SPECIALIªTII C&W ECHINOX:

"Piaþa imobiliarãautohtonã încã esteîntr-o perioadã decontinuã dezvoltare"l Colliers: "Prima jumãtate a «anului pandemic» s-a încheiatcu investiþii imobiliare de 408 milioane euro, cu circa 18% maimult de la an la an"

Prima jumãtate a "anu-lui pandemic" s-a în-cheiat cu investiþiiimobiliare în valoaretotalã de 408 mi-lioane de euro în Ro-

mânia, cu aproximativ 18% pestenivelul din primul semestru alanului 2019, tranzacþiile în seg-mentul birourilor reprezentândaproape 86% din volum, potrivitraportului de piaþã al ColliersInternational pentru primul se-mestru al anului 2020. Acestaaratã, totuºi, cã perspectivele suntincerte, deoarece mai multe tran-zacþii majore au fost fie îngheþatesau chiar anulate. Pe de altã parte,piaþa terenurilor continuã sã înre-gistreze tranzacþii ºi un interessemnificativ.

Peste un sfert din volumele înre-

gistrate pe plan local au fost ge-nerate de vânzarea portofoliuluiGTC cãtre fondul de privateequity Optimum, care include maimulte proiecte de birouri în Bucu-reºti (tranzacþie estimatã în jurul a116 milioane de euro pentruRomânia). Douã tranzacþii de di-mensiuni similare (care depãºesc50 de milioane de euro) au prove-nit din încheierea celei de-a treiafaze a proiectului de birouri TheBridge (achiziþionate de proprie-tarii lanþului de bricolaj românescDedeman) ºi de birourile GlobalCity Business Park (achiziþionatede grecii de la Arion Green). Defapt, aproape 86% din volume aufost generate de proiecte de biro-uri, majoritatea din Bucureºti,conform sursei citate.

Cu toate acestea, 2020 era de

aºteptat sã fie cel mai bun an dinperioada post-crizã pentru piaþainvestiþiilor imobiliare din Româ-nia, spun consultanþii ColliersInternational, însã contextul pan-demiei a încetinit performanþa înprima jumãtate a anului. În acelaºitimp, mai multe tranzacþii mari,care depãºesc pragul de 100 demilioane de euro, inclusiv unacare ar fi stabilit un record pentrupiaþa localã în ceea ce priveºte di-mensiunea, au fost amânate încontextul actual sau au fost chiaranulate.

"Predictibilitatea fluxului de ve-nit rãmâne cea mai mare proble-mã pe termen scurt, în special înzona birourilor ºi hotelurilor. Cutoate acestea, acum existã maimult capital ca niciodatã, datoritãinjecþiilor de lichiditãþi de la bãn-cile centrale ºi programelor fiscaleguvernamentale. În consecinþã,existã argumente solide cã activi-tatea de investiþii va relua cursulpe mãsurã ce gradul de ocupareva începe sã revinã la normal", ex-plicã Mihai Pãtrulescu, SeniorAssociate Investment Services încadrul Colliers International.

Potenþial ridicatpentru tranzacþiioportuniste sau cuvaloare adãugatã

În ciuda lipsei tranzacþiilor de re-ferinþã în România, tendinþa decreºtere a randamentelor obser-vatã în Europa Centralã ºi de Est,precum ºi deteriorarea riscului deþarã ar fi adus suficiente argumen-te pentru creºtere, atât în seg-mentul birourilor, cât ºi în cel deretail din România, însã creºteris-au înregistrat doar în cazul dinurmã. Decizia de a pãstra ne-schimbate randamentele în seg-mentul de birouri se bazeazã pediscuþiile din piaþã (fiind nevoie canivelurile sã fie testate de piaþã înnoul context), precum ºi pe faptulcã, înainte de contextul coronavi-rusului, câteva oferte destul demari erau în stadii avansate la unnivel de sub 7% al randamentelor.Având în vedere cã România aavut o performanþã mai slabã faþãde alte þãri din Europa Centralã ºide Est în acest ciclu economic,existã suficiente motive de încre-

4 BURSA Construcþiilor nr. 6 / 2020

Piaþa imobiliarã

România are nevoie de o promovareintensã pentru a putea atrage

noi investitori, având în vedere cã numeimportante din Europa de Vest lipsesc

de pe scena localã.

5

dere cã randamentele din seg-mentul birourilor pot fi menþinutela un nivel stabil versus o micãscãdere.

În ansamblu, 2020 poate pãreaun an lent, cu volume cuprinseîntre 600 ºi 700 de milioane deeuro, care depind în mare partede momentul ºi modul în care vorfi reluate tranzacþiile amânate sauanulate în timpul stãrii de urgen-þã, mai aratã specialiºtii citaþi.Aceºtia subliniazã cã existã, deasemenea, potenþialul sã aparãunele tranzacþii oportuniste saucu valoare adãugatã, fiind posibilca anumiþi vânzãtori sau compa-nii sã întâmpine probleme ºi sã fieinteresaþi de o vânzare imediatãpentru a accesa lichiditãþi într-untimp scurt.

La nivelul Europei Centrale ºi deEst, aproape toate pieþele au înre-gistrat o creºtere a randamentelorfaþã de sfârºitul anului 2019 pen-tru activele de birou ºi de retail.

Volumele de investiþii din regiuneau ajuns la aproape 6,3 miliardeeuro în primul semestru al anului,de la puþin sub 6 miliarde euro înaceeaºi perioadã a anului trecut,ceea ce înseamnã o creºtere deaproximativ 5%.

CBRE: Volumulinvestiþiilorimobiliare pe piaþaeuropeanã - 129miliarde euro, înprimul semestru

Investitorii români au rãmas ac-tivi ºi în acest an, încheind ºaptetranzacþii în primele ºase luni aleanului ºi clasându-se, astfel, pe lo-cul al doilea în ceea ce priveºteoriginea investitorilor, dupã ceidin Ungaria, în timp ce locul altreilea a fost ocupat de companiigreceºti ºi sud-africane. Printre

cumpãrãtorii români se numãrãDedeman (The Bridge 3), IonuþDumitrescu (parþial One Tower,parþial One North Gate) ºi OneUnited (Office 1), conform specia-liºtilor de la CBRE.

Gijs Klomp, Head of InvestmentProperties în cadrul CBRE Româ-nia, a precizat: "Din anul 2014, ran-damentul prime spaþiilor de biro-uri din România a rãmas stabil, lafel ºi chiriile prime, ceea ce în-seamnã cã þara noastrã are valoride capital mult mai scãzute com-parativ cu pieþele din EuropaCentralã ºi de Est. În continuare,România are nevoie de o promo-vare intensã pentru a putea atra-ge noi investitori, având în vederecã nume importante din Europade Vest lipsesc de pe scena localã.Cu toate acestea, mai mulþi jucã-tori noi analizau intrarea în Rom-ânia înainte de perioada de izola-re impusã de Covid-19 ºi continuãsã o facã".

La nivelul întregii pieþe imobilia-re din Europa, volumul investiþii-lor a totalizat 129 miliarde euro, înpr ima ju mãt at e a anu lu i , încreºtere cu 2% faþã de aceeaºi pe-rioadã a anului trecut, în pofidapandemiei de COVID-19, potrivit

datelor CBRE Research. Din acestvolum, tranzacþiile cu clãdirile debirouri au reprezentat 41 miliardeeuro.

Valoarea mediea unei tranzacþiiimobiliare fãcute înþara noastrã a fost de30 milioane euro

În prima jumãtate a anului, valo-area medie a unei tranzacþii imo-biliare fãcute pe piaþa din þara no-astrã a fost de 30 milioane euro,puþin peste media de 26 milioaneeuro înregistratã în aceeaºi perio-adã a anului trecut, potrivit date-lor CBRE Research.

Spre deosebire de trendul re-marcat în 2019, în prima jumãtatea acestui an proiectele imobiliaredin Bucureºti au dominat activita-tea de investiþii, o singurã tran-zacþie fiind încheiatã în afara Ca-pitalei (3% din volumul tranzac-þionat).

În primul semestru din 2020, clã-dirile de birouri au fost cel maitranzacþionat produs (88%), cu-mulând o valoare de peste 350

6 BURSA Construcþiilor nr. 6 / 2020

Piaþa imobiliarã

Douã tranzacþii de dimensiuni similare(care depãºesc 50 de milioane de euro) au

provenit din încheierea celei de-a treia fazea proiectului de birouri The Bridge

(achiziþionate de proprietarii lanþului debricolaj românesc Dedeman).

milioane euro, în timp ce spaþiileindustriale au fost pe locul al doi-lea (8%) în preferinþele investitori-lor imobiliari, urmate de dezvoltã-rile mixte (2%).

Gijs Klomp, Head of InvestmentProperties în cadrul CBRE Româ-nia, a declarat: "Clãdirile de birou-ri continuã sã atragã atenþia inve-stitorilor, în special proiecteleaflate în Bucureºti. În prezent,sunt multiple oportunitãþi aflatela vânzare pe piaþa de birouri,proiecte care totalizeazã o valoarecumulatã de peste 350 milioaneeuro, de diferite dimensiuni ºi am-plasate în multiple zone, de lacentru-vest pânã la Piaþa Victo-riei".

În ceea ce priveºte yield-urile(randamentele investiþionale),acestea au rãmas stabile în primulsemestru, la 7% pentru spaþiile debirouri, respectiv 7,75% pentruspaþiile industriale, potrivit CBREResearch. Pe segmentul spaþiilorde retail, unde apetitul investitori-

lor a scãzut din cauza pandemieide COVID-19, yield-urile au conti-nuat sã creascã uºor pânã la 7% lafinalul primul semestru.

În acest moment, se aflã în con-strucþie, în Bucureºti, proiectemoderne de birouri cu o suprafa-þã totalã de aproximativ 450.000mp, ce urmeazã sã fie livrate în ur-mãtorii 2-3 ani, ne-au transmis re-prezentanþii Echinox, subliniind:"Dintre acestea putem menþionaproiectul One Cotroceni, un pro-iect mixt ce va conþine 75.000 mpde birouri, 20.000 mp spaþii de re-tail ºi 750 de apartamente, con-firmându-se astfel trendul de con-strucþie a unor proiecte ce înglo-beazã toate facilitãþile necesarestilului modern de viaþã al genera-þiilor actuale din piaþã muncii.

De asemenea, spaþiile industria-le ºi logist ice vor rãmâne înprim-plan, în sensul în care noilelivrãri anunþate pentru semestrulal doilea din acest an vor depãºibariera de 250.000 mp, la nivel na-

þional.În privinþa spaþiilor de retail mo-

dern, am asistat deja la finalizareaDâmboviþa Mall (primul proiectde retail modern din Târgoviºte),ce va fi urmatã în scurt timp de li-vrarea AFI Palace Braºov, suprafa-þã totalã a tuturor proiectelor deretail aflate în construcþie depãºind,astfel, 170.000 mp, în prezent".

JLL: "Sectorul nostruindustrial ºi logisticpare cel mai puþinlovit de pandemia deCOVID-19"

Piaþa imobiliarã localã era ºi încãeste într-o perioadã de continuãdezvoltare, chiar ºi în contextulactualei pandemii de Covid-19,sunt de pãrere specialiºtii C&WEchinox. Aceºtia subliniazã cã toa-te proiectele majore merg înainte,fãrã a fi consemnate întârzieri sau

amânãri ale începerii construcþii-lor, în vreme ce finalizarea unuinumãr redus de proiecte aflate înconstrucþie, care urma sã fie livra-te în prima jumãtate sau la finalulanului în curs, au înregistrat amâ-nãri de pânã la 3-6 luni faþã de ter-menul anunþat.

În opinia reprezentanþilor JLL,pânã acum, sectorul industrial ºilogistic din þara noastrã pare cãeste cel mai puþin lovit de pande-mia COVID-19, dacã urmãrim ci-frele din primul semestru.

Alexandru David, ResearchAnalyst JLL Romania, ne-a tran-smis: "Este evident cã retailul afost lovit cel mai mult, având învedere cã mall-urile au stat închi-se aproape trei luni. Sunt semne,însã, de revenire, având în vederecã, în luna mai, volumul vânzãrilorde retail a crescut cu 20,1%, dupão scãdere de 21,9%, în aprilie.

Pe piaþa de birouri, dupã un an2019 puternic din punct de vede-re al cererii, aºteptãrile pentru

7

2020 erau mari la începutul anu-lu i , însã debutul pandemieiCOVID-19 în Europa în luna mar-t ie a avut un impact major ,începând cu sfârºitul primului tri-mestru, ºi într-o mãsurã mai marepe parcursul trimestrului al doilea.În condiþiile în care companiile îºiadapteazã modelele de businessdupã noile reguli impuse de pan-demie, ne putem aºtepta ca cere-rea sã se stabilizeze în perioadaurmãtoare ºi chiar sã avem ouºoarã creºtere în trimestrul altreilea.

Pe piaþa rezidenþialã, pandemiaCOVID-19 a marcat o schimbare amentalitãþii consumatorilor dinmai multe puncte de vedere, inlu-cusiv cel al preferinþelor cumpãrã-torilor de locuinþe.

Astfel, cumpãrãtorii ºi-au schim-bat uºor interesul cãtre case maimari ºi care oferã spaþii verzi,punând pe plan secund locaþia,tendinþã care a fost determinatãîn parte de munca de acasã dintimpul pandemiei".

În ceea ce priveºte perspective-le, sursa citatã ne-a preciazat cã,pe piaþa de birouri, având în vede-

re impactul pandemiei COVID-19,combinat cu livrãrile semnificati-ve de proiecte preconizate pentruurmãtoarele douã trimestre, de108.00 mp, rata de neocupare arputea sã mai creascã pânã lasfârºitul anului 2020: "În ceea cepriveºte livrãrile din a doua jumã-tate a anului, dezvoltatorii au înplan finalizarea a 108.000 mp,astfel cã, în acest an, stocul arcreºte cu 214.000 metri pãtraþi,depãºind borna de 3 milioane demetri pãtraþi la nivelul întregii pie-þe din Bucureºti.

Printre acestea, cele mai marisunt Globalworth Square cu25.700 mp ºi One Tower, de23.600 mp, ambele situate în Flo-reasca - Barbu Vãcãrescu, precumºi a doua ºi a treia clãdiri din Cam-pus 6, totalizând 36.900 mp, înzona Centru - Vest.

Pe piaþa industrialã, dezvoltato-rii îºi continuã investiþiile, astfel cãîn 2020, am putea asista la un ni-vel al livrãrilor similar cu cel din2019, de circa 600.000 mp.

În segmentul de retail, a douaparte a anului va aduce pe piaþãpatru proiecte mari, dar în afara

Bucureºtiului, respectiv AFI PalaceBraºov, Shopping City TârguMureº, Dâmboviþa Mall (livratdeja în Q3), ºi prima fazã a PrimaShopping Center Sibiu.

Astfel, în 2020, 185.400 mp despaþii de retail moderne vor fi li-vrate în România, în creºtere cu7,7% faþã de anul trecut".

Pentru piaþa rezidenþialã, JLLestimeazã cã oferta nouã va fi cucel puþin 10% mai micã decât în2019, ajungând la circa 12.900unitãþi, dar cu potenþiale întârzieriale termenului de livrare.

Mai mult decât atât, aceºtia pre-conizeazã cã numãrul de aparta-mente nou livrate ar putea sã sca-dã cu pânã la 50% în 2021, atin-gând aproximativ 6.500 de unitã-þi, tendinþa descendentã putândsã continue în urmãtorii doi ani.

Alexandru David ne-a precizat:"Efectele crizei actuale vor fi maiclare pe termen lung, când vomputea evalua impactul acesteiaasupra proiectelor aflate în pre-zent în faza de planificare.

Ne aºteptãm ca dezvoltatorii sãfie mai precauþi ºi sã opteze pen-tru defalcarea proiectelor într-unnumãr mai mare de faze, pentru alimita expunerea la fluctuaþiilepieþei ºi pentru a avea flexibilitateîn adaptarea produsului la poten-

þialele schimbãri la nivelul cererii.În acelaºi timp, considerãm cã

volumul tranzacþiilor va fi înceti-nit de creºterea preconizatã a ra-tei ºomajului în condiþiile uneiscãderi a economiei. Acest lucruva avea un impact major, în spe-cial asupra segmentului de piaþãcare se adreseazã celor cu veniturimici, acesta fiind mai vulnerabil lafluctuaþiile economice.

La începutul anului, estimam cãanul 2020 va înregistra un nou re-cord al livrãrilor noi de spaþii mo-derne industriale, de birouri ºi deretail, în condiþiile în care dezvol-tatorii anunþaserã proiecte de pes-te 1,2 milioane de metri pãtraþi.

Acum, în total, estimãm cã vor fifinalizate proiecte de circa 1milion de metri pãtraþi, ceea ceînseamnã cã au fost amânate pro-iecte reprezentând circa 200.000metri pãtraþi.

Cu siguranþã cã dezvoltatorii suntfoarte atenþi la ceea ce se întâm-plã în economie ºi îºi adapteazãplanurile în funcþie de evoluþia in-dicatorilor macroeconomici".

8 BURSA Construcþiilor nr. 6 / 2020

Piaþa imobiliarã

Alexandru David, Research Analyst JLLRomania: "Pe piaþa rezidenþialã

cumpãrãtorii ºi-au schimbat uºor interesulcãtre case mai mari ºi care oferã spaþii verzi,

punând pe plan secund locaþia, tendinþãcare a fost determinatã în parte de munca

de acasã din timpul pandemiei".