portorož, 26. in 27. november 2015 - gzs€¦ · zavarovalnica triglav, d.d. za varno in...

26. tradicionalni posvet

Portorož, 26. in 27. november 2015

www.posvetnepremicnine.si

Zbornik referatov

NOVO!

VodiNep – aplikacija za vodenje,urejanje in upravljanje nepremi�ninskih evidenc.

Ste vedeli, da je v Sloveniji:• v zemljiško knjigo vpisanih preko 100.000 pokojnih

lastnikov?• nekaj 10% lastnikov v zemljiško knjigo vpisanih

brez mati�ne številke ali EMŠO?• ve�ina ve� etažnih stavb brez dokon�ane etažne lastnine in urejenega pripadajo�ega

zemljiš�a, to pa se mozai�no ureja brez pravega zaporedja?• pripravljena dav�na evidenca (REN), ki vsebuje tudi seznam nepremi�nin, ki v uradnih

– pravnih evidencah sploh ne obstajajo?

Kdo je torej lastnik vaše nepremi�nine?Ste lastnik nepremi�nin in bi radi preverili ali so vaše nepremi�nine s seznama registra nepremi�nin res vpisane v kataster stavb in v zemljiško knjigo ter pod kakšnimi pogoji in s kakšnim statusom?Ste upravnik in bi radi za vašo stavbo to�no vedeli kdo so lastniki v razli�nih »uradnih« evidencah? Si želite avtomatsko ugotoviti stanje vpisa na stavbi, nato pa spremljati postopek dokon�anja etažne lastnine in pripadajo�ega zemljiš�a?Ste ste�ajni upravitelj, cenilec podjetja, odvetnik, notar, sodnik, kreditodajalec, zavarovalni�ar in bi radi za svojo stranko pridobili seznam nepremi�nin in podatke iz vseh uradnih nepremi�ninskih virov, ter naredili avtomatsko primerjavo?Ste v postopku dedovanja in bi radi ugotovili popoln seznam in status zapustnikovih nepremi�nin?

Aplikacija VodiNep prikaže seznam nepremi�nin iz razli�nih evidenc – vse na enem mestu:• enostaven prikaz razli�nih tipov neskladij• lažje pregledovanje zemljiškoknjižnih podatkov; avtomatsko sledenje sprememb• ugotovitev kaj morate dejansko urediti v evidencah, da si zagotovite pravno

varnost

Izjemna izboljšava pravne varnosti lastnikovih nepremi�nin, saj aplikacija opozori na neskladja med katastri, registrom nepremi�nin in zemljiško knjigo.

Pokli�ite: +386 (0)1 515 25 10Obiš�ite nas: www.geonep.si ali nam pišite: [email protected]

GEONEP

Zava

rova

lnic

a Tr

igla

v, d

.d.

Za varno in sproščeno uživanje v prostem času ob sklenitvi avtomobilskega zavarovanja prejmete:

• brezplačno zavarovanje prtljage,

• 25 EUR popusta pri zavarovanju kolesarjev,

• 25 EUR popusta pri turističnem zavarovanju.

Avtomobilskozavarovanje z akcijo SPROSTI ČAS

Za varno in sproščeno uživanje Podaljšano do

29. 2. 2016

tiskan_oglas_prosti_cas_210x297_krovna_PODALJSANO.indd 1 3.9.2015 14:31:35

• Učinkovita raba energije – hidravlično uravnoteženje

• Upravljanje in vzdrževanje kotlovnic, toplotnih postaj in skupnih instalacij

• Vgradnja merilnih naprav

• Prenova in posodobitev obstoječih ogrevalnih sistemov – kotlovnic

• Izdelava projektne dokumentacije

• Nudimo možnost odloženega oziroma obročnega plačila

Vaš partner v energetiki.

KakovostUčinkovitostZanesljivostInovativnost

Ecop Agent d.o.o.Hotemaže 1064205 PREDDVOR

Poslovna enotaOgrevalni centerEcop AgentTržaška cesta 3291000 LJUBLJANA

TEL: + 386 (0)1 256 08 46FAX: + 386 (0)1 256 08 47E-mail: [email protected]

VOGEL&NOOT

heatingthroughinnovation.

NEW DESIGNCOLLECTION.

Sodobne rešitve za ogrevanje stanovanjskih stavb in stanovanj

PLAČAJTE VAŠE STROŠKE OGREVANJA IN VODE PO PORABI

OD 01.07.2010 SMO ČLANI EVVE ! Europäischer Verein zur verbrauchsabhängigen Energiekostenabrechnung Evropsko združenje za obračun stroškov energije po porabi The Association for Energy Cost Allocation

MT merilna tehnika d.o.o. Cesta k Tamu 65, 2000 Maribor tel: 02 / 6510159, faks: 02 / 6510158 e-naslov: [email protected]

www.mt-merilnatehnika.net

• Temeljito svetovanje o izdelkih • Svetovanje, dobava in montaža

ustreznih merilnih naprav • Odčitavanje merilnih naprav in

delilnikov • Obračunavanje stroškov posameznih stanovanj / poslovnih prostorov v

skladu s slovensko zakonodajo

Vaš najboljši partner pri celovitienergetski prenovi vašega objekta

DO 25 LET GARANCIJE

DO 40 % PRIHRANKA ENERGIJE

SVETOVANJE ARHITEKTA IN TEHNIČNEGA OSEBJA

Vsaka hiša si zasluži JUBIZOL fasadni sistem.

Nakup fasade je pametna investicija, ki se obrestuje z nižjimi stroški ogrevanja in hlajenja ter večjo vrednostjo nepremičnine.

Fasadni sistemi s 45-letno tradicijo.

JUBIZOL-ov svetovalec: 080 15 56 in [email protected]

Preverite naše produkte in prednosti JUBIZOL fasadnih sistemov v naših katalogih in na www.jub.si.

JUBIZOL_korpo_oglas_105x148 mm_SLO 2015.indd 1 12.11.2015 12:20:07

http://nepremicnine.net

Z vamiže 15 let.

Napredne rešitve merjenja vode in toplote.

ENERKON d.o.o. | Poslovna cona Žeje pri Komendi, Pod javorji 4, SI-1218 Komenda T 01 830 34 80 | [email protected] | www.enerkon.si



Zbornik referatov povzetki

Zbornik referatov



Napredne rešitve merjenja vode in toplote.

ENERKON d.o.o. | Poslovna cona Žeje pri Komendi, Pod javorji 4, SI-1218 Komenda T 01 830 34 80 | [email protected] | www.enerkon.si

Zbornik referatov 26. posveta Poslovanje z nepremičninami

Povzetki tiskani, referati na priloženem CD-ju.

Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Uredil: Boštjan Udovič

Oblikovanje: GZS

Naklada: 320 izvodov

Tiskano v EU

Maloprodajna cena: 30 € + DDV

Fotokopiranje in razmnoževanje po delih in v celoti je prepovedano.

Vse pravice pridržane.

CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana

351.778.5(497.4)(082)(086.034.4) 347.235(497.4)(082)(086.034.4)

TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (26 ; 2015 ; Portorož) Zbornik referatov [Elektronski vir] / 26. tradicionalni posvet Poslova-nje z nepremičninami, Portorož, 26. in 27. november 2015 ; [uredil Boštjan Udovič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslo-vanje z nepremičninami, 2015

ISBN 978-961-6666-99-2 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978- 282060800

3Portorož, 26. in 27. november 2015

KazaloUvodnik 5

Je poceni denar dovolj za preobrat? 6Bojan Ivanc

Rezultati energetske prenove javnih stavb in cilji v novi finančni perspektivi 13mag. Tilen Smolnikar

OKROGLA MIZA: Rezultati dosedanjih aktivnosti in subvencij za energetsko sanacijo ter pričakovanja v novi finančni perspektivi 21

Energetske sanacije 21Martin Kambič

OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 23

Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine 23mag. Anton Kožar

OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 28

Resolucija o NSP 2015-2025 28Franci Gerbec, univ. dipl. prav.

OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji 32

Nepremičninski skladi 32Borut Gorjup

Potrebe po zakonodajnih novostih glede na sedanji zakonodajni okvir 35Sašo Rink, univ. dipl. prav.

Sekcija upravnikov nepremičnin 42

Nepremišljeno poseganje v sistem ureditve javne dimnikarske službe – vplivanje na varnost, okolje in ugodje bivanja v večstanovanjskih stavbah, s poudarkom na upravljanju večstanovanjskih stavb 42Simon Dovrtel

Register upravnikov in težave, ki jih ta povzroča v praksi 52Suzana Emeršič

Subsidiarna odgovornost lastnika 53Marko Repič

Poročilo o akciji Inšpektorata RS za okolje in prostor, Stanovanjska inšpekcija, o nadzorunad poslovanjem upravnikov večstanovanjskih stavb v zvezi z gospodarjenjem s sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov in plačevanjem obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami 54Dušan Oražem, Mirko Pavšič

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1) 62Mateja Tamara Fajs

Poslovanje z nepremičninami4

Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov 74

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja 74

Kako zagotoviti, da bo naložba v nepremičnino varna poleg tega pa še donosna 74Thomas Krelj

Najemne pogodbe in notarski zapis 79Marjana Tičar Bešter

Sekcija nepremičninskih posrednikov 85

Pregled dela Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa s poudarki na najpogostejših kršitvah 85Robert Geisler

Pregled dosežkov ZDNP 94Branko Potočnik

OKROGLA MIZA: Spremembe ZNPosr 96

Nepremičninsko posredovanje je gospodarska dejavnost 96Igor Knez

Predstavitev izsledkov rezultatov ankete kot dela raziskave s poslovno antropologijo – kontekst za spremembo zakona o nepremičninskem posredovanju 97mag. Jasna Vukovič

Predlagane spremembe ZNPosr 98Branko Potočnik

Sekcija stanovanjskih skladov 100

Investicija Polje III – primer dobre prakse 100Aleš Tomažin

Najemninska politika JSS MOL - tržna najemnina 112Slavka Janžekovič

Izkušnje in pristopi pri prodaji stanovanj Stanovanjskega sklada RS – Zeleni gaj Brdo v Ljubljani 117Alenka Kern, Sintija Mavsar

Izkušnje pri uveljavljanju tehničnih pogojev stanovanjske gradnje pri projektih Stanovanjskega sklada RS 124Sanja Burnazović, Damjana Varšek, Borut Hafner

Ali vem kdo je lastnik mojih nepremičnin? 143Boštjan Trobiš

Sekcija ocenjevalcev nepremičnin 153

Kako je obdavčitev najemnin odvisna od statusa najemodajalca 153mag. Anton Kožar, dr. Edo Pirkmajer

Nekatera pomembnejša določila stroke ocenjevanja vrednosti nepremičnin 163Jožef Murko

Ali je ocenjevanje nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja kaj drugačno od ocene vrednosti za druge namene? 166Sonja Gračanić

Motivacijska delavnica: Moč pozitivnega pristopa – komunikacija v delovnem procesu 174Katja Bizjak


UvodnikSpoštovane udeleženke in udeleženci 26. posveta Poslovanje z nepremičninami, cenjene kolegice in kolegi!

Pred vami je Zbornik povzetkov prispevkov 26. posveta, ki že dolga leta velja za največji in najpomembnejši nepremičninski dogodek pri nas. Celotna panoga je še vedno v slabi kondiciji, a se razmere kratkoročno izboljšujejo. Primerjava dostopnih podatkov za poslovno leto 2014 kaže, da se je v primerjavi z letom 2013 rahlo povečalo število gospodarskih družb v panogi (+4,7%) in povprečno število zaposlenih (+2,4%). V primerjavi z letom 2013 so se na medletni ravni nekoliko povišale tudi cene stanovanjskih nepremičnin (+3,6%), vendar vse navedene podatke lahko razumemo zgolj kot prve znake prebujanja panoge, saj je pri-merjava s podatki iz predkriznega leta 2008 še vedno nezavidljiva. Od leta 2008 do 2014 je tako povprečno število zaposlenih v panogi upadlo za 11,4%, prihodki pa so upadli za več kot 20%.

Na GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami smo tudi ob pripravah letošnjega programa maksimalno sledili dogajanjem v panogi. Naše aktivnosti so sovpadale z nekaterimi postopki resornih ministrstev in države, ki našemu posvetu omogočajo še višjo dodano vrednost, saj bomo šele tukaj prvič celovito predstavili nekatere rešitve, predvsem Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025 in Dolgoročno strategijo za spodbujanje naložb energetske prenove stavb.

Na plenarnem delu posveta bomo tako izvedli tri okrogle mize, na katerih nam bodo sogovorniki podrobno predstavili že omenjeno resolucijo in dolgoročno strategijo, na zadnji okrogli mizi pa bodo spregovorili o že uveljavljenih in pričakovanih spremembah zakonodaje s področja nepremičnin. V drugem delu posveta, ki je razdeljen na sekcije, pa boste udeleženci spremljali teme, ki so za vas najbolj zanimive. Na sekciji upravnikov nepremičnin bosta predstavljena novi Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toplo-to v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli ter Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Na sekciji nepremičninskih posrednikov bodo predstavljene predlagane spremembe Zakona o nepremičninskem po-sredovanju, ki jih pripravlja Združenje družb za nepremičninsko posredovanje v sodelovanju s partnerji. Na sekcijah nepremičninskih posrednikov in stanovanjskih skladov pa bomo izvedli tudi skupno okroglo mizo na temo najemnih razmerij. Udeleženci sekcije stanovanjskih skladov boste poleg tega lahko spoznali ne-kaj primerov dobre prakse z različnih področij, udeleženci sekcije ocenjevalcev vrednosti nepremičnin pa boste lahko spremljali okroglo mizo s pomenljivim naslovom Kdo ocenjuje, kaj ocenjuje in za koga ocenjuje.

Program je vsebinsko bogat in strokoven, njegovi učinki pa so seveda odvisni tudi od aktivnosti vsakega udeleženca. Ker je za uspešnejše delovanje panoge pomembno tudi druženje in spoznavanje, smo tudi tokrat za udeležence pripravili prijeten družabni večer s slavnostno večerjo. Izkoristite priložnost za skle-panje novih poznanstev in izmenjavo izkušenj.

Tudi letos smo za vas pripravili prispevke sodelujočih na posvetu v elektronski obliki, povzetke teh prispev-kov pa v tiskani obliki. Vsebine so vsekakor izjemno zanimive, zato smo prepričani, da boste po zborniku in njegovi vsebini v prihodnje še posegali.

Letošnjega programa ne bi mogli zagotoviti brez pomoči soorganizatorjev in sponzorjev. Za njihovo sode-lovanje se jim ob tej priložnosti še enkrat iskreno zahvaljujemo.

Želimo si, da bi se na posvetu počutili čim bolj prijetno in da bi pridobili čim več koristnih informacij in znanj za vaše prihodnje delo.

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič, direktor

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami Franc Props, predsednik


Je poceni denar dovolj za preobrat?

Bojan Ivancuniv. dipl. ekon., Chartered Financial Analyst (CFA), Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA), SKEP GZS, direktor projekta - vodja analitske skupine SKEP, član upravnega odbora društva »CFA Society Slovenia«

Padajoče obrestne mere na hipotekarna posojila, rastoč potrošniški sentiment, izboljšanje razmer na trgu dela in relativno nizka zadolženost slovenskih gospodinjstev so ključni razlogi, ki obetajo skorajšnjo rast cen stanovanjskih nepremičnin. Visoko število praznih stanovanj, ter prihod novih iz stečajnih mas gradbenih podjetij in portfeljev nepremičninskih bančnih družb, dolgoročna demografska slika in nego-tovosti glede višine nepremičninskega davka so na drugi strani tiste protiuteži, ki znižujejo ravnovesno ceno stanovanjskih nepremičnin. V prispevku se bom osredotočil na gibanja pri stanovanjskih nepre-mičninah, saj je analitika pri drugih vrstah nepremičnin nekoliko drugačna (lokali, pisarne, zemljišča industrijski prostori).

Prvi medletni preobrat na trgu nepremičnin

Cene stanovanjskih nepremičnin, tako novih kot starih, so se medletno (četrtletje tekočega leta glede na isto četrtletje predhodnega leta) zniževale vse od prvega četrtletja 2012 do prvega četrtletja 2015, oziroma skupaj kar 13 zaporednih četrtletij. V tem obdobju se je njihova vrednost znižala za 18%, glede na prvo četrtletje 2007 za 13,5% in z vrha v 3. četrtletju 2008 za 24%. V drugem četrtletju so se cene ven-darle povečale za 3,6%, kar je spremljal tudi krepak porast števila transakcij (20%), ki se sicer povečujejo vse od 1. četrtletja 2014. V zadnjem letu dni do drugega četrtletja je število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami znašalo 8.271, kar je največ po 3. četrtletju 2008. Cene novih stanovanjskih nepremič-nin so se povečale za 7,2%, od tega novih stanovanj za 9,2%, cene novih družinskih hiš pa so se znižale za 3,4%. Glede na izrazito visok porast cen stanovanj lahko sklepamo, da je bila to morda posledica osamljene transakcije. Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin so se povečale za 2,5%, od tega rablje-nih stanovanj za 3,5% (med njimi v Ljubljani za 5,9% in v preostali Sloveniji za 2%). Cene rabljenih hiš so narasle za 0,4%. Transakcije z rabljenimi nepremičninami so predstavljale okoli 90% vseh transakcij, kar je precej višji delež kot je denimo znašal v 2009 (76%).

Graf 1: Gibanje cen stanovanjskih nepremičnin in transakcij


Cene stanovanjskih nepremičnin v eu rastejo že leto in pol

V EU-28 se cene nepremičnin medletno povečujejo od 1. četrtletja 2014. Njihova medletna rast se celo zvišuje, in sicer s 0,9% v prvem četrtletju 2014 na 2,3% v drugem četrtletju 2015. Tudi v evroobmočju so trendi podobni, vendar je tam rast pol nižja (1,1% v drugem četrtletju 2015). Največjo rast med državami v zadnjem času beležijo Švedska (13%), Madžarska (12%), Irska (10,7%) in Estonija (10,5%), s padci se soočajo Latvija (-4,4%), Italija (-3%), Francija (-2,2%) in Finska (-0,1%). Podatki za Grčijo v Eurostatu niso dosegljivi. Podatki z izhodiščnim letom 2007 so na voljo za 22 držav EU. Cene v EU-28 so bile v povprečju višje za 2,3%, v evrobmočju za 0,8% nižje. Cene so se krepkeje povišale na Švedskem (za 58%), v Luxem-bourgu (za 37%), v Veliki Britaniji (za 22%) in v Belgiji (za 18%). Za več kot četrtino so bile nižje na Irskem (za 37%), v Španiji (za 31%), na Hrvaškem (za 26%) in v Litvi (za 25%). V Sloveniji so bile v istem obdobju nižje za 11,5%. Cene so bile višje v 10 državah in nižje v 12-ih. Kot primerno okno primerjave se ponuja tudi primerjave cen nepremičnin pred začetkom evrske krize, kar pomeni, da lahko v analizo vključimo še vse dodatne države EU, za katere podatki pred 1. četrtletjem 2010 niso bili dosegljivi. Izjema je Grčija, za katero podatki o cenah nepremičnin niso dosegljivi od tretjega četrtletja 2011 naprej. Od začetka evrske krize so se cene najbolj povišale v Estoniji (62%), na Švedskem (36%), v Avstriji (za 35%) in v Latviji (za 28%). Nasprotno so se najbolj znižale v Španiji (za 25%), na Hrvaškem (za 23%), v Romuniji (za 22%) in v Italiji (za 14%). V povprečju so cene upadale v državah, ki so morale zniževati svoj javno-finančni primanjkljaj, sanirati bančni sistem ter zniževati javno porabo in povečevati davčno breme prebivalstva. Nasprotno so se cene povečevale v državah, kjer so uspeli ohraniti javno-finančno stabilnost in zasebno porabo ter kjer se brezposelnost ni toliko povečala.

Trg dela postavlja banke pred izziv

Projekcije o gibanju aktivnega prebivalstva in otrok so splošno znane in dosegljive, ter ne Evropi ne Sloveniji ne obetajo pozitivnega naravnega prirasta, število prebivalstva pa naj bi počasneje upadalo predvsem zaradi priseljevanja. Vendar vsaj v obdobju 2. četrtletje 2008-3. četrtletje 2015 temu ni bilo tako. Število prebivalcev je v zadnjih 7 letih v Sloveniji poraslo za 2,3% oziroma za 47.000 na 2,06 mio. Selitveni prirast je bil največji v obdobju 2007-2009, ko je v Slovenijo skupaj prišlo 44.300 ljudi več kot je iz nje odšlo, v letih 2010-2014 pa je bilo neto povečanje zgolj še 2.180 ljudi. V letih, ko so cene nepremičnin močno rasle (2001-2007), se je število živorojenih otrok v enem letu gibalo med 17.000 in 19.000, od leta 2008 do 2014 se je njihovo število povečalo na 21.000 do 22.000. Gibanja v rodnosti tako vsaj na kratek rok ne pojasnjujejo dobro trendov pri cenah stanovanjskih nepremičnin, kljub temu, da bi to pričakovali. Večje število rojenih otrok povečuje iniciativo, da si družine poiščejo novo, večjo nepremičnino. Tudi povprečna starost mater se povečuje (iz 28,5 v 2001 na 30,6 v 2014), kar pomeni, da je stopnja dohodka zaposlenega para najbrž višja kot v preteklosti. Vendar zgolj več družin ne pomeni večje kreditne zmožnosti gospodinjstev, saj je ta v prvi vrst odvisna od trendov na trgu dela, plačah ter tudi ceni denarja ter politiki bank pri posojanju prebivalstvu. Kreditna sposobnost zaposlenih za nedoločen čas pri pravnih osebah je precej višja kot pri tistih, ki delajo preko statusa s.p., podjemnih ali avtorskih pogodb ali prek drugih delovnih razmerij. Jasnejšo pojasnjevalno spremenljivko za cene nepremičnin tako podajajo gibanja v delovno aktivnem prebivalstvu, ki ga sestavljajo zaposlene (pri pravnih in pri fizičnih osebah) in samozaposlene osebe (s.p., osebe, ki opravljajo poklicno dejavnost, kmetje). Aktivno prebivalstvo brez zaposlitve se prišteva v registrirano brezposelne osebe, drugi pa so tisti, ki ne delajo (upokojenci, šolajoča mladina, ljudje, ki ne iščejo zaposlitve). V krizah trg delovne sile dolgotrajno zapustijo zaposleni (upokojevanje), kar znižuje število aktivnega prebivalstva. Zato je za dinamiko na trgu dela najprimerneje opazovati trende pri zaposlenih in brezposelnih. Število aktivnega prebivalstva je doživelo najvišjo vrednost leta 2008, ko je bilo aktivnih 942.000 oseb, od tega je bilo zaposlenih 790.000 oseb, samozaposlenih 89.000, registrirano brezposelnih pa 63.000. Trg dela je dosegel dno v 2013, ko se je aktivno prebivalstvo od vrha skrčilo za 29.000 oseb, delovno aktivno za 86.000 (od tega se je število zaposlenih oseb znižalo za 91.000, samozaposlenih je poraslo za 5.500). Od dna se je število aktivnega prebivalstva povečalo za 4.100 oseb, od tega delovno aktivno za 8.900, medtem ko je število brezposelnih upadlo za 4.800 oseb. Število zaposlenih se je povečalo za 11.300 oseb, število samozaposlenih je upadlo za 2.400, vendar je znotraj teh število s.p. poraslo za 5.000. Primerjava aktualnih številk na trgu dela (prvih 8 mesecev 2015) z letom 2008 pokaže, da se je delovno


aktivno prebivalstvo, potencialni kreditojemalci, torej skrčilo za 6,5% oziroma za 77.000 oseb, od katerih je bilo število zaposlenih nižje za 7,5% oz. za 79.000 oseb, število samozaposlenih je bilo nasprotno višje za 1,9% oz. za 3.000 oseb, od tega je bilo s.p.-jev 17% ali 11.800 več, medtem ko je število kmetov upadlo za 8.000 oseb. Kako močno se je spremenila struktura na trgu dela v prid bolj fleksibilnih vrst zaposlitev, govori sprememba deležev med zaposlenimi pri pravnih osebah in s.p.-jih glede na celotno število delovno aktivnih. Delež prvih je še v letu 2008 znašal 81,6% ter drugih 5,5%, medtem ko je v 2015 delež s.p.-jev porasel že na 7,5%. Podobni trendi so prisotni v vsem razvitem svetu, zato ni pričakovati, da bi se ustavili ali celo obrnili. To na drugi strani pred domače banke postavlja nov izziv, saj fleksibil-nost zaposlitve (še posebej tistih, ki prihajajo na trg dela) pomeni, da bodo banke morale razviti druge mehanizme za spremljanje kreditnega tveganja pri prebivalstvu in se zadovoljiti z večjim pričakovanim tveganjem pri prebivalstvu, kjer je delež slabih posojil relativno nizek.

Graf 2: Število delovno aktivnih, zaposlenih in samozaposlenih

Visok donos od oddajanja

Kazalniki precenjenosti stanovanj po metodologiji BS nakazujejo na zaustavitev padanja cen nepremič-nin ter možen postopen preobrat v gibanju cen na tem trgu v prihodnje. K temu lahko ob povečanem povpraševanju prispeva tudi pomanjkanje gradenj novih stanovanj v zadnjih letih. Razmerje med ceno in najemnino stanovanj (P/E) v Ljubljani se je tudi lani nekoliko znižalo. Cene nepremičnin so se v pov-prečju znižale bolj kot najemnine. Izjema so bile garsonjere, kjer se je razmerje povečalo. Precenjenost stanovanj se je po letu 2007 znatno zmanjšala. P/E je bil lani v povprečju za petino višji od temeljne-ga razmerja 1, medtem ko je bil pred krizo v prvem četrtletju 2007 od temeljnega razmerja višji kar za polovico. Lansko leto so bile dejanske prodajne cene tako pri večini stanovanj v povprečju za petino višje od dolgoročno vzdržnih cen, odstopanje je bilo najvišje pri dvosobnih stanovanjih. Donos lastnikov nepremičnin iz najemnin je bil lani, podobno kot v letu 2013, najvišji v zadnjih devetih letih in ostaja pri povprečno 6,6% tržne vrednosti nepremičnine za rabljena stanovanja. Relativno visok donos odraža ne-ravnotežja na nepremičninskem trgu. Neravnotežje nakazuje tudi povečanje stopnje preobremenjenosti

1 Pri izračunu temeljnih cen stanovanj na podlagi razmerja med ceno in najemnino za stanovanje (P/E) so V BS upoštevali povprečno vrednost P/E iz obdobja 1995–2003. Za natančnejši izračun temeljne cene bi morali za izračun povprečja P/E upo-števati daljše stabilnejše obdobje, vsaj 10 do 15 let. Prekratko časovno obdobje podatkov in dolžina normalnega delovanja slovenskega stanovanjskega trga tega ne omogočata. Sprememba upoštevanega obdobja bi vplivala tudi na spremembo temeljnega P/E razmerja. Navedene omejitve je potrebno upoštevati pri interpretaciji.


najemnikov s stanovanjskimi stroški, ki je s 15,2% v letu 2008 narasla na 25,8% v letu 2013 in dosegla povprečje evroobmočja.

Nizka zadolženost slovenskih gospodinjstev

Finančne obveznosti gospodinjstev pomenijo 33% BDP oziroma 54% letnega razpoložljivega dohodka. Zadolženost slovenskih gospodinjstev je relativno nizka, pri čemer je povprečje evrskega območja okrog 107%. Gospodinjstva so imela konec avgusta 2015 8,38 mrd EUR posojil pri slovenskih bankah, od tega je bilo nedonosnih terjatev 368 mio EUR oziroma 4,3%. Nedonosne terjatve so se glede na december 2013 povečale za približno 12 mio EUR, kar pa je posledica izrazitega porasta osebnih stečajev fizičnih oseb. Število osebnih stečajev je v lanskem letu preseglo 4.000, kar je približno štirikrat več od povpre-čja prejšnjih let. Glavni razlog temu je sprememba zakonodaje, po kateri ob vložitvi vloge za začetek osebnega stečaja ni potrebno plačati predujma. Rast števila osebnih stečajev fizičnih oseb se nadaljuje tudi v začetku 2015. Rast stanovanjskih posojil je bila v celotnem obdobju od nastanka krize pozitivna, medtem ko je pri ostalih posojilih prešla v negativno že v letu 2011. Negativna dinamika je še posebej izrazita pri potrošniških posojilih kot posledica poslabšanja gospodarskega položaja v času krize in ohranjanja visokih kreditnih standardov bank. Povprečne obrestne mere na stanovanjska posojila so od konca 2013, ko so znašale 2,79%, upadle na 2,57% v septembru 2015. Obrestna mera na nova stano-vanjska posojila (variabilna obrestna mera) je v tem obdobju upadla s 3,26% na 2,40%. Obrestne mere na nova stanovanjska posojila so za 0,33 odstotne točke višje kot v evroobmočju (2,07%), ta razlika se znižuje. Precej je tudi upadla fiksna obrestna mera, in sicer s 6,5% v decembru 2013 na 3,3% v septembru 2015. Z zniževanjem obrestnih mer se povečuje cenovna dostopnost posojil gospodinjstvom.

Nizka obremenjenost gospodinjstev s posojili

Obremenjenost razpoložljivega dohodka gospodinjstev z odplačevanjem dolga za potrošniška in stano-vanjska posojila se je tudi v lanskem letu nekoliko znižala. Gospodinjstva so v povprečju za odplačilo anuitet posojil razpoložljivi dohodek obremenila v višini 8,05%, od tega za plačilo obresti 1,09%. Upad obremenjenosti razpoložljivega dohodka z odplačevanjem posojil je pričakovan, zaradi ohranjanja rav-ni razpoložljivega dohodka in na drugi strani zniževanja stanja dolga gospodinjstev pri bankah. Upad obremenjenosti dohodka z odplačevanjem posojil je prav tako posledica upadajočih aktivnih obrestnih mer. Ta trend se lahko obrne v primeru hitrejšega povečevanja zadolženosti gospodinjstev ter porasta obrestnih mer v prihodnosti, saj je večina dolgoročnih posojil sklenjena s spremenjenimi obrestnimi merami in z relativno visokimi pribitki nad referenčnimi obrestnimi merami.

Graf 3: Razmerje med anuiteto odplačil in izdatkov za obresti glede na razpoložljiv dohodek


Kreditni pogoji za stanovanjska posojila enaki lanskim

Za gospodinjstva je pomemben dejavnik uspeha pri pridobitvi stanovanjskega posojila razmerje med višino posojila in vrednostjo zavarovanja danega v zastavo (LTV; loan-to-value). Nižje razmerje pomeni, da gospodinjstva lahko od banke prejmejo posojilo v nižji višini glede na tržno vrednost nepremičnin, predmeta nakupa. Pri novoodobrenih stanovanjskih posojilih je ta ostal na enaki ravni kot predhodno leto, na 67%. Banke v večinski tuji lasti in hranilnice so LTV znižale za povprečno tri odstotne točke na 64%, majhne domače banke pa za dve odstotni točki na 53%. LTV so lani zvišale le velike domače banke, v povprečju za dve odstotni točki, na 71%.

Sentiment med potrošniki najvišji od 2007

Kazalnik zaupanja potrošnikov se relativno zvezno izboljšuje vse od septembra 2012, ko je beležil najniž-jo točko (-46), medtem ko je v obdobju junij-oktober 2015 v povprečju znašal -8, kar je najboljše od istega obdobja v letu 2007. Podkomponente, ki so morda bolj relevantne za gibanja na trgu nepremičnin so »finančno stanje v gospodinjstvu v prihodnjih 12 mesecih«, »gospodarsko stanje v Sloveniji v prihodnjih 12 mesecih«, »raven brezposelnosti v prihodnjih 12 mesecih«, »primernost trenutka za večje nakupe« in »večji nakupi v prihodnjih 12 mesecih«. Finančno stanje v gospodinjstvu v prihodnjih 12 mesecih se je medletno izboljšalo in je bilo najvišje od leta 2007. Raven optimizma med gospodinjstvi je tako visoka. Primernost trenutka za večje nakupe pa se vendarle ni tako izboljšala. Zaradi nizkih obrestnih mer se je očitno znižala primernost trenutka za varčevanje, izboljšala pa so se pričakovanja o večjih nakupih v prihodnjih 12 mesecih.

Graf 4: Finančno stanje v gospodinjstvu v naslednjih 12 mesecih in pripravljenost za večje nakupe v za-dnjih 12 mesecih

Možne spodbude nepremičninskega trga

K večji likvidnosti na nepremičninskem trgu bi z usklajeno politiko in izboljšanjem zakonodaje na na-jemniškem trgu, prispevala tudi možnost najema zaseženih nepremičnin iz neporavnanih kreditnih obveznosti do bank in najem stanovanj z možnostjo nakupa (buy-to-let), s poudarkom na neprofitnem najemu stanovanj za mlade in mlade družine. V osnovi to pomeni, da ima najemnik čas za dvig kreditne sposobnosti. To bi omogočilo tudi vzpostavitev bolje delujočega in večjega najemniškega trga. Dobro delujoč najemniški trg lahko pozitivno vpliva na gradbeno dejavnost, večjo mobilnost prebivalstva in enakomernejši regijski razvoj ter predstavlja enega izmed temeljev za dolgoročno stabilno delovanje trga nepremičnin.


Nepremičnine kot privlačna investicija

Upad pasivnih obrestnih mer in izboljšanje razmer v gospodarstvu, še posebej na kapitalskih trgih, bi lahko srednjeročno vplivalo na preusmeritev dela depozitov gospodinjstev v bolj donosne naložbe. Ob sedanji nizki stopnji inflacije oz. deflaciji v Sloveniji so realne obrestne mere še razmeroma privlačne, vendar bodo z rastjo inflacije zanimivejše postajale alternativne oblike naložb. Ob tem se normalizirajo razmere na nepremičninskem trgu, tudi zaradi večje aktivnosti DUTB, kar bi lahko spodbudilo investicije v tovrstne naložbe. Banke tudi po Anketi o bančnih posojilih pričakujejo povečano povpraševanje po stanovanjskih posojilih v prihodnjih mesecih, kar bi na drugi strani lahko pomenilo povečanje tveganja pri bankah zaradi zmanjšanja obsega depozitov. Prav tako bi iskanje višjih donosov v alternativnih na-ložbah lahko predstavljalo določeno tveganje zaradi višje variabilnosti cen različnih oblik premoženja. Nepremičnine so priljubljena investicija slovenskega prebivalstva, navkljub nizki likvidnosti in nedavnih velikih padcev cen, saj omogočajo prejemanje tekočega prihodka od najemnin v anticipaciji višje pro-dajne cene. Pri tem je obdavčitev nepremičnin še vedno zelo nizka. Javno-finančni prihodki od vseh nepremičnin v državi so v letu 2012 znašali 200 mio EUR oziroma 0,6% BDP, pri višini katerih smo bili na 22. mestu med 28. državami. Mediana višini teh prihodkov znaša okoli 1%, pričakovati je tudi, da bo Evropska komisija svojim članicam predlagala večjo obremenitev nepremičnin ter nižjo obremenitev dela. Na drugi strani je najbrž politično nesprejemljivo, da se prihodki od te oblike davka hitro povečajo, saj so njihovi lastniki v povprečju starejši ter predstavljajo pomemben del volilnega telesa za vsako stranko. Ekonomika lastništva naj bi se tako sčasoma poslabšala, vendar bo to prilagajanje počasno.

Viri:

• Eurostat

• Statistični urad RS

• BS, Poročilo o finančni stabilnosti, maj 2015

• BS, Poslovanje bank v tekočem letu, gibanja na kapitalskem trgu in obrestne mere, oktober 2015

• Taxation Trends in the EU

O avtorju

Bojan Ivanc je univerzitetni diplomiran ekonomist, ki je diplomiral leta 2007 na Ekonomski fakulteti pri guvernerju Banke Slovenije dr. Boštjanu Jazbecu. Naslov diplome je Kapitalski trg Republike Srbske.

Tekom študija na EF je 1 leto opravljal izmenjavo v tujini na Ecole supérieure de Commerce de Dijon (Bur-gundija) in si tam pridobil naziv Master in Business (MIB). Bil je tudi slovenski udeleženec 36. simpozija v St. Gallenu z naslovom »Prihodnost evropske integracije«. Aktivno govori 4 zahodne jezike za katere ima opravljene ustrezne licence pri nacionalnih ustanovah držav, pristojnih za certificiranje.

Je nosilec licenc CFA (Chartered Financial Analyst) in CAIA (Chartered Alternative Investment Analyst), ki sta mednarodno priznani in uveljavljeni med finančniki in alternativnimi finančnimi profesionalci. Kot član upravnega odbora Združenja slovenskih finančnih strokovnjakov od aprila 2012 skrbi za ugled in širitev licence CFA, predvsem pa za promocijo etične kulture in profesionalnega odnosa do vlagateljev. Je član švicarskega lokalnega združenja Swiss CFA. Svojo družbeno odgovornost krepi kot nosilec projekta CFA Research Challenge, ki mladim študentom ekonomskih ved iz širše regije omogoca pridobitev prak-tičnih znanj na področju vrednotenj in etike.

Svojo poklicno pot je pričel na BPH Ilirika, kjer je skrbel za individualno upravljanje portfeljev strank in hišnih portfeljev v Kazahstanu in Makedoniji. Nadaljeval jo je v Abanki Vipa kot analitik na področju vre-


dnotenj delnic na trgih v razvoju. Kasneje ga je pot zanesla v KD Banko, kjer se je kot analitik štiri leta in pol ukvarjal z vrednotenji slovenskih in tujih delnic ter svetoval pri upravljanju naložb zavarovalnic. Ak-tivno je spremljaj 9 slovenskih in tujih izdajateljev. V sistem dela je vpeljal sodobne modele vrednotenj, ter jih povezal z Bloombergom in Excelom. Na Abanki Vipa je v Kontrolnem centru skrbel za vrednotenje naložb, danih v zastavo ter poskrbel za postavitev sodobnega Pravilnika o vrednotenjih.

Na Gospodarski zbornici je zaposlen kot vodja analitske skupine od novembra 2013. Skrbi za makroeko-nomske napovedi in sisteme finančnih racunov gospodarskih družb. Vključuje se v pomembnejše inici-ative Zbornice, kjer je potrebna analitska podpora in so povezana z ukrepi in vplivom na gospodarstvo.

Objavlja številne članke v Bančnem Vestniku, strokovni reviji za bančništvo ter v financnih sekcijah dnev-nikov na temo ekonomije, finančnih trgov in mednarodnega bančništva.


Rezultati energetske prenove javnih stavb in cilji v novi finančni perspektivi

mag. Tilen Smolnikarvodja energetske prenove stavb, Ministrstvo za infrastrukturo

Z zaključkom prejšnje in začetkom sedanje finančne perspektive se nahajamo na pomembnem mejniku, saj je Vlada Republike Slovenije sprejela temeljni strateški dokument »Dolgoročna strategija za spodbu-janje naložb energetske prenove stavb«, v katerem opredeljuje sistem aktivnosti, s katerimi bomo zasle-dovali krovne okoljske cilje, zastavljene prihranke energije ter zagotavljali potrebno sektorsko dinamiko prenove stavb, s stroškovno učinkovitimi pristopi.

Namen tega članka je predstaviti že izvedene aktivnosti na področju energetske sanacije stavb, pred-vsem pa predstaviti dolgoročni vladni projekt energetske sanacije stavb v javnem sektorju. V članku so predstavljeni rezultati energetske sanacije v preteklem obdobju ter opisani ključni vidiki s tega področja v finančni perspektivi 2014-2020.

Vsebina članka predstavlja povzetek vladnih dokumentov, ki vsebinsko pokrivajo področje energetske prenove stavb v javnem sektorju.

Rezultati prenove javnih stavb v obdobju 2007-2013

V finančni perspektivi 2007–2013 so bili na področju energijske prenove stavb javnega doseženi slede-či rezultati:.

Slika 1: Število sklenjenih pogodb za energetsko prenovo javnih stavb, v okviru posameznih razpisov (vir: DS SNEPS)1

Ministrstva so v tem obdobju razpisala sledeče razpise:

• Energetska sanacija stavb pravnih oseb javnega prava s področja zdravstva, katerih ustanovitelj je Republika Slovenija (RS) in so v pristojnosti Ministrstva za zdravje,

• Javni razpis Energetska sanacija stavb javnih zavodov na področju vzgoje in izobraževanja, katerih ustanovitelj je RS in so v pristojnosti Ministrstva za šolstvo in šport,

• Energetska sanacija domov za starejše, katerih ustanovitelj je Republika Slovenija in so v pristojnosti Ministrstva za delo, družino in socialne zadeve ter opravljajo socialnovarstveno dejavnost,

1 DS SNEPS - Dolgoročna strategija za spodbujanje naložb energetske prenove stavb


• Javni razpis za sofinanciranje operacij za energetsko sanacijo stavb v lasti lokalnih skupnosti (LS1),

• Javni razpis za sofinanciranje operacij za energetsko sanacijo osnovnih šol, vrtcev, zdravstvenih do-mov in knjižnic v lasti lokalnih skupnosti (LS2),

• Javni razpis za dodelitev nepovratnih sredstev za energetsko sanacijo stavb javnih zavodov na podro-čju visokega šolstva in znanosti

V okviru zgoraj navedenih razpisov je bilo sklenjenih 374 pogodb. Pri tem je bilo dodeljenih 155 milijonov evrov evropskih sredstev, delež slovenskega sofinanciranja za projekte je znašal 20 milijonov evrov.

Slika 2: Višina dodeljenih sredstev (vir: DS SNEPS)

Dinamika izvajanja naložb se je v toku let povečevala, pri čemer se je v obdobju 2013-2015 gibala med 45 in 50 mio EUR. Podatki za leto 2015 predstavljajo realizacijo do meseca oktobra (računi v sistemu).

Slika 3:Dinamika izvajanja energetske prenove (vir: DS SNEPS)

Izvedene naložbe so prispevale k uresničevanju zastavljenih ciljev na področju zmanjšanja emisij toplo-grednih (TGP) plinov in celotne površine energetsko saniranih stavb v javnem sektorju.


• Javni razpis za sofinanciranje operacij za energetsko sanacijo stavb v lasti lokalnih skupnosti (LS1),

• Javni razpis za sofinanciranje operacij za energetsko sanacijo osnovnih šol, vrtcev, zdravstvenih do-mov in knjižnic v lasti lokalnih skupnosti (LS2),

• Javni razpis za dodelitev nepovratnih sredstev za energetsko sanacijo stavb javnih zavodov na podro-čju visokega šolstva in znanosti

V okviru zgoraj navedenih razpisov je bilo sklenjenih 374 pogodb. Pri tem je bilo dodeljenih 155 milijonov evrov evropskih sredstev, delež slovenskega sofinanciranja za projekte je znašal 20 milijonov evrov.

Slika 2: Višina dodeljenih sredstev (vir: DS SNEPS)

Dinamika izvajanja naložb se je v toku let povečevala, pri čemer se je v obdobju 2013-2015 gibala med 45 in 50 mio EUR. Podatki za leto 2015 predstavljajo realizacijo do meseca oktobra (računi v sistemu).

Slika 3:Dinamika izvajanja energetske prenove (vir: DS SNEPS)

Izvedene naložbe so prispevale k uresničevanju zastavljenih ciljev na področju zmanjšanja emisij toplo-grednih (TGP) plinov in celotne površine energetsko saniranih stavb v javnem sektorju.

Slika 4: Tlorisna površina stavb, vključenih v energetsko prenovo (vir: DS SNEPS)

Celotna tlorisna površina prenovljenih javnih stavb znaša 1.262.790 milijonov m2. Pri tem največji delež predstavljajo stavbe v lasti občin.

Slika 5: Skupni letni prihranek energije v okviru posameznih razpisov (vir: DS SNEPS)

Čeprav je bil največji delež obnovljenih stavb v lasti občin, so bili največji prihranki realizirani pri obnovi bolnišnic (Slika 5). Posebnost bolnišnic je, da obratujejo 24 ur na dan, kar je izdatno prispevalo k pri-hrankom.

Pregled kazalnikov doseganja zastavljenih ciljev

Pregled izvajanja ukrepov OP TGP-20202 iz leta 2014, na področju javnih stavb, kaže na uspešno izva-janje ukrepov, razen v primeru kazalnika »Finančni vzvod spodbud v javnem sektorju«, ki se slabša. Da bi se razmerje med nepovratnimi sredstvi in spodbujenimi naložbami v javnem sektorju izboljšalo, bo potrebno pristope k izvedbenim aktivnostim nadgraditi z učinkovitejšimi modeli financiranja naložb.

2 OP TGP-2020: Operativni program zmanjševanja emisij toplogrednih plinov do leta 2020


Slika 6: Pregled kazalnikov in doseganja zastavljenih ciljev OP TGP-2020 v javnem sektorju (vir: IJS CEU)3

Operativni cilji v novi finančni perspektivi

V Dolgoročni strategiji za spodbujanje naložb v prenove stavb so, poleg dolgoročnih ciljev, opredeljeni naslednji operativni cilji do leta 2020:

• Raba končne energije v stavbah se zmanjša za najmanj 16%, v primerjavi z letom 2005;

• Zagotovi se vsaj 6O% manjša rabe energije v stavbah;

• Zagotovi se zmanjšanje emisij toplogrednih plinov (TGP) za 58%, glede na leto 2005;

• Zagotovi se zmanjšanje emisij prašnih delcev iz rabe energije v stavbah za 20%, v obdobju 2015–2020;

• Letno se izvede prenova 3% skupne tlorisne površine stavb v lasti in rabi oseb ožjega javnega sektor-ja, ki 1. 1. vsakega leta ne izpolnjujejo minimalnih zahtev glede energetske učinkovitosti.

Navedene cilje bo potrebno doseči na način, da bodo doseženi naslednji pričakovani rezultati programa:

• Prenova 2,9 mio m2 stanovanjskih stavb do 2020 in 333.000 m2 stavb v storitvenem sektorju do 2018 v standardu skoraj nič-energijskih stavb (AN sNES4);

• Raba energije stanovanjskih stavb za ogrevanje in pripravo tople vode se zmanjša za 34,5 PJ, v javnem in storitvenem sektorju pa za 9 PJ;

• Prenova 1,8 mio m2 stavb v širšem javnem sektorju v obdobju 2014-2023 (OP EKP 2014–20205);

• Izboljšanje razmerja med vloženimi javnimi sredstvi in spodbujenimi naložbami v javnem sektorju na 1:3 (OP TGP-2020);

• V obstoječih stavbah se zagotovijo prihranki primarne energije v višini 1,6 TWh/leto v letu 2020;

Pri izvedbi energetskih sanacij bo finančno podprta celovita energetska obnova stavb javnega sektorja.. Namen je spodbuditi celovito energetsko sanacijo stavb, poleg tega se bo spodbujala tudi energetska sanacija posameznih elementov stavb. Energetske sanacije stavb javnega sektorja se bodo izvajale v okviru energetskega pogodbeništva, kot nove oblike izvajanja in financiranja energetske sanacije stavb. Podprta bo izvedba demonstracijskih projektov celovite energetske obnove različnih tipov stavb javnega sektorja, po merilih skoraj nič energijske prenove, kadar bo to mogoče, z uporabo najnovejših tehnolo-gij, ki imajo demonstracijski učinek. Ker je delež stavb, ki so varovane po predpisih o varstvu kulturne dediščine, v segmentu državnih stavb zelo velik in ta segment potrebuje posebno obravnavo, bodo pri-pravljene smernice za oblikovanje meril energetske sanacije stavb kulturne dediščine.

3 IJS-CEU: Poročilo o presoji spremljanja izvajanja in učinkovitosti ukrepov OP TGP-2020, končno poročilo projekta, IJS--DP-11681, 20144 AN sNES: Akcijski načrt za skoraj nič-energijske stavbe5 OP EKP 2014–2020: Operativni program za izvajanje evropske kohezijske politike v obdobju 2014-2020


Pristopi k dodeljevanju sredstev

Pri prenovah stavb v lasti in uporabi oseb javnega sektorja, bodo uporabljeni različni načini dodeljevanja sredstev. V ta namen so, v okviru strategije, opredeljene osebe ožjega javnega sektorja in osebe širšega javnega sektorja, ki predstavljajo osnovo za določanje vrste postopkov za financiranje projektov.

Slika 7:Pristopi k dodeljevanju sredstev (vir: DS SNEPS)

Ožji javni sektor

Osebe ožjega javnega sektorja tako predstavljajo ministrstva, organi v njihovi sestavi, upravne enote, vladne službe, pravosodni organi in drugi državni organi. Za projekte energetske prenove stavb teh su-bjektov, se bodo sredstva dodeljevala z neposredno potrditvijo.

Na podlagi kriterijev za izbor in financiranje projektov energetske prenove stavb, bo vzpostavljen pred-nostni seznam stavb, ki ga bo pri energetski prenovi stavb potrebno upoštevati.

Širši javni sektor

Osebe širšega javnega sektorja predstavljajo:

• Javni zavodi, javni gospodarski zavodi, javni skladi, javne agencije in ustanove, katerih ustanovitelj je država. Pri teh objektih se bodo sredstva dodeljevala z neposredno potrditvijo na osnovi letnega se-znama, ki bo narejen na podlagi kriterijev za izbor in financiranje projektov energetske prenove stavb

• Uprava samoupravnih lokalnih skupnosti, javni zavodi, javni gospodarski zavodi, javni skladi, javne agencije in ustanove, katerih ustanovitelj je občina. Pri teh objektih, se bodo sredstva dodeljevala preko javnih razpisov. Izbor stavb bo narejen na podlagi kriterijev za izbor in financiranje projektov energetske prenove stavb.

Energetsko pogodbeništvo

Ker Slovenija, predvsem pa njen javni sektor, zastavljenih ciljev energetske učinkovitosti, , ne more dose-či brez sodelovanja zasebnih partnerjev, predstavlja instrument pogodbeništva primeren način izvedbe projektov energetske obnove javnih stavb. Pri tem običajno sodelujejo specializirane družbe za izvajanje energetskih storitev (angl. ESCO 6).Tak pristop k izvedbi investicij in doseganju prihrankov je smotrn in ni tvegan s stališča proračunskih sredstev javnega sektorja. Poglavitne razloge za izvedbe projektov, s pomočjo modelov energetskega pogodbeništva, lahko strnemo na:

6 ESCO: Energy Service Company


• vključevanje zasebnih investitorjev v izvedbo ukrepov za učinkovito rabo energije, brez angažiranja lastnih finančnih sredstev javnega sektorja,

• izvedba projekta preko energetskega pogodbeništva omogoča zmanjšanje stroškov za energijo v stavbi, kar je podrobneje opredeljeno v pogodbi.,

• vsi stroški izvedenih storitev za zniževanje porabe energije se poplačajo iz ustvarjenih prihrankov in učinkovitejše priprave energije za ogrevanje in oskrbo z električno energijo in vodo,

• tveganje pri doseganju prihrankov energije je tako preneseno na zasebnega investitorja.

Energetsko pogodbeništvo torej ni samo način financiranja, ampak je pogodbeni model, ki poleg načrto-vanja in vgradnje novih naprav, zajema tudi financiranje, vodenje in nadzor obratovanja, servisiranje in vzdrževanje, odpravo motenj ter tudi motiviranje porabnikov za učinkovito rabo energije.

Oblike energetskega pogodbeništva

V Sloveniji in Evropi se, zaradi prilagoditve potrebam naročnikov za doseganje želenih učinkov, pojavlja-jo različne pojavne oblike pogodbeništva. Najpogostejši pojavni obliki sta:

• Pogodbeno zagotavljanje energije je namenjeno racionalizaciji oskrbe z energijo, ki pride v poštev pri novih gradbenih projektih, kjer so potrebna vlaganja v nove naprave za oskrbo z energijo, kot tudi pri investicijah v zamenjavo že obstoječih, starih in neučinkovitih naprav.

• Pogodbeno zagotavljanje prihrankov pa je usmerjeno v gospodarsko izkoriščanje potencialov za var-čevanje z energijo z vidika njene rabe in stroškov. Težišče investicij, ki jih je potrebno izvesti, je pri tej obliki pogodbenega znižanja stroškov za energijo na področju racionalizacije potreb po energiji in ne na področju investicij v nove naprave ali na področju zamenjave starih naprav za oskrbo z energijo.

Za potrebe celovite energetske sanacije javnih stavb je primerna oblika pogodbeno zagotavljanje pri-hrankov.

Energetsko pogodbeništvo je primeren način, tako za dolgoročno zmanjšanje stroškov za energijo, kakor tudi za uresničitev zastavljenih ciljev na področju energetske učinkovitosti, ob upoštevanju zahtev za:

• varstvo okolja

• učinkovitejše ravnanje z energijo,

• razbremenitev državnega proračuna in proračunov lokalnih skupnosti in

• prenos ključnih tehničnih in finančnih tveganj z lastnika stavbe, na pogodbenega partnerja.

S prenosom tveganj odpade tudi skrb naročnika za stroške, ki bi nastali zaradi tehničnih napak vgrajenih sistemov ali enostavno zaradi njihovega delovanja v neskladju z načrtovanimi parametri.

Pogoji za prenovo

Določeni so potrebni pogoji za pristop k celoviti energetski prenovi stavbe, ki veljajo za vse javne stavbe, in sicer:

• Lastništvo oseb javnega sektorja, če stavba ni v celoti v lasti oseb javnega sektorja, pa se zahteva v celoti sklenjen sporazum o sofinanciranju z drugimi lastniki.


• Urejeno upravljavstvo: Pri dveh ali več upravljavcih mora biti sklenjen sporazum o tem, kdo bo vodil energetsko prenovo, in načrt o financiranju.

• Določitev kazalnikov energetske učinkovitosti: Razširjeni energetski pregled stavbe in energetska izkaznica, v katerih se morajo primerno upoštevati tudi lokacijski pogoji, kulturno-varstveni pogoji in drugi morebitni pogoji.

• Izdelana investicijska dokumentacija, s katero se določi tudi zgornja meja donosa za vlaganja zaseb-nega partnerja.

• Preskus primernosti za javno-zasebno partnerstvo (JZP): Izpeljava predhodnega postopka (31. čl. Za-kona o JZP) – izvede se preskus, ali je objekt primeren za javno-zasebno partnerstvo (JZP) (izpeljava predhodnega postopka po Zakonu o JZP).

• Opredeljen predlog celovite energetske prenove stavbe: Nabor najpogostejših ukrepov celovite ener-getske prenove.

Predvidena struktura financiranja

Za doseganje strateških ciljev v obdobju 2016–2023, je potrebno vzpostaviti ustrezen okvir financiranja. Predviden proračun bo zagotovljen s pomočjo štirih virov financiranja in znaša cca. 415 mio EUR.

Slika 10:Predvidena struktura proračuna za izvedbo energetskih prenov (vir: DS SNEPS)

Delež financiranja iz nepovratnih sredstev države, vključno z lastno udeležbo, znaša v povprečju 40%, delež financiranja iz ostalih sredstev (sredstva ESCO in finančni instrumenti) pa v povprečju 60%.

Zaključek

Na podlagi podatkov o energetsko prenovljenih stavbah iz prejšnje finančne perspektive in ciljev, ki jih imamo v novi finančni perspektivi, lahko zaključimo, da smo si glede na razpoložljiva sredstva, postavili zelo visoke cilje, ki jih ne bo možno realizirati brez vključitve zasebnega sektorja.

Zato vlada Republike Slovenije, z vzpostavljanjem finančnega okvirja in projektne pisarne za energetsko prenovo stavb ter s spodbujanjem izvajanja naprednih modelov energetskega pogodbeništva, pospeše-no vzpostavlja pogoje za povečanje obsega investicij na osnovi razpoložljivih sredstev, ki so na voljo v novi finančni perspektivi.


Na osnovi predstavljenih in že izvedenih ukrepov je pričakovati, da se bo trend naraščanja obsega ener-getsko saniranih javnih stavb nadaljeval tudi v prihajajočem obdobju.

Viri

1. Ministrstvo za infrastrukturo.(2015). Dolgoročna strategija za spodbujanje naložb energetske pre-nove stavb. Dostopno prek: http://www.mzi.gov.si/fileadmin/mzi.gov.si/pageuploads/Energetika/Dokumenti/15_10_30-DSEPScistopis_poseji.pdf

2. Ministrstvo za infrastrukturo.(2014). Smernice za izvajanje ukrepov izboljšanja energetske učinko-vitosti v stavbah javnega sektorja po principu energetskega pogodbeništva. Dostopno prek: http://www.energetika-portal.si/fileadmin/dokumenti/podrocja/energetika/javne_stavbe/smernice_za_energetsko_pogodbenistvo-web.pdf

3. Služba Vlade RS za razvoj in evropsko kohezijsko politiko.(2015). Operativni program za izvajanje evropske kohezijske politike v obdobju 2014–2020. Dostopno prek: http://www.eu-skladi.si/doku-menti/kljucni-dokumenti/op_slo_web.pdf


OKROGLA MIZA: Rezultati dosedanjih aktivnosti in subvencij za energetsko sanacijo ter pričakovanja v novi finančni perspektivi

Energetske sanacije

Martin Kambičdirektor, Zarja d.o.o., Novo mesto, podpredsednik Združenja stanovanjskih skladov (ZSS) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

Postopki energetske sanacije (ES) po vsebini zajemajo izvedbo sklopa del, ki imajo za rezultat znižanje porabe energije za obratovanje objekta (za ogrevanje in hlajenje), nadaljnji učinek se odraža v izboljša-nju bivalnih razmer, pravičnejši razdelitvi stroškov ogrevanja in vzpostavitvi enakih razmer za vse etažne lastnike v objektu.

Ključni element ES je izvedba plašča ali ovoja stavbe, kar v praksi predstavlja izolativno fasado, izolacijo podstrešja (izolirano streho pri bivalnem podstrešju) in izolacijo plošče proti kletnim prostorom. Med postopke ES spada tudi hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema, ki pa prinaša »uglasitev« cevo-vodov, tako da dobijo tudi najbolj oddaljeni odjemalci toplote ustrezno količino toplote, kot tisti najbližji. ES izvedena v celoti daje največji učinek, največje udobje za vse lastnike in najpravičnejšo razdelitev stroškov na objektu.

Postopke ES in vso vzporedno problematiko na Zarji poznamo kot upravnik, vodja in koordinator investi-cije na eni in kot lastnik stanovanj na drugi strani. Naša družba je lastnik cca 400 stanovanj na širšem področju Novega mesta, od tega cca 2/3 neprofitnih in preostanek tržnih stanovanj. Ob tem imamo v upravljanju cca 3500 enot upravljanja.

Družba Zarja iz Novega mesta je prvo energetsko obnovoizvedla v letu 2009. Seveda so bili etažni lastni-ki takrat skeptični, vendar so učinki prihrankov v praksi v višini cca 35% potrdili upravičenost investicije. Primer je bil tudi najboljša reklama pri promociji projektov ES v ožjem in širšem okolju.

Največji magnet, ki lastnike prepriča k pristopu k ES objekta je znižanje stroškov ogrevanja (in hlajenja), večje udobje bivanja, pravičnejša razdelitev stroškov in možnost pridobitve nepovratne subvencije EKO sklada. Višina subvencije za etažne lastnike je za degradirana področja v višini do 50% vrednosti izola-cijskega materiala, vendar največ do 12 EUR/m2. V zadnjem času vodimo postopke ES v povprečju na 7 do 8% objektov letno, ki jih imamo v upravljanju. Energetske obnove fasade pa smo zaključili na 25% vseh objektov, ki jih imamo v upravljanju. V primeru, da se bo trenutni trend energetske obnove stavb nadaljeval ocenjujemo, da bomo do leta 2020, energetske obnove zaključili na več kot 70% objektov, ki jih imamo v upravljanju.

Opozoriti bi želel na tri pomembne momente, ki uokvirjajo postopke ES in sicer:

1. Predpisana debelina izolacijskih materialov in zahtevani normativi za pridobitev sredstev se iz leta v leto postopno povečujejo. Izvedba nosilne konstrukcije in osnovne izolacije fasade glede na faktor prevodnosti bi morala imeti svoj vpliv na določitev debeline izolacije ovoja. Sam sem na srečanju 20.4.2015 v prostorih EKO sklada opozoril, da je z energetskega vidika nesmiselno povečevanje de-beline izolacije, ker so dodatni prihranki za vsak povečan cm izolacije čedalje manjši. Ekonomska upravičenost povečanja debeline izolacije se izračuna zelo enostavno, povečanje cene, prihranek na strošku ogrevanja ter stroški financiranja nam dajo izračun povratne dobe investicije. Ob tem mora-mo vzeti v obzir tudi dejstvo, da je tudi izolacijski material pustil svoj »ogljični odtis«, enako kot ES objekta odtis na drugi strani zmanjšuje.


2. Velika težava pri pripravi in izvedbi projekta ES objektov so tudi zakonsko predpisana soglasja eta-žnih lastnikov po solastniškem deležu za posamezne faze postopkov:

• za povečanje vrednosti mesečnega prispevka v RS (rezervni sklad) je potrebno več kot 50% soglasje etažnih lastnikov;

• za pristop k izvedbi ES je potrebno 75% soglasje etažnih lastnikov;

• za najem kredita v breme RS pa celo 100% soglasje.

50% in 75% soglasje so pri tako pomembni investiciji relativno enostavno izvedljivi.

Običajno so težave, ko pride do financiranja. Najlažje je izvedljivo financiranje s kreditom v breme RS, kajti na ta način se odplačilo investicije izvede v prvi fazi s privarčevanimi sredstvi v RS, zadnji obrok se plača iz sredstev subvencije EKO sklada, preostanek pa s kreditom. Tak način financiranja je tudi naj-prijaznejši pri ekonomsko najšibkejših lastnikih, posebno danes, ko so obrestne mere za najete kredite zgodovinsko nizke. Vse druge možnosti financiranja lahko vodijo do plačilne nezmožnosti najšibkejših etažnih lastnikov, v končni fazi celo do prodaje stanovanja na dražbi za poplačilo dolga za izvedbo fasa-de. Tak scenarij pa nikakor ne sme biti cilj investicije ES.

Praviloma so ekonomsko najšibkejši etažni lastniki podpisniki soglasja za kredit. Potrebnemu soglasju pa nasprotujejo tisti etažni lastniki, ki imajo privarčevana sredstva in ne želijo kreditnih obveznosti, in pa tisti etažni lastniki, ki želijo nagajati solastnikom (sosedom) v bloku.

Zato sam osebno zagovarjam 75% soglasje za najem kredita v breme rezervnega sklada.

Sicer so možne še druge opcije pri izvedbi financiranja:

• enkratno plačilo nekaterih z vzpostavitvijo prostovoljnega rezervnega sklada, vendar so socialno šib-kejši etažni lastniki ob povečanem znesku vplačil v rezervni sklad za odplačilo kredita obremenjeni dodatno z rednim plačilom za rezervni sklad;

• z možnostjo odkupa terjatev s strani banke, kar dodatno stane;

• z izvedbo projekta ES z energetskim pogodbeništvom, ki je praviloma dražje od izvedbe projekta s financiranjem s kreditom.

Do nepovratne subvencije EKO sklada so upravičeni samo etažni lastnki kot fizične osebe. Sam sem bil pobudnik srečanja na sedežu EKO sklada 20.4.2015, na katerem smo bili predstavniki lastnikov cca 22.000 stanovanj, direktor EKO sklada, predstavniki Ministrstva za okolje in prostor (MOP) in Ministrstva za infrastrukturo (MZI). Dogovorjeno je bilo, da bodo MOP in MZI skupaj z EKO skladom pripravili pogoje za razpis in bo s tem v letu 2016 omogočene EKO subvencije pridobiti tudi za pravne osebe (lastnike stanovanj).

Je pa vsebina problema zelo pomembna. Kdo v Novem mestu lahko z ES svojih stanovanj več prispeva za energetsko učinkovitost in zmanjšanje ogljičnega odtisa kot Zarja, ki je lastnik 400 stanovanj.

Nadalje bi opozoril, da je zamujanje z razpisom EKO sklada (konec aprila in začetek junija 2015) povzroči-lo velik zastoj v postopkih ES. Praktično je bilo izgubljene pol gradbene sezone in le upamo lahko, da bo v prihodnjem letu razpis izveden v januarju mesecu, torej pred začetkom gradbene sezone. Do začetka marca, ko se praktično tudi začne gradbena sezona tako lahko EL, upravniki, EKO sklad in izvajalci del pripravijo vse potrebno za začetek gradbenih del.


OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025

Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine

mag. Anton Kožar1

Inštitut za nepremičnine d.o.o., Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo, podpredsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine« odgovarja na pet zastavljenih vprašanj:

1. Ocena trenutnih socialnih transferjev na letnem nivoju in sicer tako tistih, ki se izplačujejo s strani občin in države, kot prikritih socialnih transferjev v obliki upravičenj v razliki med plačilom nižjih neprofitnih najemnin namesto stroškovnih najemnin, katerih stroške nosijo lastniki neprofitnih sta-novanj.

2. Ocena in postavitev odstotka dohodka družine za bivanjske namene (strošek bivanja je strošek naje-mnine in stroškov za energijo, vodo tar kanalščino).

3. Oblikovanje predloga enotnega modela stanovanjskega dodatka ali sistema subvencij in sicer da nadomesti obstoječi sistem ločenih subvencij.

4. Preveritev obstoječega sistema določanja vrednosti neprofitnih stanovanj s sistemom točkovanja in oblikovanje predloga sprememb ali oblikovanje predloga sistema določanja vrednosti za stanovanja, ki bo osnovana za določanje stroškovne najemnine po 117. in 118. členu SZ-1 za javna stanovanja. Sistem mora biti primeren tudi za določanje stroškovne najemnine za tržna stanovanja (namen je kapica za izplačilo socialnega kolektiva). Sistem mora temeljiti na najnovejših dogajanjih na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin in temeljiti v največji meri na javno dostopnih podatkih, da omo-goča čim cenejše in enostavno zajemanje podatkov ter izračunavanje stroškovne najemnine.

5. Ocena letnih socialnih transferjev po novem sistemu s celovitim sistemom stanovanjskega dodatka (subvencij) in tržno najemnino ter prikaz razlik s SWOT analizo z obstoječim sistemom.

Rezultate študije povzemamo za 26. posvet Poslovanje z nepremičninami, kot sledi.

Skladno s predpisano projektno nalogo in s strani naročnika predpisano strukturo vloženega časa je študija sestavljena iz pravnega dela, dopolnilno pa tudi iz ekonomskega dela ter socialno-varstvenih sestavin. Uvodoma so avtorji opredelili definicije. V osrednjem delu študija vsebuje obsežno pravno analizo stanovanjskega področja in socialnega varstva. Študija pušča ob strani problematiko oddajanja službenih stanovanj.

Avtorji v tem osrednjem delu študije ugotavljajo, da je v našem družbenem sistemu, na podlagi zako-nodaje, stanovanje dobilo poseben pravni status neprofitnega stanovanja, namenskega stanovanja; naprej v lasti javnega sektorja (po Standardni klasifikaciji institucionalnih sektorjev - SKIS), bodisi na

1 Povzetek študije je pripravil mag. Anton Kožar, Inštitut za nepremičnine d.o.o. , Ljubljana, v sodelovanju z dr.Lojze Udetom in Tomažem Banovcem.


ravni centralne države ali na ravni lokalne skupnosti. Lastnik je takšne statuse definiral z neprofitno najemno pogodbo, celo v zasebnem sektorju.

Statistični urad RS (SURS) je na podlagi takšnih najemnih razmerij ob registrskem popisu iz 1.1.2011 ugotovil, da je bilo takrat v Sloveniji okrog 43.000 neprofitnih najemnih razmerij, in od tod tudi toliko neprofitnih stanovanj. V javni lasti (centralna in lokalna država) je bilo 1.1.2011 okrog 29.808 neprofitnih stanovanj, v zasebnem sektorju pa razlika (43.438-29.808= 13.630 neprofitnih stanovanj. Anketa med stanovanjskimi skladi za to študijo nakazuje, da je v lasti 14 pravnih oseb, ki so »de facto« stanovanj-ski skladi, okrog 19.000 stanovanj, od tega okrog 3000 namenskih. Vsa ta stanovanja bodo dobila po novem normalno oznako, da so javna (najemna) stanovanja. Resorna statistika Ministrstva za okolje in prostor kaže za leto 2012 nekoliko drugačne številke, temelji pa na anketnih podatkih, ki so jih sporočale občine. Po resorni statistiki naj bi imele občine v lasti okrog 21.000 stanovanj, vendar je anketa manj zanesljiva od registrskega popisa (1.1.2011). Veliko občin nima urejenih evidenc, saj registera stanovanj ne vodi skoraj nobena občina. Študija ugotavlja, da je potrebna previdnost tudi pri uporabi registrskega popisa SURS; saj temelji pretežno na podatkih iz Registra evidence nepremičnin (REN) pri GURS, kamor pa lastniki iz javnega sektorja (občine in centralna država) tekoče ne prijavljajo sprememb. Podatki ob-čin so torej precej nezanesljivi v anketah, saj so občine javljale število stanovanj v svoji lasti, kakor tudi v lasti stanovanjskih skladov ali družb z omejeno odgovornostjo.

Avtorji dokažejo, da v tujini neprofitna stanovanja ne obstajajo, ampak obstajajo socialna stanovanja (publichousing), da pa se tudi zasebna stanovanja uporabljajo za socialne namene, država pa najemni-kom namenja stanovanjski dodatek, kot razliko med tržno najemnino in najemnino, ki jo najemniki še zmorejo plačati s svojimi dohodki (z uporabo cenzusov). Tujina ne pozna sistema neprofitnih najemnin. Ne glede na to razliko, so tudi v tujini resne javne razprave o višini najemnin za socialno ogrožena gospo-dinjstva (reduced market rents), o ročnosti najemnih pogodb (spodbujajo se dolgoročni najemi), o višini tržnih najemnin (ki se celo zakonsko omejujejo – v Berlinu v sredini 2015).

Uvodna pravna analiza je tudi pokazala, da se sicer pri dodeljevanju sedaj neprofitnih in namenskih sta-novanj, novim upravičencem, upoštevajo normativi za površinske standarde, stopničasto po številčnosti gospodinjstev, ne upošteva pa se njihovo premoženjsko stanje. Upravičenost do najema neprofitnih stanovanj ugotavljajo stanovanjski skladi, občine in stanovanjska podjetja. Toda lastniki neprofitnih stanovanj, nimajo dostopa do podatkov o premoženju, kot ga imajo po novem CSD. Ko pa je enkrat neprofitna najemnina pogodbeno določena s strani obeh strank, se samo izjemoma tu in tam tekom let preverja upravičenost, čeprav so si gospodinjstva ekonomsko opomogla. Ovire za preverjanje so v do-stopnosti do osebnih podatkov in do premoženja, saj občinski organi in njihovi zavodi ali podjetja nimajo takšnih pooblastil, kot CSD in za sklenjene najemne pogodbe pred 2003 sploh ni zakonske možnosti kasnejše preverbe upravičenosti do neprofitnega stanovanja. Dodaten problem so tudi najemne pogod-be o trajnem najemnem razmerju (ne pa za določen čas), sklenjene že na primer davnega leta 1991 in zlasti v razdobju 1991-2003. Mnogi najemojemalci so prepričani, da imajo s tem že »trajno stanovanjsko pravico«.

V nadaljevanju so avtorji kombinirali pravno in ekonomsko analizo neprofitnih najemnin: predpisov in izvajanja. Obstaja velik razmik med zakonsko določeno neprofitno najemnino, ki se obračunava admini-strativno in dejansko obračunano. Izračuna se kot zmnožek vrednosti točk, ki se individualno pripišejo stanovanju za gradbeni del, in zakonsko fiksni vrednosti točke 2,63 EUR, od sredine 2003, ko je bil sprejet novi Stanovanjski zakon. Za vrednost zemljišča (lokacija in komunalni prispevek) imajo občine od 2003 možnost določitve +30% pribitka k vrednosti stanovanja, na gradbeno vrednost stanovanja. Določite vrednosti lokacij se ne izvaja. Avtorji sklenejo, da se zakonsko predpisan izračun administra-tivne vrednosti neprofitnega stanovanja in posledično tudi najemnine, dejansko v praksi ne izvaja, saj občine niso predpisale vrednosti lokacije na svojih območjih, kjer ležijo neprofitna stanovanja. Avtorji jasno prikažejo shemo, iz katere je razvidno, kako je normativno določen izračun neprofitne najemnine, in kako se dejansko izvaja. Pri tem se študija podrobno ukvarja, kako pravilno in čim bolje ovrednotiti različne ravni cen stavbnih zemljišč, ki pripadajo stanovanjem, po 12 regijah (raven NUTS3) in 11 mestnim občinam.


Študija jasno pokaže, da sedanja neprofitna najemnina ne povrne naložbe lastniku, saj je uglavničena neprofitna najemnina prenizka. V povprečju znaša neprofitna najemnina okrog 3,1 EUR/m2 za 49m2 pov-prečno veliko stanovanje (z okrog 300 točkami), tržna najemnina pa je v Ljubljani 9 EUR/m2, v drugih regijah pa vsaj 5 EUR/m2 za povprečno 50m2 veliko najemno stanovanja v zasebni lasti.

Zaradi fiksiranja nominalne vrednosti točke (2,63 EUR/točko) v oktobru 2003, ko je bil spremenjen Stano-vanjski zakon, pa je prišlo do realnega padca neprofitnih najemnin vse do konca leta 2014 že za -32,8%. Prilagoditev vrednosti točke za kumulativno inflacijo ali rast stroškov stanovanjske gradnje, bi rešila 75% problemov pri ohranjanju realne vrednosti najemnin.

Študija predlaga, kako naj se spremeni administrativno določena neprofitna najemnina, po novem – v stroškovno najemnino, kot predvideno v RSNP 2015-2025. Avtorji predlagajo postopnost v reformi, ven-dar predlagajo prilagoditev višine točke v prvem letu, ob sočasnem razkritju »skritih transferjev« v prvem letu. V neto izrazu javni sektor v prvem letu reforme ne bo dal več sredstev za »stanovanjski dodatek« kot v letu pred reformo. Razlika bo le v tem, da bo moral dati iz tekočega dela državnega in občinskih proračunov, namesto iz kapitalskega dela. Vendar bo pretežni del »stanovanjskega dodatka« alociran na drugačen način – razkrito, na podlagi letnih odločb, izdanih od CSD, in to tistim, ki so dejansko socialno ogroženi.

V študiji je izračunan »skriti realni transfer« v višini 24 mio evrov za 2014. Primeroma za to leto, pri čemer je model postavljen tako, da se bo v pilotnem projektu enostavno »zavrtel« še za 2015. Študija pokaže, da se sedaj iz premoženjske bilance lastnikov neprofitnih stanovanj v javnem sektorju, na prikriti način, preko »neprofitne stanovanjske pogodbe« pretoči v porabo gospodinjstev okrog 24 mio evrov letno. Ne ve se, če so vsi upravičenci tudi socialno ogroženi. Zaradi prenizkih neprofitnih najemnin, najemniki pla-čajo za 1,3 EUR/m2 premalo najemnin, kar predstavlja prikriti socialnih transfer. Celo zasebni sektor daje gospodinjstvom »pomoč« oz. neobdavčeno boniteto za bivanje za okrog 10 mio evrov letno. V takšne pogodbene najemnine »pod ceno« v zasebnem sektorju lahko poseže le finančna uprava, z odločbami o dohodnini.

Razkritje prikritih socialnih transferjev je nujno iz naslednjih razlogov:

• Transparentnosti proračunskih izdatkov in enakosti kriterijev za vse socialno ogrožene.

• Učinkovite alokacije javnih sredstev tistim socialno ogroženim, ki jo res potrebujejo (na podlagi letnih odločb v upravnem postopku, ne pa mimo odločb CSD, na prikrit način),

• Dvig stroškovne najemnine bo dal pozitivni učinek na odločitve investitorjev. Dobili bodo sporočilo, da se investiranje v stanovanjsko gradnjo (spet) izplača po naložbenem motivu, saj lahko pričakujejo vsaj povrnitev vloženega vložka ali minimalen donos.

• Preverba vsakoletne upravičenosti do najema javnih (socialnih) stanovanj bo jasno sporočilo gospo-dinjstvom, da se delo izplača (workpays!), torej da šteje v dohodkih vsak cent in da ne gre več računati na »prikrite bonitete«.

• Zaradi dolgoročne odgovornosti ohranjanja javnega najemnega fonda, ki znaša v Sloveniji le še 4,4% od vsega, in pravzaprav sploh ni več – velik v primerjavi z drugimi državami. Vseh neprofitnih stano-vanj pa je 6,5% od celotnega fonda stanovanj.

V študiji je SWOT analiza prehoda, z oceno slabosti, tveganj in prednosti, ki na dolgi rok prevladujejo nad sedanjim nepreglednim stanjem.

Avtorji so v študiji ocenili, da bo znašal v ciljnem letu prehoda, to je v letu 2018, obseg stanovanjskega dodatka (za najemnine in obratovalne stroške) okrog 24+11= 35 mio evrov, kar znaša zaokroženo skoraj 0,10% BDP.

Poleg ocene od »zgoraj navzdol«, so se avtorji v študiji lotili tudi pristopa »od spodaj navzgor«. V odloč-bah CSD, ki bodo temeljile na osebnih podatkih članov gospodinjstva, se kot cenzusi uporabijo javno


dostopni podatki (prag revščine, minimalna plača, 30% delež povprečne plače za stanovanje, povprečna neto plača v RS, ki jo publicira SURS), da bi bil sistem zajemanja podatkov izven izvršilne oblasti, čim cenejši in enostaven, toda z upoštevanjem regionalnih indikatorjev socialne ogroženosti.

Skupni učinek dviga neprofitnih najemnih iz 2014 na raven v letu 2018 bo znašal okrog 55%, od tega odpade na prilagoditev točke za +47,5%, dodatnih +7,5% pa na povečanje najemnine, zaradi upoštevanja vrednosti zemljišča v administrativno (določeni) ocenjeni vrednosti stanovanja.

Avtorji v študiji predlagajo uporabo nekaterih cenzusov, ki se v zakonu lahko zapišejo kot fiksni in dolo-čeni, lahko pa zakonodajalec uporabi mehkejšo varianto. Cenzusi in normativi naj bodo v času dinamični, to pa so lahko le tako, da so v zakonu določljivi, za vsako leto pa na podlagi zakonskih poobastil določijo pristojna ministrstva.

Za zakonsko verzijo modela stanovanjskega dodatka bo potrebno izdelati projektno nalogo z medresor-sko sestavo. Naj ponovno poudarimo naslednje:

• v prvem letu prehoda se sedanje subvencije lahko samo preimenujejo v stanovanjski dodatek I (SD-I), medtem ko se prikriti transferji razkrijejo in preimenujejo v stanovanjski dodatek II (SD-II). Realistično ocenjujemo, da bo izvedbeno težko poenotiti vse že v prvem letu, saj je potrebno upoštevati procesi-ranje samo za sedanja neprofitna stanovanja kar okrog 29.000 odločb na CSD;

• šele v drugem letu reforme se obe vrsti stanovanjskega dodatka (SD-I, in SD-II) bolj poenotita. Treba je vedeti, da bo pri SD-I, ki se bo nanašal na subvencioniranje tržnih najemnin, nanašal na razliko med priznano tržno najemnino, na normativno površine za število članov gospodinjstva, v regiji in cenzusom. Medtem ko bo pri SD-II potrebno upoštevati »stroškovno najemnino« v bodočih javno najemnih stanovanjih;

• zato bodo ministrstva (zlasti MOP in MDDSZEM) potrebovala urejeno analitsko funkcijo za podporo odločanja na segmentu stanovanjske in socialne izvedbene in predhodno pripravljalne politike.

O avtorju

Anton Kožar je bil rojen leta 1959 v Novem mestu. Diplomiral je na ekonomski fakulteti v Ljubljani leta 1983, magistriral pa leta 1991 z magistrsko nalogo Vpliv zunanjih pogojev gospodarjenja na plačilno bilanco Jugoslavije in notranje prilagajanje tem spremembam – ekonometrična raziskava.

Poklicno pot je začel v Komunalno – gradbenem podjetju Tregrad Trebnje, kjer se je dodobra seznanil s problematiko gradbeništva in nepremičnin. V času med 1983 in 1997 je bil zaposlen v Analitsko-razi-skovalnem centru Banke Slovenije, v letih 1994-1997 kot pomočnik direktorja. Intenzivno se je ukvarjal z analiziranjem gospodarstva in finančnim programiranjem. V tem obdobju je objavil prek 30 člankov v domačih in tujih revijah s področja blagovne menjave s tujino, evropskega denarnega sistema, modelira-nja plačilno-bilančnih tokov, deviznega tečaja, medvalutnih razmerjih in izvozno-uvoznih cen itd. S tega področja izvira tudi soavtorstvo knjige – Kvartalni ekonometrični model slovenskega gospodarstva (157).

V letih 1997 do 1999 je bil direktor Kapitalskega sklada d.d. (danes Kapitalska družba) in je soavtor Bele knjige (1997), ki je bila strokovna podlaga za pokojninsko reformo ob koncu 1999. Tekom vodenja kapitalskega sklada in upravljanja Prvega pokojninskega sklada (PPS), z več kot 1.062 milijonov evrov premoženja v delnicah, bančnih depozitih, obveznicah in nepremičninah, je v podrobnostih spoznal posle posredovanja: borzno posredovanje vrednostnih papirjev, kreditno posredovanje, zavarovalno zastop-stvo in posredovanje ter posredovanje v prometu z nepremičninami, vključno s problematiko upravljanja in vrednotenja nepremičnin in podjetij.

V letih 2001-2007 je bil svetovalec predsednika GZS, zadolžen predvsem za ekonomsko analizo in fi-nančno področje. Od maja 2002 do junija 2007 je bil sočasno tudi direktor Združenja za poslovanje z nepremičninami pri GZS.


Od 2004 do 2008 je bil predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, to je društva, ki je del mednarodne nepremičninske organizacije, FIABCI, in ima sedež v Parizu. V letih 2010-2015 ima mandat za podpredsednika tega društva. V letih 2001-2013 je napisal večje število člankov s področja analize nepremičninskega trga ter uredil osem zbornikov, v letih 2002-2009, ki so nastali vsako leto novembra, na osrednjem slovenskem nepremičninskem posvetu, v Portorožu. Anton Kožar je so-avtor knjige: Komentar Zakona o nepremičninskem posredovanju, izdane v 2003. V mandatu 2011-2015 je član UO Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS ter predsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP).

Na Centru za poslovno usposabljanje (CPU) je v letih 2004-2007 predaval na pripravah za pridobitev licence za nepremičninske posrednike, v letih 2004-2008 pa je bil v državni izpitni komisiji za prido-bitev licence nepremičninskega posrednika, ki jo ima tudi sam (št. 00712). V razdobju 2009-2012 je predaval na Izobraževalnem Zavodu Hera, Ljubljana, na dopolnilnem usposabljanju za nepremičninske posrednike, področje ocenjevanja nepremičnin, področje stvarnega in pravnega pregleda nepremičnin ter o evropskem standardu za nepremičninske posrednike.

Na višješolskem študijskem programu ekonomist, je v razdobju 2009-2013 predaval dva predmeta Eko-nomika poslovanja za upravitelje nepremičnin in Ekonomiko posredovanja v prometu z nepremičninami, na Izobraževalnem zavodu B&B, v Kranju.

Licenco, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, je zagovarjal na Slovenskem inštitutu za revi-zijo ob koncu 2006.

Anton Kožar je v letih 2007-2013 pridobil bogato prakso pri ocenjevanju nepremičnin za rezidente in tujce. Anton Kožar od julija 2007 vodi Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana.

Vključen je v večje število civilnih pobud: a) v »Okroglo mizo nepremičninskih strokovanjakov Slovenije« b) v strokovno vseslovensko skupino, ki daje pripombe na predloge Zakona o davku na nepremičnine, v c) delovno skupino Združenja FIABCI, za pripravo novega »nacionalnega stanovanjskega programa 2013-2022.

V letu 2013 je postal pogodbeni partner pri Agenciji za nadzor nad revidiranjem za pregledovanje in nadzor nad pooblaščenimi ocenjevalci nepremičnin, ki imajo licenco S.I.R.


OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025

Resolucija o NSP 2015-2025

Franci Gerbec, univ. dipl. prav.Profundis d.o.o., Domžale, Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija

Cilji nacionalne stanovanjske politike (po osnutku Resolucije) so:

• uravnotežena ponudba primernih stanovanj;• lažja dostopnost do stanovanj;• kakovostna in funkcionalna stanovanja;• večja stanovanjska mobilnost.

Stanovanjska politika države – oblika javnega posega na stanovanjsko področje zaradi:

• ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kvalitetnega življenjskega okolja prebivalcev in• spodbujanja gospodarskega razvoja

Ocena / mnenja

• Cilji so v osnovi pravilni• Izhodišča NSP niso dovolj jasno opredeljena

• ni jasno opredeljeno, kaj so na tem področju zadeve javnega interesa, ki terjajo dolgoročne posege države in občin glede:• načrtovanja, razvoja in zakonodajnega urejanja oskrbe s stanovanji;• financiranja gradnje in prenove stanovanj;• subvencioniranja oskrbe stanovanja;• organizacije oskrbe pri nakupu in najemu stanovanj,• varstva pravic najemnikov in najemodajalcev itd.

Pravica do primernega stanovanja je ena temeljnih socialnih pravic (v skladu z mednarodnimi akti, ki jih je sprejela tudi RS).

V Resoluciji o NSP niso določena merila, kaj se šteje za primerno stanovanje za posameznega državljana oziroma gospodinjstvo – to mora biti določeno z zakonom!

• bivalne standarde nujno na novo določiti ne samo s površino – tudi sobnost• nujna posebna merila za posamezne ranljive skupine prebivalcev:

• starejši s posebnimi potrebami;• mladi in mlade družine;• druge ranljive skupine;• najemniki.

Vzdržnost izdatkov posameznika oziroma gospodinjstva za zagotovitev primernega stanovanja (me-sečno, letno) glede na dohodke (in premoženjsko stanje), ni opredeljena v Resoluciji, nujno urediti z


zakonom – to je temeljni kriterij za pridobitev subvencije iz javnih sredstev (država, občina) kot enega od socialnih prejemkov.

Analize in podatki o potrebah po primernih stanovanjih

• Resolucija o NSP ne temelji na kakovostnih podatkih in analizah o dejanskem stanju glede oskrbe / potreb po primernih stanovanjih, predvsem za ranljive skupine prebivalstva oziroma gospodinjstev;

• niso jasno določene ranljive skupine.

Naši predlogi ranljive skupne:• gospodinjstva s podpovprečnimi dohodki (1. in 2 kvintil) po naši oceni je takih prebivalcev je do 20%• poseben problem – veliko število prebivalcev z lastnimi stanovanji / hišami z nizkimi dohodki (obra-

tovalni stroški, vzdrževanje, javne dajatve) – ni nobenih novih predlogov glede reševanja teh proble-mov:• mladi in mlade družine:• družine z večjim številom otrok,• starejše osebe;• migranti in tujci;• druge osebe s posebnimi potrebami;

• sedanji podatki o potrebah za te osebe – skrajno nepopolni;• enako: ni pravih analiz o potrebah in razmerah na trgu najemnih stanovanj;

Bilančne - finančne podlage

NSP – ne temelji na kakršnihkoli finančnih bilancah – oceni potrebnih sredstev za uresničitev posame-znih ciljev in nalog:

• stabilni, realni viri sredstev za izvajanje nove stanovanjske politike?!;• zbrati podatke o dosedanjih javnih izdatkih (država, občine) za izvajanje posameznih dosedanjih

ukrepov.

Usklajenost stanovanjske politike s celovito socialno in razvojno politiko države in občin:

• z zakonom določiti vse ukrepe države za izvajanje NSP, ne s podzakonskimi akti in občasnimi razpisi državnih skladov (stanovanjski, Eko sklad);

• stanovanjske subvencije (dodatek) vgraditi kot sestavni del sistema socialnih prejemkov (preko cen-trov za socialno delo);

• NAČELO: VSE NA ENEM MESTU!;• Letno obvezno preverjanje izpolnjevanja pogojev za subvencije.

Upoštevanje realnih ekonomskih kategorij in meril

Izhodišča:

• realna proizvodna / nabavna cena stanovanj (znižanje stroškov proizvodnje in nabave):• realna cena denarja / kapitala; • realne ekonomske / tržne najemnine za vsa, tudi stanovanja v javni lasti ob sočasnem učinkovitem

sistemu subvencij (stanovanjski dodatek!);


• preprečiti nadaljevanje netransparentnega prelivanja javnih sredstev preko ''neprofitnih stanovanj'' ali ''neprofitnih najemnin'' ali ''stroškovnih najemnin'' - Rezultati študije MOP o stroškovnih najemni-nah?!.

Politika do lastniških in najemnih stanovanj

• spornost nekaterih ciljev oziroma ukrepov v NSP – n.pr. nadaljevanje prodaje javnih najemnih stano-vanj (razen ob koncentraciji stanovanjskega fonda);

• spodbujanje nakupa stanovanj z javnimi sredstvi (n.pr. ob prodaji stanovanj SSRS in drugih javnih skladov).

KLJUČNO TEMELJNO: vso javno stanovanjsko politiko in podporo države in občin usmeriti zlasti v pospe-ševanje najema stanovanj, vključno zasebnih stanovanj (stanovanjski dodatek!) in ustvarjanje pogojev za razvoj normalnega (regularnega) najemnega stanovanjskega trga:

• izenačitev obdavčitve najemnin za stanovanja v lasti fizičnih in pravnih oseb (razmerje obdavčitve 5:1 v škodo fizičnih oseb)

• z zakonom ukiniti neprofitna stanovanja kot praktično posebno trajno stanovanjsko pravico najemni-kov takšnih stanovanj ne glede na kasnejše spremembe dohodkovnega in premoženjskega položaja teh najemnikov

• usmeritev v zadovoljitev potreb po najemnih stanovanjih preko financiranja iz javnih finančnih virov - NEREALNA

• zato: spodbujanje vlaganj zasebnih sredstev in skladov v gradnjo najemnih stanovanj• nujne bistvene spremembe Stanovanjskega zakona glede pravne varnosti najemodajalcev in najemni-

kov – sedanja ureditev eden glavnih vzrokov ''črnega'' oziroma ''sivega'' najemnega trga stanovanj• POZITIVNO (Resolucija o NSP)

• organizacije javne službe za najem in oddajo stanovanj v najem (ali skladi ali posebna Agencija – vzori drugih držav)

• davčna politika• izenačitev efektivne obdavčitve najemnin najemodajalcev – fizičnih oseb z efektivno obdavčitvijo

pravnih oseb (podatki AJPES: cca 5%)

STANOVANJSKI DODATEK

• eden osnovnih instrumentov ustvarjanja normalnega najemnega stanovanjskega trga• za vse ranljive skupine• standardi / normativi primerne stanovanjske površine in sobnosti glede na število članov gospo-

dinjstva• raven vzdržnih stanovanjskih izdatkov glede na mesečne dohodke gospodinjstva

TEMELJNO:

• dodatek mora biti univerzalen za celo državo• izvedba in organizacija v enotnem sistemu socialnih prejemkov (CSD)• vzporedna izvedba s prehodom sedanjih ''neprofitnih stanovanj'' oziroma ''neprofitnih najemnin'' v

''stroškovne najemnine''


Vloga javnih stanovanjskih skladov (državni, občinski)

• javni skladi = v 100% lasti države oziroma občin;

• na novo določiti s SZ naloge, vlogo in dejavnost SSRS in drugih skladov pri uresničevanju ciljev NSP;

• večja možnost zadolževanja javnih stanovanjskih skladov (sedaj do 10% vrednosti premoženja, pre-dlogi 25-50%).

Izhodišča za spremembe stanovanjskega zakona

• skupnost etažnih lastnikov• pravni položaj (pravna oseba po ZGD in zakonu v zadrugah).

• upravljanje večstanovanjskih stavb: • odločanje etažnih lastnikov (navadna večina, kvalificirane večine, 100 % soglasje);• problem odločanja o prenovah stavb, zlasti energetskih (javni interes!).

• drugačna ureditev odgovornosti upravnikov (licenciranje?, obvezno zavarovanje odgovornosti)• nova ureditev najemnih razmerij• rezervni skladi

• posebni računi skupnosti etažnih lastnikov (ne upravnikov!)• odločanje o uporabi sredstev rezervnega sklada (lastniki!) in zadolževanju v breme RS

• ustanavljanje stanovanjskih kooperativ (ali poseben zakon)• naloge in vloga javnih stanovanjskih skladov, države in občin• subvencioniranje najemnin

• stanovanjski dodatek (poseben zakon)• Stanovanjski svet

• strateško usmerjevalno telo pri Vladi RS• Varstvo pravic najemnikov in najemodajalcev

• poseben varuh pravic najemnikov na tem področju• Svet za varstvo pravic najemnikov• posebni organ za poravnavanje (konciliacijo) sporov na tem področju


OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji

Nepremičninski skladi

Borut Gorjupčlan uprave IAD Investments, správ. spol., a.s, Bratislava, Republika Slovaška

Obliknepremičninskih skladov po svetu je veliko: skladi, trusti, Reits /Real Estate Investment Trust/, družbe tveganega kapitala, ... Prvi nepremičninski sklad je nastal vŠvici leta 1936.Kmalu so doživeli velik razmah v Ameriki, po drugi svetovni vojni pa tudi v Evropi.

V tem času so se razvili v močan del finančne industrije, ki se ukvarja z investiranjem pravnih in fizičnih oseb. So pomemben dejavnik v rasti nepremičninskih trgov, hkrati pa tudi njihov regulator. Z združe-vanjem kapitala vlagateljev namreč omogočajo podjetjem, da razpoložljivi kapital porabijo za razvoj, za obratna sredstva in ne za nakup nepremičnin in so tako raje najemniki kot lastniki nepremičnin.

Naložbe se običajno kupujejo s pomočjo zasebnega kapitala kolektivnega naložbenega podjema, ki združuje kapital vlagateljev, ali pa z zbranimi sredstvi bank, zavarovalnic in pokojninskih skladov.

V letošnjem letu je tudi Slovenija sprejela zakonodajo, ki ureja področje nepremičninskih skladov. V tem trenutku manjkajo še podzakonski akti, ki bodo natančno opredelili delovanje teh skladov. Slovaška, kjer sem zaposlen, ima te sklade urejene od leta 2006. Slovaška regulativa je tudi bolj liberalna in omogoča širše možnosti tudi za nepremičninske sklade, ki javno zbirajo sredstva. V Sloveniji so v tej obliki dovoljene le investicijske družbe.

Skladi se najprej delijo na dve splošni skupini: javni in nejavni. Prvi zbirajo sredstva z javno ponudbo (oglasi, predstavitve, akviziterska prodaja), drugi zbirajo sredstva od kvalificiranih in profesionalnih investitorjev.

Definicija kvalificirani in profesionalni investitor je v različnih državah različna. Primer v Sloveniji: Profe-sionalni vlagatelj po Zakonu o upravljalcih alternativnih in investicijskih skladov - ZUAIS je oseba, ki se šteje za profesionalno stranko v skladu z Zakonom o trgu finančnih instrumentov – ZTFI oziroma oseba, ki na podlagi določb ZTFI zahteva, da se obravnava kot profesionalna stranka.

Profesionalni vlagatelj na podlagi ZUAIS je tudi vsaka fizična oseba, pravna oseba in drug subjekt javne-ga oziroma zasebnega prava, ki:

• se s pogodbo z upravljavcem obveže, da bo vložil vsaj 150.000 EUR oziroma 50.000 EUR kadar gre za vplačilo v specialni investicijski sklad - SIS, v družbe tveganega kapitala - DTK ali alternativni investicijski skladi - AIS države članice, ki izpolnjuje najmanj pogoje, ki veljajo za navedene AIS v Republiki Sloveniji, in

• pisno izjavi, da se zaveda tveganj, ki so povezana s predvideno obveznostjo ali naložbo.

• Na Slovaškem vsaka fizična ali pravna oseba, ki vloži več kot 50.000 EUR in podpiše izjavo, da se zaveda tveganja, lahko investira v AIS.

Znotraj prej navedenih dveh skupin imamo predvsem dve vrsti nepremičninskih skladov:

• skladi, ki vlagajo v nepremičnine;

• skladi, ki vlagajo v nepremičninska podjetja.

Skladi, ki vlagajo v nepremičnine, se lahko v grobem delijo na dve skupini in sicer na sklade, ki predvsem ustvarjajo dohodke in dobičke z oddajanjem nakupljenih nepremičnin v najem in sklade, ki generirajo dobičke na osnovi rasti vrednosti nepremičnine.


Značilnosti sklada, ki ustvarja dohodke z oddajenjem so:

• ima sposobnost izkoristiti potenciale velikih nepremičninskih projektov;

• naložbe v nepremičnine ne sledijo delniškim in obvezniškim trgom;

• prihrani čas in denar, povezan s kupovanjem, upravljanjem in prodajo nepremičnin;

• z eno naložbo lahko kupite več naložbenih nepremičnin;

• široka diverzifikacija portfelja sklada na razne nepremičnine zmanjšuje tveganje padca vrednosti naložb;

• ima dobro predvidljivost in stabilnost donosa;

• visoka likvidnost - možnost hitrega izplačila.

Ti nepremičninski skladi imajo nižji finančni vzvod, se osredotočajo predvsem na obstoječe objekte (brez razvojnih projektov) in imajo šibkejšo povezavo do finančnih trgov. Pri takih nepremičninski skladih lah-ko pričakujemo bolj stabilno delovanje.

Vlagatelji lahko unovčijo svoje enote na neto vrednost sredstev takoj in pod pogojem, da ima sklad zado-stno likvidnost. To se nanaša predvsem na velika izplačila. Normalno mora imeti sklad cca 10% sredstev v denarni poziciji, kar pomeni, da se sredstva izplačajo v treh delovnih dneh od prejetega zahtevka za izplačilo enot premoženja.

V isto skupino spadajo skladi, ki generirajo dobičke na osnovi rasti vrednosti nepremičnine. Tukaj so vključena zemljišča, developerski projekti in nepremičnine na hitro rastočih trgih. Ti skladi imajo manjšo likvidnost in so lahko tudi bolj volatilni.

Pri skladih, ki vlagajo v nepremičninska podjetja se kupuje delnice nepremičniskih podjetij, developer-jev, nepremičninskih agencij in podobno. Ti skladiso lahko veliko bolj volatilni, saj v večini primerov sledijo gibanju delniških trgov.

Za te sklade velja višja stopnja tveganja in donosov, zaradi njihove višje povprečne stopnje finančnega vzvoda, ki je lahko tudi več kot 50%. Poleg tega so izpostavljeni določeni stopnji kapitalskega tveganja in reagirajo z večjo volatilnostjo pri nihanjih na borzi.

Tem skladom bodo po volativnosti podobne v Sloveniji Investicijske družbe. Te bodo sicer lahko vlagale v nepremičnine, a ker morajo kotirati na borzi, lahko padejo v pozitivne ali negativne borzne dogodke

in s tem povzročijo neupravičene dobičke ali izgube vlagateljem (neodvisno od kvalitete poslovanja).

Upravljanje nepremičninskega sklada je veliko bolj kompleksna dejavnost, kakor je na primer upravljanje delniških ali obvezniških skladov.

V delniških imamo analizo, odločitev, nakup in spremljanje delniških trgov in dejavnost posameznega podjetja.

Pri nepremičninskih skladih je postopek daljši in bolj kompleksen:

• ko imamo zbrano zadostno količino sredstev,najprej naredimo analizo trga preverimo, ali je ta likvi-den (koliko nepremičnin se obrne na leto in v kolikšnem znesku);

• lokacija: ponavadi skladi kupujejo premium A lokacije;


• analiza trga najemnikov, zakonodaja, itd. v večini primerov se poslužujemo storitev nepremičninskih agencij kot so: CBRE, Colliers international, JLL in drugi, ker imajo dobro izdelane analize in komple-ksne ponudbe.

Ko imamo izbrano tarčo, se začne približno šest mesečna pot do končnega nakupa nepremičnine.

Najprej se moramo načelno dogovoriti z lastnikom o skupnem interesu kupo-prodaje.Po podpisu dogo-vora – non disclosure agreement - NDA se naredi hitri pregled in bolj natančna ocena nepremičnine. Ko imamo te analize, pripravimo osnovno dokumentacijo in prosimo depozitarja za soglasje k naslednjim korakom.

Due diligence: pravna, tehnična, ekonomska, okoljska, in prihodnji razvoj lokacije. Opravi se profesio-nalna cenitev s cenilci, ki imajo licence RICS. Ko imamo vse te podatke, se zopet z lastniki dogovarjamo o ceni in pristopimo k pogodbi. Ta pogodba je dokaj obširna, saj vsebuje vse parametre objekta, najemne pogoje, zavarovanja… .Pri najemnih pogojih so v povprečju zahtevane ročnosti pogodb: za prodajne cen-tre 3 leta, za poslovne objekte 5 let in za logistične centre 10 let. Pri odkupu od developerja se večinoma zahteva, da zagotovi oddanih 95% odanih prostorov, v nasprotnem primeru on nosi stroške najemnin za dogovorjeno obdobje. Ko smo dogovorjeni, predložimo osnutek pogodbe depozitarju, ki jo odobri ali pa zahteva dodatne korekture, garancije. Šele nato lahko pristopimo k transakciji.

Pred izvršenim nakupom v sklad moramo imeti jasno vizijo kaj bomo s to nepremičnino počeli. Ponavadi je vsaka nepremičnina svoj SPV (Special Purpose Vehicle). Pomembno je kako bomo ustanovili SPV (bo kupovala z lastnim kapitalom, posojilom sklada ali banke), koliko časa jo bomo imeli v lasništvu, kakšen finančni vzvod bomo uporabili. Vse te točke so pomembne zaradi optimiranja donosa za vlagatelje, davč-nih osnov in likvidnosti sklada.

Po nakupu se ponavadi razpiše tender na upravitelja objekta. V začetku ko je sklad še majhen lahko to opravlja sama družba za upravljanje, z večanjem obsega sklada in razpršenostjo nepremičnin pa je potrebno to delo prepustiti profesionalnim upraviteljem.

Upravljanje objektov je interdisciplinarno področje, ki zahteva usklajevanju prostora, infrastrukture, ljudi in organizacije, pogosto povezanih z najemanjem pisarniških nepremičnin, športnih kompleksov, kongresnih centrov, nakupovalnih kompleksov, bolnišnic, hotelov, proizvodnje, logističnih centrov itd.

Upravljanje objektov predstavlja širši spekter dejavnosti, ne gre le poslovne storitve. Govorimo o t.i. nestrateških funkcijah.Te se razlikujejo od enega poslovnega sektorja do drugega. To so: komunikacija z najemniki; pripravljenost na nujne primere in neprekinjeno poslovanja; skrb za okolje in trajnostni razvoj; finance in poslovanje; človeški dejavniki; vzdrževanje kakovosti nepremičnin in upravljanje z nepremičninami in tehnologijo.

V fazi ocenjevanja podjetja in tudi upravljanja, se srečujemo z odločitvami glede vrednotenja sklada, donosov, kakšne najemnike si želimo, ročnost najemnih pogodb, rent holidays, out fit in podobno.

Pri IAD skladih načeloma izhajamo iz predpostavke, da bomo imeli nepremičnino v lasti vsaj 10 let. Ce-nilci ob tej predpostavki izračunavajo vrednost nepremičnine na osnovi pričakovanih najemnin, donosa in rasti vrednosti trga. V povprečju se vrednost nepremičnine za malenkost manj poveča od povečanja cene najema, ki pa je definirana od odstotka rasti inflacije. V vse to moramo vključiti tudi stroške investi-cijskega vzdrževanja in amortizacije.

Iz vsega navedenega je razvidno, da mora portfolio manager obvadovati zelo kompleksna znanja, zato so dobri managerji zelo iskani. Ni pa v upravljanju nepremičnin dnevnega stresa, ki je prisoten pri giba-nju delniških trgov in hitrih odločitvah nakup - prodaja.

V naši družbi IAD Investments, ki je najstarejša družba za upravljanje na Slovaškem, imamo nepremič-ninski sklad od leta 2006. Povprečni letni donos je okoli 4%, in tudi v kriznih letih 2007-2008 tudi ni zabeležil nobenega znižanja vrednosti enote. To smo dosegli s kvalitetnim upravljanjem samega sklada kakor tudi nepremičnin (investiranjem ob pravem času), da niso izgubljale vrednosti.


OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji

Potrebe po zakonodajnih novostih glede na sedanji zakonodajni okvir

Sašo Rink, univ. dipl. prav.direktor, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Nosilci stanovanjske preskrbe se pri svojem delu srečujemo s kopico zakonodajnih ovir, ki nam one-mogočajo, če že ne dobro, pa vsaj dostojno reševanje bivanjskih stisk prosilcev, predvsem pa nam v okviru obstoječih možnosti, ki nam jih dajejo (že tako zelo skrčeni) kadrovski in finančni viri, te anomalije povzročajo nemalo težav in stisko ljudi, katerih stanovanjski problem ni rešen, le še poglabljajo.

Primanjkljaj neprofitnih najemnih stanovanj (v nadaljevanju: NNS) v prestolnici (razpolagamo s 4.114 enotami 1):

Leto razpisa za NNS

Razpisano št. stanovanj

Št. prispelih vlog Št. dodeljenih stanovanj

% rešenih pro-silcev

2004 230 1666 234 142005 150 1532 159 10,42006 300 1615 330 20,42007 300 2130 294 13,82008 370 2909 358 12,312010 450 3985 456 11,442012 350+40 4028 391 11,782014 400+25 3430 424 12,35

Primanjkljaj bivalnih enot (dodeljenih 265):

Št. družinskih čla-nov

Št. čakajočih na BE

Čakalna doba do

1.član 192 do 4,5 leta2. člana 58 do 4 leta3. člani 25 do 2,5 leti4. člani 21 do 4 leta5. članov 2 do 1 leta6. članov 2 do 2 letiSkupaj 300

Glede na zgornje podatke o številu prosilcev in dejstvo, da je odstotek rešenih prosilcev zelo nizek, uspeh na razpisu pa vsled tega že skoraj loterijski zadetek, ter da število prosilcev raste s številom razpisanih stanovanjskih enot, lahko skoraj z gotovostjo trdimo, da je na podlagi razpisov ugotovljen primanjkljaj NNS v prestolnici (ob sedanjih dohodkovnih pogojih upravičenja in višine najemnine) dejansko še večji!

1 Stanje na dan 10.11.2015


Ob tem ne gre zanemariti tudi (za trenutne razmere relativno visokih) dohodkovnih pogojev za pridobi-tev neprofitnega najemnega stanovanja2:

Velikost gospo-dinjstva

Dohodek ne sme presegati naslednjih % od povprečno neto plače v državi

Neto dohodek1

1-člansko 200% 2.010, 82 €2-člansko 250% 2.513,53 €3-člansko 315% 3.167,04 €4-člansko 370% 3.720,02 €5-člansko 425% 4.272,99 €6-člansko 470% 4.725,43 €

Glede na socialno stanje velike večine prebivalcev, predvsem pa izkazan primanjkljaj neprofitnih sta-novanjskih enot, se ta cenzus po mojem mnenju vsekakor izkaže za previsok in nedvomno povečuje tudi obseg prosilcev za NNS. Pri tem se zavedamo, da je dolžnost posameznih nosilcev stanovanjske politike (glede na razpoložljive možnosti) zagotavljati pestro in cenovno dostopno stanovanjsko oskr-bo za čim večji del prebivalstva, prej omenjeni dohodki pa bi v načelu morali biti dohodki srednjega sloja prebivalstva, vendar slovenska realnost kaže popolnoma drugačno sliko. Slednje se izkazuje tudi v teku postopkov preverjanja dohodkovnega cenzusa po 90. členu SZ-1, v skladu s katerim preverjamo upravičenost najemnikov do NNS3 - v teku preverjanja smo zgolj v štirih primerih ugotovili preseganje dohodkovnega cenzusa.

Drug dejavnik, ki prav tako pripomore k povečanem povpraševanju pa so diskrepance v višini najemnin, saj se vrednost točke, ki vpliva na izračun neprofitnih najemnin, ni spremenila vse od uveljavitve SZ-1 iz leta 2003. Tako je osnova za izračun neprofitnih najemnin zgolj glede na podatke o inflaciji4 med 1.1.2004 in 1.1.20155 za 26,6% podcenjena glede na zakonsko določeno višino točke 2,63 EUR, ki bi na prej navedeni končni datum znesla 3,33 EUR! Na drugi strani višina tržnih najemnin tekom časa, ne glede na gospodarsko in socialno krizo s katero se soočamo, ni bistveno upadla.

Zgolj za ilustracijo – ob dejstvu, da JSS MOL in Mestna občina Ljubljana (v nadaljevanju: MOL) v pov-prečju letno (z gradnjo ali nakupom) zagotovita od 100-120 novih stanovanjskih enot, bi ob tem tempu potrebovali blizu 40(!) let za odpravo primanjkljaja, kar jasno kaže na potrebo po odločni in koreniti reformi dosedanjega sistema financiranja in zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj.

V nadaljevanju bom poizkušal predstaviti nekatere poglavitne probleme in zakonodajne ovire, s katerimi se srečujemo pri svojem delu na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: JSS MOL).

Viri financiranja NNS – zakon o javnih skladih (ZJS-1) in stanovanjski zakon (SZ-1)

Poleg v uvodu navedenih anomalij, ki vplivajo na prihodke ponudnikov NNS, in konstantnega manjka financiranja s strani (državnih) proračunskih virov, glede na trenutno raven zadolženosti (tudi za JSS MOL) ostane praktično edini vir za financiranje proračunsko financiranje in dokapitalizacije ustanovitelja (občine). Pri tem velja poudariti, da MOL kaže veliko mero razumevanja in pozornosti za reševanje sta-novanjskih stisk meščanov in konstantno (poleg lastnih sredstev JSS MOL) zagotavlja tudi proračunska/transferna sredstva, čemur v primeru nekaterih sorodnih ponudnikov NNS ni tako.

2 5. čl. Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11 in 47/14)3 V skladu s pravilnikom na JSS MOL preverjamo dohodkovne pogoje, na podlagi mnenja MOP iz februarja 2015 in interpreta-cije sicer decidirane zakonodaje pa se uvaja tudi preverba premoženjskega stanja.4 Glede na podatke pa je beležiti tudi rast gradbenih stroškov.5 Statistični urad Republike Slovenije, Revalorizacija denarnih zneskov, 2015


Dolžniško financiranje neprofitne stanovanjske gradnje, kljub v tem trenutku ugodnim pogojem financi-ranja s strani bank in Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, je vsled zakonske regulative že nekaj časa onemogočeno.

a. Zakon o javnih skladih – ZJS-1

Prej veljavni Zakon o javnih skladih (Uradni list RS, št. 22/00 - ZJS) je v skladu z določbo 5. odstavka 37. člena dopuščal ustanovitelju, da je zadolžitev sklada omejil do vrednosti namenskega premoženja. To določbo je novo sprejeti Zakon o javnih skladih (Uradni list RS, št. 77/08 in 8/10 - ZSKZ-B – ZJS-1) odpravil in postavil mejo zadolženosti na 10% kapitala sklada6, oziroma 10% skupnih prihodkov javnega sklada v preteklem poslovnem letu7. Dejstvo, da je bil JSS MOL ob sprejemu zakona zadolžen preko zakonskih meja – 17,13% namenskega premoženja, pomeni, da je od sprejema ZJS-1 dolžniško financiranje JSS MOL onemogočeno, vsa leta od sprejema novele pa JSS MOL (kljub zakonski prezadolženosti) anuitete pla-čuje redno in se razdolžuje (trenutno 11%) – to pa ne glede na to, da bi glede na analize lahko financiral bistveno večji obseg dolga!

Knjigovodski podatki kažejo, da bi bil JSS MOL sposoben plačevati anuitete z lastnimi viri, vendar seda-nja določila ZJS-1 onemogočajo8 novo zadolževanje. Ne glede na velike potrebe in potencial za razvoj projektov je razvoj slednjih tako onemogočen oziroma bistveno upočasnjen.

Na podlagi javno dostopnih podatkov o višini kapitala javnih nepremičninskih stanovanjskih skladov na lokalni ravni smo pripravili finančno oceno glede višine, do katere bi se navedeni javni subjekti lahko zadolžili (ocena maj 2015).

Javni stano-vanjski skladi

JSS SKUPAJ

Vsebina Ljubljana Medobčinski sklad Maribor

Koper Nova Gorica Murska Sobota

Namensko premo-ženje

253.075.665 103.628.322 57.745.334 21.647.919 4.532.992

zadolžitev - obsto-ječa

28.148.432 4.811.055 1.739.576 1.028.118 1.056.248

% obstoječe zadol-ženosti

11,12 4,64 3,01 4,75 23,30

Možen dodatni dolg po ZJS-1 (10% kapitala)

0 5.551.777 4.034.957 1.136.674 0 10.723.409

Možen dodatni dolg (50% kapitala) -predlog

98.389.401 47.003.106 27.133.091 9.795.842 1.210.248 183.531.687

Iz navedene preglednice je razvidno, da pri treh javnih skladih še ni izčrpana možnost zadolževanja, ki jo dopušča 37. člen ZJS-1, kar kaže, da sicer v teh primerih očitno ni potrebe po povečanem zadolževanju in financiranju, glede na zgoraj omenjeno dejansko stanje v prestolnici pa temu nedvomno ni tako.

Pripravljen izračun kaže, da bi, upoštevaje obstoječe stanje zadolžitve, lahko prišlo do dodatnega javne-ga dolga v glavnem mestu do okrog 98 milionov EUR oz. na ravni države največ 183.5 miliona EUR, vendar sedanja določila ZJS-1 to onemogočajo.

6 …če so skupni prihodki javnega sklada v preteklem poslovnem letu manjši od kapitala javnega sklada,7 …če so skupni prihodki javnega sklada v preteklem poslovnem letu večji od kapitala javnega sklada.8 JSS MOL se že nekajkrat ni mogel prijaviti na javne razpise Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za posojila za izgra-dnjo neprofitnih najemnih stanovanj


Predlog sprememb Zakona o javnih skladih je v dveh zakonodajnih poizkusih, žal, v Državnem zboru RS doživel klavrn konec9, in to kljub jasni podpori Ministrstva za okolje in prostor, Združenja stano-vanjskih skladov pri Zbornici za poslovanje z nepremičninami Gospodarske zbornice Slovenije, Komisije za gospodarstvo, obrt, turizem in finance Državnega sveta RS ter velikega dela ključnih deležnikov na stanovanjskem področju v okviru sprejemanja nove Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu.

Nekaj razlogov (povzetek) za nesprejemljivost predlaganih sprememb10 :

• sprememba zakona naj bi koristila zgolj enemu skladu – JSS MOL;

• ni jasne povezave in kavzalne zveze med možnostjo dodatnega zadolževanja in povečanjem stano-vanjskih enot;

• potencialno neplačevanje najemnin lahko spremeni sposobnost odplačevanja prevzetih obveznosti;

• »učinek domin«…saj naj bi se v primeru sprejete izjeme, ki bi veljala za nepremičninske sklade, po-dobne težnje pojavile pri ostalih javnopravnih subjektih;

• Predlagana sprememba ZJS-1 bi otežila sistemsko urejanje področja zadolževanja (fiskalno pravilo), zato predloga Vlada RS ne podpira.

Zgoraj navedeni argumenti nedvomno kažejo na nerazumevanje položaja, v katerem se nahajajo javni stanovanjski skladi (lokalni in državni), in jih na tem mestu tudi ni vredno komentirati, vsekakor pa upam, da bo država, v primeru, da določbe glede zadolževanja v prihodnosti ne bodo sprejete, v doglednem času zagotovila stabilen vir financiranja stanovanjske preskrbe.

b. Stanovanjski zakon – SZ-1

Veljavni ZJS-1 v 37. členu dopušča izjemo od omejitev zadolževanja v primeru, če drug zakon določa drugače. Na tak način je že urejeno področje skladnega regionalnega razvoja, saj Zakon o spodbujanju skladnega regionalnega razvoja (Uradni list RS, št. 20/11 in 57/12) v 10. členu določa, da skupni obseg zadolženosti sklada11 ne sme preseči ena-in-pol-kratnika!!! kapitala sklada. V zvezi s slednjo možnostjo urejanja področja zadolževanja javnih stanovanjskih skladov smo Ministrstvu za okolje in prostor kot re-sornemu ministrstvu predlagali spremembo SZ-1, katerega spremembe so, glede na nam znane podatke, pravkar v pripravi.

Možnost dodatnega zadolževanja s spremembo SZ-1, ki glede na zgoraj navedene pomisleke hkrati zožu-je nabor pravnih subjektov katerim bi bilo s spremembo zakonodaje omogočeno dodatno zadolževanje zgolj na specifične javnopravne subjekte - izvajalce nalog na stanovanjskem področju, ki so v javnem interesu, v nobenem primeru ne ogroža najemnih razmerij in najemnikov, katerih pogodbe so sklenjene za nedoločen čas z administrativno določeno najemnino. Te lastnik ne more samovoljno povečevati in prevaliti morebitne obveznosti iz financiranja nanje. Ob tem ni odveč poudariti tudi tega, da boniteto posameznega kreditojemalca ocenjujejo tudi kreditodajalci, banke in finančne institucije.

Upam, da bo predmetni predlog naletel na plodna tla in na ta način omogočil stanovanjskim skladom večji obseg investicij in novo pridobljenih NNS ter tako vsaj nekoliko ublažil velik primanjkljaj stanovanj-skih enot.

9 Prvič je predlog zakona umaknila stranka predlagateljica, v drugem primeru (letos) pa je zakon kot neprimeren za obravnavo ocenil Odbor za finance in monetarno politiko DZ RS!10 Mnenje Vlade RS k predlogu zakona št. 00702-48/2015/10 z dne 24.6.201511 V tem primeru Slovenskega regionalno razvojnega sklada!


Stanovanjski zakon (SZ-1) – ostale pobude

Poleg težav s financiranjem se, kot že omenjeno, pri delu na JSS MOL srečujemo tudi s kopico zakonskih nesmislov, ki nam dodatno otežujejo optimalno in učinkovito izvajanje stanovanjske politike na lokalni ravni. V nadaljevanju izpostavljam le poglavitne:

a. Krivdni odpovedni razlogi in dolžnost opomina – 103. člen SZ-1

SZ-1 v 103. členu našteva krivdne razloge za odpoved najemnega razmerja. Za izpolnitev vseh pogojev, da bi lastnik najemniku lahko odpovedal najemno pogodbo, je predviden predhodni opomin z navedbo kršitve, načina njene odprave in določitvijo primernega roka za odpravo, pri čemer ta rok ne sme biti krajši od 15 dni. Glede na dejstvo, da je najem javnega neprofitnega najemnega stanovanja pogojen z izpolnjevanjem dohodkovnih in premoženjskih pogojev in s potrebo posameznika po pridobitvi le tega, predvsem pa tudi možnostjo veriženja istovrstnih kršitev s strani najemnika, se v zvezi s spodaj navedenimi odpovednimi razlogi prej omenjena dolžnost opominjanja po mnenju JSS MOL izkaže kot neprimerna. Gre za primere:

• 8. točka – če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;

• 10. točka – če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebi-vati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

• 11. točka – če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem.

Zgoraj navedeni primeri kažejo na dejstvo, da najemnik, ki krši navedene določbe, neprofitnega naje-mnega stanovanja očitno ne potrebuje in si je stanovanjsko stisko rešil na drug, njemu primernejši način, pri čemer se kršitelja z opominom lahko zgolj (lahko znova in znova) poziva k odpravi kršitve. Srečujemo se namreč s primeri, ko najemniki krivdni razlog za določen (včasih tudi zelo kratek) čas odpravijo, nato pa nadaljujejo s kršitvijo, seveda do naslednjega opomina, ki smo ga kot lastnik najemniku dolžni po-sredovati.

b. Odpoved pogodbe za NNS zaradi lastništva primernega stanovanja – 5. odstavek 103. člena

Če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, sme lastnik odpovedati najemno pogodbo12 . Slednja določba se po mnenju JSS MOL glede na dejanske razmere izkaže kot vsebinsko nepopolna, saj se srečujemo s primeri, ko posamezniki razpolagajo s premoženjem večje vrednosti, ki celo presega vrednost primernega stanovanja in bi si na podlagi tega nedvomno lahko samostojno rešili stanovanjski problem, glede na zakonske določbe pa je odpoved pogodbe izključena. Prav tako predlagamo razširitev določbe tudi na primere, ko je lastnik tovrstnega premoženja poleg za-konca ali zunajzakonskega partnerja tudi kdo od drugih ožjih družinskih članov, ki bivajo z najemnikom in so vpisani v najemno pogodbo.

Pripomniti velja, da v »idealnem svetu«, v katerem se s kakršnim koli primanjkljajem stanovanjskih enot nosilci NNS ne bi srečevali, tako predmetna kot tudi predlog rešitve iz naslednje točke ne bi bila proble-matizirana!

Peti odstavek 103. člena SZ-1 naj bi se tako glasil:

»Če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, ali kateri od ožjih družinskih članov, ki bivajo z najemnikom in so vpisani v najemno pogodbo, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo oziroma drugo premoženje v vrednosti primernega stanovanja, sme lastnik odpovedati najemno pogodbo.«

12 5. odst. 103. čl. SZ-1


c. Odpovedni razlog za tržna stanovanja – 105. člen SZ

Po 2. odstavku 105. čl. SZ-1 lastništvo primernega stanovanja ne šteje kot krivdni odpovedni razlog v primeru tržnega najemnega stanovanja. V primeru javnih najemnih stanovanj s tržno najemnino bi bilo po mnenju JSS MOL potrebno dopustiti lastniku diskrecijsko pravico, da se z najemno pogodbo dogovori možnost odpovedi – slednje (spet) predvsem zaradi velikega pomanjkanja javnih najemnih stanovanj.

Predlog dopolnitve 105. člena se torej glasi:

»Odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena velja v primeru tržnih najemnih stanovanj v lasti ob-čine, države, javnega stanovanjskega sklada ali neprofitne stanovanjske organizacije, če se lastnik in najemnik z najemno pogodbo ne dogovorita drugače.«

d. Prehodna določba glede možnosti preverjanja upravičenosti do NNS

V skladu z določbo 2. odstavka 90. člena SZ-1 ima lastnik NS pravico vsakih 5 let preverjati, ali najemnik še izpolnjuje pogoje za pridobitev NNS in v primeru neizpolnjevanja le teh (dohodkovnih in premoženj-skih), v skladu s 3. odstavkom istega člena najemno pogodbo spremeniti v najemno pogodbo za tržno stanovanje po merilih in postopku, ki ga določi minister. Preveritev izpolnjevanja pogojev je s prehodno določbo zakona, to je 1. odstavka 195. člena SZ-1, mogoče zgolj za najemna razmerja sklenjena po uve-ljavitvi SZ-1 - 14. 10. 2003, pogodbe sklenjene pred tem pa so, ne glede na dohodek ali premoženje najemnika, povsem »varne«13 in ne glede na dohodkovno in premoženjsko stanje najemnikov slednjim zagotavljajo neprofiten14 najem stanovanjske enot. Po našem mnenju gre za nepravično, nesistemsko, predvsem pa z vidika zagotavljanja enakih pogojev najema vsem najemnikom tudi nehigienično določ-bo, ki bi jo bilo potrebno čim prej odpraviti!

To naziranje v delu vsebinsko podpira tudi odločba Ustavnega sodišča RS iz leta 2009, ki se sicer oprede-ljuje do pravice nadaljevanja neprofitnega razmerja v primeru prenosa najemne pogodbe po smrti naje-mnika (prejšnjega imetnika stanovanjske pravice) na ožje družinske člane, pri čemer je do neprofitnega razmerja upravičen zgolj zakonec oziroma zunajzakonski partnerja prejšnjega imetnika stanovanjske, prenosa najemnega razmerja v drugih primerih iz 11. člena SZ-1 pa lahko vzpostavi tudi prosto oblikova-no najemnino - sprememba višine najemnine v tem primeru pa ne pomeni posega v pridobljene pravice.

Zaradi izenačitve položaja najemnikov je torej vsekakor potrebno črtati prvi odstavek 195. čl. SZ-1.

e. Uporaba baz podatkov

Pri svojem delu se nosilci zakonodajnih nalog na stanovanjskem področju v različnih upravnih postopkih, ki se vodijo po SZ-1 (dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem, dodeljevanje bivalnih enot, preverjanje izpolnjevanja pogojev za upravičenost do neprofitnega najemnega stanovanja po 90. členu SZ-1,…) ne-nehno srečujemo s problematiko pridobivanja podatkov iz uradnih evidenc. Obseg dela povezan s tem je zelo velik (zgolj na zadnjem razpisu za dodelitev neprofitnih najemnih stanovanj je bilo potrebno obdelati in preveriti 3430 vlog!), nezmožnost vpogleda v evidence, ki so bile vzpostavljene na Ministrstvu za delo, družino socialne zadeve in enake možnosti – MDDSZEM za učinkovito izvajanje Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev – ZUPJS, pa nam povzroča kopico dodatnega (povsem nepotrebnega) dela, hkrati pa prosilce in najemnike obremenjuje z dodatnimi administrativnimi nalogami in dopolnitvami vlog15 . Računalniški program, ki ga uporabljajo vsi CSD-ji in MDDSZEM pri odločanju o pravicah po ZU-PJS, črpa podatke iz več kot 50 različnih evidenc in kaže jasno sliko o dohodkovnem in premoženjskem položaju posameznika, omogoča uporabnikom avtomatsko obdelavo vlog in praktično nič »ročnega« dela, s katerim se redno srečujemo izvajalci nalog na stanovanjskem področju.

13 Najemniku se v primeru pogodb sklenjenih po »starem« SZ lahko odpove pogodba zgolj iz razloga lastništva primernega stanovanja – 5. odst. 103. čl. SZ-1! 14 V sedanjih razmerah celo znatno subvencioniran.15 Pravilnik o spremembah in dopolnitvah pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 81/11) določa, da mora posameznik do vzpostavitve potrebnega informacijskega sistema za prenos in prevzem podatkov sam pre-dložiti potrebne podatke o dohodkih!


Pravilnik16 določa, da se dohodki gospodinjstva upoštevajo v obsegu in na način, določen v zakonu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev, kar je mogoče realizirati le na način, da se omogoči uporabo že izdelanega informacijskega sistema po ZUPJS tudi na stanovanjskem področju. Informacijski sistem namreč opravi tudi preračun pridobljenih dohodkov v neto dohodke in ustrezno upošteva podatke o drugem premoženju.

Ker v SZ-1 ni ustrezne pravne podlage za pridobivanje in obdelovanje osebnih podatkov iz uradnih evi-denc in zbirk osebnih podatkov, ki štejejo za davčno tajnost, ter občutljivih osebnih podatkov na stano-vanjskem področju, dostop do omenjenih baz podatkov pa bi vsekakor omogočil racionalnejšo, hitrejšo in kvalitetnejšo obdelavo vlog in vodenje upravnih postopkov na stanovanjskem področju, predvsem pa tudi razbremenil občane in najemnike nepotrebnih administrativnih opravil, je v postopku sprememb SZ-1 nujno omogočiti predlagan dostop do podatkov.

Poleg tega se je v praksi tudi že pokazalo, da zaradi neobstoja zakonske podlage ni mogoče z vpogledi pridobivati podatkov iz evidenc Geodetske uprave RS.

Predlog dodatnega 1.a člena SZ-1:

»Država, občina ali javni stanovanjski sklad z namenom izvajanja nalog in pristojnosti po tem zakonu in njegovih podzakonskih aktih zbira in obdeluje osebne podatke o najemnikih in drugih udeležencih postopkov oziroma podatke, katere mu sporočijo najemniki, državni organi, organi lokalnih skupnosti ali nosilci javnih pooblastil. Glede ugotavljanja dohodkov gospodinjstva in drugega premoženja brezplačno dostopa in uporablja, z neposredno računalniško povezavo, informacijski sistem, vzpostavljen po zako-nu, ki ureja uveljavljanje pravic iz javnih sredstev.«

Zaključek

V prispevku sem izpostavil zgolj nekaj ključnih problemov in zakonodajnih pobud, s katerimi se srečuje-mo na JSS MOL in se tičejo sedanjega stanja na področju neprofitne stanovanjske oskrbe, ter predloge nekaterih ključnih zakonodajnih sprememb, ki bi pripomogle k izboljšanju sicer slabega stanja. Nova Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 prinaša kar nekaj novosti in po mojem mnenju v grobem kaže pravo smer, seveda pa bo za uresničitev »spiska želja« iz resolucije potrebna vr-sta sprememb v zakonodaji, predvsem na področju zagotavljanja stabilnih in sistemskih finančnih virov (javne ali cenovno dostopne) stanovanjske gradnje. Izkazane potrebe po NNS in vrsta multiplikativnih učinkov stanovanjske gradnje NNS17 vsekakor kaže na nujnost ukrepanja.

O avtorju

Sašo Rink, univerzitetni diplomirani pravnik se je po končanem študiju na Pravni fakulteti v Ljubljani leta 2005 zaposlil v Policiji kot kriminalistični inšpektor, leta 2009 pa, po opravljenem pravniškem državnem izpitu, kot višji svetovalec na Ministrstvu za gospodarstvo – Uradu RS za varstvo konkurence, kjer je opravljal delo vodje Oddelka za pravne zadeve in preiskave. Funkcijo direktorja Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana opravlja od marca leta 2013, s stanovanjskim področjem pa se je kot član mestnega sveta in predsednik ter član Odbora za stanovanjsko politiko MS MOL srečeval od leta 2007 do 2013.

16 4. Odst. 19. Čl.17 Spodbujanje gradbene panoge, razbremenitev razpoložljivih dohodkov socialno šibkih in s tem povezana povečana potro-šnja, povečanje javnofinančnih virov etc.


Sekcija upravnikov nepremičnin

Nepremišljeno poseganje v sistem ureditve javne dimnikarske službe – vplivanje na varnost, okolje in ugodje bivanja v večstanovanjskih stavbah, s poudarkom na upravljanju večstanovanjskih stavb

Simon Dovrtelprokurist, Dimnikarstvo Dovrtel d.o.o., predsednik Sekcije dimnikarjev pri OZS, član UO Komisije za dimnikarsko dejavnost pri GZS-ZKG, predsednik SIST tehničnega odbora za pošarno varnost SIST/TC POZ, član strokovnega sveta SIST za splošno področje standardizacije ter član tehničnih odborov SIST/TC in SIST/TC PLN

Državni zbor je oktobra 2013 sprejel spremembo Zakona o varstvu okolja (ZVO), s katero je iz sezna-ma javnih gospodarskih služb v ZVO črtal dimnikarsko službo. Odločitev je bila sprejeta na sami seji državnega zbora, brez vsakršne javne in strokovne razprave. Spremenjeni ZVO-1F tako določa, da z dnem 31.12.2015 dimnikarska služba ni več obvezna državna gospodarska javna služba, pri čemer pa ob sprejemu amandmaja k ZVO ni opredeljeno niti pojasnjeno, kako naj bi ta pomembna javna služba bila urejena v bodoče. S tem se je primorano ukvarjati Ministrstvo za okolje in prostor (MOP), ki je koncedent in odgovoren za organiziranje, spremljanje in nadzor te javne službe.

Dimnikarska služba je v tem geografskem področju uspešno delujoča javna služba že iz časa Avstro-ogrske, torej 500 let, ko je bila ustanovljena zaradi požarne varnosti. Služba je večkrat v tem obdobju bila prenesena iz državnega na lokalni nivo in obratno. Zaradi svoje narave in poslanstva je vedno bila sistemsko urejena, saj je javni interes glavna rdeča nit delovanja te službe. Skozi čas se je dimnikarska služba zaradi razvoja tehnologije in napredka v družbi po vsebini spreminjala. Tako je danes poslanstvo te javne službe skrb za požarno varnost, varovanje zdravja, varstvo okolja, učinkovite rabe energije, kakovost zraka, nadzor nad vgradnjo kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav, spremljanje trga (vgrajenih) proizvodov, ozaveščanje uporabnikov, zaščita potrošnikov in vodenje evidence kurilnih, di-movodnih in prezračevalnih naprav.

Ministrstvo za okolje in prostor je 17.7.2015, le pet mesecev pred učinki določil oziroma po preteku leta in pol od sprejema ZVO-1F, v javno obravnavo posredovalo predlog zakona o dimnikarskih storitvah. Pre-dlog zakona je bil pripravljen brez vsakršnega sodelovanja dimnikarske stroke, kljub številnim pozivom strokovne javnosti. Pred objavo osnutka je bila v Državnem Zboru v okviru Odbora za infrastrukturo, okolje in prostor opravljena tudi javna razprava, na kateri so pomembnost in nujnost nalog ter vloge dimnikarske službe, kot javne gospodarske službe, poudarila številna strokovna združenja in posa-mezniki: Sekcija dimnikarjev pri Obrtno-podjetniški zbornici Slovenije (OZS), Komisija za dimnikarsko dejavnost Gospodarske zbornice Slovenije – Zbornice komunalnega gospodarstva (GZS-ZKG), prof. dr. Rajko Pirnat, Sekcija inštalaterjev energetikov pri OZS, Odbor pečarjev pri OZS, Slovensko združenje za požarno varstvo (SZPV), Gasilska zveza Slovenije (GZS), Slovenski inštitut za standardizacijo (SIST), Zveza ekoloških gibanj (ZEG) in Zveza svobodnih sindikatov Slovenije (ZSSS). Kljub temu je Ministrstvo za okolje in prostor v javno obravnavo posredovalo predlog Zakona, ki v ničemer ni upošteval opozoril, usmeritev ter preteklih domačih in tujih izkušenj.

Predlog Zakona o dimnikarskih storitvah je pred pripravo predloga in v času javne obravnave prejel številne pripombe in pozive k nujnim spremembam izhodišč. Obširna vsebinsko argumentirana stališča, mnenja in pripombe so poleg dimnikarskih združenj pri OZS in GZS-ZKG podali zlasti, a ne samo: prof. dr. Rajko Pirnat, EIPF – dr. Jože Mencinger (Pravno ekonomska študija, 2014), dr. Breda Mulec in dr. Ka-tarina Zajc (Pravna praksa, 2013), Inženirska zbornica Slovenije (IZS), Slovensko združenje za požarno varstvo (SZPV), Sekcija inštalaterjev-energetikov pri OZS, Odbor pečarjev pri OZS, Združenje upravnikov


nepremičnin pri GZS, Slovenski inštitut za standardizacijo (SIST), Zveza ekoloških Gibanj (ZEG) in dve javnomnenjski raziskavi (v letih 2012 in 2015).

V času medresorskega usklajevanja je bil predlog zakona deležen številnih opozoril na pravna, sistemska in ustavna neskladja s strani Službe Vlade RS za zakonodajo (SVZ) ter Ministrstva za gospodarstvo in tehnologijo (MGRT). Predlog zakona je bil zaradi navedenega večkrat dopolnjen in spremenjen. Zakona o dimnikarskih storitvah je bil tako dan v javno razpravo 17.7.2015, torej le pet mesecev pred rokom, ki ga je pred dvema letoma določila neutemeljena sprememba ZVO-1. Značilna je tudi okoliščina, da je bil predlog zakona ves čas dopolnjevan, naknadno so se pisali obrazci, podzakonskih aktov ni (akti obstajajo zapisani le v obliki nekakšne sheme), tako so bili 20.10.2015, 3.11.2015 in 5.11.2015 izdane vsebinsko bistveno spremenjene verzije predloga zakona. Praktično v tem trenutku ni mogoče trditi, da so javnosti seznanjene z zadnjo verzijo predloga zakona. In ena izmed teh verzij je bila posredovana tudi v proceduro, pri čemer stroka v nobeni fazi priprave predloga zakona ni sodelovala, razen na formalni predstavitvi, v ozaveščanjih javnosti ter z navajanjem konstruktivnih in strokovno utemeljenih pripomb. Takšen potek zbuja občutek, da ne gre ravno za dosledno postopanje pri pripravi zakonodaje, ki vpliva na široko in izjemno pomembno področje javnega interesa ter se nanaša praktično na celotno populacijo prebivalcev Republike Slovenije.

Generalni učinki predlaganih sistemskih posegov v javno dimnikarsko službo, v primeru sprejetja predloga zakona o dimnikarskih storitvah ali v primeru neurejenosti tega področja

Na prvem mestu velja izpostaviti, da predlog Zakona dimnikarske službe ne opredeljuje kot javne gospo-darske službe. V 2. členu je tako opredeljeno le, da je namen zakona z učinkovito izvajanimi dimnikarski-mi storitvami zagotavljati javni interes, ki je v skrbi za kakovost zraka, požarno varnost, večjo energetsko učinkovitost in dvig ozaveščenosti uporabnikov dimnikarskih storitev. Gre za prvi element zmanjšanja vloge te službe, s čimer se tako rekoč ukinja stoletno izhodiščno poslanstvo izvajalcev dimnikarskih storitev. Izvajanje neke službe kot poslanstvo, v okviru javne službe, ima vsekakor drugačen status v sistemu, prav tako pa tudi bistveno bolj drugačno konotacijo, kot zgolj izvajanje predpisanih storitev.

Kot drugo je gotovo bistvena značilnost predloga zakona neutemeljeno in napačno izhodišče, da je cilje javnega interesa mogoče dosegati z izvajanjem storitev na tržni način. Ministrstvo za okolje in prostor pojasnjuje, da z zakonom uvajajo t. i. »licenčni sistem«, kar pa ne pomeni nič drugega, kot izvajanje stori-tev na trgu. Drži, da je zahtevana izobrazba, kar pomeni zgolj to, da gre za regulirano dejavnost na strani usposobljenosti. Dejstvo je, da teritorialnih pooblastil (koncesij) predlog zakona ne predvideva, s čimer se posledično odgovornosti in naloge posameznega izvajalca dimnikarskih storitev v tem delu bistveno zmanjšujejo. Z opustitvijo teritorialnih pooblastil se sedanje odgovornosti in dolžnosti uporabnikov di-mnikarskih storitev prenašajo neposredno na državljane, inšpekcijske službe ter resorno Ministrstvo za okolje in prostor.

Prenos odgovornosti na državljane, inšpekcijske službe in MOP je še posebej problematično ob dejstvu, da so inšpekcijske službe in MOP kadrovsko ter finančno podhranjeni. Predlagani sistem tako niti v te-oriji ni sposoben delovati in poskrbeti za oskrbo in nadzor 500.000 kurilnih naprav. Z evidenco naprav se v podjetjih v dimnikarski dejavnosti ukvarja 80-100 zaposlenih. Informacijski sistem je zgolj evidenca naprav in sam po sebi ne izvaja operativnih nalog niti ni pričakovati, da bi nadomeščal nadzorno funk-cijo trenutne javne službe. Ideja, da je nadzor mogoče izvajati že preko vpogledov v evidenco ali da bo to potekalo samodejno je resnično tvegano, lahkomiselno in idealizirano početje, ki kaže na slabo poznavanje dejavnosti. Po tej analogiji bi lahko ukinili tehnične preglede vozil, stavb, delovnih strojev, strojne opreme, dvigal, gostinskih obratov, kontrolo prometa itd. saj so za vse te elemente vzpostavljene evidence. Direktna primerjava seveda na izvedbeni strani ni neposredno mogoča, s primerjavo pa se želi opozoriti na očitno precenjevanje vloge in zmožnosti neke evidence naprav, ki je dokazano zgolj le eno izmed orodij.


Nadalje predlog zakona z vpeljavo tržnega modela odločilno vpliva na samo rednost izvajanja storitev. Dimnikarske storitve so izrazito preventivne, z (ne)izvajanjem pa vplivajo na varstvo okolja, požarno varnost, varstvo zdravja, učinkovito rabo energije in kakovost zraka. Še posebej so pri tem pomembni pregledi po vgradnji/rekonstrukciji/sanaciji naprav, ko se opravi prvi pregled, ob meritvah emisij dimih plinov ter ob rednih letnih pregledih. Izvajalec dimnikarskih storitev je takrat dolžan izdati poročilo, ki za uporabnika lahko pomeni popravila, povezana s stroški, lahko pa je posledica tudi prepoved obrato-vanja naprav. Za uporabnika naprave, ki prejme tako poročilo, to nedvomno pomeni nezadovoljstvo ali najmanj nejevoljo, izvajalec dimnikarskih storitev, ki ja izdal tako poročilo, pa s tem tvega, da bo stranko izgubil. Uporabniki bodo zagotovo v tej želji menjali izvajalca dimnikarskih storitev, kar pa bo na dolgi rok vodilo do tega, da bi se poročila v tržnem sistemu pričela prilagajati željam in volji uporabnikov. S tem pa bi na dolgi rok padala tudi kvaliteta storitev in zaščita javnega interesa. Nihče od izvajalcev dimnikarskih storitev si namreč ne želi niti si ne more privoščiti, da bi izgubil stranko zaradi vestnega in strokovnega dela. Odvisnost od naročila torej nikakor ni sistem, ki bi omogočal strokovno izvajanje storitev in posledično zaščito javnega interesa.

Položaj izvajalca dimnikarskih storitev je pomemben tudi zaradi vpeljave predpisov in zahtev Evropske Unije (EU). Nemalo je primerov ko se vgradnja kurilne naprave ali nastavitve zgorevanja izvedejo v na-sprotju s predpisi in je šele dimnikarska javna služba tista, ki zagotovi uskladitev. Inštalaterji, pečarji in serviserji, ki delujejo na trgu, so namreč neposredno odvisni od zahtev in volje strank in jih izjemno težko prepričajo v upoštevanje predpisov. V kolikor se tudi dimnikarsko službo oblikuje po tržnem principu, potem bo tudi ta izgubila status in poslanstvo, posledično pa se izvajalci dimnikarskih storitev ne bodo mogli več posvečati spremembam in vpeljavi predpisov v prakso. Za to ne bo ne volje, ne časa, niti nenazadnje ne bo v interesu poslovanja dimnikarskega podjetja (ugled, izguba stranke).

Zakon je tudi sistemsko nedorečen, saj na prostem trgu nerazumno omejuje cene storitev. Omejevanje cen v tržnem gospodarstvu ne more obstajati, saj ni govora o priznanih stroških, ni mogoče predvideti cene storitev, ni mogoče opredeliti obsega del itd., kot je to mogoče v primeru teritorialnih pooblastil. Za posamezno območje je namreč mogoče načrtovati obseg dela, potreben kader in opremo ter na principu priznanih stroškov določiti ceno storitve. Tako določena cena je za končnega državljana in rednost oskr-be izjemnega pomena, saj je najugodnejša. Ker tržni sistem tega ne omogoča, posledično to nedvomno pomeni dražje storitve. Poleg tega pa ostaja odprta ena ključnih dilem v zvezi z oskrbo storitev za od-ročne kraje. Ti državljani storitev ne bodo prejemali po enaki ceni ob nelogično omejeni ceni pa ne bodo redno oskrbovani. Potni stroški so za izvajalca čista izguba, zato je stroškovno bolj smiselno storitve nuditi v poseljenih območjih, med tem ko bodo hribi in oddaljene vasi z oskrbo okrnjene, saj tam zelo verjetno ne bo podjetja, ki bi nudilo storitve. S tem pa se odločilno zopet vpliva na vse elemente javnega interesa, povezane z okoljem, zdravjem, požarom, splošno varnostjo itd.

Če torej tehtamo tržni sistem in sistem teritorialnih pooblastil (koncesij), je dejstvo, da pri obeh opcijah obstajajo dobre in slabe strani posamezne ureditve. Vendar pa je nesporno, da tržni sistem zahteva močno okrepljeno službo na državnem nivoju, ki bi skrbela za nadzor nad 500.000 kurilnimi naprava-mi, prav tako pa cene storitev za uporabnike ne morejo biti regulirane oziroma cenovno najugodnejše. Zato je sistemsko urejena dimnikarska služba, kot državna gospodarska javna služba zagotovo boljša in edina smotrna izbira, saj je nadzor nad izvajalskimi podjetji bistveno bolj enostaven. Po drugi strani pa teritorialna pooblastila posameznega izvajalca zavezujejo k izvajanju posameznih nalog v javnem interesu ter zlasti tudi nalog v zvezi z obveščanjem pristojnih inšpekcijskih služb ob ugotavljanju večjih nevarnosti ter resornega ministrstva. Ministrstvo v sistemu teritorialnih pooblastil torej primarno skrbi za nadzor nad izvajalci dimnikarskih storitev ter aktivno nudi podporo stroki pri razvijanju in vpeljavi tehničnih vsebin dela.

Učinki predlaganih posegov v javno dimnikarsko službo na varnost bivanja v večstanovanjskih stavb in posledice na upravljanje večstanovanjskih stavb

S poseganjem v sistem oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav se zlasti vpliva tudi na varnost in ugodje bivanja ter upravljanje večstanovanjskih stavb. V večstanovanjskih stavbah se delo dimnikarske službe nanaša na skupne kotlovnice, lastniške individualne kurilne naprave v sta-


novanjih ter dimovodne in prezračevalne naprave, ki po SZ-1 spadajo med skupne dele stavbe (razen če skladno s predpisi niso razvrščene med posebne dele stavb – kar pa se v praksi ne uporablja). Ob razmišljanju o sistemskih posegih v ureditev dimnikarske službe je zato nujno potrebno upoštevati tudi značilnosti večstanovanjskih stavb, na katere se nanaša zlasti SZ-1 in podrejeni akti.

Ker trenutni predlog zakona zaradi tržnega koncepta predvideva prosto izbiro izvajalca dimnikarskih storitev za vsakega državljana oziroma uporabnika, takšno določilo v večstanovanjskih stavbah pomeni bistveno bolj kompleksne posledice. Vsaka kurilna naprava v večstanovanjski stavbi ob obratovanju lahko vpliva na celotno stavbo, zlasti pa na stanovalce, skozi stanovanja katerih poteka dimovodna naprava, na katero je priključena kurilna naprava. Problem predstavljajo tudi neaktivne kurilne naprave, preko katerih lahko uhajajo dimni plini v stanovanjsko enoto, v kolikor je na to isto dimovodno napravo priključena še druga aktivna kurilna naprava. Težava je tudi v primeru kombinacij kurilnih naprav različ-nega tipa, ki generalno sploh ne smejo biti priključene na isto dimovodno napravo (problem vgradnje kondenzacijskih plinskih kurilnih naprav). Iz teh na kratko ilustriranih primerov izhaja logičen sklep, da mora posamezno dimovodno napravo in njej pripadajoče kurilne naprave oskrbovati in nadzirati en izva-jalec dimnikarskih storitev. Ker predlog zakona predvideva prosto izbiro izvajalca dimnikarskih storitev za vse državljane RS, v večstanovanjski stavbi to pomeni, da bo odgovornost za varnost lahko deljena med toliko izvajalcev dimnikarskih storitev kolikor je individualnih kurilnih naprav.

Identična težava je s prezračevalnimi napravami, katerih prezračevalni kanali, ki potekajo po stavbi, ravno tako sodijo med skupne dele stavbe. V času sanacij ovojev stavb (fasade, tesna okna itd.) prezra-čevalne naprave postajajo vse bolj pomembne zaradi zagotavljanja ugodja bivanja in higienskih pogojev v smislu kakovosti notranjega zraka. S tem je zaradi gorljivih mastnih oblog, prahu in drugih materialov, ki se odlagajo na stene prezračevalnih kanalov, poleg higienske varnosti povezana tudi požarna varnost stavbe. po drugi strani pa je nemalo primerov, ko stanovalci posegajo v prezračevalne kanale, ki so sku-pni deli stavb, ko vanje nameščajo električne ali vodovodne inštalacije ali jih celo rušijo ob predelavah stanovanjskih enot.

Težave prav tako nastajajo, ko imajo na skupne prezračevalne kanale stanovalci posameznih stanovanj nameščene ventilatorje, ponekod pa ne. Odvajanje zraka iz prostora je v takih primerih ovirano in ne-enakomerno. In zopet ne gre le za skupni del stavbe, torej prezračevalni kanal, temveč za celotno pre-zračevalno napravo, posledice nedelovanja pa so povezane z vplivi na javni interes – zlasti zdravstvena in požarna varnost. Prezračevalne naprave nadalje prav tako vplivajo tudi na odvajanje dimnih plinov iz (individualnih) kurilnih naprav. Zaradi opisanih dilem, vplivov in povezav s kurilnimi napravami mora tudi v tem delu za oskrbo in nadzor skrbeti en izvajalec dimnikarskih storitev, v javnem interesu. In v kolikor je interes učinkovite, neodvisne oskrbe in nadzora, potem za to področje mora biti zadolžena javna gospodarska služba. Sicer vgradnja, raba, ukrepanje ter izboljševanje prezračevalnih naprav glede na spremembe ne bo ustrezno korigirano in spremljano.

Predlog zakona je na področju kakovosti notranjega zraka, higiene in s tem povezane požarne varnosti predvidel, da naj oskrba in nadzor prezračevalnih naprav, ki so namenjene prezračevanju bivalnih pro-storov brez kurilnih naprav, sploh ne bi bili več delokrog neodvisne dimnikarske službe. Pri tem vsekakor niso bile upoštevane zgoraj navedene okoliščine, ki jasno kažejo, da gre za sistemski vidik varnosti in ugodja bivanja, še posebno, ko govorimo o večstanovanjskih stavbah. V večstanovanjskih stavbah je dinamika bivanja, poseganja v naprave in vzdrževanja povsem drugačna kot v individualnih stavbah. Zaradi tega je neodvisnost oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav z vidika okoljske, zdravstvene in požarne varnosti toliko bolj pomembna. Upravniki večstanovanjskih stavb ima-jo omejene možnosti pri ugotavljanju dejstev, analizah in izvajanju ukrepov. Zato je javna dimnikarska služba za celovito področje nujno potrebna, da upravniku priskrbi neodvisno povratno informacijo in mu s tem omogoča delovanje.

Težave se kot vedno pričnejo že pri sami gradnji stavb in ob vgradnji/rekonstrukciji/sanaciji kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav. Dimovodne in prezračevalne naprave morajo v večstanovanjskih stavbah biti vgrajene tako, da je vzdrževanje teh skupnih delov stavbe omogočeno iz skupnih prostorov stavbe. Prav tako morajo biti vzpostavljeni pogoji za varno in normalno vzdrževanje, kar je povezano z varstvom pri delu in zadostnim številom ustrezno vgrajenih čistilnih odprtin za posluževanje. V kolikor


tega ne bi nadziral neodvisni pooblaščeni izvajalec dimnikarskih storitev v celoti v okviru javne službe, bi to v bodoče pomenilo, da se celovitost pristopa, zaščita stanovalcev in zmožnost ustreznega ravnanja upravnikov zmanjšuje oziroma ukinja. Vgradnje, sanacije in rekonstrukcije bi se tako v bodoče izvajale brez ustreznega neodvisnega nadzora, upravljanje stavb pa bi posledično bilo bistveno bolj komplicira-no. Nemalo je primerov, kjer se v sedanjem času rešujejo posledice preteklih nedoslednosti pri gradnjah stavb, saj oskrba in nadzor fizično nista izvedljiva. Ker gre za vitalne elemente ugodja bivanja v stavbah z vidika varnosti, je seveda sistemsko urejanje teh zadev nujno potrebno.

V praktičnem pomenu predlog zakona upravnikom zaradi omogočene proste izbire preprečuje celovitost nadzora nad kurilnimi, dimovodnimi in prezračevalnimi napravami. Odgovornost se prenaša na stano-valce, upravnik pa nima možnosti urejati/ugotavljati pravic, dolžnosti, odgovornosti in odprave napak. Preprečeno mu je torej vplivanje na varnost bivanja v stavbah in po drugi strani razreševanje težav, ki so pogosto povezane z lastniškimi in finančnimi vprašanji. V zvezi z učinki predloga zakona je Ministrstvo za okolje in prostor sklicalo tudi sestanek z Združenjem upravnikov nepremičnin pri GZS, kjer smo bili prisotni tudi predstavniki Sekcije dimnikarjev pri OZS in Komisije za dimnikarsko dejavnost pri GZS--ZKG. Sprva širina problematike na strani predstavnikov MOP ni bila ustrezno zaznana, saj so se težave pokazale že pri razvrščanju delov stavbe med skupne in privatne/individualne. Končni rezultat sestanka pa je pozneje bila pomanjkljiva prilagoditev določil, ki se nanašajo na kurilne in dimovodne naprave v večstanovanjskih stavbah.

Rešitev je takšna, da naj bi v večstanovanjskih stavbah po predlogu zakona obstajali dve vrsti izvajalcev dimnikarskih storitev. Prvi izvajalec dimnikarskih storitev je odgovoren za oskrbo in nadzor na kurilnih in dimovodnih napravah, ki spadajo med skupne dele stavbe, izbrali pa naj bi ga stanovalci skladno z določili SZ-1. Za individualne kurilne naprave v posameznih stanovanjskih enotah pa naj bi po predlogu skladno z populistično idejo o svobodni izbiri skrbel posamezni stanovalec, preko izbranega izvajalca dimnikarskih storitev. Izvajalec dimnikarskih storitev, ki bi skrbel za posamezno individualno kurilno napravo pa seveda ni nujno pooblaščen za dimovodne naprave, kot skupne dele stavbe. Zato je pre-sojanje, ukrepanje in iskanje napak, ki lahko vplivajo tudi na življenje, ob tako zastavljenih določilih izjemno komplicirano, dolgotrajno in praktično nemogoče. Še zlasti, če vključimo še človeški faktor. Predlog Zakona za urejanje oskrbe in nadzora kurilnih in dimovodnih naprav v večstanovanjskih stavbah predvideva posredovanje informacij in komunikacijo med izvajalci dimnikarskih storitev, stanovalci in upravniki, da se zagotovi prej omenjeno nujno potrebno celovitost obravnave. Vendar ne smemo pozabi-ti, da so prezračevalne naprave iz obravnave izvzete, kar pomenim, da se posamezne težave še dodatno zapletajo, če upoštevamo da prezračevalne naprave močno vplivajo na varnost in pogoje obratovanja kurilnih naprav.

Predmetna dilema in naknadna prilagoditev predloga zakona (po sestanku z Združenjem upravnikov ne-premičnin) dodatno kaže na nedodelanost predloga predpisa. Gre zopet za iskanja rešitev v želji iskanja kompromisa med dvema sistemoma ureditve, torej med tržnim in sistemom teritorialnih pooblastil. To je zgolj še en pokazatelj, da predlog zakona ni pisan z namenom definirati celoviti sistem oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav v javnem interesu. Očitno gre za vnaprej fiksno definirano željo vpeljati nedodelane sistemske spremembe, četudi ne prestanejo niti preizkusa v teoriji. Težavam, ki so prisotne v večstanovanjskih stavbah, kjer upravnika sploh ni, se v tem prispevku zaradi prostorske omejitve ne bomo mogli posvečati.

Zanimiv je tudi primer, ko pobliže pogledamo stara mestna jedra ali področja, kjer se stavbe držijo druga druge. V skupni zunanji steni dveh stavb se lahko nahaja dimovodna naprava, na katero so priključene kurilne naprave iz dveh stavb. Lahko gre za dve večstanovanjski stavbi, ki imata vsaka svojega zna-nega upravnika. Kateri izvajalec dimnikarskih storitev bi bil po predlogu zakona odgovoren za oskrbo in nadzor te dimovodne in z njo povezane kurilne naprave? Še manj je znano, kako urejati dolžnosti in odgovornosti, saj to dimovodno napravo uporabljajo stanovalci dveh ločenih stavb, kjer so tudi različni upravniki. Gre za situacijo, ki ji predlog Zakona zaradi sistemsko nedodelanega koncepta oskrbe in nad-zora naprav ni kos.

Edini argument, ki je še zatrjevan v javnosti oziroma na katerem sloni ideja predloga zakona o dimnikar-skih storitev, je uresničevanje populistične želje po uvedbi svobodne izbire, ki naj bi jo po mnenju nekaj


posameznikov hoteli državljani. Da želja po prosti izbiri ni želja državljanov RS je bilo preverjeno v kar dveh javnomnenjskih raziskavah (v letu 2012 in 2015), v katerih so državljani potrdili, da so potrebne le operativne spremembe in izboljšave.

Nihče ne trdi, da je sedanji koncesijski sistem javne dimnikarske službe brez napak ali da ni prostora za izboljšave. Nasprotno. Na izboljšave dimnikarska stroka nenehno neuspešno opozarja, tudi s kon-kretnimi predlogi. Vendar pa te težave kažejo na potrebo po operativnih izboljšavah in nikakor ne na potrebe po sistemskih spremembah. Več kot očitno iz te razprave izhaja, da je teritorialno pooblastilo za izvajanje oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav sistemsko dovršen koncept, ki ga potrjuje stoletna tradicija uspešnega delovanja.

Predlogi nadaljnjih aktivnosti na področju urejanja dimnikarske službe, kot državne gospodarske javne službe

Dne 6.11.2015 je Vlada RS na dnevni red prejela predlog Zakona o dimnikarskih storitev, ki ga je posre-dovalo Ministrstvo za okolje in prostor ter predlagalo nujni postopek. Kot je razbrati iz javno dostopnih informacij predlog Zakona ni bil sprejet, saj naj bi bila točka dnevnega reda prekinjena. Predlog zakona se tako trenutno obravnava po rednem postopku, za sprejem katerega pa je do izteka tega leta premalo časa. Posledično to pomeni, da bo dimnikarska služba s 1.1.2016 pravno neurejeno področje ali pa bo zaradi dokazane nepopravljive škode, ki bi z neurejenostjo tega področja nastala, sprejeta sprememba ZVO-1F, ki bo podaljšala trenutno ureditev do vzpostavitve nove. Predloga zakona ne sprejemata tudi Sekcija dimnikarjev pri OZS in Komisija za dimnikarsko dejavnost pri GZS-ZKS, kakor tudi številna ostala vidna strokovna javnost, pod pogojem, da se sočasno nemudoma pristopi k resni pripravi zakonodaje, ki bo upoštevala vse do sedaj opravljeno delo in ugotovitve.

Za področje oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav je potrebno sprejeti samo-stojni zakon s podzakonskimi akti. Zakon mora s podzakonskimi akti posodobiti in izboljšati obstoječi sistem ter ohraniti dimnikarsko službo kot državno gospodarsko javno službo. Le na ta način bo na-mreč dimnikarska služba na področju varstva okolja, požarne varnosti, varstva zdravja, učinkovite rabe energije, kakovosti zraka, zaščite potrošnikov, vodenja evidence naprav in spremljanja trga vgradnje proizvodov delovala v javnem interesu. Vse to je mogoče zagotavljati, v kolikor zakonodaja izvajalca dimnikarskih storitev postavi v vlogo neodvisnega strokovnjaka, ki skrbi le za oskrbo in nadzor. To pomeni, da morajo biti preprečeni pogoji za nastanek nasprotij interesov, kot je vgradnja/servisiranje nasproti oskrba/nadzor. Kot drugo pa je potrebno zagotoviti, da oskrba in nadzor nista primarno odvisna od naročila stranke. Prosti trg teh dveh ključnih elementov nikakor ne omogoča. Neodvisnost izvajalca dimnikarskih storitev je z vidika zagotavljanja kakovosti storitev, sledenju napredka, upoštevanja in vpe-ljave predpisov nujno potrebna.

V novi zakonodaji je nujno potrebno bolj na-drobno opredeliti zahteve za izobraževanje izvajalcev dimni-karskih storitev, dodelati opredelitev nalog, posodobiti merila za presojanje ter opredeliti sodelovanje med dimnikarsko stroko in resornim ministrstvom. Nadalje mora zakonodaja zagotavljati, da bodo di-mnikarske storitve dostopne vsem državljanom pod enakimi pogoji, v enakem obsegu in za enako ceno ne glede na kraj bivanja. Za zagotavljanje celostnega javnega interesa na tem področju je nujno obdržati delokrog dimnikarske službe kot je danes. In sicer mora zaradi celovitosti oskrbe in nadzora dimnikarska javna služba obsegati: kurilne naprave, dimovodne naprave, prezračevalne naprave za dovod zgoreval-nega zraka do kurilnih naprav in prezračevalne naprave za prezračevanje prostorov stanovanjskih stavb (brez industrijskih in poslovnih stavb).


Slika 1: prikaz učinkovitega sistema oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav

Na varnost pri obratovanju kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav se, kot že omenjeno, odločilno vpliva že v fazi načrtovanja, vgradnje, rekonstrukcije in sanacije naprav. Zato je nujno, da se že na ni-voju Zakona o graditvi objektov opredeli naslednje ključne elemente, ki so pomembni za izpolnjevanje osnovnih zahtev za gradbene objekte in bistvenih značilnosti. Ti predlogi so kot pomembno skladni z EN standardizacijo na tem področju, na kar odločilno vpliva Uredba EU 305/2011 o gradbenih proizvodih:

• kurilna naprava je naprava, pri obratovanju katere se ustvarjajo produkti zgorevanja, ki jih je treba odvajati v zunanjo atmosfero,

• dimovodna naprava je konstrukcija, sestavljena iz ene ali več sten, vsebuje enega ali več dimovodov in je namenjena odvajanju produktov zgorevanja v zunanjo atmosfero.

Prav tako je na nivoju Zakona o graditvi objektov potrebno pozornost nameniti varnosti pri obratovanju, sanaciji in vzdrževanju naprav in jo v tem delu dodatno opredeliti z naslednjimi ključnimi določili:

• Produkte zgorevanja kurilnih naprav je v zunanjo atmosfero potrebno odvajati preko ustrezno vgraje-nih in pravilno dimenzioniranih dimovodnih naprav, ki dokazano izpolnjujejo bistvene značilnosti in osnovne zahteve za gradbene objekte. Dimovodne naprave morajo ob vgradnji, obnovi ali rekonstruk-ciji biti ustrezno klasificirane in označene ter izpolnjevati pogoje za normalno in varno posluževanje.

• Kurilne naprave je treba namestiti oz. vgraditi tako, da se pri tem ne vpliva na osnovne zahteve grad-benega objekta in so dokazano izpolnjeni vsi pogoji za varno in pravilno obratovanje ter normalno in varno posluževanje.

• Prostori v objektih se glede na njihovo namembnost opremijo tako, da je zagotovljeno kakovostno notranje ugodje in zagotovljena kakovost zraka. Prezračevalni sistemi in spremembe prezračevanja objektov ne smejo ogrožati zdravja oseb in negativno vplivati na pravilno odvajanje produktov zgore-vanja iz kurilnih naprav. Produkte zgorevanja je potrebno odvajati na prosto tako, da nista ogrožena varnost in zdravje ljudi in so vplivi na okolje skladni s predpisi o emisijah.

• Osnovne zahteve za gradbene objekte je potrebno dokazano izpolnjevati ob izgradnji, obnovi, rekon-strukciji, vzdrževanju in drugih posegih, ki lahko vplivajo na osnovne zahteve za gradbene objekte.


Podrobneje način izpolnjevanja teh zahtev opredeljujejo podzakonski akti, tehnične smernice, evropski standardi, pravila stroke itd. Na nivoju Zakona o graditvi objektov pa je potrebno opredeliti le general-na ključna določila, ki bodo vodila za bolj pravilno ravnanje in s tem zagotavljanje varnosti. Ključnega pomena pri zagotavljanju varnosti s pravilnostjo vgradnje kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav je zlasti to, da se dimnikarsko javno službo vključi že v fazi planiranja in (v)gradnje, da se prepreči nedo-slednosti, ki jih je v poznejših fazah bistveno težje, dražje ali sploh nemogoče odpraviti.

Zaključek

Od sprejema nepremišljene spremembe Zakona o varstvu okolja oktobra 2013 pa do danes je bilo v široko opravljenih diskusijah jasno izkazano, da ni nikakršnih tehtnih razlogov za tako drastičen poseg v sistem ureditve javne dimnikarske službe. Tekom javne razprave se je izkazalo, da so nujno potrebne izboljšave in posodobitve te javne službe, kar je bilo poudarjeno tudi na javni predstavitvi mnenj v Državnem Zboru 15.5.2015. Pri snovanju izboljšav in posodobitev javne službe je nujno upoštevati dolgoletno tradicijo, ki je do neke mere že sama po sebi dovolj zgovorna, prav tako pa je potrebno upoštevati domače izkušnje in prakso iz tujine. Nazorna je izkušnja iz Nemčije, kjer je posodobitev dimnikarske službe potekala pred nekaj leti. Nemčija, ki je mnogo bolj urejena na tem področju, zaradi celovitosti, poenostavitve in sistemskosti na javnem interesu ohranja teritorialno načelo.

Zato je nujno, da se v okviru Zakona o varstvu okolja obstoječi sistem podaljša za obdobje treh let in se med tem časom pripravi nova sistemska zakonodaja. Prav tako je nujno, da se tako kot v drugih drža-vah, na nivoju Zakona o graditvi objektov ustrezno potrebno pozornost nameni kurilnim, dimovodnim in prezračevalnim napravam – v interesu zagotavljanja varnosti, ugodja bivanja in izpolnjevanja osnovnih zahtev za gradbene objekte.

Viri:

• Tretja dopolnjena verzija predloga Zakona o dimnikarskih storitvah 5.11.2015 http://www.vlada.si/delo_vlade/gradiva_v_obravnavi/gradivo_v_obravnavi/?tx_govpapers_pi1[single]=%2FMANDAT14%2FVLADNAGRADIVA.NSF%2F18a6b9887c33a0bdc12570e50034eb54%2Fa75919d1da32692bc1257ef40036ca75%3FOpenDocument&cHash=a382bca2bb32a4853bbca61537c3727f;

• Druga dopolnjena verzija predloga Zakona o dimnikarskih storitvah 3.11.2015 http://www.vlada.si/delo_vlade/gradiva_v_obravnavi/gradivo_v_obravnavi/?tx_govpapers_pi1[single]=%2FMANDAT14%2FVLADNAGRADIVA.NSF%2F18a6b9887c33a0bdc12570e50034eb54%2F4c2ce4b1ddaae1c3c1257ef2002e4cda%3FOpenDocument&cHash=7a42aaaeab1577ced9d61fe4920c06e1;

• Prva dopolnjena verzija predloga Zakona o dimnikarskih storitvah 20.10.2015; http://www.vlada.si/delo_vlade/gradiva_v_obravnavi/gradivo_v_obravnavi/?tx_govpapers_pi1[single]=%2FMANDAT14%2FVLADNAGRADIVA.NSF%2F18a6b9887c33a0bdc12570e50034eb54%2F77f22f7904d7445fc1257ee4003f9b82%3FOpenDocument&cHash=c9a9f293c701f3cf6099846927658d1b;

• Pripombe Ministrstva za gospodarstvo, razvoj in tehnologijo na predlog Zakona o dimnikarskih stori-tvah z dne 2.10.2015;

• Mnenje Službe Vlade RS na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah z dne 8.10.2015;

• Pripombe Zveze svobodnih sindikatov Slovenije na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah, z dne 28.8.2015;

• Pripombe Odbora pečarjev pri OZS na Predlog Zakona o dimnikarskih storitvah z dne 28.8.2015;

• Pripombe Sekcije dimnikarjev pri OZS na predlog Zakona o dimnikarskih storitev z dne 27.8.2015;

• Pripombe Sekcije inštalaterjev-energetikov na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah z dne 27.8.2015;


• Pripombe Zveze ekoloških gibanj na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah, z dne 27.8.2015;

• Pripombe Komisije za dimnikarsko dejavnost pri GZS-ZKG na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah z dne 26.8.2015;

• Mnenje Inženirske zbornice Slovenija na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah z dne 25.8.2015;

• Nekatere pomembnejše pravne pripombe na predlog Zakona o dimnikarskih storitvah, DSJU, prof. dr. Rajko Pirnat, z dne 25. 8. 2015;

• Objava predloga Zakona o dimnikarskih storitvah v javno obravnavo 17.7.2015; http://www.mop.gov.si/si/medijsko_sredisce/novica/article/1328/6157/d7d59ccdb6546c8e17928ab67375d531/;

• Pravna analiza predloga Zakona o dimnikarskih storitvah; Inštituta za javno upravo pri Pravni Fakul-teti v Ljubljani, z dne 25. 8. 2015;

• Članek z dne 21. 8. 2015, kjer zakon komentira prof. dr. Rajko Pirnat in poudarja na številna vidna neskladja; https://www.rtvslo.si/slovenija/dimnikarstvo-tresla-se-je-gora-nastal-pa-neustaven-in--nedomisljen-zakon/372215;

• Javna predstavitev mnenj v Državne Zboru RS dne 15. 5. 2015; prof. dr. Rajko Pirnat med drugim po-udarja »da tako obsežna liberalizacija, kot je bila narejena z ukinitvijo statusa javne gospodarske službe, pomeni resno zanemarjanje javnega interesa«. V sklepni misli pa poudarja »nujnost sprejetja nove zakonodaje, pri čemer zagovarja trenutni koncesijski sistem, vendar s številnimi izboljšavami«;

• Sklep Komisije Državnega Sveta za lokalno samoupravo in regionalni razvoj iz zapisnika številka 804-01/15-10, z dne 21. 4. 2015, ki zaključuje, »da naj se dimnikarska dejavnost izvaja na dosedanji način najmanj še dve leti oziroma do izteka zadnjih podeljenih koncesij izvajalcem dimnikarskih storitev. V tem času naj Vlada oziroma resorno ministrstvo v sodelovanju s strokovno javnostjo (dimnikarska stroka, okoljevarstvena stroka) pripravi celovito normativno ureditev varstva zraka, vključno z uredi-tvijo oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav«;

• Pojasnilo Republike Sloveniji na povpraševanje Generalnega direktorata za Notranji trg in storitve Evropske Komisije o delovanju dimnikarske službe, z dne 23. 6. 2011, št. 35406-91/2011/, enoznačno pojasnjuje, s kakšnimi razlogi, temelji in izhodišči je dimnikarska služba v Sloveniji urejena tako kot je. Iz pojasnila je tudi razvidna usklajenost s predpisi EU;

• Pravno ekonomska analiza stroškov in koristi izvajanja dimnikarske službe na koncesioniran in li-cenčni sistem, Ljubljana, marec 2014, Študija EIPF, dr. Mencinger;

• Pravna ureditev izvajanja dimnikarske službe v RS s poudarkom na ekonomski (ne)učinkovitosti, v: Pravna praksa, 32 (2013) 37, pril. [I]-VI, dr. Brede Mulec in prof. dr. Katarine Zajec;

• Uredba EU 305/20111 o gradbenih proizvodih;

• direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 206/123/ES o storitvah na notranjem trgu (istoimenski Zakon v RS);

• Direktiva 2010/31/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 19. maja 2010 o energetski učinkovitosti stavb (UL L št. 153 z dne 18. 6. 2010, str. 13; v nadaljnjem besedilu: Direktiva 2010/31/EU);

• Direktiva 2009/28/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 23. aprila 2009 o spodbujanju uporabe energije iz obnovljivih virov, spremembi in poznejši razveljavitvi direktiv 2001/77/ES in 2003/30/ES (UL L št. 140 z dne 5. 6. 2009, str. 16; v nadaljnjem besedilu: Direktiva 2009/28/ES);


• Direktiva 2009/125/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 21. oktobra 2009 o vzpostavitvi okvira za določanje zahtev za okoljsko primerno zasnovo izdelkov, povezanih z energijo (UL L št. 285 z dne 31. 10. 2009, str. 10; v nadaljnjem besedilu: Direktiva 2005/89/ES);

• Direktiva 2010/30/EU Evropskega parlamenta in Sveta z dne 19. maja 2010 o navajanju porabe ener-gije in drugih virov izdelkov, povezanih z energijo, s pomočjo nalepk in standardiziranih podatkov o izdelku (UL L št. 153 z dne 18. 6. 2010, str. 1; v nadaljnjem besedilu: Direktiva 2010/30/EU);

• Direktiva 2012/27/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 25. oktobra 2012 o energetski učinkovito-sti, spremembi direktiv 2009/125/EU in 2010/30/EU ter razveljavitvi direktiv 2004/8/ES in 2006/32/ES (UL L št. 315 z dne 14. 11. 2012, str. 1; v nadaljnjem besedilu: Direktiva 2012/27/ES);

• Obstoječi predpisi, ki urejajo javno dimnikarsko službo.

Simon Dovrtel je po končani poklicni dimnikarski šoli nadaljeval izobraževanje za gradbenega tehnika na Srednji gradbeni šoli Maribor ter na Fakulteti za Organizacijske vede v Kranju diplomiral po univerzi-tetnem izobraževalnem programu.

Zaposlen je v dimnikarskem podjetju Dimnikarstvo Dovrtel, d.o.o. iz Kranja, v katerem kot prokurist skrbi za tehnično in strateško področje poslovanja podjetja.

V slovenskem prostoru je predsednik Sekcije dimnikarjev pri Obrtno podjetniški zbornici Slovenija (OZS), član UO Komisije za dimnikarsko dejavnost pri GZS-ZKG, predsednik SIST tehničnega odbora za požarno varnost SIST/TC POZ, član strokovnega sveta SIST za splošno področje standardizacije ter član tehničnih odborov SIST/TC OGS in SIST/TC PLN. V Obrtno podjetniški zbornici deluje tudi v Odboru za izobraževa-nje.

Na evropskem nivoju je aktiven član evropskega tehničnega komiteja CEN/TC 166, ki se ukvarja z evrop-sko (EN) standardizacijo na področju dimovodnih naprav, ki spadajo v okvir Uredbe EU 305/2011 o grad-benih proizvodih.

Na področju dimnikarstva je pripravil kar nekaj strokovnih člankov in gradiv, prav tako pa aktivno deluje na prevajanju strokovne literature, ki omogoča širjenje znanja in poenotenje izhodišč. Aktivnosti nada-ljuje tudi v okviru Slovenskega združenja za požarno varstvo (SZPV), ki združuje strokovnjake na tem področju.

Za prihodnost kot najpomembnejše izpostavlja nujnost enotnega, aktivnega sodelovanja sorodnih pa-nožnih strokovnih združenj in nevladnih organizacij, pri čemer je ob hitrem tehnološkem razvoju in v času nenehnih sprememb glavni poudarek na vzpostavljanju enotnih, kvalitetnih pogojev za delo, zago-tavljanju lojalne konkurence, izobraževanju, uvajanju novitet in spodbujanju mladih.



Register upravnikov in težave, ki jih ta povzroča v praksi

Suzana Emeršičuniv dipl.prav., sekretarka na Ministrstvu za okolje in prostor

V praksi ni enotnega stališča o tem, kakšna je pravna narava registra upravnikov in učinek vpisa. O vpisu novega upravnika in izbrisu starega odloča upravni organ kot upravljalec registra pri odločanju o vpisu in izbrisu iz registra na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v kateri pa odloča o vpisu dveh dejstev, ki izhajata iz volje etažnih lastnikov. Pri tem je omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata Stanovanjski zakon (SZ-1) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju namreč ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka.

Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje prav-nih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi namreč nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata Stanovanjski zakon in Stvarnopravni zakonik. Osnovna ureditev razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ je torej pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe.

Pri tem pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje od trenutka sklenitve Pogod-be o upravljanju upravniških storitev oziroma od datuma določenega v pogodbi, zato je vpis v register upravnikov lahko le dekleratorne narave, ki ima zgolj publicitetni učinek (javne objave) in služi le kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki ter o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec. Glede na dekleratorno naravo vpisa v register upravnikov je tako pomen registra okrnjen. Vendar kljub dekleratornemu učinku je vpis v register upravnikov zelo pomemben. Sam register je pravi-loma javno dostopen, kar pomeni, da lahko tretje osebe pridobijo podatek o tem, kdo upravlja določeno stavbo. Še pomembnejša funkcija registra upravnikov je v tem, da podatke iz registra pridobivajo uprav-ni in sodni organi, kar poenostavlja številne postopke in posledično koristi vsem etažnim lastnikom. Posamezni upravnik lahko svojo legitimacijo izkaže s potrdilom o vpisu v register upravnikov, brez da bi mu bilo potrebno razkriti vsebino pogodbe o upravljanju upravniških storitev, medtem, ko neregistriran upravnik te ugodnosti nima, zato mora veljavno sklenjeno pogodbo ali drug dokaz o obstoju razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki predložili ali vsaj izredno zatrjevati njegov obstoj.



Subsidiarna odgovornost lastnika

Marko Repičdirektor, Izterjava d.o.o., Maribor

Plačilna nedisciplina že nekaj časa bremeni stanovanjske upravitelje. Uspešna izterjava neplačnikov je tudi odraz dobrega gospodarjenja stanovanjskega upravitelja. Za obratovalne stroške poleg najemnika odgovarja tudi lastnik, pa tudi zakonski partner. Razmisliti je treba o razširitvi odgovornosti za plačilo stroškov tudi na druge osebe, saj se nekateri dolžniki plačilu uspešno izogibajo.

24. člen Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanj-ske stavbe etažni lastnik. Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot) določa, da je treba pred vložitvijo izvršbe zoper lastnika stanovanja le-tega obvestiti o dolgu. Upravitelj ga mora s pisnim opominom pozvati k izpolnitvi obveznosti in mu določiti naknadni rok za izpolnitev, ki ne sme biti krajši od 15 dni, če drug zakon ne določa daljšega roka. Pred iztekom dodatnega roka za izpolnitev upravitelj ne sme prekiniti zagotavljanja javne storitve ali dobrine.

Pri vlaganju predlogov za izvršbo imajo upravitelji različno prakso. Nekateri najprej vložijo predlog za iz-vršbo samo zoper najemnika in če izvršba ni uspešna, naknadno vložijo izvršbo še zoper lastnika stano-vanja. Ker pa je sodna praksa izoblikovala mnenje, da ni treba izpeljati celotnega postopka izvršbe zoper najemnika pred vložitvijo zoper lastnika, nekateri upravitelji vložijo predlog za izvršbo zoper najemnika in lastnika hkrati. S tem zmanjšajo sodne stroške, saj tako sodno takso plačajo le enkrat. Lastnik ima enake pravice in obveznosti kot najemnik. Zato je biti tudi biti pozoren na morebitno zastaranje terjatve, saj lahko tako najemnik kot lastnik ugovarjata zastaranje terjatve.

Malokdo pa ve, da 56. člen Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih določa, da za obveznosti, ki po splošnih predpisih obremenjujejo oba zakonca, za obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premo-ženjem, in za obveznosti, ki jih prevzame en zakonec za tekoče potrebe družine, odgovarjata zakonca nerazdelno tako s skupnim kakor tudi s svojim posebnim premoženjem. Vendar pa to ne velja le za zakonske pare, ampak tudi za izven zakonske partnerje, saj predmetni zakon izenačuje zakonsko zvezo z izven zakonsko skupnostjo.

Izterjava stroškov, ki nastanejo v zvezi z upravljanjem nepremičnin je precej kompleksna in pomanjkljiva, tudi zaradi naše zakonodaje, zato bi bilo smiselno, da bi se izoblikovala sodna praksa v smeri, da vsi polnoletni člani gospodinjstva solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki so nastale v skupnem gospo-dinjstvu. Prav tako bi bilo smiselno razmisliti o določitvi pravne norme, da so lastniki stanovanj dolžni ne samo sporočiti število uporabnikov določenega stanovanja, pač pa tudi navesti uporabnike skupaj z identifikacijskimi podatki. In ker v naši državi nič ne deluje brez predpisane denarne sankcije, jo je treba predpisati tudi v tem primeru.



Poročilo o akciji Inšpektorata RS za okolje in prostor, Stanovanjska inšpekcija, o nadzoru nad poslovanjem upravnikov večstanovanjskih stavb v zvezi z gospodarjenjem s sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov in plačevanjem obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami

Dušan Oražem, Mirko PavšičStanovanjska inšpektorja, Ministrstvo za okolje in prostor, Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor

V začetku leta 2015 so poslovne težave posameznih upravnikov ter domnevne nepravilnosti ali celo kazniva dejanja pri uporabi sredstev etažnih lastnikov postale javno odmevne, zato je Stanovanjska inšpekcija marca 2015 z usmerjeno akcijo preverila poslovanje upravnikov s sredstvi etažnih lastnikov.

Namen in cilji akcije so bili:

• ocena stanja poslovanja upravnikov s sredstvi rezervnega sklada, prejetimi plačili etažnih lastnikov in plačevanjem obveznosti do dobaviteljev;

• seznanitev pristojnih organov z ugotovitvami in zaključki izrednega nadzora;

• izrek inšpekcijskih in prekrškovnih ukrepov v primerih ugotovljenih nepravilnosti;

• priprava podlag za spremembo zakonodaje, če bi se ugotovilo, da z obstoječimi predpisi ni mogoče učinkovito zaščititi sredstev etažnih lastnikov in zagotoviti plačil dobaviteljem.

V akciji smo kontrolirali poslovanje z rezervnim skladom (odprtje posebnega transakcijskega računa, prenakazovanje sredstev na ta račun, namen porabe rezervnega sklada) in izvajanje plačil dobaviteljem blaga in storitev. Pri izvedbi akcije so bila upoštevana določila Stvarnopravnega zakonika, Stanovanj-skega zakona in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (relevantne določbe v prilogi), procesno pa določbe Zakona o inšpekcijskem nadzoru, Zakona o splošnem upravnem postopku in Zakona o pre-krških. Akcija je potekala marca 2015, pri njeni izvedbi so sodelovali vsi stanovanjski inšpektorji. Akcija je bila usmerjena na celotno območje Republike Slovenije. Ob oceni, da deluje cca 550 upravnikov je bilo seveda vnaprej jasno, da ni mogoče kontrolirati poslovanja vseh. Zato so bili vzorčno izbrani tako, da so bile zastopane vse regije in vse velikosti upravnikov. V akcijo tudi niso bili vključeni upravniki, zoper katere so že tekli redni inšpekcijski ali prekrškovni postopki.

V zvezi s kontrolo plačevanja blaga in storitev dobaviteljem oziroma izvajalcem storitev smo 16 podjetij – dobaviteljev toplote, vode, elektrike in kurilnega olja pozvali, da posredujejo podatke o upravnikih – neplačnikih.

V pozivu smo zahtevali naslednje podatke: oznako upravnika, oznako stavbe (naslov), na katero se ra-čun nanaša, znesek računa, datum zapadlosti plačila, datum in znesek morebitnega delnega plačila po tem računu, v teh primerih pa tudi, ali je upravnik posredoval potrebne podatke za vložitev tožbe zoper lastnike, ki niso plačali svojega dela obveznosti (2. odstavek 71.člena SZ-1). Zahtevali smo podatke za 16 izbranih upravnikov ter podatke o upravnikih – dolžnikih posameznega dobavitelja.

Odgovori in podatki, ki so jih posredovali dobavitelji izkazujejo, da upravniki sicer poravnavajo obvezno-sti etažnih lastnikov, vendar z zamikom, da poravnavajo obveznosti v višini prejetih plačil in sporočajo


dolžnike, v teh primerih se še vedno vodi kot dolžnik upravnik zaradi načina knjiženja izdanih faktur. Odgovori dobaviteljev so pomanjkljivi, saj so se praviloma osredotočili na upravnike, ki smo jih navedli v zahtevku in niso posredovali podatkov tudi za problematične plačnike, ki niso bili navedeni v naši zahtevi. Ni jasno razvidno ali gre za delna-prejeta plačila, ker se kot dolžnik še vedno prikazuje uprav-nik, čeprav so dejanski dolžniki delnega ali celotnega zneska posamezni etažni lastniki. Po zakonskih določbah je v primeru neplačila upravnik dobavitelju na njegovo zahtevo dolžan posredovati podatke o etažnem lastniku, ki so potrebni za vložitev tožbe (izvršbe).

Poravnave tečejo na dva načina: s prenakazilom sredstev, ki jih na podlagi mesečnih obračunov vplaču-jejo etažni lastniki ali pa imajo upravniki z dobavitelji sklenjeno pogodbo na podlagi katere poravnavajo celotni znesek računa in prevzemajo breme izterjave neplačnikov s tem, da jim dobavitelj za to priznava določene ugodnosti.

Podatkov o vloženih izvršbah oziroma tožbah zoper etažne lastnike upravniki niso posredovali.

Po posredovanih podatkih lahko upravnike razdelimo v tri skupine in sicer:

a. upravniki, pri katerih v okviru akcije niso bile ugotovljene neporavnane obveznosti (ti upravniki imajo z dobavitelji praviloma tudi sklenjene dogovore, da račune plačajo ob zapadlosti ne glede na plačila etažnih lastnikov,

b. upravniki, pri katerih prihaja do manjših zamud pri plačilih ali obstajajo manjši neplačani zneski zara-di neplačil posameznih etažnih lastnikov,

c. upravniki, ki so zašli v resne ekonomske težave in imajo večje in daljše časovno obdobje neporavna-ne obveznosti.

Zgolj za ilustracijo navajamo: dobavitelj VO-KA d.o.o., Ljubljana, izkazuje do 11 upravnikov 418.000 EUR zapadlih obveznosti, od tega zoper enega samega upravnika 172.000 EUR. Terjatve, za katere ocenjuje-mo, da so problematične, izvirajo iz leta 2014 (terjatve iz leta 2015 smo obravnavali kot zamude pri pla-čilih, pri terjatvah, ki so zapadle pred 1.1.2014 pa gre za manjše zneske, zelo verjetno zgolj za neplačila posameznih etažnih lastnikov)

Iz posredovanih podatkov je razvidno, da je pomanjkljiva komunikacija med upravniki in dobavitelji (2. odstavek 71. člena Stanovanjskega zakona – dobavitelji ne zahtevajo podatkov o etažnih lastnikih – neplačnikih, upravniki posredujejo neuporabne podatke, dobavitelji kot knjgovodskega dolžnika vodijo upravnika, čeprav je to dejansko etažni lastnik). Prav tako pa dobavitelji praviloma ne komunicirajo z eta-žnimi lastniki – šele, ko gre za daljše obdobje neplačil in s tem za relativno velik znesek posameznega etažnega lastnika, dobavitelji zoper etažne lastnike vložijo sodne zahtevke za plačilo ali etažne lastnike obvestijo o nameravani prekinitvi dobav. Etažni lastniki so šele tedaj obveščeni, da njihov upravnik ne prenakazuje sredstev, ki so jih lastniki plačali.

Ugotavljamo še, da gre tudi pri dobaviteljih za različne tehnike obračunov – dobavitelji praviloma račun za celotno stavbo izstavijo upravniku, nekateri dobavitelji pa že sami delijo stroške in račune izstavljajo posameznim etažnim lastnikom mimo upravnika.

V zvezi s kontrolo gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada je bil pri izbranih upravnikih pridobljen seznam vseh objektov, v katerih upravnik opravlja storitve upravljanja na podlagi sklenjenih pogodb z etažnimi lastniki. Po naključnem izboru treh do osmih večstanovanjskih stavb, ki jih upravlja posamezen upravnik, je bil za te stavbe opravljen vpogled v finančno poročilo stanja in porabe rezervnega sklada v obdobju od 1.1.2014 do dne pregleda. Za vsako postavko porabe je bil predložen in vpogledan tudi račun in po oceni tudi podlaga za njegovo plačilo (npr. sklep etažnih lastnikov, načrt vzdrževanja).

Vsi kontrolirani upravniki imajo v skladu z zakonom odprte posebne fiduciarne transakcijske račune, na katerih vodijo sredstva rezervnega sklada. Upravniki praviloma izdajajo ločene mesečne obračune za plačilo stroškov in za rezervni sklad, tako da tudi prenakazovanje sredstev v skladu s 3. odstavkom 42. člena Stanovanjskega zakona ni potrebno, saj sredstva pritekajo neposredno na fiduciarni račun.


Kršitve v zvezi s porabo sredstev rezervnega sklada pri kontroliranih upravnikih niso bile ugotovljene. V stavbah, kjer porabe ni bilo, se sredstva zbirajo za izvedbo bodočih vzdrževalnih del. Poraba, katere namen je opredeljen v zakonu kot poraba sredstev za učinkovitejšo rabo energije (vgradnja kalorimetrov) oziroma za plačilo izboljšav pa temelji na veljavno sprejetih sklepih etažnih lastnikov.

Ugotovitve in splošna ocena na podlagi izvedene akcije in redno vodenih inšpekcijskih postopkov

Upravniki, katerih poslovanje lahko poenostavljeno ocenimo kot normalno, opravljajo storitve upravlja-nja v večstanovanjskih stavbah v skladu z zakonom in sklenjeno pogodbo.

Ob tem ne trdimo, da ne prihaja v posameznih primerih do kršitev, vendar le te nimajo za posledico materialno-finančnega ogrožanja sredstev etažnih lastnikov. Popolnoma drugačno stanje pa je v pri-merih, ko upravnik oziroma njegovo podjetje zaide v poslovne težave. Z blokado njegovih računov so onemogočena vsa plačila iz naslova obveznosti etažnih lastnikov (čeprav so ti svoje dolgove poravna-li). Tako pravzaprav etažni lastniki, ki plačujejo svoje obveznosti, plačujejo obveznosti za upravnikove upnike, ki imajo izvršilni naslov na njegovem računu. Upravnik, tudi če bi hotel, v teh primerih ne more plačati računov, ki se nanašajo na stroške upravljanja etažnih lastnikov. Upravniku ni onemogočeno, da sredstev rezervnega sklada ne bi mogel samovoljno porabiti – za tako porabo je lahko sankcioniran le za prekršek. Ob blokadah rednih transakcijskih računov pa so posamezni upravniki v celoti pričeli poslovati preko fiduciarnih računov in tudi na obračunih za stroške upravljanja navedejo fiduciarni račun.

Upravniki, ki so zašli v ekonomske težave, z neizvajanjem plačil in nezakonito porabo sredstev rezervne-ga sklada evidentno kršijo črko zakona. Uvedba prekrškovnega postopka in izrek globe dodatno bremeni njihov transakcijski račun, kar pomeni, da bi dobavitelji težje prišli do poplačila oziroma etažni lastniki težje do refundacije vplačanih sredstev.

Vzroki za slab ekonomski položaj posameznih upravnikov pa so dvoji: lahko gre za neracionalno poslo-vanje upravnika in izčrpavanje družbe, lahko pa tudi za obsežnejša neplačila posameznih etažnih lastni-kov, kar upravniki nekaj časa pokrivajo iz razpoložljivih sredstev, nato pa tudi teh zmanjka. Dobaviteljeve in upravnikove terjatve do etažnih lastnikov zastarajo v enem letu. Iz pridobljenih podatkov je razvidno, da izvršilni predlogi niso bili vloženi pravočasno in so mnoge terjatve že zastarale, kar bremeni sredstva upravnika ali dobavitelja.

Noben predpis ne more absolutno preprečiti nezakonitega poslovanja ali namernega prisvajanja sredstev, predvsem pa to ni neposredni namen in »pristojnost« stanovanjskega zakona. Tudi upravniki poslujejo v eni od panog, ki je v zaostrenih gospodarskih razmerah. V posameznih primerih so se pojavile resne ekonomske težave, ki jih posamezni upravniki, podobno kot druge pravne osebe, v drugih gospodarskih panogah, rešujejo na robu ali mimo zakona.

Seznanjeni smo, da se z upravniki, ki so po naših ugotovitvah najbolj kritični, že ukvarjajo organi prego-na. Potreben pa je premislek o javni objavi podatkov o kritičnih upravnikih, saj to še poslabšuje njihov tržni položaj, možnost sanacije in možnost poplačila upnikov.

Potreben je resen premislek o pravni naravi rezervnega sklada in njegovem namenu. Upravniki obra-čunavajo rezervni sklad tudi v stavbah, kjer po zakonu ni obvezen – na stavbi ni vzpostavljena etažna lastnina ali ima stavba manj kot osem posameznih delov. Posamezni zakoni širijo možnost porabe re-zervnega sklada (toplotni delilniki, vpisi v zemljiško knjigo, energetske izkaznice) oziroma obremenjeva-nje bodočih vplačil s krediti. Prav tako ni omejitve porabe sredstev povečanega rezervnega sklada, ki se zbira za določen namen, za kritje tekočih stroškov.

Iz inšpekcijskih ali prekrškovnih postopkov izven akcije smo seznanjeni še z dejstvom, da posamezni upravniki po prenehanju pogodbe o upravljanju ne prenesejo zbranih sredstev (praviloma so to sredstva


rezervnega sklada). Upravniki v posameznih primerih oporekajo veljavnosti pravilno podane odpovedi, ker ne želijo izgubiti objekta ali ne zmorejo prenosa zbranih sredstev na novega upravnika. Etažni lastniki prenakazilo sredstev lahko uveljavljajo samo po sodni poti, dejanska možnost izterjave pa je vprašljiva. Predstavljena pa nam je bila tudi obratna situacija: upravnik sredstev, ki so jih etažni lastniki namensko zbirali, ne želi prenesti na novega upravnika, saj ga je ocenil kot nezanesljivega ( upravnik se je kot pravna oseba registriral pred kratkim, nima zaposlenih, nima sredstev na lastnem računu, pogodbo o upravljanju je sklenil v nasprotju z načeli lojalne konkurence).

Ugotovitve splošno ne izkazujejo kritičnega stanja razen pri nekaterih upravnikih, vendar bi bilo po-trebno za objektivno oceno opraviti bistveno bolj poglobljeno in širšo analizo stanja, česar pa v danem primeru glede na časovno in kadrovsko omejenost ni bilo mogoče storiti.

Upravniki transparentno vodijo sredstva rezervnega sklada in v kontrolnih pregledih ni bilo težav pri pre-verjanju, ali se knjigovodske evidence ujemajo s stanjem na transakcijskih računih. To pa težje preverjajo posamezni etažni lastniki, če so sredstva večih stavb na enem transakcijskem računu.

V zvezi z rezervnim skladom (obveznost etažnega lastnika, da plača obvezni prispevek, obveznost upravnika, da vodi sredstva na posebnem računu, možnost uporabe sredstev rezervnega sklada le za določene namene, obveznost upravnika, da po prenehanju pogodbe o upravljanju prenakaže sredstva na račun, ki ga vodi novi upravnik) Stanovanjski zakon ne predvideva inšpekcijskih ukrepov. Kršitve teh zakonskih določb predstavljajo prekršek. Enako velja za izvajanje plačil dobaviteljem.

Zakonske podlage za izvedbo akcije:

Stvarnopravni zakonik ( Ur.l. RS štev. 87/2002, 18/2007 in 91/2013)

118. člen

(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

(2) Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja.

(3) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem po-stopku.

(4) Upravnik ima naslednja pooblastila:

• izvajati sklepe etažnih lastnikov;

• skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;

• poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;

• upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;

• zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključi-tveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.

(5) Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.

119. člen

(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja.


(2) Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. Sredstva vodi upravnik ločeno na posebnem računu.

(3) Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določi podzakonski predpis.

(4) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potreb-nih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. Izvršba na sredstva rezervnega sklada je dopustna samo iz teh razlogov.

(5) Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.

(6) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju.

Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti pri-spevka (Uradni list RS, št. 11/04, 18/07 Skl.US: U-I-70/04-18)

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS štev. 69/2003, 18/2004, 47/2006, 45/2008, 57/2008, 56/2011 in 40/2012):

26. člen

(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.

(2) V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavlja-nja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

(3) Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če eta-žni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.

(5) Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stano-vanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpek-cije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

42. člen

(vodenje sredstev računa rezervnega sklada)

(1) Upravnik mora zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.

(2) Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo.


(3) Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen re-zervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada.

(4) Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba, kar je razvidno iz knjigovodske evi-dence po drugem odstavku tega člena.

43. člen

(način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada)

(1) Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.

(2) Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s pred-pisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup ob-veznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.

(3) Etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da lahko sredstva re-zervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.

44. člen

(uporaba sredstev rezervnega sklada)

(1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so pred-videni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

(2) Nujna vzdrževalna dela so vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali pa bi zaradi njihove neiz-vedbe lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam. Za nujna vzdrževalna dela se štejejo tudi vzdrževalna dela, ki so določena z odločbo iz 28. in 125. člena tega zakona.

(3) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k pla-čilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

66. člen

(izstavljanje obračuna stroškov)

(1) Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.

(2) V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.

68. člen

(sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami)


(1) Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastni-kov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.

(2) Šteje se, da je pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov, če pravni posel vsebuje navedbo: “Etažni lastniki“ skupaj z natančno označbo večstanovanjske stavbe.

(3) Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki.

(4) V primeru iz prejšnjega odstavka se šteje, da pravni posel zavezuje etažne lastnike na dan sklenitve.

71. člen

(poravnava zapadlih obveznosti)

(1) Upravnik mora brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznosti tretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika.

(2) Če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike, mora upravnik tretji ose-bi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti, potrebne za vložitev tožbe.

171. člen

(1) Z globo od 5.000 do 125.000 eurov se kaznuje upravnik pravna oseba ali samostojni podjetnik posa-meznik:

1. ki ne skliče in izvede zbora lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 36. člena tega zakona;

2. ki ne sestavi zapisnika skladno z 38. členom tega zakona;

3. ki ne vodi posebnega računa v skladu z 42. členom tega zakona ali ne odvede sredstev rezervnega sklada na transakcijski račun rezervnega sklada v roku iz tretjega odstavka 42. člena tega zakona;

4. ki ne naloži sredstev rezervnega sklada v skladu z drugim odstavkom 43. člena tega zakona;

5. ki sklene pogodbo v breme rezervnega sklada v nasprotju s prvim in drugim odstavkom 44. člena tega zakona;

6. ki ne ravna v skladu s 3., 4., 5. in 6. točko 50. člena tega zakona;

7. ki ne vroči kopije sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev etažnim lastnikom, skladno s 53. členom tega zakona;

8. ki ravna v nasprotju z 58. členom tega zakona;

9. ki ne ravna v skladu z 61. členom tega zakona;

10. ki sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe ne vodi knjigovodsko ločeno (prvi odstavek 63. člena);

11. ki ravna v nasprotju z določbo 65. in 66. člena tega zakona;

12. ki ne ravna v skladu s 130. členom tega zakona;


13. ki ne prijavi vpisa registrskih podatkov v kataster stavb v roku iz prvega odstavka 189. člena tega zakona;

14. ki ne označi stanovanj v skladu s 7. in 188. členom tega zakona.

(2) Z globo od 500 do 1.500 eurov se za prekršek iz prejšnjega odstavka kaznuje upravnik, eden od etažnih lastnikov, ki opravlja dejavnost upravljanja.

(3) Z globo od 800 do 2.000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.



Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1)

Mateja Tamara Fajsuniv. dipl. prav., sekretarka Službe vlade RS za zakonodajo

Po sedmih letih izvajanja Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08 in 59/11, v nadalj-njem besedilu: ZVEtL) je mogoče opraviti presojo njegovih posledic na družbeno življenje in ga postaviti v širši družbeni okvir zlasti z vidika namenov in ciljev, ki jih je pri njegovi pripravi in sprejemu zasledoval zakonodajalec oziroma predlagatelj in pripravljavec zakonodajnega gradiva (v primeru ZVEtL sta to Mini-strstvo za pravosodje in Služba Vlade Republike Slovenije za zakonodajo).

V zvezi s postopkom za vzpostavitev etažne lastnine je moč ugotoviti, da je ZVEtL odločilno vplival na oblikovanje novega pojma »dejanske etažne lastnine« ter uveljavil metodo za prepoznavo njenih raz-ličnih pojavnih oblik in njihovo pretvorbo v etažno lastnino, kot jo poznajo danes veljavni sistemski predpisi. Pravosodna statistika tudi nakazuje, da je ZVEtL – za zdaj resda ne še toliko po količini, kot po vsebini – bistveno pripomogel k poenotenju sodne prakse v smeri pravilnega reševanja družbenola-stninske in tranzicijske problematike v skladu s stvarnopravno teorijo in zakonodajo na področju etažne lastnine. ZVEtL je torej vzpostavil ustrezen postopkovni okvir za razreševanje problemov zunajknjižne etažne lastnine, navidezne solastnine in nedokončane etažne lastnine na poenoten, celovit in pravno pravilen način.

V zvezi s postopkom za ugotovitev pripadajočega zemljišča je uvodoma mogoče ugotoviti, da je državni upravi uspelo oblikovati ZVEtL kot vrednostno in interesno nevtralen predpis. Zakon namreč uzakonja metodo, po kateri se v kontroliranem okolju nepravdnih sodišč po vnaprej znanih kriterijih (urbanistični in tehnični kriteriji ter kriterij redne rabe) ugotovijo meje med javnim in zasebnim, med različnimi upra-vljavci javnih površin in med površinami, katerih lastniki so zasebniki. ZVEtL ne »navija« niti za javne površine niti za zasebne površine, ampak uzakonja mesto in način za srečanje različnih interesov ter za njihovo relativno trajno in stabilno sobivanje na podlagi pravnomočne odločitve sodišča.

Oba postopka tudi po novem predlogu zakona še naprej ostajata predlagalna. To pomeni, da se po-stopek začne, vodi in konča po volji strank. Kljub relativno poudarjenim inkvizitornim pooblastilom sodišča, po katerih sodišče v okviru materialno-procesnega vodstva po uradni dolžnosti – torej namesto strank - poskrbi za zaznambo postopka v zemljiški knjigi, po uradni dolžnosti poskrbi za udeležbo za-interesiranih oseb v postopku, poskrbi za zbiranje najpomembnejšega procesnega gradiva (postavitev izvedencev, pridobitev strokovne podlage za katastrski vpis, pridobitev strokovnega gradiva za ugoto-vitev pripadajočega zemljišča itd.), ter tudi za predhodno uskladitev katastrskih evidenc z ugotovljenim pravnim stanjem in za izvršitev odločbe v zemljiški knjigi, pa je ključno trditveno in dokazno breme še vedno na ramenih strank, kot udeleženk v postopku. Tako se je ob spremljanju dosedanjih postopkov za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL izkazalo, da v njih bolje uspejo tisti udeleženci, ki se v argumentaciji izogibajo zgolj generalnemu nasprotovanju in navajanju pavšalnih dejstev. Navedeno je pomembno zlasti v zvezi z varstvom javnih površin, za katere skrbijo občine in država v svoji vlogi a priornih nosilk javnega interesa. Izkazalo se je, da je ključnega pomena, da zlasti občine zelo dobro poznajo svoj prostor in da za varstvo javnih interesov, ki jih zastopajo v vsakem konkretnem postopku,


usmerijo vse svoje moči v temeljite analize v glavnem svoje lastne pretekle normativne ureditve in pra-kse (v prostorske akte, odloke o razglasitvah javnega dobra, pa tudi v spremljajočo investicijsko in drugo dokumentacijo) ter da pri zavzemanju za večje ali manjše javne površine v mejnih primerih natančno preučijo zlasti tudi finančne posledice svojih takšnih ali drugačnih odločitev, svoje prihodnje zmožnosti za njihovo vzdrževanje in njihovo siceršnjo potrebnost za dolgoročni razvoj naselja.

Vse razmejitve v prostoru (urbanistične in v izvedbenem smislu geodetske) imajo svoje lastninske ko-notacije. Časov družbene lastnine, ko lastninska pravica na stavbnih zemljiščih v naseljih mestnega značaja ni bila možna in je bilo posledično delo prostorskih načrtovalcev lažje, ni več, to je dejstvo in z dejstvi se nima smisla prepirati. Zapuščina preteklega družbenega sistema pa so tudi neurejene nepre-mičninske evidence, saj so bili vpisi v zemljiško knjigo deklaratornega pomena. Zato so še danes v nepre-mičninskih evidencah kot lastniki vpisani nekdanji imetniki pravice uporabe na družbenih zemljiščih, od velikih družbenih graditeljev do posameznih nacionalizirancev, kmetov in drugih razlaščencev, ki bi bili, če bi dosledno upoštevali stvarnopravna pravila - po katerih je nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami - lastniki nepremičnin tudi v velikih soseskah iz časov družbene gradnje, vključno z ne(dokončno)etažiranimi bloki, kot sestavinami zemljišč, na katerih so bile te soseske zgrajene.

Rešitev za te probleme seveda ne gre iskati v njihovem abstraktnem normativnem pokritju s pokrov-ko kakega zakona (eden zadnjih nasledkov takega normativnega idealizma je bil Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Uradni list RS, št. 44/97 in 59/01 – v nadaljnjem besedilu: ZLNDL) ali prostorskega akta oziroma njima po učinkih podobnega akta, kot je v zadnjem času pogosta praksa z ad hoc razglašanjem javnega dobra z občinskimi odloki. Upanje, da bi se na ta način lahko učinkovito dalo nogo med vrata, da bi se ta ne zaprla, je namreč jalovo. Resnica, ki jo je treba prepoznati, je ta, da so se vsa ta vrata zaprla že v davni preteklosti: to je v časih pred lastninjenjem, ki pa je za vsak tip nepremičnine različen, a se nujno nahaja v obdobju od leta 1991 do leta 1997. Leto 1997 je namreč leto, ko je bil uveljavljen zadnji tranzicijski zakon ZLNDL, ki je kot omaka čez mesne kroglice zapolnil še vse morebitne preostale neolastninjene dele nekdanje nepremične družbene lastnine. Dobra novica glede tega dogajanja je dejstvo, da ni treba obžalovati morebitne neaktivnosti v času tranzicijske zmede, ker teh dejstev tako ali tako ne more spremeniti nihče, saj so zapadla v zgodovini. Po ustaljeni sodni praksi so namreč vsa tovrstna kasnejša razpolaganja, pa naj gre za prodaje ali razglašanje javnega dobra, nična oziroma neučinkovita. Ta sodna praksa je bila oblikovana pretežno zunaj postopkov po ZVEtL in neodvisno od njih. Udejanja pa se seveda tudi v postopkih po ZVEtL.

Ključno pri veljavnem zakonu in predlogu novega zakona je razumevanje, da se v postopkih po ZVEtL ne določajo na novo neke nove pravice, ampak da gre za urejanje razmerij, katerih elementi zunajknjižno že obstojijo, a niso bili nikoli tudi formalno udejanjeni v nepremičninskih evidencah. Izvajanje postopkov po ZVEtL torej ni vzrok za drobljenje javnega prostora, niti ni njihov nasledek ustvarjanje možnosti za postavljanje ograj in getoizacijo urbanih naselij. Preprečevanje teh neljubih pojavov ostaja domena pro-storskih načrtovalcev tudi de lege ferenda. Vodenje in dokončanje postopkov po ZVEtL učinkuje pravza-prav ravno obratno: šele ko se nehamo kregati, čigavo je kaj, in v odsotnosti učinkovitih, hitrih in jasnih odgovorov na eni strani izkoriščati družbeno moč za urbanistično motivirane akcije, na drugi pa usta-navljati civilne iniciative v obrambo obstoječega stanja, bo mogoče ponovno skupnostno upravljanje. Pri tem seveda ostaja priporočilo, da sodniki v postopkih po ZVEtL poskusijo strukturirati in opredeliti območja okrog stavb in drugih objektov čim določneje in natančneje ter v skladu z njihovo namensko in dejansko rabo. To pomeni, da je smiselno, da se individualna zemljišča, ki so npr. potrebna za redno rabo ene večstanovanjske stavbe, strukturno in tudi pravno formalno ločijo od pripadajočih zemljišč, ki so v skupni rabi več večstanovanjskih ali drugih stavb, in da se postopkov ne poskuša pohitriti na račun pravilnosti vsebin, o katerih se odloča v teh postopkih. V postopkih po ZVEtL se torej na transparenten način zagotavljajo izhodišča za bodoče mirno in konstruktivno urejanje življenja v urbanih skupnostih, ki v prihodnje seveda ne izključuje drugačnih rab in ureditev ob uporabi pravnih institutov, kot so npr. ustanavljanje služnosti v javno korist, uveljavljanje predkupne pravice, izvajanje razlastitev, udejanjanje možnosti, ki jih dajejo pogodbeni urbanizem in številni instrumenti aktivne zemljiške politike, ki pri nas še čakajo na svojo prepotrebno uzakonitev.


Nepravdna postopka za vzpostavitev etažne lastnine in ugotovitev pripadajočega zemljišča torej tudi po predlogu ZVEtL-1 ostajata nič več in nič manj kot ena od civilnih sodnih postopkov, v katerih sodišče le ugotovi dejansko obstoječe in že nastalo pravno stanje ter poskrbi za njegovo evidentiranje v nepremič-ninskih evidencah.

Pri tem je pomembno vedeti, da sodišča v postopkih po ZVEtL odločajo po stanju, ki se je oblikovalo od izgradnje stavbe do olastninjenja družbenega zemljišča, torej najkasneje do leta 1997. Danes oziroma v času odločanja sodišča, pa je namenjenost redni rabi stavbe lahko precej drugačna od tiste, ki je bila določena oziroma načrtovana izvorno. Morebitno neživljenjskost ali togost, ki je zaradi spoštova-nja postopkovnih formalnosti in materialnopravnih pravil pri sodnem odločanju neizbežna, je mogoče enostavno preseči, interese pa uskladiti s sodno poravnavo, ki pogosto predstavlja zelo primeren način rešitve spora oziroma negotovosti z vzajemno določitvijo pravic in obveznosti na podlagi medsebojnega popuščanja. Druga dobra možnost je, kadar stranke oziroma udeleženci postopka po ZVEtL s tem sogla-šajo, oprava poskusa alternativne rešitve spora z mediacijo.

Bistvene novosti v predlogu zakona ZVEtL-1

Sprememba v naslovu

Novi predlog zakona nosi nekoliko spremenjen naslov in sicer Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, za katerega predlagatelj upa, da mu bodo v Državnem zboru Republike Slovenije zaradi kontinuitete in ohranitve temeljne dispozicije njegovega predhodnika dodelili kratice ZVEtL-1.

V naslovu predloga zakona se najbolj očitno odraža novost, ki je posledica vsebinske spremembe med staro ureditvijo po ZVEtL in novo predlagano ureditvijo po ZVEtL-1. Po novem se namreč tudi formal-nemu zemljiškoknjižnemu lastniku nepremičnine priznava pravni interes, da evidenčno stanje uskladi z dejanskim pravnim stanjem. Kadar ta tega svojega interesa ne more uresničiti zaradi nesodelovanja (vseh) dejanskih etažnih lastnikov stavbe, je namreč njegov pravni položaj povsem primerljiv položaju pridobitelja posameznega dela stavbe po ZVEtL. Zato mu je po oceni pripravljavcev v takih primerih tre-ba omogočiti enako sodno varstvo, torej aktivno legitimacijo za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu. Zaradi te novosti je v naslovu predloga zakona izpuščen dostavek »na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe«, saj to ni več razlikovalni znak v odnosu do veljavne sistemske stvarnopravne ureditve, kakor je to veljalo do sedaj.

Predlagatelj si je prizadeval tudi za skrajšanje naslova, ki bi v skladu z nomotehničnimi priporočili še vedno odražal vsebino predloga zakona, želel pa se je ogniti tudi navajanju številk oziroma datuma, zato je uporabil besedno zvezo »na določenih stavbah« in ne morebiti »na stavbah, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003«.

Temeljna novost: zamejitev na primere stavb, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003

V predlogu zakona se ohranja dosedanji koncept dveh nepravdnih sodnih postopkov, tj. postopka za vzpostavitev etažne lastnine in postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča s tem, da se obseg za-dev krči oziroma omejuje na zatečene neurejene situacije, ki izvirajo iz časov pred uveljavitvijo novih stvarnopravnih pravil, in se nanašajo na stavbe, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003. V okviru priprave novega zakona je namreč Ministrstvo za pravosodje ocenilo, da zakonodaja, veljavna po tem datumu, ne dopušča več nastajanja tovrstnih situacij in da je zato pravno-sistemsko pravilneje, da se po-sebnosti in pravne »dobrote« vsebovane v ZVEtL, ohranijo le še za primere, katerih neurejenost korenini v prejšnji družbeni ureditvi in neustrezni tranzicijski zakonodaji. Morebitni izjemni primeri neusklajeno-sti nepremičninskih evidenc, ki so ali bi še lahko nastali po 1. januarju 2003, pa naj se v celoti rešujejo po veljavnih sistemskih predpisih.

Temeljni cilj novega zakona je še vedno omogočiti lastnikom oziroma etažnim lastnikom ter pridobiteljem posameznih delov oziroma stavb, kadar gre za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003, da na čim lažji


in ekonomičen način dosežejo uskladitev nepremičninskih evidenc z resničnim pravnim in dejanskim stanjem.

Razen te ključne zamejitve na razreševanje »starih« problemov, novi predlog zakona v bistvenem delu ohranja temeljno dispozicijo veljavnega zakona. V času izvajanja zakona se je v praksi namreč izkazalo, da oba uzakonjena posebna nepravdna postopka pomenita zelo primeren način za ureditev in uskladitev nepremičninskih evidenc na materialnopravno pravilnih podlagah v kontroliranem okolju nepravdnih so-dišč, saj kompleksnost in interdisciplinarnost problemov, pogosto pa tudi velika številčnost zainteresira-nih udeležencev preprečujejo sporazumno doseganje rešitev ter presegajo okvire in procesne možnosti pravdnih postopkov.

Oba postopka ostajata strankam prijazna, saj so stranke v postopku po novem še bolj učinkovito razbre-menjene številnih nalog in opravil, ki bi jih sicer morale po redni poti opraviti same. Sodišče po uradni dolžnosti zagotovi zaznambo postopka v zemljiški knjigi, po uradni dolžnosti poskrbi za udeležbo zain-teresiranih oseb v postopku, za zbiranje najpomembnejšega procesnega gradiva (postavitev izvedencev, pridobitev strokovne podlage za katastrski vpis, pridobitev strokovnega gradiva za ugotovitev pripada-jočega zemljišča itd.), poskrbi pa tudi za predhodno uskladitev katastrskih evidenc z resničnim pravnim stanjem in za izvršitev odločbe v zemljiški knjigi. Oba postopka ostajata učinkovita in brez nepotrebnih administrativnih ovir, načelo ekonomičnosti pa se v določenem delu celo stopnjuje, vendar ne na škodo namenov zakona in pravne varnosti udeležencev razmerij. S tem namenom se ohranjajo inkvizitorna po-oblastila sodišča pri iskanju udeležencev in pripravljalnih opravilih v postopku, dodajajo pa se tudi nove rešitve, ki naj bi ob povečanih nalogah sodišča in množičnosti udeležbe čim bolj preprečevale zastoje v postopku. Poleg tega se za oba postopka določa, da se rešujeta prednostno.

Vsebino predlaganega zakona tako še vedno tvorijo pretežno procesne določbe, in razen nekaj obra-zloženih izjem, se z njim ne uvaja novosti na področju materialnega prava. Kolikor posamezne določbe vendarle določajo posamezne materialnopravne domneve, te temeljijo na že obstoječem materialnem pravu in ustaljeni sodni praksi ter odražajo značilne rešitve oziroma pravne posledice dejanskih stanj, na katera se te nanašajo. Novi zakon jih določa z namenom kakovostnejše uporabe zakona v praksi, saj učinkujejo kot priporočila in sredstvo pohitritve konkretnih postopkov.

Vse navedeno in dejstvo, da bi obseg novele presegel z nomotehničnimi smernicami priporočeno tretjino obsega zakona je botrovalo odločitvi, da se pripravi nov zakon, in ne nova novela veljavnega zakona.

Skupne novosti: veljajo za oba postopka

Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov: nova udeleženka v postopku

Ob spremljanju izvajanja dosedanjega zakona se je izkazalo, da je potrebno poenostaviti določbe, ki urejajo zastopanje etažnih lastnikov stavbe s strani upravnika. Obveznost, da so v postopkih po ZVEtL ugotovljeni vsi etažni lastniki oziroma pridobitelji posameznih delov v posamezni stavbi in da so vsi tudi poimensko imenovani kot stranke v postopku, povzroča le nepotrebne administrativne zaplete, ne le za udeležence, temveč tudi za sodišče. Etažni lastniki stavbe, ki jih zastopa upravnik in v postopku ne prijavijo samostojne udeležbe, po naravi stvari nastopajo kot enovita skupnost prek istega zakonitega zastopnika.

Zato se v predlaganem novem zakonu skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe že na ravni za-kona podeljuje status oziroma sposobnost stranke, ki jo zastopa upravnik, etažni lastniki, ki želijo sami aktivno sodelovati v postopku, pa imajo možnost prijave samostojne udeležbe, in v postopku nastopajo poleg skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov.

Ta možnost je predvidena za oba postopka, saj se v obeh postopkih odloča o skupnih interesih etažnih lastnikov, tj. o njihovih pravicah na skupnih delih stavbe: v postopku za vzpostavitev etažne lastnine najmanj o skupnih prostorih v stavbi, v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča pa o pravicah na pripadajočem zemljišču stavbe. Procesna dejanja skupnosti zastopane po upravniku so torej posledično omejena zgolj na varstvo pravic na skupnih delih stavbe.


Nov način obveščanja upravičencev v stavbi

Izvajanje dosedanjega zakona glede določila, da sodišče obvestilo o začetem postopku vroči med dru-gim tudi vsem osebam, za katere na podlagi predhodnega vpogleda v Centralni register prebivalstva in Poslovni register Slovenije ugotovi, da imajo na naslovu stavbe evidentirano stalno ali začasno bivali-šče oziroma poslovni sedež ali podružnico, kaže, da tovrstna obveznost sodišču povzroča precejšnje postopkovne zastoje in nepotrebne stroške v zvezi z vročanjem. Ugotovljeno je bilo, da je obveščanje smiselno omejiti na tiste osebe, ki so verjetni pridobitelji posameznih delov stavbe. Glede na vlogo in položaj upravnika v predpisih, ki urejajo stvarno in stanovanjsko pravo, je bilo ocenjeno, da je v vročanje obvestil smiselno vključiti upravnika in da v razmerju do večje ekonomičnosti postopka nalaganje tovr-stnih dodatnih obveznosti upravniku ni prekomerno.

Kadar gre za manjše stavbe in upravnik ni obvezen oziroma ko upravnika kljub obveznemu imenovanju ni, pa je po oceni predlagatelja pomembno, da ostanejo v veljavi dosedanje rešitve, saj je to v skladu s temeljnimi načeli, ki so vodila in vodijo še danes predlagatelja pri pripravi obeh zakonov: da se v konkreten postopek pritegne čim širši krog oseb, ki bi za varstvo svojih pravic in pravnih koristi utegnile imeti interes za udeležbo.

Nova ureditev zalaganja in povrnitve stroškov v postopku

Predlog zakona z namenom zagotovitve pravne varnosti in dejstva, da sta postopka po tem zakonu zlasti v interesu (etažnih) lastnikov stavb, natančno določa pravila in načine, po katerih se stroški, ki so nujno potrebni za izvedbo in dokončanje postopkov, porazdelijo med vse (etažne) lastnike, ki so udeleženi v posameznem postopku, znotraj konkretne stavbe pa določa njihovo delitev po pravilu solastniških idealnih deležev na skupnih delih take stavbe.

Določna ureditev razmerij do denacionalizacijskih postopkov

Sedaj veljavni zakon v svojem 32. členu ureja razmerja med postopki po ZVEtL in postopki denacionaliza-cije, praksa pa kaže, da je ta tipizirana ubeseditev domnevne varovalke pravzaprav zakonski pleonazem, ki ne rešuje ključnega zapleta, in jo je bilo zato treba nadomestiti z vsebinsko ustreznejšo.

Odločba o denacionalizaciji je konstitutivna odločba državnega organa, na podlagi katere se na nepre-mičnini vzpostavi lastninska pravica ne glede na takšne ali drugačne zemljiškoknjižne vpise s pravno-močnostjo same odločbe. S tem na taki nepremičnini preneha prej pridobljena knjižna ali zunajknjižna lastninska pravica predhodnega imetnika. Ustavno sodišče je odločilo, da sodišče ne more »povoziti« take predhodne upravne odločbe, tudi v primeru funkcionalnega zemljišča ne, dokler se konstitutiv-na odločba ne odpravi oziroma razveljavi na podlagi za to določenih pravnih sredstev (prim. odločba USRS Up-457/09, o siceršnjih učinkih in posledicah konstitutivnih odločb še posebej odločba VSRS II Ips 346/2011). Če je bila torej na nekem delu pripadajočega zemljišča vzpostavljena lastninska pravica s konstitutivno določbo državnega organa, tako zemljišče ni več last lastnikov stavbe, čeprav je pri-padajoče zemljišče akcesorij stavbe v dejanskem in pravnem smislu, vse dokler konstitutivna odločba državnega organa ni odpravljena.

Temu stališču diametralno drugačno stališče je zavzelo Vrhovno sodišče Republike Slovenije (prim. od-ločba VSRS II Ips 509/2009), ki je odločilo, da denacionalizacijska odločba, izdana v postopku, v katerem lastnik pripadajočega zemljišča ni sodeloval, nima učinka razlastitve, saj ga varujejo pravila o subjektiv-nih mejah pravnomočnosti.

V upravno-sodni praksi ni spora, da so denacionalizacijske odločbe, s katerimi je bilo vrnjeno funkcio-nalno zemljišče, nične (prim. odločbe VSRS X Ips 133/2013, I Up 1109/2004, VSRS U 1071/95, VSRS I Up 821/2003, VSRS I Up 63/2006, VSRS U 1147/95). Pri tem velja, da lahko ničnost uveljavlja vsakdo, tudi tisti, ki ni bil udeležen v postopku denacionalizacije (prim. odločbe USRS Up-666/10, VSRS Up-1153/10, Upravno I U 1099/2011, Upravno I U 1413/2011, Upravno I U 1061/2010, VSRS X Ips 11/2012). Vsak lastnik pripadajočega zemljišča ima torej konkretno možnost uveljavljati ničnost denacionalizacijske odločbe.


Dilema, ki jo je moral razrešiti pripravljavec predloga ZVEtL-1, je torej posledica zgoraj opisane dvojno-sti: ali slediti argumentaciji Vrhovnega sodišča, po kateri lahko sodišče v postopku po ZVEtL odloča o določitvi pripadajočega zemljišča ne glede na konstitutivno denacionalizacijsko odločbo, ali slediti argumentaciji Ustavnega sodišča, po kateri bi moral predlagatelj najprej doseči izrek ničnosti oziroma odpraviti/razveljaviti konstitutivno denacionalizacijsko odločbo v delu, v katerem ta ustanavlja pravice na zemljišču, ki bo v postopku po ZVEtL ugotovljeno kot pripadajoče zemljišče k stavbi.

Pripravljavec predloga ZVEtL-1 se je odločil za kombinacijo znotraj meja, ki jih dopuščata obe varian-ti: sodišče v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, udeležence napoti na postopke z izrednimi pravnimi sredstvi zoper konstitutivno denacionalizacijsko odločbo, postopke glede odločanja o pravicah na pripadajočem zemljišču pa prekine, dokler pristojni organ ne odloči o izrednih pravnih sredstvih; ta pa bo pri svojem odločanju vezan na obseg pripadajoče-ga zemljišča, ki ga je pravnomočno ugotovilo sodišče v postopku za določitev pripadajočega zemljišča. S tako rešitvijo se po oceni pripravljavca zakona izognemo problemu, da bi se dvotirno izvajal en in isti dokazni postopek, tj. katero zemljišče je bilo tisto, ki je bilo funkcionalno zemljišče k stavbi, kar bi podvajalo stroške ali celo vodilo v različne odločitve o isti stvari.

V primeru, da pravnomočne konstitutivne odločbe ni mogoče izpodbijati z izrednimi pravnimi sredstvi, ali če bi jih napotene osebe ne vložile oziroma bi bile z njimi neuspešne, sodišče upošteva stanje, ki so ga vzpostavile pravnomočne konstitutivne odločbe. V teh primerih za rešitev konkretne situacije pridejo v poštev bodisi na novo določena pravila o stavbni pravici (44. člen predloga ZVEtL-1) bodisi na novo določena odkupna pravica (52. člen predloga ZVEtL-1).

Glede razmerja med postopkom denacionalizacije in postopkom za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL pa velja, da odločitev sodišča po 25. členu ZVEtL oziroma po 34. členu predloga ZVEtL-1 nima učinkov materialne pravnomočnosti, zato je mogoče učinkovito voditi postopek denacionalizacije tudi v breme takih pridobiteljev. Še več. Postopek po ZVEtL celo pripomore k pravilnejšemu dokončanju dena-cionalizacijskih postopkov, kar velja zlasti v primerih, ko so predmet vračanja le nekateri posamezni deli podržavljene stavbe in ne vsi. S tem, ko sodišče v postopku po ZVEtL zagotovi ustrezno evidentiranje stavbe in njenih posameznih in skupnih delov v nepremičninskih evidencah, da organu, ki odloča v de-nacionalizacijskem postopku, možnost, da pravilno zaključi postopek denacionalizacije.

Ureditev načina evidentiranja skupnih delov več stavb v zemljiški knjigi

Pri izvajanju veljavnega zakona se je izkazalo, da je v sistemskih pravilih Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13 – v nadaljnjem besedilu: SPZ) in Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11 in 40/12 – ZUJF, v nadaljnjem besedilu: SZ-1) ter v Zakonu o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09 in 25/11 – v nadaljnjem besedilu: ZZK-1) pravna praznina glede tabularnega evidentiranja pravic na tistih nepremičninah, ki predstavljajo skupne dele več stavb (npr. hišniško stano-vanje, skupna kotlovnica ali kurilnica, objekt zunanje ureditve: skupna kolesarnica, pokrito parkirišče, skupni podzemni dovoz ipd.), ki so v funkciji več stavb hkrati, ali pa o skupnem pripadajočem zemljišču več stavb, na katerem je današnja skupna lastnina praviloma nadomestila nekdanjo skupno pravico uporabe na skupnem funkcionalnem zemljišču več stavb. Za navedene nepremičnine oziroma objekte je značilno, da so v skupni lasti vsakokratnih lastnikov več stavb hkrati, delež vsakokratnega lastnika posamezne stavbe oziroma njenega dela pa je akcesoren lastninski pravici na stavbi, v katere funkciji je taka nepremičnina. Položaj tovrstnih nepremičnin je zaenkrat materialnopravno delno urejen le v 23. členu SZ-1, ki ga je zato treba analogno uporabiti tudi za razmerja glede stavb, ki niso večstanovanjske stavbe (npr. skupna dostopna pot k več enostanovanjskim stavbam, skupna kotlovnica za nekaj blokov in nekaj enostanovanjskih stavb).

Veljavna ureditev ZZK-1 med osnovnimi položaji nepremičnin predvideva le splošne skupne dele, ki so skupni deli v lasti vsakokratnih etažnih lastnikov ene stavbe, in posebne skupne dele, ki so v lasti le nekaterih a ne vseh vsakokratnih etažnih lastnikov znotraj posamezne stavbe. Zato opisanih primerov skupnih delov več stavb ni mogoče ustrezno evidentirati, čeprav sodišča nanje pogosto naletijo ne le v postopkih za ugotovitev pripadajočih zemljišč, ko gre za skupna pripadajoča zemljišča več stavb, temveč


tudi v postopkih za vzpostavitev etažne lastnine, ko se v stavbi, ki je predmet postopka, nahaja tudi del stavbe, ki je skupni del več stavb hkrati (npr. hišniško stanovanje, skupna kotlovnica ali kurilnica).

Z novim zakonom se za primere, ki se rešujejo v postopkih po ZVEtL, zapolnjuje obstoječa pravna praznina, ki obstoji v nevpisljivosti v zemljiško knjigo povsem običajnih in vsakdanjih situacij v zvezi z nepremičninami, ki služijo več nepremičninam, in akcesornosti lastniških deležev na njih. Predlagatelj se zaveda, da so tovrstni primeri tudi predmet obravnave zunaj postopkov po ZVEtL (npr. ko bodo zemlji-škoknjižni lastniki stavb to ugotovili v zunajsodnem pisnem sporazumu/poravnavi ali ko bo to ugotovilo sodišče v pravdnem postopku). Na Ministrstvu za pravosodje je bila sprejeta odločitev, da bo to pravno praznino razrešil bodoči zakonodajalec z ustrezno prilagoditvijo sistemske zakonodaje, do tedaj pa bo na sodni praksi, da odloči, ali bodo sodišča in zemljiška knjiga to določilo predloga ZVEtL-1 (14. člen) uporabljala po analogiji tudi v drugih primerih, in ne torej samo v postopkih po ZVEtL.

Novosti v postopku za vzpostavitev etažne lastnine

Uporabnost postopka za vse primere t. i. dejanske etažne lastnine

Kakor je pojasnjeno že v uvodu, bo mogoče v postopkih po tem predlogu zakona poslej obravnavati le še primere neurejenih situacij, ki so nastale pred uveljavitvijo današnje konceptualno jasne sistemske ureditve, torej pred 1. januarjem 2003, za pozneje nastale primere pa velja, da se morajo reševati po redni poti in v okvirih možnosti, ki jih daje veljavno pravo.

Za etažno lastnino, ki se je oblikovala pred 1. januarjem 2003, se je v sodni praksi uveljavil izraz dejanska etažna lastnina. Kljub temu, da se ta ni oblikovala na način, kot to določajo današnja sistemska pravila, in da ni bila ustrezno evidentirana, pa po 266. členu SPZ ostaja v veljavi tudi po 1. januarju 2003. V praksi je prepoznavna zlasti v naslednjih treh pojavnih oblikah. Lahko gre za t. i. zunajknjižno etažno lastnino, ko stavba in nobeden od njenih delov ni vpisan v zemljiško knjigo. Lahko gre za t. i. nedokončano etažno lastnino, ko so v zemljiški knjigi vpisani le nekateri deli stavbe, ne pa vsi. Lahko pa gre za t. i. navidezno solastnino, ko so se ob odsotnosti oziroma zaradi nevzpostavljene e-knjige prenosi lastninske pravice na posameznem delu stavbe evidentirali z vknjižbo solastniškega idealnega deleža na nepremičnini oziroma stavbi kot celoti oziroma na njenih nerazdeljenih delih.

Pri izvajanju dosedanjega zakona v sodni praksi ni bilo spora, da se v postopkih za vzpostavitev eta-žne lastnine rešujejo primeri zunajknjižne etažne lastnine, prihajalo pa je do različnega razumevanja in različne uporabe zakona v primeru drugih dveh pojavnih oblik dejanske etažne lastnine. Če se torej postopek za vzpostavitev etažne lastnine po novem omejuje na primere etažne lastnine nastale pred 1. januarjem 2003, pa se na drugi strani z novim zakonom odpravlja tudi sleherni dvom o uporabnosti postopka za vzpostavitev etažne lastnine tudi za drugi dve pojavni obliki dejanske etažne lastnine.

Jasnejša ureditev glede pravnih naslovov pridobiteljev posameznih delov stavbe

V okviru izvajanja veljavnega zakona se je v praksi različno razlagalo, ali je za izkazovanje upravičenja do pridobitve lastninske pravice v postopku za vzpostavitev etažne lastnine potrebno, da pridobitelj posameznega dela stavbe predloži tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Po današnji sistemski zakonodaji je to za primere, ko gre za prenos lastninske pravice na podlagi pravnega posla, potrebno, saj za učinkovito pridobitev lastninske pravice ne zadostuje le zavezovalni pravni posel, temveč tudi razpolagalni (49. člen SPZ). To velja tudi v primeru, da posamezni del stavbe še ni bil vpisan v zemljiški knjigi in nima svojega identifikacijskega znaka; v skladu s sodno prakso zadostuje in je treba, da je posamezni del v takem primeru v zemljiškoknjižnemu dovolilu opredeljen vsaj opisno (npr. odločba VSRS II Ips 196/2010).

Drugače je veljalo po ureditvi, veljavni pred 1. januarjem 2003, torej pred uveljavitvijo SPZ. Če bi se v »starih« primerih zahtevalo, da se za izkazovanje pridobitve oziroma prehoda upravičenja do pridobitve lastninske pravice predloži tudi zemljiškoknjižno dovolilo, bi to pomenilo nedopustno retroaktivno upo-rabo določb SPZ, ki je bila v prehodnih določbah tega zakona izrecno izključena (267. člen SPZ). Ker je bilo eno temeljnih načel zakonodajalca že pri sprejemanju dosedanjega zakona to, da se s tem zakonom ne posega v obstoječe materialne predpise in da se z njim ne spreminjajo ali razvrednotijo vzporedne


ureditve, je bilo treba v izogib slehernim prihodnjim nejasnostim pri razlagi in uporabi novega zakona navedeno zahtevo za pravne naslove pridobljene pred uveljavitvi SPZ v zakonskem besedilu izrecno izključiti.

Po novem aktivna legitimacija tudi zemljiškoknjižnemu lastniku

V primerih dejanske etažne lastnine, torej etažne lastnine, ki se je oblikovala pred uveljavitvijo SPZ, a še ni bila ustrezno evidentirana v nepremičninskih evidencah, veljajo posebna razmerja glede možno-sti zemljiškoknjižnega lastnika, da doseže vzpostavitev etažne lastnine na nepremičnini, kjer je vpisan kot lastnik zemljišča. Njegova aktivna legitimacija je namreč po materialnem pravu omejena. Po naravi stvari in določbah 270. člena SPZ je namreč ta prenesena na dejanske etažne lastnike, ki so upravičeni in dolžni, da uredijo svoja medsebojna razmerja. To upošteva tudi sodna praksa (prim. odločba VSRS II Ips 1005/2008).

Po oceni predlagatelja ima tako v opisanih primerih dejanske etažne lastnine, katerim bo poslej edino namenjen postopek za vzpostavitev etažne lastnine, lahko tudi formalni zemljiškoknjižni lastnik ne-premičnine upravičen interes, da se evidenčno stanje uskladi z dejanskim pravnim stanjem, saj tega interesa ne more uresničiti brez sodelovanja prav vseh dejanskih etažnih lastnikov stavbe, kar pa je iluzorno pričakovati. Zato je prav, da zakonodajalec zemljiškoknjižnemu lastniku omogoči enako sodno varstvo kot pridobiteljem posameznih delov v stavbi, torej aktivno legitimacijo za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu.

Dodatne rešitve za pravilno evidentiranje delov stavbe in preprečevanje zastojev

Določbe 9. člena dosedanjega zakona so opredeljevale pravne domneve v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, katerih namen je bil preprečiti, da bi delni spori med pogosto številnimi pridobitelji posameznih delov v stavbi oteževali izvedbo postopka za vzpostavitev etažne lastnine. V zadevnih domnevah so bile vsebinsko določene tiste rešitve, ki v praksi prevladujejo, tako da bi bila ob njihovi uporabi čim večja verjetnost pravilnega evidentiranja delov stavbe.

Izvajanje dosedanjega zakona v praksi je pokazalo, da bi bilo smotrno to zakonodajno tehniko uporabiti tudi širše: po novem 23. členu predloga ZVEtL-1 se ustrezne domneve določajo tudi za skupne prostore v stavbi, za podzemne stavbe in za atrije, posebne zakonske rešitve pa se predvidevajo tudi za t. i. objekte zunanje ureditve, ki spadajo k stavbi kot celoti ali k več stanovanjskim stavbam, in nimajo položaja stavbe po tem zakonu.

Pristojnost sodišča za odločanje o vpisu stavbne pravice

Ureditev po dosedanjem zakonu sodišču ni dajala možnosti, da v postopku za vzpostavitev etažne la-stnine odloči tudi o vpisu stavbne pravice, zato vzpostavitev etažne lastnine v takih primerih ni bila mogoča. Po oceni predlagatelja je treba navedeno pravno praznino odpraviti in tudi za tovrstne primere omogočiti možnosti za vzpostavitev etažne lastnine, saj ni razumnih razlogov za odrekanje enakega pravnega varstva tudi v takih primerih. Taki izjemni primeri, ko stavba, zgrajena pred 1. januarjem 2003, na nepremičnini obstoji na podlagi stavbne pravice, (etažni) lastniki stavbe pa na pripadajočem zemlji-šču niso pridobili lastninske pravice, so zlasti primeri podzemnih in visečih stavb, kar je pogost pojav predvsem v gosto urbaniziranih naseljih.

Novosti v postopku za določitev pripadajočega zemljišča

Ugotavljanje stavbne pravice na pripadajočem zemljišču

Po 30. členu sedaj veljavnega zakona je lahko sodišče v postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, odločalo le o tistem zemljišču, ki je postalo last lastnika stavbe na podlagi pravil o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, pravil o gradnji na tujem svetu oziroma drugih sorodnih pravil, po katerih je funkcionalno zemljišče stavbe postalo in bilo kogentno vezano na lastninsko pravico na stavbi. Vendar pa se v praksi zaznava, da za številne primere navedeno lahko


pomeni le delno rešitev ali pa sploh ne, in da lahko nepremičninske evidence kljub postopku za določitev pripadajočega zemljišča še zmeraj ostanejo neurejene.

To se lahko zgodi zlasti v primeru, če je lastnik stavbe lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču izgubil (npr. z nakupom zemljišča s strani tretje osebe v stečaju ali izvršbi ali s pravnomočno konstitu-tivno odločbo državnega organa, ki je vzpostavila lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču v korist tretje osebe) ali če lastninske pravice na pripadajočem zemljišču stavbe sploh ni pridobil (slednje se je zgodilo npr. v primeru črnih gradenj, ki so se pred SPZ v skladu z nekdanjo sodno prakso do morebitne legalizacije obravnavale kot stvari v režimu premičnin, ki le začasno – do odstranitve po inšpekcijskem ukrepu – stojijo na družbenem zemljišču, in katerih graditelji niso pridobili pravice uporabe na zemljišču, potrebnem za njihovo redno rabo, vsaj do morebitne legalizacije ne).

Po 271. členu SPZ je v primerih, ko sta bila na dan uveljavitve tega zakona zemljišče in stavba v lasti različnih lastnikov, lastnik stavbe na nepremičnini, na kateri se stavba nahaja, po zakonu pridobil stavb-no pravico. Ugotovitev sodišča o tem, na kakšnem zemljišču se razteza zakonita stavbna pravica, pa je smiselno temeljiti na kriterijih o ugotovitvi obsega funkcionalnega oziroma pripadajočega zemljišča, zato predlagatelj ocenjuje, da bi bilo v tem postopku smiselno reševati tudi navedene primere.

Odkupna pravica

Ob zgoraj opisanem ni mogoče izključiti primerov, ki jih ni mogoče rešiti niti z rezervnim pravilom stavb-ne pravice. To npr. velja v primeru, ko je lastnik stavbe na dan 1. januarja 2003 ob uveljavitvi SPZ, ko so kot prehodne določbe učinkovala pravila o več uporabnikih iste nepremičnine, še zmeraj imel lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču, pa jo je izgubil šele naknadno (npr. tretji kupec je odkupil zemljišče v stečajnem postopku šele po 1. januarju 2003). Pravne podlage za zaključek, da je na zemljišču pridobil zakonito stavbno pravico, ni. Opustitev slehernega varstva interesa lastnika stavbe, da pridobi ustrezne pravice na zemljišču, ki ga nujno potrebuje oziroma je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe, pa se zdi v posamičnem primeru nepravično, na splošno pa v nasprotju z javnim interesom, saj bi v nedolo-čenem večjem številu primerov lahko onemogočalo normalno rabo obstoječih stavb.

V praksi pa se zaznavajo tudi nasprotne situacije. Zemljišče je lahko ves čas ostalo zunajknjižna last etažnih lastnikov stavbe in njen skupni del, tretja oseba pa je to zemljišče morda zaupajoč v zemljiško-knjižno stanje pošteno odkupila ali drugače pravnoposlovno pridobila od zemljiškoknjižnega lastnika, torej zunaj stečaja oziroma izvršbe. Četudi je bila v dobri veri, je po ustaljeni sodni praksi tak pravni posel absolutno ničen in nima učinkov, tak pridobitelj pa na taki podlagi na nepremičnini ni mogel pri-dobiti lastninske pravice (prim. odločbe VSRS II Ips 110/2011, II Ips 364/2009, II Ips 420/2011). Z vidika pravičnosti in javnega interesa tudi tu velja, da je treba v takih primerih zavarovati interes kupca po imetništvu takega zemljišča vsaj v primerih, ko je na takem zemljišču morebiti izvedel gradnjo novega objekta v dobri veri in na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, saj je bil zaveden z neurejenim evidenčnim stanjem glede pripadajočega zemljišča, kar je splošen pojav v državi.

Z predlogom zakona se za razreševanje navedenih primerov predvideva odkupna pravica, po kateri bi lahko upravičenec zahteval prodajo zemljišča, ki ga je izgubil, oziroma zemljišča, na katerem je gradil, čeprav ga ni predhodno pravno učinkovito pridobil. S tem se po eni strani zavaruje legitimen interes etažnih lastnikov oziroma graditelja, po drugi strani pa se lastniku zemljišča zagotavlja, da za to prejme pravično odmeno in da poseg v njegovo lastninsko pravico ni prekomeren. Pri taki ureditvi se varuje tudi javni interes, da obstoječe že zgrajene stavbe obstanejo in normalno delujejo še naprej ter imajo za to potrebno pripadajoče zemljišče.

Jasnejša ureditev meril za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča

Dosedanji zakon ni podrobneje urejal meril za določanje pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim pred 1. januarjem 2003, temveč je 30. člen dosedanjega zakona napotoval na smiselno uporabo 7. člena istega zakona, ki je bil sistemske narave. V skladu z najnovejšo sodno prakso so se ta pravila razlagala tako, da se je kot pripadajoče zemljišče štelo primarno tisto zemljišče, ki je bilo določeno s pravnomočno odločbo o določitvi funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele. Če ta ni obstajala, so se kot pri-


marno merilo za določljivost zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe, upoštevali prostorski oziroma upravni akti, na podlagi katerih je bila zgrajena stavba, h kateri se je določalo pripadajoče zemljišče. Šele če ti takega zemljišča niso opredeljevali ali niso bili dosegljivi, pa so se uporabljala »rezervna me-rila«, tj. pretekla redna raba zemljišča, tehnični kriteriji in urbanistični standardi v času izgradnje stavbe (npr. odločba VSRS II Ips 86/2014). Po oceni predlagatelja tak selektivni pristop po sistemu podredja ni primeren za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003, zato je iz določbe o merilih za ugotavljanje pripada-jočih zemljišč izrecno izključil kakršnokoli hierarhijo, ohranil pa je njihovo abstraktnost, saj raznolikost situacij, na katere lahko naleti sodišče v tem postopku, zahteva njegovo čim bolj prosto presojo, s katero se bo ob upoštevanju vseh pomembnih okoliščin in praviloma s pomočjo izvedenca urbanistične stroke ugotovilo obseg pripadajočega zemljišča v vsakem konkretnem primeru brez poseganja v pridobljene pravice kogar koli že.

Določnejša ureditev v zvezi z bremeni

De lege ferenda je končni cilj postopka za določitev pripadajočega zemljišča popolna uskladitev neureje-nih nepremičninskih evidenc z dejanskim pravnim stanjem na konkretnem zemljišču. V nasprotju s tem namenom je, če bi v nepremičninskih evidencah ostajala nevpisana morebitna bremena, ki na nepremič-nini dejansko zunajknjižno obstajajo, in da bi se ohranjala vpisana bremena, ki dejansko ne obstojijo in so v zemljiški knjigi vpisana neutemeljeno. Z novim zakonom se z namenom doseganja navedenega cilja predvideva tudi možnost odločanja sodišča o vpisu dejansko obstoječih, a nevpisanih bremen, ter o izbrisu neobstoječih, a vpisanih bremen s tem, da je možnost sodišča odločiti o posameznem bremenu omejena s predpostavko, da dejstva, od katerih je odvisna odločitev o bremenu, med udeleženci niso sporna. S tem se sledi temeljnemu vodilu, da naj bo postopek ekonomičen, učinkovit in s čim manj zastoji.

Omejitev procesne udeležbe občine z javnim interesom

V sedaj veljavnem zakonu je občina obvezna formalna udeleženka v postopku za določitev pripadajoče-ga zemljišča, in to ne glede na to, ali v njem uveljavlja kakšne materialne pravice na nepremičninah, ki so predmet postopka, ali ne.

Po novem občina ne bo več obvezni formalni udeleženec postopka, temveč bo o postopku le obveščena. Če bo hotela v njem uveljavljati javni interes, se bo vanj lahko priglasila kot materialna udeleženka. S tako rešitvijo se bodo številni postopki razbremenili nepotrebnega administriranja tako sodišč in občin, kakor tudi drugih udeležencev v postopku, saj ni razumnega razloga, da bi občine sodelovale tudi v tistih postopkih, v katerem ni treba varovati javnega interesa.

Odprava omejitev glede obravnavanja predhodnih vprašanj

Izvajanje veljavnega zakona v praksi kaže, da v postopkih za določitev pripadajočega zemljišča lahko nastanejo predhodna vprašanja, glede katerih veljavna ureditev nepravdnega postopka omejuje njiho-vo obravnavanje v nepravdnem postopku. Zaradi navedenega je velika verjetnost, da bi se postopki za ugotovitev pripadajočih zemljišč množično prekinjali zaradi reševanja predhodnih vprašanj, ki bi se morala reševati v pravdah, kar bi v konkretnih primerih in na splošno bistveno otežilo in odlagalo čim prejšnjo uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim pravnim stanjem ter množilo sodne postopke in tako prispevalo k sodnim zaostankom. Ker bi se ob na novo določeni pravici do revizije tudi v postop-ku za ugotovitev pripadajočega zemljišča procesne garancije povsem približale garancijam pravdnega postopka, je upoštevajoč temeljno vodilo po čim hitrejšemu dokončanju navedenih postopkov po oceni predlagatelja v tovrstnih postopkih smotrno izključiti uporabo splošnih omejitev glede obravnavanja predhodnih vprašanj v nepravdnem postopku. S tem bo postal postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča s tega vidika primerljiv pravdnemu.

Novo določena pravica do revizije

V postopkih za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim pred 1. januarjem 2003, gre za odločanje o lastninskopravnih sporih in praviloma za zapletena pravna in dejanska vprašanja, zato je po


oceni predlagatelja smotrno, da se prek instituta revizije zagotovita skladnost in enotnost sodne prakse enako kakor v pravdnem postopku.

Odprava nepravilno razglašenega javnega dobra

Sodna praksa se je že izrekla, in predlagatelj to ocenjuje kot pravilno, da razglasitev javnega dobra na pripadajočem zemljišču z upravno odločbo stvarnopravnega položaja tega zemljišča ni mogla razvre-dnotiti, saj za to ni pravne podlage (prim. odločbe VSL I Cp 3289/2014, VSL I Cp 251/2015). V praksi se kljub temu neredko dogaja, da so pripadajoča zemljišča ali njihovi deli zaradi neurejenih nepremičnin-skih evidenc razglašeni za javno dobro. Po oceni predlagatelja sta režima v okviru instituta javnega dobra kot dobrine namenjene splošni rabi vseh, na eni strani, in institut pripadajočega zemljišča, na drugi, nezdružljiva in ne moreta obstajati hkrati. Zato je upravna odločba, s katero se je razglasilo javno dobro na pripadajočem zemljišču, dejansko in pravno neizvršljiva ter v nasprotju s kogentnimi predpisi. V novem zakonu se zato izrecno določa, da se odločba, s katero je bilo razglašeno javno dobro, izreče za nično, če je isto zemljišče pravnomočno ugotovljeno za pripadajoče zemljišče k stavbi.

Razdelitev skupnih pripadajočih zemljišč

Tudi skupnost vsakokratnih lastnikov stavb na skupnem pripadajočem zemljišču je lahko obremenjena s težavami, ki jih prinaša življenje v skupnosti. Tako kot velja po splošnih pravilih o delitvi skupne lastnine, tudi po novem predlogu zakona morebitna sporazumna delitev ostaja primarni način razdelitve skupne lastnine pri skupnih pripadajočih zemljiščih. Za primer, da sporazuma ni mogoče doseči, pa se po novem določa, da naj o razdelitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku uporabljajoč pravne ugodnosti po-stopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča, vse to pa zato, da se postopek ob množičnosti udeležbe sploh lahko izvede.

Zaključek

Ministrstvo za pravosodje je predlog zakona ZVEtL-1 poslalo v strokovno usklajevanje 27. oktobra 2015. Predlog zakona je objavljen na spletnih straneh Ministrstva za pravosodje http://www.mp.gov.si/si/zako-nodaja_in_dokumenti/predpisi_v_pripravi/ in na državnem portalu E-demokracija. Rok za posredovanje stališč, predlogov, mnenj in pripomb je do 1. decembra 2015. Vse predloge in pripombe, ki jih bo mini-strstvo prejelo v tem roku, bo preučila delovna skupina, ki je bila ustanovljena za pripravo zakona. Ta se bo do prejetih gradiv opredelila ter pripravila odgovore, v katerih bodo pojasnjeni nameni predlagatelja pri oblikovanju posameznih zakonskih določb, utemeljeni pa bodo tudi razlogi za upoštevanje oziroma neupoštevanje podanih predlogov in pripomb. V odvisnosti od prejetih odzivov v postopkih predhodne-ga medresorskega usklajevanja in sodelovanja s strokovno in drugo zainteresirano javnostjo, bo predlog zakona predvidoma konec tega leta ali v začetku prihodnjega leta predložen Državnemu zboru Republike Slovenije v obravnavo in sprejem po rednem postopku.

O avtorici

Mateja Tamara Fajs je leta 1992 diplomirala na Pravni fakulteti v Ljubljani. Po končanem sodniškem pripravništvu in opravljenem pravniškem državnem izpitu se je leta 1994 zaposlila v državni upravi, kjer je na različnih delovnih mestih v državnih organih in vladnih službah delovala na področju organi-zacije upravnih procesov in upravnega prava ter prava Evropske unije, po vsebini pa se ves čas ukvarja s pravno-sistemskimi vprašanji prostorske, gradbene in stanovanjske zakonodaje ter s problematiko nepremičninskih evidenc. Zadnjih deset let je zaposlena v Službi Vlade Republike Slovenje za zakonoda-jo, kjer je zadolžena za preverjanje ustavnosti, pravno-sistemske skladnosti in nomotehnične pravilnosti predlogov predpisov s področja pravosodja, med dodatnimi delovnimi zadolžitvami v zadnjem času pa je bilo vodenje projekta vzpostavitve Pravno-informacijskega sistema Republike Slovenije in vodenje aktivnosti v zvezi s pripravo novega predloga ZVEtL-1eja Tamara Fajs je leta 1992 diplomirala na Pravni fakulteti v Ljubljani. Po končanem sodniškem pripravništvu in opravljenem pravniškem državnem izpitu


se je leta 1994 zaposlila v državni upravi, kjer je na različnih delovnih mestih v državnih organih in vladnih službah delovala na področju organizacije upravnih procesov in upravnega prava ter prava Evropske unije, po vsebini pa se ves čas ukvarja s pravno-sistemskimi vprašanji prostorske, gradbene in stano-vanjske zakonodaje ter s problematiko nepremičninskih evidenc. Zadnjih deset let je zaposlena v Službi Vlade Republike Slovenje za zakonodajo, kjer je zadolžena za preverjanje ustavnosti, pravno-sistemske skladnosti in nomotehnične pravilnosti predlogov predpisov s področja pravosodja, med dodatnimi de-lovnimi zadolžitvami v zadnjem času pa je bilo vodenje projekta vzpostavitve Pravno-informacijskega sistema Republike Slovenije in vodenje aktivnosti v zvezi s pripravo novega predloga ZVEtL-1.


Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja

Kako zagotoviti, da bo naložba v nepremičnino varna poleg tega pa še donosna

Thomas Kreljdirektor, FESST d.o.o., Kranj, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in član Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP)

Glede na to, da so se po letu 2008 cene nepremičnin znižale in večjih padcev ne pričakujemo več, obre-stne mere na bankah so zanemarljive, naložbe v vrednostne papirje pa negotove, se zdi naložba v ne-premičnino privlačna. Če razmišljamo o naložbi sredstev v nepremičnino, se moramo odločiti, ali želimo z nepremičnino aktivno upravljati, ali želimo z vloženimi sredstvi v nepremičnino le ohranjati vrednost premoženja.

Če želimo z nepremičnino sami aktivno upravljati ali pa upravljanje zaupamo strokovnjakom, se bomo odločili, da sredstva vložimo v nepremičnino, le-to pa bomo oddajali za profitno najemnino. To so na-ložbe v poslovne prostore in stanovanjske enote. Takšne naložbe nam lahko pred obdavčitvijo prinesejo nekje med 4 in 10 odstotkov donosa letno. Donos je predvsem odvisen od tega za kakšno nepremičnino se odločimo in na kateri lokaciji je ta nepremičnina.

Kot smo pisali že v preteklosti je naložba v nepremičnine zagotovo smotrna, v kolikor razpolagamo z lastnimi sredstvi, s katerimi lahko nepremičnino kupimo. Večje tveganje prevzemamo, v kolikor lastnih sredstev nimamo in moramo za nakup najeti posojilo.

Predvsem previdni moramo biti pri naložbi v poslovne nepremičnine. Zaradi krize je povpraševanje po teh manjše, na slabših lokacijah celo nično in marsikateri lastnik bi takšno nepremičnino oddal za minimalno najemnino, da se vsaj izogne mesečnim stroškom. Po objektih na dobrih lokacijah pa je pov-praševanje veliko in z njimi dosegamo tudi visoke letne donose. Zavedati pa se moramo, da si takšne nepremičnine želi večina investitorjev in so prodajne cene le teh lahko zelo visoke.

Drugo pa je naložba v stanovanjske enote in garaže. Glede na to, da je lastništvo nepremičnin odstot-kovno v Sloveniji še vedno sorazmerno veliko, je najemniški trg stanovanjskih nepremičnin slabo razvit, če izvzamemo najemniška stanovanja, ki jih imajo v lasti občine in stanovanjski skladi. Ta stanovanja so večinoma namenjena za neprofitne najeme. Glavnina najemniških stanovanj, ki se oddajajo za profitno najemnino je v privatni lasti. S tem ko ima skoraj vsaka stanovanjska enota drugega lastnika, je tako mnogo različnih načinov oddaje in želja lastnikov in najemniki nimajo nekega vnaprejšnjega zagotovila, da bodo lahko dolgoročno bivali v najeti nepremičnini. Zato imajo vsi željo, da bi lahko enkrat postali lastniki nepremičnine v kateri bodo bivali, kljub temu, da bi nepremičnino kupili s kreditom, katerega bi odplačevali tudi do 30 let.

V kolikor bi bil pri nas najemniški trg bolj stabilen in bi najemniki dobili zaupanje, da bodo v določeni ne-premičnini lahko bivali dokler bi želeli, bi se tudi želja po lastniških nepremičninah zmanjšala. Zavedati se moramo, da smo s tem, če živimo v najemniški stanovanjski enoti, bolj fleksibilni. Nepremičnino lahko z majhnimi stroški zamenjamo za večjo oziroma manjšo, glede na trenutne potrebe. Lahko se preselimo v drug kraj. V kolikor pa smo lastniki, so takšne menjave in selitve povezane z visokimi stroški. Lastništvo pomeni tudi mnogo drugih izdatkov. Nepremičnino moramo skrbno vzdrževati, če hočemo, da ohranjamo


njeno vrednost. Tudi davki, katere nam obljublja država, nam bodo tanjšali denarnico. V kolikor kupuje-mo nepremičnino s kreditom, moramo biti previdni tudi z obrestno mero, katera lahko poskoči in nam poveča mesečni obrok posojila.

Glede na vse to predvidevamo, da se bo sčasoma lastništvo v odstotkih v Sloveniji zmanjševalo, s tem se bo najemniški trg bolj razvil, najemniki in najemodajalci pa si bodo bolj zaupali.

Zato je že danes, predvsem tudi zato, ker so cene v zadnjih letih padle, pametno vložiti kapital v stano-vanjske enote, katere namenimo oddaji. Najboljše donose zagotovo dosegamo z manjšimi enotami, kajti povpraševanje po njih je največje. Dober donos lahko dosežemo tudi z nadstandardnimi enotami, vendar pa je za njih težje najti najemnika.

Donosi so različni tudi po regijah. V spodnji tabeli so primeri višine najemnin v ljubljanski, gorenjski, štajerski in primorski regiji.

Primerjalna preglednica cene najemov glede na vrednost stanovanj v sloveniji

Za primerjavo smo vzeli dve različni veličini stanovanj v štirih slovenskih regijah.

Garsonjera velika približno 30m2

REGIJA PRODAJNA CENA-EURO CENA ZA NAJEM-EURO LETNI DONOS - %LJUBLJANSKA -LJ 53.000,00 260,00 6GORENSKA - KR 45.000,00 260,00 7ŠTAJERSKA - MB 28.500,00 225,00 9,5PRIMORSKA - PIRAN 50.000,00 250,00 6

Tri sobno stanovanje v velikosti približno 70 m2

REGIJA PRODAJNA CENA-EURO CENA ZA NAJEM-EURO LETNI DONOS - %LJUBLJANSKA -LJ 130.000,00 700,00 6,5GORENSKA - KR 95.000,00 400,00 5ŠTAJERSKA - MB 64.000,00 350,00 6,5PRIMORSKA - PIRAN 115.000,00 400,00 4

Vir: Nepremičnine plus d.o.o., Ljubljana, Fesst nepremičnine d.o.o., Kranj, Insa d.o.o., Nepremičnine Maribor, Casabela d.o.o., nepremičnine Piran.

Naložba v nepremičnino je dolgoročno gotovo dobra, saj nam kapital ohranja realno vrednost, v kolikor se pa aktivno ukvarjamo z najemom le te, pa smo lahko deležni tudi lepih donosov.

Pred nakupom nepremičnine kot naložbe, se moramo zagotovo prepričati o stanju na trgu, predvsem, če želimo kupljeno nepremičnino oddajati v najem.

Zavedati pa se moramo, če si želimo zagotoviti, da bo naša naložba varna in hkrati donosna, da moramo poskrbeti za nekaj ključnih dejavnikov, ki nam zagotavljajo to varnost in donosnost.

1. Izbira pravega najemnika. Izbiramo najemnika skupaj s strokovnjakom - nepremičninskim posredni-kom. Le ta nam iz svojih preteklih izkušenj lahko svetuje na kaj moramo biti pozorni, kaj moramo preveriti, kje gredo lahko stvari narobe. V primerih, ko je pri izbiri prisoten nepremičninski posrednik, imajo tudi najemniki drugačen pristop k najemu. Največkrat se najemniki, ki že v naprej ne namerava-jo spoštovati najemne pogodbe, izognejo najemom kjer so prisotni posredniki.


Določene nepremičninske družbe, ki se ukvarjajo s posredovanjem pri najemih, imajo vzpostavljene evidence najemov, iz katerih je razvidna zgodovina kaj se je dogajalo v določenih najemnih razmerjih in na osnovi le teh dodelijo boniteto najemnikom in najemodajalcem. Tako lahko najemodajalca oziro-ma najemnika seznanijo z možnimi riziki pri izbiri.

2. Določitev višine najemnine. Najemnina naj ne bi odstopala od povprečja. Priporočljiva je mogoče celo nekoliko nižja, saj v tem primeru najemnik ne želi izgubiti takšne nepremičnine in se vede v njej kot dober gospodar ter v celoti spoštuje najemno pogodbo. Zavedati se moramo, da največ izgubljamo, ko je nepremičnina nezasedena. To se največkrat zgodi, ko se najemniki menjajo. V trenutku, ko ima-mo nepremičnino prazno, ne izgubimo samo mesečne najemnine, temveč so naš strošek tudi stroški, ki se nanašajo na nepremičnino. Izračuni nam pokažejo, da je bolj smotrno znižati najemnino za 10 odstotkov in imeti najemnika dolgoročno, kot pa letno menjati najemnika in imeti pri tem en mesec nezasedeno nepremičnino.

3. Pravilna vsebina in oblika najemne pogodbe. Najemna pogodba naj bo notarsko izvršljiva, saj le v takšnem primeru lahko najhitreje rešimo spore, ki se nanašajo na nespoštovanje le te. V primeru neizvršljivosti pogodbe, je potrebno izvršljivost najprej iztožiti. To lahko traja več kot eno leto in tudi stroški tožbe niso zanemarljivi. Glede na to, da nas izvršljiva pogodba stane nekaj več kot 100 EUR, je to zanemarljiv znesek v primerjavi s stroški, katere moramo plačati v primeru tožbe. Poleg tega pa prihranimo veliko časa.

4. Primopredajni zapisnik ob prevzem nepremičnine s strani najemnika. Obvezno moramo pri primopre-daji nepremičnine najemniku napisati primopredajni zapisnik, ki vsebuje popise števcev in ostalih stvari, ki so predmet najema. Velikokrat se namreč soočimo s problemom plačila stroškov, ker števci niso bili popisani pri prevzemu nepremičnine in so morali novi najemniki plačati stroške, ki so jih dejansko ustvarili prejšnji najemniki, kajti distributerji delajo obračune enkrat letno.

5. Upravljanje najema. Priporočljivo je, da zaupamo upravljanje najema podjetjem, ki se s tem ukvarjajo. Dotična podjetja komunicirajo z najemnikom, pobirajo najemnine, preverjajo pravilno uporabo ne-premičnine…. S tem izključimo možnost, da se bo najemnik poskušal izogibati rednemu plačevanju najemnine najemodajalcu z raznovrstnimi izgovori, kajti podjetje ima pogodbeno obvezo do naročni-ka - najemodajalca, da v njegovem imenu zaračunava in pobira najemnino.

6. Zavarovanje. Zavarujmo nepremičnino v primeru povzročitve škode s strani najemnika. Sklenimo tudi zavarovanje za primer pravne zaščite v slučaju, da je potrebno spore reševati na sodišču. Produkte za zavarovanje nepremičnine lahko najdemo pri vseh zavarovalnicah, zavarovanje za pravno zaščito pa le pri redkih. Če pravno zaščito zavarujemo kot fizična oseba je to lahko zelo drago, v kolikor to storimo preko upravniškega podjetja pa je to mnogo ceneje.

V kolikor bomo upoštevali omenjena priporočila bo verjetnost, da bo naložba varna in donosnost zago-tovljena.

Ne smemo pa pozabiti dejstva, da zaradi varnosti vseh sredstev ne vložimo le v eno naložbo ampak jih razpršimo v več različnih.

Večkrat se poraja tudi vprašanje ali je pametno stanovanje, namesto, da ga najamemo, kupiti in name-sto, da plačujemo najemnino, odplačujemo kredit. S takšnimi izjavami in »izračuni« nas oblegajo mediji iz dneva v dan, banke namreč kar tekmujejo med seboj, katera bo prodala svoj kredit potencialnim kupcem nepremičnin.

Pa je res vse tako kot nam obljubljajo oglasi?

V kolikor se ne poglobimo v problem, je videti vse resnično. Če pa se lotimo izračuna, kaj pomeni la-stništvo nepremičnine, prenos tega lastništva, najetje posojila ter kasneje tudi odplačevanje, potem začnemo drugače razumevati problem.


Pa začnimo čisto na začetku. Obiščemo referenta v banki, ki nam naredi prvi izračun posojila. Obrestna mera je zelo ugodna in dejansko obrok ni veliko višji kot je mesečna najemnina. Vendar nas referent takoj opozori, da celotnega zneska ne bomo mogli dobiti, temveč bomo vsaj 20 odstotkov zneska morali prispevati sami. Referent nam ob izračunu ponuja določene bonitete, v kolikor sklenemo še dodatne za-varovalne in bančne produkte. Seznani nas tudi s stroški notarja, cenilca in odobritve posojila pri banki.

Ko se prepričamo, da bomo sredstva za nakup zagotovili, se lotimo iskanja primernega stanovanja. Pri tem ugotovimo, da nas pri nakupu čakajo novi stroški kot so stroški plačila za posredovanje in stroški vpisa lastninske pravice.

Kljub vsemu se odločimo in kupimo stanovanje.

Sedaj smo lastniki in čaka nas breme lastništva. Najprej strošek zavarovanja stanovanja. Čez en mesec prvič plačilo rezervnega sklada. Pa na koncu leta nadomestilo za uporabo stavbenega zemljišča, ki ga bo prej ali slej nadomestil nepremičninski davek. Seveda pa z lastništvom pride tudi strošek vzdrževanja stanovanja.

V nadaljevanju bomo naredili primerjavo med odločitvijo za najem oziroma za nakup stanovanja.

Predpostavimo, da kupujemo oziroma najemamo manjše 3-sobno stanovanje v izmeri 62,5 m2 v Ljubljani.

V kolikor se odločimo za nakup bomo primorani zanj plačati okrog 125.000 EUR.

Pri banki bomo dobili 100.000 EUR posojila za dobo odplačila 20 let, 25.000 EUR pa bomo plačali iz svojega žepa. Poleg tega bomo plačali še stroške pri banki (cenitev, notar, odobritev kredita), stroške nepremičninske agencije ter stroške prenosa lastninske pravice, v višini okrog 4.000 EUR.

Mesečno bo obrok za vračilo posojila okrog 620 EUR ob predpostavki, da se odločimo za najetje posojila s fiksno obrestno mero. Kot lastnik moramo stroškom odplačevanja posojila prišteti še stroške, ki nas doletijo kot lastnike stanovanja.

Vedeti moramo, da v kolikor želimo ohranjati vrednost stanovanja na enaki ravni, moramo v stanovanje vlagati letno vsaj 2 odstotka vrednosti stanovanja. Na mesečni ravni to za naše stanovanje znaša okrog 208 EUR. Plačilo davščin nas stane približno 16 EUR mesečno. Zavarovanje 15 EUR. To pomeni, da plaču-jemo mesečno okrog 859 EUR.

V kolikor pa se odločimo za najem stanovanja, bomo zanj mesečno plačali okrog 600 EUR. To pomeni, da bomo vsak meseč privarčevali 259 EUR in v kolikor bomo dovolj samodisciplinirani in bomo teh 259 EUR namensko vlagali, nam bo izračun v nadaljevanju prikazal zanimive rezultate.

Ker imamo v žepu 29.000 EUR, katerih nismo potrošili za nakup stanovanja, le te plasiramo v naložbe (najbolje v naložbene produkte, ki so tesno povezani z nepremičninami), nam te zagotovijo nekje okrog 4 odstotni realni letni donos. To pomeni, da imamo po 20-ih letih okrog 63.500 EUR.

Ko pa v zgoraj navedene produkte vlagamo še 259 EUR mesečno, nam le to prinese v 20. letih še dodatnih 79.000 EUR.

To pomeni, da imamo po 20-ih letih 142.500 EUR, seveda preračunano v realno vrednost po 20-ih letih.

Ugotovimo, da imamo v primeru najema, po 20-ih letih, 17.500 EUR več premoženja kot v primeru nakupa.

Seveda se moramo zavedati, da je donose in stroške za prihodnost težko napovedovati in se lahko tudi zgornji izračuni spremenijo.


Zaključek

V kolikor bi bil pri nas najemniški trg bolj stabilen in bi najemniki dobili zaupanje, da bodo v določeni ne-premičnini lahko bivali dokler bi želeli, bi se tudi želja po lastniških nepremičninah zmanjšala. Zavedati se moramo, da smo s tem, če živimo v najemniški stanovanjski enoti, bolj fleksibilni. Nepremičnino lahko z majhnimi stroški zamenjamo za večjo oziroma manjšo, glede na trenutne potrebe. Lahko se preselimo v drug kraj. V kolikor pa smo lastniki, so takšne menjave in selitve povezane z visokimi stroški.

Glede na vse to predvidevamo, da se bo sčasoma lastništvo v odstotkih v Sloveniji zmanjševalo, s tem se bo najemniški trg bolj razvil, najemniki in najemodajalci pa bodo bolj zaupali v najem.

Da bi se najemniški trg hitreje razvijal, je zagotovo pomembna tudi sprememba zakonodaje. Lastnike oziroma vlagatelje v nepremičnine bi bilo potrebno motivirati z manjšimi davčnimi obveznostmi. Država bi morala spodbujati vlaganja v izgradnjo najemniških stanovanj tudi privatnim investitorjem. Najpo-membnejša sprememba pa je zagotovo hitrejši odziv sodišč pri sodnih postopkih vezanih z najemniškimi razmerji.

O avtorju

Thomas Krelj se je rodil 11.04.1970 v Wevelinghoven v Nemčiji in sicer slovenskim staršem. V letu 2000 je dokončal Elektro fakulteto v Ljubljani in postal inženir elektrotehnike.

Od leta 1993 je zaposlen v podjetju Fesst, d.o.o. iz Kranja, ki se ukvarja s finančnim posredništvom ter prometom z nepremičninami kot direktor in nepremičninski posrednik. Postal je prvi predsednik Združe-nja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS ZPN.


Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja

Najemne pogodbe in notarski zapis

Marjana Tičar Bešteruniv. dipl. prav., Notarka v Škofji Loki, predsednica Notarske zbornice Slovenije 2008-2015

Temeljne določbe za zakupno oziroma najemno pogodbo so opredeljene v Obligacijskem zakoniku (OZ)1. Prvi odstavek 587. člena določa: »Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) za-vezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino).«

Bolj podrobne določbe v zvezi z najpogostejšimi najemi pa vsebujeta dva zakona – Stanovanjski zakon (ZS-1)2, ki, kot že sam naslov zakona pove, velja za stanovanja in stanovanjske hiše in njihovo oddajanje v najem, in še vedno veljavni Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)3, ki se uporablja za oddajanje poslovnih stavb in poslovnih prostorov. Posebne določbe za najemne pogodbe vsebuje še Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ)4, ki velja v primeru oddajanja kmetijskih zemljišč. Postopek odda-janja kmetijskih zemljišč je precej specifičen, saj je potrebna javna objava nameravane oddaje v zakup (zakon namreč uporablja izraz zakupna pogodba), zakup je potrebno vknjižiti v zemljiško knjigo, z zako-nom so določeni dobe zakupa in, podobno kot pri prodaji kmetijskega zemljišča, upravičenci, ki imajo prednostno pravico zakupa. V praksi je tovrstnih pogodb zelo malo oziroma so v primerjavi s številom ostalih praktično zanemarljive.

Po OZ se za sklenitev pogodb ne zahteva nikakršna oblika, če ni tako določeno s posebnim zakonom. Vsi zakoni, ki sem jih omenila zgoraj, pa za najemno pogodbo določajo pisno obliko. Dodatno velja še zah-teva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. V zadnjem času na podlagi prakse lahko rečem, da se čedalje več najemnih pogodb za stanovanja in poslovne prostore sklepa v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po preneha-nju pogodb, sklenjenih za določen čas, pa je potrebno tudi dodatek, s katerim se podaljšuje oziroma na novo določa čas sklenitve pogodbe, skleniti v obliki notarskega zapisa.

Notarski zapis je javna listina, če so bile pri njegovi sestavi oziroma odpravljanju upoštevane vse bi-stvene formalnosti, določene v Zakonu o notariatu (ZN)5. Značilnost javne listine pa je, da ima posebno dokazno moč - listina potrjuje resničnost tistega, kar se v listini potrjuje ali določa (1. odst. 224. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Gre za domnevo o resničnosti vsebine javne listine.

Med formalnostmi, ki so pogoj za to, da notarski zapis postane javna listina, naj naštejem zgolj najpo-membnejše:

1 Uradni list RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006 - odl. US, 40/20072 Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004 - ZVKSES, 47/2006 - ZEN, 45/2008 - ZVEtL, 57/2008, 90/2009 - odl. US, 56/2011 - odl. US, 87/2011, 62/2010 - ZUPJS, 40/2011 - ZUPJS-A, 40/2012 – ZUJF)3 Uradni list SRS, št. 18/1974, 34/1988, 5/1990, Uradni list RS - stari, št. 10/1991, Uradni list RS/I, št. 17/1991 - ZUDE, Uradni list RS, št. 13/1993, 66/1993, 32/2000, 102/2002 - odl. US, 87/2011 - ZMVN-A4 Uradni list RS, št. 59/1996, 31/1998 - odl. US, 1/1999 - ZNIDC, 54/2000 - ZKme, 68/2000 - odl. US, 27/2002, 58/2002 - ZMR-1, 67/2002, 110/2002 - ZUreP-1, 110/2002 - ZGO-1, 36/2003, 43/2011, 58/20125 Uradni list RS, št. 13/1994, 48/1994, 82/1994, 41/1995 - odl. US, 83/2001 - OZ, 73/2004, 98/2005, 17/2006 - ZIZ-C, 115/2006, 33/2007 - ZSReg-B, 45/2008, 91/2013


• velja enotnost kraja in časa podpisovanja notarskega zapisa – to pomeni, da so pri notarju hkrati navzoče vse oziroma obe stranki (najemodajalec in najemnik);

• notar ugotovi istovetnost strank (na podlagi osebnih dokumentov, lahko osebnega znanstva ali na drug način, po katerem je istovetnost strank mogoče nedvoumno izkazati);

• posebno pozornost se nameni statusu strank – če gre za najemno pogodbo med zakoncema, mora biti ta obvezno v notarskem zapisu; če gre za oddajo premoženja mladoletne osebe, osebe, ki ji je podaljšana roditeljska pravica ali osebe, ki ni več zmožna sama razpolagati s svojim premoženjem ali ji je odvzeta poslovna sposobnost, pogodbo v imenu najemodajalca podpišejo starši oziroma s sodno odločbo ali odločbo Centra za socialno delo imenovani skrbnik oziroma skrbnik za posebni primer, pogodbo pa mora po podpisu odobriti še Center za socialno delo;

• če katera od strank ne obvlada uradnega jezika ali če tako zahteva stranka, mora pri sestavi notar-skega zapisa sodelovati sodni tolmač, ki stranki prevede celotno pogodbo in tudi notarjeva opozorila v zvezi s tem;

• z zakonom je predpisana obličnost notarskega zapisa – podatki, ki jih mora zapis vsebovati, številčne oznake (razen členov zakonov ali zemljiškoknjižnih oznak nepremičnine) morajo biti izpisane z bese-do, prazna mesta v notarskem zapisu morajo biti izpolnjena s črtami (da se kasneje ne da nič dopisati oziroma popraviti), stranke parafirajo vsako stran notarskega zapisa in jo na koncu podpišejo, podpi-še in žigosa jo tudi notar;

• posebno pomembna pa je notarjeva pojasnilna dolžnost – po 42. členu ZN mora notar pred sestavo notarske listine strankam na razumljiv način opisati vsebino, pravne posledice nameravanega prav-nega posla ali izjave volje, ter jih izrecno opozoriti na znana in običajna tveganja v zvezi s sklenitvijo takšnega pravnega posla ali izjave volje, ter jih odvračati od nejasnih, nerazumljivih ali dvoumnih izjav in jih izrecno opozoriti na možne pravne posledice takšnih izjav.

Za izvršljivost notarskega zapisa morajo biti izpolnjeni še dodatni pogoji. Notarski zapis, v katerem je določena obveznost nekaj dati, storiti, opustiti ali trpeti, glede katere je dovoljena poravnava, je izvršilni naslov, če zavezanec soglasje za njegovo neposredno izvršljivost izjavi v istem ali posebnem notarskem zapisu in če je terjatev zapadla (4. člena ZN). Izvršljiv notarski zapis zlasti najemodajalcu omogoča višjo stopnjo varnosti v primeru neplačevanja najemnine s strani najemnika, v primerih pogodb, sklenjenih za določen čas, pa tudi izselitev najemnika iz stanovanjskega ali poslovnega prostora. Če namreč najemnik ne plačuje najemnine, ima najemodajalec možnost, da preko izvršilnega sodišča zahteva plačilo naje-mnine. Izvršilni postopek pa teče po hitrem postopku, brez pravdanja, saj izvršba, vložena na podlagi javne listine, teče zgolj znotraj izvršilnega postopka – ugovori dolžnika (najemnika) se ne upoštevajo, postopek ne preide v pravdo, izvršba pa traja toliko časa, kot je za posamezni izvršilni postopek potreb-no – zelo hitro v primeru izvršbe na denarna sredstva, plačo ali pokojnino najemnika, nekoliko dlje pa seveda v primeru predloga, da se izvršba opravi s prodajo premičnega ali nepremičnega premoženja dolžnika oziroma najemnika, saj postopek izvršbe teče preko javne dražbe.

Poglejmo konkretni primer dela notarskega zapisa najemne pogodbe:

Najemnina za predmet najema znaša … EUR mesečno in se plačuje do vsakega ... dne v mesecu, pri čemer prva najemnina zapade v plačilo dne …; v primeru zamude pri plačilu posameznega obroka naje-mnine dolguje najemnik najemodajalcu tudi zakonske zamudne obresti.

Pogodbene stranke se sporazumejo, najemnik pa izrecno soglaša, da je ta notarski zapis najemne po-godbe v skladu z določbami 4. člena Zakona o notariatu in 20. a člena Zakona o izvršbi in zavarovanju oziroma najemna pogodba v delu, ki se nanaša na obveznosti plačila najemnine in morebitnih zamudnih obresti, neposredno izvršljiv.

Ob predpostavki, da najemna pogodba ne nasprotuje prisilnim predpisom ali moralnim pravilom oziroma je glede teh obveznosti med strankama možna poravnava, in če je v notarskem zapisu jasno in nedvo-


umno določena najemnina in rok za plačilo najemnine, najemnik pa je izrecno soglašal z neposredno izvršljivostjo notarskega zapisa, so pogoji za določitev neposredne izvršljivosti izpolnjeni. V konkretnem primeru je v notarskem zapisu določena obveznost plačila najemnine (obveznost nekaj dati), najemnik - dolžnik pa izjavi, da izrecno soglaša, da je notarski zapis glede obveznosti plačila najemnine in morebi-tnih zamudnih obresti v višini in rokih, določenih v pogodbi, neposredno izvršljiv. V konkretnem primeru tudi ni težav pri zakonitih zamudnih obrestih – te sicer v notarskem zapisu niso opredeljene določeno oziroma številčno, so pa določljive, saj se sklicujejo na zakon (če bi pisalo zgolj zamudne obresti, pa niti ne bi bile določljive in zato notarski zapis glede zamudnih obresti ne bi bil neposredno izvršljiv).

Zelo pomembna pri določanju neposredne izvršljivosti je tudi druga predpostavka izvršljivosti, ki se ji morda posveča premalo pozornosti – dejstvo, da pogodba ne nasprotuje prisilnim predpisom ali moral-nim pravilom oziroma je glede teh obveznosti med strankama možna poravnava.

Višje sodišče v Mariboru je v postopku izvršbe za nedenarno terjatev izselitve in izpraznitve nepremični-ne v sklepu6 zapisalo, da je notarski zapis izvršljiv le glede obveznosti, za katere je dovoljena poravnava, ta pa ni dovoljena, če nasprotuje prisilnim predpisom ali moralnim pravilom (3. odstavek 3. člena ZPP). V obrazložitvi sodišče navaja, da leasing pogodba (ki je po svoji temeljni vsebini najemna pogodba, saj je njena bistvena sestavina izročitev nepremičnine v uporabo za mesečno najemnino), ki sta jo stranki sklenili, določa avtomatično prekinitev pogodbe in obveznost izselitve v treh dneh, če dolžnik ne izpol-njuje svojih obveznosti, SZ, ki v konkretnem primeru velja, pa določa, da lahko lastnik v primeru spora najemno pogodbo odpove le s tožbo pri sodišču, pri čemer odpovedni rok ne more biti krajši od 90 dni, rok za izselitev, ki ga določi sodišče, pa ne krajši od 60 dni. Med strankama ni bilo soglasja o prenehanju najemnega razmerja, gre za sporno vprašanje, zakonodajalec pa je predpisal, da je potrebno v primeru spora izpeljati pravdni postopek, v katerem se odpoved šele zahteva. Priznavanje učinka neposredne izvršljivosti glede izselitve iz stanovanja v primeru spora bi pomenilo, da lahko upnik prisilno ureditev zaobide. Upnik bo tako moral izvršilni naslov za dolžnikovo izselitev pridobiti v sodnem postopku po vložitvi ustrezne tožbe.

Ko upnik – najemodajalec vloži predlog za izvršbo, mu manjka le še pogoj, da je terjatev zapadla. Po Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)7 je notarski zapis izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa, zapadla. Zapadlost terjatve se dokazuje z notarskim zapisom, javno listino ali po zakonu overjeno listino. V konkretnem primeru je rok plačila posameznih obrokov najemnine jasno določen, zapadlost torej izhaja iz notarskega zapisa, ker je že potekel rok za plačilo. Če pa zapadlost terjatve ni odvisna od poteka roka, temveč od drugega dejstva, ki je navedeno v notarskem zapisu, po sedaj veljavnem 20. a členu ZIZ za dokaz zapadlosti terjatve zadostuje upnikova pisna izjava dolžniku (ki se vroča priporočeno po pošti), da je terjatev zapadla, z navedbo dneva zapadlosti in dokazilom o vročitvi pisne izjave o zapadlosti terjatve dolžniku (to dokazilo je povratnica). Zelo redki so primeri v praksi, kjer upnik (najemodajalec) pooblasti notarja, da zapadlost sporoči dolžniku (najemniku); če se to zgodi, notar sestavi notarski zapisnik, upnik pa predlogu za iz-vršbo namesto povratnice, ki dokazuje, da je dolžniku poslal pisno izjavo o zapadlosti, priloži notarski zapisnik (tega mora notar prav tako s priporočeno poštno pošiljko poslati dolžniku nemudoma).

Sestavina najemne pogodbe je tudi plačilo stroškov, ki jih mora najemnik plačevati ob najemnini. Če bi se stranki s pogodbo dogovorili, da najemnik plačuje stroške najemodajalcu v fiksnem znesku v dolo-čenem roku, težav z neposredno izvršljivostjo ni. Običajno pa najemnik plačuje te stroške kar direktno dobavitelju teh storitev (elektrika, komunalne storitve in drugo) v rokih, navedenih na plačilnih nalogih. Ob sestavi notarskega zapisa nista znana niti višina teh stroškov niti rok zapadlosti, zato v tem delu notarski zapis ne more biti neposredno izvršljiv.

6 VSM sklep I Ip 216/20127 Uradni list RS, št. 51/1998, 72/1998 - skl. US, 11/1999 - odl. US, 89/1999 - ZPPLPS, 11/2001 - ZRacS-1, 75/2002, 87/2002 - SPZ, 70/2003 - odl. US, 16/2004, 132/2004 - odl. US, 46/2005 - odl. US, 96/2005 - odl. US, 17/2006, 30/2006 - odl. US, 69/2006, 115/2006, 93/2007, 121/2007, 45/2008 - ZArbit, 37/2008 - ZST-1, 28/2009, 51/2010, 26/2011, 14/2012, 17/2013 - odl. US, 45/2014 - odl. US, 58/2014 - odl. US, 53/2014, 50/2015, 54/2015, 76/2015 - odl. US – 20. a člen – Izvršljivost notarskega zapisa


Najemnik oziroma dolžnik za svoje obveznosti odgovarja z vsem svojim premoženjem. Notarji moramo stranke tudi na to dejstvo opozoriti, zato se v notarskih zapisih dodaja klavzula:

Najemodajalec lahko v primeru, da najemnik ne bo izpolnjeval svojih obveznosti, določenih v tem notar-skem zapisu, izterja svojo terjatev neposredno v izvršilnem postopku, z rubežem in prodajo premičnega ali nepremičnega premoženja ali sredstev na kateremkoli računu najemnika.

V tem primeru torej ni nobenega dvoma, da upnik – najemodajalec lahko vloži predlog za izvršbo na katerokoli najemnikovo premoženje.

Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se lahko določi tudi za izpraznitev in izročitev predmeta na-jema v primeru sklenitve najemne pogodbe za določen čas. Tudi v tem primeru je v notarskem zapisu določena obveznost nekaj storiti (se ob koncu najema izseliti), najemnik - dolžnik pa izjavi, da izrecno soglaša, da je notarski zapis glede obveznosti njegove izselitve iz predmeta najema ob koncu najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, neposredno izvršljiv. Če pa je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, za točno določeno dobo, najemnik pa se je zavezal, da se bo po poteku časa iz predmeta najema izselil, in je v tem delu tudi soglašal z neposredno izvršljivostjo, so izpolnjeni pogoji za neposre-dno izvršljivost, kar je v konkretnem primeru ugotovilo Višje sodišče v Celju8.

Če je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, je lahko notarski zapis neposredno izvršljiv samo glede plačila najemnine in morebitnih zamudnih obresti v primeru zamude pri plačilu, ne more pa biti neposredno izvršljiv glede izselitve in izpraznitve predmeta najema. Rok prenehanja najemne pogodbe ni določen niti določljiv, najemna pogodba preneha po sporazumu ali z odpovedjo posamezne stranke. Po SZ (3. odst. 112. člena) se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo na sodišču, po ZPSPP (26. člen) se pogodba odpoveduje sodno. V obeh primerih gre za sporno razmerje med strankama, saj ena od njiju ne želi prenehanja najemne pogodbe (sicer bi se dogovorili o sporazumnem prenehanju), ker pa je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, je prenehanje možno le z odpovedjo. Pri odpovedi pogodbe, ki je sklenjena za nedoločen čas, stranki posebnega razloga za odpoved ne potrebujeta, odpo-ved pa je sicer možna tudi pri pogodbi, sklenjeni za določen čas, če gre za odpoved iz krivdnih razlogov (najemnikova kršitev določb pogodbe). Podrobneje o tem piše tudi dr. Nina Plavšak9.

Tudi po mnenju Višjega sodišča v Ljubljani10 je lahko izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posle-dica prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi le (pravnomočna) sodna odločba. Zapadlosti nedenarne terjatve namreč ni mogoče dokazovati z listino, navedeno v 20. a členu ZIZ in notarski zapis ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev. V obrazložitvi je sodišče zapisalo, da »kadar je obveznost, ki naj postane neposredno izvršljiva, v notarskem zapisu pogodbe določeno oziroma določno opredeljena, ob obstoju še drugih predpostavk, v zvezi z vprašanjem primernosti notarskega zapisa kot izvršilnega naslova (21. člen ZIZ), ni težav. Če pa obveznost ne nastane hkrati s sklenitvijo pogodbe, mo-rajo biti v notarskem zapisu pogodbe določno opredeljena dodatna pravna dejstva, ki so predpostavka nastanka obveznosti in mora upnik v takem primeru ta dodatna pravna dejstva izkazati z ustrezno javno listino (razen če gre za splošno znana ali negativna dejstva). Za določene terjatve oziroma za določene vrste obveznosti predpostavk njihovega nastanka ali podatkov o pravnih dejstvih, ki so pomembna za določitev predmetov oziroma višine te obveznosti, objektivno ni mogoče izkazati z notarsko ali drugo javno listino, razen s pravnomočno sodbo, s katero sodišče naloži dolžniku izpolnitev te obveznosti. Zato takšna obveznost objektivno ne more nikoli postati neposredno izvršljiva na podlagi notarskega zapisa pogodbe, pa čeprav je v njem dolžnikovo soglasje k neposredni izvršljivosti.«

Nasprotno pa je leta 2009 Višje sodišče v Ljubljani s sklepom11 ugotovilo, da tožeča stranka nima prav-nega interesa za vložitev tožbe za izpraznitev poslovnih prostorov iz krivdnih razlogov glede na to, da sta pravdni stranki za najem poslovnih prostorov sklenili najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa s klavzulo neposredne izvršljivosti glede vseh najemnikovih obveznosti po pogodbi, izrecno tudi glede

8 VSC sklep I Ip 452/20139 dr. Nina Plavšak, Podjetje in delo 8/2012/XXXVIII – strani 1640-164410 VSL sklep III Ip 2181/201411 VSL sklep I Cpg 472/2009


obveznosti izpraznitve in izročitve predmeta najema. Po mnenju sodišča za odstop od pogodbe po do-ločbah ZPSPP ni potrebna sodna intervencija, saj gre za enostransko oblikovalno upravičenje najemo-dajalca; tudi glede izpraznitvenega zahtevka, ki je posledica odstopa od najemne pogodbe, zakon ne vsebuje določb, ki bi kogentno določale sodno pristojnost.

Zanimiva je tudi odločitev Višjega sodišča v Celju12, ki je v sklepu zapisalo, da je notarski zapis lahko neposredno izvršljiv, ob pogojih, ki so določeni v 17. in 20. a členu ZIZ, če bi v njem zavezanec izrecno dovolil upniku, da lahko ob zapadlosti terjatve predlaga neposredno izvršbo in sicer, da se najemna pogodba odpove in da se bo v tem primeru iz nepremičnin tudi izselil in jih izročil. Le v tem primeru po mnenju sodišča velja, da upnik ne potrjuje sodne odločbe, ki bi jo moral v primeru spora pridobiti v pravdnem postopku; v notarski listini mora biti obveznost opredeljena enako kot v zahtevku, ki bi bil vložen na sodišče, saj takšna listina dejansko nadomesti pravnomočno sodbo.

Pri sklenitvi najemnih pogodb je potrebno paziti na dolžino odpovednih rokov glede na vrsto nepremič-nine, ki se oddaja v najem. Omenjeno je že bilo, da po SZ odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni, po ZPSPP pa celo ne krajši od enega leta. Določba je po mojem mnenju v sedanjih gospodarskih razmerah povsem neživljenjska. Samostojni podjetniki in družbe se dandanes hitro ustanavljajo, zelo hitro pa tudi ukinjajo. Zakon po nepotrebnem določa enoletni odpovedni rok, ki za vse podjetnike, ki so ugotovili, da z načrtovanim poslom ne bodo uspeli, pomeni le dodatno finančno breme.

Vloga notarja se pri sestavljanju notarskih listin začne že pred podpisom listine – notar se s strankami pogovori, izve, kakšne so njihove želje, jim predstavi zakonske možnosti in možnosti ureditve določenih vprašanjih drugače, kot določa zakon. Ko je pogodba že sestavljena, jo ob navzočnosti vseh strank pre-bere, stranke izrecno opozori na znana in običajna tveganja v zvezi s sklenitvijo pravnega posla ali izjave volje, jih opozarja tudi na morebitne druge okoliščine v zvezi z nameravanim pravnim poslom, če jih pozna, razen tistih, ki jih mora varovati kot tajnost, stranke pa tudi odvračati od nejasnih, nerazumljivih ali dvoumnih izjav ter jih opozoriti na možne pravne posledice takšnih izjav (42. člen Zakona o notariatu). Namen tega je, da stranke na koncu dejansko podpišejo pogodbo, ki ustreza njihovih željam ter željam po določeni stopnji pravne varnosti. Vedno več najemodajalcev, ki želijo s svojo lastnino gospodarno ravnati, želi ob sklenitvi pogodbe strokovno pomoč pravnega strokovnjaka, pri čemer pa mu notar lahko ponudi možnost neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Višina notarske pristojbine je pri sklenitvi notarskega zapisa najemne pogodbe, ob upoštevanju pravne varnosti in možnosti, da se izognejo so-dnim sporom, nizka. Glede na navedeno svetujem vsem najemodajalcem sklenitev najemne pogodbe v izvršljivem notarskem zapisu.

Zaključek

Po mojem mnenju bi lahko precej postopkov poenostavili, če bi se predlagala sprememba zakonodaje, pri čemer mislim predvsem na zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Nesprejemljivo je, da imamo še vedno zakon, ki je veljal še v času prejšnje enotne države, gre pa za problematiko, s katero se pravzaprav precej ljudi srečuje dnevno. Marsikdo nima denarnih sredstev za nakup nepremičnine, ali pa mu je sklenitev najemnega razmerja iz kakršnihkoli razlogov ustreznejša kot nakup. Zanj je torej edina rešitev najem stanovanja ali poslovnega prostora, ki bi ga verjetno ob ustreznejših zakonih in hitrejši rešitvi v primeru neplačila najemnin tako najemodajalci kot najemniki raje sklenili za nedoločen čas, pri čemer pa jih odbija že misel, da morajo pogodbo odpovedati sodno z enoletnim odpovednim rokom (če gre za poslovni prostor)! Nesporno pa bi bilo na precej vprašanj, s katerimi se notarji in posledično vsi uporabniki naših storitev na tem področju, srečujemo pri pisanju najemnih pogodb, lažje odgovoriti, če bi bila sodna praksa v naši državi ne, kot je videti iz zgoraj navedenih sodnih odločb, tako raznolika, ampak konsistentno enotna.

12 VSC sklep I Ip 316/2011


O avtorici

Marjana Tičar Bešter je po zaključeni Gimnaziji v Kranju študij nadaljevala na Pravni fakulteti v Ljubljani, kjer je diplomirala leta 1989. Takoj po diplomi se je zaposlila v družbi Merkur, kjer se je tudi usposabljala za pravniški državni izpit, ki ga je opravila leta 1992. Po opravljenem pripravništvu se je zaposlila na Okrožnem sodišču v Kranju kot strokovna sodelavka, nato pa je nadaljevala delo kot direktorica Splošno kadrovskega sektorja v družbi Veriga Lesce. V notariatu deluje od leta 1995 dalje, najprej kot namestnica notarja in nato od leta 2005 dalje samostojno, kot notarka v Škofji Loki.

Od leta 2006 aktivno sodeluje pri delu Notarske zbornice Slovenije in njenih organov, leta 2008 je bila izvoljena za predsednico Notarske zbornice Slovenije. Funkcijo predsednice zbornice je opravljala dva mandata (sedem let) in se v tem času aktivno udejstvovala tudi pri delu Evropske notarske zveze (CNUE) in bila v letu 2014 direktorica Izvršnega odbora CNUE. Trenutno delo v organih notarske zbornice na-daljuje kot članica izvršnega odbora. Objavila je več strokovnih pravnih člankov in kot predavateljica sodeluje na raznih strokovnih srečanjih in posvetih pravnikov.


Sekcija nepremičninskih posrednikov

Pregled dela Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa s poudarki na najpogostejših kršitvah

Robert Geisleruniv. dipl. prav., prokurist, Realiteta - Urša Lapajne Geisler s.p., Lenart, predsednik Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP)

V skladu z novim Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami je bila ustanovlje-na tudi posebna Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa, ki v skladu s Pravilnikom o delu komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in poklicne etike članov ZDNP v prometu z nepremičninami, odloča o odgovornosti članov ZDNP ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s tem pravilnikom.

Komisija skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklic-ne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako, da skrbi zlasti za dosledno spoštovanje Ko-deksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava posamezne kršitve in njihove vzroke, sprejema o tem ukrepe v skladu s Kodeksom in seznanja z njimi organe ZDNP, objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določi-la, ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpekcijskimi organi, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.

Pripad zadev v letih 2012 – 2015

Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri GZS-ZPN Združenju družb za nepremičninsko posredovanje je do sedaj prejela v obravnavo skupno 31 zadev.

V letu 2013 je Komisija ZDNP glede na preteklo leto 2012 zabeležila bistven porast pripada novih zadev iz prejšnjih 3 na 26 zadev.

V letu 2014 se je zgodil precejšen upad zadev, saj je Komisija od strokovne službe ZPN, prejela zgolj 2 prijavi.

V letu 2015 je Komisija ZDNP prejela 3 prijave in jih uspešno zaključila.

Komisija je obravnavala in rešila vse prejete zadeve.

Pregled po strukturi in najpomembnejših kršitvah

Pregled po strukturi rešenih zadev:

• 11 zadev zoper članice ZDNP in ZPN, ki so vse tudi podpisnice Kodeksa, od tega je ena stranka Kodeks podpisala zgolj po eni od svojih treh poslovnih enot pri tem pa je bil izdan 1 precedenčni sklep zoper članicoZDNPo ugotovitvi odgovornosti za kršitev z izrečeno sankcijo v obliki opomina;


• 20 zadev zoper obtožene stranke, ki niso niti članice ZDNP niti ZPN, za katere ni podana pristojnost Komisije za presojanje o kršitvah Kodeksa. Za te obtožene stranke je Komisija izdala sklepe o zavrže-nju prijav in pri 6 strankah sprejela odločitev, da ravnanja izpolnjujejo vse znake prekrška po ZNPosr in jih je posredovala Tržnemu inšpektoratu RS od katerega odgovora še ni prejela.

Najpomembnejše prijave kršitev so:

• nedovoljeno dvojno posredovanje in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine;

• nestrokovno in nevestno delo, predvsem pri preveritvi pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, preveritvi listin, ki zajemajo tudi preveritev upravnih dovoljenj (gradbeno in uporabno dovoljenje),

• sklepanje neobličnih pogodb o posredovanju.

Vse zadeve iz dela Komisije ZDNP so predstavljene na javno odprtih spletnih straneh ZDNP, kot anonimi-zarana mnenja in stališča Komisije za javno obravnavo na naslovu: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja-in-sklepi-Komisije-ZDNP

Pregled dveh pomembnih prijav kršitev kodeksa

Sklep o izrečenem ukrepu opomina zoper članico zaradi nedopustnega dvojnega posredovanja in silje-nja tretje osebe k podpisu pogodbe o posredovanju, kot pogoj za ogled

Komisija ZDNP je v letošnjem letu sprejela izjemno pomemben, precedenčen sklep1, s katerim je obtože-no stranko spoznala za odgovorno za kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremični-nami in ji zato izrekla ukrep opomina ter ji naložila, da poravna vse stroške postopka in jo hkrati izrecno opozorila, da mora kot članica Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami poslovati zakonito in legitimno ter spoštovati Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, pri tem pa ravnati z najvišjo mero skrbnosti dobre nepremičninske družbe ter ves čas skrbeti, da ne prihaja do nepravilnosti in neetičnosti poslovanja.

Prijavitelj je podal prijavo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev, zoper obtoženo stranko, nepremič-ninsko družbo in v prijavi navedel, da je kot tretja oseba, ki ima status potrošnika, zasledil spletni oglas parcele in kot zainteresirana tretja oseba poklical obtoženo stranko oziroma nepremičninsko posrednico. Pred ogledom je obtožena stranka ponudila v podpis dokumente, ki so se izkazali za pogodbo o posre-dovanju, pri tem pa je obtožena stranka sprva obrazložila, da gre za potrdilo o ogledu, ki ga potrebuje zaradi povračila potnih stroškov, kasneje, na zaprosilo tretje osebe za pojasnilo, pa je obtožena stranka odgovorila, da je podpis pogodbe o posredovanju stalna praksa in da lahko na pogodbo dopiše, da je ogled brezplačen, a da bo morala tretja oseba plačati plačilo za posredovanje (provizijo), če bo prodajna pogodba s prodajalcem sklenjena. Tretja oseba takšne pogodbe o posredovanju ni želela podpisati, saj je bila mnenja, da ji kot morebitnemu kupcu ni potrebno skleniti pogodbe o posredovanju, saj se je javila na konkretni oglas, za tem pa je posrednica obtožene stranke pospravila dokumente ter povedala, da v tem primeru ogleda ne bo in je odšla. Prijavitelj je zato menil, da gre v omenjenem primeru za kršitev 9. alineje, 22. člena Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju Kodeks) ter v prijavi predlagal, da v primeru ugotovljene kršitve obtoženi stranki Komisija ZDNP izreče javni opomin.

Komisija ZDNP je po temeljiti obravnavi zadeve in dveh izvedenih narokih za ustno obravnavo obtoženi stranki izrekla ukrep opomina, brez javne objave, kljub temu, da gre za težji primer kršitve. Pri tem je

1 Povzeto po Sklepu Komisije ZDNP z oznako 1/2015-23, ki ga je v imenu Komisije ZDNP pripravil predsednik senata Robert Geisler kot poročevalec. Celoten sklep v anonimizirani obliki je objavljen na spletnih straneh ZDNP, na tem URL: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja-in-sklepi-Komisije-ZDNP (3.11.2015)


olajševalno okoliščino za obtoženo stranko predstavljalo dejstvo, da ji predhodno ni bil izrečen drug ukrep in da je z bivšo posrednico očitno prekinila sodelovanje, saj je takšna poslovna praksa, kot jo je izvajala posrednica očitna kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev, predvsem I., III. in IV. poglavja Kodeksa, še posebej pa 9. alineje 22. člena Kodeksa. Oteževalna okoliščina za obtoženo stranko pa je vsekakor bilo dejstvo, da je takšno prakso dopustila in da svojih sodelavcev ni ustrezno izobrazila in poučila o pravilnosti, zakonitosti in etičnosti poslovanja in spoštovanja dobrih poslovnih običajev ter je opustila dolžno profesionalno skrbnost dobre nepremičninske družbe s tem, ko ni varovala interesov svojega naročitelja (in tudi tretje osebe).

Komisija ZDNP je sledila izpovedbi prijavitelja, ki je izkazal neizmerno vztrajnost, pripravljenost za so-delovanje in soočenje z obtoženo stranko in predvsem nepremičninsko posrednico ter občutek za pra-vičnost, saj se je udeležil obeh razpisanih ustnih obravnav, medtem, ko obtožena stranka ni zagotovila svoje prisotnosti, tudi po pooblaščencu ne, saj tudi ni uspela zagotoviti prisotnosti bivše sodelavke, nepremičninske posrednice.

S tem je obtožena stranka, ko je silila tretjo osebo k podpisu pogodbe o posredovanju in pogojevala ogled nepremičnine s podpisom posredniške pogodbe, kršila Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, saj kot nepremičninska družba ni pravilno izpolnila svoje izpolnitvene obveznosti in ni ravna z ustrezno profesionalno skrbnostjo dobrega strokovnjaka.2

Pravilno izpolnitev obveznosti nepremičninske družbe lahko razdelimo v glavne sklope:3

1. iskanje priložnosti za sklenitev pogodbe:nepremičninska družba pravilno izpolni obveznost tudi, če pri iskanju ni uspešna, a ravnala z ustrezno profesionalno skrbnostjo (tretji odstavek 842. člena OZ).

2. sklenitev pogodbe, ki je predmet posredovanja:

• nepremičninska družba uspešnoopravi posel, ko je sklenjena pogodba med naročiteljem in tretjo osebo;

• nepremičninska družba pravilno izpolni obveznost tudi, če pri iskanju ni uspešna, a je ravnala z ustre-zno profesionalno skrbnostjo:

• pri izbiri tretje osebe in naročitelja,

• pri preveritvi pravnega in dejanskega stanja nepremičnine in opozorilom na napake,

• pri ravnanju v skladu z naročiteljevimi interesi.

3. Izpolnitev obveznosti strank iz pogodbe, ki je bila predmet posredovanja:

• končni interes strank je opraviti transakcijo (nepremičnina za plačilo kupnine);

• uresničitev tega končnega interesa strank pa ni predmet izpolnitvene obveznosti nepremičninske družbe, če je pravilno izpolnila obveznosti v 1. in 2. fazi zgoraj.

Nepremičninska družba pa je odgovorna za kršitev njene izpolnitvene obveznosti zaradi nepravilne iz-polnitve, če:4

1. ima kršitev obveznosti nepremičninske družbe vse objektivne znake protipravnega stanja, pri tem pa sta najpogostejši obliki nepravilne izpolnitve obveznosti:

2 Glej 2. odstavek 6. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – UPB) in 14. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – UPB in 49/11) 3 Več o tem glej: Plavšak, N.: Dodatek k XX. Poglavju, v: Juhart, M. et al: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2003, stran 604-6404 Glej Plavšak, N., navedeno delo pod prejšnjo opombo.


• če nepremičninska družba ni preverila stanja nepremičnine z ustrezno skrbnostjo in strank ni pisno opozorila na napake,

• če nepremičninska družba ni ravnala v interesu naročitelja in tudi tretje osebe, ampak je ravnala v lastnem interesu (npr. siljenje v sklenitev pogodbe tretjo osebo in pogojevanje ogleda, selektivno prenašanje ponudb, zavlačevanje, ipd…).

2. Vzrok za kršitev izvira iz sfere nepremičninske družbe:pri tem pavelja domneva, da iz sfere tiste stran-ke, ki mora izpolnitev opraviti in te predpostavke nasprotni strani ni treba dokazati

Tako teorija, kot poslovna praksa poznata tudi dopustno dvojno posredovanje, kjer pa ni značilnega tripartitnega razmerja v smislu pravno-poslovnega prenosa obveznosti plačila za posredovanje iz naro-čitelja na tretjo osebo, kot smo predhodno opredelili z razmerjem (nepremičninska družba – naročitelj – tretja oseba), temveč gre za dve posredovalni razmerji, kjer nastopa ista nepremičninska družba v dveh pogodbah o posredovanju z dvema naročiteljema, ki sta lahko hkrati na drugi strani tretji osebi pri nasprotnem poslu. V tem primeru pa ima nepremičninska družba dve pravnoposlovni razmerji.

Nepremičninska družba je v skladu z 21. členom ZNPosr dolžna jasno in pisnoopozoriti oba naročitelja o morebitnih nasprotjih interesov med njima, sicer pa terjatvi do enega in drugega naročitelja nista v nepo-sredni zvezi, razen tega, da je za isto nepremičnino predisano najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje 4% od pogodbene prodajne cene.

Pri tem pa je potrebno v vsakem primeru posebej paziti, ali je podlaga za sklenitev pogodbe o posredo-vanju dopustna in legitimna, saj lahko prisiljevanje kupcev, ki so prišli na ogled konkretne nepremičnine, pomeni tudi nasprotje z načelom vestnosti in poštenja in je lahko takšna druga pogodba o posredovanju nična v smislu 3. odstavka 5. člena ZNPosr. Opraviti je potrebno jasno razmejitev med naročiteljem in tretjo osebo in tem ali je potencialni kupec sploh lahko naročitelj, predvsem kadar povprašuje po točno določeni, konkretni nepremičnini, ki jo za naročitelja (prodajalca, najemodajalca) oglašuje nepremičnin-ska družba.

V kolikor je kupec prišel z že izoblikovanim konkretnim vprašanjem oziroma povpraševanjemo konkretni nepremičnini, tako iz narave njunega odnosa izhaja, da nepremičninska družba s tem kupcem ni v nika-kršnem pravno-posredovalnem razmerju, temveč je njun odnos naključne in dejanske narave, pri tem pa lahko ima ta druga, vsiljena pogodba s tretjo osebo za posledico tudi absolutno neveljavnost oziroma ničnost pravnega posla, ravnanje nepremičninske družbe in posrednika, ki zanjo na tak način opravlja posle posredovanja pa bil lahko šteli za nemoralno.5

Slednje pa ne pomeni, da ne bi bilo mogoče deliti plačila za posredovanje, ki je v pogodbi o posredovanju dogovorjeno med nepremičninsko družbo in naročiteljem, kot opisano v prejšnji točki poglavju, vendar morajo biti za to izpolnjene nekatere predpostavke:

a) Volja naročitelja: takšna nedvoumna volja mora biti izrecno6 izražena s strani naročitelja, da naj ne-premičninska družba tretje osebe seznanja z njegovo željo, da se plačilo za posredovanje razdeli in da to predstavlja enega od naročiteljevih ponudbenih pogojev, poleg cene in ostalih pogojev.

b) Predhodna seznanitev tretje osebe: nepremičninska družba mora zainteresirane tretje osebe ustre-zno seznaniti s temi ponudbenimi pogoji še pred samim ogledom nepremičnine (najbolje v samem ponudbenem oglasu).

5 Primerjaj z Djinović, M., navedeno delo, PP, št. 7-8/2009 in sodno prakso Višjega sodišča v Ljubljani, VSL Sodba II Cp 62/2011, v kateri sodišče ugotovi, da gre za nično pogodbo o posredovanju in nemoralno ravnanje, če se prevali plačilo za posredovanje na kupca, ki je v nasprotju s 5. členom ZNPosr. 6 Za dokazne namene je najbolje v pisni obliki, še najustrezneje pa v sami pogodbi o posredovanju, ki jo skleneta naročitelj in nepremičninska družba v kateri naročitelj daje nalog nepremičninski družbi glede pogojev za posredovanje oz. trženje nepremičnine, med katerimi je lahko med drugimi tudi pogoji o delitvi plačila za posredovanje.


c) (Pisna) potrditev tretje osebe, da soglaša s ponudbenimi pogoji:7 ob ogledu nepremičninska družba tretji osebi ponudi v podpis t.i. potrdilo o ogledu nepremičnine v katerem tretjo osebo ponovno v pisni obliki seznani, da je eden od ponudbenih pogojev tudi želja in volja naročitelja, da se plačilo za po-sredovanje razdeli med stranki posla, v kolikor pride do sklenitve pravnega posla. Tretja oseba nato prejme svoj izvod potrdila o ogledu na katerem s podpisom izjavlja in potrjuje, da si je nepremičnino dejansko ogledala ter da je seznanjena z njenimi lastnostmi in ponudbenimi pogoji naročitelja (med katerimi je lahko tudi pogoj naročitelja za sklenitev prodajne ali najemne pogodbe pod pogojem, da tretja oseba prevzame tudi del plačila za posredovanje) in da soglaša s takšnimi pogoji.

d) Dogovor oziroma soglasje volj med naročiteljem in tretjo osebo: volja o delitvi mora torej izvirati iz sfere strank (naročitelja in tretje osebe), ki se v skladu z drugim odstavkom 5. člena ZNPosr lahko med seboj dogovorita, da se plačilo za posredovanje razdeli.8 V tem oziru je potrebno zakon razlagati ekstenzivno, saj iz namena zakonodajalca ne izhaja, da mora biti takšen dogovor v pisni obliki in kot takšen vpisan kot posebno pogodbeno določilo izključno v prodajno ali najemno pogodbo, v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, temveč je mogoče, da soglasje volj stranki izrazita tudi na druge načine, ki so lahko oblični, torej v pisni obliki (npr. v ločenem dokumentu kot je punk-tacija o poslu ali dogovor o pravnem poslu ali pa celo pisna izjava strank), ali pa neoblični (ustno, s konkludentnim dejanjem).9

Obligacijski zakonik (OZ) vsebuje temeljna načela in splošna pravila za vsa obligacijska razmerja. Eno od temeljnih načel je dispozitivna narava zakonskih določb, ki določa, da udeleženci lahko uredijo svoje obligacijsko razmerje drugače, kot je določeno v zakoniku, ali drugih predpisih, če iz posamezne določbe zakonika ali iz njenega smisla ne izhaja kaj drugega (2. člen OZ).

Drugo takšno načelo je načelo prostega urejanja razmerij, ki določa, da udeleženci prosto urejajo obli-gacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli (3. člen OZ).

Za obravnavan primer je najpomembnejše načelo vestnosti in poštenja, ki določa, da morajo pri sklepa-nju obligacijskih razmerij in pri izvrševanju pravic in izpolnjevanju obveznosti iz teh razmerij udeleženci spoštovati načelo vestnosti in poštenja. Udeleženci v obligacijskih razmerjih morajo v prometu ravnati v skladu z dobrimi poslovnimi običaji (5. člen OZ).

OZ določa, da je pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (prvi odstavek 86. člen OZ).

V obravnavanem primeru že sam ZNPosr v drugem odstavku 5. člena določa, da je pogodba nična, v kolikor nasprotuje ureditvni delitve plačila za posredovanje na obe stranki na predpisan in zakonit način, kot to določa omenjeni drugi odstavek 5. člena ZNPosr.

Če pa je pogodba nična zato, ker po svoji vsebini ali namenu nasprotuje temeljnim moralnim načelom, lahko sodišče v celoti ali deloma zavrne zahtevek nepoštene stranke za vrnitev tistega, kar je dala drugi stranki (drugi odstavek 87. člena OZ).Pogodbenik, ki je kriv za sklenitev nične pogodbe, odgovarja svoje-mu sopogodbeniku za škodo, ki mu nastane zaradi ničnosti pogodbe, če ta ni vedel in ni bil dolžan vedeti za vzrok ničnosti (91. člen OZ). Na ničnost pazi sodišče po uradni dolžnosti in se lahko nanjo sklicuje vsaka zainteresirana oseba (92. člen OZ).

7 Predpostavka, da stranka pisno potrdi, da je seznanjena s ponudbenimi pogoji formalno ni obvezna, je pa vsekakor izjemno priporočljiva, a nikakor ne sme biti pridobljena z zvijačo ali na goljufiv način.8 V primeru, da gre za prej opisan ponudbeni pogoj naročitelja, gre prav tako za soglasje volj med strankama, le, da tretja oseba s tem, ko sklene pravni posel, v zvezi z nepremičnino, ki je predmet posredovanja, privoli v ta ponudbeni pogoj, da se nanjo prenese oz. da prevzame del plačila za posredovanje, če bo pravni posel sklenila.9 V primeru neobličnega soglasja volj, bo to soglasje težje dokazljivo, razen v primeru, kadar tretja oseba na licu mesta v svojem imenu, a za račun naročitelja kot druge stranke izvede plačilo za posredovanje nepremičninski družbi, pri tem pa bo slednje izpolnilo zakonske znake prevzema dolga, ker je upnik (nepremičninska družba) dal privoljenje, saj je po tihem (lat. »In tacita«) sprejel izpolnitev od tretje osebe, ki je izpolnila v svojem imenu, a za račun naročitelja.


Problematiko nedopustnega dvojnega posredovanja in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine, kar lahko pomeni celo ničnost pogodbe o posredovanju s tretjo osebo je obravnavala tudi sodna praksa.

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, VSL Sodba II Cp 62/2011, v kateri sodišče ugotovi, da gre za nično pogodbo o posredovanju in nemoralno ravnanje, če se prevali plačilo za posredovanje na kupca, ki je v nasprotju s 5. členom ZNPosr.10

Sodba Višjega sodišča v Celju, VSC sodba Cp 737/2010, v kateri sodišče ugotovi, da 5. člen ZNPosr v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prvim in drugim odstavkom je nična (tretji odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost.11

Sodba Višjega sodišča v Ljubljani, VSL sodba in sklep I Cp 1087/2000, v kateri sodišče ugotovi, da je nična tudi pogodba s prodajalcem, v kolikor ima nepremičninska družba predhodno že sklenjeno po-godbo s kupcem in za njega izšče zainteresirane tretje osebe (prodajalce) s katerimi bi se naročitelj (kupec) pogajal za sklenitev prodajne pogodbe. Iz dejanskega stanja zadeve izhaja, da se je prodajalec (toženec) odzval na ponudbo kupca (tretjega). Kupec je kupoval stanovanje preko posrednika. S tem, ko je posrednik prišel na ogled stanovanja, je zgolj izpolnjeval svojo obveznost iz pogodbe med njim

10 Iz obrazložitve sodbe: »Konkretna posredniška pogodba tako ne vsebuje temeljne zaveze posredovanja, tako je njena vsebina v nasprotju z ZNPosr in OZ, ki posredniško pogodbo definirata kot pogodbo, s katero se posrednik zavezuje, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Edina zaveza, ki jo je tožeča stranka s konkretno pogodbo sprejela v razmerju do tožene stranke je zgolj zaveza, da bo o njeni ponudbi obvestila prodajalca, pri čemer mora to storiti že na podlagi zakona in sklenjene posredniške pogodbe s prodajalcem. Po vsebini takšna pogodba zato ne predstavlja posredniške pogodbe, saj glede na dejstvo, da je nepremičnina že najdena, manjka osnovna obveznost nepremičninskega posrednika, in sicer da bo iskal kupca nepremičnine. (…) Posredovanje pri na-kupu stanovanja predstavlja prav iskanje stanovanja za naročnika, česar pa v konkretnem primeru tožeča stranka ni opravila. Upnik je konkretno stanovanje prodajal za prodajalca, ne pa iskal kupca. Tako upnik dolžniku v danem primeru ni razkazal nobenega stanovanja (razen kupljenega, ki si ga je dolžnik prišel samoiniciativno ogledati) in v tej smeri tudi glede na vsebino pogodbe ni prejel nobenega naročila, saj je tožena stranka stanovanje iskala samostojno prek interneta in na ta način konkre-tno stanovanje tudi našla. Vse storitve, ki jih je tožeča stranka v konkretnem primeru izvajala, oglas, ogled in druge storitve posredovanja, so bile naročene s strani prodajalca in usmerjene v iskanje potencialnih kupcev. Sporna pogodba je tako ne-veljavna, saj temelji na nedopustni podlagi oziroma neveljavni kavzi (enako Višje sodišče v Ljubljani v zadevi I Cp 1087/2000 in M. Djinović v Pravni praksi z dne 19.2.2009). (…) Sodišče se pri tem sklicuje na pravno naziranje, da pride ničnost kot sankcija lahko v poštev le takrat, ko je prizadet javni interes. Iz zgodovinske razlage ZNPosr izhaja nasprotno, in sicer, da je bil konkretni zakon sprejet predvsem zaradi varstva potrošnikov (torej javnega interesa), ki se znajdejo na nepremičninskem trgu. Prav zaradi slednjega je omenjeni zakon vpeljal določene kogentne določbe, ki so poleg splošnih določb OZ skušale zagotoviti varstvo potrošnika, kot na primer postavitev zgornje meje še dopustne provizije. V skladu z 2. odstavkom 14. člena ZNPosr nepremičninska družba ne sme spodbujati ali priporočati sklenitve pogodbe (tudi posredniške) zgolj z namenom pridobitve plačila. Tudi ta zakonska določba je usmerjena v varstvo potrošnikov oziroma javnega interesa. Pri tem tudi ne gre spregledati, da se z vprašanjem, ali gre pri tovrstnih poslih sploh za posredovanje pri nakupu nepremičnine, ukvarja Tržni inšpektorat RS, kot varuh javnega interesa. Zato sodišče nima prav, ko ugotavlja, da konkretna pogodba ne more biti nična, ker takšna sankcija zaradi varstva javnega interesa ni potrebna. Takšna pogodba pa je tudi nemoralna, ker z njo zaveže kupca k plačilu storitve, ki je več ne potrebuje. Z razlogom morale se sodišče ni ukvarjalo. Pogodba je v nasprotju z moralo, ker kupca zavezuje k plačilu posredniške provizije, čeprav je jasno, da posrednik za kupca nepremičnine ne bo iskal. Dejansko bo zgolj prenesel ponudbo za nakup stanovanja.«11 Iz obrazložitve sodbe izhaja:»5. člen v 2. odstavku določa, da lahko plačilo za posredovanje nepremičninska družba zara-čuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki (tega tožeča stranka nikoli ni zatrjevala), se ta znesek razdeli. Pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s I. in II. odstavkom je nična (III. odstavek). Ta določba je prisilnega značaja, izhaja pa iz bistva pogodbe o posredovanju in iz načela, da posrednik ne sme posredovati samo za eno stranko. Takšno posredovanje je v nasprotju z moralnimi predpisi, zato je zakon izrecno kot sankcijo določil ničnost. Ker je dolžnost plačati za posredovanje dolžnost naročitelja (s katerim ima nepremičninska družba sprva sklenjeno pogodbo o posredovanju – op.a.), izjemoma delno tudi druge stranke (kar je v skladu z načelom, da je nedo-pustno, da dela le za eno stranko) in ker je predpisana sankcija nespoštovanja tega predpisa ničnost, tudi ni pomembna izjava o zainteresiranosti v zvezi z nakupom nepremičnine in samostojna zaveza kupca, da bo plačal provizijo. Provizija in plačilo morata biti določena v pogodbi o posredovanju na način, ki ga določa 5. čl. ZNPosr. Zato pritožbene navedbe tožeče stranke, da je sodišče zanemarilo to dejstvo, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da je takšna izjava nedopustna, na nedopustni in v nasprotju s kogentnimi predpisi dani izjavi, pa ne more temeljiti zahtevek za plačilo. Bistveno je, da bi bila tožeča stranka upravičena do plačila le v skladu s kogentnimi določbami ZNPosr.«


in tretjim (kupcem). Ob takšnem stanju pa je bila podlaga za sklenitev nove posredniške pogodbe med posrednikom in prodajalcem lahko zgolj pridobitev premoženjske koristi brez protidajatve. Takšna kavza (podlaga – op. a.) je nedopustna in pogodba zato nična.

Pri tem ne gre prezreti, da po specialni ureditvi v ZNPosr velja tudi načelo nepristranosti, saj mora ne-premičninska družba pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je naročitelja spravila v stik in pri tem ravnati nepristrano, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese (prvi odstavek 20. člena ZNPosr).

Nenazadnje pa mora nepremičninska družba, še posebej članica ZDNP, slediti temeljnim načelom Kode-ksa, določenim v njegovem I. poglavju, pri tem pa ji mora biti za vodilo poštenost, vestnost in profesio-nalnost, prepoved povzročanja škode ter spoštovanje dobrih poslovnih običajev, kot načel, ki jih morajo spoštovati tako nepremičninske družbe in nepremičninski posredniki kot drugi udeleženci v prometu z nepremičninami (3. člen Kodeksa), pri tem pa mora poslovanje nepremičninske družbe oziroma ne-premičninskega posrednika s stranko temeljiti na načelih medsebojnega zaupanja ter varstva pravic in koristi stranke (4. člen Kodeksa).

(Izjemoma) dopustna neoblična pogodba o posredovanju zaradi teorije realizacije

V prvem od primerov v letošnjem letu je Komisija ZDNP v zadevi 1/201512 po pregledu prijave in predlože-ne dokumentacije ugotovila, da:

• je nepremičninska družba s prodajalko sklenila neoblični dogovor o prevzemu nepremičnine v posre-dovanje, kar je sicer v nasprotju z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), a je kasneje na podlagi opravljenih poslov posredovanja v pretežni meri izpolnila svoje obveznosti in spravila prodajalca in kupca v stik, na podlagi tega pa sta stranki kasneje sklenili prodajno pogodbo, pri tem pa sta se verjetno želeli izogniti plačilu za posredovanje;

• gre za tipičen primer neustreznega poslovanja nepremičninske agencije, ki predvsem ni sklenila ja-snega dogovora – pogodbe o posredovanju s prodajalcem, temveč samo dogovor o objavi ponudbe na spletnem portalu, pri tem pa je kasneje posel dejansko realizirala in tako pride v poštev t.i. teorija realizacije (58. člen Obligacijskega zakonika). Sama sklenitev ustne pogodbe o posredovanju sicer ni dopustna v skladu ZNPosr, a je sodna praksa zavzela stališče, da zakonodajalec ni predpisal ničnosti pogodbe o posredovanju v kolikor le ta ni sklenjena v pisni obliki, zato je dopustna t.i. teorija realizaci-je, ki določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen, če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega;

• zapis – lastna zabeležka nepremičninske družbe o prevzemu nepremičnine v prodajo je skrajno po-manjkljiva in ne more predstavljati »dogovora« ali »pogodbe o posredovanju«, saj ne obsega bistve-nih sestavin takšne pogodbe v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju in bi jo lahko šteli za obljubo sklenitve pogodbe;

• prodajalka vendar nosi del odgovornosti za takšen položaj, saj je nesporno, da je soglašala, da ne-premičninska družba javno objavi njeno ponudbo, ter da je nepremičninska družba organizirala ogled nepremičnine, kar je potrdila tudi prijaviteljica kot kupec s podpisom zapisnika;

• nepremičninska družba je spravila v stik prodajalko in prijaviteljico, ki je v končni posledici privedel do uspešne sklenitve posla;

12 Povzeto po Stališču Komisije ZDNP z oznako 1/2015 za javno objavo, ki ga je pripravil Franci Gerbec kot član senata-poro-čevalec, je dostopno na spletnih straneh ZDNP, na tem URL: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja-in-sklepi-Komisije-ZDNP (3.11.2015)


• za oceno nastalega položaja ni odločilno, ali sta prodajalka in prijaviteljica sami sklenili prodajno pogodbo;

• prodajalka je bila dolžna obveščati agencijo o vseh okoliščinah, ki so »pomembne za opravljanje storitev posredovanja« (1. odst. 18. člena ZNPosr);

• prijaviteljica se je glede na podpis zapisnika o ogledu morala zavedati, da bo morala plačati 2% pla-čilo za posredovanje agencije, če bo prišlo do sklenitve posla in to tudi v primeru začasne prekinitve pogajanj, saj gre za primer za katerega bi lahko uporabili določbe 4.odst. 25.člena ZNPosr.

Komisija je na podlagi izvedenega postopka in zgornjih ugotovitev sprejela mnenje, da je prijaviteljica bila dolžna plačati nepremičninski družbi plačilo za posredovanje, ker je ob prvem stiku s prodajalko oz. ogledu stanovanja s takšnim pogojem izrecno strinjala. Nepremičninska družba ni sklenila pogodbe o posredovanju s prijaviteljico, temveč le dogovor o delnem plačilu svojih storitev posredovanja, za kar je odločilno dejstvo, da je nepremičninska družba spravila prijaviteljico(kupovalko) v stik s prodajalko (naročiteljico).

Tudi prodajalka bi morala plačati svoj del plačila, ki pa žal ni bil izrecno pisno dogovorjen med agencijo in prodajalko, pri tem pa se je uveljavila sodna praksa,13 na podlagi katere je tudi neoblična pogodba o posredovanju veljavna podlaga za plačilo za posredovaje, v kolikor je bila pogodba o posredovanju v pretežni meri tudi realizirana, kot je bilo v konkretnem primeru, saj je nepremičninska družba nedvomno spravila v stik prodajalko (naročiteljico) in tretjo osebo (kupovalko).

Primer pa jasno kaže, da je poslovna praksa ustnega dogovarjanja o posredovanju oziroma ustnih po-godbah in tudi sodna praksa višjih sodišč, neprimerna in vodi do težko rešljivih sporov, ker ustvarja nejasne pravne položaje za vse vpletene strani (naročitelja, posrednika, tretjo osebo), omogoča pa tudi izigravanja vpletenih strani.

Komisija ZDNP v tem delu ne soglaša z ustaljeno sodno prakso v zvezi z dopustnostjo neobličnih po-godb o posredovanju kot veljavno podlago za plačilo za posredovanje, zaradi tega se je Komisija ZDNP tudi pridružila pobudi za spremembo Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki bi torej jasneje in nedvoumno določil, da je zahtevana pisna oblika pogodbe o posredovanju in da je pisna oblika pogoj za veljavnost takšne pogodbe v nasprotnem primeru pa je pogodba nična.

S tem bi se opravili vsi dvomi in tudi ustrezno in enotno uredila poslovna praksa, saj so tudi različni komentatorji zakona,14 kakor tudi pristojno ministrstvo, kot pripravljavec zakona na stališču, da je bil namen zakonodajalca prav takšen, da se torej predpiše pisna oblika, kot pogoj za veljavnost pogodbe o posredovanju.

Drugi mandat komisje ZDNP

Zbor članov ZDNP je, 30. avgusta 2011, izvolil člane v prvi mandat Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev. Komisiji ZDNP je prvi štiri letni mandat potekeldne 30. avgusta 2015.

Zaradi tega je Zbor članov ZDNP dne 18. maja 2015 sprejel sklep, da se članom in nadomestnim članom podaljša mandat za naslednja štiri leta ter se namesto nadomestne članice Stanislave Premru Lovšin imenuje drug nadomestni član Daniel Lovšin iz istega podjetja.

13 VSC sodba Cpg 162_2007-08.11.2007VSL sodba I Cp 4202_2009-25.03.2010VSL sodba I Cpg 1214_2010-02.11.2010VSL sodba I Cp 2288_2010-13.10.201014 Plavšak, N.: Dodatek k XX. Poglavju, v: Juhart, M. et al: Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2003, stran 617 in tudi Marinšek N., v: Marinšek N. in Kožar, A.: Zakon o nepremičninskem posredovanju s komentarjem, 1. izdaja, Center za poslovno usposabljanje, GZS, Ljubljana, 2003, strani 40 in 155


Imenovaničlani Komisije ZDNP za nov, drugi štiri letni mandat od 30. avgusta 2015 do 30. avgusta 2019 so:

PREDSEDNIK:

• Robert Geisler, REALITETA, Lenart

ČLANA:

• Damjan Damjanovič, D5, Ljubljana

• Franci Gerbec, PROFUNDIS Domžale

NADOMESTNI ČLANI:

• Mateja Voršič, UPRA-STAN, Maribor

• Daniel Lovšin, CASABELA, Piran

• Marko Sovrovič, DODOMA, Maribor

O avtorju

Robert Geisler, univ. dipl. prav., se z nepremičninsko stroko ukvarja že dve desetletji začenši v časa študija na Pravni fakulteti Univerze v Mariboru. Po zaključenem študiju je ustanovil lastno podjetje in razvil storitveno znamko REALITETA, ki se že več let uspešno ukvarja z dejavnostjo posredovanja v pro-metu z nepremičninami, v zadnjih letih pa pretežno s poudarkom na ekspertnem pravnem in poslovnem svetovanju ter inženiringu. Pri tem je sodeloval z večino investitorjev, gradbenih podjetij in njihovih pod izvajalcev v Mariboru in širši okolici in drugimi investitorji po Sloveniji.

V letih 2012/13 je opravljal tudi funkcijo samostojnega pravnega svetovalca v Pravni službi Gospodarske zbornice Slovenije. Bil je član ožje delovne skupine GZS–Zbornice za poslovanje z nepremičninami za pri-pravo sprememb zakonodaje in novega Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami ter vzorčnih pogodb in splošnih pogojev poslovanja ter drugih vzorčnih dokumentov za nepremičninsko posredovanje.

Je avtor več strokovnih člankov in od leta 2009 naprej predavatelj na tradicionalnem vsakoletnem po-svetu Poslovanje z nepremičninami v Portorož ter predavatelj na obveznem dopolnilnem usposabljanju nepremičninskih posrednikov v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju in predavatelj na izobraževanjih za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije za poklic posrednik/posrednica za nepre-mičnine.



Pregled dosežkov ZDNP

Branko Potočnikdirektor, INSA d.o.o., Maribor, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, predsednik in član Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP), član Skupščine GZS

V Združenju družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP) smo bili tudi v tekočem letu aktivni na vseh področjih, ki zadevajo delo nepremičninskih posrednikov in vplivajo na njihovo vsakodnevno prakso, predvsem pa smo svoje aktivnosti v letošnjem letu usmerili k pripravam podlag za spremembo krovnega zakona, ki ureja delovanje nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov.

Na lanskoletnem posvetu Poslovanje z nepremičninami v novembru, smo za svoje delo dobili pohvalo tu-di s strani predstavnikov Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) in Tržnega inšpektorata RS (TIRS) ter pobudo za pripravo novega ZNPosr. S tem smo dobili novo spodbudo in elan za nadaljnje delo.

V decembru smo spremljali pripravo in sprejem Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb, ki je tudi na našo pobudo uvedel možnost izdelave izkaznic za posamezne dele stavb (stanovanja v večstanovanjskih stavbah). Vztrajanje pri zahtevah, da se omogoči izdelava EI za posa-mezno stanovanje je omililo zastoj nepremičninskega trga, ki se je obetal v primeru, da ta možnost s Pravilnikom ne bi bila sprejeta.

Še v decembru smo pomagali tudi pri organizaciji prednovoletne zabave nepremičninskih posrednikov v Ljubljani, katere se je udeležilo rekordnih 170 posrednikov iz vse Slovenije.

V februarju, na redni seji UO ZDNP pa je bila že ustanovljena strokovna skupina za spremembo ZNPosr. Sestavljajo jo člani ZDNP, k sodelovanju pa smo povabili tudi predstavnika Združenja FIABCI Slovenija in pravne službe GZS.

Aprila smo v Ljubljani izvedli strokovni seminar z naslovom Dolžnosti nepremičninske družbe v zvezi s preverjanjem legalnosti gradnje, katerega se je udeležilo 69 udeležencev. Za organizacijo, koristnostjo izbrane teme in izvedbo smo si prislužili oceno 4,36 (ocenjevanje od 1-5 v anketah zadovoljstva razde-ljenih med slušatelje).

V maju smo sklicali zbor članov in izvedli volitve v UO ZDNP, hkrati so potekale tudi volitve v ZPN, kjer smo povečali število predstavnikov nepremičninskih posrednikov. V 11-članskem upravnem odboru ZPN zdaj interese posrednikov zastopa 5 članov. Novoizvoljeni upravni odbor ZDNP je pripravil plan dela za mandatno obdobje 2015-2019.

V juniju sta se sestanka pri TIRS udeležila dva predstavnika ZDNP. Sestanek je bil uspešen, na njem je bilo predstavljenih nekaj neskladij na katere so naši naleteli člani pri inšpekcijskih

pregledih ter smernice za spremembo ZNPosr. Ga. Pogačar je v večini primerov soglašala s stališči pred-stavnikov.

Čez poletje smo nadaljevali z delom strokovne skupine za zakonodajo, sodelovali na poletnem srečanju posrednikov in se pripravljali na naslednji strokovni seminar, ki je bil izveden oktobra v Zrečah. Na tem izobraževanju se je 69 udeležencev seznanilo z davki in obdavčitvami v prometu z nepremičninami,


javnimi evidencami in načini obvladovanja stresa v vsakodnevnem poslovanju. Ocena strokovni skupini za seminar: 3,69.

Obe strokovni izobraževanji sta bili dobro obiskani in tudi sponzorsko podprti, kar kaže na vedno večje priznanje kvalitete izvedbe in potrebnosti pridobivanja konkretnih in dodatnih znanj.

V 12 mesecih od zadnjega posveta smo:

• članom združenja poslali 20 obvestil v rubriki ZDNP obvešča, s povzetki objav vezanih na delo nepre-mičninskih družb, odgovorili na več novinarskih vprašanj v zvezi z energetsko izkaznico, okrevanjem nepremičninskega trga, gibanjem cen, povečevanjem zaupanja v delo nepremičninskih družb;

• posodobili in dopolnili svoje spletne strani in

• pridobili 15 novih članov.

Vse to štejemo kot dokaz našega dobrega dela in premišljeno zastavljenih ciljev.



OKROGLA MIZA: Spremembe ZNPosr

Nepremičninsko posredovanje je gospodarska dejavnost

Igor Knezuniv. dipl. prav., namestnik direktorja Pravne službe GZS za zakonodajo s področja gospodarstva

Posredovanje v prometu z nepremičninami je gospodarska dejavnost. Gre za eno izmed bolj reguliranih dejavnosti v Sloveniji, saj so bili od sprejema Zakona o nepremičninskem posredovanju leta 2003 spreje-ti številni mehanizmi, ki naj bi v javnem interesu varovali potrošnike kot šibkejše stranke.

Od leta 2003 je minilo več kot desetletje, vendar mora dejavnost nepremičninskega posredovanja še vedno slediti zastarelim in na določenih točkah tudi že preživetim rešitvam. Gre za vprašanje reguliranih maksimalnih cen (višina provizije), omejitve pri trajanju pogodb, omejitve pri oglaševanju in tako naprej. Omenjene omejitve so edinstvene. Razlog: varstvo potrošnikov kot šibkejše stranke.

Ne smemo spregledati dejstva, da mora biti varovanje interesov stranke, primarno gonilo in vodilo vsake nepremičninske družbe. To pravilo ne izhaja iz dogme nepremičninskega posredovanja, temveč iz tržnih zakonitosti, kjer je potrošnik kralj. Res je, da smo Slovenci sicer še vedno znani kot narod lokalnih patrio-tov, vendarje to v teh časih, v majhni Sloveniji, za to generacijo nepomembno dejstvo. Večja fleksibilnost delovnih razmerij, širši trg dela sta vzrok za večje prilagoditve življenjskega sloga – to pa pomeni tudi večjo fleksibilnost pri iskanju nepremičnin. To pa slabi lokalne monopole inposledično slabe prakse. Ponudba je dandanes velika, veča pa se tudi povpraševanje. Potrošniško povpraševanje pa praviloma ustvarja cene na trgu. Pa vendar smo v Sloveniji nagnjeni k temu, da potrošnike varujemo kot nemočne ovčke, v zameno pa generiramo nove inovativne omejitve svobodni gospodarski pobudi.

Danes leta 2015 imamo veljavni Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, delujočo Komisijo ZDNP za presojo kršitev kodeksa, sodno prakso s področja nepremičninskega posredovanja, nadzor TIRS in številne druge delujoče nadzorne mehanizme na trgu. Zato v očeh marsikatere nepremič-ninske družbe potrošnik ni več šibka stranka, temveč je to nepremičninska družba sama.

Že zaradi vedno večje samoiniciative in previdnosti potrošnikov, so številne težave, ki so včasih predsta-vljale razlog za varovanje javnega interesa odpadle. K temu je veliko prispevala tudi tržna samoregulaci-ja, s katero se želi odpraviti nejasnosti, slave prakse ali celo nezakonita ravnanja.

Predlogi za spremembe zakonodaje s področja nepremičninskega posredovanja morajo delovati v dveh smereh. Prva mora omogočiti razvoj dejavnosti, tako strokovno kot tudi ekonomsko. To je možno doseči s smiselnimi, enostavnimi ter evropsko primerljivimi rešitvami. Na drugi strani pa mora zagotoviti pravno pregledno in določno zakonodajo, ki bo predstavljala tako varovalo javnemu interesu in potrošnikom ter hkrati preprečevala nelojalno konkurenco. Zato je treba pri uveljavljanju rešitev na področju nepre-mičninskega posredovanja iskati ravnotežje, ki bo dolgoročno predstavljajo moderen model opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami.




Predstavitev izsledkov rezultatov ankete kot dela raziskave s poslovno antropologijo – kontekst za spremembo zakona o nepremičninskem posredovanju

mag. Jasna VukovičInštitut za poslovno antropologijo JaSNO, Hrvatini

V pripravi je predlog sprememb Zakona o nepremičninskem posredovanju. Kot kontekst za spremembo Zakona o nepremičninskem posredovanju je bila izvedena Raziskava s poslovno antropologijo (v nadalje-vanju Raziskava), ki bo podala vpogled v trg nepremičninskega posredovanja, v mnenje, delovanje, želje, razumevanje itd. nepremičninskih posrednikov in hkrati strank (naročiteljev storitev nepremičninskega posredovanja) in tretjih oseb ter tudi obče javnosti glede obravnavanih tematik.

Raziskava sestoji iz več sklopov. Prva dva sklopa Raziskave sta bila izvedena v letih 2012 in 2013, v obliki dveh raziskav s poslovno antropologijo: »Nepremičninski posrednik - v primežu konfliktnih interesov. Raziskava s poslovno antropologijo – posredniki, naročitelji in tretje osebe« in »Antropologija komuni-ciranja. Posredniki in stranke govorite isti jezik. Res? Raziskava primera iz prakse.«. Obe raziskavi sta bili izvedeni z antropološko metodologijo poglobljenega raziskovanja; z opazovanjem, z neposredno udeležbo in poglobljenimi intervjuji. Raziskavi sta vključili nepremičninske posrednike, naročitelje, tretje osebe in tudi občo javnost iz vse Slovenije.

Tretji sklop raziskave obsega pripravo in izvedbo spletne ankete ter analizo in interpretacijo rezultatov le-te, ki bo predstavljena na posvetu.

Četrti sklop raziskave obsega izvedbo (še dodatnih) poglobljenih intervjujev glede obravnavanih te-matik - med naročitelji storitev nepremičninskega posredovanja, tretjimi osebami, vključeno pa bo tudi raziskovanje obče javnosti.

Spletna anketa, torej tretji sklop Raziskave, katere rezultati bodo predstavljeni na posvetu v Portoro-žu, je vključila nepremičninske posrednike iz vse Slovenije. Potekala je v oktobru in novembru 2015. Obravnavanih je več tematik. Tako bo raziskano poznavanje in omenjanje Zakona o nepremičninskem posredovanju tako pri posrednikih, kot strankah in obči javnosti ter tudi seznanjanje z zakonom. Glede pogodbe o nepremičninskem posredovanju bo raziskana potreba po pisnosti le-te, trajanje pogodbe ter prekinitev pogodbe, s slednjim povezani stroški in tudi ekskljuzivnost posredovanja; tako mnenja kot tudi praktične izkušnje. Raziskana bo višina plačila za posredovanje in ostali stroški. V spletni anketi so vključena tudi vprašanja glede Kodeksa dobrih poslovnih običajev; poznavanja in izvajanja njegovih določil v praksi. Raziskani pa bodo tudi načini in potrebe po izobraževanju nepremičninskih posrednikov in sankcioniranje.

V nadaljevnju izvajanja raziskave bodo rezultati ankete med nepremičninskimi posredniki umeščeni v kontekst rezultatov raziskovanja z metodami opazovanja neposredne udeležbe in poglobljenih intervju-jev med naročitelji, tretjimi osebami, občo javnostjo in tudi posredniki.

Rezultati celotne raziskave s poslovno antropologijo bodo interpretirani in predstavljeni predstavnikom nepremičninske stroke. Služili bodo kot uvid v obravnavane tematike ne le s strani posrednikov, temveč tudi s strani strank in obče javnosti, kar bo predstavljalo del konteksta za spremembo Zakona o nepre-mičninskem posredovanju.




Predlagane spremembe ZNPosr

Branko Potočnikdirektor, INSA d.o.o., Maribor, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, predsednik in član UO ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP), član Skupščine GZS

V začetku leta 2015 je bila pri ZDNP ustanovljena Strokovna skupina za spremembo ZNPosr, ki šteje 12 članov izbranih iz vrst članov ZDNP, predstavnika Združenja FIABCI Slovenija in Pravne službe GZS. Strokovna skupina se je v letošnjem letu sestala na petih sejah in nekaj dodatnih srečanjih posameznih skupin, kjer je obravnavala predlagane spremembe zakonodaje.

Glavni poudarki spremembe zakona so:

• uvedba dualizma z delitvijo na gospodarske in potrošniške posredniške pogodbe - ločitev med gospo-darskimi pravnimi posli in posli s potrošniki;

• uvedba določila v zakon o Kodeksu dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami - predlog, da ga sprejema stanovsko združenje ali Zbornica;

• ureditev reguliranega poklica posrednik/posrednica za nepremičnine in jasna ter nedvoumna uredi-tev, da ZNPosr velja tudi za zastopnike, »vmesne/sistemske kupce« - investitorje;

• ustreznejša ureditev zavarovanja odgovornosti za škodo – primerljivo podobnim poklicem (6. člen ZNPosr), - previsoke zavarovalne vsote, primerjava s podobnimi poklici – projektanti, odvetniki, no-tarji, ipd.;

• ureditev plačila za posredovanje in način delitve plačila (5. člen in 21. člen ZNPosr) ter plačilo za doda-tne storitve in režijske stroške (25. člen ZNPosr) - primerjano-pravni pregled glede višine - morebitni predlog povišati spodnjo mejo na 6%, za katero ne velja omejitev plačila za posredovanje iz 10.000 EUR na 25.000 EUR, možnost ukinitve najvišje dovoljene višine plačila za opravljanje, ureditev delitve plačila za posredovanje, ki je v uporabi v praksi, uvedba določila, da se k plačilu za posredovanje dodaše DDV, idr.;

• določiti dodatne varnostne mehanizme za varovanje pozicije nepremičninske družbe - po vzoru srb-ske ureditve glede varstva stranke v 27. členu srbskega zakona, podaljšanje roka za upravičenost do plačila po prenehanju posredniške pogodbe iz 6-mesecev na 12-mesecev, idr.;

• temeljitejša obdelava glede fiduciarnega računa (6. člen ZNPosr);

• dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov (8. člen ZNPosr) - možnost združljivosti ob-veznega dopolnilnega usposabljanja s sistemom Nacionalne poklicne kvalifikacije, možnost uvedbe dopolnilnega usposabljanja nepremičninskih posrednikov po tako imenovanem točkovalnem sistemu izobraževanja z upoštevanjem udeležbe na različnih strokovnih seminarjih in posvetovanjih;

• odvzem licence (10. člen ZNPosr -potrebna je preveritev učinkovitosti koncepta odvzema licence;


• pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami (13. člen ZNPosr) - jasnost določbe glede pisne oblike pogodbe o posredovanju;

• dopolnitev splošnih pogojev poslovanja (15. člen ZNPosr) - da je na ogledu obvezna prisotnost nepre-mičninskega posrednika in da pri ogledu ni obvezna prisotnost naročitelja, idr.;

• opredelitev ekskluzivnega posredovanje (22. člen ZNPosr) - ponovno uzakoniti predpostavko eksklu-zivnega posredovanja);

• sestavljanje listin o pravnih poslih (24. člen ZNPosr) - potrebna je dopolnitev naziva upravičene ose-be, ki lahko sestavlja listine, saj je naziv magister prava (za imenom) po bolonjskem sistemu izenačen z nazivom univ. dipl. pravnik;

• zakonska ureditev povračila »režijskih« stroškov (25. člen ZNPosr) - v skladu z ustaljeno sodno prakso in pravno teorijo se zaradi jasnosti in enotnega urejanja predlaga ureditev tega dela v samem ZNPosr kot specialnem predpisu – zakonu;

• jasnejša ureditev plačila za dodatne storitve - sedaj je prestrogo, saj mora biti določeno v pogodbi o posredovanju + SPP + pisno dogovorjeno;

• rok trajanja pogodbe o posredovanju (26. člen ZNPosr) - potrebno je razlikovati med potrošniškimi posredniškimi pogodbami in gospodarskimi posredniškimi pogodbami. Možna rešitev je celo ukinitev roka veljavnosti posredniške pogodbe, saj jo imajo stranke možnost kadarkoli prekinit.

V podporo spremembam zakona je strokovna skupina predlagala izvedbo ankete med nepremičninski-mi posredniki, raziskavo trga in mnenja naročnikov, tretjih oseb in obče javnosti, izdelavo primerjalno pravne analize (zakonodaja na področju nepremičninskega posredovanja evropskih držav), sodelovanje in usklajevanje stališč s predstavniki Zveze potrošnikov Slovenije in Tržnega inšpektorata RS ter v letu 2016 predstavitev predlaganih sprememb zakona pri pristojnem ministrstvu.

O avtorju

Branko Potočnik po poklicu ekonomist in nepremičninski posrednik je direktor zasebnega podjetja že 24 let. S posredništvom v prometu z nepremičninami se uspešno ukvarja že skoraj 15 let. Pri svojem delu se srečuje z vsakodnevnimi problemi, s kakršnimi se spopada večina nepremičninskih posrednikov. Je človek prakse, ki na probleme ne gleda samo iz teoretičnega zornega kota, zato je stalen vir informacij in mnenj v številnih člankih različnih medijev. Aktivno deluje v okviru GZS, kjer je tudi član upravnega odbora Zbornice za poslovanje z nepremičninami ter eden izmed ustanovnih članov Združenja družb za nepremičninsko posredovanje. V letošnjem letu je bil za obdobje novega štiriletnega mandata izvoljen za predsednika UO ZDNP, kar je dokaz, da mu člani zaupajo in da s svojim delom opravičuje njihova pričakovanja.

Prizadeva si k višji kvaliteti opravljenih storitev nepremičninskih posrednikov in stalnega izpopolnjeva-nja znanj in veščin sodelujočih v panogi.


Sekcija stanovanjskih skladov

Investicija Polje III – primer dobre prakse

Aleš Tomažinuniv. dipl. prav., podsekretar za stanovanjske zadeve, vodja sektorja za investicije, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Slika 1:Housing Polje III -housing Polje IIIand Polje I, iz gradiva natečajne rešitve Bevk Perović arhitekti d.o.o.

Cilj in želja vsakega investitorja nepremičninskega projekta je, da bi bil projekt izveden v čim krajšem času (znotraj sprejetega terminskega načrta ali pa še prej), s čim manjporabljenimi finančnimi sredstvi, v najvišji možni dejanski kakovosti (upoštevajoč za izvedbo projekta namenjena finančna sredstva in projektno predvideno kakovost del), z najmanj zapleti v teku izvajanja projekta in z zadovoljstvom vseh, ki so sodelovali pri uresničitvi nepremičninskega projekta (investitor, projektant, izvajalec, podizvajalci, dobavitelji, ostali sodelavci,…) ter z zadovoljstvom končnih uporabnikov stavb(e). Kajti le v celoti do-končan projekt, ki ga uporabljajo zadovoljni končni uporabniki (pa naj bodo to lastniki ali najemniki), je v zadovoljstvo tistih, ki so ga načrtovali, razvijali, vanj investirali in ga izvajali. Papir, na katerem je izrisan in drugače utemeljen nepremičninski projekt, sam po sebi ne pomeni veliko. Šele (kakovostna) izgradnja (in uporaba) objekta je – kot materializacija na papirju izrisane ideje – glavni cilj vsakega investitorja. Vendar stvarnost sama (pa naj bo ta posledica nehotenih ali hotenih ravnanj deležnikov) hitro pokaže, da je vse zgoraj navedeno zgolj iluzija. Iz izkušenj vemo, da je pot od začetka do konca nepremičninskega projekta tlakovana z ovirami. Če za potrebe te predstavitve pustimo ob strani temelj-no oviro vsakega nepremičninskega projekta (t.j. pridobitev pravnomočnega gradbenega dovoljenja in s tem povezane »težave«), se za investitorja, ki je zavezan spoštovati javno-naročniško zakonodajo (po tem, ko si zagotovi zadostna finančna sredstva za izvedbo celotne investicije) najtežji del poti začne s postopkom izbire izvajalca del, se nadaljuje vse do dokončanja del in se (če ima investitor srečo) konča po odpravi vseh napak, ki se pokažejo v času trajanja garancijske dobe. Pri vsem tem se je potrebno zavedati, da idealne izvedbe nepremičninske projekta ni in da mora v tem smislu investitor sam skrbeti, da bo vse ovire na poti do dokončanja projekta preskočil najlažje in najhitreje in pri tem poskrbel, da bo ravnal zakonito, sebi in drugim v najmanjšo škodo oziroma največjo korist in hkrati do vseh deležnikov poslovno korektno. Na koncu pa ne smemo pozabiti, da je vsak nepremičninski projekt namenjen konč-


nim uporabnikom (oziroma bi vsaj tako moralo biti). Če ti niso zadovoljni, ne morejo biti zadovoljni tisti, ki so sodelovali pri uresničitvi projekta, zato je (oz. bi moral biti) temeljni ciljvsakega nepremičninskega projekta v največji možni meri doseči zadovoljstvo končnih uporabnikov, zlasti s tem, da se zagotavlja kakovostno univerzalno / vseživljenjsko bivalno okolje za vse skupine končnih uporabnikov.

Investicija »Stanovanjska soseska Polje III po mnenju investitorja JSS MOL lahko služi kot primer dobre prakse, da se kljub več(jim) oviram, investicija lahko zaključi časovno hitro in finančno ugodno in da ni nikoli prepozno – pa čeprav je to že proti koncu gradnje – da se poskrbi za zagotavljanje najvišjega možnega nivoja vseživljenskosti bivalnega (stanovanjskega) okolja.

Opis soseske Polje III

Slika 2: Housing Polje III – view on Polje I and Polje III; iz gradiva natečajne rešitve Bevk Perović arhitekti d.o.o.

Na skrajnem vzhodnem delu mesta Ljubljane, v Polju, kjer so bile v zadnjih desetih letih v neposredni bližini zgrajene tri manjše stanovanjske soseske: soseska Rudis ob Zadobrovški cesti ter soseski POLJE I in POLJE II je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSSMOL), v soinvestitorstvu1 z Mestno občino Ljubljana (MOL), v juliju 2015 zaključil gradnjo stanovanjske soseske Polje III.

Sosesko s pripadajočo komunalno, prometno in zunanjo ureditvijo, sestavlja 6 večstanovanjskih stavb, v treh različnih velikostih, a sorodnih tipologijah: blok (tip A), vila blok (tip B) in »mini kare« (tip C). Etažnost stavb je K + P + 3. V celotni soseski se nahaja 148 stanovanjskih enot, med katerimi je 96 neprofitnih stanovanj in 52 bivalnih enot. Deset odstotkov stanovanj je prilagojenih za bivanje oseb z oviranostmi.2

Za potrebe parkiranja je urejenih 124 parkirnih mest v naravno prezračevani podzemni garaži (16 od teh je namenjenih za gibalno ovirane osebe) in 89 parkirnih mest na dveh zunanjih parkiriščih, od katerih je 5 namenjenih za gibalno ovirane osebe in 22 za obiskovalce.

Skupna bruto tlorisna površina vseh stavb, brez upoštevanja garažnih površin, po podatkih PZI projek-tne dokumentacije znaša 9.650,16 m2. Bruto površina garaže znaša 5.136,84 m2. Skupna neto tlorisna

1 Navedena investicija se je izvedla v soinvestitorstvu JSS MOL in MOL, pri čemer je v skladu z medsebojnim Dogovorom o sodelovanju in financiranju izgradnje navedene stanovanjske soseske delež vsakega soinvestitorja znašal 50 % vrednosti investicije. Z namenom izvedbe projekta Polje III v soinvestitorstvu, je MOL – po sprejetem sklepu Mestnega sveta MOL – do-kapitalizirala (t.j. povečala namensko premoženje) JSS MOL s prenosom lastninske pravice na polovici zemljišč, namenjenih za gradnjo. V nadaljevanju bo MOL povečala namensko premoženje JSS MOL še s svojim solastniškim deležem na posameznih delih stavb soseske Polje III in na zemljiščih, ki služijo stavbam navedene soseske za redno rabo.2 Po Zakonu o izenačevanju možnosti invalidov (Uradni list RS, št. 94/2010 s spremembami in dopolnitvami; ZIMI), so osebe z oviranostmi opredeljene kot »ljudje z dolgotrajnimi telesnimi, duševnimi, intelektualnimi ali senzornimi okvarami (slepi, slabovidni, gluhi, naglušni in gluho-slepi), ki jih v povezavi z različnimi ovirami lahko omejujejo, da bi enako kot drugi polno in učinkovito sodelovali v družbi«.


površina vseh stavb je 8.052,20 m2, neto tlorisna površina garažepa 4.705,79 m2. Neto tlorisna površina stanovanj in bivalnih enot znaša 6.821,6 m2.

Preglednica 1: Struktura stanovanj in bivalnih enot po objektih

OBJEKT ŠT. STANOVANJ STRUKTURA STANOVANJ ŠT. BIVALNIH ENOT

blok A1 8 8 dvosobnih stanovanj 6

blok A2 8 8 dvosobnih stanovanj 6

blok B1 16 16 dvosobnih stanovanj 14

blok B2 16 16 dvosobnih stanovanj 14

blok C1 24 24 dvoinpolsobnih stanovanj 6

blok C2 24 24 dvoinpolsobnih stanovanj 6

SKUPAJ 96 52

Vir: PGD – projekt za gradbeno dovoljenje, januar 2013, Bevk Perović arhitekti d.o.o.

Slika 3: Situacija s tlorisom pritličja; iz gradiva natečajne rešitve Bevk Perović arhitekti d.o.o.

Z namenom udejanjanja cilja zagotavljanja univerzalnega / vseživljenjskega bivalnega okolja, ki je opre-deljeno kot bivalno okolje, ki omogoča spontano (neovirano) rabo vsem, brez razlik glede na starost, velikost in psihofizično sposobnost uporabnika in katerega ključna značilnost je, da zagotavlja socialno integracijo vseh in omogoča kakovostno bivanje v bivalnem okolju, ne glede na sposobnost posame-znika in na spremembe v sposobnostih posameznika, je JSS MOL v okviru izgradnje soseske Polje III in njene zunanje ureditve poskrbel za izvedbo naslednjih (pomembnejših) del, ki služijo navedenemu cilju:


• ustrezna ureditev odprtega prostora (t.s. ureditve v zunanjem prostoru stanovanjskega območja, vključno s povezavami (dostopnimi potmi) s širšega območja do vhodov v stanovanjske stavbe);

• ureditev dovolj širokih, preglednih in neoviranih poti, vključno z ustreznim talnim taktilnim sistemom (umeščenim na ravno in gladko površino in se loči od ostalih površin po barvnih kontrastih v suhem in mokrem vremenu);

• zamenjava talnih rešetk, ki so imele preširoke reže ter prestavitev projektno predvidenih elementov zunanje ureditve, ki so predstavljali potencialne ovire;

• izvedba ukrepov za premagovanje višinskih razlik v odprtem prostoru (npr. prilagoditev vhoda v gara-žo, klančine ustreznih dolžin in naklonov, zagotavljanje ustrezne (neovirane) dostopnosti do parkirišč in prostorov za odpadke);

• zasaditev, ki – poleg ostalih elementov zunanje ureditve in z njimi – služi tudi kot orientir v prostoru;

• ustrezne prilagoditve stanovanjskih stavb (njenih posameznih in skupnih delov);

• vgraditev stavbnega pohištva, ki omogoča neoviran prehod osebam z oviranostmi (stavbno pohištvo ustreznih dimenzij in brez pragov);

• izvedba tuš kadi v nivoju tal;

• zasnova oznak po principu dveh čutov – izvedene so dodatne taktilne oznake za slepe in slabovidne (npr.: izvedba profilov ob stopniščnih ramah) ter dodatne vidne informacije za gluhe in naglušni(npr. vizualna signalizacija vhodnega zvonca v dnevnem prostoru, kontrastnost barve krila vrat glede na podboj in zidno površino).

»Pot« do Polja III

JSS MOL je v sodelovanju z Zbornico za arhitekturo in prostor Republike Slovenije (ZAPS) izvedel3 javni (odprti, anonimni, enostopenjski, projektni) natečaj za izbiro najprimernejše arhitekturne rešitve za več-stanovanjske stavbe z zunanjo ureditvijo – Polje III v Ljubljani.

Namen natečaja4 je bil pridobiti najprimernejšo arhitekturno rešitev, zagotoviti primerne prostorske po-goje ob hkratni rešitvi ureditve zunanjih površin in mirujočega prometa in avtorjem take rešitve oddati v izdelavo dokumentacijo, ki je bila predmet natečajne rešitve. V natečajni nalogi, v kateri so bile opre-deljene smernice, ki so jim morali slediti natečajniki, je bilo poudarjeno, da gre za stavbe z najemnimi stanovanji za socialne upravičence in da je zato potrebno paziti, da se pri zasnovi objektov izberejo cenovno ustrezne konstrukcije in materiali.

Pravilno in v roku, določenem v natečajnem gradivu, je bilo oddanih 36 natečajnih elaboratov. Na podlagi izvedenega natečajnega postopka je bila prva nagrada podeljena družbi Bevk Perović arhitekti d.o.o. (odgovorni vodja projekta Matija Bevk, u.d.i.a.). Ocenjevalna komisija je soglasno sprejela odločitev, da je arhitekturna rešitev prvonagrajenega natečajnika najprimernejša in da predstavlja najboljši predlog urbanistične in arhitekturne zasnove območja, kar pomeni, da je natečajna rešitev v vseh pogledih sledi-la smernicam natečajne naloge.

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je dne 5.9.2012 sprejel sklep o začetku postopka odda-je javnega naročila po postopku s pogajanji brez predhodne objaveza izdelavo projektne dokumentacije za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani, v skladu z določbami Zakona o javnem naročanju

3 Javni natečaj se je izvedel na podlagi Zakona o javnem naročanju (Uradni list RS, št. 128/2006 s spremembami in dopolni-tvami; ZJN-2) in v skladu s Pravilnikom o javnih natečajih za izbiro strokovno najprimernejših rešitev prostorskih ureditev in objektov (Uradni list RS, št. 108/04 s spremembami in dopolnitvami).4 Natečaj je bil objavljen 16.4.2012, rok za oddajo natečajnih rešitev pa je bil 15.6.2012.


(Uradni list RS, št. 118/06, s spremembami in dopolnitvami; ZJN-2) in izvedel postopek pogajanj s prvo-nagrajenim natečajnikom5.

Gradbeno dovoljenje

Upravna enota Ljubljana je dne 15.4.2013 izdala gradbeno dovoljenje št. 351-325/2013-9 za gradnjo stanovanjske soseske Polje III s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo na zemljiščih s parcelnimi številkami 769, 770, 771 in 2466/1, vse k.o. Kašelj, (in dne 8.8.2013 še spremembo navede-nega gradbenega dovoljenja).

Prva izbira izvajalca del

JSS MOL je dne 12.6.2013 sprejel sklep o začetku postopka oddaje javnega naročila in objavil6 javni razpis za izbiro izvajalca po odprtem postopku. Ker JSS MOL v postopku izbire izvajalca za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III po odprtem postopku ni dobil nobene popolne ponudbe, naročila ni oddal nobenemu od ponudnikov.

Iz razloga, navedenega v prejšnjem odstavku, je JSS MOL postopek izbire izvajalca nadaljeval po postop-ku s pogajanji po predhodni objavi na podlagi 1. točke 1. odstavka 28. člena ZJN–2.

Na podlagi uspešno izvedenih pogajanj o ceni7, na podlagi povabila k oddaji ponudbe vskladu s 1. točko 1. odstavka 28. člena ZJN–2,8 izvedenega po predhodno neuspešno zaključenem odprtem postopku, je bil za izgradnjo stanovanjske soseske s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo kot najugodnejši izvajalec del izbran ponudnik Begrad d.d.

S pogodbo, ki je bil sklenjena dne 10.10.2013 (Pogodba) je naročnik oddal, izvajalec pa prevzel izved-bo gradbenih, obrtniških in instalacijskih del za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijoter izdelavo zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj(skih enot), s klavzulo »ključ v roke«. Na podlagi izkušenj, pridobljenih pri gradnji soseske Polje II v Ljubljani, je JSS MOL dal poseben poudarek pravočasni (tako glede končnega roka, kot tudi vme-snih rokov posameznih faz gradnje, ki so bili določeni v podrobnejšem terminskem načrtu) in kakovostni izvedbi del, kar se je odražalo v strogih pogodbenih določilih v primeru kršitve prevzetih pogodbenih obveznosti s strani izvajalca (obračun pogodbene kazni zaradi zamude vmesnih rokov in končnega roka, unovčitev bančne garancije za dobro izvedbo del).

Pogodbena cena za izvedbo navedenih del je znašala 10.791.021,43 EUR (brez DDV). Rok za dokončanje del po pogodbi je bil 18 mesecev od uvedbe v delo in izpolnitve določenih dodatnih pogojev in je v konkretnem primerupredstavljal datum 15.4.2015.

5 Sklep o oddaji javnega naročila je bil izdan dne 26.9.2012. Odločitev o oddaji javnega naročila je postala pravnomočna dne 9.10.2012. Pogodba o izdelavi projektne dokumentacije je bila podpisana dne 11.10.2012.6 Objave: dne 14.6.2013 na Portalu javnih naročil (št. objave JN 7347/2013) in dne 18.6.2013 v Uradnem listu Evropske unije (2013/S 116-197029)7 V postopek s pogajanji je naročnik vključil ponudnika, ki sta v predhodno neuspešno zaključenem postopku oddala ponudbi in ki sta izpolnjevala vse pogoje iz 42. do 47. člena ZJN – 2. Glede na navedeno naročnika ni zavezovala objava obvestila o javnem naročilu.8 ZJN-2 – 28. člen(oddaja javnega naročila po postopku s pogajanji po predhodni objavi) določa:(1) Naročnik sme oddati svoje javno naročilo po postopku s pogajanji po predhodni objavi: 1. če v postopku oddaje naročila male vrednosti, odprtem postop-ku, postopku s predhodnim ugotavljanjem sposobnosti ali v konkurenčnem dialogu ne dobi nobene pravilne ali sprejemljive ponudbe, pri čemer pa se prvotno določene zahteve iz razpisne dokumentacije ne smejo bistveno spremeniti. Naročniku pa ni treba objaviti obvestila o javnem naročilu, če v postopek s pogajanji vključi vse tiste ponudnike, ki izpolnjujejo zahtevane pogoje iz 42. do 47. člena tega zakona in so v prejšnjem postopku oddaje naročila male vrednosti, odprtem postopku, postop-ku s predhodnim ugotavljanjem sposobnosti ali konkurenčnem dialogu predložili ponudbe v skladu s formalnimi zahtevami, vezanimi na postopek oddaje ponudb. V tem primeru mora pred začetkom postopka s pogajanji o izvedbi postopka na podlagi te točke obvestiti tudi vse ponudnike ali kandidate, ki so v prejšnjem, neuspešno izvedenem postopku predložili ponudbe.


Pogodbena vrednost del se je v času veljavnosti zgoraj navedene pogodbe – zaradi naročila izvedbe poznejših del (t.j. dodatno naročenih del) – dvignila na 10.884.199,21 EUR (brez DDV).

Zaznava zamud pri izvedbi del in rubež terjatev – indic za težave glavnega izvajalca

JSS MOL je v poletnih mesecih leta 2014 začel zaznavati nastajanje zamud na posameznih segmentih izvajanja del. Iz navedenega razloga je JSS MOL na rednih tedenskih koordinacijskih sestankih v mesecu avgustu 2014 opozarjal glavnega izvajalca, da mora zagotoviti ustrezno kvalificirano osebje in sprejeti in izvesti vse druge potrebne ukrepe za zagotovitev nemotene dobave potrebnega materiala za celotno gradnjo in skladno s tem za nemoten potek in nemoteno napredovanje del na vseh segmentih gradnje.

Po prejemu sklepovo izvršbi, na podlagi katerih je bila zarubljena denarna terjatev družbe Begrad d.d. (kot dolžnika) do JSS MOL (kot dolžnikovega dolžnika) v korist dveh upnikov (skupna vrednost zarublje-nih terjatev znaša 355.676,06 EUR) in je bilo prepovedano razpolaganje z zarubljeno terjatvijo oz. je bilo prepovedano poravnavanje le-te, je JSS MOL obvestil Nadzorni svet JSS MOL (NS JSS MOL) o obstoju mo-žnosti, da bo prišlo do odstopa od Pogodbe. V obvestilu NS JSS MOL je bilo pojasnjeno, da bo morebiten odstop od Pogodbe pomenil, da bo moral JSS MOL dela za izgradnjo soseske Polje III dokončati na način, da bo v skladu z določili ZJN-2 – po postopku s pogajanji brez predhodne objave – sklenil pogodbe za dokončanje del s posameznimi podizvajalci, ki so opravljali dela na soseski Polje III oziroma z drugimi izvajalci, v kolikor podizvajalci, ki so opravljali dela na soseski Polje III, ne bi želeli nadaljevati izvedbe del na projektu.

JSS MOL je izvajalca opozoril, da bo v primeru podaljševanja zamud oziroma v primeru, da nov podrob-ni terminski načrt ne bo (realno) prikazoval možnosti dokončanja del v pogodbeno dogovorjenih rokih (odprava obstoječih zamud), obračunal pogodbeno kazen zaradi zamude, v skrajnem primeru pa od-stopil od Pogodbe in unovčil bančno garancijo za dobro izvedbo del. Izvajalec je bil s strani JSS MOL tudi obveščen, da (zaradi zgoraj opisanega rubeža terjatev) obstaja možnost ustavitve plačevanja del nominiranim podizvajalcem in ustavitev sklepanja asignacijskih pogodb z ostalimi (nenominiranimi) podizvajalci oz. dobavitelji.

Razmišljanje o prenosu Pogodbe po 122. členu Obligacijskega zakonika9

Po nastanku prej navedenih okoliščin in pred začetkom stečajnega postopka je izdajatelj bančne ga-rancije za dobro izvedbo del predlagal, da bi v primeru začetka stečajnega postopka (ali prej) Pogodbo prenesli na drugega izvajalca. JSS MOL je zavrnil tak predlog izdajatelja bančne garancije z obrazložitvi-jo, da po mnenju JSS MOL z institutom prenosa pogodbe po splošnih pravilih obligacijskega prava (122. člen OZ) ni mogoče prenesti izvedbe posla, ki je bil določenemu subjektu oddan po pravilih javnega naročanja. Prenos Pogodbe na predlagan način bi namreč po mnenju JSS MOL lahko pomenil vsebinski (in hkrati protipravni) obid določil ZJN-2 (tudi v delu temeljnih načel).

Obračun pogodbene kazni zaradi zamude

Izvajalec gradbenega nadzora pri gradnji stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani je v prvi polovici sep-tembra 2014 JSS MOL (ponovno) obvestil o zamudah vmesnih rokov pri izvajanju posameznih segmentov del. Ker je JSS MOL ocenil, da zamude ne bo mogoče več nadoknaditi, je dne 16.9.2014 opozoril glavnega izvajalca, da je izvajalec v skladu z določili Pogodbe dolžan plačati pogodbeno kazen v višini 5‰ (pet

9 Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami in dopolnitvami; OZ) –IX. PRENOS POGODBE- 122. člen (Pogoji za prenos) določa: (1) Vsaka stranka v dvostranski pogodbi lahko prenese, pogodbo nekomu tretjemu, ki postane s tem imetnik vseh njenih pravic in obveznosti iz te pogodbe, če v to privoli druga stranka. (2) S prenosom pogodbe preide pogodbeno razmerje med prenositeljem in drugo stranko na prevzemnika in drugo stranko takrat, ko druga stranka privoli v prenos; če je dala svojo privolitev vnaprej, pa takrat, ko je o prenosu obveščena.


promilov) od pogodbene vrednosti za vsak zamujeni koledarski dan, če po svoji krivdi ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti v rokih, določenih s pogodbo, pri čemer obveznost plačila pogodbene kazni velja tudi v primeru zamude vmesnih rokov.

Hkrati z obvestilom je JSS MOL obračunal pogodbeno kazen v višini 2.383.639,63 EUR10 in svojo terjatev iz naslova obračunane pogodbene kazni do višine 59.344,75 EUR delno pobotal s terjatvijo glavnega izvajalca do JSS MOL (nastalo na podlagi izstavljene mesečne situacije, po kateri plačilo še ni bilo izve-deno).

Začetek stečajnega postopka nad izvajalcem in vprašanje, kako nadaljevati projekt?

Okrožno sodišče v Novem mestu je s sklepom opr. št. St 4302/2014 z dne 17.9.2014 začelo stečajni postopek nad dolžnikom – pravno osebo BEGRAD d.d. gradbeništvo, trgovina, inženiring, Novo mesto. Zaradi začetka stečajnega postopka je izvajalec ustavil izvedbo delna gradbišču.

Poskus dokončanja del v stečajnem postopku

JSS MOL se je pred odstopom od Pogodbe odločil, da bo poskušal s stečajnim upraviteljem dogovoriti nadaljevanje izvajanja del za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo.

Tudi podizvajalci so zaradi objave oklica o začetku stečajnega postopka nad glavnim izvajalcem ustavili izvedbo del na gradbišču, saj so se podizvajalci zavedali možnosti, da v prihodnosti ne bodo dobili plačil za dela, ki bi jih izvedli po objavi oklica o začetku stečajnega postopka nad glavnim izvajalcem.

JSS MOL je stečajnemu upravitelju z naslednjimi obrazložitvami pojasnil, zakaj je takojšnje nadaljevanje izvajanja del za izgradnjo soseske Poje III v Ljubljani za JSS MOL bistvenega pomena:

1. Stanovanjav soseski Polje III je JSS MOL v skladu s sprejetim Stanovanjskim programom za leti 2013 in 2014 namenil za oddajo v neprofitni najem upravičencem, ki so uspeli na 15. javnem razpisu za do-delitev neprofitnih stanovanj v najem11. V kolikor bi ostalo določeno število stanovanj nedodeljenih (v smislu prejšnjega stavka), bi JSS MOL ta stanovanja oddal v neprofitni najem upravičencem, uspelim na 16. javnem razpisu za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem.12

2. Dokončanje gradnje v pogodbeno dogovorjenem roku je bila bistvena sestavina Pogodbe13.

3. Objekti še niso bili izvedeni do te faze, da bi bili vsi in v celoti zaščiteni pred vremenskimi vplivi, začenjal pa se je za izvedbo gradbenih del neugoden letni čas.

10 V pogodbi je bilo dogovorjeno, da najvišji možen znesek pogodbene kazni znaša 20% pogodbene vrednosti z vključenim DDV, ki je znašala 11.918.198,13 EUR. V skladu s pogodbo se je pogodbena kazen po Pogodbi obračunala takoj po nastanku zamude v začasni mesečni situaciji.11 V trenutku obvestila stečajnemu upravitelju je bilo kar 210 čakajočih upravičencev, ki so uspeli na 15. javnem razpisu za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem.12 V trenutku obvestila je bil 16. javni razpisi za dodelitev neprofitnih stanovanj v najemv teku, v fazi sprejemanja vlog pa je JSS MOL prejel kar 3430 vlog, kar je kazalo na veliko potrebno po neprofitnih stanovanjih13 Da je bilo dokončanje del v pogodbeno dogovorjenem roku bistvena sestavina konkretnega pravnega posla, je izhajalo iz vsebine določil o pogodbeni kazni zaradi zamude. Višina pogodbene kazni za koledarski dan zamude – v zvezi s pogodbenim določilom, da se pogodbena kazen obračuna tudi zaradi zamude vmesnih rokov – je bil zanesljiv pokazatelj, da je za JSS MOL tekoče in pravočasno izvajanje vseh pogodbenih del bistvena sestavina konkretnega pravnega posla.


4. Iz razloga, navedenega v prejšnji točki, je obstajala utemeljena in objektivna nevarnost bo na že iz-vedenih delih nastala škoda, ki pa bi (finančno) bremenila izključno JSS MOL, saj so bila plačila za navedena dela že izvedena14.

Za JSS MOL je bilo bistvenega pomena, da izvajalec v celoti in pravočasno izpolni (in začne izpolnjevati) tudi vse druge svoje pogodbene obveznosti (poleg zgoraj navedenih), zlasti pa:

• izpolnitev obveznosti, ki omogočajo vložitev vloge za tehnični pregled objektov ter uspešno opravo tehničnega pregleda in s tem pridobitev pravnomočnega uporabnega dovoljenja za celotno sosesko Polje III v Ljubljani (zlasti pridobitev ustrezne dokumentacije od podizvajalcev in dobaviteljev, ki so prenehali z izvedbo del) in

• izročitev ustrezne bančne garancije za odpravo napak v garancijski dobi.

Iz zgoraj navedenih razlogov je JSS MOL stečajnemu upravitelju sporočil, da od stečajnega upravitelja pričakuje, da bo:

• nemudoma – v sodelovanju s predstavniki JSS MOL – pristopil k izvedbi vseh nalog in ukrepov z namenom ugotovitve stanja izvedenih del na dan objave oklica o začetku stečajnega postopka;

• nemudoma pristopil k prevzemu varovanja gradbišča in izvedenih del;

• nemudoma pristopil k izvedbi tistih nujnih del, ki bodo preprečile nastanek škode na že izvedenih delih zaradi vremenskih vplivov;

• poskrbel za zavarovanje odgovornosti na gradbišču;

• pripravil terminski načrt, iz katerega bo razvidno, v kakšnem časovnem roku se bo nadaljevala izved-ba pogodbenih del in

• pripravil podrobneje obrazloženo poročilo, kako bo glavni izvajalec v stečaju zagotovil pravočasno in pravilno izpolnitev vseh pogodbenih obveznosti.

JSS MOLje istočasno pozval stečajnega upravitelja, da JSS MOL takoj po prejemu poziva (najkasneje pa v roku 5 delovnih dni od prejema poziva) pisno obvesti o tem, ali bo sodišču v zakonskem roku iz 3. odstav-ka 316. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (Uradni list RS, št. 126/2007 s spremembami in dopolnitvami; ZFPPIPP)15 podal predlog po 2. odstavku 316. člena ZFPPIPP za končanje posla (dokončanje del na soseski Polje III v Ljubljani), ki jih je stečajni dolžnik začel izvajati pred začetkom stečajnega postopka (1. odstavek 316. člen ZFPPIPP). Iz previdnosti je JSS MOL pozval stečajnega upravitelja, da naj – v kolikor bi se to izkazalo za potrebno – šteje dopis kot obvestilo stečajnemu upravitelju o terjatvi JSS MOL do stečajnega dolžnika na podlagi vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe v smislu določil 4. odstavka 265. člena ZFPPIPP16.

14 S pogodbenega (in splošnega obligacijskopravnega) vidika je nesprejemljivo, da bi moral JSS MOL nositi finančne in dejanske posledice škodnih dogodkov, ki bi jih – po pogodbi – moral preprečevati glavni izvajalec. Neutemeljeno – glede na začetek stečajnega postopka in na pravne posledice le – tega – pa bi bilo tudi morebitno stališče izvajalca, da bi moral okoliščine, ki povzročajo nevarnost za nastanek škode, preprečevati JSS MOL, saj je to pogodbena zaveza glavnega izvajalca.15 ZFPPIPP– 316. člen (končanje nujnih poslov) – (1) Po začetku stečajnega postopka je dovoljeno končati posle, ki jih je ste-čajni dolžnik začel izvajati pred začetkom stečajnega postopka, če sodišče dovoli končanje teh poslov. (2) Sodišče o končanju poslov iz prvega odstavka tega člena odloči na predlog upravitelja in na podlagi mnenja upniškega odbora. (3) Upravitelj mora dati predlog iz drugega odstavka tega člena v enem mesecu po začetku stečajnega postopka.16 ZFPPIPP –265. člen (izjeme za terjatve na podlagi vzajemno neizpolnjene dvostranskepogodbe)-(4) Upnik mora v treh me-secih po objavi oklica o začetku stečajnega postopka obvestiti upravitelja o svoji terjatvi do stečajnega dolžnika na podlagi vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, sicer je stečajnemu dolžniku odgovoren za stroške in škodo, ki jo je imel zaradi upnikove opustitve.


Stečajni upravitelj je dne 7.10.2014 izjavil, da BEGRAD d.d. – v stečaju ne bo mogel zagotoviti dokončanja del v skladu s Pogodbo brez zagotovitve dodatnih finančnih sredstev, brez neuveljavljanja pogodbene kazni zaradi zamude17 in brez podaljšanja pogodbeno dogovorjenega roka za dokončanje del.

Zaradi navedene izjave stečajnega upravitelja je JSS MOL na podlagi 107. člena Obligacijskega zakonika18 s 13.10.2014 odstopil od Pogodbe po krivdi oz. iz razlogov na strani družbe Begrad d.d. – v stečaju. Iz okoliščin primera ter ravnanj in izjav dolžnika (družbe Begrad d.d. – v stečaju in stečajnega upravitelja, kot njenega zakonitega zastopnika) je namreč izhajalo, da glavni izvajalec nastale zamude v danih okoli-ščinah ni zmožen nadoknaditi do pogodbeno določenega roka in da ni zmožen dokončati del za vrednost dogovorjeno v Pogodbi.

Do odstopa od Pogodbe je JSS MOL za izvedena dela po Pogodbi plačal skupni znesek v višini 5.377.123,27 EUR (brez DDV).

Unovčitev bančne garancije

JSS MOL je istega dne, kot je odstopil od Pogodbe, tudi unovčil bančno garancijo za dobro izvedbo del v višini 1.772.425,27 EUR in glavnemu izvajalcu poslal pobotno izjavo,s kateroje svojo terjatev iz naslova obračunane pogodbene kazni (še v enem delu) do višine 73.583,61 EUR delno pobotal s terjatvijo glav-nega izvajalca do JSS MOL (nastalo na podlagi izstavljene mesečne situacije, po kateri plačilo še ni bilo izvedeno).

JSS MOL je tako od celotne obračunane pogodbene kazni zaradi zamude v višini 2.383.639,63 EUR uspel v razmerju do glavnega izvajalca izvesti delni pobot terjatev v skupni višini 132.928,36 EUR.

Ekspresna (druga) izbira izvajalca del in nadaljevanje del – od odstopa od pogodbe do izbire novega izvajalca: 25 dni

Po začetku stečajnega postopka nad družbo Begrad d.d. sta bila za nadaljevanje ter dokončanje izgra-dnje stanovanjske soseske, na podlagi izvedenega postopka s pogajanji brezpredhodne objave po 3. točki 1. odstavka 29. člena ZJN-219, izbrana kot najugodnejša izvajalca razpisanih del skupna ponudnika Begrad trgovina d.o.o. (kasneje preimenovana v TGH d.o.o.) in Operis d.o.o. Pogodba je bila z izvajalce-ma sklenjena 7.11.2014 (Pogodba II).

Pogodbena cena za izvedbo del je znašala 5.577.718,29 EUR (brez DDV). Izvajalca sta se zavezala po-godbena dela dokončati do dne 15.5.2015. Rok za dokončanje del je bil zaradi naročila izvedbe dodatno naročenih del naknadno podaljšan do dne 7.7.2015.

Končanje in predaja del

Tehnični pregled soseske je bil opravljen dne 22.5.2015, uporabno dovoljenje pa je bilo izdano dne 11.6.2015. Izvajalec je začel predajati predmet Pogodbe II naročniku takoj popridobitvi uporabnega do-voljenja (t.j. znotraj pogodbeno dogovorjenega roka).

17 Kar je dejansko pomenilo, da bi moral JSS MOL vrniti izvajalcu denarna sredstva, ki jih je dobil s pobotom terjatev.18 OZ –107. člen (Odstop od pogodbe pred iztekom roka)– Če je pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti očitno, da ena stranka ne bo izpolnila svoje obveznosti iz pogodbe, lahko druga stranka odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode.19 ZJN – 2 - 29. člen (oddaja javnega naročila po postopku s pogajanji brez predhodne objave) določa: (1) Postopek s pogajanji brez predhodne objave se lahko uporabi za javna naročila gradenj, javna naročila blaga in javna naročila storitev:samo če je to nujno potrebno, kadar je iz razlogov, ki jih ni bilo mogoče predvideti in jih v nobenem primeru ni mogoče pripisati naročniko-vemu ravnanju, javno naročilo neizogibno potrebno oddati in ni mogoče spoštovati niti skrajšanih rokov, ki so predpisani za odprti postopek ali postopek s predhodnim ugotavljanjem sposobnosti ali postopek s pogajanji po predhodni objavi.


Končni obračun

Po končnem obračunu je skupna cena, ki jo je bil JSS MOL zavezan plačati po Pogodbi II (in k njej skle-njenim dodatkom), znašala 5.571.858,76 EUR (brez DDV), pri čemer je bila osnovna pogodbena vrednost del zmanjšana za neizvedena dela (98.384,5 EUR) in povečana za poznejša (dodatno naročena) dela (92.524,88 EUR).

Nepobotan del terjatve iz naslova obračuna pogodbene kazni zaradi zamude

JSS MOL je v skladu z določili ZFPPIPP zahteval, da mu stečajni upravitelj v stečajnem postopku nad družbo Begrad d.d. prizna prijavljeno terjatev z zneskom glavnice v višini 2.250.711,27 EUR, nastale na podlagi obračuna pogodbene kazni zaradi zamude vmesnih rokov pri izvedbi del po Pogodbi.

JSS MOL je bila s končnim seznamom preizkušenih terjatev z dne 19.6.2015 priznana celotna prijavljena terjatev (kot navadna terjatev).

Nekateri elementi dobre prakse, ki jih je vredno posebej izpostaviti

JSS MOL meni, da so naslednja pomembnejša (ne pa edina) ravnanja investitorja tista, zaradi katerih lahko izvedbo nepremičninskega projekta izgradnje soseske Polje III štejemo kot primer dobre prakse:

• aktivno vključevanje in sodelovanje investitorja v vseh fazah izvedbe konkretnega nepremičninskega projekta, kar je omogočalo natančno predvidevanje dogodkov in je bilo pogoj, da je investitor po nastanku okoliščin, ki so resno ogrožalepravočasno izvedbo projekta, sprejemal odločitve, ki so bile ključnega pomena, da se je investicija zaključila z minimalnim podaljšanjem roka za dokončanje del in brez dodatnih finančnih obremenitev investitorja;

• sprotno spremljanje dejanskega napredovanja gradnje in skladnosti vsebine izstavljenih začasnih situacij z dejansko izvedenimi deli;

• sprotno pogodbeno nominiranje podizvajalcev in neposredno plačevanje nominiranih podizvajalcev ter nenominiranih podizvajalcev in dobaviteljev;

• skrbno spremljanje odmikov od terminskega načrta napredovanja del;

• dosledno predhodno potrjevanje in evidentiranje odstopanja dejansko izvedenih del od projektno predvidenega načina izvedbe del;

• dosledno in pravočasno uveljavljanje pogodbeno dogovorjenih pravic;

• takojšnja vzpostavitev kontakta s stečajnim upraviteljem po začetku stečajnega postopka nad izva-jalcem in prevzem pobude za poskus nadaljevanja del v stečajnem postopku;

• odločen odziv po prejemu obvestila stečajnega upravitelja o pogojih za dokončanje del v stečajnem postopku;

• izbira postopka oddaje javnega naročila za dokončanje del, ki je v najkrajšem možnem času omogo-čal nadaljevanje ustavljenih del;

• navezava izvedbe neizvedenih del za dokončanje soseske na že izvedena dela (zaradi nadaljevanja del s podizvajalcema, ki sta bila pripravljena prevzeti dokončanje del);

• uveljavitev daljših rokov za odpravo napak v garancijski dobi (splošni 5 letni garancijski rok po prido-bitvi uporabnega dovoljenja in dodatni 5 letni garancijski rok za odpravo napak na strehi in fasadi, ki začne teči po izteku splošnega garancijskega roka);


• izvedba minimalnih prilagoditev projekta, s katerimi pa je bila soseska zgrajena z bistveno višjim standardom univerzalne uporabe in načeli vseživljenjskega bivalnega okolja;

• vgradnja pohištva (in ostale opreme) v najmanjše bivalne enote, v katerih je – zaradi njihove majhne površine in socialnega položaja oseb, ki so jim enote namenjene –upravičena sama vgradnja pohi-štva (in opreme) in potrebna optimizacija razporeditve le - tega.

JSS MOL je s svojimi odločitvami in ravnanji omogočil, da je:

• kljub začetku stečajnega postopka nad izvajalcem v fazi gradnjeuspel dokončati sosesko Polje III z minimalnim, približno dvo-in-pol mesečnim podaljšanjem prvotno predvidenega roka za dokončanje del (z dne 15.4.2015 na dan 7.7.2015), pri čemer je pomembno dejstvo, da je podaljšanje roka tudi posledica naročila in izvedbe dodatno naročenih del ter dodatne prilagoditve zunanje ureditve in skupnih delov stanovanjskih stavb zaradi zagotavljanja višjega standarda univerzalne uporabe in načel vseživljenjskega bivalnega okolja;

• bil končni strošek izvedbe GOI del (z vključenim DDV) realno za okoli 15% nižji od prvotno dogovor-jene pogodbene cene GOI del za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo20 (kar je bila posledica unovčitve bančne garancije za dobro izvedbo del in delnega pobota obračunane pogodbene kaznizaradi zamude) ter

• da je – čeprav v nekaterih elementih tudi v zaključnih fazah gradnje – z minimalnimi prilagoditvami (nad predpisanimi standardi) poskrbel za bistveno povišanje standarda univerzalnosti uporabe in sledil načelom vseživljenjskega bivalnega okolja.

Namesto zaključka

Že v uvodnih mislih je bilo ugotovljeno, da idealnega nepremičninskega projekta ni. Vsak nepremičninski projekt ima »svoje življenje« in je izvajan v stvarnosti, na katero investitor (zgolj kot eden od deležnikov) marsikdaj ne more (dosti) vplivati. Prav tako ni na razpolago nekega »univerzalnega priročnika«, ki bi investitorjez naborom optimalnih rešitev v posamezni situaciji vodil skozi vse faze nepremičninskega projekta.

JSS MOL se je v okviru svojega delovanja že večkrat srečal s situacijami, ko so med uresničevanjem določenega nepremičninskega projekta (pa če je bila to izvedba lastne investicije ali pa nakup stanovanj na trgu) nastale okoliščine, ki so kazale na možnost nastanka resnega zapleta ali pa so že pomenile tak resen zaplet. Zagotovo v takih primerih pomaga znanje z različnih področij, s katerim razpolaga investitor (ali njegovi zunanji sodelavci). Ni pa znanje vse, kar je potrebno, da se investitor z najmanj »praskami izvleče iz trdega boja v zapletenih okoliščinah poslovnih razmerij«. V najbolj ključnih trenut-kih (poleg znanja) odtehtajo ravno izkušnje, ki si jih pridobimo sami ali pa nam jih predstavijo drugi, ki so se v podobnih primerih uspešno »rešili iz krempljev navidezno nerešljive situacije«. Iz tega razloga so predstavitve »primerov dobre prakse« ne samo dobrodošle, ampak celo nujne.Kajti experientia est optimarerum magistra21.

Ker pa gotovo nihče ni tako dober, da ne bi mogel biti še boljši, se tudi na JSS MOL zavedamo, da lahko v okviru izvajanja nepremičninskih projektov še marsikaj izboljšamo. Tako se bomo na podlagi znanja in dosedanjih izkušenj v prihodnje dodatno trudili, da bomo v okviru predpisov, ki nas zavezujejo in upoštevajoč načela in cilje, ki take predpise nadgrajujejo oziroma dopolnjujejo, skrbeli:

20 Pri čemer je potrebno upoštevati, da je bila vrednost dodatno naročenih del praktično enaka vrednosti neizvedenih del, za katero je bila pogodbena vrednost zmanjšana. V kolikor bi bila JSS MOL v stečajnem postopku nad družbo Begrad d.d. v celoti poplačana priznana terjatev v višini iz 2.250.711,27 EUR, pa bi bil končni strošek izvedbe GOI del še bistveno manjši od prvotno dogovorjene pogodbene cene GOI del.21 Izkušnja je najboljši učitelj.


• da bosta načrtovanje in gradnja lastnih stanovanjskih stavb in sosesk v največji možni meri prilago-jena potrebam, ki jih s svojo dejavnostjo zadovoljuje JSS MOL;

• da bo v fazi izvajanja gradnje v še večji meri zaščiten pravni položaj določenih deležnikov22;

• da bo upoštevanje načel univerzalnega načrtovanja vseživljenjskega stanovanjskega okolja pri izved-bi lastnih projektov prenesel že v fazo načrtovanja in;

• da se bo pri vseh investitorjih krepila zavest, da jespoštovanje v prejšnji alineji navedenih načel te-meljno izhodišče pri izvedbi vseh nepremičninskih projektov.

O avtorju

Aleš Tomažin je rojen 1977 v Ljubljani. Po zaključku srednješolskega izobraževanja na Srednji ekonomski šoli v Ljubljani se je leta 1996 vpisal na Pravno fakulteto Univerze v Ljubljani, na kateri je diplomiral leta 2001. Po opravljenem sodniškem pripravništvu na Višjem sodišču v Ljubljani je leta 2008 opravil pravni-ški državni izpit. Pri sedanjem delodajalcu Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) je zaposlen od leta 2004, v tem trenutku kot podsekretar za stanovanjske zadeve – vodja sektorja za investicije. Pred prevzemom vodenja sektorja za investicije je na JSS MOL opravljal dela na različnih delovnih mestih, kar mu je omogočilo celovit pregled nad področjem dela JSS MOL. Pred zaposlitvijo na JSS MOL je bil zaposlen pri Kranjski investicijski družbi d.o.o. na delovnem mestu pravnega svetovalca, na katerem je opravljal dela in naloge vodenja pravne pisarne v srednje veliki družbi na področju inženi-ringa, gradnje in investiranja. Poleg opravljanja nalog vodenja sektorja in spremljanja izvajanja investicij nudi pravno podporo v vseh fazah izvedbe lastnih nepremičninskih projektov, po potrebi pa tudi na dru-gih področjih dejavnosti JSS MOL. Njegovo delovno področje (s področja pravne stroke) zajema nudenje podpore na področju civilnega prava (obligacijsko pravo, stvarno pravo, nepremičninsko pravo, pravdni postopki), gospodarskega prava (pogodbeno pravo,insolvenčno pravo) in področju javnih naročil.

22 JSS MOL izhaja iz stališča, da mora izvajalec sam poskrbeti za utrditev svojega pravnega položajav razmerju do investi-torja. Na drugi strani, pa je JSS MOL dolžan pri svojem poslovanju (navsezadnje ga k temu zavezujejo predpisi s področja obligacijskega prava in prava javnih naročil) poskrbeti, da bo v zadostni meri zaščiten pravni položaj ostalih »udeležencev«, ki sodelujejo pri poslu (podizvajalci, dobavitelji) in so – zaradi odsotnosti neposredne povezave z investitorjem – v drugač-nem pravnem položaju kot (glavni) izvajalec (od katerega so ti udeleženci odvisni).



Najemninska politika JSS MOL - tržna najemnina

Slavka Janžekovičuniv.dipl. prav., višji pravni svetovalec, vodja Službe za pravne in upravne naloge, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Znano je, da so na stanovanjskem področju, med drugim na najemninskem delu, potrebne določene spremembe. S potrebo po spremembah se srečujemo tudi na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: JSS MOL), ki gospodari z več kot 4000 stanovanjskimi enotami. Na eni strani zaznavamo velike potrebe po neprofitnih stanovanjih in na drugi strani pomanjkljivo zakonsko ureditev glede neprofitnih najemnin in različnega položaja najemnikov neprofitnih stanovanj v odvisno-sti od časa, v katerem jim je bilo stanovanje dodeljeno. Srečevati smo se začeli s primeri najemnikov neprofitnih stanovanj, ki imajo v lasti različne nepremičnine, kot so manjša stanovanja, njive, gozdovi in podobno. Konkretno ima tričlanska družina, ki ne presega predpisanega dohodkovnega cenzusa, v lasti garsonjero, kar za tričlansko družino ni primerno stanovanje in zato tudi ne razlog za odpoved neprofitnega najemnega razmerja. Če bi taka družina presegala predpisan dohodkovni cenzus, bi ji na podlagi veljavnega sklepa o stanovanjski najemnini začeli zaračunavati tržno najemnino v višini 7€/m2. Zaznali smo, da je treba urediti oziroma določiti tržno najemnino za primere, ko najemnik presega pred-pisan premoženjski cenzus in primere, ko gre za kumulativno preseganje predpisanega dohodkovnega in premoženjskega cenzusa za upravičenost do neprofitnega najemnega stanovanja.

Zakonodaja

Najemnina za stanovanjske enote je predpisana s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju: SZ-1)1 kot specialnim predpisom, ki ureja stanovanjsko področje v državi.

Obveznosti države na tem področju izhajajo iz Ustave Republike Slovenije2, ki v 78. členu določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Izhajajoč iz ustavnega temelja je v 115. členu SZ-1 predpisan okvir za stanovanjsko najemnino.

Najemnina se dogovori z najemno pogodbo, sklenjeno v pisni obliki, pri čemer se za tržna, službena in namenska najemna stanovanja najemnina oblikuje prosto, za neprofitna stanovanja pa v skladu z meto-dologijo, ki jo določi Vlada Republike Slovenije. Temelji za določitev neprofitne najemnine so določeni v zakonu. Tako SZ-1 predpisuje določitev vrednosti stanovanja in vrednost točke. Vrednost stanovanja se določi na podlagi Pravilnikao merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb3. Vrednost stanovanja se izračuna kot zmnožek števila točk (določeno v točkovalnem zapisniku), vrednosti točke (SZ-1 določa, da znaša 2,63 EUR), uporabne površine stanovanja, korekcijskega faktorja (glede na površino stanovanja določen v točkovalnem zapisniku) in vpliva lokacije stanovanja (določitev je prepu-ščena občini in lahko znaša največ 30% najemnine).

Postopek določitve oziroma izračun najvišje neprofitne najemnine je predpisan z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencio-

1 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 90/09 - odl. US, 56/11 - odl. US, 87/11, 62/10 - ZUPJS, 40/11 - ZUPJS-A in 40/12 - ZUJF)2 Ustava Republike Slovenije (Uradni list RS/I, št. 33/91, Uradni list RS, št. 42/97 - UZS68, 66/00 - UZ80, 24/03 - UZ3a, 47, 68, 69/04 - UZ14, 69/04 - UZ43, 69/04 - UZ50, 68/06 - UZ121,140,143, 47/13 in 47/13)3 Uradni list RS, št. 127/04, 69/05 in 75/05 - popr.


niranih najemnin (v nadaljevanju: uredba)4. Elementi neprofitne najemnine so predpisani v 118. členu SZ-1. Neprofitna najemnina pokriva stroške vzdrževanja stanovanja in skupnih delov, stroške opravljanja upravniških storitev, amortizacijo v življenjski dobi 60 let, stroške financiranja sredstev, vloženih v sta-novanje in pripadajoče skupne dele, ter zemljišče stanovanjske stavbe.

Dejansko stanje

Dejstvo je, da administrativno določene neprofitne najemnine stagnirajo več kot 10 let, saj je vrednost točke enaka (2,63 EUR) vse od uveljavitve SZ-1, to je od leta 2003. Na JSS MOL, ki ima v lasti in v upra-vljanju skupaj več kot 4000 stanovanjskih enot, znaša povprečna neprofitna najemnina 3€/m2. Tako na JSS MOL kot tudi sicer v državi je ugotovljeno, da so nujni določeni popravki sedanjega sistema admini-strativnega določanja neprofitnih najemnin. V okviru pripomb in predlogov, ki so bili že večkrat podani kot predlogi za spremembo SZ-1 in tudi tekom večletne priprave novega nacionalnega stanovanjskega programa, smo na to tudi opozarjali. Različne študije in ocene so pokazale, da bi bilo potrebno sedanji sistem administrativnega določanja neprofitnih najemnin takoj korigirati z revalorizacijo oziroma dvigom na stroškovno raven in vključitvijo lokacijske rente, saj je neprofitna najemnina v Ljubljani podcenjena za okrog 25%.

Do plačevanja neprofitne najemnine je upravičen najemnik neprofitnega stanovanja. Po določbi 90. člena SZ-1 mora biti najemna pogodba za neprofitno stanovanje sklenjena za nedoločen čas. Ker se socialno in premoženjsko stanje najemnikov spreminja, je v 90. členu predvidena možnost oziroma da-na najemodajalcu neprofitnega stanovanja pravica, da vsakih pet let od najemnika zahteva dokazila o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju: pravilnik)5. Navedeni pravilnik ne predpisuje preverjanja vseh pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem, temveč le dohodkovnega pogoja. O izpol-njevanju navedenih pogojev oziroma upravičenosti do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja se odloči z odločbo v splošnem upravnem postopku. Če se ugotovi, da najemnik ni več upravičen do neprofitnega najemnega stanovanja, se najemno pogodbo lahko spremeni v najemno pogodbo za tržno stanovanje. Predpisano je tudi varovanje takega najemnika in sicer ima najemnik, v primeru, če se mu razmere spremenijo, možnost zahtevati preveritev svojega socialnega stanja in spremembo najemne pogodbe za tržno stanovanje nazaj v najemno pogodbo za neprofitno stanovanje.

Zakonska določba o petletnem preverjanju najemnikov neprofitnih stanovanj ne velja za vse najemnike neprofitnih stanovanj, saj je med prehodnimi določbami v 195. členu SZ-1 določeno, da 90. člen glede preverjanja izpolnjevanja pogojev za pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja ne velja za najemna razmerja, ki so bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1 (14.10.2003). Na JSS MOL že več let opozarjamo, da se nekaterih neprofitnih najemnih razmerij ne bo nikoli preverjalo izključno iz razloga sklenitve naje-mnega razmerja pred datumom 14.10.2003 in da bi bilo najbolj pravično, da se vse najemnike neprofi-tnih stanovanj izenači. Med drugim smo na to problematiko opozorili tudi po objavi odločbe Ustavnega sodišča RS iz leta 20096, s katero je bilo odločeno, da je bil 56. člen Stanovanjskega zakona iz leta 1991 (v nadaljevanju: SZ) v neskladju z Ustavo Republike Slovenije, prvi odstavek 150. člena istega zakona in tretja alineja prvega odstavka 196. člena SZ-1 pa sta v neskladju z Ustavo Republike Slovenije, če se navedene določbe razlagajo tako, da je lastnik stanovanja po smrti najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice – dolžan skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino z ožjimi družinskimi člani iz 6. člena SZ, razen z osebo, ki je imela ob uveljavitvi tega zakona položaj zakonca oziroma zu-najzakonskega partnerja prejšnjega imetnika stanovanjske. Iz navedene odločbe izhaja, da je lastnik neprofitnega stanovanja dolžan skleniti najemno pogodbo z neprofitno najemnino le, če gre za prenos najemnega razmerja z najemnika – bivšega imetnika stanovanjske pravice - na zakonca oz. zunajza-konskega partnerja, ki je imel ta položaj na dan uveljavitve SZ (19.10.1991), v vseh drugih primerih pa se lahko določi prosto oblikovano najemnino. Stališče Ustavnega sodišča Republike Slovenije je, da sprememba višine najemnine ne pomeni posega v pridobljene pravice. Takratno Ministrstvo za okolje

4 Uradni list RS, št. 131/03, 142/04, 99/08, 62/10 - ZUPJS, 40/11 in 79/155 Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 114/06 - ZUE, 11/09, 81/11 in 47/146 Uradni list RS, št. 90/09


in prostor je po objavi navedene odločbe Ustavnega sodišča RS podalo mnenje7, da se lahko preverja izpolnjevanje pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja tudi v primerih, če se po smrti najemnika stanovanja, ki je bil prejšnji imetnik stanovanjske pravice, najemna pogodba ne sklepa z zakoncem ali osebo, s katero je najemnik – bivši imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, pač pa se sklepa s katerim koli drugim družinskim članom iz 11. člena SZ-1.

Stanovanjske najemnine na JSS MOL

a) Neprofitne najemnine

Neprofitnanajemninaza stanovanja, last JSS MOL in stanovanja, last Mestne občine Ljubljana, ki jih ima v upravljanju JSS MOL, je določena s sklepom o stanovanjski najemnini8, in sicer v višini, kot jo določa uredba, upoštevaje najvišjo letno stopnjo, to je 4,68% od letne vrednosti stanovanja. Tako določena najemnina velja za neprofitna najemna stanovanja, namenska najemna stanovanja, stanovanjske stavbe za posebne namene in za bivalne enote ter službena stanovanja, katerih najemniki ne presegajo predpi-sanega dohodkovnega cenzusa za upravičenost do neprofitnega stanovanja.

b) Tržne najemnine

Tržna najemnina se po določbah SZ-1 oblikuje prosto, z omejitvijo, da ne sme biti oderuška, sicer naje-mnik lahko uporabi sodno varstvo9.

Na JSS MOL imamo trenutno oblikovano tržno najemnino v dveh višinah in sicer za tržna najemna sta-novanja in vsa najemna stanovanja, ki so bila v preteklosti oddana za profitno najemnino, je določena v višini, ki je za 25% višja od neprofitne najemnine. Za službena stanovanja in v primerih, ko najemnik in uporabnikine izpolnjujejo dohodkovnega pogoja za upravičenost do neprofitnega stanovanja po 90. členu SZ-1, znaša tržna najemnina 7€/m2. Ob dosedanjem preverjanju najemnikov neprofitnih stanovanj po 90. členu SZ-1 in 30. členu pravilnika smo ugotovili, da skoraj vsi najemniki izpolnjujejo dohodkovne pogoje za nadaljevanje neprofitnega najemnega stanovanja, kar je logično, saj je dohodkovni cenzus, če ga primerjamo s povprečno neto plačo v državi, po naši oceni previsok. Le v štirih primerih smo ugotovili zmožnost plačila tržne najemnine, pri čemer je v enem primeru najemnik že predal izpraznjeno neprofi-tno stanovanje, v drugem primeru pa je najemnik podal predlog za odkup oziroma lastniško zamenjavo stanovanja.

c) Razmišljanja za naprej

Nesporno je, da je čedalje več ljudi v socialni stiski, kar kaže na to, da je najbolj pravično, da se na-jemnike neprofitnih stanovanj preverja glede izpolnjevanja vseh pogojev (ne samo dohodkovnih, kot predpisuje pravilnik) za pridobitev neprofitnih stanovanj v najem. Na predlog JSS MOL je Ministrstvo za okolje in prostor v prvi polovici leta 2015 izdalo mnenje10, da je, ne glede na decidirano določbo 30. člena pravilnika, po kateri se preverja le izpolnjevanje dohodkovnega cenzusa, potrebno v skladu z namensko razlago zakonodaje preveriti tudi izpolnjevanje dohodkovnih in premoženjskih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, saj je le na ta način mogoče preveriti celotno premoženjsko stanje najemnika in uporabnikov neprofitnega stanovanja.

Na JSS MOL smo trenutno v fazi priprave gradiva za nov sklep o stanovanjski najemnini, ki bo zajel tudi primere, ko ima posamezen najemnik stanovanje ali drugo premoženje, ki ga po vrednosti, glede na določbe pravilnika, izključuje iz upravičenosti do neprofitnega najemnega stanovanja.Vrednost premo-ženja, ki predstavlja po pravilniku 40% vrednosti primernega stanovanja, je razvidna iz preglednice 1.

7 Mnenje Ministrstva za okolje in prostor št. 35201-393/2009/-NeK z dne 26.1.20098 Uradni list RS, št. 38/14 za Mestno občino Ljubljana in Uradni list RS, št. 41/14 za JSS MOL9 119. člen SZ-1 določa, da je oderuška najemnina po tem zakonu najemnina, ki za več kot 50% presega povprečno tržno na-jemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja. V 120. členu pa je določeno, da oškodovani najemnik lahko vloži zahtevek pri sodišču splošne pristojnosti.10 mnenje Ministrstva za okolje in prostor št. 352-50/2015/2 z dne 20. 2. 2015


št. članov gospodinjstva

40% vrednosti primernega stanovanja in drugega premoženja

po pravilniku v EUR1 15.512,37 2 18.515,20 3 22.763,60 4 26.224,26 5 30.381,76 6 33.579,84

Preglednica 1: Premoženjski cenzus za upravičenost do neprofitnega stanovanja

Razmišljanja gredo v smer, da ni mogoče enolično enačiti preseganja predpisanega dohodkovnega cenzusa s preseganjem predpisanega premoženjskega cenzusa. Predpisan dohodkovni cenzus za upra-vičenost do neprofitnega stanovanja v letu 2015 je razviden iz tabele 2. Upoštevan je statistični podatek o neto povprečni plači za leto 2014, to je 1.005,41 EUR. Enočlansko gospodinjstvo je upravičeno do pri-dobitve neprofitnega stanovanja v najem, če neto dohodek gospodinjstva ne presega zneska 2.010,82 EUR, v primeru tričlanskega gospodinjstva pa le ta ne sme presegati 3.167,04 EUR.

št. članov gospodinjstva

doh. cenzus v EUR

povpr. neto plača v %

1 2.010,82 200%2 2.513,52 250%3 3.167,04 315%4 3.720,02 370%5 4.272,99 425%6 4.725,43 470%

Preglednica 2: Dohodkovni cenzus za pridobitev neprofitnega stanovanja za leto 2014

Ocenjujemo, da bi bilo najbolj pravično, če bi se vrednost premoženja upoštevala po določeni lestvici tako, da bi minimalno preseganje predpisane vrednosti imelo za posledico tržno najemnino, ki bi mini-malno presegala neprofitno najemnino, večje preseganje pa bi postopno pomenilo tržno najemnino v enaki višini, kot je že sedaj določena za primere, ko najemnik presega predpisan dohodkovni cenzus za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem (7€/m2). Takšno razmišljanje izhaja iz dejstva, da je trenutni dohodkovni cenzus za upravičenost do pridobitve neprofitnega stanovanja visok (preglednica 2) in dej-stva, da ima kar nekaj najemnikov neprofitnih stanovanj v lasti nepremičnine (gozd, travnik, razpadajoča zidanica,…), ki so manjše vrednosti in jih tudi ne morejo ustrezno unovčiti oziroma jih sploh ne morejo ali pa le za minimalno ceno. Rešitev pa je potrebno najti tudi za primere, ko bo najemnik presegal predpi-san dohodkovni in tudi premoženjski cenzus.Pri navedenem kumulativnem preseganju cenzusov, bi bilo prav, da bi najemniki plačevali tržno najemnino višjo od 7€/m2. Glede na dosedanje izkušnje bi morebiti kateri od najemnikov raje izpraznil neprofitno stanovanje, kot pa plačeval tržno najemnino, z izpraznje-nim neprofitnim stanovanjem pa bi lahko rešili stanovanjsko stisko enega od več tisoč prosilcev.

Na JSS MOL smo prišli do zaključka, da bi moralo biti plačevanje tržne najemnine odvisno od dohod-kovnega in premoženjskega stanja najemnika in njegove družine oziroma, da bi morala najemnina obre-menjevati družinski proračun v odvisnosti od dohodkovnega in premoženjskega stanja najemnika in ne tako kot do sedaj, ko so vsi najemniki, ne glede na premoženjsko stanje, obremenjeni enako.


Zaključek

Splošno znano je, da so na stanovanjskem področju potrebne spremembe in najemninska problematika je eno izmed perečih področij. Glede na sedanje stanje na področju neprofitnih najemnih stanovanj in subvencioniranja najemnin na splošno bi bilo potrebno, v duhu pravičnosti, dohodkovni cenzus za upra-vičenost do subvencije najemnine zvišati, za pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja pa znižati. Prav tako bi bilo potrebno izenačiti položaj vseh najemnikov neprofitnih stanovanj tako, da bi veljale določbe predpisov o preverjanju izpolnjevanja pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja po 90. členu SZ-1 za vse najemnike.



Izkušnje in pristopi pri prodaji stanovanj Stanovanjskega sklada RS – Zeleni gaj Brdo v Ljubljani

Alenka Kernuniv.dipl.soc., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Sintija Mavsardipl. upravni organizator, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Na začetku prispevka bomo predstavili stanje na trgu nepremičnin, Stanovanjski sklad RS (v nadaljeva-nju Sklad) in njegovo vlogo pri nakupu, oddaji in prodaji stanovanj. Predvsem se bomo osredotočili na način prodaje stanovanj, ki je edinstven tako na slovenskem kot evropskem področju. Gre za poseben način prodaje, ki poteka izključno preko javno objavljenih razpisov, ki prispevajo k transparentni prodaji in omogočajo enakovredno obravnavo in položaj vseh zainteresiranih kupcev. Sklad že v razpisni doku-mentaciji natančno opredeli prednostne kategorije, ki se upoštevajo v primeru, da je za isto stanovanje zainteresiranih več prosilcev. Opisan način se je izkazal in uveljavil kot dobra praksa, na katero so se potencialni kupci Skladovih stanovanj že privadili in jo dobro sprejeli. V nadaljevanju bomo predstavili postopek priprave in izvedbe javnega razpisa za prodajo stanovanj ter rezultate analize kupcev stano-vanj, temelječ na starosti kupcev iz posameznih obdobij, s ciljem prepoznati in preučiti spremenljivke, ki lahko vplivajo in izboljšajo pomoči pri reševanju stanovanjskega vprašanja posameznih ciljnih skupin. V zaključku bomo povzeli pridobljene izkušnje in najpomembnejše ugotovitve.

Stanje na nepremičninskem trgu in vloga Stanovanjskega sklada RS

Razmere na slovenskem nepremičninskem trgu se počasi izboljšujejo. V letnem poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2014 je zaznati nadaljevanje trenda zniževanja cen nepremičnin, promet z njimi pa se je povečal. Povečano povpraševanje se je izrazilo predvsem na sekundarnem trgu stanovanj. V lanskem letu je bilo evidentiranih 628 prodaj stanovanj na primarnem trgu, dobro polovico od tega v Ljubljani in njeni okolici. Povprečno ceno in sestavo prodanih stanovanj v Ljubljani je najbolj zaznamo-vala ravno uspešna prodaja stanovanj iz soseske Zeleni gaj na Brdu. Povprečna cena prvič vseljivega stanovanja je lani v Ljubljani znašala približno 2.400 €/m2. Za razliko od leta 2014 je v prvi polovici leta 2015 opazen trend rasti cen nepremičnin. Po podatkih Statističnega urada RS2 so cene stanovanjskih nepremičnin zrasle že tretje četrtletje zapored. Cene novih stanovanj so se v 2. četrtletju 2015 glede na prejšnje četrtletje zvišale za 6,3%. Cene novih stanovanj so zaradi nizkega števila prodaj običajno nihale, tokrat pa so se zvišale že tretjič in to lahko kaže na to, da je bilo cenovno dno pri novih stanovanjih že doseženo. Število transakcij (187) je bilo skoraj enako nizko kot v prejšnjem četrtletju, čeprav je bilo za petino višje kot povprečno v zadnjih dveh letih. Tudi v drugem četrtletju 2015 je bil velik delež stanovanj tako kot v prejšnjih dveh četrtletjih prodan v osrednjeslovenski statistični regiji, in to 58%, največ v Lju-bljani. K številu transakcij je tudi v tem četrtletju znatno prispeval Sklad, in sicer kar 22% vseh transakcij. Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji so se v 2. četrtletju 2015 v primerjavi s prejšnjim četrtletjem v povprečju zvišale za 1,8%. Število transakcij je doseglo najvišjo vrednost v zadnjih sedmih letih, tako da je trgovanje z rabljenimi nepremičninami že doseglo pred krizno intenzivnost.


Pomembno vlogo na slovenskem trgu nepremičnin ima tudi državni stanovanjski sklad, ki je bil ustano-vljen s Stanovanjskim zakonom za financiranje Nacionalnega stanovanjskega programa in za spodbujanje gradnje stanovanjskih objektov, obnovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš v državi. V prvih letih svojega delovanja je neposredno podpiral državljansko iniciativo pri zasebni gradnji stanovanjskih objektov in neprofitne stanovanjske organizacije, s tem, da je nudil posojila pod ugodnimi pogoji. Po prvem desetletju je sodeloval tudi pri spodbujanju državljanov za stanovanjsko varčevanje z dvema novima projektoma, in sicer nacionalno varčevalno shemo in subvencijami za mlade družine, katerih glavni cilj je bil izboljšati stanovanjski status mladih državljanov. V okviru svojih dejavnosti je v preteklih letih po ugodnih cenah na trgu prodal preko 2.000 stanovanjskih enot na območju celotne Slovenije in s tem mnogim omogočil nakup nepremičnine, kar je številnim med njimi predstavljalo uresničitev želje po lastnem domu. Sklad trenutno uspešno upravlja tudi z več kot 3.000 najemnimi stanovanji in preko javnega poziva kupuje stanovanja, ki jih oddaja v najem za nedoločen čas. V prodaji in dokončanju posameznih faz ima tudi večji nepremičninski projekt - gradnjo stanovanjske soseske Zeleni gaj na Brdu. Tako je na trg že ponudil večje število stanovanj, zaključuje pa se tudi gradnja preostalih treh objektov in vzorčne hiše, za katere bo razpis objavljen predvidoma v prvi polovici leta 2016.

Oddaja in prodaja stanovanj preko javnega razpisa

Poslovna procesa oddaje in prodaje stanovanj sta sestavljena iz več faz. V prvi fazi Sklad pripravi javni razpis z vso potrebno dokumentacijo (splošni pogoji najema oziroma prodaje, najemna oziroma prodajna pogodba, sklepi o določitvi najemnine oz. cene, določila zakonodaje…), ki določa pogoje ustreznosti in zahteve prijave za najem ali nakup stanovanj in ga objavi v medijih ter na spletni strani. Sledi faza, v kateri zainteresirani vlagatelji izpolnijo in oddajo predpisano papirno ali elektronsko prijavo. Način oddaje prijave je odvisen od njihovih preferenc. Z oddajo prijave na razpis se prijavitelj strinja s pogoji razpisa, ki so javno objavljeni in veljajo za vse prijavitelje. V tretji fazi prejete prijave pregledajo in po-trdijo strokovne službe Sklada. Po opravljenem pregledu so vse popolne prijave razvrščene glede na njihove prioritete in tako lahko sodelujejo v postopku dodelitve posameznih stanovanj. Razvrstitveni kriteriji in pravila za določitev kategorije so določena vnaprej in vključujejo lastnosti kot so družinski status, zdravstveno stanje, število otrok in podobno. Če se dva ali več kandidatov uvrsti v isto kategorijo, je uporabljen naključni izbor, da se izbere posamezni vlagatelj za najem ali nakup vsakega stanovanja. Potek in rezultati izbora so ustrezno zabeleženi in na voljo za vpogled. V zadnji fazi izbora najemnikov in kupcev se vse vlagatelje obvesti o izidu dodeljevanja stanovanj. Sledi sklepanje pogodb z izbranimi najemniki in kupci, ogledi, predogledi in primopredaje stanovanj, spremljanje plačil in skrb za odpravo reklamacij.

Navedeni način oddaje in prodaje predstavlja tudi določene omejitve, kot so primerjava in fleksibilnost z ostalimi akterji na trgu, saj zaradi razpisnih pogojev obstajajo določene omejitve, ki jih glede na izide in uspešnost oddaje in prodaje Sklad naknadno ne more prilagajati in spreminjati. Besedilo najemne in prodajne pogodbe je za vse enako in se ga ne da spreminjati oziroma dopolnjevati na željo najemnikov ali kupcev, prav tako so z razpisom javno določene najemnine in cene stanovanj ter postopek prijave in izbora. Sklad pri določanju in oblikovanje najemnine in cene upošteva vsakokratno stanje na nepremič-ninskem trgu in skuša z dostopno ceno omogočiti najem ali nakup nepremičnine vsakomur, ki si do sedaj še ni uspel ustrezno rešiti stanovanjskega problema. Sklad skuša z opredeljenimi procesi doseči čim niž-je cene in čim več privarčevati pri nepredvidenih stroških, kot so stroški trženja, primopredaje stanovanj, pri reklamacijah s hitro odzivnostjo, predhodno ustrezno pripravo stanovanj, pregledi, vzdrževanjem, dobrim in strokovnim sodelovanjem z vsakokratnim izvajalcem del. Vse to dosega z visoko strokovnostjo in nadzorom ostalih udeležencev v fazi izgradnje oziroma nakupa nepremičnin.

Javni razpis za prodajo stanovanj v Ljubljani v soseski Zeleni gaj na Brdu

Sklad je investitor nove stanovanjske soseske Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani, na območju nekdanje ope-karne na Vrhovcih. V mestnem kontekstu se predstavlja kot prepoznavna, celovita ambientalna celota v zelenem predelu Ljubljane, ki vključuje vse prednosti mesta in hkrati ponuja varen dom v objemu narave.


Zagotavlja dobre prometne povezave, saj je nedaleč od avtocestnega priključka Brdo, do središča mesta pa je mogoč lep sprehod ali kratka vožnja s kolesom oziroma mestnim avtobusom. Pri izgradnji soseske je Sklad kot investitor sodeloval in sodeluje z že uveljavljenimi in priznanimi arhitekti, ki v sodelovanju s strokovnimi službami Sklada iščejo in projektirajo uporabne, moderne in funkcionalne zasnove objektov in zunanje ureditve, veliko pa se posveča tudi zasnovi uporabnih in funkcionalnih tlorisov ter različen na-bor stanovanj po sobnosti, pri čemer ves čas zasleduje cilj, da na čim manjši površini zagotovi funkciona-len tloris, tako, da vsak posameznik lahko najde stanovanje po svojem okusu in cenovni sprejemljivosti.

V mesecu juliju 2014 je Sklad objavil težko pričakovan Javni razpis za prodajo prvih 342 stanovanj v sose-ski Zeleni gaj na Brdu3. Po objavi razpisa je konec avgusta in v začetku septembra 2014 za zainteresirano javnost organiziral oglede 16 vzorčnih stanovanj glede na različne tipe tlorisov in sobnosti. Zainteresirani so se za ogled predhodno prijavili preko spletne strani, izbrali pa so si lahko več različnih stanovanj. V 4 dneh ogledov se je v Zelenem gaju na Brdu zvrstilo 665 različnih strank. Vseh ogledov stanovanj je bilo 3.981, kar pomeni, da si je vsaka stranka v povprečju ogledala 5 oziroma 6 stanovanj. Največ zanimanja je bilo za večja stanovanja, in sicer je bilo največ ogledov 2-sobnega stanovanja s kabinetom. Po končanih ogledih so se obiskovalci vračali na info točko, kjer so prejeli dodatne informacije glede tehničnih lastnosti ter samega postopka prodaje in prijave ter reklamne materiale kreditiranja s strani posameznih bank. Stanovanja v soseski so namenjena vsem zainteresiranim, pri čemer imajo v prime-ru večjega interesa prednost pri nakupu z razpisom opredeljene prednostne kategorije: mlade družine (družina, v kateri vsaj en otrok v času prijave še ni šoloobvezen), družine z osnovnošolskim otrokom, družine, gibalno ovirane osebe in mladi. Dodatno prednost lahko uveljavljajo prosilci, ki so ali še vedno redno varčujejo v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, znotraj prednostne kategorije mlade družine pa imajo dodatno prednost tiste mlade družine, ki ustrezno izkažejo, da prvič rešujejo svoje stanovanj-ske vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Celotna razpisna dokumentacija je temeljito pripravljena in transparentno predstavljena, v njo med drugim sodijo razpis, prijava, splošni pogoji prodaje, prodajne cene, komercialne skice stanovanj, tehnični opisi, prioritetni razredi, protokol izbora, naključni izbor in vzorec prodajne pogodbe. Cene stanovanj so končne in vključujejo DDV, shram-be in parkirna mesta v podzemni garaži.

Primeri stanovanj in cen:

Soseska Zeleni gaj na Brdu

stanovanje: LBR4F051sobnost: enosobnoskupna površina: 37,25 m2

uporabna površina: 33,22 m2

št. parkirnih mest v garaži: 1

cena: 87.190,87 EUR

stanovanje: LBR4F014sobnost: dvosobnoskupna površina: 51,93 m2uporabna površina: 48,17 m2št. parkirnih mest v garaži: 2

cena: 120.165,65 EUR


stanovanje: LBR5F141sobnost: enosobnoskupna površina: 51,16 m2

uporabna površina: 43,69 m2


cena: 116.510,29 EUR

stanovanje: LBR5F015sobnost: trisobnouporabna površina: 78,62 m2

notranja površina: 67,47 m2


cena: 161.031,80 EUR

Preglednica št. 1: Pregled posameznih stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu po sobnosti in cenah, vir: SSRS

F4

sobnostštevilo

PMuporabna površina

stanovanja skupna površinapovprečna cena

stanovanja 1S 1-2 33 - 39 37 - 115 115.806

2S 2 48 – 60 52 – 115 126.650

3S 2 79 – 80 102 – 163 203.6562S+2K 2 64 – 88 85 – 120 195.707

2S+3K 2 99 - 103 123 - 137 247.106

F5.1

1S 1 35 - 44 51 – 61 100.214

2S 2 50 – 59 56 – 67 130.133

3S 2 67 – 84 76 – 124 164.126

4S 2 89 - 91 98 - 132 201.592

Preglednica št. 2: Pregled cen posameznih stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu, vir: SSRS

Kupci stanovanj so lahko fizične osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali državljani držav članic Evropske unije, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji. Vsi tisti, ki so (so)lastniki stanovanja postali na podlagi kateregakoli od prejšnjih razpisov Sklada za prodajo stanovanj, tudi če so stanovanje že odsvojili, niso mogli kandidirati v prvem razpisnem roku, ampak lahko kandidirajo le v nadaljnjih objavljenih izborih. Pri prodaji se v primeru več zainteresiranih kupcev za isto stanovanje upo-števajo prednostne kategorije, in sicer mlade družine, družine z osnovnošolskimi otroci, družine, mlade osebe in gibalno ovirane osebe ter od 2. kroga dalje tudi datum oddaje prijave ter plačila zneska za resnost prijave v znesku 1.000,00 EUR. Vsem zainteresiranim strankam v nadaljnjih krogih omogočamo tudi možnost ogleda stanovanja pred oddajo prijave, saj se zavedamo, da je možnost ogleda stanovanja, razgleda in same lokacije zelo pomemben dejavnik pri odločitvi. Nekateri kupci za tako velik korak kot je odločitev za nakup stanovanja potrebujejo daljši čas, tehten premislek in ne nazadnje tudi organizi-


ranje zahtevnejše finančne konstrukcije. Ob upoštevanju vsega tega tudi oddaja prijave ni dokončno zavezujoča za nakup, saj do nekaj dni pred izborom omogočamo odstop od prijave za nakup stanovanja, ki za zainteresiranega kupca nima nobenih posledic. Če pravočasno prejmemo odstop od prijave, Sklad prosilcu namreč v celoti vrne znesek za resnost ponudbe.

Po opravljenem izboru vsem izbranim kupcem omogočimo še dodaten ogled stanovanja pred podpisom pogodbe, tako da imajo možnost ponovno videti stanovanje preden s podpisom pogodbe izgubijo mo-žnost vračila vsaj dela vplačanega zneska. Če namreč izbrani kupec odstopi od nakupa stanovanja pred podpisom pogodbe, mu Sklad vrne 600,00 EUR, zadrži pa 400,00 EUR. Po podpisu pogodbe in plačilu are kupcem v skladu z ZVKSES omogočamo še predogled stanovanja, kateremu sledi plačilo preostalega dela kupnine in prevzem stanovanja. Ker nakup stanovanja za večino kupcev predstavlja investicijo, ki je ne morejo izpeljati brez posojila s strani banke, je kupcem potrebno omogočiti dovolj dolgo obdobje, da uredijo vse potrebno za odobritev posojila. V skladu z razpisnimi določili kupcem dajemo na voljo 60 dni od podpisa pogodbe za postopke povezane z odobritvijo posojila. Hkrati pa tudi Sklad sodeluje z ban-kami in jim zagotavlja potrebne podatke, da je posojilo pravočasno odobreno. Na prevzemu stanovanja se popišejo morebitne očitne napake, ki jih je potrebno sanirati. S tega vidika je zelo pomembno dobro sodelovanje z izvajalcem ter kvaliteten nadzor, saj s predhodnim popisom in odpravo napak poskrbimo, da je očitnih napak ob prevzemu stanovanja čim manj oziroma so stanovanja velikokrat celo brez napak.

Od oktobra 2014, ko je Sklad opravil prvi izbor kupcev, do septembra 2015 je prodanih 299 stanovanj oziroma 87,4% vseh stanovanj v soseski. Prodanih je 9 petsobnih stanovanj, 29 štirisobnih stanovanj, 161 trisobnih stanovanj, 46 dvosobnih stanovanj, 42 enosobnih stanovanj in 12 garsonjer v skupni vre-dnosti 46.950.412,41 EUR. Naprodaj je še 43 stanovanj, od tega 11 garsonjer, 24 enosobnih stanovanj, 3 trisobna stanovanja in 5 petsobnih stanovanj v skupni vrednosti 5.542.315,97 EUR. Sklad je sosesko uspešno zapolnil tudi s prodajo objekta s 30 oskrbovanimi stanovanji. Stanje prodaje stanovanj kaže, da se kljub določenim omejitvam za nakup stanovanja preko Sklada na razpise zainteresirani kupci še vedno odločajo in prijavljajo v velikem številu. K odločitvi za nakup vsekakor pripomoreta cena in dobra lokacija, ki zaradi izgradnje razgibane soseske ter skrbno načrtovane okolice postala zelo zaželena za bivanje. K všečnosti pripomorejo tudi funkcionalni in sodobni tlorisi, ki se končni izvedbi stanovanja lahko pohvalijo s kvalitetnimi vgrajenimi materiali. Eden od dejavnikov, zaradi katerih se kupci odločajo za nakup, je še vedno prisotna negotovost na prostem trgu zaradi vprašljive kvalitete gradnje in uvelja-vljanja garancij. Veliko nakupov stanovanj iz naslova stečajev večinoma ni pokritih z dokončanjem in garancijami, kar lahko v primeru nesolidnosti gradnje oziroma reklamacij kupcu povzroči visoke dodatne nepovratne stroške, ne glede na morebitno nizko končno doseženo ceno nepremičnine.

Lahko povzamemo, da je prodaja stanovanj na lokaciji Zeleni gaj na Brdu zelo uspešna, saj je bilo v zelo kratkem časovnem obdobju, manj kot enem letu, od skupnega števila 342 stanovanj prodanih preko 86%, kar je glede na trenutno situacijo na nepremičninskem trgu in podatkih o realiziranih poslih velik uspeh. K vsemu temu in večjemu zadovoljstvu kupcev zagotovo prispeva zaupanje ter Skladov ažuren odziv na težave, odpravljanje naknadnih pomanjkljivosti, dejstvo, da vsak trenutek aktivno sodelujemo v vseh fazah procesa z vsemi drugimi udeleženci kot npr. nadzor, izvajalec, upravnik, notar ter z vsemi aktivnostmi kupcu nudimo celovit in učinkovit servis. Struktura kupcev je zelo raznolika, od mladih dru-žin, mladih, do upokojencev, kar je bil tudi cilj strategije in dodatno pripomore k pestrosti in danes tako pomembnemu medgeneracijskemu sodelovanju.

K uspešni prodaji je pripomoglo skrbno načrtovanje in predhodno opravljena poglobljena analiza trga in predhodno opravljena anketa, ki je na določenem vzorcu zelo dobro pokazala usmeritve, kakšne so želje mladih družin, družin in starejših glede oblike bivanja, infrastrukture v neposredni bližini soseske in nenazadnje tudi zmožnosti nakupa (kupna moč posameznih skupin). Na ta način smo lahko oblikovali ceno m2 stanovanja, ki je za večji del populacije še sprejemljiva in so jo zainteresirani kupci pripravljeni oziroma še sposobni plačati. Kot dobra praksa se je v času objave razpisa za nakup stanovanj pokazalo tudi sodelovanje z bankami. Sklad je ob objavi razpisa za prodajo stanovanj banke obvestil o prodaji stanovanj in jih povabil k objavi njihove ponudbe stanovanjskih posojil na Skladovi spletni strani. Poteza se je izkazala kot zelo uspešna, saj so se na povabilo odzvale številne banke z ugodnimi stanovanjskimi posojili. Nekatere med njimi so pripravile prav poseben produkt za kupce stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu.


Za potrebe oblikovanja in priprave razpisa na Skladu opravljamo tudi raznovrstne analize, eno izmed njih bomo opisali v nadaljevanju. V analizi starosti kupcev stanovanj Sklada smo upoštevali prodajne pogod-be, sklenjene od leta 2004 dalje, podatki analize so razvidni iz spodnjih preglednic:

Slika št. 1: Pregled vseh kupcev stanovanj SSRS po starosti in spolu, vir: SSRS

Iz opravljene analize starosti kupcev izhaja, da 63,5% vseh kupcev v vseh razpisih sodi v starostne sku-pine med 25 do 40 let, od tega 23% v starostno skupino 25-30 let, 26,3% v starostno skupino 30-35 let in 14,2% v starostno skupino 35-40 let.

Podobno sicer velja za razpis 2014 – Zeleni gaj na Brdu, kjer 63,4% kupcev sodi v starostne skupine med 25 do 40 let, pri čemer so opazne razlike deleža kupcev v starostnih skupinah 30-35 let in 25-30 let glede na kupce v vseh razpisih Sklada. V starostni skupini 25-30 let je delež kupcev v vseh razpisih 23%, medtem ko je ta delež pri kupcih stanovanj Zelenega gaja na Brdu 11,5%. V starostni skupini 35-40 let je delež kupcev v vseh razpisih 14,2%, delež kupcev stanovanj v Zelenem gaju na Brdu pa 26,4%.

Slika št. 2: Kupci stanovanj po razpisu 2014 Zeleni gaj na Brdu po starosti in spolu, vir: SSRS

Zaključek

V prispevku smo predstavili izkušnje in pridobljena spoznanja med vodenjem razpisa za prodajo sta-novanj s strani Sklada. Ugotovili smo, da je način oddaje ali prodaje stanovanj preko javnega razpisa izredno zahteven in za uspešno izvedbo zahteva natančno opredeljene kriterije in spremljanje vseh faz procesa. Glede na stanje oddanih in prodanih stanovanj preko javnega razpisa lahko ugotovimo, da


se kljub določenim omejitvam za nakup ali najem stanovanja preko Sklada na razpise zainteresirani najemniki in kupci še vedno odločajo in prijavljajo v velikem številu. Prednosti za tovrstni najem ali nakup na strani najemnika ali kupca so poleg cen in najemnin tudi zaupanje in varnost, ki ga zagotavlja najem za nedoločen čas, veljavnost garancij in odprava reklamacij ipd., tudi ažuren in strokoven odziv. Način oddaje in prodaje stanovanj preko javnih razpisov se je izkazal in uveljavil kot dobra praksa, ki pa za uspešno izvedbo potrebuje skrbno načrtovanje posameznih faz vključno z jasno opredeljenimi prednostnimi ciljnimi skupinami.

Viri:

1. GURS, Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2014, pridobljeno s spleta 1. oktober 2015.

2. SURS, Stanovanjske nepremičnine v 2. četrtletju 2015 že tretje četrtletje zapored v povprečju navzgor, pridobljeno s svetovnega spleta 1. oktober 2015.

3. Javni razpis za prodajo 342 stanovanj, Stanovanjski sklad RS.

4. ZVKSES, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 18/04.

O avtoricah

Alenka Kern je vodja sektorja za trženje na Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, javnemu skladu. Zadolžena je za vodenje posameznih večjih projektov Sklada, obenem pa je aktivna tako v mednarodnem kot tudi v domačem prostoru. Kot udeleženka aktivno sodeluje na domačih in mednarodnih konferencah, v zadnjem času pa vse večkrat nastopa tudi v vlogi recenzenta. Po izobrazbi je univ. dipl. sociologinja, specializirana za upravljanje s človeškimi viri, v svoji karieri pa se osredotoča predvsem na izboljšanje poti reševanja stanovanjskega vprašanja, poslovanja s strankami in boljšo odzivnost ter povezanost institucij s ciljem zmanjšanja administrativnih ovir in olajšanja poti državljanom do različnih vrst pomoči.

Sintija Mavsar je svetnica za stanovanjske zadeve na Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, javne-mu skladu, kjer samostojno vodi razpise in posamezne projekte, ki se nanašajo na trženje nepremičnin in vsakokratne zakonsko določene aktivnosti. V svoji karieri se trudi, da bi se s poenostavljenimi postop-ki, dostopnostjo vsem ranljivim skupinam, vezanimi na reševanje stanovanjskega vprašanja državne institucije čim bolj približale ljudem. Po izobrazbi je diplomirani upravni organizator in ima pridobljeno licenco za nepremičninskega posrednika.



Izkušnje pri uveljavljanju tehničnih pogojev stanovanjske gradnje pri projektih Stanovanjskega sklada RS

Sanja Burnazovićuniv.dipl.inž.grad., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Damjana Varšekuniv.dipl.inž.grad., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Borut Hafnermag. inž. arh., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Pri sodobnem oblikovanju življenjskega okolja si prizadevamo graditi stanovanjske stavbe, ki so prijazne okolju, končnemu uporabniku pa zagotavljajo funkcionalno, prijetno in zdravo bivalno okolje. Dvigovanje tehnične kakovosti stanovanjske stavbe na posameznem področju je smiselno, če poteka uravnoteže-no, uporabniku zagotovi večjo kakovost bivanja, ob razumnih stroških in čim manjšem obremenjevanju okolja.

Stanovanjski sklad RS kot pomemben korak pri razvoju TPSG izvaja tudi njihovo implementacijo / upo-rabo v praski znotraj izgradnje stanovanjske soseske Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani. Uveljavitev sistema vodenja kakovosti in zahteve tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji so pogoji v razpisni dokumentaciji za izbiro izvajalcev gradnje ter gradbenega nadzora in drugih inženirskih storitev ter sestavni del pogod-benih obligacij med udeleženci v graditvi objektov. Do sedaj je v soseski Zeleni gaj na Brdu zaključena gradnja 372 stanovanjskih enot v funkcionalnih enotah F4 in F5.1, poteka gradnja 149 stanovanjskih enot v funkcionalnih enotah. F6.1, F5.2 in F3 (vzorčna večstanovanjska hiša) ter priprava za gradnjo (javna naročila) 120 stanovanjskih enot v funkcionalnih enotah F6.2 in F2 – torej skupaj 641 stanovanjskih enot. Ob tem je potrebno poudariti dejstvo različnih udeležencev pri graditvi posameznih funkcionalnih enot (odgovorni izvajalci del, odgovorni nadzor, odgovorni projektant).

F4 F5.1


F5.2 F6.1

F3 – vzorčna večstanovanjska hiša

Slika št. 1: Funkcionalne enote F4, F5.1, F5.2, F6.1 in F3

V prispevku bomo izpostavili pomembnejše dejavnike vezano za uveljavljanje sistema kontrole kako-vosti pri gradnji stanovanjskih objektov kot tudi problematiko pri operativnem izvajanju in doseganju z zakonodajo in TPSG predpisane tehnične kakovosti objektov.

Sistem vodenja kakovosti in zahteve tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji (TPSG)

Vodenje kakovosti projekta obsega naslednje naloge: planiranje kakovosti, zagotavljanje kakovosti in kontrolo kakovosti. Sistem vodenja kakovosti - QMS (Quality Management System) je sestavni del tehnološko ekonomskega elaborata projekta. Prvi del sistema kakovosti se nanaša na same materiale, opremo in gradbene proizvode, ki se vgrajujejo v objekt ter kontrolo kakovosti le-teh, drugi del pa se nanaša na kontrolo kakovosti same izvedbe del. Gre za načrtovano programiranje (pripravo programa in izvedbo predvidene kontrole kakovosti vgrajenih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izva-janja del: vrste in število potrebnih pregledov, preiskav, dokazil....) za zagotovitev predpisane kakovosti in zagotavljanje izpolnitve z zakonodajo predpisanih bistvenih lastnosti za celotno življenjsko obdobje objektov v stanovanjski gradnji.

V veljavni zakonodaji (Zakon o graditvi objektov in Zakon o gradbenih proizvodih, in drugih merodajnih predpisih) so predpisani postopki za zagotavljanje in dokazovanje kakovosti gradbenih materialov, iz-delkov in polizdelkov – gradbenih proizvodov ter izvajanja del. V TPSG - tehničnih pogojih v stanovanjski gradnji pa so podane podrobnejše zahteve za kakovost materialov, opreme ter gradbenih proizvodov ter izvedbe za vsa posamezna dela vključno s pravili za preverjanje kakovosti oziroma definiranjem sistema potrebnih preverjanj, ki jih kot svoj standard uveljavlja in zahteva Stanovanjski sklad RS - naročnik. Kot


obvezna je v TPSG predpisana izdelava tehnološkega elaborata – TE za vsako posamezno vrsto del in so podana navodila.

Odgovorni izvajalec del je dolžan zagotoviti vodenje kakovosti in kontrolo kakovosti skladno s sistemom vodenja kakovosti in imenovati strokovno usposobljenega vodjo zagotavljanja kakovosti (delo na po-dročju zagotavljanja in kontrole kakovosti v gradbeništvu, kot npr. razvojni oddelki gradbenih podjetij ali oddelki tehnološke priprave del, izvajanje aktivnosti kot odgovorna oseba za organizacijo in izvedbo notranje kontrole kakovosti odgovornega izvajalca del,...) za prevzem sledečih nalog:

• odgovornost za koordinacijo in izvajanje vseh potrebnih aktivnosti za tekoče in neprekinjeno zago-tavljanje kakovosti, do zaključka gradnje, pridobitve uporabnega dovoljenja in uspešno zaključene primopredaje;

• odgovornost za koordinacijo in vodenje projektne skupine za izvajanje tekoče kontrole kakovosti vgra-jenih materialov in izvedbe del – notranja kontrola odgovornega izvajalca del za celoten čas izvajanja del do zaključka gradnje, pridobitve uporabnega dovoljenja in uspešno zaključene primopredaje;

• odgovorni vodja del in vodja zagotavljanja kakovosti sta odgovorni osebi za sprotno zagotavljanje in neprekinjeno doseganje predpisane kakovosti vgrajenih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izvedbe vseh del za celoten čas izvajanja vseh del do zaključka gradnje, pridobitve uporabnega dovoljenja in uspešno zaključene primopredaje;

• odgovornost za imenovanje in koordinacijo strokovnega kadra za izvajanje tekoče kontrole kakovosti vgrajenih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izvedenih del za vsako posamezno vrsto GOI del skladno z predpisanimi moduli TPSG (sklop I - obrtniška dela: moduli 1 do 11, sklop II - grad-bena dela: moduli 1 do 7, sklop III - inštalacijska dela: moduli 1 do 8) – lastni ustrezni in usposobljeni kadri, strokovne institucije za posamezna specializirana področja (stavbno pohištvo, tlakarska dela, krovsko-kleparska dela, strojne inštalacije, elektro inštalacije itd.);

• organizacija tekočega in neprekinjenega izvajanja vseh aktivnosti za zagotavljanje kakovosti vgraje-nih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izvajanja del vključno z izvajanjem predpisane kontrole kakovosti: pravočasna priprava tehnoloških elaboratov (TE) s predpisano vsebino (zahteve TPSG), izvajanje zagotavljanja in kontrole kakovosti skladno s potrjenimi TE in planom kontrole ka-kovosti (potrjena pogostost in načini preverjanja, meritve, dokazila....), priprava in kontrola rednih tedenskih zapisov ter mesečnih poročil o izvajanju kontrole kakovosti vgrajenih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izvedenih del in doseženi predpisani kakovosti, izdelava končnih poročil o doseženi kakovosti za vsako posamezno vrsto del itd.;

• priprava sheme ustreznih koordinacij (predvidene aktivnosti, odgovorne osebe in strokovni kadri za izvedbo, poročila in zapisi....) za področje zagotavljanja kakovosti za celoten čas izvajanja vseh del do zaključka gradnje, pridobitve uporabnega dovoljenja in uspešno zaključene primopredaje;

• takojšnja zaustavitev izvajanja posameznih del v primeru ne doseganja predpisane in ustrezne kakovosti ter takojšnja izdelava problemskih poročil (ugotovitvenih poročil) in priprava ukrepov za odpravo vseh ugotovljenih pomanjkljivosti in napak;

• odgovornost za zagotavljanje kakovosti vgrajenih materialov, opreme in gradbenih proizvodov ter izvajanja del s strani podizvajalcev in drugih izvajalcev na gradbišču v enakem obsegu in pod enakimi pogoji in zahtevami; izvajanje lastnega nadzora nad zagotavljanjem in kontrole kakovosti podizvajal-cev in drugih izvajalcev te dobaviteljev materialov, opreme in gradbenih proizvodov predvidenih za vgradnjo;

• koordinacija in sprotno sodelovanje z naročnikovimi pooblaščenci s področja zagotavljanja in kontro-le kakovosti – inženir za kakovost: odgovorni nadzorniki in odgovorni nadzorniki za posamezne vrste del.


Podlage za izvedbo zagotavljanja in kontrole kakovosti so zlasti: projektna in razpisna dokumentacija, pravila stroke, veljavna zakonodaja in tehnične specifikacije, TPSG – Tehnični pogoji v stanovanjski gra-dnji – lastna gradiva naročnika Stanovanjski sklad RS ter upoštevanje zadnjega stanja gradbene tehnike, ki predstavlja v danem trenutku doseženo stopnjo razvoja tehnične zmogljivosti gradbenih proizvodov, procesov in storitev, ki temeljijo na priznanih izsledkih znanosti, tehnike in izkušenj s področja graditve objektov.

Tehnični pogoji so namenjeni proizvajalcem gradbenih proizvodov, izvajalcem del s svojimi strokovnimi kadri in inženirji (notranja-tekoča kontrola izvajalca del, quality managers) in odgovornim nadzornikom s ciljem zagotavljanja kakovosti pri izvajanju objektov stanovanjske gradnje. Navedeni uporabniki so po veljavni zakonodaji tudi obvezani zagotavljati kakovost pri izvajanju del. V tehničnih pogojih so pred-pisane zahteve za kakovost materialov in izvedbe za vsa posamezna izvedena dela v stanovanjskih gradnjah vključno s pravili za preverjanje kakovosti oziroma definiranjem sistema potrebnih preverjanj. V sklopu tehničnih pogojev je potrebno izdelati predlog sistema za zagotavljanje in kontrolo kakovosti pri investitorju. V sistemu je kot obvezna predpisana izdelava tehnološkega elaborata – TE (v tehničnih pogojih so za izdelavo TE izdelana navodila), prav tako pa je potrebno izdelati shemo ustreznih koordi-nacij za področje zagotavljanja in kontrole kakovosti izvedbe del v stanovanjski gradnji.

Tehnični pogoji so izdelani v obliki zvezkov / priročnikov. Praviloma en zvezek obsega tehnične pogoje za eno vrsto del iz posameznega sklopa:

• I. sklop – obrtniška dela: krovsko - kleparska, ključavničarska, mizarska (izvedba oken in vrat) in steklarska, kamnoseška, keramičarska, delo z mavcem, fasaderska, slikopleskarska, tlakarska;

• II. sklop – gradbena dela: rušitvena, zemeljska, betonerska, zidarska, hidro izolacijska in toplotno izolacijska dela, tesarska in zunanja ureditev;

• III. sklop – instalacijska dela: vodovod, ogrevanje, prezračevanje in klima, plin, dvigala, elektro insta-lacije, strelovod.

Posamezni zvezek / priročnik TPSG je razdeljen na:

A. Opis del – kaj določena dela zajemajo, njihove značilnosti, vpliv na izpolnjevanje bistvenih zahtev za objekte in na kakovost objektov;

B. Osnovni materiali in proizvodi z opisom, lastnostmi in zahtevami za kakovost - z opisom sistema potrjevanja skladnosti: kateri harmonizirani standardi obstajajo oz. katere so zahteve tehničnih po-gojev, kakor bo to izhajalo iz analize veljavnih slovenskih in evropskih tehničnih specifikacij;

C. Način in pogoji izvedbe;

D. Kakovost izvedbe (pregledi, dokazila kakovosti, predvidene tolerance,...);

E. Navodilo za izdelavo tehnološkega elaborata (z navodilom za izdelavo plana kontrole kakovosti iz-vedbe del – določitev pogostosti preverjanja kakovosti);

F. Tehnične specifikacije: standardi – izvlečki;

G. Posebne zahteve investitorja SSRS.


V slikah v nadaljevanju so prikazani posamezni primeri izvlečkov iz priročnikov TPSG (Vir: Tehnični pogo-ji v stanovanjski gradnji, SSRS, Ljubljana 2010)

Slika št. 2: Primeri priročnikov: obrtniška, gradbena in instalacijska dela


Slika št. 3: OPIS DEL, mizarska in steklarska dela


Slika št. 4: KAKOVOST MATERIALOV, izolacijska dela

Slika št. 5: NAČIN IN POGOJI IZVEDBE, keramičarska dela


Slika št. 6: KAKOVOST IZVEDBE, betonerska dela

Uveljavljanje tpsg pri izgradnji soseske zeleni gaj na brdu

Skladno z vizijo razvoja TPSG je v teku njihova pilotna uporaba na projektu Brdo: zaključena gradnja 372 stanovanjskih enot v funkcionalnih enotah F4 in F5.1, potekajoča gradnja 149 stanovanjskih enot v funkcionalnih enotah. F6.1, F5.2 in F3 (vzorčna večstanovanjska hiša) ter priprava za gradnjo 120 stano-vanjskih enot v funkcionalnih enotah F6.2 in F2 – skupaj 641 stanovanjskih enot. Tako se razvijajo in usklajujejo sistemi zagotavljanja in kontrole kakovosti z natančno razdeljenimi nalogami odgovornega izvajalca del in odgovornega nadzora, ki so po veljavni zakonodaji tudi obvezni zagotavljati kakovost pri izvajanju del v stanovanjski gradnji. V sistemu je kot obvezna predpisana izdelava tehnološkega elabo-rata – TE (pred začetkom izvedbe del) prav tako pa je potrebno izdelati shemo ustreznih koordinacij za


področje zagotavljanja in kontrolo kakovosti izvedbe del v stanovanjski gradnji. Sheme, ki jih apliciramo na projektu Brdo, so prikazane v nadaljevanju:

Slika št. 7: Naloge odgovornega izvajalca del v sistemu zagotavljanja in kontrole kakovosti vgrajenih ma-terialov in izvedenih del

Slika št. 8: Naloge odgovornega nadzora v sistemu zagotavljanja in kontrole kakovosti vgrajenih materia-lov in izvedenih del


Slika št. 9: Navodila za izdelavo tehnološkega elaborata

Izkušnje pri uporabi TPSG pri gradbenih delih

Uporaba TPSG se je izvajala v projektih Brdo F4 in F5.1 za naslednja gradbena dela: zemeljska, betoner-ska in hidroizolacijska dela. Za potrebe izvajanja gradbenih del skladno s TPSG so se na gradbišču vršile redne koordinacije namenjene pripravi zahtevane dokumentacije (Tehnoloških elaboratov), pregledu Tehnoloških elaboratov, izdelavi poročil o pregledu, kot tudi pri kontroli nad izvedbo del in pri pregledu poročil notranje kontrole kakovosti gradbenih del.

Izpostavljamo ugotovitve vezano za izvedbo betonerskih del skladno z zahtevami TPSG oziroma veljavne zakonodaje s področja izvedbe betonerskih del - SIST EN 13670:2010 Izvajanje betonskih konstrukcij in Izvajanje betonskih konstrukcij – nacionalni dodatek:

• tehnološki elaborati so bili preobsežni, preveč splošni in so vsebovali priloge, ki s konkretno fazo dela niso imeli vsebinsko povezavo;

• v tehnoloških elaboratih so bili v večini primerov sicer navedene zahteve iz TPSG, niso pa bili opisani tehnološki postopki izvedbe posamezne faze izvedbe betonerskih del;

• za enostavnejše tehnološke postopke (postopki, ki se med gradnjo objekta ponavljajo dnevno, npr. Vgrajevanje betona v plošč, stene,...) se izdela tehnološki elaborat v tabelarični obliki, ki vsebuje vse osnovne faze betonerskih del in predvidene materiale za vgradnjo z ustreznimi dokazili. Za zahtev-nejša dela (npr. vidni betoni, mikroarmirani tlak v garaži, izvedba bele kadi...) pa se izdela tehnološki elaborat z detajlnim opisom vseh faz dela in izborom materialov, ki se bodo vgrajevali z vsemi potreb-nimi dokazili;

• pri vgrajevanju betona s strani odgovornega izvajalca del je potrebno zagotoviti odgovorno osebo, ki bo sprejela beton, prekontrolirala dobavnico in na osnovi pregleda dobavnic dala dovoljenje, da se beton lahko začne iztovarjati oziroma vgrajevati;


• pri vgrajevanju betona s strani odgovornega izvajalca del je potrebno zagotoviti odgovorno osebo (laborant ali druga usposobljena oseba), ki bi kontrolirala lastnosti svežega betona in po potrebi skladno z navodili v tehnološkem elaboratu izvedla korekcije obdelovalnosti betonskih mešanic; od-govorna oseba skrbi tudi za izdelavo in nego betonskih preizkušancev;

• odgovorni izvajalec del običajno »pozabi« negovati površine betona po razopaženju;

• posebna pozornost je potrebna pri preverjanju pravilnosti zapisov v obrazcih vezano za kontrolo ka-kovosti svežega in vgrajenega betona, le-ti običajno ne vsebujejo podatke kot jih predpisuje veljavna zakonodaja in TPSG in ne ustrezajo dejanskem stanju, rezultate strjenega betona je potrebno pravilno razvrščati ter izvajati pravilno vrednotenje karakteristične tlačne trdnosti betona;

• skladno z zahtevo veljavne zakonodaje in TPSG se je izvajala tudi tekoča sprotna kontrola geometrij-skih karakteristik konstrukcijskih elementov: dimenzije, ravnost, navpičnost, pravokotnost;

• nujno potrebno jev TPSG definirati vsebino zaključnega poročila vezano za izvedbo betonskih del in kontrolo kakovosti ter predpisati, pripravo s strani neodvisne inštitucije oz, strokovnjakov s predme-tnega območja.

Izkušnje pri uporabi TPSG pri obrtniških delih

Uporaba TPSG se je izvajala v projektih Brdo F4 in F5.1 za naslednja obrtniška dela: krovska in kleparska dela, ključavničarska dela, mizarska in steklarska dela, kamnoseška dela, keramičarska dela, dela z mavcem, fasaderska dela, slikopleskarska dela in tlakarska dela. Za potrebe izvajanja obrtniških del skladno s TPSG so se na gradbišču vršile redne koordinacije namenjene pripravi zahtevane dokumen-tacije (Tehnoloških elaboratov), pregledu Tehnoloških elaboratov, izdelavi poročil o pregledu, kot tudi pri kontroli nad izvedbo del in pri pregledu poročil notranje kontrole kakovosti obrtniških del. Izvedba obrtniških del na F4 je potekala od aprila meseca 2013 do junija meseca 2014, v tem obdobju je bilo izvedenih 47 koordinacijskih sestankov. Izvedba obrtniških del na F5.1 je potekala od septembra 2013 do junija 2014, v tem obdobju je bilo izvedenih 35 koordinacijskih sestankov.

Problematika implementacije Tehničnih pogojev za zagotavljanje in kontrolo kakovosti pri izvajanju del v stanovanjski gradnji – TPSG se je pokazala že pri časovni pripravi Tehnoloških elaboratov z predpisano vsebino za posamezna obrtniška dela. Za pripravo Tehnoloških elaboratov mora izvajalec v začetni fazi pridobiti potrditev predlaganega materiala oz. elementov za izvedbo posameznega obrtniškega dela. Izvajalec mora pridobiti potrditev tako s strani odgovornega vodje projekta kot tudi s strani predstavnika investitorja.

Po pridobitvi potrditve za predlagani material, lahko izvajalec prične z pripravo Tehnološkega elaborata za posamezno delo. Izvajalec je s pripravo potrebne dokumentacije večinoma zamujal, zato se predlaga-jo drugačni roki za predajo in potrditev Tehnoloških elaboratov kot so navedeni v TPSG-jih.

Tehnološke mape za obrtniška dela morajo biti potrjene s strani nadzornega inženirja vsaj 15 dni pred pričetkom izvajanja del. To se lahko doseže le na način, da izvajalec predloži Tehnološke mape nadzor-nemu inženirju v potrditev najmanj 30 dni pred začetkom izvajanja posamezne faze obrtniških del, ki so opredeljene v tehnološkem elaboratu. Nadzorni inženir najpozneje v roku 8 dni tehnološki elaborat pre-gleda in poda pisne pripombe na vsebino elaborata, katerega mora izvajalec nato v roku 7 dni ustrezno dopolniti. Po pridobitvi ustrezno dopolnjenega elaborata le tega nadzorni inženir pisno potrdi.

Tehnološki elaborati v svoji vsebini ponujajo tudi osnutke plana kakovosti. Le ti so bili odlična osnova za izdelavo kvalitetnega plana kakovosti, ki mora vsebovati vse potrebne mejnike in upoštevati specifiko posameznega obrtniškega dela. V kolikor je izvajalec obrtniških del spoštoval zapisano v planu kontrole kakovosti, potem je bila gotovost, da je izvedeno obrtniško delo prestalo vse preglede kakovosti tako z s strani nadzora kot tudi investitorja in bodočega uporabnika, veliko večja. Zato ni bila razumljiva


nepripravljenost nekaterih izvajalcev posameznih del, da bi izvajali notranjo kontrolo sočasno z napre-dovanjem del na objektu.

Predvsem pa se je pri izvedbi zaključnih del na objektih pojavljala problematika ustrezne zaščite iz-vedenih obrtniških del. V nadaljevanju nadgradnje pripravljenih TPSG-jev bo potrebno temu področju nameniti še dodatno pozornost. Vsak izvajalec bo moral sprejeti obligacijo, da bo potem, ko bo delo izvedel le to tudi ustrezno zaščitil na način, da bodo naslednji izvajalci, ki bodo izvajali finalna dela lahko le te kvalitetno opravili ne da bi pri tem povzročili poškodbe na že vgrajenem materialu ali elementih.

Vsekakor lahko ugotovimo, da je z uporabo Tehničnih pogojev za zagotavljanje in kontrolo kakovosti pri izvajanju obrtniških del v stanovanjski gradnji pripravljeno orodje, ki je bilo v pomoč vsem, ki so sode-lovali v verigi pri izgradnji stanovanjskih objektov F4 in F5.1. Z uporabo Tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji je bil dosežen dvig kakovosti izvedbe obrtniških del.

Slika št. 10: Plan zagotavljanja kakovosti – TE keramičarska dela


Slika št. 11: Kontrolni obrazec za zagotavljanje kakovosti – TE keramičarska dela


Slika št. 12: Detajli pri izvedbi in kontroli kakovosti, gradbeno – obrtniška dela

Izkušnje pri uporabi TPSG pri instalacijskih delih

Uporaba TPSG pri inštalacijskih delih se je izvajala na objektih F5.2. Uporabnost TPSG-jev se je izkazala predvsem v okviru navodil izvajalcu del, ki ima vse zbrano na enem mestu in jasno opredeljeno (izvedba in kontrola kakovosti).

Osnovo za tehnološke elaborate običajno pripravijo podizvajalci, ki pa žal niso kadrovsko in strokovno usposobljeni (govorimo predvsem o manjših podjetjih). Zaradi tega tudi dalj časa traja in je potrebnih več usklajevanj, da pridemo do želenega rezultata. Predvsem pa posamezni izvajalci na začetku te aktiv-nosti obravnavajo kot dodatno in nepotrebno delo, ki se pa kasneje izkaže ravno nasprotno.

Težave so se pojavile tudi pri dostavi dokumentacije za posamezne materiale, saj dobavitelji dostikrat nimajo oz. ne želijo predati dokumentacije, ki jo skladno z zakonodajo in pravili stroke morajo pred vgra-dnjo tudi dostaviti. Dokazna dokumentacija za posamezne materiale običajno ni pravilna, ni popolna, ima pretečen rok uporabe, ni prevedena v slovenski jezik ipd.

Potrebnost in uporabnost predhodnega in sprotnega pridobivanja dokazne dokumentacije se izkaže, ko se gradnja bliža koncu. Četudi gradnja poteka povsem običajno nam prvotno TPSG-ji oziroma sprotna kontrola kakovosti sicer predstavljajo dodatno delo vendar bolj, ko gre objekt proti koncu izgradnje bolj je očitno, da bi vse papirje, ki jih je potrebno predložiti tako ali tako morali predložiti, če ne prej, pa pred samim tehničnim pregledom. S tem, ko npr. Tehnološki elaborat z vsemi Izjavami o lastnostih oz.


skladnosti, certifikati materialov, ki se bodo vgrajevali v stavbe pripravljen pred samo vgraditvijo, pri-pravljen v času, ko še ni časovnega pritiska in ne v času tik pred oddajo vloge za pridobitev uporabnega dovoljenja, se vidi pravo uporabnost TPSG-jev. Sami certifikati in Izjave nam vsem udeležencem povedo kateri dobavitelj materialov je sploh sposoben le te zagotoviti ne pa da se izkaže, da material vgradimo naknadno pa se ugotovi, da se določene dokumentacije ne da pridobiti. Ne nazadnje pa je obveza izva-jalca del, da pridobi ustrezna dokazila še predno jih dostavi na samo gradbišče. Podobno velja za spro-tno vnašanje sprememb, sprotno kontrolo nadzora o kvaliteti in skladnosti s projektno dokumentacijo, sprotno preverjanje vgrajenega materiala.

Kot je navedeno, izvajanje aktivnosti kontrole kakovosti po TPSG ne predstavljajo dodatno birokratsko ali nepotrebno delo ampak samo vzpostavljajo pravočasno predložitev potrebne dokazne dokumenta-cije in s tem povezano sprotno kontrolo nad kvaliteto vgrajenih materialov in proizvodov ter pravilne in kakovostne izvedbe del.

Slika št. 13: primer potrditvene dokumentacije (v fazi potrjevanja)


Slika 14: primer - metode preverjanja kakovosti pri elektroinštalacijskih delih


Slika št. 15: Detajli pri izvedbi in kontroli kakovosti – instalacijska dela

Zaključek

Na osnovi dosedanjega poteka izvajanja sistema zagotavljanja in kontrole kakovosti poudarjamo nasle-dnje ugotovitve oziroma vprašanja:

• odgovorni nadzornik bi moral imeti vsaj tedenski vpogled v izvajanje notranje kontrole; predstavnik notranje kontrole poda tedensko informacijo o izvedenih preiskavah in pregledih na objektu;

• odgovorni nadzornik mora enkrat mesečno pregledati rezultate notranje kontrole kakovosti in v pri-meru nepravilnosti takoj obvestiti investitorja / vodjo projekta ter po potrebi pooblaščeno neodvisno inštitucijo z vabilom za presojo;

• potrebno je izpopolnjevati strokovnost nadzornega kadra z znanji s področja stanovanjske gradnje (tehnične specifikacije, faze, postopki, itd.) in sistemov kakovosti (TPSG, naloge notranje kontrole kakovosti, splošno o nalogah kakovosti);

• zagotoviti učinkovito komunikacijo med: investitorjem / inženir, vodja projekta, odgovornim izvajal-cem del, izvajalcem notranje kontrole kakovosti in odgovornim nadzornikom;

• oceniti potrebo po pomoči (kakovostni nadzor, strokovna inštitucija) za reševanje problemov, ki lahko bistveno vplivajo na končno kakovost objekta ter posledično hitrem pojavu različnih pomanjkljivosti: investitor imenuje pooblaščenca (nadzor za kakovost) za posamezne faze del, katere pokliče bodisi naključno bodisi po potrebi (dvom v kakovost materialov ali izvedene faze del), »nadzor za kakovost« bi bil v pomoč nadzoru pri reševanju različnih problemov pri zagotavljanju zakonsko in projektno predpisane kakovosti vgrajenih materialov in izvedenih del.

Sodelujoči izvajalci Stanovanjskega sklada RS pri uveljavljanju uporabe TPSG so pozdravili dejavnost in vodilno vlogo Stanovanjskega sklada RS za dvig kakovosti stanovanjske gradnje. S pripravo Tehničnih pogojev za zagotavljanje in kontrolo kakovosti pri izvajanju del v stanovanjski gradnji je Stanovanjski sklad RS pripravil orodje, ki je v pomoč vsem ki sodelujejo v verigi pri izgradnji stanovanjskih objektov. Vsebina standardov in predpisov se je v zadnjih letih hitro spreminjala (usklajevanje z evropsko zakono-dajo), prav tako se spreminja tudi stanje gradbene tehnike, ki se iz dneva v dan dopolnjuje in nadgrajuje. Vse to je bilo zajeto v pripravljenih Tehničnih pogojih v stanovanjski gradnji – TPSG. Skladno z razvojem tehnologij in postopkov se spreminjajo metodologije in kriteriji, zastarevajo relevantni standardi in teh-nični predpisi, ki se morajo novelirati skladno z razvojem tehnologij, stroke in znanosti ter pridobljenih izkušenj zato je potrebno interna gradiva TPSG tekoče preverjati in posodabljati.

Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji – TPSG so glede na dosedanje izkušnje uporabna smernica za ka-kovostno stanovanjsko gradnjo in si na Stanovanjskem skladu RS želimo, da bodo sprejeti in spodbujani tako s strani strokovne javnosti (projektanti, inženiringi, nadzorniki, izvajalci GOI del, investitorji, uprav-niki) kot tudi s strani države, ki bi sčasoma lahko Tehnične pogoje v stanovanjski gradnji TPSG delno ali v


celoti tudi uzakonila v obliki tehničnih specifikacij za stanovanjsko gradnjo oziroma pripomogla s širšimi izobraževanji pri nadaljnjem razvoju in promociji Tehničnih pogojev v stanovanjski gradnji – TPSG.

Viri:

• Zakonodaja s področja graditve stanovanjskih objektov

• TPSG: Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji, SSRS, Ljubljana 2010

• Tehnološki elaborati za posamezne vrste del, druga gradiva vezano sistem vodenja kakovosti pri gradnji objektov Zeleni gaj na Brdu.

O avtorjih

Sanja Burnazović je vodja sektorja za graditev na Stanovanjskem skladu RS. Koordinira in vodi delo sek-torja pri vodenju najzahtevnejših projektov ter strokovno sodeluje pri pripravi in izvedbi javnih razpisov in programov s področja zagotavljanja različnih tipov stanovanj in drugih produktov Stanovanjskega sklada RS. Ukvarja se tudi z razvojno raziskovalno dejavnostjo ter kot vodja projekta vodi in koordinira razvojno raziskovalni projekt TPSG: Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji.

Damjana Varšek opravlja delo sekretarke na Stanovanjskem skladu RS. Koordinira in vodi delo službe za tržno gradnjo na Stanovanjskem skladu, koordinira in vodi najzahtevnejše projekte ter strokovno sode-luje pri pripravi in izvedbi javnih razpisov povezanih z investicijami Stanovanjskega sklada RS.

Borut Hafner je zaposlen na mestu vodje projektov Stanovanjskega sklada RS. Vodi in sodeluje v pro-jektnih skupinah za najzahtevnejše in ključne projekte. Opravlja nadzor investicij, spremljanje projektov, priprava razpisov povezanih z investicijam Stanovanjskega sklada RS ipd. v službi za tržno gradnjo.



Ali vem kdo je lastnik mojih nepremičnin?

Boštjan Trobišuniv. dipl. inž. geodezije, Geonep d.o.o., Ljubljana, Sodni izvedenec za geodetske evidence

Država je ustvarila nepremičninske evidence predvsem za namene davkov in prejemkov, lastniki pa jih potrebujemo predvsem zaradi pravne varnosti. Gospodarstvo brez nepremičninskih evidenc ne more ob-stajati. Zaradi različnih inštitucij, ki vodijo podatke in različnih namenov podatkov imamo vzporedne sis-teme za vodenje podatkov o istih nepremičninah in v mnogo primerih se podatki razlikujejo. V prispevku prikazujem nekaj večjih odstopanj v nepremičninskih evidencah, ki so lahko za lastnika usodne. Čeprav nepremičnina navadno predstavlja večji delež premoženja lastnika (posameznika, podjetja, občine, dr-žavnega upravljavca,…), pa preko več vzporednih analiz podatkov ocenjujem, davečji delež nepremičnin nima urejenega stanja. Nekaj teh analiz je predstavljenih v prispevku. Na primerih sem pokazal kje je zemljiška knjiga zrelativizirana, kje zavajajoča in kje je, v nasprotju s stanjem v naravi, zaupanja vredna. Prikazal sem tudi odstopanja med temeljnimi nepremičninskimi evidencami.

Register nepremičnin kot ciljno stanje nepremičninskih evidenc

Čeprav večina bralcev te publikacije pozna vsaj osnovo nepremičninskih evidenc, bom v spodnji shemi vseeno predstavil osnovni model polnjenja podatkov v register nepremičnin (REN). Prav REN je že bil podlaga za obdavčitev nepremičnega premoženja večjih vrednosti in morda še bo podlaga za nepremič-ninski davek. Je pa že podlaga za socialne prejemke ter druge namene.

SLIKA 1: zgornja shema prikazuje polnjenje podatkov v register nepremičnin


V shemi polnjenja podatkov v register nepremičnin vidimo da se, vsaj ko gre za podatke o lastnikih, po-datki v register črpajo iz katastra stavb in zemljiškega katastra, katastra pa dobita podatke iz zemljiške knjige. Vendar pa v praksi pogosto ni tako. Podatki o lastnikih iz zemljiške knjige se v katastre ne pre-nesejo povsem pravilno, saj je nekaj 10% lastnikov v zemljiško knjigo vpisanih pomanjkljivo, to je brez matičnih številk in/ali z zastarelimi podatki, predvsem pa imajo posebno pot do registra nepremičnin (REN). V Zakonu o evidentiranju nepremičnin je med drugim za REN določba da se: »V registru nepre-mičnin se lahko kot podatek o novem lastniku nepremičnine evidentira podatek o osebi, ki geodetski upravi sporoči, da je pridobitelj, ali da je v evidenci trga nepremičnin vpisana kot kupec nepremičnine, oziroma podatek o osebi, ki je sklenila pravni posel, na podlagi katerega je pridobila pravico, da se vpiše v zemljiško knjigo, če se izkaže s pravno listino, ki nedvoumno izkazuje pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičnini.« Torej že ZEN omogoča, da se podatki v različnih zbirkah vodijo vzporedno. Lastništvo, kot bomo videli v nadaljevanju, se lahko precej razlikuje med zemljiško knjigo, katastri in RENom. Predvsem je to očitno pri stavbah, ozirom delih stavb, ki jih niti ni v zemljiški knjigi.

Kako pa je z identifikatorji?

Identifikacijske številke parcel so večinoma enake v vseh evidencah. Do odstopanj prihaja predvsem pri mlajših parcelah, kjer se poočitba še ni izvedla v zemljiški knjigi ali pa so odstopanja v bolj izjemnih neskladjih. Pri stavbah pa so razlike v identifikacijskih številkah bolj pravilo kot izjema:

SLIKA 2: Zgornji grafi prikazujejo identifikatorje delov stavb evidentirane v posameznih evidencah (deleži so simbolični) – lastna ocena na podlagi pregledov nekaj tisoč nepremičnin

Iz grafov identifikatorjev delov stavb vidimo, da imamo dele stavb evidentirane v različnih evidencah raz-lično. Predvsem pa ima lahko v naravi isti del stavbe v katastru stavb oz. RENu eno številko, v zemljiški knjigi pa drugo, kadar je vpisan z začasnim identifikatorjem. Pri tem je lahko del stavbe katastrsko vpi-san ali pa samo popisan v REN. Lastnik torej lahko trdi, da ima del stavbe evidentiran v nepremičninskih evidencah, čeprav lahko hudomušno rečemo, da kar z dvema identifikatorjema, vsakega v svoji evidenci.

REN je najbolj popolna nepremičninska evidenca, če so podatki pravilni, odraža „ciljno“ stanje nepre-mičnin, nima pa podatkov o pripadajočih nepremičninah, plombah in omejitvah. Prav tako nima podatka ali so podatki resnični, torej če je lastništvo urejeno v zemljiški knjigi in če je v resnici oblikovana etažna lastnina. REN lahko služi kot izhodiščni podatek kaj bi morali imeti, ne vemo pa če imamo urejeno prav-no varnost.

REN ima tudi podatke o stavbah, ki niso katastrsko vpisane in tiste, ki niso vpisane v zemljiško knjigo.

V nadaljevanju poglejmo tipične nepremičnine, kjer so neskladja najpogostejša.


Ali lahko prodam mojo (kategorizirano) javno cesto?

V Sloveniji imamo več kot 60% javnih, predvsem občinskih, cest privatnih. Kako je lahko cesta istočasno javna in privatna? Privatna zato ker je lastnik v zemljiški knjigi privatna fizična ali pravna oseba, upora-blja pa se za javni namen oz. promet in je praviloma kategorizirana.

Čigava je ljubljanska obvoznica? Izsek je prikazan na spodnji slikah -SLIKA 3.

Vsi lastniki nepremičnin smo leta 2010 in 2014 dobili obvestilo o vrednostih s seznamom naših nepre-mičnin. Lastnica dela ljubljanske obvoznice, Ana, na seznamu nepremičnin ni dobila zgoraj prikazane parcele, saj je DARS vpisan v REN, čeprav ni zemljiško knjižni lastnik. Ali lahko lastnica Ana obremeni hitro cesto s hipoteko, proda drugi privatni osebi, parkira svoj avtomobil in blokira promet v času pro-metne konice?

Odgovore lahko morda poiščemo na nekaj podobnih primerih, ki jih navajam v nadaljevanju. Pred tem pa lahko rečem, da sodišče pri cestah spoštuje stanje v zemljiški knjigi.

Na ulici Hermana Potočnika v Ljubljani, kot kaže spodaj, je zemljiškoknjižni lastnik s hipoteko obremenil »občinsko« cesto.


Na SLIKA 4 je prikazan del Ulice Hermana Potočnika v Ljubljanskih Jaršah, v zemljiškoknjižni lasti Gradis skupine G d.d., kjer je Gorenjska banka vknjižila hipoteko v vrednosti 3.000.000 EUR.

Na pripadajočih zemljiščih je zemljiška knjiga zrelativizirana

Če pri cestah velja zaupanje v zemljiško knjigo, pa to nikakor ne velja na pripadajočih zemljiščih k stav-bam.

Na zgornji SLIKI 5 je primer v Ljubljanski Šiški, kjer so z barvami označena zemljišča okoli stavb, ki so v zemljiški knjigi privatna in ne pripadajo k stavbam, katerim bi morala pripadati. Zemljiškoknjižni lastni-ki so stanje v zemljiški knjigi začeli izkoriščati, postavljali so zapornice in pobirali parkirnino, vendar so


lastniki stavb s pomočjo postopkov po ZVEtL in drugih postopkov dosegli, da so se zemljišča sprostila in nadaljujejo s pridobivanjem zemljišč. Torej sodišče ne priznava zemljiškoknjižnih lastnikov.

Zanimivo je, da nerešena pripadajoča zemljišča niso samo ob večstanovanjskih stavbah, temveč tudi ob individualnih, oz. enodružinskih stavbah. Pri večstanovanjskih so upravniki večinoma že informirani in obveščajo etažne lastnike, pri individualnih stavbah pa se večina lastnikov ne zaveda problema da so lahko lastniki ali solastniki soseske.

Sklep: v soseskah je zemljiška knjiga nezanesljiva. V primeru nakupa zemljišča smo lahko ob kupnino. Lastniki stavb pa ne vedo do kam je njihovo, oz. do kam je skupno pripadajoče zemljišče več stavb ali soseske. V splošnem pa ta zemljišča niso last (propadlega) gradbinca, občine ali koga drugega, ki kaže zemljiškoknjižno lastništvo. Država bi nujno potrebovala evidenco pripadajočih zemljišč.

Problemi nepopolnih podatkov v zemljiški knjigi

V nadaljevanju je opisanih nekaj primerov zaradi nepopolnih podatkov v zemljiški knjigi

Od približno enega milijona lastnikov je:

• nekaj 10% lastnikov vpisanih brez matične številke;

• okoli 100.000 je vpisanih pokojnih lastnikov.

Če je lastnik vpisan brez matične številke, zemljiška knjiga ne more posodabljati njegovih podatkov o imenu, priimku, nazivu, naslovu ali sedežu. Prav tako pa GURS težje ugotovi kdo je dejanski lastnik in vpiše napačnega lastnika v REN ali katastre. Npr. oče in sin z istim imenom na istem naslovu. Na spodnji SLIKI 6 sta prikazana zemljiškoknjižna izpiska za občino Medvode pred posodobitvijo podatkov in po njej. Problem je nastal, ker je občina Medvode nastala iz dela občine Ljubljana Šiška in v zemljiški knjigi ni posodobila podatkov in je Telekom zaprosil za služnost Mestno občino Ljubljana. Tako je MOL dal služnost Telekomu na parceli v lasti občine Medvode.

Na zgornji SLIKI 7 pa je prikazan primer, kjer so na isti parceli predvsem zaradi ne posodobljenih podatkov v zemljiški knjigi v treh evidencah trije različni lastniki. Posledica različnega lastništva je da je en lastnik


zavezanec za katastrski dohodek, drug lastnik pa bi bil zavezanec za splošen davek na nepremičnine in to na isti parceli. Vendar je obvestilo iz GURSa o vrednosti nepremičnine dobil le »REN« lastnik.

Nekateri identifikatorji pri etažni lastnini so zgolj začasni in ne obstajajo v GURSovih evidencah

Ta problem sem že opisal na začetku prispevka spodaj pa še dodajam primer stavbe z naslovom Kolod-vorska 10, Ljubljana, ki ima v zemljiško knjigo vpisane dele stavb z začasnimi identifikatorji (900, 901,..), v REN in kataster stavb pa je stavba in deli stavbe vpisana s katastrskimi podatki (1, 2, 3, …), torej popol-noma drugačnimi identifikatorji delov stavb. Tako večino lastnikov bega kaj je njihovo, saj so deli stavb v katastru, registru in zemljiški knjigi popolnoma razlikujejo glede na lego položaj, velikost in lastništvo. Dodatni problem je, ker tudi profesionalni uporabniki nepremičninskih podatkov uporabljajo tako eno ali drugo evidenco. Na primer bankirji in notarji dajejo hipoteko na dele z začasnimi identifikatorji, državna uprava pa za potrebe določanja socialnih pravic in prejemkov upošteva zgolj REN podatke. Za rešitev položaja je smiselno, da lastniki čim prej sprožijo postopke za dokončanje etažne lastnine. Predvsem v centrih mest je stavb s podobnimi težavami še precej. Na naslednji strani je na SLIKI 8 prikazan primer.


Nekateri opisi nepremičnin so neresnični in zavajajoči npr. številke stanovanj

Na spodnji SLIKI 9 je prikazan primer stavbe z naslovom Ulice bratov Učakar 74 , Ljubljana, kjer je zgoraj opis stanovanja v zemljiški knjigi s število 1, spodaj pa iz katastra stavb s številko 101.

Statistični podatki o urejenosti nepremičnin – katera so največja odstopanja

Naredili smo statistično primerjavo in pregled podatkov v evidencah registra nepremičnin, zemljiškega katastra, katastra stavb in zemljiške knjige za nekaj večjih lastnikov nepremičnin.

Spodaj prikazujem graf statistike privatnega lastnika (SLIKA10). Poizvedbo o seznamu njegovih nepre-mičnin smo vzeli iz vseh zgoraj omenjenih evidenc. Ugotovili smo, da ima skupaj 13 različnih identifi-katorjev delov stavb, pri čemer noben od teh delov ne obstaja istočasno v zemljiški knjigi in GURSovih bazah. En del obstaja v zemljiški knjigi in hkrati ne na GURSu. Dodatno je zanimiv podatek, da je število lastništva enako v REN in katastru stavb le pri enajstih delih, saj je pri dveh delih stavbe lastništvo dru-gačno v REN in katastru stavb. Pri parcelah pa so evidence povezane in kažejo povsod enako. Vendar, ker nima urejenih mej, je število urejenih nepremičnin enako 0. Lastniku torej priporočam ureditev etažne lastnine, ter preverbo podatkov na GURSu.


SLIKA 10 zgoraj prikazuje statistiko urejenih nepremičnin privatnega lastnika

Pregledali smo podatke še za leasing hišo ene večjih bank v Sloveniji. Spodaj (SLIKA 11) prikazujem graf.

Leasing hiša ima po podatkih GURSa (lastništvo ali v REN ali v zemljiškem katastru) 438 parcel od katerih jih le 435 obstaja tudi v zemljiški knjigi. Število lastništev po posameznih evidencah pada in sicer je v REN leasing hiša lastnica na 431 parcelah, v zemljiškem katastru na 425 parcelah, v zemljiški knjigi pa le na 392 parcelah. V vseh treh evidencah je lastništvo enako le na 371 parcelah. Če upoštevamo še podatke o urejenosti mej pa ima leasing hiša le 41 parcel urejenih, kar znese manj kot 10% vseh parcel na katerih se pojavlja kot lastnica. Pri delih stavb pa so po pričakovanju razlike med evidencami še veliko višje.

SLIKA 11 zgoraj prikazuje statistiko urejenih nepremičnin leasing hiše

Zaključek

Večina lastnikov, ki so že dvakrat dobili obvestilo o vrednosti svojih nepremičnin, ni preverila ali dejan-sko ti podatki obstajajo v izvornih oz. uradnih evidencah. Pri pregledu podatkov nekaj deset lastnikov smo ugotovili, da imajo mlajši lastniki bolj pravilno urejene podatke, starejši in predvsem javni lastniki oz. njihovi upravljavci pa imajo pogosto v podatkih »zmešnjavo«. Največkrat so si lastniki sami krivi za neurejenost zaradi njihovega neznanja ali ne zavedanja o pomembnosti ureditve podatkov. Za pravno varnost, ter pravilne davke in prispevke morajo lastniki še vedno skrbeti sami!


O avtorju

Boštjan Trobiš je univ. dipl. inž. geodezije, sodni izvedenec za geodetske evidence in avtor več člankov v strokovnih revijah in drugih medijih.

Je član več strokovnih in stanovskih združenj. Prav tako je januarja 2014 pridobil certifikat za usposo-bljenost svetovanja davka na nepremičnine in je direktor podjetja Geonep d.o.o., ki se ukvarja z eviden-tiranjem nepremičnin.

Podjetji v konzorciju Geonep d.o.o. in Geotočka d.o.o. sta edini v Sloveniji izvedli množično izboljšavo lokacijskih podatkov za celotno politično občino in sicer za Škofja Loko in Jesenice. Podjetje Geonep d.o.o. je v letih po sprejetju ZVEtLa (l. 2008) med prvimi v Sloveniji začelo s pripravami predlogov za dokončanje etažne lastnine in pridobitev pripadajočega zemljišča. S temi postopki se je preprečilo nekaj odtujitev zemljišč, o čemer so poročali tudi vsi vodilni slovenski mediji.


Sekcija ocenjevalcev nepremičnin

Kako je obdavčitev najemnin odvisna od statusa najemodajalca

mag. Anton KožarInštitut za nepremičnine d.o.o., Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo, podpredsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

dr. Edo Pirkmajer Združenje lastnikov nepremičnin Slovenije ZLAN

V javnosti in v strokovnih publikacijah1 se večkrat pojavlja mnenje, da je sedanji sistem obdavčevanja najemnin od stanovanj in poslovnih prostorov nepravilen in neustrezen, ker različno obravnava najemo-dajalce glede na njihov status, poleg tega pa je obdavčitev v nekaterih primerih tako visoka, da spodbuja davčne utaje, ki so ob pomanjkljivem davčnem nadzoru vse pogostejše.

V nadaljevanju je podan poizkus ocene upravičenosti teh mnenj.

Kakšna je statistična podoba najemnega trga?

Slovenija je imela 1. januarja 2015 2.062.874 prebivalcev. Število državljanov Slovenije se je zmanjšalo, število tujih državljanov pa povečalo; njihov delež je dosegel skoraj 5%. Na dan 1.1.2015 je imela Slo-venija po registrskem popisu okoli 821.000 gospodinjstev. Povprečna velikost gospodinjstva je bila v začetku 2015 približno 2,47 člana. Med 1.1.2011 in 1.1.2015 se je sorazmerno z rastjo števila prebivalcev za okrog 7.000 enot povečalo tudi število gospodinjstev.

Na dan 1. januarja 2015 je v 820.541 gospodinjstvih živelo 2.024.604 prebivalcev (98,1 %), v 435 skupin-skih gospodinjstvih 35.324 prebivalcev, v 80 posebnih gospodinjstvih pa preostalih 2.946 prebivalcev. Od prebivalcev v skupinskih gospodinjstvih, jih je največ živelo v domovih za starostnike (17.600) in v študentskih domovih (11.500). V primerjavi s stanjem 1. 1. 2011 se je več kot podvojilo število oseb v posebnih gospodinjstvih, med katera sodijo prebivalci, ki imajo prebivališče v skladu z 8. členom Zakona o prijavi prebivališča prijavljeno na naslovih določenih organov oz. organizacij (najpogosteje so to Centri za socialno delo). V to skupino sodijo tudi t. i. brezdomci.

1 Glej dr. Edo Pirkmajer: Zakaj je tržni (stanovanjski) najem neprivlačen in predlogi za izboljšanje, str. 161-169; prof. dr. Ivo Lavrač: Obdavčitev najemnin: Ali je prav, da so najemnine obdavčene kot dohodek od dela, ne pa od kapitala; str. 150-153; mag. Anton Kožar: Dejanske oz. odkrite subvencije gospodinjstvom za najem stanovanj in ocena prikritih od koncu leta 2012;str. 114-131


Preglednica 1: Gospodinjstva po številu članov, Slovenija, 1. januar

2011 2015 Sprememba v %Skupaj 813.531 820.541 0,9

1 član 266.489 267.523 0,42 člana 199.875 205.792 3,03 člani 149.144 152.720 2,44 člani 127.376 124.933 -1,95 članov 44.320 43.640 -1,56 članov 17.658 17.194 -2,67 članov 5.689 5.806 2,1Povprečna velikost gospodinjstva

2,48 2,47 -0,5

Vir: SURS, 2015

Kar 13% prebivalcev oz. 268.000 oseb v Sloveniji živi v enočlanskem gospodinjstvu. To pomeni, da je vsako sedmo gospodinjstvo enočlansko (=ca 268.000 /2.063.000).

SURS je na dan 1.1.2015 objavil tipe družin in spremembe med 2011 in 2015.

Preglednica 2: Družine po tipu družine in povprečnem številu otrok, Slovenija, 1. januar

Družine Povprečno število

otrok v družinah z

otroki2011 2015 spremem-

ba v %

2011 2015

Skupaj 567.347 576.177 1,6 1,56 1,56Zakonski par brez otrok 125.489 131.245 4,6 - -Zakonski par z otroki 237.422 224.290 -5,5 1,69 1,68Mati z otroki 119.706 116.295 -2,8 1,35 1,36Oče z otroki 23.423 26.844 14,6 1,29 1,31Zunajzakonska partnerja brez otrok 12.185 15.575 27,8 - -Zunajzakonska partnerja z otroki 49.122 61.847 25,9 1,59 1,60Istospolna partnerska skupnost brez otrok

… 64 … - -

Istospolna partnerska skupnost z otroki … 17 … … 1,18

Vir: SURS

Na dan 1.1.2011 je imela Slovenija 824.000 stanovanj, od tega je po statusu 670.000 naseljenih. Popis za stanovanja v 2015 še ni končan, zato si pri analizi pomagamo z novejšim popisom prebivalstva in 4 leta starimi podatki o popisu stanovanj; za najemni trg pa zlasti s preliminarno objavljenimi izsledki analize Urbanističnega inštituta. Med obema popisoma se pri prebivalstvu ni spremenilo kaj bistvenega, zato menimo, da je približno tako tudi pri dejanskih spremembah stanovanj.


Najemni trg v Sloveniji se odvija skladno s pričakovanji in demografskimi gibanji:

• Postopna rast enočlanskih gospodinjstev, torej se pričakovano povpraševanje po manjših stanova-njih samo še utrjuje,

• Postopno upadanje potreb po večjih stanovanjih, ker številčnost družin upada (glej objave SURS o popisu 1.1.2015),

• Med osebami v starosti 19–25 let so skoraj polovica enočlanskih gospodinjstev študenti, ki kot naje-mniki prebivajo v stanovanjih fizičnih oseb v kraju študija (deklet je skoraj še enkrat več kot fantov).

• Po 25. letu starosti začnejo prevladovati moška enočlanska gospodinjstva; med temi je veliko tujcev. Vseh enočlanskih gospodinjstev tujcev je 35.600 (od tega jih 42% prebiva v samskih domovih).

• Najhitreje narašča število dvočlanskih gospodinjstev (3%), ker se število družin (zakoncev) brez otrok povečuje s 4,6% stopnjo, še hitreje pa število družin, ki jo sestavljata izven zakonska partnerja.

• Po normativih za odobravanje neprofitnih stanovanj, skladno s podzakonskim aktom Stanovanjskega zakona, znaša normativ površine za 2 osebi do 30-45m2, za 3 osebe pa 45-55m2. Upoštevaje velikost gospodinjstev kar 679.107 prebivalcev na dan 1.1.2015, po kriterijih, ki jih je postavila država za t.i. najemna socialna stanovanja, zadostuje 30-45m2 stanovanjske površine. Drugače povedano, uvelja-vljeni priporočilni standard za 33% prebivalstva ne presega 45m2.

Normativi za odobravanje najemnih neprofitnih stanovanj

Vir. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem(2004)

• Povprečna velikost stanovanja po popisu 2011 je znašala 80 m2. To kaže, da povprečno stanovanje po velikosti ni funkcionalno primerno za oddajanje, saj je preveliko, torej pre-opremljeno s površino, ki si jo najemniki lahko privoščijo. Na trgu se povprašuje po najemnih tržnih stanovanjih do 50m2 velikosti.

• Po naši oceni so pomembni povpraševalci po najemu na trgu in pri državi ravno manjša gospodinj-stva, izmed njih pa študenti, tuji delavci itd.

Za potrebe tega prispevka smo uporabili podatke o uporabi stanovanj v Sloveniji, ki jih je na temelju sta-tističnih podatkov pripravil dr. R. Sendi s sodelavci na Urbanističnem institutu Slovenije v okviru študije o najemnih stanovanjih.2

2 Dr. Richard Sendi, Mag. Barbara Černič Mali, Dr. Boštjan Kerbler in Dr. Barbara Goličnik Marušić: Model za vzpostavitev učinkovitega zasebnega najemnega stanovanjskega trga v Sloveniji, Financer Javna agencija za raziskovalno dejavnost RS, Urbanistični inštitut RS, predavanje 3.2. 2015.


Po tej raziskavi je bilo leta 2011 v Sloveniji 844.656 stanovanj.

Od teh so jih zasedali:

- Lastniki za svoje potrebe 78 5 %ostala so:- »uporabniška« - brez najemnine 12,7 %- najemna stanovanja 9,3 % oz. 78.553 enot -----------Skupaj 100,0 %

Od najemnih stanovanj je takrat bilo:- tržnih 1,9 %- neprofitnih 6,5 %- službenih 0,7 %- »Namenskih« (institucionalnih) 0,3 % --------- Skupaj 9,3 %

Vir: Urbanistični inštitut

Današnje stanje ob koncu 2015 ne more biti bistveno drugačno.

Po našem vedenju navedeni podatki niso bili uporabljeni za oceno dejanskih in možnih davčnih prilivov v državni proračun, niti nam ni znano, ali obstaja kakšna podobna študija za potrebe Ministrstva za finance.

Izredno majhno število stanovanj, ki so v zgornji tabeli označena kot najemna, je verjetno posledica tega, da lastniki, ki stanovanja oddajajo neformalno – brez pisne pogodbe ta stanovanja registrirajo v kategorijah »lastniki za svoje potrebe« ali kot »uporabniška« stanovanja. Vsekakor lahko privzamemo, da so v kategoriji »najemna stanovanja« predvsem tista, ki se resnično oddajajo v legalno in prijavljeno najemno razmerje, čeprav po izkrivljenih najemninah3.

Ugotovimo lahko tudi, da država od oddajanja stanovanj v najem pobere sorazmerno malo davka. Kot smo pokazali zgoraj, je stanovanj, ki najemodajalcem prinašajo najemnino manj kot 10% (9,3%) pa tudi od teh najemnin, država ne dobi kaj dosti. Od najemnih stanovanj dohodek prinašajo kvečjemu tržna stanovanja. Najemna neprofitna stanovanja so po zakonski definiciji brez dobička, čeprav so pri nas zaradi neustreznih predpisov in prakse v nekaterih primerih obdavčena; za službena in namenska stano-vanja pa najemodajalci le v izjemnih razmerah obračunavajo najemnino, ki bi presegala stroške (fizično zastaranje). Tudi ni znano, da bi za ta stanovanja kdo upošteval (stroškovne) najemnine v smislu davčno (načelno) določenih transferni cen, izračunal bonitete in od prikritih najemnin obračunaval dohodnino.

Ob tem pa velja opozoriti še na absurd, da so pri fizičnih osebah z dohodnino obdavčene tudi najemnine od »neprofitnega« najema in to sorazmerno z najemnino, po isti načelih in stopnjah kot pri tržnih naje-mninah.

Različni statusi najemodajalca in ugotavljanje davčne osnove

Ponudniki najemnih stanovanj prihajajo iz dveh sektorjev:

3 Po podatkih GURS (glej Letno poročilo 2014, stran 42) je bilo konec 2014 prijavljenih v register evidence nepremičnin 19.000 tržnih najemnih razmerij in 16.000 neprofitnih najemnih razmerij, ter 13.000 drugih (kvazi) tržnih najemnih razmerij. Skupaj je bilo torej prijavljeni okoli 48.000 najemnih razmerij. To pomeni, da v javnem registru manjka okoli 30.000 dejanskih najemnih razmerij, ki temeljijo na eni od oblik odplačnosti najemnin. Nejavljanje zajema pretežno fizične osebe, delno pa tudi pravne, morda celo v državni lasti.


1. iz javnega sektorja (centrala in občine)

2. iz zasebnega sektorja.

Spodaj prikazujemo matriko ponudnikov iz javnega in zasebnega sektorja, ki so v davčni zakonodaji različno opredeljeni.

Matrika statusov za oddajanje stanovanj

Lastnik (javni sektor) Lastnik je Fizična oseba - sektor Lastnik je gospodinjstvo

Stanovanjski sklad, javni sklad Gospodarska družba Fizična osebaGospodarska družba Profitni zavod Sobodajalec Občina Neprofitni zavodLastnik (javni sektor) Samostojni podjetnikNEPROFITNA NAJEMNA STANOVANJA IN TRŽNA STANOVANJA

Najemodajalci imajo lahko v davčnem postopku štiri statuse, ki so različno obravnavani:

1. stanovanjski sklad, javni sklad (ustanovljen po ZJS ali po posebnem zakonu),

2. gospodarska družba v javnem in zasebnem sektorju,

3. samostojni podjetnik (s.p.),

4. fizična oseba.

Prvi trije so zavezani k davku od dobička pravnih oseb oziroma plačujejo davek od dejavnosti, četrti pa plačuje dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. V 1-3 se davčna osnova ugotavlja na podlagi izdanih in prejetih računov zavezanca, v 4. pa na podlagi dejansko prejetih zneskov (najemnine) in plačanih stroškov. Davčno obdobje je v obeh primerih praviloma koledarsko leto.

Kako so najemnine obdavčene v pravnih osebah, ki po Standardni klasifikaciji institucionalnih sektorjev (SKIS) spadajo v javni sektor (centralna država in lokalne skupnosti)?

Spodaj prilagamo seznam 14 pravnih oseb, ki imajo v lasti okrog 19.000 najemnih neprofitnih stanovanj in imamo zelo različno dejansko davčno obravnavo, ki zadeva davek na dobiček pravnih oseb.


V skladu s 3. členom ZDDPO-2, ki opredeljuje zavezanca za davek, je zavezanec za davek vsaka pravna oseba domačega in tujega prava ter tudi družba oziroma združenje oseb (vključno z družbo civilnega prava) po tujem pravu, ki je brez pravne osebnosti in ni zavezanec po zakonu, ki ureja dohodnino. Po določbi tretjega odstavka 3. člena ZDDPO-2 niso zavezanci Republika Slovenija in samoupravne lokalne skupnosti, če ta zakon ne določa drugače (izjema velja, če Republika Slovenija in samoupravne lokalne skupnosti izplačujejo ali so jim bili zaračunani dohodki, ki so predmet obračuna davčnega odtegljaja po 70. členu ZDDPO-2).

Na podlagi navedene določbe tretjega odstavka 3. člena ZDDPO-2 torej le država in lokalne

skupnosti (državni oziroma občinski organi ali organizacije ter občinska uprava kot neposredni uporab-niki državnega oziroma občinskih proračunov) niso zavezanci za davek od dohodkov pravnih oseb, zato tudi ne sestavljajo in predlagajo davčnih obračunov davka od dohodkov pravnih oseb. Druge pravne osebe, vključno s pravnimi osebami, katerih ustanovitelj je država ali občina (torej tudi javni skladi), se po določbi 3. člena ZDDPO-2 štejejo za samostojne davčne zavezance, za katere velja tudi obveznost sestavljanja in predlaganja davčnih obračunov davka od dohodkov pravnih oseb.

ZDDPO-2 v 9. členu določa oprostitev plačila davka od dohodkov pravnih oseb za zavezance, ki so po posebnih predpisih ustanovljeni za opravljanje nepridobitne dejavnosti, in ob pogoju, da tak zavezanec tudi dejansko posluje skladno z namenom ustanovitve in delovanja. Izpolnjevanje navedenih dveh po-gojev za uveljavljanje oprostitve se ugotavlja v konkretnih primerih oziroma postopkih, kar je vezano na presojo konkretnega zavezanca in skladnosti njegovega delovanja z zakonom, na podlagi katerega je tak zavezanec ustanovljen, ter drugimi predpisi s področja delovanja zavezanca.

Pod navedenimi pogoji se med zavezance po 9. členu ZDDPO-2, ki lahko uveljavljajo oprostitev davka za nepridobitno dejavnost, uvrstijo med drugim tudi javni skladi, ustanovljeni v skladu z Zakonom o javnih skladih (Uradni list RS, št. 77/08 in 8/10 – ZSKZ-B; v nadaljevanju: ZJS-1), ki ureja ustanavljanje in delova-nje javnih skladov. Zavezanec uveljavi oprostitev davka iz naslova opravljanja nepridobitne dejavnosti v


davčnem obračunu davka od dohodkov pravnih oseb, tako da v skladu s 27. členom ZDDPO-2 iz davčne osnove izvzame prihodke od nepridobitne dejavnosti ter dejanske ali sorazmerne stroške te dejavnosti.

Pravilnik o opredelitvi pridobitne in nepridobitne dejavnosti (Uradni list RS, št. 109/07 in 68/09, v nada-ljevanju: Pravilnik), ki je bil izdan za namene opredelitve pridobitne oziroma nepridobitne dejavnosti pri zavezancih po 9. členu ZDDPO-2, v 3. členu določa najbolj tipične skupine oziroma vrste dohodkov, ki se pri teh zavezancih štejejo za dohodke iz opravljanja nepridobitne dejavnosti, ter v 4. členu najpogostejše primere pridobitnih dohodkov.

V zvezi z vprašanji, ki jih postavljajo MF oz. FURS nekateri javni skladi in javni stanovanjski skladi, FURS izpostavlja4 določbo 4.a člena Pravilnika, ki je specialna določba za javne sklade, ustanovljene po Za-konu o javnih skladih (Uradni list RS, št. 77/08, v nadaljevanju: ZJS- 1) in sklade, ki nadaljujejo z delom v skladu s prehodnimi določbami ZJS-1. V zvezi z navedeno določbo je potrebno poudariti, da gre za sklade, ki so ustanovljeni po ZJS-1 ali sklade, ki nadaljujejo z delom, vendar v okviru določil 54. člena ZJS-1. Navedena določba je posebna določba, ki se upošteva tudi v primeru Javnega stanovanjskega sklada mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju JSSMOL), ki je bil ustanovljen z Odlokom o ustanovitvi JSSMOL (Uradni list RS, št. 109/01, 18/08, 53/09 in 24/15) in deluje kot javni sklad v skladu z določbami Zakona o javnih skladih (Uradni list RS, št. 77/08 in 8/10 – ZSKZ-B) ter določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in naslednji).

V skladu z določbo 4.a člena Pravilnika (podzakonskega akta ZDDPO) se pri javnem skladu, če nalaga premoženje oziroma sredstva ter podeljuje kredite v skladu z ZJS-1, za dohodke iz opravljanja nepridobi-tne dejavnosti štejejo:

• dohodki iz naložb premoženja javnega sklada, vključno z dohodki iz nalaganja prostih denarnih sred-stev in dohodki iz naložb v kapital druge pravne osebe,

• obresti od podeljenih kreditov,

• dohodki iz dajanja premoženja v finančni zakup.

To pomeni, da se pri javnem skladu navedeni dohodki, poleg posameznih dohodkov iz 3. člena Pravil-nika in ne glede na 4. člen Pravilnika, štejejo za dohodke iz nepridobitne dejavnosti, če sklad nalaga premoženje5 oziroma sredstva ter podeljuje kredite v skladu z ZJS-1. Glede na namen navedene določbe 4.a člena Pravilnika so dikcije dohodkov povzete po poimenovanju posameznih dohodkov6 v ZJS-1. to pomeni, da se po tej določbi obravnavajo dohodki, ki so doseženi na način, kot to predpisuje zakon, ki ureja področje delovanja javnega sklada.

Praksa je popolnoma različna od zgoraj opisane pravne norme. Seznanjeni smo, da se v enem od ob-činskih stanovanjskih skladov vsi dohodki od neprofitnih najemnin izvzamejo iz davčne bilance in se ne štejejo za dohodke7. Pri drugem javnem stanovanjskem skladu dohodki od neprofitnih najemnin v celoti štejejo med dohodke . Ravno tako smo seznanjeni, da se v d.o.o, ki je de facto ustanovljen zato, da ima v lasti občinska stanovanja se lahko zadolžuje, da uravnava svojo likvidnost in jih upravlja ter pobira neprofitno najemnino, vsi ti dohodki se v celoti upoštevajo kot dohodki v davčni bilanci in se torej po

4 Glej informacijo javnega značaja, dopis MF, Generalni finančni urad, z dne 7.7.2015, pod št. 42000-14/2015-4.5 Vendar pa večina skladov opredeljuje najemna neprofitna stanovanja kot »osnovno sredstvo v lastni uporabi«, ne pa kot naložbeno nepremičnino. Če bi jo vodili, namreč kot naložbeno nepremičnino, pri sedanjih najemnih pogodbah, bi morali naložbe slabiti, ob upoštevanju načina vodenja osnovnih sredstev po modelu nabavne vrednosti. Tega pa spet dosledno ne izpeljemo v praksi in si zatiskamo oči pred problemi obračunavanja neprofitnih najemnin, ki vodijo v siromašenje »fonda«. 6 Merjenje oz. prebiranje vsakega posameznega dohodka v rač. bilanci uspeha JSSMOL je neke vrste Sizifovo delo. Podobno je položaju kmet, ki prideluje pšenico, moral pa bi jo prebirati v svojem merniku (ang. bushel), ki ima 32,5l s 27,2kg za vsako zrno, ali je plodno ali neplodno in s takšno izjavo prijavljati dohodke davčni upravi. Enostavneje bi bilo, da se pravne osebe, ki so po SKIS opredeljene v javnem sektorju ne ukvarjajo s tržno dejavnostjo, saj ta sodi v zasebni sektor.7 Sklad ima v lasti okrog 400 najemnih neprofitnih stanovanj in šifro SKIS 13132.


odbitku davčno priznanih odhodkov, plačuje tudi 17% davek od dobička8. Menimo, da je v praksi popoln nered, pri čemer revizorji tekoče potrjujejo takšne bilance.

Obračun davka na najemnine v gospodarskih družbah (pretežno d.o.o.)

Obračun je popolnoma enak kot za katerokoli drugo gospodarsko družbo, ki se ukvarja s pridobitno dejavnostjo. Od prihodkov se odbijejo odhodki, ki se včasih tudi ponderirajo s koeficientom, in dobi se davčna osnova. Po navadi je davčna osnova višja kot znaša neto rezultat v poslovni bilanci. Na izračuna-no davčno osnovo se obračuna davek od dobička po 17%.9

Obračun normiranih stroškov za fizične osebe (ki oddajajo nepremičnine) in samostojne podjetnike posameznike (s.p.)

Pripomniti velja, da je davek, ki ga plačuje samostojni podjetnik sicer imenovan dohodnina in zanj velja dohodninska lestvica, vendar se davčna osnova izračunava enako kot pri gospodarskih družbah, med-tem ko se pri fizičnih osebah - davčna osnova računa glede na denarni tok v davčnem obdobju. To med drugim pomeni, da se dolgovi najemnikov t.j. neplačana najemnina fizičnim osebam ne računa v davčno osnovo, pri samostojnih podjetnikih in gospodarskih družbah pa so del davčne osnove.

Na strani odhodkov to pomeni, da lahko fizična oseba pri davčni osnovi od prejete najemnine odšteje vse dokumentirane in upravičene izdatke, ki jih je imela z nepremičnino v zadevnem davčnem obdobju, ne more pa jih porazdeliti na več let, kot to lahko naredi samostojni podjetnik. Ob tem lahko samostojni podjetnik obračuna in odšteva amortizacijo, česar fizična oseba ne more.

Davčna zakonodaja dopušča tako pri podjetnikih (s.p.) kot pri fizičnih osebah tudi pavšalno upoštevanje stroškov, vendar z nekaterimi omejitvami.

Fizična oseba - najemodajalec lahko uveljavlja normirane stroške, vendar predpisi določajo da so ti lahko le 10%. Če so dejanski stroški večji, jih lahko dokazuje z računi, ki jih je plačala v davčnem obdobju. Z razliko od samostojnega podjetnika lahko fizična oseba odbija normirane stroke ne glede na letni promet. Davek je cedularen po stopnji 25%.

Primer izračuna efektivne davčne stopnje za fizično osebo - stanodajalca

8 Gospodarske družbe, po formalni obliki d.o.o, imajo šifro po SKIS 11001, pri čemer po naših informacijah obstajajo tudi med temi izjeme, da ne plačujejo 17% davka na dobiček pravnih oseb. 9 Stopnje davka od dobička pravnih oseb so naslednje: 17% v letu 2015 ( ZDDPO, objavljen v UR L. 82/2015)


Samostojni podjetnik z letnim prometom manj kot 80.00010 € lahko za svojo dejavnost uveljavlja na račun normiranih stroškov zmanjšanje davčne osnove po izdanih računih za 80%. To velja tudi za tiste samostojne podjetnike, ki oddajajo nepremičnine v najem. Od tako zmanjšane osnove plačujejo davek v višini 20%. To pomeni, da je pobrana najemnina pri pavšalistih obremenjena z davkom v višini 4%. Pri tem je omejitev le v tem, da njihov letni prihodek ne sme preseči 80.000 €, kar je nekaj nad 6.600 € mesečno. Res je sicer, da ima samostojni podjetnik poleg davkov še obveznosti iz raznih oblik socialnega zavarovanja (zdravstvo, pokojnina, zaposlovanje itd.), ki niso upoštevane med davčnimi obveznostmi.

Primer izračuna efektivne davčne stopnje za pavšalista (s.p.), ki oddaja stanovanje

Tako za pavšalista, kot za fizične osebe velja, da je plačani davek dokončen. Je pa razlika ogromna. Kot smo razložili zgoraj plača pavšalist 4% najemnine, fizična oseba pa 22,5%. Ni logično do nravi stanova-nja in pošteno na trgu, da bi bil različen status razlog za takšno razlikovanje. Pri čemer pozdravljamo, da je prišlo do normalizacije v priznavanju normiranih stroškov. Naloga nosilcev davčne politike pa je, da analizira obnašanje ponudnikov in novih davčnih zavezancev (pavšalistov) ter iz tega potegne razumne zaključke.

Pri gospodarskih družbah in samostojnih podjetnikih, se davčna osnova ugotavlja po računovodskih po-datkih za zavezanca v celoti. Tako ni bistveno, kakšne stroške je imel najemodajalec z nepremičninami, ki jih oddaja, temveč le, kakšni so bili skupni davčno priznani odhodki podjetja (gospodarske družbe ali samostojnega podjetnika). Enako velja za prihodke.

Razmerje med prihodki iz najema in dobičkom

Iz statističnih podatkov ni mogoče natančno ugotoviti, kakšen dobiček prinaša najemodajalcu nepremič-nin oddajanje v najem. Iz mednarodnih primerjav vemo, da so bruto donosi najemnin v povprečju med 6% in 8% investicijske vrednosti nepremičnine. Izven tega okvira so nepremičnine z izrazito kratko dobo uporabnosti ali pa specialne nepremičnine.

Od tega bruto prihodka se dobiček običajno giblje pod 25%, kar pomeni, da investicija prinaša v tipičnih primerih do 2% investicijske vrednosti letno. Na 5. Mednarodni konferenci Združenja Fiabci Slovenija, 22.10.2015 smo lahko od avstrijskega predstavnika slišali, da je zaradi uspešne prociklične nepremič-ninske politike, referenčen donos na nepremičnine v Avstriji med 2%-5%. (malo nad donosi netveganih državnih obveznic).

Če vzamemo primer nepremičnine, katere vrednost je 1.800 €/m2, mesečna najemnina pa 10 €/m2, pride-mo do letne najemnine 120 €/m2, kar je nekaj nad 6% in kar bi bilo primerljivo s spodnjo mejo podatkov iz drugih držav. Če to apliciramo na stanovanje velikosti 60 m2, pridemo do mesečne najemnine 600 €, kar je že skoraj maksimalna možna tržna najemnina v Ljubljani, gotovo pa preveč za druge kraje. Še bolj nerealna bi bila ocena za stanovanje 100 m2, saj bi bila najemnina 1.000 € za takšno stanovanje tudi v ljubljanskih tržnih razmerah res izjemna.

10 Pri tržni meri kapitalizacije 6,5% letno, to pomeni, da ima lahko portfelj stanovanj v višini 80.000/0,065 kar znaša 1,23 mio eur, kot točko preloma (b/e – break even point) za to, ali se mu še izplača biti pavšalist, ali ne. V povprečju je to okrog 10 starih hiš po Sloveniji ali pa 10-15 stanovanj velikosti do 50m2.


Za ugotovitev dobička moramo od najemnine odšteti amortizacijo za G.O.I, ki predstavlja lahko 80% in več od celotne vrednosti stanovanja, preostalo pa je zemljišče in komunalni prispevek. Amoritzacija znaša npr. 2% od G.O.I. za amortizacijsko dobo 50 let, za stroške vzdrževanja in upravljanja vsaj 2%, za možnost, da ostane stanovanje prazno, ali da najemnik ne plača najemnine ter druge komercialne rizike še 1%. Tako ostane od 6% najemnine pičel odstotek, ki ne pokrije niti stroškov financiranja, če investitor nima lastnih sredstev.

Pravilnost zgornje kalkulacije potrjuje med drugim dejstvo, da pri nas skoraj ni institucionalnih najemo-dajalcev, tisti, ki so, so ali javni skladi ali skladi javnih zavodov (npr. NSSPIZ) ter tisti, ki so nepremičnine dobili iz historičnih razlogov in jih upravljajo z namenom ohranjanja. Sem ne štejemo tistih, večinoma fizičnih oseb, ki so nepremičnino kupili, pa je začasno ne potrebujejo, ali jo imajo le kot kapitalsko na-ložbo in računajo na povečanje njene tržne vrednosti. Do dobička iz vloženih sredstev pridejo lahko le takrat, ko nepremičnino prodajo dražje, kot so jo kupili ali zgradili.

Problem je širši, saj ogromno število pravnih oseb najema pisarne in druge poslovne prostore, ki so v lasti fizičnih oseb. Ugotavljamo, da sta tudi na segmentu oddaje teh prostorov povsem različna davčna statusa, in da je fizična oseba za najemnino bistveno bolj obdavčena, kot pa pravna oseba.

Zaključek

Za pravno varnost najemnega razmerja in za formalizacijo pogodb je pomembno, da so spremembe v davkih redke in da so davčni predpisi jasni, s čim manj izjem in administriranja. Davčni predpisi naj bodo življenjski, po zdravi pameti, da jih bodo lahko davčni zavezanci izpolnjevali, pri tem pa ne bodo ogrožali lastne ekonomske varnosti. Pri najemnih razmerjih je pač v Sloveniji že vseskozi tako in si zatiskamo oči pred resnico oz. dejstvi.

Ob upoštevanju zgornjega so po našem mnenju pred oblikovalci davčne reforme na področju gospodar-jenja z nepremičninami veliki izzivi:

1. Z reformo dohodninske zakonodaje odpraviti neupravičene razlike v efektivni obdavčitvi med podje-tniki in fizičnimi osebami,

2. Dejstvo je, da ugodnejši davčni statusi izpodrivajo manj ugodne, kar vnaša »distorzijo« na najemni trg,

3. Po desetletjih sprenevedanja o visoki efektivni obdavčitvi prihodkov od najemnin, ki v svoji strukturi v letu 2015 komaj zadoščajo za nadomeščanje fizične izrabe gradbenih, obrtniških, inštalacijskih del in ureditve zunanje okolice, jo je potrebno prilagoditi stvarnim razmeram( nravi stvari!), v mnogih primerih pa ne daje niti normalne stavbne rente,

4. Ob izpolnitvi pogoja pod 3, bo mogoče efektivno vključiti v obdavčitev najemnin tudi tiste nepremič-nine, ki prinašajo prikrite in/ali zamolčane dohodke; po količini najemnih pogodb in po njihovi višini.

Le upamo lahko, da se jih bo Vlada lotila paralelno z načrtovano posodobitvijo stanovanjske politike in nepremičninskih dajatev z uvedbo davka na nepremičnine.



Nekatera pomembnejša določila stroke ocenjevanja vrednosti nepremičnin

Jožef Murkouniv. dipl. ing. gradbene stroke, Projektiranje – cenitve Jožef Murko s.p., Ig, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo in sodni cenilec za gradbeno stroko.

Presoja in proces

Okvir Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) - splošno sprejete zasnove, načela in opre-delitve pojmov ocenjevanja vrednosti.

Presoja

Pri uporabi MSOV je potrebno izvajanje presoje. Presojo je potrebno uporabljati objektivno in je ne bi smeli uporabljati za precenjevanje ali podcenjevanje izida ocenjevanja vrednosti. Presojo je treba izvesti ob upoštevanju namena ocenjevanja vrednosti, podlage vrednosti in vseh drugih predpostavk.

Prvi stavek MSOV usmerja: za ocenjevanje vrednosti se uporablja (razumno) presojo, ki naj bo usmerje-na v objektivno oceno vrednosti!

Standardi naj ne bodo ovira, usmerjeni so v oporo za doseganje zanesljivih ocen. Ocena mora biti skladna z drugimi navodili standardov, če je nasprotna razumni logiki, je v nasprotju s prvim stavkom standardov.

Nepristranskost in proces

Postopek ocenjevanja vrednosti zahteva, da ocenjevalec nepristransko presodi, koliko se pri spreje-manju končne odločitve lahko zanese na različne stvarne podatke ali predpostavke. Za verodostojnost ocenjevanja vrednosti je pomembno, da so bile te presoje izvedene v okolju, ki uveljavlja preglednost in kar najbolj zmanjšuje vpliv kakršnih koli subjektivnih dejavnikov na proces.

Ocenjevanje vrednosti ni le pisanje poročil, ocenjevanje vrednosti je celovit proces.

Ocenjevanje vrednosti vključuje preglede, raziskave, preverjanje, potrjevanje (kontrole), analize, presoje …

Pregledi, raziskave, preverjanje, potrjevanje podatkov

Tu gre predvsem za vhodne podatke za ocenjevanje vrednosti, ki so lahko dejanski ali predpostavljeni.

Ocenjevanje vrednosti bo po pravilu izvedeno z večjo gotovostjo, če je na razpolago več vhodnih podat-kov. Pri raziskovanju, preverjanju in potrjevanju podatkov pa moramo biti še posebej pozorni, kadar so na razpolago le omejeni vhodni podatki.

Kadar vhodni podatki vključujejo dokaze o izvedenem poslu, je treba pazljivo preveriti, ali so bili pogoji takega posla skladni z zahtevano podlago vrednosti.


Da je ocena vrednosti v največji možni meri verodostojna, mora ocenjevanje vrednosti vključevati vse potrebne aktivnosti. Tudi najbolj skrbna ocene pa ni zanesljiva „v nulo“. O negotovosti ocene vrednosti obstaja posebno poglavje stroke (SIG k MSOV). Gre za negotovost, ki je odvisna od drugih faktorjev, ne od skrbnosti dela ocenjevalca.

Ocenjevalec pri ocenjevanju vrednosti ne sprejme vseh informacij kot gotova dejstva, potrebno jih je verificirati (po MSOV 2007).

Osnovna možnost preverjanja, ali so prodaje opravljene med nepovezanima strankama, je vpogled v zemljiško knjigo.

Verifikacija podatkov (naj) vključuje oglede prodanih nepremičnin. Podatke se preverja tudi z razgovori z udeleženci. Lahko rečemo, da se informacij in znanj o trgu ne dobi le s pisarniškim delom. Potrebno je oditi tudi na teren.

Subjektivnost ocenjevalca

Presojo je potrebno uporabljati objektivno, ne bi je smeli uporabiti za precenjevanje ali podcenjevanje izida. Manipulacija je pogosto mogoča, v večji ali manjši meri.

Predvsem zato menim, da ima etika (tudi sorazmerno z znanjem) bistven pomen.

Ocenjevanje vrednosti običajno vključuje tudi subjektivnost ocenjevalca, v manjši ali večji meri. V po-ročilu naj bo razvidno, v kolikšni meri je ocena vrednosti podprta s tržnimi dokazi in koliko temelji na subjektivni presoji ocenjevalca.

Potencialni naročnik me pogosto vpraša: »Kako poceni in kako hitro lahko napišete cenitev (poročilo)?«. To kaže na podcenjevanje in nerazumevanje kvalitete ocenjevanja vrednosti z vsemi potrebnimi aktiv-nostmi.

Na splošno storitev (in ocena vrednosti) zadovoljuje, če je primerno hitra, ima razumno ceno in ustreza svojemu namenu oziroma potrebi.

Zadovoljevanje potrebe ali namena ocene pa zasluži posebno obravnavo. Običajno ne gre za potrebo sa-mo naročnika, cenitev je praviloma (ne nujno) namenjena dvema ali več uporabnikom. Za eno od strank se posredno lahko šteje tudi javnost (tudi po Kodeksu etičnih načel za ocenjevalce vrednosti, UL RS št. 91/2012).

Torej je pomemben tudi kodeks …in kontrola kot ena od nujnosti za doseganje kakovosti.

Kontrola

Po pričakovanjih so pri uporabi teh standardov uvedene ustrezne kontrole in postopki, ki zagotavljajo potrebno stopnjo nepristranskosti, da je izid nalog, povezanih z ocenjevanjem, mogoče obravnavati kot nepristranske.

Zadeve povezane z etičnim obnašanjem in ravnanjem ocenjevalcev vrednosti veljajo za strokovne or-ganizacije ali druge organe, ki imajo vlogo regulatorjev ali vlogo podeljevanja licenc oziroma pooblastil ocenjevalcem vrednosti.


Strokovna usposobljenost

Ker ocenjevanje vrednosti zahteva izvajanje veščin in presoje, se utemeljeno pričakuje, da ocenjevanje vrednosti pripravi posameznik ali organizacija, ki ima ustrezne strokovne veščine in izkušnje ter dobro pozna predmet ocenjevanja vrednosti, trg na katerem se trguje in namen ocenjevanja vrednosti.

Cena, strošek in vrednost

Strošek je znesek, ki je potreben, da se sredstvo pridobi ali ustvari, medtem ko vrednost ni dejstvo, pač pa je mnenje.

Stroški in vrednost sta dve različni kategoriji in tudi ocenjuje se jih drugače.

Pri oceni tržne vrednosti po nabavnovrednostnem načinu mora ocena amortiziranja izvirati iz trga.

Za konverzijo stroškov v vrednost je torej potrebno vključiti komponente amortizacije iz tržnih podatkov (predvsem funkcionalno in ekonomsko zmanjšanje vrednosti). Kadar zadovoljivi tržni podatki obstajajo in so na voljo, pa nabavnovrednostni način (lahko, ni pa nujno) izgubi smisel.

Nabavnovrednostni način kot indikator tržne vrednosti je vsaj dvomljiv.

To tezo podpirajo tudi standardi MSOV v poglavju MSOV 310: Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremič-ninah za zavarovano posojanje.

Vsi načini ocenjevanja tržne vrednosti temeljijo na opazovanju trga. Čeprav je za tržno vrednost za za-varovano posojanje mogoče uporabiti vse tri načine, je malo verjetno, da bi bilo premoženje primerno zavarovano, če je tako, da na trgu ni zadosti dokazov, da se lahko uporabi način tržnih primerjav ali na donosu zasnovan način. Zato se nabavnovrednostni način redko uporabi pri ocenjevanju vrednosti za ta namen.

Tako standardi kot tudi nekatera strokovna literatura izražajo dvom o primernosti nabavnovrednostnega načina za ocenjevanje tržne vrednosti.

Nabavnovrednostni način je praviloma mogoče zanesljivo izvesti posredno.



Ali je ocenjevanje nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja kaj drugačno od ocene vrednosti za druge namene?

Sonja Gračanićuniv. dipl. inž. grad., vodja oddelka kontrole zavarovalnih poslov, Sektor kreditnih analiz pri Novi KBM d.d., Maribor, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin pri Slovenskem inštitutu za revizijo, sodna cenilka nepremičnin, sodna izvedenka gradbene stroke, pooblaščena višja ocenjevalka nepremičnin, Accredited Senior Appraiser ASA

Bankam so pri upravljanju kreditnega tveganja na voljo različne tehnike, s katerimi je mogoče izboljšati kapitalsko ustreznost banke. Ena od njih je tudi zavarovanje z nepremičninami

Razmah svetovne krize v obdobju od 2007 do 2008 je povzročil povečanje skrbnosti pri zavarovanjih na-ložb in s tem naraščajočo potrebo po upravljanju kreditnega tveganja. Gre za najpomembnejše bančno tveganje, ki ga vsi postavljajo na prvo mesto. Skrb, da nasprotna stranka (npr.: kreditojemalec) ne bi bila sposobna odplačevati obveznosti, se iz leta v leto povečuje. V preteklosti sta rast in naraščajoče kredi-tiranje izpodrinila pesimistične scenarije, ki žal danes prevladujejo. Iz časov ekspanzije smo se naučili, da je kvalitetna oblika zavarovanja in kreditna sposobnost posameznika, družbe ali finančnega sistema vredna največ. V tej luči je smisel upravljanja s tveganji, da omogoča strankam povrniti zaupanje in transparentnost kot tudi zaščititi bančni sektor. Zaradi navedenega so kreditne ustanove aktivno iskale inovativne rešitve za zmanjšanje tveganja (Deloitte, 2010, str. 3).

Kreditno tveganje lahko ublažimo s spreminjanjem strukture kreditov, ki se začne že pri sklepanju kre-ditnega razmerja, ko banka od kreditojemalca zahteva zavarovanja z zastavo, garancije ali poroštva. Zaradi naraščajoče potrebe po obvladovanju kreditnega tveganja, se je pojavila želja po inovativnosti upravljanja kreditnega tveganja s pomočjo različnih starih in novih tehnik za zmanjševanje kreditnega tveganja (v nadaljevanju CRM tehnike). Basel II pripoznava CRM tehnike kot načine za zmanjševanje kreditnega tveganja z uporabo zastave, garancij, kreditnih izvedenih finančnih instrumentov ali pogod-benega pobotanja medsebojnih terjatev in obveznosti (Janevska, 2003, str. 3).

Največkrat uporabljena tveganja za blažitev kreditnega tveganja je zavarovanje z zastavo.

Minimalne zahteve za priznanje učinkov zavarovanja z nepremičninami

Da je posamezno zavarovanje z zastavo nepremičnine v skladu z Uredba EU št. 575/2013 (CRR), mora biti hkrati izpolnjenih več pogojev (pred tem je bilo to urejeno s Sklepom o kreditnih zavarovanjih in Sklepom o izračunu kapitalske zahteve za kreditno tveganje po standardiziranem pristopu za banke in hranilnice1; oba sta nehala veljati 1.1.2014, ko ju je nadomestila Uredba EU št. 575/2013 (v nadaljevanju CRR):

1. Ustrezno mora biti opredeljena ocena vrednosti nepremičnine, ki je predmet zavarovanja. Če je ne-premičnina ovrednotena v skladu z zahtevami Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (v na-

1 Pravna varnost je zagotovljena, če vpis hipoteke zagotavlja izvršljivost hipoteke in če je hipoteka pravilno in pravočasno vknjižena v zemljiški knjigi. Spremljanje vrednosti nepremičnin je možno, če je ob pridobitvi nepremičnine v zavarovanje opravil cenitev neodvisni ocenjevalec vrednosti. Spremljanje ocenjene vrednosti: banka mora lastno oceno za stanovanjske nepremičnine izdelati najmanj enkrat na tri leta, za poslovne nepremičnine pa najmanj enkrat letno. Za posamične izposta-vljenosti, ki presegajo 3 milijone evrov ali 5% kapitala banke in so zavarovane z nepremičninami, je potrebno ponovno oceno neodvisnega ocenjevalca vrednosti pridobiti vsaj vsaka tri leta. Nepremičnina je ustrezno zavarovana, če je zavarovanje nepremičnine sklenjeno v korist banke. Ko je predmet zastave zemljišče, zavarovanje ni potrebno. Nepremičnina je jasno dokumentirana, če so zastavljene nepremičnine opisane z: identifikacijsko številko stavb in delov stavb za dele stavb (sta-novanja, poslovni prostori), identifikacijsko številko stavb za zgradbe v celoti in identifikacijsko številko parcele. (Sklep o kreditnih zavarovanjih 2010, str. 10-11).


daljevanju: MSOV), je ta kriterij izpolnjen. Ti ne pomeni zgolj izjave ocenjevalca »cenitev je izdelana v skladu z MSOV« ampak mora biti ves postopek ocenjevanja opravljen skladno z MSOV.

2. Pravna gotovost: Hipoteka ali druga pravica do poplačila iz vrednosti nepremičnine mora biti prisilno izvršljiva po pravu, ki velja za konkretno razmerje zavarovanja v zvezi z nepremičnino v trenutku njegove sklenitve, in mora biti pravilno in pravočasno dokumentirana in vknjižena v javnih knjigah. Pogodbe morajo odražati nedvomno pravico banke na nepremičnini (izpolnjene so vse pravne zah-teve za ustanovitev zavarovanja). Pogodba o zavarovanju in pravni postopki unovčitve zavarovanj v zvezi z nepremičninami morajo banki omogočati unovčitev zavarovanja v razumnem času.

3. Zavarovanje nepremičnine: Zastavljena nepremičnina mora biti zavarovana proti vsem rizikom, ki so značilni za lokacijo in vrsto nepremičnine, ki je predmet zavarovanja. Zavarovalna vsota škodnega za-varovanja zastavljene nepremičnine pa mora biti vinkulirana v korist banke najmanj v višini ocenjene vrednosti nepremičnine.

4. Neobstoj korelacije: Med kreditnim procesom se v banki presoja tudi obstoj korelacije, in sicer kore-lacije 1 in korelacije 2. Vrednost nepremičnine ne sme biti bistveno odvisna od kreditne sposobnosti dolžnika, razen če izključno makroekonomski dejavniki vplivajo na vrednost nepremičnine in na iz-polnjevanje obveznosti dolžnika (korelacija 1). Tveganost dolžnika ne sme biti pomembno odvisna od donosnosti zastavljene nepremičnine. Vračilo dolga kot tako ne sme biti bistveno odvisno od katere-ga koli denarnega toka, ki ga ustvarja nepremičnina, ki služi kot zavarovanje (korelacija 3).

Priznanje učinkov zavarovanj z nepremičninami

Pravzaprav je za izpolnjevanje vsake izmed zgoraj navedenih točk potrebna pozornost pri pridobivanju podatkov. Za tem je ključno poskrbeti za pravočasno in pravilno arhiviranje podatkov v elektronske baze, ki omogočajo nadaljnje upravljanje in delo z njimi.

Pravilna identifikacija nepremičnine: v letu 2011 se je spremenil Zakon o zemljiški knjigi2. Bistvena sprememba, ki se nanaša na identifikacijo nepremičnin je ta, da je bila s tem zakonom ukinjena števil-ka zemljiškoknjižnega vložka, ki je imel do sedaj vlogo neke vrste posestnega lista. Pod isto številko zemljiškoknjižnega vložka so bile vpisane vse parcele istega lastnika določene nepremičnine, ki je bila sestavljena iz več parcel. S tem je na vsakem zemljiškoknjižnem izpisku opisana samo ena nepremičnina – ena parcela (na kateri je lahko tudi več stavb) ali en del stavbe (v etažni lastnini). Na primer, če je to parcela ali parcela s stavbo, sta za identifikacijo lastništva nepremičnine potrebni številka katastrske občine (k.o.) in številka parcele.

Iz zgoraj navedenega izhaja, da moramo za pravilno identifikacijo nepremičnine natančno pregledati vse spletne javne baze podatkov; tako zemljiško knjigo kot kataster. Temu je potrebno posvetiti veliko po-zornosti tako ob nastanku zavarovanja kot kasneje v času trajanja zavarovanja. Posebej pri nezazidanih zemljiščih se namreč velikokrat zgodi, da pride do parcelacije potem, ko je zemljišče pod hipoteko – s parcelacijo se številke in velikost posameznih parcel spremeni in zato je potrebno periodično spremljati katastrske podatke o nepremičnini. Tudi pri vpisih stavb lahko pride do sprememb potem, ko so deli stavb vpisani v etažno lastnino.

Ta način identifikacije nepremičnine po posamezni parceli se bistveno razlikuje od starega načina, ko je bila vložna številka osnovni identifikacijski parameter tako za baze podatkov pri bankah kot za pravne posle. Ima pa ta način tudi svoje prednosti. Ena izmed njih je ta, da bo lahko s hipoteko obremenjena samo določena izbrana nepremičnina in ne bo potrebno več dati v zastavo celega zemljiškoknjižnega vložka.

2 ZZK-1c Ur.l. RS 25/2011 Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o zemljiški knjigi; Hierarhija pravil ocenjevanja vredno-sti Ur. l. RS 106/2010.


Zaradi te spremembe so nastale tudi aktualne težave pri večini bank, ker so se do sedaj posli (zavarova-nja) beležili po številki zemljiškoknjižnega vložka, je bilo potrebno v najkrajšem možnem času evidence prilagoditi in dopolniti tako, da je možno posle spremljati po posameznih nepremičninah. Urejanje evi-dence na novi način je nujno, saj bo le na ta način možno povezati bančne baze s podatki na Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS). Tako bo v bodoče možno verjetno »on-line« ažurirati katastrske po-datke in pridobiti podatke o vrednosti nepremičnin.

Pravna varnost in zavarovanje nepremičnine sta neposredno povezana s pravilno identifikacijo nepre-mičnine, spremljanje vrednosti nepremičnin pa je možno, če je prvotna ocena vrednosti narejena v skladu z MSOV in v skladu z veljavno bančno regulativo3 : ocene vrednosti nepremičnin, ki jih izdela neodvisni ocenjevalec vrednosti, izdelane v celoti v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, ki jih sprejema Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Committee – IVSC). Da je izpolnjena zgoraj navedena zahteva ne zadošča izjava »cenitev je izdelana skladno z določili MSOV«, ampak mora poročilo vsebovati najmanj naslednje:

• predmet cenitve mora biti jasno evidentiran (enako kot zgoraj opisano), poleg tega pa mora poročilo vsebovati še: opis nepremičnine, izmere nepremičnine v skladu z ISO SIST 9836 in fotografije nepre-mičnine;

• naveden mora biti namen vrednotenja ter podlaga za vrednotenje (standard vrednosti);

• uporabljeni podatki (npr. primerljive prodaje) morajo biti dokumentirani4;

• izdelana mora biti Analiza najboljše uporabe zemljišča;

• izbrani morajo biti primerni načini vrednotenja ter posebej navedeno, zakaj kateri izmed načinov ni bil uporabljen;

• poročilo mora vsebovati utemeljitev končne ocene.

Iz zgoraj navedenega sledijo minimalne zahteve o vsebini poročila o oceni vrednosti nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja, ki ustrezajo regulatornim zahtevam. Določene banke pa zahtevajo od ocenjevalcev vrednosti še kakšne dodatne sklepe ali ugotovitve.

Samo v primeru, da razpolagamo z ustrezno osnovno oceno vrednosti, je v nadaljevanju možno spremlja-nje vrednosti tako, da izvajamo lastno oceno za stanovanja vsake 3 leta ter za poslovne nepremičnine vsako leto. Osveževanje cenitev s pomočjo statističnih metod oziroma indeksacije je pri nepremičninah, ki so predmet zavarovanja na poslih, kjer izpostavljenost presega 3 milijone evrov ali 5% kapitala banke, možno največ tri leta od datuma ocene vrednosti. Po treh letih od datuma ocene vrednosti je za take nepremičnine treba izdelati oziroma pridobiti novo oceno vrednosti, ki jo opravi neodvisni ocenjevalec.

Edina verodostojna baza podatkov o transakcijskih cenah nepremičnin, na podlagi katere se lahko izvaja spremljanje sprememb vrednosti nepremičnin je baza podatkov, ki jih v Evidenci trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN), od leta 2007 zbira in ureja GURS. Podatki, zbrani pred letom 2007 niso sistematično urejeni po območjih in po kvartalih, zato za namen spremljanja vrednosti niso primerni.

Z Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (UL RS 95/2011) so določeni modeli vrednotenja nepremičnin za iz¬vedbo množičnega vrednotenja nepremičnin, ki so evidentirane v registru nepre-mičnin. Za množično ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ki ga izvaja GURS oziroma Urad za množično vrednotenje (v nadaljevanju UMV) se uporabljajo različne statistične in analitične metode, ki se izvajajo

3 208. člen CRR – pri čemer so nekatera pojasnila v »neveljavnem« Sklepu o kreditnih zavarovanjih bolj natančna; pojasnila BS bankam z dne 17.1.20144 Podatki o primerljivih prodajah, ki jih ocenjevalci navajajo v poročilu, morajo biti opremljeni najmanj z navedbo vira, datu-mom in številko zapisa, kot je naveden v bazi, iz katere ga povzemamo.


na zbranih podatkih iz kupoprodajnih pogodb. Rezultati so zbrani v ETN5, od decembra 2011 pa so za posamične nepremičnine tudi javno dostopni na portalu GURS-a6.

Ali je posplošena tržna vrednost (PTV) primerna ocena vrednosti nepremičnine za zavarovano posoja-nje?

Precejšnji delež odgovorov je podan že v zgoraj navedenih pojasnilih. Enako kot za posamično ocenje-vanje, je tudi pri množičnem vrednotenju predpogoj za kvalitetno oceno vrednosti ustrezna identifikacija nepremičnine in kvaliteta podatkov v katastru zemljišč, stavb in delov stavb. Velikokrat naletimo na napake v površini, čeprav so bila pri popisu nepremičnin navodila o merjenju nepremičnin natančna, bila pa so kasneje še dopolnjena7. Rezultat množičnega vrednotenja je posplošena tržna vrednost (PTV) nepremičnine in cilj izvajalca je, da bo ta vrednost, za največ 10% odstopala od tržne vrednosti (TV) iste nepremičnine. Po prvih preverjanjih objavljenih podatkov o posplošeni tržni vrednosti posameznih nepremičnin je UMV pri vrednotenju stanovanj dokaj blizu temu cilju, za vse druge nepremičnine pa je od cilja še precej oddaljen.

Ne glede na to, da so bili sedaj praktično vsi lastniki nepremičnin zadovoljni, ko so dobili od GURS-a izračunano vrednost nižjo ali bistveno nižjo od (po njihovi oceni) realne vrednosti (v dobri veri, da bodo zaradi tega plačali manj davka na nepremičnine), verjetno ne bodo zadovoljni, če se bo banka pri odo-britvi kredita oprla na to prenizko vrednost. Po drugi strani pa bi moralo banko skrbeti, kadar je ocena PTV bistveno nižja od vrednosti nepremičnine, ki jo ima v zavarovanju. V takem primeru mora biti interes banke, da si pridobi objektivno posamično oceno vrednosti nepremičnine, ki jo bo izdelal neodvisni ocenjevalec vrednosti.

Posplošena tržna vrednost ni ocenjena tržna vrednost in je kot take ne po MSOV direktno ne moremo uporabiti kot primerne ocene za zavarovano posojanje.

Zaključek

Kako zmanjšati tveganja pri zavarovanju kreditnega tveganja z nepremičninami?

Enostavno. Dosledno spoštovanje regulatornih zahtev je edina pot do zmanjšanja tovrstnega tveganja. Kako se v praksi to izvaja, je različno od banke do banke, verjetno pa bo kmalu prišlo do podobnih postopkov ne glede na to, kako se izvajajo do sedaj:

• kvalitetne osnovne ocene vrednosti nepremičnin ob nastanku kreditnega razmerja;

• izboljšanje podatkov o nepremičninah v javnih evidencah (kataster, zemljiška knjiga) in redna, peri-odična kontrola teh podatkov v bančnih bazah;

• urejanje evidence nepremičnin v bančnih bazah v skladu z novim načinom identifikacije nepremični-ne, kar bo omogočalo on-line povezavo z javnimi bazami (kataster in zemljišča knjiga).

Združevanje katastra in zemljiške knjige ter urejanje nepremičninskih podatkov (o parcelah, stavbah, delih stavb in lastnikih) na enem mestu, pod enim ministrstvom, na svojem »zemljiškem sodišču« po vzoru naprednih jurisdikcij bi rešilo uporabnike (in tudi banke) marsikaterih skrbi in poenostavilo ter pocenilo postopke.

5 Uvodna pojasnila na http://prostor3.gov.si6 Podatki na http://prostor3.gov.si/javni7 V skladu z 79. členom Zakona o evidentiranju nepremičnin – ZEN (Uradni list RS, št. 47/2006 in 65/2007 - Odločba US) in 3. členom Pravilnika o vpisih v kataster stavb (Uradni list RS, št. 22/2007) Geodetska uprava objavlja podrobnejšo delitev dejanske rabe dela stavbe, za katero se smiselno uporablja veljavna klasifikacija vrst objektov ter razvrstitev vrste prostorov glede na namen uporabe. Podrobnejša delitev dejanske rabe dela stavbe se je pričela uporabljati 27.6.2009.


Viri:

1. Mag. Bojan Taškar Beloglavec, Sonja Gračanić: Zavarovanje z zastavo nepremičnine kot tehnika ob-vladovanja kreditnega tveganja, Bančni vestnik 2012, št.. 10, Stran(i): 39-45

2. Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti. (Ur. l. RS, št. 106/2010). Dostopen na naslovu: http://www.uradni-list.si/1/content?id=101445.

3. Zakon o evidentiranju nepremičnin. (Ur. l. RS, št. 65/2007). Dostopen na naslovu: http://zakonodaja.gov.si/rpsi/r04/predpis_ZAKO4544.html

4. Mag. Stanka Šarc Majdič, mag. Jernej Šturm Ocenjevanje vrednosti nepremičnin za potrebe bank SIR*IuS 06/2014

5. Uredba EU 575/2013

Priloga k prispevku

Na kaj mora biti ocenjevalec pozoren pri pisanju poročila za potrebe zavarovanega posojanja?

Oceno vrednosti je potrebno izdelati v skladu z veljavnimi MSOV, SPS in Pravili stroke, objavljenimi na spletni strani Slovenskega inštituta za revizijo.

Če za ocenjevanje vrednosti za zavarovano posojanje obstajajo posebna navodila regulatorjev (Banke Slovenije, Evropske banke ali Evropske komisije), jih je potrebno pri ocenjevanju upoštevati (opozarjamo na dokument Final EMF&Tegova Commercial Mortgage valuation Specefication, oktober 2014, dosegljiv na spletni strani Tegova http://www.tegova.org/en/p54525109e7c58 in na članek v reviji SIR*IUS št. 6/2014).

Oblika poročila o oceni vrednosti je odvisna od zahtevnosti predmeta ocenjevanja in jo izbere ocenje-valec po lastni presoji. V skladu s standardom 103 je pisno poročilo za banko možno izdelati v skrčeni obliki, pri čemer mora poročilo vsebovati vse potrebne informacije tako, da ni zavajajoče.

Izbira oblike poročila

Spletni obrazec

Za stanovanja, eno-stanovanjske stavbe s pripadajočim zemljiščem, posamezne pisarne, lokale, manjše poslovne objekte ali zemljišča, naj se uporabi predpisani spletni obrazec s strani Slovenskega inštituta za revizijo, vedno takrat, kadar je to v skladu z Navodilom 1, možno.

V tem primeru morajo biti v prilogi navedene vse pomembne informacije, ki jih ni bilo možno zaradi pomanjkanja prostora pojasniti v obrazcu (npr. izračun mere kapitalizacije po metodi dograjevanja, ne-tvegane stopnje donosa, dokazila o podatkih o najemninah, ki so uporabljene v izračunu, dodaten opis primerljivih nepremičnin, pojasnila o dogajanju na nepremičninskem trgu in ostale pomembne informa-cije, ki v obrazcu niso razdelane…).

Običajno pisno poročilo s tipskim povzetkom

Za poslovne nepremičnine, večji sklop nepremičnin ali posameznih delov, pa naj bo cenitveno poročilo v običajni pisni obliki, povzetek poročila pa na tipskem obrazcu .


Za potrebe poslovnih odločitev banke morajo biti iz poročila nedvoumno razvidne naslednje vsebine:

Identifikacija nepremičnine

Identifikacija nepremičnine naj bo narejena v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin – ZEN (UL RS št. 47/2006 in Zakonom o zemljiški knjigi ZZK-1C (UL RS 25/2011). Identifikacijske oznake so:

• za parcelo: šifra katastrske občine in številka parcele;• za stavbo: šifra katastrske občine in številka stavbe;• za del stavbe: šifra katastrske občine, številka stavbe in številka dela stavbe;• če se ocenjuje več parcel ali več delov stavbe, se naj navede vse ID znake za vse nepremičnine, ki so

predmet ocenjevanja.

Opis nepremičnine

• etažnost objekta; • opis prostorov;• če imajo posamezni objekti svoja imena ali številke (npr. inventarna številka), je tudi to potrebno v

poročilu navesti ob katastrskem ID;• izračun površin v skladu z SIST ISO 9836, naveden naj bo vir podatka o površinah (npr: projektna do-

kumentacija, izmere na objektu); obrazložene morajo biti razlike med izmerami na objektu in podatki v javnih evidencah;

• opis nepremičnine/sredstva naj bo jasen in nedvoumen s posebnim poudarkom na opisu stanja ob ogledu z vidika fizične obrabljenosti in funkcionalnosti ter morebitnega ekonomskega zastaranja.

Morebitne omejitve lastninske pravice morajo biti izpostavljene in posebej ovrednotene:

• urejenost dostopa: Pojasnilo glede dostopa in povezave z javno površino (npr. ima svoj dostop, ure-jena služnost preko drugih parcel ipd.);

• služnosti: prave stvarne in osebne služnosti, ki vplivajo na vrednost nepremičnine, morajo biti opi-sane in ovrednotene.

Nedvoumno morajo biti opisane ID nepremičnine, ki tvorijo nedeljivo celoto in ki jih ni možno ali smisel-no prodati ločeno ne glede na to, da takšno nepremičnino lahko tvori več deset ID znakov (npr: zaščitena kmetija, večji poslovni kompleks, stanovanjska hiša in dvorišče, poslovni prostor in dostopna cesta,…) – takšno nepremičnino imenujemo »krovna nepremičnina/zaključena celota«

Analiza najgospodarnejše uporabe zemljišča

• poglavje Analiza trga naj obravnava konkretni segment trga in nepremičnino, ki je predmet oce-njevanja in obsega največ dve strani (npr: v poročilu o stanovanjih naj ne bo navedena analiza cen poslovnih nepremičnin);

• posebno pozornost je potrebno posvetiti analizi najgospodarnejše uporabe zemljišča (angl. highest and best use) in analizo podkrepiti z izračuni;

• ni dovolj navedba, da po oceni ocenjevalca, trenutna uporaba vodi k najgospodarnejši rabi.

Metode vrednotenja

V poročilu naj se ne prepisujejo teoretična izhodišča in pojasnila posameznih načinov vrednotenja, naj bo pa podano pojasnilo zakaj katera od metod je ali ni bila uporabljena.


Način tržnih primerjav:

• predstavitev nepremičnin (opis, fotografije, podatki iz javnih evidenc) v opisnem delu podrobno samo tiste primerljive prodaje, na podlagi katerih je bila izdelana preglednica prilagoditev (vse druge pa so predstavljene v prilogah);

• identifikacija transakcij iz baz Trgoskop ali CSGCenilec (navedba ID številke posla);

• pojasnjena in podatkovno podprta analiza pri prilagoditvah v mreži prilagoditev.

Način kapitalizacije donosa

• podatki o uporabljenih najemninah morajo biti ustrezno podatkovno podprti (navedeni podatki o realnih najemninah, analiza ponudb… odmiki…);

• utemeljitev stabilnega denarnega toka;

• metoda izračuna mere kapitalizacije mora biti razčlenjena, vsak element ustrezno pojasnjen.

Nabavno vrednostni način

Nujno je potrebno oceniti vse vrste zastaranj, poleg fizičnega je zelo pomembno definirati tudi funkcio-nalno in gospodarsko zastaranje, ki je lahko odpravljivo ali neodpravljivo in v tem primeru tudi oceniti vrednost odpravljivega zastaranja.

Sklep o oceni vrednosti

• potrebno je navesti dobljene rezultate po posameznih načinih;

• razlika med rezultati po vseh treh načinih vrednotenja ne more biti nesorazmerno velika,

• ponderiranje vrednosti naj bo ustrezno utemeljeno;

• obvezna razdelitev vrednosti po posameznih ID številkah v skladu z identifikacijo predmeta ocenjevanja;

• če je nepremičnina sestavljena iz večih ID je potrebno oblikovati »smiselno zaključene sklope«;

• za podatkom o končni ocenjeni vrednosti mora biti tudi podatek o predvidenem času prodaje in oce-njeni stroški prodaje;

• sestavni del končnega sklepa o vrednosti je tudi komentar v skladu s 7 točko standarda 310.

Obvezne priloge k poročilu

• aktualni ZK izpisek;

• aktualni podatki iz katastra in mapna kopija pri večjih kompleksih;

• fotografije;

• izračuni (v primeru kompleksnih nepremičnin v prilogi);

• podrobni podatki o površinah;

• obširni podatki o primerljivih prodajah in analize, ki so bile podlaga za vrednotenje;

• dokument, ki definira namembnost zemljišča v skladu s prostorsko zakonodajo, kadar je predmet cenitve nezazidano stavbno zemljišče.


Posebnosti naložbene nepremičnine v gradnji (izdelati oceno vrednosti v stanju, kot je ob ogledu in oceno pod predpostavko, da je projekt zaključen):

• čas dokončanja;

• stroški dokončanja;

• oceno izdelati z diskontiranjem denarnega toka.

Specialno premoženje, upoštevati točko G11 in G12 standarda 310

Izdelati oceno vrednosti ob predpostavki prenehanja poslovanja podjetja.

Posest, povezana s trgovanjem, upoštevati točko G13 standarda 310 npr (hoteli, garažne hiše, zdravi-lišča….):

• realna ocena ustvarjanja prihodkov (zasedenost itd.);

• analiza lokacije in atraktivnosti nepremičnine;

• v primeru hotelov analiza turističnih kapacitet v Sloveniji in sosednjih državah, analiza lokacije, ana-liza poslovanja podobnih objektov v bližini predmetne nepremičnine;

• izdelati alokacijo vrednosti na posamezna opredmetena in neopredmetena sredstva.

Naložbene nepremičnine, upoštevati je potrebno:

• pojasnilo o zasedenosti nepremičnine;

• obstoj dolgoročnih pogodb;

• možnost oddaje na trgu v primeru prekinitve obstoječih pogodb;

O avtorici

Sonja Gračanić, roj. 27.9.1953, univ.dipl.inž.grad. s strokovnim izpitom, stalna sodna cenilka nepremič-nin in sodna izvedenka gradbene stroke, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin POVN. Pri American Society of Appraisers imenovana za pooblaščenega višjega ocenjevalca nepremičnin Accredi-ted Senior Appraiser ASA.

Z ocenjevanjem nepremičnin se ukvarja že od leta 1991; več kot 15 let na delovnem mestu vodje oddelka ocenjevanja premoženja v podjetju DODOMA d.o.o., ki opravlja cenitve na območju cele Slovenije ter ozemlju republik bivše Jugoslavije za vse vrste premoženja, za različne namene vrednotenja. Sodelovala je pri pripravi različnih predpisov in zakonodaje (npr. priprava Zakona o posredovanja z nepremičninami, priprava Zakona o Množičnem vrednotenju za potrebe obdavčitve nepremičnin s podzakonskimi akti). Od leta 2011 je zaposlena kot ocenjevalka nepremičnin in vodja oddelka zavarovanj poslov pri Novi KBM d.d..

Kot predavateljica sodeluje v izobraževalnih programih za pridobitev naziva pooblaščenega ocenjevalca pri Slovenskem inštitutu za revizijo ter na raznih seminarjih in drugih oblikah dopolnilnega izobraževanja s področja ocenjevanja v organizaciji različnih strokovnih združenj. Je občasna članica izpitne komisije za imenovanje novih sodnih cenilcev in izvedencev pri Ministrstvu za pravosodje in članica komisije za ocenjevanje škode ob naravnih nesrečah pri Ministrstvu za obrambo. Imenovana je kot gostujoči strokovnjak za predavatelja iz predmeta ocenjevanje nepremičnin na Gradbeni fakulteti in na Ekonomsko poslovni fakulteti v Mariboru.


Motivacijska delavnica: Moč pozitivnega pristopa – komunikacija v delovnem procesu

Katja Bizjakuniv.dipl.soc.ped, trener in coach, Peskovnik Katja Bizjak s.p., Ljubljana

KDAJ SE V KOMUNIKACIJI ZATAKNE?!?

Učinkovita komunikacija

Je ključna za osebni in profesionalni uspeh. Pojavlja se v različnih oblikah, kot je pisana in govorjena beseda, neverbalno sporočanje in poslušanje. Njen namen je posredovati sporočilo prejemniku, poslu-žujemo pa se je za vzpostavitev dobrih odnosov.

Komuniciranje je oddajanje in prejemanje sporočila. Ključno pri tem je, da prejemnik prejme informacijo na tak način, kot jo je želel podati pošiljatelj. Učinkovita komunikacija je torej odvisna od učinkovitega pošiljanja in sprejemanja, kar pa je pogosto problem, saj imata oba – tako pošiljatelj in sprejemnik za sabo različne izkušnje, vrednote, znanja itd.

Proces zahteva velik nabor veščin s področja osebnega in medosebnega razumevanja, poslušanja, opa-zovanja, govorjenja, spraševanja, analiziranja in vrednotenja.

V komunikaciji velja, da imajo besede le 7% teže, ton glasu 38% in telesna mimika kar 55%. Torej niti ni toliko bistveno kaj povemo, temveč kako to povemo.


Učinkovito podajanje informacij

• Bistvo povejte kratko in jasno (preprosto, z razumljivim jezikom)!• Ne skušajte sogovorniku podati vsega znanja, ki ga imate o stvari.• Izogibajte se žargona, tujk, kratic ...• Informacijo podajte v logičnem zaporedju (1, 2, 3...).• Podajanje informacije popestrite z vizualnimi pripomočki, primeri, opisi...• Informacijo podajte večkrat, ponovite bistveno, naredite povzetek.• Pazljivo poslušajte sogovornika.• Preverjajte, ali je sogovornik prav razumel.

Aktivno poslušanje

Aktivno poslušanje je zrcaljenje vsebin in čustev, refleksija občutij, tudi tistih prikritih, povzemanje vsega, kar nam je sogovornik povedal. Poslušalec je aktivno vpleten v razjasnjevanje misli in čustev sogovorca.

• Morate hoteti slišati to, kar vam želi druga oseba povedati.• Pripravljeni ste si vzeti čas za pogovor, da ga poslušate. • Biti morate pripravljeni, da osebo razumete.

Vedno poslušajte

V odnosu do sogovornika je ključno aktivno poslušanje. To pomeni, da ima sogovornik občutek, da ga poslušate, upoštevate ter da spoštujete njegove potrebe. Pomembno vlogo igra tudi empatija. Sogo-vornik mora imeti občutek, da so njegovi problemi razumljeni , zato moramo njegovo sporočilo pravilno dekodirati. Pri tem si pomagamo z vprašanji:

»Če vas prav razumem, mi sporočate, da …(zrcalimo, ponovimo sogovornikove besede)…« »To pomeni, da se počutite …« »Se vam zdi, da …« »To za vas pomeni …« »Občutek imam, da …«

UPORABITE JEZIK SPREJEMANJA:

1. Pasivno poslušanje (molk)

2. Pritrjevalne pripombe

3. Opogumljajoče pripombe

4. Postavljanje odprtih vprašanj (KAJ? KAKO?)

5. Povzemanje

Ovire v komunikaciji

Pri vsaki komunikaciji sta udeleženi najmanj dve strani, od katerih ima vsaka drugačne želje, potrebe, pričakovanja in pristope. Takšne želje in potrebe lahko pomenijo oviro, če so v nasprotju z drugo stranjo,


in tovrstne ovire nam lahko preprečujejo posredovanje ali razumevanje pravega sporočila. Komunicira-nje lahko takšne ovire premaga, vendar je prvi korak k temu, da se zavedamo, da ovire sploh obstajajo.

Pri prenosu sporočila pogosto prihaja do motenj. To pomeni, da do prejemnika ne pride sporočilo kot si mi želimo.

Ločimo tri vrste motenj (ovir):

• Mehanične ovire pogosto otežujejo ali onemogočajo komunikacijo. Sem sodijo vse fizične motnje, kot so na primer ropot, ki prihaja z ulice, zračnost učilnice, temperatura, osvetljenost, dnevni čas in podobno.

• Jezikovne (semantične) ovire se nanašajo na nepremišljeno uporabo besed oziroma na različno inter-pretacijo določene besede. Če besedo ne uporabljamo na ustrezen način in z ustreznim pomenom, je velika verjetnost, da informacija ni pravilno razumljena.

• Psihološke ovire so povezane s stališči, prepričanji in vrednotami. Gre za najbolj običajen izvor težav v medosebni komunikaciji, pri čemer so še posebno močni predsodki in stereotipi, ki vplivajo na proces kodiranja, pa tudi proces dekodiranja.

• Do tovrstnih konfliktov prihaja zelo pogosto. Veliko njih npr. ukazovanje, moraliziranje, svetovanje, poučevanje, ocenjevanje, kritiziranje, etiketiranje, analiziranje, zasliševanje, sarkazem, sitnarjenje, pridiganje, nalaganje krivde, vpitje, žaljenje izhaja iz t.i. egostanja »Starša«, čemer se bomo posvetili v nadaljevanju.

Ego stanja in transakcijska analiza (TA)

TA je model, ki daje način za analizo medosebne komunikacije in obnašanja. Razvil jo je psiholog Eric Berne, ki verjame, da se osebnost razvije iz obnašanja, ki je zapomnjeno in naučeno. Posamezniki upo-rabljamo 3 tipična stanja JAZa, ki jih imenujemo »egostanja«.

AKTIVIRANJE EGO STANJ:

Oseba se nauči uporabe specifičnega stanja JAZa, da bi dosegla želeni učinek. Med seboj jih zaznavamo (prepoznavamo) s proučevanjem govorice telesa, izrazov na obrazu, besednjaka, tona glasu in različnih kretenj. Ego stanje ni vezano na starost, izobrazbo - temveč na obnašanje.


EGO STANJE OTROKA:

Temelji na obnašanju, na katerega vplivajo čustva. Kadar se vedem, razmišljam in občutim, kot takrat ko sem bil še otrok, sem v ego stanju Otroka. Obnašanje je spontano, impulzivno, kreativno. Če oseba izraža čustva na nenadzorovan način je vzrok v ego stanju otroka v tistem trenutku. Otroški jaz lahko deluje na 2 načina: naravni ali prilagojeni, adaptirani otrok:

NARAVNI OTROK:spontan,impulzivenrazigranradovedenustvarjalensebičen

PRILAGOJENI OTROK: pohleven, vljudenubogljiv, zadržanpasiven, strinjajočAliuporniški, prestrašenkriv, jezenmanipulatorski

EGO STANJE STARŠA:

Stanje starša sloni na obnašanju, ki smo se ga naučili iz zgodnjega vpliva odraslih (od staršev in starih staršev, učiteljev, bratov, sester). Kadar se vedem, razmišljam in občutim na načine, ki sem jih povzel od staršev ali starševskih figur, rečemo, da sem v ego stanju Starša. Ta zajema ponotranjena stališča, čustva, vedenje in obrambe od pomembnih drugih oseb. Glas starša v nas odloča o vedenjih, vrednotah, tradicijah In obnašanjih (prav in narobe). Vsebuje prepovedi in zapovedi, izrazi pohvale in navdušenja, daje navodila, disciplino.

KRITIČEN STARŠ:ocenjujočmoralističenprevladujočavtokratskipedanten, odgovorenuporablja avtoritetopostavlja standarde

NEGUJOČI STARŠpodpirajoč,vzgojen,braneč, skrbentolažilen,zaščitniškivzpodbujajočirazumevajoč

EGO STANJE ODRASLEGA:

Temelji na dobro premišljenem obnašanju. Je racionalno. V ego stanju Odraslega sem, kadar se vedem, mislim in čutim v skladu s starostjo in dogajanjem tukaj in sedaj. Gre za neposredne odzive na dogodke okoli mene tukaj in zdaj, kjer uporabljam vse svoje sposobnosti in vire informacij, ki jih imam kot odrasla oseba.Ključne besede so: informiran, neemocionalen, logičen, objektiven, brez predsodkov. Ego stanje odraslega je naš osebni računalnik.

Da bi lahko uspešno komunicirali potrebujemo vsa tri ego stanja. Starš nam s svojimi pravili omogoča, da se lahko ustrezno znajdemo v družbi. Odrasel nam omogoča, da se učinkovito spoprimemo z vsakda-njimi težavami. Otrok pa nam omogoči, da smo lahko spontani, razigrani in kreativni. Glede na situacije v katerih smo, tekom dneva večkrat zamenjamo ego stanja. Seveda pa je najbolje, da prevladuje ego stanje Odraslega. Transakcije med razlicnimi ego stanji lahko pripeljejo do neuspešne in neučinkovite komunikacije, do konfliktov, stisk ipd. V komunikaciji se pogosto zatakne, kadar komuniciramo iz Starša ali Otroka.


Kako komunicirati s težavnim sogovornikom:

Zelo enostaven pristop pri reševanju težavnosti sogovornika je pogosto že enostaven pogovor, kjer pokažete zanimanje zanj. Poskušajte vzpostaviti umirjeno in prijetno vzdušje na štiri oči (spijte sku-paj kavo, pojdite na kosilo in podobno) in spregovorite o morebitnih težavah ali nerešenih vprašanjih. Pokažite svoje razumevanje, če je vzrok za težave utemeljen, in ponudite pomoč. Če pa se težavnost zaposlenega nadaljuje in njegovo vedenje postaja vse bolj moteče tudi za druge zaposlene, je čas, da ukrepate drugače.

ČAS ZA DEJANJA

• Usmerjenost na dejanja/vedenja, ne na osebnost. Ko posameznika soočite z njegovo težavnostjo, se osredotočajte na njegova dejanja. Ne napadajte ga na osebnem nivoju. Ne sporočajte: »Ti si slab, nesposoben, neodgovoren …« Poskušajte povedati: »Tvoje vedenje slabo vpliva na naše sodelovanje, saj …«

• Ponudite alternativo. Za tisto, kar je identificirano kot težavno, morate ponuditi pozitivno alternativo. Kako naj bi se v podobnih primerih sogovornik vedel, kako reagiral – kaj torej je sprejemljivo in celo zaželeno z njegove strani.

• Uporabljajte sporočila »jaz«. Če boste pri sporočanju in opisovanju razlogov, zakaj je neko vedenje posameznika težavno, uporabljali stavke »jaz«, bosta obramba in odpor z druge strani močno zmanj-šana. Povejte na primer: »(Jaz) potrebujem celotno ekipo na delovnem mestu ob pravem času zato, da vsi delujemo kot usklajen tim in skupaj dosegamo zadane cilje. Zamujanje le nekaterih je zato nesprejemljivo.« Ne recite na primer: »Ti vedno zamujaš.«

• Poslušajte. Ne pozabite si vzeti časa, pa čeprav vam bo pritisk ob napetem položaju morda narasel, da prisluhnete tudi drugi osebi. Ne odrecite ji pravice, da se zagovarja in pojasni svoje razloge. To bo tudi vam omogočalo vzdrževati ustrezno raven objektivnosti in dalo čas za razmislek.

• Povzemajte/razčiščujte. Ko drugega poslušate in ko skupaj želita najti tvorno rešitev za vse strani, je povzemanje zelo uporabna tehnika. Z njo preverjate, ali vse pravilno razumete (da se ne bo težavnost pozneje zavila v neskončni začarani krog). Tako na primer recite: »Če te pravilno razumem, predlagaš …«

• Izpostavite pozitivno. Kot pri kritiki neželenega, težavnega vedenja objektivno izpostavite kritična dejstva, je treba izpostaviti tudi tisto, kar je pri sogovorniku pozitivno. Zmeraj kombinirajte kritiko s pozitivnim. S tem pridobite sodelovanje »nasprotne« strani in uravnotežite napetost položaja.

Rdeča nit upravljanja komunikacije z drugimi pa zmeraj ostaja vaša OSEBNA NARAVNANOST.

Ta je ključ do vseh rešitev. Zato tudi pri delu s težavnejšimi poskušajte svojo naravnanost do njih ohra-njati pozitivno. Če vam to ne uspe popolnoma, naj bo zlato pravilo vsaj to, da ne obtožujete in da niste žaljivi. Delujte objektivno, iz egostanja Odraslega, na podlagi dejstev, poskušajte najti skupno rešitev, ne vaše osebne zmage. V drugih iščite pozitivne strani in te tudi izpostavite.

POMETITE PRED SVOJIM PRAGOM

Bodite prepričani vase, da ste s svoje strani delovali profesionalno, korektno in najbolje, kot ste zmogli v določenem trenutku. Če storite napako, se opravičite in jo skušajte popraviti.


OSTANITE MIRNI

Ko je »naš gumb pritisnjen«, je zelo težko ostati miren. Zavedajte se, da navadno druga stran podzave-stno želi prav to – iztiriti vas, saj potem bo dobila potrditev, da ima prav. Najdite si način, kako se umirite!

NAJDITE REŠITEV

Med komunikacijo s težavnim sogovornikom se ne usmerjajte na to, KDO JE KRIV, temveč se usmerite na-prej V REŠITVE. Srečanje zaključite s tem, kaj je bilo dogovorjeno za v prihodnje. Povzemite in poudarite pozitivno alternativo: kaj je v prihodnje zaželeno in pričakovano.

POSTAVITE MEJE:

Meje so sporočilo, katerih pravil se je potrebno držati, kje so meje moje lastne integritete in kakšna so naša pričakovanja do druge osebe.

Kako postavljati meje:

• Jasno povejte, kaj hočete oz. do kje so vaša pooblastila.• Uporabljajte JAZ sporočila.• Z verbalno in neverbalno komunikacijo pokažite, da mislite resno.• Bodite spoštljivi, a odločni.• Zahteve uveljavljajte brez slabe vesti, a prijazno.• Ne skrunite strankine integritete ali dostojanstva.• Bodite dosledni.

KO NE GRE VSE PO NAČRTU

SOGOVORNIKI V STISKI JEZNI SOGOVORNIKI

Poslušati. Razumeti. Razviti zaupljiv odnos. Opogumljanje. Pomagati.Usmeriti na dodatno (strokovno) pomoč.

Počakati, da se umirijo. Sprejeti njihove občutke.Jih poslušati. Ohraniti samonadzor. Zrcaliti njihove občutke. Skušamo z njimi reševati problem. Postaviti meje. Predlagati prestavitev sestanka. Predlagati posrednika, mediatorja.

MANIPULATIVNI SOGOVORNIKI RAZOČARANI SOGOVORNIKIUveljavljati svoje strokovne standarde. Prepoznati manipulaciji, ki ji ne smemo podleči. Strokovna podpora sodelavcev.

Poslušati. Pomagamo jim razumeti, da bi z znižanjem svojih pričakovanj lahko dosegli marsikaj.

NENAJAVLJENI SOGOVORNIKI TIHI SOGOVORNIKIBiti prilagodljivi. Biti prijazni, a vztrajati pri dogovorjenem terminu.

Ugotoviti, zakaj molčijo.Spodbujati. Pokazati potrpljenje.


SMERNICE ZA USPEŠEN RAZGOVOR:

• Topli in mehki smo do sogovornika, hladni in trdi do problema. • Razmislite: PO – MOČ ali PRE – MOČ?• Nikogar ne morete prepričati, saj se subjekti sami odločajo in delujejo ter vzamejo od nas, kar želijo.• Ostanite neocenjujoči in nenasilni a hkrati opogumite sogovornika, da sam oceni, kaj počne in si

odgovori na vprašanje: 'Ali me to, kar počenjam približuje ali oddaljuje od rešitve problema?' Če jih vedenja, ki so jih izbrali, ne vodijo bliže k rešitvi, jim kot pomagajte najti nova vedenja, ki jih bodo vodila k boljšemu reševanju.

• Osredotočite se na sedanjost, izogibajte se pogovorom o preteklosti, ker skoraj vse človeške težave izvirajo iz nezadovoljujočih medčloveških odnosov v sedanjosti.

• Bodite strpni.• Bodite to kar ste.• Aktivno poslušajte.• Skušajte najti primeren način vedenja v določeni socialni situaciji.• Bodite oseba na katero se drugi lahko zanesejo.• Bodite jasni in dosledni.• Bodite realni.• Izogibajte se situacijam, da bi se znašli med dvema ognjema, npr. med nadrejenimi in strankami.• Sprejmite sogovornika, s kateroim se srečujete, takšnega kakršen je.• Pomagajte sogovorniku na poti razumevanja problema.• Izogibajte se kritiziranju, obsojanju in obtoževanju.• Ne dajajte obljub, ki jih ne morete izpolniti.• Postavljajte meje, ki bodo omogočale in prispevale k kvalitetni rešitvi problema in koristim za vas in

sogovornika.• Bodite prilagodljivi.

O avtorici

Katja Bizjak že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme medsebojnih odnosov, dela v timu, komunikacije, motivacije reševanja konfliktov, dela s teževnimi stran-kami, premagovanja stresa in izgorelosti. Sodeluje z vrtci, šolami, nevladnimi organizacijami, podjetji.

Razvila je edinstven način dela, v katerega integira komplementarna znanja s področja psihoterapije (transakcijska analiza, teorija izbire, gestalt), osebnega razvoja in trenerstva. Uporablja zanimive in igrive metode dela, kjer lahko udeleženci v sproščenem vzdušju prenesejo simbolno izkušnjo igre v vsakodnev-no osebno in profesionalno življenje. Njen pristop do dela s posamezniki, podjetji in organizacijami je analitičen (taylor made), kar pomeni, da z izbrano temo sledi konkretnim potrebam klienta, organizacije ali delovnega tima.

Pri delu jo vodita predvsem »praktičnost in uporabnost« - želi si, da bi udeleženci coachingov, treningov in delavnic dobili zase uporabna orodja in ideje. Pri tem je najbolj pomembno, da posamezniki osvojene veščine implementirajo v prakso in s tem zagotovijo kvalitetno spremembo tako zase kot za delovno okolje.

že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme že več kot 15 let vodi različne seminarje, treninge, team builidnge in coachinge na teme

Kodeks je odlična, strokovno pripravljena podlaga za dvig ugleda storitev nepremičninskega posredovanja, kar se odraža v povečanju zaupanja javnosti v strokovnost in pro-fesionalnost družb za nepremičninsko posredovanje in nepremičninskih posrednikov.

Pomembna obeležja in rešitve kodeksa so zlasti:• vzpostavitev stika med naročiteljem in tretjo osebo in

opredelitve minimalnega standarda posredovanja v prometu z nepremičninami;

• plačilo za posredovanje na podlagi vzpostavljenega stika;• primeri dobrih poslovnih običajev pri opravljanju sto-

ritev posredovanja;• možne rešitve glede povračila dokumentiranih stroškov

za opravljanje storitev posredovanja;• ustanovitev nove Komisije za presojo kršitev Kodeksa;• mirno reševanje sporov z uporabo alternativnih oblik

kot sta zlasti mediacija in arbitraža.

Izjavo o spoštovanje Kodeksa so do sedaj podpisale že 104 nepremičninsko posredniške družbe. Vabimo vas, da se tudi vi pridružite podpisnikom Kodeksa in tako povečate zaupanje v vaše podjetje.

ZDRUŽENI SMO BOLJŠI

Kodeksdobrih poslovnih običajevv prometu z nepremičninami

Pri nas spoštujemo

GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami združuje večino družb in samostojnih podjetnikov posameznikov, ki opravljajo dejavnosti poslovanja z nepremičninami. S svojim delovanjem skrbi za ugled stroke in zastopa ter ščiti interese svojih članov, tako na strokovnem kot tudi na poslovnem področju.

�ostanite na� èlan� uveljavite svoje poslovne interese in posl�jte �spe�neje!Tudi s pomočjo vašega mnenja in vaših predlogov lahko naše poslovno okolje, zakonodajo, ter pogoje dela spremenimo na bolje. Postanite tudi vi član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in sodelujte skupaj z nami pri prizadevanjih za večjo uspešnost podjetij.

Gospodarska zbornica Slovenije je največje samostojno, prostovoljno, interesno in nepridobitno združenje gospodarstva, ki kot eno od združenj delodajalcev zastopa interese svojih članov v odnosih z državo in sindikati pri oblikovanju pogojev dela in poslovanja ter pri zagotavljanju pogojev za gospodarski razvoj. Svojim članom nudi širok nabor storitev za podporo poslovanju podjetij ter zagotavlja nove priložnosti za razvoj, konkurenčnost in prodor na tuje trge. Na ta načinvzpodbuja gospodarski, družbeni in okoljski razvoj v Sloveniji.

Informacije:

Gospodarska zbornica Slovenije

Èlanstvo v GZS-Zbornici za poslovanje z nepremièninami vam zagotavlja:strokovno pomoč

poslovne informacije

nasvete z različnih področij

redna izobraževanja (zakonske spremembe, prodaja, komuniciranje, praktični primeri)

oblikovanje in posredovanje vaših stališč

zastopanje vaših interesov pri pogajanjih z drugimi interesnimi skupinami na trgu nepremičnin

sodelovanje z ustanovami, ki vplivajo na poslovanje družb članic (pristojna ministrstva,

Zveza potrošnikov Slovenije, inšpekcijske službe, Državni zbor itd.)

izmenjavo dobrih praks

redno srečevanje z drugimi člani

popust pri kotizaciji za največji nepremičninski strokovni dogodek:

tradicionalni nepremičninski posvet Poslovanje z nepremičninami

T: 01/ 58 98 240 E: [email protected] spletna stran www.gzs.si/nepremicnine, kjer lahko izpolnite kontaktni obrazec.

Nova oskrbovana najemna stanovanja na ŠkofljiciNepremičninski sklad PIZ je družba v lasti ZPIZ-a, ki ima v svoji ponudbi 241 oskrbovanih najemnih stanovanj v 12 krajih po Sloveniji. Prvi objekt je bil zgrajen leta 2001 v Logatcu, letos poleti je bil v uporabo dan objekt s 30 oskrbovanimi na Brdu v Ljubljani. Sklad načrtuje v letu 2017 izgradnjo 60 oskrbovanih najemnih stanovanj v Izoli. Na Škofljici je v zaključku gradnja objekta s 30 oskrbovanimi najemnimi stanovanj, ki bo vseljiv spomladi 2015. Lokacija je zelo primerna za bivanje starejših, saj je v neposredni bližini nov dom za starejše, zdravstveni dom, lekarna in avtobusna postaja s povezavo do Ljubljane. Do trgovine, banke in pošte je 15 minut hoje.

V pritličju in dveh nadstropjih so stanovanja velikosti od 37 od 69 m2, prilagojena gibalno oviranim osebam (dvigalo, širši prehodi, prilagojena oprema). Vsa stanovanja imajo ložo ali balkon, opremljeno kuhinjo (leseni del, hladilnik z zamrzovalnikom, električna kuhalna plošča) in kopalnico (arhitekturno prilagojena, s prho in držali) ter shrambo. V pritličju objekta je skupni prostor za druženje stanovalcev, kolesarnica in pralnica, v prvem nadstropju se nahaja tudi sušilnica. Pred objektom je 25 parkirnih mest, od tega 5 za invalide. V parku ob objektu, namenjenemu stanovalcem, so nameščene klopi in fitnes oprema namenjena rekreaciji ter kot novost tudi visoke grede, v katerih bo možno vzgajati cvetje ali zelenjavo. Stanovanja bodo dokončana predvidoma spomladi 2016 in se bodo oddajala z razpisom. Pogoji za najem so starost 65 let ali več, sposobnost samostojnega bivanja in zmožnost plačevanja stroškov.

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja d.o.o., Mala ulica 5, 1000 Ljubljana | 01 300 88 11 |[email protected] | www.ns-piz.si

Izvajamo

- Kakovostna izvedba

- Tehnične rešitve

- Nepovratna sredstva EKO sklada

- Ugodno obročno plačilo

- Kakovostna izvedba- Tehnične rešitve- Nepovratna sredstva EKO sklada- Ugodno obročno plačilo

zbornik_2013_naslovnica_v1.indd 14 5.11.2013 10:12:38

M: 040 458 430

Informacije in naročila:

56,6 % tistih, ki načrtujejo nakup ne-premičnine, obiskujejo bolha.com

bolha.com - največji slovenskispletni oglasnik

Prijazen in profesionalenpristop do nepremičninskih agencij

Prestra ponudba oglaševalskih paketovPosebne ugodnosti za nove strankePopust pri povečanju oglaševalskega zakupa

Vabljeni k oglaševanju na bolha.com!

Strokovna literaturazanesljiva pomoč pri delu

Nepremičninsko pravo 2, zbirka predpisov Urednika in avtorja uvodnih pojasnil: dr. Matjaž Tratnik, dr. Renato Vrenčur

V knjigi je zbranih 33 predpisov, ki urejajo nepremičnine (do 15. 2. 2012). Objavljena so veljavna besedila zakonov, s podatki o datumu uveljavitve posameznega zakona in o vseh spremembah. V uvodnih pojasnilih pred vsakim zakonom avtorja razlagata zgradbo zakona, namen zakonodajalca ter temeljna načela in ključne pojme.

Cena s popustom: 44,80 EUR | Redna cena: 64,00 EUR | Št. strani: 1128 | Leto izdaje: 2012

Opremljanje stavbnih zemljišč Avtorji: mag. Luka Štravs, Jože Dekleva, Luka Ivanič

Knjiga celovito obravnava področje priprave programov opremljanja stavbnih zemljišč, izračuna ter odmere komunalnega prispevka in pogodbe o opremljanju. Na številnih praktičnih primerih izračunov je pojasnjeno, kako se uporabijo različne formule za izračun komunalnega prispevka in kako posamezna podrobnejša merila za odmero komunalnega prispevka. Na enem mestu so objavljeni tudi vsi predpisi oziroma njihovi deli, ki urejajo področje opremljanja stavbnih zemljišč.


Pravna ureditev nepremičnin Avtorji: dr. Vesna Rijavec, dr. Tomaž Keresteš, dr. Renato Vrenčur, dr. Rajko Knez

Knjiga predstavlja različne vidike pravnega urejanja na področju nepremičnin. Avtorji podrobno obravnavajo pridobitev lastninske pravice in urejanje meje, etažno lastnino in specifične vidike stanovanjskega področja. Na kratko so predstavljene najpomembnejše značilnosti prodajne pogodbe. Sledijo poglavja o evidentiranju nepremičnin, izvršbi na nepremičnine in o nepremičninah v primeru insolventnosti.

Dodana sta še del, namenjen pravno urejenim poklicem, ki se opravljajo na nepremičninskem področju, in del, namenjen davčnim predpisom.


Vaše podatke bomo uporabljali v skladu z zakonom o varstvu osebnih podatkov. Ne želim, da uporabljate moje podatke za obveščanje o novostih. Reklamacije so možne v 15 dneh po prevzemu pošiljke. Stroški pošiljanja niso vključeni v ceno. Pridržujemo si pravico do spremembe cen. Cene vključujejo DDV.

ime in priimek podjetje ali organizacija

naslov pošta

da neidentifikacijska št. za DDV zavezanec za DDV matična št. podjetja

e-pošta

telefon faks datum podpis in štampiljka (razen pri e-naročilu)

IUS SOFTWARE, d. o. o., Tivolska cesta 50, 1000 Ljubljana prodaja, telefon: 01 30 91 820, faks: 01 30 91 815, e-pošta: [email protected]

Nepremičninsko pravo 2 44,80 EUR

Opremljanje stavbnih zemljišč 60,00 EUR

Pravna ureditev nepremičnin 72,00 EUR

Naročilnica faks: 01 30 91 815

www.gvzalozba.si

G09

2

210x297 oglas GV Zalozba_2015.indd 1 11/6/15 11:07 AM

M: 040 458 430

Informacije in naročila:

56,6 % tistih, ki načrtujejo nakup ne-premičnine, obiskujejo bolha.com

bolha.com - največji slovenskispletni oglasnik

Prijazen in profesionalenpristop do nepremičninskih agencij

Prestra ponudba oglaševalskih paketovPosebne ugodnosti za nove strankePopust pri povečanju oglaševalskega zakupa

Vabljeni k oglaševanju na bolha.com!

Izberite pametno. Izberite RE/MAX.®

RE/MAX-ov nepremičninski svetovalec ima lahko pri prodaji vaše nepremičnine ključno vlogo. Pomaga vam pri razumevanju lokalnega nepremičninskega trga ter pri določitvi primerne prodajne cene, ki bo pritegnila prave kupce, maksimirala vaš dobiček in zagotovila hitro prodajo. Varno izpelje celoten proces prodaje vaše nepremičnine vse do uspešnega zaključka posla.

Najeti za prodajo vaše nepremičnine RE/MAX-ovega nepremičninskega svetovalca je zagotovo najboljša odločitev!

Prednosti za vas:

• RE/MAX nudi strokovne nasvete,

• RE/MAX zagotavlja celovite storitve,

• RE/MAX ima največjo bazo potencialnih kupcev.

Nihče ne proda več nepremičnin kot RE/MAX. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15

www.re-max.si

Opazite razliko?Zaupajte strokovnjakom.

Vloga nepremičninskega svetovalca pri prodaji vaše nepremičnine

[email protected]

• Poslovanje s poslovnim računom: prvo leto brez stroškov vodenja računa, zugodnim plačilnim prometom in brez prilivnih provizij; posebne ugodnosti začlane OZS in TZS

• Financiranje poslovanja podjetja: prilagodljivo in ugodno

• Stanovanjsko kreditiranje: ugoden stanovanjski kredit za vaše stranke

• Računi upraviteljev rezervnih skladov: brez stroškov vodenja računa, z možnostmi donosne vezave sredstev

• Kreditiranje etažnih lastnikov za obnovo objektov: s �ksnimi obrestnimimerami in nizkimi stroški

• Kreditiranje energetske obnove večstanovanjskihobjektov: nižja subvencionirana obrestna mera vsodelovanju s SID banko

• Odkupi terjatev: tudi od izvajalcev investicijskih inobnovitvenih del v večstanovanjskih objektih

• Depozitno poslovanje: z višjimi obrestnimi meramiin različnimi dobami vezave

Za vas in vaše stranke nudimo celotno paleto bančnih storitev

Prava izbira za pravi posel

Odločite se za Hranilnico LON!

Več informacij na www.lon.si ali v naših štirinajstih poslovnih enotah.

Kvalitetne in ugodne bančne storitvesvojim strankam nudimo že več kot 23 let!

nepremicnine_nov_a4_15_Layout 1 9.11.2015 15:08 Page 1

portorož, 26. in 27. november 2015 - gzs€¦ · zavarovalnica triglav, d.d. za varno in...

Documents