plan contable sector inmobiliario (1)

8/16/2019 Plan Contable Sector Inmobiliario (1)

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PLAN CONTABLESECTORINMOBILIARIO


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TRATAMIENTO CONTABLE DE LAS CUENTAS 121107 Y 121117 DE LA PROVISION DELCONTRATO DEL PROYECTO

Cuentas aperturadas en el Plan Contable para la Provisión del contrato delProyecto

12110 PROVISION DE CONTRATO MN

121107 PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

12111 PROVISION DE CONTRATO ME

121117 PROVISION POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA


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EJEMPLO PRÁCTICO DE LA CONTABILIZACION DEL PROYECTO

PRODUCTO: INMUEBLES QUE EXCEDEN 35 UIT

PROCEDIMIENTO CONTABLE * VENTA DE UNIDADES INMOBILIARIAS SIN ARRAS DERETRACTACION Y RECONOCIMIENTO DEL INGRESO EJEMPLO:MINUTA S/ 250,000

IGV DE LAS VENTAS FUTURAS DE CUERDO A LA OPINION DE SUNAT, INFORME 104-2007-SUNAT/2B0000 Y 215-2007 SUNAT/2B0000“LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLESFUTUROS SE ENCUENTRA GRAVADA CON EL IGV Y LA OBLIGACION TRIBUTARIANACERA EN LA FECHA DE PERCEPCION, PARCIAL O TOTAL, DEL INGRESO”

DE ACUERDO A LA INTERPRETACION DEL TRIBUNAL FISCAL, LOS PAGOSRECIBIDOS ANTES DE LA EXISTENCIA DEL BIEN POR LA VENTA DE UN BIEN FUTURONO SE ENCONTRARIAN GRAVADOS CON EL IGV. EN ESE SENTIDO SE HAPRONUNCIADO EL TRIBUNAL EN DIVERSASRESOLUCIONES:

RTF No 0640-5-2001

RTF No 256-3-99

RTF No 1104-2-2007

EJEMPLO

CONTRATO SEPARACION C.INICIAL CANCELACION TOTAVALOR TERRENO 114,155.25 913.24 10,502.28 102,739.72 114,155.2 VALOR GRAVADO 114,155.25 913.24 10,502.28 102,739.73 114,155.2 IGV 21,689.50 173.52 1,995.43 19,520.55 21,689.5 TOTAL CONTRATO 250,000.00 2,000.00 23,000.00 225,000.00 250,000.0

CONTRATO TOTALPAGO SEPARACION 2,000.00 15/01/2010(1) (3)CONTRATO 248,000.00 03/02/2010(2)PAGO CUOTA INICIAL ( NO INCLUYE SEP) 23,000.00 03/02/2010(4 (5)CANCELACION DEPARTAMENTO 225,000.00 15/04/2010(6) (7) (8)

ENTREGA DEPARTAMENTO / ACTA 31/10/2009(9)


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CUENTAS POR COBRARDEBE S/. HABER S/.

(1) 121207VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS 2,000.00 Boleta de venta x la separacion122401PROYECTOS MENORES DE TRES A¤OS 1,826.48 Control de la venta futura

401108IGV_VENTAS 173.52 Afecto al IGV

Emisión B/Venta cuota inicial separacion

(2) 121107PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA 248,000.00 Cuenta de Control401110IGV DE VENTA DIFERIDA 21,515.98 Cuenta de Control498001GANANCIAS DIFERIDAS EN MN 226,484.02 100% del Contrato (Sin incluir IGV)

Contabilización de la minuta

(3) 104101 BANCOS MONEDA NACIONAL 2,000.00 Ingreso de la separacion121207 VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS 2,000.00 Cobranza de la separacion

Cobranza de la separacion

(4) 121207 VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS 23,000.00 Facturación cuota inicial.401108 IGV POR PAGAR 1,995.43 IGV por Pagar 121107 PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA21,004.57 Control de la venta futura

Emisión B/Venta cuota inicial

(5) 104201CAJA Y BANCOS 23,000.00 Abono en Bancos121207 PROYECTOS MENORES DE TRES A¤OS 23,000.00 Cancelación B/Venta

Ingreso por Cobranza Clientes Cuota Inicial Control de la venta futura

(6) 121207 VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS225,000.00 Facturación cancelación.401108 IGV_VENTAS 19,520.55 IGV por Pagar 121107 PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA205,479.45 Control de la venta futura

Emisión B/Venta cancelación

(7) 401110 IGV VENTA DIFERIDA 21,515.98 Liquidacion IGV Vta Diferida121107 PROVISION INGRESO POR EL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA21,515.98 Reducción Minutas por Cobrar

Liquidación de IGV Venta Diferida

(8) 104101BANCO EN MONEDA NACIONAL 225,000.00 Cobranzas Clientes121207 VENTA DE CASA Y DEPARTAMENTOS 225,000.00 Cancelación B/Venta

Ingreso por Cobranza Clientes Cancelación


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RECONOCIMIENTO DE INGRESOS

(9) 498001 GANANCIAS DIFERIDAS EN MN 226,484.02 Control de las ventas futuras

122401 PROYECTOS MENORES DE TRES A¤OS1,826.48 702403DEPARTAMENTOS 228,310.50 Ingreso - Cuentas de Resultado

Reconocimiento ingresos entrega departamento

EN CUENTAS T :

(1) 2,000.00 2,000.00 (3) (9) 226,484.02 226,484.02 (2)(4) 23,000.00 23,000.00 (4)(6) 225,000.00 225,000.00 (8)

250,000.00 250,000.00 226,484.02 226,484.02

(2) 248,000.00 21,004.57 (4) - 21,515.98 (2)- 205,479.45 (6) (7) 21,515.98 - - 21,515.98 (7) - -

248,000.00 248,000.00 21,515.98 21,515.98

- 173.52 (1) (2) 2,000.00 1,995.43 (4) (4) 23,000.00

19,520.55 (6) (6) 225,000.00 - 21,689.50 250,000.00 -

228,310.50 (9) (9) 1,826.48 1,826.48 (1)

- 228,310.50 1,826.48 1,826.48

702403 122401

121107 401110

121207 498001

401108 104101


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121207

121217

-

-

- -

-

- -

401108

IGV_VENTAS

-

-

- -

-

- -

1224

VENTAS FUTURAS

-

-

- -

-

- -

GRÁFICA QUE EXPLICA LA CONTABILIZACIÓN DE LA CUENTA 121207: VENTASFUTURAS – SECTOR INMOBILIARIO

En este ejemplo se trata a los que

construyen y venden e incluye a

los que tercerizan la Obra – Boleta

de Venta y/o Facturas


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TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA PRIMERA VENTA SEGÚN SUNAT (POSICIONCONSERVADORA)

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacióntributaria en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

Aun cuando mediante el presente Informe se mantiene el criterio expresado en el Informe N°104-2007-SUNAT/2B0000, no se produce la duplicidad de criterio a que alude el numeral 2) delartículo 170° del TUO del Código Tributario.

INFORME N° 215-2007-SUNAT/2B0000 10-12-2007 «Primera venta de bien inmueblefuturo»

MATERIA:

Se efectúan las siguientes consultas:

1. En el caso de la primera venta de bien inmueble futuro, ¿cuándonace la obligación tributaria para fines del IGV, teniendo enconsideración que la obligación de transferir la propiedad surgedesde el momento en que el bien llega a existir, por ser ésta la

oportunidad en que se cumple con la condición suspensivaprevista en el artículo 1534° del Código Civil?

2. En caso la Administración Tributaria mantenga el criterio expresado en el Informe N° 104-2007-SUNAT/2B0000, ¿se habría producido una duplicidad de criterio dentro de la

Administración Tributaria, conforme al numeral 2) del artículo 170° del Código Tributario y,por tanto, no procedería aplicar intereses ni multas a los contribuyentes que utilizaron elcriterio anterior contenido en las Resoluciones del Tribunal Fiscal N° 0640-5-2001, N°04318-5-2005 y N° 01104-2-2007, teniendo en cuenta que el Tribunal Fiscal y la SUNATson parte de la Administración Tributaria en la fase resolutiva y de definición de criteriosinterpretativos en el ámbito tributario?


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BASE LEGAL:

Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas eImpuesto Selectivo al Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N°055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y normas modificatorias (enadelante, "TUO de la Ley del IGV").

Texto Único Ordenado del Código Tributario, aprobado por Decreto Supremo N° 135-99-EF,publicado el 19.8.1999, y normas modificatorias (en adelante, "TUO del Código Tributario").

Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,aprobado por el Decreto Supremo N° 029-94-EF, publicado el 29.3.1994, cuyo Título I fuemodificado por el Decreto Supremo N° 136-96-EF, publicado el 31.12.1996, y normasmodificatorias (en adelante, "Reglamento de la Ley del IGV").

ANÁLISIS:

1. En cuanto a la primera consulta, tal como esta Superintendencia Nacional de AdministraciónTributaria - SUNAT ha indicado en el Informe N° 104-2007-SUNAT/2B0000(1), la primeraventa de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacióntributaria en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

En dicho Informe se señala que el criterio en él contenido se sustenta en lo dispuesto por elinciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV, el cual, al señalar las operaciones gravadascon el IGV, no ha distinguido si las operaciones de venta de bienes inmuebles deben recaersobre bienes existentes o bienes futuros.

Asimismo, nótese que aun cuando en el caso de la venta de bienes inmuebles futuros lapercepción del ingreso (parcial o total) puede efectuarse antes de que el bien llegue a existir, elinciso f) del artículo 4° del referido TUO - al señalar el momento en el cual nace la obligacióntributaria tratándose de la primera venta de inmuebles- únicamente ha dispuesto que será en lafecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total, no habiendoefectuado distingo entre la venta de bienes inmuebles existentes o futuros.

Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que el inciso a) del numeral 3 del artículo 2° delReglamento de la Ley del IGV considera como venta a todo acto a título oneroso que conllevela transmisión de propiedad de bienes (2), por lo que siendo el contrato de compra venta debien futuro el que origina la obligación de transferir la propiedad de un bien futuro al compradory éste a pagar su precio en dinero, la operación de venta estaría gravada con el impuesto.


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2. Respecto de la segunda consulta, cabe indicar que el numeral 2 del artículo 170° del TUOdel Código Tributario señala que no procede la aplicación de intereses ni sanciones cuandola Administración Tributaria haya tenido duplicidad de criterio en la aplicación de la norma ysólo respecto de los hechos producidos, mientras el criterio anterior estuvo vigente.

Sin embargo, en el tema materia de la primera consulta, no resulta de aplicación lo dispuestoen la norma anteriormente citada, por cuanto no ha existido duplicidad de criterio dentro delÓrgano Administrador del Tributo.

En efecto, debe tenerse en consideración que el Órgano Administrador del Tributo hamantenido un criterio uniforme(3) y por su parte el Tribunal Fiscal, en las Resoluciones N°0640-5-2001, N° 04318-5-2005 y N° 01104-2-2007, ha emitido sus pronunciamientos comoresultado del ejercicio del derecho de defensa que tienen los contribuyentes de impugnar losactos emitidos por la SUNAT(4), por lo que no resulta de aplicación lo dispuesto en el numeral

2 del artículo 170° del TUO del Código Tributario.

CONCLUSIONES:

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligacióntributaria en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

Aun cuando mediante el presente Informe se mantiene el criterio expresado en el Informe N°104-2007-SUNAT/2B0000, no se produce la duplicidad de criterio a que alude el numeral 2) del

artículo 170° del TUO del Código Tributario.Lima, 10 de diciembre de 2007

Original firmado por

CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEINIntendente Nacional Jurídico

(1) El cual se encuentra a disposición en el Portal de la SUNAT: www.sunat.gob.pe.

(2) Iindependientemente de la denominación que le den las partes, tales como la venta propiamente dicha, permuta, dación enpago, expropiación, entre otros.

(3) Tanto en la Directiva N° 012-99/SUNAT como en el Informe N° 104-2007-SUNAT/2B0000, se ha sostenido que la venta de bieninmueble futuro se encuentra gravada con el IGV, señalándose en el último de los documentos que la obligación tributaria seorigina en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial.

(4) Más aún, cabe indicar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 154° del TUO del Código Tributario, las resolucionesdel Tribunal Fiscal que interpreten de modo expreso y con carácter general el sentido de normas tributarias, así como las emitidasen virtud del artículo 102°, sólo obligan a la Administración Tributaria si constituyen jurisprudencia de observancia obligatoria en lostérminos señalados en dicho artículo.

http://www.sunat.gob.pe/http://www.sunat.gob.pe/http://www.sunat.gob.pe/http://www.sunat.gob.pe/


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CONTABILIZACION DE LAS VENTAS FUTURAS DE LOS PROYECTO INMOBILIARIOS,SEGÚN EL PÁRRAFO 14 AL 19 DE LA NIC 18

LAS VENTAS FUTURAS DEBEN SER CONSIDERDAD EN EL PASIVO MIENTRAS NO SECUMPLA TODO LO INDICADO EN LOS PARRAFOS 14 AL 19 DE LA NIC 18

El SECTOR INMOBILIARIO, las ventas futuras deberían ACREDITARSE en esta cuenta ytrasladarse a la GANANCIAS Y PERDIDAS, cuando se cumplan todas y cada una de lascondiciones de la NIC 18, párrafo 14.

Venta de Bienes

14.- El ingreso por la venta de bienes debe ser reconocido cuando han sido satisfechas todaslas condiciones siguientes:

a) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios importantes de lapropiedad de los bienes;

b) La empresa no retiene involucramiento administrativo al grado generalmente asociado conla propiedad, ni el control efectivo sobre los bienes vendidos;

c) La cantidad de ingreso puede ser cuantificada confiablemente;

d) Es probable que La empresa reciba los beneficios económicosasociados con la transacción; y

e) los costes incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción

pueden ser valorado con fiabilidad.15.- El proceso de evaluación de cuándo una empresa ha transferido al comprador los riesgosy ventajas significativos, que implica la propiedad, requiere un examen de las circunstancias dela transacción. En la mayoría del caos, la transferencia de los riesgos y ventajas de l propiedadcoincidirá con la transferencia de l titularidad legal o el traspaso de la posesión al comprador.Este es el caso en la mayor parte de las ventas al por menor. En otros casos, por el contrario,la transferencia de los riesgos y las ventajas de la propiedad tendrá lugar en un momentodiferente del correspondiente a la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de laposesión de los bienes.

16.- Si la empresa retiene, de forma significativa, riesgos de la propiedad, la transacción noserá una venta y por tanto no se reconocerán los ingresos ordinarios. Una empresa puederetener riesgos significativos de diferentes formas. Ejemplos de situaciones en las que laempresa puede conservar riesgos y ventajas significativas, correspondientes a la propiedad,son los siguientes:

a) cuando la empresa asume obligaciones derivadas del funcionamiento insatisfactorio de loproductos, que no entran en las condiciones normales de garantía;


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b) cundo la recepción de los ingresos ordinarios de una determinada venta es de naturalezacontingente porque depende de la obtención, por parte del comprador, de ingresos ordinariosderivados de la venta posterior de los bienes;

c) cuando los bienes se venden junto con la instalación de los mismos y la instalación es unaparte sustancial del contrato, que aún no ha sido completada por parte de la empresa; y

d) cuando el comprador, en virtud de una condición pactada en el contrato, tiene el derecho derescindir la operación y la empresa tiene incertidumbre acerca de la posibilidad de que estoocurra.

17.- Si una empresa conserva sólo una parte insignificante de los riesgos y las ventajasderivados de la propiedad, la transacción es una venta y por tanto se procederá a reconocer losingresos ordinarios. Por ejemplo, un vendedor puede retener, con el único propósito deasegurar el cobro de la deuda, la titularidad legal de los bienes. En tal caso, si la empresa hatransferido los riesgos y ventajas significativos derivados de la propiedad, la transacción es unaventa y se procede a reconocer los ingresos ordinarios derivados de la misma.

Otro ejemplo de una empresa que retiene sólo una parte insignificante del riesgo que comportala propiedad puede ser la venta al por menor, cuando se garantiza la devolución del importe siel consumidor no queda satisfecha. En tales casos, los ingresos ordinarios se reconocen en elmomento de la venta, siempre que el vendedor pueda estimar con fiabilidad las devolucionesfuturas, y reconozca una deuda por los reembolsos a efectuar, basándose en su experienciaprevia o en otros factores relevantes.

18.- Los ingresos ordinarios se reconocerán sólo cundo se probable que los beneficioeconómicos asociados con l transacción fluyan a la empresa. En algunos casos, esto puede noser probable hasta que se reciba la contraprestación o hasta que desaparezca unadeterminada incertidumbre. Por ejemplo, en una venta a un país extranjero puede existirincertidumbre sobre si el gobierno extranjero concederá permiso para que la contrapartida searemitida. Cuando tal permio se conceda, l incertidumbre desaparecerá y se procederá entoncesal reconocimiento del ingreso ordinario. No obstante, cuando aparece una incertidumbrerelacionada con el cobro de un saldo incluido previamente entre lo ingresos ordinarios, lacantidad incobrable o la cantidad respecto a la cual el cobro ha dejado de ser probable sereconocerá como un gasto, en lugar de ajustar el importe del ingreso ordinario originalmentereconocido.

19.- Los ingresos ordinarios y gastos, relacionados con una mínima transacción o evento, sereconocerán de forma simultánea. Este proceso se denomina habitualmente con el nombre decorrelación de gastos con ingresos. Los gastos, junto con las garantías y otros costes a incurrirtras la entrega de lo bienes, podrán ser valorados con fiabilidad cuando las otras condicionespara el reconocimiento de los ingresos ordinarios hayan sido cumplidas. No obstante, loingresos ordinarios no pueden reconocerse cuando los gastos correlacionados no puedan servalorado con fiabilidad; en tales casos, cualquier contraprestación ya recibida por la venta delos bienes e registrará como un pasivo.


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CUENTAS APERTURADAS PARA EL CONTROL DE LAS VENTAS FUTURAS, DEACUERDO AL PÁRRAFO 14 AL 19 DE LA NIC 18

Las cuentas aperturadas en la 1224 Ventas Futuras, son las siguientes:

1224 VENTAS FUTURAS

12240 VENTAS FUTURAS EN MN

122401 PROYECTOS MENORES DE TRES AÑOS

122402 PROYECTOS MAYORES DE TRES AÑOS

12241 VENTAS FUTURAS EN ME

122411 PROYECTOS MENORES DE TRES AÑOS

122412 PROYECTOS MAYORES DE TRES AÑOS


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121207

121217

-

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401108

IGV_VENTAS

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- -

1224

VENTAS FUTURAS

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- -

702400

VENTAS DE BIENES INMUEBLES

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Contabilización de la cuenta 1224: VENTAS FUTURAS:


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EJEMPLO DEL CÁLCULO DEL IGV EN VENTAS FUTURAS DE CASAS Y/ODEPARTAMENTOS

Nuestra empresa se va a dedicar al negocio de la construcción y posterior venta de bienesinmueble, deseamos que nos expliquen como determinar el IGV incluido en una operación deventa pactada a un precio total (incluido impuesto) de S/.300, 000

Solución:

La venta de bienes inmuebles se encuentran gravadas con el IGV solo por el 50 % del valor dela venta de la operación, así lo dispone el artículo 5 del reglamento de la ley de IGV.

Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizadapor el constructor se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efectose considerará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor totalde la transferencia del inmueble”

Por lo tanto, como la cifra de S/.300, 000 incluye el IGV vamos a calcular la composición de labase imponible y el impuesto.


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DETERMINACIÓN DEL IGV INCLUIDO EN EL PRECIO DE VENTA DE LAS VENTASFUTURAS

1.- Primer Procedimiento:

a) Obtener la Base Imponible:

S/. 300,000 ÷ 1.095 = 273,972.60

Mitad del 19 % del IGV

Terrenos exonerados del IGV

b) Calculo del IGV:

S/.273,972.60 x 9.5 % = S/. 26,027.40 IGV

2.- Segundo Procedimiento:

a) Obtener la Base Imponible:

S/. 300,000 ÷ 1.095 = 273,972.60

b) Dividir entre dos para encontrar la Base Imponible Gravada con el 19% y el montoexonerado que corresponde al terreno

S/. 273,972.60 ÷ 2 = 136,986.30

S/. 136,986.30 Parte gravada Construcción

S/. 136.986.30 Parte Exonerado – Terreno

c) Calculando del 19% = S/. 136,986.30 x 19% = S/. 26,027.40

IGV

d) Demostración para cuadrar cifras:

S/.136,986.30 Base exonerado

S/.136,986.30 Monto Gravado

S/. 26,027.40 IGV

S/.300,000.00 TOTAL


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3.- Tercer Procedimiento:

Cálculo según Sunat para hallar el 50% del valor no afecto y afecto al IGV.

a) x+x+0.19x = 300,000

b) X= 300,000 / 2.19 = 136,986c) Total operación:

Terreno S/.136, 986

Construcción S/.136, 986

IGV S/. 26,028

Monto Total S/. 300,000


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OTRAS CONSULTAS ABSUELTAS DE LA SUNAT SOBRE LAS VENTAS FUTURAS(POSICION CONSERVADORA)

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligacióntributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

INFORME N° 104-2007-SUNAT/2B0000 06.06.2007

Si la venta de bien futuro, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con el ImpuestoGeneral a las Ventas, bajo el supuesto regulado en el inciso d) del artículo 1° del Texto ÚnicoOrdenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo.

MATERIA:

Se consulta si la venta de bien futuro, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con elImpuesto General a las Ventas, bajo el supuesto regulado en el inciso d) del artículo 1° delTexto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo alConsumo.

BASE LEGAL:

Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo alConsumo, aprobado por el Decreto Supremo N° 055-99-EF, publicado el 15.4.1999, y normas

modificatorias (en adelante, "TUO de la Ley del IGV").Código Civil, aprobado por el Decreto Legislativo N° 295, publicado el 24.7.1984, y normasmodificatorias.

Directiva N° 012-99/SUNAT, publicada el 21.8.1999.

ANÁLISIS:

En principio, se entiende que la consulta está orientada a establecer si la primera venta de unbien inmueble futuro se encuentra gravada con el Impuesto General a las Ventas (IGV) y, deser así, en qué oportunidad nacería la obligación tributaria.

Al respecto, cabe indicar lo siguiente:El inciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV señala que dicho impuesto grava laprimera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Añade el citado dispositivo que también se encontrará gravada la posterior venta del inmuebleque realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sidoadquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.


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Agrega, que lo establecido en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se demuestreque el precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valorde mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o laempresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.

Ahora bien, el inciso a) del artículo 3° del TUO de la Ley del IGV dispone que para los efectosde la aplicación del citado impuesto se entiende por venta:

Todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de ladesignación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de lascondiciones pactadas por las partes; y,

2. El retiro de bienes que efectúe el propietario, socio o titular de la empresa o la empresamisma, incluyendo los que se efectúen como descuento o bonificación, con excepción delos señalados por dicho TUO y su Reglamento.

Por su parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1534° del Código Civil, los contratospueden tener como objeto la transferencia de propiedad de bienes futuros.

Por lo expuesto, toda vez que la normativa que regula el IGV no ha distinguido si lasoperaciones de venta deben recaer sobre bienes existentes o bienes futuros, la venta de bienfuturo, en el caso de inmuebles, se encuentra gravada con el IGV. Dicha posición también hasido sustentada por la SUNAT en la Directiva N° 012-99/SUNAT (1).

De otro lado, cabe mencionar que el inciso f) del artículo 4° del TUO de la Ley del IGV disponeque en la primera venta de inmuebles, la obligación tributaria se origina en la fecha de

percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total.En tal sentido, dicha regla sobre nacimiento de la obligación tributaria también se aplica a laprimera venta de inmuebles futuros.

CONCLUSIÓN:

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligacióntributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

Lima, 6 de junio de 2007


CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN

Intendente Nacional Jurídico (1) Mediante esta Directiva se precisó que la primera venta de inmuebles futuros está incluida dentro de los alcances del Literal Bdel Apéndice I del TUO de la Ley del IGV.


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CUENTAS APERTURADAS PARA EL CONTROL DE LOS COSTOS Y GASTOS DE LASEMPRESAS INMOBILIARIAS

Las cuentas aperturadas en la 2340 OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO, son lassiguientes:

234 PRODUCTOS INMUEBLES EN PROCESO

2340 OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO

23400 TERRENO

234001 COSTO TERRENO

234002 IMPUESTO ALCABALA

234003 ESTUDIO TITULOS

234004 COMISIONES VENTA TERRENO

234005 GASTOS NOTARIALES TERRENO

234006 GASTOS REGISTRALES TERRENO

234007 IMPUESTO PREDIAL Y ARBITRIOS

234008 IGV DE LOS GASTOS RELACIONADO AL TERRENO

23410 ESTUD IOS Y DISE¥OS

234100 OBRAS INMOBILIARIAS EN PROCESO

234101 ESTUDIOS IMPACTO AMBIENTAL Y VIAL

234102 ESTUDIO SUELOS Y TOPOGRAFIA

234103 DISE O ACABADOS

234104 ESTUDIO EVACUACION Y SE ALIZACION

234105 SUPERVISION SEGURIDAD

234106 ARQUITECTURA

234107 ESTRUCTURAS

234108 INSTALACIONES ELECTRICAS

234109 INSTALACIONES SANITARIAS

234110 INSTALACIONES MECANICAS

234111 METRADOS


20/92

111

23430 GASTOS PRE-CONSTRUCCIÓN

234301 GASTOS MUNICIPALES

234302 CERTIFICADO PAR METROS URBANISTICOS

234303 REVISION ANTEPROYECTO

234304 LICENCIA DEMOLICION

234305 DERECHOS DEMOLICION Y CERCO

234306 DERECHOS OBRA NUEVA

234307 GESTION TRAMITES MUNICIPALES

234308 GASTOS REGISTRALES PRE-CONSTRUCCION

234309 GASTOS NOTARIALES PRE-CONSTRUCCION

234310 FACTIBILIDADES

234311 VARIOS

234312 COPIAS PLANOS

234313 OTROS

234314 IMPREVISTOS

23440 COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCION

234401 OBRAS PRELIMINARES

234402 ESTRUCTURAS (CASCO VESTIDO)

234403 ARQUITECTURA

234404 INSTALACIONES ELECTRICAS

234405 INSTALACIONES SANITARIAS

234406 INSTALACIONES ELECTROMECANICAS

234407 OBRAS EXTERIORES

234408 GASTOS GENERALES Y UTILIDAD CONSTRUCTOR

234409 OBRAS COMPLEMENTARIAS SERVICIOS PUBLICOS

234112 DISE O PAISAJISMO Y SISTEMA RIEGO

234113 PROYECTO ILUMINACION

234114 ASESORIA URBANISTICA INFORMES

234115 OTROS


21/92

112

23450 GASTOS SUPE RVISIÒN TECNICA

234501 HONORARIOS

234502 GASTOS CONCURSO CONSTRUCCION

234503 ECONOMATO

234504 EQUIPOS COMPUTACION

234505 MOBILIARIO

234506 ARTICULOS LIMPIEZA

234507 CONSUMO ENERGIA, AGUA Y TELEFONO

234508 COPIAS

234509 SEGUROS

234510 MOVILIDAD

23460 GASTOS POST-CONSTRUCCIÒN

234601 GASTOS MUNICIPALES

234602 FINALIZACION OBRA

234603 CERTIFICADO NUMERACION

234604 DECLARATORIA FABRICA

234605 INDEPENDIZACION Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD

234606 GESTION TRAMITES MUNICIPALES

234607 GASTOS REGISTRALES POST-CONSTRUCCION

234608 GASTOS NOTARIALES POST-CONSTRUCCION

234609 SERPAR

23470 GASTOS VENTAS

234701 COMISION VENDEDORES - PROPIOS

234702 COMISION VENDEDORES - TERCEROS

234703 MOVILIDAD

234704 IMPLEMENTACION OFICINA VENTAS

234705 EQUIPO COMPUTACION

234706 MOBILIARIO

234707 ECONOMATO


22/92

113

234708 CONSUMO ENERGIA, AGUA Y TELEFONO

234709 COPIAS

234710 SEGUROS

234711 GASTOS PUBLICIDAD

234712 DESARROLLO MATERIAL COMERCIAL

234713 EVENTOS

234714 GASTOS REPRESENTACION

234715 SEGURIDAD

234716 MANTENIMIENTO, INCLUYE LIMPIEZA

23480 GASTOS FINANCIEROS PROYECTO

234801 GASTOS BANCARIOS

234802 INTERESES

234803 COMISIONES

234804 CARTAS FIANZAS

234805 TASACIONES

23490 GASTOS ADMINISTRATIVOS

234901 SUELDOS E INCLUYE LEYES SOCIALES

234902 HONORARIOS GERENCIA

234903 HONORARIOS ADMINISTRACION Y CONTABILIDAD

234904 HONORARIOS ASESORIA LEGAL

234905 SEGURIDAD

234906 AGUA Y LUZ

234907 TELEFONO

234908 RED E INTRANET, INFOCORP

234909 CELULARES

234910 UTILES DE OFICINA

234911 FOTOCOPIAS

234912 ALQUILER, MANTENIMIENTO, INLUYE LIMPIEZA

234913 TRIBUTOS


23/92

114

234914 COMBUSTIBLE

234915 GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES

234916 OTROS

234917 GASTOS FINANCIEROS

234918 ITF

234918 COMBUSTIBLE

234919 GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES


24/92

115

421

FACTURAS, BOLETAS Y OTROSCOMPROBANTES P

-

-

- -

-

- -

CONTROL CONTABLE DE LAS OBRAS QUE SE CONSTRUYAN O SE MANDEN A TERCERIZAR PARA LA CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES CASAS Y DEPARTAMENTOS

PROYECTOS MAYORES A 35 UIT

Contabilización del terreno y gastos del terreno

(El IGV no es Crédito, sin embargo hay que separarlo contablemente)

401106

IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACINO GRAVADAS

-

-

- -

- -

234005

GASTOS NOTARIALES TERRENO

-

-

-

-

- -

-

- -


25/92

116

CONTABILIZACIÓN DEL IGV DE LOS GASTOS DE TERRENO A LA CUENTA 234008 (SETRASLADA EL IGV AL GASTO)

401106

IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACIONESNO GRAVADAS

-

-

- -

- -

234008

IGV DE LOS GASTOS RELACIONADO AL TERRENO

-

-

-

-

- -

-

- -


26/92

117

Contabilización de los costos y gastos directos, incluye IGV, 100% se usa el crédito

421


-

-

- -

-

- -

411

REMUNERACIONES POR PAGAR

-

23410

ESTUDIOS Y DISEÑOS

-

-

- -

-

- -

23440

COSTOS Y GASTOS DECONSTRUCCION

-

-

-

- -

-

- -

23460

GASTOS POST-CONSTRUCCIÒN

-

-

- -

-

- -

23430

GASTOS PRE-CONSTRUCCIÓN

-

-

- -

-

- -

- -

23450

GASTOS SUPERVISIÒN TECNICA

-

-

- -

-

- -

401105

IGV -UTILIZIDAS EXLCUSIVAMENTEN LA OPERACIONES GRAVADAS

-

-

- -

-

- -


27/92

118

CONTABILIZACIÓN DE LOS GASTOS VENTA Y ADMINISTRATIVOS DEL PROYECTO, INCLUYE IGV (EL IGV, ENTRA A LA PRORRATA)

421


-

-

- -

-

- -

411

REMUNERACIONES POR PAGAR

-

23470

GASTOS VENTAS

-

-

- -

-

- -

23490

GASTOS ADMINISTRATIVOS

-

-

- -

-

- -

23480

GASTOS FINANCIEROS PROYECTO

-

-

- -

-

- -

401107

IGV- UTILIZADAS CONJUNTAEN OPERACIONES GRAVDAS

GRAVADAS

-

-

- -

-

- -


28/92

119

CONTABILIZACIÓN DEL IGV QUE NO SE UTILIZÓ COMO CRÉDITO DELOS GASTOS ADMINISTRATIVOS

Y DE VENTA, Y QUE PASAN AL GASTO DE LA OBRA

PROYECTOS MAYORES A 35 UIT

401107

IGV- UTILIZADAS CONJUNTAMENTE ENOPERACIONES GRAVDAS Y NO GRAVADAS

-

-

- -

-

- -

234913

TRIBUTOS

-

-

-

-

- -

-

- -


29/92

120

EXISTENCIAS DE LOS INMUEBLES TERMINADOS DE CONSTRUIR - CUENTA 214 EXISTENCIAS DE INMUEBLES

Contabilización:

DE LAS EXISTENCIAS DE LAS UNIDADES CONSTRUIDAS:

234005

GASTOS NOTARIALES TERRENO

-

-

-

-

- -

-

- -

23440

COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCION

-

-

-

- -

-

- -

234100

ESTUDIOS Y DISEÑOS

-

-

- -

-

- -

23450

GASTOS SUPERVISIÒN TECNICA

-

-

- -

-

- -

23430

GASTOS PRE-CONSTRUCCIÓN

-

-

- -

-

- -

- -

23460

GASTOS POST-CONSTRUCCIÒN

-

-

- -

-

- -

214001

214002

INMUEBLES

-

-

-

-

- -

-

- -


30/92

121

LA CUENTA 214 EXISTENCIAS DE INMUEBLES

Una vez terminada la obra, a través de una Acta de Entrega, se culmina con la entrega de losdepartamentos y/o casas.

En ése momento, Contabilidad debe trasladar todos los costos y gastos, controlados en lacuenta 23, a la cuenta 214 EXISTENCIAS DE INMUEBLES.

EJEMPLOS PRÁCTICOS DE CÓMO CALCULAR LOS COSTOS DE CONSTRUCCION DELAS CASAS Y/O DEPARTAMENTOS

Documentos „fuente‟ para preparar este trabajo:

• Documentos „fuente‟ para preparar este trabajo:

1. Que el Ing. Residente proporcione los M2 del terreno de cada uno de los departamentos, decasas y terreno y,

2. Proporcione los M2 construidos de cada departamento o casa.

3. De la información contable, tenemos que tener bien separado lo que cuesta el terreno y loque cuesta la construcción.

Conocidos estos elementos, el monto que aparece en la contabilidad como costo de terreno, sedivide entre el total de M2 del terreno de los departamentos o casas y se obtiene un coeficienteque se multiplicará por el área de cada M2 del terreno de la casa o departamento.

De la misma manera, en la contabilidad conocemos el total del costo de construcción. Este sedivide entre el total de los M2 construidos de cada casa o departamento. Se obtiene uncoeficiente que se multiplicará por el área de construcción de los departamentos o casas.


31/92

122

INMOBILIARIA PALACIOS & ASOCIADOS SAC

COSTO DE CONSTRUCCION

(Expresado en nuevos Soles)

Costo del Terreno 6,434,691.24 319.7128101 Coeficiente del Terreno

Costo de Construcción 17,879,947.97 930.0967798 Coeficiente de laConstrucción

Costo Total de laConstrucción 24,314,639.21

ÁreaConstr

uida Área

Terreno Área

Estac. Total Áreade terreno

Costoterreno

Costoconstrucción

VALOR DE

CASA

CASA Contabilidad PRECIO DE

VENTA

UTILIDADPOR

CASA ACTA DE ENTRE

1 128.19 120.25 12.089 132.339 161,539.58 205,311.00 43,771.42 18/12/2009 42,310.47 119,229.11

- -

2 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08 214,311.00 47,708.92 18/12/2009 36,156.00 130,446.07

- -

3 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

4 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

5 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

6 116.60 111.00 12.089 123.089 - - 147,802.41 193,311.00 45,508.59 18/12/2009


32/92

123

13 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08 220,326.00

53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

14 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

15 128.19 120.25 12.089 132.339 - - 161,539.58 211,326.00 49,786.42 18/12/2009

39,353.13 108,449.28

- -

7 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

8 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

9 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

10 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 199,311.00 48,631.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

11 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00 54,646.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -

12 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00 54,646.17 18/12/2009 42,230.55 108,449.28

- -


33/92

124

42,310.47 119,229.11

- -

16 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

17 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

18 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58211,326.00

49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

19 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58 211,326.00

49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

20 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58211,326.00

49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

21 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58 211,326.00

49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

22 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58211,326.00

49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

23 116.60 120.00 12.089 132.089 - -

150,679.83 205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28


34/92

125

- -

24 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

25 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

26 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

27 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08 220,326.00

53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

28 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

29 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83 205,326.00

54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

30 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08 220,326.00

53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

31 116.60 120.00 12.089 132.089- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28


35/92

126

- -

32 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

33 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

34 128.19 120.25 12.089 132.339

- -

161,539.58

211,326.00 49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

35 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08

220,326.00 53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

36 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

37 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

38 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08

220,326.00 53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

39 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -


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127

40 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08

220,326.00 53,723.92 18/12/2009

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- -

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- -

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- -

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- -

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- -

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- -

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- -

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- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

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- -

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- -

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- -

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166,602.08

220,326.00 53,723.92 18/12/2009

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- -

150,679.83

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- -

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- -

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36,156.00 130,446.07

- -

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- -


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- -

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- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

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42,230.55 108,449.28

- -

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- -

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- -

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- -

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36,156.00 130,446.07

- -

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36,156.00 130,446.07

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- -

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42,230.55 108,449.28

- -

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42,230.55 108,449.28

- -

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42,230.55 108,449.28

- -

96 128.19 120.00 12.089 132.089

- - 161,459.65 211,326.00 49,866.35 18/12/2009

42,230.55 119,229.11

- -

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39,353.13 108,449.28


44/92

135

- -

98 140.25 101.00 12.089 113.089

- - 166,602.08 220,326.00 53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

99 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -

100 128.19 120.25 12.089 132.339

- - 161,539.58 211,326.00 49,786.42 18/12/2009

42,310.47 119,229.11

- -

101 140.25 120.00 12.089 132.089

- - 172,676.62 220,326.00 47,649.38 18/12/2009

42,230.55 130,446.07

- -

102 140.25 101.00 12.089 113.089

- -

166,602.08

220,326.00 53,723.92 18/12/2009

36,156.00 130,446.07

- -

103 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,326.00 54,646.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

- -


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136

104 116.60 120.00 12.089 132.089

- -

150,679.83

205,320.00 54,640.17 18/12/2009

42,230.55 108,449.28

--

Total Costo -Ingresos -

Utilidad 2006

12,750.54 12,084.50 1,257.26 13,341.76 4,265,530.30 11,859,236.19 16,124,766.50

21,662,748.00 5,537,981.50

105 140.25 101.00 12.089 113.089

- - 166,602.08 226,341.00 59,738.92 19/07/2009

36,156.00 130,446.07

- -

106 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 172,341.00 27,735.71 19/07/2009

36,156.00 108,449.28

- -

107 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 211,341.00 60,661.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

108 140.25 120.00 12.089 132.089

- - 172,676.62 226,341.00 53,664.38 19/07/2009

42,230.55 130,446.07

- -

109 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 172,341.00 27,735.71 19/07/2009

36,156.00 108,449.28


46/92

137

- -

110 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 211,341.00 60,661.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

111 128.19 120.00 12.089 132.089

- - 161,459.65 217,341.00 55,881.35 19/07/2009

42,230.55 119,229.11

- -

112 116.50 101.00 12.089 113.089

- - 144,512.28172,341.00

27,828.7219/07/2009

36,156.00 108,356.27

- -

113 140.35 120.00 12.089 132.089

- - 172,769.63 226,341.00 53,571.37 19/07/2009

42,230.55 130,539.08

- -

114 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 211,341.00 60,661.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

115 116.60 120.25 12.089 132.339

- - 150,759.76 205,326.00 54,566.24 19/07/2009

42,310.47 108,449.28

- -

116 116.50 120.00 12.089 132.089- - 150,586.82 205,326.00 54,739.18 19/07/2009


47/92

138

42,230.55 108,356.27

- -

117 128.19 101.00 12.089 113.089

- - 155,385.11 211,333.00 55,947.89 19/07/2009

36,156.00 119,229.11

- -

118 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

119 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

120 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

121 116.60 120.25 12.089 132.339

- - 150,759.76 205,326.00 54,566.24 19/07/2009

42,310.47 108,449.28

- -

122 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -


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139

123 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

124 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

125 140.25 120.00 12.089 132.089

- - 172,676.62 220,326.00 47,649.38 19/07/2009

42,230.55 130,446.07

- -

126 116.60 120.00

12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

127 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

128 140.25 120.00 12.089 132.089

- - 172,676.62 220,326.00 47,649.38 19/07/2009

42,230.55 130,446.07

- -


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129 140.25 101.00 12.089 113.089

- - 166,602.08 220,326.00 53,723.92 19/07/2009

36,156.00 130,446.07

- -

130 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

131 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

132 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

133 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 166,326.00 21,720.71 19/07/2009

36,156.00 108,449.28

- -

134 128.19 101.00 12.089 113.089

- - 155,385.11 211,326.00 55,940.89 19/07/2009

36,156.00 119,229.11

- -

135 140.25 120.00 12.089 132.089

- - 172,676.62 220,326.00 47,649.38 19/07/2009

42,230.55 130,446.07


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141

- -

136 140.25 120.00

12.089 132.089

- - 172,676.62 220,326.00 47,649.38 19/07/2009

42,230.55 130,446.07

- -

137 116.60 111.00 12.089 123.089

- - 147,802.41 199,326.00 51,523.59 19/07/2009

39,353.13 108,449.28

- -

138 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/2009

42,230.55 108,449.28

- -

139 128.19 120.25 12.089 132.339

- - 161,539.58 211,326.00 49,786.42 19/07/2009

42,310.47 119,229.11

- -

140 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 166,326.00 21,720.71 19/07/2009

36,156.00 108,449.28

- -

141 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 166,326.00 21,720.71 19/07/200

36,156.00 108,449.28

- -

142 116.60 120.00 12.089 132.089 - - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200


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142

42,230.55 108,449.28

- -

143 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -

144 128.19 120.25 12.089 132.339

- - 161,539.58 211,326.00 49,786.42 19/07/200

42,310.47 119,229.11

- -

145 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -

146 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -

147 128.19 120.00 12.089 132.089

- - 161,459.65 211,326.00 49,866.35 19/07/200

42,230.55 119,229.11 - -

148 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -

149 128.19 120.25 12.089 132.339

- - 161,539.58 211,326.00 49,786.42 19/07/200

42,310.47 119,229.11

- -

150 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -


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151 116.60 120.00 12.089 132.089

- - 150,679.83 205,326.00 54,646.17 19/07/200

42,230.55 108,449.28

- -

152 116.60 101.00 12.089 113.089

- - 144,605.29 166,342.00 21,736.71 19/07/200

36,156.00 108,449.28

- -

153 116.60 120.25 12.089 132.339

- - 150,759.76 205,326.00 54,566.24 19/07/200

42,310.47 108,449.28

- -

154 116.60 120.25 12.089 132.339

- - 150,759.76 205,326.00 54,566.24 19/07/200

42,310.47 108,449.28

- -

155 128.19 120.00 12.089 132.089

- - 161,459.65211,326.00

49,866.3519/07/200

42,230.55 119,229.11

- -

156 116.60 120.25 12.089 132.339

- - 150,759.76 205,326.00 54,566.24 19/07/200

42,310.47 108,449.28

- -

157 128.19 120.00 12.089 132.089

- - 161,459.65 211,326.00 49,866.35 19/07/200

42,230.55 119,229.11


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- -

Total costodel 2007 6,473.21 6,144.00 640.72 6,784.72 2,169,160.94 6,020,711.78 8,189,872.71 10,837,451.00 2,647,578.29

Total generaldel Costo del2006 y 2007 19,223.75 18,228.50 1,897.97 20,126.47 6,434,691.24 17,879,947.97 24,314,639.21 32,500,199.00 8,185,559.79 6,145,122.0


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CUENTAS DEL PASIVO

CRÉDITO DEL IGV DE LAS VENTAS FUTURAS

En las cuentas del PASIVO, he tenido el especial cuidado en levantar información deopiniones de TRIBUTARISTAS para la buena aplicación y control del IGV del sectorinmobiliario, específicamente en el IGV.

a) La cuenta 4011 IGV

En esta cuenta es necesario controlar el IGV de los COSTOS DIRECTOS de los PROYECTOSINMOBILIARIOS, separarlos del IGV de los GASTOS ADIMISTRATIVOS y de VENTAS, estasúltimas, entran a la PRORRATA, y el IGV de los costos de construcción se emplea el 100%.

Para el IGV del sector INMOBILIARIO, se han clasificado las siguientes cuentas:

En las cuentas del PASIVO, he tenido el especial cuidado en levantar información deopiniones de TRIBUTARISTAS para la buena aplicación y control del IGV del sectorinmobiliario, específicamente en el IGV.

a) La cuenta 4011 IGV

En esta cuenta es necesario controlar el IGV de los COSTOS DIRECTOS de los PROYECTOSINMOBILIARIOS, separarlos del IGV de los GASTOS ADIMISTRATIVOS y de VENTAS, estasúltimas, entran a la PRORRATA, y el IGV de los costos de construcción se emplea el 100%.

Para el IGV del sector INMOBILIARIO, se han clasificado las siguientes cuentas:

40 TRIBUTOS POR PAGAR

4011 IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

401101 IGV - CUENTA PROPIA

401102 IGV - SERVICIOS PRESTADOS POR NO DOMICIL

401103 IGV - REGIMEN DE PERCEOCIONES

401104 IGV - REGIMEN DE RETENCIONES

401105 IGV -UTILIZIDAS EXLCUSIVAMENTE EN LA OPERACIONES GRAVADAS

401106 IGV - UTILIZADAS EXCLUSIVAMENTE EN OPERACIONES NO GRAVADAS

401107 IGV- UTILIZADAS CONJUNTAMENTE EN OPERACIONES GRAVDAS Y NO GRAVADAS

401108 IGV_VENTAS

401109 IGV POR PAGAR


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Esta clasificación está en concordancia con lo establecido, por el INICISO 6, del artículo6, DEL REGLAMENTO DEL IGV:

6. Sujetos que realizan operaciones gravadas y no gravadas

Los sujetos del Impuesto que efectúen conjuntamente operaciones gravadas y no gravadasaplicarán el siguiente procedimiento:

6.1 Contabilizarán separadamente la adquisición de bienes, servicios, contratos deconstrucción e importaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y deexportación, de aquéllas destinadas a operaciones no gravadas.

Sólo podrán utilizar como crédito fiscal el Impuesto que haya gravado la adquisición de bienes,servicios, contratos de construcción e importaciones, destinados a operaciones gravadas y deexportación.

Al monto que resulte de la aplicación del procedimiento señalado en los párrafos anteriores, sele adicionará el crédito fiscal resultante del procedimiento establecido en el punto 6.2.

Los contribuyentes deberán contabilizar separadamente sus adquisiciones, clasificándolas en:

- Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realización de operaciones gravadasy de exportación;

- Destinadas a ser utilizadas exclusivamente en la realización de operaciones nogravadas, excluyendo las exportaciones;

- Destinadas a ser utilizadas conjuntamente en operaciones gravadas y no gravadas.


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EL IGV, DE LOS GASTOS RELACIONADOS AL TERRENO, NO SE USA COMO CRÉDITO,EL TERRENO, ESTA EXONERADO DEL IGV, EN CONSECUENCIA EL IGV, SE

CONTABILIZARA EN GASTOS.

Fecha Tpo Comprobante Nº de R U C P R O V E E D O R OperaEmisión Doc Ser. Numero Comp. Proveedor Gravadas No G

REGISTRO DE COMPRASMES DE DICIEMBRE DE 2009

(EXPRESADO EN NUEVOS SOLES)


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SUNAT ACEPTA EN UN COMUNICADO EL USO DEL 100% DEL CRÉDITO DEL IGV DELOS COSTOS DE LA CONSTRUCCION DEL PROYECTO

INFORME N° 185-2008-SUNAT/2B0000 30-09-2008

A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta alcontado, ¿Qué debe considerarse como “valor total de la transferencia del inmueble” a que serefiere el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV? ¿Dicho concepto incluyeel IGV?

2. Tratándose de contribuyentes que realizan sólo operaciones gravadas, ¿El íntegro del IGVque grava la adquisición de cemento, fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienes yservicios destinados exclusivamente a la construcción se puede usar como crédito fiscal?

MATERIA:

En relación con la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se consulta:

1. A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta alcontado, ¿Qué debe considerarse como “valor total de la transferencia del inmueble”a que se refiere el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV? ¿Dichoconcepto incluye el IGV?

2. Tratándose de contribuyentes que realizan sólo operaciones gravadas, ¿El íntegro del IGVque grava la adquisición de cemento, fierro, ladrillo y, en general, de todos los bienesy servicios destinados exclusivamente a la construcción se puede usar como créditofiscal?

BASE LEGAL:

Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo alConsumo, aprobado por el Decreto Supremo N° 055-99-EF, publicado el 15.4.1999, ynormas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del IGV).

Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,aprobado por el Decreto Supremo N° 029-94-EF, publicado el 29.3.1994, y normasmodificatorias (en adelante, Reglamento de la Ley del IGV).


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ANÁLISIS:

1. En cuanto a la primera consulta, cabe indicar lo siguiente([1]):

De conformidad con el inciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del IGV dicho Impuestograva la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

El inciso d) del artículo 13° del citado TUO dispone que la base imponible, en la primeraventa de inmuebles, está constituida por el ingreso percibido, con exclusión delcorrespondiente al valor del terreno.

Por su parte, el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV señala que paradeterminar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por elconstructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, seconsiderará que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total dela transferencia del inmueble.

Como se puede apreciar de las normas glosadas, la base imponible del IGV, tratándose delsupuesto materia de consulta, está constituida por el valor total de la transferencia del inmuebleal que se le deduce el valor del terreno, equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dichomonto.

Ahora bien, a efecto de determinar si el valor total de la transferencia incluye el IGV quecorresponde a la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, esnecesario tener en cuenta la definición de base imponible. Al respecto, David Bravo Sheen yWalker Villanueva Gutiérrez([2]) señalan que “Entendemos por base imponible la cuantificacióndel aspecto material de la hipótesis de incidencia. Si por ejemplo, realizamos la venta de unbien gravada con el IGV (aspecto material), la Base Imponible responderá a la siguiente

interrogante: ¿sobre qué monto de dicha operación se deberá aplicar el 18%? Como podemosobservar, la respuesta necesariamente se reflejará en una cifra determinada, de allí que seafirme que la Base Imponible constituye la parte mensurable (susceptible de ser medida) sobrela cual se aplica la tasa o alícuota del Impuesto para obtener el Débito Fiscal de cadaoperación”([3]).

Así pues, dado que la base imponible constituye la parte mensurable sobre la cual se aplica latasa o alícuota del IGV, dicha base no podría contener el monto del IGV que corresponda a laoperación ([4]). Por lo tanto, en el supuesto materia de consulta, el valor total de la transferenciadel inmueble al cual se le deducirá el cincuenta por ciento (50%) del valor del terreno, noincluye el monto del IGV que corresponda por la mencionada operación.

2. Con relación a la segunda consulta, el artículo 23° del TUO de la Ley del IGV establece quepara efecto de la determinación del crédito fiscal, cuando el sujeto del Impuesto realiceconjuntamente operaciones gravadas y no gravadas, deberá seguirse el procedimiento queseñale el Reglamento.

Agrega dicho artículo, que sólo para efecto del mismo y tratándose de las operacionescomprendidas en el inciso d) del artículo 1° del mencionado TUO, esto es, la primera venta de

http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htm


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inmuebles realizada por el constructor, se considerarán como operaciones no gravadas, latransferencia del terreno.

Del citado artículo se desprende que, aun cuando el constructor al realizar la primera venta deinmuebles efectúa una sola operación gravada con el IGV, únicamente para efecto del cálculodel crédito fiscal, debe entenderse como operación gravada la transferencia de la construccióny como operación no gravada la transferencia del terreno.

Ahora bien, el numeral 6.1 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV dispone que lossujetos del IGV que efectúen conjuntamente operaciones gravadas y no gravadascontabilizarán separadamente la adquisición de bienes, servicios, contratos de construcción eimportaciones destinados exclusivamente a operaciones gravadas y de exportación, deaquéllas destinadas a operaciones no gravadas.

Añade que, sólo podrán utilizar como crédito fiscal el Impuesto que haya gravado la adquisiciónde bienes, servicios, contratos de construcción e importaciones, destinados a operacionesgravadas y de exportación.

Asimismo, indica que al monto que resulte de la aplicación del procedimiento señalado en lospárrafos anteriores, se le adicionará el crédito fiscal resultante del procedimiento establecido enel numeral 6.2, que establece el mecanismo de prorrata o proporcionalidad para determinar elcrédito fiscal en los casos en que el sujeto no pueda determinar las adquisiciones que han sidodestinadas a realizar operaciones gravadas o no con dicho impuesto.

Cabe indicar que la diferenciación de las adquisiciones según su destino a operacionesgravadas, no gravadas o de utilización común, tiene por finalidad identificar y determinar si elIGV trasladado por las adquisiciones corresponde a operaciones por las que se debe pagar elImpuesto, y por lo tanto, deducibles del impuesto bruto del período, situación que guardacoherencia con uno de los requisitos sustanciales del crédito fiscal, éste es el relacionado conel hecho que se destinen a operaciones por las que se deba pagar el Impuesto ([5]).

Así pues, el IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinadosexclusivamente a la construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como créditofiscal, en la medida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllasdestinadas a la venta del terreno. De no ser posible su discriminación, será de aplicación lodispuesto en el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.

http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htmhttp://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2008/oficios/i1852008.htm


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CONCLUSIONES:

En relación con la primera venta de inmuebles realizada por los constructores de los mismos:

1. A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta alcontado, el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se le deducirá el cincuentapor ciento (50%) del valor del terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por lamencionada operación.

2. El IGV que grava la venta de bienes o prestación de servicios destinados exclusivamente ala construcción del inmueble podrá deducirse en su integridad como crédito fiscal, en lamedida que dichas adquisiciones se contabilicen separadamente de aquéllas destinadas ala venta del terreno.

En caso que no pueda discriminarse las adquisiciones que han sido destinadas a realizar lasoperaciones gravadas y no gravadas, deberá utilizarse el procedimiento de la prorrata,regulado por el numeral 6.2 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.

Lima, 30 de setiembre de 2008


CLARA URTEAGA GOLDSTEIN

Intendente Nacional Jurídico

[1] Entendemos que no se trata de la primera venta de inmuebles a que se refiere el Literal b) del Apéndice I del TUO de la Ley deIGV.

[2] En “La Imposición al Consumo en el Perú”, Estudio Caballero Bustamante, página 55.

[3] Cabe indicar que actualmente, de conformidad con el artículo 17° del TUO de la Ley del IGV, la tasa del IGV e IPM es de 19%.

[4] En la Carta N° 278-2006-SUNAT/200000, disponible en el Portal de la SUNAT(www.sunat.gob.pe) se consigna el siguienteejemplo:

Valor de venta 100

IGV 19

Precio de venta 119

[5] Criterio también considerado por el Tribunal Fiscal en la Resolución N° 841-2-2001.

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EL TRIBUNAL FISCAL TAMBIEN SE PRONUNCIA ACERCA DEL USO DEL 100% DEL CRÉDITO DEL IGV DE LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCION

Resolución 460 – 1 – 99

Tribunal Fiscal

Ha señalado que “… tiene sentido efectuar una prorrata solo cuando el contribuyente no puedaidentificar claramente las adquisiciones que van a ser destinadas a operaciones gravadas y nogravadas.


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PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL FISCAL ACERCA DEL IGV DE LAS VENTAS FUTURAS EN LA QUE SE INCLINA QUE DEBE PAGARSE CUANDO EXISTA EL BIEN

RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL FISCAL

La venta de bienes futuros no se encuentra afecta al IGV, por cuanto la entrada en vigencia dedichas operaciones se encuentra condicionada a que el bien materia de la misma exista. Deacuerdo con esta posición, el nacimiento de la obligación tributaria del IGV ocurre en elmomento en que se efectúa el pago (hasta por el monto del mismo) siempre que éste hayasido efectuado con posterioridad a la existencia del bien. Según esta posición, los pagosefectuados con anterioridad deben ser reconocidos para efectos del cálculo del IGV recién enel momento en que exista el inmueble.

Resolución 00467 – 5 – 2003Tribunal Fiscal

“Este tipo de contrato donde se pacta la venta de un bien que aún no existe se encuentraregulado por el Código Civil. En Efecto, el articulo 1524 del citado código establece que en laventa de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato esta sujeto a la condiciónsuspensiva de que llegue a tener existencia.”


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TRATAMIENTO CONTABLE Y TRIBUTARIO DEL PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LARENTA, SEGÚN SUNAT

a. La cuenta 4017 Impuesto a la Renta

En esta cuenta, es importante resaltar, la respuesta de la SUNAT a CAPECO, respectoal PAGO A IMPUESTO A LA RENTA de las ventas futuras de los proyectos inmobiliarios, elmismo que se debe PAGAR, hasta que se cumplan todas y cada uno de las condiciones de laNIC 18 :

POSICIÓN DE SUNAT FRENTE AL PAGO A CUENTA DEL IMPUESTO A LA RENTA DELAS EMPRESAS INMOBILIARIAS NO SE DEBE PAGAR SI NO CUMPLE EL PÁRRAFO 14DEL NIC 18.


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INFORME N° 085-2009-SUNAT/2B0000 30-05-2009

MATERIA:

En relación con los anticipos por las ventas de bienes futuros, se consulta lo siguiente respectoa su incidencia en la determinación de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta:

¿Los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta deberán reconoce/se y pagarse cuandocumplan las cinco condiciones dé la NIC 18?

De ser así, ¿cómo deberán proceder aquellas empresas que han efectuado el pago acuenta del Impuesto a la Renta antes de que cumplan las cinco condiciones de la NIC18?

BASE LEGAL:

Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo №179-2004-EF, publicado el 8.12.2004, y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley delImpuesto a la Renta).

Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo № 122 -94-EF, publicado el 21.9.1994, y normas modificatorias.

ANÁLISIS:

1. El primer párrafo del artículo 85° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que loscontribuyentes que obtengan rentas de tercera categoría abonarán con carácter de pago acuenta del Impuesto a la Renta que en definitiva les corresponda por el ejercicio gravable,dentro de los plazos previstos por el Código Tributario, cuotas mensuales que determinarancon arreglo a alguno de los sistemas señalados en dicho párrafo.

El segundo párrafo del referido artículo establece que, para efecto de lo dispuesto en esteartículo, se consideran ingresos netos el total de ingresos gravables de la tercera categoría,devengados en cada mes, menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y demásconceptos de naturaleza similar que respondan a la costumbre de la plaza; e impuestocalculado al importe determinado aplicando la tasa a que se refiere el primer párrafo del articulo55° de dicha Ley.

Por su parte, el numeral 3 del inciso a) del artículo 54° del Reglamento de la Ley del impuestoa la Renta señala que, para efecto de lo dispuesto en el artículo 85° de la Ley, se consideraningresos netos al total de ingresos gravables de la tercera categoría, devengados en cada mes,menos las devoluciones, bonificaciones, descuentos y demás conceptos de naturaleza similarque respondan a la costumbre de la plaza. Se excluye de dicho concepto al saldo de la cuenta"Resultado por Exposición a la Inflación"-REI.


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Ahora bien, debe tenerse en cuenta que las normas que regulan el Impuesto a la Renta nodefinen cuándo se considera devengado un ingreso, por lo que resulta necesaria la utilizaciónde la definición contable del principio de lo devengado (2), a efecto de establecer laoportunidad en la que deben imputarse los ingresos a un ejercicio determinado.

Así pues, el párrafo 22 del Marco Conceptual para la Preparación y Presentación de losEstados Financieros (3) señala que, con el fin de cumplir sus objetivos, los estados financierosse preparan sobre la base de la acumulación o del devengo contable. Agrega que, según estabase, los efectos de las transacciones y demás sucesos se reconocen cuando ocurren (y nocuando se recibe o paga dinero u otro equivalente al efectivo).

Por su parte, el párrafo 14 de la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 18 - ingresos (4)establece que los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidosy registrados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientescondiciones:

a) La entidad ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivadosde la propiedad de los bienes;

b) La entidad no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de los bienesvendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivosobre los mismos;

c) El importe de los ingresos ordinarios puede ser medido con fiabilidad;

d) Es probable que la entidad reciba los beneficios económicos asociados con la transacción;y

e) Los costos incurridos, o por incurrir, en relación con la transacción pueden ser medidos confiabilidad.

De lo expuesto, se tiene que para fines de la realización de los pagos a cuenta del Impuesto ala Renta, los ingresos relacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengadoscuando se cumplan con todas las condiciones señaladas en el párrafo 14 deja NIC 18.

2. En cuanto a la segunda consulta, cabe indicar que el numeral 5 del artículo 55° delReglamento de la Ley del Impuesto a la Renta señala que los pagos a cuenta y retenciones enexceso sólo podrán ser compensados con los pagos a cuenta o retenciones que se devenguencon posterioridad al pago en exceso.

Si bien el inciso citado contempla una compensación automática del crédito pero limitadarespecto a pagos a cuenta o retenciones devengados posteriormente, no existe norma algunaen el TUO de la Ley del impuesto a la Renta, ni en el Reglamento de dicho impuesto, queestablezca -en el supuesto materia de consulta- una restricción a la devolución del mencionadocrédito.

En mérito a lo expuesto, se concluye que los contribuyentes que por error hayan realizadopagos a cuenta superiores a los que les correspondería efectuar por concepto de renta de


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tercera categoría del Impuesto a la Renta, podrán optar por solicitar la devolución en virtud a lodispuesto en los artículos 38° y 39° del TUO del Código Tributario, o por efectuar lacompensación automática, debiendo en este último caso ceñirse a lo dispuesto en el numeral 5del artículo 55° del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.

CONCLUSIONES:

1. Para fines de la realización de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta, los ingresosrelacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengados cuando se cumplan contodas las condiciones señaladas en el párrafo 14 de la NIC 18.

2. Los contribuyentes que por error hayan realizado pagos a cuenta superiores a los que lescorrespondería efectuar por concepto de renta de tercera categoría del impuesto a la Renta,podrán optar por solicitar la devolución en virtud a lo dispuesto en los artículos 38° y 39° delTUO del Código Tributario, o por efectuar la compensación automática, debiendo en este

último caso ceñirse a lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 55° del Reglamento de la Ley delImpuesto a la Renta.

plan contable sector inmobiliario (1)

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