OPERAT SZACUNKOWY

WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ STANOWIĄCEJ SAMODZIEONY LOKAL MIESZKALNY NR 7 POŁOŻONY W KRAKOWIE NA OS.

ALBERTYŃSKIM 24

Autor opracowania: mgr inż. Magdalena Ślufarska

KRAKÓW, DNIA 13 MAJA 2015 ROKU

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Adres Kraków, os. Albertyńskie 24/7

Księga Wieczysta Dla nieruchomości lokalowej założona jest Księga Wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI

Forma władania Prawo własności nieruchomości lokalowej stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr 7 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Opis lokalu

Lokal mieszkalny nr 7 położony na I kondygnacji w budynku numer 24 na osiedlu Albertyńskim w Krakowie. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 36,21 m

2. Struktura lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka oraz przedpokój.

Budynek, w którym znajduje się lokal, stanowi budynek mieszkalny wielorodzinny, w średnim stanie technicznym. Z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – wynoszący 11/1000 części.

Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie, w budynku numer 24 na osiedlu Albertyńskim, na terenie jednostki ewidencyjnej Nowa Huta. Dostęp do komunikacji miejskiej oraz punktów handlowo – usługowych dobry.

Dostęp do nieruchomości Nieruchomość posiada dostęp do dróg publicznych tj. ul. Małego Księcia, ul. Lawendowej oraz ul. Dąbrowskiej poprzez działkę będącą własnością gminy (działka nr 83/1).

DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI

Cel oszacowania

Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej jako podstawy do sporządzenia spisu inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości w postępowaniu upadłościowym zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 09-04-2015 roku sygn. akt VIII GU 4/15/S.

Podejście, metoda wyceny

Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

Wartość rynkowa na dzień wyceny

WR = 181 000 zł

słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych

Daty oszacowania

Operat szacunkowy wykonano:

w dniu 13 maja 2015 roku,

według stanu na dzień 13 maja 2015 roku,

na poziomie cen na dzień 13 maja 2015 roku,

na podstawie wizji lokalnej z dnia 13 maja 2015 roku.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

3

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT WYCENY .................................................................................................................................. 4

2. ZAKRES WYCENY ........................................................................................................................................ 4

3. CEL WYCENY ................................................................................................................................................ 4

4. PODSTAWA OPRACOWANIA WYCENY ..................................................................................................... 4

4.1. PODSTAWA FORMALNA ................................................................................................................................... 4

4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI ................................................. 4

4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE ........................................................................................................................ 4

4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ............................................................................................................... 4

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO ..................... 5

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ....................................................................................... 5

6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO .................................................................................................................... 5

6.2. OPIS BUDYNKU .......................................................................................................................................... 6

6.3. OPIS LOKALU ............................................................................................................................................... 7

6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ...................................................................................................................... 8

6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ......................................... 11

7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY.................................................................................................. 11

7.1. WSTĘP ...................................................................................................................................................... 11

7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE ................................................................................................................ 12

8. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU.................................................................................................. 13

8.1. WSTĘP ...................................................................................................................................................... 13

8.2. ANALIZA RYNKU ....................................................................................................................................... 14

8.3.WYBÓR CECH RYNKOWYCH .................................................................................................................. 17

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ ........................................... 18

10. WYNIK KOŃCOWY – WNIOSKI I UZASADNIENIA ................................................................................. 19

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA .................................................................................................................. 20

12. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................................................. 20

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

4

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 7 położony w Krakowie na osiedlu Albertyńskim nr 24. Samodzielny lokal o przeznaczeniu mieszkalnym o powierzchni 36,21 m2. Z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – wynoszący 11/1000 części. Dla nieruchomości lokalowej założona jest Księga Wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. ZAKRES WYCENY

Zakres opracowania obejmuje prawo własności do nieruchomości lokalowej obejmującej:

samodzielny lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 36,21 m2,

z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – wynoszący 11/1000 części.

3. CEL WYCENY

Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej jako podstawy do sporządzenia spisu inwentarza masy upadłościowej i określenia wartości zbywczej nieruchomości w postępowaniu upadłościowym zgodnie z Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 09-04-2015 roku sygn. akt VIII GU 4/15/S.

4. PODSTAWA OPRACOWANIA WYCENY

4.1. PODSTAWA FORMALNA

Podstawę formalną stanowi zlecenie dla rzeczoznawcy majątkowego Magdaleny Ślufarskiej.

4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2014 r., Nr 0, poz. 518),

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109),

Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku w sprawie czynności

komorników (Dz.U. Nr 10, poz.52 z późn.zm). Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo Upadłościowe i Naprawcze (Dz.U. nr 60 poz. 535,

tekst jednolity z dnia 28 czerwca 2012 roku Dz.U. 2012 poz. 1112). Inne dokumenty posiadające moc prawną w chwili wykonania niniejszego operatu

szacunkowego.

4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE

„Ile jest warta nieruchomość” – Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004r.,

„Wycena wartości rynkowej nieruchomości” - praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko - Mazurskiego, Olsztyn 2001r.,

„Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny” - Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Dom Wydawniczy ELIPSA, Warszawa 2003r.,

„Wycena nieruchomości. Zasady i procedury” – Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, PFSRM, Warszawa 2005r.

4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

Wizja terenowa w dniu 13-05-2015 r.,

Badanie Księgi Wieczystej KR1P/00191664/2 w dniu 13-05-2015 roku,

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

5

Postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych z dnia 09-04-2015 roku sygn. akt VIII GU 4/15/S,

Konsultacja w sprawie przeznaczenia nieruchomości w opracowaniach planistycznych przeprowadzona w Urzędzie Miasta Krakowa,

Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych,

Informacje z Internetu i prasy specjalistycznej.

5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

Data sporządzenia wyceny 13-05-2015 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 13-05-2015 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 13-05-2015 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 13-05-2015 r.

6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO

Lokalizacja na terenie m. Kraków Lokalizacja szczegółowa

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krakowie na osiedlu Albertyńskim. Osiedle sąsiaduje:

od północy z os. Kazimierzowskim i Al. Gen. Andersa,

od wschodu z os. Niepodległości,

od południa z nowopowstałym osiedlem City Towers Czyżyny,

od zachodu z osiedlami Dywizjonu 303 oraz Kościuszkowskim i ul. M. Dąbrowskiej. Korzystna lokalizacja i dobrze rozwinięty system komunikacji miejskiej, odległość od Rynku Głównego wynosi ok 10 km. W sąsiedztwie podobna zabudowa, liczne punkty handlowo – usługowe. Rejon lokalizacji uzbrojony jest w następujące sieci infrastruktury technicznej:

elektryczną,

wodociągową,

cieplika miejskiego,

gazową,

kanalizacji.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

6

6.2. OPIS BUDYNKU

ogólny widok budynku i otoczenia

Przedmiotowy budynek wybudowany w latach 1962- 1967. Jest to obiekt 5-kondygnacyjny, wykonany w technologii tradycyjnej – murowany, w średnim stanie technicznym. W budynku nie ma windy.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

7

6.3. OPIS LOKALU

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

8

Lokal mieszkalny nr 7 położony na I kondygnacji w budynku numer 24 na osiedlu Albertyńskim w Krakowie. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 36,21 m2. Struktura lokalu: 2 pokoje, kuchnia, łazienka oraz przedpokój. Jeden z pokoi przechodni. Na datę wizji lokalnej lokal w średnio korzystnym standardzie. Na podłogach w zależności od pomieszczenia: panele lub płytki ceramiczne, na ścianach powłoki malarskie, w pomieszczeniach mokrych płytki ceramiczne. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana typowa. Lokal wyposażony w następujące instalacje: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, c.o., gazową.

6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Dla przedmiotowego lokalu założona jest księga wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. W Księdze Wieczystej widnieją następujące wpisy: DZIAŁ I (oznaczenie nieruchomości) Numer nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1 Położenie Numer porządkowy: 1 Województwo: małopolskie Powiat: M. Kraków Gmina: Kraków M. Miejscowość: Kraków- Bieńczyce Dzielnica: Nowa Huta Lokal Ulica: Os. Albertyńskie Numer budynku: 24 Numer lokalu: 7 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: pokój-2, kuchnia- 1, łazienka- 1, przedpokój- 1

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

9

Przyłączenie: Numer księgi wieczystej: /00092264/ Nieruchomość zabudowana budynkiem: Numer obrębu ewidencyjnego: 7 Numer działki ewidencyjnej: 87 Odrębność: Tak Obszar Obszar: 36,2100 m2

DZIAŁ I -SP(spis praw związanych z własnością) Numer prawa: 1 Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu Udział związany: Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 11/1000 Numer księgi wieczystej: /00092264/ DZIAŁ II (właściciel) Właściciel Numer udziału w prawie: 2 Wielkość udziału: 1/1 Osoba fizyczna: Lista wskazań udziałów w prawie: 2 Izabela Kowalczyk Habiak, c. Kazimierza i Marianny DZIAŁ III (ciężary i ograniczenia) Numer wpisu: 1 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA Oddział Centrum Restrukturyzacji I Windykacji w Warszawie, biuro w Krakowie Siedziba: Kraków Numer wpisu: 2 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Inny wpis Treść wpisu: przyłączenie do egzekucji z nieruchomości postępowania egzekucyjnego z wniosku wierzyciela wspólnota mieszkaniowa budynku nr 24 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Nowej Huty w Krakowie Rafała Goc, sygn. akt KM 447/14 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Spółdzielnia Mieszkaniowa budynku nr 24 Siedziba: Kraków Numer wpisu: 3 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Inny wpis Treść wpisu: przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości o sygn. akt KM 1318/14 prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa- Nowej Huty w Krakowie z dnia 05-11-2013r. w sprawie I C 1071/13/N przeciwko dłużnikowi: Kowalczyk- Habiak Izabela z wniosku wierzyciela: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Siedziba: Kraków DZIAŁ IV (hipoteki) Numer hipoteki: 1 Treść hipoteki Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła Suma: 244 699,79 Suma słownie: dwieście czterdzieści cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć 79/100

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

10

Waluta sumy: Zł Odsetki: Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 7,6200 Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: Kredyt Termin zapłaty: 2040-03-28 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie Siedziba: Warszawa Numer hipoteki: 2 Treść hipoteki Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 122 350,00 Suma słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt Waluta sumy: Zł Odsetki: Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 7,6200 Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: Odsetki Termin zapłaty: 2040-03-28 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie Siedziba: Warszawa

Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów Księgi Wieczystej w Podsystemie dostępu do centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych w dniu 13-05-2015 roku.

Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości nie ma informacji o obciążeniach nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej praw i roszczeń, o których mowa w artykule 313 ust. 3 PUN. W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń osobistych zgodnie z artykułem 319 ust. 4 PUN. Na dzień wyceny nie ma praw i roszczeń, które pozostają w mocy po sprzedaży, hipoteki wygasają z mocy prawa. Działka:

Wg Księgi wieczystej gruntowej KR1P/00092264/4 ustalono:

działka ewidencyjna nr: 87,

powierzchnia działki: 0,0802 ha,

obręb nr 7, jednostka ewidencyjna: Nowa Huta.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

11

6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Dla szacowanej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami art. 154, ust. 2: ”W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.” Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Krakowa nr XII/87/03 z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmienionego uchwałą nr XCIII/1256/10 z dnia 03 marca 2010 r. zmienionego uchwałą nr CXII/1700/14 z dnia 09 lipca 2014 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem MW- tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY

7.1. WSTĘP

W niniejszym opracowaniu wartość nieruchomości została określona zgodnie z art. 150 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o treści: „W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: - określenia wartości rynkowej, - określenia wartości odtworzeniowej, - ustalenia wartości katastralnej, - określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.” Definicję wartości nieruchomości przyjęto według art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w treści: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Uwzględniając cel wyceny, rodzaj wycenianego prawa oraz dostęp do danych rynkowych o cenach transakcyjnych lokali podobnych do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

12

7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

W procesie porównania należy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość, a w szczególności:

zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu,

cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne,

ekonomiczne – poprzez właściwy dobór nieruchomości podobnych.

W podejściu porównawczym stosuje się metody:

metodę porównywania parami,

metodę korygowania ceny średniej,

metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określono w oparciu o formułę:

PuCWn

1i

iśr

gdzie:

Procedura i przyjęte założenia w metodzie korygowania ceny średniej:

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale

Cś – średnia cena ui – wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość

nieruchomości n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych P – powierzchnia wycenianej nieruchomości.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

13

[Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W= Cśr ∑ui

gdzie: ui – wartość i-tego współczynnika korygującego, n – liczba współczynników korygujących.

Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

8. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA RYNKU

8.1. WSTĘP

Kraków to miasto położone nad Wisłą w południowej Polsce, drugie w kraju – po Warszawie – pod względem liczby mieszkańców i pod względem powierzchni. Jedno z najstarszych miast Polski, o ponad tysiącletniej historii. Kraków posiada wartościowe zabytki architektury, działa w nim wiele instytucji i placówek kulturalnych. Kraków jest miastem na prawach powiatu, siedzibą władz województwa małopolskiego. Znajduje się tu główna siedziba Polskiej Akademii Umiejętności, Instytutu Książki, Narodowego Centrum Nauki, Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury. Miasto posiada również wiele placówek o znaczeniu i statusie narodowym m.in. Narodowy Stary Teatr, Muzeum Narodowe, Drukarnia Narodowa, Biblioteka Jagiellońska, Instytut Książki. Pełni funkcję centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, gospodarczego, usługowego i turystycznego. Jest jednym z kluczowych węzłów drogowych i kolejowych. W Balicach pod Krakowem znajduje się drugi co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym, obsługujący loty transatlantyckie. Kraków jest położony w południowej Polsce, w środkowo-północnej części województwa małopolskiego. Miasto leży nad Wisłą. Kraków znajduje się w miejscu zbiegu kilku krain geograficznych: Bramy Krakowskiej, Kotliny Oświęcimskiej, Kotliny Sandomierskiej, Pogórza Zachodniobeskidzkiego, Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej.

Kraków jest największym polskim ośrodkiem outsourcingu. W Krakowie i najbliższych okolicach działa około 40 firm sektora obsługi procesów biznesowych. Zajmują się one obsługą księgową, podatkową, informatyczną czy finansową spółek tego samego koncernu lub wielu firm. Są wśród nich m.in. Accounting Plaza Central Europe, Capgemini Polska, HCL Poland, Hewitt Associates, Hitachi Data Systems, IBM BTO Bussines Consulting Services, Shell Polska i State Street Services Poland. Branża ta zatrudnia 16 tysięcy osób, w najbliższych latach planowany jest wzrost zatrudnienia. Kraków w raporcie "Top 50 Emerging Global Outsourcing Cities", opublikowanym przez firmę consultingową Tholons znalazł się na 4. miejscu na świecie i pierwszym w Europie Środkowo-Wschodniej jako atrakcyjne miejsce lokalizacji dla firm BPO, wyprzedził w rankingu m.in. Pragę i Budapeszt. Stolica Małopolski została uznana za cenione przez inwestorów miejsce lokowania inwestycji w centra usług finansowo-księgowych, wielojęzyczne centra obsługi klienta oraz centra usług rekrutacji i zarządzania zasobami ludzkimi. Krakowski Park Technologiczny Sp. z

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

14

o.o. jest spółką zarządzającą Specjalną Strefą Ekonomiczną. Spółka została założona przez trzy największe uczelnie krakowskie: Politechnikę Krakowską, Akademię Górniczo-Hutniczą i Uniwersytet Jagielloński. Wśród założycieli były także władze miasta i województwa. Głównym powodem powołania Krakowskiego Parku Technologicznego było poszukiwanie instrumentów wsparcia restrukturyzacji przemysłu Małopolski. Do sukcesów należało m.in. sprowadzenie do podkrakowskich Niepołomic firmy MAN oraz Nidec Motors.

8.2. ANALIZA RYNKU

Rynek w I kwartale 2015 r. (źródło REAS) Pierwszy kwartał 2015 roku przyniósł kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych kwartalnie w sześciu największych miastach w Polsce. Liczba sprzedanych mieszkań wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim o 2,2%. Jednocześnie liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży była tylko nieco niższa od sprzedanych, dzięki czemu oferta utrzymała się na podobnym poziomie, jak w końcu grudnia. Wymagania dotyczące zwiększonego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów nie okazały się przeszkodą przy zakupach mieszkań. Jest to po części zasługa programu Mieszkanie dla Młodych, który silnie wspiera rynki w największych miastach, ale także sygnał, że mieszkania kupują osoby nie mające problemu z wkładem własnym. Takim wynikom sprzedażowym sprzyjały z pewnością stabilne ceny, niskie stopy procentowe, a także umiarkowany optymizm po stronie nabywców i dobra oferta ze strony deweloperów. Podaż W I kwartale 2015 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży utrzymała się na wysokim poziomie, choć nieco niższym, niż w dwóch kwartałach 2014 roku o rekordowych liczbach nowo wprowadzanych lokali. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie styczeń-marzec do sprzedaży wprowadzono niecałe 11,3 tys. mieszkań, o 7% więcej niż w poprzednim kwartale i o 19% więcej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży na tych rynkach ponad 49,3 tys. lokali. Więcej lokali pojawiło się w sprzedaży w kolejnych czterech kwartałach tylko w rekordowym pod tym względem 2007 roku. Jednocześnie do sprzedaży wróciło 700 mieszkań, które zostały wcześnie wycofane przez deweloperów z oferty. W konsekwencji oferta w ciągu kwartału wzrosła i wyniosła na koniec marca nieco ponad 47,7 tys. mieszkań. Stało się tak, pomimo tego, że liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto, była w minionym kwartale nieco niższa od liczby lokali sprzedanych. W większości analizowanych miast zmiany liczby lokali w ofercie były niewielkie. Jedynym miastem, gdzie oferta znacząco wzrosła, był Kraków, w którym liczba mieszkań czekających na nabywców na koniec marca zwiększyła się w porównaniu z końcem roku o 11%, czyli o prawie 1000 lokali, przekraczając poziom 10 tys. mieszkań. Porównanie danych REAS ze statystykami GUS dla całej Polski wskazuje na to, że wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ma miejsce nie tylko w największych miastach. Według wstępnych danych GUS, deweloperzy w okresie pierwszych trzech miesięcy 2015 roku rozpoczęli w całej Polsce budowę o 7,8 % mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli prawie 16,4 tys. mieszkań. W tym samym okresie uzyskali pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys. mieszkań, czyli o 13,3% więcej niż przed rokiem. Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec I kwartału 2015 roku mieszkania oddane w 2014 roku (ok. 4,4 tys.) stanowiły ok. 9,1% oferty, zaś mieszkania oddane do użytku przed 2014 rokiem około 9,2%. Liczba lokali w tych pulach maleje powoli z kwartału na kwartał. Jedną trzecią oferty, czyli prawie 16 tys. lokali stanowiły mieszkania, których oddanie do użytku deweloperzy zaplanowali w bieżącym roku. Największą część oferty - prawie 43% - stanowiło 20,5 tys. lokali, których budowa zakończy się w roku 2016. Takich mieszkań wyraźnie przybyło w ofercie w ciągu kwartału. Powoli zaczyna rosnąć oferta z lokalami o terminie oddania po 2016 roku, ale z pewnością będzie się ona jeszcze wyraźnie zwiększać w kolejnych kwartałach. W sumie można nadal mówić o zrównoważonej ofercie i dobrym poziomie sprzedaży – lokale w budynkach, których budowę zakończono, stanowiły łącznie ok. 22,6% oferty. Łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w I kwartale 2015 roku w porównaniu z poprzednim o ponad 500, czyli o 4,5%. Na koniec roku takich mieszkań było w sześciu analizowanych miastach łącznie około 10,8 tysiąca. Największy spadek liczby gotowych niesprzedanych mieszkań miał miejsce w Warszawie. Na koniec marca wyniosła ona nieco ponad 3,1 tys., o ponad 400 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

15

do 17,5%. Liczba mieszkań gotowych zmalała także znacząco we Wrocławiu (o 6%) i Trójmieście, natomiast wzrosła o 3% w Krakowie. W pozostałych miastach pozostała nieomal tym samym poziomie.

Popyt i ceny W I kwartale 2015 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków kolejny raz w okresie kilku ostatnich kwartałów osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła blisko 11,5 tys. mieszkań. Dzięki temu w ostatnich czterech kwartałach, czyli od kwietnia 2014 roku sprzedano na analizowanych rynkach prawie 43,5 tys. lokali, o 20% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań. Nie wygląda zatem na to, aby wyższe wymogi dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów wpłynęły hamująco na popyt. Okres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań w ofercie przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, praktycznie się nie zmienił we wszystkich miastach za wyjątkiem Łodzi. Najkrócej wyprzedały- by się mieszkania w Trójmieście, bo w ciągu 3,6 kwartału – tak jak trzy miesiące wcześniej, co wskazuje na lekką nadwyżkę popytu nad podażą. Trzeba w tym momencie przypomnieć, że wyjątkowo dobra sprzedaż w Gdańsku jest silnie wspierana przez program MdM, dzięki bardzo korzystnemu limitowi ceny. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu obecna oferta sprzedawałaby się nieco dłużej niż rok, we Wrocławiu – w pięć kwartałów, podobnie jak w Łodzi, w której w minionym kwartale odnotowaliśmy wyjątkowo wysoką – jak na ten rynek - liczbę sprzedanych mieszkań. We wszystkich analizowanych miastach można mówić o dość bezpiecznym poziomie podaży, pod warunkiem utrzymania dotychczasowego tempa sprzedaży. Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach, potwierdza obserwowaną od 11 kwartałów stabilizację cen mieszkań znajdujących się w ofercie. W ostatnich kilku kwartałach rośnie indeks cen ofertowych lokali wprowadzanych do sprzedaży, ale nie dzieje się to przypadkiem. W większości miast rosły w tym samym czasie limity cen w ramach programu MdM co pozwoliło na stopniowe podnoszenie cen najtańszych mieszkań. W minionym roku sprzedawały się również bardzo dobrze mieszkania o podwyższonym standardzie i deweloperzy zaczęli powoli uzupełniać także tę część oferty. Zmiany przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie na koniec kwartału w analizowanych miastach były w porównaniuz grudniem zróżnicowane, ale generalnie miały niewielką skalę. Nieduże wzrosty cen miały miejsce w Warszawie (ok.2,3%) i Krakowie (1,1%). W Łodzi i Trójmieście ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Poznaniu i Wrocławiu można mówić o niedużym spadku. Jednak spojrzenie na okres ostatnich dziewięciu kwartałów pokazuje, że poza Poznaniem, średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie. W przypadku cen lokali wprowadzonych do sprzedaży wahania są zwykle silniejsze i rzadko mają podobną charakterystykę we wszystkich miastach. Dlatego warto porównać dane z ostatniego kwartału ze średnią dla poprzednich ośmiu kwartałów. W Warszawie wzrosły one o 8,8% w porównaniu do dwuletniej średniej, w Trójmieście o 4,4%, o 2,9% we Wrocławiu i 2,4% w Łodzi. Natomiast w Krakowie zmalały o 4,1%, zaś w Poznaniu, gdzie w poprzednim kwartale miał miejsce nietypowo duży wzrost, spadły w minionym kwartale o 7,9%, wracając do przeciętnego poziomu z 2013 roku. Nie maleje liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu liczba wniosków złożonych w I kwartale 2015 roku wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednim kwartałem i

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

16

była najwyższa w tych miastach od początku działania programu. W Krakowie wzrost był niewielki, ale także oznaczało to rekordowo dużą liczbę w skali kwartału. Liczby złożonych wniosków wzrosły także nieznacznie w Gdańsku i Łodzi, ale nie dorównały wynikom z początku 2014 roku. W obu tych miastach limity cenowe były jednak w początkowym okresie działania programu wyższe.

Trwa dobra passa na rynku deweloperskim. Pierwszy kwartał nie przyniósł spadku sprzedaży, a nowa podaż zaledwie wyrównuje ubytek mieszkań, które zostały sprzedane. W porównaniu z liczbą sprzedanych lokali rośnie także liczba kredytów udzielonych w programie MdM. Przy stabilnych cenach i rosnących limitach cenowych w ramach programu powiększa się także liczba mieszkań, które można kupić korzystając z dopłaty. A przed nami jeszcze nowelizacja programu, która zwiększy zarówno pulę lokali, na jakich zakup można uzyskać dopłatę, jak i grono osób, które będą uprawnione do udziału w programie. Być może zmiany te rzeczywiście pomogą większym rodzinom na zakup nowego mieszkania. Spojrzenie na zmiany wskaźników kosztów odtworzeniowych w ostatnich sześciu kwartałach skłania jednak do następującej refleksji: jak w kraju z pełzającą deflacją i stabilnymi od co najmniej dwóch lat kosztami wykonawstwa możliwe są kilkunastoprocentowe skoki wskaźnika kosztów odtworzeniowych w okresie kilkunastu miesięcy? Jakim sposobem w miastach o podobnych cenach terenów inwestycyjnych i kosztach budowy wskaźniki mogą się tak bardzo różnić? Dlaczego, gdy w jednych miastach wskaźniki te rosły, to w innych w tym samym czasie spadały? I dlaczego od kilkunastu lat osoby odpowiedzialne za politykę mieszkaniową nie są w stanie wymyślić lepszego, czyli bardziej obiektywnego wskaźnika? Dobre sygnały z gospodarki w połączeniu z zapowiadanym dłuższym okresem niskich stóp procentowych zachęcają do zakupu i zaciągania kredytów. Na zakup mieszkań będą w coraz większym stopniu decydować się osoby lub rodziny już posiadające własne mieszkanie. Dla tych nabywców deweloperzy muszą przygotować odpowiednio atrakcyjną ofertę. Jeśli tak się stanie, wówczas przeciętne ceny oferty mogą nieco wzrosnąć, ale sprzedaż utrzyma się na wysokim poziomie. Nadal nie wiemy natomiast, jakie zmiany i kiedy obejmą ustawę o ochronie praw nabywców. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dość istotnie wpłynąć na zachowanie deweloperów w okresie vacatio legis. Część deweloperów może przed wejściem nowych przepisów w życie rozpocząć nowe inwestycje na dotychczas obowiązujących zasadach. Może to dotyczyć zwłaszcza firm, które będą się obawiać problemów z uzyskaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Oferta wówczas znów nieracjonalnie szybko wzrośnie, a jeśli w tym samym okresie zacznie słabnąć popyt, pojawi się presja na obniżki cen. ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH Analizą objęto transakcje prawem własności nieruchomości lokalowych, odnotowane w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, na terenie Krakowa, jednostka ewidencyjna Nowa Huta. Głównym kryterium wyboru była lokalizacja, wielkość powierzchni użytkowej lokalu oraz stan techniczny budynku i standard wykończenia lokalu.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

17

Poniżej przedstawiono transakcje spełniające powyższe kryteria:

Lp. Data

transakcji Rep. A Położenie

Powierzchnia użytkowa

[m2]

Cena transakcyjna

[zł]

Cena transakcyjna

jednostkowa [zł/m2]

1 2014-11-28 23280/14 os. Albertyńskie 41,18 207 000,00 5 026,71

2 2013-07-08 2250/13 os. Albertyńskie 39,88 192 000,00 4 814,44

3 2013-10-29 4151/13 os. Albertyńskie 37,81 174 000,00 4 601,96

4 2014-09-25 10007/14 os. Albertyńskie 48,96 210 000,00 4 289,22

5 2014-05-22 2079/14 os. Albertyńskie 43,70 185 000,00 4 233,41

6 2014-10-27 1785/14 os. Albertyńskie 43,70 210 000,00 4 805,49

7 2013-06-26 9309/13 os. Albertyńskie 40,34 222 000,00 5 503,22

8 2015-01-16 721/15 os. Albertyńskie 36,74 167 000,00 4 545,45

9 2014-06-06 4059/14 os. Albertyńskie 37,81 215 000,00 5 686,33

10 2013-07-26 5242/13 os. Albertyńskie 33,30 150 000,00 4 504,50

11 2014-12-17 24774/14 os. Albertyńskie 35,50 158 000,00 4 450,70

12 2013-07-26 6737/13 os. Albertyńskie 38,70 188 500,00 4 870,80

13 2014-01-09 173/14 os. Albertyńskie 37,70 204 000,00 5 411,14

14 2014-09-18 3465/14 os. Albertyńskie 38,80 183 000,00 4 716,49

15 2014-06-12 1520/14 os. Albertyńskie 38,80 175 000,00 4 510,31

16 2014-11-24 9372/14 os. Albertyńskie 30,80 152 000,00 4 935,06

Analiza lokalnego rynku nieruchomości według ustalonych kryteriów wykazała kilkanaście zawartych transakcji wolnorynkowych. Pomimo zastosowania kryteriów zawężających, ceny transakcyjne są zróżnicowane, co jest następstwem indywidualnych cech każdej nieruchomości. Zależą one od położenia, powierzchni, stanu technicznego itp.

Transakcja o cenie minimalnej (Lp. 5) stanowiąca lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 43,70 m2, położony na os. Albertyńskim na III piętrze. Transakcja o cenie maksymalnej (Lp. 9) stanowiąca lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 37,81 m2, położony na os. Albertyńskim na IX piętrze.

8.3.WYBÓR CECH RYNKOWYCH

Zdefiniowane powyżej rynki nieruchomości stanowią przesłankę do przeprowadzenia ich analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, na podstawie badań – obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości lub w inny wiarygodny sposób. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami. Dla segmentu rynku nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym - położonych na jednym osiedlu - określono następujące cechy rynkowe: - powierzchnia użytkowa lokalu, - standard lokalu, - stan techniczny i standard budynku, - położenie w budynku. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych

Na potrzeby wyceny przyjęto poniższe skale ocen podobieństwa cech, które zostały podane na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości lokalowych stanowiących lokale mieszkalne oraz

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

18

na podstawie dostępności danych. Podane skale podobieństwa cech rynkowych zostały wykorzystane jako pomocnicze przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości.

CECHA OCENA OPIS

Powierzchnia użytkowa lokalu

bardzo dobra: poniżej 35,00 m2.

dobra: od 35,00 do 45, 00 m2

średnia powyżej 45,00 m2

Położenie w budynku

bardzo dobre: I -IV piętro

dobre: powyżej IV

średnie: parter

Stan techniczny i standard budynku

dobry: budynki odnowione, w korzystnym standardzie, w dobrym stanie technicznym

średni: budynki do odnowienia, odświeżenia, remontu

Standard wykończenia lokalu

dobry: przeznaczony do odświeżenia i drobnych modernizacji, dobry standard wykończenia, materiały dobrego gatunku, stolarka okienna i drzwiowa w dobrym stanie technicznym

średni: przeznaczony częściowo do modernizacji i wyposażania ze względu na zużycie materiałów i zmieniającą się modę

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ

Założenia przyjęte do analizy:

jednostką odniesienia jest 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu,

powierzchnia lokalu wynosi 36,21 m2,

do analizy wybrano transakcje nieruchomościami porównywalnymi (analiza w punkcie 8), które łącznie z nieruchomością wycenianą zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych różniących te nieruchomości.

cechy nieruchomości, które mają istotny wpływ na wartość zależą w sposób decydujący od lokalnego rynku nieruchomości i jego charakterystyki,

wagi poszczególnych cech rynkowych określono procentowo. Suma wag wynosi 100 %.

dla wybranych transakcji określono następujące wartości:

cena minimalna: 4 233,41 zł/m2,

cena maksymalna: 5 686,33 zł/m2,

cena średnia: 4 523,95 zł/m2,

wartości brzegowe:

Cmin/Cśr = 0,9358

Cmax/Cśr = 1,2569

na podstawie wartości brzegowych oraz wag cech rynkowych, ustalono dla każdej z przyjętych cech zakres współczynników korygujących,

dla poszczególnych wartości cech nieruchomości wycenianej określono wartości współczynników korygujących,

iloczyn sumy wartości współczynników korygujących oraz ceny średniej stanowi wartość rynkową 1 m2 powierzchni lokalu,

tabelę wyliczeniową oraz wynik wyceny przedstawiono poniżej.

Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość nieruchomości.

Lp. CECHA/ATRYBUT WAGA Współczynnik korygujący i

Si [%] min max Δi

1. Powierzchnia użytkowa lokalu 25% 0,2340 0,3142 0,0802

2. Standard lokalu 25% 0,2340 0,3142 0,0802

3. Stan techniczny i standard budynku 30% 0,2807 0,3771 0,0964

4. Położenie w budynku 20% 0,1872 0,2514 0,0642

SUMA: 100%

Poprawki do wycenianej nieruchomość.

UI = I MIN + Δi kI

gdzie: ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

19

Obliczenie współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości:

Lp. CECHA/ATRYBUT imin Δi ki ui

1. Powierzchnia użytkowa lokalu 0,2340 0,0802 0,60 0,2821

2. Standard lokalu 0,2340 0,0802 0,50 0,2741

3. Stan techniczny i standard budynku 0,2807 0,0964 0,40 0,3193

4. Położenie w budynku 0,1872 0,0642 0,70 0,2321

SUMA: 1,1076

Ostateczną wartość rynkową 1 m2 prawa własności lokalu mieszkalnego obliczono jako korektę ceny średniej Cśr, zgodnie z poniższą formułą:

wx = Cśr x ui

wx = 4 523,95 zł/m2 x 1,1076 = 5 010,73 zł/m2

Stąd wartość rynkowa lokalu wynosi:

5 010,73 zł/m2 x 36,21 m2 = 181 438,53 zł

Przyjęto:

WR = 181 000 zł

słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych

10. WYNIK KOŃCOWY – WNIOSKI I UZASADNIENIA

Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny położony w Krakowie na osiedlu Albertyńskim 24/7 wg stanu i cen na dzień wyceny wynosi:

WR = 181 000 zł

słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych

Określona wartość jest możliwa do uzyskania pod warunkiem: upłynięcia czasu niezbędnego do wyeksponowania i do wynegocjowania warunków umowy,

biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku, kupujący będzie posiadał stanowczy zamiar zawarcia umowy, nie będzie działał w sytuacji

przymusowej, strony będą od siebie niezależne, działając w sposób racjonalny nie kierując się

szczególnymi motywami, świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości.

Biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, aktualny sposób użytkowania, powierzchnię użytkową, jak również lokalizację, oszacowaną wartość można uznać za adekwatne w stosunku do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. Określona wartość nieruchomości znajduje się w na poziomie ceny średniej z badanej próby cen transakcyjnych, jakie zanotowano w obrocie tego typu nieruchomościami na lokalnym rynku.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

20

11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystywane dla innych celów jak określone w pkt. 4,

Operat wykonano w dwóch jednobrzmiących opracowaniach,

Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym,

Oszacowana wartość rynkowa jest wolna od wszelkich podatków i opłat, a w szczególności od podatku VAT,

Wykonawca operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest uzależnione od wysokości określanej wartości nieruchomości,

W procesie wyceny nie otrzymano dodatkowych dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych obciążających wycenianą nieruchomość. Przyjęto założenie, iż nie istnieją dokumenty, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości w szczególności dotyczące nieujawnionych w księdze wieczystej praw obciążających nieruchomość z mocy prawa lub służebności.

Rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny za wady ukryte wycenianego lokalu,

Ocena stanu technicznego wycenianego lokalu zawarta w opracowaniu nie stanowi jego ekspertyzy technicznej.

12. ZAŁĄCZNIKI

Protokół badania księgi wieczystej,

Postanowienie Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

21

PPRROOTTOOKKÓÓŁŁ ZZ BBAADDAANNIIAA ZZAAPPIISSÓÓWW WW KKSSIIĘĘDDZZEE WWIIEECCZZYYSSTTEEJJ

Dla przedmiotowego lokalu założona jest księga wieczysta KR1P/00191664/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. W Księdze Wieczystej widnieją następujące wpisy: DZIAŁ I (oznaczenie nieruchomości) Numer nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1 Położenie Numer porządkowy: 1 Województwo: małopolskie Powiat: M. Kraków Gmina: Kraków M. Miejscowość: Kraków- Bieńczyce Dzielnica: Nowa Huta Lokal Ulica: Os. Albertyńskie Numer budynku: 24 Numer lokalu: 7 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: pokój-2, kuchnia- 1, łazienka- 1, przedpokój- 1 Przyłączenie: Numer księgi wieczystej: /00092264/ Nieruchomość zabudowana budynkiem: Numer obrębu ewidencyjnego: 7 Numer działki ewidencyjnej: 87 Odrębność: Tak Obszar Obszar: 36,2100 m2

DZIAŁ I -SP(spis praw związanych z własnością) Numer prawa: 1 Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu Udział związany: Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 11/1000 Numer księgi wieczystej: /00092264/ DZIAŁ II (właściciel) Właściciel Numer udziału w prawie: 2 Wielkość udziału: 1/1 Osoba fizyczna: Lista wskazań udziałów w prawie: 2 Izabela Kowalczyk Habiak, c. Kazimierza i Marianny DZIAŁ III (ciężary i ograniczenia) Numer wpisu: 1 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA Oddział Centrum Restrukturyzacji I Windykacji w Warszawie, biuro w Krakowie Siedziba: Kraków Numer wpisu: 2 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Inny wpis

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

22

Treść wpisu: przyłączenie do egzekucji z nieruchomości postępowania egzekucyjnego z wniosku wierzyciela wspólnota mieszkaniowa budynku nr 24 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Nowej Huty w Krakowie Rafała Goc, sygn. akt KM 447/14 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Spółdzielnia Mieszkaniowa budynku nr 24 Siedziba: Kraków Numer wpisu: 3 Treść wpisu Rodzaj wpisu: Inny wpis Treść wpisu: przyłączenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości o sygn. akt KM 1318/14 prowadzonego na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa- Nowej Huty w Krakowie z dnia 05-11-2013r. w sprawie I C 1071/13/N przeciwko dłużnikowi: Kowalczyk- Habiak Izabela z wniosku wierzyciela: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Raport 2 Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Siedziba: Kraków DZIAŁ IV (hipoteki) Numer hipoteki: 1 Treść hipoteki Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna zwykła Suma: 244 699,79 Suma słownie: dwieście czterdzieści cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć 79/100 Waluta sumy: Zł Odsetki: Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 7,6200 Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: Kredyt Termin zapłaty: 2040-03-28 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie Siedziba: Warszawa Numer hipoteki: 2 Treść hipoteki Rodzaj hipoteki: Hipoteka umowna kaucyjna Suma: 122 350,00 Suma słownie: sto dwadzieścia dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt Waluta sumy: Zł Odsetki: Rodzaj odsetek: zmienne Wysokość odsetek: 7,6200 Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego: Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: Odsetki Termin zapłaty: 2040-03-28 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną Nazwa: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 5 w Krakowie Siedziba: Warszawa

Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów Księgi Wieczystej w Podsystemie dostępu do centralnej bazy danych Ksiąg Wieczystych w dniu 13-05-2015 roku.

Kraków, Os. Albertyńskie 24/7

23

PPoossttaannoowwiieenniiee SSąądduu RReejjoonnoowweeggoo ddllaa KKrraakkoowwaa ŚŚrróóddmmiieeśścciiaa ww KKrraakkoowwiiee WWyyddzziiaałł VVIIIIII

GGoossppooddaarrcczzyy ddllaa sspprraaww uuppaaddłłoośścciioowwyycchh ii nnaapprraawwcczzyycchh