Point de situation au 5 juillet 2011Information aux habitants 19 h30

Conseil municipal 21 h 30

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� Bref rappel de lBref rappel de lBref rappel de lBref rappel de l’’’’historique avant mars 2008historique avant mars 2008historique avant mars 2008historique avant mars 2008

� Les actions rLes actions rLes actions rLes actions rééééalisalisalisaliséééées par les par les par les par l’é’é’é’équipe municipale quipe municipale quipe municipale quipe municipale depuis mars 2008depuis mars 2008depuis mars 2008depuis mars 2008

� La situation en 2011La situation en 2011La situation en 2011La situation en 2011◦ Les conclusions de T38Les conclusions de T38Les conclusions de T38Les conclusions de T38

◦ La position de lLa position de lLa position de lLa position de l’’’’EPFLEPFLEPFLEPFL

◦ Les choix de lLes choix de lLes choix de lLes choix de l’é’é’é’équipe municipalequipe municipalequipe municipalequipe municipale

� Une acquisition par la mandature précédente pour un montant de 2.134.000€ ( valeur marchande des Domaines :272.000€) d’un terrain de 34.000 m²

� Une Convention de Portage financier de 4 ans (avril 2007-avril 2011) avec l’EPFL pour sauver les contribuables à court terme d’une inflation de la fiscalité imposée par arrêté préfectoral (14-9- 2005)

� Un montant de dette à l’EPFL ramené à 1.600.000€ par le jeu des subventions (Conseil Général de l’Isère 300 000 €+ Réserve Parlementaire 300 000 € )

� L’obligation pour la commune de sortir du portage financier avec un projet d’aménagement.

� Février 2008 : aucun avant-projet d’aménagement établi.

� Mars 2008 élection d’une nouvelle équipe municipale.

� Obligation de réaliser 20% de logements sociaux locatifs dans le cadre d’une urbanisation future.

� Obligation de sortir du dispositif à l’échéance du portage avec engagement de la commune en tant que garant,

� Frais de portage annuels à supporter par la commune ◦ 1% /an pour les quatre premières années soit 67.600€,

◦ puis 2,5%/an pour les périodes suivantes soit 42.000€/an

◦ estimation des frais de portage à terme : 245.000€

� 2008 - Appel de candidature (9 dossiers demandés, un seul candidat : ABG-promotion)

� 2009 - Elaboration d’un schéma d’urbanisation cohérent avec le concours d’un architecte (Eric Chautant).◦ Valorisation foncière de la parcelle A 47 oubliée dans la D.U.P. de

2007.

◦ Révision Simplifiée du POS pour la rendre constructible avec l’aval de la commission des sites

◦ Modification du POS pour optimiser la zone d’aménagement après enquête publique

◦ Adoption des deux procédures par le conseil en décembre.

� Recherche Bailleur Social : 2 organismes-SDH et PLURALIS approchés.

� Nombreux points de situation entre EPFL, ABG et Commune : ABG avance « àreculons » !

� Décision et délibération en faveur d’une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage pour la commune : choix de Territoires 38 notifié le 18 mars 2010 pour nous accompagner vis-à-vis de l’offre ABG.

◦ Retour sur le montage financier et l’analyse du compte de résultat prévisionnel d’ABG.

◦ Examen des conditions et coûts de viabilisation du terrain .

◦ Etude d’un aménagement par tranches successives pour optimiser les charges financières

◦ Examen en parallèle de la faisabilité de l’opération des Logements Locatifs Sociaux.

� Note d’étape de T38 dressant le contexte (juin 2010)

◦ absence de démarrage d’opération esquissée de la part d’ABG.◦ montage financier exigeant la procédure de Pass Foncier sur l’ensemble des

logements de la part d’ABG. ◦ Phasage par réseau et tranche foncière obligatoirement envisagé.

◦ EPFL pas favorable aux exigences d’ABG car contraires à son règlement intérieur

� Désistement d’ABG (septembre 2010)◦ Projet impacté en période peu favorable de crise économique.

◦ Un nombre important de lots à commercialiser .◦ Le risque de modification à la baisse des aides d’État (Pass Foncier)

◦ Coût de construction très élevé hors marché actuel sur un foncier trop cher.◦ Doute de leurs partenaires financiers (Banques).

� Deux nouveaux contacts (septembre-octobre 2010)

◦ La Société ISERE HABITAT partenaire du Bailleur Social SDH .

◦ La Société PROCIVIS partenaire du Bailleur Social PLURALIS

� Création commission extra-municipale des Eybains composée du CDIC et de citoyens de Saint Théoffrey (octobre 2010).

� Janvier – obtention prolongation de portage avec l’EPFLpour deux ans (avril 2011 – 2013)

� Communication d’une note d’information actualisée remise en Préfecture exprimant la nouvelle situation de la commune .

� Information et sensibilisation de nos référents politiques .

� Avenant à la mission initiale de T38 pour mission AMO

� Avril – réalisation étude géotechnique (sté Ginger)

◦ Définition et chiffrage des infrastructures nécessaires au terrain des Eybains par Sogreah,

◦ Coordination commune-Sogreah avec DDT, ERDF, SE 38, AEP, EU…

� Juin – conclusions T38 et réunion EPFL

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� Objet de la démarche de T38 :

◦ Quantifier les dépenses (foncier, travaux, frais d’aménagement)

et les recettes (cession des terrains) liées à l’aménagement

du terrain des Eybains

◦ Replacer ces mouvements financiers dans le temps (échéancier)

◦ Déterminer les conditions de l’équilibre (ou du

déséquilibre) financier

� Urbanisation des Eybains : très contrainte vis-à-vis du prix d’achat du terrain (2 134 286 € sur 34 485 m² )

� Le foncier :◦ coût initial EPFL avec subventions et frais : 1.615.390 €

◦ frais de portage (total périodes 2007-2017) + 246.214 €Avec sortie progressive dès 2012.

total = 1.861.605 €

soit 54€/m² terrain nu

� Découpage en 47 lots sur 2,7ha

� Des lots de taille variable pour une variété de l’offre (maisons individuelles, groupées, jumelées)

� Un lot au-dessus de la mairie, pour le locatif social (11 logements)

� Faisabilité et chiffrage des infrastructures (hors subventions)

◦ à charge pour la commune :

756.788 €-participation ERDF (210.000€) =

546.788 546.788 546.788 546.788 €€€€ HT◦ à charge de l’aménageur des Eybains :

587.896 587.896 587.896 587.896 €€€€ HTHTHTHT

Données de commercialisation recueillies auprès des notaires et des lotisseurs locaux :

� Les données sont peu nombreuses et le marché peu dynamique,

� Le prix moyen de cession des terrains viabilisés est de +/- 100€/m²avec un rythme de commercialisation de 6 à 8 lots/an

Le Coefficient d’occupation au sol (COS) prévu au POS étant élevé(0,50), le prix de vente se calcule en fonction de :

� la constructibilité du terrain

� la surface du lot

� la localisation du lot

Cartographie des prix de vente retenus

en €/m²

Pour des raisons de

confidentialité, les

exemples de prix ont

été supprimés

Raphaël Hancy

Conseiller Municipal

Administrateur site web

foncier

frais

d’aménagement

travaux

déséquilibre

cessions

Nécessité d’associer des partenaires politiques pour équilibrer ce bilan

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Se donner le temps de réfléchir

Réserver des terrains

Définir et changer les règles d'urbanisme

(SCOT, POS ou PLU)

Acquérir les terrains au juste prix

Financer les équipements (voirie, réseaux)

Remodeler le foncier

La 3e divisions d'une même propriété impose une

procédure d’urbanisme opérationnelle (ZAC, lotissement…)

Arrêter et faire respecter un plan d'ensemble

Contrôler la qualité des travaux de viabilité

TLE/TA

PAE/PVR

• AvantagesAvantagesAvantagesAvantages

� rapidité de mise en œuvre

� souplesse du contenu

� simplicité de validation sous la forme d’un arrêté

• InconvInconvInconvInconvéééénientsnientsnientsnients

� Obligation aux lotisseurs de réaliser l’ensemble des travaux d’aménagement sauf à produire une garantie d’achèvement

Pour éviter cette contrainte qui est surtout financière, il est proposé d’avoir recours à plusieurs plusieurs plusieurs plusieurs permis dpermis dpermis dpermis d’’’’amamamaméééénager.nager.nager.nager.

Compte tenu des enjeux financiers, il est proposé que la Commune engage immla Commune engage immla Commune engage immla Commune engage imméééédiatement diatement diatement diatement

llll’é’é’é’élaboration laboration laboration laboration dddd’’’’un permis dun permis dun permis dun permis d’’’’amamamaméééénager sur la parcelle A47 et dnager sur la parcelle A47 et dnager sur la parcelle A47 et dnager sur la parcelle A47 et d’’’’un autre permis sur le secteur 1. un autre permis sur le secteur 1. un autre permis sur le secteur 1. un autre permis sur le secteur 1.

commune

aménageur

aménageur public

(lots libres de

constructeur)

aménangeur privé

(lots libres de

constructeur)

constructeur

promoteur

fon

cier vente par EPFL par

phase

sans intérêt si non

aménageur

opération

d'aménagement

concession au risque

de la communeopération à risque opération à risque

commercial isation

des lots aménagés

association avec

commercialisateur

et/ou moyens

propres

moyens propres moyens propres

participation au

deséquil ibre du bilan

obligation d'un

budget annexe pour

la Commune

oui non non non

construction sans objet sans objet sans objet

nécessité de

composer 4 ou 5

produits cibles

commercial isation

des constructionssans objet sans objet sans objet moyens propres

mal pourvue en

moyens de suivi

amén

agem

ent

con

stru

ctio

noui sous convention tripartite (EPFL/commune/acquéreur) pour

réalisation logements sociaux

financement/réalisation d'équipements publics

réalisation d'équipements publics

Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 Conclusions T38 –––––––– DDDDDDDDéééééééémarches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2marches sur le 2eeeeeeee semestre 2011semestre 2011semestre 2011semestre 2011semestre 2011semestre 2011semestre 2011semestre 2011

23

Si absence de proposition

Consultation vers aménageur public

24

Situation financiSituation financiSituation financiSituation financiSituation financiSituation financiSituation financiSituation financièèèèèèèère 30re 30re 30re 30re 30re 30re 30re 30--------1212121212121212--------2011 apr2011 apr2011 apr2011 apr2011 apr2011 apr2011 apr2011 aprèèèèèèèès permis ams permis ams permis ams permis ams permis ams permis ams permis ams permis améééééééénagernagernagernagernagernagernagernager

Pour des raisons de

confidentialité, ce

tableau est supprimé

sur la version en ligne

Vous pouvez le

consulter en mairie.

Raphaël Hancy

Conseiller Municipal

Administrateur site web

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� Conclusions de T38 présentées à l’EPFL (P.Fages et son adjoint le 15-6-2011)

� Etude de T38 communiquée au Président de l’EPFLY.Boulard

� L’EPFL est :◦ favorable au phasage proposé par T38

◦ conscient de la contrainte financière pour l’aménageur

◦ invite la commune à faire appel à ses référents politiques

◦ confirme les termes de cette présentation le concernant.

� Favorable au lancement des permis d’aménager pour l’A47 et Z1

� Souhaite continuer à travailler avec :◦ Eric Chautant pour l’élaboration du permis d’aménager pour le secteur A47 et Z1) (montant supprimé)

◦ Sogreah pour les aspects techniques liés à l’A47 (montant supprimé)

◦ T38 pour l’assistance à l’élaboration des permis d’aménager et à la consultation de promoteurs