palestrante: arqº henrique cambiaghi
TRANSCRIPT
Revisão do Marco Regulatório de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano
de São Paulo Impacto na Avaliação Imobiliária
Revisão do Marco Regulatório de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano
de São Paulo Impacto na Avaliação Imobiliária
Estudos de Casos Henrique Cambiaghi
Arquiteto 16 Setembro 2.016
EXPERIENCIA
Experiência acumulada em quase 45 anos de atividades
• 750 projetos • 450 obras • 8.000.000,00 m²
INSTALAÇÕES A Cambiaghi está altamente equipada e informatizada.
Tem 32 postos de trabalho, (sendo 26 estações equipadas com Autocad /REVIT).
Participação ativa em entidades como AsBEA .SECOVI
SEDE Através do retrofit em um Edifício projetado em 1985 pela Cambiaghi implantamos nossas instalações
Norma de Desempenho NBR 15.151 Norma de Acessibilidade NBR 9050
COMAER Portaria 957
PDE Plano Diretor Estratégico Lei 16.050 31 /julho / 2014
NOVA Lei do Zoneamento Lei 16.402 22 /março / 2016
“NOVO” Código de Obras PL 466/2.015 aprovado pela Câmara mas em função de Liminar ainda
não foi sancionado pelo Prefeito
PDE x Zoneamento
Lei 16.050 x Lei 16.402 julho 2.014 x março 2.016
Esta apresentação estará disponível no meu site www.cambiaghi.com.br
OBSERVAÇÃO Esta apresentação está sujeita a alterações em função de novos decretos
regulamentadores e novas interpretações das novas legislações
Nova Lei de Zoneamento
Territórios de TRANSFORMAÇÃO EIXOS
Vantagem as definições de cada Zona valem para todas as
36 SUBPREFEITURAS
Territórios de QUALIFICAÇÂO REMANSO
Territórios de PRESERVAÇÃO
Temos um TOTAL de 36 Zonas
Territórios de TRANSFORMAÇÃO
EIXOS
REMANSO
Territórios de QUALIFICAÇÂO
Todas com limitação de gabarito de altura exceto nas Zonas de Centralidade Gabarito passou para 48m
ZEIS
Territórios de QUALIFICAÇÃO
Criação das ZEIS 5
Territórios de QUALIFICAÇÃO
Criação das ZOEs Zona de Ocupação Especial
Preservação
Territórios de PRESERVAÇÃO
CATEGORIA de USOS
R Residencial R Residencial R1 1 Unidade por Lote R2h casas geminadas superpostas Cjto Residencial R2V Conjunto com mais de duas unidades residenciais R2V –1 ate 2.500m² de A.C R2V –2 2.500m² < CR < 10.000m² de A.C R2V –3 10.000m² < CR < 20.000m² de A.C R2V –4 CR > 20.000m² de A.C
HIS +HMP + EHIS + EHMP
PROBLEMA: A SEL não está sabendo como aprovar qdo tem mais de 1 Bloco (rua interna, acesso de pedestres etc!!!) Aguardando Regulamentação através de DECRETO
nR Não Residencial 39 subcategorias nR1: uso não residencial compatível com a vizinhança
residencial;(nR1-1 a nR1-15) nR2: uso não residencial tolerável à vizinhança
residencial; ;(nR2-1 a nR2-15) nR3: uso não residencial especial ou incômodo à
vizinhança residencial; ;(nR3-1 a nR2-9) Industrial( Ind.-1 a Ind-3 e diversas subcategorias)
PROBLEMA: As categorias de usos não batem com as categorias da lei anterior, podendo gerar problemas em projetos modificativos. Aguardando Regulamentação através de DECRETO
INFRA (1 a 7)
Usos Especiais
HOSPITAIS,HOTEIS,ESCOLAS,CINEMAS e TEATROS Incentivos
O PDE manteve todas as leis especiais de incentivo (Art. 369) A Lei 16.402 (Zoneamento ) Em ZEU possibilita para HOSPITAIS,ESCOLAS e HOTEIS majoração do CA Max em 50% cria novas condições para estes Usos e atividades Em ZEM para HOSPITAIS,ESCOLAS raio de 600m das estações de Metrô e Trem Porém paga OUTORGA
Revoga todas as leis anteriores de incentivos e benefícios
MAPAS x ZONEAMENTO
Sobreposição do mapa do Zoneamento com o mapa do Google para melhor identificação (KMZ)
..Com algumas exceções..!!! O mapa oficial tem prazo de 180 dias contados da
publicação da NOVA Lei de Zoneamento março 2.016 ou seja
setembro 2.016(Art.164 ) !!!!
Dificuldade é perceber diferença de algumas cores
Os mapas estão bem feitos e só eles valem
Será que fica pronto!!!
Entretanto existem situações de zonas diferentes num mesmo terreno
Os mapas estão bem feitos e só eles valem....
PARCELAMENTO e OCUPAÇÂO do SOLO
PARCELAMENTO de SOLO Lei do Zoneamento Área mínima de lote 125m²
Área MAXIMA de LOTE 20.000m² frente máxima 150m Área MAXIMA de QUADRA 20.000m² face máxima 300m
Quando superior à 150m obrigatório via de pedestre a cada 150m Existem situações de áreas máximas de 10.000m² (Z COR)
ZPDS não há limite
No PDE a área Máxima de TERRENO era 40.000m²
EXCEÇÕES para LOTE MAXIMO de 20.000m²
No PDE a área Máxima de TERRENO era 40.000m²
Novas Escolas, Faculdades, Universidades Novos Hospitais e Shoppings ficaram de fora!!!!
VILAS e RUAS sem SAÍDA (L <10m)
nas demais zonas, gabarito de altura máxima de 15m (quinze metros)
faixa envoltória VILA 20m (vinte metros), a partir do perímetro externo dos lotes; Rua sem saída 20m (vinte metros), medidos a partir dos alinhamentos da rua sem saída.
nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP gabarito de altura máxima de 28m (vinte e oito metros)
Era 15m (quinze metros) no PDE
Parâmetros de Ocupação Quadro 3A Coeficiente de Aproveitamento Taxa de ocupação Gabaritos (10m; 15m; 20m ; 28 m; e s/gabarito) Recuos Cota de terreno
agora
Na LPUOS Zona Eixos de Estruturação e Transformação
Urbana de (ZEUs)
No PDE Eixos de Estruturação e Transformação Urbana
Existentes Previstos até 2016
Eixos de Estruturação e Transformação Urbana
INCENTIVOS (Ñ Computáveis) uso misto INCENTIVADO Fachada Ativa (uso Ñ res nR1 nR2) 50% da área do lote no pav térreo Incentivo uso Ñ Residencial Acréscimo de 20% da área computável EHIS Acréscimo de 50% da área computável EHMP Acréscimo de 25% da área computável
Alargamento de Calçadas DOAÇÃO No Eixo 5,0m (dispensado de recuo) Área de Influencia do Eixo 3,0m (*) Áreas doadas p/alargamento de calçada ñ perde potencial e ñ paga Outorga
(*) Na NOVA LEI de Zoneamento passou para 5,0m
NOVO Zoneamento vagas nR passaram a ser obrigatórias e ñ opcionais
Gabarito Não Há Cuidado com os gabaritos do COMAER
Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs) Coeficiente de Aproveitamento 4,0x Taxa Ocupação 70% Uso Residencial (nº max de Unid) Cota de 20m²/unid (área media 80m²/unid) Vagas Residencial 1vg/unid (limite até 32m²/vaga) (ñ Obrigatórias) Vagas Uso Ñ Residencial 1vg/70m² de A. computável.(limite até 32m²/vaga)
Zonas de Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)
Problemas que estavam resolvidos DECRETO 56.538 de 26/19/15 Permitia vagas de garagens para uso nR nas áreas incentivadas (ñ comp) Lazer Térreo /pavto de uso comum eram Ñ computável até limite de 3,0m² /unid
Pela lei do Zoneamento caíram ( de novo ) estas vantagens
Dificuldades Muita vezes é difícil esgotar o potencial em terrenos com formas irregulares
Aguardando decreto para Regulamentar e/ou novo COE Lei de Zoneamento art 174 (incentivo ) Cota Uso Residencial pode alcançar 30m²/ unid (por 3 anos) e ter 2 vagas / unid (mas a redação está meio confusa) Ex iste uma LIMINAR ainda não julgada questionando a Lei de Zoneamento em especial este artigo 174 Possivelmente vai ser VETADO este artigo
SUGESTÃO não contar com este benefício
Vagas Quadro 4.A Define a qtidade e critérios para vagas de: • Carros • Bicicletário • Carga e descarga • Caminhões • Embarque e Desembarque • Largura de Vias
Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)
Vagas PROBLEMAS
Quadro 4 A Vagas Uso Não Residencial para alguns Usos n R2 e nR3 tem qtidade MINIMA de 1vaga/ 50m² e ate 1/ 35m² Aguardando DECRETO para definir se são computáveis!!
Zona Eixos de Estruturação e Transformação Urbana (ZEUs)
DECRETO 23/10/15 do PNE permite vgs uso Ñ Res 1v/70m² Área Ñ Comput Na NOVA Lei de Zoneamento não esta claro se ainda vale o Decreto!!
Nos Eixos nº MAXIMO de vagas para nR 1/70m² (art 62)
Para os usos Residenciais está previsto: uma bicicleta Por Unidade Residencial
Áreas Não Computáveis - Bicicletário + Vestiários
(exceto nos Eixos!!)
Área do lote até 10.000m² (ZEU,ZEM ZC) Não Obrigatório INCENTIVO não paga outorga sobre o potencial de metade
da área de fruição
Zona dos Eixos de Estruturação e Transformação Urbana FRUIÇÃO PUBLICA
Problema SEL Não está aceitando Fachada Ativa de frente para área de Fruição Pública!
10.000m² <área lote < 20.000m² é obrigatória (art 87) - fruição pública usos não residenciais mínimo 20%(vinte por cento)
Estamos aguardando Decreto para Regulamentar
REMANSO
REMANSO Coeficiente Máximo com Outorga 2,0x (*) GABARITO 8 pavts e máx 28m de altura
Exceto qdo + de 50% da Quadra estiver verticalizada.
(*) Não tem mais aproveitamento de 2,0x sem outorga para uso residencial com taxa de ocupação com até 25%
AUMENTO custo OUTORGA
Para EHIS e EHMP não tem GABARITO de 28m!!!!
Nos usos residenciais as áreas de circulação passaram a ser não computáveis até 20% da área computável do pavimento
Incentivos Incentivo uso Ñ Residencial Acréscimo de 20% da área computável EHIS Acréscimo de 50% da área computável EHMP Acréscimo de 25% da área computável
Existe uma dificuldade do poder
publico entender que limitar gabarito
não altera a densidade
Questões Gerais
Lençol Freático Polos Geradores de Tráfego (PGT)
Geradores de Impacto de Vizinhança (EGIV)
- Edificações residenciais com> 500 vagas - Edificações não residenciais com >120 vagas localizadas nas
Áreas Especiais de Tráfego – AET, - Edificações não residenciais com 280 vagas
- uso residencial com área construída >80.000m² ou que apresentem mais de 600 vagas de estacionamento.
- uso comercial e de prestação de serviços > 80.000m²; - uso industrial > 25.000m²
Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança (EGIV) - Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) - Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV)
Estes Empreendimentos
demandam aprovações e outras instancias e impactam em
+ tempo e > custos!!!
Cota de Solidariedade
COTA de SOLIDARIEDADE Área computável >20.000m² Destinar 10% da área construída para HIS
Não será considerada computável
Poder doar área de terreno equivalente em locais previstos na lei
OU
.
como fazer? Ainda existem duvidas
Depositar valor de 10% do terreno no FUNDURB
Gabarito
LIMITAÇÃO de GABARITO - EXCEÇÕES : (Art. 6O)
• ISENTOS • Operação Urbana Centro, • Quadras onde mais de 50% da área dos lotes as edificações
existentes já tenham ultrapassado os limites previstos
Nas ZC Zona de Centralidade o Gabarito passou para 48m
Nas ZCOR 1 a 3 gabarito de 10m uso residencial pode chegar à 15m desde que haja anuência da vizinhança e aprovação CONPRESP
Nos Eixos Não Há GABARITO
Cuidado com Vilas e Gabarito COMAERs
GABARITO • § 2º terrenos que contenham total ou parcialmente declive ou aclive
acima de 30%, a edificação deverá obedecer ao gabarito de altura máxima de 28m (vinte e oito metros).
Não esta claro
como considerar esta declividade
Operações Urbanas
Impacto nas Operações Urbanas
Exceto na Operação Urbana Centro, nas demais Operações quando o terreno estiver numa Zona que pela Lei de Zoneamento tem gabarito, será necessário comprar parâmetros Urbanísticos para verticalizar (4x só verticalizando) Ex Op Faria Lima 1 CEPAC / m² de área de terreno)
Áreas Ñ Computáveis
AREAS Não COMPUTÁVEIS (art 62)
Limitação da área não computável 59% da Área Total Construída + Áreas Incentivadas NOVIDADES Área dos Terraços mantidas conforme atual COE (10% da área ocupada no terreo para uso residencial e 10% da área do pavto para uso ñ RES) Com o NOVO COE será de 5% da área do terreno em cada pvto
Zelador não é mais obrigatório (porém se tiver computa)
PROBLEMAS Na NOVA LEI de ZONEAMENTO O pav terreo ficou computável Desapareceu a possibilidade de usar 3,0m²/unid residencial como área Não Computável •Está se tentando corrigir no NOVO COE ou através de DECRETO
Quota Ambiental
QUOTA AMBIENTAL
Art. 84. As edificações obrigadas ao atendimento da QA nos termos da lei deverão apresentar relatório a cada 2 (dois) anos...
Embora exaustivamente discutida pelas entidades AsBEA, SECOVI, ABRAINC e CBCS, esta exigência se mostra de difícil e custosa aplicação na maioria dos estudos simulados
Art. 74.ao Art. 86 Aplicação extremamente complexa com muitas formulas Cada região tem um índice Quadro 38 SIMULADOR facilitou
Art. 86 Parágrafo único. Durante o período de 2 (dois) anos, após a entrada em vigor desta lei, por solicitação do interessado, poderá ser concedido desconto de 25% (vinte e cinco por cento)
A solução mais imediata para atender a exigência , é: Aumentar o volume das caixas de Retenção
Custo da Outorga
O calculo do custo da Outorga está associado à - tipologias (Res x nR) - tamanho das unidades - Fator de Interesse Social FS (Quadro 5 PDE) - Fator de Planejamento FP (quadro 6 PDE) - Taxa de Permeabilidade (Quadro 3.A PDE) - Atendimento aos Índices da Quota Ambiental (Quadro 38)
Para fazer o cálculo das outorga exige um estudo mais aprofundado do projeto Não dá para resolver só com planilhas analíticas
OUTORGA ONEROSA Quadro 14 Cadastro de Valores de terrenos PDE
Tabela do PDE não mudou ...(ainda!!) na Lei de Zoneamento (*) Não tem mais aproveitamento de 2,0x sem outorga para uso
residencial com taxa de ocupação com até 25% AUMENTO custo OUTORGA
OUTORGA ONEROSA Fator de Interesse Social FS Quadro 5 PDE
OUTORGA ONEROSA Fator de Planejamento FP Quadro 6 PDE
Quadro 38 Simulador
Quadro 38 Simulador
Quadro 38 Simulador
Quadro 38 Simulador
Quadro 38 Simulador
Projetos Modificativos e
em Andamento
DIREITO de Protocolo x Projetos Modificativos e em Andamento (Lei de Zoneamento Art. 162) Não pode alterar Usos e subcategoria de usos
Não Pode ter Acréscimo de 5% das áreas comput e não computável
Não pode ter ALTERAÇÃO em mais de 5% na taxa de ocupação
ALERTA Art 163 § 2º A incorporação de novos lotes será admitida, aplicando-se ao lote resultante todas as disposições, índices e parâmetros estabelecidos nesta lei.
PROBLEMA: Algumas categorias/subcategorias de usos não batem com as categorias/subcategorias da lei anterior Aguardando Regulamentação através de DECRETO
Decretos do PDE+ Zoneamento
Existem alguns Decretos regulamentando
Existem também Portarias que regulamentam também
Mas precisamos de muito mais para conseguir PROJETAR
PDE Plano Diretor Estratégico
Lei 16.050 31 /julho / 2014 Decretos de Regulamentação
Dec. 56.089 30 /abril /2.015 Dec. 56.161 01/junho /2.015 Dec. 56.268 22 /julho /2.015
Dec. 56.538 23/outubro /2.015
NOVA Lei do Zoneamento Lei 16.402 22 /março / 2016 Dec 57.286 03/ setembro/2.016
Novo
CODIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES PL 466-2015
Aprovado SÓ na Câmara de Vereadores
Liminar impede de ser sancionado pelo Prefeito
Novo CODIGO de OBRAS e EDIFICAÇÕES • Será ”simplificado”!!! • Vai gerar menos desenhos e muitas memorias de Cálculo • Reportará às Normas Técnicas (muitas defasadas) • Projeto simplificado!! X Registro Imóveis • Recupera as Áreas Não Computáveis eliminadas
na Lei de Zoneamento (Terreo e os 3,0m²/unid) • Minuta do Decreto Regulamentador em
desenvolvimento mas ainda não concluída Vencida a questão da LIMINAR será sancionado pelo Prefeito e entra em vigor 60 dias após junto com DECRETO Regulamentador
Problema No Novo COE foi alterado: Art. 27. Após a emissão do Alvará de Execução, somente são aceitas pequenas alterações no projeto Parágrafo único. Na hipótese prevista no “caput” deste artigo, o projeto modificativo a ser aprovado não pode conter, em relação ao projeto anteriormente aprovado: - alteração superior a 5% (cinco por cento) nas áreas computáveis; - alteração superior a 5% (cinco por cento) nas áreas Ñ computáveis; alteração superior a 5% (cinco por cento) na taxa de ocupação alteração de Usos e subcategoria de usos Trocaram
não poderá ter acréscimo por alteração superior à 5%
.
Outros Impactos
Legislações
&
Normas Técnicas
Normas Técnicas
Norma de Desempenho
NBR 15.151
Parte 1 Requisitos Gerais
Parte 2 Requisitos para Sistemas Estruturais
Parte 3 Requisitos para Sistemas de Pisos Internos
Parte 4 Requisitos para Vedações Internas e externas
Parte 5 Sistemas de coberturas
Parte 6 Sistemas Hidrossanitários
A Norma procura estabelecer
•REQUISITOS MÍNIMOS
•Patamares de Desempenho
•Condições Competitivas mais equilibradas
•Definir Responsabilidades
•Habitabilidade • Estanqueidade • Desempenho térmico • Desempenho acústico • Desempenho lumínico • Saúde e higiene • Funcionalidade e acessibilidade • Conforto tátil • Qualidade do ar
Necessidade de fazer MEDIÇÃO do Impacto acústico da região/entorno Avaliar quais procedimentos e atenuantes serão necessários fazer no projeto/obra para ficar dentro dos limites da NORMA (ex janelas acústicas) Isso impacta no custo da OBRA e por rebatimento no terreno!!!
ACESSIBILIDADE NBR 9050
NOVA VERSÃO Válida partir de
11 outubro 2.015
Versão de 2.015
Impacto no custo do empreendimento e do terreno
.Cuidados Em terrenos maiores e acidentados é importante avaliar a declividade Pela NBR 9050 é preciso garantir a acessibilidade à todas áreas comuns do(s) edifício(s) e às áreas de equipamentos externos •Rampas com até 5% não precisa de corrimão •Maiores que 5% até 8,66% exige corrimão •Quando não conseguir atender com rampas necessário elevadores e/ou plataforma elevatória
COMAER
NOVA Portaria 957
9 de julho de 2.015
Entrou em vigor a partir de
15 outubro 2.015
COMAER
NOVA Portaria 957 Necessidade de aprovar projetos de
edifícios com alturas acima de
30m e de 17m à 27m
(cabeceiras)
COMAER
Gabarito Aeroportos Rotas de Helicópteros
Antenas e Sinalizadores CUIDADO Muitas rotas de Helicópteros estão nos EIXOS
PROBLEMA Aprovações muito lentas
Admite “Efeito Sombra”, de obstáculos existentes.
EXEMPLOS de
Estudos de Viabilidade elaborados pelo nosso Escritório
Estudo Realizado pela Lei Antiga antes do PDE.
Apto 3D compacto 4 /and Coef Aprov 2,5x com outorga de 0,5x
Adquiriu 0,5 x por R$280.000,00e aproveitou + 1,5x aprox R$200,00/m² de Area de terreno
Estudo Realizado com base no PDE vagas nR não obrigatórias.
Estudo Realizado com base na Nova Lei de Zoneamento vagas nR obrigatórias.
Projeto anterior havia sido pago R$280.000,00 pela compra de 0,5x
R$1,500.000,00 pela compra de 3,0 x= R$ 340,00/m² de área de terreno
Para desenvolver estudos analíticos acaba precisando
Projetar !!!
.
.
Demanda estudo de garagens para ver como resolver a área permeável e a qtidade de vagas
.
.
Estudos de Viabilidade
Terreno no EIXO
Para desenvolver estudos analíticos precisa
Projetar !!!
. Necessário verificar recuos
.
.
.
.
.
.
Para fazer um estudo analítico demanda estudar o projeto com mais profundidade e verificar: • Cálculo de áreas comp e ñ. Comp / Incentivadas • Terreo /lazer Comp x Ñ comp (depende do COE novo e/ou decretos!!)
• Verificar recuos ( pelo atual e futuro COE!!!) • Alargamento da calçada • % Área permeável/Quota Ambiental/ x Nº de subsolos • Qtidade de vagas viáveis x lençol freático. • Bicicletário ( nos eixos só para uso nR)
Não dá mais só para fazer umas Continhas Rapidinhas !!!
Estudo em área do “Remanso”
Estudo dentro da
Operação Urbana Faria Lima
O aumento do gabarito representou acréscimo de 24% no custo dos CEPACS
FIM Obrigado
CONTATO Arquiteto Henrique Cambiaghi CFA CAMBIAGHI Arquitetura Tel. 11 3040 4444 [email protected]
Esta apresentação estará disponível no site
www.cambiaghi.com.br