planbesked för boländerna 7:4 inom kvarteret gudur · leche och stod färdig 1935. planbesked...

PLAN- OCH BYGGNADSNÄMNDEN

Plan- och byggnadsnämnden Postadress: Uppsala kommun, kontoret för samhällsutveckling • 753 75 UPPSALA •

Besöksadress: Stationsgatan 12 Telefon: +46 18-727 87 00 • Fax: +46 18-727 87 10 • E-post: [email protected]

www.uppsala.se

1 (9)

Handläggare Datum Diarienummer

Anneli Sundin 2014-10-14 PBN 2014-001904

Planbesked för Boländerna 7:4 inom kvarteret Gudur Plan- och byggnadsnämnden beslutade 2014-04-10 att påbörja detaljplaneläggning med nor-malt planförfarande för Boländerna 74 inom kvarteret Gudur. Avgift för planbesked enligt plan- och bygglagen (PBL) 5 kap 5 § är 30 000 kr enligt fast-ställd taxa. Faktura utsändes separat. Plan- och byggnadsnämnden medger att sökanden utarbetar planförslaget, vilket sedan ska underställas plan- och byggandsnämndens beslut. De kostnader som förorsakas kommunen i samband med planläggningen kommer att debite-ras enligt kommunens fastställda taxa. Fastighetsägarens förslag tillplanläggning omfattar cirka 138 bostadslägenheter i tre- till tolv-våningshus. Planbeskedet kompletteras med riktlinjer som stämmer överens med program för Boländerna (kommunfullmäktige 2014-05-26). Planbeskedet kompletteras med riktlinjer som stämmer överens med program för Boländerna. • Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. • Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att

möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. • Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 6:3 OCH 7:1 (dnr

2014/17) och detaljplan för Boländerna 10:1 (dnr 2014/2440).

Planbesked för Boländerna 7:4

2 (9)

Syfte Syftet med förslaget till planläggning är att möjliggöra bostadslägenheter och verksamheter på fastigheten Boländerna 7:4. Bakgrund Stillskär Fastighets AB har inkommit med ett förslag till bostadsbebyggelse inom fastigheten. Läge och omfattning Planområdet ligger i den västlig-aste delen av stadsdelen Bolän-derna. Avståndet till Resecent-rums södra entré är, som minst, 250 meter. Boländerna 7:4 omfattar 2 120 kvm.

Planområdet ligger nära Strandbodgatan och järnvägen


3 (9)

Tidigare ställningstagande Översiktsplan för Uppsala Planområdet ligger inom stadsväven och ingår i utvecklingsområde 7 – Boländerna. ”Inriktningen bör vara att de västra delarna funktionellt och strukturmässigt (med undantag från bangårdsområdet) inlemmas i en utvidgad innerstad,”---” Inga nya bostäder kan till-komma på grund av skyddsavstånden för olika miljöstörande verksamheter i området. Vatten-tornets roll som märkesbyggnad bör beaktas. Grönstrukturen i området utvecklas.” Aktualitetsförklaringen av översiktsplanen (KF 2014-05-26) På sidan 30 i aktualitetsförklaringens sista kapitel (Närtidsfrågor) anges att: ”De industridominerade delarna av Boländerna (mittenområdet) kan ta emot fler, någorlunda personalintensiva, verksamheter av detta slag. Inre- eller västra delarna av Boländerna bör förberedas för större förändringar i riktning mot kontors- och besöksdominerade verksamhet-er, exempelvis genom ett detaljplaneuppdrag för hela området.” Program för Boländerna Programmet (dnr 2012/20013) godkän-des av byggnadsnämnden 2011 och av kommunfull-mäktige den 26 maj 2014. Enligt programmet innehål-ler kvarteren i västra Bol-änderna m.fl. ”varierad be-byggelse och varierade verksamheter. Bebyggelsen har en måttlig skala och fastigheterna är förhållan-devis små.”

Den nordvästra delen av programmets markanvändningskarta

”Området bör på sikt kunna ges ökad exploatering motiverat av det centrala läget i staden. Med hänsyn till bullerförutsättningarna invid järnvägen föreslås att kvarteren primärt ska in-nehålla kontor med inslag av icke störande industri. Inslag av handel i området bör vara av grossistkaraktär samt som mindre service/närbutiker. Kvarterens kulturhistoriskt intressanta bebyggelse bör bevaras. Likaså bör nya bebyggelsetillägg utgå från gatans befintliga karaktär med tydlig samlad fasad-/bygglinje utmed gatorna.” ”kv. Gudur och Vale ges möjlighet att inrymma bostäder, användningen förekommer redan idag inom kvarteren och de ligger centralt i staden nära resecentrum. Hänsyn ska tas till bullersituationen.” Planområdet ligger längst i väster och har beteckningen KIH, dvs. kontor, industri och handel. Kommunfullmäktige beslutade dock om följande tillägg till programmet, i samband med att program för Boländerna godkändes: ”Bostadsinslag i kvarteren Gudur och Vale kan tillkomma under villkor att nya byggnader också inrymmer verksamhetsytor av minst samma omfattning som bostadsytan. I den del av Boländerna som ligger väster om Björkgatan (främst kvarteren Gudur, Vale, Ställverket, Traktorn, Ångmaskinen, Motorn och Turbinen) ska inriktningen vara att förändra strukturen och tätheten mot högre exploatering, blandat verksamhetsinnehåll och en struktur av kvarter, parker, gator och platser som gör området till en del av innerstaden”.


4 (9)

Gällande detaljplan För området gäller Stadsplan för kvarteren Gudur och Vale (Pl 13 C) från 1934. Kvartersmar-ken får endast användas till industriändamål och högsta tillåtna byggnadshöjd är 8,0 meter. Odensalagatan är planlagd som allmän plats, utan preciserad användning, dvs. den kan enligt gällande plan användas som gata.

Planmosaik som visar planområdet inom stadsplanen från 1934

Planbestämmelser i den gällande planen. ”Kvarteren ligga avgränsade från omgivande bebyggelse mellan statens Järnvägars spårsy-stem i sydväst och Roslagsbanans spår i norr, och de äro genom sitt läge icke lämpade för bostadsändamål.” Med I betecknat område får endast bebyggas för industriell och därmed jämförligt ändamål. Bostäder må dock här uppföras, ehuru icke i större utsträckning än vad som erfordras för re-spektive anläggningars bevakning.” ”Å med h jämte siffra inom romb betecknat område får byggnad uppföras till högst den höjd i meter som siffran i romben angiver.” ”Takfall. Åt tak skall givas högst en sådan lutning, att nocken, då densamma lägges mitt på huset, kommer på en höjd över taklisten, som motsvarar 2/5 av husets djup.” ”Byggnad inom stadsplanens område får uppföras endast av sten eller därmed ur brandsäker-hetssynpunkt jämförligt material. Byggnadsnämnden äger dock medgiva, att mindre byggnad, som uppföres till endast en vånings höjd, må uppföras av annat material.”


5 (9)

Förutsättningar Boländerna är huvudsakligen ett industriområde men i kv Gudur finns bostadshus som är äldre än den gällande detaljplanen från 1934.

Gatunät Planområdet kan angöras från de båda återvändsgatorna Odensalagatan och Östunagatan. Det finns separata gångbanor på Östunagatan samt en separat gång- och cykelbana på den norra sidan av Säbygatan. Gång- och cykelvägnäten är väl utbyggda i stadsdelen.

Miljö och hälsa samt risker Buller och vibrationer från järnvägen samt industribuller Området ligger både nära järnvägen och industriverksamheter såsom rangerbangården och Trafikverkets anläggning. Det medför risker: • Att de av riksdagen antagna bullerriktvärdena för trafikbuller överskrids. • Att reglerna för industribuller överskrids. • Att byggnaderna vibrerar för mycket när tågen passerar. Närheten till Ostkustbanan och rangerbangården medför även olycksrisker som behöver ana-lyseras i en riskanalys.

Parker och andra grönområden Ca 65 meter från planområdet finns Säbyplan, som är en lite trekantig parkyta mellan Bergs-brunnagatan och Säbygatan. Bergsbrunnaparken ligger cirka 200 meter från planområdet, på andra sidan Bergsbrunnaga-tan och Museijärnvägen.


6 (9)

Kulturmiljö Programområdet innehåller inte några skyddade kultur-miljöer. Områdets västra del innehåller dock flera bygg-nader och kvarter som är kulturhistoriskt värdefulla, som de speglar viktiga delar av 1900-talets industrihistoria i Uppsala. De kulturhistoriskt värdefulla

byggnaderna är markerade med mörkrött.

Snedbild mot öster som visar de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna inringade med rött. Planområdet är markerat med gult.

Inom planområdet, mot Säby-gatan, finns en byggnad som kan vara av kulturhistoriskt intresse. Byggnaden har varit ett bryggeri, ritades av Gunnar Leche och stod färdig 1935.


7 (9)

Planområdet ligger i siktlinjen mellan Upp-salas södra infart och domkyrkan. Siktlinjen anses vara av riksin-tresse för kulturmiljön i Uppsala stad. Högre byggnader bör därför studeras i förhållande till siktlinjen så att riks-intresset inte skadas.

Stadsbild och stadsutveckling Planområdet ligger i kanten av stadsutvecklingsområdet runt Resecentrum och blir väl synligt för tågresenärerna. Under 2013 genomförde Uppsala kommun en markanvisningstävling för ett nytt kontorshus i kvarteret Konduktören, som ligger på den norra sidan av Strandbodgatan. Syftet med tävlingen var ”att bekräfta Uppsala Resecentrum som stadens pulserande nav med en förstklassig och miljösmart kontorsbyggnad i ett attraktivt läge. Den nya kontorsbyggnaden ska be-rika Resecentrum och stadsmiljön visuellt samt förstärka stadens utbud av attraktiva kontorsloka-ler…”

Till vinnare utsågs ”Juvelen” med Skanska AB som förslagsställare och utformning av Utopia Arkitekter AB.

Det vinnande förslaget ”Juvelen”. Fotomontage av Utopia Arkitekter AB, beställare Skanska AB. I förgrunden skymtar de låga byggnader som gränsar till planområdet.


8 (9)

Fastighetsägaren Stillskär AB:s förslag Fastighetsägarens förslag till planläggning omfattar cirka 138 bostadslägenheter, varav ca 80 är lika med eller mindre än 45 kvm och ca 58 är lika med eller större än 46 kvm. Bostadshu-sen föreslås byggas i varierande höjd från tre till tolv våningar. . Situationsplanen visar förslag på disponering av markplan. Exploateringsstudie Ark SAR/MSA: Johnny Berg

Vy från söder med planområdet blåmarkerat och HSB:s projekt i förgrunden. Exploateringsstudie Ark SAR/MSA: Johnny Berg

Plan- och byggnadsnämnden har gett positivt planbesked till bostadsbebyggelse på de intillig-gande fastigheterna Boländerna 6:3 och 7:1. En begäran om planbesked har inkommit på fastigheten Boländerna 10:1, som ligger öster om Östunagatan.

Sammanslagning av Stillskärs och HSB:s förslag till bebyggelse inom kv Gudur och Vale samt förslaget för Boländerna 10:1. Byggnaderna redovisas med våningshöjder på ortofoto.


9 (9)

Bedömning och riktlinjer för fortsatt arbete Området ligger centralt med närhet till Resecentrum. De föreslagna förändringarna kan prövas i en planprocess med följande riktlinjer: • Planområdets användning bör regleras i enlighet med Program för Boländerna. • Planområdet bör infogas i en mer övergripande strukturstudie för området med syftet att

möjliggöra en flexiblare och mer intensiv markanvändning. • Detaljplanen ska utarbetas i samverkan med detaljplan för Boländerna 6:3 OCH 7:1 (dnr

2014/17) och detaljplan för Boländerna 10:1 (dnr 2014/2440). • Exploateringsgraden och byggnadshöjden har en annan skala än den befintliga, och ska

därför utredas och prövas ytterligare inom ramen för planarbetet. • Bebyggelsen ska utformas och placeras med hänsyn till omgivande trafik- och industri-

buller. En bullerutredning ska därför genomföras tidigt och omfatta trafikbuller från järn-vägen och omgivande gator samt industribuller från rangerbangården och Trafikverkets övriga verksamheter på Östunagatan m.m.

• Bebyggelsen ska utformas och placeras med hänsyn till eventuella risker förknippade med närheten till järnvägen och rangerbangården. En riskanalys ska därför utföras. Även av-ståndet till GE Healthcare ska behandlas i riskanalysen.

• En kulturmiljöanalys ska visa inverkan på de ingående och angränsande, kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsemiljöerna i kv Gudur och Vale

• Ett perspektiv bör visa sampelet med den nya bebyggelsen i Resecentrum med särskilt fokus på kvarteret Konduktören och det vinnande tävlingsförslaget ”Juvelen”.

• Bebyggelsen ska utformas med stor omsorg som motsvarar dess framträdande läge i sta-den.

• Planförslaget ska illustrera cykelparkeringen enligt den antagna parkeringsnormen samt hur bilparkeringen kan ordnas.

• Eventuella bostäder kan skapa behov av nya förskoleplatser i planområdets närhet. Ut-rymme för en eventuell förskola ska utredas inom ramen för planarbetet.

Planprocess Planarbetet genomförs med normalt planförfarande : Liv Hahne Sara Östberg Ordförande Sekreterare

planbesked för boländerna 7:4 inom kvarteret gudur · leche och stod färdig 1935. planbesked...

Documents