planomrÅde - malung-salen.se · planproblema-tiken bedöms också vara begränsad då områden som...

GRANSKNINGSHANDLING

Detaljplan förVÄSTRA GAMMELGÅRDSOMRÅDET

Malung-Sälens kommun, Dalarnas län

Upprättad 2018-09-18

PLANOMRÅDE

1 (20)

p:\projekt\2016\16040_dpl gammelgårdsområdet\3_teknik\granskning\text\planbeskrivning_västragammelgårdsområdet.doc

GRANSKNINGSHANDLING

PLANBESKRIVNING2018-09-18

Detaljplan förVÄSTRA GAMMELGÅRDSOMRÅDETMalung-Sälens kommun, Dalarnas län

HANDLINGAR - Plankarta med planbestämmelser- Planbeskrivning- Illustrationskarta- Naturvärdesinventering- Geoteknisk undersökning- VA-karta- Dagvattenkarta- Grundkarta- Fastighetsförteckning

PLANENS SYFTEOCH HUVUDDRAG

Detaljplanen syftar till att möjliggöra att del av stamfastig-heten Västra Sälen 5:42 samt tillsammans med 9 st sedantidigare avstyckade större tomter inom Gammelgårdsområ-det, som är belägna norr om Gammelgårdens Värdshus ochca 800 meter nordost om Högfjällshotellet, kan fastighets-regleras och bebyggas med fritidshus. Vidare syftar detalj-planen till att möjliggöra utveckling för hotelländamål direktnorr om Gammelgårdens Värdshus.

Planområdet består av tre delområden och berör mark plan-lagd som allmän plats - parkmark i gällande detaljplan”Förslag till byggnadsplan för Sälen Västra 5:42 m.fl.”fastställd 1964-03-06.

FÖRENLIGHET MED3, 4 OCH 5 KAP. MB

De åtgärder planen medger bedöms vara förenliga med enur allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vatten-resurserna enligt bestämmelserna i MB 3, 4 och 5 kap.

PLANDATA

Läge Planområdet är beläget norr om Gammelgårdens Värdshusoch ca 800 meter nordost om Högfjällshotellet. Avgräns-ningen av planområdet har anpassats till gällande planer.

Areal Planområdets areal (tre delområden) uppgår till sammanlagtcirka 4 ha.


2 (20)


Markägoförhållanden Fastigheterna inom planområdet ägs av ett fåtal privatafastighetsägare vilka samtliga står bakom nu aktuellt plan-förslag.

TIDIGARE STÄLL-NINGSTAGANDEN

Riksintresse Transtrandsfjällen är av stor betydelse för turism och rörligtfriluftsliv och är därför av riksintresse enligt MB (Miljöbalken):

· Område som är särskilt känsligt ur ekologisk synpunktberör planområdet och ska skyddas mot åtgärder somavses i MB 3 kap 3 §.

· Område av riksintresse för det rörliga friluftslivet berörplanområdet och ska skyddas mot åtgärder som avses iMB 3 kap 6 §.

· Särskilda hushållningsbestämmelser för mark och vattenmed hänsyn till natur- och kulturvärden och turism/rörligtfriluftsliv berör hela planområdet. Enligt dessa ska områ-det skyddas mot åtgärder som avses i MB 4 kap 1§, 2§.

Översiktliga planer Följande översiktliga planer finns antagna för aktuelltområde:

· Översiktsplan för Malung-Sälens kommun antagen av KF2009-03-30. Planen vann laga kraft 2009-11-26.

Föreslagna utbyggnadsområden ligger inom rekommenda-tionsområde A13 Köarskärs-Gubbmyren-Digernäsområdet iden kommuntäckande översiktsplanen. Inom område A13medges att ”förtätning inom tidigare ianspråktagna bebygg-elseområden bör tillåtas efter detaljplaneändring endastunder förutsättning att planproblematiken är begränsad ochbebyggelsetillskottet är tillräckligt stort för att motivera endetaljplaneinsats men samtidigt är av måttlig storlek totalt”.

Avseende byggrätter och förtätning noteras även i översikts-planens avsnitt 7.1 angående Planer att ökade byggrätteroch förtätning bör vara möjligt i liftnära områden, avstånd börej överstiga 200 m, samt restriktivitet till byggrätter över120 m2, eller 10 % av tomtytan.

De tre utbyggnadsområdena ger genom förtätning av redandetaljplanelagt område ett tillskott på ca 17 tomter samt en


3 (20)


fastighet för främst hotelländamål inom ett attraktivt område icentrala fjällområdet som ligger liftnära (planområdets södradel ligger ca 130 meter från transportliften mellan Högfjälls-hotellet och Lindvallen) samt i direkt anslutning till spårcen-tral för vandrings- och skidleder upp till fjällen söder omFjällvägen.

Planändringen bedöms överensstämma med gällande över-siktsplan då bebyggelsetillskottet bedöms som tillräckligtstort för att motivera en detaljplaneinsats samt vara av mått-lig storlek och beläget i ett liftnära område. Planproblema-tiken bedöms också vara begränsad då områden som tas ianspråk för ny bebyggelse inte inrymmer utpekade natur-värden samtidigt som VA-försörjning och vägsanlutning avområdet kan ordnas.

Detaljplaner m m Inom planområdet gäller följande detaljplan som till delersätts av föreliggande plan:

· Förslag tillbyggnadsplan för Sälen Västra 5:42 m.fl.Fastställd 1964-03-06. (T9)

Planområdet gränsar till:· Detaljplan för Gammelgården (Västra Sälen 5:117 och

5:34). Laga kraft 2014-04-18. (T194)

Föreslagna utbyggnadsområden berör mark avsatt somallmän plats – parkmark i gällande detaljplan.

Kommunala beslut Byggnadsnämnden i Malung-Sälens kommun har 2016-09-28 beslutat att planarbete för rubricerad plan får påbörjas.

Miljökonsekvens-beskrivning

Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuelldetaljplan har en behovsbedömning beträffande betydandemiljöpåverkan gjorts. I denna bedöms behov av att upprättamiljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte föreligga. Behovs-bedömningen, som redovisas längre fram i denna planbe-skrivning, görs till föremål för samråd med länsstyrelsensamtidigt med detaljplanen. Kommunens ställningstagandetill behovsbedömningen görs efter samrådet.


4 (20)


FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER

Mark och vegetation Marken inom den Norra triangeln sluttar åt sydost mellan770 och 750 möh. I områdets centrala del finns en diffus ochgrund ravin. Området består av myrmark och en svagt träd-bevuxen fjällhed.

Marken i det Centrala grönområdet sluttar åt sydost mellan739 och 731 möh. Området är huvudsakligen bevuxet medgran och björk med inslag av sälg, tall och rönn.

Marken inom fastigheten Västra Sälen 5:70 sluttar relativtbrant åt sydost mellan 738 och 731 möh. Området är be-vuxet med granskog med inslag av björk, rönn och sälg.

Naturvärdesinventering De områden som föreslås exploateras med ny bebyggelsehar under juni 2016 inventerats av HL Taigabas. Natur-värdesinventeringen sammanfattas nedan.

Området i Norra triangeln består idag av myrmark och ensvagt trädbevuxen fjällhed. Myrmarken som ligger centraltinom området innehåller ett flertal källor liggande som ettpärlband varför hela myren blir som ett källdråg. Myrmarkenbedöms ha högt naturvärde och själva källorna högt/myckethögt värde. Myrmarkens naturvärde minskar med avståndettill huvuddroget. Fastmarken bedöms trivial och heterogenutan utpekade naturvärden.

Området i Norra triangeln ansågs tidigare vara för mycketkalfjäll samt störa vyn från Fjällvägen mot fjället för att be-byggas i samband med framtagandet av gällande byggnads-plan under 50-60-talet. Idag är trädgränsen synnerligendiffus. Av åldern på träden att döma har trädgränsen ganskasnabbt vandrat upp de senaste 40 åren. För ca 60 år sedanbör gränsen till kalfjäll ha gått strax ovanför Gammelgårdensom idag ligger i skogsmarksområde. Topografiskt minskarlutningen något mot norr varför markytan blir smått konvex.Härigenom syns inte Gammelgården eller Fjällvägen frånområdet i Norra triangeln.

Det Centrala grönområdet består av ett 50-årigt bestånd avhuvudsakligen gran och björk med inslag av sälg, tall ochrönn. Inslag av myrmark finns i området. I områdets nord-västra del finns ett värdefullt källparti som består av två intill


5 (20)


varandra liggande källor som inrymmer värdefull flora avörter, gräs och starr. Naturvärdet i området för källpartiet ärmycket högt men bedöms lätt kunna bibehållas då känslig-heten för yttre miljöpåverkan bedöms vara låg. I övrigt in-rymmer området inga utpekade naturvärden.

Marken inom Västra Sälen 5:70 består av granskog på fast-mark med flera strömfåror, delvis underjordiska. Ett rikt in-slag av löv som björk, rönn och sälg finns. En del granar haransenlig ålder. Fältskiktet är i själva strömfårorna av rikthögörtsslag och på höjdryggarna blåbärsristyp med inslag avljung. Sammantaget är större delen av fastigheten av nyckel-biotopsklass. Det innebär inget automatiskt skydd utan enklassning som anger mycket högt naturvärde. Den lilla del avområdet som återstår i östliga hörnet är av mer trivialkaraktär och saknar tydliga naturvärden.

Sammanfattningsvis sägs i naturvärdesinventeringen attmed undantag av påpekade naturvärden anses resterandeytor sakna natur- eller kulturvärden av sådan grad att deutgör hinder. Kontroll mot berörda myndigheters registervisar inte heller på kända eller förväntade värden. Förområdet Norra triangeln skulle fjällmark tas i anspråk menmed den situationen som råder idag hittas svårligen skälsom inte bör ha rått för de högst belägna bebyggda tomtersom finns idag.

Naturvärdesinventeringen påvisar ingen friluftsaktivitet i detCentrala grönområdet och vad avser Norra triangeln såkonstateras att åtkomsten till fjället kan ske från åtskilligaandra ställen.

Geotekniskaförhållanden

En översiktlig geoteknisk undersökning finns utförd daterad2016-11-11 vilken sammanfattas nedan.

Marken inom den Norra triangeln domineras av moränjordarsom inom flacka och låglänta partier överlagras av torv. Etttorvområde har påträffats inom områdets centrala del.Torvens mäktighet varierar mellan 0,8-1,2 m.

Marken i det Centrala grönområdet domineras av morän-jordar som inom flacka och låglänta partier överlagras avtorv. Torvens mäktighet varierar i regel mellan 0,5-1,8 m. Iområdets sydöstra del noterades torvdjup på som mest


6 (20)


2,0 m. I områdets nordvästra del finns en källa som avvatt-nas diffust söderut.

Marken inom Västra Sälen 5:70 utgörs av moränjordar.

Inga ytblock och berg i dagen noterades inom planområdet.Berget bedöms kunna ligga relativt ytligt. Generellt förplanområdet gäller vidare att grundvattenytan kan förväntasligga relativt ytligt inom stora delar av området och yt- ochmarkvatten kan förväntas förekomma i riklig omfattningunder nederbördsrika- och snösmältningsperioder. Ävenvattenförande lager i jordprofilen kan förväntas.

Grundläggning av byggnader bedöms kunna ske ytligt medplatta på mark eller med sockelelement i naturligt lagradmorän. Inom områden med torv erfordras urgrävning av torvner till morän och återfyllning med ny kontrollerad fyllning.

Inför fortsatt projektering av området kan beroende på val avbebyggelse kompletterande geotekniska undersökningarerfordras.

Strandskydd Planområdet omfattas av generellt strandskydd för enmindre bäckmiljö väster om i detaljplanen föreslagenbyggrätt inom Västra Sälen 5:70.

Strandskyddet föreslås upphävas inom föreslagen byggrättför bostäder (B) inom Västra Sälen 5:70. Upphävandet fram-går av en administrativ planbestämmelse (a2).

Fri passage längs bäcken bedöms inte försämras av plan-områdets exploatering eftersom avståndet mellan bäckenoch exploateringen bedöms vara minst 20 meter.

Konsekvenserna av ett upphävt strandskydd inom planområ-det bedöms bli små både med hänsyn till allemansrättsligtillgänglighet och till växt- och djurliv.

Berörda områden inom 100 meter från bäcken saknar, bådeavseende på strandnärhet och i övrigt, nämnvärd betydelseför allmänhetens friluftsliv. Någon väsentlig försämring avlivsvillkoren för djur- och växtarter bedöms inte uppstå.Som särskilda skäl för att upphäva strandskyddet anförs:


7 (20)


- Ifrågavarande kvartersmark behöver tas i anspråk för atttillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kantillgodoses utanför området. Bakgrund är turismindustrinsstora betydelse för Malung-Sälens kommun vilket skaparett angeläget behov av kompletterande boendeanlägg-ningar. (MB 7 kap § 18c punkt 5).

Bebyggelseområden

Befintlig bebyggelse Områden inom planområdet är idag obebyggda. Hela detCentrala grönområdet och den övre triangelns och VästraSälen 5:70:s södra delar gränsar till utbyggt vägnät ochfritidsbebyggelse. I det Centrala grönområdets sydöstra delfinns en transformatorstation och i dess norra del en mindreparkeringsplats.

Bostäder (B1) Norra triangelnInom den Norra triangeln förslås 12 st fritidstomter med enminsta fastighetsstorlek på 1300 m2 (d1) och där hänsyntagits till utpekat värdefullt myrmarksområde (NATUR)huvudsakligen beläget inom Västra Sälen 5:69.

Största byggnadsarea per tomt begränsas till högst 130 m2

vilket motsvarar ca 10 % av den minsta tillåtna fastighets-arean. Härutöver får högst 25 m2 användas endast förgarage eller förråd och 25 m2 till balkonger/altaner ochskärmtak (e2). Högst två våningar får anordnas och högst tvålägenheter får inredas per tomtplats. Högst en huvudbygg-nad, en gårdsbyggnad och ett uthus/garage får uppföras pertomtplats.

Högsta tillåtna byggnadshöjd för huvudbyggnad är 4,8meter. För uthus/garage eller gårdsbyggnad är högstatillåtna byggnadshöjd 3,3 meter. Källare får ej anordnasunder uthus/garage och gårdsbyggnad.

Största tillåtna taklutning är 30 grader dock får takkupor ochfrontespiser ha en taklutning på högst 38 grader. Vidare skataknock förläggas i samma riktning som byggnadens lång-sida och byggnaders gavelfasad får ha en bredd på max 9meter.

Bebyggelsens fasader ska vara av trä och yttertak ska hamatt mörk färg.


8 (20)


Tillfällig vistelse (O)Bostäder (B2)

Centrala grönområdetInom det Centrala grönområdets södra halva medges tillfälligvistelse (O) för att möjliggöra utveckling för hotelländamåldirekt norr om Gammelgårdens Värdshus. Inom områdetmedges även bostäder (B2) för att skapa en viss flexibilitet.

Största tillåtna byggnadsarea i procent av fastighetsarea är25 % vilket motsvarar en byggrätt på ca 2000 m2 byggnads-area.

Bebyggelsen får uppföras i högst två våningar med enhögsta byggnadshöjd på 8,0 meter. Vindsvåning får anord-nas utöver angivet högsta antal våningar. Största tillåtnataklutning är 30 grader dock får takkupor och frontespiser haen taklutning på högst 38 grader. Vidare ska taknock för-läggas i samma riktning som byggnadens långsida.


Bostäder (B1)Tillfällig vistelse (O)

Inom det Centrala grönområdets norra halva förslås 4 stfritidstomter med en minsta fastighetsstorlek på 1000 m2 (d2)och där hänsyn tagits till utpekat värdefullt källområde be-läget i områdets norra del. För området medges även tillfälligvistelse (hotell) för att vid behov kunna ingå i hotellverksam-heten i den södra delen av Centrala grönområdet.

Största byggnadsarea per tomt begränsas till högst 100 m2

vilket motsvarar ca 10 % av den minsta tillåtna fastighets-arean. Härutöver får högst 25 m2 användas endast förgarage eller förråd och 25 m2 till balkonger/altaner ochskärmtak (e3). Högst två våningar får anordnas och högst tvålägenheter får inredas per tomtplats. Högst en huvudbygg-nad, en gårdsbyggnad och ett uthus/garage får uppföras pertomtplats.

Högsta tillåtna byggnadshöjd för huvudbyggnad är 4,8meter. För uthus/garage eller gårdsbyggnad är högsta till-åtna byggnadshöjd 3,3 meter. Källare får ej anordnas underuthus/garage och gårdsbyggnad.

Största tillåtna taklutning är 30 grader dock får takkupor ochfrontespiser ha en taklutning på högst 38 grader. Vidare skataknock förläggas i samma riktning som byggnadens lång-


9 (20)


sida och byggnaders gavelfasad får ha en bredd på max 9meter.


Bostäder (B1) Västra Sälen 5:70Den sydöstra delen av Västra Sälen 5:70 förslås få inrymmaen fritidstomt efter att hänsyn tagits till utpekat värdefulltnaturområde. Minsta fastighetsstorlek är 600 m2 (d3) vilketmotsvarar avsatt område.

Största byggnadsarea begränsas till högst 100 m2. Här-utöver får högst 25 m2 användas endast för garage ellerförråd och 25 m2 till balkonger/altaner och skärmtak (e3).Högst två våningar får anordnas och högst två lägenheter fårinredas per tomtplats. Högst en huvudbyggnad, en gårds-byggnad och ett uthus/ garage får uppföras per tomtplats.

Högsta tillåtna byggnadshöjd för huvudbyggnad är 4,8meter. För uthus/garage eller gårdsbyggnad är högsta till-åtna byggnadshöjd 3,3 meter. Källare får ej anordnas underuthus/garage och gårdsbyggnad.

Största tillåtna taklutning är 30 grader dock får takkupor ochfrontespiser ha en taklutning på högst 38 grader. Vidare skataknock förläggas i samma riktning som byggnadens lång-sida och byggnaders gavelfasad får ha en bredd på max 9meter.


Friområden

Naturområde (NATUR) Ett naturområde (NATUR) har utlagts inom området Norratriangeln för att bevara värdefull myrmark med källdråg.Vidare har ett naturområde utlagts i norra delen av Centralagrönområdet för att bevara ett värdefullt källparti.

Ett naturområde har utlagts högst upp mot fjällterrängeninom Norra triangelns nordligaste spets för att få en naturligbebyggelsegräns ur landskapsbildssynpunkt.


10 (20)


Inom Västra Sälen 5:70 har naturområde utlagts för värdefullskogsmark. En planbestämmelse finns införd för att skyddaområdet som säger att skogsområde med granar och blan-dad lövskog ska bevaras. Marklov krävs för trädfällning (a1).Mark som betecknats NATUR får inte tas i anspråk för upp-lag och massor får inte tas därifrån.

Service Service som butiker, restauranger etc finns att tillgå vidHögfjällshotellet ca 800 meter sydväst om planområdet.Övrig kommunal service tillhandahålls i Sälens by.

Tillgänglighet Det är av stor vikt att vid detaljprojektering av mark ochbyggnader eftersträva att handikappvänliga lösningar sålångt som möjligt åstadkoms. Handikappfrågor bevakas isamband med byggsamråd.

Trafik

Trafikmatning

Lokaltrafik (GATA1)

Väg 66, som är av riksintresse, är belägen söder omGammelgården och planområdet. Trafikmatning av plan-området bedöms kunna ske från befintlig infart vid Gammel-gården och via befintliga vägar inom Gammelgårdsområdet.Infarten vid Gammelgården är anpassad med uppdelatkörfält vid vänstersväng och matarvägen upp i området ärasfalterad och bedöms klara en ökad trafik. Trafikförsörjningav områdena bedöms därmed som möjlig.

Ny väg behöver anläggas inom Norra triangeln för att nå till-tänkta tomter i områdets västra delar. Vägsträckningen haranpassats för att undvika utpekat värdefullt myrmarksområ-de beläget huvudsakligen inom Västra Sälen 5:69. Befintligtvägnät i området ingår i gemensamhetsanläggningen VästraSälen ga:55 där ny väg föreslås ingå.

Parkering Parkeringsbehovet för fritidshusen ska anordnas inomrespektive tomtplats, inom kvartersmark. P-platsbehovet harberäknats till ca en p-plats per fyra bäddar vilket motsvararca 2-3 platser per tomt. Parkering till hotellanläggningenanordnas inom hotellanläggningens tomtmark inom kvarters-mark och parkeringsbehovet uppskattas översiktligt till ca 50p-platser.


11 (20)


Kollektivtrafik Reguljär busstrafik trafikerar längs riksväg 66 och närmastebusshållplats är belägen direkt söder om planområdet i höjdmed Gammelgården. Närmaste internationella flygplats ärGardemoen, Oslo och närmaste regional flygplats ligger iMora. I Mobergskölen öster om Rörbäcksnäs finns planer påanläggande av ny flygplats, Scandinavian Mountains Airport.

Teknisk försörjning

Vatten och avlopp Vattenförsörjningen till fritidsbebyggelsen inom Gammel-gårdsområdet, hotell Gammelgården, Högfjällsgården ochFjällkyrkan sker idag från gemensamhetsanläggningenga:56:s vattentäkt. Vatten till anläggningen tas från vatten-täkt belägen öster om Norra triangeln upp mot fjällslutt-ningen.

Genom kontakt med Gammelgårdens Samfällighetsförening,som förvaltar ga:56, framgår att vattenflödesprover visar atttillgången ligger stadigt över året på ca 117 m3/dygn.Normalförbrukning under högsäsong ligger på högst 50m3/dygn. Pågående utbyggnad av Gammelgårdens Värds-hus beräknas öka förbrukningen med högst 3 m3/dygn.

De 17 nya tomterna samt planerad hotellverksamhet be-döms sammanlagt ge ett tillskott i området motsvarandeca 350 bäddar. Vattenförbrukningen bedöms komma attuppgå till ca 42 m3 per medeldygn (350 bäddar x 120 l/dygn)under högsäsong. Kapacitet finns därmed att försörja tilltänktexploatering med vatten.

I diskussion med Gammelgårdens Samfällighetsförening harframkommit att föreslagen fritidsfastighet inom Västra Sälen5:70 samt de fyra föreslagna fastigheterna i norra Centralagrönområdet kan anslutas till befintligt vattenledningsnät påsamma sätt som övriga fastigheter i området har anslutits.

Vad avser fritidsfastigheterna i Norra triangeln kräver dessaen separat vattenledning med tryckstegring vilken lämpligendras från befintlig vattentäkt och tidigare av samfällighetenplanerat pumphus. Ny anläggning överförs till gemensam-hetsanläggningen ga:56.

Gällande hotellanläggning i södra delen av Centrala grön-området löses vattenfrågan på motsvarande sätt som för


12 (20)


befintliga Gammelgårdens Värdshus. Anslutning sker tillbefintlig vattenledning varefter hotellanläggningen via egetvattensystem och vattenreservoar tryckstegrar och distribue-rar vatten inom anläggningen.

Idag finns inget kommunalt vatten inom Gammelgårds-området. Hela området planeras dock på sikt införlivas ikommunalt verksamhetsområde för vatten.Beträffande avlopp har kontakt tagits med VAMAS sommeddelat att stamledningar i området samt reningsverk i detkommunala nätet är väl dimensionerat för anslutning avplanområdet. Avloppsbelastningen bedöms motsvara 245PE (70g BOD7 per person och dygn).

VAMAS kommer att äga spillvattenledningsnätet fram tillfastighetsgränser (tomtgränser) i området eftersom plan-området kommer att ingå i verksamhetsområde förkommunalt spillvatten. Anslutningspunkt med servisventiloch spol- alt. tillsynsbrunn placeras 0,5 meter utanförtomtgräns. Brunnar och ventiler markeras ut enligtkommunens standard.

Inom Malung-Sälens kommun finns särskilda riktlinjer fördricksvattenförsörjning i Sälenfjällen framtaget vilket angerhur vattenförsörjningen långsiktigt ska ordnas inom olikaområdestyper i Sälenfjällen. Som långsiktig lösning avvattenförsörjningen för Högfjällsområdet (område typ 5),gäller enligt kommunens riktlinjer att befintliga privata vatten-täkter på sikt övertas av kommunen. Tidpunkt för detta kandock inte anges i dagsläget.

En VA-karta har tagits fram som redovisar befintliga och nyaföreslagna ledningar inom och i anslutning till planområdet.

Risk och sårbarhet vattentäktEn risk- och sårbarhetsanalys har tagits fram för gemen-samhetsanläggningen ga:56:s vattentäkt i samband medframtagande av gällande detaljplan för Gammelgården söderom planområdet.

Vattentäktens läge ovanför/långt öster om planerad ny be-byggelse och med ett tillrinningsområde som till största delbestår av fjällmark är utmärkt för en vattentäkt. Dessutomdrar vattentäkten fördel av det skyddsområde som upprättats


13 (20)


för den kommunala vattentäkten i Sälfjällstangen. Någrastörre riskkällor finns inte heller inom tillrinningsområdet.

I riskanalysen framgår det att tillgängligheten till brunnarnaär den största risken. En viktig faktor för att förbättra skyddetför vattentäkten ligger i att fastighetsägare, boende ochhyresgäster i området blir medvetna om var brunnen ärbelägen så att man vid en eventuell olycka snabbt kan sättain åtgärder för att förhindra spridning. Möjligheten att sättaupp skyltar bör övervägas. En annan viktig del är att se överoch åtgärda det fysiska skydd som finns runt brunnen, t.ex.genom lås av luckor samt säkerställande av att inget ytvattenrinner in i anläggningen vilket riskerar att förorena grund-vattnet lokalt.

Dagvatten Dagvatten från bostadsfastigheterna ska tas om hand inomegen fastighet i så stor utsträckning som möjligt och detdagvatten som lämnar fastigheten ska vara rent.

Förutsättningarna är goda för lokalt omhändertagande avdagvatten då bebyggelseområden i stor utsträckning omgesav naturmark och gatumark med diken. Det ytvatten som ejinfiltreras direkt i marken avleds till vägdiken eller naturmark.Avskärande diken kommer att behöva anläggas inombostadsfastigheterna för att leda dagvatten ut till naturmarkeller vägdiken. Vägar och parkeringar inom planområdetplaneras vara grusbelagda vilket möjliggör infiltration avdagvatten. Öppna diken kan förses med krosslager för bättreinfiltration.

En översiktlig dagvattenutredning har gjorts för att studeraytvattnets avrinning i området samt ge förslag på lämpligaåtgärder gällande dagvattenhanteringen. Resultatet redo-visas i en till detaljplanen hörande dagvattenkarta.

Underjordiska ledningar(u)

Inom planområdet finns ett u-område utlagt för föreslagnanya VA-ledningar inom kvartersmark.

El Området kommer att anslutas till Malungs Elnät AB: s nät.Stamnätet i området är väl dimensionerat för anslutning avplanområdet. En befintlig transformatorstation finns i södradelen av Centrala grönområdet. Om behov finns av nytransformatorstation har område utlagts för detta inombefintlig parkering alternativt inom möjlig ny parkering i


14 (20)


Centrala grönområdets norra del (E1).

Befintliga elledningar korsar det Centrala grönområdet.Dessa kan komma att behöva dras om vid en exploatering.

Tele Skanova har teleledningar inom planområdet. Omdragningav ledningar till följd av planerad exploatering bekostas avexploatören.

Värme Uppvärmning av bebyggelsen inom planområdet bör före-trädesvis ske med vattenburna system. Om möjligt börflexibla uppvärmningssystem anpassade till förnyelsebarenergi användas. Enligt Miljöbalken 1 kap 1 § samt 2 kap 5 §ska samtliga verksamheter hushålla med energi. I förstahand ska förnybara energikällor användas.

Avfall Planen ligger inom område med kommunal sophantering.Uppsamling av avfall är gemensam med Köarskärsfjälletsstugområde genom avtal. Miljöstationen är belägen påKöarvägen. Vid kontakt med Gammelgårdens Samfällighets-förening konstateras att denna lösning fungerar och kanfortsätta även efter en utbyggnad av Gammelgårdsområdet.Om behov finns av ny egen miljöstation för Gammelgårds-området så har utrymme för detta utlagts inom befintligparkering alternativt inom möjlig ny parkering i Centralagrönområdets norra del (E1).

Brandskydd Planområdet ligger inom 10 min insatstid från räddnings-station i Lindvallen. Åtkomsten för räddningsfordon till bygg-nadsdel där utrymning kan behöva ske får inte överskrida50 m gångavstånd. Detta avstånd gäller även transport avbärbar utrustning.

En brandpost finns idag ca 20 meter nordost om Gammel-gårdens Värdshus. Hela området planeras på sikt införlivas ikommunalt verksamhetsområde för vatten. I samband meddetta finns möjlighet att uppföra ytterligare en brandpost iområdet.

Det byggnadsbrandtekniska utförandet bestäms i sambandmed bygglov och bygganmälan. I övrigt ska avsnitt 5 iBoverkets byggregler beaktas vad gäller byggnadenstekniska utförande. Vidare ska en byggnad kunna utrymmasutan hjälp av räddningstjänsten.


15 (20)


BEHOVSBEDÖMNING Detaljplanen omfattar inte verksamheter eller åtgärder somanges i MKB-förordningens bilaga 3. Däremot omfattarkommande detaljplan mark som tas i anspråk för verksamhetsom räknas upp i 4 kap. 34 § plan- och bygglagen (PBL),dvs sammanhållen bebyggelse. Bedömning om behov avmiljöbedömning för kommande detaljplan ska därför görasmed beaktande av kriterierna i MKB-förordningens bil. 4.

Områdets egenskaper Planområdet är beläget norr om Gammelgårdens Värdshusoch ca 800 meter nordost om Högfjällshotellet. Marken inomden Norra triangeln sluttar åt sydost mellan 770 och 750möh. Området utgörs av myrmark och en svagt trädbevuxenfjällhed. Marken i det Centrala grönområdet sluttar åt sydostmellan 739 och 731 möh. Området är huvudsakligen bevuxetgran och björk med inslag av sälg, tall och rönn. Markeninom fastigheten Västra Sälen 5:70 sluttar relativt brant åtsydost mellan 738 och 731 möh. Området är bevuxet medgranskog med inslag av björk, rönn och sälg.

Föreslagna utbyggnadsområden berör mark avsatt somallmän plats – parkmark i gällande detaljplan.

Karaktäristiskaegenskaper för deverksamheter,anläggningar ochåtgärder som planenavser att medge

Detaljplanen syftar till att möjliggöra att del av stamfastig-heten Västra Sälen 5:42 samt tillsammans med 9 st sedantidigare avstyckade större tomter inom Gammelgårdsområ-det, som är belägna norr om Gammelgårdens Värdshus ochca 800 meter nordost om Högfjällshotellet, kan fastighets-regleras och bebyggas med fritidshus. Vidare syftar detalj-planen till att möjliggöra utveckling för hotelländamål direktnorr om Gammelgårdens Värdshus.

Detaljplanenstänkbara effekter

De tre utbyggnadsområdena ger genom förtätning av redandetaljplanelagt område ett tillskott på ca 17 tomter samt enfastighet för hotelländamål inom ett attraktivt område icentrala fjällområdet som ligger liftnära samt i direkt anslut-ning till spårcentral för vandrings- och skidleder upp till fjällensöder om Fjällvägen.

Ökningen av antalet bäddar till följd av nu aktuell planlägg-ning bedöms till ca 200 för de nya tomterna och ca 150bäddar för planerad hotellverksamhet vilket sammanlagt gerett tillskott i området motsvarande ca 350 bäddar. Planenresulterar därför i en ökad trafikalstring inom Gammelgårds-


16 (20)


området. Ökningen bedöms dock bli måttlig då den plane-rade fritidsbebyggelsen kommer att ha nära gång- och skid-kontakt med intilliggande fjällterräng samt med liftar ochbackar varvid antalet biltransporter kan minimeras.

Ökningen av antalet bäddar inom planområdet medför enökad belastning på Gammelgårdens Samfällighetsföreningsvattenverk samt kommunalt reningsverk motsvarandeuppskattningsvis ca 350 bäddar.

Inga miljökvalitetsnormer eller riktvärden för buller bedömsöverskridas vid ett genomförande av planen.

Detaljplanenskonsekvenser ochinverkan på miljön

Detaljplanens påverkan på omgivningen bedöms inte varaav den grad att en separat miljökonsekvensbeskrivning enligtPBL 4:34 behöver upprättas. Nedan beskrivs konsekvens-erna av planes genomförande, för att belysa hur exploate-ringen enligt den aktuella detaljplanen direkt eller indirektpåverkar olika förhållanden.

NaturmiljöNaturmark tas i anspråk för genomförande av planförslaget.De naturområden som tas i anspråk inrymmer dock ingasärskilt utpekade naturvärden. Exploateringen bedömsdärmed inte innebära någon negativ påverkan på värdefullnaturmiljö.

Värdefull myrmark med källdråg i norra triangeln utpekat inaturvärdesinventeringen behålls intakt i planförslaget.Värdefullt källparti i centrala grönområdet utpekat i natur-värdesinventeringen behålls intakt i planförslaget. I natur-värdesinventeringen nämns att naturvärdet bör kunna bi-behållas lätt, då känsligheten för yttre miljöpåverkan bedömslåg.

Den östra delen av Västra sälen 5:70 som föreslås exploate-ras nämns i naturvärdesinventeringen vara av mer trivialkaraktär och sakna tydliga naturvärden. Väster om områdetsom föreslås bebyggas finns en värdefull granskog med enbäckmiljö. Inom denna del har en planbestämmelse införtsför att skydda området som säger att skogsområde medgranar och blandad lövskog ska bevaras.


17 (20)


BoendemiljöPlanförslaget medför en ökning av antalet bäddar med ca350 bäddar jämfört med gällande detaljplan inom området.Planen resulterar därför i en ökad trafikalstring inomGammelgårdsområdet.

Ökningen bedöms bli måttlig då den planerade fritidsbebygg-elsen kommer att ha nära gång- och skidkontakt medintilliggande fjällterräng samt med liftar och backar varvidantalet biltransporter kan minimeras.

Effekter under byggtidenStörningar under byggtiden kan uppstå för närboende,främst i form av buller. Dessa störningar bedöms bli förhåll-andevis begränsade eftersom byggnationerna främst skerunder lågsäsong då intilliggande stugor är lågt nyttjade.

PLANGENOMFÖRANDE

Organisatoriskafrågor

Tidplan Detaljplanen beräknas gå ut på samråd under sommaren2017 och granskning hösten 2018 för att kunna antas undervintern 2018.

Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner lagakraft.

Markägoförhållanden Fastigheterna inom planområdet ägs av ett fåtal privatafastighetsägare vilka samtliga står bakom nu aktuellt plan-förslag.

Avtal I de fall reglering av ekonomiska mellanhavanden förgenomförandeåtgärder krävs, kommer exploatören attteckna erforderliga avtal med berörda parter.

VA-avtal ska tecknas mellan VAMAS och exploatör innandetaljplanen antas av kommunfullmäktige.


18 (20)


Ansvarsfördelning

Teknisk försörjning Bebyggelsen ska anslutas till det kommunala avloppsnätet.Vattenförsörjningen löses genom utbyggnad av befintligtvattenledningsnät samt installation av tryckstegring för vilketexploatören är ansvarig. Tillkommande vattenanläggningöverförs därefter till gemensamhetsanläggningen VästraSälen ga:56.

Samordning mellan exploatören och Malung-Sälenskommun förutsätts ske vad gäller anslutning till kommunaltavloppsnät. Kostnadsåtaganden, tidpunkter för olika slagsanläggningsarbeten, krav på ritningar, besiktningar av ut-förda anläggningar m.m. förutsätts regleras i erforderlig måni avtal mellan VAMAS och exploatören.

Vägnät Ny väg som föreslås inom Norra triangeln (GATA1) anläggsgenom exploatörens försorg och överförs därefter till gemen-samhetsanläggningen Västra Sälen ga:55.

Fastighetsrättsligafrågor

Fastighetsbildning Delar av fastigheterna Västra Sälen 5:69 och 5:70 sominrymmer utpekade naturvärden (NATUR) samt Västra Sälen5:61 och del av 5:62 föreslås fastighetsregleras över tillstamfastigheten Västra Sälen 5:42. Fastighetsreglering krävsockså för justering av storleken på befintliga fastigheter inomNorra triangeln.

Avstyckning och fastighetsreglering krävs för bildande avnya fastigheter inom Norra triangeln och det Centrala grön-området (del av Västra Sälen 5:42).

Mark för ny väg (GATA1) som berör flera fastigheter inomNorra triangeln föreslås fastighetsregleras över till stam-fastigheten Västra Sälen 5:42.


19 (20)


Gemensamhets-anläggning

En utökning föreslås av befintlig gemensamhetsanläggningVästra Sälen ga:55, som omfattar befintligt vägnät ochgrönområden inom Gammelgårdsområdet, med ny väg inomområdet Norra triangeln (GATA1).

Planförslaget innebär att mark som är upplåten för grön-områden, till förmån för gemensamhetsanläggningen VästraSälen ga:55, behöver tas i anspråk. En omprövning avgemensamhetsanläggningen krävs för att frigöra utrymmensom i aktuellt planförslag utgörs av kvartersmark. Vid fri-görande av belastningen aktualiseras ersättningsreglerna i40a § anläggningslagen. Om rättigheten upphävs skaägaren av fastigheten som frigörs från belastningen betalaersättning enligt 5 kap 10-12 §§ fastighetsbildningslagen.Alla områden som i planförslaget utgörs av allmän plats börutgöra en del i Västra Sälen ga:55.

Tillkommande vattenanläggningar för ny bebyggelse föreslåsöverföras till gemensamhetsanläggningen Västra Sälenga:56.

Det åligger exploatören att ansöka om förnyad Lantmäteri-förrättning avseende Västra Sälen ga:55 och ga:56 avse-ende överföring av väg (GATA1) och vattenanläggning ochsamt därvid åsättande av nya andelstal för tillkommandefastigheter och hotellanläggning.

Servitut Inom planområdet finns ett u-område utlagt för föreslagnanya VA-ledningar belägna inom kvartersmark. Ledningsrätteller servitut föreslås tillskapas för ledningarna.

Fastighetsredovisning,grundkarta

En grundkarta tillhörande detta förslag har upprättats avMalung-Sälens kommun. Fastighetsförteckning har upp-rättats av Sweco Civil. Dessa handlingar ligger som grundför samråd. Fastighetsförteckningen är avstämd motfastighetsregistret inför granskningsskedet.


20 (20)


MEDVERKANDETJÄNSTEMÄN

Planförslaget har upprättats i samråd med stadsarkitektTomas Johnsson, Miljö & Stadsbyggnadskontoret, Malung-Sälens kommun.

Tomas JohnssonStadsarkitekt

Instans Datum

Beslut om samråd BN 2017-06-28Beslut om granskning BN 2018-05-31AntagenVunnit laga kraft

planomrÅde - malung-salen.se · planproblema-tiken bedöms också vara begränsad då områden som...

Documents