operat szacunkowy - klienci indywidualni - … km 132/15 1 operat szacunkowy okreŚlenie wartoŚci...

47
KP Km 132/15 1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM JEDNORODZINNYM W BUDOWIE POŁOŻONEJ W BUDZISTOWIE GM. KOŁOBRZEG PRZY ULICY JESIONOWEJ 2 Z KSIĘGĄ WIECZYSTĄ KO1L/00042727/3 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu Krzysztof Przybyłowicz Kancelaria Komornicza 78-100 Kołobrzeg, ul. ppor. E. Łopuskiego 27/1A Opracowanie wykonał: Marek Pietraszewski Niekłonice, 27 maja 2015 rok

Upload: dangcong

Post on 01-Mar-2019

243 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

KP Km 132/15

1

OPERAT SZACUNKOWY

OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM JEDNORODZINNYM W BUDOWIE POŁOŻONEJ W BUDZISTOWIE

GM. KOŁOBRZEG PRZY ULICY JESIONOWEJ 2 Z KSIĘGĄ WIECZYSTĄ KO1L/00042727/3

Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu Krzysztof Przybyłowicz

Kancelaria Komornicza 78-100 Kołobrzeg, ul. ppor. E. Łopuskiego 27/1A

Opracowanie wykonał: Marek Pietraszewski

Niekłonice, 27 maja 2015 rok

KP Km 132/15

2

Wyciąg z operatu szacunkowego

Określenie i opis przedmiotu wyceny

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej w trakcie realizacji, zlokalizowana w Budzistowie, gminie Kołobrzeg przy ul. Jesionowej 2 , składająca się z działki gruntu nr 3/36 w obrębie nr 07 Budzistowo o powierzchni 1080 m2 oraz posadowionego na niej budynku o planowanej powierzchni użytkowej 189,50 m2 + 25,62 m2 garażu i kotłowni. Budynek bedzie parterowy z poddaszem użytkowym o konstrukcji murowanej z mansardowym dachem o konstrukcji drewnianej, realizowany na podstawie pozwolenia na budowę z roku 2009. Wyposażenie nieruchomości w media: energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz. Obecnie wykonany jest parter budynku, strop nad parterem, ścianki wewnętrzne na poddaszu. Nie ma jeszcze konstrukcji dachu.

Stan prawny

Według księgi wieczystej nr KO1L/00042727/3 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kołobrzegu właścicielem nieruchomości jest: Beata Olga Wanowska w udziale 1/1. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu z nieruchomością: pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego nr sprawy KP Km 132/15 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu – Krzysztofa Przybyłowicza z Kancelarią Komorniczą w Kołobrzegu przy ulicy ppro. E. Łopuskiego 27/1A.

Daty istotne dla wyceny

Data sporządzenia operatu: 27 maja 2015 rok Data na którą określono wartość: 27 maja 2015 rok Data stanu nieruchomości: 23 marca 2015 rok Data wizji lokalnej: 23 marca 2015 rok

Zastosowana procedura

Wyceny dokonano podejściem mieszanym, metodą pozostałościową oraz pomocniczo podejściem porównawczym metodą porównywania parami.

Określona wartość

Wartość rynkowa praw własności nieruchomości wynosi:

267 000,00 PLN słownie: dwieście sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Autor operatu

Marek Pietraszewski Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Koszalinie z zakresu rzeczoznawstwa

majątkowego Rzeczoznawca Majątkowy - uprawnienia zawodowe nr 5290

zam.76-024 Świeszyno, Niekłonice 9 g , tel. 606 716 807

KP Km 132/15

3

Spis treści 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ........................................................................................... 4

1.1 Przedmiot wyceny.......................................................................................................................... 4

1.2 Zakres wyceny................................................................................................................................ 4

2. Cel wyceny. .......................................................................................................................................... 4

3. Podstawy opracowania operatu. ......................................................................................................... 4

3.1 Podstawa formalna. ....................................................................................................................... 4

3.2 Podstawa prawna. ......................................................................................................................... 4

3.3 Źródła danych merytorycznych: .................................................................................................... 5

3.4 Materiały pomocnicze: .................................................................................................................. 5

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego. ............................................................................................ 5

5. Opis i określenie stanu nieruchomości. ............................................................................................... 5

5.1 Stan prawny według księgi wieczystej. .......................................................................................... 5

5.2 Stan według rejestr gruntu ........................................................................................................... 7

5.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. ................................... 7

5.4 Położenie ....................................................................................................................................... 8

5.5 Stan techniczno – użytkowy. ....................................................................................................... 10

5.5.1 Zagospodarowanie nieruchomości ....................................................................................... 10

5.5.2 Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. ............................................................... 11

5.6 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. ............................................................. 20

6. Zastosowana procedura szacowania. ............................................................................................... 20

6.1 Wybór metodologii wyceny: ........................................................................................................ 20

6.2 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. ................................................... 22

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości................................................................................ 23

8. Określenie wartości nieruchomości. ................................................................................................. 28

Założenia przyjęte do analizy: ................................................................................................................ 30

9 . Obliczenia końcowe wyceny ............................................................................................................. 32

10. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej z uwzględnieniem art. 948 § 2 k.p.c. ................... 32

11. Wyniki końcowe i analiza otrzymanych wartości ........................................................................... 34

12. Klauzule i zastrzeżenia. .................................................................................................................... 34

13. Załączniki. ........................................................................................................................................ 35

KP Km 132/15

4

1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

1.1 Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej w trakcie realizacji, zlokalizowana w gminie Kołobrzeg, miejscowości Budzistowo przy ul. Jesionowej 2, składająca się z działki gruntu nr 3/36 w obrębie nr 07 Budzistowo o powierzchni 1080 m2 oraz posadowionego na niej budynku o powierzchni użytkowej 189,50 m2 + wbudowany garaż – 20,13 m2 i kotłownia – 5,49 m2

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Kołobrzegu V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KO1L/00042727/3.

1.2 Zakres wyceny.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości opisanej w punkcie 1.1 operatu szacunkowego.

2. Cel wyceny.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb dokonania opisu i oszacowania nieruchomości w sprawie KP Km 132/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu – Krzysztofa Przybyłowicza z Kancelarią Komorniczą w Kołobrzegu przy ulicy ppor. E. Łopuskiego 27/1A.

3. Podstawy opracowania operatu.

3.1 Podstawa formalna.

Zlecenie z dnia 26-02-2015 roku wystawione przez Komornika Sądowego Krzysztofa Przybyłowicza działającego przy Sądzie Rejonowym w Kołobrzegu - biegłemu sądowemu Markowi Pietraszewskiemu posiadającemu uprawnienia zawodowe Rzeczoznawcy Majątkowego nr 5290 nadane przez Ministra Infrastruktury.

3.2 Podstawa prawna.

a) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks Postępowania Cywilnego ( Dz. U. nr 43,poz.296 z późń. zm.),

b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. nr 10, poz.52, z 1971 roku nr 26, poz.239 z 1994 roku nr 119,poz.577 ),

c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz.518 )

d) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. nr 207 z 2004 roku, poz.2109 ).

KP Km 132/15

5

3.3 Źródła danych merytorycznych:

a) Księga wieczysta: nr KO1L/00042727/3 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kołobrzegu dla nieruchomości gruntowej zabudowanej.

b) Wypisy z rejestru gruntów wydany w dniu 23 marca 2015 r. przez Starostwo Powiatowe w Kołobrzegu.

c) Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 25 marca 2015 roku. d) Uchwała Rady Miejskiej w Kołobrzegu w sprawie miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego dla terenu z wyceniana nieruchomością. e) Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 23 marca 2015 roku. f) Informacje o budynku na nieruchomości pozyskane w Starostwie Powiatowym w

Kołobrzegu w dniu 28 kwietnia 2015 r. g) Dane z aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych

zabudowanych w powiatach: kołobrzeskim i koszalińskim h) Wizja lokalna nieruchomości porównawczych.

3.4 Materiały pomocnicze:

a) Ile jest warta nieruchomość – E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel – wydawnictwo Poltex, W-wa 2004 r.

b) Nieruchomość w gospodarce rynkowej – Ewa Kucharska – Stasiak –PWN, W-wa 2006 r.

c) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – praca zbiorowa pod redakcją Sabiny Źróbek – Educaterra, Olsztyn 2007 r.

d) System, zasady i procedury wyceny nieruchomości – R. Cymerman, A. Hopfer – PFSRM, W-wa 2008 r.

e) strony internetowe Urzędu Gminy Kołobrzeg. f) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego.

a) Data sporządzenia operatu: 27 maja 2015 rok b) Data na którą określono wartość: 27 maja 2015 rok a) Data stanu nieruchomości: 23 marca 2015 rok b) Data wizji lokalnej: 23 marca 2015 rok

5. Opis i określenie stanu nieruchomości.

5.1 Stan prawny według księgi wieczystej.

Stan prawny przedmiotowej nieruchomości gruntowej określono na podstawie sprawdzenia księgi wieczystej nr KO1L/00042727/3 z aplikacji internetowej Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych w dniu 22-05-2015 r. Księgę wieczystą prowadzi dla nieruchomości Wydział V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kołobrzegu.

KP Km 132/15

6

Typ księgi: nieruchomość gruntowa

Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości Położenie: - województwo: zachodniopomorskie - powiat: kołobrzeski - gmina: Kołobrzeg - miejscowość: Budzistowo - nr działki: 3/36 - sposób korzystania: Ps – pastwiska trwałe - obszar: 0,1080 ha Budynek - brak wpisu

Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością - brak wpisu

Dział II: Własność: - właściciel: Beata Olga Wanowska w udziale 1/1

Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia:

- inny wpis: wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości prowadzona z wniosku wierzyciela: Romana Czernikiewicza

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela Wspólnot Mieszkaniowa Deptak Tu i Tam w Koszalinie

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Kaszubskiej 6A w Koszalinie

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. ( KP Km 132/15 )

- inny wpis: wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela Mirosławy Tomala

- dopisano kolejnego wierzyciela: Intrum Justitia Debt Fund 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny w Warszawie ( KP Km 281/15)

Dział IV: Hipoteka

- hipoteka umowna zwykła na sumę : 350 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A Oddział 2 w Koszalinie z siedzibą w Warszawie

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę: 105 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A Oddział 2 w Koszalinie z siedzibą w Warszawie

- hipoteka umowna zwykła na sumę 98 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

KP Km 132/15

7

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę 29 400,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna zwykła na sumę 100 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę 30 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna na sumę 83 425,50 zł , wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Koszalinie z siedziba w Warszawie

- hipoteka przymusowa na sumę 48 698,54 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

- hipoteka przymusowa na sumę 18 856,71 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

- hipoteka przymusowa na sumę 19 678,26 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

5.2 Stan według rejestr gruntu

- województwo: zachodniopomorskie - powiat: kołobrzeski - jednostka ewidencyjna: 320804_2, Kołobrzeg ( gm. wiejska), - obręb: 0007, Budzistowo - nr działki: 3/36 - położenie: Budzistowo, ul. Jesionowa 2 - powierzchnia: 0,1080 ha - użytek: rodzaj - Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy - 0,0319 ha - Ps IV – pastwiska trwałe – 0,0761,ha - nr KW: --- Wpisy w księdze wieczystej i rejestrze gruntów są zgodne.

5.3 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dla obszaru z przedmiotową nieruchomością obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy Kołobrzeg dla obrębu ewidencyjnego Budzistowo ustalony uchwałą Rady Gminy Kołobrzeg NR L/336/10 z dnia 28.09.2010. Teren z nieruchomością oznaczony jako B6b MN o pow. 1,8724 ha ma przeznaczenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

KP Km 132/15

8

Sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z zapisami w miejscowym planie.

5.4 Położenie

Budzistowo jest miejscowością położoną bezpośrednio przy Kołobrzegu, od jego południowej strony. W roku 2009 mieszkało tu 779 osób. Drogą asfaltową jest stąd około 1,5 km od samego miasta. Historia Budzistowa sięga VIII wieku. W połowie IX wieku powstał tu gród, który stał się centrum polityczno-gospodarczym regionu. Gród znalazł się w granicach państwa Polskiego w połowie X wieku. To właśnie tutaj stała pierwsza katedra kołobrzeska. W roku 1000 powstało tu biskupstwo. Ówczesny Kołobrzeg na miejscu dzisiejszego Budzistowa mógł liczyć od 2 do 4 tys. mieszkańców. W XIII wieku Kołobrzeg został od nowa lokowany 3 km na północ od dzisiejszego Budzistowa, a gród stracił na znaczeniu. Obecnie miejscowość jest przedmieściem Kołobrzegu, gdzie dosyć prężnie rozwija się budownictwo jednorodzinne. W Budzistowie są 2 sklepy spożywcze, kościół, stadnina koni, nieczynny Zajazd Kasztelański i czynny Pałac Budzistowo ( obecnie hotel ), 2 hurtownie materiałów budowlanych i instalacyjnych. Do centrum Kołobrzegu i morza jest

stąd około 3,5 km.

Położenie nieruchomości zaznaczone na planie miasta Kołobrzegu i okolic.

Wyceniana nieruchomość gruntowa zabudowana położona jest w Budzistowie na nowym osiedlu budynków jednorodzinnych. Jest to typowa sypialnia miasta, w której zabudowa pochodzi przede wszystkim z lat 90-tych XX wieku i początku XXI wieku.

KP Km 132/15

9

Zabudowa jest wolnostojąca. Teren osiedla jest już dobrze zagospodarowany. Są stałe pokryte asfaltem i z kostką polbrukową drogi. Nieruchomość szacowana jest zabudowana budynkiem jednorodzinnym w budowie o dwóch kondygnacjach nadziemnych mieszkalnych. Przedmiotowa działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – tu pokrytej kostka polbrukowa osiedlowej ulicy Jesionowej stanowiącej działkę drogową nr 3/103. Ulica Jesionowa z lokalnym ruchem samochodowym jest oddalona około 250 m od głównej drogi dojazdowej w stronę Kołobrzegu. W okolicy nie ma źródeł nadmiernego hałasu i zanieczyszczeń, sprzyja to odpoczynkowi w miejscu zamieszkania. Teren jest wyposażony we wszystkie podstawowe sieci infrastruktury Na ulicy Jesionowej można zaparkować samochód. W bezpośrednim sąsiedztwie są podobnie zabudowane budynkami jednorodzinnymi nieruchomości.

Położenie i otoczenie nieruchomości – zdjęcie satelitarne ( stan archiwalny sprzed 5 lat)

Droga dojazdowa – ul. Jesionowa w Budzistowie i najbliższe sąsiedztwo nieruchomości.

KP Km 132/15

10

5.5 Stan techniczno – użytkowy.

5.5.1 Zagospodarowanie nieruchomości

W skład nieruchomości wchodzi: • działka gruntu w kształcie prostokąta o powierzchni 1080 m2,

• budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie wolnostojącej w budowie, składający się z parteru i poddasza użytkowego z dachem w kształcie mansardowym o powierzchni użytkowej – 189,50 m2 + wbudowany garaż – 20,13 m2 i kotłownia – 5,49 m2

• ogrodzenie: z siatki z drutu stalowego zamontowane na stalowych słupkach od trzech sąsiednich działek,

• od frontu – prowizorycznie zamontowana druciana siatka z prowizoryczną bramą wjazdowa i furtką z kątowników stalowych wypełnionych druciana siatką,

• niezagospodarowana jeszcze powierzchnia działki – porośnięta roślinnością trawiastą.

Zjazd z ulicy na nieruchomość i prowizoryczne ogrodzenie.

Wnętrze działki ogrodzone siatką zamontowaną na stalowych słupkach..

KP Km 132/15

11

5.5.2 Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej.

Realizacja Budowany w oparciu o zatwierdzony projekt budowlany i pozwolenie na budowę z dnia 24.11.2009 roku.

Powierzchnia użytkowa 189,50 m2 ( według projektu budowlanego ) + garaż z kotłownią – 25,62 m2

Ilość kondygnacji parter, poddasze użytkowe

Podpiwniczenie brak

Technologia wykonania tradycyjna, ściany murowane

Fundamenty ławy betonowe, ściany fundamentowe – z betonowych bloczków

Ściany zewnętrzne parter z bloczków Porotherm, poddasze w części z bloczków Porotherm, w części z betonu komórkowego

Ściany wewnętrzne z bloczków Porotherm i betonu komórkowego

Drzwi zewnętrzne brak Okna zewnętrzne brak

Konstrukcja dachu brak, wg projektu – planowany typu mansardowego o konstrukcji drewnianej, ocieplony wełną mineralną

Pokrycie dachu brak, planowana wg projektu - blacha tytanowo-cynkowa

Schody wewnętrzne betonowe, wylewane obecnie bez okładzin

Strop nad parterem żelbetowy, wylewany na budowie Pokrycie ścian wewnętrznych brak, planowane wg projektu tynki gipsowe

Obecny stan zaawansowania robót

Wykonane są ściany zewnętrzne i wewnętrzne parteru, wylany strop nad parterem, zdecydowanie większa część ścian wewnętrznych poddasza użytkowego, jest wylany wieniec i wszystko przygotowane na montaż konstrukcji dachu. Przez parter są poprowadzone przewody kominowe i wentylacyjne.

Stan zaawansowania robót budowlanych przy budynku mieszkalnym przedstawiono poniżej:

KP Km 132/15

12

KP Km 132/15

13

KP Km 132/15

14

KP Km 132/15

15

Układ funkcjonalny budynku ( wg projektu budowlanego):

Rzut parteru z projektu budowlanego.

KP Km 132/15

16

Rzut poddasza użytkowego z projektu budowlanego.

KP Km 132/15

17

Rozkład funkcjonalny – dane z projektu budowlanego.

KP Km 132/15

18

Docelowy wygląd budowanego budynku – wizualizacja z projektu budowlanego.

KP Km 132/15

19

Przekrój budynku obrazujący wszystkie kondygnacje

Określenie stopnia zaawansowania prac budowlanych. Na nieruchomości gruntowej jest budowany budynek jednorodzinny. Przy pomocy poniższej tabeli będzie określony obecny stopień realizacji budynku.

poz.

RODZAJ PRAC % UDZIAŁ KOSZTU

ELEMNTU W CAŁOŚCI KOSZTÓW

ZAAWANSOWANIE W %

ZREALIZOWANO OGÓŁEM %

% UDZIAŁ DO REALIZACJI W CAŁOŚCI KOSZTÓW

I Razem roboty przygotowawcze i uzbrojenie terenu, w tym:

4,85 0,62 4,23

1. Przygotowanie terenu 0,62 100 0,62 0,00

2. Uzbrojenie terenu, w tym: 0,00 4,23

a) przyłącza kanalizacyjne 1,92 0 0,00 1,92

b) przyłącza do sieci wodociągowej 0,77 0 0,00 0,77

c) przyłącza do sieci gazowej 0,77 0 0,00 0,77

d) przyłącza do sieci elektrycznej 0,77 0 0,00 0,77

II Razem stan zerowy, w tym: 7,1 7,1 0,00

3. Roboty ziemne 1,2 100 1,2 0,00

4. Fundamenty i ściany fundamentowe 5,7 100 5,7 0,00

5. Izolacja pozioma i pionowa ścian fund. 0,2 100 0,2 0,00

III Razem stan surowy otwarty, w tym: 39,9 20,7 19,2

6. Ściany konstrukcyjne 11,1 100 11,1 0,00

7. Stropy, podesty 6,4 100 6,4 0,00

8. Ściany działowe 3,5 90 3,2 0,3

KP Km 132/15

20

9. Konstrukcja dachowa 8,6 0 0,00 8,6

10. Pokrycie dachowe 7,8 0 0,00 7,8

11. Izolacja termiczna dachu 2,5 0 0,00 2,5

IV Razem stan surowy zamknięty, w tym: 7,8 0,00 7,8

12. Okna 5,7 0 0,00 5,7

13. Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne 2,1 0 0,00 2,1

V Razem stan wykończeniowy wewnętrzny, w tym:

17,09 0,00 17,09

14. Tynki i oblicowania 4,0 0 0 4,0

15. Roboty malarskie 1,0 0 0,00 1,0

16. Glazura 3,08 0 0,00 3,08

17. Podłogi, posadzki, wykładziny 3,85 0 0,00 3,85

18. Wyposażenie pomieszczeń sanitarnych i kuchni

5,16 0 0,00 5,16

VI Razem stan wykończeniowy zewnętrzny, w tym:

8,02 0 0,39 7,63

19. Wykończenie zewn.( ocieplenie, tynki, gzymsy, tarasy itp..)

4,17 0 0,00 4,17

20. Zagospodarowanie terenu wokół budynku (utwardzenia, nasadzenia, instalacje ogrodowe, ogrodzenia)

3,85 10 0,39 3,46

VII Instalacje, w tym: 15,24 0,00 15,24

21. Instalacje wewnętrzne, w tym:

a) wodna 2,00 50 1,00 1,00

b) kanalizacyjna 1,90 50 0,95 0,95

c) elektryczna, układu sterowania funkcjami budynku, alarmowa

3,86 50 1,93 1,93

d) centralnego ogrzewania 7,48 20 1,50 5,98

SUMA 100,00 28,81 71,19

Obecny stopień realizacji inwestycji wynosi – 28,81 %.

5.6 Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

W drodze, obok działki przebiegają instalacje

Wodociągową gminna

Kanalizacje gminna

Elektryczną tak

Gazową tak, skrzynka przyłączeniowa jest na granicy działki

6. Zastosowana procedura szacowania.

6.1 Wybór metodologii wyceny:

Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie

KP Km 132/15

21

w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W artykule 151 tejże ustawy znajdujemy definicje wartości rynkowej według której została określona wartość nieruchomości.

Wartość rynkowa stanowi tutaj najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy następujących założeniach:

� strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

� upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Podpowiedź jak należy określić wartość rynkową znajdujemy w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 pod nazwą „ Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa” uchwalonym przez Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W punkcie 1.6 tego standardu jest napisane: W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuacje aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie użytkowania. Zgodnie z punktem 3.5 sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Optymalny sposób użytkowania jest zgodny z aktualnym sposobem użytkowania oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa nieruchomości określono bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Aktem normatywnym, który uwzględniono przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników. Stwierdza on, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając:

� cel wyceny � rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczona dla niej w planie miejscowym � stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan

zagospodarowania nieruchomości � zakres wyceny � dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu � uwarunkowania wynikające z podstaw materialno – prawnych wyceny � stanu prawnego nieruchomości

Ze względu na fakt, że na wybranym rynku lokalnym nie było transakcji sprzedaży

nieruchomości podobnych do wycenianej (w stanie odpowiadającym zaawansowaniu robót), a było kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych w stanie wykończonym lub developerskim , do oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według

KP Km 132/15

22

stanu na dzień wyceny zastosowano podejście mieszane, metodę pozostałościową. Stosownie do art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 16 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., podejście mieszane, metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość, o której mowa, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu ww. robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Tu inwestor buduje dla własnych celów, dlatego ten zysk określono na pułapie zerowym. Do określenia pomocniczych wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości w stanie całkowicie wykończonym i wartości niezabudowanego gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

6.2 Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi (porównywalnymi) o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych.

Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy.

Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metoda korygowania ceny średniej:

Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej: 1. Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w

szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen. 2. Utworzenie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, o znanych

cechach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny. 3. Aktualizację cen transakcyjnych na datę wyceny. 4. Określenie liczby i wag cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na

zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia , że:

5. Opis wycenianej nieruchomości w ujęciu jej cech rynkowych. 6. Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej

(Cmax) w wymiarze cech rynkowych. 7. Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych.

KP Km 132/15

23

8. Określenie krańca dolnego i górnego współczynników korygujących w widełkach których znajduje się wartość rynkowa nieruchomości:

[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ] 9. Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.

Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :

waga i * ( Cmin / Cśr ) ≤ U i ≤ waga i * ( Cmax / Cśr )

10. Określanie jednostkowej wartości rynkowej 1 m2 p.u. według wzoru: W1m2 = Cśr * ∑∑∑∑ Ui,

Ui – wartości współczynników korygujących przypisanych do cech rynkowych nieruchomości.

11. Określenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie wzoru:

WR = C śr1m2 * ∑

=

n

i

U

1

i * Pu

gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości, C śr1m

2 – średnia cena 1 m2 p.u. nieruchomości obliczona ze zbioru transakcji porównawczych, Ui – współczynniki korygujące odpowiadające rynkowym cechom nieruchomości, Pu – wielkość powierzchni użytkowej.

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Tutaj przyjęto jednostkę 1 m² powierzchni użytkowej budynku liczonej łącznie z powierzchnią działki i wszelkimi innymi naniesieniami na grunt ( ogrodzeniem, ścieżkami dla pieszych, nasadzeniami, itd.)

7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Rynek pracy jest w Kołobrzegu dobrze rozwinięty, przede wszystkim w sektorze usług. Stopa bezrobocia wynosi 10,6%. Rozkwita tu również budownictwo. Oprócz mieszkaniowego buduje się sporo apartamentów znajdujących nabywców w całym kraju jak i zagranicą. Powoduje to że ceny nieruchomości np. mieszkalnych w Kołobrzegu są zdecydowanie wyższe niż w pobliskim ponad dwukrotnie większym Koszalinie. Budownictwo jednorodzinne jest tu mniej rozwinięte. Obecnie ze względu na niedobory terenów inwestycyjnych w samym mieście typowe działki budowlane są sprzedawane w miejscowościach pod kołobrzeskich takich jak: Zieleniewo, Budzistowo, Niekanin, Korzystno, Grzybowo. Ze względu na dużą wartość działek budowlanych grunty pod zabudowę są też chętnie nabywane w dalszych lokalizacjach, takich jak: Przećmino, Charzyno, czy nawet Gościno.

KP Km 132/15

24

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej

niezabudowanej przyjęto następujące kryteria wyodrębnienia rynku lokalnego:

• rodzaj rynku – transakcji sprzedaży praw własności nieruchomości gruntowych

niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne o

powierzchniach od 800 m2 do 1600 m2,

• obszar rynku – z terenu miejscowości sąsiadujących z Kołobrzegiem: Budzistowa,

Zieleniewa, Niekanina

• okres badania cen – od 01.2014 do 05.2015 ( 1,5 roku )

Przy tak określonym rynku uzyskano następujący zestaw transakcji spełniający powyższe

warunki. Zamieszczono je w tabeli nr 1.

L.p. Data

transakcji Miejscowość Nr działki

Pow. działki w m

2

Cena w zł Cena 1 m2 w zł

1 2014-01-09 Zieleniewo 649/5 1597 169000 105,82

2 2014-02-10 Niekanin 241/23 1201 170000 141,55

3 2014-02-13 Budzistowo 69 1200 195000 162,50

4 2014-03-04 Niekanin 79/45 1245 156000 125,30

5 2014-04-07 Niekanin 100/9 1503 160000 106,45

6 2014-04-07 Niekanin 100/9 1503 160000 106,45

7 2014-04-14 Niekanin 79/45 1245 156000 125,30

8 2014-04-15 Zieleniewo 131/4 1570 155000 98,73

9 2014-06-14 Budzistowo 503/11 1003 100000 99,70

10 2014-07-04 Zieleniewo 141/9 1502 180000 119,84

11 2014-08-21 Niekanin 241/26 1200 175000 145,83

12 2015-02-16 Niekanin 23/37 1582 135077 85,38

13 2015-02-24 Zieleniewo 153/1 1320 170000 128,79

119,36

Ustalono, że w zakresie ww. nieruchomości:

� Cena średnia analizowanego zbioru transakcji wynosi 119,36 zł/m2;

� Cena minimalna wynosi 85,38 zł/m2;

� Cena maksymalna wynosi 162,50 zł/m2;

� Różnica między Cmax a Cmin wynosi 77,12 zł/m2;

Ze względu na stabilizację określonego i analizowanego rynku nieruchomości nie dokonano aktualizacji cen trendem czasowym przyjmując zmianę trendu cen równą 0 %.

Dla celów niniejszej wyceny, na podstawie analogii do rynków podobnych, oraz analizy preferencji nabywców, ustalono następujące cechy rynkowe w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych (w nawiasach podano ustalone wagi cech):

KP Km 132/15

25

� Lokalizacja i sąsiedztwo (25%);

� Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną ( 25%);

� Powierzchnia działki ( 20%);

� Możliwości inwestycyjne ( 20%)

� Droga dojazdowa ( 10%).

Tak więc wytypowano następujące atrybuty przyporządkowując im następujące parametry:

Lokalizacja i sąsiedztwo – cecha uwzględnia przede wszystkim, odległość od centrum Kołobrzegu, a także odległość od punktów handlowo-usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty oraz intensywność ruchu ulicznego. Brano pod uwagę uciążliwości sąsiedztwa. Dla potrzeb wyceny przyjęto trzy parametry: dobre, średnie, przeciętne.

Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną – niezabudowane działki uzyskują większe ceny jednostkowe, jeżeli są uzbrojone we wszystkie podstawowe sieci infrastruktury technicznej ( energia elektryczne, woda, kanalizacja, gaz ), a mniejsze jeżeli jest ich brak lub odległość do nich jest większa. Dla potrzeb wyceny przyjęto trzy parametry uzbrojenia w sieci techniczne: bardziej dostępne, średnio dostępne, mniej dostępne.

Powierzchnia działki - istnieje zależność na rynku, zgodnie z którą cena za jeden metr kwadratowy dużej działki kształtuje się na niższym poziomie niż działki o mniejszej powierzchni. Dla potrzeb niniejszej wyceny przyjęto powierzchnię działki jako cechę ciągła, liczoną przy pomocy twierdzenia Lagrange’a.

Możliwości inwestycyjne – ważne jest kształt działki sprzyjający zabudowie, ukształtowanie terenu ( płaskie, pochyłe ), nośność podłoża, utrudnienia w zabudowie takie jak: przebieg napowietrznych linii energetycznych, wysoki poziom wód gruntowych, itp. Przyjęto tu następujące parametry: bardzo dobre, dobre, średnie,

Droga dojazdowa – ważna jest również jakość drogi dojazdowej. Przyjęto tu trzy stopnie gradacji stanu drogi: dobra ( np. o nawierzchni asfaltowej), średnia ( gruntowa o nawierzchni utwardzonej np. betonowymi płytami, tłuczniem ), gorsza ( np. gruntowa, nie utwardzona lub w części utwardzona )

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej

zabudowanej przyjęto następujące kryteria wyodrębnienia rynku lokalnego:

• rodzaj rynku – nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami

jednorodzinnymi wybudowanymi w XXI wieku o średniej powierzchni użytkowej z

garażami,

• obszar rynku – z terenów położonych w pobliżu miasta Kołobrzegu i Koszalina, bez

obszarów typowo nadmorskich,

• okres badania cen – od 06.2013 do 05.2015 ( 2 lata).

Przy tak określonym rynku uzyskano następujący zestaw transakcji spełniający powyższe

warunki. Zamieszczono je w tabeli nr 2.

KP Km 132/15

26

L.p Data

transakcji Położenie

Pow. działki w

m2

P. u. budynku w

m2

Cena trans. w zł

Cena 1 m2 p.u. w zł

1 2013-06-19 Konikowo 1270 151,93 550000 3620,09

2 2013-06-27 Konikowo 1076 125,68 430000 3421,39

3 2013-12-13 Chałupy 1898 127,1 480000 3776,55

4 2014-01-14 Kretomino 1250 128 530000 4140,63

5 2014-03-05 Kretomino 1250 128 435000 3398,44

6 2014-04-25 Stare Bielice 1813 129,39 530000 4096,14

7 2014-06-04 Mścice 2749 212 760000 3584,91

8 2015-01-14 Nowe Bielice 1337 172,21 750000 4355,15

9 2015-02-26 Kretomino 1353 123,9 460000 3712,67

10 2015-02-27 Budzistowo 800 151 445000 2947,02

11 2015-03-16 Mścice 1696 157,4 655000 4161,37

3746,76

Ustalono, że w zakresie ww. nieruchomości:

� Cena średnia analizowanego zbioru transakcji wynosi 3746,76 zł/m2 p.u.

� Cena minimalna wynosi 2947,02 zł/m2 p.u.

� Cena maksymalna wynosi 4355,15 zł/m2 p.u.

� Różnica między Cmax a Cmin wynosi 1408,13 zł/m2 p.u.

Ze względu na stabilizację określonego i analizowanego rynku nieruchomości nie dokonano aktualizacji cen trendem czasowym przyjmując zmianę trendu cen równą 0 %.

Dla segmentu rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na podstawie analogii do rynków podobnych, oraz analizy preferencji nabywców, ustalono następujące cechy rynkowe w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych zabudowanych (obok podano ustalone wagi cech):

• lokalizacja i sąsiedztwo – 20%,

• funkcjonalność i standard – 45%,

• wielkość budynku – 20%,

• wielkość działki – 5%

• zagospodarowanie działki – 10%

Wytypowano następujące atrybuty przyporządkowując im następujące parametry:

Lokalizacja i sąsiedztwo – w tej cesze uwzględniono przede wszystkim dojazd do większego miasta, odległość od punktów handlowo-usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty, intensywność ruchu ulicznego, bliskość terenów zielonych – lasu. Dla potrzeb wyceny przyjęto trzy parametry: bardzo dobra, dobra, przeciętna.

Funkcjonalność i standard – ocena nieruchomości ze względu na funkcjonalność rozkładu wnętrza budynku i jego standard spełniające oczekiwania współczesnego nabywcy oraz

KP Km 132/15

27

architektury i jego bryły zewnętrznej ( panująca moda ). Określono trzy stany tej cechy: dobre, przeciętne, niskie

Wielkość budynku - istnieje zależność na rynku, że za budynki o większej powierzchni uzyskuje się wyższą cenę; jednak w przypadku większych budynków cena za jeden metr kwadratowy kształtuje się na niższym poziomie niż budynków o mniejszej powierzchni. W wycenie ta cecha jest przyjęta jako ciągła przy założeniu odwrotnej proporcjonalności wielkości budynku do jego ceny jednostkowej.

Wielkość działki – wpływ na wartość nieruchomości ma wielkość działki. Większa działka stwarza możliwości lepszego jej zagospodarowania i większej intymności dla osób na niej przebywających. Cecha ciągła przy założeniu im większa działka, tym powinna być większa cena jednostkowa jednostki porównawczej ( np.m2 p.u.)

Zagospodarowanie działki – w nieruchomościach gruntowych z budynkami jednorodzinnymi ważnym elementem wpływającym na komfort i estetykę pobytu jest stopień zagospodarowania działki: ogrodzenie, podjazdy i miejsca parkingowe ( garaż ) dla samochodów, chodniki dla pieszych, nasadzenia roślin. Przyjęto tu trze stopnie cechy: bardzo dobry, przeciętny, niski.

Obecnie na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych w Kołobrzegu i okolicy po analizie ofert sprzedaży i transakcji sprzedaży można wysnuć wnioski, że:

• istnieje przewaga sprzedających w stosunku do kupujących, • ceny ofertowe za nieruchomości, po długiej ekspozycji nieruchomości na rynku są

ustabilizowane na bardzo niskim poziomie a w przypadkach wymuszonej sprzedaży ulegają dalszym obniżkom,

• ceny jednostkowe za 1 m2 nieruchomości często są poniżej kosztów odtworzenia nieruchomości – jest to dobry moment na zakup

• jest to rynek kupujących i można, przebierając w ofertach, dokonać zakupu nieruchomości zabudowanej w bardzo dobrym stanie technicznym, wysokim standardzie i w dobrej lokalizacji.

Wyselekcjonowane transakcje podobne są wszystkie z datą sprzedaży są z ostatnich dwóch lat. Na podstawie uzyskanego zbioru nie można dokonać stosownej analizy zmian cen w czasie – za mało danych. Krótki okres z którego pobrano transakcje i brak jakiś wyraźnych sygnałów z rynku o zmianie relacji popyt – podaż powoduje, iż założono niezmienność cen w czasie. Popyt ukierunkowany jest przeważnie na budynki o niewielkiej powierzchni użytkowej w dobrej lokalizacji, funkcjonalnym układzie wnętrza dostosowanym do potrzeb mało liczebnej rodziny. W ostatnich latach nastąpiły istotne zmiany na rynku nieruchomości zabudowanych. Jeszcze 5-6 lat temu, przed kryzysem, rozwiniętą formą zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych było indywidualne budownictwo domów jednorodzinnych. Działki budowlane nie były takie drogie (szczególnie na terenach podmiejskich ), kredyty hipoteczne łatwo dostępne. Za duże kwoty można było sprzedać zajmowane dotąd mieszkanie. Wszystko to tworzyło dobre warunki do inwestowania. Budowało się dużo i często budynki mieszkalne o większych powierzchniach. Obecnie po uspokojeniu i stabilizacji rynku nieruchomości poszukiwane są domy z nowoczesnych materiałów konstrukcyjnych, modnej architekturze,

KP Km 132/15

28

energooszczędne, o powierzchni użytkowej około 100 – 140 m2. Starsze budynki o większym koszcie utrzymania ( drogie ogrzewanie, konieczność remontu) nie cieszą się popytem na rynku. Nie ma również chętnych na domy mieszkalne o powierzchni użytkowej ponad 200 m2. Budynki o większych powierzchniach często maja nie funkcjonalne wnętrza, np. rozlokowane na 3 kondygnacjach, wiele małych pokoi. Posiadają zbędne powierzchnie, które trzeba ogrzać, remontować czy też nawet zwyczajnie sprzątać. Nie spełnia to oczekiwań współczesnego rynku. Kupujący nie chcą płacić za powierzchnię, z której i tak nie będą korzystać. Duże budynki mieszkalne uzyskują z tego tytułu niskie ceny jednostkowe.

8. Określenie wartości nieruchomości. 8.1 Określenie wartości nieruchomości niezabudowanej.

Oszacowanie wartości rynkowej praw do gruntu Założenia przyjęte do analizy:

• jednostką odniesienia jest 1 m2 powierzchni gruntu, • powierzchnia gruntu wynosi 1080 m2,

• analizą objęto segment rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne z tabeli nr 1,

• dla powyżej wskazanego rynku określono następujące wartości:

• Cena min. - 85,38 zł/m2

• Cena max. - 162,50 zł/m2

• Cena średnia ( z 13 transakcji ) – 119,36 zł/m2

• Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

Csr

Cmin=

36,119

38,85 = 0,715

Csr

Cmax =

36,119

50,162 = 1,361

• Transakcja o cenie minimalnej – działka nr 23/37 w Niekaninie, o powierzchni 1582 m2. W trochę większym oddaleniu od Kołobrzegu Z mediów w drodze dostępny jest energia elektryczna. Kształt działki regularny. Transakcja sprzedaży odbyła się 16 lutego 2015 roku za cenę 135077 zł; to jest 85,38 zł za 1 m2 pow.

• transakcja o cenie maksymalnej – działka nr 69 w Budzistowie, w sąsiedztwie zabudowanych działek, blisko wjazdu do miejscowości od strony Kołobrzegu o powierzchni 1200 m2. Uzbrojenie w media: energia elektryczna, gaz, wodociąg, kanalizacja. Kształt działek regularny. Transakcja sprzedaży odbyła się 13 lutego 2014 roku za cenę 195000 zł; 162,50 zł za 1 m2 pow.

KP Km 132/15

29

Analiza wycenianej nieruchomości w kontekście cech różnicujących:

Cechy różnicujące

Opis Ocena

Lokalizacja i otoczenie

W pewnej odległości od Kołobrzegu, na peryferiach Budzistowa, w otoczeniu większość już zabudowanych działek

średnie

Możliwości inwestycyjne

Kształt działki, rzeźba terenu, warunki wodne, nośność gruntu sprzyja zabudowie.

bardzo dobre

Uzbrojenie w infrastrukturę

Energia elektryczna, sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa są w drodze przy działce.

bardziej dostępne

Wielkość działki Cecha ciągła, liczona według zależności, im mniejsza działka tym większa jest jej cena jednostkowa.

1080 m2

Jakość drogi dojazdowej

Pokryta polbrukiem dobra

Obliczenie współczynnika korygującego cenę średnią:

L.p Cechy rynkowe Waga cechy

[%]

Zakres współczynników

korygujących

Wartość cechy nier. wycenianej

Wartości wsp.

1 Lokalizacja i otoczenie 25 0,179-0,340 dobre 0,260

2 Możliwości inwestycyjne 20 0,143-0,272 bardzo dobre 0,272

3 Uzbrojenie w infrastrukturę 25 0,179-0,340 bardziej dostępne 0,340

4 Wielkość działki 20 0,143-0,272 1080 m2 0,255

5 Jakość drogi dojazdowej 10 0,071-0,137 dobra 0,137

Razem 100 0,715-1,361 1,264

Wartość rynkowa 1 m2 pow. działki wynosi:

119,36 zł/m2 * 1,264 = 150,87 zł/m2

WG = P x C gdzie: WG - wartość rynkowa działki niezabudowanej ( samego gruntu ) P - powierzchnia działki – 1080 m² C - wartość jednego metra kwadratowego działki - 150,87 zł/m2

WG = 1080 m2 x 150,87 zł/m2 = 162 939,60 zł, przyjęto 163 000 PLN

Wartość 1 m2 pow. – 150,87 PLN

WG = 163 000 PLN słownie: sto sześćdziesiąt trzy tysiące złotych 00/100

KP Km 132/15

30

8.2 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej według stanu po zakończeniu inwestycji.

Założenia przyjęte do analizy:

• jednostką porównawczą jest 1 m2 powierzchni użytkowej budynku liczonej razem z powierzchnią działki i innymi częściami składowymi gruntu,

• powierzchnia użytkowa budynku wynosi 189,50m2,

• powierzchnia działki wynosi 1080 m2, • do analizy wybrano transakcje nieruchomościami porównawczymi z tabeli nr 2, które

łącznie z nieruchomością wycenianą zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych różniących te nieruchomości,

• dla wybranych transakcji określono następujące wartości:

• Cena min. - 2947,02 zł/m2

• Cena max. - 4355,15 zł/m2

• Cena średnia ( z 11 transakcji ) – 3 746,76 zł/m2

• Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

Csr

Cmin=

76,3746

02,2947 = 0,787

Csr

Cmax =

76,3746

15,4355 = 1,162

• transakcja o cenie minimalnej – nieruchomość położona w Budzistowie, z działką o najmniejszej powierzchni w zbiorze - 800 m2, a budynek około 15 letni o dosyć dużej powierzchni użytkowej - 151 m2 i niższym standardzie wykończenia wnętrza. Transakcja sprzedaży odbyła się 27 lutego 2015 roku za cenę 445000 zł, to jest 2947,02 zł za 1 m2 p.u.

• transakcja o cenie maksymalnej - nieruchomość położona w Nowych Bielicach pod Koszalinem w okolicy dobrze zagospodarowanej, z działką o powierzchni 1337 m2, z budynkiem kilku letni o bardzo dobrym standardzie wykończenia wnętrza o powierzchni użytkowej - 172,21 m2. Transakcja sprzedaży odbyła się 14 stycznia 2015 roku za cenę 750000 zł, to jest 4355,15 za 1 m2 p.u.

Analiza wycenianej nieruchomości w kontekście cech różnicujących:

Cechy różnicujące Opis Ocena

Lokalizacja i sąsiedztwo

Blisko Kołobrzegu, z dobrym dojazdem, w sąsiedztwie innych zabudowanych działek, bez uciążliwości

bardzo dobre

Funkcjonalność i standard

Budynek o funkcjonalnym wnętrzu, w wielkości w grupie o mniejszym zainteresowaniu na rynku, standard deweloperski

niskie

Wielkość budynku Cecha ciągła, obliczona wg twierdzenia Legrange’a 189,50 m2

Wielkość działki Cecha ciągła, obliczona wg twierdzenia Legrange’a 1080 m2

Zagospodarowanie działki

Obecnie ogrodzona siatką z drutu, jednostanowiskowy garaż, podjazdy, ścieżki i podjazdy urządzone mniejszym kosztem

niskie

KP Km 132/15

31

Obliczenie współczynnika korygującego cenę średnią:

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy

[%]

Zakres współczynników

korygujących

Wartość cechy nier. wycenianej

Wartości wsp.

1 Lokalizacja i sąsiedztwo 20 0,157-0,232 bardzo dobre 0,232

2 Funkcjonalność i standard 45 0,354-0,523 niskie 0,354

3 Wielkość budynku 20 0,157-0,232 189,50 m2 0,176

4 Wielkość działki 5 0,039-0,058 1080 m2 0,042

5 Zagospodarowanie działki 10 0,079-0,116 przeciętne 0,079

Razem 100 0,787-1,162 0,883

Wartość rynkowa 1 m2 p.u. wynosi:

3 746,76 zł/m2 * 0,883 = 3 308,39 zł/m2

WPN = P x C gdzie: WPN – przyszła wartość rynkowa działki zabudowanej, po zrealizowaniu inwestycji wg projektu dla standardu deweloperskiego i niskiego stopnia zagospodarowania działki P - powierzchnia użytkowa budynku – 189,50 m² C - wartość jednego metra kwadratowego p.u - 3 308,39 zł/m2

WPN= 189,50 m2 * 3 308,39 zł/m2 = 626 939,91 zł

Przyjęto w zaokrągleniu: 627 000 PLN

Wartość 1 m2 – 3 308,39 PLN

WPN =627 000 PLN słownie: sześćset dwadzieścia siedem tysięcy złotych 00/100

KP Km 132/15

32

9 . Obliczenia końcowe wyceny Wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości według różnych stanów

zagospodarowania wynosi:

WPN wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej według stanu na dzień zakończenia inwestycji – określona w pkt.8.2

627 000 PLN

WG wartość rynkowa niezabudowanej działki nr: 3/36 – określona w pkt.8.1

163 000 PLN

S stopień zaawansowania prac budowlanych – określony na dzień wizji lokalnej wg wyliczeń własnych

28,81 %

WN wartość nieruchomości w czasie procesu zabudowy według stanu na dzień wizji lokalnej dla inwestorów budujących w systemie gospodarczym: WN=( WPN-WG)*S+WG

297 000 PLN

10. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej z uwzględnieniem art. 948 § 2 k.p.c.

Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tym artykułem do oszacowania należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytacje. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomości, w szczególności świadczeń z tytułu z takich praw.

W celu oszacowania wartości naniesień rzeczoznawca oddzieli od wartości całości, która została oszacowana w pkt. 8 niniejszego opracowania, wartość samego gruntu. Należy podkreślić, iż podział wartości nieruchomości między grunt, a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, który należy odróżnić od wyceny. Podział ten może być przeprowadzony przez odjęcie od wartości nieruchomości, obejmującej zabudowany grunt, wartości rynkowej gruntu traktowanego jako niezabudowanego. Podział wartości nieruchomości między grunt a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, a zatem w przypadku przedmiotowej nieruchomości wartości części składowych przedmiotowej nieruchomości obliczono według wzoru:

WB = WR - WG

gdzie : WB - wartość budynku i budowli WN – wartość prawa własności nieruchomości zabudowanej w obecnym stanie realizacji budynku – 297 000 zł WG – wartość prawa własności działki niezabudowanej – 163 000 zł

KP Km 132/15

33

WN = 297 000 zł – 163 000 zł = 134 000 zł

Ponadto wyceniający w myśl art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia, określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotowa nieruchomością obliczono na podstawie danych z biuletynów cen Sekocenbud – Obiekty kubaturowe i Obiekty inżynieryjne, zeszyty z I kwartału 2015 roku.

Naniesienie do którego

przypisuje się wartość

zgodnie z art.948 § 2 k.p.c.

Udział poszczególnych

naniesień

Wartość poszczególnych

elementów naniesień w zł

Budynki 96,00% 128 640

Ogrodzenie 4,00% 5 360

Razem 100% 134 000

Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości , można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji maja być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej odrębnej wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna.

Elementy wymienione w pierwszej kolumnie powyższej tabeli, o których mowa w art. 948 § 2, takie jak budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie wolnorynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogły być przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym.

Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwość, zmniejszając jego wartość, choć z punktu widzenia właściciela, maja wysoką wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową.

KP Km 132/15

34

11. Wyniki końcowe i analiza otrzymanych wartości

W tej wycenie, ze względu na charakter sprzedaży nieruchomości z budynkiem w trakcie realizacji w postępowaniu egzekucyjnym i braku kontaktu z obecną właścicielką ( nie odbierała korespondencji listowej ),posiadającą wszystkie dokumenty związane z budową, przewidywane są utrudnienia w procesie wznowienia realizacji budowy. Wgląd do pozwolenia na budowę, projektu budowlanego biegły uzyskał w Wydziale Budownictwa Starostwa Powiatowego w Kołobrzegu. Uwzględniając to wszystko i dodatkowe koszty związane z wznowieniem robót budowlanych zastosowano współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90-1,10] uwzględniający cechy szczególne nie ujęte w zbiorze współczynników korygujących. Jest to tak zwany współczynnik eksperta. Jak wynika z obserwacji rynku nieruchomości gruntowe z budynkami jednorodzinnymi w trakcie budowy w nie znacznym stopniu zaawansowania, tak jak przedmiot wyceny, osiągają przy sprzedaży niższe ceny niż wynika to z prostej sumy kosztów zakupu działki i nakładów na budowę. Dlatego określono wymiar współczynnika K na 0,9. Obecną wartość rynkową nieruchomości w stanie na dzień wizji lokalnej można określić formułą: WR = K * WN

WR = 0,9 * 297 000 zł = 267 300 zł , przyjęto 267 000 zł

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Budzistowie przy ul. Jesionowej 2 dla której prowadzona jest księga wieczysta nr

KO1L/00042727/3 dla celów postępowania egzekucyjnego ustalona na dzień 27 maja 2015 roku podejściem mieszanym, metodą pozostałościową w zaokrągleniu do pełnych tysięcy wynosi:

267 000 PLN słownie: dwieście sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Uzyskany wynik końcowy można uznać jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości. Określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników. Oszacowana wartość nieruchomości jest zgodna z danymi zawartymi w analizie i charakterystyce lokalnego rynku nieruchomości i zawiera się w przedziale pomiędzy jednostkową ceną najniższą i najwyższą.

12. Klauzule i zastrzeżenia.

• Wartość nieruchomości została oszacowana według stanu na datę wizji lokalnej.

• Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości.

• Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT.

KP Km 132/15

35

• Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane.

• Niniejszy operat nie stanowi ekspertyzy technicznej. • Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w

księgach wieczystych. • Wyników wyceny nie można wykorzystać do innego celu niż dla którego był

sporządzony.

• Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

• Wszystkie obliczenia były dokonane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń.

13. Załączniki.

� Protokół badania księgi wieczystej KO1L/00042727/3 � Wypis z rejestru gruntów. � Fragment mapy zasadniczej w skali 1:500. � Decyzja pozwolenie na budowę. � Korespondencja z obecna właścicielką i jej zwrot do nadawcy ( biegłego). � Pismo z dnia 14-04-2015 skierowane do wydziału Budownictwa Starostwa

Powiatowego w Kołobrzegu.

Sporządził w dniu 27 maja 2015 r. Marek Pietraszewski

KP Km 132/15

36

Załącznik Protokół z badania księgi wieczystej nr KO1L/00042727/3 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kołobrzegu. Typ księgi: nieruchomość gruntowa

Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości Położenie: - województwo: zachodniopomorskie - powiat: kołobrzeski - gmina: Kołobrzeg - miejscowość: Budzistowo - nr działki: 3/36 - sposób korzystania: Ps – pastwiska trwałe - obszar: 0,1080 ha Budynek - brak wpisu

Dział I-Sp: Spis praw związanych z własnością - brak wpisu

Dział II: Własność: - właściciel: Beata Olga Wanowska w udziale 1/1

Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia:

- inny wpis: wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości prowadzona z wniosku wierzyciela: Romana Czernikiewicza

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela Wspólnot Mieszkaniowa Deptak Tu i Tam w Koszalinie

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Kaszubskiej 6A w Koszalinie

- ujawniono przyłączenie się kolejnego wierzyciela: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. ( KP Km 132/15 )

- inny wpis: wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela Mirosławy Tomala

- dopisano kolejnego wierzyciela: Intrum Justitia Debt Fund 1 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Niestandaryzowany Fundusz Sekurytyzacyjny w Warszawie ( KP Km 281/15)

Dział IV: Hipoteka

- hipoteka umowna zwykła na sumę : 350 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A Oddział 2 w Koszalinie z siedzibą w Warszawie

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę: 105 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A Oddział 2 w Koszalinie z siedzibą w Warszawie

KP Km 132/15

37

- hipoteka umowna zwykła na sumę 98 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę 29 400,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna zwykła na sumę 100 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna kaucyjna na sumę 30 000,00 zł , wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu

- hipoteka umowna na sumę 83 425,50 zł , wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Koszalinie z siedziba w Warszawie

- hipoteka przymusowa na sumę 48 698,54 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

- hipoteka przymusowa na sumę 18 856,71 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

- hipoteka przymusowa na sumę 19 678,26 zł , wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kołobrzegu

Badanie w dniu 22 maja 2015 roku

przeprowadził Marek Pietraszewski

KP Km 132/15

38

KP Km 132/15

39

KP Km 132/15

40

KP Km 132/15

41

KP Km 132/15

42

KP Km 132/15

43

KP Km 132/15

44

KP Km 132/15

45

KP Km 132/15

46

KP Km 132/15

47