pasar apartemen
TRANSCRIPT
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 1/11
III - 1
3.1 Pasar Apartemen Di Jakarta
Tinggal di apartemen masih merupakan fenomena baru untuk orangIndonesia. Konsep ini pertama kali diperkenalkan oleh Hotel Mandarin yangmengubah beberapa kamar hotel menjadi unit apartemen servis di tahun1979. Melihat tingginya permintaan akan konsep seperti ini, terutama daritenaga kerja asing, beberapa apartemen mulai masuk pasar danmenawarkan unit untuk disewa. Selama periode ini, pasar apartemendidominasi oleh apartemen sewa dengan target utama tenaga kerja asing.
Selain apartemen, rumah dan rumah bandar (townhouse ) merupakan jenis
hunian lain yang diminati oleh tenaga kerja asing. Beberapa wilayah diJakarta yang cukup populer bagi tenaga kerja asing adalah Kemang,Kebayoran, Permata Hijau, Pondok Indah, dan Menteng. Daerah ini dikenalsebagai “komunitas kelas atas”, yang dilengkapi dengan sarana pendidikan,komersial, hiburan, dan rekreasi yang lengkap. Selain daerah “komunitaskelas atas” diatas, kami juga mengidentifikasi daerah Cilandak, Cipete, danSimpruk sebagai “komunitas pemukiman kelas menengah-atas” yang jugapopuler diantara tenaga kerja asing.
Dengan jumlah pasokan yang terbatas disatu sisi dan besarnya permintaandi sisi lain, pasar apartemen memiliki kinerja yang tinggi, dalam hal tingkat
hunian dan tarif sewa. Kinerja yang tinggi ini kemudian memicupembangunan apartemen untuk strata title, yang menjanjikan tingkatkeuntungan tertentu kepada pembeli dengan cara menyewakan unitapartemen yang dibeli kepada tenaga kerja asing.
Pasar apartemen strata title sale dimulai di tahun 1992 ketika ApartemenPrapanca (12 unit) ditawarkan di pasar. Kesukesan penjualan apartemen inikemudian diikuti oleh Apartemen Park Royale dan Mangga Dua Court ditahun 1993 yang berhasil menjual 57 dan 140 unit apartemennya. Sejak saatitu, apartemen strata title sale mulai membanjiri pasar. Pada tahun 1995,pasokan apartemen strata title sale naik 168 persen atau sebesar 2.406
apartemen unit. Umumnya, pengembang menerima pembayaran sebelumapartemen selesai dibangun. Pembayaran ini kemudian dapat dimanfaatkanoleh pengembang untuk mendanai konstruksi apartemen. Model usahaseperti ini cukup menarik bagi pengembang.
Akan tetapi krisis ekonomi yang melanda Indonesia tahun 1998 telahmenyapu sebagian besar proyek apartemen. Devaluasi mata uang rupiahterhadap dollar Amerika Serikat memotong daya beli masyarakat secarasignifikan. Lebih lanjut, devaluasi rupiah juga meningkatkan biayapembangunan apartemen. Persoalan ini, ditambah dengan tingginya suku
bunga pinjaman, membuat pengembang mengalami kesulitan dalammendanai pembangunan proyek mereka. Banyak pengembang, terutama
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 2/11
III - 2
pengembang apartemen strata title , mengalami tingkat penjualan yangrendah, memaksa mereka mengubah apartemen strata title menjadiapartemen sewa.
Pada tahun 1997, pasar apartemen strata title tumbuh sebesar 154 persen,yang diikuti pertumbuhan 12,7 persen di tahun 1998. Pasar apartemen strata title seakan ”tertidur” selama tahun 1998 sampai tahun 2003, ketika pasokanhanya tumbuh sebesar 10,6 persen per tahun. Semua ini berubah di tahun2004, ketika 7.879 unit apartemen masuk pasar, menyebabkan pasartumbuh sebesar 26 persen.
Pada tahun 2007 dan 2008, pasokan apartemen strata title tumbuh sebesar51,64 dan 12,68 persen. Triwulan I 2007 mencatat penambahan pasokantertinggi sebesar 10.188 unit. Pasokan terendah terjadi pada triwulan IIItahun 2010 yaitu sebesar 158 unit. Pada tahun 2011 pasokan apartemenstrata title sebesar 12,63% sehingga pasokan apartemen strata title padatahun 2011 menjadi 80.561 unit.
3.2 Pasokan
Ada dua kategori apartemen, apartemen jual dan apartemen sewa.Apartemen jual secara umum dikenal sebagai apartemen strata title sale ataukondominium. Apartemen sewa, lebih lanjut dibedakan lagi menjadi
apartemen sewa tanpa servis dan apartemen servis.
Apartemen servis adalah apartemen sewa yang dilengkapi denganpelayanan harian hotel seperti layanan kamar, binatu, dan makanan. Denganadanya “tambahan” pelayanan tersebut, apartemen servis menetapkan tarifsewa yang lebih tinggi dibandingkan apartemen sewa biasa. Dengan tarifsewa yang lebih tinggi, apartemen servis umumnya diminati oleh merekayang memerlukan akomodasi jangka pendek.
Tabel berikut akan memberikan pemahaman yang lebih baik mengenaiberbagai kelompok apartemen:
Tabel 3.1. Kategori Apartemen di Jakarta
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 3/11
III - 3
Sumber : Colliers Internasional Indonesia- Riset dan Konsultasi
Berdasarkan Kepemilikan (Skema Pemasaran) Pada akhir tahun 2011,terdapat 92.342 unit apartemen di pasar. Dari jumlah ini, 87,24 persenmerupakan apartemen strata title sale . Selama periode ini, apartemen servistelah menggeser dominasi apartemen sewa. Riset kami menunjukkan, dalamtiga tahun kedepan, jumlah unit apartemen servis akan lebih banyakdibandingkan jumlah unit apartemen sewa.
Kondomonium
Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009
sebanyak 76.338 unit. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit
apartemen yang telah completion selama kuartal pertama sampai dengan
kuartal tiga sebanyak 3.440 unit. Penambahan pasokan berasal dari proyek-
proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur
Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.
Grafik 3.1. Perkembangan Kondomonium di Jakarta
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 4/11
III - 4
Sumber :Colliers
Berdasarkan lokasi apartemen, terbagi dalam prime location residential dan
secondary location residential. Yang termasuk dalam prime location, yaitu
apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Jend. Sudirman -
Thamrin, Jl. HR Rasuna Said, dan Jl. Jend.Gatot Subroto. Sedangkan
secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti
Menteng, Kebayoran Baru, Simprug, Permata Hijau, Kemang, dan Pondok
Indah. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah
CBD dan Jakarta Barat, dengan persentase sebesar 45,83% dari total
supply.
Grafik 3.2. Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit
Apartemen Sewa
Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis, yaitu apartemen service
dan apartemen non service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel
sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di
hotel (inhouse keeping), sedangkan apartemen non service merupakan
apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan
standar apartemen.
Tabel 3.2. Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta
No. Nama Apartemen
Jaksel12,08%
Jakut20,77%
Jakbar 22,50%
Jaktim5,01%
Jakpus16,27%
CBD23,37%
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 5/11
III - 5
1. The Ascot
2. Plaza Residence (Kempinsky)
3. Hilton Residence
4. Somerset Grand Citra
5. Istana Sahid
6. Four Season
7. Syailendra
8. Kuningan
9. Pacific Place Service
10. Oakwood Premier Cozmo
Sumber : Dari berbagai sumber
Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit, karena parapengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen
strata-title dan ditawarkan untuk disewa, sehingga membuat persaingan di
pasar ini cukup bersaing. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010,
yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service, yaitu Park
Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Dengan adanya
penambahan tersebut, jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III
tahun 2010 telah mencapai 7.938 unit. Sebagian besar pasokan apartemen
sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non
service.
Grafik 3.3. Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta
Sumber : Colliers
3.3 Permintaan dan Tingkat Penjualan
Kondomonium
Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaanmenunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar permintaan
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 6/11
III - 6
apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah
yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Karena itulah, proyek
yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapatmenjadi pilihan bagi konsumen.
Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. Kepemilikan
apartemen dipermudah, dimana terdapat developer yang memberikan tingkat
suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode, pembeli dibebaskan dari
down payments, diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash
atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment
jangka pendek.
Grafik 3.4. Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta
Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan
kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Tingkat penyerapan unitapartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Untuk wilayah
CBD take up rate berkisar antara 80% s.d 95%, sedangkan untuk wilayah
Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.d 90%.
Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat
dilihat pada tabel berikut:
Tabel 3.3. Take Up Rate Beberapa Apartemen Strata-Title
No. Nama Lokasi Total UnitTake Up
RateTahun
Penyelesaian
74%
76%
76%
74%
72%
74%
69%
70%
71%
72%
73%
74%
75%
76%
77%
2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 7/11
III - 7
No. Nama Lokasi Total UnitTake Up
RateTahun
Penyelesaian1 Taman Rasuna HR Rasuna Said 3.544 90% 1997
2 Wisma Gading Permai Kelapa Gading 1.021 97% 1998
3 Taman Anggrek Kemayoran 2.824 90% 19974 Kondominium Taman Kemayoran Kemayoran 676 90% 1997
5 Puri Kemayoran Kemayoran 400 100% 1999
6 Permata Eksekutif Kelapa Dua 308 70% 2000
7 Mediterania Garden Residences Tanjung Duren 2.630 100% Des 2004
8 Gading Mediterania Residences Kelapa Gading 1.544 100% Juni 2004
9 Grand Soho Jl. S. Parman 48 80% 2008Sumber: Consultant Research
Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title
ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.
Apartemen Sewa
Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen
non service relative stabil. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada
apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat
islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Beberapa
apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang
memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Secara
keseluruhan, occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service
maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69,9% dari68,53% kuartal sebelumnya.
Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari
sisi lokasi, apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan
merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat
dengan tempat kerja, pusat hiburan, dan aneka fasilitas kota.
Grafik 3.5. Occupancy Rates Apartemen Sewa
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 8/11
III - 8
Sumber : Colliers
3.4 Harga Jual dan Sewa
Kondomonium
Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Luxury) sebagian
besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang
ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Sedangkan apartemen strata title
untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara
terutama di Kemayoran dan Pluit, dengan rata-rata harga jual tertinggisebesar Rp 10 juta per m2.
Tabel 3.4. Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta
Segmen Pasar
Harga Rata-rata per m2
Rupiah US$
Low < 6 juta sekitar 638
Middle-Low antara 6 juta-10 juta 638 s.d 1.064
Middle-Up antara 10 juta-15 juta 1.064 s.d 1.596
Upper antara 15 juta-20 juta 1.596 s.d 2.128
Luxury 20 juta dan sekitarnya 2.128 dan sekitarnya
Sumber : JP Morgan
Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe,
yaitu cash keras, cash bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahapadalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30%
yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70%
sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama
pembangunan). Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment
sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya
70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu
pilihan selama 5 tahun, 10 tahun dan 15 tahun.
Apartemen Sewa
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 9/11
III - 9
Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen
sewa melakukan beberapa strategi, antara lain apartemen yang melayani
sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yangmenawarkan free service charge selama satu tahun.
Pada area CBD, tarif sewa meningkat sebesar 1,3%, menjadi US m $
17,40/sqm/bulan. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD, tarif
sewa rata-rata cenderung stabil, masing-masing sebesar $ 12,40/sqm/ bulan
dan $ 8,70/sqm/bulan.
Grafik 3.6. Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa
Sumber : Colliers
Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen.
Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen
diantaranya adalah harga, keamanan, fasilitas, dan waktu tempuh dengan
lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut, diketahui bahwa harga
merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap
suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah
keamanan, dengan persentase sebesar 25%. Secara lengkap preferensi
pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut:
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 10/11
III - 10
Grafik 3.7. Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium
Sumber : Consultant research
Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen, maka diketahui bahwa
waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam
menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30
menit.
Grafik 3.8. Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja
Sumber: Konsultan research
50%25%
17%8%
harga Keamanan fasilitas Lainnya
< 30 menit70%
31 - 59menit
12%
> 60 menit18%
5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 11/11
III - 11