operat szacunkowy · nr 83 o powierzchni 0,3683 ha, nr 87 o powierzchni 1,6011 ha, nr 90 o...

BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA

WIESŁAW SZPAK 38-623 Uherce Mineralne 174, tel. fax (13) 4699180, GSM 601631496

Sygn. akt KM 137/99 Egz. Nr

OPERAT SZACUNKOWY

z wyceny nieruchomości

położonej w Dwerniku

oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93

Data dokonania oględzin nieruchomości: 22 06 2016 r.

Data oszacowania: 5 07 2016 r.

Określona wartość rynkowa nieruchomości: 370702,00

Opracował:

Uherce Mineralne, lipiec 2016 r.

2

Spis treści

Pkt Tytuł Str.

1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 3

2 Określenie celu wyceny 3

3 Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 3

3.1 Podstawa formalna 3

3.2 Podstawa prawna 3

3.3 Źródła danych o nieruchomości 3

4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości 4

5 Opis stanu nieruchomości 4

5.1 Stan prawny 4

5.2 Położenie 4

5.3 Stan zagospodarowania 4

6 Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości 6

7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu

i sposobu wyceny

6

8 Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia,

metody i techniki szacowania

6

9 Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny 7

9.1. Określenie wartości rynkowej działki zabudowanej 7

9.2 Określenie wartości rynkowej działek niezabudowanych 10

9.3 Określenie wartości rynkowej działek rolnych 15

9.4 Zestawienie wartości działek 21

10 Klauzule i zastrzeżenia 21

3

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Dwerniku, gmina Lutowiska, powiat biesz-

czadzki, woj. podkarpackie.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności działek:

nr 85 o powierzchni 2,9197 ha, zabudowanej:

- budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 133,19 m2,

- budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 77,60 m2,

- budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 92,76 m2,

nr 83 o powierzchni 0,3683 ha,



nr 93 o powierzchni 3,8011 ha.

2. Cel wyceny

Ustalenie wartości nieruchomości dla postępowania egzekucyjnego.

3. Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną stanowi postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym

w Lesku, sygn. akt KM 137/99 z dnia 21 07 2015, powołujące jako biegłego do oszacowania nieru-

chomości rzeczoznawcę majątkowego Wiesława Szpaka.

3.2. Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741

z 29 09 1997 r. z późn. zm.).

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296

z późn. zm.).

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny

nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 98, poz. 612

z późn. zm.).

3.3. Źródła danych o nieruchomości

Oględziny przeprowadzone w dniu 22 06 2016 r.

Informacje i materiały zebrane w toku szacowania.

Analiza aktów notarialnych z obrotu nieruchomościami w powiecie bieszczadzkim.

Analizy i bazy danych własne w zakresie obrotu nieruchomościami.

„Ile jest warta nieruchomość” – E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel. Poltext 2004.

„Przykłady wycen nieruchomości” – Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa 2007.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny 2008, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych,

Krajowe Standardy Wyceny: KSWP1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”

4

„Wycena nieruchomości” – LexisNexis Warszawa 2009.

Program komputerowy „Zawam2015”.

4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości

Data dokonania oględzin i obmiaru nieruchomości: 22 06 2016 r.

Data obliczenia wartości nieruchomości według stanu na dzień: 5 07 2016 r.

Data sporządzenia wyceny: 5 07 2016 r.

5. Opis stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny

Nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93 ujawniona jest w księdze wie-

czystej Nr KS2E/00017521/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lesku, Zamiejscowy Wydział

VII Ksiąg Wieczystych W Ustrzykach Dolnych. Działki stanowią własność Jerzego Bocheńskiego.

Szczegółowe zapisy przedstawia załączony elektroniczny odpis z księgi wieczystej.

5.2. Położenie

Wobec nieobecności dłużnika, oględzin nieruchomości, obmiarów i oględzin budynków dokonałem

z zewnątrz, w obecności komornika Tomasza Klucznika oraz asysty policji z KPP w Ustrzykach

Dolnych. Przedmiotowe działki nr 83, 85, 87, 90, 93 położone są w peryferyjnej części Dwernika,

w obrębie ewidencyjnym Dwernik, po prawej stronie drogi powiatowej relacji Smolnik – Brzegi

Górne.

Działka nr 83 graniczy od strony południowo-zachodniej bezpośrednio z drogą powiatową, z pozo-

stałych stron ograniczona jest drogami gruntowymi. Działka stanowi wydłużony, nieregularny

kształt, stromy spadek w kierunku południowo-zachodnim.

Działka nr 85 graniczy od strony południowo-zachodniej z drogą gruntową od strony północno-

zachodniej częściowo z okresowym ciekiem wodnym i działką zabudowaną oraz lasami państwo-

wymi, od strony południowo-wschodniej z drogą gruntową. Działka stanowi zwarty, wydłużony,

nieregularny kształt, średni spadek w kierunku południowo-zachodnim.

Działka nr 87 położona jest między drogami gruntowymi od strony północno-zachodniej i połu-

dniowo-wschodniej, od strony północno-wschodniej graniczy z lasami państwowymi. Stanowi

kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Posiada spadek w kierunku południowo-wschodnim.

Działka nr 90 położona jest między drogami gruntowymi, od strony północno-wschodniej graniczy

z lasami państwowymi. Stanowi kształt nieregularny, spadki zróżnicowane, w kierunku południo-

wo-wschodnim.

Działka nr 93 graniczy od strony południowo-wschodniej i północnej z drogą gruntową, od strony

południowej z potokiem. Stanowi nieregularny, wydłużony kształt, o zróżnicowanym spadku

w kierunku południowym, ku potokowi.

5.3. Stan zagospodarowania

Działki stanowią tereny rolne, z przewagą użytków stanowiących pastwiska, w znacznej części za-

krzaczone i zaniedbane, co wskazuje, iż działki nie są właściwie użytkowane. Wszystkie działki

posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogi gruntowe.

Działka nr 85 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Teren działki jest zanie-

dbany, widoczne jest postępujące zakrzewienie i zachwaszczenie, znajdują się tu stare, zdziczałe

5

drzewa owocowe, pojedyncze drzewa brzozy, modrzewia, świerka. W środkowej części północno-

zachodniej, przy granicy z działka zabudowana znajduje się okresowy staw, w części południowej

nad działką przebiegają napowietrzne linie energetyczna niskiego i średniego napięcia. Otoczenie

wszystkich budynków jest zaniedbane, zachwaszczone i zaśmiecone.

Budynek mieszkalny to obiekt murowany, parterowy, częściowo podpiwniczony, ze strychem nie-

użytkowym, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej. W późniejszych latach wykonano

dobudowy od strony północno-wschodniej i południowo-wschodniej. Wymiary zasadniczej bryły

budynku 10,10 x 10,20 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły i pusta-

ków siporeks. Dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty papą, budynek nie posiada ele-

wacji. Stolarka zewnętrzna okienna i drzwiowa drewniana. Wejście do budynku znajduje się od

strony południowo-wschodniej. Budynek posiada zasilanie w energię elektryczną, wodę z ujęcia

grawitacyjnego, kanalizację sanitarną ze zbiornikiem bezodpływowym ścieków. W oparciu o prze-

prowadzone oględziny zewnętrzne, stan techniczny oceniam jako dostateczny.

Podstawowe parametry techniczne budynku: powierzchnia zabudowy Pz = 133,19 m2,

Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej.

Wymiary budynku 8,00 x 9,70 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z pusta-

ków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowo-jętkowej, kryty eternitem

falistym. Posadzka w pomieszczeniu garażowo-warsztatowym betonowa, wykonano tu kanał rewi-

zyjny. Wejścia do budynku znajdują się od strony północno-zachodniej i południowo-zachodniej.

Zasilanie budynku w energię elektryczną odcięte na słupie. W oparciu o przeprowadzone oględziny,

stwierdziłem, że budynek jest znacznie zdewastowany, szereg elementów budowlanych w ogóle nie

zostało wykonanych. Stan techniczny oceniam jako zły.

Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy Pz = 77,60 m2,

Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej.

W późniejszych latach wykonano dobudowę od strony południowo-zachodniej. Wymiary zasadni-

czej bryły budynku 5,50 x 15,00 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany obory murowane

z pustaków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowej, kryty eternitem fali-

stym, strop drewniany belkowy. Stolarka zewnętrzna drewniana, inwentarska, typowa. Posadzki

w pomieszczeniach stanowią klepiska. Wejście do budynku znajduje się od strony południowo-

zachodniej i południowo-wschodniej. W oparciu o przeprowadzone oględziny, stan techniczny oce-

niam jako zły.

Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy Pz = 92,76 m2,

Działka nr 83 nie jest zabudowana, w znacznym stopniu jest zakrzewiona. Wzdłuż działki, przez jej

środek przebiega droga wewnętrzna, częściowo zarośnięta, wskutek utrudnionego użytkowania, ze

względu na jej znaczny spadek. Nad działką, wzdłuż nieużytkowanej drogi wewnętrznej przebiega

napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia.

Działka nr 87 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów

agrotechnicznych. Około 70 % powierzchni działki stanowi pastwisko, pozostała część to teren za-

krzewiony i zadrzewiony. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia energe-

tyczna średniego napięcia.


agrotechnicznych. Ponad 50 % powierzchni działki stanowi rola i pastwiska, zakrzewienia i za-

drzewienia zajmują powierzchnię poniżej 50 %. W części północno-wschodniej nad działką prze-

biega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia.


agrotechnicznych. Około 65 % powierzchni działki stanowią zakrzewienia i zadrzewienia, pozostała

powierzchnia stanowi pastwiska. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia

energetyczna średniego napięcia.

6

6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości

Gmina Lutowiska nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Informacje dotyczące prze-

znaczenia terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki zawiera „Studium Uwarunkowań

i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Lutowiska” nr XXVI/145/2013 r. z dnia

8 05 2013 r. Działka nr 83 i ½ powierzchni działki nr 85 leży w terenie oznaczonym symbolem MU

– obszar zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Działki nr 87, 90, 93 i ½ powierzchni działki nr 85

leży w terenie oznaczonym symbolem Re – obszar terenów rolnych i zieleni nieleśnej z zakazem

zabudowy i zalesień.

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu

i sposobu wyceny

Specyfika bieszczadzkiego rynku nieruchomości jest rezultatem zarówno wielkości zaludnienia

w stosunku do powierzchni regionu, znacznego bezrobocia, znacznie niższych od średniej krajowej

średnich dochodów ludności. Czynniki te powodują, że popyt wśród ludności miejscowej, we

wszystkich segmentach rynku nieruchomości jest niewielki, przy wyższej podaży szczególnie na

rynku pierwotnym nieruchomości niezabudowanych. Rynek wtórny przeważa nad rynkiem pierwot-

nym, rozwija się głównie w zakresie działek budowlanych, lokali mieszkalnych, rzadziej użytko-

wych, gruntów rolnych. Analizując lokalny rynek nieruchomości, stwierdziłem pojedyncze transak-

cje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych, jeszcze rzadsze dotyczące działek za-

budowanych jako przedmiotu prawa własności. Obrót nieruchomościami, podobnymi do wycenia-

nej jest mało aktywny, na przestrzeni kilku lat zrealizowane zostały pojedyncze transakcje kupna-

sprzedaży. Uwzględniając ten stan rynku, badaniem objąłem okres od roku 2014 do chwili obecnej.

Wyceniana nieruchomość stanowi działki zabudowaną, niezabudowane i rolne, w stanie znacznej

degradacji. Dla potrzeb sporządzenia niniejszego opracowania wykorzystałem zrealizowane trans-

akcje sprzedaży na rynku regionalnym nieruchomości, obejmującym powiat bieszczadzki i sąsiedni

leski, ze szczególnym uwzględnieniem Dwernika oraz miejscowościach pobliskich. Uzyskane ceny

transakcyjne działek niezabudowanych, położonych w terenach o przeznaczeniu budowlanym, bę-

dące przedmiotem prawa własności, mieściły się w przedziale od 7,19 do 18,38 zł/m2 powierzchni

działki. Ceny transakcyjne działek zabudowanych będących przedmiotem prawa własności, mieściły

się w przedziale od 22,38 do 83,50 zł/m2 powierzchni działki. Ceny transakcyjne działek niezabu-

dowanych o przeznaczeniu rolniczym, będące przedmiotem prawa własności mieściły się w prze-

dziale od 4663,74 do 16581,46 zł/ha powierzchni działki. Zrealizowane transakcje kupna - sprzeda-

ży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, umożliwiły zastosowanie dla wyceny

podejścia porównawczego. Ceny nieruchomości na tym obszarze kształtowały następujące cechy:

powierzchnia działki, kształt i topografia, lokalizacja, uzbrojenie, komunikacja, sąsiedztwo, stan

techniczny, atrakcyjność. Biorąc pod uwagę położenie nieruchomości w miejscowości, stwierdzam,

że nie posiadają one znaczących elementów cenotwórczych.

8. Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, metody

i techniki szacowania

Zgodnie z przyjętym celem wyceny i uwarunkowaniami prawnymi, oszacowania nieruchomości

należało dokonać na podstawie wartości rynkowej, dla aktualnego sposobu jej użytkowania, co

oznacza, iż nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem,

tj. na cele mieszkaniowe i rolnicze. Wartość rynkową określiłem zgodnie z Powszechnymi Krajo-

wymi Zasadami Wyceny, przy założeniu optymalnego wykorzystania nieruchomości. Sposób opty-

7

malnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest

fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne

i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości

określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją

podatków i opłat. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,

możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Podejście porów-

nawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta jest

równa cenie, uzyskanej za podobne nieruchomości, będące przedmiotem obrotu, skorygowanej ze

względu na cechy różniące te nieruchomości, ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen

w związku z upływem czasu. Zgodnie z art. 151 i 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami war-

tość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, usta-

lona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy

zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania

warunków umowy.

Uwzględniając uwarunkowania rynkowe jak również przeznaczenie nieruchomości, wartość nieru-

chomości określiłem podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, zgodnie z §4.3.,

§5 rozporządzenia przywołanego w punkcie 3.2., wykorzystując program „Zawam2015”.

9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny

Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, do porównań przyjąłem najbardziej podobne, zreali-

zowane transakcje. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności działek zabudowanych, nie-

zabudowanych budowlanych i rolnych, do porównań przyjąłem odpowiednio zrealizowane w naj-

bliższym sąsiedztwie transakcje. Odrzuciłem nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące

wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.

9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej

Dla określenia wartości rynkowej prawa własności części zabudowanej działki nr 85, stanowiącej

powierzchnię użytku Br-RIVa wraz z użytkiem dr, o łącznej powierzchni 2843 m2, wykorzystałem 5

zrealizowanych transakcji w miejscowościach powiatu bieszczadzkiego i sąsiedniego leskiego, któ-

re przedstawiłem w tabeli poniżej. Jako parametr obliczeniowy przyjąłem jednostkę powierzchni

działki, gdyż powierzchnia działek jest wiarygodnie udokumentowana. Powierzchnie przedstawiane

w aktach notarialnych dotyczą powierzchni działki zabudowanej, rzadziej powierzchni zabudowy

obiektów, bardzo rzadko użytkowej, nadto często nie są ujawniane.

L.p. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_transCena_trans

[zł]

Powierzchnia

[m2]

Wielkość_dzi

ałkiKształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja

Stan

techniczny

Cena jedn.

[zł/m2]

Cena

jedn.aktualiz.

[zł/m2]

BP 1 Orelec 2448/15 15 w rz 15 150 000,00 2 015,00 db db db db db dt 74,44 80,72

BP 2 Bóbrka 3528/15 25 w rz 15 75 000,00 3 351,00 dt db db db bdb db 22,38 24,20 Cmin

BP 3 Bóbrka 1872/15 23 lip 15 120 000,00 1 746,00 db bdb db bdb bdb db 68,73 75,59

BP 4 Manasterzec 2457/15 17 lip 15 165 000,00 1 976,00 db dt db dt bdb db 83,50 91,98 Cmax

BP 5 Zatw arnica 3800/16 4 maj 16 150 000,00 1 945,00 db bdb bdb db bdb db 77,12 78,49

Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny

8

49,42% 4,97% 8,91% 14,09% 11,31% 11,31%

Wielkość_działki Kształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja Stan techniczny

bdb bdb bdb bdb bdb bdb

db db db db db db

dt dt dt dt dt dt

0 zly zla zla brak zly

Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag

BUDYNKI MIESZKALNE

Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech

L.p Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej

1 Wielkość działki

bdb do 1000 m2

db 1000-2500 m2

dt powyżej 2500 m2

2 Kształt

bdb zwarty, foremny

db foremny

dt niekorzystny

zły nieregularny

3 Topografia

bdb teren płaski

db teren pochyły

dt teren zróżnicowany

zły teren silnie zróżnicowany

4 Lokalizacja

centrum-bdb do 100 m od głównego punktu miejscowości

śródmiejska-db 100-300 m od centrum

pośrednia-dt 300-1000 m od centrum

peryferyjna-zła powyżej 1000 m od centrum

5 Komunikacja

bdb bezpośredni dostęp do drogi utwardzonej

db dostęp do drogi utwardzonej

dt dostęp do drogi utwardzonej drogą gruntową

brak brak dostępu do drogi

6 Media

bdb pełny dostęp do mediów ewkcg

db częściowy dostęp do mediów 3 elementy

dt częściowy dostęp do mediów 2 elementy

brak brak uzbrojenia

7 Stan techniczny

bdb Budynek docieplony, lokal zadbany

db Budynek i lokal zadbany

dt Budynek i lokal zaniedbany

zły Budynek i lokal zaniedbany, wymagający pilnego remontu

8 Rodzaj zabudowy

bdb wolnostojąca

db bliźniacza

dt szeregowa

9 Powierzchnia użytkowa

bdb duża powyżej 200 m2

db średnia od 50 do 200 m2

dt mała poniżej 50 m2

10 Powierzchnia dodatkowa

bdb duża powyżej 20 m2

db średnia od 5 do 20 m2

dt mała poniżej 5 m2

brak

9

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

17 lip 22 sie 27 wrz 2 lis 8 gru 13 sty 18 lut 25 mar 30 kwi

lata: 2015/2016

Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK)

Trend = 10,47±8,64 [%/rok] R2 = 1,58 [%] σ = 33,51 [%]

Met. MNK Ceny_transakcyjne

L.p. Parametr Wartość

1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 10,47%

2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 0,79%

3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 0,87%

4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 4,04%

5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 5,00%

6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16

7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. MNK 10,47%

8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/m2] 91,98

9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/m2] 24,20

10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/m2] 70,20

11 Przedział cenowy - ΔC [zł/m2] 67,78

12 Poziom istotności α 25,0%

Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych

Cśr=70,2

M=78,49

D=74,8

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

-26 24 74 124 174 224

Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego

N(Cśr=70,2 σ=26,45); rozkład empir. asymetrycznie lewostronny

10

L.p NieruchomościNieruch.

szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5

------ 15 w rz 15 25 w rz 15 23 lip 15 17 lip 15 4 maj 16

------ 150 000,0 75 000,0 120 000,0 165 000,0 150 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

dz 85 b 280/2 591/2 641/2 196 270/4

do szacowania 80,72 24,20 75,59 91,98 78,49

1 Wielkość_działki dt db dt db db db

2 Kształt działki dt db db bdb dt bdb

3 Topografia db db db db db bdb

4 Lokalizacja zla db db bdb dt db

5 Komunikacja dt db bdb bdb bdb bdb

6 Stan techniczny dt dt db db db db

Cena jedn. aktualizowana [zł/m2]

Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do

bezpośrednich porównań

Nr nieruchomości w bazie

Data transakcji

Wartość nieruchomości [zł]

Adres / położenie

Położenie nieruchomości

Wyniki szacowania metodą porównywania parami

1 2 3 4 5

80,72 24,20 75,59 91,98 78,49

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkość_działki 49,42% 33,50 -16,75 0,00 -16,75 -16,75 -16,75

2 Kształt działki 4,97% 3,37 -1,12 -1,12 -2,24 0,00 -2,24

3 Topografia 8,91% 6,04 0,00 0,00 0,00 0,00 -2,01

4 Lokalizacja 14,09% 9,55 -6,36 -6,36 -9,54 -3,18 -6,36

5 Komunikacja 11,31% 7,66 -2,55 -5,10 -5,10 -5,10 -5,10

6 Stan techniczny 11,31% 7,66 0,00 -2,55 -2,55 -2,55 -2,55

100,00% 67,78 -26,78 -15,13 -36,18 -27,58 -35,01

53,94 9,07 39,41 64,40 43,48

4,56 20,18 3,66 4,63 4,13

Nr nieruchomości z bazy do porównania

Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/m2]

Sumy:

Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/m2]

Wagi skorygowanych cen α w (wg Markowa)

Średnia ważona cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]

Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2]

Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]

Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]

Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]

28,28

2843

80 400,04

80 400,00

Wartość zabudowanej części działki nr 85 o powierzchni 2843 m2 jest równa 80400,00 zł.

9.2. Obliczenie wartości rynkowej działek niezabudowanych

Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności

działki o przeznaczeniu budowlanym, do porównań przyjąłem 5 najbardziej podobnych, zrealizo-

wanych w najbliższym sąsiedztwie, które przedstawiłem w tabeli.


[zł]

Powierzchnia

[m2]

Wielkość_dzi

ałkiLokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność

Cena jedn.

[zł/m2]

Cena

jedn.aktualiz.

[zł/m2]

BP 1 Krościenko 228/16 29 sty 16 40 000,00 5 562,00 d db dt bdb db db 7,19 7,19 Cmin

BP 2 Krościenko 387/15 12 lut 15 23 000,00 2 471,00 sr db dt bdb db db 9,31 9,30

BP 3 Brzegi_D 2153/15 19 sie 15 41 900,00 3 766,00 d dt brak db dt dt 11,13 11,12

BP 4 Smolnik 1222/16 20 kw i 16 20 000,00 2 650,00 d dt brak db dt dt 7,55 7,55

BP 5 Smolnik 500/16 24 lip 16 20 000,00 1 088,00 sr dt brak db dt dt 18,38 18,38 Cmax


11

43,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33%

Wielkość_działki Lokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność

bm bdb bdb bdb bdb bdb

m db db db db db

sr dt dt dt dt dt

d zla brak brak zle 0

bd 0 0 0 0 0


DZIAŁKI BUDOWLANE




b. mała-bm do 500 m2

mała-m 501-1000 m2

średnia-sr 1001-2500 m2

duża-d 2501-10000 m2

b. duża-bd powyżej 10000 m2

2 Kształt

bdb zwarty foremny kształt

db foremny kształt

dt kształt niekorzystny

zły kształt nieregularny

3 Topografia

bdb teren płaski

db teren pochyły


zła teren silnie zróżnicowany

4 Lokalizacja

centrum-bdb do 100 m od głównego punktu miejscowości

śródmiejska-db 100-300 m od centrum

pośrednia-dt 300-1000 m od centrum

peryferyjna-zła powyżej 1000 m od centrum

5 Media

bdb pełny dostęp do mediów ewkcg

db częściowy dostęp 3 elementy

dt częściowy dostęp 2 elementy

brak brak uzbrojenia

6 Komunikacja

bdb dogodny bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej

db dogodny dostęp do drogi publicznej utwardzonej

dt dostęp do drogi publicznej drogą gruntową

brak bez dostępu do drogi

7 Sąsiedztwo

bdb otoczenie zadbane, nieuciążliwe

db otoczenie zróżnicowane, nieuciążliwe

dt brak zabudowy lub zaniedbana

złe cmentarz, hałas, zapachy

8 Atrakcyjność

bdb dogodne warunki inwestowania

db średnie warunki inwestowania

dt dostateczne warunki inwestowania

9 Przeznaczenie

BM budownictwo mieszkaniowe

UH usługi handlu

RW rekreacja i wypoczynek

PM przemysłowo-magazynowe

12

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

20,0

12 lut 21 kwi 28 cze 4 wrz 11 lis 18 sty 26 mar 2 cze

lata: 2015/2016

Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP)

Trend = -0,09±0,02 [%/rok] R2 = 41,11 [%] σ = 45,29 [%]

Met. CP Ceny_transakcyjne




3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) -0,09%


5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę


7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. CP -0,09%

8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/m2] 18,38

9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/m2] 7,19

10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/m2] 10,71

11 Przedział cenowy - ΔC [zł/m2] 11,19



Cśr=10,71M=9,3

D=9,9

0

1

2

3

4

5

6

-6 -1 4 9 14 19 24 29 34


N(Cśr=10,71 σ=4,57); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny

13

Określenie wartości działki nr 83


szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5

------ 29 sty 16 12 lut 15 19 sie 15 20 kw i 16 24 lip 16

------ 40 000,0 23 000,0 41 900,0 20 000,0 20 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

dz 83 183/3 162/37 258/9 106 105/1

do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38

1 Wielkość_działki d d sr d d sr

2 Lokalizacja dt db db dt dt dt

3 Media brak dt dt brak brak brak

4 Kumunikacja dt bdb bdb db db db

5 Sąsiedztw o dt db db dt dt dt

6 Atrakcy jność dt db db dt dt dt





Data transakcji


Adres / położenie



1 2 3 4 5

7,19 9,30 11,12 7,55 18,38

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkość_działki 43,33% 4,84 0,00 -1,21 0,00 0,00 -1,21

2 Lokalizacja 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

3 Media 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

4 Kumunikacja 11,33% 1,27 -0,84 -0,84 -0,42 -0,42 -0,42

5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

6 Atrakcy jność 11,33% 1,27 -0,64 -0,64 0,00 0,00 0,00

100,00% 11,19 -2,74 -3,95 -0,42 -0,42 -1,63

4,45 5,35 10,70 7,13 16,75

Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]






Sumy:



8,88

3683

32 705,04

32 705,00

Wartość działki nr 83 jest równa 32705,00 zł.

Określenie wartości części działki nr 85

Powierzchnia niezabudowanej części działki nr 85 jest równa:

2,9197 x 0,5 – 0,2843 = 1,1755 ha

14


szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5

------ 29 sty 16 12 lut 15 19 sie 15 20 kw i 16 24 lip 16

------ 40 000,0 23 000,0 41 900,0 20 000,0 20 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

dz 85 183/3 162/37 258/9 106 105/1

do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38

1 Wielkość_działki bd d sr d d sr

2 Lokalizacja dt db db dt dt dt

3 Media brak dt dt brak brak brak

4 Kumunikacja dt bdb bdb db db db

5 Sąsiedztw o dt db db dt dt dt

6 Atrakcy jność dt db db dt dt dt





Data transakcji


Adres / położenie



1 2 3 4 5

7,19 9,30 11,12 7,55 18,38

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkość_działki 43,33% 4,84 -1,21 -2,42 -1,21 -1,21 -2,42

2 Lokalizacja 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

3 Media 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

4 Kumunikacja 11,33% 1,27 -0,84 -0,84 -0,42 -0,42 -0,42

5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00

6 Atrakcy jność 11,33% 1,27 -0,64 -0,64 0,00 0,00 0,00

100,00% 11,19 -3,95 -5,16 -1,63 -1,63 -2,84

3,24 4,14 9,49 5,92 15,54

Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]






Sumy:



7,67

11755

90 160,85

90 161,00

Wartość części działki nr 85 jest równa 90161,00 zł.

Określone wartości jednostkowe wycenianych działek budowlanych mieszczą się w przedziale cen

minimalnych i maksymalnych uzyskiwanych w obrocie rynkowym, zaktualizowanych na dzień wy-

ceny, co potwierdza aktualny stan nieruchomości, wskazując jednocześnie, iż za działki o większej

powierzchni uzyskiwane są niższe ceny jednostkowe.

15

9.3. Obliczenie aktualnej wartości rynkowej działek rolnych

Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności

działek gruntu, do porównań przyjąłem 5 zrealizowanych w najbliższym sąsiedztwie, najbardziej

podobnych transakcji, które przedstawiłem w tabeli.


[zł]

Powierzchnia

[ha]

Wielkosc_dzi

ałkiKsztalt Topografia Lokalizacja

Zagospodaro

wanie

Uzytki

przewazajace

Cena jedn.

[zł/ha]

Cena

jedn.aktualiz.

[zł/ha]

BP 1 Olszanica 3471/15 22 w rz 15 11 000,00 1,2431 sr dt dt dt dt R 8 848,85 10 582,59

BP 2 Dw ernik 1048/16 8 kw i 16 10 000,00 1,6518 sr db db dt dt L 6 054,00 6 417,70

BP 3 Dw ernik 11110/15 16 gru 15 77 000,00 6,5428 d zly db zla brak Lz 11 768,66 13 391,56

BP 4 Brzegi Dolne 3238/15 30 lis 15 60 000,00 3,6185 sr db dt dt brak Lz 16 581,46 19 049,17 Cmax

BP 5 Brzegi Dolne 561/15 5 mar 15 10 000,00 2,1442 sr dt dt dt brak Ps 4 663,74 6 217,44 Cmin


11,89% 2,35% 8,80% 11,89% 24,67% 40,40%

Wielkosc_działki Ksztalt Topografia Lokalizacja Zagospodarowanie Uzytki przewazajace

bd bdb bdb bdb db R

d db db db dt L

sr dt dt dt brak Ps

m zly zla zla 0 Lz

bm 0 0 0 0 Ls


DZIAŁKI ROLNE




duża-d powyżej 5 ha

średnia-sr od 0,5 do 5 ha

mała-m od 0,1 do 0,5 ha

bardzo mała-bm poniżej 0,1 ha

2 Kształt

bdb zwarty foremny

db foremny kształt

dt kształt niekorzystny

zły kształt nieregularny

3 Topografia

bdb teren płaski

db teren pochyły


zła teren silnie zróżnicowany

4 Lokalizacja

bdb do 500 m od głównego punktu miejscowości

db od 500 do 1000 m od głównego punktu miejscowości

dt od 1000 do 3000 m od głównego punktu miejscowości

zła powyżej 3000 m od głównego punktu miejscowości

5 Komunikacja

bdb bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej

db dostęp do drogi publicznej utwardzonej drogą gruntową

dt utrudniony dostęp do drogi publicznej drogą gruntową

brak brak dostępu do drogi

6 Zagospodarowanie

bdb systematyczne zabiegi agrotechniczne

db częściowe zabiegi agrotechniczne

dt tylko wykaszanie

brak brak zabiegów agrotechnicznych

16

7 Użytki przeważające

R rola

L łąki

Ps pastwiska

Lz zakrzaczenia i zadrzewienia

Ls las

0,0

2 000,0

4 000,0

6 000,0

8 000,0

10 000,0

12 000,0

14 000,0

16 000,0

18 000,0

5 mar 26 kwi 17 cze 8 sie 29 wrz 20 lis 11 sty 3 mar

lata: 2015/2016

Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP

Trend = 561,61±453,98 [%/rok] R2 = 30,55 [%] σ = 109,86 [%]

Średnia 3 met. Ceny_transakcyjne




3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 11,98%


5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę


7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Średnia 3 met. 24,92%

8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/ha] 19 049,17

9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/ha] 6 217,44

10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/ha] 11 131,69

11 Przedział cenowy - ΔC [zł/ha] 12 831,73



17

Cśr=11131,69

M=10582,59

D=9363,2

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

-8601 -3601 1399 6399 11399 16399 21399 26399 31399 36399


N(Cśr=11131,69 σ=5349,45); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny

Określenie wartości części działki nr 85, której powierzchnia jest równa:

2,9197 x 0,5 ≈ 1,4598 ha


szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5

------ 22 w rz 15 8 kw i 16 16 gru 15 30 lis 15 5 mar 15

------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

85 1441 190/11 114 96,103 107

do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr

2 Ksztalt db dt db zly db dt

3 Topografia db dt db db dt dt

4 Lokalizacja dt dt dt zla dt dt

5 Zagospodarow anie brak dt dt brak brak brak

6 Uzy tki przew azajace R R L Lz Lz Ps

Cena jedn. aktualizowana [zł/ha]




Data transakcji


Adres / położenie


18


1 2 3 4 5

10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 -381,42 0,00 0,00

2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52

3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40

4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00

5 Zagospodarow anie 24,67% 3 165,59 -1 582,80 -1 582,80 0,00 0,00 0,00

6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 0,00 1 296,01 3 888,03 3 888,03 2 592,02

100,00% 12 831,73 -1 105,88 -286,79 4 216,21 4 264,43 3 068,94

9 476,71 6 130,91 17 607,77 23 313,60 9 286,38


13 163,07

1,4598

19 215,45

19 215,00


Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha]

Sumy:

Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha]

Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha]

Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha]






szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5


------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

87 1441 190/11 114 96,103 107

do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr

2 Ksztalt db dt db zly db dt

3 Topografia db dt db db dt dt



6 Uzy tki przew azajace Ps R L Lz Lz Ps





Data transakcji


Adres / położenie


19


1 2 3 4 5

10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 -381,42 0,00 0,00

2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52

3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40

4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00


6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -2 592,02 -1 296,01 1 296,01 1 296,01 0,00

100,00% 12 831,73 -3 697,90 -2 878,81 1 624,19 1 672,41 476,92

6 884,69 3 538,89 15 015,75 20 721,58 6 694,36


10 571,05

1,6011

16 925,31

16 925,00



Sumy:









szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5


------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

90 1441 190/11 114 96,103 107

do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr

2 Ksztalt dt dt db zly db dt

3 Topografia dt dt db db dt dt



6 Uzy tki przew azajace Ps R L Lz Lz Ps





Data transakcji


Adres / położenie


20


1 2 3 4 5

10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42

2 Ksztalt 2,35% 301,55 0,00 -100,52 100,52 -100,52 0,00

3 Topografia 8,80% 1 129,19 0,00 -376,40 -376,40 0,00 0,00

4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00


6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -2 592,02 -1 296,01 1 296,01 1 296,01 0,00

100,00% 12 831,73 -3 793,40 -2 974,31 1 528,69 1 576,91 381,42

6 789,19 3 443,39 14 920,25 20 626,08 6 598,86


10 475,55

9,3757

98 215,61

98 216,00



Sumy:









szacowana

Nieruch.

podobna_1

Nieruch.

podobna_2

Nieruch.

podobna_3

Nieruch.

podobna_4

Nieruch.

podobna_5

------ 1 2 3 4 5


------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0

#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!

93 1441 190/11 114 96,103 107

do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr

2 Ksztalt zly dt db zly db dt

3 Topografia zla dt db db dt dt



6 Uzy tki przew azajace Lz R L Lz Lz Ps





Data transakcji


Adres / położenie


21


1 2 3 4 5

10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44

L.p Cechy rynkowe

Udział cechy w

ΔC [%]

(waga cechy)

Zakres

kwotowy

[zł/m2]

1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42

2 Ksztalt 2,35% 301,55 -100,52 -201,04 0,00 -201,04 -100,52

3 Topografia 8,80% 1 129,19 -376,40 -752,80 -752,80 -376,40 -376,40

4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00


6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -3 888,03 -2 592,02 0,00 0,00 -1 296,01

100,00% 12 831,73 -5 566,33 -4 747,24 -244,24 -196,02 -1 391,51

5 016,26 1 670,46 13 147,32 18 853,15 4 825,93


8 702,62

3,8011

33 079,53

33 080,00



Sumy:







9.4. Zestawienie wartości działek

Wartość łączną nieruchomości objętej egzekucją przedstawia tabela:

Lp Nr działki Wartość działki

Zabudowana Budowlana Rolna Razem

1 83 32705,00 32705,00

2 85 80400,00 90161,00 19215,00 189776,00

3 87 16925,00 16925,00

4 90 98216,00 98216,00

5 93 33080,00 33080,00

Ogółem 370702,00

Przyjąłem wartość nieruchomości: 370702,00 zł

Oszacowane wartości rynkowe działek zabudowanych, budowlanych i rolnych, znajdują potwier-

dzenie w cenach transakcyjnych dla nieruchomości, realizowanych na rynku lokalnym, uwzględnia-

ją ponadto różnice występujące między poszczególnymi nieruchomościami porównawczymi, także

obserwowane trendy cen nieruchomości.

10. Klauzule i zastrzeżenia

Niniejszy operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi

rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny.

Operat szacunkowy służy wyłącznie do celu określonego w operacie.

Operat nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora.

Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez Zamawia-

jącego dokumenty i materiały oraz pozyskane we własnym zakresie.

Określony stan techniczny obiektów nie jest ekspertyzą techniczną.

22

Obliczona w operacie wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT.

Integralną częścią operatu stanowią następujące załączniki:

- dokumentacja fotograficzna,

- wypis z rejestru gruntów,

- wypis z kartoteki budynków,

- mapa ewidencji gruntów,

- mapa zasadnicza,

- zaświadczenie ze SUiKZP Gminy Lutowiska,

- odpis elektroniczny z księgi wieczystej KS2E/00017521/4.

23

Dokumentacja fotograficzna

Na stronie tytułowej fragment działki nr 85 – widok od strony wschodniej.

Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku mieszkalnego od strony północnej i południowej

Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony północnej i jego wnętrza

Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony południowej i jego wnętrza

24

Fragment działki nr 85 – widok w kierunku Fragment działki nr 83 – widok od strony

północno-wschodnim północno-wschodniej

Fragment działki nr 90 – widok od strony Fragment działki nr 93 – widok od strony

południowo-zachodniej, w głębi z lewej fragment wschodniej

działki nr 87

operat szacunkowy · nr 83 o powierzchni 0,3683 ha, nr 87 o powierzchni 1,6011 ha, nr 90 o...

Documents