otel acilis proje calismasi

OTEL AÇILIŞLARINDA İZLENMESİ GEREKEN TEMEL KRİTERLER

Ahmet F. Seymen

Sektörde toplam 33 sene

İlk 2 senesi Havayolları Catering Firmasında Tessellüm ve Satınalma Müdürü

(DOBBS Houses – OGDEN Food Service) Miami, USA

8 Yıl Restoran ve Barlar Müdürü.

(Restaurant Associates of America) Miami - New York, USA

Son 23 Yıl Otel Yiyecek İçecek Müdürü, AGM, Genel Müdür, Operasyon Müdürü, Direktör, Ülke Müdürü, Turizm Bölüm Başkanlığı..

(Omni Hotels, Sofitel, Hilton, Ramada, Corinthia, Dedeman, Byotel-Byomed, CVK Şirketler Grubu

Toplam 16 adet açılış oteli tecrübesi

Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümü, BS

Florida International Universitesi, Otecilik Okulu, MS

AHMET F. SEYMEN

Ülkemizin Yatırımcı Profili A

Farklı Sektörde faaliyet gösteren firmalar; (İnşaat, Tekstil, Otomotiv)

Yapı olarak Aile Şirketi olarak faaliyet göstermeleri;

(Yönetim kadroları da tecrübe ve profesyonellik yerine aileye yakın olma veya bu çevreden olma….)

Kurumsallıktan uzak olup gerekli yapılanmayı dikkate almamak

Otelcilik Sektörü hakkında bilgi birikiminin kısıtlı olması ve işin

dinamiklerinin ancak işe girildikten sonra bedel ödeyip fark edilmesi

Araştırma ve Danışmanlık firmalarına itibar edilmemesi

(Sektör analizi, Pazar araştırması, Fizibilite raporları, Konsept çalışmaları)

Ülkemizin Yatırımcı Profili B

Devlet ve kuruluşların sağladığı imkanlardan kısıtlı olarak yararlanma

İşletme konusunda Marka firmalara olan güvensiz bakış açısı

Ehil Mimari firmalar ile çalışılması (otelcilikte tecrübeli)

Uygun İnşaat, Taşeron ekip temini ve planlanan sürelere uyulması

Otel bina yapım kriterleri ile işletme kriterlerinin bir arada ilerlemesi

İşletme kadrosunun işin başında belirlenmesi ve istihdamı

Proje Genelinde Yapılması Gereken Araştırmalar

PROJE FİKRİ

Sosyo Ekonomik – Demografik yapı Toplam nüfus ve dağılımı (gelir dağılımı) Endüstri ve sanayi gelişimi İhracat ve ithalat altyapısı Sektörel yatırımlar ve iş hacmindeki

planlanan artış

EKONOMİK Metropol ve Çevrenin İncelenmesi

Ülke - Şehir

Lokasyon Havalimanına yakınlığı Ana arterler ve karayollarına olan bağlantısı Şehir merkezi, Organize sanayi Merkezi,

Fuar/Kongre Merkezi, Hastane, Üniversite,Tren garı, Otogar, Stadyum, Okul & Yurtlara olan yakınlığı - uzaklığı

Konumu itibariyle avantaj ve dezavantajları

EKONOMİKLojistik Araştırma

Farklı kategorilerdeki otel adedi(Belediye ve Bakanlık belgeli)

Oteller arasındaki konsept ve ürün farklılıkları

Toplam oda/yatak kapasitesi Senelik ortalama oda fiyatları Yapım aşamasındaki toplam projeler ve

tipleri Planlanan proje sayısı ve tipleri

EKONOMİKTurizm Altyapısı Araştırması

Turizm kaynaklı misafir potansiyeli Şirket kaynaklı misafir potansiyeli Kongre ve fuar kaynaklı misafir potansiyeli Sağlık ve tedavi kaynaklı misafir

potansiyeli Yerel misafir potansiyeli Diğer kaynaklar

EKONOMİKTurizm Altyapısı Araştırması

Pazar ve Rakip Araştırması

A. Genel olarak Şehrin Analizi

Turizm alt yapı ve ulaşım imkanları

Turizm gelirinden aldığı Şehrin son 10 yıllık büyüme endeksleri İleriye dönük projeler ve gelecek 10 yıllık

hedefler

B. Lokasyon

Unaccommodated demand, Latent demand

C. Rakip İşletme Analizi

Birincil rakipler, İkincil rakipler

EKONOMİK

Otel projesine başlamadan önce hukuki ve teknik kriterlerin analiz edilmesi gerekmektedir

HUKUKİ ETÜD – YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Sınıflandırma ve Nitelikler Yönetmeliği HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Yangından Korunma ve Can Güvenliği Kriterleri HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLERTurizm Bakanlığı Çevreue Duyarlı Otel Kriterleri (Yeşil Otel Kriterleri)

TEKNİK ETÜD - YÖNETMELİKLER Tüm Kriterler-Örnek: Mimari tasarım, Misafir oda donanım ktiterleri, Genel Alanlar, Elektrik, Mekanik, Operasyonel, Y&İ, vs.

Tip Özellik Uygulamacı Firmalar

Ekonomi Sınıfı 3*Budget/Economy

Net oda genişliği 12-18m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.1-0.2/odaLimitli Y&İ facilitesi. Ek unite yok

Etap, İbis, Holliday-Inn Express, Easy Hotels

Orta Sınıf 4*-4+Midscale

Net oda genişliği 20-24m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.4-0.5/odaLimitli Y&İ facilitesi. Limitli ek unite(toplantı odası, fitness salonu)

Mercure, Holliday Inn, Courtyard by Marriott,Hilton Hampton Inn

5* ve DeluxeUpscale

Net oda genişliği 25-30 ve üstü m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.6-0.8/odaGeniş ve Seçenekli Y&İ faciliteleri. Geniş ve Seçenekli ek uniteler(balo ve toplantı salonları, satış mağazaları, Spa ve güzellik üniteleri, Fitness Merkezi, Oyun odaları….

Radisson, Sofitel, Hilton, Intercontinental, Marriott

Tip Oda Maliyeti*

Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy

Ortalama oda maliyeti40.000 - 60.000 Euro

Orta Sınıf ve 4*-4+ Midscale

Ortalama oda maliyeti60.000 - 100.000 Euro

5* ve Deluxe Upscale

Ortalama oda maliyeti 150.000 - 200.000 Eurove üstü

FİNANSAL

İşletmeyi kâra geçiren ve performansı pozitiv anlamda yükselten etkenler:

1.Lokasyon2.Konsept*3.Doluluk4.Ortalama Günlük Fiyat5.Hizmet ve Ürün Standartları6.Güncel olabilme (Teknolojik-sosyoljik)*

EKONOMİK

Misafir istek ve beklentileri

Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe

Merkezi lokasyon, kolay ulaşım

Sıkıntısız ulaşım Kolay ulaşım

Sıcak ve hızlı karşılama

Sorunsuz check-in/out

Efektive check in/out

Temiz bir oda

Temiz ve işlevsel bir banyo

Güzel ve seçkin kahvaltı

olursa ek ücret karşılığında

Yeterli kahvaltı

Güncel ve teknik donanım

limitli

Geniş ve seçkin fasiliteler

Beklenti dışında Kriterlerle sınırlı

Yetişkin ve eğitimli personel

Limitli servis

Sunulan hizmetteki ürün ve servis kalite standartları

Çevreye duyarlılık ve sürdürülebilirlik

Indirekt Indirekt

OPERASYONEL

Yabancı İşletmelerin istedikleri nitelik ve uygulama kriterlerinin incelenmesi

1. Mimari Yapı ve Görsel Kriterler (Alan tahsisleri, tavan yükseklikleri, yüzey malzemeleri) vs…2. Konuk Oda ve Banyo Kriterleri3. Genel Alan Kriterleri (Restoran, Bar, Toplantı Salonlar, Spa) vs…4. Elektrik Donanım ve Alt Yapı Kriterleri5. Tesisat Donanım Kriterleri6. Yangın Önleme Kriterleri

TEKNİK

Okan Üniversitesi Turizm ve Otelcilik Bölümü ve Uygulama – Araştırma Merkezi ile Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği (EHDD) tarafından düzenlenen “Engelsiz Turizm İçin Engelsiz Tesisler” başlıklı seminerde;

“Türkiye’de hiçbir tesisin yüzde 100 engelsiz turizme uygun olmadığı” belirtildi.

Bir tesisin engelsiz olması için fiziksel koşullarının, bedensel engelliler, tekerlekli sandalye kullanıcıları, görme engelliler,işitme engelliler, konuşma engelliler ve yakınlarıyla birlikte tatilyapan zihinsel engellilere uygun olması gerektiği belirtildi. Tesislerin bu halde olmasının ana nedeni; Belediyelerin yanlışuygulamaları, Mimarların hataları, Kanun koyucu, Bakanlıklar veilgili kurumlar tarafından yetersiz denetleme ve cezaiuygulamalar olarak belirtildi.

HUKUKİ

Prototip odanın hazırlanması Yatak odası Banyo

Oda ve Genel Alan spesifikasyonlarının konsept doğrultusunda hazırlanması

FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI

Zaman ve süreç aşamalarının tespit çalışmaları

Mimari proje ve çizimlerin tamamlanması ve gerekli izinlerin alınması

İnşaat yönetim ve idari kadrolarının tespiti Kaba inşaat çalışmalarının başlaması Otel Yönetim kadrosunun tespiti İnşaat malzeme, OSE, FF&E alımlarının başlaması Satış kadrosunun tespiti Otel tanıtım malzemelerinin tespiti Satış, pazarlama faaliyetlerinin başlaması İnsan kaynaklarının tespiti ve alımların başlaması

FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARIFinansal

Maliyet tespit çalışmaları

Tahmini yatırım maliyetinin hesaplanmasıAçılış öncesi bütçenin hazırlanması


Toplam İnşaat - M2 15.000 15.000

Toplam Oda Sayısı 250 250Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *60m2) 20-22 20-22

Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 1.500€) 22.500.000 22.500.000 22.500.000Toplam Arsa Maliyeti € (%20) 4.500.000 4.500.000 10.000.000 30%Toplam Otel Maliyeti € 27.000.000 27.000.000 32.500.000Oda Başı Maliyet € 108.000 108.000 130.000Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 108 108 130

Finansal

Toplam İnşaat - M2 22.500 22.500

Toplam Oda Sayısı 250 250Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *90m2) 30-35 30-35

Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 2.000€) 45.000.000 45.000.000Toplam Arsa Maliyeti € (%30) 20.000.000 20.000.000

Toplam Otel Maliyeti € 65.000.000 65.000.000

Oda Başı Maliyet € 260.000 260.000Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 260 260

Finansal

Harcama Kalemleri 5 Yıldız Deluxe

Euro % Euro %

Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri

1.125.000 5 2.250.000 5

Bina Yapım Giderleri (İnşaat)

10.125.000 45 20.250.000 45

Mimari ve Proje Giderleri

1.125.000 5 2.250.000 5

Teknik Ekipman Giderleri

5.625.000 25 11.250.000 25

Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri

2.700.000 12 5.400.000 12

Operasyon Malzeme ve Ekipmanları

1.125.000 5 2.250.000 5

Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi

675.000 3 1.350.000 3

Toplam 22.500.000 100 45.000.000 100

Finansal

Gelir Projeksiyon Çalışmaları

Açılış öncesi gelir prokesiyonu 10 yıllık gelir projeksiyonu


Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13İdari Ofis Giderleri 0 0 0Genel Müdür Finans – Muhasebe Müdürü Personel Müdürü Eğitim Müdürü Halkla İlişkiler Müdürü Bilgi İşlem Müdürü Satınalma Müdürü Departman Personel Giderleri 0 0 0Sekreter Muhasebe elemanı Temizlik elemanı Servis elemanı Satış-Pazarlama ve Tanıtım Giderleri Reklam Ajans Giderleri Halkla İlişkiler Ajansı Giderleri Fuar-Sergi-Satış Partnerlik Giderleri Basılı Evrak ve Tanıtım Materyali Giderleri Basın Tanıtım Giderleri Danışmanlık Giderleri Aylık Toplamlar 0 0 0

Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13

Kira Gideri

Yiyecek ve İaşe Giderleri

Temizlik Malzemesi Giderleri Ofis Ekipman ve Kırtasiye Giderleri

Aylık Toplamlar 0 0 0

Enerji Giderlerl

Elektrik

Gaz

Su

Çöp Belediye Hizmetleri

Aylık Toplamlar 0 0 0

FFE & ve Operasyon Malz.

Danışmanlık Giderleri

Sigorta Gİderleri

Diğer Giderler

Toplam Giderler 0 0 0

İşletme Yetkisi Anlaşması

(Franchising contract ) Gelir / Gider projeksiyonuİşletme Anlaşması

(Management Contract) Gelir / Gider projeksiyonuKiralama

(Leasing) Gelir / Gider projeksiyonu


Kontrat süresi: 15 Yıl + 5-yıl uzatma imkanı Odalar Primi: Toplam cironun 3% Başarı Primi: Ayarlanmış Vergi Öncesi Karın

12% (AGOP) Teknik Yardım. Primi: Oda başı $500

(tek seferlik ödeme) Satış & Pazarlama Katkı Primi:

Toplam cironun 1.5% Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Rezervi:

İlk 5 Yıl Toplam cironun 1.5%Takip eden yıllarda Toplam cironun 2.5%Kontrat Başvuru Bedeli: 60.000 USD

İşletme Anlaşması Genel Şartları 1

Görünmeyen Kalemler:

Açılış EğitimleriYıllık Kalite ve Standart Kontrol İşlemleriFuar, seminer, Road-show katılımlarıBelli miktar üzerinde olan her türlü tanıtım ve reklam materyalleriGlobal yazılım ve teçhizat değişiklikleriGlobal Marka-Logo destekli pazarlama materyal değişiklikleri

İşletme Anlaşması Genel Şartları 1

Franchise Fee – İsim hakkı: İlk 5 yıl Yıllık Toplam Brüt Oda Gelirinin %4’ü +KDV Rezervasyon Ücreti:GDS bağlantısı, 4.000 USD + KDVRezervasyon başına ödeme, 16 USD + KDVSeyahat Acentasına ödeme %10 komisyon + KDVÇağrı MerkeziYıllık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %10’u + KDVWeb sitesi üzerinden gelen rezervasyon ödemeleri Yıılık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %8’i + KDV

Franchising Anlaşması

Partner Şirket ve Uçuş Mili uygulaması THY Miles&Miles üyelerine her bir konaklaması

ve 500 mil karşılığı harcamalrı için 12,5 USD +KDV

Açılış Eğitimi: 5.000 USD + KDV Katalog Ücreti: Zincir otel kataloğunun

minimum 100.000 kopyası karşılığı Loyal Club Card: Kart programına uyguladığı

şartlar üzerinden tüm kredi kart ve ödemelerde uygulanan indirim ve promosyonlara katılma

Franchising Anlaşması - 2

Mobilya ve Teçhizat Yenileme Fonu: İlk Sene Toplam Brüt Gelirin %1’i 2 ve 3’cü Sene Toplam Brüt Gelirin

2’si 4’cü Sene Toplam Brüt Gelirin %3’ü 5’ci Sene Toplam Brüt Gelirin %4’ü

Kontrat Ücreti: 50.000 USD

Franchising Anlaşması - 3

Arazi ve/veya Bina donanım islahı Giderleri Site and Area Improvements

Bina Yapım GiderleriTeknik Ekipman Giderleri

Mimari ve Proje Giderleri Soft Costs

Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri FF&E (fixture-furniture & equipment)

Operasyon Malzeme ve Ekipmanları OS&E (operating supplies & equipment)

Açılış Öncesi Gİderler ve İşletme sermayesi Pre-opening and working capital

Finansal

Finansal

Harcama Kalemleri Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe

Euro % Euro % Euro %

Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri

3.000 5 5.000 5 10.000 5

Bina Yapım Giderleri (İnşaat)

27.000 45 45.000 45 90.000 45

Mimari ve Proje Giderleri

3.000 5 5.000 5 10.000 5

Teknik Ekipman Giderleri

15.000 25 25.000 25 50.000 25

Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri

7.200 12 12.000 12 24.000 12

Operasyon Malzeme ve Ekipmanları

3.000 5 5.000 5 10.000 5

Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi

1.800 3 3.000 3 6.000 3

Toplam 60.000 100 100.000 100 200.000 100

Yatırımcının kişiliği (güvenilirlik–referans)

Lokasyon

Bağımsız kurumlar tarafından yapılanfizibilite analizleri

İşletmeci (marka veya bireysel)

Kendine özel Temalı projeler

Planlar ve izinler

FinansalFinans temin edebilmede en önemli kriterler

Operasyonel

Misyon Vizyon HedefStratejilerŞirket ilkelerinin belirlenmesi

KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI

Operasyonel

Sertifikasyon ve Uluslar arası Belgelendirme Servis standartlarının belirlenmesi Hizmet standartlarının belirlenmesi Standardizyon çalışmalarının başlaması

ISO 9001 – 2000 Kalite standartları

ISO 14000 Çevre Koruma standartları

ISO 18000 Müşteri Memnuniyeti standartları

ISO 22000 Yiyecek Sağlığı ve Hijyen standartları


Operasyonel İnsan Kaynakları departmanının oluşumu

Departman bazında toplam personel sayısının belirlenmesi

Personel seçme ve yerleştirme sürecinin başlaması

“İşletme Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması

“Departmansal Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması

“Departmansal Hizmetiçi Eğitimlerinin” planlanması

“Kişisel Gelişim Eğitimlerinin” planlanması

Performans değerlendirme prosedürlerinin belirlenmesi

Personel ödüllendirme ve uyarı mekanizması planlaması


Mimari Ofis tarafından hazırlanması gereken «PROJCET MANAGEMENT» İş planı tasarımı

İşletme Ofisi, Kontrolör Firma, Yatırımcı Firma tarafından İş planının günlük olarak izlenmesi

Saha gezileri ve haftalık iş takip toplantılarının yapılarak inşaat ve projenin geldiği aşama tespit edilmelidir

Teknik

a. Hafriyatb. Kaba inşaatc. Mekanik tesisat (Isıtma, soğutma-havalandırma, yangın, giderler,d. bacalar vs.)e. Elektrik tesisat (Yüksek-orta grilim ve zayıf akım, müzik-ses ve görüntüf. altayapısı, güvenlik kameraları vs.)g. Duvarlar (delikli tuğla, ytong-bims-alçıpan-betopan)h. Mermeri. Tavan Kapamaj. Kapı montajk. Duvar kağıdıl. Boyam. Halı, parke, süpürgeliklern. Sabit ve hareketli mobilyao. Aydınlatma (iç-dış)p. Bina dış cephe ve peyzaj çalışmaları

Teknik

Teknik

Aşama Gün-

Ay

% Gün-

Ay

% Gün-

Ay

%

Hafriyat- Kaba inşaat

122

4

39,0 180

6

39,0 213

7

30,0

İnce işler 213

7

60,0 300

10

60,0 424

14

60,0

Arıza ve Rötuşlar

30

1

1,0 60

2

1,0 93

3

10,0

Toplam Gün / Ay

365

12

100,0 540

18

100,0 730

24

100,0

Kurulacak olan şirketin türü (AŞ, LTD, Holding) İlçe ve Büyükşehir Belediye imar –iskan ve

ruhsatları Elektrik, Su, Doğalgaz alt yapı çalışmaları ve

ruhsatları Bakanlık ruhsat ve belgeleri (yatırım ve işletme) Yerli veya yabancı otel işletmeleri ile ilgili

Franchising, Management veya Leasing kontrat çalışmaları

Hukuki

Otel yapımının gecikmesine neden olan 5 önemli engel Belediye, Büyükşehir izinleri % 40

Finans tedarik edebilme % 30

Çevresel şart ve sorunlar %12

Zamanlama ve iş sürecinin uzaması % 10

Taşeron ve alt taşeron sorunları % 8

Hukuki

Sektörden Yatırımcıya Öneriler A

Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu

1. Egonuzu yenin!

2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin!

3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın!

4. Otele en uygun arazi seçimini sektörel normlar içinde yapın!

5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin!

6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın!

7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın!

8. Marka işletme sözleşmesinin bir hukuk işi olmadığını bilin!

9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın!

10.Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini uygulayın!

Sektörden Yatırımcıya Öneriler B

TYD İcra Kurulu Üyesi, Doç. Dr. İbrahim Birkan

1. İlk olarak Otelin Yönetim Sistemine Karar Verilmeli

(Franchising-Management Contract-Leasing-Manchise)

2. Farklı Senaryolara göre Yatırımın Karlılığı Hesaplanmalı

(nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri).

3. Arsa Maliyeti Yatırımın 15% - 20% arasında olmalı

otel acilis proje calismasi

Business