PENGEMBANGAN, PENGADAANDAN KEBIJAKAN LAHANPERKOTAANPERKOTAAN

Adipandang Yudono’ 2011

1. PENGEMBANGAN LAHAN

Pengembangan Lahan (Land Development)

Peningkatan kemanfaatan, mutu dan penggunaan suatubidang lahan untuk kepentingan penempatan suatu kegiatanfungsional sehingga dapat memenuhi kebutuhan kehidupandan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial,dan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial,fisik, dan aspek legalnya

PENGEMBANGAN LAHAN

MENINGKATKAN MANFAAT & NILAI LAHAN

2. PROSES PENGEMBANGAN LAHAN

IZIN LOKASI

PENGEMBANGAN LAHAN

1. Perencanaan

2. Land clearing

3. PerataanLAHAN 4. Pelengkapan (prasarana)

5. Pengadaan sarana lingkungan

6. Pengkaplingan

7. Pengamanaan /status legal

PEMBANGUNAN FISIK

PENGEMBANGAN LAHAN MENCAKUP

1. Perencanaan

2. Perataan lahan (land clearance)

3. Pembentukan Lahan (cut dan fill)

Pelengkapan prasarana:4. Pelengkapan prasarana:

F Jaringan jalan (internal-eksternal)

F Utilitas umum

5. Penataan persil

6. Pengadaan sarana lingkungan

7. Penentuan batas persil

8. Pengukuhan status legal

¥ Land Clearence ¥ Cut & Fill

¥ Perataan tanah

PERUNTUKKAN WIL/LHN BERWAWASAN LING

¥ A. Wilayah limit:wil. Mutlak tdk diperlukan/ bg pembangunan krnmrp wil yg hrs dilestarikan.

¥ B. Wilayah Kendala:wil. yg. Pembgnnya dptditoleransi dg suatu biayatambahan &/ teknologitertentu.

¥ C. Wilayah Kemungkinan;wil. Yg dptu/ pembgn tanpa atauhanya mungkinmenimbulkan dampak ygtdk berarti.

3. KEBIJAKAN LAHAN DAN

PEMBANGUNAN KOTA

KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN KOTA

RENCANA PEMBANGUNAN KOTA (spatial & a spatial)

Merupakan ‘alat’ untuk mengarahkan pengembangan kota secaraMerupakan ‘alat’ untuk mengarahkan pengembangan kota secaraefisien dan efektif yang sekaligus akan menjadi arahan didalampemanfaatan dan penggunaan lahan sebagai salah 1 bentukpengejawantahan penataan ruang kota

KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN:

Merupakan mekanisme normatif yang melandasi pelaksanaanrencana pembangunan kota/spatial, khususnya dari segi yangmenyangkut pemanfaatan dan penggunaan lahan sertapengendaliannya.

DEFINISI, TUJUAN KBJK LHN PERKOT.Kebijakan Perkotaan (Urban Land Policy)

Suatu rangkaian tindakan yang secara sistematis dan terorganisasi dimaksudkanuntuk menyediakan lahan pada waktu yang tepat untuk pemanfaatan,penggunaan tujuan tertentu yang sesuai dengan kepentingan masyarakat.

TUJUAN: Part 2 Ch.9 Urban Land Policy1. Mengusahakan pemanfaatan danpenggunaan lahan yang optimal ditinjau dari segi sosial danekonomi untuk membangun

1. To Achieve optimum social use of urban land

ekonomi untuk membangun lingkungan secara fisik demikepentingan masyarakat.

2. Mengurangi masalah dankeadaan yang dapat menyebabkan kekurangan lahan di kota, terutama lahan matang yang lengkap untukmempermudah pelaksanaan program pengadaan perumahan dan permukiman serta unsur-unsur pekerjaan umum lainnya.

2. To make land available in adequate quantity, at right time and for reasonable prices to both public authorities and individuals;

DEFINISI, TUJUAN KBJK LHN PERKOT.TUJUAN: Part 2 Ch.9 Urban Land Policy3. Mencegah kenaikan hargalahan yang tidak wajar dantidak terkendali serta mendorong tumbuhnya spekulasi lahan.4. Memanfaatkan surplus keuntungan pada lahan yang

To encourage cooperative community effort and bona fide keuntungan pada lahan yang

disebabkan oleh kegiatan masyarakat untuk kepentingan umum

community effort and bona fide individual builders in the field of land development, housing and construction;

5. Menciptakan kondisi yang memungkinkan penduduk golongan berpendapatan rendah dapat turut menikmati perumahan dan permukiman yang sehat secara adil.

To prevent concentration of land ownership in a few private hands and especially to safeguard the interests of the poor and under -privileged sections of the urban society.

PERUMUSAN KEBIJAKAN LAHAN PERKOT

1. Persediaan Lahan 2. Mobilisasi Sumber daya pengembangan Lahan Kota

3. Intervensi Penataan Lahan

Sektor: jln, PLN, Tlp,…

Mavia tanah, developer, msy, perorg, berkelompok. “ PARSIAL”

>,=, ≠,<

Kebijakan Lahan Kota

4. Pemerataan Investasi“Lokasi”:- dipusat- dipinggir

5. Penarikan kembali sebagian nilai perbaikan lahan sebagai akibat INVESTASI PEMERINTAH KOTA

~ RTRW

…

Berhak “tax”

“ PARSIAL”

TINDAKAN KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN

1. Perencanaan Tata Guna Lahan (RTRW Nasional sampai dengan RTBL)

2. Nasionalisasi Lahan

3. Sistem Perpajakan lahan (PBB)

Pengendalian harga lahan4. Pengendalian harga lahan

5. Pengamanan lahan-lahan cadangan

6. Pembinaan bank lahan

7. Pencabutan hak atas tanah

8. Pengembangan sistem pembebasan

9. Pengembangan model-model pengelolaan lahan (BOO, BOT, BOL)

KAJIAN BENTUK KERJASAMA

PEMERINTAH & SWASTA (KPS/PPP) DALAM PENGELOLAAN LAHAN

13

KPSKPSKPSKPS (PPP)(PPP)(PPP)(PPP) diaturdiaturdiaturdiatur dalamdalamdalamdalam PerpresPerpresPerpresPerpres NoNoNoNo.... 56565656 tahuntahuntahuntahun 2010201020102010dandandandan PermenPermenPermenPermen PPNPPNPPNPPN NoNoNoNo.... 4444 tahuntahuntahuntahun 2010201020102010 tentangtentangtentangtentangPanduanPanduanPanduanPanduan UmumUmumUmumUmum PelaksanaanPelaksanaanPelaksanaanPelaksanaan KerjasamaKerjasamaKerjasamaKerjasama PemerintahPemerintahPemerintahPemerintahdengandengandengandengan BadanBadanBadanBadan UsahaUsahaUsahaUsaha....

METODE PENDEKATANJenis-Jenis Kemitraan Pemerintah & Swasta (KPS)

Bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi Resiko,

penanggung jawab pembiayaan dan status pengelolaan

aset kerjasama.

Bentuk-bentuk kerjasama secara garis besar dibagi menjadi:

¥ Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate);

¥ Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer);

¥ Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer);

¥ Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate);

METODE PENDEKATANBangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate) BOO

Jenis-jenis Kerjasama KPS

Ciri-ciri UtamaPengalihan

ResikoAkses terhadap

Keuangan SwastaKepemilikan Tanggapan

Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate) BOO

- Perusahaan swastamem-biayai saranaybs.

- Perusahaan swastamem-bangunsarana ybs.

PerusahaanSwasta me-nanggung :- Resiko

Modal- Resiko

Infusi modalsignifikan untukkonstruksi danmodal kerja sertaoperasi danpemeliharaan

Perusahaan swasta

- Cocok untukproyek-proyekyang melibat-kan bobotlandasanoperasionalsarana ybs.

- Perusahaan swastamemiliki danmengoperasikansarana ybs.

- Sarana ybs. tidakdialih-kan kepemerintah.

- Resiko Komersial

- Resiko Konstruksi

- Resiko lainnya

pemeliharaan operasionalyang signi-fikan

- Terutamacocok untukproyek-proyektenaga

METODE PENDEKATANBangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer) BOOT

Jenis-jenis Kerjasama KPS

Ciri-ciri Utama Pengalihan ResikoAkses terhadap

Keuangan SwastaKepemilikan Tanggapan

Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer) BOOT

- Perusahaanswasta mem-biayai sarana ybs.

- Perusahaanswasta mem-bangun sarana

PerusahaanSwasta me-nganggung :- Resiko

Modal- Resiko

Infusi modalsignifikan untukkonstruksi danmodal kerja sertaoperasi danpemeliharaan

Perusahaan swasta

- Khususnyacocok jikapemerintahmempu-nyaikesenjanganpem-biayaanbangun sarana

ybs.- Perusahaan

swasta mengo-perasikan saranaberdasarkankonsesi.

- Pada akhir konsesisarana ybsdialihkan kepadapemerintah

- Resiko Komersial

- Resiko Konstruksi

- Resiko lainnya

pemeliharaan pem-biayaaninfrastrukturyang besar

- Cocok untukproyek-proyek yangmelibat-kanbobotlandasanoperasionalyang signi-fikan

METODE PENDEKATANBangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer) BOT

Jenis-jenis Kerjasama KPS

Ciri-ciri Utama Pengalihan ResikoAkses terhadap

Keuangan SwastaKepemilikan Tanggapan

Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer) BOT

- Perusahaanswasta mem-biayai sarana ybs.

- Perusahaanswasta mem-bangun sarana

- Pemerintahme-nanggungResikoModal

- Perusahaan

Akses terbatas terhadap keuangan swasta

Pemerintah yaitu Badan Pembuat/ Pemberi Kontrak

- Cocok untukproyek-proyek yangmelibat-kanbobotlandasanbangun sarana

ybs.- Perusahaan

swasta mengo-perasikan saranaberdasarkankonsesi.

- Pada akhir konsesiO&M (operasi danpemeliharaan)sarana ybsdialihkan kepemerintah.

- Perusahaanswastamenanggung resiko-resikoterkaitdengankonstruksi

landasanoperasionalyang sig-nifikan

- Dapatditerapkanpada proyek-proyek jalantol,air danlimbahpemerintah

METODE PENDEKATANBangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate) BTO

Jenis-jenis Kerjasama KPS

Ciri-ciri Utama Pengalihan ResikoAkses terhadap

Keuangan SwastaKepemilikan Tanggapan

Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate) BTO

- Perusahaan swastamem-biayai saranaybs.

- Perusahaan swastamem-bangunsarana ybs.

- Pemerintahme-nanggungResikoModal

- Perusahaan

Akses terbatas terhadap keuangan swasta

Pemerintah yaitu Badan Pembuat/ Pemberi Kontrak

- Cocok untukproyek-proyekyang melibat-kan bobotlandasanoperasionalsarana ybs.

- Sarana ybsdialihkan keperusahaan swastaber-dasarkankonsesi.

- Pada akhir konsesiper-usahaanswasta melakukanO&M (operasi danpeme-liharaan)sarana ybs

- Perusahaanswastamenanggung resiko-resikoterkaitdengankonstruksi

operasionalyang sig-nifikan

- Dapatditerapkanpada proyek-proyek jalantol,air danlimbahpemerintah

KEGIATAN PENGADAAN LAHAN

¥ Konsolidasi Lahan

¥ Bank Tanah

DEFINISI KONSOLIDASI LAHAN

¥ Konsolidasi Lahan merupakan salah satumodel pembangunan di bidang pertanahan, yang mencakup wilayah perkotaan dan wilayahyang memiliki tujuan untuk mengoptimalkanyang memiliki tujuan untuk mengoptimalkanpenggunaan tanah dalam hubungan denganpemanfaatan, peningkatan produktifitas dankonservasi bagi kelestarian lingkungan.

KONSOLIDASI LAHAN

Tujuan konsolidasi lahan :

¥ Mengembangkan kota secara lebihterkontrol dan meningkatkan caraterkontrol dan meningkatkan carapengembangan kota dengan lebih adil danbernilai sosial

Aturan-Aturan Konsolidasi Lahan Perkotaan meliputi :

¥ 1. Pemetakan kembali secara wajib (compulsory reparcelation) atau disebut juga penyesuaian kembali, yaitu pengaturan bentuk dan luas (petak) yang disesuaikan dengan lokasi dan rencana lokal.

¥ 2. Penjualan tanah bertahap (interim) secara wajib(compulsory interim purchase).

¥ 3. Konsolidasi tanah pertanian dan kehutananbagi pengembangan kota, dengan persetujuan pemilikinya untukdijualdan digunakan bagi fungsi perkotaan.

KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN DIPANDANG DARI SEGI SOSIAL DAN

EKONOMI

¥ 1. Segi Sosial

¥ Konsolidasi Lahan dalam kota berguna sekali dalam menanggulangi kebutuhan akan perumahanserta dalam memberikan prasarana sosial ekonomi kepada penduduk kota secara lebih merata.

¥ Keuntungan yang diperoleh :

¥ a. Pemilik tanah akan memperoleh kembali tanah berupa petak tanah yang bentuknya teraturdan dekat dengan prasarana lingkungan

¥ b. Konflik dalam penggunaan lahan dapat dihindari dengan tertibnya kualitas lingkungan

¥ c. Taraf kehidupan penduduk dapat ditingkatkan dengan mengatur pemukiman sehinggamenjadi sehat dan tertib. Masalah tunawisma pun dapat ditanggulangi

¥ d. Beban pusat kota yang berlebihan dapat dikurangi karena tersediaanya prasarana sosialekonomi yang memadai di sekitar permukiman

¥ e. Pengendalian pengembangan tanah (land development control) lebih mudah dilakukan

¥ f. Perkembangan perumahan liar dapat dicegah

¥ 2. Segi Ekonomi

¥ Keuntungan yang diperoleh :

¥ a. Meringankan pembiayaan pemerintah dalam pengembangan kota

¥ b. Usaha untuk tidak mengeluarkan biaya dalam mematangkan tanahsecara khusus bagi pemilik tanah

¥ c. Memberikan kemungkinan kepada penduduk kota dari berbagai lapisan, untuk dapat membangun menurut kemampuan masing-masing

¥ d. Meningkatkan frekuensi kegiatan perekonomian rakyat, karenatersedianya jalan dan sarana perangkutan

¥ e. Memudahkan pemerintah melakukan investasi dan menarik investor

¥ f. Menghambat terjadinya spekulasi tanah

KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN KONSOLIDASI LAHAN

KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN SECARA UMUM

¥ 1. Pemilik tanah asal, yang mendapat keuntungankarena konsolidasi lahan dan pengaturan pemetakankembali dapat meningkatan harga lahankembali dapat meningkatan harga lahan

¥ 2. Pemerintah setempat, yang mendapat kontribusidari sejumlah pemilik lahan untuk biaya konsolidasi lahan, dalam bentuk lahan atau uang

¥ 3. Masyarakat umum, terutama pengusahaan lahandan bangunan karena mendapat kesempatan kerja. Masyarakat yang berpendapatan rendah mendapatuntung jika diselenggarakan pembangunan rumah secarasosial (rumah murah)

Kelemahan Konsolidasi Lahan, antara lain :

¥ 1. Sukar mencari tanah penggantian

¥ 2. Dalam penjualan tanah secara bertahap yang ¥ 2. Dalam penjualan tanah secara bertahap yang diwajibkan, terdapat kesukaran dalammenentukan harga tanah untuk menyaring pembelitanah dalam penjualan kepada umum

¥ 3. Kawasan konsolidasi lahan harus dipilihsehingga bagi permukiman dapat dijaminpenyediaan minimal bagi prasarana sosial ekonomi, dan luas kawasan proyek harus memungkinkanperkembangan yang sempurna dalam beberapatahun saja

BANK TANAH

¥ Bank Tanah adalah suatu model instrumen penatagunaan tanah melaluimekanisme penyediaan tanah yang diatur oleh pemerintah.

Konsep dasar¥ Konsep dasar

Bank Tanah

adalah pembebasan

tanah sebelum ada

pelaksanaan

pembangunan.

FUNGSI BANK TANAH

¥ Land Purchaser = Membeli tanah untukmengendalikan penguasaan dan pengembangantanah.

¥ Land Keeper = Mengelola tanah sebelum dilepaskanke pihak yang memerlukan tanah.

¥ Land Warranty = Berfungsi mengamankanpenyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanahuntuk menjamin nilai tanah yang stabil dalam sistempasar tanah yang efisien.

KEUNGGULAN BANK TANAH

¥ Sebagai alat strategis dalam aplikasi RencanaTata Ruang.

¥ Mengendalikan lonjakan harga tanah & ¥ Mengendalikan lonjakan harga tanah & menjamin penyediaan tanah yang sesuai danterjangkau pada tingkat harga tanah yang efisien

¥ Mengantisipasi Monopoli dan Oligopoli dalampenguasaan tanh

¥ Mengefektifikan koordinasi dan pemrogramaninvestasi dan strategi pembangunan antara pihakswasta dan pemerintah

KELEMAHAN BANK TANAH

¥ Tidak menjamin pengendalian pengadaan tanah sepenuhnya

¥ Pengadaan, pengelolaan dan pengembangan tanah menjadisiap bangun lengkap dengan prasarananya pada skala besarbutuh dana besarbutuh dana besar

¥ Selama pengelolaan atau sebelum tanah dilepaskan kepengguna:

¤ Ada kemungkinan terjadi pendudukan liar

¥ Bank Tanah harus bersaing dengan pihak pengembang yang cenderung lebih jeli memilih lokasi yang strategis.

¥ Tidak sesuai antara Supply dan Demand

TERIMA KASIHTERIMA KASIH