polska market insights - property...
TRANSCRIPT
Polska
MARKET INSIGHTSRaport roczny 2017
2 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Spis treściSpis treściSpis treściSpis treści
Spis treści ............................................................ 2
Gospodarka .......................................................... 4
Rynek inwestycyjny ..............................................5
Rynek biurowy ...................................................... 7
Rynek magazynowy ............................................ 10
Rynek handlowy .................................................. 13
Rynek hotelowy .................................................. 16
3 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Monika Rajska Monika Rajska Monika Rajska Monika Rajska –––– Wolińska Wolińska Wolińska Wolińska Managing Partner | Polska
“Rok 2016 był dla rynku nieruchomości komercyjnych
w Polsce okresem rekordów. Imponujące wyniki
osiągnęły rynki magazynowy i biurowy, gdzie
deweloperzy oddali do użytku odpowiednio 1,2 mln m2
i 900 tys. m2. Także popyt w tych sektorach
utrzymuje się na wysokim poziomie, dzięki czemu
zarówno wskaźnik pustostanów, jak i stawki
czynszowe pozostają na stabilnym poziomie. Jedynie
na rynku handlowym obserwujemy spowolnienie –
aktywność właścicieli zwróciła się w kierunku
rewitalizacji, modernizacji i rozbudów. Ogromnym
powodem do dumy jest natomiast ubiegłoroczny
wynik na rynku inwestycyjnym – mimo zawirowań
w przepisach prawnych wolumen transakcji wyniósł
aż 4,6 mld EUR – najwięcej w historii tego rynku.
Według prognoz na ten rok aktywność inwestorów
utrzyma się na wysokim poziomie, co daje szansę na
powtórzenie sukcesu. Colliers International obchodzi
w tym roku 20-lecie działalności w Polsce. W ciągu
tych lat obserwowaliśmy jak dynamicznie zmienia się
tutejszy rynek nieruchomości komercyjnych i rośliśmy
razem z nim. Jeśli tempo rozwoju zostanie
zachowane, na co gorąco liczymy, za kolejne dwie
dekady mapa nieruchomości w Polsce nabierze
nowych kształtów.”
Zarys ogólny > Gospodarka – nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego. Szacowana dynamika PKB na koniec
2016 roku to poziom 2,8% r/r.
> Rynek inwestycyjny – łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR.
> Rynek biurowy – w minionym roku deweloperzy oddali do użytku rekordową ilość powierzchni biurowej ponad
896 tys. m2, o 60% więcej niż średnia roczna
z lat 2011-2015.
> Rynek magazynowy – rok 2016 okazał sie rekordowy pod wzgledem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad
600 tys. m2 większy niż w 2015 r. osiagajac na koniec
IV kw. poziom ponad 3,32 mln m2.
> Rynek handlowy – w minionym roku dostarczono na rynek łącznie niewiele ponad 400 tys. m² nowej powierzchni
centrów handlowych, czyli o 1/3 mniej niż w roku 2015.
> Rynek hotelowy – hossa na rynku hotelowym w Polsce wciąż trwa - rok 2016 był bardzo dobry pod względem
popytu.
Prognozy > Gospodarka – na koniec 2017 roku oczekuje się tempa wzrostu PKB na poziomie ok. 2,7%.
> Rynek inwestycyjny – prognozujemy dalszy wzrost liczby inwestorów wchodzących do Polski, zainteresowanych
wszystkimi segmentami rynku.
> Rynek biurowy –nowa podaż planowana do ukończenia w bieżącym roku jest szacowana na ok. 900 tys. m2.
Obserwować będziemy także presję zniżkową na czynsze.
> Rynek magazynowy – obecnie w całej Polsce w budowie znajduje sie ponad 1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni
magazynowej, z czego około 75% jest juz wynajęte. Poza
utrzymujacą sia dominacją sektora 3PL obserwujemy
znaczący wzrost branży e-commerce.
> Rynek handlowy – przewidujemy, że rok 2017 pod względem podaży będzie podobny do 2016. O ile nie
nastapią opóźnienia, na rynek zostanie dostarczone niecałe
400 tys. m² GLA w centrach handlowych.
> Rynek hotelowy – wzrost udziału markowych hoteli na skutek włączania do międzynarodowych sieci obiektów już
istniejących - rosnąca rola franczyzy.
4 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Gospodarka
Zarys ogólny
> W 2016 roku w Polsce nastąpiło wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu gospodarczego. Szacowana dynamika PKB
na koniec 2016 roku to 2,8% r/r (3,5% w roku 2015).
> Poziom stóp procentowych nie uległ zmianie. Rada Polityki Pieniężnej nie zakłada również podwyżek w kolejnych
miesiącach (obecnie stopa referencyjna wynosi 1,5%).
> Rok 2016 nie był dla polskiej gospodarki dobrym okresem pod względem inwestycji. Spadek w sektorze
inwestycyjnym w dużej mierze spowodowany był
zmniejszeniem wykorzystania środków z Unii Europejskiej.
> Wskaźnik inflacji (CPI) wbrew powszechnym prognozom utrzymał się poniżej zera, szacowany na poziomie -0,6%
na koniec 2016 roku.
> Sytuacja na rynku pracy niezmiennie się poprawia. Stopa bezrobocia w 2016 roku spadła do poziomu 8,3%.
> Wypłaty z programu 500+, wprowadzonego w kwietniu 2016 roku, nie wpłynęły znacząco na wzrost konsumpcji.
Zakłada się natomiast opóźniony efekt programu oraz
zwiększenie wydatków konsumpcyjnych w drugiej połowie
2017 roku.
Prognozy
> Deflacja na świecie powoli zanika. Rok 2016 wspierany był przez rosnące ceny surowców i wskazuje się, że ten
globalny trend będzie kontynuowany. Na koniec 2017 roku
w Polsce oczekiwany jest wzrost wskaźnika inflacji do
poziomu 1,9%.
> Na koniec 2017 roku oczekuje się tempa wzrostu PKB na poziomie 2,7%. Głównymi czynnikami mającymi wpływ na
dynamikę PKB w perspektywie dwóch lat mają być
ożywienie inwestycji, poprawa eksportu oraz konsumpcja
prywatna.
> Analitycy BZ WBK przewidują dalszy spadek stopy bezrobocia do poziomu 7,4% na koniec 2017 roku.
W dłuższej perspektywie istnieje obawa, że ilość ofert
pracy przewyższy liczbę dostępnych pracowników na
polskim rynku.
> Wydarzenia polityczne na całym świecie będą miały istotny wpływ na polską gospodarkę w kolejnych latach, m.in.
wybory w Holandii (marzec), Francji (kwiecień, czerwiec),
Niemczech (październik), możliwe również we Włoszech.
Dodatkowo istnieje niepewność na rynku związana
z kwestią Brexitu oraz polityką nowego prezydenta USA.
Tempo wzrostu PKB (%)
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, BZ WBK
Stopa bezrobocia oraz inflacja (%)
Źródło: Colliers International, na podstawie GUS, MRPiPS
5 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Rynek inwestycyjny
Główne wskaźniki inwestycyjne
Wolumen transakcji 4,6 mld EUR
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości
Biura ok. 5,25%
Obiekty handlowe ok. 5,0%
Magazyny ok. 6,5%
Zarys ogólny
> Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR (4,1 mld EUR w roku
2015). Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku
nieruchomości.
> Z blisko 40% udziałem, Polska pozostaje wiodącym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, czego
potwierdzeniem jest zwiększona w roku 2016 płynność
aktywów i wzrost cen.
> Popyt był równie wysoki we wszystkich klasach aktywów. Odnotowano szereg transakcji platformowych
i portfelowych, które wniosły niespotykaną wcześniej
jakość i kolejne rekordy.
Wartość transakcji inwestycyjnych
Źródło: Colliers International
Stopy zwrotu
> Średnioważony czas trwania umów najmu pozostaje głównym czynnikiem kreującym wartość najlepszych
nieruchomości (w szczególności w segmencie biur oraz
centrów logistycznych). Zanotowano zwiększoną płynność
w sektorach „core+” oraz „value-add”.
> Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie kształtują się obecnie na poziomie 5,25%
w ścisłym centrum Warszawy oraz 7,5% - dla Mokotowa.
W najważniejszych miastach regionalnych, Wrocławiu
i Krakowie - stopy zwrotu spadły poniżej 6,5%.
> Dla najlepszych nieruchomości handlowych - dominujących nowoczesnych centrów handlowych, stopy zwrotu
kształtują się na poziomie 5,0% (potencjalnie) w Warszawie
i poniżej 5,5% na głównych rynkach regionalnych, aż do
8,0%-8,5% w mniejszych miastach.
Stopy zwrotu z najlepszych nieruchomości
Źródło: Colliers International
> Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych są na poziomie około 6,5%. Wyjątkiem była
sprzedaż „sale&lease back” magazynów Amazon, gdzie
stopa dla rynkowego czynszu kształtowała się znacznie
poniżej tego poziomu. Najlepsze ceny uzyskują
nieruchomości z wysoką średnią długością umów najmu,
ale wzrosła też płynność nieruchomości z krótszym
czasem trwania umów, przy czym dyskonto w cenie uległo
zmniejszeniu.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
mln EUR
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Magazyny Obiekty handlowe Biura
6 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Wartość transakcji
> Łączna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w 2016 r. wyniosła 4,6 mld EUR. Rynek odnotował blisko
80 transakcji dotyczących ponad 130 nieruchomości we
wszystkich klasach aktywów.
> 43% kapitału zainwestowane zostało na rynku powierzchni handlowych, 40% na rynku biurowym. Pozostałe 17%
transakcji dotyczyło rynku powierzchni magazynowych
i przemysłowych.
> Ponad 70% kapitału zostało zainwestowane na rynkach regionalnych. Oczekuje się, że rynki te utrzymają płynność
i uznanie inwestorów.
Struktura transakcji inwestycyjnych
Źródło: Colliers International
Kluczowe transakcje
> Nabycie przed Redefine portfela nieruchomości biurowych i handlowych za kwotę blisko 900 mln EUR, było
największą transakcją inwestycyjną w Polsce w roku 2016
oraz największą w Europie w I kwartale 2016 r.
> Zakup nowo wybudowanego, 39 piętrowego budynku biurowego Q22 w ścisłym centrum Warszawy
o powierzchni 54 tys. m2 przez Invesco za 273 mln EUR,
był największą transakcją biurową roku i jedną z trzech
największych na rynku CEE.
> Do kluczowych transakcji należy również zaliczyć nabycie centrum handlowego Bonarka City Center w Krakowie
przez Rockcastle za kwotę około 361 mln EUR, zakup
portfela nieruchomości magazynowych P3 przez GIC
państwowy fundusz inwestycyjny z Singapuru za
285 mln EUR, jak również zakup budynku biurowego
Gdański Business Center w Warszawie przez Savills IM za
kwotę 183 mln EUR.
Wartość transakcji według kraju pochodzenia
inwestora w 2016 r.
Źródło: Colliers International
> Rok 2016 zdominowany został przez inwestorów z Republiki Południowej Afryki, którzy łącznie
zainwestowali w Polsce blisko 1,8 mld EUR, co stanowi
40% udział w całym rynku inwestycyjnym. Polski kapitał
z udziałem na poziomie około 2% był mało zauważalny.
> Najaktywniejsi inwestorzy w 2016 r. to: Redefine, Rockcastle, GIC, Invesco, CBRE Global Investors, Savills IM,
Golden Star Group, Rockcastle, Warburg-HIH Invest Real
Estate, Hines i GLL Real Estate Partners.
Wartość transakcji według sektorów w 2016 r.
Źródło: Colliers International
Prognozy
> Polska jest rynkiem o ugruntowanej pozycji z rosnącą płynnością i zwiększoną liczbą inwestorów, którzy
z sukcesem przeszli przez pełen cykl inwestycyjny.
> Prognozujemy dalszy wzrost liczby inwestorów wkraczających do Polski, zainteresowanych wszystkimi
segmentami rynku, jak również transakcjami
platformowymi oraz transakcjami typu „forward funding”
i „forward purchase”.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
mln EUR
Rynki regionalne
Warszawa
Udział % rynków regionalnych
17%
13%
40%
12%
2%
16%
Stany Zjednoczone
Niemcy
Republika Południowej Afryki
Wielka Brytania
Polska
Inne
40%
43%
17%
Biura
Obiekty handlowe
Magazyny
7 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Rynek biurowy
Zarys ogólny
> Na koniec 2016 r. podaż na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęła poziom 8,97 mln m2.
> W minionym roku deweloperzy oddali do użytku rekordową ilość powierzchni biurowej ponad 896 tys. m2, o 60%
więcej niż średnia roczna z lat 2011-2015. Prawie połowa
nowej podaży została ukończona w Warszawie
(407 tys. m2), natomiast wśród miast regionalnych
najwięcej powierzchni oddano do użytku w Krakowie
(149 tys. m2) i Wrocławiu (139 tys. m2).
> Pod względem ilości wynajętej powierzchni rok 2016 był równie dobry co rok poprzedni. Wolumen transakcji
w porównaniu do 2015 r. zmalał minimalnie o 2,8%
osiągając poziom 1,34 mln m2. Absorpcja netto
ukształtowała się na poziomie 615 tys. m2. Umowy typu
pre-let nadal stanowiły znaczącą część całkowitej
aktywności rynkowej (26%).
> Mimo rekordowej ilości oddanej do użytku powierzchni, współczynnik pustostanów dla Polski odnotował wzrost
jedynie o 1,1 p.p. do poziomu 12,7%, (wobec 11,6% na koniec
2015 r.).
Główne wskaźniki 2016 r.
> Stawki bazowe i efektywne na większości rynków utrzymywały się na stabilnym poziomie. Niewielki wzrost
czynszów odnotowano w Trójmieście oraz Łodzi.
Przeciętne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się
między 12,5 a 21,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast w miastach
regionalnych od 10 do 16,5 EUR/m2/miesiąc.
Rynek biurowy w największych miastach Polski
> W 2016 r. w Warszawie oddano rekordową ilość powierzchni biurowej, łącznie 21 projektów. Od początku
roku na rynek trafiło ponad 407 tys. m2 nowych biur,
z czego najwięcej oddało się w II kw. (227 tys. m2).
Największy wzrost podaży w 2016 r. odnotowały strefy:
Obrzeża Centrum (123 tys. m2), Południowa Zachodnia
(87 tys. m2), Centrum (72 tys. m2) i Północna (49 tys. m2).
Do użytku oddano Warsaw Spire A (Tower) największy
obecnie biurowiec, oferujący ponad 59 tys. m2 powierzchni
najmu. Warto także wymienić kolejne dwa budynki
kompleksu Gdański Business Center (łącznie 49 tys. m2)
oraz wieżowiec Q22 oferujący 46,4 tys. m2 biur.
Obserwujemy naturalne przesuwanie się granic dzielnic
biznesowych oraz zagospodarowywanie przez
deweloperów dobrze skomunikowanych działek
np. w pobliżu drugiej linii metra, Ronda Daszyńskiego,
Dworca Gdańskiego.
Miasto Istniejąca podaż (m2) Nowa podaż (m2) Pustostany Powierzchnia w budowie (m2) Popyt (m2) Stawki czynszu
(m2/miesiąc)
Warszawa 5 045 400 407 000 14,2% 720 000 754 900 12-21,5 EUR
Kraków 915 800 149 300 7,2% 278 300 187 800 13,2-15,5 EUR
Wrocław 847 800 139 100 12,5% 112 600 124 500 12,5-16,5 EUR
Trójmiasto 633 900 57 300 11,1% 151 000 93 200 13,5-16,50 EUR
Katowice 443 100 51 600 14,0% 38 200 40 900 12,5-14,5 EUR
Poznań 427 800 41 100 13,6% 40 500 64 100 12,5-15,5 EUR
Łódź 360 000 36 100 6,2% 129 400 66 700 12-13,5 EUR
Szczecin 156 100 7 400 14,7% 28 700 4 800 11-14 EUR
Lublin 140 400 7 100 10,9% 70 100 3 600 10-13 EUR
Razem 8 970 300 896 000 12,7% 1,568,800 1,340,500
Źródło: Colliers International na podst. PORF, 2016 r.
8 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
> Popyt brutto odnotowany w stolicy w 2016 r. ukształtował się na poziomie o 9% niższym od zeszłorocznego i wyniósł
prawie 755 tys. m2. Również absorpcja powierzchni
biurowej osiągnęła niższy poziom a jej wartość wyniosła
238,2 tys. m2 (- 17% rdr). Największy wolumen transakcji
został zarejestrowany w strefie Południowej Górnej
(155 tys. m2), w strefie Południowej Zachodniej
(151,7 tys. m2) oraz na Obrzeżach Centrum (132,5 tys. m2).
Na rynku dominowały nowe umowy, których udział wyniósł
60%.
Popyt i absorpcja w Warszawie (m2)
Źródło: Colliers International
> Współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 1,9 p.p. i na koniec 2016 r. wyniósł 14,2%. W dwóch centralnych
strefach współczynnik pustostanów ukształtował się na
poziomie 17,3% – najwyższym od lat, natomiast poza
centrum – 13,5%. Czynsze bazowe za powierzchnię
w centrum miasta obniżyły się nieznacznie do poziomu
między 17,5 a 21,5 EUR/m2/miesiąc. Stawki poza centrum
mieściły się w przedziale od 12 do 16 EUR/m2/miesiąc.
> Kraków – w minionym roku w Krakowie do użytku zostało oddanych 21 budynków o łącznej powierzchni 150 tys. m2,
co było rekordowo wysokim przyrostem podaży nie tylko
dla tego rynku, ale również w skali wszystkich miast
regionalnych. Całkowita podaż powierzchni biurowej
osiągnęła poziom 915 tys. m2. Największe inwestycje
ukończone w 2016 r. to Axis (19,3 tys. m2), O3 Business
Campus (19,2 tys. m2) oraz CH2M (14,2 tys. m2).
Na krakowskim rynku trwa boom budowlany – w fazie
realizacji znajduje się ponad 270 tys. m2, z których 77% ma
być ukończone w 2017 r. W okresie od stycznia do grudnia
najemcy wynajęli 188 tys. m2, co było rekordowym
wynikiem wśród miast regionalnych. Udział transakcji typu
pre-let w wolumenie popytu wyniósł 47%. Współczynnik
pustostanów w całym roku wzrósł do 7,2%, ale wciąż jest
jednym z najniższych w skali kraju.
> Wrocław - to drugi najbardziej dynamiczny rynek wśród miast regionalnych. W 2016 r. odnotował wzrost
o 139 tys. m2, dzięki czemu istniejące zasoby osiągnęły
poziom 847 tys. m2. Wśród 15 projektów ukończono
m.in. Business Garden firmy Vastint (39 tys. m2), budynek
Pegaz (18,5 tys. m2) firmy UBM oraz Nobilis Business
House (14,9 tys. m2) Echo Investment. W budowie znajduje
się 113 tys. m2, co jest czwartym wynikiem wśród
głównych rynków regionalnych. W całym 2016 r. zawarto
transakcje na 124 tys. m2 (+11% rdr). Znacząco wzrósł
udział umów typu pre-let do poziomu 40% wobec 7,3%
w 2015 r. Z uwagi na dużą liczbę oddanych projektów
współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 3,7 p.p.
i wyniósł 12,5%.
Największe transakcje najmu zawarte w 2016 r.
Najemca Powierzchnia (m2)
Lokalizacja
BGŻ BNP Paribas 22 000 Karolkowa/Kasprzaka, Warszawa
firma z sektora usług medycznych
12 300 Park Postępu, Warszawa
Credit Suisse 10 800 Grunwaldzki Center, Wrocław
Intel 10 800 Tryton Business House, Gdańsk
AON 10 800 Enterprise Park E, Kraków
BNY Mellon 10 500 Sagittarius Business House,
Wrocław
Euroclear Bank 10 000 Bonarka for Business G, Kraków
ABB 10 000 Axis, Kraków
Źródło: Colliers International na podst. PORF, 2016 r.
> Trójmiasto – zasoby biurowe aglomeracji trójmiejskiej wzrosły w 2016 r. o 57,3 tys. m2. Ukończonych zostało
6 inwestycji, wśród których są Tryton Business House
(21,3 tys. m2), C200 (17,6 tys. m2), a także Tensor, budynki
X i Y – (w sumie 12,5 tys. m2 ). W budowie znajduje się
obecnie 151 tys. m2, z czego 95% jest zlokalizowane
w Gdańsku. Popyt na powierzchnię biurową w 2016 r. był
zbliżony do zeszłorocznego i wyniósł 93,2 tys. m2. Nowe
umowy stanowiły 66% łącznego wolumenu. Natomiast
udział transakcji pre-let zanotował wzrost do 31%. Odsetek
dostępnej powierzchni wyniósł w całej aglomeracji 11,1%,
co stanowi spadek o 3 p.p. w porównaniu do IV kw. 2015 r.
> Katowice – pod względem nowoczesnej powierzchni biurowej Katowice w minionym roku wyprzedziły Poznań
i są obecnie czwartym rynkiem regionalnym w Polsce. Rok
2016 charakteryzował się znaczącym przyrostem podaży
na poziomie 51 tys. m2, dwukrotnie większym niż w roku
2015. Ukończonych zostało 8 projektów biurowych,
największe z nich to Silesia Star II B (12,4 tys. m2), trzeci
etap kompleksu A4 Business Park (12,1 tys. m2) oraz
kolejna faza Silesia Business Park (10,7 tys. m2). W budowie
pozostaje 38 tys. m2. Aktywność najemców była o 11%
niższa niż w minionym roku i wyniosła 41 tys. m2. Udział
transakcji pre-let wzrósł natomiast do 29%. Poziom
pustostanów na koniec 2016 r. zmalał o 1,4 p.p. do 14%.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Popyt Absorpcja netto
9 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Stawki bazowe na głównych rynkach regionalnych
(EUR/m2/miesiąc)
Źródło: Colliers International
> Poznań – 2016 r. charakteryzował się umiarkowaną aktywnością deweloperską. Do użytku oddano 7 biurowców
o łącznej powierzchni 41,1 tys. m2. Wśród oddanych
projektów znajdują się dwie fazy Maraton wybudowane
przez Skanska (łącznie 24,9 tys. m2). W budowie pozostaje
jedynie 40,5 tys. m2. Popyt brutto zarejestrowany w 2016 r.
osiągnął rekordowy poziom 64 tys. m2, głównie za sprawą
najemców z sektora IT. Na rynku dominowały nowe
umowy, których udział w popycie wyniósł 57%, transakcje
typu pre-let miały 26% udział w wolumenie transakcji.
Współczynnik pustostanów wykazywał w ciągu roku trend
spadkowy i na koniec roku wyniósł 13,6%.
> Łódź – na koniec 2016 r. zasoby biurowe w Łodzi wyniosły 360 tys. m2. W ciągu roku do użytku oddano pięć
inwestycji o łącznej powierzchni 36 tys. m2 m.in: drugą
fazę University Business Park (18,7 tys. m2). W budowie
znajduje się rekordowa liczba projektów o powierzchni
130 tys. m2. Rok 2016 charakteryzował się wysoką
aktywnością najemców, czego potwierdzeniem jest
wolumen podpisanych transakcji (67 tys. m2). Tak wysoki
popyt został osiągnięty w dużej mierze dzięki
wzrastającemu zainteresowaniu firm z sektora BPO –
wśród najemców znajdują się firmy takie jak Fujitsu
Technology Solutions, Philips, Nordea, Flint Group. Wysoka
aktywność najemców przełożyła się także na rekordowo
niski współczynnik pustostanów, który na koniec IV kw.
wyniósł 6,2% i był najniższy wśród miast regionalnych.
> Szczecin – na koniec 2016 r. istniejąca podaż osiągnęła poziom 156 tys. m2. Do użytku oddano jeden projekt -
Storrady Park Offices (7,4 tys. m2). Obecnie w budowie są
trzy biurowce o łącznej powierzchni 28,7 tys. m2
planowane do oddania do użytku w dwóch najbliższych
latach. Ze względu na niską aktywność deweloperską
współczynnik pustostanów wykazywał trend spadkowy i na
koniec grudnia 2016 r. niewynajęte pozostało 14,7%
istniejącej powierzchni biurowej.
> Lublin – najmniejszy rynek regionalny w Polsce odnotował umiarkowany wzrost podaży do poziomu 140,4 tys. m2.
W ciągu roku ukończony zostały dwie fazy Technic Office
Park o łącznej powierzchni 7,1 tys. m2. Warto zaznaczyć, że
w budowie znajduje się obecnie znacząca ilość powierzchni
na wynajem (70,1 tys. m2) w ośmiu projektach.
Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym
poziomie i na koniec 2016 r. wyniósł 10,9% .
Współczynnik pustostanów na głównych rynkach
biurowych w Polsce w 2016 r.
Źródło: Colliers International
Prognozy
> Obecnie w budowie jest ponad 1,5 mln m2 nowoczesnej
powierzchni biurowej, z czego 46% jest zlokalizowane
w Warszawie. Liderami wśród miast regionalnych
w zakresie powierzchni w budowie pozostają Kraków,
Trójmiasto i Łódź.
> Nowa podaż planowana do ukończenia w bieżącym roku jest szacowana na 900 tys. m2. Około 40% tej powierzchni
(352 tys. m2) zostanie dostarczone w Warszawie, 24%
w Krakowie (216 tys. m2). Przewidujemy jednak, że termin
ukończenia części projektów może przesunąć się na
2018 r.
> Dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowej w Warszawie i ośmiu miastach regionalnych przyciąga na
rynek nowych najemców o czym świadczy wysoki udział
nowych transakcji w wolumenie najmu.
> Wśród firm funkcjonujących na rynku widoczny jest trend reorganizacji wynajmowanej powierzchni pod względem
organizacyjnym i kosztowym, czego wynikiem są relokacje.
Starsze projekty mają problem z przyciągnięciem
i utrzymaniem najemców.
> Presja zniżkowa na czynsze bazowe i efektywne utrzyma się na rynkach charakteryzujących się wysoką aktywnością
budowlaną.
> Współczynnik powierzchni niewynajętej dla głównych rynków biurowych będzie wykazywał trend wzrostowy.
10-13
11-14
12-13,5
12,5-14,5
12,5-15,5
13,5-16,5
12,5-16,5
13,2-15,5
9 10 11 12 13 14 15 16 17
Lublin
Szczecin
Łódź
Poznań
Katowice
Trójmiasto
Wrocław
Kraków
14,2%
7,2%
12,5%11,1%
14,0% 13,6%
6,2%
14,7%
10,9%
0%
5%
10%
15%
20%
10 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Rynek magazynowy
Zarys ogólny
> W 2016 r. tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymało się na wysokim poziomie. W ciągu roku wzrastała
aktywność zarówno wśród deweloperów, jak i najemców,
co pozwoliło osiągnąć kolejny rekord po obu stronach.
Łączna podaż powierzchni magazynowej klasy A
dostarczonej na rynek w analizowanym okresie osiągnęła
poziom ponad 1,26 mln m2 (w porównaniu do około
941 tys. m2 dostarczonych w 2015 r.).
> Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom powyżej
11,2 mln m2 na koniec 2016 r.
Całkowita podaż i wskaźnik pustostanów na
głównych rynkach magazynowych
Źródło: Colliers International
> Rok 2016 okazał się rekordowy pod względem popytu i podaży. Wolumen transakcji był o ponad 600 tys. m2
większy niż w 2015 r. osiągając na koniec IV kw. poziom
ponad 3,32 mln m2.
> Dodatkowo 203 tys. m2 zostało wynajęte w ramach
umów krótkookresowych, które nie są uwzględnianie
w statystykach zbiorczych.
> W porównaniu ze stanem na IV kw. 2015 r. (4,6%), wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,8 p.p. i na koniec 2016 r.
wyniósł 5,4%. Jest to w skali roku nieznaczny wzrost,
który spowodowany został przede wszystkim ukończeniem
projektów spekulacyjnych.
> Stawki czynszów na głównych rynkach w ciągu minionego roku utrzymywały stabilny poziom.
Sytuacja na głównych rynkach magazynowych w Polsce
> Warszawa – na koniec 2016 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach
wyniosły 3,1 mln m2. W ciągu ubiegłego roku deweloperzy
dostarczyli na warszawski rynek ponad 240 tys. m2 nowej
powierzchni magazynowej – najwyższy wynik wśród
analizowanych rynków. Najwięcej powierzchni oddane
zostało do użytku w pierwszym kwartale (137 tys. m2).
Wolumen transakcji dla wszystkich stref na koniec roku
wyniósł prawie 900 tys. m2 w ramach 206 transakcji.
Ponad połowę z nich stanowiły nowe umowy, ok. 58,5%
popytu, z kolei renegocjacje 41,5%. Zdecydowana
większość powierzchni została wynajęta w strefie II
(662,8 tys. m2), co stanowi najwyższy wynik w skali kraju
i świadczy o tym, że zainteresowanie tą lokalizacją nie
maleje (2015 r. – 473 tys. m2). Ponadto, rynek warszawski
jest największy pod względem wolumenu powierzchni
pozostającej w budowie - 349,4 tys. m2 w ramach 15
projektów. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na
stabilnym poziomie - na koniec 2016 r. w Warszawie
niewynajęte pozostawało 6,4% powierzchni
magazynowych w stosunku do 6,7% odnotowanych przed
rokiem. Pustostany w poszczególnych strefach kształtowały
się na poziomie 7,0% (strefa I i strefa II) oraz 3,2% (strefa III).
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0
250 000
500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
1 500 000
1 750 000
2 000 000
2 250 000
Podaż Wskaźnik pustostanów
m2
11 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
> Górny Śląsk – drugi, co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, którego całkowita podaż na koniec roku osiągnęła
poziom ponad 2 mln m2. W minionym roku do użytkowania
oddano 228,1 tys. m2 nowej powierzchni w ramach 14
projektów. W budowie znajduje się obecnie 7 kolejnych
obiektów o łącznej powierzchni ok. 150,5 tys. m2. W ciągu
ostatnich 12 miesięcy popyt na powierzchnię magazynową
na rynku śląskim osiągnął poziom 538 tys. m2, co stawia
Górny Śląsk na drugim miejscu po Warszawie.
Z 75 zawartych transakcji 66% dotyczyło nowych
umów najmu. Wskaźnik pustostanów z utrzymał się na tym
samym poziomie – 5,5%, w porównaniu do końca
ubiegłego roku.
> Polska Centralna (region łódzki) – całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec grudnia 2016 r.
wyniosły ponad 1,37 mln m2. W ubiegłym roku do użytku
oddano 172,4 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej,
co stanowi wysoki wynik w porównaniu z rokiem
poprzednim - 47 tys. m2. Aktualnie w trakcie budowy
pozostaje ok 77,8 tys. m2 w ramach 3 projektów
(Panattoni Business Center Łódź IV i Prologis Park
Piotrków II i Goodman Łódź Logistics Centre).
W 2016 r. w Polsce Centralnej podpisano 40 umów, na
łączną powierzchnię 348 tys. m2. Współczynnik wolnych
powierzchni uległ obniżeniu i ukształtował się na poziomie
2% (2,7% w 2015 r.).
> Poznań – na trzecim co do wielkości rynku magazynowym w Polsce w ostatnim roku dostarczono 206,4 tys. m2 nowej
powierzchni. Tym samym zasoby powierzchni
magazynowej klasy A sięgnęły blisko 1,6 mln m2.
W 2016 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na łączną
powierzchnię 285,5 tys. m2. Wśród zawartych transakcji
wyróżnić możemy m.in. Trioline w Panattoni Park
Poznań V (32,3 tys. m2), czy Arvato w Logicor Poznań I
(27 tys. m2) oraz BTS dla tej samej firmy przygotowywany
przez Panattoni (20,9 tys. m2). Współczynnik pustostanów
wzrósł do 7,3% na koniec grudnia 2016 roku, na co wpływ
miało ukończenie dużego projektu spekulacyjnego
w IV kwartale.
> Wrocław – obecne zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 1,4 mln m2. W 2016 r. do użytku oddano
129 tys. m2 w ramach sześciu projektów, a około 100 tys. m2
pozostaje w budowie. Pod względem wolumenu transakcji
rok 2016 okazał się najlepszym od 2013 r. (460 tys. m2).
Zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m2.
Dużą część popytu objęły renegocjacje (56%).
Współczynnik pustostanów utrzymał się na stabilnym
poziomie i na koniec roku wyniósł 5,3%.
> Trójmiasto – na koniec 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zbliżyła się do
poziomu 380 tys. m2. Na rynku pojawiła się kolejna faza
Pomorskiego Centrum Logistycznego, dwa budynki
w ramach Panattoni Park Gdańsk II (28,9 tys. m2) oraz
kolejny etap Centrum Logistycznego Gdańsk Kowale 4
(16,4 tys. m2). Trójmiejski rynek zanotował rekordowy
popyt – w ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tys. m2,
z czego aż 88% stanowiły nowe umowy. Współczynnik
powierzchni niewynajętej na koniec 2016 r. utrzymał się na
poziomie zbliżonym do poprzedniego roku - 5,8%.
Wybrane transakcje najmu w 2016 r.
Najemca Budynek Pow. (m2) Rodzaj umowy
Amazon BTS Szczecin 161 500 BTS
Zalando Goodman Szczecin 130 000 BTS
JYSK Logistic City Piotrków
DC 65 600
Renegocjacja +ekspansja
Kaufland BTS Bydgoszcz 45 600 BTS
Agata Meble Prologis Park Piotrków
II 43 000 BTS
H&M BTS Grodzisk Mazowiecki
37 400 BTS
IFA Rotorion Panattoni Park Ujazd 34 000 BTS
Trioline Panattoni Park Poznań
V 32 300 Nowa umowa
Eurocash Goodman Sosnowiec Logistic Center
30 000 Nowa umowa
Źródło: Colliers International
Efektywne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc)
Region Min. (EUR/m²) Max. (EUR/m²)
Warszawa I 3,50 4,80
Warszawa II 1,90 2,90
Warszawa III 1,90 2,70
Polska Centralna 1,90 2,90
Poznań 2,10 2,70
Górny Śląsk 2,00 2,70
Kraków 2,80 4,50
Wrocław 1,90 3,20
Trójmiasto 2,20 2,90
Toruń/Bydgoszcz 2,20 2,80
Szczecin 2,40 3,50
Lublin 2,40 2,90
Rzeszów 2,50 3,20
Źródło: Colliers International
12 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
> Kraków – w minionym roku na rynku krakowskim do użytku oddano 48,2 tys. m2 w ramach trzech projektów –
największy z nich to Panattoni Park Kraków III
(34,5 tys. m2). Tym samym zasoby powierzchni
magazynowych Krakowa osiągnęły poziom 247 tys. m2.
Obecnie w budowie znajdują się dwa kolejne etapy Centrum
Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 19,3 tys. m2
oraz Hala Magazynowa PBP Łęgprzem (4,6 tys. m2).
W analizowanym okresie podpisano 17 umów najmu na
łączną powierzchnię 83,2 tys. m2. Ponad 68% całkowitego
popytu stanowiły nowe umowy, a największa transakcja
w regionie zawarta została przez Valeo i Goodman
(renegocjacja oraz nowa umowa łącznie na ponad
46 tys. m2). Na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte
pozostawało 9,9% powierzchni, która ulokowana jest
głównie w budynkach oddanych do użytkowania
w minionym roku.
> Toruń / Bydgoszcz – pod względem podaży jest to nadal najmniejszy rynek magazynowy w Polsce. Na koniec
2016 r. całkowite zasoby wynosiły 174,5 tys. m2. Nowa
powierzchnia na rynku to kolejne etapy Panattoni Park
Bydgoszcz. W budowie znajduje się ponad 110 tys. m2.
W Bydgoszczy powstają dwa duże projekty BTS – dla sieci
Carrefour (38 tys. m2) oraz Kaufland (45,7 tys. m2) –
obydwa realizowane przez Panattoni. Wskaźnik
pustostanów odnotował kolejny spadek, z poziomu 1,3% na
koniec roku 2015 do 1% w grudniu 2016 r. i jest najniższy
na tle innych analizowanych regionów. W minionym roku
podpisano 14 umów na łączną powierzchnię aż
130,8 tys. m2. 67% popytu stanowiły umowy BTS.
> Szczecin – w 2016 r. do użytku oddano 43,4 tys. m2 nowej
powierzchni w ramach 4 projektów (kolejne etapy Panattoni
Park Szczecin i North-West Logistic Park). Tym samym
całkowite zasoby powierzchni magazynowej na
szczecińskim rynku osiągnęły poziom 186,9 tys. m2.
Rosnące zainteresowanie rynkiem szczecińskim po stronie
najemców doprowadziło do spadku poziomu pustostanów
– 3% na koniec grudnia 2016 roku. O rosnącej
popularności regionu świadczy ilość projektów w budowie
oraz wielkość podpisywanych umów - aktualnie na rynku
w budowie znajduje się 313 tys. m2 nowoczesnej
powierzchni magazynowej, wśród których największymi
inwestycjami są projekty BTS dla firm Amazon i Zalando.
Rynek szczeciński po raz kolejny obserwuje znaczny
wzrost popytu, osiągając tym samym rekord wynoszący
prawie 350 tys. m2 wynajętej powierzchni. Z uwagi na dwa
duże projekty liderów branży e-commerce, powierzchnia
wynajęta w ramach umów BTS stanowi aż 83% całego
popytu.
Całkowity popyt w 2016 r. na głównych rynkach
magazynowych w Polsce
Źródło: Colliers International
Prognozy
> Obecnie w całej Polsce w budowie znajduje się ponad 1,51 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej,
z czego około 75% jest już wynajęte. Warto zauważyć, że
deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje
częściowo spekulacyjnie.
> W 2017 r. przewidujemy dalszy rozwój mniejszych rynków magazynowych takich jak: Toruń/Bydgoszcz, Lublin,
Rzeszów, Szczecin.
> Obok dużych umów typu BTS na rynku będziemy obserwowali kolejne transakcje typu BTO (znane również,
jako fee development), w których klient zleca deweloperowi budowę magazynu na własność.
> Poza utrzymującą się dominacją sektora 3PL obserwujemy znaczący wzrost branży e-commerce.
> Rozwijać się będą również mniejsze firmy z sektora e-commerce, co przełożyć się może na zwiększone
zainteresowanie obiektami Small Business Units (SBU).
> Dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i bliskość ośrodków akademickich coraz częściej są czynnikami
decydującymi o wyborze lokalizacji przez firmy zarówno
produkcyjne, jak i logistyczne.
> W dalszym ciągu spodziewamy się ekspansji firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra
dystrybucyjne przede wszystkim w zachodnich regionach
Polski. Obserwujemy również napływający przemysł
z innych europejskich krajów oraz z USA.
> Pomimo stosunkowo niskiej stopy pustostanów, efektywne stawki czynszów pozostaną stabilne.
> W najbliższym roku nie przewidujemy znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
m2
13 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Rynek handlowy
Zarys ogólny
> Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni centrów handlowych w Polsce na koniec 2016 r. przekroczyły
11,2 mln m². W strukturze formatów przeważają
niezmiennie tradycyjne centra handlowe (88%).
Warto wspomnieć, że w ubiegłym roku roczną podaż
zdominowało centrum handlowe Posnania o powierzchni
najmu blisko 100 tys. m².
> Poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią centrów handlowych wzrósł w Polsce do 292 m²/1 000
mieszkańców. Wśród ośmiu głównych aglomeracji
najwyższą wartość wskaźnika odnotowano w Poznaniu
(862 m²/1 000 mieszkańców), a pośród miast regionalnych
w Lublinie (959 m²/1 000 mieszkańców).
> W minionym roku dostarczono na rynek łącznie niewiele ponad 400 tys. m² nowej powierzchni centrów handlowych,
czyli o 1/3 mniej niż w roku 2015.
> Rozbudowy istniejących projektów stanowiły ok. 20% nowo dostarczonej podaży. Największe powierzchniowo
rozbudowy związane były ze wzbogacaniem centrów
handlowych o wolnostojące sklepy niespożywcze (np. sklep
meblowy Agata w PH Targówek w Warszawie czy sklep
z art. budowlanymi Leroy Merlin w Galerii Sudeckiej
w Jeleniej Górze).
> W roku 2016 centra handlowe powstawały głównie w ośmiu największych aglomeracjach (58%) oraz
w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (39%).
W ubiegłym roku oddano 16 nowych centrów handlowych,
w tym Posnanię, Galerię Metropolia w Gdańsku, Galerię
Navigator w Mielcu i Galerię Wołomin w aglomeracji
warszawskiej.
> Wyłączając Posnanię, wśród obiektów dostarczonych na rynek przeważały centra średniej wielkości (o powierzchni
mniejszej niż 25 tys. m² GLA), takie jak Galeria Glogovia,
Karuzela Września, Galeria Tomaszów Mazowiecki czy
Quick Park Mysłowice.
Największe centra handlowe ukończone w 2016 r.
Miasto Projekt Deweloper Powierzchnia najmu (m²)
Poznań Posnania APSYS 99 000
Gdańsk Galeria
Metropolia PB Górski 34 200
Mielec Galeria Navigator E. Leclerc 25 000
Aglomeracja warszawska
Galeria Wołomin Rockcastle 23 500
Głogów Galeria Glogovia Saller 21 000
Źródło: Colliers International
Ewolucja podaży w latach 2000 – 2016
Źródło: Colliers International
> W 2016 r. w Polsce zadebiutowało ponad 15 nowych marek, takich jak Forever 21, &Other Stories (grupa H&M),
Uterque (grupa Inditex), U.S. Polo Assn., Skechers,
Max&Co i Steve Madden. Natomiast decyzję o wycofaniu
się z polskiego rynku podjęły między innymi:
Marks&Spencer, American Eagle, Mothercare, Brice,
Topshop i Burberry. Swoje sklepy zamykają także dwaj
krajowi operatorzy spożywczy – Marcpol i Alma.
> Zarówno sektor spożywczy jak i gastronomiczny były bardzo aktywne w mijającym roku – Green Cafe Nero
rozpoczęło ekspansję poza Warszawą, rozwój
przyspieszyły Costa Cafe i Grupa Amrest, na rynku
pojawiły się też nowe sieci (np. Second Cup) i nowe
koncepty handlowe (np. Nowakowski Gorąco Polecam).
0
2
4
6
8
10
12
-
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
Roczna podaż (m2) Całkowita podaż (mln m2)
Nowe projekty Rozbudowy Całkowita podaż
14 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
> Wiele sieci obecnych na naszym rynku podejmuje działania mające na celu poprawienie standardu obsługi poprzez
modernizację salonów lub wprowadzenie nowych usług.
IKEA uruchomiła sklep internetowy i otworzyła swój
pierwszy punkt odbioru towarów w CH Turawa Park
k. Opola. Carrefour modernizował markety i rozpoczął
sprzedaż żywności przez internet oraz wprowadził system
click&collect w swoich 86 sklepach.
> Na rynku dokonują się spektakularne transakcje sprzedaży sieci handlowych – sieć z art. dla dzieci Smyk została
kupiona przez fundusz Bridgepoint, Penta Investment jest
w procesie przejęcia 100% udziałów w EMPiK
Media&Fashion a sieć sklepów spożywczych Żabka została
wystawiona na sprzedaż przez dotychczasowego
właściciela Mid Europa Partners za 1 mld EUR.
Wybrane transakcje najmu zawarte w 2016 r.
Najemca Branża Powierzchnia (m²) Lokalizacja
Grupa Inditex Moda 4 700 Posnania
P&C Moda 4 500 Avenida
Helios Kino 3 500 Forum Gdańsk
H&M Moda 3 000 Galeria Młociny
Helios Kino 3 000 Galeria Libero
TK Maxx Moda 2 560 Promenada
Decathlon Sport 2 500 Plaza Rzeszów
TK Maxx Moda 2 270 Manufaktura
CCC Obuwie 2 260 Galaxy
StepOne Fitness 2 100 Focus Bydgoszcz
Van Graaf Moda 2 100 Serenada
TK Maxx Moda 2 040 Victoria
Carrefour Market Supermarket 1 850 Galeria Słoneczna
Hamleys Dla dzieci 1 600 Galeria Północna
Źródło: Colliers International
> Najwyższa wartość wskaźnika pustostanów wśród aglomeracji odnotowana została w Poznaniu (5,1%),
najniższa natomiast w Warszawie (1,9%). Wśród miast
regionalnych najwięcej dostępnej powierzchni było
w Radomiu, Bydgoszczy i Lublinie, a najmniej w Bielsku
Białej i Rzeszowie.
> Najwyższy poziom stawek czynszów typu prime za powierzchnię handlową zlokalizowaną
w najlepszych centrach handlowych odnotowano
w Warszawie (112-117 EUR/m²/miesiąc). Na pozostałych
największych rynkach stawki wahały się w przedziale
35-45 EUR/m²/miesiąc.
Współczynnik pustostanów w centrach handlowych
Źródło: Colliers Internationaln na podstawie PRRF
Rynek handlowy w największych aglomeracjach
> Warszawa – pozostaje niezmiennie największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem handlowym w Polsce.
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji
wyniosła na koniec 2016 r. ok. 1,5 mln m² (48 obiektów),
a poziom nasycenia osiągnął 591 m²/1 000 mieszkańców.
W minionym roku w aglomeracji pojawiły się trzy nowe
centra handlowe (Galeria Wołomin, Gondola Legionowo,
Galeria Grodowa Grodzisk Mazowiecki) oraz rozbudowały
dwa kolejne (Atrium Promenada i PH Targówek),
co przyniosło ponad 72 tys. m² GLA nowej powierzchni
handlowej. Obecnie w budowie znajduje się ok. 136 tys. m²
GLA, z czego największymi obiektami są Galeria Młociny
(70 tys. m² GLA) i Galeria Północna (64 tys. m² GLA).
Wskaźnik pustostanów na koniec grudnia 2016 r. wyniósł
1,9%, a czynsze w najlepszych projektach osiagnęły poziom
112- 117 EUR/m²/miesiąc dla lokalu 100-150 m² na potrzeby
mody.
> Kraków – w minionym roku sytuacja na rynku krakowskim nie uległa zmianie w stosunku do roku 2015.
Podaż centrów handlowych wynosi 548 tys. m²
(15 obiektów), a nasycenie nowoczesną powierzchnią
handlową kształtuje się na poziomie 528 m²/1 000
mieszkańców. W mieście powstaje inwestycja firmy
Mayland Real Estate – centrum handlowe Serenada
o powierzchni najmu 43 tys. m². Współczynnik powierzchni
niewynajętej osiągnął na koniec roku 2,6% a czynsze
pozostawały stabilne na poziomie
42-45 EUR/m²/miesiąc.
> Łódź – całkowita podaż powierzchni handlowej w Łodzi ukształtowała się na koniec roku na poziomie
554,6 tys. m² (16 obiektów), przy nasyceniu
568 m²/1 000 mieszkańców. W 2016 r. nie oddano do
użytku żadnego nowego obiektu. Obecnie w Łodzi nie
powstaje również żadna nowa inwestycja handlowa.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
Współczynnik pustostanów w centrach handlowych (grudzień 2016)
15 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Na koniec grudnia 2016 r. współczynnik pustostanów
wyniósł w Łodzi 3,4% a czynsze (35-37 EUR/m²/miesiąc)
wykazywały nieznaczny trend spadkowy.
> Wrocław – charakteryzuje się wysokim nasyceniem powierzchnią centrów handlowych (821 m²/1 000
mieszkańców). Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej
we Wrocławiu kształtuje się na poziomie 654,5 tys. m²
(zlokalizowanych w 18 obiektach). W ubiegłym roku oddano
do użytku jedynie około 10 tys. m² GLA powierzchni w
rozbudowanym parku handlowym Futura. W budowie
znajdują się obecnie dwa centra handlowe – Wroclavia
(64 tys. m² GLA) i Tarasy Grabiszyńskie (9 tys. m² GLA).
Na koniec grudnia ubiegłego roku wskaźnik pustostanów
wyniósł 4,6%. Mimo wzrostu konkurencji czynsze
pozostawały na stabilnym poziomie
43-45 EUR/m²/miesiąc.
> Poznań – w 2016 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wraz z otwarciem dwudziestego pierwszego
obiektu handlowego w mieście – Posnanii (99 tys. m² GLA)
wzrosła do poziomu 713,3 tys. m². Wskaźnik nasycenia jest
obecnie najwyższy wśród ośmiu aglomeracji
– 862 m²/1 000 mieszkańców. Obecnie w rozbudowie
znajduje się park handlowy IKEA Franowo (7,5 tys. m²).
Poziom pustostanów na koniec minionego roku osiągnął
5,1% a najwyższe czynsze kształtowały się w granicach
41-43 EUR/m²/miesiąc i nieznacznie spadają.
> Szczecin – to niezmiennie najmniejszy (280,3 tys. m², 11 obiektów) i najmniej nasycony (503 m²/1 000
mieszkańców) rynek sporód ośmiu największych polskich
aglomeracji. W ubiegłym roku w mieście nie oddano
żadnego nowego centrum handlowego. Obecnie o 17 tys. m²
GLA rozbudowuje się centrum handlowe Galaxy,
a o 3,5 tys. m² Outlet Park. Wskaźnik powierzchni
niewynajętej znajduje się na poziomie 2,9%. Czynsze
pozostają stabilne na poziomie 37-39 EUR/m²/miesiąc.
> Trójmiasto – to trzeci co do wielkości rynek handlowy w Polsce, charakteryzujący się podażą na poziomie
741,7 tys. m² (27 centrów handlowych) oraz nasyceniem
716 m²/1 000 mieszkańców. W minionym roku w Gdańsku
oddano do użytku 42,2 tys. m² GLA powierzchni
w centrach handlowych, w tym Galerię Metropolia.
W budowie znajduje się Forum Radunia (62 tys. m²), trwa
również dalsza rozbudowa i modernizacja CH Auchan.
Wskaźnik pustostanów na koniec 2016 r. wyniósł 4,2%
a czynsze plasują się na poziomie 39-41 EUR/m²/miesiąc.
> Górny Śląsk – to drugi po Warszawie największy rynek handlowy w Polsce oferujący 45 centrów o łącznej
powierzchni 1,1 mln m² i posiadający wskaźnik nasycenia
na poziomie 525 m²/1 000 mieszkańców. W minionym roku
do użytku oddano jedynie Quick Park w Mysłowicach –
13 tys. m². W fazie budowy znajdują się kolejne projekty,
których ukończenie planowane jest na lata 2017-2018
– Galeria Libero w Katowicach (42 tys. m²) i Gemini Park
Tychy (36 tys. m²). Współczynnik powierzchni wolnych
wynosi obecnie 3,3%, a czynsze plasuja się w granicach
43-45 EUR/m²/miesiąc.
Prognozy
> Przewidujemy, że rok 2017 r. pod względem podaży będzie podobny do 2016. O ile nie nastapią dalsze opóźnienia, na
rynek zostanie dostarczone niecałe 400 tys. m² GLA
powierzchni w centrach handlowych.
Największe centra handlowe, których ukończenie
planowane jest w 2017 r.
Miasto Projekt Deweloper Powierzchnia najmu (m²)
Warszawa Galeria Północna GTC 64 000
Wrocław Wroclavia Unibal
Rodamco 64 000
Kraków Serenada Mayland 42 000
Tychy Gemini Park Gemini Holdings
36 000
Źródło: Colliers International
> Na koniec grudnia 2016 r. w Polsce, w budowie pozostawało ok. 550 tys. m² nowoczesnej powierzchni
handlowej. Rozpoczęły się budowy takich obiektów jak
Galeria Młociny w Warszawie (70 tys. m²), PH IKEA
w Lublinie (57 tys. m²) czy Galeria Libero w Katowicach
(42 tys. m²).
> Średni współczynnik powierzchni niewynajętej pozostanie prawdopodobnie na stabilnym poziomie i nie przekroczy
5% w przypadku największych rynków. Obserwować
będziemy natomiast utrzymywanie się pustostanów
strukturalnych w niektórych drugorzednych obiektach.
> Stawki czynszów będą utrzywać się na stabilnym poziomie w przypadku największych polskich aglomeracji. Możemy
spodziewać się lekkiej tendencji spadkowej w miastach
o wysokim poziomie nasycenia powierzchnią handlową
oraz w przypadku starszych obiektów handlowych
w poszczególnych miastach.
16 Market Insights | Raport roczny 2017 | Polska | Colliers International
Rynek hotelowy
Zarys ogólny
> Hossa na rynku hotelowym w Polsce wciąż trwa - rok 2016 był bardzo dobry pod względem popytu. Według
danych firmy STR Global, wskaźnik Revpar (przychód na
każdy dostępny pokój) wzrósł o 11% i był to jeden
z najwyższych wzrostów w Europie. Średnioroczne
obłożenie pokoi hotelowych przekroczyło 71%, natomiast
średnia cen ADR wyniosła 62 EUR.
Struktura rynku hotelowego w Polsce w 2016 r.
Kategoria L. hoteli L. pokoi L. miejsc
noclegowych
* 187 6 089 12 536
** 661 20 901 42 900
*** 1 393 58 219 115 558
**** 368 34 930 68 127
***** 65 8 165 16 002
Suma 2674 128304 255123
Źródło: Urzędy Marszałkowskie, Pro Value Sp. z o.o.
> Spadło nieco tempo wzrostu podaży - w 2016 roku skategoryzowano 106 obiektów i przyrost ten był niższy
o ok. 30% w porównaniu do roku ubiegłego. Znacznie
wzrosła jednak liczba projektów w budowie i planowanych,
szczególnie w Warszawie.
Podaż hoteli w Polsce (31.12.2016 r.)
Źródło: Urzędy Marszałkowskie, Pro Value Sp. z o.o.
Podaż
> Na koniec 2016 r. na rynku operowało 2 674 skategoryzowanych hoteli dysponujących 255 123
miejscami noclegowymi w około 128 304 pokojach.
> Niezmiennie największy udział mierzony liczbą miejsc noclegowych mają hotele trzygwiazdkowe (45,3%),
najmniejszy zaś hotele jednogwiazdkowe (4,9%).
> W podziale na kategorie w 2016 r. skategoryzowano 7 hoteli jednogwiazdkowych, 21 dwugwiazdkowych,
58 trzygwiazdkowych, 19 czterogwiazdkowych
i 1 pięciogwiazdkowy. Podobnie jak w 2015 r., około 25%
nowej podaży zlokalizowane było w miastach
wojewódzkich, w tym najwięcej w Krakowie (7 hoteli),
Gdańsku (4) i Warszawie (3).
Nowa podaż hoteli wg województw (31.12.2016 r.)
Źródło: Urzędy Marszałkowskie, Pro Value Sp. z o.o.
Sieci hotelowe
> W 2016 r. skategoryzowano 16 hoteli działających pod międzynarodowymi markami (15% wszystkich nowych
hoteli), w tym najwięcej w ramach sieci AccorHotels
(8 obiektów). Mimo to udział hoteli funkcjonujących pod
międzynarodowymi markami w ogólnej podaży hoteli
w Polsce nadal utrzymuje się na niskim 6% poziomie. Jeśli
uwzględnimy operatorów krajowych, powyższy wskaźnik
wynosi ok. 10%.
0
500
1 000
1 500
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
* ** *** **** *****
L. hoteli
Liczba pokoi i miejsc noclegowych
L. pokoi L. miejsc noclegowych Hotele
19
1311
98 8
76 6
5 54
2 21
002468101214161820
Wszelkie prawa zastrzeżone © 2017 Colliers International.
Informacja zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.
554 biura w 66 krajach na 6 kontynentachStany Zjednoczone: 153 Kanada: 34 Ameryka Łacińska: 24 Azja Pacyfik: 231 EMEA: 112
2,3 mld €roczny przychód w 2015
185 mln m2
powierzchni w zarządzaniu
16 000pracowników
Colliers InternationalColliers International Group Inc. (NASDAQ i TSX: CIGI) jest globalną firmą doradczą działającą w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych. Posiada sieć 554 biur w 66 krajach zatrudniającą 16 000 pracowników. Colliers International oferuje pełen zakres usług podmiotom związanym z rynkiem nieruchomości. Firma doradza najemcom, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom na całym świecie. Oferuje pośrednictwo w zakresie wynajmu i sprzedaży, globalne rozwiązania korporacyjne, obsługę transakcji inwestycyjnych i rynków kapitałowych, zarządzanie projektami, usługi w zakresie workplace strategy, zarządzanie nieruchomościami oraz majątkiem spółek, wycenę nieruchomości, a także badania rynku dostosowane do potrzeb klientów oraz doradztwo strategiczne. Colliers International znalazł się w rankingu Global Outsourcing 100 – liście czołowych firm działających w sektorze outsourcingu. Spółka została wyróżniona już po raz dziesiąty z rzędu, czyli więcej niż którakolwiek spośród firm doradzających na rynku nieruchomości. Autorem rankingu jest International Association of Outsourcing Professionals.
www.colliers.com
Colliers International w Polsce działa od 1997 roku i posiada biura w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi, w których łącznie zatrudnia ponad 250 specjalistów. Firma została uhonorowana wieloma prestiżowymi nagrodami przyznanymi m.in. w konkursach: Eurobuild, CIJ Journal, CEE Quality Awards, International Property Awards. Ostatnio otrzymane przez Colliers wyróżnienia to nagroda Outsourcing Star dla jednej z firm nieruchomościowych najprężniej działających w sektorze outsourcingu oraz Gazele Biznesu przyznawane najdynamiczniej rozwijającym się firmom w Polsce.
www.colliers.pl
KONTAKT:
Dominika JedrakDirectorResearch and Consultancy Services+48 666 819 [email protected]
Colliers International Pl. Piłsudskiego 300-078 Warszawa+48 22 331 78 00
SZUKASZ NOWEJ NIERUCHOMOŚCI?
Znajdź swój nowy magazyn
www.warehouses.pl
Znajdź swój nowy lokal handlowy
www.retailmap.pl
Znajdź swoje nowe biuro
www.officemap.pl
NASZE WYSZUKIWARKITWOJA NOWA LOKALIZACJA
NASZA WIEDZA