OSNOVNE INFORMACIJE O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI U SRBIJIPredugovor Prodaja nepokretnosti obino poinje potpisivanjem predugovora i prijemom kapare (obino u iznosu od 10% dogovorene cene). U predugovoru navodi se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok nije definisan zakonom, nego je dogovoren ugovornim stranama. Prethodno opisana procedura zakljuenja predugovora nije neophodna, ve, ako uslovi za to postoje, moe se odmah zakljuiti i overiti glavni ugovor. Ugovor Pre zakljuenja ugovora korisno je proveriti pravni status nepokretnosti - utvrivanje da li i po kom osnovu prodavac poseduje pravo svojine na stanu, jer u Srbiji uknjiba se dugo vreme nije izvrila automatski tako da postoji veliki broj neuknjienih nekretnina, ili nekretnina koja jo nisu u skladu sa novim zakonom - upisana u registar katastra nepokretnosti. Ako je nepokretnost uknjiena potreban je nov izvod iz zemljinih knjiga - tzv. vlasniki list (ako je nepokretnost upisana registar zemljino-knjinog suda), odnosno list nepokretnosti (ako je nepokretnost upisana u registar katastra nepokretnosti). Ako nepokretnost nije uknjiena ili upisana u registar katastra nepokretnosti ili ako lice koje je upisano u vlasniki list nije i sadanji vlasnik nepokretnosti, potrebno je - kako bi kasnije kupac mogao da uknji svoje pravo svojine, da kupac dobije od prodavca svu prethodnu dokumenaciju koja dokazuje njegovo pravo svojine, odnosno koja je dovoljna za uknjibu (ranije ugovore o kupoprodaji i.t.d.). Ako je na nepokretnost uknjiena hipoteka, kupoprodaja moe biti izvrena, a kupac dobija nepokretnost sa teretom hipoteke. U sluaju zakljuenja i overe predugovora i kaparisanja, korisno je da se trai od prodavca vlasniki list izvaen tog dana, a isto da se trai i na dan isplate cene, da bi se izbegavalo optereenje ili ponovna prodaja nepokretnosti u meuvremenu. Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora biti legitimisan kao prodavac. Prodavac svoje vlasnitvo dokazuje bilo izvodom iz registra (zemljinih knjiga ili katastra nepokretnosti), bilo na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti predata u originalnim primercima, overena od strane nadlenog suda, sa klauzulama poreske uprave nadlene optine kao potvrdom da je plaen porez na prenos apsolutnih prava. Ako nepokretnost nije uknjiena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, poev od prvog do sadanjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno peatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadlene optine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znai, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjiiti na svoje ime.

Inae, u postupku kupoprodaje, praktina razlika izmeu uknjienih i neuknjienih nepokretnosti je u tome to na uknjienim nepokretnostima moete uspostaviti zalono pravo - hipoteku i na osnovu toga dobiti od banke hipotekarni kredit, a za neuknjiene nepokretnosti to, u praksi, jo uvek nije mogue. Meutim, zakon je odredio da nema razlike izmeu uknjienih i neuknjienih nepokretnosti, a vlasnitvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravnosnanim reenjem, isto kao i upisom prava svojine u zemljinim knjigama ili katastru nepokretnosti. Nakon proveravanju dokumentacije, pristupa se izradi ugovora o kupoprodaji. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti ovakav ugovor mora biti zakljuen u pismenoj formi (obino kod advokata) i overen u sudu. Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka ugovornih strana, sa svim generalijama, ukljuujui i matini broj ugovornih strana (ovo ponajvie iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjibe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac uao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjibu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zatita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti. Pismena forma i overa u sudu su obavezna. Posebno pravilo vai za sluaj da je nepokretnost susvojina vie lica, a da bi jedan od tih suvlasnika prodao samo svoj deo nepokretnosti, Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da su suvlasnici nosioci prava pree kupovine, t.j. da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasniki deo duan da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima pod istim uslovima koje je ponudio potencijalnom kupcu. Ponuda koju prodavac dostavlja istovremeno ostalim suvlasnicima kao nosiocima prava pree kupovine, mora da sadri podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ostali suvlasnici su duni da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasne o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude ovog lana mora se uiniti preporuenim pismom sa povratnicom. Ako se imalac prava pree kupovine, kome je uinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na prethodno opisan nain da prihvata ponudu, prodavac moe prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima. U praksi, da bi se u ovom sluaju uredno overio ugovor o kupoprodaji, neophodno je priloiti sudskom overitelju povratnicu potpisanu od strane ostalih suvlasnika kao dokaz da je ispotovano pravo pree kupovine. Obaveze prodavca i kupca Od momenta zakljuenja predugovora, prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na nain i u rokovima dogovorenim sa kupcem. Do momenta zakljuenja i overe glavnog kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, komunalnih usluga (Infostana), poreza na imovinu. Na dan zakljuenja kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da dostavi potvrdu Infostana zakljuno sa prethodnim mesecom, uverenje

poreske uprave nadlene optine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji raun za struju, poslednji raun za telefon. Prodavac je takoe u obavezi da u momentu zakljuenja kupoprodajnog ugovora preda kupcu kljueve predmetne nekretnine ispranjene od lica i stvari, sa standardnom opremom. Obaveza prodavca je takoe da dostavi izvod iz matine knjige roenih kao i sudski overene izjave branog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to moe traiti, u zavisnosti od konkretnog sluaja, kao i da izvri dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasnitvo, ako je to neophodno. Obaveza kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na nain i u rokovima dogovorenim sa prodavcem. Uobiajeno je da prilikom zakljuenja predugovora kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog rauna kupca na devizni raun prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredniku proviziju, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno aneksa, trokove transfera u ovlaenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava (PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjibu nepokretnosti na svoje ime, ako su za to ispunjeni uslovi. Isplata kupoprodajne cene Nain i rok isplate kupoprodajne cene odreuju se samim ugovorom. Meutim, najsigurnijie za obe strane jeste da se overa ugovora i isplata cene obave istog dana, odnosno da odmah nakon overe ugovora i prodavac i kupac zajedno odu do banke gde bi isplata kupoprodajne cene bila izvrena transferom novca sa rauna kupca na raun prodavca. Odabir banke je stvar dogovora izmeu prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podii momentalno, banka vri proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih rauna traje oko 30 minuta. Trokove transfera plaa Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti kupoprodajnog ugovora. Prema vaeim zakonskim propisima kupoprodajna cena za nepokretnost moe biti isplaena ili u dinarima ili u devizama. Porezi i trokovi Kupoprodaju nepokretnosti optereuju dve vrste poreza: porez na prenos apsoluntih prava (tzv. porez na promet); porez na kapitalni dobitak. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadlene poreske uprave - poreskog odeljenja optine na ijoj teritoriji se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza plaanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je viegodinja uobiajena praksa da isti plaa kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zatitu da e porez biti plaen.

Zakonski rok za prijavu plaanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadlene poreske uprave poreskog odeljenja optine na ijoj teritoriji se nalazi nekretnina. Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priloiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko reenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (peatom poreske uprave) na istom. Posle prijema reenja sa razrezanim porezom, obveznik plaanja ima rok od 15 dana od dana prijema reenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz poreskoj upravi kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula peat o regulisanom (naplaenom) porezu na prenos apsolutnih prava. Kapitalni dobitak predstavlja pozitivnu razliku izmeu prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez nee postojati. Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 50.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 70.000 EUR. Na kapitalni dobitak se plaa porez po stopi od 20 %. Obveznici poreza na kapitalni dobitak mogu biti samo lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994. godine. I prema zakonskim odredbama i prema pravnoj praksi, obveznik ovog poreza je prodavac. Obaveze plaanja poreza na kapitalni dobitak su osloboena lica koja su nepokretnost stekla: nasleem; ako se prenos vri izmeu branih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji; ako se prenos vri izmeu razvedenih branih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka. Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 60 dana od dana prodaje uloi u reavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja lanova svoje porodice, odnosno domainstva, oslobaa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku ovog poreza koji u roku od narednih 10 meseci sredstva ostvarena prodajom uloi za iste namene, izvrie se povraaj plaenog poreza na kapitalni dobitak. Tokom postupka kupoprodaje kupac po pravilu snosi sve administrativne trokove : taksu za izvod iz zemljinih knjiga ili za list nepokretnosti, za uknjibu u zemljno-knjinom sudu, za uknjibu u registar centra za katastar nepokretnosti, za overu ugovora o kupoprodaji - u zavisnosti od dogovorene cene. Uknjiba Preduslovi za uknjienje nekretnine su sledei : potrebno je da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan potrebno je da za isti postoji pravosnana graevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim e trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasnitvo ukoliko nije uknjien itav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjiiti isti, to bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se).

ukoliko su ispunjeni uslovi za uknjienje, neophodno je podneti zahtev sa svim traenim prilozima i dokazom o plaenoj taksi za uknjienje. Da bi uknjiba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadri i poresku klauzulu. A u sluaju da prodavac nije uknjien kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadre i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska reenja. Prenos prava korienja telefona, struje i infostana (komunalija) Prenos prava korienja PTT prikljuka PTT prikljuak se prenosi sa kupca na prodavca po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajednikim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisniki servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT prikljuka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije linih karata. Prenos prava korianja EDB brojila Prenos prava korienja EDB brojila vri kupac, odlaskom u nadlenu slubu preduzea Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaenoj elektrinoj energiji. Prenos Infostana (komunalija) Prenos Infostana, odnosno komunalija, vri kupac odlaskom u nadlenu filijalu Infostana optine na ijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.