operación y mantenimiento

24
A A D D M M I I N N I I S S T T R R A A C C I I Ó Ó N N I I I I I I __________________________________ Tema 8 Operación y mantenimiento “Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura” (Subproyecto PAPIME EN402003) Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez Semestre 20092

Upload: ricardo-venegas-lopez

Post on 15-May-2015

439 views

Category:

Business


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Operación y mantenimiento

A A D DM M I I N N I I S S T TR R A A C C I I Ó ÓN N I I I I I I __________________________________

Tema 8

Operación y mantenimiento

“Material didáctico digitalizado para la enseñanza de la Administración en la Arquitectura” (Subproyecto PAPIME EN402003)

Responsable académico: Dr. Jorge Quijano Valdez

Semestre 2009­2

Page 2: Operación y mantenimiento

2

Índice

Introducción (3) 8.1 Manual descriptivo (4)

Proceso de operación de equipos e instalaciones (5) Proceso de operación y control de ambientes (5) Plan de control del mantenimiento (6) Preparación, revisión y aprobación de documentos técnicos (7) Periodo de conservación de los documentos (8) Cuadro 1. Manual de mantenimiento (10)

8.2 Preventivos (11) Mantenimiento preventivo programado (11) Mantenimiento preventivo rutinario (11)

8.3 Correctivos (12) Mantenimiento correctivo jerarquizado (12) Mantenimiento correctivo programado (12) Sistema de mantenimiento predictivo (12) Rutinas básicas de mantenimiento (13)

Costos del mantenimiento (15) Preguntas guiadas (20) Respuestas (según el compilador) (21) Glosario de términos (22) Bibliografía y lecturas recomendadas (23)

Page 3: Operación y mantenimiento

3

Introducción

Toda construcción u obra terminada debe contar con un manual de mantenimiento y un manual de uso y operación. En efecto, al entregar una obra el constructor debe entregar, entre otros documentos, los manuales descriptivos y de mantenimiento (correctivo y preventivo); en ellos se establecen las responsabilidades y deberes del usuario y del propietario.

Por parte del constructor se establecen en estos manuales los criterios propuestos, con los que se debe inspeccionar y evaluar el mantenimiento, así como los periodos con que estas actividades se deben llevar a cabo, además de la especificación de la vida útil de la construcción y los equipos.

A estos manuales se suman también todos los documentos legales, contractuales y técnicos con que se cuente y se requiera. Esta documentación comprende el conjunto de aquellos documentos que originan la construcción de una obra, comienza a generarse cuando inicia el estudio de la vialidad y continúa produciéndose durante el proyecto, ejecución y su puesta en operación. Se dividen en tres grupos: legales, que incluyen todos los ligados con la administración; los contractuales, que establecen las condiciones que unen a cada participante con el resto de los participantes en el proceso de construcción, y los técnicos, que incluyen los criterios de diseño, los planos y el pliego de condiciones, los documentos de compra y las garantías, entre otros.

En este texto se presenta un análisis de los componentes de un manual descriptivo de la operación y el mantenimiento de una nueva edificación, considerando los métodos preventivos y correctivos.

Page 4: Operación y mantenimiento

4

Es un hecho comprobado que los procesos de conservación y el mantenimiento de una edificación son altamente rentables, ya que cuando ésta se mantiene bien cuidada, lo normal es que su valor se triplique, o incluso se cuadruplique dentro de un plazo de, por lo menos, diez años. Además, algunos cálculos indican que si al cumplir los cinco años de vida un edificio es abandonado al descuido, éste puede alcanzar proporciones tales que la inversión original corre el riesgo de perderse, lo que lleva a concluir que resulta más barato y rentable construir un edificio nuevo, en lugar de reparar a uno viejo.

En México, el hecho anterior es, por desgracia, muy común, ya se trate de obra civil, pública, o de los equipos especiales y casas de máquinas. Lo anterior puede ser explicado señalando el desinterés de agregar presupuestos específicos para el mantenimiento desde que las obras son proyectadas; en el caso de proyectos civiles, esto es bastante notable cuando se trata de edificios de salud, como lo ha indicado el arquitecto veracruzano Manuel Barclay quien, mientras se desempeñó como director general de Conservación y Mantenimiento de la Secretaría de Salud, comprobó repetidamente que la inversión en el patrimonio inmobiliario se consideraba solamente hasta la inauguración de las obras, olvidando de ordinario el tema del mantenimiento y la operación. 1

Así, pues, vemos que nuestro tema es delicado y merece una atención y reflexión responsables por parte de los arquitectos mexicanos, presentes y futuros.

8.1 Manual descriptivo

En arquitectura, las operaciones de mantenimiento integran dos procesos distintos pero relacionados: uno se denomina correctivo, el otro, preventivo.

1 Cf. Eduadro Langagne, Génesis de los edificios de salud, México, Sociedad de Arquitectos Especializados en Salud, 2000, tomo I, pp. 26­27.

Mantenimiento m. Acción y efecto de mantener. Conjunto de acciones efectuadas para mantener una máquina, vehículo, construcción, etcétera, en sus condiciones óptimas.

Diccionario práctico de la lengua española, Barcelona, Ediciones Grijalbo, 1988, p. 600.

Page 5: Operación y mantenimiento

5

Sin embargo, antes de conocer sus respectivas determinaciones conceptuales, necesitamos analizar los procesos de operación generales que se deben seguir conforme al manual, así como sus respectivas definiciones operativas fundamentales.

PROCESO DE OPERACION DE EQUIPOS E INSTALACIONES

En este proceso, se entiende por conservación al área que pone en marcha y opera los equipos e instalaciones de los cuartos de maquinas, los cuales suministran básicamente fluidos. Sin embargo, este sistema debe considerar no sólo dicho suministro sino también el uso y consumo racionales de energía eléctrica, agua y gas.

PROCESO DE OPERACION Y CONTROL DE AMBIENTES

Este sistema permite planear, ejecutar y controlar aquellas rutinas y acciones que garanticen los niveles necesarios, asegurando la limpieza, asepsia, comodidad e imagen adecuada de la dependencia.

A continuación ofrecemos las principales definiciones útiles para explicar los procesos generales de operación y mantenimiento:

Acciones técnicas elementales.— Para ejecutarlas, basta poseer conocimientos elementales y herramienta formada con materiales comunes, como se hace, por ejemplo, al cambiar un foco, una clavija, un empaque, o pintar con brocha.

Acciones intermedias.— Para ejecutarlas, es preciso contar con determinados conocimientos específicos y un herramental complejo y especializado. Ejemplos de estas acciones son: reparar un corto circuito, desazolvar un drenaje, eliminar una fuga, recargar con gas un sistema de refrigeración.

Asepsia (de a­, carencia y el griego sepsís, “putrefacción”) f. Eliminación total, por esterilización, de los microorganismos, ya sean de carácter patógeno o saprofito.

Ibid., p. 85­86.

“Los materiales, equipos e instalaciones de las obras naturalmente que se van degradando con el tiempo, sufriendo deterioros y daños de diversa índole, los cuales deben prevenirse y corregirse a fin de que el edificio mantenga en lo posible las condiciones de apariencia, funcionamiento y aún de seguridad y estabilidad que tenía al ser dado al servicio.”

Germán Puyana, Control integral de la edificación. III. Administración y mantenimiento, Bogotá, Escala, 1986, p. 87.

Page 6: Operación y mantenimiento

6

Acciones especializadas.— Para ejecutarlas, es necesario poseer conocimientos profundos sobre la especialidad, información técnica, herramienta y equipo especializados (incluyendo un conocimiento del sistema del que éste forma parte), materiales y refacciones específicas. Ejemplos de estas actividades son: reparar una subestación, reacondicionar un compresor de refrigeración. 2

PLAN DE CONTROL DEL MANTENIMIENTO

Cuando el usuario, o el propietario, de un edificio realiza las operaciones tendientes a conseguir la permanencia del mismo en estado de servicio, actúa dentro del ámbito del mantenimiento. Este trabajo de racionalización de operaciones a través de la programación de sus frecuencias constituye lo que se denomina un plan de control del mantenimiento.

Ahora, para facilitar a los interesados la consecución de este objetivo, conviene poner a su disposición un expediente que incluya, entre otros, los documentos que siguen:

—Proyecto de la obra junto con los planos de lo realmente ejecutado, la documentación técnica en la que figuran las sobrecargas previstas en los forjados y las solicitudes proyectadas para cada uno de los elementos estructurales.

—Manual de uso en donde se recojan las instrucciones necesarias para garantizar las óptimas condiciones en la conservación del edificio.

2 Cf. Jesús Rivera Carrasco, “Plan de mantenimiento: Museo de ciencias y ecología”, México, UNAM/CIEP­FA, Maestría en Arquitectura­Tecnología, 2001.

Forjados

Forjado m. Entramado, armazón.

Ibid., p. 443.

“Durante su vida útil, la calidad de la edificación (…) se conserva o recupera mediante labores de mantenimiento que le permitan satisfacer las exigencias del servicio.”

Puyana, ibid.

Concesión f. Cesión por parte del Estado a particulares de bienes o servicios de dominio público. Contrato por el que una empresa cede a otra o a un particular la patente, o distribución de un producto.

Ibid., p. 236.

Page 7: Operación y mantenimiento

7

—Manual de instrucciones de las distintas instalaciones, con esquemas e instrucciones sobre las frecuencias mínimas necesarias en las operaciones de conservación y mantenimiento.

Esta documentación comprende el conjunto de todos los documentos originados por la construcción de una obra; su reproducción comienza con el inicio del estudio de vialidad y continúa con el desarrollo del proyecto hasta su ejecución total y puesta en marcha. Se la suele dividir en tres grupos:

a) Documentos legales.— Son los que se relacionan con la Administración (licencia de construcción, expropiaciones, poderes notariales, licencias y concesiones complementarias, etcétera).

b) Documentos contractuales.— Son los que establecen las condiciones que unen a cada participante con el resto de los participantes en el proceso de construcción; incluyen, entre otros, a los contratos con el propietario, proyectista, constructor, compañías de seguros y organizaciones de control de calidad.

c) Documentos técnicos.— Incluyen los criterios de diseño, planos, pliego de condiciones, procedimientos, documentos de compra, partes de anomalías y acciones correctoras, y documentos de garantía de calidad (plan de calidad).

PREPARACIÓN, REVISIÓN Y APROBACIÓN DE DOCUMENTOS TÉCNICOS

En éstos (planos, especificaciones, procedimientos, etcétera), cuando se trata de proyectos relativamente sencillos, debe figurar el nombre, fecha y firma de quien los preparó, de quienes los revisaron y de quien lo aprobó, así como la clave de identificación del documento, en donde habrá de aparecer el número de orden de la revisión correspondiente y el número de hojas de que consta.

“El mantenimiento, en líneas generales, consiste en el conjunto de labores de aseo, higiene, refacción, renovación, reparación y aún de reconstrucción que deben efectuarse para conservar o restablecer al máximo las condiciones de apariencia y de confort del edificio y la adecuada operación de sus instalaciones y equipos.”

Puyana, op. cit., p. 89.

Page 8: Operación y mantenimiento

8

En cambio, cuando se trata de proyectos de gran envergadura conviene seguir un procedimiento previo que detalle la forma de preparar, revisar y aprobar los documentos técnicos atendiendo a:

1. Objetivos, alcance, procedimiento, criterios de aceptación­rechazo, responsabilidad, impresos y normativa aplicable. 2. Las modificaciones y actualizaciones de los documentos serán efectuadas, revisadas y aprobadas por las mismas personas y organizaciones que hubieran emitido el documento original. 3. Se comprobará que quienes reciben los documentos modificados proceden inmediatamente a la anulación de los documentos anteriores, de manera que se garantice que se están utilizando siempre las últimas revisiones. 4. Uno de los puntos débiles en grandes proyectos es la interfase entre organizaciones, por tanto, se recomienda preparar un documento donde se identifique a todas las organizaciones participantes y el estatus de los documentos que las mismas producen.

PERIODO DE CONSERVACIÓN DE LOS DOCUMENTOS

En los proyectos grandes, el proyectista y el propietario confeccionan una lista de los documentos que llevarán indicado su periodo de conservación.

Documentos provisionales.— Son aquellos que deben conservarse tan sólo durante un periodo determinado, por ejemplo, hasta la finalización de los trabajos.

Portada de la edición 181, enero­ febrero 2005, de Mantenimiento, revista mexicana especializada en estos procesos.

Page 9: Operación y mantenimiento

9

Documentos permanentes.— Deben conservarse durante toda la vida de la obra. Comprenden a los que definen la construcción, a los que interesan a la conservación, inspección y reparación de la misma, y a los que puedan ser útiles para demostrar que la obra reúne los requisitos estipulados.

En los proyectos de menor tamaño, los únicos documentos con carácter de permanentes son los que constituyen el proyecto definitivo (incluidas las modificaciones de la obra) y el libro de órdenes de la obra.

Todos los documentos, ya sean de carácter temporal o definitivo, deben ser debidamente archivados. (Véase Cuadro 1.)

Consideremos ahora las características de los procesos de mantenimiento que citábamos: el preventivo y el correctivo.

Page 10: Operación y mantenimiento

10

Cuadro 1. Manual de mantenimiento

PLAN DE CONTROL DEL MANTENIMIENTO

—PROYECTO DE LA OBRA —PLANOS DE LO REALMENTE EJECUTADO, MÁS DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

—MANUAL DE USO

LEGALES —LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN —PODERES NOTARIALES —LICENCIAS Y CONCESIONES COMPLEMENTARIAS —INFORMES DE LA ADMINISTRACIÓN —LISTADO DE NORMAS TÉCNICAS OBLIGATORIAS

CONTRACTUALES —CONTRATO CON EL PROPIETARIO, PROYECTISTA, ETC. —CONTRATO DE COMPAÑÍAS DE SEGUROS. —CONTRATO CON SUMINISTRADORES. —CONTRATO CON ORGANIZACIONES DE CONTROL DE

CALIDAD.

TÉCNICOS —CRITERIOS DE DISEÑO. —PLANOS Y PLIEGO DE CONDICIONES. —PROCEDIMIENTOS. —DOCUMENTOS DE COMPRA. —PARTES DE ANOMALÍAS Y ACCIONES CORRECTORAS. —DOCUMENTOS DE GARANTÍA DE CALIDAD.

DOCUMENTOS

Page 11: Operación y mantenimiento

11

8.2 Preventivos

Al proceso de mantenimiento preventivo se lo llama así porque, mientras dura, se efectúan las acciones de prevención, planeación y ejecución del mantenimiento para evitar fallas o deterioros graves en los inmuebles, las instalaciones o los equipos y mobiliarios.

Mantenimiento preventivo programado

Constituye un sistema que se aplica para controlar, bajo programa, actividades preventivas caracterizadas por su valor de adquisición, tecnología o importancia para el servicio, que, por lo mismo, requieren de un mantenimiento eficaz, durante el cual conviene llevar un registro con sus datos y facetas más importantes que asista en el control del programa de acciones preventivas y de los materiales y refacciones utilizados, así como de la historia de su mantenimiento.

Mantenimiento preventivo rutinario

Constituye un sistema aplicable a equipos de menor importancia, generalmente, por medio de acciones de mantenimiento preventivo ejecutadas regularmente en uno o varios elementos que no requieren un control detallado.

Gracias a las definiciones precedentes seremos capaces de ubicar los regímenes de aplicación del mantenimiento a los diferentes elementos y distinguir, por tanto, los métodos de aplicación convenientes para cada una de las acciones programadas, las cuales nos facultan para asegurar la disponibilidad de los recursos técnicos, humanos y materiales.

“En teoría existen dos sistemas de mantenimiento de los edificios: el preventivo y el correctivo, si bien en la práctica inevitablemente se combinan para lograr el objetivo de conservar sus condiciones originales de apariencia y servicio, asegurando la mayor duración de sus elementos y el mejor funcionamiento de sus instalaciones y equipos.”

Puyana, op. cit., p. 104.

Mantenimiento preventivo

Page 12: Operación y mantenimiento

12

8.3 Correctivos

Este proceso de mantenimiento permite restablecer las condiciones de operación originales del inmueble, instalaciones, equipo y mobiliario, una vez que hayan fallado o presenten problemas en algunas de sus partes o componentes.

Mantenimiento correctivo jerarquizado

Constituye un proceso que se aplica para resolver fallas relevantes en el inmueble, las instalaciones, los equipos y el mobiliario en la corrección de fallas graves, jerarquización o priorización del problema.

Mantenimiento correctivo programado

Constituye un proceso que se aplica a acciones repetitivas de mantenimiento correctivo menor, a través de rutinas periódicas. Este tipo de mantenimiento, sin embargo, no debe contemplar sino la corrección de fallas sencillas, para las cuales se utilice poco tiempo técnico para efectuar la rutina, de suerte que, en caso de presentarse una falla de mayor envergadura, se la pueda atender por medio del mantenimiento correctivo jerarquizado.

Sistema de mantenimiento predictivo

Permite predecir fallas y los periodos de vida útil de un inmueble, instalación o equipo, considerando las condiciones de trabajo a que están sujetos. Este sistema se basa en la aplicación de instrumentos de diagnóstico y medición en inspecciones periódicas, y en la experiencia e información técnica de los fabricantes de equipos y elementos.

Mantenimiento correctivo

Page 13: Operación y mantenimiento

13

(Conviene aclarar que el mantenimiento predictivo norma las actividades del proceso de mantenimiento preventivo).

Rutinas básicas de mantenimiento

Son el conjunto de las actividades repetitivas de mantenimiento que permiten atender las necesidades de mantenimiento correctivo menor y mantenimiento preventivo con oportunidad, calidad y el mejor costo, y disponer, asimismo, de un programa que facilite la distribución equilibrada de las cargas de trabajo y un flujo normalizado de insumos.

Tratemos, pues, de las rutinas de electricidad y las rutinas de plomería.

1. Rutinas de electricidad

1.1 Luminarias incandescentes

—Verificación de operación, cambio de foco, cambio de socket, clavija, de cable de línea o de difusor.

—Limpieza. —En la rutina de mantenimiento preventivo habrá que tomar en cuenta la acumulación de polvo.

—Término de la vida eficiente de la lámpara. —Intemperización del difusor. —Rutina semanal, en principio.

1.2 Apagadores

—Verificación de operación, cambio de interruptor, cambio de tapa, revisión de conexiones.

Page 14: Operación y mantenimiento

14

—Limpieza, considerando los aspectos de acumulación de polvo y término de la vida eficiente de la lámpara.

—Rutina semanal, en principio.

1.3 Contactos

—Verificación de operación, cambio de contacto y de tapa, revisión de conexiones.

—Limpieza. —Rutina semanal, en principio.

2. Rutinas de plomería.

2.1 Inodoro (tanque bajo)

—Verificación de operación, cambio de contacto y de tapa, revisión de conexiones.

—Limpieza. —Deficiencias comunes (fugas de empaques, alta o baja presión, obstrucción del ducto, etcétera).

—Rutina semanal, en principio.

2.2 Mingitorio con fluxómetro

—Verificación de operación, ajuste de operación, desazolve menor, corrección de fugas.

—Rutina semanal, en principio.

2.3 Lavabo, tarja o vertedero

—Verificación de operación, desazolve menor, corrección de fugas. —Rutina semanal, en principio.

Page 15: Operación y mantenimiento

15

2.4 Regadera

—Verificación de operación, corrección de fugas, limpieza de cebolla. —Rutina semanal, en principio.

2.5 Coladera y bajada pluvial

—Verificación de operación, desazolve menor.

Costos del mantenimiento

Para comenzar a entender las implicaciones de los costos del mantenimiento, consideremos el siguiente estudio de caso que se llevó a cabo para confeccionar una antología de referencia sobre mantenimiento de edificios y equipos. 3

El objeto de estudio fue el sistema de mantenimiento de Ciudad Universitaria de la Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. ¿Por qué una infraestructura educativa como ésta necesita un departamento de Mantenimiento? Porque es la base para la optimización de los recursos físicos con que cuentan las instituciones educativas y constituye un instrumento para prolongar la vida útil de los mismos.

Dicho departamento requiere de un grupo de Ingeniería de Mantenimiento para asegurar la disponibilidad de máquinas, edificios y servicios que se necesitan para desarrollar sus funciones. Es evidente, así, que la función del mantenimiento debe considerarse como parte integral e importante de la organización.

3 Arq. Juan Carlos Lobato Valdespino, “Antología de referencia sobre mantenimiento de edificios y equipos”, México, CIEP­FA, trabajo para el seminario de Maestría en Arquitectura­Tecnología, 1996.

Page 16: Operación y mantenimiento

16

En todo proyecto, conviene tomar en consideración las diferentes características de administración, operación y mantenimiento que implica su realización, como son la económica, de vida útil, eficiencia, respaldo, flexibilidad, simplicidad, confiabilidad, seguridad, adaptabilidad, y, por supuesto, mantenimiento. Además, junto con las características del bien físico se debe considerar la participación aceptable del personal que labora en el plan de mantenimiento. La planeación del mantenimiento no es algo nuevo en el contexto organizacional, sino una actividad especifica de previsión. Para lograr esto hace falta, entonces, un manual de operación de mantenimiento preventivo.

ANTEPROYECTO DE MANUAL DE OPERACION DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Para este anteproyecto, concebido para la Ciudad Universitaria de la Universidad Nicolaíta, se dividieron en tres especialidades: INSTALACIONES CIVILES (IC), EQUIPO MECANICO (EM), EQUIPO ELECTRICO (EE).

INSTALACIONES CIVILES

IC­001 Plafones, techos y azoteas en edificios. IC­005 Bardas perimetrales. IC­010 Drenajes. IC­015 Escaleras, barandales y plataformas. IC­020 Estacionamientos. IC­025 Estructuras de concreto. IC­030 Estructuras metálicas y de acero. IC­035 Jardines. IC­040 Muebles de oficina, lockers, archiveros. IC­045 Paredes, recubrimientos interiores y exteriores de edificios. IC­050 Pisos exteriores, banquetas y pavimentos.

Page 17: Operación y mantenimiento

17

IC­055 Pisos interiores de edificios. IC­060 Red de agua para servicios. IC­065 Sanitarios, baños y vestidores. IC­070 Tanques de almacenamiento. IC­075 Techumbres de lámina de asbesto o galvanizada. IC­080 Ventanas y puertas.

EQUIPO MECANICO

EM­001 Aire acondicionado tipo Unidad Central EM­005 Aire acondicionado tipo Ventana EM­010 Amortiguación de presión EM­015 Bomba centrífuga EM­020 Válvulas macho, compuertas y retención. EM­025 Garzas. EM­030 Compresor de aire. EM­035 Medidor de flujo

EQUIPO ELECTRICO

EE­001 Arrancador magnético a tensión completa. EE­005 Apartarrayos. EE­010 Centro de Control de Motores. EE­015 Estación de Botones. EE­020 Interruptor de potencia en aire, con fusibles (Rad­Raf) EE­025 Motor eléctrico. EE­030 Planta de energía de emergencia EE­035 Sistema de alumbrado exterior. EE­040 Sistema de tierras. EE­045 Transformador de potencia EE­050 Subestación eléctrica tipo compacta

Page 18: Operación y mantenimiento

18

Es importante que se conozca la inversión que representa el bien en donde se realiza el mantenimiento, lo cual podemos ver de manera promedio en la siguiente tabla:

DISTRIBUCIÓN DE COSTOS DE INVERSIÓN EN EDIFICIOS 4

OBRA CIVIL

CONSTRUCCIÓN NEGRA ACABADOS INSTALACIONES MAQUINARIA Y

EQUIPO.

FABRICAS 30% 10% 30% 30% CENTROS

SOCIALES 30% 40% 20% 10%

OFICINAS 35% 45% 15% 5% VIVIENDA. 40% 50% 8% 2%

Para el caso de El Colegio de México, por ejemplo, se ha propuesto el siguiente estimado de mantenimiento paramétrico en un trabajo destinado a redactar el manual de mantenimiento de la citada institución: 5

4 Arq. Silverio Hernández Moreno, trabajo para la Maestría en Arquitectura–Tecnología, CIEP­FA, UNAM, 1999. 5 Arq. Miguel Ángel Cisneros Ramírez, “Propuesta de un manual de mantenimiento”, Mëxico, CIEP­FA, Seminario de temas selectos I, 1999.

Page 19: Operación y mantenimiento

19

PRESUPUESTO ESTIMADO DE MANTENIMIENTO POR METRO CUADRADO

AREAS GENERALES Total M2 Costo Anual X M2

Biblioteca: 6,260 M2. $ 0.50 X M2 Centros de Estudios: 4,442 M2 $ 0.25 X M2. Sección de Lenguas y Laboratorios: 1,000 M2 $ 1.75 X M2. Centro de Computo: 620 M2. $ 2.00 X M2. Salones de Proyectos Especiales: 719 M2. $ 0.75 X M2. Aulas para Seminarios: 1,480 M2. $ 0.50 X M2. Oficinas: 771 M2. $ 1.50 X M2. Publicaciones: 253 M2. $ 0.25 X M2. Auditorio: 496 M2. $ 0.50 X M2. Vestíbulo: 113 M2. $ 0.25 X M2. Librería: 174 M2. $ 0.25 X M2. Cafetería: 376 M2. $ 0.25 X M2. Cocina: 267 M2. $ 0.50 X M2. Casa de Maquinas: 100 M2. $ 1.75 X M2. Bodegas: 90 M2. $ 0.25 X M2. Jardines. 2, 795 M2 $ 0.25 X M2. Estacionamiento: 4, 425 M2 $ 0.25 X M2.

TOTAL 24,381 M2. $ 11.75

COSTO ESTIMADO ANUAL PRODUCTO DE MANTENIMIENTO EN TODO EL EDIFICIO:

$ 286, 476.75 M.N.

Page 20: Operación y mantenimiento

20

Preguntas guiadas

1. ¿Cuáles son las tres definiciones fundamentales en una operación de mantenimiento? 2. Menciona tres equipos o instalaciones cuyos rangos específicos hemos descrito. 3. Menciona cuatro accesorios de seguridad y medición de temperatura. 4. Menciona los tres elementos que todo contratista debe incluir en sus presupuestos. 5. ¿En qué consiste el mantenimiento preventivo? 6. Menciona los dos tipos de mantenimiento preventivo que hay. 7. ¿Qué ventajas ofrece el mantenimiento correctivo? 8. Menciona los tres procesos del mantenimiento correctivo. 9. ¿En qué consisten las rutinas básicas de mantenimiento en instalaciones eléctricas y de plomería? 10. ¿Por qué una infraestructura educativa como la Ciudad Universitaria de la Universidad Nicolaíta necesita un departamento de Mantenimiento? 11. Ese departamento de Mantenimiento, ¿qué necesita, básicamente, para operar con efectividad?

Page 21: Operación y mantenimiento

21

Respuestas (según el compilador)

1. Acciones técnicas básicas, acciones intermedias, acciones especializadas. 2. Subestación eléctrica, motores, casa de máquinas. 3. Tuberías, bombas, aire acondicionado, aire comprimido. 4. Descripción detallada de los trabajos a ejecutar, especificaciones y marcas de los materiales a usar en la ejecución del trabajo, identificación, por escrito, de las garantías del trabajo. 5. En las acciones de prevención, planeación y ejecución del mantenimiento para evitar fallas o deterioros graves en los inmuebles, las instalaciones o los equipos y mobiliarios. 6. Mantenimiento preventivo programado y mantenimiento preventivo rutinario. 7. Permite restablecer las condiciones de operación originales del inmueble, instalaciones, equipo y mobiliario, una vez que hayan fallado o presenten problemas en algunas de sus partes o componentes. 8. Mantenimiento correctivo jerarquizado, mantenimiento correctivo programado, sistema de mantenimiento preventivo. 9. En actividades repetitivas de mantenimiento que permiten atender las necesidades de mantenimiento correctivo menor y mantenimiento preventivo con oportunidad, calidad y el mejor costo, y disponer, al mismo tiempo, de un programa que facilite la distribución equilibrada de las cargas de trabajo y un flujo normalizado de insumos. 10. Porque es la base para la optimización de los recursos físicos con que cuentan las instituciones educativas y constituye un instrumento para prolongar la vida útil de los mismos. 11. Un grupo de Ingeniería de Mantenimiento para asegurar la disponibilidad de máquinas, edificios y servicios que se necesitan para desarrollar sus funciones.

Page 22: Operación y mantenimiento

22

Glosario de términos

Mantenimiento Tareas necesarias para que una obra sea conservado o restaurado de manera que pueda permanecer de acuerdo con una condición especificada.

Mantenimiento correctivo Tareas de reparación de obras averiadas

Mantenimiento predictivo Tareas de seguimiento del estado y desgaste de una o más piezas o componente de obras a través de análisis de síntomas, o análisis por evaluación estadística, que determinen el punto exacto de su sustitución.

Mantenimiento preventivo Tareas de inspección, control y conservación de una obra con la finalidad de prevenir, detectar o corregir defectos, tratando de evitar averías en el mismo.

Mantenimiento selectivo Servicios de cambio de una o más piezas o componentes de obras, de acuerdo con recomendaciones de fabricantes o entidades de investigación.

Plan de Mantenimiento Relación detalla de las actuaciones de mantenimiento que necesita uno o varios elementos de una obra y de los intervalos temporales con que deben efectuarse.

Page 23: Operación y mantenimiento

23

Bibliografía

Cisneros Ramírez, Miguel Ángel, , “ Propuesta de un manual de mantenimiento” , México, CIEP­FA, Seminario de temas selectos I, 1999.

Diccionario práctico de la lengua española, Barcelona, Ediciones Grijalbo, 1988.

Hernández Moreno, Silverio, trabajo para la Maestría en Arquitectura–Tecnología, CIEP­FA, UNAM, 1999.

Langagne, Eduadro, Génesis de los edificios de salud, México, Sociedad de Arquitectos Especializados en Salud, 2000, tomo I.

Lobato Valdespino, Juan Carlos, “ Antología de referencia sobre mantenimiento de edificios y equipos” , México, CIEP­FA, trabajo para el seminario de Maestría en Arquitectura­Tecnología, 1996.

Puyana, Germán, Control integral de la edificación. III. Administración y mantenimiento, Bogotá, Escala, 1986.

Reglamento de construcciones para el Distrito Federal, en Gaceta Oficial del Distrito Federal, Décima Cuarta Época, 29 de enero de 2004, No 8­TER.

Rivera Carrasco, Jesús, “ Plan de mantenimiento: Museo de ciencias y ecología” , México, UNAM/CIEP­FA, Maestría en Arquitectura­ Tecnología, 2001.

Page 24: Operación y mantenimiento

24

Lecturas recomendadas

Eichler, Friedrich, Patología de la construcción, Barcelona, Labor, 1973.

Feld, Jacob, Fallas técnicas en la construcción, México, Limusa, 1978.