinde ya da dışında uygun yedek alan sunarsa arsa düzenlemesindeki diğer kamusal

kullanım alanları sağlanabilir. Bir düzenleme bölgesinde bulunan ve kamusal kullanımlar için ge-

rekli yerlerin hazır edilmesinin toprak düzenlemesi açısından arada çıkarılabilmesi için ve proje

sahibi yerine arsa düzenlemesi dışında taşınmaz edinimi ve gerektiğinde bu alanların kamulaştı-

rılmasına geçilmesi zorunluluğu için böyle bir düzenleme önemlidir. Bu durumdaki taşınmaz sa-

hipleri her halde tazminat olarak, kamulaştırmada alışıldığı gibi, yalnızca para değil bir imar parseli

alarak avantaj sağlarlar.

2.5. Kazanımların Dengelenmesi

Daha önce belirtildiği gibi, arsa düzenlenmesi ile ilgili mal sahipleri için ekonomik bir kazanç

söz konusu olur. Bu kimseler arsa düzenlemesini bizzat yönetmedikleri gibi diğer mal sahipleri ile

görüşmeler, arsa düzenlemesi yerine geçen özel satış sözleşmelerinin belgelendirilmesinde noter

ve yeni düzenlenen taşınmazların ölçülmesi masra"arını da karşılamalıdırlar. Arsa düzenlemesi-

nin yapılması harcamalarını belediye üstlenir. Aslında diğer vatandaşların ödedikleri vergilerin bir

kısmının katılımcı mal sahiplerine özel bir kazanım sağlaması için kullanılması belediyedeki diğer

yurttaşlar karşısında haksız bir durum yaratır. Buna uygun olarak belediyenin, arsa düzenlemesi-

nin yapılması ile oluşan masra"arın karşılanması için bir dengelemeyi talep etme hakkı vardır. Bu,

teorik olarak da oluşan masra"arın avantaj sağlayan mal sahiplerine yüklenmesiyle de gerçekleşe-

bilir. Ancak arsa düzenlemesinde bunun sağlanması oluşan değer artışı sayesinde mal sahiplerine

yönelmekle kabildir. Böylece bir mal sahibinin sağladığı kazanımı aşan bir masra"a yüklenmesi

gibi bir durum söz konusu değildir.

348

3. ARSALARIN (YAPI ALANLARININ) KADEMELENDİRİLMESİ

Federal Almanya’da tarımsal araziden yapı yapmaya uygun arsaya geçinceye kadar dört kade-

me söz konusudur.

Oluşan İmar Arazisi: Daha sonraki ihtiyaçlarda imar arazisi ilan edilmesi ve bu amaç için kul-

lanılması olanağı bulunan yerlerdir. Nazım imar planı hazırlanmış ise yakın bir gelecekte konum

ve değerleme olanakları ya da diğer koşullara göre imar araçlarına yarayacak arazi, oluşan imar

arazisi kabul edilir.

İmar arazisi: Kesinleşmiş ( yürürlüğe girmiş ) nazım, uygulama imar ya da ekonomi vb. plan-

larında yapı için öngörülmüş ve ayrılmış arazidir. Bu arada teknik altyapının eksikliği ( ham İmar

Arazisi ) ya da varlığı (Olgun İmar Arazisi) önemli bir rol oynamaz.

Ham İmar Arazisi: Teknik altyapısı yeterli derecede bulunmayan ve

Olgun İmar Arazisi: Yerel şartlara uygun olarak altyapısı yeter derecede tamamlanmış ve imar

edilebilen yerlerdir.

Arsa: şekil ve büyüklük bakımından öngörülen imar amacı için bölünmüş ( ifraz edilmiş ), ge-

rekli yol ağı yapılıp su ve elektrik ihtiyacı giderilmiş ve kanalizasyona bağlantısı hazırlanmış imar

parselidir.

Böylece arazinin arsaya dönüşümünde geçirdiği aşamalar şu sırayı izler:

Arazi Oluşan İmar arazisi İmar arazisi Ham imar arazisi Arsa

Buna göre arsa, imar arazileri içinde en üst düzeyde yer almakta, arsadan araziye dönüşüm söz

konusu olmaktadır.

Bu tanımlamaları aşamalar halinde ve fiyat gelişimleri ile ilintili olarak gösteren ve tüm Federal

Almanya’da kamu yatırımları ile taşınmazlarda ortaya çıkan değer artışlarını gene kamuya mal

etmeye yönelik kapsamlı bir araştırmanın ürünü olan bir grafik (1) üstünde görelim. (Şekil 3)

a) Oluşan İmar Arazisi, A-B aşamaları arasındaki,

b) İmar Arazisi, B-D aşamaları arasındaki,

c) Ham İmar Arazisi, C-E ya da C-F aşamaları arasındaki,

d) Olgun İmar Arazisi, D-F ya da D-G aşamaları arasındaki,

e) Arsa, G-H aşamaları arasındaki

gelişim sonucu oluşur.

Şekilden anlaşıldığı üzere, şehircilik amacıyla yapılan taşınmaz (arsa) düzenlemelerinde bun-

ların araziden arsaya kadar tüm dönüşümleri söz konusu olabilirken, kırsal amaçla ele alınan arazi

düzenlemelerinde, taşınmazların değerleri belli ölçüde arttığı halde, kullanım şekillerinde bir de-

ğişiklik ortaya çıkmamaktadır. Arazi düzenlemeleri amacıyla yapılan yol, sulama, boşaltma, drenaj

gibi tesisler taşınmazların aynı kullanım özelliğini kuvvetli şekilde güçlendirmektedir. Arsa arazi

düzenlemelerindeki temel fark budur.

349

Şekil 3: İMAR ÖNLEMLERİNE BAĞLI OLARAK ARSA FİYATLARININ GELİŞİMİ

(Konjonktürel Değer Artışı ve Önlemlere Bağlı Karşılık Yükselmesi )

Federal Almanya’daki arsaya dönüş kademelerinden farklı olarak Türkiye’de böyle bilimsel bir

sını%andırma yoktur. Bakanlar Kurulunca 83/G122 sayı ve 28.02.1983 günü benimsenen “Arsa sa-

yılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar” bu tür işlemler için geçerlidir. Tüm kararı özetleyen

Şekil 4’teki şemada dikkati çeken en önemli özellik “arsa”larda yol, su, elektrik vb. gibi teknik altya-

pı tesislerinin varlığının gerekli görülmemesidir. Bu, anılan Karar’ın özelliğinin bir ölçütüdür.

4. ARSA DÜZENLEMESİNDE MUTLAK TALEBİN BELİRLENMESİ ÖLÇÜTLERİ

Arsa düzenlemesinde mutlak talebin belirlenmesi ve artan değerin alınması esas itibariyle iki

ölçüt üzerinden gerçekleşir. Birincisi bireysel bir mal sahibinin katılım parselindeki değer artışına

karşı gelen bir parçanın alınması ve diğeri ise bu değer artışına karşı gelen uygun bir para öden-

mesi yoluyla yapılır. Birinci halde bunu “Alana Göre Dağıtım” ve ikinci halde “Değere Göre Dağıtım”

söz konusu olur.

Temelde değer dağıtım ölçütleri de düşünülebilir. Bu ölçütler arsa düzenlemesinde mal sahip-

leri arasındaki değer artışlarını hakkaniyete uygun olarak dağıtmalı ya da benzer zararları denge-

lemelidir.

350

ÖNLEMLER N BA LANGI ZAMANLARI

A: Arazinin nâ

â

- 2

BE 2

MAR ÖNLEMLER NE BA LI OLARAK ARSA F YATLARININ GEL M

Almanya’da bu gün arsa düzenlemesinde taşınmazları yapıya olgun hale getirmekle artan

diğer değerler de gönüllü yöntemle ve toplumca benimsenen uygun kentsel sözleşmeler yar-

dımıyla da yapılabilir. Buna örnek olarak Almanya’da eksik yasal temeller nedeniyle düzenleme

bölgesinde uygulama imar planı hazırlanması ya da gerekli enfrastrüktürlerdeki ( imar bölgesinin

uygun büyüklüğünde, örn. Kreşler ya da okullar ) harcamalar için mal sahiplerine dağıtılamayan

katılım payları sayılabilir. Bunun için belediye imar bölgesindeki tüm parsel sahipleri ile uygulama

imar planının hazırlanmasından önce uygun bir kentsel sözleşme yapar. Mal sahipleri böyle bir

sözleşmeye yanaşmazlarsa belediye ya başka bir bölgenin imarına yönelir ya da mal sahiplerinin

harcamalara katılımından vazgeçer.

4.1. Alana Göre Dağıtım

Alan ölçütüne göre bir dağıtımla ilgili katılımcı mal sahibine, tahsiste mutlak talep olarak, dü-

zenleme nedeniyle sağlanan değer kadar indirilmiş bir alan verilir. Bu alan katkısı mal sahibinin

kamusal alanlara katılacak payından ve bir özel yasal düzenleme için tasarruf edilen diğer harca-

malardan oluşur. Alan katkısı esas itibariyle değer artışını belirleyen taşınmaz değerlerinden de

çıkarılabilir. (bak: Bölüm 4.2 )

Doğrusunu söylemek gerekirse uygulamada çoğunlukla bu alan katkısı yalnız tahminle belir-

lenir. Bu davranış Almanya’daki kırsal yörelerin bir kaçında uzun yıllar uygulanmış bir gelenektir,

çünkü kanun koyucu alan katkısını %30 ile sınırlamıştır. Düzenlemeden doğan değer artışı ekse-

riya %30’luk bir kesinti karşılığından (%43) daha fazla olduğundan böyle bir sınırlandırma mal sa-

hiplerince severek kabul edilmiştir. Bu arada, yapılan bir kanun değişikliği ile bu sınırın üstündeki

düzenleme değer artışı para ile dengelenmektedir.

Gerçekten de eğer arsa düzenlemesinde tüm mal sahipleri alan ölçütüne göre dağıtımda aynı

nisbi değer artışına sahip olularsa bu yöntem çok kolaydır. Ancak bu durun uygulamada çok nadir

351

olarak görülür. Ayrıca çok yüksek bir alan katkısında küçük parsel sahiplerine arsa olarak bir imar

parseli tahsis edilemez.

Kentsel mekânda dağıtım ise hep değer ölçütüne göre yapılmıştır. Bu yöntemde taşınmaz de-

ğerleri genelde çok çeşitlidir ve değer artışları yasal olarak izin verilen %30’luk bir sınırın üstünde

bir alan katkısına karşı gelirler.

Bu gün Almanya’da arsa düzenlemesinde yalnız değere göre dağıtım yapılmaktadır.

4.2. Değere Göre Dağıtım

Değere göre bir dağıtım için daima katılım ve tahsis değerleri belirlenmelidir. Katılım değeri,

yeni uygulama imar planının yapılmış, fakat henüz bir arsa düzenlemesinin gerçekleştirilmemiş

durumundaki değeridir. Tahsis değeri mal sahibi için arsa düzenlemesinin uygulanmasıyla olu-

şan ekonomik kazanımları dikkate alır ve arsa düzenlemesinin yapılmasından sonraki değere karşı

gelir. Her iki durumda da taşınmazın değeri belirleneceğinden aşağıda oluşan imar arazisi için

taşınmazın çeşitli değer gelişim kademelerinin kısa bir özeti sunulmaktadır. (Şekil 5)

Şekil 5: Oluşan imar arazisi için Değer Gelişim Kademeleri

4.3. Oluşan İmar arazisi İçin Değer Gelişim Kademeleri

Oluşan imar arazisinin değer gelişimi için, değeri esas itibariyle yalnız tarım ve ormancılıktaki

kullanımının uygunluğuna bağlı olan “tarım ve orman alanları”nın kalitesi önde gelir. Bu alanların

yakın bir zamanda yapısal bir gelişime dönmesini beklemek söz konusu olmaz.

Yakın bir zamanda yapısal bir kullanım beklentisi varsa bu nitelik kademesine “İmarı beklenen

352

im Kademeleri

S

A

I

Arazi” denir. Bunun için daimi koşul bu alanların belediyenin yaptığı nazım imar planında yapı

arazisi olarak gösterilmesidir. Almanya’da belediyeler nazım imar planı ile gelecekteki 10 ila 15 yıla

ait tasarladıkları gelişimi gösterirler.

Belediyenin her parselde tasarladığı yapısal ve diğer kentsel kullanımı saptayan bir uygulama

imar planı varsa orada bulunan taşınmazlar için genellikle doğrudan bir imar amacıyla teknik alt-

yapıların yapımı yanı sıra parsellerin büyüklüğü ve uygun şekli de eksiktir. Dolayısıyla bu niteliğe

“Ham İmar arazisi” ve eksik toprak düzenlemesi nedeniyle de “Düzenlenmemiş Ham İmar Arazisi”

denir. Sonradan taşınmazlar için bir toprak düzenlemesi ile yeniden düzenlenmişse niteliğin adı

“Düzelenmiş Ham İmar Arazisi” olur.

Taşınmazların yapısal bir kullanımını sağlayan nitelikte teknik altyapılar da yapılmışsa o zaman

“Olgun İmar Arazisi” niteliği adını alır.

5. ARSA DÜZENLEMESİ YÖNTEMİ

5.1. Değer Belirleme Günü

Arsa düzenlemesinde yalnız düzenlemeye bağlı toprak değerlerinin yükselmesi belirlenece-

ğinden ortak bir gün için katılım ve dağıtım değerleri saptanır. Konjouktüre bağlı toprak değer

artışları taşınmaz sahiplerine kalır. Olası günler olarak ekseriya

söz konusu olur.

Arsa düzenlemesine başlandığı gündeki değer belirlemenin avantajı, toprak değerlerinin mal

sahiplerince güncel taşınmazlar pazarı koşullarına dayanarak gözden geçirilebilmelidir. Arsa dü-

zenlemesinin bitirildiği gündeki değer belirlemenin yararı ise hak belirlemede fazla veya eksik

tahsis halinde para ile denkleştirmenin saptanması için yeni bir taşınmaz değerlemesine gereksi-

nim duyulmasıdır.

5.2. Katılım ve Tahsis Değerlerinin Belirlenmesinde Değer Tespit Yöntemleri

Arsa düzenlemesinde tahsis değerleri (zw) düzenli olarak karşılaştırılmalı değer yöntemi uy-

gulanarak olgun imar arazisi için düzenleme bölgesinde karşılaştırılabilen konulardaki satış fiyat-

ları ile geleceğe yönelik yapısal yararlılık ve konum verilerinden elde edilebilir.

Düzenlenmiş ham imar arazisi için satış fiyatları gelişmekte olan diğer imar bölgelerinde be-

lirlenmişlerse katılım değerlerinin saptanması esasen enderdir ya da düzenleme bölgesindeki

konumdan bir hayli farklıdır. Bundan dolayı Almanya’da düzenli olarak kanıtsal taşınmaz değer-

lemesi yöntemi uygulanır. Kanıtsal ham imar arazisi için değer belirleme yöntemi bir satın alıcının

aşağıdaki düşüncesine dayanır (bireysel servet koşulları dikkate alınmaksızın): Bir müşteri, belirli

bir taşınmazı imara olgun hale getirme harcamalarını üstlenmek zorundaysa ve şimdi ödenen

satış fiyatı için ancak birkaç yıl içinde (imara olgunlaştırma süresi) bir yeniden finansman (inşa

edilebilecek bir taşınmazın satışı ya da kullanımı) sağlarsa anılan parsel için ne fiyat ödemelidir.

Satın alıcı bu fiyatın hesaplanmasında aşağıdaki masra!arı dikkate almalıdır.

kesintisi

353

faiz harcamaları

Düzenlenmemiş ham imar arazisine ait ilk değer belirleme adımı için gelecekteki imara olgun

arazinin değeri (Bebfr, teknik altyapı harcamalarına katılım payından muaf) saptanır ve olası öde-

necek katılım paylarından (A) kadar azalır.

Be�r = Be�r - A

Teknik altyapı harcamalarına katılımdan muaf olgun imar arazisinin değeri (Be�r) aynı zaman-

da kural olarak arsa süzenlemesindeki tahsis değeridir. Bu değer hazır edilecek teknik altyapı ele-

manlarının (f ) harcamaları kadar azalır. Bu harcamalar Prof. Seele tarafından verilen Maaliyet-Alan-

Bilanço formülü (Seele 1998) ile belirlenir.

Be�r.(100 - f ) = Bebpf.(100 - f ) + f - BRoh.0

Buna göre teknik altyapım masra�arından muaf imara olgun arazinin değeri (ancak tüm alan-

ların yüzdesi olarak 100-f yapıya uygun arazi olurlar) teknik altyapının masra�arını ödeyecek tüm

yapıya olgun arazinin değerine (Bebfp) teknik altyapı alanlarının değerinin eklenmesi ile bulunur.

Teknik altyapı alanlarının değeri olarak “yapıya olgunluk” a kadar bekleme süresi olmayan ham

imar arazisi (BRoh,0), yani doğrudan gerçek yeniden düzenleme gününden önce mevcut olan nite-

liği eklenir. (Arsa düzenlemesinin sonu)

Bebpf = Be�r -(Be�r - K).f/100

Özel bir toprak düzenlemesinde ölçme, sözleşmeler ve görüşmeler maliyeti (K) oluştuğundan

ve Almanya’da taşınım edinim vergisi ödendiğinden bu harcamalar teknik altyapıma katılma zo-

runda olan yapıya olgun tüm imar arazisi değerinden çıkarılır.

BRoh,0 = Bebpf - K

Daha sonra bu değer düzenlenmemiş ham imar arazisi satış fiyatı için satın alma günü ve ya-

pıya olgunluk günü (N) arasında kullanılacak faiz kadar kısaltılır. Ham imar arazisinin satın alınması

olgun imar arazisinin satın alınması karşısında rizikolu olduğundan gelişim zamanla gecikir ya da

ekstrem halde durur. Böylece bunun yerine konacak faiz oranı yapıya olgun arazi için olandan

daha büyükolur. Almanya’da %5.5’lik bir faiz gelecekteki yerleşim bölgeleri için normaldir. Bu oran

imara olgun yerleşim alanlarının taşınmaz faizinde yaklaşık olarak %3-3.5 kadardır.

BRoh,N = BRoh,0 / qN

Bir arsa düzenlemesinde mal sahibi düzenleme işlemi süresince faiz harcamaları yaptığından

bu durum ham imar arazisini niteliğinin belirlenmesinde katılım değeri içinde hesaba katılmalıdır.

(n) bekleme süresinin düzenlemeye bağlı olarak kısaltılması arsa düzenlemesi yapılmadanki bek-

leme süreci (N) ve arsa düzenlemesi yönteminin süresi (u) arasındaki farktır.

BRoh,n = BRoh,0 / qN-u

Tahsis değeri (Be�r) ile katılım değeri (BRoh,n) arasındaki fark arsa düzenlemesi ile ilk kez yeniden

düzenlenen bir taşınmaz sahibinin kazanımlarının tümünü içerir. Bu değer avantajı bir arsa düzen-

lemesi masra�arının finansmanı için sürdürülen işlemde göz önüne alınır.

354

5.3. Mal Sahiplerinin Mutlak Haklarının Belirlenmesi

Bireysel bir mal sahibinin eşdeğerlik yöntemine göre yapılan bir arsa düzenlemesinde olgun

imar parseline ait mutlak hakkı onun arsa düzenlemesine kattığı (Ej) değerinin dağıtım katsayısı

(q) ile çarpımından ibarettir. Bu katsayı ise tüm dağıtım kütlesi değerinin (imar parselleri ve diğer

özel kullanılabilen taşınmazlar) (V€) tüm katılım kütlesi değerine (E€) oranından ibarettir.

Vi = Ei€ . q

q = V€ / E€

E€ = ∑(Em2 x EW€/m2)

V€ = ∑(Vm2 x ZW€/m2)

Bu arada dikkat edilmelidir ki, dağıtım katsayısı (q) en az 1.0 (ya da daha büyük) olmalıdır,

çünkü aksi takdirde muhafazakarlık ilkesi gerçekleşmez.

Ayrıca düzenlemede tüm taşınmazlar aynı düzenleme yararı sağlama zorunda değildirler. Böy-

le bir durumda düzenleme bölgesi o şekilde bölünür ki, tüm taşınmazlar kendi kısmi bölgelerinde

yeknesak nisbi bir kazanım sağlasınlar. Böyle kısmi bölgelerin kendi dağıtım katsayıları olur.

Bir taşınmazın bir kısmını yeni bir yol yapımı için talep etmek amacıyla imar edilebilecek ya da

yapılı taşınmaz yöntem içine alınırsa o zamana mal sahibi doğal olarak arsa arsa düzenlemesinden

bir kazanım sağlamaz. Taşınmazı için dağıtım katsayısı 1.0 olarak konur ve kendisinden yol yapımı

için kendisine verilen diğer zararlar bir taşınmaz ya da para halinde dengelenir.

Mal sahiplerine hizmet verecek teknik altyapı tesisleri için arazi kesintileri yardımıyla kısmi bir

bölgenin dayanışma ilkesine aykırı olan bir yükümlülüğü halinde kısmi bölgeler arasında bir den-

geleme yapılmalıdır.

Bir düzenleme bölgesinin kendi dağıtım katsayısı ile ne zaman birkaç kısmi bölgeye ayrılacağı

düzenlemenin başlangıcında mevcut taşınmaz strüktürüne, uygulama imar planının tespitlerine

ve taşınmazlar pazarının tahminine bağlıdır.

Örnel 1’de uygulama imar planı şimdiye kadar imar edilemeyen (tarımsal kullanıma uygun)

tüm katılım taşınmazları (şekil 6 için) yeknesak bir kullanım (tek katlı bir yerleşim) (şekil 7) tespit

etmektedir.

355

Şekil 6: Düzenlemeden ÖncekiTaşınmaz Strüktürü

Şekil 7: Uygulama İmar Planı,Tek Katlı Yerleşim İmarı

Bu basit halde tüm taşınmazla yeknesak olarak düzenlenmemiş ham imar arazisinden olgun

imar arazisine bir değer artışı sağlar. Tüm taşınmazlar, teknik altyapılardan bir dönüş çekici şeklin-

de yola bağlanırlar (Şekil 7) ve bunun için gerekli yerleri orantılı şekilde sağlarlar. Dağıtım katsayısı

böylece

q1 = V1/E1

olur.

Örnek 2’de uygulama imar planı yeni yolun doğusunda ve batısında farklı yapısal kullanım

türleri tespit etmiştir (Şekil 8), doğuda 3 katlı iskan imarı ve batısında 1 katlı iskan imarı. Düzenle-

meden önceki taşınmaz strüktürü Örnek 1’e karşı gelir (Şekil 7).

Bu durumda çeşitli yapısal kullanımlar nedeniyle yeni yolun doğusunda ve batısında farklı da-

ğıtım yerleri (Vı ve Vıı) oluşur. Düzenlemeden önceki mevcut taşınmaz strüktürü bir mal sahibinin

belirli bir tahsis zonunda tahsis talebini benimsemediğinden taşınmazlar pazarı katılım değerinde

gelecekteki her iki kullanım arasında bir farklılık gözetmez. Burada yeknesak bir katılım değeri

oluşturulur. Böylece dağıtım katsayısı şöyle olur:

q1= (Vı+Vıı) Eı

örnek 3’te uygulama imar planı keza doğu ve batı bölgelerinde çeşitli yerleşim kullanımı sapta-

mıştır, doğuda 3 katlı yerleşim ve batıda 1 katlı yerleşim (Şekil 9).

356

Şekil 8: Uygulama İmar Planı Aynı Teknik AltyapıÇeşitli Yapısal Kullanım Tespit Etmiştir.

Şekil 9: Uygulama İmar Planı,kendi teknik altyapısıyla farklı yapısal kullanım

saptamıştır.

Şekil 10: Şimdiye kadarki Taşınmaz Strüktürü belirli konumda tahsis beklentisi gerektirir.

Düzenlemeden önceki taşınmaz strüktürü (Şekil 10), Örnek1’e karşı bireysel taşınmazların be-

lirli bir konumda tahsisine uygundur. Bu nedenle bu durumda taşınmazlar pazarının gelecekteki

yapısal kullanımı ham imar arazisi içinde dikkate alınmasından ve elverişli bir farklılaşmanın oluş-

masından hareket edilir. Burada farklı iki katılım değeri oluşur. Böylece iki dağıtım katsayısı söz

konusu olur:

qı = Vı / Eı ve

qıı = Vıı / Eıı

ilgili mal sahibi için ortaya çıkan düzenlemeye bağlı kazanıma (düzenlenmemiş ham imar arazisin-

den, teknik altyapı harcamalarından muaf olgun imar arazisine değer yükselişi) uygun olarak mal

sahibi belediyeye bir dengeleme bedeli (UVi€) ödemek zorundadır (özel bir toprak düzenlemesi-

nin tasarruf edilmiş harcamalarına uygun olarak).

UV i€ = V i€ - E i€

5.4. Arsa Düzenlemesinde Tahsis Kriterleri

Düzenleme alanının bir kısmi bölgesinde mutlak hak talebine uygun olarak her mal sahibinin,

uygulama imar planındaki tespitlere göre konum, şekil ve büyüklüğe uygun yapılabilir ya da diğer

(kentsel) kullanılabilir taşınmazı için bir tahsis hakkı vardır. Bu durumda tahsis, mutlak hak talebine

uygun olmalıdır. Bu kısmi bölgede böyle bir tahsis hakkı gerçekleştirilemiyorsa bir tahsisin, katılım

parselindeki gibi, aynı değerdeki yerde olanaklı olması halinde bir mal sahibinin mevcut mutlak

hak talepleri bir kısmi bölgedeki tahsis için birleştirilebilir.

Bireysel mal sahiplerinin mutlak hak talebi, düzenleme bölgesindeki imar edilebilecek bir ta-

şınmaz tahsisi için yeterli değilse ayrıcalıklı şekilde para olarak ya da düzenleme bölgesi dışındaki

taşınmazlarla karşılanabilir.

İlgili mal sahiplerinin onayı ile tahsiste düzenleme bölgesi içinde ve dışında bir taşınmazda

ortak mülkiyet oluşturulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre haklar ya da diğer ayni haklar sağla-

nabilir.

5.5. Mutlak Hak Talebinden Sapan Tahsis

Uygulama imar planındaki veriler ve tespitlere göre bir mal sahibine mutlak hakkı tahsis edil-

mezse para ile bir dengeleme (G i€) söz konusu olur.

(Z i€) tahsis miktarı haktan (V i€) fazla ise mal sahibi fark kadar bir tutarı ödemelidir, tahsis mut-

lak haktan daha az ise mal sahibine fark kadar bir miktar para ödenir.

G i€(I) = Zi€ - V i€

Katılım ve dağıtım değerleri değer belirleme (arsa düzenlemesinin başlaması) günü itibariyle

saptanırsa eksik ya da fazla tahsisler arsa düzenlemesinin bitirilmesi gününe uydurulmalıdır.

(Not: Bu Bildiri’nin Sayısal Örnel Bölümü, Son Oturumda Sunulmuştur.)

357

Onüçüncü Oturum


Türkiye’de Uygulanan İmar Uygulaması Modelinin Sorunları

Oturum Yürütücüsü: Celal BEŞİKTEPE

18. Madde Uygulamalarında Danıştay Kararlarına Yansıyan Sorunlar

İsmet CAN

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar

Mehmet Sıtkı ÇELİK

Türkiye’de Arsa Düzenlemelerinde Yaşanan Sorunlar

Dr. Erdal KÖKTÜRK

Kadastro ve Tapu Müdürlüklerindeki Kabul Tescil Süreçlerinde Karşılaşılan Uygulama Sorunları

Nevzat İhsan SARI

Arsa Düzenlemesinin Kentsel Mekan Oluşumu Açısından İrdelenmesi

Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar MEŞHUR

358

Celal Beşiktepe (Oturum Yürütücüsü) - Bu oturumda konuşmacı arkadaşlarımı sırasıyla davet

ediyorum.

Sayın İsmet Can, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.

Sayın Sıtkı Çelik, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi, Buyrun.

Meslektaşımız Sayın Erdal Köktürk, meslektaşımız Sayın Nevzat İhsan Sarı ve Yrd. Doç. Mehmet

Çağlar Meşhur’u davet ediyorum. Buyrun.

Evet arkadaşlar; sabahki oturumda eşdeğerlik üzerine bir örnek uygulamayı izledik birlikte.

Türkiye’de olması gerektiğine inandığımız, yıllardır savunduğumuz, bireyler olarak ve meslek

örgütleri olarak, 18. Madde imar uygulamaları yapan insanlar olarak, yapmış olduğumuz şu an-

daki mevcut araçları kullandığımızda, bir İmar Kanunu, bir 18. Madde Yönetmeliği, bir de idari

mahkeme kararları gibi araçlar var elimizde. Tüm bunları birlikte değerlendirdiğimizde, yapmış

olduğumuz uygulamalarda bir eşitliğin ve adaletin tam gerçekleşmediğini hepimiz biliyoruz. Yani

değerleme esası üzerinden bir uygulamayı biz de savunuyoruz, istiyoruz. Hatta şöyle bir pratik

yaşadık biz: 2003’te, dönemin yeni iktidara gelen AKP Hükümetinin Bayındırlık İskan Bakanını,

üniversiteleri, Danıştay’dan, Adalet Bakanlığından konunun uzmanı hâkimleri, meslek örgütlerini

Kızılcahamam’da topladı -ki, o dönem ben yine TMMOB İkinci Başkanıydım- tamamen bu alanı il-

gilendiren 9 oda yöneticileri ve uzmanlarıyla birlikte katıldık o toplantıya, İmar ve Şehircilik Kanun

Taslağını tartıştık. Diyebilirim ki, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağı, bugüne kadar tartıştığımız bu

tür taslaklar üzerinde görüşlerimizin yüzde 60’ının yansıdığı bir taslak haline gelmişti ve imar uy-

gulamalarında 5 değerlilik ilkesinin uygulanmasının taslağa yazılmasını sağlamıştık, hatta bunun

uygulamaya geçirilmesi için de bir uygulama yönetmeliğinin çıkarılması yine kayıt altına alınmıştı.

359

Taslakta kayıt altına alınan önemli bir bölüm daha vardı; vatandaşın bilgilenme hakkı, yani sü-

rece dâhil olma hakkı, bilgilenme hakkı; gerek imar planlarının yapımı aşamasında, gerekse uygu-

lama sonrası aşamasında. Sabahki oturumda bir şey dikkatimi çekti. “4 yıl sürüyor” dedi. Hani bizde

2-3 ayda bitirilip, “Aman, kurtulalım” denilen süreç bu. Çünkü bu olay bir mülkiyet değişimine konu

oluyor, yeni imar kullanım haklarının çıktığı bir şey oluyor, tarla vasfından arsa vasfına geçiş süre-

ci dediğimiz yeni bir mülkiyet ve kullanım belirleme düzlemini yaratıyoruz. Bu çok kritik ve çok

dikkat edilmesi gereken, eşitliğin ve adaletin milimetrik değerler halinde ölçülmesi gereken, hak

ihlallerinin olmaması gereken bir alan.

İngilizler, 1965’te değer artışlarını esas alan bir kanun çıkarmışlardır, Arazi ve Arsa Değer Ar-

tışları Kanunu. Bu tür imar uygulamalarında artan değerin 72’sini vergi olarak geri alıyor İngilizler.

Onu da şu söze dayandırmışlar: “Toprağın hakkı bir buğday boyudur, üstü topluma ve kamuya

aittir” diyorlar. Biz de diliyoruz ki, bu tür eşdeğerlik ilkeleriyle daha eşit ve adil bir uygulama yapa-

bilelim.

Oturumumuza geçerken, elinizdeki broşürdeki sıraya göre bir konuşma formatı kuracağız.

Bu konuşma formatında, Sayın İsmet Can’la başlayacağız. “18. Madde Uygulamalarında Karşılaşı-

lan Sorunlar” konusunu Danıştay 6. Tetkik Hâkimi aktaracak. Arkasından yine hâkim arkadaşımız,

kentsel dönüşümle ilgili sorunları aktaracak. Bu idari yargı aşamasından sonra biz yaşadığımız so-

runları dile getirmeye çalışacağız ve sonra salonla bir diyalog kuracağız bu konuda.

Buyrun İsmet Bey.

18. MADDE UYGULAMALARINDA DANIŞTAY KARARLARINA YANSIYAN SORUNLAR

İsmet Can

Danıştay 6. Daire Tetkik Hakimi

GİRİŞ

Danıştay Altıncı Dairesi, 2575 sayılı Danıştay Kanununun 30. maddesinin a) fıkrasına göre,

imar, kamulaştırma ve yıkım işleri ile buna bağlı işlere ilişkin davaları çözümlemekle görevli iken

anılan Yasa 6110 sayılı Yasa ile değişikliğe uğramıştır.

6110 sayılı Yasa ile değişik 2575 sayılı Yasanın 27. maddesi uyarınca, Dairelerin görevlerine

ilişkin olarak alınan Danıştay Genel Kurulu kararıyla, İmar Kanunu ile diğer kanunlar ve ilgili mev-

zuata göre, her tür ve ölçekteki planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması, arsa ve arazi dü-

zenlenmesi, ifraz ve tevhit işleri, imar durumu, ruhsat ve kamulaştırma işlemlerine karşı plan ile

birlikte veya müstakilen tesis edilen işlemlerden ve imar mevzuatından doğan ve Ondördüncü

Dairenin görevleri dışında kalan işlerden kaynaklanan davaları ve temyiz başvurularını çözümle-

mekle görevlendirilmiştir.

Danıştay Altıncı Dairesinin içtihatları, imar mevzuatına, bu kapsamda arsa ve arazi düzenlen-

mesine ilişkin uygulamalara da yön vermektedir. Dairenin parselasyon hakkında verdiği kararlar,

yargısal incelemeye uygun şekilde sını!andırılarak ele alınmıştır.

360

Kararlar ve bunlara ilişkin uyuşmazlıklar yansıtılarak, gerek mevcut modelin uygulamasında

yaşanan sorunların açığa çıkmasına, gerekse yeni modele altlık oluşturacak verilerin sağlanmasına

bir ölçüde katkı sağlarsa sunuş amacına ulaşmış olacaktır.

Sunuş, üç ana başlıkta toplanmaktadır. İlki, parselasyona karşı dava açılmasına ilişkin 2577 sa-

yılı İdari Yargılama Usulü Kanununa uyarınca, yargılama usulü kapsamında, verilen kararlardan

oluşmaktadır.

İkinci başlık altında, parselasyon işlemlerinin esasına yönelik olarak verilen kararlar toplanmış-

tır. Bu başlık da kendi içinde iki alt başlığa ayrılmıştır. Bunlar, parselasyon işleminin tesis edilme-

sinde uyulması zorunlu idari usule ilişkin verilen kararlar ve parselasyon işleminin esasına yönelik

olarak verilen kararlardır.

Üçüncü ana başlık ise, yargı kararları sonucu ortaya çıkan hukuki durum üzerine verilen karar-

lardır. Başka bir anlatımla, yargı kararlarının uygulanması doğrultusunda tesis edilen parselasyon

işlemleri hakkında verilen karar bu başlığı oluşturmaktadır.

BİRİNCİ BÖLÜM

Parselasyon işlemine karşı açılan davalara ait dilekçeler, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Ka-

nununun 14. maddesi uyarınca, ilk incelemeye tabi tutulmaktadır. Bu maddenin 3. fıkrasına göre,

dava dilekçeleri, parselasyon işleminin oluşumuna göre, “görev ve yetki”, “idari merci tecavüzü”,

“ehliyet”, “idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olup olmadığı”, “süre

aşımı” ve “husumet yönlerinden sırasıyla incelenir.

İlk inceleme sonucu, dilekçede kanuna aykırılık görülürse, anılan Yasanın 15. maddesine göre

karar verilir. Buna göre, dava dilekçesinde idari merci tecavüzü tespit edilirse dilekçelerin görevli

idare merciine tevdiine; görev, ehliyet, idari davaya konu olacak kesin ve yürütülmesi gereken bir

işlem olmadığı ve süre aşımının tespiti hallerinde ise davanın reddine, son olarak davanın hasım

gösterilmeden veya yanlış hasım gösterilerek açılması halinde, dava dilekçesinin tespit edilecek

gerçek hasma tebliğine karar verilir.

1. Parselasyon ve Bağlı İşlemlerde Görev ve Yetkiye İlişkin Kararlar

Parselasyon işlemine dayalı tapuya tescil davası idari yargı yerinin görev alanına girmektedir

(Danıştay Altıncı Dairesinin 23.12.1993 günlü, E:1993/2324, K:19943/5759 sayılı kararı. Bundan

sonra aksi belirtilmedikçe esas ve karar numarası verilen tüm kararlar Danıştay Altıncı Dairesinin

kararlarıdır).

Parselasyon işlemi sırasında, imar parsellerine hatalı olarak tahsis yapıldığı öne sürülerek, bu

tahsis işleminin 3194 sayılı Yasanın 19. maddesi uyarınca tescil edilmek üzere belediye başkanlı-

ğınca tapu dairesine bildirilmesi yolundaki işlemin iptali istemiyle açılan davanın idare hukuku il-

kelerine göre idari yargı yerince görülüp çözümlenmesi gerekmektedir (E:2003/7588, K:2004/729).

Tapu kaydına konan parselasyon şerhinin iptali istemiyle açılan davanın görüm ve çözümü

adli yargı yerinin görev alanında bulunmaktadır (E:1999/5093, K:1993/4311).

2. Parselasyon İşleminde Dava Açma Ehliyetine İlişkin Kararlar

müstakil maliki olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak bakılan davayı açtığı,

ancak parselasyon işlemlerinin tapuda kayıtlı taşınmazlarla ilgili olması, tapu maliklerini ilgilendir-

361

mesi nedeniyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak parselasyon işlemine karşı dava

açılması mümkün değildir. (E:2008/3216, K:2009/8326)

-

kiyet hakkı kazandığı, subjektif nitelikteki işlemler olan parselasyon işlemlerine ancak işlem

tarihinde mülkiyet hakkı alanların dava açabileceği, davacının bu alanın tapuda adına tescilini

sağladıktan sonra yeniden düzenleme yapılmasını isteyebileceği, bu aşamada menfaat ihali ko-

şulu gerçekleşmediğinden davanın esasının incelenmez. (E:2001/697, K:2002/1837)

tapuya şerh düşülen 99 yıllık kira sözleşme-

si dolayısıyla kiracı tarafından yeraltı ve yerüstü tesislerinin parselasyon işlemiyle üçüncü kişile-

rin mülkiyetine geçtiği ve taşınmazın üç ayrı parsele ayrıldığı iddialarıyla parselasyon işlemine

karşı dava açmakta menfaati, dolayısı ile dava açma ehliyeti bulunmaktadır (E:2000/2025,

K:2001/2888).

parselasyon yapılan alan içerisinde ayni hakkı bulunmayan yalnızca taşınmazla kiracılıktan kay-

naklanan ilişkileri olan davacılar tarafından görülen davanın açıldığı, bu haliyle davacıların dava

konusu işlemle kişisel menfaatleri ihlal edilmemektedir (E:2003/1021, K:2004/5012).

-

tadır (E:2002/5897, K:2004/2014).

bulunmayan parselin parselasyona tabi tutulması işlemine karşı dava açamaz. (E:1995/2230,

K:1996/924).

-

yeti bulunmamaktadır (E:2000/6212, K:2002/355).

(E:2007/2962, K:2009/2484; E:2009/6446 vb.).

-

ce açılan dava ehliyet yönünden reddedilmiştir (E:2002/2944, K:2003/6145).

dava açma ehliyeti bulunmamaktadır (E:2000/3677, K:2001/4466).

husus gözetilerek 2577 sayılı Yasanın 26/1. maddesine göre karar verilmesi gerekirken eski malik

olan davacının güncel menfaatinin kalmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddi huku-

ka aykırıdır (E:2004/2523, K:2006/2529).

3. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığına İliş-

kin Kararlar

Uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin olarak belediye encümeni kararı ile kabul edilen parse-

lasyon işleminin, davacı tarafından yapılan itirazın belediye encümen kararı ile kabul edilmesi so-

nucu yürürlükten kalktığı, böylece uyuşmazlıkta idari dava açılmasının ön şartı olan dava konusu

işlem bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına kararı verilmesi gerekirken davanın süre

aşımı yönünden reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır (E:2000/2792, K:2002/3870).

Parselasyon yapılması yolundaki talebin uygun bulunarak gerekli çalışmaların yapılmasına ka-

rar verildiği, henüz ortada düzenleme haritası, hesap cetveli, dağıtım cetveli gibi süreçleri tamam-

362

lanarak onaylanmış ve onaylanarak düzenlemeye giren parsellerin maliklerinin hukuki durumunu

etkileyecek kazanmış bir düzenleme işlemi bulunmadığından, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir

işlem değildir (E:2003/965, K:2004/5093).

Davacı tarafından yaptırılan parselasyonun kabul edilmemesi şeklinde, davacı açısından so-

nuç doğuran kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliği taşımaktadır (E:2006/5766, K:2008/5677).

4. Parselasyon İşlemine Karşı Dava Açma Süresine İlişkin Kararlar

4.1. Dava Açma Süresinin Yazılı Bildirim Tarihinden İtibaren Başlayacağına İlişkin Kararlar

Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulunun parselasyon planlarına karşı açılacak davalara iliş-

kin 12.02.1970 günlü, E:1969/2, K:1970/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, Anayasanın idarenin

işlemlerinden dolayı açılacak davalarda süre aşımının yazılı bildirim tarihinden başlayacağına hük-

medilmiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 05.07.1996 günlü, E:1994/751, K:1996/409 sayılı

kararı da, yukarıda anılan karara da atıf yapılarak 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarın-

ca yapılan parselasyon planlarının düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların sahipleri için subjektif

ve kişisel işlemler olup, bu işlemlere karşı dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden itibaren

başlaması gerektiğini öngörmektedir.

Danıştay Altıncı Dairesi, parselasyon işlemlerinin öznel işlem olduğu, Anayasanın 125. mad-

desinde yer alan idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden itibaren

başlayacağı ilkesi doğrultusunda, yazılı bildirim ya da 7201 sayılı Tebligat Kanununun 32. maddesi

ve buna ilişkin Tebligat Tüzüğünün 51. maddesinde yer alan tebliğe muhatap muttali olmuş ise

geçerli olacağı ve muhatabın tebliğe muttali olduğunun ve bunun tarihinin iddia ve ispatına ce-

vaz bulunmadığı kuralını uygulamak suretiyle, parselasyon işlemlerine karşı açılan davaları süre

yönünden inceleyerek karar vermektedir. (E:2003/1697, K:2004/5852).

Parselasyon işlemlerinin muhataplarının işlemlerden haberdar olduklarının açıkça saptan-

ması durumunda dava açma süresi öğrenme tarihinden itibaren başlatılmaktadır. Parselasyon

sonucu oluşan parsellerin: aplikasyon yapılarak davacı ve davalı idare elemanlarınca arazi taksim

tutanağı düzenlenmesi (E:2003/2515, K:2004/3027); kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması

(E:2003/700, K:2004/4166); kendi adına tescili istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açma

tarihi (E:2003/481, K:2004/3586) (davacıya karşı açılan ve davacının vekil ile temsil edildiği durum

ise dava açma süresine başlangıç oluşturmaz E:2002/3687, K:2004/387); satın alınması (2003/183,

K:2004/2899); ipotek tesis ettirilmesi (E:2000/177, K:2001/696); belediyeye davacılar tarafından

verilen dilekçe (E:2000/1598, K:2000/3974) gibi örnekler verilebilir.

4.2. Askıda İtiraz Üzerine Dava Açılmasına İlişkin Kararlar

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyona karşı bir aylık askı

süresi içinde 2577 sayılı Yasanın 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve başvuruya

dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihini izleyen günden itibaren altmış gün için-

de yanıt verilmeyerek isteğin reddedilmesi halinde bu tarihi takip eden altmış günlük dava açma

süresi içinde veya son ilan tarihinden itibaren altmış gün içinde yanıt verilmek suretiyle isteğin

reddedilmesi halinde bu yanıtın tebliğini izleyen günden itibaren altmış gün içinde dava açılabi-

lir (İDDGK’nun 29.09.2000 günlü, E:2000/568, K:2000/971 sayılı kararı; Danıştay Altıncı Dairesinin

19.10.2009 günlü, E:2009/4979, K:2009/9923 sayılı kararı).

363

İKİNCİ BÖLÜM

Parselasyon işleminin esasına yönelik olarak yapılan yargılama sonucu verilen kararları iki

başlık altında ele almak mümkündür. Parselasyon işlemine yönelik idari usul olarak da ifade edi-

lebilecek, işlemin tesisi için zorunlu olan idari usullere uyulmak suretiyle tesis edilip edilmediği

konusudur. Bu şekilde kurulan parselasyon işleminin 3194 sayılı Yasa ve İlgili Yönetmelik esasları-

na uygunluğu yönünden yapılan yargısal inceleme sonucu verilen kararlara ise ikinci başlıkta yer

verilmiştir.

1. Parselasyon İşlemleri Hakkında İdari Usule Yönelik Kararlar

2577 sayılı Yasanın 2. maddesine göre, iptal davaları, idarî işlemler hakkında yetki, şekil, se-

bep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı açılan davalar olarak

tanımlanmaktadır. Yargılama sırasında işlemlerin hukuka uygunluk incelenmesi bu esaslara göre

yapılmaktadır. Bunlardan ilk ikisi idari usule ilişkindir. Ayrıca özel kanun olan 3194 sayılı Yasa da

zorunlu idari usulleri göstermektedir.

... Belediyesinin sınırları içinde kalan alanda yetkisiz olan davalı ... Belediye Encümenince tesis

edilen parselasyon işlemin esasa geçilerek iptali yolunda verilen idare mahkemesi kararında sonu-

cu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/5316, K:2004/1723).

Belediyesi veya mücavir alan

sınırları içerisinde olmadığı bu nedenle uyuşmazlık konusu yerde davalı idarenin parselasyon iş-

lemi yapma yetkisi bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir

(E:1998/5029, K:1999/4789).

-

türk Orman Çiftliğinin mülkiyetindeki parsele yönelik olarak yapılan imar planı ve parselasyon yok

hükmündedir (E:2003/5330, K:2004/1374).

sınırları içinde bulunan ilçe belediyelerine verilmiş olan yetkinin ilçe belediye meclisi kararıyla bü-

yükşehir belediyesine devredilemeyeceğinden dava konusu parselasyon işleminde yetki yönünden

hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2000/3892, K:2001/4656).

-

diyesine verildiği, daha sonra yetki süresinin uzatıldığı ancak büyükşehir belediyelerinin parselas-

yon yapma yetkileri bulunmadığı gibi bu konuda idari işlemle yetki devri de yapılamayacağı, dava

konusu işlemde yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/4922, K:2002/5246).

-

nununun 7. maddesinin 2. fıkrası ile ilçe ve ilk kademe belediyelerine büyükşehir belediyesi ta-

rafından devredilebilecek yetkinin bu maddesinin 1-c bendinde sayılan görevlerle sınırlı olduğu,

parselasyon planlarının aynen veya değiştirerek onaylamak görevinin bu bentte sayılmadığı,

maddenin 1-b bendinde sayıldığı, dolayısıyla yetki devri kapsamında olmadığı, uyuşmazlıkta ise,

dava konusu parselasyon işleminin kabulüne dair belediye encümeni kararının ... Büyükşehir Bele-

diyesinin onayına sunulmadan tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmamıştır (E:2008/13132,

K:2009/12825; E:2007/5629, K:2009/5872).

yapılan itirazın yine belediye encümeninde görüşülerek karara bağlanması gerekirken belediye

364

başkan yardımcısı imzalı yazıyla reddedilemez (E:2001/2305, K:2002/3091).

-

duğundan, parselasyon planını onaylama ya da onaylamama gibi bir yetkisi bulunmayan belediye

başkanlığınca, davacı tarafından hazırlanan parselasyon planının onaylanmaması yolunda tesis

edilen dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2007/8131, K:2009/9528).

paralellik ilkesi gereği yine belediye encümenine ait olduğundan dava konusu belediye meclisi

kararında yetki yönünden hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/5494, K:2001/6611).

-

nüştürülerek adlarına tahsis yapılan belediye başkanı ve encümen üyesinin 1580 sayılı Belediye

Kanununun 80. maddesine göre uyuşmazlık konusu encümen görüşmelerine katılmaları mümkün

olmadığı halde bu görüşmelere katılmaları suretiyle tesis edilen dava konusu işlemlerde hukuka

uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/864, K:2002/6245; E:2001/6425, K:2002/6248).

belediyece yaptırılan parselasyon işlemlerinin belediye encümenince onaylanacağı, belediye encü-

meni tarafından onaylanan parselasyon işleminin kadastro müdürlüğünce onaylandıktan sonra

yürürlüğe gireceği yolunda bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. (E:1999/1049, K:2000/2213).

İmar mevzuatında yapılaşma hakkının taşınmazın bir bölümünün belediyeye bedelsiz terk edil-

mesi koşuluna bağlanabileceğini öngören herhangi bir hüküm yer almadığı, bu nedenle, taşınmazın

tamamının ya da yapılacak parselasyon işlemi sonucunda düzenleme ortaklık payı olarak

bedelsiz alınacak %35’ini aşan kısmının kamulaştırılması gerekirken terk koşullu plan değişikliği

yapılması planlama ilkesine aykırıdır (E:2000/7, K:2001/4093).

Özelleştirme kapsamına alınan davacı kuruluşa ait uyuşmazlık konusu taşınmazlarla ilgili ola-

rak 3194 sayılı Yasanın 9. maddesinin 2. fıkrası uyarınca Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkan-

lığınca yeniden planlama yapılacağından hukuken ve fiilen uygulama olanağı kalmayan imar pla-

nına dayalı olarak yetkisiz davalı idare tarafından yapılan parselasyon işleminde hukuka uyarlık

bulunmamaktadır (E:2000/2465, K:2001/4177).

bilgileri sağlıklı bir şekilde içermesi

zorunludur. Bu kayıtların hatalı ve belirsiz olması durumunda parselasyon işleminin hukuka uy-

gun bir şekilde tesis edildiğinden söz edilemez (E:1997/5781, K:1998/6711).

-

minin aynı Yasanın 18. maddesinde belirlenen ilke ve kurallar çerçevesinde; ıslah imar planına da-

yanılarak yapılacak parselasyon işleminin ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde belirlenen ilke

ve kurallar çerçevesinde yapılacağı, 3194 sayılı Yasa kurallarına göre hazırlanmış uygulama imar

planına dayalı olarak, 2981 sayılı Yasanın 10-c maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılamayaca-

ğı; dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazını da kapsayan alanda, davalı idarece yürürlük-

te olan imar planının niteliği göz önünde tutulmaksızın dava konusu işlemin 3194 sayılı Yasanın 18.

ve 3290 sayılı Yasanın Ek:1. maddeleri ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesine göre tesis edildiği; uyuş-

mazlıkta, taşınmazın bulunduğu alanda yürürlükte olan imar planının uygulama imar planı olması

halinde 3194 sayılı İmar Kanun’un 18. maddesi, koşulların varlığı halinde de 3194 sayılı Yasa’nın

18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek.1 maddesi birlikte uygulanmak suretiyle parselasyon yapıl-

ması; alanda ıslah imar planı mevcut ise 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca parselasyon iş-

365

lemi yapılması gerekirken, 2981/3290 sayılı Yasanın 10/b-c, 3194 sayılı imar Kanunu’nun 18. ve 3290

sayılı Yasanın Ek-1 maddeleri uyarınca yapılan parselasyonun onaylanması yolundaki dava konu-

su belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2008/12152, K:2010/9448;

E:2008/9826, K:2010/6053).

Düzenlemeye referans alınan planın ıslah imar planı olmadığı, düzenleme alanında mevcut

1/1000 ölçekli uygulama imar planına aykırı kaçak yapılaşmanın bulunmadığı, düzenlemenin

amacı olan mülkiyet sorununun çözümü konusunda planın ıslah edilmediği veya yeni bir ıslah

imar planı yapılmadığı anlaşıldığından, dava konusu parselasyon işleminde mevzuata uyarlık

bulunmadığı gerekçesiyle iptali yolundaki mahkeme kararında hukuka aykırılık görülmemiştir

(E:2001/101, K:2002/1784).

K:2009/6512).

belediye encümeni tarafından yapılan ve askı süresi içerisinde herhangi bir itiraz bulunulmayan

parselasyon işleminden sonra ikinci kez uygulama yapılmasının ancak yöredeki gelişmeler sonucun-

da imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçların ortaya çıkması halinde bu imar planı uyarınca müm-

kün olduğu, ancak bu yönde dosyaya sunulmuş bilgi ve belgenin bulunmadığı ve bu durumda

belediye encümeni kararı ile yapılan yeni uygulamanın hukuki dayanaktan yoksun olduğundan

dava konusu işlemin iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle

isabetsizlik görülmemiştir (E:2002/2609, K:2003/5098).

2. Parselasyon İşlemlerinin Esasına Yönelik Kararlar

2.1. Parselasyonun Amacı ve Yapılma Şartlarına İlişkin Kararlar

Parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaç-

larının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlem bir kez

yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişik-

liği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir (E:2002/465,

K:2003/2557).

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre parselasyon işlemi ile yürürlükte bulunan

imar planı hükümlerine uygun olarak üzerinde yapı yapmaya elverişli düzgün imar parselleri oluş-

turmak amaçlandığından orman alanı olarak belirlenmiş yerlerin inşaata elverişli imar parseli haline

getirilemeyecek alanlar olması nedeniyle parselasyon işlemine tabi tutulmalarına yasal olanak bu-

lunmamaktadır (E:2005/28, K:2007/1635).

Parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine

göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri,

yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kul-

lanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı

yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Mevcut yolun genişletilmesi amacıyla tesis edilen par-

selasyon işleminde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2002/6312, K:2004/2165; E:1998/2000,

K:1999/4906).

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işleminin temel hede-

finin konut bölgesi geliştirmek olduğu, düzenleme ortaklık payının da bu tür alanlarda oluşan artı

değerin karşılığında kamu kullanımına ayrılacak yol, meydan, park, otopark, yeşil saha gibi alanla-

366

rın kamu eline geçmesi için alınması gerektiği, uyuşmazlığa konu işlemde ise uygulama alanının

tümünün kamuya ait kullanımlar olduğu, tamamı kamu kullanımına ayrılan taşınmazlardan oluşan

bir alanda parselasyon yapılmasının planlama ilkeleri ve mevzuata aykırı bulunduğu sonucuna

varıldığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş (E:2001/747, K:2002/1901).

Bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı

yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plan uyarınca yapılması gerekmektedir. Parselasyon iş-

leminin dayanağı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dava konusu edilmediğinden, dava konusu

parselasyon işleminin 3194 sayılı Yasa ve yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar

planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi gerekir (E:2002/3432,

K:2003/7136).

Yürürlükte bulunmayan plana dayalı olarak tesis edilen dava konusu parselasyon işleminde hu-

kuka uyarlık görülmediğinden iptali yolundaki temyize konu mahkeme kararında sonucu itibariyle

isabetsizlik bulunmamaktadır (E:2005/4156, K:2007/5769).

Parselasyon işleminin sadece ... taşınmazların bulunduğu alanda ve “...gerek belediye otobüs-

lerinin geçişlerini kolaylaştırmak, gerekse yol ve yeşil alanların kamuya kazandırılması amacıyla”

tesis edildiği, ilgili mevzuat hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parse-

lasyon işlemi yapılamayacağından mahkemece işlemin iptali gerekir (E:2002/1251, K:2003/3289;

E:1997/384, K:1998/438; E:1999/203, K:2000/1001).

3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinin amacı imar pla-

nına uygun olarak yapılaşmaya elverişli düzgün imar parselleri oluşturulmasıdır. Dava konusu

olayda, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ve mahkeme kararıyla da parsel sınırları içinde ya-

pılmadığı saptanan yapının korunabilmesi amacıyla yalnızca iki parsele yönelik olarak tevhit ve

ifraz niteliğinde ve sınır düzeltilmesi amacıyla parselasyon işlemi tesis edilmesinde mevzuata

uyarlık bulunmamaktadır (E:2000/2552, K:2001/2577).

Belediyelerin farklı yerlerde bulunan parsellerdeki hisselerini birleştirmek amacıyla parselasyon

yapılamaz (E:1994/335, K:1994/1679).

2.2. Parselasyon İşlemenin Niteliğine İlişkin Kararlar

Dava konusu işlem 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilmiş olduğuna göre

artık, ilgililerin başvurusu veya muvafakatının aranmasına gerek olmadığı açıktır. Bu durumda uyuş-

mazlığa konu taşınmazların bulunduğu alanda yapılan işlemin, parselasyon ilkeleri ile imar

planına da uygunluğunun incelenmesi gerekmektedir (E:2000/126, K:2001/1243).

Özel şahıslar ve belediyenin müşterek mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşların her

biri, payı oranında taşınmazın her noktasında hak sahibidir. Müşterek mülkiyete konu taşınmaz-

larda paydaşlık giderilmeden 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon iş-

lemlerinde, yeni oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis

edilmesi gerekir. Mülkiyetin ferdileştirilmesi olanağı bulunmamaktadır (E:1998/2193, K:1998/5507;

E:2002/4977, K:2004/1227).

İdare Mahkemesince, davacı tarafından yaptırılan parselasyonun kabul edilmemesine ilişkin işle-

min kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem olmadığı gerekçesiyle işin esasına yönelik incelenme ya-

pılmadan davanın reddine karar verildiği, uyuşmazlığa konu edilen işlem, davacı tarafından yaptı-

rılan parselasyonun kabul edilmemesi şeklinde, davacı açısından sonuç doğuran kesin ve yürütülmesi

zorunlu işlem niteliği taşımakta olup, bu işlemin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi ile İmar

367

Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında

Yönetmelik kurallarına uygun olarak tesis edilip edilmediği yönlerinden incelenerek işin esası hakkın-

da karar verilmesi gerekir (E:2006/5766, K:2008/5677).

2.3. Düzenleme Ortalık Payına İlişkin Kararlar

Düzenleme ile düzenlemeye girenlerden hisseleri oranında eşit olarak alınması gereken dü-

zenleme ortaklık payının farklı oranlarda alındığı veya bazılarından hiç alınmadığı, düzenleme

ortaklık payı alınmayanların herhangi bir terkte de bulunmadıklarının anlaşıldığı işlemde huku-

ka uyarlık bulunmamaktadır (E:1999/7006, K:2001/1233; E:1998/7276, K:1999/6761; E:1998/1846,

K:1999/1432).

3194 sayılı İmar Yasasının 18. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin ilgili maddeleri uyarınca

Düzenleme Ortaklık Payının her parselden eşit oranda alınması, Kamu Ortaklık Payının da düzen-

lemeye giren taşınmazların yüzölçümü ile orantılı olarak alınması zorunlu olduğu E:2000/2429,

K:2001/2477).

Resmi kurum alanından düzenleme ortaklık payı kesilmez.

Hastane alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı devam eden ve imar planında da bu amacın sü-

rekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucu değer artışına uğrama-

sı mümkün olmadığından hastane alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmak suretiyle

tesis edilen işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/1233, K:2002/3744).

Okul alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı devam eden ve imar planında da bu amacın

sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucu değer artışına uğra-

ması mümkün olmadığından okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapmak suretiyle

tesis edilen işlemde bu yönüyle de mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/45, K:2002/834).

Kamu tesisi niteliğinde bulunmayan ve düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gereken pa-

zar yerinin, kamu ortaklık payı ile karşılanacak bir alan olarak kabul edilmek suretiyle davacının bu

yerlerden hisselendirilmesinde hukuka uygunluk bulunmamaktadır (E:2007/8196, K:2009/2414).

Bir alanın kamu tesis alanı olması halinde anılan Yönetmeliğin 12. maddesine göre, umumi

hizmet alanı olması halinde ise 4. madde uyarınca düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması ge-

rekmektedir. Dava konusu olayda da planlarda gösterilen spor alanının semt spor alanı olması ha-

linde düzenleme ortaklık payından karşılanması, bölgesel bir spor alanı ve tüm kente hizmet verecek

bir kamu tesis alanı olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerektiği sonucuna ula-

şıldığından, spor alanının niteliği araştırılarak irdelenmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir

(E:2002/6584, K:2004/2274).

Yapılaşma amaçlı işlev üstlenmeyen “Ağaçlandırılacak Alan”ın umumi hizmetler kapsamında

bulunması nedeniyle düzenleme ortaklık payından karşılanmasında hukuka aykırı bir yön bulunma-

maktadır (Danıştay Altıncı Dairesi E:2009/15062, K:2010/2252; Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu

YD İtiraz No:2004/244).

Rekreasyon alanında, yeşil alan yanında lokanta, gazino, kahvehane gibi tesislerin yapılabi-

leceği sonucuna varıldığından bu alanın düzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak

kabul edilmesi mümkün olmadığı gibi hazine arazilerinin bir kısmının rekreasyon alanında değer-

lendirilmesinde de hukuka aykırılık bulunmamaktadır (E:2000/4793, K:2001/5374; E:2010/2312,

K:2010/7000).

368

Düzenleme ortaklık payının Yasada öngörülen orana düşürülmesi için belirlenen aşamalar

uygulanmaksızın, yeşil alanda parsel oluşturularak dağıtımının yapılmasında mevzuata uyarlık bu-

lunmamaktadır (E:2002/5688, K:2004/2073).

Kapanan kadastral yolların düzenlemeye giren alan hesabına dahil edilmesinde ve imar planın-

da çocuk bahçesi olarak belirlenen taşınmazın düzenleme ortaklık payından karşılanması gerekirken,

İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle ilgili Esaslar

Hakkında Yönetmeliğinin 12. maddesi kapsamında kamu tesis alanı olarak değerlendi-

rilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:1999/5357, K:2000/6351).

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-

lar Hakkında Yönetmeliğin 4/C maddesinde düzenleme ortaklık payına katılabilecek sosyal-tek-

nik altyapı alanları içerisinde dini tesis olarak yalnızca cami alanlarından bahsedildiğinden türbe

alanının düzenleme ortaklık payı hesaplamalarına katılmasında imar mevzuatına uyarlık bulun-

madığı sonucuna varılmıştır (E:1995/7135, K:1996/5178). Tescilli Kümbet için paralel karar vardır

(E:1999/1445, K:2000/91).

Yol veya yeşil alan için yapılan terkin amacının aynı olduğu, salt adının hibe olması nedeniyle

anılan yeşil alan için yapılan terkin kamu alanı için yapılan terkden ayrı düşünülemeyeceği, Yö-

netmelikte tevhid ve ifraz sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşın-

mazların ifrazını sağlayabilmek için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı

hususları göz önünde bulundurulduğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan ... m2

hibenin de davacı taşınmazlarından alınacak düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir

(E:2003/493, K:2004/3805).

Parselasyon işlemi yapılırken düzenleme alanında kapanan kadastral yolların bulunması du-

rumunda düzenleme ortaklık payının, kamu alanlarına ayrılan yerlerden bu kapanan kadastral yol-

ların düşülmesinden sonra hesaplanması ve düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın

alınması gerekmektedir (E:1997/3449, K:2008/2531).

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-

lar Hakkında Yönetmeliğin 11. maddesinin 3. fıkrasında, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine,

mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edi-

len parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %35’e ta-

mamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği, hükme bağlanmıştır. Tevhid ve ifraz

sırasında yapılan terkin niteliğinden söz edilmediği ve olayda taşınmazların ifrazını sağlayabilmek

için aynı işlemle ve aynı zamanda yola terk ve hibenin yapıldığı hususları göz önünde bulundurul-

duğunda ilk parsellerin tevhid ve ifrazı sırasında yapılan hibeninde davacı taşınmazlarından alınacak

düzenleme ortaklık payından düşülmesi gerekmektedir. (E:2003/493, K:2004/3850).

Davacı taşınmazından yol için önceden terk yapılmış olduğundan dava konusu parselasyon iş-

lemi ile ancak terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayıcı miktarda pay alınabilmesi

mümkündür (E:2002/5915, K:2004/1898; E:2002/142, K:2003/2336; E:1998/6947, K:1999/6760).

Parsellerdeki hisselerin tümüyle bedele dönüştürülmesi ve parselasyonda ikinci kez düzen-

leme ortaklık payı alınması imar mevzuatına aykırıdır (E:2002/1678, K:2003/2847; E:2001/993,

K:2002/2029).

2.4. Düzenleme Sınırına İlişkin Kararlar

Uyuşmazlık konusu parsellerin II nolu düzenleme sahasında kaldığı, dava konusu işlem ve ge-

rekçesinde iki ayrı düzenleme sahası belirlenmesinin gerektiren bir zorunluğun mevcut olmadığı, tek

369

düzenleme sahası belirlenerek parselasyon yapılmasının mevzuat hükümlerine uygun düşeceği,

iki ayrı düzenleme sahası teşkil edilmesinin, iki komşu sahada farklı oranlarda düzenleme ortaklık

payı alınmasına yol açtığı, tek düzenleme sahası belirlemesinin, düzenlemeye girecek tüm parseller-

den eşit ve dengeli miktarda düzenleme ortaklık payı alınmasını sağlayacağı, diğer taraftan I nolu dü-

zenleme sahasına iki bölge arasında kalan yolun da dahil edildiği, daha sonra onaylanan 152 sayılı

parselasyon planında yollardan ihdasen kazanılan alanların belediye adına düzenlemeye girdiği

ve şahıs arazilerinden daha fazla oranda düzenleme ortaklık payı alınmasına yol açıldığı, tesis edi-

len dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir (E:2007/9395, K:2009/10514; E:2007/9387,

K:2009/10513).

Seçilen düzenleme sahası içine servis yolunda kalan dere vasfını yitirmiş alanların ihdas edile-

rek düzenleme sahasına dahil edilmesinin imar mevzuatı ve kamu yararına uygun olmadığı, dere

ıslah projesi kapsamındaki alanların düzenleme sınırı dışında tutulmak suretiyle düzenleme sınırı ge-

çirilmesinin uygun olduğu, dereden ihdasen elde edilen ve kadastral parsel olarak değerlendirilen

alanlardan 1 nolu 54.02 m² lik alan karşılığının, 2026 ada, 1 sayılı parselden verilmesi gerekirken

farklı konumdaki bir adadan tahsis yapılmasının uygun değildir (E:2007/9400, K:2009/10511).

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik uyarınca müstakil bir imar adasından daha küçük

bir alanda düzenleme yapılamayacağından sadece davacıya ait parselde tesis edilen işlemde mev-

zuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/326, K:2004/3706).

Parselasyon işleminin en az bir ada bazında yapılması gerektiği, istisna olarak adanın bir kıs-

mının imar mevzuatına uygun teşekkül etmesi durumunda adanın geri kalan kadastro parsellerinin

parselasyon işlemine konu olabilir. Olayda ise, imar planına uygun yapılaşmış bir adanın var oldu-

ğu, dava konusu 7 ve 8 sayılı parseller üzerinde de ruhsatlı binaların bulunduğu anlaşıldığın-

dan istisna maddesinin uygulanması mümkün olmayıp imar planı değişikliği ile yapılaşma

hakkının 8 kata çıkarılması üzerine bu plana uygun parsellerin oluşturulabilmesi için en az ada

bazında parselasyon işleminin yapılması gerektiğinden adanın sadece iki parselinde düzen-

leme yapılmasına ilişkin dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2001/3201,

K:2002/4218).

Dava konusu parselasyon işleminin, müstakil bir imar adasından daha küçük bir alanda yapıl-

mış olması nedeniyle, parselasyon işlemine tabi tutulan parsellerin bulunduğu imar adasında,

yapılaşmanın tamamlanmış olup olmadığı, düzenlemeye tabi tutulan parsellerde ifraz ve tevhid

işlemlerinin uygulanıp uygulanamayacağı, ayrıca düzenlemeye tabi tutulan parsellerin sını-

rından geçen yolun diğer kısımlarının nasıl karşılanacağı hususlarının araştırılması suretiyle

yeniden bir karar verilmesi gerekir (E:2000/2454, K:2001/2666; E:2000/2454, K:2001/2666).

İmar planında jeolojik açıdan sakıncalı alan olarak ayrılan bölgeyi düzenleme dışında bırakacak

şekilde düzenleme sınırının belirlenmiş olması nedeniyle davalı idarece imar planındaki düzenleme

sınırı esas alınmak suretiyle söz konusu alanda kalan kadastral parselin düzenlemeye alınmama-

sında, bu yönden de hukuka aykırılık görülmemiştir (E:2003/6770, K:2005/335).

Davacı parselinin kıyı kenar çizgisi içerisinde jeolojik açıdan sakıncalı alanda kalan kısmının

düzenleme dışında bırakılmasında mevzuata aykırılık bulunmasa da, düzenleme işlemi sonucunda

davacıya kadastral parselinin bulunduğu yerden veya en yakın yerden yer verilmesi gerekirken

bunun aksi yönde tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından işlemin iptali yolunda-

ki idare mahkemesi kararında bu nedenle isabetsizlik görülmemiştir (E:2000/4869, K:2001/5478).

Düzenleme alanı sınırlarının kadastral parsel sınırları esas alınarak belirlendiği ve imar planında

370

cami alanı olarak belirlenmiş bulunan taşınmazın düzenleme ortaklık payından karşılanarak oluş-

turulması gerekirken, uygulamaya giren kadastral parsel maliklerine tahsis edildiği, böylece

düzenleme ortaklık payının yanlış hesaplandığı, minumum parsel genişliğinin 12 m yerine 9 ve 11

m cepheli olarak oluşturulduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulun-

madığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir (E:2000/1626, K:2001/1936).

Parselasyonu yapılan alanın düzenleme sınırının yol eksenlerinden geçirilmeden, imar adalarını

bölecek şekilde belirlendiği, oysa imar adalarının düzenleme dışında bırakılan kısımlarının da imar

mevzuatına uygun şekilde teşekkül etmediği ve ifraz ya da tevhit yolu ile imara uygun parseller

elde etme olanağının bulunmadığı anlaşıldığından, düzenleme sınırının tespit edilmesinde İmar

Kanununun 18.maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında

Yönetmeliğin “düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 6. maddesine ve 13. maddesine uyarlık gö-

rülmediği gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir (E:1996/990, K:1997/1082).

Dava konusu parselasyon işlemi ile sadece davacıya ait parsellerin imar uygulamasına alın-

ması ve yine davacıdan alınan düzenleme ortaklık payının herkesin bu arada anılan yolun kenarın-

da bulunan diğer parsel sahiplerinin de kullanımına açılan yollar nedeniyle kullanılmasında kamu

yararına uyarlık bulunmadığı gibi imar planı uygulanması yapılırken mümkün olduğunca geniş

alanın düzenlemeye dahil edilmesi, uygulamaya giren parsellerin tümünden yol, park, yeşil alan

gibi umumun kullanıma ait olan yerler için düzenleme ortaklık payı alınması, düzenleme sınırının

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar

Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilmesi gerekir (E:200/756, K:2001/1994).

2.5. İmar Parseli Oluşturma ve Tahsis İlkelerine İlişkin Kararlar

Plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan yapının bir imar parseli içinde

bırakılması gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu olayda, parselasyon işlemi sırasında davacıya ait

ruhsatlı yapının bir imar parseli içinde bırakılmasının mümkün olup olmadığının üniversitelerin

ilgili bölümlerinden konusunda uzman kişilerden seçilecek bilirkişilerle yerinde keşif ve bilirki-

şi incelemesi yaptırılarak belirlenmesi gerekmektedir (E:2003/2802, K:2004/6441; E:2001/1949,

K:2002/3046).

Uyuşmazlıkta parselasyon işleminin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan imar planında ko-

nut alanında kalmakla birlikte fiilen mezarlık alanı olan davacılar taşınmazı daha sonra işlevine

uygun olarak imar planında “ağaçlandırılacak alan” olarak belirlenmiştir. Parselasyon işlemlerinde

ağaçlandırılacak alandan tahsis yapılması mümkün değildir. Bu durumda fiili zorunluluk nedeniyle

taşınmazların bulunduğu yerde korunamadığı anlaşıldığından işlemin iptali yolundaki kararda

isabet görülmemiştir (E:2003/416, K:2004/3858).

İmar planları uyarınca bağcılık yapılması amaçlanan ve bağ-bahçe alanı olarak planlanan alan-

da yapılaşmaya elverişli imar parseli elde edilmesine dönük olarak tesis edilen parselasyon işlemi,

gerek parselasyon ile elde edilmesi beklenen amacın plan amacına uygun olmaması gerekse da-

yanağı olan uygulama imar planının üst ölçekli plana aykırılığının belirlenmesi karşısında hukuka

uyarlık bulunmamaktadır (E:2004/126, K:2005/5646).

Parselasyon işlemi sonucunda davacı idareye, parseline karşılık yol ve yeşil alanda parsel oluş-

turularak bu parsellerin tahsis edilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığından dava konusu işlemin

iptaline ilişkin mahkeme kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir (E:2005/3136,

K:2006/1576; E:2003/3854, K:2003/4811).

371

Davacı idarenin yapı ve tesislerinin bütünlüğünü bozacak şekilde parsel oluşturularak tahsis ya-

pılmasında hukuka uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/2232, K:2004/7291).

Davacıya yasal ve teknik zorunluluk nedeniyle kadastral parselden uzakta ve farklı yerlerden tahsis

yapıldığı, düzenleme bölgesinde mevcut yapıların korunduğu, mülkiyet farklılaştırılmasına gidil-

mediği, fiilen kullanım alanı dışında tahsis edilen alanlarda değer kaybı olmadığı anlaşıldığından,

dava konusu işlemde mevzuata aykırılık bulunmamaktadır (E:2003/509, K:2004/4068).

Parselasyon işlemleri sırasında, eski yerinin yol, yeşil alan vs. gibi kullanım alanlarında kalma-

sı nedeniyle eski yerinde imar parseli tahsis edilmesi olanağı bulunmayan hallerde eski yerinin yakı-

nındaki imar parsellerinden tahsis yapılması mümkündür. İdare Mahkemesince karara esas alınan

bilirkişi raporunda, davacının eski taşınmazına komşu durumunda olan parselin ana yola cepheli

ve davacının parseline göre daha iyi bir konumda olduğu, bu parselin bir kısmının yola gitmesi ne-

deniyle parselasyon işlemi sonucunda davacının eski yerinin bulunduğu alanda oluşturulan imar

parselinin eski taşınmazın maliki adına tahsis edilmesinin uygun olduğu yolunda değerlendirme-

lerde bulunulmuş ise de, uyuşmazlığın yukarıda anılan kurallar ile birlikte değerlendirilmesinden,

üçüncü bir kişiye daha değerli yerdeki parselin tahsis edilmesi amacıyla eski parselin bulunduğu yer-

den tahsis yapılmamasına ilişkin böyle bir dağıtımın parselasyon tekniğine uygun olmadığı sonucuna

varılmış ve eski yerinde oluşturulan bu imar parselinden tahsis yapılmasını engelleyecek bir durum

ortaya konulmadığından, parselasyon işleminde mevzuata uyarlık görülmemiştir (E:2000/7528,

K2002/1108).

Taşınmazın eski yerinde oluşturulan imar parseline 50 metre uzakta oluşturulan ve üzerinde

mescit bulunan taşınmazdan pay verilmesi suretiyle karşılandığı, oysa eski yerinde oluşturulan imar

parselinden tahsis yapılmasının mümkün olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde mevzuat

uyarlık görülmediği gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir (E:2003/568, K:2004/3608; E:2002/4841,

K:2004/1802).

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esas-

lar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesi uyarınca davacıya kadastal parselinin bulunduğu yerde

oluşturulan imar parselinden tahsis yapılması gerekirken, herhangi bir zorunluluk bulunmamasına

rağmen, eski yeri ile eşdeğerde olmayan farklı bir yapı adasından tahsis yapılmasında mevzuata

uyarlık görülmemiştir (E:2002/3713, K:2004/459; E:1998/4002, K:1999/3963).

Davacının parselinden daha önce yapılan parselasyon işlemiyle %14 oranında düzenleme or-

taklık payı alındığından uyuşmazlığa konu parselasyon işlemiyle yeniden düzenleme ortaklık payı

alınmasında ve davacıya kadastral parselinin olduğu yerde oluşturulan parselden değil başka parsel-

den tahsis yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır (E:2003/891, K:2004/4840).

2.6. Parselasyona İlişkin Diğer Kararlar

Parselasyon işlemi sonucunda davacının yapısının bulunduğu yerden pay verildiği, kamu tesis

alanı olarak pay verilen yerin ise kamu tesisleri alanı olarak belirlenen yerlerden değil botanik bahçesi

olması nedeniyle kamu katılım payı alınamayacağı, ayrıca 91 m2 payının bedele dönüştürülmesinin

mevzuata aykırıdır (E:1997/2395, K:1998/2485).

3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle

İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca düzenlemeye giren parsellerin alanla-

rı oranında pay verilmek suretiyle oluşturulması gereken sağlık merkezi alanının tamamının davacı

belediyeye ait parsellerden alınan paylarla oluşturulmasında mevzuata uyarlık bulunmamaktadır

(E:1998/3892, K:1999/4206).

372

Parselasyon işlemi tapu kayıtları esas alınarak yapılır. Parselasyon işlemi sırasında davacı tapu-

da malik olarak görünmediğinden davacı adına parsel tahsisi olanaklı değildir. Ancak davacının

daha sonra kesinleşen adli yargı kararı uyarınca oluşan imar parsellerinin kendisine devrini isteye-

bilir (E:2000/6082, K:2002/150).

Parselasyon işlemi sırasında tapu sicil kayıtlarındaki yüzölçümünün esas alınması gerekir

(E:2002/330, K:2003/2297).

2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın 18. mad-

desi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına ola-

nak sağladığı, bu maddenin amacının 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin

uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı olarak veya hisse karşılığı satın

alınan yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı Yasanın Ek-1 maddesinin 3194 sayılı Yasanın

18. maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilmesi

olanağını sağladığı, hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulun-

durularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edileceği ve anılan maddenin uygulanabilmesi için

düzenlemenin ıslah imar planına dayanmasının gerekmediği; uyuşmazlık konusu yerde 2981 sayı-

lı Yasanın Ek 1. maddesinin uygulanmasının koşullarının bulunup bulunmadığının araştırılması,

koşulların bulunduğunun belirlenmesi durumunda, düzenleme sınırının mevzuata uygun olarak

belirlenip belirlenmediğinin incelenmesi suretiyle uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar ve-

rilmesi gerekmektedir (E:2006/2179, K:2008/2059; E:2003/5830, K:2005/1997).

SONUÇ YERİNE

Danıştay Altıncı Dairesinin parselasyon işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında

vermiş olduğu kararlar, parselasyon işleminin uygulamasında, gerek işlemi tesis eden idareler, ge-

rekse işlemin muhatapları açısından ortaya çıkan sorunların bir yansımasıdır.

Yargı kararlarından süreklilik gösteren içtihatların, idarelerce parselasyon işlemlerinin tesisi sı-

rasında dikkate alınması, uygulamada ortaya çıkacak sorunları azaltacı etki yapacaktır.

Bu içtihatlar, aynı zamanda, uygulamadaki aksaklıkların bir anlamda tespiti niteliği taşıdığın-

dan, alanda oluşturulacak yeni modelin hukuki çerçevesine de ışık tutacaktır.

Parselasyon işlemlerinin hazırlayıcıları/uygulayıcıları olan meslek sahiplerinin birikimleri, işle-

min muhataplarının hukuki çerçeveye ilişkin sahip olacakları daha fazla bilgiler, hem işlemlerin

hukuki niteliğini, hem de yargısal incelemenin kapsam ve içeriğini derinleştirerek zenginleştire-

cektir.

İmar planının en önemli uygulama aracı olan parselasyon işlemlerinin hiç yapılmaması, geç

yapılması, eksik yapılması, hukuka uygun surette yapılmaması, beraberinde kentler, idareler ve

taşınmaz malikleri açısından yeni sorunlara da kaynaklık etmektedir.

Oturum Yürütücüsü - İsmet Beye teşekkür ediyoruz. Uzun yıllardır, özellikle 3194 sayılı Ka-

nunun yürürlüğe girdiği tarihten bugüne, eski 685 döneminden daha yakıcı ve idari mahkeme

kararları hem kanun, hem yönetmelik, hem de idari yargı kararları bağlamında üç önemli aracın

bir ayağındaki süreci bize aktardı. Zannediyorum, oturumumuzun ilerleyen saatlerinde, yargı ka-

rarları üzerine bazı geri dönüşler, salondan sorular gelecek diye düşünüyorum.

373

Biliyorsunuz, Kentsel Dönüşüm Kanunu yeni çıktı. Biz de 2 gündür, özellikle dünkü oturum-

larda kentsel dönüşümü bütün boyutlarıyla, hukukçu arkadaşlarla, diğer meslek odası yöneticisi

arkadaşlarla ele almaya çalıştık. Tabii, Kentsel Dönüşüm Kanunu çıkmadan önce kentsel dönüşüm

adı altında yapılan çok uygulamalar oldu Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında. Suluku-

le çok dile getirildi biliyorsunuz, Sulukule’deki kentsel dönüşüm uygulaması. Kentsel dönüşüm

uygulamasında, Sulukule’de tapu dağıtım töreninden iki gün önce idari mahkemenin yürütmeyi

durdurma kararı kamuoyunda ses getirdi. Meslek örgütlerinin açtığı davaydı, yani bizlerin açtığı

davaydı.

Bu bağlamda, Danıştay 6. Daire Tetkik Hâkimi Mehmet Sıtkı Çelik, kentsel dönüşüm uygulama-

larında karşılaşılan sorunları bize aktaracak.

Buyrun Mehmet Bey.

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Mehmet Sıtkı Çelik

Danıştay 6. Daire Tetkik Hakimi

Sayın Başkan, değerli dinleyiciler; benim programıma göre biraz daha uzun tutacaktım, fakat

bu 2 gündür sunum yapan birçok arkadaş çok detaylı bir şekilde Kentsel Dönüşüm Kanunundan

bahsettikleri için, yeni Kanunda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürmesi Hakkın-

daki Kanuna ayırdığım bölümü çok fazla detaylandırmayacağım, sadece eksik kaldığını düşündü-

ğüm bir hususa değineceğim. Onun dışında diğer bir bölüm var; o bölüm üzerinde duracağım.

Bu Kanundan önce, gerek Belediye Kanununda, gerek Ankara kent girişi alâkalı kanundan -bir

bölgeyi ilgilendiriyordu- kaynaklı olan hususlarla alâkalı 6. Daireye yansıyan sıkıntılarla ilgili olarak,

özetlenmiş haliyle belli başlıklar altında ve biraz da işin kökenine de inerek kısa bir sunum yapma-

yı düşünüyorum.

Bu çalışma, insanların topluluklar halinde yaşamaya başladığı andan itibaren var olan ve gü-

nümüze kadar üzerinde yapılan tartışmaların bitmediği görülen, mülkiyet hakkıyla kamu yararı-

nın çatışma alanlarından günümüze yansıyan bir örneğini teşkil ediyor kentsel dönüşümle ilgili

husus. Çünkü bir mülkiyet meselesi var ve bunun iki amaca hizmet etmesi gerekiyor; bir tanesi

kamu yararı amacı, bir tanesi de mülk sahiplerinin yararına tahsis edilmesi hede!eniyor. Böyle

olunca bir çatışma noktası çıkıyor haliyle. Bunun da dengelenmesi lazım, yani bir denge üzerine

oturması lazım. Uyuşmazlıkların temeli de buradan kaynaklanıyor zaten.

Bu nasıl yansıyor ve bizim Dairemizce ne şekilde karşılanıyor, o hususlar üzerinde durmaya

çalışayım. Bu kentsel dönüşümle ilgili birçok boyutlar, etkiler oluşuyor; ekonomik tarafı oluyor,

sosyolojik tarafı oluyor, çevre etkileri oluyor. Gerek yapılı çevre olsun, gerek yapılaşmamış çevre

olsun, birçok etkileri oluyor; fakat bu kısımlara girmeyeceğim, sadece mülkiyet bağlamında olan

kısımlara değinmek istiyorum. Çünkü diğer uzmanlar bu konuları daha önce ayrıntılı olarak anlat-

tılar. Ayrıca o hususlara girmeyeceğim.

Bu kentsel dönüşüm projeleri uygulanma yerlerinde genellikle az veya çok süreli mülkiyet

hakkı kısıtlamaları oluyor. Mülkiyetin kamulaştırılması, imar düzenlemeleri veya başka yollarla el

374

değiştirmesi ve benzeri hususlarda tartışmaların çıktığını görüyoruz. Bu uygulamalar yapılırken,

makul ve hukuki nedenlere dayanıp dayanmadığını yargı mercileri inceliyor. Makul ve hukuki bir

nedeni olabilir; fakat bu süreç hukuki kurallara uygun olarak işlemiş mi, işlememiş mi, bu ilkelerle

inceliyoruz. Bu uygulama yöntemleri seçilirken ve yürütülürken tercih edilen yöntemlere bağlı

olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklar da değişiklik göstermektedir. Bu uygulamalar, eskiyen yapıların

yıktırılarak yeniden yapı inşa edilmesi şeklinde olabileceği gibi, bir tasfiye amacı da söz konusu

olabiliyor. Tabii, bu yöntemde, sadece tasfiye öngörülmesi durumunda ve sürecin öyle işlemesi

durumunda sorunlar da çeşitleniyor ve farklılıklar arz ediyor.

Şu ana kadarki uygulamalarda bu iki yöntemin de uygulandığını görüyoruz. Örneğin Ankara

Dikmen Vadisi’nde yapılan bazı projelerde birinci yöntem benimsenerek, mülk sahipleriyle anlaş-

ma yolları denenmiş ve büyük ölçüde de anlaşmalar sağlanmıştı; fakat bir bölümüyle alâkalı, kimi

tapu tahsis belgesi olmayan oturanlar da vardı, tapu tahsis belgesi olanlar da vardı, keza mülk sa-

hibi olanlar da vardı ve anlaşma sağlanamayan bir grup vardı. Tabii, bu davalar olarak ortaya çıktı.

Daha sonra farklı neticeler de doğdu. Ama mesela Bingöl merkezde yapılan bir kentsel dönüşüm

uygulamasında ikinci yöntem benimsendi. Yürütücü idare olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığıy-

la anlaşma yoluna gittikleri halde, acele usulüyle kamulaştırma yöntemi benimsenmişti. Bu tarz

uyuşmazlıklar bize yansıyor.

Mevcut uygulamalardan hareketle, kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle ortaya çıkan sorun-

ları birkaç başlık altında toplamaya çalıştım. Bir tanesi şu: İdareler kentsel dönüşüm projelerini

uygularken, bazen soyut olarak yapıyorlar, içini doldurmuyorlar. Kanun, belli amaçlarla kentsel

dönüşüm olabileceğini düzenliyor. Belediye Kanununun 73. Maddesinden bahsediyorum. Fakat

belediyeler şöyle yapabiliyorlardı: Sadece koordinatları belirleyip, onun içinde ne gibi amaçlarla

kullanımlar belirlenecek, buna dair bir açıklama olmuyordu, bir hazırlık safhası olmuyordu. Böyle

uyuşmazlıklar da yansıyınca, Dairemiz şöyle bir yöntem benimsemişti o uyuşmazlıklara karşı: Yar-

gısal denetimin yapılabilmesi için, keza teknik bilgi gerektiren hususların da bilirkişiler marifetiyle

tespiti için, hangi amaçla buranın kentsel dönüşüm projesi alanına konulacağına dair bir hazırlık

yoktu ve bu nedenle, bazı örneklerde yürütmeyi durdurma istemini kabul etmişti Daire; fakat İdari

Dava Daireleri Kurulu ona rağmen bu yürütmeyi durdurma kararını kaldırıp, “Keşfe gidip tespit

yaptıktan sonra yürütme hakkında karar ver” diye Dairemizin kararını kaldırmıştı. Fakat o safhada

şöyle bir gelişme olmuştu: Bizim yürütme kararımızdan sonra planlar yapılmıştı. Biz de şöyle bir

yöntem benimsedik, hocalara şöyle sorular sorduk: “Bundan sonra yapılmış olan planlarda, hangi

taşınmazın ne amaca tahsis edildiği gözüküyor, ne kadar yapımlaşma oranı verildiği gözüküyor.

Bu verilerden yola çıkarak kentsel dönüşümün amacını ortaya koyun. Şehrin gelişimiyle, gelişme

büyüklüğüyle, yönüyle, kamu yararıyla bu açıdan bir uygunluk var mıdır, yok mudur, teknik bo-

yutlarıyla, yani planlama boyutuyla ortaya koyun” diye sorular yöneltmiştik ve bilirkişiler de öyle

raporlar hazırladılar. Bir tanesi buydu.

İkinci husus olarak, mülkiyetin kullanılmasının kısıtlaması sebebiyle ortaya çıkan sorunlar var.

Şöyle de ifade edilebilir bu sorunlar: Bu kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu yararıyla mülki-

yet hakkının dengeleme sorunu olarak da bakılabilir. Başlık altında onları sayıyorum; daha sonra

ayrıntılarına gireceğim.

İkinci olarak, mevcut imar planlarının durumu ve kazanılmış haklar nedeniyle ortaya çıkan

sorunlar oluyor. Keza diğer bir başlık altında, kentsel dönüşüm projeleri uygulanırken yapılan

parselasyon veya kamulaştırmalar sebebiyle mülkün bulunduğu yerde korunamaması nedeniyle

ortaya çıkan sorunlar oluyor. Yine proje alanındaki tapu tahsisli veya tapu tahsis belgesi olmayan

375

gecekondulardan kaynaklı olan uyuşmazlıklar çıkıyor. Yine uygulama yapılıp projenin süresinde

tamamlanamaması ve buna bağlı olarak ortaya çıkan barınma sorunları olabiliyor, o arada yargı

kararları olabiliyor, uygulanması o nedenle gecikebiliyor. Kentsel dönüşüm ilanı sebebiyle yetkili

idarenin değişmesinden kaynaklanan sorunlar da var. Onunla ilgili de bir başlık açmıştım.

Bu dengeleme sorununa biraz değinmek istiyorum, kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu

yararıyla mülkiyet hakkının denkleştirilmesi meselesi. Her şeyden önce, kentsel dönüşüm uygu-

lamalarının mülkiyet ile kamu yararı kavramlarının güncel çalışma alanlarından birisi olduğunu

konunun giriş kısmında belirtmiştim. İnsanoğlu tabiat halinden sosyal hayata geçerken, ister her-

kesin herkesle mücadele içinde olduğu bir ortamdan hareket edilmiş olsun, ister John Locke’un

deyimiyle tam bir özgürlük döneminden hareket edildiği kabul edilmiş olsun, yapıldığı söylenen

sosyal sözleşmede, insan hak ve özgürlüklerinin güvenceye kavuşturulmasının devletin amacı

olduğu ısrarla vurgulanıyor. Bu düşünürlerden John Locke, insanların doğa durumunda 3 temel

hakka sahip olduğunu, bunların korumaya en değer olanının mülkiyet hakkı olduğunu vurgu-

luyor. Tabii, süreç içerisinde bu anlayışlar değişebiliyor. Klasik mülkiyet anlayışına göre, mülkiyet

hakkına dışarıdan hiçbir müdahale yapılamıyor; fakat düşüncedeki değişime bağlı olarak bu fikir

değişiyor, modern mülkiyet anlayışı zamanla gelişiyor. Bu modern mülkiyet anlayışında, yetkinin

içeriğinde ödevler de var ve malikin hem yetkileri, hem de topluma karşı ödevleri söz konusu

oluyor. Tabii, buradaki hususlar biraz bu modern mülkiyet anlayışıyla ilgili ortaya çıkmış oluyor.

İnsan Hakları Mahkemesi de bu tür uyuşmazlıklarda, Sözleşmenin Ek Protokolünün 1. Madde-

sindeki açılımları yaparak bunu açıklıyor. Ayrıca, Anayasa Mahkemesine yansıyan uyuşmazlıklarda

da yine İnsan Hakları Mahkemesi Sözleşmesine atı�ar yapıldığını görüyoruz. Yani şu anda, gerek

uluslararası metinlerde, gerek Anayasamızda, gerek kanunlarımızda, mülkiyet hakkının tanınması

öngörülmüş, bu kabul edilmiş zaten, temel hak ve hürriyetler arasında sayılmış, kamu yararı ama-

cıyla kısıtlanabileceği kabul edilmiş ve bir düzenleyici, sınırlamanın nedenlerinin ortaya konulma-

sı gerekiyor. Özet olarak söyleyecek olursam, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin makul bir

mesnetten mahrum olmaması gerekiyor. Bir dayanağı olacak -kamu yararıdır bu dayanak- kanun-

la düzenlenmiş olacak ve kural olarak tanınmış olacak.

Nasıl bu dengeleme sağlanacak? Hakkın özüne dokunmama şeklinde bir sınırlama var, bir de

ölçülülük sınırlaması var. Bu hakkın özüne dokunmama diyebileceğimiz ilkede, bir hakkın kulla-

nılmasını açıkça yasaklayıcı veya örtülü bir şekilde kullanılamaz hale koyucu veya ciddi surette

güçlendirici ve amacına ulaşılmasını önleyici etkisini ortadan kaldıracak kurallar olarak açıklana-

bilir. Demokrasinin ve hukuk devleti ilkesinin temel unsurlarından birisi, temel hak ve hürriyetle-

rin tanınması ve güvence altına alınmasıdır. Hak ve hürriyetlerin varlığı kural, sınırlandırılması ise

istisnadır.

Diğer bir ilke de ölçülülük ilkesidir. Bu ölçülülük ilkesi de, sınırlamada başvurulan aracın sınır-

lama amacını gerçekleştirmeye elverişli olmasını, bu aracın sınırlama amacı açısından olmasını ve

araçla amacın ölçüsüz bir oran içinde bulunmamasını ifade ediyor. Yani bir adalet arayışı peşinde

oluyor insanlar ve bazı düşünürler, adaletin ölçülülük olduğunu vurgulamışlar. Dolayısıyla bir ölçü,

bir oran, bir orantılılık aranıyor bu mülkiyet kısıtlamalarında. Bize yansıyan uyuşmazlıklarda, biz de

bu kurallardan, bu değerlendirmeden mesnet alarak uyuşmazlıklarımızı çözüyoruz.

Diğer bir başlık, kentsel dönüşüm alanındaki mevcut imar planlarının durumu ve kazanılmış

haklar sorun var, buradan kaynaklı olan uyuşmazlıklar var. “Yapılacak projelerde, mevcut imar

planlarına uygun hareket etme zorunluluğu var mıdır?” diye bir soru akla gelebilir. Başka bir ifa-

deyle, bu proje alanlarında mevcut imar planları tanınacak mıdır? Kentsel dönüşüm alanı ilan edi-

376

len her alanda planların hükümsüz sayılacağına dair açık bir kural yoktur, fakat uygulamada şöyle

oluyor: Yeni bir tasarımla orası projelendirilmek istendiğinde, eski planlar geçersiz kabul ediliyor.

Bütün uygulamalarda bunu görüyoruz. Çünkü yeni bir tasarım yapacak, ona göre bir proje geliş-

tiriliyor. Kural olarak, “Kentsel dönüşüm ilan edilen her yerde planlar geçerliliğini yitirecektir” diye

bir hüküm yoktur, ama idareler onları hükümsüz hale getiriyorlar. Tabii, bu hükümsüz hale getiri-

lince, o dönemde yapılmış olan sözleşmeler olabilir, alınmış olan ruhsatla olabilir, belli bir seviyeye

getirilmiş inşaatlar olabilir ve bunlar proje bütünlüğüyle uyumsuz olabilir. Bu gibi durumlarda ka-

zanılmış haklardan bahsedilebilir mi, bahsedilirse ne ölçüde korunacak, bu sorun olarak karşımıza

çıkıyor. Bazen şöyle oluyor: Mesela Ankara’da 50. Yıl Parkı Kentsel Dönüşüm Alanı diye bir proje

vardı, 2005 yılında bu proje yürürlüğe konulmak üzere belediye meclisince karar alındı; aradan 7

yıl kadar bir süre geçti ve henüz bir uygulama olmadı. Şöyle bir uyuşmazlık gelmişti oradan: Mülk

sahibi, “O dönemde ben ruhsat almıştım, bir inşaat firmasıyla anlaşma yapmıştım ve bana şu kadar

daire verecekti. Sözleşmeleri yapmıştım ve 7 yıldır bekliyorum” diyor. Bu bir sorun tabii. Aradan bu

kadar yıl geçmiş, henüz bir uygulama yapılmamış ve mülkiyeti de kısıtlanmış durumda. Bu tarz

uyuşmazlıklar çıkabiliyor.

Bu kazanılmış haklarla ilgili olarak bizim Dairenin içtihadı şu şeklide: İlgili plana uygun olarak

ruhsat almış ve inşaatı da o ruhsata uygun olarak yaptıysa, yaptığı yere kadar ilgili idareler veyahut

da yargı kararı uyarınca durdurulma aşamasına kadar bu yapılan yapı kazanılmış hak kapsamında

korunuyor. Tartışmalı bir mevzu, ama böyle bir içtihat var. Dediğim olayda sadece ruhsat almış;

fakat bazı uyuşmazlıklarda, inşaatı belli bir seviyeye de getirmiş olabiliyor, birkaç katını yapmış

oluyor ve böyle bir uygulamayla karşı karşıya kalınca gerisini getiremiyor. O dönemde 3. kişilere

satmış olabiliyor, başka masra�ar yapmış oluyor proje çizdirirken vesaire. Tabii, yapılacak olan yeni

düzenlemeler, gerek plan olsun, gerek proje olsun, onunla uyumlu değilse, onun ortadan kaldı-

rılması ve iyi niyetle, idareye güvenerek masraf yapan mülk sahiplerinin zararlarının da tazmini

yoluyla giderilmesi gerektiği görüşündeler. Böyle tartışmalı bir mevzu.

Bu başlıklardan birisi de, proje alanlarındaki tapu tahsis belgeli veya belgesiz gecekondu soru-

nu var, buradan sorunlar geliyor. Tapu tahsis belgesi varsa farklı değerlendiriliyor, tapu tahsis bel-

gesi yoksa farklı değerlendiriliyor. Fakat Dairemiz orada da bir ayırım yapıyor: “Tapu tahsis belgesi

olmasa bile, eğer İmar A�ı Kanunu kapsamına müracaat etmişlerse, bunun hakkının bu dönemde

de tespiti gerekir” diyor. Ondan sonra hak sahibi olarak kabul edilebilecekse, tapu tahsis belgesi

almamış olabilir; ama başvurusu var ve o tarihte öngörülen bedeli ödemişse, o zaman, hak sahibi

olup olmadığı tespit edildikten sonra hukuki durumu belirleniyor. Buna göre bir ayırım var.

“Peki, bu proje alanında, gerek tapuda tescil edilmiş mülk sahibi olsun, gerek imar a�ı kapsa-

mında tapu tahsis belgesi alınmış veya hak sahibi kabul edilmiş olsun, bu mülkler, proje dâhilinde

uygulamaya tabi tutulduğunda -bizim genel kuralımız var düzenleme yapılırken; mülk sahiplerine

mümkünse bulunduğu yerden tahsisi arıyoruz bu adaleti sağlamak, mülk haklarını korumak için-

bunlar için bir ayırım var mıdır?” tartışması var. Proje alanında, tapu tahsis belgeli hak sahibinin

taşınmazları düzenlemeye girdiği vakit, bu nasıl olsa sosyal konut kapsamında, barınma maksatlı

olarak kişilere bu tahsisler yapılmıştır. Burada yapılacak olan yapılar daha değerli ve zenginleşme

aracı olacaktır. Dışarıdan bir yerden bunlara bir tahsis yapmak suretiyle bir uygulama yapılabi-

lir mi? Buradan kaynaklanan tartışmalar oluyor. Çünkü idareler şu uygulamayı yapıyorlar: Proje

dâhilindeki uygulamalarda, gecekondu sahiplerine dışarıdan bir sosyal konut veriyorlar. Proje ala-

nındaki yapılarla mukayese edildiği zaman, küçük çaplı, değer itibarıyla son derece değeri düşük.

Bu, yine diğer mülk sahipleriyle eşit olarak kabul edilip, proje alanında yapılmış olan yerlerden mi

tahsis gerekir, yoksa bu idarenin işlemi uygun mudur? Buradan tartışmalar çıkıyor. Burada da yine

377

üyelerimiz farklı düşünceye sahip olabiliyorlar. Burada da içtihatta farklılıklar görmek mümkün.

Mehmet Akif Ersoy Gecekondu Dönüşüm Projesinde bu tarz uygulamalar gelmişti ve Daire-

miz, gecekondu nedeniyle orada hak sahibi olan ilgililere proje dışından verilmiş olan tahsisleri

hukuka uygun buldu, yani o davaları reddetti, “Proje dışından tahsis yapılabilir” dedi, bu Kanunun

amacından hareket etti ve “Barınmalarını teminen bu haklar tanınmıştır” dedi, normal bir mülk

sahibi olarak değerlendirmedi; fakat o konuda muhalif kalan üyelerimiz var.

Son bir husus olarak, kentsel dönüşüm ilanı sebebiyle yetkili idarenin değişmesinden kaynak-

lanan sorunlar da oluyor. Kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerde, Belediye Kanunu kapsamında,

yetkiler büyükşehir belediyesine geçiyor. Orada parselasyonu yapmak, ruhsat vermek, 1/1000’lik

planı yapmak gibi bu tarz normal ilçe belediyelerinin yetkisinde olan şeyler de büyükşehir bele-

diyesine geçiyor ve ilçe belediyeleri burada uyuşmazlık çıkarabiliyorlar. Tabii, burada denetleme

yetki ve görevi var ilçe belediyelerinin; fakat ruhsat verme aşamasında, parselasyon yapma aşa-

masında, uygulama imar planı yapma aşamasında yetkileri yok. Böyle olunca sorunlar çıkabiliyor

tabii. İlçe belediyeleri normal prosedürle, yine buranın bu şekilde yenilenebileceğini; ama kentsel

dönüşüm adı altında yetkilerinin alınmaması gerektiğini ileri sürerek davalar açıyorlar. Buradan

kaynaklı olan uyuşmazlıklar çıkıyor. Mevcut uygulamalarla ilgili olarak özetle bu tarz uyuşmazlıklar

çıkıyor. Başlangıçta bahsettiğim mülkiyetin korunmasıyla ilgili ilkelerden hareketle uyuşmazlıkları

çözüyoruz. Bir denge gözetilip gözetilmediğini değerlendiriyoruz ve ona göre uyuşmazlıkları çö-

züyoruz.

6306 sayılı Afet Riski Hakkındaki Kanunla ilgili olarak çok konuşuldu ve çok detaylandırıldı.

Onun için ona girmeyeceğim. Fakat eksik olduğunu düşündüğüm bir hususu vurgulayarak konuş-

mamı bitireceğim. Genelde şu denildi: Orada mülk sahibi olanlarla ilgili olarak haksızlıklar olabile-

ceği vurgulandı genelde, yani taşınmazı kentsel dönüşüme girenler açısından bir değerlendirme

oluyordu. Fakat şu husus da var: Eşitliğe aykırı olabilecek bazı hususlar da benim aklıma geldi.

Kanun metninden o iki şeye vurgu yaparak bahsedeyim. Tahliye ve yıktırma başlıklı 5. Maddede,

“Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni

hak sahibi olanlara, bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici ko-

nut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilir” denilmektedir. Benim aklıma gelen bir tanesi

bu. Anlaşmayı esas alıyor, “Anlaşma olmazsa bu tarz yardımlar yapılabilir” diyor.

İkinci bir husus da, bu riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu

taşınmazlar ve yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygula-

malarının yapıldığı illerde, mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut

rayiç ve enkaz bedelleriyle uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı, geliri gibi şeyler göz önün-

de bulundurularak, bu yapım maliyetlerinin altında tespitler yapılabilir, sosyal donatı ve altyapı

harcamaları uygulamaların maliyetlerine dâhil edilmeyebilir. Buradaki sorun şu olabilir: Bu tarz

yardımlar yapılırken objekti�ik kriteri yok. Bu, taşınmazı proje dâhilinde olmayanlarla olanlar ara-

sındaki eşitsizlik olabileceği gibi, hiç taşınmazı olmayanlar da olabilir. Bunlarla taşınmazı projeye

girmiş olanlar arasındaki bu eşitsizliğe neden olabilir ve ölçütler de objektif değil, belirsiz ölçütler-

le bu uygulamalar yapılabiliyor. Dolayısıyla bunun eşitsizliğe neden olabileceğini düşünüyorum.

Beni sabırla dinlediğiniz için teşekkür ediyorum.

Oturum Yürütücüsü - Mehmet Sıtkı Çelik beye çok teşekkürler. Yeni bir süreç başlıyor ger-

çekten bu 3362 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunuyla ilgili. Kanun metniyle tıpatıp benzemese de,

378

yasaların lafzı ve ruhunun çok benzediği bir uygulama yaşadı İtalya Sicilya 8-10 yıl önce. Benzer

hükümler vardı İtalya’daki Kentsel Dönüşüm Kanun Tasarısında. “Yargı, yürütmeyi durdurma kararı

veremez” maddesinin de zaten evrensel hukuka aykırı olduğunu söylüyoruz, iddia ediyoruz. Bir de

barınma hakkının, insanların iradeleri dışında başka bir yere gönderilmeme, bir anlamda sürülme-

me hakkının da evrensel hukuk açısından bir temel insanlık hakkı olduğuna ilişkin sayısız Avrupa

İnsan Hakları kararı var.

İtalya, kentsel dönüşüm uygulamalarının çok büyük bir bölümünü içerden dava 4 yıl sonra

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinden geri dönünce vazgeçmek zorunda kaldı.

Türkiye çok sancılı bir sürece gebe. Biz mühendis, mimarlar ve meslek örgütlerimiz olarak bu

süreci çok yoğun izleyeceğiz, takip edeceğiz. Hak ihlallerine karşı, planlamanın ve şehircilik kural-

larının evrensel ilkelerine karşı, var olan haklar bağlamında, kentsel dönüşüm adı altında gerçek-

ten ciddi bir süreç bizi bekliyor. Çünkü çok büyük bir alan. 700 milyar dolardan, 900 milyar dolar

la�arıyla kavramsallaştırılıyor. Aslında bu rakamlar yerine, insanların sağlıklı ve güvenli yaşam or-

tamlarında yaşamalarını sağlayacak kentsel yenileme adı altında her türlü uygulamaya açık ve bu

anlamda yetişmiş insan gücüyüz mühendis ve mimarlar olarak.

Değerli iki hâkim arkadaşımıza teşekkür ediyoruz.

Şimdi işin uygulama bölümüne geçiyoruz. Sayın Erdal Köktürk yaşanan sorunları bir uygula-

macı gözüyle bize aktaracak. Buyrun sayın Köktürk.

TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMELERİNDE YAŞANAN SORUNLAR

Dr. Erdal Köktürk

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi,

Beykoz Belediyesi 1999-2004 Dönemi Başkan Yardımcısı

Özet

Türkiye’de harita mühendislik hizmetleri içinde önemli bir yere sahip olan arsa düzenlemeleri,

Türk hukuk sistemi tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir idari işlem olarak görülmek-

tedir.

İdare (belediyeler, valilikler, Bakanlıklar) tarafından yapılan/yaptırılan ve onaylanan arsa dü-

zenlemesi, Türkiye’de hakkında en çok dava açılan işlemlerden biridir. Bu durum, gerek harita mü-

hendisleri ve gerekse bu işlemi onaylayan idare bakımından, çok sayıda hukuka aykırı kararların

verildiği ve uygulandığı bir işlem olduğunun da kanıtıdır.

İmar Yasası’nda, arsa düzenlemesinin, “re’sen” yapılacağı öngörülmektedir. Bununla, taşınmaz

maliklerinin yazılı onayı olmadan düzenleme yapılacağı ve tapuya tescil edileceği ifade edilmek-

tedir. Buna karşın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelge-

sinde, “... Resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin

kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onayla-

379

nan taşınmaz malların söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusun-

da işlemlerin yapılması icap eder...” talimatı ile yasa, tüzük, yönetmelik, yönerge, genelge yanı sıra

yargının iptal kararlarındaki gerekçelere bile aykırı yapılsalar, tüm arsa düzenlemelerinin tapuya

idarelerince re’sen tescil edileceği öngörülmüştür.

Bir kez tapuya tescil edildiğinde, bir arsa düzenlemesi ile mağdur olan bir taşınmaz malikinin

idari yargıya başvurmadıkça mağduriyetini giderme olanağı bulunmamaktadır.

Bu yüzden, taşınmaz malikleri, menfaatlerinin ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda “hak”

aramakta, yargı yerince iptal kararı verilmesi durumunda düzenleme hiç yapılmamış gibi kabul

edilerek, düzenleme öncesi duruma dönülmektedir. Böylelikle, idarenin yargı yoluyla hukuka uy-

gun işlem tesis etmesi sağlanmaktadır. Türkiye’de, tapuya tescil edilen uygulama sonuçlarının hu-

kuka uygunluğu konusunu denetlemede tek yetkili kurum olması nedeniyle “idari yargı”nın (idare

mahkemeleri ve Danıştay) arsa düzenlemeleri ile ilgili vermiş olduğu iptal kararlarının gerekçele-

rini bilmek önemlidir.

Bildiride, Türkiye’de arsa düzenlemelerinde yaşanan sorunlar, uygulamadan edinilen dene-

yimler ve idari yargı kararları çerçevesinde incelenmekte ve gerek arsa düzenlemesini yapan ha-

rita mühendisleri ve gerekse arsa düzenlemesini onaylayan idarelere bir daha sorunlar yaşanma-

ması için önerilerde bulunulmaktadır.

Anahtar Terimler: Arsa düzenlemesi, Hukuksal sorunlar, Danıştay iptal gerekçeleri

1. ARSA DÜZENLEMESİNİN AMACI

Arsa düzenlemesi, Anayasanın mülkiyet hakkına ilişkin 35. maddesinin birinci fıkrasının ikinci

bendi

XII. Mülkiyet hakkı

Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

gereği, mülkiyetin içeriğinin belirlenmesiyle ilgili bir uygulamadır. Düzenleme işlemi, süreklilik

ilkesine dayanmakta, bir diğer deyişle eski mülkiyet koşulları kesintiye uğramaksızın sürmekte ve

bu özelliği nedeniyle, düzenleme, “mülkiyetin, sınırlarını ve bazen de yerini değiştiren bir taşın-

maz üzerinde kesintisiz devamı” olarak da tanımlanmaktadır 1.

Arsa düzenlemesi, arazinin son kullanma durumunu gösteren kadastro haritaları ve tapu kü-

tüğü bilgilerinin, İmar Kanunu ve yönetmeliklere göre, imar planında öngörülen arazi kullanış

kararlarına uygun biçimde, imar parsellerinin oluşturulması için yapılan ayırma, birleştirme ve

yeniden dağıtma işlemlerine denilmektedir 2. Tapu kütüğünde kayıtlı taşınmazların, imar planı

ile getirilen düzene uygun biçimde kullanılmalarını sağlamaktadır 3. İmar planı hede"erine ve

amaca uygun yapısal kullanımı olanaklı kılma amacıyla, parseller, yalnızca kamunun çıkarlarına

değil, aynı zamanda ve özellikle taşınmaz maliklerinin çıkarlarına uygun olarak yeniden biçimlen-

dirilmektedirler.

380

1

2

3

Kent planlamada en güç aşama imar planlarının uygulanmasıdır. Bu yüzden, taşınmaz sahip-

lerini imar planının uygulanmasını kolaylaştıracak yönde davranmaya zorlamak gerekebilir 4. Eğer,

malikler mülkiyet koşullarının yeniden düzenlenmesini ve parsellerin imar edilebilirliğini sağla-

mazlarsa, devlet işlemi geçici olarak üzerine alır. Bu durumda, düzenleme, amaca uygun olarak

biçimlendirilmiş imar parselleri oluşturarak imar planlarının yaşama geçirilmesi için uygulanan,

sıklıkla başvurulan ve genel olarak da kabul gören bir araç haline gelir 5.

İmar planı ile temellendirilen ve parsel sınırlarından bağımsız olarak saptanan imar hakları,

mülkiyet koşullarının yeniden düzenlenmesi olmaksızın gerçekleştirilemezler. Her bir parselin

imarlanabilmesi, belirli etaplar halinde ve bulunduğu bölgenin koşullarına göre mülkiyetin yeni-

den biçimlendirilmesine bağımlıdır. Tersi durumda, kadastral parsel tek başına yapısal kullanıma

sahip olmaz, yapı alanı altyapıya kavuşturulamaz ve parseller yapısal kullanım için amaca uygun

biçimde bölünemezler.

Özetle belirtmek gerekirse, kamu yararı ve kamu düzeni amacıyla yürürlüğe konulan imar

planları yalnızca arsa düzenlemesi ile yaşama geçmektedirler.

İmar planları, düzenleyici nitelikte yani genel, soyut, sürekli, bir kez uygulanmakla tükenme-

yen, kural koyucu işlemler olarak nitelendirilirlerken arsa düzenlemesi birel işlem olarak kabul edi-

lirler. İmar planlarının düzenleyici işlem olarak kabul edilmesinin önemli bir sonucu , bu planların

kazanılmış hak doğurmamasıdır. Bu nedenle imar planları her zaman değiştirilip kaldırılabilirler.

Buna karşın, arsa düzenlemesinin geri alınması ve kaldırılması bazı koşullara bağlıdır. Dolayısıyla,

imar planları ile arsa düzenlemesi birbirini etkileyen işlemler olmakla beraber nitelik olarak fark-

lıdırlar 6.

2. TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMESİNİN TARİHİ VE NİTELİĞİ

Türkiye’de arsa düzenlemesinin geçmişi çok eskilere gitmemektedir. İlk kez, 16.07.1956 tarihli

Resmi Gazete’de yayımlanan ve yayımlandığı tarihten 6 ay sonra yürürlüğe giren 09.07.1956 tarihli

ve 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. Maddesinde arsa düzenlemesi ile ilgili kurala yer verilmiştir.

İki paragraftan oluşan maddenin gerek başlığında ve gerekse içinde “arsa düzenlemesi” veya

“düzenleme ortaklık payı” gibi deyimlerin olmayışı dikkat çekicidir.

“Madde 42- İmar ve yol istikamet planları hududu içindeki binalı ve binasız gayrimenkullerin, pla-

na uygun şekilde inşaata elverişli hale getirilmesi için, gayrimenkul sahiplerinin muvafakati aranmak-

sızın birbirleriyle ve yol fazlası ile veya sair belediye, amme hükmi şahıslarıyle amme müesseselerine

ait yerlerle birleştirerek, plan icaplarına göre, müstakillen veya şuyulu olarak parsellere ayırmaya ve bu

yerleri yüzde yirmi beşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya belediyeler salahiyetlidir.

Bu yerlerin birleştirildikten sonra parsellere ayrılmasında ve dağıtılmasında eski mevkii ve miktarı

esas tutulur. Bunlardan yol, meydan, otopark ve yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rast-

lıyan ve yüzde yirmi beşten fazla olup istimlaki icapeden yerlere mukabil, mülk sahiplerine bu madde

hükümleri dahilinde yer göstermeye belediyeler selahiyetlidir.”

Anayasa Mahkemesi, 09.07.1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesindeki, “...bu

yerleri yüzde yirmibeşe kadar noksaniyle sahiplerine dağıtmaya ...” şeklindeki kuralı, “... Tarla,

381

4

5

6

yahut hamur kaidesi adı verilen bu usul sonucu istisnai, diğer bir tabirle, dolayısıyla kamulaş-

tırma durumu ortaya çıkmaktadır ... gerçek karşılığı peşin ödenmedikçe kamulaştırma yapıla-

maz ...” gerekçesiyle 22.11.1963 tarihli ve E. 1963/65, K. 1963/278 sayılı kararıyla iptal etmişti (Res-

mi Gazete: 14.01.1964-11606). Anayasa Mahkemesi, o yıllarda, arsa düzenlemesi işlemini, 1961

Anayasası’nın 36. maddesindeki “mülkiyet hakkı” ile ilgili kural yerine, 38. maddesindeki “kamulaş-

tırma” kuralına göre değerlendirmiş ve bu nedenle de iptal kararı vermişti. Bu karar nedeniyle, arsa

düzenlemeleri, 1964 yılından 1972 yılına kadar aksamıştır 7.

Yaklaşık 8.5 yıl aradan sonra, 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı Yasa ile 6785 sayılı İmar Kanunu’na

42. Madde tekrar eklenmiştir.

“MADDE 42 - (Değişiklik Kanun No: 1605/1, Resmi Gazete: 20.07.1972 - 14251)

a) İmar hududu içindeki binalı ve binasız arazi ve arsaların, plan ve mevzuata uygun şekilde

inşaata veya tespit edilmiş olan diğer kullanma şekillerine elverişli duruma getirilmesi maksadiyle

düzenlenmesi için, bunları sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleriyle, yol fazlalariyle ve

belediyeye, kamu tüzel kişilerine, kamu kurumlarına ait yerlerle birleştirerek, plan ve mevzuat

icaplarına göre hisseli veya hissesiz olarak yeniden parsellere ayırmağa ve bu parselleri ilgililere

dağıtmaya belediyeler selahiyetlidir.

b) Belediyelerce düzenlenmeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların me-

sahalarından yeteri kadar saha, düzenleme dolayısiyle meydana gelen değer artışları karşılığın-

da “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir.

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi

ve arsaların düzenlemeden önceki mesahalarının yüzde yirmibeşini geçemez.

Düzenleme ortaklık paylarının sahaları mecmuuna, tekabül eden saha, düzenlemeye tabi tu-

tulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil saha gibi umumi

hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz.

6785 sayılı İmar Yasası’nın 42. maddesine, 11.07.1972 tarihli ve 1605 sayılı Yasa ile yapılan

değişiklikle, madde de “düzenleme” ve “düzenleme ortaklık payı” deyimlerine yer verilmiş, dü-

zenleme ortaklık payının, “düzenleme nedeniyle meydana gelen değer artışları karşılığında,”

düşüldüğü deyimi eklenmiş ve arsa düzenlemeleri yeniden uygulama bulmuştur.

03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18.

Maddesi ile konu halen yürürlükte olan şekliyle yeniden düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin 22.11.1963 tarihli iptal kararından yaklaşık 27 yıl sonra (26.01.1990

günü), bu kez Zonguldak İdare Mahkemesi, gerekçesi aynı olan dört ayrı dava ile birlikte, 3194

sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan, “Belediyeler veya valiliklerce dü-

zenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri

kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme or-

taklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payla-

rı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde

otuzbeşini geçemez” kuralını, “kamulaştırma bedeli ödenmeksizin özel mülkiyete el atma nite-

liği taşıdığından, Anayasa’nın 46. maddesine aykırı bulunduğu” gerekçesiyle iptali için Anayasa

Mahkemesi’ne başvurmuş ve bu istem, bu kez, Anayasanın 46. maddesindeki kamulaştırma kuralı

382

7

yerine 35. maddesindeki “mülkiyet hakkı” kuralına göre incelenerek anayasaya aykırılığın olma-

dığına karar verilmiştir.

Anayasa Mahkemesi kararında, “düzenleme ortaklık payı” kesintisi için, “...Şehirlerimizde

imar girişimlerinin başlamasıyla, taşınmazlarda meydana gelecek değer artışı göz önüne alın-

dığında, sözü edilen kuralın öngördüğü oranın demokratik toplum düzeninin gereklerine ters

düştüğü söylenemez...” diyerek doğru ve anayasaya uygun değerlendirme yapmış, düzenlemeye

giren parsellerin yüzölçümlerinden artan değer artışları karşılığında bedelsiz olarak düzenleme

ortaklık payı düşülmesini, “sosyal devlet yapısına uygun olduğu”, “ölçülülük kuralına uygun

bir sosyal denge oluşturduğu”, “kendine özgü dengeli bir değerlendirme niteliğinde olduğu”,

“malikin mülkiyet hakkının özüne dokunulduğundan söz edilemeyeceği” şeklinde değerlen-

dirmiştir 8.

Böylece, Anayasa Mahkemesi, “...İtiraz konusu kural ile, kadastral parsellerin imar parseli-

ne dönüştürülmesinden sonra belediye tarafından kamu hizmeti yapılırken, hizmet karşılığı,

yine o yere getirilecek hizmet için malikin taşınmazından belli bir miktarın düzenleme ortaklık

payı olarak alınması yetkisinin, karşılık ödenmeden yapılan bir kamulaştırma olarak nitelen-

dirilmesi olanaksızdır. Bu nedenle yönetimin kamulaştırmasız el atmada bulunduğundan söz

edilemez...” şeklindeki kararı ile düzenleme ve kamulaştırma arasına bir mesafe koymuştur.

3. ARSA DÜZENLEMESİ İLE KAMULAŞTIRMA ARASINDAKİ FARK

Arsa düzenlemesi, taşınmaz maliklerinin anayasa ile güvencelenen kullanma özgürlüklerini sı-

nırlandırmaktadır. Arsa düzenlemesine ilişkin yapılan hukuki düzenlemelerle, yasa koyucu, parsel-

ler hakkında re’sen işlem yapma ve tahsis etme için dayanak yaratmakta ve böylece aynı zamanda

mülkiyetin düzenlendiği alanda 1982 Anayasası’nın 35. Maddesinin birinci fıkrasının birinci ben-

di ile korunan tasarruf özgürlüğünü sınırlandırmaktadır. Görüldüğü üzere, idare, düzenleme ile

mülkiyet hakkını yalnızca sınırlandırmakta ancak el koyamamaktadır. Bir diğer deyişle, anayasa ve

yasalar, yürütme gücünü, somut ve toplum yararına hizmet eden projelerde kullanmak için malik-

lerin parsellerine el koymayla yetkilendirmemiştir. Buna karşın, devlet, kamulaştırma ile kişilerin

taşınmazlarına el koymaktadır.

Türkiye’de uygulanan yöntem olan ve herkes tarafından, “düzenleme dolayısıyla meydana

gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşme,” olarak bilinen “eşit

orantılı toprak kesintisi” ilkesine göre yapılan arsa düzenlemelerinin “bir tür kamulaştırma” ol-

madığı açıklanmıştır 9. Arsa düzenlemesi, Anayasanın 35. maddesinin birinci fıkrasının ikinci ben-

dindeki “Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir,” kuralı ile ikinci fıkradaki,

“Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz,” şeklindeki “sosyal bağlayıcılık”

ilkesine dayandırılmaktadır. Bu ilkenin özü de, “yasayla yapılan kısıtlamanın topluma sağlaya-

cağı yarar, kişilerin uğrayacağı zarara göre ağır bastığında, burada kamu yararının varlığını

kabul etmek gerekir. Sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplumla ve toplum yararıyla

doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında, bu konuda da bireyle toplum yararının karşı-

laştığı durumlarda toplum yararının üstün tutulması doğaldır,” şeklinde açıklanmaktadır. Buna

karşın, kamulaştırma, Anayasanın 46. maddesine dayanmaktadır. Dolayısıyla her iki uygulamanın

hukuki dayanakları farklıdır.

383

8

9

Alman Anayasa Mahkemesi’de, “...Kamulaştırma için, ayrıca, kamulaştırmayı yapan kuru-

mun, kamulaştırılan taşınmaza karşı yabancı ve tek tara�ı çıkarını kabul ettirmesine işaret edi-

lir. Buna karşın arsa düzenlemesi, parsellerin planda öngörüldüğü biçimde ve amaca uygun

kullanımını sağlayarak, toprağın kullanımında toplumun çıkarlarına, fakat bunun yanı sıra

da maliklerin bu bakımdan aynı amaca yönelik çıkarlarına hizmet etmektedir. Bu anlamda,

kamulaştırma yabancı çıkara hizmet eden bir önlem olarak nitelenirken, arsa düzenlemesi,

özel yararlılığıyla karakterize edilir...” şeklindeki değerlendirme ile Türk Anayasa Mahkemesinin

yukarıda belirtilen kararına paralel bir karar vermiş bulunmaktadır 10.

4. TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMESİNDE YAŞANAN SORUNLAR

Türkiye’de imara ilişkin her konuda yaşandığı gibi, arsa düzenlemesi de, siyasilerin elinde bir

araç olarak kullanılmaktadır. Öncelikle bunun ortadan kaldırılması gerekmektedir. Arsa düzenle-

mesi yapılması, siyasilerin keyfi ve süresi belirsiz takdirlerine de bırakılamaz. Bu durum, imar plan-

larının da uygulama yeteneklerini yitirmelerine sebep olmaktadır.

Arsa düzenlemesi yapan belediyelerin bünyelerinde yeterli sayıda ve deneyime sahip harita

mühendisi olmaması kontrol düzeneğini ve işin niteliğini olumsuz etkilemektedir.

Bu arada, arsa düzenlemesinin ihale ile yapıldığı durumlarda da, yetkinlik, ehliyet ve lisans

aranmaması, yüklenicilerin başta belediye başkanları olmak üzere idarelerdeki siyesi erkin gücü

ve baskısı altında olması gereken bağımsız, tarafsız, dürüst bir tutum sergileyememeleri de işin

yargıya intikalini artırmaktadır.

İptal edilen arsa düzenlemelerinden “kök” parsele dönüşleri düzenleyen kuralların tanımlan-

maması, iptal edilen düzenleme sonuçlarına göre tapuda işlem yapılması da uygulamada büyük

sorunlara ve karışıklıklara sebep olmaktadır.

Yukarıda belirtilen sorunlara;

1. Yasa ve yönetmeliklerdeki kurallar yetersizdir!

2. Danıştay’ın isabetsiz kararları uygulamada büyük bir karmaşa yaratmaktadır!

3. Türkiye’de 2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c maddesine göre yapılan arsa düzenlemele-

rinde “kanuni ipotek” tesisi günümüzde bile çok büyük sorunlar ve sıkıntılar yaratmaktadır!

4. Belediye, valilik ve bakanlıklarca verilen onay kararlarında hukuka aykırılıklar bulunmakta-

dır!

5. Düzenlemeler, ihale ile işi alan yüklenicilerce hatalı yapılmakta ve idarelerce de eksik ve

yetersiz bir şekilde kontrol edilmektedir!

6. Düzenleme sonuçları tapu müdürlükleri tarafından hukuka uygun olup olmadığına bakıl-

maksızın tapu siciline tescil edilmektedirler!

şeklindeki uygulamaların sebep olduğu sorunlar da eklendiğinde arsa düzenlemesinde bir an

önce reforma gidilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır.

384

-

-

10

4.1. Yasa ve yönetmeliklerdeki kurallar yetersizdir.

Türkiye’de arsa düzenlemesinin yasal dayanakları şunlardır;

1. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesi,

2. 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi,

3. 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesi ile 2981 sayılı Yasanın Ek 1. Maddesi,

4. 2981 sayılı Yasanın 10/b maddesi.

Yukarıdaki (1), (2), (3) nolu yasalara dayalı uygulamalar belediyeler, valilikler, Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı ve Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanırken, (4) nolu yasaya dayalı

uygulama Kadastro Müdürlüklerince gerçekleştirilmektedir.

Gerek yukarıdaki yasalar (düzenleme ortaklık payı ve oranı hariç) ve gerekse 02.11.1985 tarihli

Resmi Gazete’de yayımlanan İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa

Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik, yayımlandıkları tarihten bu yana bir değişik-

liğe konu olmamışlardır. Örneğin, 18. Madde uygulama yönetmeliğinde 1985 yılından bu yana

virgül bile değişmemiştir. Bir diğer deyişle, yetersizliği ortaya çıktığı ve bilindiği halde yasa ve yö-

netmeliklerdeki kurallarda değişikliğe, güncellemeye ve düzeltmelere gidilmemesi sorunları daha

da artırmaktadır.

4.2. Danıştay’ın isabetsiz kararları uygulamada büyük bir karmaşa yaratmaktadır.

Danıştay’ın gerek Düzenleme Ortaklık Payı ve gerekse “yoldan ihdas” ile ilgili kararları isabetsiz

olup uygulamada büyük bir karmaşaya yol açmaktadırlar.

4.2.1. Danıştay’ın Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ile İlgili Hesabı İsabetli mi?

Danıştay, pek çok kararında, “...düzenleme ortaklık payıyla karşılanacak yerlerden yoldan

ihdaslar düşüldükten sonra düzenleme ortaklık payının hesaplanması gerekirken dağıtım cet-

velinde yoldan ihdasların da parselasyon işlemine tabi tutulup imar parsellerine dahil edildiği,

bu nedenle dava konusu işlemin mevzuata aykırı olduğu anlaşıldığından...” 11 veya “...kapanan

kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dahil edilmesi ve

belediye adına müstakil ya da hisseli parsel oluşturmasında hukuka uyarlık görülmediği...”12

ya da “...imar planı gereği kapanan yollardan ihdas suretiyle oluşan taşınmazların düzenleme

ortaklık payından karşılanan yerlere tahsisi gerekirken belediye adına tescil edilerek fazla dü-

zenleme ortaklık payı alınmasına neden olunduğu...” 13 şeklinde verdiği kararlarla düzenleme

ortaklık payı hesabına ilişkin Yönetmelikteki kurallarda “fiilen” değişiklik yapmıştır.

Bir diğer deyişle, Danıştay, incelediği bir işlemin yürürlükteki yasa ve yönetmelik kurallarına

uygun olup olmadığını denetlerken bunun ötesine geçerek kendisi kural ihdas etmiş ve yerindelik

denetimi yaparak yönetmelikteki DOP tanımını değiştirmiştir. Danıştay’ın, “yoldan ihdas” ile ilgili

hukuka aykırı kararlar verirken bu kez kastını aşarak DOP tanımını da değiştirmesi ve bu durumun

arsa düzenlemelerini de temelden etkileyerek uygulamada büyük bir karmaşaya sebep olması

olağan karşılanamaz.

385

11

12

13

4.2.2. Danıştay’ın “yoldan ihdas” olarak bilinen “kapanmış yollarla yol fazlaları” ile ilgili ha-

talı kararlarının değerlendirilmesi...

Danıştay, ısrarla imar parsellerine isabet ettikleri için kapanan yolların düzenleme ortaklık pa-

yından düşülmesini ve DOP hesabının buna göre yapılmasını istemektedir. Bir düzenleme, her

açıdan doğru yapılsa bile, Danıştay’ın kapanan yolların düzenleme ortaklık payından düşülmesi-

ni öngören kararları nedeniyle iptal edilmesi olanaklıdır. İdareler, düzenlemeyi yapan harita özel

sektörü ve parsel sahipleri, Danıştay’ın belirtilen kararlarının baskısı altında bulunmaktadırlar.

Danıştay’ın bu kararı ve tutumu doğru mudur?

Danıştay’ın, bir düzenlemenin hukuka uygunluğunu denetlerken ilk dikkate alması gereken

kural, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesidir. Bu maddenin birinci fıkrası şöyledir;

Arazi ve arsa düzenlemesi:

Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer

hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya bele-

diyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere

ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen

tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında

ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Yukarıdaki yasa kuralında, düzenleme sınırı içinde kalan binalı binasız arsa ve arazilerin malik-

lerinin veya diğer hak sahiplerinin oluru olup olmadığına bakılmaksızın bu yerlerin “...yol fazlala-

rı...” ile bir diğer deyişle “yoldan ihdaslarla” birleştirilmesi öngörülmektedir. Yani, yasa maddesi,

Danıştay’ın tersine “ihdas” edilen yol fazlalarının düzenleme ortaklık payından düşülmesini değil

“düzenleme kütlesi” içinde yer alacak şekilde diğer yerlerle “birleştirilmesini” öngörmektedir. İmar

Yasasının 18. Maddesindeki bu kuralı destekleyen başka yasa kuralları da vardır.

İmar Yasasının düzenleme kütlesi bir başka deyişle katılım kütlesi içinde olması gerektiğini

belirtmesi ile birlikte, tapuda tescilli olmayan yol fazlalarının “ihdas” edilerek tapuya tescilini sağ-

lamak üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi devreye girmektedir. Türk Medeni

Kanunu’nun;

b. Kaydedilmeyecek taşınmazlar

Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bun-

lara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.

Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Hükmü ile kapandığı için ihdas edilen yol fazlalarının idari yoldan tescili olanaklıdır. Bu yerlerin

tescile konu olmaları halinde mülkiyet durumları da 3402 sayılı Kadastro Yasası (madde: 16), 2644

sayılı Tapu Yasası (madde: 21), 3194 sayılı İmar Yasası (madde: 11 ve 17) ile açıklığa kavuşturulmuş-

tur.

2644 sayılı Tapu Yasası’nın 21. Maddesinde de, “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yol-

larla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur,” denilmektedir. Bu kurala paralel olarak,

Kadastro Yasası’nın 16/A maddesindeki, “...Kamu hizmetinde kullanılan, ... kapanmış olan yollar,

meydanlar, ... parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları kayıt, belge veya özel ya-

salarına göre belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği adlarına tespit olunur...” kuralı

ile Kadastro ve Tapu Yasaları arasında birbirini destekleyen paralel bir düzenleme yapılmıştır. Tapu

386

ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06.04.1994 tarihli Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrol

Yönergesi Hakkında Genelge’de de, “Yoldan İhdas Haritaları” başlığı altında düzenlemeler yapıl-

mış ve “ihdas” edilecek yerlerin ilgili kurumları adına tapuya tescil edilmeleri öngörülmüştür.

3194 sayılı İmar Yasası’nın “Kamuya Ait Gayrimenkuller” başlıklı 11. maddesinin dördüncü fık-

rasında da, “Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının

onayı ile bu vası�arını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullan-

ma amacına konu ve tabi olurlar.” denilmek suretiyle Türk Medeni Kanunu, Kadastro, Tapu Yasaları

ile İmar Mevzuatı arasında ilişki kurulmuştur. İmar Yasası’nın 17. maddesinde de, “Belediye veya

valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla,

istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata

elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel biçilmesi yoluyla satmak,

taşınmaz sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel biçilmesi yo-

luyla değiştirmek ve komşu taşınmaz sahibi biçilen bedelle satın almaktan kaçınırsa, şüyulandırıp

satmak yoluyla imar planına uygunluğunu sağlar,” denilerek, imar planı gereği “istikameti değiş-

tirilen veya kapanan yol ve meydanların” imar parseli içindeki kısımlarının, bu imar parsellerine

hisselendirilmesi, belediye veya köy tüzel kişiliği adına tescil edildikten sonra isabet ettikleri imar

parsellerinin maliklerine Kamulaştırma Yasası’na göre tespit edilecek bedel üzerinden satılmaları

öngörülmüştür.

Yukarıda açıklanan ve birden fazla yasanın birbiriyle paralel kurallarıyla çözüme kavuşturduk-

ları bir konunun Danıştay tarafından yok sayılması, bir diğer deyişle bu kuralların tamamının ber-

taraf edilmesi olanaklı mıdır?

İdari yargı yanlıştan bir an önce dönmek yerine, yangına körükle gidecek şekilde konuyu daha

da büyütmüş ve Sakarya 1. İdare Mahkemesi, Danıştay’ın yukarıda belirtilen kararlarından cesaret

alarak, “...22.12.1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin, Anayasa’nın 2. ve 35.

maddelerine aykırılığı...” iddiasıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmesi iste-

miyle Anayasa Mahkemesi’ne başvurmuştur.

Anayasa Mahkemesi, 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı ile istemi reddetmiş

(Resmî Gazete: 17 Mart 2012, Sayı: 28236) ve Danıştay’ın kararlılık haline getirdiği içtihatlarının

tam tersi bir karar vermiştir. Bu kararın gerekçesi şöyledir;

“... 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol

fazlalarının köy veya belediye namına tescil olunmasını öngörmektedir. Bu hüküm gereğince plan de-

ğişikliği ya da benzeri nedenlerle bir yolun kapanması ya da bazı bölümlerinin yol olmaktan çıkarıl-

ması durumunda bu şekilde açığa çıkan taşınmazların belediye ya da köy sınırları içinde bulunması

halinde bu tüzelkişilikler adına tescil edilmesi gerekmektedir.

Anayasa’nın 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesi, keyfi yönetimin karşıtı olarak devletin

hukuka bağlılığını ifade eder. Buna göre devlet yetkisi kullanan tüm organların eylem ve işlemlerinin

hukuka uygun olması, işlemlerin hukuka uygunluğunun yargısal yollarla denetlenebilmesi ve devletin

tüm faaliyetlerinde bireylerin temel hak ve özgürlüklerine saygı göstermesi gerekir.

Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı birey özgürlüğü ile doğrudan

ilgili olup, bireye emeğinin karşılığına sahip olma ve geleceğe yönelik planlar yapma olanağı tanıyan

temel bir haktır. Devlet mülkiyet hakkına ancak kamu yararı amacıyla ve kanuna uygun olarak müda-

hale edebilir.

387

Hukukumuzda, yollar kamu yararına tahsis edilmiş orta malı niteliğinde olup kamu mallarının

tâbi olduğu hukuki rejime bağlıdırlar. Yollar zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar, haczedilemezler ve

yolların tapu siciline kaydı gerekmez. Sadece ölçümü yapılarak haritalarında gösterilmekle yetinilir.

Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması su-

retiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan

ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı hali-

ne geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural

böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu

siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ede-

rek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin

yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. Eğer yeniden

kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder,

gerekirse satabilir.

Kamu mallarının ve idarenin özel mallarının tabi olduğu hukuki rejim mevzuatımızda ayrıntılı

olarak düzenlenmiştir. İdarenin keyfi uygulamalara sapması halinde buna karşı adli ve idari yargıda

dava açma yolları açıktır. Bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu

söylenemez.

Diğer taraftan kamu malları devletin mülkiyeti altındadır. İtiraz yoluna başvuran mahkeme her ne

kadar yolların kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik

tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin

özel malı haline getirilmesinin Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturduğunu ileri sürmüşse de,

yollar kaynağı itibariyle özel mülkiyetteki taşınmazlara dayansa bile bunlar çeşitli usullerle kamu malı

haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülki-

yetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın

karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde

etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan

birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu olup hukukumuzda bağışlamanın şarta

bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için

kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu

kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez.

Açıklanan nedenlerle kural Anayasa’ya aykırı değildir. İptal isteminin reddi gerekir...”

Anayasa Mahkemesi’nin yukarıdaki karar gerekçesinde, “...Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18.

maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile

birleştirebilir. Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde

bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir...” değerlendirmesi ile Danıştay içtihatlarının yanlış ve

isabetsiz olduğu ortaya çıkmıştır.

Anayasa Mahkemesi, yukarıda belirtilen 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı ka-

rar gerekçesinde, “...Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında deği-

şiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal

dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek

idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar...” kararı

ile daha önce bedelsiz kamuya terk edilen yerlerin imar planlarında yapılacak değişikliklerle ka-

patılabileceğini ve böylece tescile konu olabileceğini, bu durumda da kapanan yolların idarenin

özel malı haline gelebileceğini kabul etmektedir. Buna karşın, Danıştay’ın dışında bu kez Tapu ve

388

Kadastro Genel Müdürlüğü’de pek çok muktezasında “...ihdasen ilgili belediye adına tescil edile-

bilmesi için eşdeğer miktarda yeni bir alan ayrıldığının belgelendirilmesi...” istenmesi de huku-

ka aykırıdır (Bakınız, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı’nın

02.04.2001 tarihli ve 18013/846-1339 sayılı Yazısı). Bu durum, pek çok işlemde yazılan yazılardan

da görülebilmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, plan onaylama ile yetkili idarelerin sıkça yaptıkları

plan değişikliklerini gerekçe göstererek ve yetkisi de olmadığı halde bu değişiklikleri sorgulayarak

“yoldan ihdas”ların tescili istemlerini geri çevirmesi doğru değildir. İmar planlarında sıkça deği-

şiklik yapılmaması gerektiği bir başka tartışmanın konusudur. Ancak, imar planında yapılan bir

değişiklik idari yargı tarafından yürürlüğü durdurulmadığı ya da iptal edilmediği sürece varlığını

koruduğundan, hakkında hukuka aykırı olduğu yönünde bir karar olmadığı sürece idare hukuku

tarafından geçerli kabul edilen bir işleme dayalı yapılan ifraz-tevhit ya da parselasyon işleminin

yetkisi olmadığı halde bir başka idarece sorgulanması kabul edilemez.

Danıştay yanı sıra bu kez Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve taşra örgütlerinin yukarıda be-

lirtilen Anayasa Mahkemesi kararı, Türk Medeni Kanunu, Kadastro Kanunu, Tapu Kanunu ve İmar

Kanunu maddelerine rağmen istemleri reddetmesi ya da aykırı kararlar vermeleri Cumhuriyetimi-

zin bir hukuk devleti olduğunu belirten Anayasanın 2. maddesine açıkça aykırıdır ve hemen bu

tutumdan vazgeçilmelidir.

4.2.3. Danıştay’ın “Düzenleme Ortaklık Payı” hesabı ile ilgili hatalı kararlarının değerlendi-

rilmesi...

İmar Yasasının 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin “Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ay-

rılacak Payın Hesabı” başlıklı 30. maddesinde, “Düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile

varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kı-

sımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “genel hizmetlere ayrılan miktar” bulunarak bir hesap

cetveli düzenlenir.” denildiği; “Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesa-

bı” başlıklı 31. maddesinde de, “Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO), genel hizmetlere ayrılan

miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına

bölünmesi yoluyla bulunur. Düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında dü-

zenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların çıkarılması ile bulunur,” şeklinde bir DOP hesabının

öngörüldüğü bilinmektedir.

Yönetmelikte öngörülen Düzenleme Ortaklık Payı hesabında, “kapanmış yollarla yol

fazlaları”nın düzenleme ortaklık payı miktarından düşülerek düzenleme ortaklık payının hesapla-

nacağına ilişkin hiç bir hüküm bulunmamaktadır.

Danıştay, yoldan ihdasların isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirilmesi yerine, tümü-

nün belli bir yerde toplanarak belediyeler adına parsel oluşturulmasını ve belediyelerin bu şekilde

oluşturdukları parselleri 3. kişilere satarak yasaya aykırı uygulamalar yapmalarını kabul etmemek-

te ve buna bir tepki olarak iptal kararları vermektedir 14. Danıştay’ın, idarelerce yapılan bu yanlış

uygulama ve yetki kullanımını iptal etmesi doğrudur. Harita mühendisliğinde de, idarelerce (özel-

likle belediyelerce) “ihdas” edilen bu yerlerin bir yerlerde toplanıp idare adına yer kazanılması ve 3.

kişilere satılması benimsenmemektedir.

389

14

Ancak, Danıştay, daha da ileri giderek, yetkinin yanlış kullanıldığından hareketle, bu kez yol-

dan ihdas edilen yerlerin tapuya tescilini de iptal sebepleri arasında saymaktadır. Bir diğer deyişle,

Danıştay, yukarıda belirtilen yasaların ruhuna ve öngördüğü kurallara uygun bir şekilde tesis edi-

len işlemleri yani idarelerin, yoldan ihdasları isabet ettikleri imar parsellerine hisselendirmeleri ve

İmar Yasası’nın 17. Maddesine göre parsel sahiplerine 2942 sayılı yasaya göre belirlenecek bedel

üzerinden hisselendirilen parsel maliklerine satmalarını da yasa ve hukuka aykırı kabul etmekte-

dir. Danıştay’ın bu kararı ise yanlış ve hukuka aykırıdır.

İdarelerin yoldan ihdaslardan kendi adlarına parsel oluşturmalarının iptalindeki haklılık, bu

kez yoldan ihdasların tapuya tescil edilemeyeceği şeklindeki yerindelik denetimi yapılarak hukuka

aykırı yanlış kararlar verilmesinin de dayanağını oluşturmamalıdır.

Kaldı ki, Anayasa Mahkemesinin yukarıda belirtilen 12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3

sayılı kararı ile birlikte Danıştay’ın tartışmalı kararlarını değiştirmesi beklenmekte hukuka uygun

kararlara dönmesinin isabetli olacağı düşünülmektedir.

4.2.4. Danıştay’ın Düzenleme Ortaklık Payı Olarak Düşülecek Yerlerin Sayısını Artıran Ka-

rarları İsabetli mi?

Düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek yerlerin sayısı yasada 9 adet olarak verilmiştir 15

Buna karşın, Danıştay, pazar yerini 16, semt spor alanını 17, ağaçlandırılacak alanı 18 da düzenleme

ortaklık payı olarak düşülecek yerler arasında saymaktadır. Buyurgan’a göre 19, İmar Yasası’nda

sayılan düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek 9 adet yere ekleme yapılamaz ve bu sayı artırı-

lamaz. Anayasa Mahkemesi de benzer görüştedir 20. Danıştay’ın, Düzenleme Ortaklık Payı olarak

düşülecek 9 adet yere 3 farklı yeri de eklemesi yerindelik denetimi olarak değerlendirilmelidir.

Danıştay, bu yönde karar vermeye devam ederse, yasada tanımlanmayan ancak bir çok çevre-

390

-15

16

17

18

19

20

nin baskısı ve talebi ile eklenen arazi kullanış türlerinin sayısı ve türleri giderek arsa düzenlemesi-

ni de olanaksız hale getirebilir. Çünkü, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik gereği yapılan

imar planlarında arazi kullanış türleri ve bunların yer seçimleri yasa ve yönetmelik kuralları dikkate

alınarak hesaplanmakta ve belirlenmektedir. Danıştay’ın kontrolsüz bir şekilde bu süreci sekteye

uğratacak kararlardan sakınmasının yerinde ve doğru olacağını düşünmekteyiz.

Danıştay’ın Anayasa Mahkemesi karşısında yerindelik denetimi yapma ve dolayısıyla kendisini

yasa koyucu yerine koyarak kural koyma yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle sözü edilen karar-

ların hatalı ve isabetsiz olduğu düşünülmektedir.

5. YASA KOYUCUNUN (TBMM) HER KURUMA ÖZEL DOP KARARLARI İSABETLİ Mİ?

Danıştay’ın düzenleme ortaklık payı olarak düşülecek yerlere yenilerini eklemesi bir yana, bu

kez yasakoyucu tarafından çıkarılan bir çok yasada da, 3194 sayılı İmar Yasası ile ilişkisi kurulma-

dan, birçok kurumun kuruluş yasalarına imar yasasını devre dışı bırakan ve uygulamada birliği

bertaraf eden ve karmaşa yaratan kurallar öngörüldüğü görülmektedir. Söz konusu kurallar şun-

lardır;

5.1. Kesinleşen Karayolu Güzergah Planları ve DOP

11.02.1950 tarihli ve 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında

Yasa, 60 yıl sonra, 25.06.2010 tarihli ve 6001 sayılı Yasa ile baştan aşağı değiştirilmiştir 21.

6001 sayılı Yasa ile getirilen düzenlemelerden biri de, “kesinleşen karayolu güzergah planları

kapsamında karayollarının yer aldığı alanlara ilişkin olarak, belediyeler veya il özel idarelerince, ilk kez

yapılan imar planı düzenlemelerinde, otoyollar hariç olmak üzere, kesinleşmiş güzergah planlarındaki

karayolları, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi hükümleri kapsamında oluşturulacak düzenleme ortak-

lık payları hesabına eklenir. İlgili belediyeler veya il özel idareleri, söz konusu işlemleri Genel Müdürlük

ile eşgüdümlü olarak ve ivedilikle sonuçlandırır,” hükmüdür. Yapılan bu düzenleme ile, 3194 sayı-

lı İmar Yasası’nın arazi ve arsa düzenlemeleri başlıklı 18. maddesinde belirtilen ve düzenlemeye

giren taşınmazların % 40’ına kadar kısmının Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak bedelsiz dü-

şülmesini öngören yasa kapsamındaki 9 adet DOP yerlerinden biri olan “yol” tanımı içine ilk kez

karayolları da girmiş bulunmaktadır.

391

-

-

-

-

21

5.2. Özelleştirme Kapsamındaki Yerlerde Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi Özelleştir-

me İdaresine Verilmiştir!

06 Ağustos 2008 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan kamuoyunda “torba yasası” olarak bili-

nen 5793 sayılı 49 maddeden oluşan ve 26 ayrı Yasa da değişiklik yapan Yasa ile bukez özelleştirme

idaresine de parselasyon planlarını onaylama yetkisi verilmiştir.

Yukarıda sözü edilen “torba yasası”nın 15. maddesi ile 3194 sayılı İmar Yasası’nın ek 3 üncü

maddesi değiştirilmiştir. Buna göre, “... Özelleştirme sürecinde ihtiyaç duyulması halinde, bu

planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları Özelleştirme İdaresi

Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır. Bu parselasyon planları Özelleştirme İdaresi Baş-

kanlığınca onaylanır ve 19 uncu maddede belirtilen ilan ve askıya dair hükümlerden muaf ola-

rak kesinleşir ve yürürlüğe girer. Bu planlara göre yapılacak yapılarda her türlü ruhsat ve diğer

belgeler ile izinler, ilgili mevzuat çerçevesinde yetkili kurum ve kuruluşlarca verilir...” Böylece,

Özelleştirme İdaresi, imar planı yapma ve yürürlüğe koyma konusundaki yetkisini, bu planları uy-

gulama yetkisi ile genişletmiş görünmektedir. Ancak, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili

yetkilerin belediye ve valiliklerde kaldığına dikkat edilmelidir. Bu yetkiler de devredilseydi, Özel-

leştirme İdaresinin “özerk bir merkezi-yerel yönetim” haline dönüşmesi içten değildi.

5.3. TCDD Tarafından Yapılan Parselasyon Planlarının Onayında Belediye Encümeni yerine

Belediye Meclisinin Yetkili Kılınması hatalıdır!

Yukarıda, sözü edilen “torba yasası”nın 43. maddesi ile 5335 sayılı Yasanın 32. maddesinde

yapılan değişiklikle imar planı yanı sıra, “parselasyon planı” deyimi de kullanılarak, arsa düzen-

lemesini onaylama ve yürürlüğe koymada belediye ve valilikler devre dışı bırakılmışlardır. Buna

göre, “...Satışı ve değerlendirilmesi yapılacak taşınmazlar, TCDD Genel Müdürlüğü tarafından çev-

re imar bütünlüğünü bozmamak kaydıyla yapılan veya yaptırılan her ölçekteki imar ve parselas-

yon planları, büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi

tarafından, il, ilçe ve belde belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili

belediye meclisleri tarafından, diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya

valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanması sure-

tiyle yürürlüğe girer. Üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafın-

dan re’sen yürürlüğe konulur ...” Bu metinde parselasyon planı deyimi ile, arsa düzenlemelerinin

onaylanması ve yürürlüğe konulması konusunda, genel kural olan belediye encümeni tarafından

onaylanması ilkesine ilk kez farklı bir onay merci tanımlanmış bulunmaktadır. Buna göre, belediye

encümeni yerine belediye meclislerine onay yetkisi verilmiştir. Bu durum, sakıncalı bir süreci de

başlatmıştır. Çünkü, gerek 5393 sayılı Belediye Yasası ve gerekse 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi

yasası’nda belediye meclisi ve belediye encümeni görev-yetki-sorumluluk bekımından farklı or-

ganlardır. Torba Yasası ile 3194 sayılı Yasanın 18. Maddesinden farklı bir şekilde belediye encümeni

dışında istisnai bir onay merci yaratılmıştır.

Bu sürecin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile bağlantısının kurulmaması ise önemli bir eksik-

liktir. Parselasyon planı deyiminin her yasa değişikliğinde gelişigüzel kullanılması da doğru de-

ğildir. Son yıllarda başlatılan bu yanlış yasa teknikleri ile öngörülen düzenlemelerin, uygulamada

büyük karışıklıklara sebep olabileceği düşünülmektedir.

5.4. TKGM Tarafından TOKİ’ye Verilen Arsa Düzenlemesini Onaylama Yetkisi Danıştay Tara-

fından İptal Edildi!

06 Ağustos 2008 günlü Resmi Gazete’de yayımlanan kamuoyunda “torba yasası” olarak bi-

392

linen 5793 sayılı Yasanın 7. Maddesi ile TOKİ’ye verilen plan onama yetkisi Tapu ve Kadastro Ge-

nel Müdürlüğü tarafından yanlış bir değerlendirmeyle arsa düzenlemesini de kapsadığı şeklinde

yorumlanarak, Tapu ve Kadastro genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 26.11.2008 tarihli ve

2008/20 Genelgede;

Bu defa; yukarıda açıklandığı üzere 5793 sayılı Kanunun 7 nci maddesi hükmü gereği; Baş-

kanlığın gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa

ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda ilgili beledi-

ye meclisi, Valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair ka-

rarlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu

kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yü-

rürlüğe konulacağı hükmü getirildiğinden, bu planlara göre yapılacak imar uygulamasına ilişkin

parselasyon planlarının ayrıca Belediye veya Valilik kararı aranmaksızın kontrollük işlemleri ilgili

Kadastro Müdürlüğü tarafından yapıldıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüklerinde tescilleri re’sen ya-

pılacaktır.

Denilmiştir. Bu yetkinin, Danıştay 6. Dairenin 07.02.2012 tarihli ve E.2009/3263, K.2012/485

sayılı kararıyla iptal edilmesi üzerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgeyi değiştirmek

zorunda kalmıştır. Yapılan değişiklikle söz konusu parselasyon planlarının Çevre ve Şehircilik Ba-

kanlığınca onaylanması halinde taleplerin karşılanacağı belirtilmiştir.

Bununla birlikte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sözkonusu yasada öngörülmeme-

sine karşın, yayımladığı genelgeyle varmış gibi kabul ederek parselasyon onayında TOKİ’yi yetkili

kılan ve kendisini yasama organı yerine koyan yetki kullanımının ne kadar isabetsiz ve hukuka ay-

kırı işlem olduğu ortaya çıkmıştır. İdarenin böylesi kolay ve rahat bir şekilde hukuka aykırı kararlar

verebilmesi kabul edilemez. TOKİ’nin bu süre içinde onayladığı tüm parselasyon işlemlerinin ise

gerçekte incelenmesi gerekmekte ise de bu konuda yetkili ve görevli bir mercinin tanımlanmamış

olması da üzerinde düşünülmesi gereken bir durumdur.

6. ARSA DÜZENLEMELERİNDE KOP SORUNU!

Arsa düzenlemelerinde bir başka önemli hukuka aykırılık, mesleki kamuoyunda yanlış bir şe-

kilde “KOP (Kamu Ortaklık Payı)” olarak tanımlanan uygulamadır. Oysa, 3194 sayılı İmar Yasası’nın

18. maddesinde, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” dı-

şında başka bir kesinti yapılması öngörülmemektedir. Kaldı ki, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Mad-

desinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinde, “Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis”

adıyla açıklanan uygulama da, “KOP” adıyla yapılandan farklıdır.

Uygulama Yönetmeliği, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden DOP düşüldükten sonra

kalan payların dağıtılması sırasında, imar planlarında kamu tesislerine ayrılan arsalara yapılacak

tahsis için özel bir uygulama öngörmektedir. Bu uygulama bir kesinti değil, bir dağıtım ölçütüdür.

Bu uygulama, belediye ve valilikleri, kadastro parselinin tamamı imar planında kamu tesislerine

rastlayan parsel sahiplerine, yalnızca bu yerlerden pay vererek mağdur olmalarına yol açmak yeri-

ne, bu yerleri düzenlemeye giren tüm parsel sahiplerini DOP sonrası payları oranında hisselendi-

rerek, anayasada ifadesini bulan sosyal adalet ve eşitlik ilkeleri doğrultusunda uygulama yapmaya

zorlamaktadır.

Buna karşın, uygulamada, kamu tesisleri arsalarına yapılan hisselendirme, DOP sonrası kalan

paylara göre değil, düzenlemeye giren kadastral parseller üzerinden yapılarak yasa ve hukuka

aykırı fiili bir durum yaratılmış bulunmaktadır. Oysa, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesinde,

393

kadastral parsellerden düzenleme ortaklık payı oranı dışında başka bir oran ve sıfatla kesinti yapıl-

masına ilişkin bir kural bulunmamaktadır.

Yasada ve Yönetmelikte, düzenlemeye giren parsellerden düzenleme ortaklık payı düşüldük-

ten sonra kalan payların dağıtım kütlesi içindeki yerlere dağıtılmaları/yerleştirilmeleri öngörül-

mektedir. Kamu hizmet tesisleri alanları da mülkiyet konusu olan ve dağıtım kütlesi içinde yer

alan yerler arasındadırlar. Dolayısıyla, bu yerlerle ilgili işlem “KOP” adıyla bir dağıtım değil, yönet-

meliğin 12. maddesine göre bir hisselendirme şeklinde olmalıdır ve bu hisselendirme de DOP

kesildikten sonra kalan paylar üzerinden gerçekleştirilmelidir.

Uygulamada yapılan yanlışlık, bu kez, Danıştay’ın da bu fiili durumu hukukileştirmesi ile tapu-

ya tescil edilmekte ve giderek içinden çıkılamaz hale gelmektedir.

Uygulama Yönetmeliğinde (madde: 12), “...hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer res-

mi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanlar...” denilerek, anılan yerler sayılmakla beraber,

Danıştay’ın, bu madde içinde sayılmayan pek çok kamu hizmet tesislerini de bu kapsamda değer-

lendirdiği görülmektedir.

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi tarafından 15-17 Kasım 2012

tarihlerinde düzenlenen “Arazi Yönetimi Günleri”nde, Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği

Oturumunda konuşan Prof. Dr. Hans Joachim Linke’ye Almanya’da konunun ne şekilde çö-

züldüğü Prof. Dr. Erol Köktürk tarafından yöneltilen bir soru ile gündeme getirilmiştir. Linke,

Almanya’da belediyelerin oldukça fazla arsa stoklarının bulunduğunu, bunların zorunlu olma-

dıkça elden çıkarılmadıklarını, Türkiye’deki gibi Almanya’da da imar planlarında düzenleme kap-

samında sağlık tesisleri, kreş, sosyal kültürel tesisler gibi kamu hizmetlerine özgülenen yerlerin

kaldığını, ancak bu yerlere düzenlemeye giren özel mülkiyete konu parsellerden hiç bir şekilde

hisselendirme yapılmadığını, bir diğer deyişle hiç bir malikin bu tür yerlere paydaş yapılmasının

söz konusu olamayacağını, bu yerlerin belediyelerin elindeki arsa stoklarından karşılandığını ve

ilgili kurumlara da bedelsiz devredildiklerini söylemiştir.

Almanya’daki arsa düzenlemelerinde, Linke 22 tarafından açıklanan uygulamanın ne kadar

adil ve doğru olduğunda kuşku yoktur. Oysa, Türkiye’de, belediyelerin, ellerine geçen her şeyi

“babalar gibi satmayı” bir marifet sandıkları, bu hatalı uygulamalarıyla arsa düzenlemelerinde Al-

manya örneğinden de görüldüğü üzere çok kolay aşılabilecek bir konuyu büyük bir sorun haline

getirdikleri anlaşılmaktadır.

Türkiye’de, yalnız arsa düzenlemelerinde değil, yerel yönetim ve belediyecilik konusunda da

ahlaki anlamda ve kamu-toplum yararını dikkate alan bir anlayışla, ne kadar zor görünse de, kap-

samlı düzenlemeler yapılması zorunludur. Türkiye’de, belediyelerce kamu taşınmazlarının satılma-

sını zorlaştıran kurallar koymada geç kalındığı ortaya çıkmıştır. Bu durum, arsa düzenlemelerinde

Almanya’da uygulanan eşdeğerlik yöntemi de benimsense uygulamalarda sıkıntıların kolay aşıla-

mayacağını göstermektedir.

394

22

7. TÜRKİYE’DE 2981-3290-3366 SAYILI YASANIN 10/C MADDESİNE GÖRE YAPILAN ARSA

DÜZENLEMELERİNDE “KANUNİ İPOTEK” TESİSİ GÜNÜMÜZDE BİLE ÇOK BÜYÜK SORUNLAR VE

SIKINTILAR YARATMAKTADIR!

Türkiye’de, 1980 yılından sonra, belediyeler veya valilikler tarafından ıslah imar planları yapıl-

mış ve 24.02.1984 tarihli ve 3290-3366 sayılı Yasalarla değişik 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mev-

zuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin

Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10. Maddesinin (c) fıkrasına göre yapılan uygulama sonuçları

tapuya tescil edilmiştir.

Söz konusu ıslah imar planı uygulamalarının hukuki dayanağını oluşturan 2981 sayılı Kanu-

nun 10/c maddesinde, “...c) İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel

parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı

veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altın-

daki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan

imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine

müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve

tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek

bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden

terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu

yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır...” denilmektedir.

Bu uygulamalar sırasında, tapuda kayıtlı bir çok parselden düzenleme ortaklık payı düşüldük-

ten sonra kalan hisselerin karşılığında parsel maliklerine imar parselleri verilmiş ve arta kalan his-

seleri de tescil dışı kaldığı gerekçesiyle tapudan terkin edilmiş (silinmiş) ve bedelleri de, 2942 sayılı

Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilerek tapuda parsel malikleri lehine ipotek tesis edilerek

(kanuni ipotek) ipotek alacaklısı yapılmışlardır.

Bu arada, tapuda kayıtlı bir çok parselden de, düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra ka-

lan hisselerin fiilen işgal ettikleri yeri doldurmamaları bir diğer deyişle tek başına bir imar parseli

oluşturmaya elverişli olmaması nedeniyle, bu maliklerin hisselerine yukarıda belirtilen maliklerin

tescil dışı kalan hisseleri eklenmiş ve böylece bu parsel maliklerinin imar parseline sahip olmaları

sağlanırken eklenen hisselere karşılık tapuda hisseleri tescil dışı kalan malikler ipotek borçlusu

yapılmışlardır.

Özetle belirtmek gerekirse, ıslah imar planı uygulamaları sonucu, bazı maliklerin hisseleri

bedele dönüştürülerek tapudan terkin edilirken (silinirken), bu hisseler, diğer maliklere, bir imar

parseline sahip olabilmelerini sağlamak için verilmişlerdir. Dolayısıyla, 2981 sayılı Yasanın 10/c

maddesi ile, maliklerin birbirlerine karşı ipotek borçlusu ve alacaklısı olacakları bir yapı öngörül-

müş, böylelikle özel parselasyon ve hisse karşılığı satın alınan paylı parseller üzerindeki binlerce

gecekondunun ferdileştirilerek ıslah imar planları doğrultusunda imarlı bir yerleşimin sağlanması

öngörülmüştür.

Bu uygulamalar sırasında, Belediyeler, vatandaşların birbirleri ile ipotek alacaklısı veya borçlu-

su yapılmaları halinde bunun sebep olacağı uyuşmazlıkları ve anlaşmazlıkları önlemek bakımın-

dan ve bunun yaratacağı sakıncaları en aza indirmek düşüncesiyle kendilerini bir uzlaştırıcı gibi

yani aracı kurum olarak göstermişler, bunun bir sonucu olarak, ıslah imar planı uygulamaları so-

nucu kişilerin birbirlerine karşı borçlu-alacaklı yapılmaları yerine bu kişilerin belediyeden alacaklı

veya belediyeye borçlu olmalarını sağlayan bir sistem oluşturmuşlar ve ıslah imar planı uygula-

395

malarının tümünü bu sisteme göre yapmışlardır. Her ne kadar, 2981 sayılı Yasada ve Uygulama

Yönetmeliğinde böylesi bir düzenleme bulunmasa da bu sistem Belediye Encümeni kararlarıyla

onaylanmış, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından kontrol edilerek tapuya tescil edilmişlerdir.

Bir diğer deyişle, uygulama bölgesinde belediyelerin parseli olmadığı halde, varmış gibi kabul

edilerek, adeta bu hayali parsellerdeki hisselerin bazı kişilere verilmesi ve belediyeye borçlanma-

ları, bazı kişilerin de hisselerinin alınması ve belediyeden alacaklı yapılması şeklindeki bir sistem

Türkiye genelindeki tüm ıslah imar planı uygulamalarında yaygın olarak kullanılmıştır.

2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinde, “...tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı

Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhi-

ne kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yet-

kilidir...” denilmiş ve bu yasa hükmü gereği tescil dışı kalan hisselerin 2942 sayılı Kamulaştırma

Yasası’na göre ve yasanın öngördüğü şekilde takdir edilmesi öngörülmüştür.

Dolayısıyla, yukarıda belirtilen ve tescil dışı kalan hisselerin bedelleri kıymet takdir komisyon-

ları tarafından tespiti ardından kişi adına milli bir bankaya yatırılması ve ilgilisine de noter tebligatı

gönderilmesi gerekirken, bu işlemlerden birinin ya da tamamının yerine getirilmediği yıllar sonra

ortaya çıkmıştır. Bu durum, Yargıtay tarafından kamulaştırmasız el koyma olarak kabul edilmiştir.

Bunun bir sonucu olarak, hisseleri bedele dönüştürülen kişiler, gerçekte bu hisselerini kullanan ve

bunun karşılığında müstakil bir imar parseli elde eden kişilere karşı ipotek bedelini artırma davası

açacaklarına belediyeleri mahkemeye vermişler ve gerek asliye hukuk mahkemeleri ve gerekse

Yargıtay tarafından “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılan bu davalardaki ipotek bedelinin

artışlarını kişiler yerine belediyelerden tahsil etme yönüne gitmişler ve gitmeye de devam etmek-

tedirler.

Belediyelerin, “seçmenlerine”, “kıyak” geçmek için yasada olmadığı halde varmış gibi işlem

yaparak haksız zenginleşmelerine sebep oldukları bu uygulama, tapudaki payları hukuka aykırı

bir şekilde azaltılan kişilerce bu azalan payların rayiç bedellerini yıllar sonra belediyelerden talep

etmeleri ve bu yönde asliye hukuk mahkemelerinde dava açmalarıyla ortaya çıkmış ve 2981-3290-

3266 sayılı yasaya göre arsa düzenlemesi yapan tüm belediyeleri zora sokmuş, sıkıntılar yaşamala-

rına yol açmış ve açmaya da devam etmektedir. Bu arada, 2942 sayılı yasaya aykırı olarak tespit edi-

len “kanuni ipotek” bedellerinin yasaya uygun hale getirilmesi amacıyla belediyelerce tesis edilen

işlemlerin Danıştay tarafından reddedilmesi de isabetli değildir 23. Danıştay’ın hukuka aykırı tesis

edildiğini bildiği bir işlemin düzeltilmesine olanak vermemesi de kendi kararlarıyla çelişmekte-

dir 24. Çünkü, idare hukukunda, idarenin hukuka aykırı bir işlemini her zaman değiştirebileceği ve

hukuka uygun bir işlem kurabileceği temel bir ilkedir.

Bu arada, yukarıda belirtilenlerin dışında, pek çok taşınmaz malikinin payları da herhangi bir

bedel ödenmeden ve bir gerekçe de gösterilmeden tapudan terkin edilmişlerdir. Gerçekte bu

396

-

-

-

-

23

24

paylar, 2981 sayılı Yasanın 10. Maddesinde belirtilen, “... Bu tespit sırasında özel parselasyon pla-

nında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil

saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin;

okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına

tespit ve tescil edilir...” hükmü gereği tapudan silinmişlerdir. Ancak idareler bu işlemin dayana-

ğı olan özel parselasyon planlarını encümen kararına eklemedikleri gibi özel parselasyon gereği

tapudan silindiklerini encümen kararında belirtmedikleri için bu kişiler bile idarelerin bu hatalı

tutumları nedeniyle kamulaştırmasız el koyma davaları açarak çok yüksek bedeller istemişler ve

adli yargı da bu istemleri onaylayarak bu istemleri kabul etmiştir. Buna karşın, Danıştay’ın, “... Özel

parselasyon ile belirlenmiş bulunan umumi hizmet alanlarının karşılığı olarak tapuda ana parsel

maliki adına kayıtlı olarak kalmış bulunan hisselerin tapu sicilinden bedelsiz olarak terkini gerek-

tiğinden halen ana parsel maliki üzerinde görülen veya satışlar sonucu üçüncü kişiler üzerinde

bulunan bu gibi paylar karşılığı olarak ana parsel malikine veya bu hisseleri satın alan kişilere

parselasyon sonucunda tahsis yapma olanağı bulunmadığı...” şeklindeki kararı bile (Danıştay 6.

Dairenin, 05.03.2010 tarihli ve E.2008/6857, K.2010/2145 sayılı kararı, Danıştay Kararı, Sayı 126,

Sayfa:218-220) 25 asliye hukuk mahkemelerini ve Yargıtay’ı etkilemeye yetmemiştir.

Türkiye’de, 1984 sonrası, ıslah imar planlarına dayalı yapılan arsa düzenlemelerinin, ülke ge-

nelinde yaygınlaşmasında ve yoğunlaşmasında, yukarıda belirtilen yanlış uygulamaları bir yana

2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c maddesi ile Ek 1. maddesindeki kuralın büyük bir rolü bulun-

maktadır.

2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c uygulamalarıyla, Türkiye’de, mekâna ilişkin veya özel ko-

şullar içeren sınırlayıcı ve koşul öngören yaklaşımlar yerine, kontrol ve denetim düzeneklerinin iyi

kurulması, kuralların herhangi bir yanlış anlamaya neden olmayacak şekilde tanımlanması duru-

munda, değer ölçüsüne dayalı eşdeğerlik ilkesinin büyük bir uygulama kabiliyeti kazanması fırsatı

kötü bir şekilde uygulama bulmuş, bu hatalı ve isabetsiz uygulamalar günümüzde bile belediye-

lerin büyük sorunlara yol açan bir kabusuna dönüşmüştür.

8. BELEDİYE, VALİLİK, BAKANLIK VE OSB MÜDÜRLÜKLERİNCE VERİLEN ONAY KARARLARIN-

DA HUKUKA AYKIRILIKLAR BULUNMAKTADIR.

İdareler (Belediye, Valilik, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı),

gerçekleştirmek istedikleri amaçta haklı olsalar bile, belli durumların oluşması durumunda yapa-

cakları işlemlerin şeklini gösteren ve bu konuda yetki veren bir yasa kuralını, bu durumlar oluşma-

dan başka bir amaç için kullanırlarsa, bu şekil (usul) saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır.

Yasanın amacından farklı biçimde ve öngörmediği alanlarda kullanılmasıyla oluşan şekil sap-

tırmasına bir çok uygulamada rastlanmaktadır.

397

-

-

25

Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesinin

birlikte uygulandığına belediye encümeni kararlarında ve bakanlık yazılarında sıkça yer verilmek-

tedir. Amaçları dikkate alındığında, bu tür bir uygulama hukuka aykırıdır. Bu durum, idari işlemin

dayanmadığı yasa ve yönetmelik kurallarına göre incelenmesi ve değerlendirilmesi anlamına gel-

mektedir ve idare hukuku bakımından bir tür şekil saptırmasıdır (Danıştay 6. Dairesi, 03.06.2008, E.

2006/5017, K. 2008/3652). Anayasa Mahkemesi de, 18-19.06.1968 tarihli ve E. 1966/19, K.1968/25

sayılı kararında, “... aynı muamelelerin vasfını tayin için iki ayrı hükmün aynı zamanda bu memle-

kette yürürlükte olması, hukuki bir garabet teşkil eder...” kararı ile aynı konunun iki ayrı yasa mad-

desinde ayrı ayrı düzenlenemeyeceğini ve birlikte uygulanamayacağını açıklamış bulunmaktadır.

Örneğin, paylı mülkiyetin ferdileştirilerek her paydaşa bağımsız bir imar parselinin verilmesini

sağlamak amacıyla, 3194 sayılı İmar Yasasının 18. Maddesi ile 2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek 1.

Maddesi birlikte uygulanmakta ve bu encümen kararlarında da belirtilmektedir. Her iki yasa mad-

desinin birlikte uygulanması ve 2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek 1. Maddesine göre ferdileşme

yapılabilmesi için;

3194 sayılı İmar Yasasının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış bir özel parselasyonun olması

gerekir.

Pay (hisse) satışlarının İmar Yasasının yürürlüğünden önce yapılmış olması gerekir.

Eğer, pay satışları imar yasasının yürürlüğünden sonraki bir tarihte yapılmış ise bunlar ferdileş-

mede dikkate alınamazlar. Görüldüğü üzere, tapu kütüğünde, hisse satışlarının tarihlerinin ince-

lenmesi çok önemlidir. Bu arada, imar yasasının yürürlüğünden sonra yapılmış özel parselasyona

dayalı satışlar da ferdileşme için geçerli değildir. Her iki yasa maddesine, konusu ve uygulama

alanı bulunmamasına karşın, belediye encümeni kararlarında yer verilmesi hukuka aykırıdır ve bir

şekil saptırmasıdır. Bu durumda, dağıtım-tahsis cetvellerinin (şüyulandırma cetvellerinin) oluşma-

sında tapu kütüğü incelemelerine dikkat etmek gerekmektedir.

Örneğin, ıslah imar planı bulunmayan, özel parselasyona tabi tutulmamış yerlerde, 3290-

3366-2981 sayılı Yasanın uygulanma kabiliyeti bulunmamaktadır. Ayrıca, ıslah imar planı yerine

uygulama imar planı yapılmış ve yürürlüğe girmişse, bu plana dayalı olarak 2981-3290-3366 sayılı

yasaya göre düzenleme yapılamaz.

Örneğin, 3194 Sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan parselasyon işleminde payların ferdi-

leştirilmesi olanaklı değildir. Bir diğer deyişle, 3194 sayılı Yasanın 18. Maddenin uygulandığı paylı

mülkiyete sahip yerlerde, her paydaşa ayrı imar parseli verilmesi (ferdileşme sağlanması) ve böyle-

ce paydaşlığın sona erdirilmesi şeklindeki uygulamalar da hukuka aykırıdır.

Örneğin, idari işlemler arasındaki nitelik farklılıklarının yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına

ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan düzenlemeler sırasında yeterince gözetil-

memektedirler. Örneğin, 2981-3290-3366 sayılı yasanın 10/c uygulaması bir idari işlemdir. Buna

karşılık, yasanın 10/b maddesine göre yapılan uygulamalar ise “bir kadastro işlemi”dir ve her iki

duruma karşı itiraz şekilleri farklıdır. Buna karşın, belediyeler, encümen kararlarında bir arsa dü-

zenlemesi işleminin, aynı anda her iki maddeye de dayandığını rahatlıkla söyleyebilmektedirler26.

Örneğin, ıslah imar planı bulunmayan, özel parselasyona tabi tutulmamış, müşterek mülkiyete

konu boş parseller de, her paydaşa bağımsız bir imar parselinin verilmesini sağlamak amacıyla, ko-

398

26

nusu ve uygulama alanı bulunmamasına karşın, 2981-3290-3366 sayılı Yasanın 10/c ve Ek 1. mad-

delerinin, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile birlikte uygulandığının belirtilmesi ve buna belediye

encümeni kararlarında yer verilmesi de bir şekil saptırmasıdır ve hukuka aykırıdır 27.

Arsa düzenlemesi işleminin hukuken geçerli olmayan bir plana dayanması da, sebep unsuru

yönünden bir iptal nedenidir 28. Örnek vermek gerekirse, sit ilan edilen yerlerde, koruma bölge

kurullarından uygun görüş alınmadan (2863 sayılı yasa, m. 17), onaylanan ve yürürlüğe konulan

imar planlarına göre yapılan uygulamalar sebep yönünden hukuka aykırıdırlar. Veya, turizm ko-

ruma veya gelişim bölgelerinde veya turizm merkezlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından

ya da Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanmadan be-

lediyeler veya valiliklerce doğrudan yapılarak yürürlüğe konulan imar planları da usulüne uygun

yapılmadıklarından bu planlara dayalı düzenlemelerin iptaline neden olabilirler.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin altıncı fıkrasında, “...herhangi bir parselden bir defadan fazla

düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak bu hüküm, o parselde imar planı ile yeniden bir düzen-

leme yapılmasına mani teşkil etmez...” denilmektedir. Bu kural gereği, imar planı ile yeni bir dü-

zenleme yapılması olanağı yaratılmadan, idarece aynı plan temel alınmak suretiyle ve herhangi

bir hukuksal gerekçe de bulunmadan ikinci kez parselasyon yapılması, sebep unsuru yönünden

hukuka aykırılık nedenidir 29.

2981-3290-3366 sayılı Yasa kapsamındaki yapılara, ruhsat ve kullanma izni verilmesi işlem-

lerinin, bir kereye özgü uygulanması öngörülmüş ve bundan sonraki uygulamaların ıslah imar

planlarını geliştiren imar planlarına göre yapılması hükme bağlanmıştır (Madde: 20). İlçe beledi-

yeleri, ıslah imar planlarını bir kez uyguladıktan sonra imar planlarını yapmak yerine ve Büyükşehir

Belediyelerinin denetiminden de kaçarak (Madde: 14), ıslah imar planlarını sıkça değiştirmişlerdir.

Kişisel rant uğruna yaz boz durumuna gelen ıslah imar planlarındaki değişiklikleri önlemek için,

Danıştay tarafından, “...ıslah imar planında, varsa mevcut hatanın giderilmesine yönelik değişiklik

yapılması dışında, ıslah imar planı tadilatı adı altında değişikliğe konu edilmesinin olanaksız ol-

duğuna...” karar verilmiştir 30. Yargının vermiş olduğu bu kararlara rağmen, ıslah imar planlarında

sebep unsuru yönünden hukuka aykırı değişikliklerin ve buna dayalı yeni düzenlemelerin ardı

arkası kesilmemiş, ayrıca bu düzenleme sonuçları herhangi bir engelle karşılaşmadan, kadastro

ve tapu sicil müdürlükleri tarafından tapu kütüğüne tescil de edilmişlerdir. Bu uygulamalar, bir

idari işlemin sebep unsuru bakımından hukuka aykırı olmasının idareleri hiç ilgilendirmediğinin

bir delilidir.

İdareler, Danıştayın iptal gerekçelerini bilmelerine rağmen isteyerek ve kasten yanlış düzen-

leme kararları alabilmektedirler. Bu durum, düzenleme işlemlerinin siyaset kurumlarınca bir araç

olarak kullanıldığını ve bir kesime çıkar sağlamak için sıkça başvurulduğunu da göstermektedir.

Görüldüğü gibi, belediyeler, yasalarda öngörülmemesine karşın, varmış gibi yetki kullanarak

hukuka aykırı sayısız arsa düzenlemesi yapmışlar ve bunları tapuya tescil ettirmişlerdir. Bunların

büyük bir kısmı idari yargıda iptal edilmiş olmakla beraber düzenleme sonuçları kök parsele dö-

nülerek tapu sicilinde düzeltilmediği için hukuka aykırı oldukları için iptal edilen işlemlere dayalı

tapuda tasarruf işlemleri de hız kesmeden sürmektedir.

399

27

28

29

30

9. DÜZENLEMELER, İHALE İLE İŞİ ALAN YÜKLENİCİLERCE HATALI YAPILMAKTA VE İDARE-

LERCE DE EKSİK VE YETERSİZ BİR ŞEKİLDE KONTROL EDİLMEKTEDİR

Arsa düzenlemeleri, taşınmaz maliklerinin oluru aranmaksızın (re’sen) yapılmakta ve re’sen

tapu siciline tescil edilmektedir 31. Bu özelliği nedeniyle, arsa düzenlemeleri, Türk hukuk sistemi

tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir idari işlem olarak görülmektedir. Arsa düzenle-

mesi, idarenin kamu gücünü kullanarak yürüttüğü bir işlemdir ve yürürlükteki kurallara uygun

biçimde yapılıp yapılmadığının tek denetim aracı idari yargıdır. Bu yüzden, taşınmaz malikleri,

menfaatlerinin ihlal edildiği gerekçesiyle idari yargıda “hak” aramakta, yargı yerince iptal kararı

verilmesi durumunda düzenleme hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, düzenleme öncesi duruma

dönülmektedir. Böylelikle, idarenin yargı yoluyla hukuka uygun işlem tesis etmesi sağlanmaktadır.

İdarelerce yapılan ve yeterince kontrol edilmeyen düzenlemelerin hangi noktalarda yoğunlaş-

tığına bakmak için, idari yargının iptal kararlarını incelemek yeterlidir. Yapılacak inceleme, düzen-

lemelerdeki sorunları da ortaya çıkarmaktadır;

32,

eski parsellere tahsisinin sağlanacağı 33,

hisselendirileceği 34,

35,

kazanılamayacağı 36,

verilemeyeceği 37,

ortaklık payının alınamayacağı 38,

39,

verilemeyeceği 40,

-

şülmesi 41,

-

400

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

sine göre parselasyon yapamayacakları 42,

tümünün olurunun alınması 43,

-

den fazla yer işgal etmek suretiyle inşa edilen imar mevzuatına aykırı yapıların korunması amacıy-

la hisseyi aşan oranda yer tahsis edilemeyeceği 44,

45,

oluşturmayı önlemek ve bu gibi taşınmazlarda ferdileşmeyi sağlıklı bir duruma getirmek amacına

yönelik uygulamalar olduğu ve parselasyon işlemlerinde büyük miktardaki hissenin küçük hisse-

ler halinde imar parsellerine dağıtılıp bedele dönüştürülmesinin mevzuata uygun olmadığı 46,

ile 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılabileceği 47,

bulunmadığı, anılan maddeye göre işlem yapılmasını ancak kadastro müdürlüklerinden isteyebi-

lecekleri 48,

-

rilmesinin mümkün olmamasına karşın, 2981 sayılı yasanın Ek 1 madde koşullarının dava konusu

olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek1 madde-

sinin uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu 49,

-

lemeyeceği 50,

10/c maddesinin birlikte uygulanması ile parselasyon işleminin tesis edilmesinin mümkün olma-

dığı hakkında 51,

-

cak tüm parsellerin paydaşlara yine müşterek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerektiği 52,

401

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

planında ağaçlandırılacak alan olarak belirlenen yerde oluşturulan parsellerden tahsis yapılması-

nın hukuka aykırı olduğu 53,

-

leceği, bu durumun tazminat hukuku kapsamında olmadığı 54,

ve değer itibariyle daha düşük bir parsel verildiği anlaşıldığından işlemde mevzuata uyarlık bu-

lunmadığı hk. 55

-

rilmesinin mümkün olmamasına karşın, 2981 sayılı yasanın Ek 1 madde koşullarının dava konusu

olayda mevcut olmadığı halde hisselerin ferdileştirilmesi amacıyla 2981 sayılı Yasanın Ek1 mad-

desinin uygulanmasının mevzuata aykırı olduğu hk. (DD, Sayı: 101, sayfa: 451-453) 563194 sayılı

imar kanununa göre yapılan parselasyon işleminde oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara

hisseleri oranında, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak

dağıtılması gerektiği 57,

ferdileştirilmesinin mümkün olmadığı, yeni oluşturulan imar parsellerinin paydaşlara yine müşte-

rek mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerektiği hk. (DD, Sayı: 99, sayfa: 261-263) 58

Hakkında Yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü gereği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsel-

lerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı hk.

(DD, Sayı: 101, sayfa: 440-442) 59

uygulanacağı 2981 sayılı yasanın uygulanma olanağı bulunmadığı 60,

-

desi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına ola-

nak sağladığı, bu maddenin amacının özel parselasyona dayalı olarak ve hisse karşılığı satın alınan

yerlere bir çözüm getirmek olduğu, 2981 sayılı yasanın ek-1 maddesinin 3194 sayılı yasanın 18.

maddesinden farklı olarak özel parselasyona dayalı olarak satın alınan yerlerinin müstakil tahsis

edilmesi olanağını sağladığı, hisseli taşınmazların ise paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edile-

ceği 61,

parselasyon yargı kararıyla iptal edilmeksizin ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna

uyarlık bulunmadığı 62,

402

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62

Yasanın 10/B-C maddesine göre yapılmasının mümkün olmadığı, bu nedenle mahkeme kararının

parselasyon işleminin iptaline ilkişkin kısmında hukuka aykırılık bulunmadığı, dava konusu edil-

meyen 1/5000 ölçekli plana uygun olarak yapılan dava konusu 1/1000 ölçekli planın temyize konu

kararla iptaline ilişkin bölümünde hukuki isabet görülmediği 63,

göre yapılan parselasyon planında mevzuata uyarlık bulunmadığı 64,

ıslah imar planı tadilatı adı altında değişikliğe konu edilmesinin mümkün olmadığı (DD, Sayı: 92,

sayfa: 477-480) 65

yapılan parselasyon işleminde mevzuata uyarlık görülmediği 66,

imar parseli verildiği, yapılaşma hakkının da bu şekilde artırıldığı, davacının mağduriyetinin olma-

dığı gibi teknik zorunluluk nedeniyle kalan kısmının hisseli verildiği işlemde bu nedenlerle mev-

zuata aykırılık bulunmadığı nedeniyle mahkemece bilirkişi raporuna dayanılarak işlemin iptaline

karar verilmesinde isabet görülmediği (DD, Sayı: 88, sayfa: 275-277) 67

2 arsa tahsisini içeren tapu tahsis belgesi üzerine ıslah imar planına göre daha az mik-

tarda yer verilebileceği (DD, Sayı: 89, sayfa: 316-318) 68

-

rilmemesinin teknik nedenlerinin ortaya konulması gerektiği 69,

-

yonunca belirlenen ve ipotek tesis edilen bedelin en!asyona göre yeniden arttırılmasına karar

verilmesinde isabet görülmediği 70,

öncelikle yapısı bulunanlara verilmesi gerektiği 71,

büyüklükte olmasına karşın, bu hissenin bütünüyle bedele dönüştürülmesinin imar mevzuatına

aykırı olduğu (DD, Sayı: 90, sayfa: 716-718) 72

-

selendirmenin tek başına iptal davasına konu olabilecek bir işlem olarak kabul edilmesinde huku-

ka uyarlık bulunmadığı 73,

403

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

fazla yer tahsis edilmesi için davacı payının bir kısmının bedele dönüştürülmesinde mevzuata

uyarlık bulunmadığı (DD, Sayı: 97, sayfa: 370-372)74

Yukarıdaki kararlar dikkate alındığında, idarelerin hukuka saygılı olmadıkları, rahatlıkla yasa

ve yönetmeliklere aykırı davrandıkları, yargının iptal gerekçelerini bile uygulamada göz önünde

bulundurmadıkları görülmektedir.

10. DÜZENLEME SONUÇLARI TAPU MÜDÜRLÜKLERİ TARAFINDAN HUKUKA UYGUN OLUP

OLMADIĞINA BAKILMAKSIZIN VE YETERLİ DENETİM VE KONTROLLER YAPILMADAN TAPU SİCİ-

LİNE TESCİL EDİLMEKTEDİRLER

Hukuka aykırı düzenlemeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün hoşgörülü davranışları

nedeniyle yıllardır tapu siciline tescil edilmektedirler. Yasada “re’sen” sözcüğünden olsa gerek, en-

cümen kararıyla yürürlüğe konulan, yasa ve hukuka aykırı olan arsa düzenlemeleri bile inceleme-

den tapu kütüğüne tescil edilmektedir 75.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelgesinde, “...Re-

sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin kanun

ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanan

taşınmaz malların söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusunda

işlemlerin yapılması icap eder...” denilerek yanlışlığı bilinse bile tapuya tescil edilmesi talimatı ve-

rilmesi dikkat çekicidir.

Anılan Genelgede, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 19. Maddesinde verilen süre nedeniyle, “Tapu

sicil müdürlükleri, tevhid, ifraz ve bunlar üzerinde imar planları ile ilgili irtifak hakkı tesisi veya bu

hakların terkini ile ilgili olarak belediye encümenleri veya il idare kurullarınca verilen kararları bir

ay içerisinde tescil veya terkin etmek zorundadırlar.” Talimatı da verilmiştir. Gerek bu talimat ve

gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. Maddesindeki, “...Kesinleşen parselasyon planları tescil

edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri

planlara göre re’sen tanzim ve tesis ederler...” kuralı da isabetsizdir. Yasanın, idarelerce yanlış ya-

pıldığı bilindiği halde, idarelerin yanlış işlemlerinin “devlet güvencesi” taşıyan tapu siciline hiçbir

şekilde incelemeksizin ve kontrol etmeksizin tescil etmeleri konusunda tapu müdürlüklerini adeta

zorunlu kılan yaklaşımı da kabul edilemez.

Bir diğer deyişle, İmar Yasası’nın, belediyelere re’sen uygulama yapma yetkisi vermesi, bele-

diyelerin yasa ve hukuka aykırı uygulama yapabilecekleri anlamına gelmemekte ve yasa dışı uy-

gulamalar için bir gerekçe de oluşturmamaktadır. Buna karşın, yapılan işlemlerin kontrol ve de-

netimine ilişkin yasa kuralının da bulunmayışı yüzünden, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de,

siyasi baskılardan olsa gerek, belediyelerin encümen kararları ile, bir başka deyişle idari işlemlerle,

yasa ve mevzuata aykırı işlemlerini incelemeden tapu kütüğüne kaydederek bir başka hukuka

aykırılığa sebep olmaktadır.

İyi işleyen bir sisteminin olduğu kabul edilen Almanya’da ise Alman İmar Yasası’nın bu konuya

ilişkin kuralı şöyledir;

404

74

75

AİY, Madde 74

Resmi Sicillerin Düzeltilmesi

(1) Düzenleme kurumu, tapu sicil müdürlüğün ve kadastroyu yürütmek için yetkili kuruma, 71.

maddeye göre yapılan duyurunun onaylı bir kopyası ile düzenleme planının onaylı bir nüshasını gön-

derir ve tüzel değişikliklerin tapu kütüğüne ve taşınmazlar kadastrosuna kayıt edilmesini, yanı sıra da

tapu kütüğündeki düzenleme şerhinin kaldırılmasını ister. Bu düzenleme bölgesinin dışında tahsis edi-

len parseller için de geçerlidir.

(2) Taşınmazlar kadastrosunun düzeltilmesine kadar, düzenleme haritası ve düzenleme çizelgesi,

eğer taşınmazlar kadastrosunun yürütülmesi için yetkili kurum bu belgeleri, bunların biçim ve içerik

bakımından taşınmazlar kadastrosuna devralınmaya uygun olduklarını onaylamışsa, tapu sicil tüzü-

ğünün 2. maddesinin 2. fıkrası anlamında parsellerin resmi kütüğü olarak hizmet ederler. Eğer arazi

toplulaştırması kurumu düzenleme haritasını ve düzenleme çizelgesini hazırlamışsa (m. 46, fıkra 2,

bent 5 ve fıkra 4), bu onay gerekli değildir.

Yukarıda belirtilen kurala göre, düzenleme kurulu tarafından uygun görülen düzenleme iş-

leminin, bunu tapuya tescil edecek olan kurum tarafından da uygun görülmesi gerekmektedir.

Alman İmar Yasası’nın, “...taşınmazlar kadastrosunun yürütülmesi için yetkili kurum bu belgeleri,

bunların biçim ve içerik bakımından taşınmazlar kadastrosuna devralınmaya uygun oldukları-

nı onaylamışsa,..” tapuya tescil edebileceğine ilişkin kuralına benzer bir kuralın 3194 sayılı İmar

Yasası’nda da bulunması gerekir.

Bu süreçte dikkat edilmesi gereken bir konu da şudur. İdari işlemler arasındaki nitelik farklılık-

ları yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan

düzenlemeler sırasında yeterince gözetilmemektedirler. Bir diğer deyişle, hukuka aykırılığı idari

yargı tarafından tespit edilmiş bir işleme benzer bir tescil isteminin tapu müdürlüğünce reddedil-

mesi gerekirken kabulü de isabetli değildir.

11- SONUÇ

Arsa düzenlemeleri, imar planlarının yaşama geçirilmesinin ötesinde, mülkiyetin sınırlarını

ve biçimini değiştiren özelliğiyle “mülkiyete olduğundan fazla önem veren ve anlam yükleyen”

Türkiye gibi toplumların korktukları, çekindikleri de bir konu gibi algılanmaktadır. Ancak, bu algı

doğru değildir. Türkiye’de kurulan sistematiğin ve kuralların yanlışlığı ve yetersizliğinin bir sonucu

olarak, kötü uygulamalar la ortaya çıkan bu tür algıları ortadan kaldıracak bir sistem değişikliğine

gereksinme olduğu görülmektedir.

Türkiye’de imara ilişkin her konuda yaşandığı gibi, arsa düzenlemesi de, siyasilerin elinde bir

araç olarak kullanılmaktadır. Öncelikle bunun ortadan kaldırılması gerekmektedir. Arsa düzenle-

mesi yapılması, siyasilerin keyfi ve süresi belirsiz takdirlerine de bırakılamaz. Bu durum, imar plan-

larının da uygulama yeteneklerini yitirmelerine sebep olmaktadır.

Arsa düzenlemesi yapan belediyelerin bünyelerinde yeterli sayıda ve deneyime sahip harita

mühendisi olmaması kontrol düzeneğini ve işin niteliğini olumsuz etkilemektedir.

Bu arada, arsa düzenlemesinin ihale ile yapıldığı durumlarda da, yetkinlik, ehliyet ve lisans

aranmaması, yüklenicilerin başta belediye başkanları olmak üzere idarelerdeki siyasi erkin baskısı

altında kalmaları nedeniyle bağımsız, tarafsız, dürüst bir tutum sergileyememeleri de işin yargıya

intikalini artırmaktadır.

405

İptal edilen arsa düzenlemelerinden “kök” parsele dönüşleri düzenleyen kuralların tanımlan-

maması, kaldı ki iptal edilen düzenleme sonuçlarına göre tapuda işlem yapılması da uygulamada

büyük sorunlara ve karışıklıklara sebep olmaktadır.

Yukarıda belirtilen sorunlara;

-

de “kanuni ipotek” tesisi günümüzde bile çok büyük sorunlar ve sıkıntılar yaratmaktadır!

-

tersiz bir şekilde kontrol edilmektedir!

-

maksızın tapu siciline tescil edilmektedirler!

şeklindeki uygulamaların sebep olduğu sorunlar da eklendiğinde arsa düzenlemesinde bir an

önce reforma gidilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 10. Maddesinde, “...Madde 10 – Belediyeler; imar planlarının yürür-

lüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını ha-

zırlarlar...” denilmesine karşın bu görev yerine getirilmemektedir. Yanı sıra, idarelerin, yargı kararı

ile imar programı yapmaya zorlanamayacaklarına ilişkin idari yargı kararları arsa düzenlemesini

olumsuz etkilemektedir.

Yukarıdaki kuralın gözden geçirilmesi ve idarelere imar planlarını uygulama zorunluluğu geti-

rilmesi, bunun için bütçelerinde her yıl belli bir oranda ödenek ayırmaları koşulu, bunu gerçekleş-

tirmeyen idareler hakkında ödünsüz yaptırım uygulanması seçenekleri düşünülmelidir.

Tersi durumda, idarelerin isteğine bırakıldığında gelecekte durumun bugünkünden daha iyi

olmayacağı açıktır.

Kaynaklar

BUYURGAN Erdoğan (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Yargıcı), Kamulaştırma Hukuku Bakımından Arsalara Ve Bi-nalara Değer Biçme Yöntemi, Taşınmaz Değerleme Günleri 2009, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, ISBN: 978-9944-98-936-9, 20-21 Kasım 2009, İstanbul, s: 105-117.

KÖKTÜRK, Erdal., 1997. İmar Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Kavramlaşma, 6. Harita Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, s: 11-34.

KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak Arsa Düzenlemelerinde Eş-değerlik İlkesinin Oluşturulması, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 564-573, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 28 Mart-01 Nisan 2005.

KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Arsa Düzenlemesinde Eşdeğerlik İlkesinin Modellenmesi, 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 491-517, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 02-06 Nisan 2007.

Karlsruhe, Stadt., 2004. Dezernat 4: Vermessung, Liegenschaften, Wohnen Dezember 2004.

KÖKTÜRK, Erdal ve E. KÖKTÜRK, Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 260-283, Türkiye Barolar Birliği Yayını, ISSN: 1304-2408, Sayı: 70, Mayıs/Haziran 2007.

406

ÖZEN H.: Türkiye’de İmar Planı Uygulaması, KTÜ Yer Bilimleri Fakültesi, Ders Notları Serisi No: 1981-1, 47 s + Ekler, Trabzon, 1981.

SEELE, Walter., 1994. İmar Sorunları ve Arazi Kullanımı, (Çev. Nazmi YILDIZ), TMMOB Harita ve Kadastro Mü-hendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını, İstanbul, 193s.

TEKİNSOT, M. Ayhan,. İmar Planlarının Hukuksal Niteliği, İmar Planı İptalinin Bu Plana Dayanılarak Verilmiş Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi, Ankara Barosu Dergisi, Yıl: 66, Sayı: 2, Bahar 2008, s: 46-56.

YAVUZ, F., KELEŞ, R., GERAY, C., 1978. Şehircilik (Sorunlar - Uygulama - Politika), AÜ SBF Yayın No: 415, Ankara, XVI + 1060 s.

YILDIZ, Nazmi., 1990. Arsa Düzenlemesinde Eş Değerlik, 3194 Sayılı İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Semineri, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (BİB) Teknik Araştırma ve Uygulama (TAU) Genel Müdürlüğü Yayın No: 49,

Ankara, s: 49-66.

Oturum Yürütücüsü - Evet, Erdal Köktürk arkadaşımıza teşekkür ediyoruz. Gerçekten yaşanan

sorunları kendi üslubuyla, kendi inceleme ve araştırmalarıyla önümüze getirdi.Şimdi bizde devam

ediyoruz. Ben hiçbir arkadaşın konuşmasına müdahale etmiyorum. Çünkü bu çok merakla bekle-

nen bir oturum ve olması gereken ve sık sık tekrarlanması gereken bir oturum. Böyle birlikte hem

idari yargının hem kurumların hem meslektaşlarımızın birlikte olduğu bir tartışma. Zannediyorum

sorunlarımızı çözme yolunda bizim ilerlememizi gerçekleştirecek.

Nevzat İhsan Sarı Kadastro ve Tapu Müdürlüklerinde Tapu tescil süreçlerinde karşılaşılan so-

runları bize aktaracak. Harita Mühendisi arkadaşımız. Kendisi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü

Müfettişi.

Buyrun.

18. MADDE UYGULAMALARININ KADASTRO VE TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDEKİ KABUL VE

TESCİL SÜREÇLERİNDE KARŞILAŞILAN UYGULAMA SORUNLARI

Nevzat İhsan Sarı

Yüksek Harita mühendisi- Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü müfettişi

1. GİRİŞ

Ülkemizde arsa düzenlemeleri 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar

Kanunu’nun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasıyla ilgili esasları açıklayan 1985 tarihli 18.

Madde Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre yürütülmektedir. Yaklaşık yirmi yedi yıldır aynı

mevzuatla yürütülen arsa düzenlemeleriyle ilgili hükümler günün gereksinimlerine cevap ver-

mekten uzaklaşmış ve beraberinde bir çok sorunu da ortaya çıkarmıştır.

Arsa düzenlemeleri sonucu üretilen parselasyon planlarının, tapuda tescile konu olması ve

tescilden sonra da tapu planı kimliğini kazanmaları nedeniyle arsa düzenlemeleri hem kadastro

407

müdürlüklerini hem de tapu müdürlüklerini doğrudan ilgilendirmektedir. Mevzuatta ve uygu-

lamada ortaya çıkan darboğazlar tapu ve kadastro müdürlüklerini de sıkıntıya sokmaktadır. 18.

madde uygulamalarının tapu ve kadastro müdürlükleri yönüyle yarattığı sorunların belli başlıları

aşağıda ayrıntılı biçimde ele alınmıştır. Bu sorunlar ana başlıklarıyla şunlardır :

1- Parselasyon Planlarının Kontrolünde Yetki Sorunu

2- Plan Değişikliğiyle Genel Hizmet Alanlarının Özel Mülkiyete Konu Edilmesi Durumunda Eş-

değer Alan Ayrılması Konusu

3- Kapanan Kadastral Yolların Nasıl Bir İşleme Tabi Tutulacağı Meselesi

4- İmar Uygulamalarında Hisse Çözümü Konusu

5- Kadastro Parsellerinin Yüzölçümlerinde Bulunan Hataların Düzeltilmesi Konusu

6- Parselasyon Planlarının Kesinleşmesi ve İptalinde Karşılaşılan Sorunlar

7- DOP’tan Karşılanacak Alanların Sayılarının Genişletilebilir Nitelikte Olması

8- Kamu Tesis Alanlarının Tescilindeki Sorunlar

9- Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Taşınmazlara Dışarıdan Hissedar Eklenmesi

10- Taşınmazlara Konulan “İmar Düzenlemesine Alındı” Belirtmesinin Terkini Sorunu

2. TAPU VE KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİ YÖNÜYLE TEMEL SORUNLAR

2.1 - Parselasyon Planlarının Kontrolünde Yetki Sorunu

Tapu ve kadastro müdürlüklerinin 18. madde uygulamalarıyla ilgili en önemli problemi kont-

rol yetkilerinin mevzuatta açıkça tanımlanmamış olmasıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. mad-

desi gereğince yapılan arsa düzenlemelerinin kontrolü hakkında İmar Kanunu’nda herhangi bir

hüküm bulunmamaktadır. 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin (İmar Kanunu’nun 18. Maddesi

Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik) 40. maddesin-

de imar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğunun, bu konudaki yönet-

melik ve izahnamelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli

tapu müdürlüklerine gönderileceği belirtilmektedir.

Kadastro tekniği kavramının tanımlandığı bir mevzuat bulunmamaktadır. Burada sözü geçen

kadastro tekniği kavramı ‘kadastro haritalarının yapımında uygulanan harita yapım teknikleri’ ola-

rak açıklanabilir. Bu nedenle Yönetmelik’te yer alan “kadastro tekniği” tabirinin “kadastral harita

yapım tekniği” olarak değiştirilmesinin daha uygun olacağı düşüncesindeyiz. 18. Madde Uygula-

ma Yönetmeliği’nin 43. maddesinde imar parselasyon planlarının tescilden sonra kadastro haritası

(tapu planı) yerine geçeceği belirtilmiştir. Bu nedenle parselasyon planlarının, kadastro haritaları-

nın teknik yeterliliğine ve yapım tekniğine uygun düzenlenmiş olması gerekir.

Kadastral harita yapım teknikleri Tapu Planları Tüzüğü, BÖHHBÜY ile Tescile Konu Hari-

ta ve Planlar Yönetmeliği’nde ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından çıkarı-

lan 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki İmar Mevzuatı Hakkında Yönerge, 01.06.2010 tarih

2010/11 sayılı Kadastral Harita Üretimi ve Kontrolü Genelgesi ile 09.11.2010 tarih 2010/22 sayılı

Tescile Konu Olan Harita ve Planların Kontrolü Hakkında Genelge’de yer almaktadır. Parselasyon

planlarının kadastro harita yapım tekniğine uygun düzenlenip düzenlenmediği kadastro müdür-

lüklerince kontrol edilmelidir.

Tapu müdürlüklerinin kontrol yetkisi ise haklı sebep ilkesi kapsamındadır. Tapu kütüğüne ya-

408

pılan tescilin, kendisinden beklenen sonucu meydana getirebilmesi için öncelikle dayandığı bir

hukukî sebebin bulunması ve bu sebebin de geçerli olması gerekir. (4721 sayılı TMK 1024. md.)

Hiçbir hukukî dayanağı bulunmayan veya mevcut hukukî sebebi geçerli olmayan tesciller yolsuz-

dur. Yani tapu siciline yapılan tescilin haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. İşte tapu mü-

dürlükleri bu kapsamda imar uygulamalarının haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığını irdelemek

durumundadır. Zira tapu ve kadastro idaresinin, devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin

düzenli bir biçimde tutulmasıyla ilgili görev ve sorumluluğu bulunmaktadır.

Belediye ve valiliklerin yetkileri olmadığı halde aldıkları kararların, “haklı sebep” ilkesi çerçeve-

sinde uygulama olanağı bulunmamaktadır. Örneğin belediyelerin, belediye ve mücavir alan sınır-

ları dışında bulunan taşınmazlarla ilgili arsa düzenlemesine yönelik encümen kararının uygulama

olanağı yoktur. Zira 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 6. maddesi gereğince belediye sınır haritaları

tapu ve kadastro müdürlüklerine gönderilmektedir. Bu haritalardan belediyelerin yer yönünden

yetkisini aştığı anlaşılırsa işlem tapu müdürlüğünce reddedilmelidir. Aynı şekilde parselasyon pla-

nının encümen yerine meclis tarafından onaylanması, encümen kararında düzenlemeye alındığı

bildirilen taşınmazın dağıtım cetvellerinde yer almaması, belediyelerin devletin hüküm ve tasar-

rufun altındaki tescil harici alanları ihdasen kendi adına tescil ettirmek istemesi gibi hususlar haklı

sebep ilkesi kapsamında reddedilmelidir.

Özce, kadastro müdürlüklerinin kontrol yetkisinin harita yapım tekniğiyle, tapu müdür-

lüklerinin kontrol yetkisinin ise haklı sebep ilkesi yönüyle sınırlı olduğunu belirtilebiliriz. Ni-

tekim Danıştay 6. Dairesi’nin 12.05.1999 tarih E. 1998/2248, K. 1999/2522 sayılı kararında imar

uygulamalarında kadastro müdürlüklerinin kadastro tekniğine uygunluk dışında işin esasına gire-

rek değerlendirme yapamayacağı belirtilmiştir. Yine aynı Daire’nin 05.03.1993 tarih E.1992/1205,

K.1993/826 sayılı kararında, kanuna aykırı yapılan hisse çözümünün tapuya tescil isteminin tapu

müdürlüğünce reddedilmesinde isabetsizlik bulunmadığına karar verilmiştir.

Bilindiği gibi, 27.08.2008 tarihinde yürürlüğe giren Tapu Planları Tüzüğü ile kadastro müdür-

lüklerine red yetkisi verilmiş bulunmaktadır. Tapu Planları Tüzüğünün 11. maddesinde de “teknik

mevzuata aykırı taleplerin” kadastro müdürlüklerince reddedileceği belirtilmiştir. Ancak burada

dahi “teknik mevzuat” tabirinin kadastro tekniği ile ilgili mevzuat olması gerektiği düşüncesinde-

yiz. Yani kadastro haritalarının yapım tekniğiyle ilgili olmayan hususların kadastro müdürlüklerin-

ce reddedilmesinin söz konusu olamayacağı kanısındayız.

Nitekim Danıştay 6. Dairesi Tapu Planları Tüzüğü ile kadastro müdürlüklerine ret yetkisi ta-

nınmasından sonra verdiği 04.11.2009 tarih E.2009/4994, K.2009/10761 sayılı kararda da, imar

uygulamasına tabi tutulan düzenleme sahasının bir imar adasından küçük olduğu gerekçesiyle

kadastro müdürlüğünce işlemin onaylanmamasını, kadastro müdürlüklerine tanınan kadastro

tekniği yönünden inceleme yetkisinin aşılması olarak değerlendirmiş ve kadastro müdürlüğünce

dosyanın onaylanmamasını hukuka aykırı bulmuştur.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi tapu ve kadastro müdürlüklerinin parselasyon planlarının kont-

rolündeki yetkileriyle ilgili karmaşanın temelinde gerek İmar Kanununda gerekse 18. Madde Uy-

gulama Yönetmeliği’nde yeterli açıklama olmaması yatmaktadır. Bu nedenle de uygulamayı ya-

pan idareler ile tapu ve kadastro müdürlükleri arasında, kontrol yetkisinin kapsamı hakkında bazı

farklı yorumlar ortaya çıkmakta ve karşılıklı yetki aşımları söz konusu olabilmektedir. Bu durum

uygulamada bürokrasinin tıkanmasına yol açtığı gibi bazen de hukuka uygun olmayan uygula-

maların tesciline neden olmaktadır.

409

Uygulamayı yapan idareler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesini işaret ederek tapu ve

kadastro dairelerinin ilgililerinin muvafakati aranmaksızın sicilleri planlara göre re’sen tanzim et-

mekle yükümlü olduğunu belirtmekte ve TKGM’nin 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki Yö-

nergesinin V. maddesinin 4. fıkrasında, encümen ve il idare kurulu kararlarının (5302 sayılı İl Özel

İdaresi Kanunu’nun 6. maddesiyle imar ilgili il idare kurulunun yetkileri il özel yönetimlerine geçmiştir.)

irdelenmesine gerek olmadan, karar doğrultusunda işlemlerin yapılması gerektiği yönündeki dü-

zenlemesini gerekçe göstermektedir. Kanaatimizce belediye ve valiliklere İmar Kanunu’nun 18.

maddesi ile verilen re’sen tescil ettirme yetkisi, taşınmaz üzerindeki hak sahiplerinin muvafakatini

aramamak üzere verilmiş bir yetkidir. Yoksa TKGM’ye karşı verilmiş bir yetki değildir.

Dolayısıyla, TKGM’nin 07.11.1985 tarih 1477 sayılı Genelge eki Yönergesinde belirtilen, encü-

men veya il idare kurulu kararlarının irdelenmemesi gerektiğine dair düzenlemenin yerinde olma-

dığı, hatta bu cümlenin, uygulamada yanlış anlaşılarak birtakım sıkıntılara neden olduğu gözlen-

mektedir. Bazı belediyelerin bu cümleyi kullanarak usulsüz işlerini geçirmek için tapu ve kadastro

müdürlüklerini zorladıkları bilinen bir gerçektir.

Oysa yukarıda ısrarla belirttiğimiz gibi imar uygulamalarının tescilinde kadastro müdürlükle-

rinin harita yapım tekniğiyle ilgili, tapu müdürlüklerinin ise tescilin geçerli bir sebebe dayanıp

dayanmadığıyla ilgili kontrol yetkileri bulunmaktadır. Bu yetkinin beraberinde sorumluluğu da

getirdiği açıktır. Kaldı ki, 5237 sayılı TCK’nın 279. maddesi gereği suçun işlendiğini göreviyle bağ-

lantılı olarak öğrenen kamu görevlisi bu hususu yetkili makamlara bildirmekle yükümlüdür. Bu

anlamda tapu ve kadastro müdürlüğü çalışanlarının adli bir görevi de bulunmaktadır. Görüldüğü

gibi tapu ve kadastro müdürlükleri bir yandan yerel yönetimlerin baskıları, 3194 sayılı İmar Kanu-

nun 19. maddesi ve TKGM’nin 1477 sayılı Genelge eki Yönergesi’nde belirtilen hükümler ile TCK

279. maddede belirtilen yükümlülük arasında sıkışıp kalmaktadır.

Şu an belediye ve valiliklerin sınırsız plan değiştirme ve uygulama yetkileri bulunmaktadır.

3194 sayılı Kanun ile imar ilgili geniş yetkiler, merkezden alınıp belediye ve valiliklere verilmiştir.

Bu kadar geniş yetkiye rağmen belediye ve valiliklerin imar uygulamaları konusunda yeteri

denetime tutulmadığı bir gerçektir. Ayrıca imar planlarının hayata geçirilmesinde son aşama

olan parselasyon planlarının tapu ve kadastro müdürlüklerine gelmeden önce yerindelik ve

hukukilik anlamında kontrol edileceği bir mekanizma imar mevzuatında öngörülmemiştir.

Mülkiyet hakkı üzerinde bu denli geniş yetkinin kullanıldığı imar uygulamalarında, yasal bir kont-

rol zorunluluğunun olmayışı büyük bir eksikliktir.

1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı Kanun’un 43. maddesiyle, Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı’na belediyelerin imar faaliyetlerini teftiş, inceleme ve denetim yetkisi veren 710 sayılı

Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece belediyelerin imar planlamaları ve uygulamalarıyla il-

gili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetim yetkisi kaldırılarak bu Bakanlığın yetkisi 3194 sayılı

Kanun’un 9. maddesinde belirtilen hususlarla sınırlandırılmış ve denetim yetkisi 3152 sayılı İçiş-

leri Bakanlığının Teşkilat ve Vazifeler Hakkında Kanun uyarınca İçişleri Bakanlığınca kullanılmaya

başlanmıştır. Ancak İçişleri Bakanlığınca üç dört yılda bir yapılan denetimlerin yeterli olduğunu

söylemek mümkün değildir.

Hal böyle olunca, tapu ve kadastro müdürlükleri parselasyon planlarının tescili sırasında imar

uygulamasını bütün yönleriyle kontrol etmek zorunda kalmaktadır. Bu hususta tapu ve kadastro

müdürlüklerinin açık bir yetkisi bulunmadığı düşünülse bile tapu ve kadastro çalışanları TCK 279.

maddeye göre kendilerine yüklenen adli görevi yerine getirmekle yükümlüdürler. Öte yandan,

idari yargının da yerindelik denetimi yapma yetkisi bulunmamaktadır. Anayasanın 125/4. maddesi

410

gereği idari yargının yetkisi idarî eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimiyle sınırlı

olup, bu yetki yerindelik denetimi şeklinde kullanılamamaktadır.

3194 sayılı Kanun ile yetkilerin yerel yönetimlere verilmesinden bu yana uygulamada iyi sınav

verilemediği bir gerçektir. Ancak sorunun çözümü için imar yetkilerinin tekrar merkeze alınması-

nın yerinde olmayacağı değerlendirilmektedir. Zira ülkemiz yerel yönetimlerin güçlendirilmesi,

özerkliklerinin savunulmasını öngören Avrupa Yerel Yönetimler Özerklik Şartına taraf bir ülkedir.

Bu nedenle mevcut yapı üzerinde belediye ve valiliklerin imarla ilgili faaliyetlerini layıkıyla yerine

getirmelerini sağlayacak mekanizmalara (personel, donanım, vb.) kavuşturulmaları, merkezin ise

düzenleyici ve denetleyici bir rol üstlenmesi yerinde olacaktır.

Bu nedenle önerimiz imar planı yapımı, değişikliklerini ve uygulanmasını denetleyecek, bu

konuda danışma görevi üstlenecek bir imar kurulunun oluşturulmasıdır. Bu kurul üniversite, mes-

lek odası ve kamu kurumlarından uzman üyelerin katılımı ile oluşturulabilir. Bu kurulun bağımsız

olarak çalışması, merkez ve taşrada örgütlenmesi, ayrı bir bütçe ve sekretaryasının bulunması öne-

rimizdir. Bu kurulun başkanı illerde Vali de olmamalıdır. Zira bu durum Avrupa Yerel Yönetimler

Özerklik Şartına aykırı olacaktır.

İmar uygulamalarının, belediye veya il encümeninin onayına sunulmadan önce bu kurul ta-

rafından yerindelik ve hukukilik anlamında tüm yönleriyle kontrol edilmesinde ve uygulamala-

rın bu kurulun görüş ve önerileri doğrultusunda düzeltilmesinde, yine bu kurul tarafından imar

uygulamaları hususunda belediyelere danışmanlık hizmeti verilmesinde büyük yarar vardır. Bu

sayede yanlı ve yanlış uygulamalar en aza indirilecek, tapu ve kadastro müdürlüklerine yüklenen

ağır sorumluluk hafi'eyecek, dağıtımın sosyal adalete uygun olarak yapılması sağlanacak, birçok

hatalı uygulama yargıya intikal etmeden düzeltilecek, uygulamaların iptal edilmesi nedeniyle or-

taya çıkması muhtemel hukuki problemler azalacak ve milli servet israfı önlenecektir.

Bu nedenle illerde ve merkezde örgütlenecek imar kurullarının görev, yetki ve sorumlulukları

ile verdiği kararların hukuki niteliği ve tapu ve kadastro idareleri ile imar uygulaması yapan kurum-

ları bağlayıcılığı yasa ile düzenlenmeli, ayrıca bu yasada söz konusu kurulların dışında TKGM de

dahil diğer idarelerin imarla ilgili görüş vermeleri engellenmeli, imar uygulamalarının tescilinde

tapu ve kadastro müdürlüklerinin kontrol yetkisinin sınırı, içeriği ve kapsamı harita yapım teknik-

leri ve haklı sebep ilkesi baz alınarak net bir biçimde ele alınmalıdır.

2.2 - Plan Değişikliğiyle Genel Hizmet Alanlarının Özel Mülkiyete Konu Edilmesi Durumun-

da Eşdeğer Alan Ayrılması Konusu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/3. maddesinde düzenleme ortaklık paylarının, düzenlemeye

tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol,

meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden

ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı belirtilmiştir.

Elbette imar uygulaması yapılmış bir yerde zaman içinde gelişen ihtiyaçlar karşısında genel

hizmet alanlarının kaldırılması gerekebilir. Ancak yapılacak bu plan değişikliğinin gelişigüzel

yapılmaması gerekir. Bu konuda bazı kurallar getirilmiştir. Plan Yapımına Dair Esaslar Hakkında

Yönetmelik’in 27. maddesinde, imar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilme-

sinin ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle

yapılabileceği belirtilmiştir. Burada “hizmet götürülen bölge” kavramından imar uygulaması yapıl-

mış düzenleme sahasının anlaşılması gerektiği düşüncesindeyiz.

411

Genel hizmet alanlarının kaldırılması sırasında, genel hizmet alanının bu alana karşılık eş de-

ğer olarak ayrılan yere nakledilmesi ve bu genel hizmet alanının taşındığı eşdeğer parseldeki ma-

liklerin de kaldırılan hizmet alanına aktarılması şeklinde bir imar uygulaması yapılması gerekir.

Yani aynı düzenleme sahasında bulunan, tescil harici genel hizmet alanı ile tescilli bir imar parseli-

nin trampası (takası) şeklindeki imar uygulamaları ideal olan uygulama şeklidir. Ancak imar uygu-

lamasını yapan idareler, uygulamada çoğu kez bu yolu tercih etmemekte, eşdeğer olarak ayrılanın

alanın daha sonra kamuya kazandırılacağını belirterek plan değişikliğiyle kaldırılan yani kapatılan

genel hizmet alanının kapsadığı yerin tescilini istemektedir.

İşte bu noktada tapu ve kadastro müdürlükleri sıkıntıya düşmektedir. Zira müdürlükler, plan

değişikliğiyle kapatılan genel hizmet alanına karşılık aynı bölge içerisinde eşdeğer bir alanın ayrı-

lıp ayrılmadığının belgelenmesi hususunda açık bir mevzuat yer almadığından bu konuda tered-

düt yaşamaktadır. Uygulamada bazı kadastro müdürlükleri eş değer alanının ayrıldığı bölgenin

imar planında işaretlenmesini istemekte, bazı müdürlükle ise sadece bir yazı ile veya encümen

kararıyla eş değer alan ayrıldığının belirtilmesini yeterli görmektedir. TKGM’nin ise bu konuda bir

iç düzenlemesi bulunmamakla birlikte her olaya ilişkin verilmiş farklı talimatları bulunmaktadır.

Kanaatimizce plan değişikliğiyle genel hizmet alanlarının kapatılmasındaki eş değer alan ayrıl-

ması şartı, planın bütünlüğünün korunmasıyla ilgili olup uygulamayı yapan idareleri bağlayıcıdır.

Bu husus genel hizmet alanı olmaktan çıkarılan alanın tescilinin geçerliliği ile ilgili bir husus (haklı

sebep ilkesi kapsamında bir konu) değildir. Bu nedenle tapu ve kadastro müdürlüklerinin plan de-

ğişikliklerinde eş değer alan ayrılıp ayrılmadığını irdelemelerinin yerinde olmadığı düşüncesinde-

yiz. Bu tür durumlarda encümen kararında plan değişikliğinin yapıldığının belirtilmesi yeterlidir.

Zira belediye ve valilikler, plan değişikliğini zaten Plan Yapımına Dair Esaslar Hakkında Yönetmelik

hükümlerine uygun olarak yapmak zorundadır.

Bu nedenle tapu ve kadastro müdürlüklerinin genel hizmet alanlarının plan değişikliğiyle

kaldırılmasında, belediye ve valiliklerden resmi olarak eş değer alan ayrıldığının ifade edilmesini

istemesi veya eşdeğer alan ayrılan alanı imar planında işaretlenmesini istemelerinin yersiz olduğu

değerlendirilmektedir. Aslında bir önceki bölümde önerdiğimiz imar kurulları işte bu noktada gö-

rev üstlenmeli ve kaldırılan genel hizmet alanına karşılık eş değerde bir yer ayrılıp ayrılmadığını,

ayrılanın bu alanın aynı düzenleme alanında olup olmadığını irdelemeli ve yapılan bu plan deği-

şikliğinin kamu yararı ve şehircilik ilkeleri esaslarına ve hukuka uygun olduğuna karar verdikten

sonra plan değişikliğinin yapılmasının daha uygun olacağı değerlendirilmektedir.

Ancak burada bir hususa dikkat çekmekte yarar vardır. Plan değişikliğiyle kaldırılan yani kapa-

tılarak özel mülkiyete konu edilen tescil harici alanın kimin adına tescil edileceği önemlidir. 4721

sayılı TMK’nın 999. maddesi gereğince özel mülkiyete tâbi olmayan tescil harici alanlar, tescili ge-

rektirici bir hak doğduğu zaman tapu siciline tescil edilmelidir. Plan değişikliği ile kapatılan ve

imar parseli haline gelerek özel mülkiyete konu olan tescil harici genel hizmet alanları, tescili ge-

rektirici bir hak doğması nedeniyle tapuya tescil edilmelidir. Ancak bu alanların kimin adına tescil

edileceğinin kanunda gösterilmiş olması gerekir.

Yani yapılan her ihdas işleminin bir kanuni dayanağının olması gerekir. Kapanan yollar ve yol

fazlaları 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi gereğince, kapanan meydanlar ise 3194 sayılı

İmar Kanunu’nun 17 ve 3402 sayılı Kanunun 18. maddesi ve bu maddeyi açıklayan Taşınmaz Mal-

ların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre bulunduk-

ları yere göre köy veya belediye adına tescil edilmelidir.

412

Yol, yol fazlaları ve meydanların dışındaki genel hizmet alanlarının (örneğin, park, yeşil alan,

çocuk bahçesi vb.) plan gereği kapansalar dahi belediye ve köy tüzel kişilikleri adına tescillerinin

mümkün olmadığı düşüncesindeyiz. Zira bu alanların kapandıkları takdirde belediye veya köy tü-

zel kişilikleri adına tescil edileceğine dair kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle yol,

yol fazlası ve meydanların dışındaki genel hizmet alanlarının plan değişikliği ile kapatılmasında

bu alana karşılık olarak gösterilen (eşdeğer alan olarak ayrılan) parselin malikleri adına doğrudan

tescil edilmesi şeklinde yani tescilli bir imar parseliyle trampa (takas) yapılması şeklinde uygulama

yapılması gerektiği düşünülmektedir. Bu konudaki tereddütlerin giderilerek bu tür alanların ihdas

edilip edilemeyecekleri, ihdas edilecekler ise tescillerinin kimin adına yapılacağı hususunda imar

mevzuatında anlaşılır, net hükümlere yer verilmesinin gerektiği kanaatindeyiz.

2.3 - Kapanan Kadastral Yolların Nasıl Bir İşleme Tabi Tutulacağı Meselesi

4721 sayılı TMK’nın 999. maddesi gereğince özel mülkiyete tâbi olmayan tescil harici alanların,

tescili gerektirici bir hak doğduğu zaman tapu siciline tescil edileceğini, imar planı gereği kapanan

yollar ve yol fazlalarının da 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi gereğince, bulundukları yere

göre belediye veya köy tüzel kişilikleri adına tescil edileceğini bir önceki bölümde belirtmiştik.

Kadastral yollar ile ilgili 2644 sayılı Tapu Kanunu’na göre daha özel bir kanun niteliği taşıyan 3194

sayılı İmar Kanunu’nda özel bir hüküm de getirilmiştir. İmar Kanunu’nun 11. maddesinde, imar

planı sınırları içerisinde bulunan kadastral yollar ile meydanların, planın onayı ile bu vası#arını

kendiliğinden kaybederek imar planı ile getirilen kullanım amacına tabi olacakları belirtilmiştir.

Bu nedenle kadastral yolların imar planına alınması salt tescil edilmeleri için yeterli bir sebep

olmayacak, bu alanların plandaki kullanım amacına bakmak da gerekecektir. Yani kadastral yol,

imar planında tescil harici bir alana rastlıyorsa, yani yol imar planı ile birlikte yine tescil harici bir

alan (yol, park, yeşil alan vb.) haline gelecekse tescili gerektirici bir hak doğmayacağından tapuya

tescil edilmeyecektir. Ancak kadastral yolun bulunduğu yer, imar planında tescile tabi bir alana

özgülenmişse, bu durumda tescili gerektirici hak doğacak ve kapanan bu kadastral yol, belediye

veya köy tüzel kişiliği adına tescil edilecektir.

Nitekim TKGM’nin 09.11.2010 tarih 2010/22 sayılı Genelgesi’nin 19/4. maddesinde “Parselas-

yon sırasında imar yapı adaları ile çakıştığı için kapanan kadastral yolların ihdas edilmesi durumun-

da ihdas edilen parseller için ihdas krokisi ve tescil bildirimi düzenlenir. İhdas edilen parsellerin niteliği

tescil bildiriminin düşünceler sütununda belirtilir.” denilerek sadece imar yapı adalarıyla çakışan ka-

dastral yolların tescil edileceği ve bu yolların rastladıkları imar yapı adası ile çakışma durumlarını

gösterir ihdas krokilerinin ve tescil bildirimlerinin düzenleneceği hüküm altına alınmıştır.

Diğer taraftan, imar yapı adaları ile çakıştığı için kapanarak belediye veya köy tüzel kişilikleri

adına tescil edilen kadastral yolların imar uygulamalarında ne şekilde tasarruf edileceği 3194 sayılı

İmar Kanunu’nun 17. maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeye göre belediye veya valilikler, kapa-

nan yollardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine

satarak, komşu parsel maliki satın almazsa şüyulandırıp satarak imar planına uygunluğunu temin

etmekle görevlendirilmişlerdir. Bu alanlardan müstakil inşaata elverişli olanları ise belediye ve va-

lilikler kamu yararı için, yeri alınan şahısların muvafakatleri halinde istihkaklarına karşılık olarak

kullanabileceklerdir.

Görüldüğü gibi imar planı gereği kapanarak belediye sınırları içinde belediyeler adına tescil

edilen kadastral yolları, belediyeler istediği şekilde kullanamamaktadır. Bu konuda belediyelere

bir kısıtlama getirilmiş ve bu alanları nasıl özel mülkiyete geçirecekleri 3194 sayılı İmar Kanunu’nun

413

17. maddesiyle tarif edilmiştir. Buna rağmen Danıştay’ın istikrar bulmuş kararlarında kapanan ka-

dastral yolların kamuya ayrılan alanlara tahsis edilmesi (kamu alanlarından düşülmesi) ve ondan

sonra DOP hesabı yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu kararlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21.

maddesine aykırı olduğu gibi 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesine de aykırıdır.

Zira kapanan yollar Tapu Kanunu’nun 21. maddesine göre belediye sınırları içinde belediyeler

adına tescil edilmeli ve tescil edilen bu alanlar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesinde be-

lirtilen usulle özel mülkiyete geçirilmelidir. Kaldı ki, Danıştay’ın kapanan yolların kamu alanlarına

tahsis edilmesi şeklindeki kararları, yine Danıştay’ın “müstakil inşaata elverişli olmayan kapanan

yolların bitişik parsel hissedarlarına hisseleri oranında satılmalıdır” ve “yol fazlalarının bitişiğindeki

parsellerden hangileri için gerekeceğinin parselasyon planı ile belirlenmesi gerekir” şeklindeki çeşitli

kararları ile de çelişmektedir.

Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin metninde belediyelerin taşınmazları

“yol fazlaları” ile birleştirmeye yetkili olduğu belirtilmiş ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin

ekinde verilen tahsis ve imar ada dağıtım cetvellerinde yoldan ihdasen oluşturulan alanlara ilişkin

bir sütuna yer verilmiştir. Ancak Danıştay’ın ısrarlı kararları kapanan yolların genel hizmet alanla-

rına tahsis edilmesi şeklindedir. Bu kararlar tapu ve kadastro müdürlüklerinde de tereddütlerin

oluşmasına yol açmakta ve bu konuda faklı uygulamaların yapılmasına neden olmakta, bu uygu-

lamalar ise gereksiz emek ve zaman kaybına yol açmaktadır.

Bu konuda tapu ve kadastro müdürlüklerinin TKGM’nin 1477 sayılı Genelge eki Yönergesin-

deki “ada dağıtım cetveline göre yoldan alınan kısımlar varsa bunların ayrıca kadastro ada ve parseli

olarak tesciline gerek olmayıp, tapu senedinin iktisabında açıklanarak geldi sütununa (yoldan) ibare-

sinin yazılması yeterlidir.” şeklindeki düzenlemesinin yerinde olduğu ve bu Genelge eki Yönerge ile

2010/22 sayılı Genelge uyarınca uygulama yön verilmesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

Uygulamada çoğu kez belediye ve valiliklerin müstakil inşaata elverişli olmayan kapanan yol-

ları, bir yerde toplayarak kendi adına imar parselleri oluşturulduğu görülmektedir. Oysa müstakil

inşaata elverişli olmayan kapanan yollar, isabet ettiği imar parseline hisselendirilmeli ve 3194 sayı-

lı İmar Kanunu’nun 17. maddesinde belirtilen usulle özel mülkiyete geçirmelidir.

Belediye ve valiliklerin kapanan yollardan müstakil inşaat elverişli olmayan artık parçaları biti-

şiğindeki parsel ile hisselendirmek yerine bunları bir yerde toplayarak kendi adlarına imar parseli

üretmeleri kanuna aykırıdır. Danıştay’ın uygulamada bu husustaki kanuna aykırılığa odaklanması-

nın daha yerinde olacağı, kapanan yolların kamu alanlarına tahsis edilmesi yönündeki kararlarını

yürürlükteki mevzuat çerçevesince yeniden gözden geçirmesinde yarar bulunduğu değerlendiril-

mektedir. Alternatif olarak da idarenin yasal düzenlemeyle kapanan yolların tasarrufu konusunda

açık hükümlere yer vermesi düşünülmeli ve bu konudaki tereddütler ortadan kaldırılmalıdır.

2.4 - İmar Uygulamalarında Hisse Çözümü Konusu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarında hisse çözü-

mü (ferdileşme) yapılamamaktadır. Yani birden çok maliki bulunan taşınmazlarda, 18. madde uy-

gulaması ile bir veya birkaç hissedara müstakil imar parseli tahsis edilememektedir. Kadastral par-

selin tahsis edildiği imar parsellerinde maliklerin tümü hissedar olmaktadır. Danıştay kararlarında,

4721 sayılı TMK’nın 692, 698 ve 699. maddelerine göre, müşterek mülkiyet ya paydaşların rızası

ile ya da mahkeme kararı ile sona erdirilebileceği belirterek belediye ve valiliklerin resen hisse çö-

zümü yapamayacağı belirtilmiştir. İştirak halinde mülkiyete konu taşınmazlarda da hisse çözümü

yapmak mümkün değildir. (Danıştay 6. Daire E.1992/1205, K.1993/826 - E.1984/470, K.1986/879)

414

Kanun koyucu 3290 sayılı Kanun ile 2981 sayılı İmar A�ı Kanunu’na bir madde ekleyerek (Ek-1

inci madde) bazı şartların varlığı halinde 18. madde uygulamalarında hisse çözümü yapılmasını

mümkün kılmıştır. 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesi “İmar planı olan yerlerde, 9/5/1985 tarih

ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya

binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan

yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları

göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil

ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir.” hükmündedir.

Bilindiği gibi, 09.11.1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi-

nin son fıkrası ile taşınmazları hisselere ayıracak özel parselasyon planlarının yapılması yasaklan-

mıştır. İşte 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlüğe gir-

diği 09.11.1985 tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin

imar uygulamaları ile hissedarlara müstakil olarak verilmesi imkanı getirilmiştir.

2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesinin metninden de anlaşılacağı gibi, hisse çözümü yapı-

lacak parseller binalı olacağı gibi binasız da olabilecektir. Ayrıca yapılan uygulamanın bir ıslah imar

planına dayanması da gerekmemektedir. Bu değerlendirmelerden 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci

maddesinin, 18. madde uygulamalarında geçmişte özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı

satın alınan yerlerin müstakil olarak, kullanan hissedarlara verilmesini mümkün kılan istisnai bir

düzenleme olduğu anlaşılmaktadır. Ek-1 inci madde, geçmişe yönelik bir af niteliğinde olmasın-

dan dolayıdır ki 3194 sayılı İmar Kanunu’na değil 2981 sayılı İmar A�ı Kanunu’na eklenmiştir.

Günümüzde belediye ve valiliklerin 1985 yılından sonra imar uygulaması ile oluşmuş taşın-

mazlardaki hisseleri de Ek-1 inci madde uygulaması ile çözerek hissedarlara müstakil imar parseli

tahsis ettikleri görülmektedir. Oysa yukarıda da belirttiğimiz gibi, Ek-1 inci madde, 3194 sayılı

İmar Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 09.11.1985 tarihinden önce özel parselasyona dayalı

veya hisse karşılığı satın alınan yerlerde uygulanabilmektedir.

Kanaatimizce zeminde fiili bölüşüm olduğunu belirleme yetkisi belediye ve valiliklerde olsa

da, hisseli hale gelmenin 09.11.1985 tarihinden önce olup olmadığını konusunda sorumluluk

tapu müdürlüklerine aittir. Zira hisse çözümü yapılan taşınmazın tapu kaydı bu müdürlüklerde

tutulmakta ve bu taşınmazın edinme sebebi ve hisseli hale gelme tarihi tapu kayıtlarından anla-

şılabilmektedir. Bu durumda tapu müdürlükleri, kendilerine gelen hisse çözümü ile ilgili uygula-

malarda hisse çözümü yapılan taşınmazın tapu kaydını inceleyerek hangi sebeple oluştuğunu ve

hangi tarihte hisseli hale geldiğini belirlemeli ve işlemin bu anlamda kanuna uygun olup olmadı-

ğını irdelemelidir.

Nitekim TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesi’nin 19/7. maddesinde “İşlem dosyası içerisindeki

kadastro ve imar parsellerine sıralı malik isimlerinin bulunduğu dağıtım cetvellerine ilişkin çıktıların

kontrolü tapu müdürlüğüne aittir.” denilerek bu konudaki kontrol sorumluluğunun tapu müdürlük-

lerinde olduğu açıkça belirtilmiştir. Tapu müdürlüğü işlem dosyasında gerekli incelemeyi yaparak,

3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihinden sonra hisseli hale gelen taşınmazların da Ek-1 inci

madde kapsamında müstakil hale getirildiğini tespit ederse, müdürlüğün haklı sebebi bulunma-

yan bu kanuna aykırı tescil istemini reddetmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Hisse çözümü ile ilgili sorunun temelinde belediye ve valiliklerin imar uygulamalarında his-

seleri çözemiyor olması yatmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde belediye ve

valiliklerin taşınmazları “müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre” hak sahiplerine dağıt-

415

maya yetkili olduğu belirtilmiştir. Buradaki “müstakil” tabirinden ne kastedildiği açık değildir.

Ancak yargı kararları, buradaki tabirin hisselerin çözülerek hissedarlara müstakil ayrı birer imar

parseli verilmesini değil, uygulamaya alınan taşınmazlara karşılık ayrı birer imar parseli verilmesini

kastettiğini İmar Kanunu’na göre daha genel bir kanun olan Türk Medeni Kanunu’na atıf yaparak

açıklamışlardır.

Hal böyle olunca belediye ve valilikler, sadece 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlük tarihin-

den önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler için istisnai bir hüküm

olarak getirtilen 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesini, bu kanın kapmasında olmayan diğer

taşınmazlar için de işleterek hisseli durumu sona erdirmektedirler. Zira belediye ve valiliklerin elin-

de bu maddeden başka hisse çözümüne yönelik bir düzenleme bulunmamaktadır. Böyle olunca

da itiraz durumlarında Ek-1 inci maddenin belirlediği koşulları taşımayan hisse çözümleri yargı

tarafından iptal edilmektedir.

Kanaatimizce her türlü yapılaşma amacıyla taşınmazları hisselere ayıracak özel parselasyon

planlarının yapılmasını yasaklayan 3194 sayılı İmar Kanunu, yeni oluşan imar parsellerinin çok

hisseli olmasını değil tam tersine müstakil olarak hissedarlara verilmesini amaçlamaktadır. Nasıl

ki, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu tarım arazilerinin hisseli olmasını değil

tam tersine müstakil hale getirilmesini hede%iyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu da arsaların müstakil

olarak dağıtılmasını hede%emektedir.

Bu nedenle, Türk Medeni Kanunu’na göre daha özel bir kanun nitelliği taşıyan 3194 sayılı İmar

Kanunu’nun 18. maddesinin yeniden kaleme alınarak imar uygulamalarında hisselerin çözülerek

müstakilleştirme yapılabileceğinin açıkça belirtilmesi ve bu işlemin belediye ve valiliklerce nasıl

yapılacağının objektif kriterlere bağlanarak esaslarının tespit edilmesi mülkiyet sorunlarına son

vereceği gibi uygulamadaki karmaşayı ve sorunları da ortadan kaldıracaktır.

Öte yandan, 2981 sayılı Kanun, 29.05.2012 tarih 29309 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6306

sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 23. maddesi ile yürürlük-

ten kaldırılmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun’un bu hükmü (23. maddesi) üç yıl sonra yürürlüğe gi-

recektir. Yani 2981 sayılı Kanun üç yıl daha yürürlükte olup sonrasında yürürlükten kalkacaktır.

2981 sayılı Kanun’un yerine ikame edilen 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile de Çevre ve Şehircilik

Bakanlığına hisseleri ayırıp birleştirme yetkisi yani müstakilleştirme yapabilme yetkisi verilmiştir.

Ancak imar mevzuatında çözülen hisseleri gösterir bir cetvel tanımlanmamıştır. 18. Madde

Uygulama Yönetmeliği ekinde verilen özet, tahsis ve dağıtım cetvellerinde hisse ve malik bilgileri

bulunmamaktadır. Hisse çözümünün gösterildiği bir cetvel mevzuatta tanımlanmadığından his-

se çözümü yapılan taşınmazlar uygulamada genellikle “tescil sayfası”, “şuyulandırma cetveli”

veya “tescile esas dağıtım cetveli” adı altında düzenlenen cetvellerde gösterilmektedir. Bu an-

lamda 2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesine göre yapılan hisse çözümlerinde çözülen hisseleri

gösterir malik ve hisse bilgileri bulunan cetvelin 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nde hukuken

tanımlanması ve bu cetvelin Yönetmelik ekinde gösterilmesinin gerektiği değerlendirilmektedir.

Keza, 18. maddenin 8 ve 9. fıkralarında belirtilen yapıların hisseli bir parsel üzerinde kalması

veya birkaç parsel üzerine rastlaması halinde yapının sahibinin gösterileceği cetveller mevzuatta

tanımlanmalıdır. Ayrıca yapılar gibi muhdesat niteliğinde olan taşınmaz üzerindeki dikili şeylerin

de (ağaç, ağaççık ve tarımsal ürünler gibi) uygulama sonucu başka parsellerle hisseli hale gelmesi

veya tamamen sahibinden başkasına ait bir imar parseli içinde kalması durumlarında da bu dikili

şeylerin sahibine verilmesi şeklinde düzenleme yapılmalı ve yine mevzuatta tanımlanacak özel

416

cetvellerde bu dikili şeylerin sahiplerinin de gösterilmesi yönünde yasal düzenlemeler yapılması-

nın yerinde olacağı düşüncesindeyiz.

Öte yandan, 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 10. maddesine göre sadece düzenleme or-

taklık payı bedele dönüştürülebilmektedir. Küçük hisselerin bedele dönüştürülmesine imkan yok-

tur. Oysa artık durumda olan küçük hisselerin de bedele dönüştürülmesine imkan sağlanmasının

yerinde olacağı ancak bu sağlanırken tam bir imar parseli verilebilecekken hisseli şekilde dağıtım

yapılmasını yasaklayan bir kuralın da yasada yer almasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Ayrıca

uygulamada özellikle kamu tesis arsalarının tescili sırasında sıkıntı yaşatan paydaların en çok 2400

rakamı olması gerektiği yönündeki 18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 42. maddesinde belirti-

len kuralın da yürürlükten kaldırılmasının yerinde olacağı düşünülmektedir.

2.5 - Kadastro Parsellerinin Yüzölçümlerinde Bulunan Hataların Düzeltilmesi Konusu

İmar uygulaması kadastro parsellerinin tapu sicilinde kayıtlı yüzölçümü üzerinden yapılmakta-

dır. Ancak geçmiş yıllarda grafik, klasik veya fotogrametrik olarak üretilen haritalardaki parsellerin

yüzölçümleri grafik yöntemlerle hesaplandığından belirli bir hatayı barındırmaktadır. Bu hataların

yanılma sınırı dışında olması halinde ilk önce bu hatalar kadastro müdürlüğünce düzeltilmelidir.

Parselasyon planının yapımı sırasında, tapu sicilinde düzeltme yapılmadan kesin koordinatlara

göre yapılan hesapla bulunan yüzölçümlerinin esas alınması ise Danıştay tarafından doğru bu-

lunmamaktadır. (Danıştay 6. Dairesi’nin E:2002/330, K: 2003/2297 ve E:2005/1684, K:2007/3246

sayılı kararı)

İmar uygulamasına alınacak kadastro parsellerindeki teknik hatalar uygulama öncesi 3402

sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında düzeltilmelidir. Pafta zemin uyumu bulu-

nan parsellerdeki hesaplamalardan kaynaklanan ve yanılma sınırı dışındaki yüzölçüm hataları ise

TKGM’nin 2010/22 sayılı Genelgesi gereğince ilgililerin (taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve mülki-

yetten başka ayni hak sahiplerinin) muvafakati alınarak düzeltilebilmektedir. Pafta zemin uyumu

bulunan parsellere yönelik imar uygulamalarını geciktirmeyecek böyle bir kolaylık getirilmiştir.

Muvafakat alınamaması halinde ise 41. madde kapsamında resen düzeltme yoluna gidilmektedir.

18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 27. maddesinde parselasyon plânına aktarılan bütün

kadastro parsellerinin yüzölçümleri bulunarak, senet yüzölçümleri ile karşılaştırılacağı ve iki yü-

zölçüm arasındaki farkın gösterilen formülün verdiği farktan az ise tapu miktarının esas alınacağı,

aradaki farkın madde metninde belirtilen formülün verdiği değerden fazla olması halinde ise ma-

halli tapu ve kadastro teşkilatı ile işbirliği yapılarak parsel alanındaki farkın giderilmesinin sağla-

nacağı belirtilmiştir. (Yönetmelik’te belirtilen formül df = 0,00042 M√ F df = m2 cinsinden hata

sınırı, M = parselasyon planı ölçeği ve F = m2 cinsinden yüzölçümü)

Görüldüğü üzere, bu yanılma sınırı formülü sadece parselasyon planının ölçeği ile parselin

yüzölçümüne bağlıdır ve kadastro parsellerinin tescilli yüzölçümlerini kesin değer olarak kabul

etmektedir. Oysa, kadastro parsellerinin yüzölçümleri kesin değer olmadığı gibi yüzölçüm hesap-

lama yöntemleri de farklı farklıdır. Kadastro parsellerinin grafik olarak hesaplanmış yüzölçümle-

rinde belli bir miktar hata yapılması halinde doğru kabul edilmekte, dolayısıyla tescilli yüzölçümü

her zaman kesin değer olmamaktadır. Ancak, bu yanılma sınırı formülü, tescilli yüzölçümleri kesin

değer kabul etmektedir.

Örneğin 1/5000 ölçekli kadastro paftası üzerinden 1/1000 ölçekli parselasyon planına akta-

rılan bir kadastro parselinin yüzölçümü 10.000 m2 olsun. Kadastro sırasında bu parselin yüzölçü-

münün BÖHYY’nin 260. maddesi gereğince 230 m2 hatalı hesaplanmasına izin verilmiştir. Oysa

417

Uygulama Yönetmeliği’nin 27. maddesi ile parselasyon planı üzerine aktarıldıktan sonra, bu par-

selin yüzölçümünün, tescilli yüzölçümünden ancak 42 m2 farklı olmasına izin verilmektedir. Oysa

burada yanılma sınırının en az 230+42=272 m2 olması gerekmektedir. Yani bu yanılma sınırına

tescilli yüzölçümünün yanılma sınırı da eklenmelidir. Kanaatimizce Yönetmelikte belirtilen mad-

de kadastro parsellerinin parselasyon planına aktarılmasının kontrolünü düzenlemektedir. Yoksa

kadastro parselindeki yüzölçümünün parselasyon planının ölçeğine değil kadastro paftasının öl-

çeğine bağlı olduğunda şüphe yoktur.

Öte yandan, Yönetmelik’te yer alan formül, Büyük Ölçekli Hartaların Yapım Yönetmeliği’nden

alınmıştır. Bilindiği gibi bu Yönetmelik yürürlükten kaldırılmış durumdadır. (20/04/2012 tarih ve

28270 sayılı Resmi Gazete) Uygulamada kadastro parsellerinin yüzölçümlerinde esas alınacak bir

formül kalmamıştır. İşte bu noktada imar uygulamaları için sayısal yöntem dışında grafik metot-

larla yüzölçümleri hesaplanan kadastro parselleri için yanılma sınırlarının sadece yüzölçüm ve

ölçeğe bağlı olarak değil haritanın yapım tekniği ve hesaplama yöntemleri de dikkate alınarak

TKGM’ce belirlenmesi ve 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 27. maddesinde belirtilen hükmün

yürürlükten kaldırılarak bu maddenin parsellerdeki yüzölçüm kontrollerinin TKGM tarafından be-

lirlenen esaslara göre yapılacağının belirtilmesi şeklinde bir hüküm getirilmesinin daha yerinde

olacağı değerlendirilmektedir.

2.6 - Parselasyon Planlarının Kesinleşmesi ve İptalinde Karşılaşılan Sorunlar

2.6.1 Parselasyon Planlarının Kesinleşmesindeki Sorunlar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 19. maddesinde, belediye/il encümeni onayından sonra yürür-

lüğe giren parselasyon planlarının, bir ay müddetle ilgili idarede asılacağı ve ayrıca mutat vasıta-

larla duyurulacağı ve planların bu süre sonunda kesinleşeceği belirtilmiştir. 18. Madde Uygulama

Yönetmeliği’nin 39. maddesinde ise parselasyon planının ilanı ve kesinleşmesiyle ilgili açıklayıcı

bir hükme yer verilmemiş ve Kanun’un 19. maddesinde belirtilen ifadeler tekrarlanmakla yetinil-

miştir.

Görüldüğü gibi kanun metninde ilan süresince itirazın yapılıp yapılmayacağı belirsiz bırakıl-

mış ve ilanının salt bir duyuru niteliğinde mi ve yoksa hak düşürücü bir süreyi belirtilen askı ilanı

mı olduğu belirtilmemiştir. Bu ilanının niteliği parselasyon işlemine karşı açılacak davalardaki dava

açma süresini doğrudan etkilemektedir. Kanun’un 19. maddesindeki ilanlarla ilgili bölümün anla-

şılır şekilde iyi kaleme alınamadığı düşüncesindeyiz. Bu nedenle parselasyon planlarına karşı dava

açma süresinin ne zaman başlayacağı hususundaki duraksama yargı kararları ile giderilmiştir. Da-

nıştay kararlarına göre imar planları genel düzenleyici işlemler iken parselasyon planları bireysel

idari işlemlerdendir ve bu nedenle ilgililere yazılı tebliğ edilmesinden itibaren dava açma hakkı

başlamaktadır.

İmar uygulamaları, ilgililerin rızasına bağlı olmadan idarenin tek tara!ı olarak yaptığı idari iş-

lemlerdendir. İdarenin tek tara!ı işlemleri ise genel düzenleyici işlemler ve bireysel idari işlemler

olarak ikiye ayrılmaktadır. Bireysel idari işlemler, belli kişi ve durumlara ilişkin olarak yapılan idari

işlemlerdir. Örneğin memurun ataması veya bir binanın ruhsatlandırılması gibi. Düzenleyici idari

işlemler ise, belli kişi ve durumlara ilişkin olmayıp, genel ve soyut hukuk kuralları koyan işlemlerdir.

Örneğin, tüzük ve yönetmelik gibi. Bireysel idari işlemlerin yürürlüğe girmesi için ilgililere tebliğ

edilmesi, genel düzenleyici işlemlerin yürürlüğe girmesi içinse yayımlanmaları veya ilan edilme-

leri gerekir.

Danıştay kararlarında parselasyon planlarının kişisel ve sübjektif işlemler (bireysel idari işlem)

418

olması nedeniyle hak sahiplerine tebliğ edilmesinin gerektiği belirtilmiştir. 12.02.1970 tarih E:

1969/2, K: 1970/1 sayılı Danıştay İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararında da, parselasyon planlarına

karşı dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı belirtilmiştir. (Bu içtihadı birleştir-

me kurul kararından sonra mülga 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 45. maddesinde 1605 sayılı Kanunla

değişiklik yapılarak, parselasyon planlarının askıya çıkarılmasının yanı sıra ilgililere Tebligat Kanunu

hükümlerine göre tebliğ edilmesi kuralı getirilmiştir.)

Kanun metnindeki belirsizlik ve Danıştay’ın parselasyon işlemlerini bireysel idari işlem sayma-

sı, ilanen duyurularak kesinleşen parselasyon planlarına karşı yıllar sonra dava açılmasına olanak

sağlamakta ve bu nedenle parselasyon planlarının tapuda tescilinden yıllar sonra iptal edilmesi

tehdidini gündeme getirmektedir. Yıllar sonra iptal edilen parselasyon işlemleri de ilgililerin mağ-

duriyetine yol açmakta, ekonomik kayıpları beraberinde getirmekte ve tapu sicilini de yaz boz

tahtasına dönüştürmektedir.

Kanaatimizce imar planlarına dayalı yapılan parselasyon planları da kamulaştırma planları gibi

kamu yararı amacıyla yapılmaktadır. İmar uygulamalarında da tıpkı kadastro çalışmalarında oldu-

ğu gibi eski mülkiyet durumu tasfiye edilmekte ve taşınmazların sınırlarına ve yerine bağlı kalın-

maksızın yüzölçümlerine bağlı kalınarak yeni bir mülkiyet dokusu oluşturulmaktadır. Parselasyon

işlemi ile genel hizmet alanları oluşturulmakta ve şehircilik ilkelerine uygun yapı yapmaya müsait

taşınmazlar elde edilmektedir. Buradaki üstün kamu yararı gözetilerek kesinleşen parselasyon

planlarının sonradan iptal edilmesini önleyecek yasal düzenlemelere yer verilmesinin son derece

yararlı olacağı düşüncesindeyiz.

Bu nedenle, parselasyon planlarının ilanının kadastro ilanları gibi ilgililere şahsen tebliğ hük-

münde olduğunun yasada yer almasının veya ilan edilerek kesinleşen parselasyon planlarına karşı

belirli bir (hak düşürücü) süre geçtikten sonra dava açılamayacağı yönünde hükümlere yer veril-

mesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Ayrıca yasada kesin askı ilanından önce bilgilendir-

me ilanı öngörülerek ilgililere bir itiraz hakkı tanınabilir. Bu sayede parselasyon planının yapımı

sırasında ortaya çıkan maddi hatalar da kesin askı ilanından önce düzeltilebilir. Bunun yanı sıra

itiraz süreleri ve itiraz mercileri de yasada net olarak gösterilmelidir.

2.6.2 Parselasyon Planlarının İptaliyle Birlikte Ortaya Çıkan Sorunlar

18. madde uygulamalarının tek yanlı bir idari işlem olduğunu belirtmiştik. Kural olarak idari

işlemler her zaman geri alınabilir. Ancak arsa düzenlemesi tapu siciline tescil edildikten sonra ida-

ri işlem olma özelliğini kaybederek adli bir işlem haline dönüşür. Bu nedenle imar uygulamasını

yapan idarelerin tescil edilmiş olan arsa düzenlemesini iptal ederek düzenleme öncesi duruma

döndürme yetkileri bulunmamaktadır. İmar uygulamasının eski duruma döndürülmesi ancak yeni

bir imar uygulamasıyla mümkün olabilir.

18. madde uygulamalarının iptali ile ilgili davalar idari yargı yerinde açılmakta, arsa düzen-

lemesinin dayanağı olan belediye/il encümen kararları zaman zaman iptal edilebilmektedir. Bu

durumda arsa düzenlemesinin dayanağı kararın iptali ile imar parsellerinin hukuki dayanağı

kalmamaktadır. Bu sebeple imar sonucu oluşan tapu kayıtları yolsuz tescil niteliğini almaktadır.

Ancak imar uygulamasının dayanağı encümen kararının kesinleşen idari yargı kararıyla ortadan

kaldırılması halinde, tapu kaydı kendiliğinden hükümsüz hale gelmemektedir. Bu durumda hu-

kuka aykırı bu imar uygulamasını ilgili idare, uygulama öncesi duruma döndürmelidir. Yani idare

yargı mahkemelerinin kararının muhatabı tapu ve kadastro müdürlükleri değil uygulamayı yapan

idarelerdir ve bu nedenle idari yargı kararı ile doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapılarak uy-

gulamanın geri alınması söz konusu değildir.

419

2577 sayılı İYUK’un 28. maddesi gereğince, mahkeme kararının icaplarına göre idarenin mah-

keme kararının kendisine tebliğinden itibaren otuz gün içinde “işlem tesis etme veya eylemde

bulunma” mecburiyeti vardır. Bu nedenle idari yargı yerinde iptal edilen imar uygulamasını, ilgi-

li idare aynı usulle imar uygulamasını düzenleme öncesi duruma döndürmelidir. Ancak burada

şunu da belirtmek gerekir ki, uygulamanın geri alınmasından sonra idarenin yeni bir uygulama

yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bu nedenle idareleri mahkeme kararı doğrultusunda geri dönüşümden sonra tekrar yeni bir

uygulama yapmaya zorlayacak türde talimatlar verilmesi yersizdir. Ancak idare her halükarda hu-

kuka aykırılığı saptanan ve yasal dayanaktan yoksun hale gelen imar uygulamasını geri almalı-

dır. Bu geri alma işlemi (geri dönüşümden sonra yeni bir uygulama yapılmayacaksa dahi) usul ve

yetkide paralellik ilkesi gereği imar uygulamasının tesisindeki aynı usul ile olmalıdır. Yani idarece

geri dönüşüm cetvelleri düzenlenmeli ve geri dönüşüm planı ve cetvelleri, encümen kararıyla

onandıktan sonra bir ay süreyle ilana alınmalı ve ilan sonucu kesinleştirildikten sonra kadastro

müdürlüklerine gönderilmelidir.

Öte yandan, belediye ve valilikler hükmen iptal edilen imar uygulamasını geri aldıktan son-

ra yeni bir uygulama da yapabilir. Ancak imar uygulamasının geri döndürülmeden mevcut imar

parselleri üzerinden yeni bir uygulama yapılması doğru değildir. Çünkü imar parselleri dayanağı

kararın hükmen iptali ile yolsuz tescil niteliğini almaktadır. Yolsuz tescille doğmuş imar parselleri

üzerinden yeni bir uygulama yapmak da mümkün değildir. Bu nedenle yeni bir uygulama yapıla-

caksa dahi imar uygulaması ilk önce düzenleme öncesi duruma döndürülmeli ve daha sonrasında

yeni bir uygulama yapılmalıdır.

İmar uygulamasını yapan idarelerin hükmen iptal edilen parselasyon işlemini geri almaları

veya geri aldıktan sonra yeni bir uygulama yapmaları halinde sorun kalmamaktadır. Ancak buna

rağmen idarelerin yeni bir işlem tesis etmedikleri uygulamada sıkça görülmektedir. Hal böyle

olunca da taşınmaz sahipleri, idari yargının iptal kararına dayanarak adli yargı yerinde tapu iptali

ve tescil davası açmaktadırlar. Adli yargı mahkemeleri de dava açan parselle ilgili düzenleme önce-

si duruma geri dönülmesi kararı vermekte ve taşınmaz sahipleri bu kararların uygulanmasını tapu

ve kadastro müdürlüklerinden istemektedirler.

İşte bu noktada tapu ve kadastro müdürlükleri sıkıntıya düşmektedir. Zira adli yargı mahke-

melerince geriye döndürülmesine karar verilen parselin, düzenleme öncesi rastladığı alanda şu

an yolsuz da olsa başka imar parselleri bulunmakta, böylece düzenleme öncesine döndürülen

parselle başka imar parselleri iç içe geçmektedir. Bu durumda adli yargı mahkemesince verilen

kararın uygulanmasında müdürlüklerde tereddüt oluşmaktadır.

TKGM’nin bazı özelgelerinde bu tür durumlarda, geri döndürülen parselin rastladığı yerdeki

imar parseli maliklerinin davada taraf olmaması nedeniyle mahkeme kararının uygulanmama-

sı (Mülga HUMK 237. md ve meri HMK 303. maddeye göre kesin hüküm sadece davanın tara�arını

bağlamaktadır.) ve imar parselinin taraf olduğu yeni bir mahkeme kararı getirilmesinin istenmesi

gerektiği ifade edilmiştir. Bazı özelgelerde ise mahkeme kararının uygulanarak iç içe giren taşın-

mazların beyanlar hanesine mükerrer oldukları yönünde belirtme yapılarak parsel maliklerine

çifte tapu durumunu yeni bir mahkeme kararıyla gidermelerinin istenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kanaatimizce idari yargı kararının yerine getirilmemesi üzerine adli yargı yerinde açılan da-

valarda, dava konusu parselin değil uygulamayla oluşan bütün parsellerin geri döndürülmesine

karar verilmesini öngörecek yeni yasal kurallar getirilmeli yani bir anlamda adli yargı mahkeme-

420

lerinin kısmi geri dönüşüme ilişkin karar vermeleri engellenmelidir. Zira imar uygulamalarında

düzenlemeye giren parsellerin toplam yüz ölçüm miktarı üzerinden bütün hesaplamalar ve dağı-

tımlar yapılmaktadır. Bu durum uygulamaya giren parsellerin birbiriyle sıkı sıkıya bağlı olduğunu

göstermekte ve bu parsellerden birinin dahi düzenleme öncesine döndürülmesi halinde uygu-

lamanın bütününün esastan etkileneceği gerçeğini ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle adli yargı

mahkemelerinde verilen kısmi geri dönüş kararlarının nasıl uygulanacağı yerine, kısmi karar veril-

mesini engelleyecek mekanizmalar üzerinde tartışmaların yoğunlaşmasının daha faydalı olacağı

değerlendirilmektedir.

Öte yandan, imar uygulamalarında dağıtım cetvellerine ek olarak tıpkı kadastro tutanakları

gibi her imar parseli veya kadastro parseli için imar uygulama tutanaklarının oluşturularak imar

parselinin nasıl oluşturulduğunun ve kadastro parselinin hangi gerekçelerle ne şekilde dağıtıma

tabi tutulduğunun bu tutanaklarda raporlanmasının parselasyon planının anlaşılmasını sağlaya-

cağını ve imar uygulamalarının iptaline neden olabilecek bir takım sıkıntıları ortadan kaldırabi-

leceği düşüncesindeyiz. Ayrıca, imar uygulamalarına karşı açılan davalarda mahkemelerin belirli

bir süre içinde karar vermelerini zorunlu kılacak yasal düzenlemelere de yer verilmesinin oldukça

yerinde olacağı değerlendirilmektedir.

2.7 - DOP’tan Karşılanacak Alanların Sayılarının Genişletilebilir Nitelikte Olması

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/3. maddesinde “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi

tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan,

park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmet-

lerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” şeklinde bir hükme yer verilmiştir.

Görüldüğü gibi kanun metninde DOP’un kullanılacağı genel hizmet alanları “gibi” kelimesi

kullanılarak örnekleyici (tadadi) sayım olarak verilmiştir. Dolayısıyla DOP’tan karşılanacak genel

hizmet alanları genişletilebilir niteliktedir. Tapu ve kadastro müdürlükleri bu konuda sıkıntı yaşa-

makta ve kontrole sunulan dosyalarda DOP’tan karşılanan kimi genel hizmet alanlarının bu mad-

de kapsamında olup olmadığını belirleyememekte ve tereddüde düşmektedir. Bu durum çoğu

zaman müdürlüklerin üst birimlere görüş sormasına neden olmakta ve böylece imar uygulamala-

rının tescili gecikmektedir.

Öte yandan, uygulamadaki bu belirsizlikten dolayı hangi alanların DOP’tan karşılanacağı ma-

alesef Danıştay kararları ile netlik kazanmakta ve bu anlamda bazı uygulamaların iptali de söz

konusu olabilmektedir. Bu nedenle Kanun’da örnekleyici sayım yerine bu alanların tek tek zikre-

dilerek sınırlayıcı (tahdidi) sayım yapılmasının uygulamadaki darboğazı gidereceği değerlendiril-

mektedir.

2.8 - Kamu Tesis Alanlarının Tescilindeki Sorunlar

18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesine göre düzenleme sahasında bulunan

okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alan-

ların parselleri, düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümleri oranında pay verilmek suretiyle his-

selendirilmektedir. Ancak bu uygulama, kamulaştırılacak kısma rastlayan parselin dağıtımında

zorluklara neden olmakta ve ayrıca uygulamanın tescili ile oluşan resmi tesis taşınmazlarındaki

hissedar sayısı fazla olunca da bu alanların kamulaştırılmasındaki işlemler uzamaktadır. Ayrıca

kamu kurumlarını tescilden itibaren belirli bir sürede kamulaştırmaya zorlayacak bir düzenleme

bulunmamaktadır. Bu nedenle, kamu ortaklık payı uygulamasından vazgeçilerek kamu tesis ar-

salarına rastlayan kadastro parsellerinin kamulaştırılmasının zorunlu hale gelmesi şeklinde yeni

421

düzenleme yapılmasının yerinde olacağı düşüncesindeyiz.

Eğer kamulaştırma külfetini tüm maliklere yaymak amacıyla kamu ortaklık payı uygulamasın-

dan vazgeçilmeyecekse, o takdirde kamu tesislerine tahsis edilecek parsellerle ilgili kanunda ana

ilkenin belirlenmesinin ardından yönetmelikte kamu ortaklık payının ne olduğunun tanımlanma-

sı, oranının hesap şekli ile bu oranın bir sınırının olup olmayacağının belirtilmesi, dağıtım esasları-

nın ve hissenin ana taşınmaz yüzölçümüne göre mi yoksa DOP sonrası kalan yüzölçüme göre mi

belirleneceği konusunun ele alınması ve tescilden sonraki kamulaştırmanın ne şekilde yapılacağı

hususlarının da açıklanması yerinde olacaktır.

2.9 - Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Taşınmazlara Dışarıdan Hissedar Eklenmesi

İmar uygulamalarında kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlara dışarıdan yani başka ka-

dastro parsellerinden hisse eklendiği uygulamalarla karşılaşılmaktadır. Bu şekilde ana taşınmazda

kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış hisseler oluşmaktadır. Bu durum ise 634 sayılı Kat Mül-

kiyeti Kanunu’nun 5. maddesinde belirtilen “anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya

lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.” şeklindeki kurala aykırı olduğu için kat irtifakı

veya kat mülkiyetinin sone ermesi gündeme gelmektedir.

Oysa kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmaza sonradan ilave edilen hisseyi kat irtifakı/kat

mülkiyeti kurulmuş ana taşınmazdaki hissedarlar satın alabilir ve bu şekilde ortaklık sona erdi-

rilerek kat irtifakı veya kat mülkiyetinin devamı sağlanabilir. Uygulamadaki bu darboğazı aşmak

için TKGM, 18.02.2004 tarih 845 sayılı Bölgelerarası duyurusunda, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli

taşınmaza sonradan ilave edilen hissenin sadece ana taşınmazda gösterilmesini, hiçbir şekilde kat

irtifakı veya kat mülkiyetiyle ilişkilendirilmemesini ve bağımsız bölümlere ait sayfaların beyanlar

hanesine de sonradan ilave edilen hissenin zemine yönelik olduğunun belirtilmesi gerektiğini hü-

küm altına almıştır.

Zemine yönelik hisselerle ilgili işlemlerin ana taşınmaz üzerinden yürütülmesi tapu sicilinin

düzenli tutulmasını olumsuz etkilemektedir. Bu şekilde tescil edilen parsellerde ortaklığın bir an

evvel giderilmesi gereklidir. Bu konuda 634 sayılı Kanun’un 54. maddesinde sadece kat mülkiyetli

taşınmazlarda ortaklığın nasıl sona erdirileceği düzenlenmiştir. Kat irtifaklı taşınmazlar içinse bir

hüküm bulunmamaktadır. Ortaklık sona erdirilemeyince de kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona

ermektedir.

Bu nedenle imar mevzuatında 634 sayılı Kanun kapsamında tescil edilmiş taşınmazlara sonra-

dan hisse ilave edilmesini önleyecek düzenlemelerin yapılmasının yerinde olacağı değerlendiril-

mektedir. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlara tahsis edilecek alanın bir imar parselinden

küçük kalması durumunda ise alınacak DOP bedele dönüştürülmelidir. Yoldan alınan kısımlar ile

hisselenme varsa belediyece parsel maliklerine bu hisseler hemen devredilmeli ve parsel sahipleri

aleyhine kanuni ipotek tesis edilmelidir. Bu yönde mevzuat değişikliği yapılmasının tapu sicilinin

düzenli tutulmasını sağlayacağı ve vatandaşların mağduriyetini önleyeceği değerlendirilmektedir.

2.10 – Taşınmazlardaki “İmar Düzenlemesine Alındı” Belirtmesinin Terkini Sorunu

18. Madde Uygulama Yönetmeliği’nin 29. maddesinde, düzenlemeye alınan taşınmazların ada

ve parsel numaraları ve belediyeye encümen kararı örneğinin bir yazı ile mahalli tapu ve kadastro

idaresine gönderilerek, tapu kayıtlarına taşınmazların imar düzenlemesine alındığına dair belirt-

me yapılmasının isteneceği ve tapu müdürlüğünce de taşınmazların kayıtlarına bu belirtmenin

yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

422

Ancak uygulamada tapuda belirtme yapılmasından yıllar sonra dahi imar uygulamalarının ya-

pılmadığı gözlenmektedir. Bu durumda, taşınmazların tapu kayıtlarında bulunan bu belirtmeler

yıllarca taşınmazlar üzerinde kalmakta, taşınmaz maliklerini kısıtlamakta ve belediye ve valiliklerin

yazısı olmadıkça da terkin edilememektedir.

Bu nedenle bu belirtmeye bir süre sınırının konulması ve bu süre sonunda tapu müdürlük-

lerince bu belirtmenin resen terkin edilmesinin sağlanması, belediye ve valiliklerin parselasyon

planlarını bir an evvel tamamlamalarını sağlayacak ve taşınmaz maliklerinin uzun süre mağdur

edilmesinin önüne geçecektir.

3. SONUÇ

İmar uygulamalarıyla ilgili etkinlikler, yirmi yedi yıldır aynı mevzuat çerçevesinde yürütülmek-

tedir. Son on yıl içerisinde Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Ticaret Kanunu gibi temel

kanunlar yeniden kaleme alınmasına karşın ülkenin kalkınmasında önemli rol oynayan arsa dü-

zenlemeleri ve şehircilik faaliyetleriyle ilgili esasları düzenleyen imar kanunu ve bu kanuna bağlı

yönetmeliklerin hala değişmemesi dikkat çekicidir. Bir diğer dikkat çeken nokta ise arsa düzen-

lemelerinin şu an günün gereksinimlerine cevap veremeyen mevzuat ve idari talimatlar yerine

Danıştay kararları doğrultusunda yürütülmesidir.

Arsa düzenlemelerinin yirmi yedi yıldır aynı mevzuat çerçevesinde yürütülmesi ve bu mevzuat

içerisinde arsa düzenlemelerini kontrol edecek bir mekanizmanın geliştirilmemiş olması büyük

bir eksiklik olmakla birlikte bu durum arsa düzenlemelerinin tescilinde nihai merci olan tapu ve

kadastro müdürlüklerine ağır sorumluluklar yüklemektedir. Bu anlamda belki de en çok TKGM’nin

taşra birimleri sıkıntıya düşmektedir. Bu nedenle, kamu ve özel sektör çalışanlarının görüşleri doğ-

rultusunda imar kanunu ve yönetmeliklerinin yeniden kaleme alınmasının ve arsa düzenlemele-

rinde kamu kurumlarının üstleneceği rollerin kesin çizgilerle belirlenmesinin gerektiği değerlen-

dirilmektedir.

Oturum Yürütücüsü - Nevzat arkadaşımıza teşekkür ediyoruz. Gerçekten hem sorunları büyük

bir alan hem toplam mevzuatın çok eski olması, yeni ve güncel taleplere yanıt verememesi nede-

niyle sorunlar büyük. Hep beraber yaşıyoruz zaten bu sorunları.

Şimdi son konuşmacı arkadaşımız Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur Arsa Düzenlemesinin

Kentsel Mekan Oluşumu açısından irdelemesini yapacak.

Buyrun.

423

ARSA DÜZENLEMESİNİN KENTSEL MEKÂN OLUŞUMU AÇISINDAN İRDELENMESİ

Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur

Selçuk Üniversitesi Şehir Bölge Planlama Bölümü

Giriş

Ülkemizde, kentlerdeki yapılı çevrenin üretilmesine ilişkin sürecin ciddi bir parçalanmışlık so-

runu yaşadığını söylemek zor değildir. Yapılı çevrenin şekillenmesinde rol alan meslek alanlarının

birbirleri ile ilişki içerisinde çalışmamasından kaynaklanan ve kentleşmeye yön veren mevcut ya-

sal/yönetsel çerçevenin de cesaretlendirdiği bu parçalanmışlık sorunu, kentler açısından telafisi

kısa dönemde çok olanaklı olmayan sorunlar doğurmaktadır. Bu anlamda, özellikle kent planlama,

mimarlık ve harita mühendisliği meslek alanlarının kentin üretilmesi sürecinde üstlendikleri rol

ve sahip oldukları yetkilerin (kazanılmış mevziler ya da dokunulmaz alanlar olarak görülmeden)

nitelikli/yaşanabilir kentsel mekânların oluşumu bağlamında sorgulanmasına ihtiyaç vardır. Ne

var ki, tarihsel gelişimi ile birlikte, sadece yasa ve yönetmeliklerle tanınan haklar açısından değil,

meslekler arası diyalog ve birlikte çalışma kültürü açısından da irdelenmesi gereken bu yapının

kapsamlı ve farklı boyutları olan bir tartışma olduğu ortadadır. Dolayısıyla, bu çalışma çerçeve-

sinde, ülkemizde, kentin/yapılı çevrenin üretilmesinde önemli işlevi olan ve yukarıda ifade edilen

parçalanmışlık sorununa tipik bir örnek oluşturan arazi ve arsa düzenlemesi (yaygın bilinen adı ile

18.madde uygulaması ya da hamur kuralı) yöntemi ile sınırlı bir tartışma yapılmıştır. Tartışma, yön-

temin içerdiği sorunları ve söz konusu sorunların mekânsal yönünü daha detaylı biçimde ortaya

koymayı amaçlamaktadır.

Bir Plan Uygulama Yöntemi Olarak Arazi ve Arsa Düzenlemesi

Arazi ve arsa düzenlemesi, imar planı sınırları içerisinde, mevcut durumu ile yapılaşmaya uy-

gun olmayan kadastro parsellerinin, plan kararlarıyla getirilen yapılaşma koşullarına göre yapı-

lanmaya elverişli hale getirilmesine yönelik işlemleri kapsamaktadır (Ersoy, 2000). İmar planları

ile oluşan değer artışına karşılık, kadastro taşınmazının bir bölümünün bedelsiz olarak alınması

ve bu bedelsiz terklerin kamusal hizmetlere ayrılmasının da temelini oluşturan bu yöntem ülke-

mizde planların uygulanması sürecinde sıklıkla kullanılmaktadır. Önceleri, genişletilecek yollar

için gerekli arazinin, yolun her iki tarafındaki taşınmazlardan bedelsiz olarak alınması basitliğinde

değerlendirilen yöntem (Kıral, 1980), zaman içerisinde teknik ve yasal açıdan önemli bir gelişme

göstermiştir. Gelinen noktada, arazi ve arsa düzenlemesi yönteminin, hem plan uygulayıcı ku-

rumlara, hem de taşınmaz sahiplerine önemli getiriler sağladığını vurgulamakta yarar vardır. Bu

çerçevede, Yöntemin, imar planlarının uygulaması sürecinde sağladığı katkıları (Doebele, 1982;

Larsson, 1997; Yomralıoğlu, 1994);

- İmar planlarında öngörülmüş olan yol, meydan, park, yeşil alan, otopark ve benzeri kamu-

sal kullanım alanlarının, düzenlemeye giren taşınmazlardan alınan katılım payı (DOP) ile bedelsiz

oluşturulabilmesi,

- İmar planlarının bütüncül biçimde uygulanmasına fırsat vermesi ve

- Özellikle hisseli mülkiyetin varlığından kaynaklanan sorunların çözümünde kolaylıklar sağ-

laması

başlıkları altında özetlemek mümkündür.

424

Şekil 1.Kadastral mülkiyetin kentsel arsalara dönüşmesi (Karatay-Konya)

Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yönteminin İçerdiği Temel Sorunlar

Yöntemin, planların uygulanması sürecinde sağladığı katkılara karşın, ülkemizdeki mevcut ya-

sal ve yönetsel işleyiş açısından ciddi sorunları da barındırdığını belirtmek gerekir. “İmar planları

ile oluşan değer artışlarının hakça paylaştırılamaması (eşdeğerlilik)”; “dayatmacı/tepeden inmeci

yaklaşımlara fırsat vermesi açısından uzlaşmacı bir yapıda olmaması”; “düzenleme sınırlarının par-

çacı bir yaklaşımla belirlenmesi” ve “mekân oluşumuna yönelik kaygı taşımaktan uzak, bölüşümü/

paylaşımı temel alan bir yapıda olması” başlıkları altında ifade edilebilecek bu sorunlar fiziksel-

mekânsal olduğu kadar sosyal ve ekonomik açıdan da sorgulanmaya muhtaçtır. Ancak, söz ko-

nusu sorunlara ilişkin farkındalık düzeyinin aynı olmadığını da vurgulamakta yarar vardır. Arazi ve

arsa düzenlemesi yöntemi açısından yaşanan “hakça paylaşım” ve “uzlaşma boyutunun eksikliği”

sorunları bir süredir planlama ve uygulama literatüründe yer bulurken, yöntemin düzenleme sınır-

larının büyüklüğü/niteliği ve kentsel mekân oluşumu açısından içerdiği sorunların yeterli düzeyde

tartışılmadığı görülmektedir. Bu nedenle çalışma, arazi ve arsa düzenlemesi yöntemini, üzerinde

yeterince durulmadığı düşünülen sorunlar açısından değerlendiren ve bu sorunları ağırlıklı olarak

şehircilik ve mimarlık yönü ile irdeleyen bir içerikte hazırlanmıştır.

Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Düzenleme Sınırlarının Büyüklüğü Açısından Yaşanan So-

runlar

Ülkemizde yürürlükteki mevzuat çerçevesinde, arazi ve arsa düzenlemelerinin yasal dayana-

ğını oluşturan “İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili

Esaslar Hakkında Yönetmeliğin” 5.maddesinde;

“belirlenen düzenleme sahasının müstakil bir imar adasından daha küçük olamayacağı, an-

cak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olma-

425

sı nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz

malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edil-

mesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar

düzenlemesine konu teşkil edilebileceği”.

hükmü yer almaktadır. Söz konusu hüküm çerçevesinde, düzenleme sahalarının en az bir imar

adasını kapsaması gerektiği, ancak özel durumlarda düzenleme sahasının imar planı ile belir-

lenmiş bir imar adasından da küçük olabileceği belirtilmektedir. Arazi ve arsa düzenlemelerinin

büyüklüğünü belirleyen bu hüküm açısından vurgulanması gereken ilk husus, “müstakil imar

adası” tanımının plandan plana farklılaşan; hatta aynı imar planı kapsamında arazi kullanımının

ve tasarımın niteliğine bağlı olarak da değişebilen bir kavram olmasıdır. Dolayısıyla bu tanımla-

manın somut bir ölçüt olarak kabul edilemeyeceğini; söz konusu belirsizliğin ancak düzenleme

sahalarının kapsayacağı alanın büyüklüğü açısından tanımlanması durumunda giderilebileceğini

vurgulamakta yarar vardır.

Müstakil bir imar adasını, düzenleme sahalarının alt sınırı olarak öngören Yönetmelik mad-

desinin asıl tartışılması gereken yönü ise ortaya çıkardığı parçacıl uygulama anlayışıdır. Daha az

taşınmaz sahibi ile uzlaşı sağlamak ve mülkiyetin dönüşümünü daha hızlı çözümlemek için dü-

zenleme sahalarının olabildiğince küçük tutulmasına fırsat veren bu yapı, kentin/yapılı çevrenin

üretilmesi sürecini derinden etkilemektedir. Bu anlamda, Ülkemizde ortaya çıkan yapılı çevrelerin

mekânsal süreklilik, kentin okunabilirliği ve kimliği açısından yaşadığı sorunların en önemli ne-

denlerinden birinin ifade edilen parçacı uygulama anlayışı olduğunu söylemek zor değildir.

Arazi ve arsa düzenlemesine dayanak oluşturan Yönetmeliğin yayınlandığı 1985 yılı sonundan

2004 yılına kadar olan dönemde Konya kentinde yapılmış olan uygulamalar, düzenleme sahaları-

nın büyüklüğü ile ilgili önemli veriler içermektedir (Tablo 1).

Tablo 1. Konya Kentinde Yapılmış Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Düzenleme Sahalarının Büyüklüğüne İlişkin Veriler (Meşhur, 2004)

(1985-2004 yılları arasında yeni gelişme sahalarında üretilmiş 108 uygulama)

Tabloda yer alan veriler açısından en önemli bulgu, uygulamaların yarısına yakın bir bölümü-

nün kapsadığı sahanın 5 hektarın altında olmasıdır. Ayrıca, büyüklüğü 0-5 hektar aralığındaki 42

uygulamadan 14’ünün 1 hektardan daha küçük sahaları kapsaması (Meşhur, 2004), mevcut yasal

çerçevenin ve uygulama yaklaşımlarının ortaya çıkardığı parçacı anlayışı somut bir biçimde ortaya

koyması açısından kayda değerdir.

426

Büyüklük (hektar) Uygulama Sayısı

0-5 42

5-10 7

10-25 15

25-50 9

50-100 19

100-250 15

250- 1

Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde İmar Parseli Üretmeye Odaklanmış Yaklaşımın Ortaya Çı-

kardığı Sorunlar

Kent planlarının uygulanması sürecinde önemli bir rolü olan arazi ve arsa düzenlemesi yönte-

minin, mevcut kullanılma biçimi açısından içerdiği diğer sorun, imar yönetmeliklerinin öngördü-

ğü ölçütlerde imar parseli üretmeye odaklanmış yapısıdır. Düzenleme sahalarının belirlenmesine

benzer biçimde, Yönetmelikte yer alan hükümlerin temel oluşturduğu bu sorun, yapılı çevrenin

şekillenmesinde belirleyici olmaktadır.

İmar Kanunu’nun 18.Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar

Hakkında Yönetmeliğin, İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtılmasındaki Esaslar (Madde

10/c) başlığı altında yer alan;

“Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve

hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde…………”

ifadesi ile düzenlemelerde temel olanın taşınmaz sahiplerine müstakil imar parseli verilmesi

olduğu hükme bağlanmaktadır. Bu da, arazi ve arsa düzenlemelerindeki başarı ölçütünün, cephe

ve derinlik anlamında yapılaşma koşullarını sağlayan ve hisseli mülkiyete konu olmayan imar par-

sellerinin üretilmesi şeklinde algılanmasına temel oluşturmaktadır (Meşhur, 2008).

Ne var ki, kadastro parsellerinin imar parsellerine dönüşümünün bir tasarım sorunsalı oldu-

ğunu ve kentin morfolojisini oluşturan kütle-mekân ilişkisinin bu tasarım sürecinde şekillenmesi

gerektiğini (Günay, 2006) göz ardı eden arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi, bir plan uygulama ara-

cı olmanın ötesinde kentin/yapılı çevrenin şekillenmesinde belirleyici olmaktadır. Buradaki temel

sorun, “iç mekânların uzantısı olarak ortaya çıkan, insanların fiziksel, sosyal ve zihinsel/psikolojik

gereksinimlerini karşılayan ve içinde insanlar arası ilişkileri barındıran” kentsel mekânın (İnceoğlu,

vd, 1995), cephe ve derinlik koşullarını sağlayan imar parsellerine göre şekillenmesidir ki, bu sü-

reçte ortaya çıkan yapıların, bir mekânı tari"emekten çok, çekme mesafelerine göre şekillenmiş

kütleler olmaktan öteye geçemeyeceğini vurgulamak gerekir.

Şekil 2.Yapı Adasının müstakil imar parseli üretme anlayışı içerisinde bölünmesi (Selçuklu-Konya)

427

Şekil 3. Planla getirilen yapılaşma kararlarından tamamen bağımsız, imar parseli oluşumunu temel alan ve

sonrasında şekillenecek yapıların konumunu ve mimarisini belirleyen parselasyon planı (Selçuklu-Konya)

428

Şekil 4. Ortaya çıkan farklı yapı tasarımlarının, mimari arayıştan çok, yer bölünmesini temel alan parselasyon

planlarına göre (zorunlu olarak) şekillenmesi.

(Meram-Konya) (Fotoğra�ar, Yazarın Arşivi, 2009)

429

Sonuç Yerine: Mülkiyetin Dönüşümü Sürecini Yeniden Düşünmek

Çalışma kapsamında, kent planlarının uygulanması sürecinde kullanılan arazi ve arsa düzen-

lemesi yöntemine ilişkin temel sorunlar ortaya konmuş, bu sorunlar ağırlıklı olarak şehircilik ve

mimarlık boyutu ile ele alınmıştır. Ancak, vurgulamakta yarar vardır ki, ülkemizde kentsel yapılı

çevrelerin oluşum süreci açısından yaşanan sorunları sadece arazi ve arsa düzenlemesi yöntemi ile

ilişkilendirmek tartışmanın çok boyutluluğunun gözden kaçırılmasına neden olabilir. Bu anlamda,

kentsel çevrenin oluşturulmasında imar planlarını ve bu planlarla belirlenen imar haklarını öne

çıkartan ve bu yönü ile mekanik bir planlama anlayışı getiren yaklaşımları (Günay, 2006) sorgula-

madan sorunun bütüncül olarak algılanması olanaklı değildir. Yine, kentsel çevrenin oluşumu ve

tasarımını farklı meslek alanlarının eş zamanlı birlikteliği olarak görmek yerine, bir öncelik-sonralık

ilişkisi içerisinde gören anlayışı (Polat ve Bilsel, 2006) ortadan kaldırmadan sorunun çözümünü

tartışmak akılcı görünmemektedir.

Sözü edilen yapısal sorunlar yanında, ülkemizde, kent planlarının uygulanmasında kullanılan

ve çalışmanın konusunu oluşturan arazi ve arsa düzenlemesinin (içerdiği sorunlar açısından) özel

olarak tartışılması gereken bir yöntem olduğu da ortadadır. Arazi ve arsa düzenlemesi açısından

tartışılması gereken temel sorun, bir plan uygulama aracı olmasına karşın, bu işlevinin çok ötesine

geçerek kentsel çevrelerin biçimlenmesine yön vermesidir. Yayınlandığı 1985 yılından beri hiç-

bir değişikliğe uğramadan 30 yıla yakın zamandır yürürlükte olan İmar Kanunu’nun 18.Maddesi

Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin temel oluş-

turduğu parçacı uygulama sorunları; yine Yönetmeliğin hükme bağladığı müstakil imar parseli

üretilmesi zorunluluğunun, yapıların mimari biçimini ve yapılar arasında oluşacak boşlukları şekil-

lendirmesi sürecin çarpık işleyişinden kaynaklanan sorunlardır. Bu anlamda, insanların yaşamları-

nı da şekillendiren yapılı çevrelerin, özünde mülkiyetin bölünmesini temel alan imar parsellerine

göre oluşmasını sorgulamak gerekmektedir. Yine, arazi ve arsa düzenlemesinin, kentsel çevreleri

şekillendiren değil, oluşturulmak/tasarlanmak istenen kentsel çevrelere göre şekillenen bir yön-

tem haline gelmesi adına (Bkz. Şekil 5 ve Şekil 6) özellikle mülkiyetin dönüşümü sürecinin yeni-

den düşünülmesi yaşamsal derecede önem taşımaktadır.

430

Şekil 5. Yapı adasının

yakın çevresindeki parsel

üretme anlayışının

aksine, yapılı çevrenin

tasarımına göre

şekillenen yer bölünmesi

(1 ve 2 nolu parseller).

(Selçuklu-Konya)

Şekil 6. Mekân tasarımına göre şekillenen

imar parselleri. Alışılmış dikdörtgen şeklin-

deki imar parsellerinin aksine, tamamen

yer bölünmesini ifade eden bir tanım olan

imar parsellerine, oluşturulmak istenen

kentsel çevreye göre istenilen şeklin verile-

bilmesi. (Meram-Konya)

Kaynakça

Doebele, W. (Ed.) (1982) Land Readjustment: A Di!erent Approach to Financing Urbanization, Lexington, MA:

Lexington Books.

Ersoy, M. (2000) İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi, Mekân Planlama ve Yargı Denetimi, Yargı Ya-

yınevi, Ankara.

Günay, B. (2006) Şehircilik-Planlama-Tasarlama-Mimarlık-Peyzaj, Planlama Dergisi, TMMOB Şehir Plancıları

Odası Yayınları, 2006/4, 19-22.

431

İnceoğlu, M., Uraz, T.U., Paker, N. (1995) Konut Yakın Çevresi Açık Alan Tasarımında Nitelik Boyutunun İrdelen-

mesi, Mimari ve Kentsel Çevrede Kalite Arayışları Sempozyumu, İTÜ, Mimarlık Fakültesi, Çevre ve Şehircilik Uygula-

ma Araştırma Merkezi, İstanbul.

Kıral, Ö. (1980) 6785 / 1605 Sayılı İmar Yasası’nın 42.Maddesine Eleştirel Bir Yaklaşım, Yayınlanmamış Yüksek

Lisans Tezi, ODTÜ, Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.

Larsson, G. (1997) Land Readjusment: A Tool for Urban Development, Habitat International, 21 (2), 141-152.

Meşhur, M.Ç. (2004) Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yaklaşımlarının Kentsel Mekan Oluşumu Üzerindeki Etkileri;

Konya Kenti Örneği, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Anabilim

Dalı, Konya.

Meşhur, M.Ç. (2008) Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18.Madde) Sürecinin Kentsel Mekan Oluşumu Açısından İrde-

lenmesi, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi (JFA) , (25:2), 21-38.

Polat, E., Bilsel, S.G. (2006) Mimarinin ve Kentin Birlikte Planlanmasında Farklılaşan Kavramlar Üzerine, Planla-

ma Dergisi, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayınları, 2006/4, 57-67.

Yomralıoğlu, T. (1994) A Value Based Approach For Urban Land Readjustment, XX.International Congress, Mel-

bourne, Australia.

Oturum Yürütücüsü - Mehmet hocaya teşekkürler.

Burada şunu bilince çıkarmak istiyorum: Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin, yani

TMMOB’nin, İmar ve Şehircilik Kanun Taslağında yapmış olduğu önermede, “Yüzde 60’lık bölü-

mü kabul edildi” dediğim bölümde, Bayındırlık İskan Bakanlığının sitesinde 1 yıl kalıp, 1 yıl sonra

birden siteden kaldırılan ve bir daha asla hatırlanmayan taslağı söylüyorum. Tam da bu noktada

TMMOB, gerek arazi ve arsa düzenlemelerinin tek boyutlu olmamasını, yani üçüncü boyut dediği-

miz kavramın sadece eşdeğerlik olayından ibaret olmadığını, kentsel tasarımla birlikte bir arazi ve

arsa düzenlemesiyle buluşması gerektiğini, tam da Mehmet hocanın önerdiği gibi, burada şehir

plancıları, mimarlar ve harita mühendislerinin sürece ortak disiplin anlayışı ve hizmet bölüşümü

bağlamında, bir kolektif anlayışla girmeleri gerektiğini kayda geçirdik biz, bu taslakta yayınlandı.

Yani olması gereken bu. Hocanın bugün Konya özelinde vermiş olduğu örnek çok güzel bir ör-

nek gerçekten. Yani sadece arazi ve arsa düzenlemesinde, “Yüzde 39-40, KOP’u kestim” gibi, geri

kalan parselleri emperyalistlerin cetvelle Suriye-Irak sınırlarını belirlediği gibi alan bölmesinin ol-

mayacağını biliyoruz. Bir de buna yap-satçı müteahhitlerin kafalarına göre, herkesin kendi anlayı-

şına göre bir bina kondurduğunu düşündüğümüzde, kentlerimizin hepsi birbirine benziyor; yani

Bursa’nın Yozgat’tan, Yozgat’ın Amasya’dan, Amasya’nın Mardin’den farklılığı kalmamış durumda.

Şu anda görüyorsunuz, kentler birbirine benziyor, aynı yapılar, 80 vilayette aynı yapılar. Oradaki

yerel mimarlığı, yerel kültürleri, oradaki yapı malzemelerini dahi yansıtmayan betonarme bloklar

ve elinin tersiyle ittiği gibi, “Bu olmaz, o olmaz” diye, kişneyen bir atın sırtında yeni kent tasarımları

yapan ağalar. Türkiye bu kadar değil yani.

Salona geçmeden önce, konuyu toplamak bağlamında, ortak aklı yaratmak bağlamında, bir

kere bu arazi ve arsa düzenlemelerinin kolektif bir anlayışla olması gerektiğinde bir birliktelik ol-

duğunun, TMMOB’de bir birliktelik olduğunun altını çizmek istiyorum.

Arkadaşlar; önemli sorunlardan bir tanesin bütün arkadaşlar dile getirdi. İstanbul sınırları için-

de, son 5 yılda 4.850 tane plan tadilatı oldu Büyükşehir Belediye Meclisinde. Bunların en önemli-

si, yani en çok kamuyu ilgilendiren, en çok kamu alanlarının yok edilmesini öngören planlardan

432

400’e yakınıyla ilgili açılmış davanın ilerleyen süreçlerde 300’üyle ilgili yürütme, iptal ve benzeri

kararlar alındı. Öyle kararlar alındı ki, rekreasyon alanları üzerine inşa edilmiş, yürütmeyi durdur-

ma kararı verildiği halde inşaat devam etti ve sonra iptal kararı çıktı. Sadece yargı kararını “Şu, şu,

şu esas sayılı kararla ruhsatları iptal edilmiştir, yıkım kararı verilmiştir” diye, ozalit makinelerinde

gazete büyüklüğünde büyüterek, basın çekti ve haber oldu, geçti gitti. Yapanın yanına kâr kal-

dı. Türkiye’nin temel problemlerinden biri bu değil mi? Çalan çaldığıyla kalıyor, yapan yaptığıyla

kalıyor. Dolayısıyla hukukun içselleşmesi gerekiyor. Hukuk herkese lazımsa, adalet ve eşitlik her-

kesin özlemiyse, çıkış nasıl bulabiliriz diye, bu tür eylem ve işlemlerin tesisi aşamasında bir hukuk

denetimi olmalı diye kendi aklımızla yol almaya çalıştık, bir ön hukuk denetimi. Çünkü bu tür uy-

gulamalar iptal edildiğinde, geri dönüşüm cetvelleriyle ve el değiştirmelerle, 3. ve 4. şahısların el

değiştirmeleriyle... Artık o insanlara da yazık. Sizin haberiniz yok, bilginiz yok, davalar sürüyor, hiç

o süreçten bilgilenmeden yer alıyorsunuz. O ona satıyor, o ona satıyor, birden iptal kararı geliyor.

Hukuk nasıl gerçekleştirilebilir?

Nevzat Bey, “Belirli sürelerde karara bağlanması” diye bir önermede bulundu örneğin. Yargıç

arkadaşlar, evrensel hukukun değerleri açısından buna nasıl bir çözüm üretilebilir? Bu sorunlarla

birebir ilgilenecek kent mahkemeleri mi oluşturulur, yani hukuk denetiminin daha işlemin tesci-

linden evvel... Biz, imar planlarına 1/1000 ölçekli imar planı cetvel-gönye işi diye bakmıyoruz; on-

lar geleceği kurma eylemleri, geleceğimizi planlıyoruz. İmar planlarının yapım işlemi, parselasyon

planını metrekare yüzeyinde çizmek nasıl ki tek başına harita mühendisine ait bir eylem ve işlem

değilse, kent planlama süreci de hepimizin, toplumun tüm kesimlerinin içinde yer aldığı bir süreç.

Çünkü gelecek nesillerin yaşayacağı kentleri kuruyoruz. Ciddi bir olay. Burada açık, şe"af ve katı-

lıma açık ortamların gerçekleşmesi gerekiyor. Hande Suer hoca bunu şöyle tanımlıyordu: “Bir film

içinde senaryoyu yazıyoruz, film çekimi başlıyor.” Senaryoda hepimiz olmalıyız. Film birden kesintiye

uğramamalı, film kopmamalı. Film çekiminde aynı görevler, aynı senaryo içinde beraber olmayı

sürdürmeliyiz. Bunun için bizim eşitliğe ihtiyacımız var, ama önce adalete ihtiyacımız var, onun

ötesinde evrensel hukuka ihtiyacımız var. Hukukun ihlal edildiği noktada ne bilim, ne mühen-

dislik, ne insanlık, hiçbir şey kalmıyor, mesleklerimiz hiçbir anlamı kalmıyor. Biz, mühendisliğin,

mimarlığın, şehir plancılığının insanlık tarihi bağlamında yükselişine bir kamu görevi olarak ba-

kıyoruz. Kamu dairesinde çalışan bir mühendisle özel alanda faaliyet yürüten mühendis arasında

fark olmadığının altını çizmek istiyorum. Biri devletten maaş alıyor, ama özünde kamuya ait bir

mesleği ifa ediyor.

Bu bağlamda, bir yanıyla da bilgi edinme hakkının içselleşmesi gerekli. Bilgi edinme hakkının

çok önemli bir hak olduğunu, evrensel bir hak olduğunu... Aristotales’in bu topraklarda 2 bin yıl

önce yapmış olduğu felsefe tartışmalarında, demokrasiyi şöyle tanımladığının bir kez daha altını

çizmek istiyoruz: “Bir salonda, bir mekânda, demokrasi eşitler arası bir tartışmadır. Yeter mi; yetmez.

Eşit bilgiye sahip olmak gerekir. O yeter mi; hayır, o da yetmez. O zaman, birinin konuşurken bir diğe-

rinin, ‘Sus, konuşmak yasaktır!” diye yasakların olmadığı, tabuların olmadığı bir ortama ihtiyaç var.

‘Konuşmazsın, düdük çaldı! Atarım içeri’ olmayacak” diyor. Dolayısıyla, demokrasinin aslında halkın

kendi kendinin yönetimi olduğunu, bilimin buradan çıkabileceğini söylüyor. “Gemi inşa etmek ge-

rektiği zaman, bu kente gemiler gerektiği zaman, sadece gemicileri, uzmanları, mühendisleri çağırmı-

yoruz ki, onun kararını almak için herkes katılıyor bu tartışmaya. O karar alındıktan sonra, geminin

nasıl inşa edileceği uzmanlara ait” diyor.

Değerli arkadaşlar; kentin nasıl ve nerede, hangi ihtiyaçlar etrafında kurulacağı konusu hepi-

mize ait bir olay.

433

Buyrun.

Mustafa Taşkın (İzmir Bornova Belediyesi) - Nevzat beye bir soru sormak istiyorum. Tapu mü-

dürlükleri geri dönüşüm planlarını; hazırladığımız, encümen kararını alıp askıya astığımız planları

tescil etmiyor, mahkeme kararıyla bozulmuş olanları ve bunların genelgeleri doğrultusunda tekrar

... planının uygulanmış haliyle gelmesini istiyor. Bundan dolayı da bizim elimizde onlarca plan var.

Tabii, hepsinin yasal gereğini yerine getirmek için müdürlüğümüze gönderiyoruz, müdürlükten

de tekrar iade ediliyor. Ama sanki konuşmasında, yapılması gerektiği gibi bir anlam çıkardım ken-

dimce. Onu soracağım.

Sayın hâkimlerimize de bir şey sormak istiyorum. Yoldan ihdasları, zayiatın yüzde 40’ı geçtiği

zamanlarda zaten zayiata sayıyoruz; ama yüzde 40’ın altında kaldığı hallerde de görüşleri doğrul-

tusunda artık mecburen zayiata sayıyoruz. Ama yol ve derelerden ihdasların Hazine adına tesciline

nasıl bakıyorlar. Çünkü 1 metre mi, 1.5 metre mi eksik ihdas olduğu için, Hazine adına ihdası eksik

yapıldığı gerekçesiyle de bozulan planlarımız var.

Teşekkür ederim.

Oturum Yürütücüsü - Başka söz almak isteyen var mı?

Buyrun.

Cemal BALCIOĞLU (Ankara Çubuk Belediyesi) - Benim birkaç sorum var; bir tanesi, bu 18 uygu-

lamasında düzenleme sınırıyla alâkalı. Daha önceden 18 uygulaması yapılmış bir imar adasında,

imar parsellerindeki müştemilatlarda yapılmış hatadan dolayı tekrar bir 18 uygulamasına tabi tu-

tulması gerekiyor. İmar adasında yaklaşık 20 tane parsel var; ama 4 tanesi kendi içerisinde parsel

sınırları değiştirilerek durum çözülürken, yapılacak 18 uygulamasında adanın tamamını alıp, sade-

ce 4’ü üzerinde değişiklik yapıp, bir şekilde dosya mı hazırlanması gerekir, yoksa sadece 4 parseli

kapsayan bir dosya hazırlanırsa iş çözülür mü?

İkinci sorum, 18 uygulaması dosyasını hazırlayan harita mühendisinin o düzenleme sahası

içerisinde mülkiyetinin olmasının hukuki bakımdan dosyanın hazırlanmasında bir sıkıntısı var mı,

yok mu?

Yine yoldan ihdaslarla alâkalı olarak Erdal Bey, “DOP’tan kullanılması kanuni yönden uygun de-

ğil” demişti. Acaba hâkimlerimiz ne düşünüyorlar bu konuda?

Diğer bir konu da -bunu gerçekten merak ettiğim için söylüyorum- bunca sorunlardan bah-

sediyoruz; bu sorunlar acaba bu toplantı bittikten sonra ilgili makamlara bunların düzeltilmesi

amacıyla bildiriliyor mu, bu konuştuğumuz konular ne zaman değerlendiriliyor ya da bu alan içe-

risinde mi kalıyor?

Teşekkür ederim.

Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler.

Buyrun.

Dursun Ekşi (Tüketiciyi Koruma Derneği) - Ben başka bir konuya temas etmek istiyorum. Bunun-

la ilgili ne yapılabilir, açıkçası merak ediyorum. Türkiye’nin şu anda kaç şehrinin imar planları bitti,

bunu merak ediyorum.

İki, Cumhuriyetin bu yılında bunun yapılamamış olmasının ayıp olduğunu düşünüyorum;

Türkiye’nin yüzde kaçının tapu kadastro çalışmaları bitti?

434

Sayın yüksek yargının üyelerini yakalamışken, başka bir şey daha söyleyeceğim. Aynı dosyayla

Yargıtay’a gelen iki mahkeme kararına ayrı ayrı iki kurulda ayrı ayrı karar nasıl verilebiliyor, ger-

çekten merak ediyorum. İnanın, her şeyiyle yüzde yüz aynı iki dosya, biri lehte, biri aleyhte, farklı

kurullarda. Bunu da merak ediyorum, bunların cevaplarını istiyorum.

Teşekkür ederim.

Oturum Yürütücüsü - Yargıtay mı dediniz, Danıştay mı?

Dursun Ekşi - Danıştay.

Oturum Yürütücüsü - Buyrun Cemal bey.

Cemal İçli - Ben, aslında çok not aldım, bir hayli de sorularım vardı; ancak, zaman geçti, bir

soruya değineceğim, o da sayın yargı mensuplarına. Erdal’ın özellikle üzerinde dura dura vurgula-

dığı, Anayasa Mahkemesinin 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. Maddesinin iptali için idare mahke-

mesine açtığı davada o kadar güzel bir cevap vermiş ki, doğrudur. Acaba bundan sonra, Anayasa

Mahkemesinden daha alt düzeyde olan Danıştay hatalı kararını düzeltmeyi düşünüyor mu?

Oturum Yürütücüsü - Buyrun.

Can Atalay - 4 tane sorum olacak, ama bir tane anlamadığım bir kavram var. Okunabilirlik

kavramını anlamadım, mekânın ve kentin okunabilirliği kavramı. Sunuş çok öğretici ve eğlence-

liydi, ama bu kavramın kritik bir yeri olduğunu anladım, ama kavramı anlamadım. Bunun biraz

açılmasını rica edeceğim.

Sürmekte olan davalarla ilgili beyanda bulunulamayacağı için çok fazla soru soramayacağım,

ama şu 3 soruyu sormadan edemeyeceğim. Birincisi, 3 kişi lehine kamulaştırma kurumu Türk hu-

kukunda var mıdır? İkincisi, DOP uygulamalarında, yeni ihtiyaç ortaya çıkmadığı sürece yeniden

DOP uygulaması yapılamayacağı belirtildi. En özet haliyle ifade etmek gerekirse, bu yeni ihtiyaç

saptanmasına ilişkin Danıştay’ın ölçütleri var mıdır? Çünkü İstanbul’da bu mesele çok kritik önem-

de olacak. Şöyle özetlemek gerekir: Daha önceden o şekilde planlanmamasına ilişkin kesinleşmiş

kararlar olan bölgelerde o kararlara aykırı olarak imar planları yapılıyor ve DOP kesintileri yapılıyor

yurttaşlardan. İkinci sorum bu.

Sunuşlar sırasında, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla imar planlarının çatışmasına ilişkin bir

hususa değinildi. Ben tersinden sormak gerektiğini düşünüyorum İstanbul açısından. İmar planla-

rının doğrudan kentsel dönüşüm uygulamasına atıf yapması; yani düzenleme yapmaksızın, oraları

boşluk yapmasıyla ilgi bir değerlendirme yapılması mümkün müdür?

İki tane tehlikeye işaret etmek isterim. Uzlaşma kavramı çok riskli bir kavram. İstanbul’da in-

sanların zorlanması uzlaşma olarak niteleniyor ve bu uzlaşma süreci insanların zorlanması olarak

geçiriliyor. Ben bir hukukçu olarak şunu söyleyeyim: Ben, kamulaştırma işlemine razıyım; yani in-

sanların taşınmazları kamulaştırılsa ya da kamulaştırma şerhi düşülse tapulara, bu çok daha şey

olacak. İkincisi de, mimari tasarıma göre parsel hattı, bunu anlıyorum, buradan ifade edilmeye

çalışılanı anlıyorum, Başkanın da söylediklerini anlıyorum; fakat 5366 sayılı Yasa uygulamasında

-yani Sulukule, Tarlabaşı, Fener-Balat- bu, çok riskli kolluk faaliyetinin, düzenleme yapma hakkının

özelleştirilmesi niteliğinde uygulandı. Buna dikkat çekmek istedim.

Teşekkürler.

Ahmet İpekçi - İlk önce İsmet Can beye bir sorum var. Sorunun cevabına göre de bir sorum

daha olacak. Onu sonraya saklamam gerekiyor. O soru da şu: Büyükşehir Belediyesi sınırları içeri-

sinde yapılan 18 uygulamaları ilçe belediyesinin kararından sonra bir de İBB’ye gidiyor, İBB’nin al-

435

dığı karardan sonra ancak tescil edilebiliyor. Sayın hâkimlerimiz davaların tara�arını söylerlerken,

dava açma ehliyetine sahip olan kişiyi söylediler, dava açılacak kişiyi söylemediler. Bu durumda,

davada muhatap İstanbul Büyükşehir Belediyesi mi, ilçe belediyesi mi?

Teşekkür ederim.

Ziya Çelik - Ben de tetkik hâkimlerimize yönelik bir soru soracağım. Dava açma ehliyetinden

bahsettik. Kentsel dönüşüm uygulamaları Belediye Kanununun 73, 5366 ve birtakım kanunlarda

yapılan değişikliklerle daha önceden dayanak olarak yapılıyordu; fakat idarenin tercih etmiş ol-

duğu uygulama alanları çoğunlukla mülkiyetlerde tapu tahsis veya ellerinde herhangi bir belgesi

olmayan alanlarda gerçekleşiyordu. Buradaki hukuki denetimin sağlanması için, açılan davalarda,

kişinin tapu tahsis belgesi var ise veya elinde herhangi bir belgesi yoksa, dava açma ehliyeti olma-

dığından dolayı davanın reddine karar veriliyordu. Daha önceden Göztepe’de açılan bir davada

kişi, semt sakini sıfatıyla dava açıp, yine bu içtihadınıza dayalı olarak reddedilip, daha sonra Da-

nıştay, “Semt sakini de orada dava açabilir. Burada ilgilidir, çünkü onun yaşamını etkileyen birta-

kım sonuçlar doğuruyor” diyerek o davayı gördü, fakat bu çok ayrıksı bir içtihat gibi durdu. Fakat

Danıştay’ın şu anda Dairenizin dava açma ehliyetine ilişkin uygulamış olduğu bu kriter, idareye

hukuksuz bir alan yaratmakta. Nasıl hukuksuz bir alan? Almış olduğu kentsel dönüşüm kararı ala-

nında eğer mülkiyete dayalı bir hakkı olmayan, tapusu olmayan bir kişi olduğu takdirde, bunun

hukuki denetiminin sağlanması Danıştay’ın bu içtihadıyla ortadan kalmış durumda. Bunu nasıl

yorumluyorlar? Bu konudaki görüşlerini almak istiyorum.

Teşekkür ediyorum.

Salondan - Çok özür dileyerek bir hatırlatmada bulunmak istiyorum Sayın Başkan. 2 saat sark-

mış durumdayız. Bir de arsa düzenlemesiyle ilişkili saat 16.30’da bir forum bölümü vardı biliyorsu-

nuz. Bütün bu soruları oraya aktarabilirsek eğer, bir toparlayabilirsek ve oraya aktarabilirsek çok

mutlu olacağız.

Teşekkür ederim.

İsmet Can - Çok aktif olan sorular var; onları sonuçlandıralım.

Oturum Yürütücüsü - Evet. Buyrun.

İsmet Can - Öncelikle, söz hakkını kendi içimizde konuşmacılar yönünden kullanmak isterim.

Yargı kararları tam kamusal maldır. Dolayısıyla karar tebliğ edildikten sonra tam kamusal mal

herkes tarafından eleştiriye konu edilebilir. Bunu bizatihi eleştirecek olanlar yargı kurumunun

mensubu olabileceği gibi diğerleri de olabilir. Bunlara eleştiriden dolayı herhangi bir şey ifade

etmemiz doğru bir yaklaşım olmaz; ama tabii, bu ifade sırasında belli ifade sınırlarına uyulması

gerektiğini düşünüyorum ben kendi açımdan. Yargının değerlendirip o aşamada verdiği kararı,

görevin kötüye kullanılması filan gibi bir amacı aşan ifadeyi amacı aşmış olarak sınırlandırıyorum.

Öncelikle bunun altını çizmek isterim. Yani biz burada bir karar aktarımı yapıyoruz. Özü itibarıyla

görülen bir dava veya ileride görülecek bir dava konusunda görüş aktarmamız, yaptığımız mes-

lekle uyumlaşmaz. Bunu belirtmek isterim. Bu sorulardan da bir kısmını bu kapsamda ifade edip,

izin verirseniz cevaplandıracağım.

Sondan başlayalım. Anlattığım sunuş, parselasyon işlemlerine yönelik olarak davada ehliyettir.

Ziya beyin sorduğu konu imar planlarına ilişkin bir konudur. Dolayısıyla bu anlattığımızı sadece

parselasyonla ilgili olarak değerlendirmek durumdayız. İşlemlerin hukuki nitelikleri, denetledikleri

alanlar farklıdır. Dolayısıyla burada bir plana yönelik açılan davadaki ehliyet.

436

Bir başka nokta da, eğer bu bir kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak bir uygulamaysa, bu-

rada da bu yasal düzenlemenin getirdiği özel kurallarla birlikte, tanıdığı haklarla birlikte bu konu

ayrıca değerlendirilecektir. Bu başlığı Ziya beyin ifadesi için belirtelim.

Ahmet beyin, parselasyon işlemlerinin Büyükşehir Belediye Yasası uyarınca büyükşehir bele-

diye encümenince onaylanması nedeniyle büyükşehir belediyesinin de hasım olarak görülmesi

gerektiği hususuna gelince, kural olarak işlemi tesis eden idareye karşı açılır. Bunu mahkeme re-

sen tespit eder. Dolayısıyla bu resen belirleme içerisinde alınıp yürütülmesi gerekir. Tabii, işlem

sırasında, temyiz aşamasında önümüze sadece ilçe belediyesinin gelip de, büyükşehir belediyesi

eğer uyuşmazlığı çözebilecek noktadaysa, böyle bir arayışa yönlenmediğimiz; yani uyuşmazlığın

özü itibarıyla bozmaya konu edilebildiği olur, ama sırf bu nedenle... Sizin bu noktada açıklayaca-

ğınız bir şey varsa belirtin. Yargı kararı esasen parselasyon işlemine yönelik bir karardır. Bu kararın

gereğini, o işlemin kuruluşu sırasında yer alanlar yerine getirecektir. Yani sadece tara�ara hassen

verilmiş bir karar söz konusu değil. Bunu varsayımsal değil, ama kapanan belediyeler örneğinde,

davanın görülmesi sırasında bir başka belediye, uyuşmazlık konusu taşınmazın yer değiştirmesi

durumunda, yani bağlılığının değişmesi durumunda sonraki idareyle yürütülmektedir. Bu, yargıla-

ma usulü açısından bir sorun oluşturan bir konu değildir. İdarenin zaten sürekliliği vardır, devam-

lılığı vardır. Gerek yeni idare, gerekse o işlemin kuruluşunda yer alanlar bunun gereğini yapmak

durumundadır.

Can beyin sorusu vardı. Tabii, sorunun bir kapsamı sunuşun kapsamı dışında. Anayasadaki amir

ilke belidir, kamulaştırmanın kimin adına yapılacağı tanımlamasıyla bellidir. Dolayısıyla burada ana-

yasal ilkenin Kamulaştırma Kanunu ve benzeri kanunlarda uygulama biçimleri vardır. Tabii, tüm hiz-

metlerin, kamulaştırılan ya da belirli hizmetlerin, kamulaştırmaya konu edilen yerde tümüyle kamu

eliyle gerçekleştirildiği günümüzde mümkün değil. Burada konu, çıplak mülkiyetin kimde olduğu,

kullanma açısından, yani tahsis konusu, kamulaştırmanın dışında bir konu. Yani burada bir özel kişi

tarafından kullanılacak bir petrol aramada, sonuç itibarıyla burada mülkiyet kamuda kalacaktır. Aka-

binde bir kullanma, tahsis, organize sanayi bölgelerinde. Örneklerini verebiliriz.

Örnek kararlarımız verdik. Burada da parselasyonun ilkelerine ilişkin bizim kararlar eşliğinde...

Nevzat beyin ifade ettiği, yani o çerçevede, uygulamada da çizdikleri çerçevede, parselasyon işle-

mi özü itibarıyla bir sübjektif işlemdir. İşlemin objektif veya sübjektif olması, beraberinde dava açıl-

masından, İlhan beyin kesinleşmeye ilişkin sorun olarak yansıttığı birçok uygulamadaki sorunları

beraberinde getirmekte. Tabii, burada ifade etmek istediğimiz nokta, planın kural olarak, ilkesel

olarak, biraz önce hocamızın da çizdiği gibi, hayata geçirilmesinden sonra bir yeniden parselasyon

yapılması, yine kural olarak, ancak bu alanın eskiyip özelliğini kaybettiği şartlar altında. Ama her

bir plan ile yeniden düzenleme ortaklık payı alınması gibi bir durum, mevcutta İmar Kanununun

benimsediği bir metot değil.

Cemal beyin açıklamaları çerçevesinde birkaç konuyu da ifade etmek isterim. Anayasamıza

göre, yüksek mahkemeler bir başlık altında bir bölümde toplanmıştır. Bunlar arasında altlı ya da

üstlük anlamında bir sıralama yoktur; herkes kendi görev alanına ilişkin olarak anayasal olarak

işlev üstlenmektedir. “Üstünüzdeki mahkeme, altınızdaki mahkeme” tabirine kendi açımdan açık-

lama getirmek isterim.

İkinci nokta da, bu çokça değerlendirildiği için, Erdal bey de büyük bir şiddetle konuyu anlattı.

Şunu belirtmek isterim: En çok yerleşik konu bile olsa, her bir davaya ait dilekçeler ve temyize

gelen bir başvuruda, Nevzat beyin ifadesini ettiği konular yansıyor ve yeni hukuki gelişmelere

göre, yani hukuki durumları değiştiren yeni duruma göre de bunlar değerlendiriliyor. Sadece par-

437

selasyon için değil, bunlar her aşamada yapılıyor. Dolayısıyla kararlarımızın daha çok çizdiği çerçe-

ve, Erdal beyin ifade ettiği, düzenleme alanı içerisinde taşınmaz olmayıp, ama sonuçta bir parsel

maliki olarak çıkan ve bunu da tedavüle yönelten idareler yönündendir. Tabii, burada hem tapu

açısından uygulama sorunları, hem diğer yönden uygulama sorunları var. Hem tapu açısından,

hem belediye açısından bakıyoruz; ama orada, düzenleme alanı içinde, şu anda oturduğunuz her

bir alanın bir parsel olduğunu, her seferinde de oturduğunuz alanın biraz daha küçülmeye doğru

yöneltildiğini de değerlendirerek, işlemin muhatabı olarak da, o gözle de buna bakmak gerekiyor.

Dereden ihdasa ilişkin aynı kapsamda değil, yani o Hazine’nin. Onu belirtmek isterim. Yeniden

parselasyon konusuna değindim.

Üsküdar Tüketici Koruma Derneğinden beyefendinin bir sorusu vardı. Bu söylediğiniz konu,

aynı heyet tarafından, aynı konuda iki farklı kararın onaylanması anlamında söylüyorsunuz. Somut

örnekleri varsa somut olarak konuşalım, ama kural olarak beklenmemesi gereken bir durumdur.

Ancak, dosyaların oluşumları, içerikleri, dosyanın karşı tarafı olarak ya da bir tarafı olarak tümün-

den bilgi sahibi olarak dosyaya yansıyanları da belirtirseniz, onun üzerinde konuşalım. Ama kural

olarak, aynı konuda iki farklı şeyin söylenmemesi beklenir, olmaması beklenir. Bunun bir önlemi

de vardır, hukuksal düzen buna da bir önlem getiriyor. Yani karar düzeltme yoluyla sunulup, bu-

nun açıklanması ya da düzeltilmesi, yani bunun bir mekanizması da söz konusu.


Salondan - 5216’nın 7B Maddesinde büyükşehrin de yetkisi var, TOKİ’nin de yetkisi var. Yoldan

ihdasların muhatabı kim olacak? Büyükşehir belediyesi 7B’ye göre bir uygulama yapıyor; diyelim

ki, Burası benim görev sahama girmektedir kardeşim, ben burada imar uygulaması yapıyorum”

diyor. Al sana imar uygulaması. Tapu Kanununun 21. Maddesi diyor ki, “Belediye adına.” Hangi be-

lediye; ilçe belediyesi. Neden; 1000’lik planın uygulayıcısı o. Sonra Danıştay kararını örnek göste-

rerek, “Ben, buradaki yoldan ihdasları DOP’tan düştüm, ilçenin yoldan ihdasta hakkı yoktur” diyor.

Böyle bir süreç yaşadık. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü de bu parseli tescil etti itirazlarımıza rağ-

men.

Nevzat İhsan Sarı - Tescil etti derken, kimin adına?

Salondan - Büyükşehir belediyesi adına.

Nevzat İhsan Sarı - İhdaslar elbette ilçe belediyesi adına yapılacaktır. Sadece kentsel dönüşüm

alanı ilan edilen yerlerde bütün yetkiler büyükşehir belediyesine geçtiği için, “Oradaki yapılan ih-

daslar da büyükşehir belediyesi adına yapılacaktır” şeklinde, Eski Teknik Araştırma Uygulama Ge-

nel Müdürlüğünün görüşleri vardır. Kentsel dönüşüm alanıysa büyükşehir belediyesi adına ihdas

yaparız. Kentsel dönüşüm alanı ilan edilmemiş bir yerse, elbette ilçe belediyesi adına olacak.

Bir arkadaşımız, kadastro gerçekleşme oranını sordu. Yüzde 99.9’dur. Şu an 300 sorunlu birim

var; onun dışında Türkiye’nin kadastrosu tamamlanmıştır. Ayrıca, ülkenin büyük bir ülke olduğunu

da göz önünde bulundurmanızı öneririm. Bir köyde kadastronun nasıl yapıldığını da bir gözden

geçirmenizde fayda var diyorum.

İzmir’den bir soru geldi. Hukuka aykırı olarak kanaatimizce iptal edilen imar uygulamalarını

her halükarda idare geri almalı. Ancak, idareyi yeni bir uygulama yapmaya zorlayacak türden tali-

matlar verilmesi yersizdir. Elbette bizim sadece bir bölge müdürlüğüne verilmiş “Yeni bir uygula-

ma yapmadan olmaz” gibi bir talimatımız var. Çoğu zaman bizim birimlerimiz de, tapu ve kadastro

müdürlüklerimiz de bunu örnek almaktadırlar. Ancak, bu talimat da yargıya gitti ve uygun bulun-

madı. Onun için ben bunu ısrarla belirttim.

438

Şunu da belirtmek isterim: Zaten bizim en büyük sıkıntımız, imarla ilgili her kurumun kendine

göre bir görüş vermesidir; Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü, Teknik Araştırma Uygulama Genel

Müdürlüğü, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü. Ama ben kendimizi kurum açısından bir anlamda

şöyle haklı görüyorum: Çünkü imar mevzuatında bizden önce süzülerek gelmediği için, bu konu-

da mecburen bazı hususlarda müdahale etmek durumunda kalıyoruz. O yüzden bir özerk kurul

öneriyorum, siyasetten de bağımsız özerk bir kuru. Bu kurum danışma görevi üstlensin, üst ku-

rul gibi olsun. Bakın, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü de dâhil, kadastro tekniği kapsamı dışında

-yani onlarda yetkimiz var- görüş vermemiz engellensin.

Sorunuzla ilgili, sadece geri dönüşüm yapabilir, bırakabilir. Bir makalemiz de var sitemizde,

ama onlar bizim kendimize ilişkin görüşlerimiz.

Bir de sanıyorum, “Düzenleme sahasında harita mühendisinin yeri olursa” gibi bir soru vardı.

Kanaatimce, hukuken hiçbir mahsuru yok. Sadece Belediye Kanununda, 5393 sayılı Belediye Ka-

nununun 35. Maddesinde encümen üyelerine ilişkin bir kısıtlama var. Encümen başkan ve üyeleri,

değil mi Cemal bey? Üyeler münhasıran kendileriyle ilgili işlerde encümende karar alamaz, imza

atamaz. Onun dışında, yüklenicinin orada yeri olmasının hukuken bir sıkıntısı olmadığını düşünü-

yorum; yeter ki dağıtım hukuka uygun yapılsın. Tabii, mesleki etik ayrı bir şey.

Mehmet Sıtkı Çelik - Yoldan ihdas meselesiyle ilgili hususlar vardı, bir de bu geriye dönüşle

ilgili. Yoldan ihdas meselesi mülkiyetle ilgili bir husus olarak değerlendirildiği için, “Yasal dayana-

ğı yoktur” eleştirisi vardı. Tabii, Tapu Kanununda açık bir hüküm olduğu her dosyada gündeme

geliyor. Fakat mülkiyetin korunması anlamında hem uluslararası metinler, hem de Anayasayı baz

alarak bu karar veriliyor. Daha önce bu kadastral yol iken, zaten orada yaşayan mülk sahiplerine

hizmet eden, kamu hizmetine tahsisli bir alan. Dolayısıyla bu imar yolu başka yerden geçti, konut

oldu, başka bir amaca tahsis edilecek artık, orada yol işlevi görülmeyecek. Bunun idareye verilme-

si, oradaki mülklerden zamanında geldiği kabul edilerek, orada mülk sahiplerinin olabildiğince,

yeteri kadar, ihtiyaç kadar kısımların onlardan alınması hede!endiğinden, bu kısım düzenleme

ortaklık payından düşülsün, ondan sonra ne kalıyorsa onlar mülk sahiplerinden edinilsin. İçtihat

bunun üzerine oturuyor. O sebeple bu içtihat geliştirilmiş.

DOP’tan karşılanan yerlerle ilgili “Sürekli artıyor” meselesine gelirsek, kanunda sınırlandırılma-

mış bu, belli şeyler söylenmiş ve “Bunun gibi hizmetlere tahsis edilecek yerler” demiş. Dolayısıyla

“Bunun gibi olan” kavramından ne anlamak gerekir, bu da tartışılıyor. Mesela semt pazarı, semt

spor alanı, bunun gibi bir-iki şeyin düzenleme ortaklık payından karşılanacağı konusunda içtihat

mevcut. Ama mesela park lafı geçiyor, düzenleme ortalık payından yapılacak olan yer olarak sa-

yılmış kanunda. Mesela bölge parkı yapılıyor, hektarlarca büyüklüğünde bir bölge parkı yapılıyor;

bu, düzenleme ortaklık payından karşılanmaz. Daire de bunu tartışarak, “Şu, şu, şu hizmetler ve

bunun gibi hizmetler için düzenleme ortaklık payından karşılanacak” diyor. Daire, o nitelikte olan,

aynı hizmete tahsis edilebilecek yerler bakımından o kapsamda değerlendiriyor.

Teşekkür ediyorum sabırlarınız için.


Buyrun hocam.

Yrd. Doç. Dr. Mehmet Çağlar Meşhur - iki konu var benim söyleyeceğim; bir tanesi, uzlaşmayla

ilgili bir şey söylediniz. Evet, tehdit de bir uzlaşma yöntemi; ama uzlaşmanın tanımına baktığınız-

da, konunun tara!arı olarak düşünebileceğiniz grup veya kişilerin oturup bir şey üzerinde fikir

birliği yapması veya asgari müştereklerde bulunması olarak düşünebilirsiniz. “Bu yapılmadığı için

439

kamulaştırma daha iyi” demek, belki daha yanlış sonuçlara sebebiyet verebilir. Tıpkı katılım konu-

sunda olduğu gibi. Uzlaşma ne kadar yanlış değerlendirilen kavramlardan biriyse, katılım da aynı

ölçüde. 10. Kalkınma Planının özel ihtisas komisyonlarında, “Katılımı nasıl sağlarız?” diye 400 kişiyi

bir yere topluyorsunuz, katılım toplantıları oluyor adı. Bölüme her yazı geldiğinde ben korkarım.

Üzerine bir yükseklisans tezi yazılacak bir konuyla ilgili yazı yazar adam size, “Bununla ilgili düşün-

ceniz ne?” diye, onunla ilgili bir şey gider veya gitmez, sonra “Katılımlı bir süreç içerisinde bunları

gerçekleştirdik” der. Ama kavramların nasıl yanlış algılandığı bizi başka yanlışlıklara sevk etmemesi

gerekir.

Bir de bu okunabilirlik meselesine değindiniz. Evet, belki asıl söylenmesi gereken kentsel do-

kuydu. Yani mimari veya şehircilik anlamında baktığımızda, yapıların hem zeminde, hem mimari

olarak mantıklı bir kurgu içerisinde bir araya gelmesi ve yinelenmesi belki bir dokuyu oluşturur.

Benzer özellikteki o mimari ve açık-kapalı kullanım ilişkisi içerisine yapıların bir araya gelmesi bir

bütünlük oluşturur veya dokuyu oluşturur. Koruma alanlarına bakın, kentlerdeki korunan bölge-

lere; orada aslında yapıların ve yapılaşmanın bir dili vardır. Bir amacınız vardır mekânı veya kenti

üretirken, ona göre şekillendirirsiniz; yani doku meselesi sadece kentlerin korunan alanlarıyla ilgili

değil, yeni yapılaşacak alanlar için de geçerlidir. Ama o düzenleme sınırlarının büyüklüğü veya

küçüklüğüyle bütünleştirirken şunu söylemek istemiştim: O alanların hepsinde bir doku vardır, bir

bütünlük vardır; ama uygulama sahalarını küçük tuttuğunuzda, birkaç parsel veya bir imar adası

ölçeğinde tuttuğunuzda, o doku oluşturma şansınız kalmıyor dolayısıyla.

Okunabilirliğe ilişkin belki şöyle bir cümle söylemek lazım: Herhangi bir kişinin o kentte ya-

şadığı veya dolaştığı yerle ilgili bakarken, oradaki yaşamla ilgili kurduğu vurguyu anlayabilmesi

lazım, nasıl bir dili olduğunu bilebilmesi lazım.

Oturum Yürütücüsü - Daha okunabilir hale geldi.

Buyrun.

Dr. Erdal Köktürk - Sabırlarınızı fazla taşırmamak için, kısaca bir şeyi açıklamak istiyorum. Sa-

atlerce tartıştığımız Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin temeli, her bir kadastro parselinden

eşit oranda düzenleme ortaklık payı düşülmesi, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer ar-

tışları karşılığındaki nitelemeyle açıklanıyor. Yani sonuçta, Türkiye’deki sistemin içeriğinde bir de-

ğer artışı var, ama Türkiye’de varsayımsal bir değer artışı. Ben de diyorum ki, bırakın bu varsayımı,

başlangıçta değerlerini tespit ettirelim. Madem değer artışı söz konusu, aynı Linke’nin söylediği

gibi, düzenleme kararının alındığı tarih itibarıyla tüm parsellerin değerleri tespit edilmeli ve dü-

zenlemeden sonra da o değerlere eşit imar parselleri verilip verilmediğini kontrol etmemiz gerekir.

Burada iki tane değerli yargıcımızı bulduk diye, doğrusu, her şeyi onların çözmesini bekleme-

meliyiz. Bildiğiniz gibi, Danıştay’daki davalarda 5 kişiden oluşan yargıç heyeti karar veriyor. Ama

biz şunu umuyoruz bu toplantıdan sonra: Anayasa Mahkemesinin kararı başta olmak üzere, bura-

da arzu ve isteklerimizi dile getirdiğimiz noktalarda bu iki değerli yargıcımızın artık muhalefet şer-

hi düşerek, eski kararlarda ısrar etmeyeceklerini umuyoruz, bekliyoruz doğrusu. Onları da tekrar

ileride aramızda görmek istiyoruz.

Hepinize saygılar sunuyorum. Teşekkür ederim.

Oturum Yürütücüsü - Evet arkadaşlar, oturumumuzu böylece bitiriyoruz. Bitirirken, Harita

Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi adına, tüm konuşmacı arkadaşlara, değerli katılımcılara, sizle-

re, hepinize teşekkür ediyoruz.

440

Ondördüncü Oturum


Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği

Oturum Yürütücüsü: Prof. Dr. Erol KÖKTÜRK

Almanya’da Eşdeğerlik İlkesine Göre Arsa Düzenlemesi

Prof. Dr. Hans Joachim LINKE - Prof. Dr. Nazmi YILDIZ

Kentsel Dönüşüm Projelerinde “Eşdeğerlik İlkesi”ne Dayanan

İmar Uygulama Yönteminin Gerekliliği

Yrd. Doç. Dr. Duygu ÇUKUR GÖKÇE - Öğr. Gör. Vuslat SALALI


Cemal İŞLEYİCİ

Türkiye’de Arsa Düzenlemelerinde Yeni Bir Model Arayışı

Dr. Erdal KÖKTÜRK


Prof. Dr. Nazmi YILDIZ

441

Prof. Dr. Erol Köktürk (Oturum Yürütücüsü) - Bitirmemiz gereken saatte başladığımız bir oturum

oldu bu. Böylesine bir zaman sarkması oldu. Sorunların yoğunluğundan, çokluğundan, konuşma-

cıların da sunma coşkularından dolayı, biraz kontrol dışına çıkan bir oturum da oldu diye düşünü-

yorum. O nedenle sizlerden özür diliyoruz. Aslında bugün, o tartışmaların hepsini tam da bu saat-

lerde bitirmeyi hede�ediğimiz, 16.30’e doğru başlamayı düşündüğümüz forumda serbest olarak

tartışalım istiyorduk; ama galiba o foruma zamanımız ne yazık ki kalmayacak. En çok üzüldüğüm,

bu zaman sarkmalarından dolayı, çok arzuladığımız tartışmaların yeterince yaşanamaması oldu.

Bu, bundan sonraki toplantılar için de bizim açımızdan ciddi bir deneyim oldu diye düşünüyorum.

Türkiye’deki imar uygulama sisteminin şu anda gelmiş olduğu tıkanıklık noktası ve neden ol-

duğu sorunlar bundan önceki oturumda enine boyuna tartışıldı. Yeni bir modelin tartışılması ge-

rekiyor. Bugünden yarına yaşama geçer diyemiyorum, ama en azından tartışılması gerekiyor. Nasıl

bir modele doğru yönlenmeliyiz? O konuda sabah Sayın Linke bir kuramsal sunuş yaptı. Kendisini

buraya davet ederken, “Böylesine bir sunuşun kuramsal düzlemde kalması anlaşılabilirliğini zorlaş-

tırır. Dolayısıyla lütfen, siz bir de bizim için, Almanya’da bu eşdeğerlik modeli nasıl çalışıyor ve sonuca

nasıl ulaşıyor, bunu bize adım adım bir örnek üzerinden anlatırsanız, böylece yapacağınız kuramsal

sunuş daha kolayca anlaşılabilir” dedik ve kendisi bu konuda bir hazırlıkla geldi. Çok teşekkür edi-

yoruz bir kez daha kendilerine.

Önce bize Sayın Linke bu örneği anlatacak, hocamız çevirecek... Ondan sonra hocamızın da

içinde yer aldığı 4 tane tartışmacı... Bildiri sonucu demiyorum, bildiri sonucu deyince yarım saat

konuşacaklar çünkü. O nedenle özellikle tartışmacı diyorum ve zamanlarını şimdiden kısıtlıyorum.

Böyle bir modelin olabilirliğini tartışacaklar yalnızca. Sıkıntılar ya da açılımlar yönünden. Sonra

size döneceğiz. Siz de tartışabilirsiniz. “Bu model, Türkiye koşullarında neler sağlanırsa olabilir, neler

sağlanmazsa olamaz?” konusunu tartışalım istiyoruz burada. Belki de buradan çıkacak sonuçları

da daha sonraki bazı yasal düzenlemelerde altlık olarak kullanacağımız bazı çıkarımlar olarak de-

ğerlendirebiliriz diye düşünüyorum.

442

Sayın Linke, sabahki tematik sunuşunda kuramsal temelleri anlatmıştı. Şimdi bunu bir örnekle

somutlayacak

Buyrun sayın Linke.

ALMANYA’DA EŞDEĞERLİK İLKESİNE GÖRE ARSA DÜZENLEMESİ

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Prof. Dr. Nazmi Yıldız

Technische Universität Darmstadt

6. EŞDEĞERLİLİK İLKESİNE GÖRE SAYISAL BİR ÖRNEK *

Önceki kuramsal düşünceleri netleştirmek için uygulamadan bir örneğe dayanarak eşdeğer-

lilik ilkesine göre dağıtımı içeren bir arsa düzenlemesindeki tipik işlemler aşağıda gösterilmiştir.

Şimdiye kadar batı bölgesinde tarımsal olarak kullanılan arazi (Şekil 11) için ilk kez yapısal bir

kullanım uygulanacaktır. Tarımsal teknik altyapı önceden vardır ve güneydeki E yolu (E-Weg) ile

D yolu (D-Weg)’den yararlanılmaktadır. F yolundaki (F-Strasse) 103 parsel halen inşa edilebilir du-

rumdadır.

Şeki 11: Eski Mülkiyet Durumu Haritası.

Gelecekteki yapısal kullanım için belediye batıda bulunan taşınmazların teknik altyapılara

bağlanması için halen mevcut imar edilebilir 102 parsel üzerinden yeni bir yolu öngören bir uygu-

lama imar planı hazırlamıştır. F yolundaki taşınmazlar bu yoldaki trafik yoğunluğu nedeniyle genel

yerleşim bölgesi olarak tespit edilmiştir.

443

*

Şeki 12: Uygulama İmar Planı

6.1. Katılım Zonlarının Belirlenmesi

İlk adım olarak katılım zonları belirlenmelidir (Şekil 13). Bu bağlamda esas itibariyle uygula-

ma imar planının tespitleriyle gelecekteki yasal kullanım dikkate alınır. Ayrıcalıklı olarak uygulama

imar planının hazırlanmasından önceki imar edilebilir taşınmazlar için bu kullanım söz konusudur.

Şeki 13: Katılım Zonlarının Belirlenmesi

102 parsel, yeni imar planının hazırlanmasından önce imar edilebilir olduğundan “olgun imar

arazisi, genel yerleşim bölgesi” niteliğinde ve kendine özgü bir katılım zonudur. Taşınmaz, arsa

düzenlemesi ile herhangi bir kazanım sağlamaz.

Şimdiye kadar tarımsal olarak kullanılan taşınmazlar uygulama imar planının tespitleri ile “dü-

zenlenmemiş ham imar arazisi” niteliğinde olup 2. katılım zonunu oluştururlar. Düzenleme böl-

gesinde bulunan tarımsal yollar belediyeye aittir ve mal sahiplerine hizmet eden teknik altyapı

tesisleri için yer gereksiniminin azaltılmasında kullanılırlar.

444

6.2. Tahsis Zonlarının Belirlenmesi

Tahsis zonları öyle belirlenmelidir ki, uygulama imar planının yeknesak bir kullanım tespit et-

tiği ve buna uygun olarak da aynı toprak değerine sahip alanlar bir tahsis zonu içinde birleştiril-

sinler. Buna göre burada iki tahsis zonu oluşturulmalıdır. Bir tarafta F yolundaki her iki genel yerle-

şim bölgesi olarak tespit edilen taşınmazları kapsayan Z1 tahsis zonu ve diğer tarafta düzenleme

alanının batı bölümündeki salt yerleşim bölgesine ait yapı alanlarının içinde bulunduğu Z2 tahsis

zonu (Şekil 14).

Şeki 14: Tahsis Zonlarının Belirlenmesi

6.3. Tahsis ve Dağıtım Değerlerinin Bulunması

Düzenleme bölgesindeki imar edilebilir ya da gelecekte imar edilebilecek taşınmazların de-

ğerleri imar edilebilir taşınmazlar için karşılaştırılabilir bölgelerin satış fiyatlarından karşılaştırmalı

değerleme yöntemi yardımıyla çıkarılabilir. Bunlar sunulan örnek için şu şekilde olsunlar:

I: 110 €/m2

II: 130 €/m2

Bu arada uygulamadaki deneyimlerden 20 €/m2 olarak tahmin edilen mal sahiplerine hizmet

edici teknik altyapıların yapımı için gerekli masra"ar dikkate alınmıştır.

Buna göre dağıtım kütlesi şöyle bulunur:

Tahsis Zonu I: 1260 m2.110 €/m2 = 138.600 €

Tahsis Zonu II: 13207 m2.130 €/m2 = 1.716.910 €

6.4. Katılım Değerleri ve Katılım Kütlesinin Bulunması

EI katılım zonundaki taşınmazlar yeni imar planının hazırlanmasından önce imar edilebilir

durumda olduklarından EWI katılım değeri ZWI tahsis değerine karşı gelir. Fakat EI katılım zonu

alanının bir kısmı trafik yolu olarak saptandığı için EI katılım zonundaki kütlesi ZI tahsis zonundaki

dağıtım kütlesinden daha büyüktür.

445

EI katılım zonundaki katılım kütlesi şöyledir:

Katılım Zonu I: 1457 m2.110 €/m2 = 160.270 €

Düzenlenmemiş ham imar arazisi özelliğindeki EII katılım zonundaki katılım değerinin belir-

lenmesinde 5.2 bölümünde kanıtsal taşınmaz değer belirlemesi için çıkarılan formüle geri dönü-

lür ve özet olarak aşağıda gösterilir:

B Roh,n = (Bebfr - A - K) .

Sunulan örnekteki terimlerin açıklamaları şöyledir:

ebfr (Teknik altyapı harcamalarından muaf tüm olgun imar arazisi) 150 €/m2

2 olgun imar arazisi için teknik altyapıların inşa maliyeti 20 €/m2

2 olgun imar arazisi için özel toprak düzenlemesi harcamaları) 10 €/m2

2 /14.490 ≈ % 10

-

ya olgunluğu kadar bekleme süresinin kısaltılması

EII katılım değeri böylece B Roh,n = (130 - 10) . = 92 €/m2

olur.

EII katılım zonundaki katılım kütlesi

Katılım Zonu II: 14.490 m2. 92 €/m2 = 1.330.080 €

6.5. Dağıtım Katsayılarının Tespiti

Değere göre bir dağıtımda dağıtım katsayısı taşınmazların bir katılım zonunda düzenleme ne-

deniyle sağladıkları bağıl değeri gösterir.

EI katılım zonu için qI dağıtım katsayısının belirlenmesinde dağıtım kütlesinin katılım kütlesi-

ne bölünmesi sonucu önce 1.0’den küçük bir değer ortaya çıkar.

qI = VI / EI 138.600 €/160.270 € = 0.864 791

Kuşkusuz değere göre dağıtımda 1.0’den küçük bir dağıtım katsayısı, her mal sahibinin dü-

446

100 - f

100 . (1+p)n

100 - 10

100 . 1.0553

zenlemeye kattığı kadar en az değerin tahsisine hakkı olduğu muhafazakârlık ilkesi ile çatışır. Ka-

tılım kütlesi karşısında küçülmüş tahsis kütlesi sebebi katılım zonunda hazır edilen teknik altyapı

tesisleri alanlarıdır. Bu alanlar oradaki taşınmazlara hiçbir yarar sağamazlar, çünkü bu taşınmazlar

önceden teknik altyapılarla donatılmışlardır ve daha sonraki teknik altyapılarla hiçbir değer artışı

sağlamazlar. Katılım Zonu II’deki mal sahipleri avantajlı olurlar, çünkü taşınmazlarının yapısal bir

kullanımı için bir teknik altyapı alanlarına ihtiyaç duyarlar. Bu nedenle gerekli teknik altyapı alan-

ları için olan harcamaları da karşılarlar (160.270 € -138.600 € = 21.670 €).

q1 = (138.600 € + 21,670 €)/160.270 € = 1.000.000

Buna uygun olarak VII katılım kütlesi bu masra�ar kadar azalır.

qII = VII /EIII = (1.760.910 €-21.670 €)/1.330.080 € = 1.271.672

6.6. Bir Mal Sahibi İçin Katılımın, Mutlak Hakkın, Tahsisin, Düzenlemeden Sağladığı Avan-

tajın Ve Para Denkleştirmesinin Örnek Hesaplanması

Düzenleme numarası 2 (ONr. 2) olan örnekte katılımın, mutlak hakkın, tahsisin, düzenlemeden

sağlanan yararın ve fazla ya da eksik tahsis nedeniyle para denkleştirmesinin örnek bir hesabı

bulunmaktadır.

ONr. 2 mal sahibi düzenlemeye iki taşınmazla katılıyor, EI katılım zonunda 103 parsel ve EII

katılım zonunda 107 parsel. ONr. 2’nin katılımı

Katılım zonu I: 1457 m2 . 110 €/m2 = 160.270 €

Katılım Zonu II: 3908 m2 . 92 €/ m2 = 359.536 €

ONr.2’nin mutlak hakkı, belirlenen dağıtım katsayılarının kullanılmasıyla hesaplanır:

Katılım zonu I: 160.270 €.1.000 000 = 160.270,00 €

Katılım Zonu II: 359.536 €.1.271 672 = 457.211,86 €

ONr. 2’ye tahsis bir taraftan mutlak hakka karşı gelmeli ve diğer taraftan elverdiğince aynı

yerde gerçekleşmelidir.

Buna uygun olarak ONr. 2 genel yerleşim bölgesinde (EI, ZI) her iki imar parselini tekrar tahsis

olarak alır. Katılım Zonu I‘de tahsis edilmeyen mutlak hak (yol nedeniyle alan kaybı) Katılım Zonu

II’de birlikte ONr. 2 için orada bulunan mutlak hakla ve uygulama imar planının tespitleriyle aynı

konumda tahsis edilir (Şekil 15).

Tahsisin imar parsellerine bölünme-

si uygulama imar planı ve mutlak

hakka uygunluk çerçevesinde ve

ONr. 2’nin isteklerine uygun olarak

gerçekleşir.

Şeki 15: ONr. 2’ye Tahsis

447

Tahsis, değer olarak aşağıdaki gibidir:

Katılım Zonu I’deki Tahsis

2.110 €/m2 = 63.910 €

2.110 €/m2 = 74.690 €

Katılım Zonu II’deki Tahsis

2 = 478.920 €

Tahsis, mutlak hakkın biraz altında kalır:

Arsa düzenlemesinin bittiği gündeki değer koşullarına uygun olarak 38,14 €’luk miktarı bele-

diyeye ONr. 2’ye öder.

Arsa düzenlemesinin yapılmasıyla ONr. 2 ekonomik bir kazanım sağlar, çünkü mal sahibi bir

özel toprak düzenlemesi harcamalarından tasarruf etmiştir. Bu nedenle belediyeye bu tasarruf

kadar bir denkleştirme tutarını ödemek zorundadır.

Bu denkleştirme bedeli ile arsa düzenlemesinin yapılmasıyla belediyede ortaya çıkan masraf-

lar finanse edilir. Bu harcamalardaki para denkleştirmesine Almanya’da bir sınır getirilmesi düşü-

nülmemektedir.

7. SONUÇ

Nüfusun azalması ve kırsal mekânlardan halkın göçünün durması nedeniyle Almanya’da ta-

rımsal arazilerin imar alanlarına dönüşümü için arsa düzenlemesi özellikle metropol yörelerin

kenar bölgelerinde uygulanmaktadır. Arsa düzenlemesi ek yerleşim ve ticaret alanlarının sağlan-

ması ve yapılı alanların yeniden düzenlenmesi amacıyla yapılmaktadır. Doğrusu, çok sayıda çeşitli

çıkarlar (örneğin yeniden düzenlenecek taşınmazların sahipleri, komşu taşınmazların malikleri ve

kullanıcıları) nedeniyle uygulama fazla talep görmekte olup uzun zaman almakta ve yaratıcı çö-

zümlere ihtiyaç duyulmaktadır.

Almanya’da arsa düzenlemesi mülkiyeti koruyucu toprak düzenleme aracı olarak tanınır ve

kullanımda uygun deneyimler sahibi olan belediyelerde yoğun olarak uygulanır.

Kaynakça

Linke, H.J [2008] :Wertermittlung in der Umlegung, in : DVW Schriftenreihe Band 55/2008, S. 65-86, ISBN-

13:978-3-89639-657-0.

Seele, W.[1975] :Bauleitplanung und kommunale Bodenpolitik als Determinanten der Baulandpreisent-

wicklung; Vermessungswesen und Raumordnung 1975, S. 138-153.

Seele, W.[1976] :Ausgleich massnahmenbedingter Bodenwerterhöhungen, Staedtebauliche Forschung,

Schriftenreihe des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Staedtebau, 03.047, Bonn 1976, S. 67.

448

Seele, W.[1982] :Zur bodenpolitischen Bedeutung der Landumlegung – Insbesondere im Hindblick auf eine

Weiterentwicklung der Umlegung nach dem Baugesetzbuch; Vermessungswesen und Raumordnung 1982, S. 353-

374.

Seele, W.[1998] :Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich; Vermessungswesen und Raumord-

nung 1998, S. 393-411.

Seele, W.[1999] : Zur Anwendung des deduktiven Preisvergleichs zwischen werdendem Bauland und baure-

ifem Land – Fallbeispiel; Vermessungswesen und Raumordnung 1999, S. 114-127.

Oturum Yürütücüsü - Sayın Linke’ye ve Nazmi Hocaya teşekkür ediyoruz. Soruları alabiliriz.

Salondan - İlk baştaki 1 nolu ve 2 nolu bölgeler için, birisi için 110, diğeri için 130 değeri belir-

lenmişti. Bu değerler nasıl belirlendi? Yani o ilk aşamasını da öğrenirsek daha net olacak.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bu, taşınmaz mal değerlemesindeki karşılaştırmalı yönteme

göre belirlendi, civardaki binaların rayiç bedellerine göre karşılaştırmak suretiyle belirlendi. Taşın-

maz malların değerlendirilmesinde en çok kullanılan en sağlıklı yöntem karşılaştırma yöntemi. İlk

olarak hep ondan bahsedilir.

Birisi salt iskan bölgesi, öbürü de genel iskan bölgesi değerleri olarak öngörülüyor.

Salondan - Öbürü altyapıya daha önce katılımda bulunmuş.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Onun teknik altyapı harcamalarına katılma mecburiyeti yok, çünkü

önünden yol geçiyor. Öbürlerinin teknik altyapı harcamalarına katılma payları var; o da aşağı yu-

karı metrekare başına 20 euro kadar yapıyor. O nedenle ikisi arasında fark var. Bunları da karşılaş-

tırmalı yöntemlere göre, civardaki parsellerin durumlarına göre belirliyorlar.

Salondan - Anlamadığım şu: Herhalde 130 ve 110, o gayrimenkuller düzenlemeye girmese

bile alım-satım değeri gibi mütalaa ettim onu. Alım-satım değeriyse, yola yakın olanın daha pahalı

olması lazım, arkadakinin daha ucuz olması lazım. Mantığı böyle gerektiriyor.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Almanya’da öyle. Öbürküne göre ters olsa bile bizim yaptığımız

doğrudur. Almanya’da genelde salt iskan bölgesindeki parsellerin değeri genel iskan bölgesindeki

parsellerin değerinden yüksektir. Ondan kaynaklanıyor. Bir de bunun teknik altyapı harcamaların-

dan muaf olması onun metrekare fiyatına etki yapıyor. Gördüğünüz gibi, 2 numaralı parselin uzun

olanı, katsayı 1 olduğu için, arsa düzenlemesinden ileri gelen bir değer artışı, bir avantaja sahip

değil. O nedenle onun katılım değeri 160 bin. Diğeri, gördüğünüz gibi katsayı farklı, 457 bin euro.

2 numaralı parsellerin sahibi, gördüğünüz gibi, bu kalın çizgiyle çizilen şekil içinde oluyor ve

bir taraftan da yeni tasarlanan plan yoluna bağlanıyor. Bu tahsis parselleri bu kütle içinden oluş-

turulacak. Gördüğünüz gibi, bu parselin ortasından geçen yol bunu ikiye böldü. Mal sahibine so-

ruyoruz, “Bu hakkı nasıl istiyorsun, bu nasıl parsellensin?” diyoruz, onun onayını istiyoruz. Tabii,

ister istemez bir parça altta kalıyor, onda tekrar ifraz söz konusu değil. Öbürü için onun onayını is-

tiyoruz. Gördüğünüz gibi, 1 numaralı katılım bölgesinde 2 parça söz konusu ve her birinin katılım

değeri 110 euro idi. Bunların değerlerini şey yapıyoruz, toplam 138 bin küsur yapıyor. 2 numaralı

parseli dikkate almadığımız takdirde katılım kütlesinin kalan miktarı 3 bin 684 metrekare oluyor ve

130’la birlikte 478 bin 920 oluyor katılım değeri. Tahsis hakkı ve teorik hak arasındaki farkı görüyo-

449

ruz. Sağ tarafta g var. Tahsis - dağıtım, bu miktarı hesaplıyoruz. 38,14 yapıyor euro olarak. Bu şunu

gösteriyor: Tahsis miktarı dağıtım miktarından daha fazla. Eksi olsaydı ters olacaktı.

Salondan - 138’le 478’i toplarsak, 616 yapar. O da 610 olur. Yanlışlık var o işte. 130’dan 160’a bü-

yüdü. Rakam hatası var orada. O olmaz. Orada 20 küsur düşüyor, orada 20 artıyor hocam. Olmaz o.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Bu teorik hak.

Salondan - Tahsisi bıraktım hocam. Altta bir denklem var; (138 + 478) – (160 + 450) ikisini

toplarsan 38 çıkmaz o. Onlar eşit.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Yani hata mı bu?

Salondan - Evet. Onlar eşit çıkar. Galiba 160’la 158 yer değiştirecek.

38 euro mu, doğru mu?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - 2 numaralı parsele ilişkin nihai dağıtım ve hak hesabına, para

ödeme miktarlarına geliyoruz. Sol taraftaki dağıtım – katılım. Sol taraftaki aynı. Sağ tarafta olgun

imar arazisine ilişkin dağıtım değeri, öbürü de ham imar arazisine ilişkin değer. O ikisinin şeylerini

aldığımız takdirde 97 bin 657 yapıyor. Bu miktardaki bir parayı mal sahibi belediyeye ödemek

zorunda. Böylelikle eşdeğerlik ilkesini sağlamış oluyorlar.

Oturum Yürütücüsü - Bu zorlu hesaptan sonra mutlu sona ulaştık galiba. Bu mutlu sonla de-

vam edebiliriz.

Panele biraz takla attırayım izin verirseniz. Bu panelistlerin buradan kaçma şansları yok, onlar

burada illa ki sözlerini söyleyip öyle gidecekler. O nedenle şimdi sözü salona vereceğim. Dolayı-

sıyla sizler, Sayın Linke’nin sabah ve şimdi anlattıklarından sonra, eşdeğerliğe dayalı bir imar uy-

gulama modelinin Türkiye’de olabilirliği ya da olamazlığıyla ilgili izlenimlerinizi, düşüncelerinizi

öncelikle söyleyin lütfen. Sonra panelistlere geri döneceğim.

İki-üç günden beri size söz veremedik diye içimizde bir sıkıntı vardı. Şimdi sözü size veriyoruz.

Buyrun Sıtkı Bey.

Sıtkı Çelik - Almanya’da kabaca ne kadar sürüyor planlar, onu merak ediyorum? Planların ge-

çerlilik süresi ne kadar?

İkinci husus, bizde, aynı yerden tahsis meselesi filan var. Burada denklemi sağlamak için pa-

raya dönüştürüyorlar soyut olarak, ondan sonra yapıyorlar. Peki, burada ona dikkat ediyorlar mı,

aynı yerden tahsise dikkat ediyorlar mı dağıtımda?

Bir de bu katılım bedellerinin ödemesinde güçlükler çekilmesi halinde -ödeyemeyebilir, ayrıca

ödemek istemeyebilir- ilgili idare, yetkili idare taşınmazlarından bir kısmını mı alıyor? Orada bir

sıkıntı olduğu hallerde o nasıl gideriliyor? Bu üç şeyi sormak istiyorum.


Ahmet Yılmaz - Bu Arazi Yönetimi Günleri boyunca genellikle hep eşdeğerlik ilkesi üzerinde

sempozyum konuları devam etti. Değer bazlı olması gerekliliği zaten bir zorunluluk halinde, ama

bunun eşdeğerlik; yani düzenleme öncesi durumla sonrası durumun birbirine eşit olma zorun-

luluğu var mı, yok mu, bence bunu da tartışmamız gerekiyor. Her zaman için düzenleme öncesi

durumla sonrası durumun birbirine eşit olması gerekliliğini de aslında tartışmamız gerekiyor.

450

Aynı zamanda Prof. Linke’ye de bir soru sormak istiyorum. Değer öncesini hesaplama yöntemi

olarak, bizde de sıkça uygulanan emsale dayalı olarak değer biçme şeklinde uyguluyorlar; ama

değer sonrasını hesaplarken, burada bir formül kullanıyorlar. Bunu ülkemiz için düşündüğümüz

zaman, bizde 5-6 liralardan başlayan ve de uygulama sonunda 600-700, bazı yerlerde çok daha

fazlası, bazı yerlerde çok daha azı. Bizim bunu böyle formülize etme şansımız ya da oradaki for-

mülü uygulama şansımız olduğunu düşünmüyorum. Çünkü bizde “Bölgesel olarak yıllık yüzde 5.5

faizle artıyor” demek, bence uygulamanın tamamen uygulanamaz hale getirilmesini sağlar. Bence

asıl olarak odaklanmamız gereken noktanın, işin değer bazlı olmasıyla alâkalı olarak, bunun for-

mülize edilmesiyle ilgili olduğuna inanıyorum.

Bir değer hesapladık. Bu, Almanya’da gerçekten de yüzde olarak ne kadar uygun? 3 yıl son-

rası için bir değer üretiyorlar aslında, bunun böyle olacağını düşünüyorlar. Bu, gerçekte ne kadar

gerçekleşiyor, bu değer gerçekten o değerlerde mi kalıyor, yoksa Almanya bunu teorik olarak bu

şekilde kabul ediyor mu?


Oturum Yürütücüsü - Sizin sorunuzu belki biraz şöyle geliştirebiliriz: Sayın Zeihle tarafından

üretilmiş olan o formül, başka ülkelerde de uygulanabilme kabiliyeti olan bir formül müdür?

Ahmet Yılmaz - Evet, böyle de sorulabilir.


Olgun Yazıcı (Büyükçekmece Belediyesi) - Maddiyat olarak bakıldığı zaman, Türkiye’de bence

bu iş olur. Çünkü bizde vatandaş her zaman, “Uygulamadan sonra benim kârım ne kadar?” diye

soruyor. İkinci takıldığı nokta, “Ben yerimde miyim?” şeklinde. 4 bin küsur plan tadilatı yapılan bir

İstanbul’dan bahsediyoruz. Ben 3 yıllık bir bedel fiyatı belirledim ve vatandaşa, “Faizini de hesap-

layarak, şu kadar bedelle senin yerini tahsis edeceğim” dedim. Bu süreç içerisinde plan değişebilir,

tadilat olabilir veyahut da yeri verdik, bir sene sonra 2 kat olan yerleri de bir taraftan imarla 4 kata

çıkardık. Burada vatandaş bu sefer mağdur olmayacak mı? Bu tür şeyleri nasıl aşıyorlar Almanya’da.

Tabii, bizim kadar plan değiştirmedikleri de aşikârdır, ama bu da bir sorun olarak bizim karşımıza

çıkacaktır mutlaka.


Buyrun.

Selahattin Avşar - Türkiye’de şu anda uygulanabilirliğini zor görüyorum. Bunun nedeni de

şudur: Dikkat edilirse, Sayın Linke’nin sunumunda ilk değer, yani 130 euro ve 110 euro değeri

arasında bir kafa karışıklığı oldu salonda. Bunun nedeni de neydi? Tahmin ediyorum, Almanya’da

taşınmazların değeri sokak sokak, parsel parsel belirlenmiş durumdadır. Tabii, şu anda salonda

taşınmaz değerlemesi yapan arkadaşlarımız olduğunu biliyorum. Taşınmaz değerlemesi bir sürü

parametre içerir, taşınmazın değerine etki eden pek çok faktörü içerir. Orada bu değerlemeler

yapıldığı için, “Caddeden cephe alan taşımazla içeriden cephe alan taşınmaz arasında neden bize

göre böyle eksi yönde bir fark var?” filan diye bir kafa karışıklığı oldu. Cemal bey bu konuyu yan-

sıttı. Öncelikle taşınmazların bizde bütün bilimsel, teknik tanımlarına, normlarına uygun olarak

değerlemeye tabi tutulması lazım. Ondan sonra biz bunu tartışabiliriz diye düşünüyorum. Bu ya-

pılmadan bu modelin uygulanabilirliğinin çok olabileceğini düşünmüyorum.


451

Arzu Sezer (İzmir Konak Belediyesi) - Ben şunu merak ediyorum: Bu değerlemeyi kim yapıyor?

Belediyelerde yapılıyorsa, uygulamayı yapan birim tarafından mı yapılıyor, yoksa dışarıdan bir şir-

kete mi yaptırılıyor? Uygulamayı yapan belediye tarafından, oradaki kişiler tarafından mı yapılıyor

değerleme, yoksa dışarıdan hizmet mi satın alınıyor?

Oturum Yürütücüsü - Aslında bu sorunuzu da şöyle geliştirmek gerek: Değerlemeyi organize

eden kurum ve yapan kişi ayırımı gibi. Çünkü orada da başka bir kurumsal yapı var. Onu da öyle

soralım kendisine.

Buyrun.

İsmet Can - Bir açıklama ya da bir değerlendirme olarak da düşünebiliriz. Bulunduğumuz otu-

rumda, Konya örneğinde yansıda gözüken durumu değerlendirirsek, aslında plancılar, mimarlar

ve harita mühendislerinin birlikte çalıştığı ve plan üzerinde düzenleme sınırlarının, Türkiye’de uy-

gulanması açısından mümkün olduğu kadar homojen sınırların, yani uygulama sınırlarının, dü-

zenleme sınırlarının oluştuğu durumda, o şekilde oluşturacağımız bir tablonun, Sayın Linke’nin

de tablolaştırdığı düzenleme sınırını bir ölçüde oluşturacağı; bunun mutlak bir rakamsal eşitlik

olmasa da, gerek giren parsel, gerekse çıkan parsel arasında değer olarak bir yakınlık olabileceğini

düşünüyorum. Bunu paylaşmak istedim.

Teşekkür ederim.


Buyrun.

Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe - Uygulanan kesinti oranıyla hangi kamusal hizmetler sağla-

nıyor; yani sadece yollar ve yeşil alanlar mı, yoksa başka kamusal hizmetler de elde ediliyor mu?

Dr. Erdal Köktürk - Türkiye’de 3 bine yakın belediye var. Bu belediyelerde bir tane harita mü-

hendisi var, sözleşmeli olarak 3 aylığına birisi gönderiliyor, her şeye bu imza atıyor ve neredeyse

tüm belediyede parselasyonu bu yönlendiriyor, bu yönetiyor. Acaba Almanya’da bu tür düzen-

leme kararını veren, tahsis ve dağıtım gibi mülkiyetin oluşmasını sağlayan parselasyon planının

onaylanmasına karar veren merci kim? Oradaki belediyelerdeki harita mühendisi kim, aralarında

bir yetki var mı, başka bir kurum mu var? Yani biz hep yöntemi tartışıyoruz. Peki, bu sistemi kim

uyguluyor, kim yapıyor bu düzenlemeyi Almanya’da? İşin anahtarı bu olacak bence?


Ahmet Yılmaz - Ben yine Prof. Linke’ye bir şey daha sormak istiyorum. Yapılı ve yapısız taşın-

mazlar beraber olarak uygulamaya girdiklerinde, buradaki belirleyici değeri ne üzerinden alıyor-

lar? Yapı dikkate alınacak mı? Çünkü bu, dünyada birkaç uygulamanın kullanılmayıp iptal olması-

na sebep olmuş bir kural. Almanya’da nasıl uygulanıyor, onu sormak istedim.

Oturum Yürütücüsü - Bir soru daha mı var? Zaten sizlerden sorular gelirse, ben panelistlere

“Güle güle” diyeceğim, göndereceğim. Sorarsanız öyle yapacağım, vermeyeceğim söz. Boylarını

göstermiş olsunlar.

Buyrun.

Vuslat Salalı - Almanya’da, yüzde 30 ve 10 oranlarında kesinti yapıldığını biliyoruz; ama ortaya

çıkan değer artışı diye bir miktar var ki, bu belediyeye veriliyor mal sahibi tarafından. Bu belediye

için nasıl kullanılıyor, yani bu değer artışı kamuya nasıl döndürülüyor?

452

Oturum Yürütücüsü - Nazmi hocam bunları Sayın Linke’ye çevirirken, biz panelistlere geri

dönebiliriz. Pardon, panelist demiyorum; 4 tartışmacımız var aslında, panelist değiller. Siz, böyle

bir modelin olabilirliğini tartışmaya açın diye rica ediyorum sizden. Yani bu bir tartışma oturumu

olsun, siz de tartışmaya bu yanıyla katılın. Yazılı metinlerinizi sonra alırız sizden, onları basarız bir

biçimde.

Bu panele gönüllü olarak bildiri gönderen Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe ve Öğretim Görev-

lisi Vuslat Salalı, Süleyman Demirel Üniversitesi’nden. Bu iki tane dostumuz bize bir bildiri sunma

başvurusunda bulundular ve “Kentsel Dönüşüm Projelerinde Eşdeğerlik İlkesine Dayanan İmar

Uygulama Yönteminin Gerekliliği” konulu bir bildiri sunmak istediler. Biz de bunları değerlendi-

rirken, bu da tam bizim bu oturumumuza denk düşüyor, bu modelin tartışılacağı oturuma denk

düşüyor diyerek, kendilerini bu oturuma aldık.

Öncelikle Sayın Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe’ye söz vereceğim. Kentsel dönüşüm pen-

ceresinden bu eşdeğerlikle nasıl ilişkilenmemiz gerekiyor, tartışmayı oradan başlatalım diyorum.

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE “EŞDEĞERLİK” İLKESİNE DAYANAN

İMAR UYGULAMA YÖNTEMİNİN GEREKLİLİĞİ

Yrd. Doç. Dr. Duygu Çukur Gökçe - Öğr. Gör. Vuslat Salalı

SDÜ Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü- SDÜ Teknik Bilimler Meslek Yüksekokulu

Harita Kadastro Programı

Giriş

Kent planlamanın başarısı; planlamaya ilişkin amaç ve hede!erin belirlenmesinden planların

uygulanmasına kadar olan tüm aşamaların birbiriyle ilişkisine, halkın sürece dahil edilmesine, öl-

çekler arası uyuma ve disiplinlerarası ilişki düzeyine bağlıdır. Ancak uygulamada, imar planı uy-

gulaması ile planlama süreci kopuktur, izleme-geri beseleme mekanizmaları yetersizdir ve etkin

bir denetim mekanizması bulunmamaktadır. Çok-başlı bir kurumsal yapı vardır ve plan yapma,

onama, uygulama ve denetim süreçlerinde bütünsellik ve eşgüdüm bulunmamaktadır. İmar tüze-

si çok dağınık, birbiriyle tutarsız ve çelişkili hükümler içermektedir. Planlama, uygulama ve yapılaş-

ma süreçlerinde toplumun tüm kesimlerinin katılımını öngören mekanizmalar bulunmamaktadır.

İmar planlarının uygulanmasında, siyasi ve yerel otoritelerin keyfi yetki kullanımları söz konusu-

dur. İmar planları, plan revizyonları ve tadilatlarıyla sürekli değişikliğe uğramaktadır. İmar yasa ve

yönetmeliklerinde nazım imar planı, “varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak... çizilen

planlar” olarak tanımlanmakta, dolaysıyla üst ölçekli planların imar planları (nazım imar planı ve

uygulama imar planı) için bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Kısaca mekansal planlama, imar planıyla

eşdeğer kılınmakta, imar planları ise iki boyutlu ve yalnızca yapılanma koşullarının belirlenmesine

ve arsa ve arazi düzenlemesine indirgenmektedir. Planların uygulanması, parselasyon planı oluş-

453

turmaya (konum, şekil ve alan bakımından amaca uygun parseller oluşturmaya) odaklanmaktadır.

Plan kararlarının hayata geçirilmesine yönelik uygulama araçlarında (finansal, hukuksal, teknik)

yetersizlikler bulunmaktadır. İmar planlaması yaklaşımı ve uygulamasının yalnızca fiziki düzen-

leme boyutunda mekanik biçimde imar parseli üretimiyle sınırlı kalması, planlamanın tasarımla

bağının kopuk olması ve rant yaratımı ve dağıtımına öncelik vermesi sonucunda; yaşanabilir ve

sürdürülebilir mekanlardan çok, monoton, estetik kaliteden yoksun ve kimliksiz yaşam çevreleri

oluşturulmaktadır (Kentleşme Şurası, 2009a). İmar planlarının üretilmesi, arazi ve arsa düzenle-

mesiyle imar parsellerinin oluşturulması ve oluşan parsellere göre bina mimarisinin biçimlendi-

rilmesinde rol alan sırasıyla kent plancıları, harita mühendisleri ve mimarlar yasal-yönetsel açıdan

tanımlanan yetkiler çerçevesinde birbirinden tamamen bağımsız hareket etmekte ya da hareket

etmek zorunda kalmaktadır (Meşhur, 2008). Söz konusu tüm olumsuzluklar, ilgili platformlarda

dile getirilerek sürekli eleştirilmektedir.

Yerel yönetimlerin kamulaştırmaya ayırabilecekleri bütçeleri ve ortak kullanım alanlarına ayı-

rabilecekleri kamu arazisi stoğu olmadığı için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi (arsa ve

arazi düzenlemesi) tek plan uygulama aracı durumundadır (Özdemir, 2003). Arazi ve arsa düzenle-

mesi; bir yerleşmeye ilişkin planın uygulanması amacıyla imar planı sınırları içerisinde mevcut du-

rumuyla yapı yapmaya elverişli olmayan kadastro parsellerinin, iyelik durumlarına bakılmaksızın

birleştirilmesi (hamur edilmesi) ve planın gerektirdiği kamusal hizmet alanlarının oluşturulması

sonrasında imar planları ile öngörülen kararlara göre yapılaşmaya elverişli duruma getirilmesi ve

eski taşınmaz sahiplerine müstakil veya hisseli olarak yeniden dağıtılmasına yönelik bir süreçtir.

Dolayısıyla doğrudan mülkiyetin konusudur. Mülkiyet hakkı da anayasayla güvence altına alınmış-

tır. Anayasamızın 35. maddesine göre, herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak

kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı

olamaz (“sosyal bağlayıcılık” ilkesi). Bu çerçevede, arsa düzenlemesinin kamulaştırmadan farklı bir

işlem olduğu ilgili yazında vurgulanmaktadır (Köktürk ve Köktürk, 2007a). Arazi ve Arsa Düzen-

lemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik hükümleri gereği, parsel yüzölçümlerinin olanaklı

olduğu ölçüde küçültülmesi ve taşınmaz sahiplerine bağımsız (tam ve hissesiz) imar parseli tah-

sis edilmesi, diğer bir anlatımla, mülkiyetin düzenlenmesinin kolaylaştırılması amaçlanmaktadır.

Bağımsız ya da az paydaşlı imar parseli üretme yoluyla mülkiyetin çözümüne gidilmektedir. İşin

mühendislik yönü açısından başarı kabul edilen bu uygulama, kentsel mekan oluşumunun (kent

morfolojisini şekillendiren yapılar ve bu yapıların ilişkili olduğu açık alan kurgusunun) mekanik bir

anlayış içerisinde ele alınması anlamına gelmektedir. Bu bağlamda arsa ve arazi düzenlemesi, bir

plan uygulama aracı olmanın ötesinde kentsel mekan oluşumunun temel belirleyicilerindendir

(Meşhur, 2008).

Planlama, kaynakların dağıtımı ve paylaşımıyla, başka bir deyişle “adalet”le, ilintili bir etkinliktir.

Bu nedenle, arsa ve arazi düzenlemesinin adalet boyutu tartışma konusu olmaktadır. Uygulama sı-

nırı içindeki kadastro parsellerini “eşit oranlı toprak kesintisi” anlayışıyla ya da “alan eşitliği” ilkesiy-

le, üçüncü boyutu göz ardı ederek imar parsellerine dönüştüren mevcut arsa ve arazi düzenlemesi

yöntemi; sadece söz konusu alan içindeki kadastro parsellerin sınırını değil, aynı zamanda taşın-

mazın ekonomik değerini de etkilemektedir. Alan, konum ve yararlanma ölçütleri bakımından eşit

olmayan parsellerin oluşturulmasıyla, parsellerin değer oranları ve toprak sahiplerinin ekonomik

kazançları (elde ettikleri rant) farklı olmaktadır. Düzenlemelerin; belediyelerce ve valiliklerce taşın-

maz sahipleri bilgilendirilmeden ve onların katılımları sağlanmadan re’sen (doğrudan) yapılarak

tescil edilmesi, katılım ve dağıtım parselleri arasındaki değer farkının kamuya döndürülmemesi

ve farklı kat yüksekliğinde yapılaşma hakkına sahip mülk sahiplerinden aynı oranda kesinti yapıl-

454

ması; mevcut yöntemin adaletsizliğe yol açtığının kanıtlarıdır. Parsellerin yeniden dağıtımında ob-

jektif kriterlere göre değerlendirme yapılmaması, proje planlamasının eksikliği ve mevcut tekno-

lojinin yeterince kullanılamaması, uygulamaların olumsuz yönleridir (Yomralıoğlu, 1992). Sürecin

bütüncül yaklaşımdan çok, parçacı yaklaşımla ele alınması, konuyla ilgili yasal mevzuatın günün

koşullarına cevap vermede yetersiz kalması ve uygulamadaki söz konusu adaletsizlik, çok sayıda

uygulamanın yargıya taşınmasına neden olmaktadır. İdari yargıda, arsa düzenlemeleri hakkında

verilen iptal kararlarının giderek artması, bu konuda ciddi eksiklikler bulunduğunu göstermekte-

dir (Köktürk, 2007).

Anılan nedenlere ek olarak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında

Kanun ile birlikte tüm ülkede uygulamaya konulacak olan kentsel dönüşüm, ülkemizde arazi ve

arsa düzenlemesine olan gereksinmeyi ve yeni bir modele ihtiyaç bulunduğunu göstermektedir.

Kentlerin ekonomik ve fiziksel çöküntüye uğramış bölgelerinde iyileşme sağlayarak yaşam kalite-

sinin artırılması ve kent ekonomisinin güçlendirilmesini amaçlayan kentsel dönüşüm; planlama,

arsa düzenlemeleri, değerleme, imar, yapılaşma, altyapı ve kent yönetimi konularından bağımsız

düşünülemez. Kentsel dönüşüm uygulamalarında;

-

me/yıkma koşullarının belirlenmesi,

-

mesi,

gerekmektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007b).

Günümüzde planlama yazınında, klasik planlama anlayışı çeşitli yönleriyle eleştirilmekte ve

sorunları aşmak üzere uygulanabilir, kaynak yaratıcı, esnek, sürdürülebilir, katılımcı, eyleme da-

yanan yeni bir planlama anlayışının, stratejik planlama anlayışının, benimsenmesi gerektiğine

salık verilmektedir. Kentsel dönüşüm ise, stratejik planlamanın girişimci ve kaynak yaratıcı bir aracı

ve bu planların yaşama geçirilmesini sağlayan en önemli uygulama yöntemlerinden ya da eylem

planlarından biri olarak kabul edilmektedir. Kentsel dönüşüm taşınmaz mülkiyetini özellikle ilgi-

lendirmektedir. Her bir bölge, kendi özellikleri de dikkate alınarak mülkiyet, zilyetlik ve kullanım

koşullarında bir yeniden düzenleme alanı olabilmektedir. Bu nedenle hem arsa düzenlemesi, hem

de değerleme konularının kentsel dönüşümle ilişkilendirilmesi önem arz etmektedir (Köktürk ve

Köktürk, 2007b). Bu koşullarda, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla yaratılan rantı hem mülk sa-

hiplerine hem de kamuya döndüren, katılımcı, adil, yeni bir arsa düzenlemesi yöntemine ihtiyaç

bulunmaktadır.

Yeni bir model olarak önerilen ve ilgili platformlarda mevcut modele kıyasla avantajları sırala-

nan “eşdeğerlik” modeli, katılımın sağlanmasını, malikin taşınmaz malının düzenlemeden önce

ve sonra aynı değerde kalmasını ve düzenleme sahasındaki bütün parsel sahiplerinin eşit şekilde

etkilenmesini sağlamayı hede!emektedir.

Bildiride, eşdeğerlik modelinin amacı, süreci / aşamaları, avantajları ve sakıncaları ortaya ko-

nularak, mevcut modelle karşılaştırılacak; eşdeğerlik modelinin ülkemiz koşullarında uygulanabi-

lirliği tartışılıp öneriler geliştirilecektir.

455

Eşdeğerlilik Modeli Üzerine

Arsa ve arazi düzenlemesinin başarısı; mal sahiplerinin düzenleme öncesi parsel değerlerinin,

düzenleme sonrası değerleriyle paralel olmasına bağlıdır. Düzenleme sonrası mal sahipleri için var

olan ekonomik değer değişimi, mevcut uygulama şekliyle bütün parsel sahiplerini aynı oranda

etkilememektedir (Yomralıoğlu, 1992). Bir parselin değeri, o parselin mevcut piyasa koşullarındaki

alım-satım bedeline karşılık gelir ve bu nedenle “taşınmaz değerleme” önem kazanır.

Ülkemizde arsa düzenlemesi, 1882 yılında yayımlanan “Ebniye Kanunu”ndan buyana uygu-

lanmaktadır. Uygulanmakta olan arsa düzenlemesinin amacı; imar planı, plan raporu, plan notları,

imar yasası ve yönetmeliklerine göre imar adasının biçimi ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma

sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat

alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, taşınmaz sınırları, mevcut yapıların durumunu göz önüne

alarak sorunsuz, düzgün, üzerinde bağımsız yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır

(Köktürk, 2007). Bir bölgede arsa düzenlemesinin yapılabilmesi için öncelikle uygulama imar pla-

nının yapılması ve yürürlüğe konulması, düzenlemenin de bu plana dayalı olması gerekmekte-

dir. Söz konusu arsa düzenleme yönteminde; düzenlemeye giren parsellerin yüzölçümlerinden,

“düzenleme ortaklık payı” adıyla “eşit orantılı toprak kesintisi” yapılmaktadır. Bu uygulamada,

üçüncü boyut göz ardı edildiği için, plan kararlarıyla atanan nüfus ve yoğunluk kararları ile bu nü-

fusun gereksindirdiği kentsel sosyal ve teknik altyapı alanları arasında uyumsuzluk sorunu ortaya

çıkmaktadır. Özellikle yüksek yoğunlukta yapılaşma hakkı tanınan yerleşmelerde yeterli miktarda

kentsel donatı sunumu gerçekleşememektedir. Yapılan kesintinin ise, düzenleme nedeniyle olu-

şan değer artışının karşılığı olduğu varsayılmaktadır. Hesap sonucuna göre; bir parselden % 40

oranında kesinti yapıldığında, o parselde arsa düzenlemesi sonucunda % 67 oranında bir değer

artışı sağlanmalıdır (Yıldız, 1977). Ancak her imar parseli diğerinden farklı imar koşullarına sahip

olduğu için, değer artışı aynı oranda olmamaktadır. Parsellerin düzenleme sırasında değerleri

saptanmadığı için düzenlemeyle elde edilen değer artışı bilinmemekte ve kamuya döndürüle-

cek değer artışı hesaplanamamaktadır. Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma ile ilgili

yetkiler; belediye ve mücavir alanlar içinde belediyelere, dışında ise valiliklere verilmiştir. Arsa dü-

zenlemesi işlemini, bunun eki olan parselasyon planını ve ilgili belgeleri onaylama ve yürürlüğe

koyma yetkisi ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenine, dışında ise il en-

cümenine aittir. Bu yetki, bir başka mercii veya makama devredilemez. Düzenleme, belediyelerce

ve valiliklerce taşınmaz iyeleri hiç bilgilendirilmeden re’sen yapılmakta ve tescil edilmektedir. Bu

nedenle arsa düzenlemeleri, Türk hukuk sistemi tarafından subjektif (öznel) ve kişisel nitelikte bir

idari işlem olarak görülmektedir (Köktürk, 2007). Söz konusu uygulama; sosyal, hukuksal ve teknik

sorunlar yaratmaktadır. Arsa düzenlemesinin en kritik aşamasını oluşturan “dağıtım” işlemi; bele-

diye ve valiliklerce, harita mühendislerine veya ihale ile harita mühendislik bürolarına yaptırılabil-

mekte ve bu nedenle doğruluğu ve güvenirliği sorgulanabilmektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).

Almanya’da uygulanmakta olan eşdeğerlik ilkesine göre arsa ve arazi düzenlemesi, özel çıkar-

ların denkleştirilmesini sağlamakta ve mülkiyetin içerik ve sınırlarını belirlemektedir (Köktürk ve

Köktürk, 2009/2). Bir kadastro parseli malikinin, düzenleme nedeniyle ne kâr ne de zarar etmesine

dayanmaktadır. Dolayısıyla, arsa düzenlemesiyle herhangi bir spekülatif kazanç elde edilmesine

izin verilmemektedir. Eşdeğerlik modelinde; katılım ve dağıtım parselleri arasındaki değer farkı

kamuya (belediyeye) döndürülmektedir. Düzenleme kararı alınmadan önce ve düzenleme ke-

sinleşmeden önce maliklerle yüz yüze görüşmeler yapılmaktadır. Daha adil, saydam, uzlaşmacı,

kalıcı ve memnun edici çözümler sunulmaktadır. Arsa düzenlemesi, belediyelerin yönetsel yapısı

içerisindeki birimler yerine, özerk ve bağımsız durumdaki “Düzenleme Kurulu” tarafından yapıl-

456

maktadır. “Dağıtım” süreci, şüyulandırma işlemleri bu kurullar tarafından yapılırken, haritacılık ve

kadastro gibi teknik işler kamu adına yetkilendirilmiş harita mühendislerine devredilebilmektedir.

Bu da işlemlerin doğru ve güvenilir olması bakımından önemlidir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).

Ülkemiz İmar mevzuatının kökeni Almanya olmakla birlikte, oluşturulan sistem kendimize

uydurularak ve istisna hükümlerle değiştirilerek kaynağından uzaklaştırılmıştır (Ünal, 2003’ten

aktaran; Köktürk ve Köktürk, 2007c). Almanya’da dağıtım ölçüsü olarak “değer” ve “alan” ölçü-

sü kullanılmaktadır. Bunlardan alan ölçüsünün ülkemizdeki sistemle bir ilgisi bulunmamaktadır.

Almanya’da düzenlemeye giren tüm parsellerin m2 birim değerleri aynı ise alan ölçüsü uygulan-

makta ve bunu belirlemek için düzenlemeden önce mutlaka değerleme yapılmaktadır. Dolayısıyla

hangi ölçü (değer veya alan ölçüsü) kullanılırsa kullanılsın tüm parsellerin değerlemesi yapılmak-

tadır. Oysa ülkemizde, düzenleme öncesi herhangi bir değerleme yapılmadan teorik olarak tüm

parsellerin aynı değerde olduğu varsayılmaktadır. Öte yandan, ülkemizde düzenleme ortaklık payı

oranının ve bu amaçla ayrılan yerlerin sayısının artırılmasının dışında, arsa düzenlemeleriyle ilgili

kuralda bir değişiklik yapılmamıştır. Bununla birlikte, Almanya’da, oldukça iyi işleyen bir sisteme

sahip olmalarına karşın, değişen ve gelişen koşullara uyum sağlamak için sistem sürekli geliştiril-

mektedir (Köktürk ve Köktürk, 2007c).

Almanya’daki sistemi inceleyen ilgili yazından yararlanarak, eşdeğerlik modelinin amacı ve

süreci / aşamaları açıklanabilir. Almanya’da arsa düzenlemesinin amacı; bölgelerin imara açılması

veya yeniden biçimlendirilmesi amacıyla, yapılı veya yapısız parsellerin, konuma, biçime ve bü-

yüklüğe göre yapısal ya da diğer kullanımlar için amaca uygun olarak biçimlendirilerek yeniden

oluşturulmasıdır. Ülkemizden farklı olarak, arsa düzenlemesi uygulama imar planı henüz yapılma-

mışsa da başlatılabilir. Ancak sürecin tamamlanması için, uygulama imar planının “arsa düzenle-

me planı”ndan (ülkemizdeki deyimiyle “parselasyon planı”ndan) önce onaylanmış ve yürürlüğe

girmiş olması gerekmektedir. Arsa düzenlemesi, belediye tarafından özel bir sorumlulukla karar-

laştırılır ve uygulanır. Yasal düzenlemelerle özel karar yetkileriyle donatılmış, organizasyon olarak

bağımsız ve belediye meclisinin ya da yönetiminin emirlerine bağlı olmayan bir belediye organı

olan “Düzenleme Kurulu” tarafından düzenleme gerçekleştirilir.

Düzenleme, Düzenleme Kurulu tarafından maliklerle yapılacak görüşmeden sonra verilecek

kararla başlatılır. Düzenleme kararında, düzenleme bölgesi sınırlarının herkes tarafından açıkça

anlaşılabilmesi önem arz eder. Düzenleme kararı, belediyede yerel olarak duyurulur. Düzenleme

Kurulu, tapu sicil müdürlüğüne ve kadastroyu yürütmekle sorumlu kuruma düzenleme işleminin

başladığını ve düzenleme bölgesinin sonradan yapılan değişikliklerini bildirir. Düzenleme bölge-

sinde bulunan taşınmazlar, yüzölçümlerine göre yapılan hesapla “düzenleme kütlesi”ne dönüştü-

rülür. Yerel amaçlı yollar ve kamusal alanlar ya da denkleştirme alanları olarak belirlenen alanlar

bu düzenleme kütlesinden kesilir. Geriye kalan, dağıtım kütlesidir. İki ayrı dağıtım ölçüsü (alan ve

değer ölçüsü) uygulanır. Alan ölçüsüne göre dağıtım, yeni imar bölgelerinde yapılacak arsa dü-

zenlemeleri için; değer ölçüsüne göre dağıtım, kent içinde yapılacak sağlıklaştırma bölgeleri için

çok daha iyi sonuçlar verir (Ülger vd., 2006). Alana göre dağıtım; tüm düzenleme bölgesindeki

parsellerin aynı değere sahip oldukları bölgelerde uygulanır, alanların oranına göre düzenlenir.

Değere göre dağıtımda; her malike olabildiğince aynı piyasa değerinde bir parselin tahsis edil-

mesi gerekir. Katılım parsellerinin ve tahsis edilmesi gereken parsellerin piyasa değeri, düzenleme

kararının verildiği tarih bakımından elde edilir. Dağıtım kütlesinden, katılan maliklere, arsa dü-

zenlemesinin amacına uygun olarak, katılan parsellerle olanaklar ölçüsünde aynı konumda ya da

aynı değerdeki paylarına uygun parsellerin tahsis edilmesi gerekir. Eğer bu olanaklı olamıyorsa,

bir para denkleştirmesi yapılır. Para denkleştirmesi, düzenleme planının yapıldığı andaki piyasa

457

değerine göre belirlenir. Düzenlemenin amacıyla uyumluysa ve malikler de onaylarsa, parsellerde

ortak (paylı) mülkiyet oluşturulabilir (Köktürk ve Köktürk, 2009/2). Değer ölçütlerine göre yapılan

düzenlemelerde işleme katılan parsellerden kesilecek miktar açık tutulmuştur. Bu yöntemde esas,

düzenlemede eşdeğerliği sağlamaktır. Alan ölçüsü yönteminin uygulandığı işlemlerde ise eşde-

ğerlikten başka toprak kesintisine sınırlar da konmuştur; artan değer karşılığında yapılacak toprak

kesintisi Almanya’da ilk kez imara açılacak bölgeler için % 30, yeniden imar edilecek yerlerde ise

% 10’u geçemez. Toprak kıymetlerinin düzenleme sonucunda çok arttığı uygulamalarda, değer ya

da alan ölçüsüne başvurulsun, eşdeğerliği sağlamak için % 30’luk alan kesintisinden başka parsel

sahiplerinin ayrıca para ödemeleri de mümkündür (Ülger vd., 2006). Düzenleme planı, belediye ta-

rafından, maliklerle yapılacak görüşmelerden sonra verilecek kararla hazırlanır. Düzenleme planı,

düzenleme haritası ve düzenleme cetvelinden oluşur. Düzenleme kurulu, kesinleşen düzenleme

planını yerel araçlarla duyurur. Sonrasında düzenleme planını uygular ve parasal ödemeleri yapar.

Tapu sicil müdürlüğüne ve kadastroyu yürütmekle yetkili kuruma, düzenleme planının onaylı bir

kopyasını gönderir ve tüzel değişikliklerin kayıt edilmesini ister. Böylece düzenleme işlemi sonuç-

lanmış olur (Köktürk ve Köktürk, 2009/2).

Arsa düzenlemesinin en kritik noktası, dağıtım aşamasının modellenmesidir. Eşdeğerlik ilke-

sine göre modellemede, bir değerleme sistemiyle bütünleşme sağlanmalıdır. Almanya’da arsa

düzenlemelerinde, toprak değeri, kural olarak karşılaştırma yöntemine göre hesaplanmaktadır.

Karşılaştırma yönteminin uygulanmasında, değeri etkileyen özellikler bakımından değerlemesi

yapılan taşınmazın özellikleriyle yeterli uyumu gösteren taşınmazlar kullanılmalıdır. Önkoşul, kar-

şılaştırılabilir topraklar için pazar değerlerinin yeterli sayıda var olmasıdır.

İlk kez imara açma amaçlı düzenlemelerde, katılım parselleri, ilke olarak ham imar toprağının

özelliklerine göre değerlenirler. Böylece, arsa düzenlemesi kapsamında kamuya döndürüleme-

yen planlamaya bağlı değer artışının maliklerde kalması ve yalnızca arsa düzenlemesine bağlı de-

ğer artışlarının kamuya döndürülmesi güvencelenmiş olur. Parsel yapılı ise, parsel yapısız olsaydı

sahip olacağı değer temel alınır. Katılım parsellerinin değerlemesinde, uygulama imar planının

notları ve kararları gözetilemez. Tahsis parsellerinin değerlemesinde ise, uygulama imar planının

notları ve kararları, arsa düzenleme planına göre oluşturulan yeni parsellerin özellikleri, durumu

ve konumu göz önünde bulundurulur.

Resmi olarak belirlenmiş bir sağlıklaştırma bölgesinde ise alana dayalı arsa düzenlemesi yapı-

lamaz. Arsa düzenlemesine katılan taşınmazların rayiç değerinin aynı olması halinde alana göre,

farklı olması halinde ise değere göre uygulama yapılmaktadır. Her iki dağıtım ölçütünde de taşın-

mazların tek tek rayiç değerlerinin saptanması zorunludur.

Düzenlemeye katılan parsel maliklerinin dağıtım kütlesindeki paylarının hesaplanması için,

düzenlemeden önce birbirlerine karşı sahip oldukları alan ya da değer oranından hareket edil-

mektedir. Düzenlemeye giren tüm taşınmazların rayiç değerleri, düzenleme kararının alındığı ta-

rih itibariyle saptanmalıdır. Tahsis sırasında ise, verilen parselin değeri, düzenleme öncesi değeri

ile aynı olmalıdır. Kısaca, düzenlemeye giren parsel maliklerinin hak kaybı olmamaktadır (Kök-

türk ve Köktürk, 2009/2). Hatta tahsis aşamasında hak sahiplerine seçenekler (ödenti olarak kat

mülkiyeti, trampa taşınmazı, ölünceye kadar oturma hakkı, emekli aylığı vb.) sunulabilmektedir

(Köktürk ve Köktürk, 2005).

İlgili yazında, kentsel dönüşüm projelerinde değer ölçüsüne göre dağıtımın daha uygun ol-

duğu belirtilmekte ve dönüşüm öncesi ve sonrası değerleme yapılması önerilmektedir. Dağıtım

parsellerinin değerlemesinde; parselin şekli, büyüklüğü, konumu ve imar için öngörülen kullanım,

458

cins ve ölçüleri (kat yüksekliği, taban ve yapı alanı katsayıları vb.) yanı sıra altyapının durumu da

değerlemeyi etkilemektedir. Bu nedenle yeni dağıtım parsellerinin alt yapı harcamalarına göre

değerlemeleri yapılmalıdır.

Eşdeğerlik modelinin sakıncaları, riskleri veya zorlukları ise; değerin sübjektif olması, değere

etki eden (değeri artıran veya azaltan) parametrelerin sayısının fazla olması ve yöresel değişkenlik

göstermesi ve parametrelerin değere etkisini belirlemede farklı yaklaşımların bulunması vb. ola-

rak sıralanabilir (Yıldız vd., 2008).

Eşdeğerlilik Modelinin Ülkemizde Uygulanabilirliği

Arsa düzenlemesi; arsa politikasının önemli bir bölümünü oluşturmakta ve bu kapsamda,

arsa ve konut arzı ile fiyatları üzerinde büyük etki oluşturmaktadır. Ülkemizde uygulanmakta olan

mevcut arsa düzenlemesi yöntemi; genelde imara yeni açılan yapısız ya da çok az yapılaşmış,

yoğunluğu düşük yerlerde uygulanmaktadır. Söz konusu yöntemin imara aykırı, kaçak yapılaş-

mış, yoğunluğu belli bir düzeye gelmiş, kat mülkiyeti / kat irtifakı tesis edilmiş yerlerde uygula-

nabilmesi olanaklı değildir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının başladığı ülkemizde, bu nedenle,

mevcut yöntemin ihtiyaçları karşılayamayacağı açıktır. Dolayısıyla, arsa düzenlemesi konusunda,

yukarıda açıklanan nedenlerle de ilişkili olarak, köklü ve sistematik bir düzenlemeye ihtiyaç var-

dır. İlgili yazında, söz konusu düzenlemenin, “eşdeğerlik ilkesi”ni temel alan bütüncül bir yasal

düzenleme önkoşuluyla gerçekleşebileceği konusunda fikir birliği bulunmaktadır. Almanya’daki

uygulamadan yararlanarak söz konusu yöntemi, Prof. Dr. Nazmi Yıldız profesörlük takdim teziyle

ülkemize 1977 yılında tanıtmıştır, ancak o günden buyana uygulamaya yönelik somut bir adım

atılamamıştır. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın 2009 yılında gerçekleştirdiği Kentleşme Şurası’nın

“Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Komisyon Raporu”nda da imar uygulaması ile ilgili

sorunlar dile getirildikten sonra, “eşdeğerlik ilkesini esas alacak bir yasal düzenlemenin ve kentsel

dönüşüm projelerinde uygulama araçlarının değer esaslı olarak belirlenmesinin gerekliliği vurgu-

lanmaktadır. Yine ilgili yazında, eşdeğerlik modelinin ülkemizde uygulamaya geçirilememesinin

nedenleri; taşınmaz mal değerlemesinin taşınmaz değerleme uzmanlarınca yapılması, belediyele-

rin konuyla ilgili bilgi ve teknik eleman eksiklikleri, ilgili yasal düzenlemelerin olmaması, uygulama

projelerine ek maliyetler getirmesi vb. olarak sıralanmaktadır (Yıldız vd., 2008).

Ülger vd. (2006)’nin de belirttiği gibi, “imar planlarının hayata geçirilmesi (imar uygulamaları)

birbirleri ile çok sıkı ilişkili bir dizi önlemin uygulanmasına bağlıdır. Bunlar içinde, başta en önem-

lisi olarak arsa düzenlemesi olmak üzere arsa ve arazi stoklaması, kamulaştırma, sınır düzeltmesi,

yapı zorunluluğu, teknik altyapıların inşaatı, arazi vergilendirmesi, arsa ve arazi değer haritalarının

oluşturularak halka açılması ve taşınmazların (arsa/arazi) rayiç değerlerini belirleyen kamusal ku-

ruluşların oluşturulması önemli bir yer tutar. Genelde kapsamlı ve kendi içinde tutarlı bir şehircilik

tüzesi (imar kanunu) içinde yer alması gereken bu önlemler yalnız başına yeterli değildir. Diğer

altyapılar da (teknik, eğitim, yeterli örgütlenme ve siyasi irade) anılan önlemleri tamamlayıcı un-

surlardır” (s.10).

Eşdeğerlik modelinin ülkemizde uygulanabilirliğinin;

farklı nitelikte uygulama alanları - değerleme yöntemleri, kesinti oranı, düzenleme sınırı),

459

açısından değerlendirilmesi ve bu değerlendirmeler ışığında önerilerin geliştirilmesi gereklidir.

Köktürk ve Köktürk (2009)’e göre, Türkiye’de eşdeğerlik ilkesinin uygulanabilmesi için, en*as-

yon oranının düşük ve ekonomik istikrarın sürekli ve kalıcı olması, Türkiye koşullarıyla uyumlu bir

değerleme sisteminin oluşturulması (taşınmaz değerlemesinin nesnel ve hukuksal temellerinin

açıklanması), değerlemede etik kodların tanımlanması ve aktif bir arsa politikasının oluşturulması

gerekir. Taşınmaz değerlemede; tüzel altlıklar, kurumsallaşma, yöntemler, standartlar, belgeleme

(lisanslama) ve eğitim alanlarında (Köktürk, 2009) yapılanmaya gidilmelidir. Uluslararası değer-

leme standartları irdelenerek, Türkiye koşullarına uygun değerleme standart ve kriterleri belir-

lenmelidir. Değerlemeyi yapacak uzmanlar yetiştirilmeli, bu uzmanların bağlı olacağı değerleme

sistemini denetleyen bağımsız ve özerk yapıda kontrol düzenekleri oluşturulmalıdır. Öte yandan,

eşdeğerlik ilkesinin belirlenmesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca, siyasi, ekonomik ve toplum-

sal yapıda uzlaşma sağlanmalıdır. İlgili kurumlar arası eşgüdüm ve işbirliği sağlanmalıdır.

Kent planlamanın sorunlara yol açan yasal ve kurumsal yapısı ile ilgili diğer disiplinlerle ilişkisi,

ilgili platformlarda tartışılmalı ve öneriler geliştirilmelidir. İmar planı ve uygulamasını yapma ve

onama yetkisinin özel kanunlarla farklı kurumlara verilmiş olması, çeşitli uygulama sorunlarına

yol açtığı için; imarla ilgili yasal mevzuat ve ilgili kurumların yetki alanları, bu karmaşıklığı gidere-

cek biçimde yeniden düzenlenmelidir. Kentsel dönüşümün planlama hiyerarşisi içindeki konumu

netleştirilmelidir. Kentsel dönüşüm projeleri planlamanın üstünde ve üst ölçekli planlardan kopuk

bir uygulama aracı olarak ele alınmamalıdır. Makro ölçekte ve bütüncül yaklaşımla ele alınmalı,

projeler birbirleriyle ve kentle ilişkili olmalı, kentsel standartları (donatıları) düşürmemelidir. İmar

planları üretilirken ilgili fiziki planlama disiplinleriyle ortak çalışmaların yapılması yasal zorunluluk

haline getirilmelidir. Tüm planlama aşamaları birbiriyle ilişkili olmalı, üst ölçeklerin alt ölçekler için

bağlayıcılığı bulunmalı ve ölçekler arası uyum gözetilmelidir. Plan tadilatlarıyla ilgili çeşitli yasal

sınırlamalar getirilmelidir. Kontrol ve denetim mekanizmaları kurulmalıdır.

Arsa düzenlemesi, kent planlamanın temel aldığı teknikle yapıldığı için; öncelikle anılan tekni-

ğin dayanağı ortaya konulabilir. Kent planlama, 19. yüzyılın ortalarında mimarlığın içinde, mimar-

ları ve mimarlığın becerilerini kullanarak yaratılmış; kısaca kent planlama mimarlıktan koparılarak

oluşturulmuştur. Kent planlama büyük ölçüde Batı düşüncesinin gelişimi içinde ortaya çıkmış,

kent toprakları üzerinde özel mülkiyetin temel denetim biçimi olduğu kabulüne dayanmış ve var-

lığı ve çözümleri bu mülkiyet biçimine temellenmiştir (Tekeli, 1991). “Türkiye’de şehir planlamanın

üniversiter eğitim üzerinden ayrı bir meslek olarak örgütlenip ilk mezunlarını vererek, imarlaşma

üzerinde söz sahibi olmasına kadar yaşanan zamanda, alanda eylemli olan mimarlık hem yerli ve

yabancı ünlü mimarlarıyla hem de fiziki planlama etkinliğine teknik yaklaşım biçemleriyle, kendi

kimlik özelliklerini kazımıştır” (Ergin ve Çukur, 2007, s.23). Başka bir deyişle, 1960 öncesi kent plan-

lama, büyük ölçüde mimarların tasarım becerisi içinde kalmış ve planlar da ünlü tasarımcıların

adlarıyla anılmıştır. Kent, bütünlüğü olan bir nesne olarak ele alınmış ve tasarım yeteneği olan

kişiler tarafından planlanmıştır. Kentin nesne olarak ele alınması; geometriden yararlanarak pergel

ve cetvelle kenti homojen bir düzen içinde planlamayı gerektirmiştir.

460

Kent planlama mimarlıktan “modül” anlayışını devralmış ve fonksiyona dönük ölçümlendir-

menin niteliği nedeniyle, kendine uyarlayarak içselleştirmiştir. Kent planlamadaki “modül bilinci”

sadece ölçümlendirme açısından tekrarlamayı içermemekte, parseli ve binasıyla birlikte bir ölçü

birimini/ünitesini de tanımlamaktadır. Örneğin, parsel düzeninde oluşan yapı adasında minimum

parsel büyüklüğü, o yapı adası içinde tekrarlanan bir “modül” konumundadır. Modül bilincini tüm

kentsel alan kullanımlarında görmek mümkündür (Ergin ve Çukur, 2007). Kent planlamanın tasa-

rım eyleminin mimarlığın tasarım mantığını hala taşıyor olması, kent planlamanın konuları gereği

kendi zararına işlemektedir. Kent ölçeğinde (imar planlarında), yere / kültüre içkin özgün eyleme

biçeminin yapısal olarak kurulması gereklidir.

Yukarıda da değinildiği gibi, imar planlarının mekanik biçimde imar parseli üretimiyle sınırlı

kalması ve planlamanın tasarımla bağının kopuk olması; monoton, estetik kaliteden yoksun ve

kimliksiz yaşam çevreleri oluşturmaktadır. Özellikle parselasyonla (TAKS-KAKS verilerek) çözülen

imar adaları, tek-tip mekanların üretilmesinde neden olmaktadır. Yapı adası düzeninde (Emsal ve-

rilerek) çözülen imar adarı, daha esnek tasarımların yapılmasına olanak vermektedir. Ancak parse-

lasyon düzeni, bağımsız parsellerin oluşmasını olanaklı kıldığı için hem taşınmaz sahipleri hem de

arsa düzenlemesini yapan harita mühendislerince (dolayısıyla yerel yönetimlerce) tercih edilmek-

tedir. Bağımsız parsel üretiminin gerekliliği, ilgili yönetmelikçe de vurgulanmaktadır. Buna karşın,

yapı adası düzeninde bir çözüm istendiği takdirde, geliştirilecek çeşitli araçlarla (örn. bazı imar

haklarıyla) ilgili malikler için cazip hale getirilebilir. Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi

yöntemini uygulamaya geçirirken, anılanlar ışığında, kentsel mekan oluşumu açısından da konu

ele alınmalıdır. Başka bir deyişle, kent özne olarak ele alınmalı; kentin organik, sembolik yapısı ve

metafiziği de göz önünde bulundurulmalıdır. Harita mühendisi, plan notları ve raporunu okuyarak

o yerleşimde nasıl bir yaşam çevresinin öngörüldüğünü kavrayabilir ve buna uygun parselasyon

planı yapabilir. Ayrıca, dağıtımda hisseli parsel oluşturmamaya (onay almadan, habersiz olarak

vatandaşların tanımadıkları kimselerle hisseli hale gelmesini önlemeye) özen göstererek, oluşabi-

lecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir ve planda öngörülen yapılaşmanın hayata geçirilebilmesi

için zemin hazırlayabilir. Eşdeğerlik ilkesine dayalı yöntemde, para denkleştirmesi yoluyla da bu

soruna çözüm üretilebilir. Öte yandan, imar parseli verilemeyecek kadar küçük olan parsellerin

gerçek karşılığı bedele dönüştürülerek ödenebilir veya bu parseller karşılıklı anlaşma yoluyla bir

parsele paydaş yapılabilir.

Uygulama imar planı 3194 sayılı İmar Kanununda; “tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa ka-

dastral durumu işlenmiş olarak nazım imar plan esaslarına uygun olarak çizilen ve çeşitli bölgelerin

yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama prog-

ramlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan” olarak tanım-

lanmaktadır. Tanım gereği, imar planlarının yapımına esas olan halihazır haritaların kadastral olma

zorunluluğu yoktur. Bu durumda kent plancıları, kadastro parsellerini uygulamayı güçleştirecek

tarzda parçaladıklarını görememektedir. Dolayısıyla, uygulama imar planlarının mutlaka güncel-

leştirilmiş standart topografik kadastral nitelikli halihazır haritalar üzerinde yapılması zorunlu tu-

tulmalı ve kanundaki “varsa” ibaresi kaldırılmalıdır. Ayrıca imar planı yapılırken, kamu tesisleri alan-

ları homojen (erişilebilirlik mesafesi içerisinde) dağıtılmalı ve olası düzenleme bölgesi sınırları göz

önünde bulundurulmalıdır. İmar planlarında, taşınmazın değerini etkileyen konum ve niteliğine

ilişkin kararlar alındığı için, kent plancılarının da eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi ve

değerleme konularında bilgi sahibi olması önem arz etmektedir. Bunun için kent planlama lisans

eğitiminde konuyla ilgili dersler verilmelidir.

461

Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi yönteminin; ilgili faktörler, modelleme, farklı nite-

likte uygulama alanları ile değerleme yöntemleri ilişkisi, kesinti oranı ve düzenleme sınırı bakımın-

dan da uygulanabilirliği ya da nasıl uygulanabileceği irdelenmelidir.

Taşınmaz değerlemede, bir taşınmazın (konu kapsamında bir parselin) değerini etkileyen (ar-

tıran ya da azaltan) birçok faktör bulunmaktadır. Topografik yapısı, parselin şekli ve boyutu, mev-

cut kaynaklar (sanat yapıları veya doğal kaynaklar), kullanılabilir alan, mevcut altyapı hizmetleri

(elektrik, su, kanalizasyon, doğal gaz vb.), toprak kalitesi / zemin yapısı, görüş / manzara, sosyal ve

teknik donatı alanlarına uzaklıklar (eğitim merkezleri, sağlık tesisleri, alışveriş merkezlerine, çocuk

bahçesine, şehir merkezine, otopark alanına, ibadethaneye, anayol, demir ve deniz yollarına uzak-

lıklar vb.), gürültü, şehrin zararlı bölgelerine uzaklık, izin verilmiş kat adedi ve inşaat alanı, parselin

ada içerisindeki konumu, parselin cephe sayısı vb. (Doeble, 1986’dan aktaran; Yıldız vd., 2008).

Bu faktörlere ek olarak, parselin kullanım amacı (konut, ticaret, vb.) ve yasal özelliği de bir parse-

lin değerini etkileyen önemli faktörlerdir. Faktörler; zamana, koşullara, ihtiyaç önceliklerine, etki

ağırlıklarına göre değişkenlik göstermektedir. Parsel değerini etkileyen faktörlerin sayısının fazla

olması ve bunların bölge koşularına ve kişiden kişiye değişebilmesi yöntemin uygulanabilirliğinin

sorgulanmasına yol açmaktadır. Ancak parsel değerini etkileyen en önemli faktörlerin temelde

tüm parselleler için dikkate alınması ve yöresel koşullara göre değişebilen diğer belirleyici faktör-

lerin kullanımının da konunun uzmanlarına bırakılması uygun olabilir.

Faktörlerin değere etkisini belirlemede kullanılan sübjektif yaklaşımların önlenmesi amacıyla,

söz konusu faktörlerin bir parsel değerini aynı oranda etkilemeyeceği göz önünde bulundurula-

rak, her bir faktör için bir ağırlık katsayısı belirlenebilir. Ancak bunun belirlenmesi, kolay değildir

ve detaylı çalışmaları gerektirir. Arsa ve arazi çalışmaları ile ilgilenen kişi, kurum ve kuruluşlarının

katılımı ile yapılacak kapsamlı bir anket sonucunda söz konusu ağrılık katsayıları saptanabilir ve

bunlar standart haline getirilerek kullanılabilir (Yomralıoğlu, 1992). Ancak ağırlık katsayıları; ülke-

nin tüm yerleşmeleri için geçerli olacak tek-tip standartlar yerine, yöresel / bölgesel koşullara göre

ilgili uzmanlarca belirlenecek “yöresel katsayılar” olarak, her belediyenin hazırlayacağı yerel arsa

düzenlemesi yönetmeliklerinde açıklanabilir.

Yomralıoğlu (1992) bir çalışmasında, eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesinde bir par-

selin değerini saptamak için uyguladığı puanlama yöntemini anlatmıştır. Buna göre, düzenleme

çalışmaları; düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası aşamalarından oluşmaktadır. Her iki aşama-

da, parseller için ayrı ayrı değer faktörleri ve bu faktörlere ait ağırlıklar belirlenmektedir. En iyi ko-

şulara sahip birim metrekare değerinin maksimum 100 olduğu kabul edilir ve her bir faktör % 100

üzerinden iyilik derecesine göre (proje ve inşaat giderleri, ekonomik avantaj/kazanç açısından)

puanlandırılır. Düzenleme öncesi durumda mevcut kadastro parselleri imar planından bağımsız

olarak ele alınırken, düzenleme sonrası durumda da imar planı bölgeye uygulanmış gibi düşünü-

lür. Düzenleme öncesi ve düzenleme sonrası parsel değerleri hesaplandıktan sonra dağıtım işlemi

gerçekleştirilir (Yomralıoğlu, 1992).

Parselin değerini belirlemede kullanılacak faktörlerin sayısal büyüklüklerle tanımlanabilmesi,

matematiksel model içerisinde ifade edilebilmesi ve tüm uygulayıcılar tarafından kişisel tercih kul-

lanmadan aynı anlamda, basit, anlaşılabilir nitelikte olması gereklidir (Yıldız vd., 2008). Ancak ma-

tematiksel modellerde, tüm değişkenlerin ifade edilebilmesi mümkün olmamakta, sadece önemli

değişkenler dikkate alınabilmektedir. Bu konuda ilgili uzmanlar bir arada çalışmalı ve amaca en

uygun modeller üretilmelidir.

Farklı koşullarda olan ve farklı amaçlarla gerçekleştirilen uygulama alanları, değerleme açısın-

462

dan sını�andırılmalı ve buna uygun değerleme yöntemleri seçilmelidir. Doğru rayiç değerlerinin

saptanabilmesi için doğru yöntemin seçimi önemlidir. Parsellerin yapılı ya da yapısız olmasına; ilk

kez imara açma amaçlı düzenlemelere ya da kentsel dönüşüm alanlarındaki düzenlemelere göre

uygun değerleme yöntemleri belirlenmeli ve bunlar ilgili imar yasa ve yönetmeliklerinde ayrıntılı

olarak açıklanmalıdır.

Kesinti oranları; ülkenin, uygulama yerinin ve projenin koşullarına uygun oranda olabilir ve

bunlar hazırlanacak yerel yönetmeliklerde açıklanabilir. Kesinti oranları, yapılaşma (nüfus) yoğun-

luğu ile ilişkilendirilmeli, yani planda uygulanan yapı yoğunluğunun gerektirdiği donatı gereksi-

nimi dikkate alınarak tanımlanmalıdır. Kesintide dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır:

“imar planında uygulama alanındaki kamusal tesisler için öngörülen yerler yalnızca dağıtım parsel-

lerinin bağlantısına yaramalıdırlar. Eğer bir yol, uzak bölgenin trafiği için geniş tutulacaksa uygula-

ma alanındaki parsellerin bağlantısı amacıyla gerekli yerler düzenlemede hesaba katmalı, fazlasını

yerel yönetimler sağlamalıdır. Aynı görüş, çocuk oyun bahçeleri için de geçerlidir. Eğer nüfus başına,

örneğin, 1 m2 yer gerekli ise civar bölgenin ihtiyacını karşılayacak büyükçe bir çocuk bahçesinin ha-

zırlanmasında, düzenleme bölgesinde beklenen nüfus kadar bir yer ayrılmalı, kalanını belediye kendi

yedek topraklarından sağlamalıdır. Bunlar düzenlemeye karar verdiği sırada tartışılması gereken ko-

nulardır... Uygulama alanındaki trafik tesisleri ile daha çok düzenleme bölgesi sakinlerinin ihtiyaçla-

rını karşılayacak yeşil alanlar için kesilen toprak miktarı yasal çerçeveyi aşarsa para ile denkleştirme”

yapılmalıdır (Ülger vd., 2006, s.371).

Düzenleme sınırı ise, farklı yapılaşma yoğunlukları dikkate alınarak belirlenmelidir. Düzenle-

me sınırının saptanmasına, konuyla ilgili uzmanlar karar vermelidir.

İmar durumu, mülkiyet ve doğal özelliklerle ilgili verilerin yerleşmelerin çoğu için sayısal or-

tamda ve bir arada elde edilememesi uygulamada güçlüklere neden olmaktadır. Bu nedenle, ilgili

veriler, kent bilgi sisteminde temel altlık olarak kullanılmalıdır. Mülkiyete ilişkin mevcut veri ve

bilgiler bilgisayar ortamında mekânsal bilgi sistemine uygun standartlarda üretilmeli; mekânsal

bilgiler sayısal haritalarla ve imar planlarıyla ilişkilendirilerek CBS teknikleri ile kullanılabilir hale

getirilmeli; mekânsal bilgi sistemine kadastral parsellerle ilgili tüm kurum ve kuruluşlarca alınan

kısıtlayıcı kararlar aktarılmalı; mevcut kullanım durumu sayısal halihazır haritalara ve veri tabanına

aktarılmalıdır (Kentleşme Şurası, 2009b). Kartografik çizim teknikleri buna uygun geliştirilebilir.

Kent genelinde, taşınmaz malların genel envanteri çıkarılmalı, taşınmazların rayiç değerleri ob-

jektif yöntemlerle saptanmalı, bu değerler belirli zaman periyotları içinde güncellenerek haritalar

halinde ilan edilmelidir.

Değerleme esaslı yönteme dayalı yapılacak düzenlemelerde, dönüşüm alanında belirlenecek

katılım değeri; düzenleme alanına komşu, daha sonraları düzenleme yapılacak proje veya uygu-

lama alanlarında haksız, yapay değer yükselmelerine neden olacaktır. Bu da mülkiyetin yeniden

dağıtımında güçlüklere, uygulamanın yapılamamasına neden olabilir. Eğer etaplar halinde uygu-

lama yapılacaksa, mutlaka uygulama yapılacak bölgenin tümünün değer haritasının önceden ya-

pılmış olması gerekmektedir (Ülger vd., 2006, s.397).

Arsa düzenlemesi çalışmalarında verimin artırılması amacıyla, değer haritalarının oluşturul-

ması ve analiz edilmesi, gerekli hesaplamaların yapılması ve dağıtım işleminin gerçekleştirilme-

sinde coğrafi bilgi sistemlerinden yararlanılmalıdır.

Eşdeğerlik esasına dayalı arsa düzenlemesinde taşınmaz sahiplerine, taşınmazlarının düzen-

lemeye dahil olduğu, adreslerine duyurulmalı ve malikleri bilgilendirmenin ötesinde, düzenleme

463

kararı alınmadan önce ve düzenleme kesinleşmeden önce toplantılar yapılarak sürece aktif ve eşit

katılımları sağlanmalıdır. Böylece stratejik planlama ve uygulaması da sağlanmış olacaktır.

İmar tüzesinin mevcut sorunları aşabilecek ve günün koşullarına cevap verebilecek biçimde

yeniden düzenlenmesi gereklidir. Arsa düzenlemesi konusu, başka yasalar kapsamında değil, “eş-

değerlik ilkesi” temelinde yalnızca İmar Yasası içinde düzenlenmelidir. İmar planlarının uygulan-

masında, eşdeğerlik ilkesini esas alan bir arsa düzenlemesi yönetmeliğiyle, çözüm önerilmelidir.

Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesiyle ilgili öneri bir yönetmeliğin neleri içermesi, çerçe-

vesinin ne olması gerektiği ortaya konulabilir. Yönetmelikte eşdeğerlik ilkesinin, hukuksal, teknik

ve kurumsal yapısı ayrıntılı bir şekilde açıklanmalıdır. Değerleme yöntemlerinin, ilkelerinin ve uy-

gulama esaslarının herkesin anlayabileceği şekilde açık, net ve kesin olarak belirlenmesi gereklidir

(Köktürk ve Köktürk, 2009/2). Bunun için; uluslararası deneyimlerden yararlanılarak ülkemiz koşul-

larına uyarlama yapılmalı ve konuyla ilgili disiplinler ortak çalışmalar gerçekleştirmelidir.

Yönetmelikteki hükümler şu temel çerçevede düzenlenmelidir:

-

lanmalıdır;

oluşacağı, nasıl toplanacağı, hangi yetkilerle donatılacağı, yetkilerinin başka bir birime devredilip

devredilemeyeceği ve nasıl denetleneceği belirlenmelidir;

nasıl görüşüleceği açıklanmalıdır;

-

lunması gerektiği belirtilmelidir;

payların nasıl hesaplanacağı ve hangi ölçütlere göre gerçekleşeceği açıklanmalıdır;

ortaya konulmalıdır.

Ülke genelinde arsa düzenlemesiyle ilgili genel çerçeveyi çizen bu yönetmeliğin yanı sıra her

belediyenin yerel özelliklerine uygun “yerel arsa düzenlemesi yönetmelikleri” hazırlanmalıdır.

Arsa düzenlemesi ve değerleme sistemi, Belediye Meclisi veya İl Genel Meclisinin ve dolayısıy-

la siyasilerin takdirine bırakılmamalıdır. Almanya’da olduğu gibi, yerel yönetimlerin bünyesinde

bağımsız birimler oluşturulmalı ve bu birimlerde harita mühendisi, kent plancısı, değerleme uz-

manı gibi uzmanlar mutlaka yer almalıdır. İlgili teknik elemanların belediyelerde istihdam edil-

meleri konusunda yasal yaptırım uygulanmalı ve belediyede çalışan teknik elemanlara hizmet içi

eğitimler verilmelidir.

Arsa düzenlemesini yapma, bilgi, belge ve işlemleri hazırlama ve tapuda tescil etme konusun-

da yetkili olan harita ve kadastro mühendislerinin (jeodezi ve fotogrametri mühendisliği); hari-

ta mühendislik hizmetleri yanı sıra planlama tekniği, taşınmaz mal hukuku, idari yargı sistemi ve

464

kararları, taşınmaz değerleme konularında, kadastro ve tapu sicili sistemi, belediyelerin işleyişi

hakkında da bilgi sahibi olmaları gerekmektedir (Köktürk, 2007). Harita, Tapu ve Kadastro Sektörü,

“eşdeğerlik ilkesi” konusunda bilgilendirilmelidir. Harita mühendisliği mesleğinin, eşdeğerlik ilkesi

temelinde arsa düzenlemelerini yapabilir duruma getirilmesi amacıyla lisans eğitimi revize edil-

melidir. Böylece konuyla ilgili uzman yetiştirilmiş olabilecektir.

Taşınmaz değerleme uzmanlarının yetiştirilmesi amacıyla lisans programları önerilmelidir. Uz-

manlara mezun olduktan sonra da güncelleme eğitimleri verilmeye devam edilmelidir.

Teknik altyapıların yapımından ileri gelen harcamalar, tasarım ve dönüşüm imar planının yapı-

mı, taşınmazların değerlemesi, mimari uygulama projesi yapımı, yıkım ve molozların kaldırılması

masra�arının imar parsellerine yansıtılması eşdeğerlik ilkesinin uygulamasında hesaba katılmak-

tadır (Ülger vd., 2006). Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesi yönteminin, uygulama proje-

lerine getireceği düşünülen ek maliyet; mevcut yönteme dayalı uygulamaların çoğu kez yargıya

taşınmasıyla kaybedilen zaman, emek, para ve yarattığı psikolojik etkiyle kıyaslandığında, boyutu

önemsenmeyecek kadar küçük olacaktır.

Sonuç

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştü-

rülmesi Hakkında Kanun’da; dönüşümle ilgili yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı`na verilmektedir.

İlgili Bakanlık, “riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa

düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya yetkili” (madde 6/5) kılınmaktadır. Kanun uyarınca

yapılacak planların, yürürlükteki 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri dahil olmak üzere, imara iliş-

kin hükümler ihtiva eden bütün mevzuat kısıtlamalarına “tabi olmadığı” belirtilmektedir (madde

9). Kanun’un; arsa düzenlemesi yapma yetkisi konusunda karmaşıklığa yol açabileceği, arsa dü-

zenlemesi konusunda 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun bağlayıcılığını ortadan kaldırabileceği, katılımı

yeterince öngörmediği vb. göz önünde bulundurulduğunda; bahsi geçen sorunlara çözüm olabi-

lecek şekilde ilave yasal düzenlemeler yoluna gidilmesi büyük önem arz etmektedir.

Bildiride, ülkemizde uygulanmakta olan “eşit orantılı toprak kesintisi” anlayışına dayalı arsa ve

arazi düzenlemesi yönteminin uygulamadaki aksaklıkları ve sebep olduğu sorunlar ortaya konul-

maya çalışılmış; konuyla ilgili uzmanlarca önerilen “eşdeğerlik ilkesi”ne dayalı modelin amacı ve

süreci anlatılmış ve eşdeğerlik ilkesine dayalı modelin ülkemiz koşullarında uygulanabilirliği tar-

tışılıp, öneriler geliştirilmeye çalışılmıştır. Özellikle ülkemizde yaşanmakta olan kentsel dönüşüm

uygulamalarının, değerleme esaslı arazi ve arsa düzenlemesi konusunda yeni bir modele olan ih-

tiyacı artıracağı ve söz konusu önerilerin, katılımcı ve adil bir kentsel dönüşümün uygulanmasında

göz önünde bulundurulabileceği düşünülmektedir.

Kaynaklar

Ergin, Ş. ve Çukur, D. (2007). Şehir planlama’da modül kullanımı ya da bir öncekine yanıt. Egemimarlık. Sayı:61.

22-25.

Kentleşme Şurası, (2009a). Mekânsal Planlama Sistemi ve Kurumsal Yapılanma Komisyonu Raporu, Bayındır-

lık ve İskân Bakanlığı, Ankara.

Kentleşme Şurası, (2009b). Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Komisyonu Raporu, Bayındırlık ve

İskân Bakanlığı, Ankara.

Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2005). Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak

465

Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması. 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı,

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.

Köktürk, E. (2007). Arsa Düzenlemeleri ve Yargı İlişkisi (18. maddenin idari yargıda iptali ve ortaya çıkan sorun-

lar) Semineri. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayını. İstanbul.

Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2007a). Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı. Türkiye Barolar Birliği Dergisi,

Sayı: 70: 260-283.

Köktürk, E. ve Köktürk, E. (2007b). Türkiye’de Kentsel Dönüşüm ve Almanya Deneyimi. 11. Türkiye Harita Bilim-

sel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.

Köktürk, E. ve Köktürk E. (2007c). Arsa Düzenlemesinde Eşdeğerlik İlkesinin Modellenmesi. 11.Türkiye Harita

Bilimsel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.

Köktürk, E. (2009). Taşınmaz Değerleme: Durum Saptaması ve Yönelimler. 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik

Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara.

Köktürk, E. ve Köktürk E. (2009). Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde Taşınmaz Değerlerinin Belir-

lenmesi. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, sayı: 101: 10-17.

Meşhur, M.Ç. (2008). Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması) Sürecinin Kentsel Mekan Oluşumu

Açısından İrdelenmesi. METU JFA, 25:2, 21-38.

Özdemir, S. (2003). Planlamada Yeni Bir Süreç Yeni Bir Dil ve Yeni Bir Kurumsal Yapı Gerekliliği Üzerine. Şehirci-

likte Reform, Dünya Şehircilik Günü 27. Kolokyumu, Mersin, ss.33-42.

Tekeli, İ. (1991). Türkiye’nin Son Otuz Yıllık Kent Planlama Deneyinin Kuram Uygulama İlişkisi Bakımından

Değerlendirilmesi. Türkiye’de Şehirciliğin Gelişiminde Son 30 Yılın Değerlendirilmesi, 3. Türkiye Şehircilik Kongresi

Bildiri Kitabı, İzmir, 17-25.

Ülger, N. E., Yıldız, N., Baz, İ., Ülger, B.C. ve Yürekdurmaz, F. (2006). Alan Düzenleme Ana Uygulama Esaslarını

Belirleme Projesi. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü yayını, Ankara.

Yıldız, N. (1977). Arsa Düzenlemesi. Profesörlük Takdim Tezi, İDMMA, İstanbul.

Yıldız, F., Özkan, G., Yalpır, Ş., Yıldırım, H., Gökmen, A. Ve Öztaş, M. (2008). Alan Düzenleme Ana Uygulama

Esaslarının Belirlenmesinde Değer Eşitliğini Esas Alan Modellerin Uygulaması Üzerine Bir Araştırma. Jeodezi, Jeoin-

formasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, sayı: 99: 5-13.

Yomralıoğlu, T. (1992). Arsa ve Arazi Düzenlemesi İçin Yeni Bir Uygulama Şekli. Harita ve Kadastro Mühendis-

leri Odası Yayın Organı, Ankara, No.73: 30-43.

Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler... Şimdi söz sırası sayın İşleyici’de...

466

TÜRKİYE’DE EŞDEĞERLİK MODELİNİN OLABİLİRLİĞİ

Mehmet Cemal İşleyici

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi

Teşekkür ederim Sayın Başkan.

Değerli meslektaşlarım, değerli öğrencilerim; hepinizi saygıyla selamlayarak sözlerime başlı-

yorum.

Ben aslında bir bildiri hazırlamadım, özellikle hazırlamadım; çünkü Sayın Prof. Linke’nin su-

numundan sonra bizim katkılarımız olabileceği düşüncesi ile bildiri hazırlamadım. Ancak, gerek

sabahki, gerekse benden önceki konuşmalarda şöyle bir izlenim oldu. Benim bazı gelişmeleri an-

latmamda yarar var. Eşdeğerliğe geleceğim.

Yıl 1985, Ankara Büyükşehir Belediyesi Harita Şube Müdürüyüm. 3194 sayılı İmar Kanunu çıktı;

ama 42’nin yönetmeliği, 6785 iptal olduğu için yenisinin hazırlanması gerekiyor. Ben de Anka-

ra Büyükşehir Belediyesinde bizzat eski 42’yi uygulayan arkadaşlarınızdan birisiyim, yani 6785’in

42’sini uygulayan. Yönetmeliğin hazırlanmasında bana da görev verdiler. Şu andaki uygulamakta

olduğunuz 18 Uygulama Yönetmeliğinin A’sından Z’sine kadar hepsinde varım. Bazı konularda

özellikle benim katkım oldu.

Bilmem biliyor musunuz, Erdal benim yardımcımdı. Ben Oda Genel Başkanıyken İkinci Başka-

nımdı, benim yardımcımdı.

Dr. Erdal Köktürk - Ayrılamıyoruz.

Cemal İşleyici - Onun için ayrılamıyoruz, hep beraberiz biz.

Sayın yardımcım, “Yönetmelikte yok” dedi. Halbuki yönetmeliğe ben koydum onu. 3194’ün 18

Uygulama Yönetmeliğinde 12. Madde var. Nereden kaynaklandı, onu da anlatayım size.

Dr. Erdal Köktürk - KOP yok ama.

Cemal İşleyici - Onun adı kamu ortaklık payı. Nereden kaynaklandı, onu da kısaca anlatayım.

Çünkü 10 dakika süre verdi Başkan bana.

Komisyonda yönetmeliği tartışırken, iki konuda özellikle ısrar ettim. “Bana 3 gün izin verin.

Mademki Avrupa’da eşdeğerlik uygulanıyor, neden bizde uygulanmasın?” dedim. Tabii, 18. Madde

gibi yasal bir veri verilmiş elimize, ona göre yapacağız. Acaba bunun ışığında nereye sokup da, bu-

rada alan esası değil de, değer esasını devreye sokabiliriz? O zaman Sayın hocamın hazırlamış ol-

duğu bu eşdeğerlikle ilgili kitapçığını irdeledim, hocalarıma sordum. Özellikle Almanya’yla ilişkili

olan hocalarıma sordum. Ancak, şu kanıya vardım: Bunu uygulayabilmemiz için, planlama öncesi

elimizde tek bir değer olması lazım ve bunun itirazı olmayan bir değer olması lazım ki, bütün da-

yanağımız kadastral parselin -aynı değerlerde olmayabilir- farklı değerler bile olsa, elimizde tek bir

değer olması lazım. İşte bu bizde yok. Bu, yasal bir düzenlemeyi gerektiriyor. Bizde ne var? Emlak

değeri var mı; onunla ilgili değer var. Kamulaştırma değeri var mı; var. Alım-satım var mı; var oğlu

var. Çünkü bizde, vergi verirken en düşük seviyede vergi vermesi, ama devletin veya kamunun

ona ihtiyacı olduğu zaman en yüksek bedelden onu vermesi. Bizdeki anlayış böyle. O zaman biz,

elimizdeki kadastral parsellerin değerleriyle ilgili konuda belli bir noktada birleşemeyince, eşde-

467

ğerliği uygulayamayacağız. Ama 85 yılından sonra, 27 yıldan sonra bazı gelişmeler oldu. O zaman

mesela değerleme uzmanlığı gibi bir şey yoktu, böyle bir yasal düzenleme de yoktu. Şimdi onu

farklı şekilde yapabiliriz. Biri oydu. Yani elimizdeki değerlerin farklı olmasından dolayı eşdeğerliği

o aşamada uygulayamayız dedik.

İkincisi, nereden geldi bu kamu ortaklık payı veya kamu arazilerinin düzenlemeye giren ka-

dastral parsellerin alanlarıyla oluşturulması nereden geldi? Aynen komisyona da anlattım. Ben,

80 yılında Toprak İskan’dan Belediyeye geçtim. Hep üst kademede görev aldım orada. Bir yaş-

lı hanımefendi geldi. İfadesi aynen şu: “Oğlum; sen güler yüzlü birine benziyorsun. 1947 yılında

Ankara’nın Seyranbağları’nda imar planı yapıldı.” Yıl 1980. Aradan kaç yıl geçmiş; 39 sene geçmiş.

60’ta mı, 65’te’mi, Anayasa Mahkemesi yüzde 25’e kadar iptal ettikten sonra bir 42. Madde uygu-

laması yapıldı. “42. Maddeye göre, benim yerim okul alanında kalmış, okul yerini bana verdiler.

Çevrem yapılaştı, ama ben hâlâ bekliyorum” dedi. Onun parseli okul olarak kalmış. “Gidiyorum

Milli Eğitime, ‘Ne olursunuz, benim okula ayrılan parselimi kamulaştırın. Bakın, ben yaşlanıyorum;

oturacak bir yer bulayım’ diyorum, ‘Efendim, orada bizim okula ihtiyacımız var’ diyorlar. Belediyeye

geliyorum, plancılara, ‘Hayır, bizim burada okul yerine ihtiyacımız var, kaldıramayız’ diyorsunuz.

Ne olur, bana bir çözüm bulun” dedi. Tabii, o dönemde çözüm bulamadık, ta ki 85 yılında bu yö-

netmelikle bulduk.

Arkadaşlarıma şu ifadeyi kullandım: “Biz, düzenleme ortaklık payını niçin alıyoruz?” dedim.

Düzenleme ortaklık payı, orada yerleşecek insanların ihtiyacı olan yolun, meydanın, otoparkın,

çocuk bahçesinin, caminin ve karakolun... Bunlardan kim istifade edecek; orada oturanlar istifade

edecek, değer artışını dikkate almadan. Okul 2003’ün Aralık ayında DOP’a dahil edildi. Bu tarihten

önce böyle bir şey yoktu kimin parseline isabet ederse onun adına okul yeri olarak tescil edili-

yordu. “Okuldan, sağlıktan, kültür ve eğlenceden, belediye hizmet alanından kim yararlanacak;

yine aynı kişiler. Öyleyse bunu da yasada olmadığı için bir pay olarak, kesinti olarak almayalım. Ne

yapalım? Oradan hisse vermek suretiyle, onları hem mülkiyet verdiğimiz için mağdur etmeyelim,

hem de oradaki kamu parsellerini böylece elde etmiş olalım” dedim. İmar parselinde, ticarette

veya herhangi bir parselde hisse verilmekle kamu parselinde hisse vermenin bir farkı yok; çünkü

imar planıyla getirilen değer artışı veya değer azalışı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda her-

hangi bir etki etmiyor. “Ne yapacak; sağlık alanı. Oraya yatırımını yapacağı zaman kamulaştırma

bedelini verecek. Kamulaştırdığı andaki bedel, yani çevredeki imar parsellerinin değeri olduğu

için, imar parselinde değer vermekle kamu alanında değer vermenin bir farkı olmayacak” dedik.

Sağ olsunlar, arkadaşlarım bana uydular ve 12. Maddeyi ben o şekilde kaleme aldım, şu andaki

gördüğünüz şekilde.

Evet, pek yasal dayanağı yok gibi görünse de, bugüne kadar iptal davası açıldı mı, bilmiyorum;

açılmadı herhalde. Herkes de memnun. Ancak, bir sıkıntısı var; kamulaştırma yönüyle sıkıntı ge-

tiriyor. Bir kişiye ait yeri tek kişiyi muhatap alıp kamulaştırmak yerine birden çok kişiyle muhatap

oluyorsun. O yönüyle bir sıkıntı var. Başka türlü bir sıkıntısı yok. Kamu ortaklık payının değeri de

oradan çıktı.

Sabahki sorular vardı; onlara girmeyeceğim.

Değerleme esasında, bazı yasalarda mutlak surette değişiklik yapmak gerekecek. Bir, mutlaka

Anayasaya bu konuya ilişkin bir madde koymak gerekecek. Bilmiyorum, arkadaşlarım hatırlarlar

mı; 60’lı yıllar veya 50’li yılların sonunda, Kamulaştırma Kanununda, “Vergi değeri kamulaştırma

değeridir” diye bir değişiklik yapıldı. Kamulaştırma Kanununda bir değişiklik yapıldı. Anayasa Mah-

kemesi ne yaptı; Anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle iptal etti. Keşke iptal etmeseydi. Eğer iptal

468

etmemiş olsaydı, şu anda bu sorunları tartışmayacaktık. O zaman ne olacaktı; vergi beyanı aynı

zamanda benim değer esasındaki uygulamamın başlangıcı olacaktı, sorun olmayacaktı. Demek

ki, bizim bu konuyu uygulayabilmemiz için, öncelikle Anayasada değişiklik yapmak lazım; bu bir.

İki, vergi kanunlarında değişiklik yapmamız lazım mutlak surette. Üç, İmar Kanununda değişik-

lik yapmak lazım. Eğer bu 3 kanunda değişiklik yapacak olursak, hiçbir sakıncası yok. Prof. Dr. Naz-

mi Yıldız Hocamın daha basit olarak formülleri vardı kitabında. Onu uygulayarak, rahatlıkla değer

esasını uygulayabiliriz. Ancak, şunu hiçbir zaman unutmamak lazım: Uygulama öncesi kadastral

parselin değerlerini belirledik, onda bir sıkıntımız yok; ama imar parsellerinin değerlendirilmesin-

de de bazı sıkıntılar olacak. Ne olacak? Farklı katların verilmesi bizi o kadar enterese etmeyecek,

oradaki her parselin konumu değeri etkileyecek. “Yok, denizi görüyor, orman görüyor, yola bakı-

yor, duvara bakıyor” vesaire. Bunlar hep eksi ve artı yönler olduğu için, bu tip değerlendirmelerde

mutlaka yargı yolu olacak, yıllarca sürecek bir yargıylamayla karşı karşıya kalabileceğiz. Onu da

başlangıçta mutlaka yapılacak yapılar yönüyle değil de, arsa yönüyle ve arsanın üzerindeki imar

hakları yönüyle ele alırsak, herhalde biz bunu rahatlıkla çözeriz diyorum.

Evet, benim şimdilik söyleyeceklerim bu kadar.

Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler Sayın İşleyici. Bu açılımlarınız için teşekkür ediyoruz.

Yanıtını daha sonra almaküzere, sayın tetkik hâkimlerimize şöyle bir soru sormak istiyorum:

Ben bir dava etseydim, Yönetmeliğin 12. Maddesinin yasaya aykırı olduğuna ilişkin iptal kararı

verir miydiniz, “Yasada düzenlenmeyen bir konu yönetmelikte düzenlenemez” kuralı çalışır mıydı?

Yanıtını sizden daha sonra almak istiyorum.

Şimdi sözü Sayın Erdal Köktürk’e veriyorum. Cemal İşleyici’den daha fazla konuşmamak üzere

söz veriyorum.

TÜRKİYE’DE ARSA DÜZENLEMELERİNDE YENİ BİR MODEL ARAYIŞI

Dr. Erdal Köktürk

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Üyesi-

Beykoz Belediyesi 1994-2000 Dönemi Başkan Yardımcısı

Özet

Türkiye’de arsa düzenlemesi denildiğinde, akla hemen 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesi ve

2981-3290-3366 sayılı Yasanın Ek Madde 1’e göre yapılan uygulamalar ile 2981-3290-3366 sayılı Yasa-

nın 10/c maddesine göre yapılan uygulamalar gelmektedir.

Her iki uygulama, düzenlemeye giren kadastro parsellerinden “düzenleme dolayısıyla meydana

gelen değer artışları karşılığında” düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan payın imar parsel-

lerine dağıtılması esasına dayanmaktadır.

469

Oysa, düzenleme ile tüm kadastro parsellerinin değerleri aynı oranda artmadığı gibi, arttığı var-

sayımıyla her birinden “eşit orantılı toprak kesintisi” yapılması da sosyal adaleti sağlamamaktadır.

Bir başka deyişle, Türkiye’de yapılan arsa düzenlemeleri ile, her taşınmazın ve/veya payın değeri aynı

oranda artmadığı gibi dağıtım öncesi ve sonrası değerleri de belirlenmediğinden değer artış ve azalış-

ları da bilinmemektedir.

Türkiye’de arsa düzenlemesi uygulamalarında çok sayıda yanlışlık yapılmaktadır. Yasa, tüzük, yö-

netmelik, yönerge ve genelgeler yanı sıra yargının iptale ilişkin gerekçeli kararlarına aykırı uygulama-

ların, yıllar sonra idari yargı tarafından iptal edilmesiyle düzenleme öncesine dönülememesi yüzünden

gerek tapu sicili ve kadastro sisteminde ve gerekse kişilerin mülkiyet hakları üzerinde yaratılan mağdu-

riyet ve karmaşa önemli sorunların yaşanmasına sebep olmaktadır.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde tanımlanan ve “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine

dayanan arsa düzenlemesinin, Avrupa ülkelerinde yıllardır başarı ile uygulanan “eşdeğerlik” ilkesine

dayalı arsa düzenlemesi ile değiştirilmesi önerilerinin neden kabul görmediği anlaşılamadığı gibi, iyi

işlemediği herkesçe bilinen bir sistemde ısrar edilmesi de şaşırtıcıdır.

Bildiri de, Türkiye’deki arsa düzenlemesinin, yargı kararları ve uygulamadan edinilen deneyimler

ile Avrupa’daki örnekleri ışığında yeni bir anlayışla ele alınması ve değiştirilmesi ve böylece, Türkiye’de

arsa düzenlemelerinde yeni bir modelin gerekliliği tartışılmaktadır.

Anahtar Terimler: Arsa Düzenlemesi, Uygulama Boyutu, Yeni Model (Eşdeğerlik)

1- ARSA DÜZENLEMESİNDE YENİ BİR MODELE GEREK VAR MIDIR?

Arsa düzenlemesinde yeni bir modele gerek olup olmadığına karar verebilmek için varolan

sistemin baştan aşağı gözden geçirilmesi, uygulanan yöntemin beklentileri, istekleri, gereksinme-

leri karşılayıp karşılamadığının analiz edilmesi gerekmektedir.

Bilindiği üzere, imar planları, kentin geleceğine ilişkin “yönetim yapısı, idari bölünüş, sınırlar,

fiziksel yapı, maden kaynakları, çevresel kaynaklar ve koruma alanları, demografik yapı, sosyal yapı,

ekonomik yapı, teknik altyapı, arazi kullanımı, sektörel yapı, askeri alanlar, mülkiyet yapısı, yerleşme

alanları ve benzeri” çok sayıdaki veriye dayanarak beklentiler, istekler ve gereksinmeler doğrul-

tusunda 15-20 yıllık bir süreye ilişkin öngörüleri yansıtmaktadırlar. Bunun için 3194 sayılı İmar

Yasası’nın “imar programı” başlıklı 10. Maddesi, imar planlarının 5 yıllık sürelerle uygulanacak 3

veya 4 programla yaşama geçmesini öngörmüştür. Ancak, başta belediyeler olmak üzere imar

planını uygulamakla görevli ve yetkili olan kurumların bu yasa kuralının gereğini yapmamaları

yüzünden planların imar programı ile yaşama geçme şansı tamamen siyasetin takdir ve yetkisine

bırakılmıştır.

Anayasa Mahkemesi’ne göre 1, “kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin ne zaman kamulaştırıl-

ması gerektiği, ya da yapımından ne zaman vazgeçileceğinin belirlenmesi, hukuk devleti ile

doğrudan ilgili bir konu değildir.” Bunun nedeni, 1982 Anayasası’nın 65. maddesinde yer alan,

“Devlet, sosyal ve ekonomik alanlarda, Anayasa ile belirlenen görevlerini, bu görevlerin amaç-

larına uygun öncelikleri gözeterek mali kaynaklarının yeterliliği ölçüsünde yerine getirir” şek-

lindeki kuraldır.

470

1

Bu arada, Danıştay’da;

2 ,

3 ,

-

ram çerçevesinde gerçekleştirileceğinden bu konuda herhangi bir zorlamada bulunamayacağı 4,

konusu olduğundan, AYM’nin iptal kararından söz edilerek idarelerin kamulaştırmaya zorlanama-

yacağı 5,

6 .

görüşündedir.

Türkiye’de, imar planlarının düzenleme ile uygulama kabiliyeti kazanması veya imar planında

kamu hizmetlerine isabet eden yerlerin kamulaştırılması veya benzeri uygulamaların yapılması

konusunda idarelerin yargı yoluyla bile bu işlemleri yapmaya zorlanamayacakları bir durumla kar-

şı karşıyayız.

1.1. Arsa düzenlemesi işleminin, başta siyasi olmak üzere her türlü gücün veya iradenin

baskı, etki ve yönlendirmesine kapatılması gerekir.

Türkiye’de arsa düzenlemesi işlemi belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encü-

meni dışında ise il encümeni, bakanlıklarda ise (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Bilim, Sanayi ve

Teknoloji Bakanlığı) bakan adına yetkilendirilen makamın onaylanması ile yürürlüğe girmektedir.

Büyükşehir konumundaki belediyelerde ise, ilçe belediye encümeni kararlarının ayrıca büyükşehir

belediye encümeni tarafından da onaylanması gerekmektedir (5216 sayılı Yasa, m. 7/b).

5393 sayılı Belediye Yasası (m. 33), 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Yasası (m. 16), 5302 sayılı

İl Özel İdaresi Yasası (m. 25) incelendiğinde arsa düzenlemesini onaylayan encümenlerde belediye

başkanlarının ve valilerin mutlak egemenliğinin olduğu görülmektedir. Encümende görüşülecek

konuları ve gündemi belediye başkanları ve valiler belirlemekte ve onaylamaktadır. Encümenle-

re, kendileri olmadığı zaman atayacakları görevliler başkanlık yapmaktadır. Gerek meclislerden

ve gerekse bürokratlardan gelen üyeler belediye başkanı ve valinin önermesiyle seçilmekte ve

atanmaktadırlar. Bir yerde, arsa düzenlemesi yapılacak olsa, düzenleme sınırı da aynı encümenler

tarafından belirlenmektedir. Dolayısıyla, yalnız düzenleme sınırı değil, aynı zamanda ihale yoluyla

danışmanlık hizmeti alımı şeklinde harita müelli:erine de yaptırılsa ihale komisyonlarını oluştur-

ma yetkileri dikkate alındığında ihaleyi nihai olarak kabul edip etmeme yetkisi hukuka uygun bir

ihale de olsa ita amirine (belediye başkanı ve valiye) verilmiştir (4734 sayılı Yasa, m. 39). Görüldü-

ğü gibi, arsa düzenlemesi konusunda belediye başkanı veya valinin kabul etmeyeceği bir işlemin

onaylanması ve karara bağlanması olanaksızdır.

471

2

3

4

56

Bu durum, arsa düzenlemesinin yerel ve merkezi otoritenin mutlak etkisi altında olduğunu

göstermektedir. Siyasi otorite, yapılan işlemin bir uzmanlık konusu ya da imar planı uygulamasın-

da özel kuralları olan bir yöntem olup olmamasına bakmamakta, imar parsellerinin oluşturulması

ve hisselerin dağıtılmasında ve işin yapılması ve onaylanması sırasında, adalet, eşitlik, ahlak ve

hukuka uygunluğa önem vermemektedir. Rant, siyasi çıkar ve ekonomik menfaat herşeyin önün-

de gelmektedir.

3194 sayılı İmar Yasası’na dayanarak yapılan işler arasında idari yargıda en çok dava konusu

olan işlemin arsa düzenlemesi olduğu dikkate alındığında, Türkiye’de, arsa düzenlemesi işleminin

siyasi gücün etkisinden ve yönlendirmesinden kesinlikle kurtarılması gerekir.

Arsa düzenlemesinde yeni bir model için öncelikle yetki konusunu yeniden tanımlamak ve

açıklığa kavuşturmak gerekmektedir. Bunun için, belediye veya il özel idarelerine verilen yetkinin

yerine her ilçede ve ilde özerk, tarafsız, bağımsız bir düzenleme kurulunun oluşturulması ve arsa

düzenlemelerinde bu kurulun yetkilendirilmesi düşünülmektedir.

1.2. Arsa düzenlemesi işlemini yapan ve kontrol eden harita mühendislerinde uzmanlık ve

yeterlik aranmalı, bunun için gerekirse lisans ve eğitim sertifikasına sahip olma koşulu getiril-

melidir.

Arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri hazırlama, kontrol etme ve onaya sunma yetkisi ile onayla-

ma ve yürürlüğe koyma yetkisi farklıdır.

Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma yetkisi daha önce de belirtildiği üzere, be-

lediye ve il encümenleri ile bakanlıklara aittir.

Buna karşın, arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri hazırlama, kontrol etme ve onaya sunma yet-

kisi harita mühendislerine verilmiştir 7.

Arsa düzenlemesini onaylama ve yürürlüğe koyma yetkisine sahip olan idareler (belediyeler,

valilikler, bakanlıklar), arsa düzenlemesi yapılacak alanın sınırlarını belirledikten sonra, bu alanda

yapılacak düzenleme ile ilgili belgelerin hazırlanması görevini kurumlarında çalışan harita mü-

hendislerine verebilecekleri gibi bu işleri ihale yoluyla da yaptırabilirler. Ayrıca, parsel sahipleri,

diğer kurum ve kuruluşlar da, İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa

Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik hükümleri uyarınca ve “beş yıllık imar uygu-

lama programına dahil olmak, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğun talebi ve

parselâsyon masra"arının istemde bulunan mal sahipleri tarafından karşılanması” koşullarıyla (m.

13) söz konusu düzenleme belgelerini kendileri de hazırlatabilir ve idarelere onaylanmak üzere

sunabilirler.

Arsa düzenlemesi işinin 4734 sayılı Kamu İhale Yasası gereği danışmanlık hizmeti alımı kapsa-

mında ihale yoluyla yaptırılabileceği, bunun için Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek

Müellif Ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelikte öngörülen koşullara sahip

olmak yeterli kabul edilmektedir.

Gerek idarelerde çalışan harita mühendislerinin ve gerekse işi ihale ile yüklenen kişi veya şir-

kette çalışan harita mühendislerinin arsa düzenlemesi konusunda yetkin olup olmadıklarına iliş-

472

-7

kin herhangi bir ölçüt tanımlanmamıştır. Üniversitelerin harita mühendisliği bölümünden mezun

olmak ve yanı sıra TMMOB Harita ve kadastro Mühendisleri Odasına kayıtlı olmak yeterli görül-

mektedir. Belli büyüklüklerde arsa düzenlemesi yapmış olmak koşulu tek başına bir ehliyet veya

yeterlik olarak kabul edilemez. Üniversitelerin harita mühendisliği bölümlerinde “arsa düzenleme-

si” konusu seçmeli ders olarak öğretilmekte, bu dersi alıp almamalarına bakılmaksızın üniversite

sonrası her harita mühendisinin arsa düzenlemesi ile ilgili belgeleri imzalayabileceği, dolayısıyla

bunun önünde herhangi bir engelin veya koşulun bulunmadığı anlaşılmaktadır. İdarelerde gö-

revli olup arsa düzenlemesi belgelerini imzalamak için tek koşul ise, harita mühendislerinin asli

ve sürekli görevlerde çalışmaları bir diğer deyişle “memur veya diğer kamu görevlisi” konumunda

bulunmalarıdır (Anayasa, m. 128).

Oysa, arsa düzenlemesi, yalnızca teknik değil, aynı zamanda hukuksal ve sosyal işlemleri de

içinde barındırmaktadır. Arsa düzenlemesi işini yapacak olan bir harita mühendisinin, tapu, ka-

dastro, imar, planlama, mülkiyet konularında yetkin olması, ayrıca bu konulara ilişkin anayasa,

yargıtay ve danıştay yargısı tarafından verilmiş kararları bilmesi, arsa düzenlemesini ilgilendiren

mevzuatı ve mevzuatta yapılan değişiklikleri de izlemesi gerekmektedir. Tersi durumda, hatalı

uygulamalar, kişilere, topluma, harita mühendisliği mesleğine, ülkeye ve hukuk sistemine ileride

onarılması ve giderilmesi olanaksız büyük zararlar verebilir.

Türkiye’de arsa düzenlemesi işlemi büyük oranda belediyeler eliyle gerçekleşmektedir. Beledi-

yelerde norm kadro ilke ve standartları ile müdürlük ve teknik eleman sayıları konusunda bir dü-

zenleme yapılmıştır. Yeni düzenlemede, harita mühendislerinin farklı müdürlüklerde çalıştıkları,

belediyelerde münhasıran arsa düzenlemesi ile ilgili bir müdürlüğün bulunmadığı, her bir harita

mühendisinin farklı harita mühendislik işlerinde görevlendirildikleri dikkate alındığında, idareler-

de (belediye, valilik ve bakanlıklarda) bir arsa düzenlemesi işinin kontrolü konusunun da yetersiz

olduğu ortaya çıkmaktadır.

Bu durumda, arsa düzenlemesi işinin hukuksal ve teknik olmak üzere iki temel çalışmayı ge-

rektirdiği dikkate alındığında bu iki işi de harita mühendislerine vermek yerine, hukuksal işleri bir

düzenleme kuruluna, teknik işleri ise harita mühendislerine vermek tercih edilmelidir.

Bunun nedeni şöyle açıklanabilir.

Anayasa Mahkemesi’ne göre, mülkiyet hakkı, toplumun sosyal, ekonomik ve hukuksal yaşantı-

sı içinde kamu ve özel hukuk karakterlerini kendinde toplayan özel nitelikte ayni (nesnel) hak ola-

rak kabul edilmektedir (Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1990 tarihli ve E. 1990/7, K. 1990/11 sayılı

kararı). Mülkiyet hakkı, aynı zamanda bireylerin temel haklarından ve özgürlüklerinden biridir. Bu-

nun ölçüsünü, Anayasanın temel hakların ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin kuralı (1982 Ana-

yasası, m. 13) ve “demokratik toplum düzeninin gerekleri” oluşturmaktadır (Anayasa Mahkemesi’nin

21.06.1989 tarihli ve E. 1988/34, K. 1989/26 sayılı; 21.06.1990 tarihli ve E. 1990/7, K. 1990/11 sayılı,

29.12.1999 tarihli ve E. 1999/33, K. 1999/51 sayılı kararlarında).

Anayasada, mülkiyet hakkı, sınırsız bir hak olarak tanınmamış, kişi yararı ile toplum yararının

karşılaştığı alanlarda, toplum yararı üstün tutulmuştur. Mülkiyet hakkının kullanılmasını kamu

yararı amacıyla bazı yükümlere ve koşullara bağlamak ve böylece mülkiyet hakkını yasayla sı-

nırlamak devletin hakkı, yükümlere ve koşullara uymak da taşınmaz malikinin borcu olarak gö-

rülmüştür. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının bu iki yöndeki sınırlamadan başka herhangi

bir koşulla sınırlandırılmasını kabul etmemektedir (Anayasa Mahkemesi’nin 21.06.1989 tarihli ve

E.1988/34, K.1989/26 sayılı kararı).

473

Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devleti, eylem ve işlemleri hukuka uygun, insan

haklarına saygı gösteren, bu hak ve özgürlükleri koruyup güçlendiren her alanda adaletli bir hu-

kuk düzeni kurup bunu geliştirerek sürdüren, Anayasa’ya aykırı durum ve tutumlardan kaçınan,

hukuku tüm devlet organlarına egemen kılan, Anayasa ve hukukun üstün kurallarıyla kendini

bağlı sayıp yargı denetimine açık olan, yasaların üstünde yasakoyucunun da bozamayacağı te-

mel hukuk ilkeleri ve Anayasa bulunduğu bilincinde olan devlettir (Anayasa Mahkemesi’nin,

12.01.2012 tarihli ve E.2011/23, K.2012/3 sayılı kararı).

Anayasa’nın 35. maddesinde ise; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak

kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı

olamaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 nolu Protokol’ün “Mülkiyetin Korunması” başlıklı 1.

maddesinde; “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini iste-

me hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve ulusla-

rarası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” şeklindeki

hükümle mülkiyet hakkı Sözleşmenin koruma şemsiyesi altına alınmış, kapsam ve sınırları belir-

lenmiştir.

Görüldüğü üzere, Gerek Anayasa, gerek Anayasa Mahkemesi ve gerekse Avrupa İnsan Hakları

Mahkemesi, kişilerin mülkiyet ve yerleşme özgürlüklerini koruyan ve güvence altına alan kararlar

vermekte, bu konuda kesin, kararlı ve hassas davranmaktadırlar.

Buna karşın, arsa düzenlemeleri ile ilgili olarak, bu konuda yeterli bilgisi ve deneyimi olup ol-

madığına bakılmaksızın kişilerin mülkiyet haklarını ve sınırlarını tek başlarına belirleme yetkisinin

harita mühendislerine verilmesi tercih edilmektedir.

Bu tercih yerine, harita mühendislerinin de içinde olduğu özerk, her türlü siyasi ve benzeri

gücün etki ve yönlendirmesinden uzak, nesnel, bağımsız ve tarafsız karar verebilecek ve uygula-

yabilecek kurulların oluşturulması ve yetkinin bu kurullara verilmesi düşünülmelidir.

Bu durumda arsa düzenlemeleri ile ilgili olarak;

tapu ve kadastro incelemeleri ve bunların ilanı, şüyulandırmanın yapılması, dağıtım ve tahsis cet-

vellerinin, parselasyon planının hazırlanması ve imar parsellerinin oluşturulması, işinin belediye-

ler, valilikler, bakanlıklar yerine belediyenin görevlendireceği temsilcilerinde içinde bulunduğu

özerk bir kurula verilmesi düşünülmelidir.

yapılması, hesap özet ve cetvellerinin hazırlanması, nivelman işleri, parselasyon planı ile oluşacak

imar ada ve parsellerin sınırlarının arazide belirlenmesi ve tesisi ve benzeri arazi işleri) harita özel

sektörüne ihale yoluyla yaptırılabilir. Bu işlerin yaptırılmasında, yetkili kurulun talimatı ve beledi-

yenin kurulca alınacak kararların yerine getirilmesindeki görev ve sorumlulukları da yasa ve yönet-

melikle açık, tartışmasız bir şekilde tanımlanmalıdır.

1.3. Arsa düzenlemesinin hazırlık aşamasında ve düzenlemeye karar verilmeden önce ta-

puda kayıtlı tüm parsel malikleriyle yüzyüze görüşmeler yapılmalı ve bu görüşmeler tutanak

altına alınmalıdır.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesinde;

474

Arazi ve arsa düzenlemesi:

Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya di-

ğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına

veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada

veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine

dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler

belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

denilerek, belediyelerin ve valiliklerin “... ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya...” yetkili oldukları

açıklanmıştır.

Belirtilen hükümden kastedilen, idarelerce yapılacak düzenlemenin kontrol edilmeden ve/

veya herhangi bir incelemeye tabi tutulmadan tapu kütüğüne kaydedilmesi demek değildir. Söz

konusu hüküm, parsel maliklerinin yazılı oluru, muvafakatı olmadan idarece doğrudan işlem yapı-

labileceği ve sonuçların idarece tapuya tescil edilmek üzere gönderilebileceğini ifade etmektedir.

“Re’sen” sözcüğü ile neyin ifade edilmek istendiğini söyleyebilmek için, öncelikle tapu sicilin-

de işlem yapma yetkisini açıklamak gerekmektedir.

Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre 8, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz (m.

11). İstemde bulunacakların hak sahibi olup olmadıkları (m. 13) ve tasarruf yetkisine sahip olup

olmadıklarının (m. 14) belirlenmesi yetkisi tapu müdürlerine aittir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1027. Maddesinde, “ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu me-

muru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararı ile düzeltebilir” denilmiştir. Türk Medeni

Kanunu’nun 692. Maddesine göre, “...paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılma-

sı, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır...” denilerek

“oybirliği” sağlanmadan paylı (müşterek) mülkiyetli yerlerde imar ve temliki tasarru*arın geçerli

olmayacağı açıklanmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nda, 44. Maddesinde, “... Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi

veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmın-

da inşaat yapılması ...”nı kat malikleri kurulunun buna oybirliği ile karar vermesi şartına bağlamış,

ayrıca, “... bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden tesbit

edilmesi...”nin kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla gerçekleşmesini öngörmüştür. Yine Kat

Mülkiyeti Yasası’nın 45. Maddesinde de, “... Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsa-

nın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarru%arın ...

ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir...” denilmek suretiy-

le, Türk Medeni Kanunu ile “oybirliği” kuralını benimseyen paralel hükümler öngörülmüştür. Gerek

Türk Medeni Kanunu ve gerekse Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, gerek hisseli arsa ve arazilerde ve

gerekse kat mülkiyetli yapılarda “oybirliği” sağlanmadan temliki tasarru*ar olanaksızdır.

Danıştay içtihatlarına göre, eğer, taşınmazın birden çok maliki varsa, bir diğer deyişle taşınmaz

üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise, yapı ruhsatı için tüm paydaşların birlikte yazılı onay verme-

leri gerekmektedir 9. Paydaşlar (hissedarlar) arasında anlaşmazlık varsa, yani taşınmazın mülkiyeti

“ihtila*ı” ise, paydaşların oybirliği ile yapı ruhsatı başvurusu gerçekleşmeyeceği için, bu taşınmaza

475

8

9

ruhsat verilemez 10. Ruhsat verildikten sonra paydaşlar arasında uyuşmazlık olursa, yapı idarece

durdurulabilir 11.

Görüldüğü üzere gerek üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazilerde ve gerekse yapılı par-

sellerde hak ve tasarruf yetkisine sahip olanların oluru (paylı taşınmazlarda tüm paydaşların (his-

sedarların) oybirliği ile anlaşması) olmaksızın hiç bir işlem yapılamamaktadır.

Bunun istisnası, Türk Medeni Kanunu’nun “kamu hukuku kısıtlamaları” başlıklı 754. Maddesi

ile öngörülmüştür. Buna göre, “...Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özel-

likle, ... toprağın bölünmesine ... veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine ... ilişkin mülkiyet kı-

sıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir...”

3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. Maddesindeki “re’sen” ifadesi ile mülkiyet hakkına kamu huku-

ku kısıtlaması getirilmekte ve yüzlerce, binlerce parsel malikinin bulunduğu düzenleme bölgesin-

de onların izni olmadan idarenin işlem yapabilmesine olanak sağlanmaktadır.

3194 sayılı Yasanın 18. Maddesinin birinci fıkrasında, düzenleme sınırı içinde kalan, “...bina-

lı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın,

birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleş-

tirmeye, ...” denilerek bir düzenleme kütlesi oluşturulmakta, bir anlamda tüm parsellerin sınırları

kuramsal olarak kaldırılmakta ve parseller “hamur” edilmektedirler. Böylece, tüm parseller bir kütle

içinde paylı hale gelmektedirler. Bu durumda, parsel maliklerinin izni olmadan düzenleme yapıl-

ması konusunda idareye yetki verilmesi, “re’sen” ifadesi ile sağlanmaktadır.

Buna karşın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yasanın amacını ve ruhunu yanlış anlamakla

kalmamış, yayımladığı 07.11.1985 tarihli ve 1477 sayılı Genelgesinde, “...Resen veya müracaat üze-

rine tevhid veya ifraz ve irtifak hakkı tesis veya terkin işlemlerinin kanun ve yönetmelik hüküm-

lerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanan taşınmaz malların

söz konusu kararların irdelenmesine gerek olmadan kararlar doğrultusunda işlemlerin yapılması

icap eder...” diyerek yanlışlığı bilinse bile tüm düzenleme sonuçlarının herhangibir incelemeye

tabi tutulmadan tapuya tescil edilmesi talimatı vermiştir.

Arsa düzenlemelerinde, idareler eliyle çok sayıda hukuka aykırı işlemler yapıldığı ve bunlardan

idari yargıya intikal edenlerin iptal edildikleri bilinmektedir. Bir düzenleme kısmen ya da tamamen

iptal edildiğinde düzenleme öncesine (“kök” tapuya) dönülmesi oldukça zor bir süreçtir.

Eğer idari yargı tarafından bir düzenleme işleminin yürürlüğü durdurulur veya iptal edilirse,

Anayasa (m. 138) ve 2577 sayılı İ.Y.U.Y.’na (m. 28) göre ve belirtilen süreler içinde işlem yapılması

gerekir.

Anayasanın 138. maddesinin son fıkrasında “...Yasama ve Yürütme Organları ile idare mah-

keme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiç bir suretle

değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez...” kuralı yeralmış, 2577 sayılı İdari

Yargılama Usulü Kanunu’nun “Kararların Sonuçları” başlıklı 28. maddesinin 1. fıkrasında yer alan

“...Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin dur-

durulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya ey-

lemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz

476

10

11

günü geçemez...” hükmü ile Anayasanın 2. maddesinde yer alan “Hukuk Devleti” ilkesine ve 138.

maddesine uygun bir düzenleme yapılmıştır.

Yukarıda belirtilen Anayasa ve 2577 sayılı Yasanın amir hükümleri gereği, mahkemelerce veri-

len kararların derhal uygulanması ilkesi konulmuş, her durumda bu sürenin 30 günü aşamayacağı

belirtilmiştir. Danıştay’a göre, yürütmenin durdurulması kararı da, anayasanın 128. ve 2577 sayılı

Yasanın 28. maddesine göre bir yargı kararıdır 12. Bu durumda, İdare Mahkemeleri ve Danıştay

tarafından verilen yürütmenin durdurulması ve/veya iptal kararlarına rağmen, idarelerin takdir

yetkileri bulunmamaktadır 13. Danıştay’a göre, idarenin, mahkeme kararının ne şekilde uygula-

nacağı konusundaki “istişari görüş” istemi de yerinde değildir 14. Bu durumda, idarenin mahkeme

kararını uygulamaktan başka seçeneği bulunmamaktadır.

Danıştay’a göre, yeni bir düzenleme yapılabilmesi için geçerli bir hukuki sebep olmalıdır 15. Bir

diğer deyişle, Danıştay, düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ikinci kez veya

daha fazla parselasyon yapılamayacağını ve şüyulandırma cetvellerinin değiştirilemeyeceğini be-

lirtmektedir 16. Danıştay’a göre, düzenleme idari yargı tarafından iptal edildiğinde, düzenleme

hiç yapılmamış gibi kabul edilerek, düzenlemeden önceki eski “kök” tapulara dönülmesi gerek-

mektedir 17. Danıştay, düzenleme işleminin mahkemece iptal edilmesi durumunda, yeni yapılacak

düzenlemenin, iptal edilen düzenlemede yer alan parseller üzerinden değil, düzenleme öncesi

kadastral duruma dönülerek oluşacak ilk kadastral parsellere göre yapılması gerektiğini açıkla-

mıştır 18. Düzenlemenin yargı kararıyla iptal edilmesi, Belediyelerce yeni bir düzenleme yapılması

için Danıştayın aradığı haklı ve hukuken geçerli sebeblerden biri olmasına rağmen idareler bu

konuda işlem yapmaktan kaçınmaktadırlar.

Yargıtay’ın pek çok kararında, düzenleme işleminin belediye encümeni kararı ile oluşması ne-

deniyle idari niteliğe sahip olduğu, anılan işlemler hakkındaki usulsüzlük iddialarının çözüm yeri-

nin idari yargı olduğu, tapu kütüğüne tescil edilen düzenleme işleminin idari yargıda iptal edilerek

ortadan kaldırılmadan tapu kütüğünde düzeltme yapılamayacağı açıklanmış bulunmaktadır 19.

Yargıtay, düzenleme işleminin iptal edilmesi ile tapu kayıtlarının kendiliğinden geçersiz hale

gelmeyeceğini, bu durumun düzenleme öncesi kadastral duruma dönülmesi için bir istek ve dava

hakkı vereceğini belirtmektedir 20.

Dolayısıyla, Mahkemenin iptal kararı, yukarıda belirtilen Yargıtay ve Danıştay kararları ile bir-

likte değerlendirildiğinde, belirtilen alanda idarece düzenleme öncesi duruma dönülerek Mahke-

menin iptal gerekçeleri dikkate alınarak yeni bir düzenleme yapılarak yanlışlıkların düzeltilebilece-

ği, bunun için, idarelerce öncelikle eski “kök” tapulara geri dönülmesi gerektiği, geri dönüşümün

477

1213

14

15

16

17

18

19

20

sağlanması ile birlikte yeniden parselasyon yapılmasının yasal ve hukuki dayanaklarının bulundu-

ğu, eğer idarelerce işlem yapılmaması halinde Yargıtay içtihatlarında da açıklığa kavuşturulduğu

üzere, Asliye Hukuk Mahkemelerine, tapu kütüğünde düzeltme yapılmasını teminen tapu iptali ve

tescil davası açılabileceği belirtilmiş bulunmaktadır.

Yukarıda, iptal edilen bir düzenleme sonrası ne tür işlem yapılması gerektiği açıklanmıştır. Sü-

recin hukuken ne kadar zor olduğu ve yıllarca sürdüğü dikkate alındığında, idarelerin hatalı ve

hukuka aykırı düzenleme sonuçlarını hiçbir kontrole ve incelemeye tabi tutmadan tapuya tescil

eden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ne kadar önemli bir role sahip olduğu görülmek-

tedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, tapu siciline güven ilkesi gereği önüne gelen her

düzenlemeyi incelemeden tescil etmeye son vermesi beklenmektedir. Tersi bir davranış görev ih-

lalidir. Çünkü, yasanın belediyelere re’sen uygulama yapma yetkisi vermesi, belediyelerin yasa ve

hukuka aykırı uygulama yapabilecekleri anlamına gelmemekte ve yasa dışı uygulamalar için bir

gerekçe de oluşturmamaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de, siyasi baskılardan olsa ge-

rek, belediyelerin encümen kararları ile, bir başka deyişle idari işlemlerle, yasa ve mevzuata aykırı

işlemlerini incelemeden tapu kütüğüne kaydederek bir başka hukuka aykırılığa sebep olmaktadır.

Bu süreç de dikkat edilmesi gereken bir konu da şudur. İdari işlemler arasındaki nitelik farklı-

lıkları yargı kararları ile ortaya çıkarılmasına ve açıklanmasına karşın, bu konular, idarelerce yapılan

düzenlemeler sırasında yeterince gözetilmemektedirler. Bir diğer deyişle, hukuka aykırılığı idari

yargı tarafından tespit edilmiş bir işleme benzer bir tescil isteminin tapu müdürlüğünce reddedil-

mesi gerekirken kabulü de isabetli değildir.

Yukarıda belirtilen durumların bir daha yaşanmaması için, parsel maliklerinin de sürece dahil

edilmelerinde sayısız yarar vardır.

Bilindiği üzere, 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası, kamulaştırma sürecinde idarenin parsel malik-

leriyle görüşme yapmalarına izin vermemekteydi. İdarelerin düşük kamulaştırma bedeli tespitleri

ardından açılan kamulaştırma bedellerinin artırılması davalarında bedelin bir kaç kat artışına karar

verilmesi üzerine sistem değişikliğine gidilmiş, Kamulaştırma Yasası’nda 24.04.2001 tarihli ve 4650

sayılı Yasa ile kapsamlı değişiklikler yapılmış ve yasanın 8. Maddesinde, “...İdarelerin, bu Kanuna

göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usu-

lünü öncelikle uygulamaları esastır...” denilerek, “...Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu ya-

zının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla

ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca ta-

yin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır...” hükmü ile kamulaştırma bedelinin öncelikle par-

sel sahipleriyle yüzyüze yapılacak görüşmelerle tespiti öngörülmüştür. Böylece, idarelerin yanlış

uygulamalarıyla kamuya verdikleri zararların azaltılmasına çalışılmıştır.

Benzer bir uygulama arsa düzenlemelerinde de öngörülmeli ve idarelerin sebep oldukları ha-

talı uygulamalar işin başında ortadan kaldırılmalıdır. Bu görüşmelerin, idare yerine düzenlemeden

yetkili kılınacak kurul tarafından yapılması öncelikle tercih edilmelidir.

1.4. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yöntemi, imar parseli verilemeyecek kadar kü-

çük parsellerin veya payların yarattığı sorunları çözememektedir!

Düzenlemeye giren parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düşüldükten sonra kalan

payların imar parseli verilemeyecek kadar küçük olduklarına, çoğu kez 1 m2’den bile küçük olduk-

larına rastlanmaktadır. Bu gibi küçük paylar, birbirini tanımayan, birlikte davranma ya da birlikte

hareket etme olanağı bulunmayan kişilere ait paylarla birlikte bir parselde birleştirildikleri gibi,

478

çoğunlukla bir kişiye ait bir parsele de eklenmekte ve idari bir işlemle paylı mülkiyet oluşturul-

maktadır. Önceden bağımsız bir parsele sahip olan kişilerin bile, Türkiye’de uygulanan eşit oranlı

toprak kesintisi yöntemi ile paylı mülkiyetli duruma getirildiklerine de sıkça rastlanmaktadır.

Böylelikle bir sorunu çözmek isterken, bir başka sorun yaratılarak, kişiler arasında paydaşlığın

giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve daha pek çok uyuşmazlıklara da yol açılmaktadır.

Bu tür parsellerin veya payların malikleriyle yüzyüze görüşmelerin yapılamaması nedeniyle de

ortaya çıkacak sorunların azaltılması şansı kalmamaktadır.

3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde, bedele dönüştürme

yapılamamaktadır21.

Buna karşın, Türkiye’de uygulanan yöntem olan eşit oranlı toprak kesintisi yerine eşdeğerlik

yöntemi benimsenmiş olsaydı, imar parseli verilemeyecek kadar küçük olan parsellerin bedele dö-

nüştürülerek, gerçek karşılığının ödenmesi ile sorunlar çözülebilecek ve birbiriyle anlaşan kişilerin

olurları durumunda bir parselde paydaş yapılmaları da olanaklı olacaktı.

1.5. Türkiye’deki arsa düzenlemeleri ile düzenleme alanında kalan paylı mülkiyete konu

parsellerde ferdileşme sağlanamamaktadır!

Arsa düzenlemesi, yalnızca teknik ve hukuksal bir araç değildir. Aynı zamanda ve diğerleri

kadar önemli olarak “sosyal” bir uygulama aracıdır. Arsa düzenlemesi sonucunda, düzenleme

alanındaki parseller üzerinde paylı mülkiyetten kaynaklanan sorunların da ortadan kaldırılması

hede!enmelidir. Bu amaçla, paylı mülkiyete konu bir parselde, her paydaşa, olanaklı ise bağımsız

(müstakil) bir imar parseli verilebilmelidir. Diğer bir deyişle, paylı mülkiyet çözülebilmelidir (ferdi-

leşme).

Danıştay’a göre, “... 3194 sayılı yasanın 18. maddesi uyarınca tesis edilen parselasyon işlemle-

rinde mülkiyetin ferdileşmesi olanaksızdır ve yeni oluşturulan imar parsellerinin, paydaşlara, yine

paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tahsis edilmesi gerekmektedir...” 22. Kadastro parsellerinden

eşit oranlı toprak kesintisine dayanan arsa düzenlemelerinde, paylı mülkiyette ferdileşmenin ya-

pılamayacağı idari yargı tarafından da kabul edilmiştir.

22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda, “...paylı malın özgülendiği amacın

değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri-

ne girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi

kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır...” denilmektedir (Madde: 692).

23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, “...kat mülkiyetinin kurulması için... o

gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine

verilmesi veya istemde bulunulması...” gerekmektedir (Madde: 12). Bu kural, kat irtifakı kurulması

için de geçerlidir (Madde: 14). Görüldüğü gibi, gerek Türk Medeni Kanunu’nda ve gerekse Kat Mül-

kiyeti Kanunu’nda, paylı taşınmazlarla ilgili işlemlerde, oybirliği koşulu aranmaktadır.

3194 sayılı İmar Yasası uyarınca yapılan arsa düzenlemelerinde, yukarıda belirtilen kuralların

bir gereği olarak, “özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler” hakkında bir

çözüm getirilmediğinden, 2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik Ek 1 maddesindeki, “özel

parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil tahsis edilme olanağı sağlayan” kuralının, 3194

479

21

22

sayılı yasanın 18. maddesi ile birlikte uygulanması olanağı getirilmiş ve bu düzenlemelerin ıslah

imar planına dayanmasının gerekmediği belirtilmiştir.

Dolayısıyla, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde, payların

ferdileştirilmesinin olanaklı olmamasına karşın, bu maddenin 2981-2390-3366 sayılı Yasanın Ek-1

maddesi ile birlikte uygulandığında, yalnızca 3194 sayılı Yasanın yürülüğe girmesinden önce ya-

pılmış olmak ve “özel parselasyona dayalı hisseli satışların olduğu yerler” ve “paylı satışlarla” sı-

nırlı olmak kaydıyla ferdileşme olanağı tanınmıştır 23. Ancak bu yetkinin, belirtilen koşulların dışın-

da diğer hisseli parsellerde konusu ve koşulları oluşmamasına karşın kullanıldığı görülmüştür24.

3194 ve 2981-3290-3366 sayılı yasaların öngörülmeyen alanlarda birlikte uygulanmaları, 2577

sayılı İdari Yargılama Usulü Yasası’na göre “şekil”, “usul”, “biçim” açısından hukuka aykırı olmasına

karşın (Madde: 2/1-a), yapılan uygulamalar yıllarca tapu kütüğüne tescil edilmişlerdir.

Özellikle belirtmek gerekir ki, yıllardan bu yana ülkemizde imar planlarının bütüncül olarak

uygulanamamasının önündeki en önemli engellerden biri ferdileştirememe sorunudur.

Türkiye’de, paylı mülkiyette ferdileşmeyi sağlamayan bir arsa düzenlemesinin ülke genelinde

hızlı, kolay, yaygın ve yoğun bir biçimde uygulama bulması olanaklı değildir. Bu yüzden, paylı mül-

kiyetteki her bir paydaşı bağımsız mülkiyet sahibi yapacak yöntemlere gereksinme vardır.

1.6. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yönteminde ikinci kez DOP kesintisi sorunu

yaşanmaktadır!

3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin sekizinci fıkrasında, “Bu fıkra hükümlerine göre,

herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o

parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez” denilmektedir.

İmar Yasası, arsa düzenlemesi yapıldıktan sonra ikinci bir arsa düzenlemesini imar planı deği-

şikliğine bağlamıştır. Aynı yerde, ikinci kez düzenleme yapılmasını gerektiren bir sebep olmalıdır.

Bu sebep, düzenleme yapılan alanda gerçekleştirilecek imar planı değişikliğidir 25. Danıştay, “imar

planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ya da ilk parselasyon

yargı kararıyla iptal edilmeksizin ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bu-

lunmadığı” görüşündedir 26. Her bir plan değişikliği veya plan iptali aynı zamanda yeni bir dü-

zenleme yapılmasının da gerekçesini oluşturmaktadır. Koşulları oluştuğunda, ikinci kez veya daha

fazla düzenleme yapılma olanağı doğsa bile, bu kez parsellerden ikinci kez düzenleme ortaklık

payı düşülememektedir 27. Düzenleme ortaklık payı oranının %35’ten %40’a çıkması veya daha da

artırılması ikinci kez DOP düşülemeyeceği ilkesini değiştirmemektedir.

480

-

-

23

24

25

2627

İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esas-

lar Hakkında Yönetmeliğin 11. Maddesinin ikinci fıkrasında da, “...Evvelce yapılan düzenlemeler

dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan ara-

zi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz...” denilerek düzenleme görmüş parsellerden

ikinci kez DOP alınamayacağı konusunda yasa ile paralellik sağlanmıştır. Buna karşın, aynı mad-

denin üçüncü fıkrasında, “...Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sa-

yılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden

düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 35`e tamamlayan fark

kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir...” denilerek istisnai bir durum yaratılmıştır.

Yönetmeliğin ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmasına ilişkin bu istisnai kuralı, “ifraz-tev-

hit (ayırma-birleştirme)” olarak bilinen 3194 sayılı İmar Yasası’nın 15-16. Maddesine göre uygula-

ma görmüş yerleri kapsamaktadır.

Ayırma ve birleştirme (ifraz ve tevhit) işlemi sonucu imar parseli haline geldiği kabul edilen

ve bu nedenle üzerinde yapı yapılması için yapı ruhsatı, yapı tamamlandığında da yapı kullanma

izni verilen, tapuda kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti kurulan bu parsellerin yeniden düzenleme

kapsamına alınmaları önemli sorunlara sebep olmaktadır.

Arsa düzenlemesi olarak kabul edilmeyen28, yasal dayanakları bulunmadığı için eleştirilen29,

buna karşın Devletin ve yerel yönetimlerin hoşgörülü tutumları nedeniyleTürkiye’de yaygın ve

yoğun bir şekilde uygulanan, böylece fiili bir durum olarak hukuki durumun önüne geçen 3194

sayılı İmar Yasası’nın 15-16. Maddesine göre yapılan uygulamalarda parsel sahiplerince terk edilen

yerler DOP kesintisi sayılmamaktadır 30. 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 35. Maddesinde de,

parsel sahiplerince terk edilen yerlerin ileride imarlı hale gelmeleri durumunda eski maliklerine

geri dönemeyeceği açıklanmıştır.

Yönetmelik maddesindeki “...veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan...” deyimi

ile neyin kastedildiği açık olmamakla beraber, Danıştay bu ifadenin 3194 sayılı İmar Yasası’nın 15-

16. Maddesine göre parsel maliklerince yaptırılan ayırma ve birleştirme işlemleri sırasında terk

edilen yerleri kapsamadığı görüşündedir.

Türkiye’de İmar Yasası’nın 15-16. Maddeleri uyarınca yapılan uygulamalarda, bir parselin imar

planında düzenleme ortaklık payı olarak bedelsiz düşülecek yerlere isabet eden kısımları oran

ne olursa olsun maliklerince terk edilmekte ve tapudan da silinmektedir. Terk edilen ve tapudan

silinen kısımlar parsel yüzölçümünün %40’ının aşağısında veya yukarısında olabilmektedir. Bu

uygulamanın, İmar Yasası’nın 18. Maddesinin ikinci fıkrasındaki, “...Belediyeler veya valiliklerce

düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden ye-

teri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme

481

-

28

29

30

ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları,

düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını

geçemez...” kuralı ile bir ilgisi bulunmamaktadır.

Yönetmeliğin 11. Maddesinin üçüncü fıkrasına göre, bir parselden ikinci kez bedelsiz kesinti

yapılabilmesi için;

1- taşınmaz sahiplerinin talep etmeleri,

2- mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek

tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilmiş olmaları,

gerekmektedir. Bu koşulların birlikte gerçekleşmesi durumunda, “...ilk parselin ifrazında alınan

terk oranını % 35`e tamamlayan fark kadar...” düzenleme ortaklık payı alınabilir. Yürürlüğe girdiği

1985 yılından beri yönetmelikte değişiklik yapılmadığı için yasada artırılan oranın yönetmeliğe

yansıtılmadığı görülmektedir. Madde metni de yanlış yazılmıştır. Doğrusu, “...ilk parselin ifrazında

alınan terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar...” olmalıydı. Çünkü,

düzenleme ortaklık payı oranı her düzenleme bölgesinde farklı olabilir. Danıştay’da, “DOP hesabı

yapılmadan %40 kesintiye hak kazanılamayacağı” görüşündedir 31. Dolayısıyla, bir düzenleme

bölgesinde önce DOP hesaplanıp, ardından yukarıda belirtilen koşulların oluşması halinde, ilk par-

selin ifrazında alınan terk oranını hesaplanacak DOP oranına tamamlayan fark kadar düzenleme

ortaklık payı alınabilir.

Danıştay, yönetmelikte belirtilen iki koşulun birlikte oluşup oluşmadığına bakmadığı gibi, yö-

netmelikteki, “mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz

edilerek tescil edilen parsellerden” deyimini 3194 sayılı Yasanın 15-16. Maddelerine göre yapılan

terkler için de geçerli saymış ve böylece bir yerindelik denetimi yapmıştır. Yasa da bulunmayan,

yönetmelikte de çok açık ifade edilen bir kuralı olduğundan farklı değerlendirerek kendisi kural

koymuştur. Danıştay’a göre, “parselasyon işlemi sırasında, taşınmazlardan ifraz işlemi sırasında alı-

nan terk oranını düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayacak kadar fark” alınabilir 32. Bu farkın

alınabilmesi için parsel malikinin talebi aranmadığı gibi, yürürlükten kalkmış bir yasaya göre ya-

pılan uygulama için geçerli olan kural, bu kez bu yasayı yürürlükten kaldıran yasa dönemini de

kapsayacak şekilde genişletilmiştir.

Yönetmeliği hazırlayanlar söz konusu kuralın alanını 3194 sayılı yasa döneminde yapılan ifraz

ve tevhitler için de rahatlıkla genişletebilirlerdi. Bunu yapamamalarının nedeni, 3194 sayılı İmar

Yasası’nın 15-16. Maddelerine göre ifraz ve tevhit yapma koşulunun o bölgede öncelikle düzen-

lemenin yapılması şartına bağlanmasıdır. İmar Yasası’nın “ifraz ve tevhit” başlıklı 15. Maddesi şöy-

ledir;

İfraz ve tevhid:

Madde 15 – İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere

ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara

uygun olması şarttır.

482

31

32

Yukarıdaki madde metninde ifraz ve tevhidin yapılabilmesi için “parselasyon planı”nın tamam-

lanmış olması gerekmektedir. Parselasyon planı ise arsa düzenlemesi ile oluşmaktadır 33. Adı Çevre

ve Şehircilik Bakanlığı olarak değişen Bayındırlık ve İskan Bakanlığının “18. Madde Uygulamaları”

konulu 05.04.2004 tarihli ve SFPD/B1-840-3401 sayılı Genelgesinde de, “...Parsel bazında düzen-

leme yapılması mümkün olmayıp, düzenleme sahasının en az müstakil “bir ada”yı kapsaması

zorunludur...” denilerek yukarıdaki yasa maddesiyle paralel bir açıklama yapılmıştır. Türkiye’nin

temel sorunu her alanda olduğu gibi imar konusunda da yasaları ve kuralları yanlış değerlendire-

rek hukuka aykırı bir şekilde kurulan işlemlerin sonuçlarının fiili durum yaratması ve ülke içinde

ikili bir yapının oluşmasına yol açarak giderek hukuk sistemini bir af yasasıyla bertaraf etmesidir.

Bu karmaşa, bizleri, ülkemizi her alanda kemiren yasadışılığın egemenliğine götürmektedir. Bu

nedenle, Danıştay’ın isabetsiz kararlarını bir an önce düzeltmesi beklenmektedir.

Konu Danıştay tarafından hatalı değerlendirildiğinden, bu kez uygulamada da yanlışın üzerin-

den yanlışlık yapılmaya devam edilmektedir.

Bu kez tartışmalar, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını düzenleme ortaklık payına tamam-

layan farkın parselin hangi yüzölçümü üzerinden alınacağı konusunda odaklanmaktadır. Baskın

görüş, “tamamlayan farkın ilk ana parsel yüzölçümünden kesilmesi” şeklindedir 34. Burada da, ilk

ana parsel yüzölçümüne geri dönülerek bu parselden düzenleme ortaklık payı hesaplanmakta ve

daha önce yapılan kesintiyle arasındaki miktar söz konusu farkı oluşturmaktadır. Ancak, burada

düzenleme ortaklık payı hesabına tapudan terkin edilen (silinen) parselin mi? Yoksa terk sonrası

parselin mi katılacağı yanıtlanamamaktadır. Yönetmeliğin, “Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrı-

lacak Payın Hesabı” başlıklı 30. Maddesinde, “Madde 30 - Düzenleme alanına giren kadastro par-

selleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine

ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” buluna-

rak bir hesap cetveli düzenlenir.” denilerek düzenlemeye imar parselinin katılacağı öngörülmüş-

tür.

Gerçekte, düzenlemeye terk sonrası yüzölçümü ile (imar parseli olarak) katılan bir parselden,

düzenleme ortaklık payı hesabına katılmayan terk öncesi (kadastral parsel) yüzölçümüne göre

kesinti yapılmasına ilişkin ne yasada ve ne de yönetmelikte bir kural vardır. Yapılan tüm önerme-

ler, Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin beklentileri, istekleri, gereksinmeleri karşılamaması

nedeniyle hukuka aykırı olduğu bilindiği halde ve başka bir çözüm yolu da bulunamadığı için

yapılan “iyiniyetli” arayışlarıdır. Bu tür arayışlarla, giderek kendisi bir sorun olmaya başlayan “eşit

orantılı toprak kesintisi” temelindeki 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinin baştan aşağı yeni-

den ele alınması gerekirken bunun süresini uzatmanın kimseye, harita mühendislik hizmetlerine

ve Türkiye’ye de faydası yoktur.

Varolan sistemin sorunları çözmediği bilindiği halde, artık yeni bir model gerekirken, yanlışta

ısrar etmenin de hiç gereği yoktur. Danıştay bile arsa düzenlemesine ilişkin kuralların yetersizli-

483

-33

34

ğinden olsa gerek, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere aykırı, isabetsiz kararlar vermektedir. Bu

duruma son vermek bakımından bir an önce yeni bir model arayışına girilmeli ve mevcut kurallar

değiştirilmelidir.

1.7. Arsa düzenlemesiyle mülkiyet hakkına getirilen kısıtlama ile değerleme arasında bir-

birini bütünleyen çok yakın ilişkiler bulunmaktadır!

Arsa düzenlemesi, mülkiyetin sınırlarını ve içeriğini yeniden belirlemektedir. Ancak, arsa dü-

zenlemesi sınırsız bir biçimlendirme özgürlüğüne de sahip değildir. Düzenleme, katılan parselle-

rin çıkarlarını adaletli bir şekilde denkleştirmekle yükümlüdür. İdarenin, tek yanlı tercihi ile düzen-

lemeye katılan parselleri mağdur etmesi, en başta Anayasanın 35. Maddesindeki mülkiyete ilişkin

kuralla bağdaşmaz. Dolayısıyla, düzenlemenin hiç bir şekilde mağdur yaratmaması ve katılan par-

sellerde hak kayıplarına yol açmaması gerekmektedir.

Arsa düzenlemesi ile bir miktar değer artışı olmaktadır. Türkiye’de uygulanan sistem, imar par-

sellerinin hangi arazi kullanışına tahsis edildiğine, kent merkezine olan uzaklığına, kentsel hizmet-

lerden ne kadar yararlandığına sosyal ve teknik altyapının götürülüp götürülmediğine ve benzeri

hiçbir etkeni göz önünde bulundurmaksızın tüm parsellerde eşit değer artışı olduğu varsayımına

dayanmaktadır. Türkiye’deki sistemin adaletsiz olduğu kesindir. Çünkü, düzenlemeye giren par-

sellerin tamamında aynı oranda değer artışı olduğunu söylemek gerçekçi değildir. Çünkü, dü-

zenlemeye girerken değeri tespit edilmeyen bir parselin düzenlemeyle değerinin ne kadar arttığı

belirlenemez.

Danıştay, düzenlemeye giren parseller ile düzenleme sonrası oluşan parseller arasında değer

farkının olmasını, düzenlemenin, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinin 1-a

fıkrası uyarınca, şekil (usul=biçim) yönünden hukuka aykırılık nedenleri arasında saymaktadır 35.

Danıştay’ın bu kararı, önüne gelen bir işlemi yürürlükteki kurallara göre denetlerken, sözkonusu

kurallarda bu tür bir denetmeye imkan verecek kural bulunmaması bakımından tartılmalıdır. Çün-

kü, herşeyden önce Türkiye’de uygulanan sistem düzenlemeye katılan tüm parsellerin değerleri-

nin düzenleme kararı verildiği tarih itibariyle değerlerinin belirlenmesi esasına dayanmamaktadır.

Buna karşın, Danıştay bile, Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi ile parsellerde eşit oranda

değer artışının gerçekleşmediğinin farkındadır. Kaldı ki, bunu kararına da yansıtmaktadır. Yargıyı

bile rahatsız eden bir eşitsizliğin ortadan kaldırılması için arsa düzenlemelerinde yeni bir modele

gereksinme olduğu açıktır.

Anayasa Mahkemesi de (12.10.1976 tarih ve E.1976/38, K.1976/46 sayılı karar), “...bir taşın-

mazın değerinden aşağı bir karşılıkla özel mülkiyetten çıkarılmasına, Anayasanın hiçbir hük-

mü izin vermemektedir...” demektedir. Bir başka deyişle, “...mülkiyet hakkının doğal bir sonucu

olarak, bu bedelin, taşınmaz mal değerinin tam karşılığı olması gerekir...” Arsa düzenlemeleri

ve kamulaştırma gibi uygulamaların dayanağı olan “toplum/kamu yararı” kavramı, mülkiyetin

karşılıksız veya değerinden daha aşağıda devrine dayanak tutulamaz. Çünkü Anayasa gereği, te-

mel hakların (örneğin: mülkiyet hakkının) özüne dokunmak olanaksızdır (Anayasa, Madde: 13).

Bununla birlikte, kamu yararına dayanan uygulamalarda (arsa düzenlemeleri, kamulaştırma ve

benzeri işlemlerde) taşınmazın gerçek karşılığının ödenmesi durumunda, mülkiyet hakkı, para-

ya çevrilmek suretiyle korunmuş olacağından, “öze dokunma” durumu da “sınırlama” niteliğine

484

-

35

dönüşmüş olacaktır. Anayasa Mahkemesi, bunun dışındaki bir anlayışın, yani gerçek değer yerine

daha düşük bir değerin ödenmesinin, o taşınmazın kısmen müsaderesi niteliğini taşıyacağı gö-

rüşündedir. Mülkiyet hakkının özüne dokunmayan bir sınırlamaya, Anayasanın 13. ve 35. mad-

delerindeki ilkeler göz önüne alındığında karşı çıkılamaz. Tersi bir uygulama ise, Anayasanın 2.

maddesinde belirtilen hukuk devleti niteliğine aykırı ve onu bozucu bir durum yaratmaktadır.

Mülkiyet hakkına ilişkin Anayasa kuralı ve Anayasa Mahkemesinin sözü edilen değerlendirme-

leri nedeniyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde,

her kadastro parselinden eşit oranda düzenleme ortaklık payı düşülmesi, “düzenleme dolayısıyla

meydana gelen değer artışları karşılığında” nitelemesi ile açıklanmaktadır. Böylece, DOP olarak

düşülen miktarın gerçek karşılığının, düzenlemeyle parselde meydana geldiği varsayılan ancak

miktarı bilinmeyen bir değer artışı ile denkleştiği kabul edilmektedir. Türkiye’deki arsa düzenleme-

si sistemi, İmar Yasası’nın 18. Maddesinin birinci fıkrasına eklenen bu niteleme sayesinde ayakta

durmaktadır. Bu nitelemenin de, sistemi daha fazla ayakta tutamayacağı anlaşılmaktadır.

2. SONUÇ

Arsa düzenlemesinde yeni bir modele gerek olup olmadığı yedi ayrı başlıkta sorgulanmıştır;

1. Arsa düzenlemesi işleminin, başta siyasi olmak üzere her türlü gücün veya iradenin baskı, etki ve

yönlendirmesine kapatılması gerekir!

2. Arsa düzenlemesi işlemini yapan ve kontrol eden harita mühendislerinde uzmanlık ve yeterlik

aranmalı, bunun için gerekirse lisans ve eğitim sertifikasına sahip olma koşulu getirilmelidir!

3. Arsa düzenlemesinin hazırlık aşamasında ve düzenlemeye karar verilmeden önce tapuda kayıtlı

tüm parsel malikleriyle yüzyüze görüşmeler yapılmalı ve bu görüşmeler tutanak altına alınmalıdır!

4. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yöntemi, imar parseli verilemeyecek kadar küçük par-

sellerin veya payların yarattığı sorunları çözememektedir!

5. Türkiye’deki arsa düzenlemeleri ile düzenleme alanında kalan paylı mülkiyete konu parsellerde

ferdileşme sağlanamamaktadır!

6. Türkiye’de uygulanan arsa düzenlemesi yönteminde ikinci kez DOP kesintisi sorunu yaşanmak-

tadır!

7. Arsa düzenlemesiyle mülkiyet hakkına getirilen kısıtlama ile değerleme arasında birbirini bü-

tünleyen çok yakın ilişkiler bulunmaktadır!

Yapılan incelemelerden, Türkiye’deki arsa düzenlemesi sisteminin beklentileri, gereksinmeleri,

istekleri karşılamadığı gibi giderek hukuk dışı kararların alınmasına ve uygulamaların yapılmasına

sebep olduğu tespit edilmiştir.

Türkiye’deki arsa düzenlemesinin esası, düzenlemeye katılan parsellerden düşülen düzenle-

me ortaklık payının gerçek karşılığının, düzenleme nedeniyle oluşan değer artışları ile sağlandığı

varsayımına dayanmaktadır. Var olan sistem, bir değerleme yapılarak bunun sağlanıp sağlanma-

dığını kanıtlama olanağı vermemektedir. Bu eksiklik, yani DOP adıyla düşülen payların gerçek kar-

şılığının ödenip ödenmediği hususu, düzenleme kararının alındığı tarih itibariyle düzenlemeye

giren tüm parsellerin değerlerinin tespit edilmesine ilişkin yasada yapılacak yeni düzenlemelerle

giderilebilir. Bu yeni sistemin adı ise, kaçınılmaz bir şekilde “eşdeğerlik” olarak adlandırılacaktır.

Almanya’da arsa düzenlemesi için bağımsız ve özerk “Düzenleme Kurulu”nun oluşturulması;

düzenlemeye giren parsellerin malikleriyle yüz yüze görüşüldükten sonra düzenleme kararı alın-

ması; düzenleme kararının duyurulması; düzenlemeye giren parsellerin durum haritasının ve çi-

485

zelgesinin oluşturulması ve duyurulması; tahsis sürecinde parsel malikleriyle yeniden yüz yüze

görüşmeler yapılması; düzenleme planının hazırlanması ve duyurulması; düzenleme planının

kesinleştiğinin duyurulması süreçlerinde dikkat çeken nokta, her aşamaya ilişkin düzenlemeye

giren parsel maliklerine bilgi verilmesidir. Almanya’da, arsa düzenlemesinin daha adil ve saydam

olduğunda kuşku yoktur. Oluşturulan sistem, parsel malikleri ile olabildiğince uzlaşmaya gidilerek

sorunun kalıcı bir şekilde çözümünü hede�emektedir. Düzenleme bir kez yapıldığında, neredeyse

kusursuz, geri dönüşü olmayan ve herkesi memnun eden sonuçlar doğurmaktadır.

Oysa, Türkiye’de, yargı konusu olmayan bir uygulamaya rastlamak olanaksızdır. 3194 sayılı

İmar Yasası’nın, en çok anlaşmazlık olan ve uygulanması konusunda en çok dava açılan maddesi,

arazi ve arsa düzenlemeleri ile ilgili 18. maddesidir. Bu durum, ülkemizde arsa düzenlemesi konu-

sunda genel, köklü ve sistematik bir düzenlemeye gidilmesi gereğini göstermektedir.

Türkiye’de düzenleme ortaklık payı oranının ve bu amaçla ayrılan yerlerin sayısının artırılma-

sı dışında, arsa düzenlemeleri ile ilgili kuralda bir değişiklik yapılmamaktadır. Bununla birlikte,

Almanya’da, oldukça iyi işleyen bir sisteme sahip olmalarına karşın, değişen ve gelişen koşullara

uyum sağlamak için sistemin sürekli olarak geliştirilmesi dikkat çekmektedir.

Türkiye’de, arsa düzenlemesinin modellenmesinde benimsenmesi gereken yeni yaklaşımın

özünü “eşdeğerlik” konusu oluşturmalıdır. Bir diğer deyişle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. mad-

desinde somutlanan “Arsa Düzenlemesi” konusunu yeniden modellemede, her parselden eşit

oranda toprak kesintisi yapılması ilkesine dayanan arsa düzenlemesinin yerine, temelini taşınmaz

değerlemesinin oluşturduğu eşdeğerlik ilkesinin benimsenmesi kaçınılmaz görünmektedir.

Ancak, eşdeğerlik sistemi modellenirken, düzenleme öncesi taşınmazların değerlerinin 2942

sayılı Kamulaştırma Yasası’na göre takdir edilmesi yerine, değerlemenin İmar Yasası içinde ve ayrı

bir bölümde tanımlanacak kamulaştırmadan ayrı bir değerleme kurallarıyla tanımlanması tercih

edilmelidir. Kamulaştırma Yasası’nda 2001 yılında yapılan değişiklikle öncelikle “satın alma” ilke-

sinin benimsenmesiyle, kamulaştırma yönteminin arsa düzenlemelerinde kullanılması hukuken

olanaklı görünmekle beraber fiilen olanaksız hale gelmiş bulunmaktadır.

Oturum Yürütücüsü - Teşekkürler Sayın Köktürk.

Tartışmaları görüyorsunuz. Aslında eşdeğerlik tartışalım derken, yine imar uygulamalarına

kayıyor hep, sorun alanına kayıyor, mecburen oraya girip çıkıyoruz. Böylesine bir yelpazenin için-

deyiz.

Yine bu oturumumuzun odak noktasına geri dönelim ve eşdeğerlik modelinin Türkiye’deki

olabilirliği üzerine odaklanalım. Bu uygulama ya da bu dönüşüm bana ne kazandıracak? İki gün-

dür konuşuldu. Bir tane somut örnek olarak söylüyorum. Fikirtepe’deki uygulamayı kentsel dö-

nüşüm olmaktan çıkaran algı da bu zaten. Sonunda böyle vahşi bir uygulamaya dönüşen araç

oluverdi oradaki olay da. Beklenti maksimizasyonu diye bir sürecin içinde bir uzlaşma noktası ya-

kalayamıyoruz, böyle bir sıkıntı var. Oysa Almanlar bunu şöyle çözmüş. Onu da soruyorum Sayın

Linke’ye, “Alman vatandaşı buna itiraz etmiyor mu?” diye. Diyorlar ki, “Uygulamaya giren bir malik,

uygulama nedeniyle ne kâr etmelidir, ne de zarar etmelidir.” Mantık bu, bu kadar basit. “Uygulama-

ya giren bir malik, uygulama nedeniyle ne bir kâr etmelidir, ne de bir zarara uğramalıdır” diyorlar.

Bizim aslında uygulama algısını böylesine bir noktaya çekebilmemiz, orada sosyal adaleti yakala-

maya çalışmamız, eşitliği yakalamaya çalışmamız gerekiyor öncelikle. O nedenle de bu beklenti

486

maksimizasyonu denilen olay konusunda gerçekten bizim toplum olarak bir terapiye gereksinme-

miz var, bir sosyal terapiye gerçekten gereksinmemiz var diye düşünüyorum açıkçası.

Şimdi soruları hocama veriyorum; tek tek soracak ve Sayın Linke de bize bunları yanıtlayacak.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Esas itibarıyla bir imar planının değiştirilmesi, imar planının ha-

zırlanması yahut da yürürlükten kaldırılması imar mevzuatına bağlı olarak şey olur, bunlar gerek-

liyse yapılır. Bu nedenle bir uygulama imar planı, belediyenin bu planı yürürlükten kaldırıncaya

kadar olan süre içinde veyahut da yeni bir uygulama imar planı yapmasıyla ortadan kalkar. Eğer

bir imar uygulama planının hazırlanmasında bir vatandaş bir zarara uğrarsa, o zararın ortadan

kalkması için belediye teşebbüse geçer veyahut da imar planını değiştirebilir.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Bizim ülkemizde böyle bir imkândan bahsedildiği hiç duymadım, böyle

bir imkân yok. Yani bir imar planının hazırlanması esnasında bir vatandaş zarara uğrarsa, belediye-

nin o vatandaşın zararını telafi etme yoluna gitmesi söz konusu değil bizde.

Böylelikle sorunuz cevaplandırıldı mı kafi miktarda?

Eğer imar planının değiştirilmesi veya kaldırılması söz konusu değilse ortadan kalkmaz, devam

eder, imar planı kesintiye uğramaz, sürekli olarak devam eder, tamamen uygulanıncaya kadar,

imar planında öngörülen ilkeler tamamen yerine getirilinceye kadar. Eğer belli bir bölgede par-

sellerin imar edilmesi gerekiyorsa, bütün parseller imar edilinceye kadar imar planı yürürlüktedir.

Bir formül vardı ekranda; o formülün uygulanabilirliği soruluyor.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bir taşınmaz malın edinilmesindeki vergiler değiştirilmediği tak-

dirde, bu formül, ham imar arazisinden olgun imar toprağına geçtiği için, evrenseldir, bütün dün-

yada uygulanabilir. O nedenle bu formülün yanlışlığı veya hatası diye bir şey söz konusu değildir.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - İdari mahkemeler tarafından da benimsenmiş ve kabul edilmiş bir for-

müldür bu.

“İmar planları sık sık değiştiriliyor mu?” sorusu vardı.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Eğer belediyenin hoşuna gitmeyen bir gelişme olursa, çok

önemli bir değişiklik olursa, o zaman imar planının değiştirilmesi yoluna gidilebilir. O nedenle bu

şekildeki imar planlarının sık değiştirilmesi söz konusu değildir.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - “Para denkleştirmelerinde sorun yaşanıyor mu, ilave para ödemek iste-

mezse ne olur?” sorusunu soracağım.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Büyük bir çoğunlukla arsa düzenlemelerinde taşınmaz malın

değeri yükseliyor, yani tahsis değeri yahut dağıtım değeri katılım değerinin üstünde oluyor. O ne-

denle belediyeler kazançlı çıkıyor. Ama eğer bir taşınmazın değeri düşerse, mesela evvelden imar

hakkı 5 katlıydı da, yeni imar planı olduktan sonra 2 katlı olduysa, o zaman bir değer düşüklüğü

olabilir ve belediye o şeyi öder. Ama belediyenin bu değeri ödemek istememesi gibi bir durum

söz konusu değil. Kanunla bağlı. İnsanlar kanunları yürütmekle görevli ve arsa düzenlemesi de

belediyenin esas görevlerinden biri. Bazen arsa düzenlemesine gerek kalmadan, bir bölgede imar

haklarının birden artması söz konusu olabilir. O zaman belediye orayı kamulaştırır ve ondan sonra

mal sahiplerine parselleri tekrar satar ve bu suretle, o artan değerin önemli bir kısmının kamuya

mal edilmesi gerçekleşmiş olur.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - “Aynı yerden tahsis zorunluluğu var mı, yok mu?” sorusu vardı.

487

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Genelde imar planı elverdiği müddetçe aynı yerden dağıtım

parseli vermek söz konusu; ama uygulama imar planı buna elvermiyorsa, aynı değerde kalmak

kaydıyla başka bir yere taşınmaz mal tahsis edilebilir. Bu şekildeki düzenlemeler, uygulamalara

da mahkemeler karşı çıkmıyorlar, onaylıyorlar; çünkü eşdeğerlik ilkesi birçok sorunu ortadan kal-

dırıyor.

Çok tipik bir örnek vereyim. Bir belediye başkanını kayınbiraderinin büyükçe bir parseli arsa

düzenlemesi nedeniyle çok daha avantajlı bir yerden tahsis edildi ve ilgili mal sahibi mahkemeye

gitti. Mahkeme çok kısa zamanda kesin bir karar vererek, bu uygulamayı iptal etti.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Benzer uygulamalar bizim için de geçerli. Bunları yaşadık, bilirkişilikler-

de yaşadık bunları.

“Düzenleme kararını kim verir, düzenlemeyi kim yapar?” sorusunu soracağım.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Arsa düzenlemesine, uygulama imar planının uygulanması için

gerekli şartlara göre belediye karar verir. Bu şekildeki düzenlemeler eyaletten eyalete farklıdır. Ben

Hessen eyaletindenim. Genelde bu konudaki kararları bir komisyon verir. Bu komisyonun başkanı

bir hukukçudur, bir hâkimdir ve iki tane haritacı vardır; bu haritacılardan bir tanesi taşınmaz mal

değerleme uzmanıdır, öbürü de arsa değerlemesi uzmanıdır. Belediye bu komisyonda azınlıkta

kalmaktadır temsilci olarak. Hessen eyaletinde farklıdır durum. Hessen eyaletinde, büyük şehirler-

de bunu belediyeler yapıyorlar. Küçük şehirlerde belediyeler bunu yapacak durumda değiller; bu

nedenle de özel harita büroları yaparlar.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Noter statüsünde yeminli harita mühendisleri. Tabii, burada başka bir

durum söz konusu. Çok kısaca değinmek istiyorum buna. Türkiye’deki gibi, mezun olur olmaz büro

açma imkânı yok orada. Önce hizmet öncesi bir eğitimden geçiyorlar 2 yıl -yüksek mühendisler

de aynı şekilde- ve bu süre içinde gerekli tüm kurumlarda üçer beşer ay kalıyorlar, konuları öğ-

reniyorlar, bu konularda raporlar yazıyorlar, karışık problemleri çözümlüyorlar, çok sıkı bir devlet

imtihanı veriyorlar, o imtihandan sonra ancak serbest çalışma veyahut da kamu kurumlarına yö-

netici olarak girme hakkını elde ediyorlar. Bu konuda, Hessen eyaletinde yapılan bir çalışma vardı;

yüksek mühendis olduktan sonra yönetici olmak veya serbest büroda çalışmak isteyenler ne gibi

bir şeyden geçiyorlar, buna ilişkin 7 sayfalık bir yazı vardı. Bu yazıyı ben tercüme ettim. Bizim Ha-

ritacılar dergisinde, Jeodezi dergisinde yayınlandı. İsteyenler derginin o sayılarına bakıp, oradan

yeterli bilgi alabilirler.

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Aslında serbest çalışan mühendislerin bu işleri yapabilmeleri

için, bir hukukçu ve bir taşınmaz değer uzmanının da bulunduğu bir grupla birlikte çalışması la-

zım.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Kesintiyle karşılanan taşınmazların içinde neler var?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Orada arsa düzenlemesinin konu olduğu bölgedeki halkın işine

yarayacak olan yollar, kamusal tesisler, otopark yerleri. Kreş yok, okul yok, o bölgenin dışındaki

genel olarak ülkenin insanlarına hizmet edecek yollar yok; salt o bölgedeki lokal insanların işine

yarayacak tesisler. Halkın ihtiyacının dışındaki tesisler için arazi gerekirse, o zaman belediyenin

kendi mülkündeki taşınmazlardan oraya katkıda bulunması lazım.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Yani DOP miktarı yalnız yerel olarak orada oturacak insanlar için. Bizdeki

kadar geniş değil.

488

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Diyelim ki 200 kişinin olduğu bölgede bir arsa düzenlemesi ya-

pılıyor. O zaman vatandaşların isteğiyle bir okul yeri tahsis edilebilir, bir kreş tahsis edilebilir; ama

genelde kanun bunu zorlamıyor. Fakat 2 bin kişilik bir yerde bir arsa düzenlemesi yapılacaksa, o

zaman durum daha farklı oluyor. Önemli olan, burada gerçekten o tesislere ihtiyaç olup olmadığı-

dır. İhtiyaç olması halinde sorun daha kolay çözülüyor. İhtiyaç yoksa, zaten o zaman gerekmiyor.

Mesela bir üniversite arazisi için böyle bir durum hiç söz konusu olamaz.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - İmar bölgesinde yapılı ve yapısız taşınmazlar varsa, değerleme nasıl

yapılıyor, yapılar dikkate alınmıyor mu?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Eğer binalar mal sahibinin tahsis edilen imar planı içindeyse, o

zaman bir taşınmaz değerlemesine gerek yok; ama eğer binanın olduğu yerden bir yol geçecekse

ve sonuçta bina yıkılacaksa, o zaman değerlendirme söz konusu veyahut da o binanın bulunduğu

parsel başka birisine tahsis edilirse, mal sahibinin de onayı olmak suretiyle, o zaman tekrar taşın-

mazın değerlenmesi söz konusu ki, genelde bu taşınmaz değerlemeleri maliyet yöntemine göre

yapılıyor.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız -Değer artışları kamuya dönüyor. Bunlar nasıl kullanılıyor?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Belediye bunları istediği şekilde kullanabilir. İsterse serbest ça-

lışan harita mühendislerine ölçü yaptırabilir. Eğer kendisi o bölgede bir taşınmaz satın alacaksa

onun için kullanabilir, akla gelen her türlü şeyi yapabilir. Bunun kısıtlaması yok. Ama bunları teknik

altyapıların yapılması için kullanamaz. Daha doğrusu kullanır da, teknik altyapı masra!arını değiş-

tirmez, vatandaştan alacağı katkıları değiştirmez.

Büyük şehirlerde, nüfusun çok olduğu yerlerde arsa düzenlemeleri belediyelere yüz binlerce,

bazen milyon değerinde euro kazandırır. O nedenle hem halka hizmet, hem belediyeye gelir ol-

mak üzere bu yöntem... Özellikle tarım arazilerinde arsa oluşturulmasında bu miktar daha fazla.

Frankfurt kentinde, arsa düzenlemesi çalışmalarında 30 kişi çalışmaktadır devamlı olarak.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Arsa düzenlemelerinde vatandaşın katılımı nasıl gerçekleşiyor?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Arsa düzenlemesine başlamadan önce o bölgenin sınırları çi-

zilir ve vatandaşlarla temasa geçilir, onlara durum açıklanır, tüm ayrıntılarıyla durum olduğu gibi

açıklanır. Eğer vatandaşlar “Biz kendi aramızda anlaşacağız, arsa düzenlemesi yapacağız” derlerse,

o zaman özel arsa düzenlemesi olur. O zaman, uygulama imar planına tamamen uyacak şekilde

bir arsa düzenlemesi serbest çalışan harita mühendisleri kanalıyla da yaptırılabilir. Eğer öyle bir

anlaşma olmazsa, belediye resen kanuni olarak bu işlemi sürdürür. Tabii, o zaman mal sahipleri

zorunlu olarak katılımcı hale gelirler.

Demin size gösterdiğim örneğin civarında bir arsa düzenlemesi oldu. Orada 3 inşaat şirketi

bu konuya ilgi gösteriyorlardı. Hatta bunlardan bir tanesinde ben bir zamanlar çalışmıştım. Ora-

dakiler vatandaşlarla temasa geçerek, gönüllü arsa düzenlemesi yöntemine geçtiler ve büyük bir

bölge. Vatandaşlarla birlikte arsa düzenlemesi 3 sene sürdü. O nedenle belediyenin herhangi bir

katılımı, bir masrafı vesaire söz konusu olmadı. Uygulama imar planına tamamen uyacak şeklide

imar parselleri oluşturdular.

Oturum Yürütücüsü - Gönüllü arsa düzenlemesine karar verilirse, oradaki değer artışları ne

oluyor?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Özel arsa düzenlemesinde, tüm harcamalar, masra!ar, teknik

489

altyapılar yapılması, değerlendirmeler vesaire hepsi vatandaşlara aittir. Tabii, bu esnada belki be-

lediyeye geçecek olan fazla değerler de kendilerine geçer. Ama uygulama imar planına tamamen

uymak şartı vardır. Teknik altyapıları tekniğine göre yapmak zorundadırlar. Mesela yapı izni ala-

mazlar. O şekildeki düzenlemeler bu şekilde yapılıyor.

Prof. Dr. Nazmi Yıldız - Almanya’daki bu model kentsel dönüşüm uygulamalarında da geçerli

mi?

Prof. Dr. Hans Joachim Linke - Bunun için iki durum söz konusu; bir tanesi şehir yenilemedir.

Şehir yenilemelerde binalar yıkılmaz, ama ıslah edilir. Mesela aydınlatma veyahut da ufak tefek

düzenlemeler için, bahçenin düzenlenmesi için; bu gibi şeyler söz konusu. O zaman fazla masraf

söz konusu olmaz. Bu şekildeki düzenlemelerde alan düzenlemesi değil, değer eşitliği ilkesi uy-

gulanmaktadır ve binaların yeniden yapılması veya kat yükseltme söz konusu değil, onların daha

insanca yaşanacak şartları sağlayacak şekilde düzenlenmesidir.

Oturum Yürütücüsü - Bütün sorular bu kadardı.

Sayın Linke’ye çok teşekkür ediyoruz katkıları ve çabaları için. Bu saate kadar yorduk kendisini.

Sanıyorum Nazmi Hocamız birkaç söz söyleyecek. Nazmi Hocamız, bu son ana sakladığı sözle-

rini söyleyecek, sonra da oturumumuzu kapatacağız.

TÜRKİYE’DE EŞDEĞERLİK MODELİNİN OLABİLİRLİĞİ

Prof. Dr. Nazmi Yıldız

Aziz ve sevgili katılımcılar;

Önce bu güzel sempozyumu hazırlayıp gerçekleştirenlere teşekkür ve şükranlarımı sunarım.

Şimdiye kadar arazi yönetimine ait çeşitli konular ele alındı ve enine boyuna tartışıldı. B u son bö-

lüm “Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği” yeni bir kavram gibi görülüyor. Bu konuda uzun

süre öğretim, yayın ve araştırma yapan emekli bir öğretim elemanı olarak tamamlayıcı ve önerici

bazı şeyler söylemek istiyorum.

Önce kısaca Türkiye’deki imar tüzesinin oluşumunu görelim. Fransız uygarlığı etkisinde 1848

yılında Turuk ve Ebniye Nizamnamesi (Yollar ve Yapılar Tüzüğü) ile Osmanlı’da ilk adım atılmışken

Almanya’da ilk kanun 1875’te çıkarıldı. Ancak çöküş dönemindeki Osmanlı’da imar tüzesi istenil-

diği gibi gelişmedi.

Cumhuriyet döneminde Alman şehircilik profesörü Jansen, Ankara’nın imar planlarını yapar-

ken ilk imar kanunu Berlin İmar Tüzüğü’nden esinlenerek çıkarıldı ve arsa düzenlemesi ilk olarak

ele alınıp % 15 kesinti öngörüldü. p/(100 - p) formülü uyarınca taşınmazlarda böylece % 18 değer

artışı öngörülüyordu. 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi ile bu kesinti % 25’e çıkarıldı. Yani

değer artışı her parsel için % 33 olacaktı. 1963 yılında bu kesinti için karar veren Anayasa Mahke-

mesi hükmü Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti ve bu orandaki toprak kesintisinin düzenlemeye

katılan tüm parsellerdeki değer artışını karşılayamayacağını belirti. Böylece ilk kez arsa düzenle-

mesinde eşdeğerlik kavramı ortaya çıktı. Ancak kanun koyucu, daha doğrusu İmar Bakanlığı yetki-

490

lileri bu özelliği dikkate almadan yeni düzenlemede kesinti oranını belirtmemiş, bunun yönetme-

likte tespit edilmesini öngörmüştür. Yönetmelik ise kesintiyi yine % 25 olarak saptamıştır. Kanun

koyucu böylece Hülle yapmış olmaktadır. Eşdeğerlik kavramı diye bir şey yokmuş gibi kesinti oranı

zamanla % 30, % 35, % 40’a çıkarıldı. Böylece değer artışları arsa düzenlemesine katılan her parsel

için % 43, % 54 ve % 67 olmaktadır.

Arsa düzenlemesinin eşdeğerlik ilkesine göre yapılmamasının ortaya çıkardığı sorunlar ele

alınmadığı gibi kanun koyucu bu hususta insan haklarına aykırı bir hüküm de getirmiştir. Düzen-

leme ile bir mal sahibi; onayı olmadan, herhangi bir diğer malik ile ortaklaşa mülkiyet sahibi haline

getiriliyor, eğer ortağı ile 6 ay içinde anlaşıp yapı için belediyeye başvurmazsa; belediye, ortak

malik imiş gibi mahkemeye başvurup ortaklığın ortadan kaldırılmasını sağlayabiliyordu. Böyle bir

durum Anayasaya da aykırı olduğu halde Anayasa Mahkemesi’ne başvuru yapılmamıştır. Bu hük-

mün halen yürürlükte olup olmadığını bilmiyorum.

Türk imar ve şehircilik tüzesi bunun gibi acayipliklerle doludur. Bunlardan ancak 12’sine aşağı-

da yer veriliyor. Tüm şehircilik ve imar tüzesi bugün 250’den fazla kanun, kanun hükmünde karar-

name, tüzük, yönetmelik, talimatname, genelge, yönerge vb.den oluşmakta, bunlar birbirleri ile

bazen çelişmekte, bazen de aykırılaşmaktadır. Bu nedenle yalnız arsa düzenlemesini ya da eşde-

ğerlik ilkesini içerecek bir yasal yapılaşmasının fazla bir değeri yoktur. Artık tüm şehircilik düzen-

lemelerini tek bir yasa, Şehirciliğin Anayasası şeklinde yeniden yapılandırmak zamanı gelmiştir.

Böyle bir yasa Toprak ve Tarım Reformu Kanunu olarak 70’li yıllarda Ecevit hükümetince çıkarıl-

mıştı. Toprak ve Tarım Reformu Anayasası diyebileceğimiz bu kanun 236 maddeden oluşuyordu

ve 20 yönetmelik, kanunu tamamlamıştı. Görevli olduğum yıllarda bu yönetmeliklerle ilgili olarak

öğrencilere yorumlar yaptırıyordum. Maalesef yasalaşma prosedüründeki hatalar nedeniyle bu

kanun 1977 yılında Anayasa Mahkemesi tarafından tümüyle iptal edildi ve tekrar çıkarılmadı.

Şehircilik ve imarla ilgili büyük bir kanun çalışması Federal Almanya’da yapılmıştır. 1950’de

başlayan çalışmalar her kesimin görüşleri alınarak 10 yıl sürmüş, 1960’da Şehirciliğin Anayasası de-

nilebilecek bir Federal İmar Kanunu çıkarılmıştır. Daha sonra ayrı bir kanun halinde çıkarılan Kent

Yenileme Kanunu ileriki yılarda Federal İmar Kanunu içine alınmış, iki Almanya’nın birleşmesinden

sonra oluşan yeni eyaletler için Federal İmar Kanunu’nda yeni düzenlemelere geçilmiştir. Bu arada,

İngiltere’de taşınmazlardaki değer artışlarını kamuya geçirmek için yapılan çalışmalar gözlenmiş,

bu çalışmaların başarısızlıkla sonuçlanması üzerine arsa vergilendirilmesine geçilmiş, çok elastiki

olarak formüle edilen arsa vergilendirmesinin bazı belediyelerce istismar edilmesi üzerine koalis-

yon ortağı küçük bir partinin dayatması nedeniyle arsa vergilendirmesi hükümleri iptal edilmiştir.

Bu arada İsviçre ve Alman hukuk sistemlerinin taşınmaz hukuku üzerindeki görüşlere de kısa-

ca değinmekte yarar vardır. Türk Medenî Kanunu’nun alındığı İsviçre hukukunda taşınmaz mallar

hukuku derinlemesine incelenmemiş, arsa ve arazi düzenlemeleri “özel kamulaştırma” kabul edil-

miştir. Bu tanımlama İdare Hukuku’nun Umumi Esasları 2. cildinde aynen benimsenmiş, belki de

bu görüşün etkisiyle İmar Kanunu farklı bir şekilde oluşturulmuştur. Oysa Alman hukukunda taşın-

maz mallar konusu enine boyuna incelenmiş, arsa ve arazi düzenlemeleri “Sınırları, bazen de yeri

değiştirilen bir taşınmaz maldaki mülkiyet hakkının kesintisiz devamı” şeklinde tanımlanmıştır.

İmar tüzesindeki dağınıklık ve tutarsızlıklarla ilgili olarak aşağıda 12 örnek verilmektedir.

a) Yol, kanalizasyon, otopark, temiz/pis su ağı gibi teknik altyapı tesislerinin inşaat masraf-

larına ilgili imar parselleri sahiplerinin katılımı; İmar Kanunu md. 23’te, İSKİ’nin 31.12.1994 gün-

lü kuruluş yasasının 26. maddesinde, Arsa Ofisi Kanunu’nda, 02.11.1985 günlü İstanbul İli Oto-

491

park Yönetmeliği’nde, Belediye Gelirleri Kanunu (26.05.1981/No. 2464) md. 86-94’te, Gecekondu

Kanunu’nda, TEK, PTT ve BOTAŞ’ın yaptığı elektrik, aydınlatma, telefon, kablolu TV, doğalgaz gibi

tesislerde tamamen farklı ölçütler halinde düzenlenmektedir.

b) İmar planlarının yapımında kullanılan haritalar hal-i hazır (yani mevcut durumu gösteren)

haritalar olarak İmar Kanunu’nda ifadesini bulmaktadır. Oysa mülkiyet sınırlarını göstermeyen to-

poğrafik (hal-i hazır) haritalar üstüne mülkiyet sınırları aktarılmakta, bunun sonucunda mülkiyet

ile ilgili pek çok sorun çıkmaktadır. Aslında mülkiyet (kadastro) haritalarına topoğrafik durumun

işlenmesi ve bu hususun kanunla zorunlu hale getirilmesi gerekmektedir.

c) İmar planları hazırlanırken ilgili bölge sakinleri ve kurumlarla yeterli ilişki kurulmamakta,

bunların görüşlerine yeterince yer verilmemektedir. Almanya’nın eski başkenti Bonn’da yapılan bir

nâzım plan çalışmasında 70 kurum ve kuruluşla ilişki kurulmuştur.

d) İmar planlarının güvence altına alınmasıyla ilgili olarak geçici inşaat ruhsatı verilmesi ileride

yeni problemler doğurmakta, sonuçta planın bütünlüğü bozulmaktadır.

e) İmar planları hazırlanırken bunların uygulanması için finansman olanaklarının araştırılması

yeterli olarak yapılmamaktadır. Bunun temel nedeni ise planlama bölgesinde değer haritalarının

bulunmamasıdır. Etkili bir imar tüzesi, taşınmazları değerleme hükümlerini içerir.

f ) İmar Kanunu m. 18 ile hükme bağlanan arsa düzenlemesinin artık değer esasına göre yapıl-

ması gereği herkesçe kabul edilmektedir. Bu husus Taşınmaz Değerlemeye İlişkin Kurumların Öne-

rileri bölümünde ilk sırayı almaktadır. Bu da ancak uygulama imar planlamasına karar verildiği ve

parselasyon planı yapılıp kesinleştikten sonra ilgili katılım ve dağıtım parsellerinin pazar değer-

lerinin belirlenmesi ve katılım ve dağıtım parsellerinin değerleri arasındaki farkın para ödemesi

olarak denkleştirilmesi ile kabil olur. Böylece, planlamadan doğan değer artışlarının bir bölümü

gene belediyelere dönebilir.

g) Eski imar kanunundaki teknik altyapıları yapılmış boş imar parsellerine ait yapı zorunluluğu

hükmünün yeniden hayata geçirilmesinde yarar vardır. Ancak, bu konuda belediyelerin de ilgili

imar sahiplerine destek vermesi gerekir. Hiçbir şekilde boş parselini imar etmeyen mal sahibinin

taşınmazının vergi oranı arttırılabilir.

h) İmar Kanunu m. 18 uygulamasında ilgili katılımcılara yeni imar parseli yerine daha başka

olanaklar da sunulabilir. Bunlar, mal sahibinin onayı ile trampa, başka bir yerde taşınmaz tahsisi,

bir konut devri, bir konutta ölünceye kadar iskân hakkı, konut inşaası için yapı (üst)hakkı, ömür

boyu aylık gelir, başka birisi ile anlaşmalı yapılı/yapısız parsel tahsisi gibi olanaklardır.

i) Yukarıdaki olanakları sağlayabilmesi için belediyeler yapılı/yapısız arsa ve araziler edinmeli,

stoklamalı, gerekli hallerde bunlardan yararlanmalıdır.

j) Arsa düzenlemesinde rızası olmadan başka biri ile ortak malik durumuna geçirilen bağımsız

mülkiyet sahibi, ortak yapıldığı kimse ile 6 ay içinde yapı için anlaşmazsa, ortak malik gibi devre-

ye giren belediye, kendisi tarafından oluşturulan ortaklığın ortadan kaldırılması için mahkemeye

başvurabilmektedir. Bu Anayasa Mahkemesi’nin iptal edebileceği çok sert bir hükümdür.

k) Arsa düzenlemesinde imar edilemeyecek kadar küçük imar parseli tahsisi yerine para karşı-

lığı verilmeli ya da başka bir yerde taşınmaz tahsis edilebilmelidir.

l) İmar Kanunu m. 18 uygulamasında (h) bendindeki olanaklara rağmen itiraz eden hak sahip-

lerinin yerleri kolayca kamulaştırılabilmelidir.

492

Yukarıdaki açıklamalara daha başkaları da eklenebilir.

Tüm şehircilik tüzesini ilgilendiren bazı çalışmalardan biri “Tapu ve Kadastro Genel

Müdürlüğü’nde Reform” projesidir *. Bu çalışma için YTÜ mezunu Dr. Sevim Bakırcı’nın Münih

Teknik Üniversitesinde yaptığı doktora çalışmasına ilgi duyulmaktadır. Bu çalışmanın jüri başkanı

bu sempozyumun açılış konuşmalarından birini yapan eski FIG (2006-2010) başkanıdır. Dr. Bakırcı

tezinde Türk ve Alman tüzelerinin şehircilik açısından benzerlikler içerdiğini belirtmekte, bu ne-

denle yeniden ele alınması gereken bir yapılanmada Almanya’daki deneyimlerden de yararlanıla-

bileceğini vurgulamaktadır.

Sırası gelmişken taşınmaz malların değerlemesi çalışmalarında çok önemli olan değer harita-

larına da kısaca değinmek yerinde olur. Ülkemizde yasası olduğu halde hiç yapılmayan taşınmaz/

arsa değer haritalarına ait yine Almanya’dan birkaç örnek sunmak istiyorum.

493

MÜNİH TEKNİK ÜNİVERSİTESİ

Jeodezi, Coğrafî Bilgi Sistemi ve Arazi Yönetimi Enstitüsü

Toprak Düzenleme ve Kırsal Gelişim Kürsüsü

Alman Değer Belirleme Yöntemlerindeki Deneyimlere Dayalı

Türk Taşınmaz Değerleme Metotlarının Gelişimi

Sevim BAKIRCI

Akademik Bir Doktor-Mühendis Derecesi Kazanılması İçin

Münih Teknik Üniversitesi

İnşaat ve Harita Mühendisliği Fakültesi

Tarafından Onaylanan Dizertasyonun Tam Baskısı

Başkan : Prof. Dr. Müh. Thomas WUNDERLICH

Dizertasyon Deneticileri : 1. Prof. Dr. Müh. Holger MAGEL

2. Fahrî Prof. Dr. Müh. Harald STUTZER

3. Prof. Dr. Müh. Franz REUTER

(Dresden Teknik Üniversitesi)

Disertasyon 21.01.2010’da Münih Teknik Üniversitesi’ne sunulmuş, İnşaat ve Harita

Mühendisliği Fakültesi tarafından 14.06.2010’da kabul edilmiştir.

494

Harita 1, 1960’ta çıkarılan Federal İmar Kanunu’nun 143. maddesi uyarınca 1960 yılı ortasın-

da yapılan bir Genel Değer Haritası örneğidir. 1:2500 ölçeğindeki bu haritada yolların ortasındaki

rakamlar her iki yanındaki yapı adalarında bulunan arsaların beher m2’sinin Alman markı olarak

değerlerini vermektedir. Kavşaklardaki rakamlar o noktalardaki yükseklikleri dm’ye kadar göster-

mektedir.

Harita 1

495

Harita 2 1:500 ölçekli olup her arsaya ait ödenmiş ve hesaplanmış (değerlendirilmiş) toprak

(arsa) bedellerini ve satış sözleşmesinin ay ve yılını belirtmektedir.

BİR SATIŞ FİYATI HARİTASI ÖRNEĞİ

Harita 2

496

m2’ye ödenmi

2

sözle

3.61

Harita 3, Nürnberg kenti Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan 1:5000 ölçekli Genel Değer

Haritası’nı 31.12.1973 günü itibariyle göstermektedir. Büyük sayılar, içinde yer aldıkları yapı ada-

larındaki arsaların birim m2 bedellerini Alman markı olarak vermektedir. Sol alt taraftaki kutular

İmar Beklenen Alan, Ham Yapı Alanı ve Olgun Yapı Alanı sembolleridir. W, Konut Yapı Alanını KAKS

ile; M, Karma Yapı Alanını KAKS ile; S, Özel Yapı Alanını KAKS ile ve G, Ticarî Yapı Alanını Yapı Hacmi

Sayısı ile belirlemektedir.

Harita 3

497

Harita 4 ise 31.12.1994 günü itibariyle eski başkent Bonn’da yapılan Genel Değer Haritası’nı

bölümler halinde göstermektedir. Bu harita, öncekilere göre çok daha gelişmiştir. Arsa genel de-

ğer verileri her imar parseli için çeşitli bilgileri içermektedir.

Lejant bilgileri şöyledir:

(RH) : Sıra evler parseli

(E) : Bir-iki ailelik ev parseli

(WS) : Küçük yerleşim bölgesi

(WR) : Salt yerleşim bölgesi

(WA) : Genel yerleşim bölgesi

(MI) : Karma bölge

(MK) : Çekirdek bölge

(GE) : Ticaret bölgesi

(GI) : Sanayi bölgesi

O,4 : KAKS

BMZ 3,O : Yapı hacmi sayısı

g : Bitişik yapı düzeni

o : Ayrık yapı düzeni

I,II,III : Tam Kat Sayısı

ebf : Teknik alt yapı harcamalarına katılım ödenmiş

ÖRNEK:

17 000 - ebf

(Front ca. 7 m) MK-g

IV 150 m2

Şimdi de imar uygulamalarının ve imar tüzesinin çekirdeğini oluşturan ve hem değer hem de

alan ölçütüne göre yapılan hayali anonim bir arsa düzenlemesi etüdünü çok özet olarak sunmak

istiyorum.

498

Birim Fiyat: 17 000 DM/m2 ,

Teknik Altyapı Harcamalarına

Katılmış, Cephesi Yaklaşık 7 m,

IV Tam Kat Yapı İzni, Çekirdek

Bölge, Bitişik Düzenli İmar,

Arsası 150 m2.

Harita 4

Arsa düzenlemesi yapılacak bir bölgeye ait kadastro parselleri ile düzenleme öncesi belirle-

nen birim m2 değerleri Harita 5’te görülmektedir. Harita 6 ise kesinleşmiş uygulama imar planına

dayanarak oluşturulacak imar parsellerini ve birim değerleri olmadan katılım kadastro parsellerini

içermektedir. Harita 7’de ise arsa düzenlemesinden sonra oluşan imar parsellerinin birim m2 de-

ğerleri ve katılımcı kadastro parselleri bulunmaktadır.

499

Artık arsa düzenlemesinin İmar Kanunu m. 18 ve eşdeğerlik ilkesine göre yapılmasına ve her

iki düzenlemenin birlikte karşılaştırılmasına geçebiliriz. Harita 8, katılımcı mal sahiplerinin bağım-

sız mülkiyetli imar parseli alabilmeleri için alan ölçütüne göre dağıtımda mecburen uygulama

imar planında öngörülen durumdan ne kadar farklı olduğunu ortaya koymaktadır. 18. maddeye

göre yapılan dağıtım koyu, kesik siyah çizgilerle, eşdeğerlik ilkesine göre yapılan dağıtım ( uy-

gulama imar planına tamamen uygun olarak ) silik, kesik siyah çizgilerle gösterilmektedir. Arsa

düzenlemelerinde oluşan sorunlar çoğunlukla bu noktada birikmektedir.

Benzer çalışmalar, YTÜ Harita Mühendisliği Bölümü’nde lisans son sınıfta Bitirme Ödevi olarak

ve koordinat kadastrosu halinde yılardır yaptırılmaktadır.

Harita 5

Yukarıdaki paftadaki değerler ve parseller örnek teşkil etmesi amacıyla hazırlanmıştır. Paftalarda

görülen rakamsal değerler, değerleme şirketleri tarafından raporlanmış olduğu varsayılan tahmini

değerlerdir. Binalı parsellerde, arsa değerine bina değeri de eklenmiş ve iki değer toplamı katılım

değeri olarak alınmıştır.

500

Harita 6

501

DAĞITIM PARSELLERİ ALAN VE DEĞERLERİ

Harita 7

502

HER İKİ DÜZENLEMEYİ KARŞILAŞTIRAN PLAN

Harita 8

503

SONUÇ

Bu sempozyumun ana faaliyetlerinden biri olan “Türkiye’de Eşdeğerlik Modelinin Olabilirliği”

konusunun salt arsa düzenlemesinden ibaret olmadığı, tersine çok yönlü bir imar tüzesi içinde ele

alınması gerektiği yukarıdaki açıklamalardan açıkça anlaşılmaktadır. Böyle bir çalışma aktif bir arsa

politikasına dayandırılırsa, tüm diğer şehircilikle ilgili yasaları örn. Gecekondu Kanunu, Arsa Ofisi

Kanunu, İmar A�ı Kanunu, Hıfzıssıhha Kanunu vb. içerirse, belediyelere konut ve arsa-arazi stoku

yapma zorunluğu getirirse, arsa düzenlemesinde mal sahiplerine gerektiğinde çeşitli tazminat ya

da tahsis haklarını öngörürse istenen sonuçlar ancak iyi eğitilmiş teknik elemanları istihdam eden

ve vatandaşla devleti eşit gören yöneticiler sayesinde iyi sonuçlar alınabilir. Bunları sağlayan Fe-

deral Almanya’da konut inşa etmek isteyen mal sahipleri arsa bedeli olarak tüm harcamaların %

15-20’sini üstlenebilirler.

Bu sempozyumun ses getirmesi için ne yapmalı? Bence önce Harita-Kadastro Mühendisliği

İstanbul şubesi kendi içinde bir komisyon kurarak yol haritası yapabilir, sonra da İstanbul’daki İnşa-

at, Mimarlık ve Şehir Planlama Odaları ile temas kurarak işbirliği sağlayabilir. Arkadan İstanbul’daki

üniversitelerde bulunan şehir ve bölge planlama, ,mimarlık, harita ve inşaat mühendislik bölüm-

leri ile faaliyeti genişletebilir. Daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda ilgili genel müdürlüğü

harekete geçirmek için sabırla, teenni ile gayret sarf eder. Bu arada Ankara’da ilgili oda başkan-

lıkları ile temaslarını sürdürür.

Bu, Avrupa Birliği ya da yeni anayasa çalışmaları gibi uzun, ince bir yoldur. Mutlaka siyasî ira-

deyi gerektirir. Bu nedenle siyasilerle aykırı durumda olmamak, onlarla diyalog kurmak gerekir.

İlk konuşmacı Prof. Magel bu şekilde hareket etmektedir. Daha önceki bir Ankara ziyaretinde Oda

Merkezi’ne taşınmaz değerlemeleri için büyük bir toplantı yapmalarını, kendisinin de FIG Başkanı

olarak yardım edebileceğini söyledi. Ama bizden bir şey çıkmadı.

Bu önerinin ciddiye alınması halinde Almanya’daki ünlü haritacılardan ve AB’nden de destek

sağlanabilir. Yeter ki bizler faaliyete geçelim. Bugün Almanya’da haritacıların özgün ve saygın bir

yerinin bulunması bu meslek mensuplarının gayretleri sayesinde mümkün olmuştur.

Beni sabırla dinlediğiniz için teşekkürlerimi sunarım.

Oturum Yürütücüsü - Teşekkür ederiz Hocam.

Değerli katılımcılar; 3 günden beri süren Arazi Yönetimi Günleri’nin bu son gününde, yine saat

19.00’dan önce kapatmayı başaramadık oturumumuzu. 3 gündür hep 19.00’dan sonraya sarktı

bütün oturumlarımız. Bu da aslında bu konulara ne kadar çok ilgi gösterildiğinin, tartışmaların

sürdürülmek istenmesinin bir göstergesi. Buradan çıkaracağımız bir sonuç da, bu tür tartışmaları,

bu kadar fazla yoğunlaşmadan, sorunlar bu kadar fazla yığışmadan, belli sistematikler içinde tar-

tışmamız gerektiğidir. O çıkıyor ortaya.

Sabırlarınız, katılımlarınız, katkılarınız için hepinize çok teşekkür ediyoruz. Bir başka etkinlikte

tekrar görüşmek üzere demeden önce, son sözü Şube Yönetim Kurulu Başkanımıza veriyorum.

Buyrun.

504

Mehmet Yıldırım (HKMO İstanbul Şube Yönetim Kurulu Başkanı) - Teşekkür ederim.

Değerli dostlar, katılımcılar; 3 gündür burada Arazi Yönetimi Günleri başlığı altında etkinliği-

mizi 4 alt başlık altında değerlendirdik, tartıştık, konuştuk. Bugün etkinliğimizin sonuna gelmiş

bulunuyoruz. Elde ettiğim bilgilere göre, 500’ün üzerinde katılımcımız var. Kayda girenler olarak

söylüyorum bunu. Verimli, kapsamlı bir etkinlik olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim. Bu etkinliği

daha sonra kitaplaştırarak, başta ilgili kurumlar olmak üzere meslek kamuoyumuzla da paylaşma-

ya çalışacağımızı söylemek istiyorum. Bugün burada sunulan, üretilen bilgileri, önerileri yetkililer-

le de ayrıca paylaşarak, onların da dikkatine sunacağız. Umarız, bizim bu önerilerimiz dikkate alınır

ve bundan sonraki süreçte bundan faydalanırlar. Bunu bekliyoruz tabii kendilerinden, takipçisi de

olmaya aynı şekilde devam edeceğiz.

Değerli katılımcılar; bugün burada etkinliğimizin gerçekleşmesine katkı koyan, emek veren

başta konuşmacılarımız olmak üzere, Odamız emekçilerine, öğrenci arkadaşlarımıza; özel katkıları

ve emekleri nedeniyle Nail Güler arkadaşımıza, Ahmet İpekçi, Hacı Kuru ve Birsen Çüm arkadaşı-

mıza -eski Oda emekçilerimizden olup, her sıkıştığımızda bizim yardımımıza koşan arkadaşımız-

dır- Genel Merkeze ve siz değerli katılımcılara, sabırla bu saate kadar bizi dinleyen katılımcılara,

Yürütme Kurulumuza Şube Yönetim Kurulu adına teşekkür ediyorum ve alkışlıyorum.

505

onknc oturum 17 kasım 2012, cumartes tematk sunuş almanya ... · lama mar planı hazırladı. bu...

Documents