petunjuk

1

1.0 Ringkasan Eksekutif

Tajuk Projek Perumahan Taman Gading Perdana

Pemaju Projek Mutiara Akira Sdn. Bhd

Keluasan Pembangunan tanah 150 ekar

Tarikh mula projek 15 April 2013

Tarikh tamat projek 14 April 2015

Jenis pembangunan 1) Rumah Kedai (69 unit)

2) Rumah Sesebuah (150 unit)

3) Rumah Berkembar (150 unit)

4) Rumah Teres 2 Tingkat (150 unit)

5) Rumah Teres 3 Tingkat (130 unit)

6) Rumah Kos Sederhana (180 unit)

7) Rumah Kos Rendah (480 unit)

Harga Nilaian Tanah RM 21,780,000.00

Firma Mutiara Akira Sdn. Bhd bercadang untuk merekabentuk dan

membangunkan sebuah kawasan pembangunan perumahan baru yang

berkonsepkan pembangunan bercampur yang tertakluk kepada analisa permintaan.

Keperluan pembangunan bercampur ini adalah berdasarkan daripada sumber-

sumber berikut iaitu :

a) Kekurangan kawasan perumahan yang mampu milik oleh penduduk sekitar

daerah Batu Pahat.

b) Keperluan pembangunan bercampur di kawasan tersebut.

c) Peningkatan penduduk di kawasan sekitar khususnya dari bandar Batu Pahat

dan Parit Raja yang mempunyai beberapa institusi pengajian tinggi seperti

Universiti Tun Hussein Onn Malaysia dan Kolej Kemahiran Tinggi MARA Sri

Gading.

2

Pihak firma Mutiara Akira Sdn. Bhd. mencadangkan jenis-jenis bangunan atau

pembangunan di kawasan tersebut berdasarkan kepada masalah yang dihadapi

iaitu:

a) Pembinaan pembangunan akan mengikut empat fasa yang telah dicadangkan

iaitu Fasa 1, Fasa 2, Fasa 3 dan Fasa 4.

b) Pembangunan kawasan perumahan mampu milik oleh penduduk setempat

dengan jaminan keselesaan dan keselamatan kepada mereka.

c) Reka bentuk setiap bangunan yang menarik dan efektif untuk tarikan

pengguna selain mengikut citarasa pengguna masa kini.

d) Menyediakan kawasan kediaman yang kondusif serta dilengkapi dengan

pelbagai kemudahan seperti surau, balai raya, dewan orang ramai, padang

permainan dan juga tadika.

Objektif pembangunan telah dikenalpasti dan difokuskan kepada penduduk

setempat dan pembeli unit-unit kediaman. Objektif pembangunan adalah seperti

berikut:

a) Menawarkan rumah mampu milik kepada penduduk setempat bagi membantu

mereka memiliki rumah sendiri.

b) Faktor tarikan struktur yang menarik.

c) Dapat meminimumkan kos pembangunan dan penggunaan kos yang efektif.

d) Kos penyelenggaraan yang rendah untuk mengekalkan struktur yang menarik

dan selamat untuk diduduki.

Secara keseluruhannya, konsep pembangunan kami adalah untuk keselesaan

penduduk dan penggunaan ruang yang efektif di kawasan tersebut. Selain daripada

objektif yang dinyatakan, pembangunan ini berorientasikan Susun Atur Perumahan

Optima. Susun atur perumahan optima didefinisikan sebagai merancang keperluan

dan perletakan gunatanah perumahan secara terbaik untuk mencapai nilai

pembangunan yang menepati prinsip perancangan dan pembangunan sejagat.

3

Garis Panduan Umum Perancangan Susun Atur Perumahan Optima merangkumi:

a) Aspek Perumahan

b) Sistem Sirkulasi

c) Kawasan Lapang

d) Kemudahan Awam

e) Kemudahan Infrastruktur dan Utiliti

f) Alam Sekitar

Ciri-ciri Utama Reka Bentuk Susun Atur Optima bagi Kawasan Perumahan:

a) Mempunyai kawasan lapang mencukupi untuk mewujudkan suasana harmoni

dan seimbang.

b) Mempunyai rangkaian jalan yang mempunyai aspek keselamatan dan

keindahan.

c) Mengurangkan pemotongan penimbusan bagi memelihara rupa asal muka

bumi.

d) Mempunyai pusat kejiranan yang dilengkapi dengan pelbagai kemudahan dan

senang didapati.

4

2.0 Nilaian Tanah

Surat Pemberitahuan Nilaian

SENDIRIAN DAN SULIT

Tarikh: 25 Mac 2013

Pengarah Urusan,

Mutiara Akira Sdn Bhd,

Tingkat 4, Bangunan KPMNJ,

Jalan Segget,

80000 Johor Bahru,

Johor Darul Takzim.

Tuan,

LAPORAN DAN PENILAIAN DI ATAS LOT 4526, 4701 DAN 4702, MUKIM SRI

GADING, DAERAH BATU PAHAT, NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM.

(Lot tanah kosong bagi tujuan jual beli)

___________________________________________________________________________

Kami merujuk kepada arahan yang diberikan oleh pihak tuan untuk menilai Nilai Pasaran dan

Nilai Jualan dalam harta yang disebutkan di atas untuk tujuan jual beli bagi pembangunan

yang dirancang di atas tanah tersebut.

Kami telah melakukan lawat periksa ke atas tanah tersebut. Pemeriksaan dan siasatan data

tersedia yang berkaitan dan relevan dengan tanah tersebut dilakukan. Dengan itu, setelah

penilaian dilakukan ke atas tanah tersebut, harga pasaran bagi lot tanah tersebut adalah

RM 21 780 000.00.

Bersama ini disertakan laporan penuh penilaian ke atas lot tanah terlibat.

Yang benar,

Untuk dan bagi pihak,

PERUNDING DUNIA HARTANAH SDN. BHD.

AHMAD BAHTIAR BIN AHMAD HASYIR

Penilai Berdaftar (V1990)

5

3.0 Spesifikasi Pembangunan

Jenis Pembangunan Unit Keluasan (sq. ft.) Harga Seunit (anggaran)

Rumah Kedai 69 1,520 Intermediate Lot RM 550,000

End Lot RM 600, 000

Corner Lot RM 670, 000

Rumah Sesebuah 150 6,400 RM 750,000

Rumah Berkembar 150 3, 920 RM 515,000

Rumah Teres 2 Tingkat

150 1,890 Intermediate Lot RM 273, 600

End Lot

RM 365, 300


Rumah Teres 3 Tingkat

130 2,050 Intermediate Lot RM 354, 000

End Lot

RM 413, 200


Rumah Kos Sederhana 180 1,780 Intermediate Lot RM 70, 000

End Lot

RM 79, 800


Rumah Kos Rendah 480 1,020 Intermediate Lot RM 40, 000

End Lot

RM 45, 310


Rizab Jalan 1, 826, 471

6

Surau 1 10, 890

Balai Raya 1 12, 196

Pencawang Utama 1 213, 008.4

Pencawang Elektrik 1 21, 344.4

Landskap 112, 384.8

Rezab laluan 91,911.6

Loji Najis 151, 588.8

Tempat Buang Sampah

36, 590.4

Tempat Letak Kereta 10, 018.8

Tangki Air 40, 075.2

Zon Penampan 52, 707.6

Tadika 10, 890

Dewan Orang Ramai 34, 848

Kolam Tadahan 104, 544

Kawasan lapang 653,400

Landskap (tepi sungai) 55,301.2

Kompleks niaga 82,929.8

JUMLAH 6,534,000

7

4.0 Kajian Ciri-Ciri Demografi

Demografi adalah bidang kajian tentang kependudukan. Menurut Chapin

(1965:182), kajian demografi yang biasa dijalankan adalah seperti anggaran

penduduk sedia ada, unjuran penduduk, analisis komposisi dan taburan penduduk.

Mukim Sri Gading berada di kawasan Daerah Batu Pahat. Di dalam statistik

yang dikeluarkan dalam laman sesawang Statistik Malaysia 2010, jumlah penduduk

di kawasan Mukim Sri Gading ialah seramai 66375 orang. Mukim Sri Gading adalah

mukim kedua terbanyak kependudukan. Jumlah penduduk Melayu adalah 56740

orang yang mana adalah majoriti di kawasan ini. Manakala penduduk Cina dan India

pula adalah 6415 orang dan 370 orang. Di samping itu lain-lain kaum adalah

berjumlah 378 orang.

Penduduk di Mukim Sri Gading majoritinya adalah bekerja sebagai petani. Di

samping itu, pekerjaan yang dilakukan oleh penduduk di Sri Gading adalah buruh

kasar, perindustrian, dan tenaga pengajar di pusat-pusat pengajian seperti Universiti

Tun Hussein Onn Malaysia. Majoritinya penduduk di Sri Gading berpendapatan di

antara RM1500 hingga RM5000 iaitu merupakan golongan berpendapatan

sederhana.

5.0 Analisa Lokasi

Kawasan hartanah ini adalah strategik untuk dibangunkan kawasan

perumahan bagi menampung permintaan yang makin meningkat. Kawasan Sri

Gading berada di tengah-tengah di antara Batu Pahat dan Parit Raja. Hartanah yang

akan dibangunkan berada bersebelahan jalan utama iaitu jalan Batu Pahat-Kluang.

Jarak di antara kawasan Sri Gading ke Batu Pahat ialah 12.5 km. Manakala jarak Sri

Gading ke Parit Raja ialah 8.5 km. Jarak Sri Gading dengan Ayer Hitam adalah 21.0

km. Jarak Sri Gading dengan Kluang pula adalah 40.8 km. Apabila melihat kepada

jarak yang telah dinyatakan menunjukkan bahawa kemudahsampaian ke Sri Gading

adalah tinggi.

Kemudahan asas yang terdapat di kawasan Sri Gading seperti Balai Polis,

Jabatan Pengangkutan Jalan (JPJ), dan Sekolah Rendah Sri Gading. Hartanah ini

adalah berdekatan dengan kawasan perumahan Pura Kencana.

8

6.0 Perancangan Pembangunan

Kawasan yang dicadangkan untuk pembangunan ini ialah di Sri Gading, Batu

Pahat, Johor. Bagi menjalankan projek ini beberapa langkah-langkah harus di

patuhi, langkah-langkah tersebut telah ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan.

Butiran kawasan yang

di cadangkan:

Keluasan tanah 150 ekar

Lot 4526

Lot 4701

Lot 4702

Jenis pembangunan

yang dicadangkan :

Pembangunan bercampur

Bangunan yang di bina: Rumah kedai

Rumah sesebuah

Rumah teres 1 tingkat

Rumah teres 2 tingkat

Rumah sederhana

Rumah kos rendah

Proses kelulusan

pembangunan:

Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), lingkungan 131 hari

Jabatan yang terlibat

dalam kelulusan:

Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri

(JPBD)

Jabatan Kerja Raya (JKR)

Jabatan Pengairan Saliran (JPS)

Jabatan Alam Sekitar (JAS)

Tenaga Nasional Berhad (TNB)

Jabatan Perkhidmatan Pembetungan (JPP)

Jabatan Bekalan Air (JBA)

Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBP)

9

7.0 Peringkat Pembinaan

Peringkat pembinaan bagi pembangunan ini dibahagikan kepada 4 peringkat

iaitu peringkat Penyediaan tapak, penyediaan Struktur bawah, penyediaan Struktur

asas dan Kerja luar. Peringkat ini adalah dilakukan secara serentak mengikut setiap

fasa pembangunan kawasan perumahan bercampur. Peringkat pertama adalah

penyediaan tapak termasuklah pembersihan kawasan daripada anak-anak kayu dan

pokok sawit yang sedia ada di tapak projek, Kerja tanah juga dilakukan di peringkat

ini, pemancangan kawasan pembinaan rumah, penyahairan dan seterusnya

pembinaan bangunan dan jalan sementara bagi memudahkan proses penghantaran

bahan pembinaan. Memandangkan tapak bagi projek pembangunan ini mempunyai

air yang bertakung maka kerja-kerja penyahairan (dewatering) dan penimbunan/

penambakan tanah akan dilakukan.

Peringkat kedua adalah penyediaan struktur bawah (asas), Struktur bawah

bermaksud semua komponen bahagian bangunan yang terletak di bawah lantai

tingkat bawah (pada aras permukaan tanah), ini adalah termasuk penanaman

cerucuk yang bertujuan untuk menggalas beban yang digunakan untuk menyokong

bangunan. Ia berfungsi untuk memindahkan beban bangunan daripada asas kepada

lapisan tanah yang cukup kukuh untuk menggalas beban bangunan tersebut, selain

itu penyediaan asas lantai bangunan turut dilakukan, lantai tingkat bawah bangunan,

pembinaan tunggul tiang, rasuk tanah dan lantai bawah.

Peringkat ketiga adalah pembinaan struktur asas, peringkat ini termasuk

menyediakan kerangka binaan, pembinaan tingkat atas, pembinaan dinding,

bumbung, pintu dan tingkap, kemasan, dan penyediaan kemudahan pengguna.

Peringkat terakhir adalah kerja luar yang merangkumi pembinaan jalan,

termasuk jalan utama dan laluan masuk, membina tempat meletak kenderaan,

pembinaan longkang, pagar, menanam rumput, pembinaan laluan pejalan kaki, dan

landskap.

10

8.0 Fasa Pembangunan

Fasa pembangunan bagi kawasan Taman Gading Perdana ini mempunyai 4

fasa pembangunan. Fasa yang pertama adalah pembinaan 480 unit rumah kos

rendah dan 180 unit rumah kos sederhana. Yang turut merangkumi penyediaan

padang dan kawasan riadah dan rekreasi. Di fasa pertama ini juga dilakukan

pembinaan kolam tadahan air dan zon penampan di bahagian bersebelahan dengan

jalan Batu Pahat ke Air Hitam.

Fasa yang kedua pula merangkumi pembinaan 130 unit rumah teres satu

tingkat dan 150 unit rumah teres dua tingkat. Kawasan padang, tadika, pencawang

elektrik, tempat pembuangan sampah, tangki air dan loji najis juga turut termasuk

dalam fasa kedua pembangunan.

Fasa ketiga pula melibatkan pembangunan 150 unit rumah sesebuah dan

pembinaan kawasan padang permainan.

Fasa terakhir pula iaitu fasa keempat merangkumi pembinaan 150 unit rumah

berkembar, sebuah dewan orang ramai, balai raya, surau dan 69 unit kedai.

11

9.0 Petunjuk

Jenis Pembangunan Unit Luas (ekar)

Kedai 69 2.44

Rumah Sesebuah 150 22

Rumah Berkembar 150 13.5

Rumah Teres 2 Tingkat 150 6.48

Rumah Teres 1 Tingkat 130 6.11

Rumah Sederhana 180 6.48

Rumah Kos rendah 480 11.25

Rizab Jalan 41.93

Kawasan Lapang 15

Surau 1 0.25

Balai Raya 1 0.28

Pencawang Utama 1 4.59

Pencawang Electric 1 0.49

Landskap 1.31

Loji Najis 3.43

Tempat Buang Sampah 0.84

Tempat parking kereta 0.23

Tangki air 0.92

Zon Penampan 1.21

Tadika 0.25

Dewan Orang Ramai 0.8

Kolam Tadahan 2.4

Kompleks niaga 1.91

Landskap kawasan sungai 1.27

12

10.0 Lampiran

Nilaian Tanah

Kaedah yang digunakan: Kaedah Perbandingan

Jadual menunjukkan perbandingan harga tanah sebanding:

No. Lot 7951 5685 8265 1027 707

Mukim Sri Gading Sri Gading Sri Gading Sri Gading Sri Gading

Daerah Batu Pahat Batu Pahat Batu Pahat Batu Pahat Batu Pahat

Alamat Jalan Kluang Parit Londang Parit Sri Paya Parit Haji Ali Jalan Kluang

Keluasan

(ekar)

3.78 3.20 3.29 7.0 4.87

Kedudukan Lapisan

Pertama

Lapisan

Kedua

Lapisan

Pertama

Lapisan

Pertama

Lapisan

Pertama

Jenis

Tanaman

Tiada Kelapa Sawit Kelapa Sawit Tiada Kelapa Sawit

Tarikh

transaksi

15/10/2012 24/5/2011 29/12/2005 11/6/2011 22/9/2006

Harga (RM) 360000 136000 575000 1016400 876276

Harga (RM

per ekar)

95238 42500 174772 145200 179933

Berdasarkan kepada butiran tanah sebanding di atas, lot yang dipilih sebagai tanah

sebanding dengan tanah subjek adalah di lot bernombor 1027, Parit Haji Ali, Mukim Sri

Gading, Batu Pahat. Persamaan bagi tanah ini adalah kedudukan di lapisan pertama iaitu di

tepi jalan besar iaitu Jalan Kluang dan transaksi bagi tanah tersebut adalah pada 11/6/2011.

Kiraan untuk harga tanah subjek:

Lot perbandingan = Lot 1027

Harga nilaian = RM 1 016 400

Harga per ekar = RM 145 200

Harga tanah subjek: = RM 145 200 × 150 ekar

= RM 21 780 000

petunjuk

Documents