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PORTUGAL – PORTO

HOTEL MARKET REPORT2011

REPORT

2011 | PORTO – HOTEL MARKET REVIEW | PORTUGAL

ÍNDICE

Síntese

O Porto

Economia Portuguesa

Turismo

Movimento Aeroportuário

Procura Turística

Taxa de Ocupação

Oferta Hoteleira

Hostels

Oferta Futura

Investimento

| PORTUGAL

3

4

Economia Portuguesa 4

5

Movimento Aeroportuário 6

Procura Turística 7

Taxa de Ocupação 8

Oferta Hoteleira 9

10

11

11

O PRESENTE

BOM

• DORMIDAS: 2,6 milhões

• AEROPORTO: 6 milhões

MENOS BOM

• TAXAS DE OCUPAÇÃO

• UNIDADES HOTELEIRAS

O FUTURO

• DORMIDAS: O Aeroporto

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | SÍNTESE

Síntese

• DORMIDAS: O Aeroportosempre, mas a Colliersse encontra aindaperspective um crescimento,do número de passageiros,rotas serão (ou foramdesocupados.

• TAXAS DE OCUPAÇÃOnacional tenderá aapelativo (porque maisinferior à média dosdurante o ano de 2012quartos (oferta nova)resposta se reveledos níveis verificadossofrer uma correcção

• PREÇO MÉDIO: Ade preços, em 2012podendo mesmo sofrerunidades hoteleiraselevada competitividadeser invertida em 2013economia nacional.

PREÇOS (€)

SEMANA F-D-S

TODOS 19 – 240 24 – 225

5 * (DUPLO) 54 – 169 54 – 184

4 * (DUPLO) 36 – 117 36 – 117

3 * (DUPLO) 19 – 74 30 – 74

ÉPOCA BAIXA, WWW.BOOKING.COM

3 | COLLIERS INTERNATIONAL

DEMAND

• CRISE FINANCEIRA.

• EFEITO RYANAIR NÃO SE PODERÁ PROLONGAR ETERNAMENTE OU PODERÁ?

• A PRIVATIZAÇÃO DA ANA E DA TAP E AS CONSEQUÊNCIAS PARA O AEROPORTO.

milhões de dormidas e com um ritmo crescente.

milhões de passageiros e com um ritmo crescente.

OCUPAÇÃO : quase constantes.

HOTELEIRAS : abrandamento de novas aberturas?

Aeroporto Francisco Sá Carneiro não crescerá, certamente, para

| 2011 | PORTUGAL | SÍNTESE

Aeroporto Francisco Sá Carneiro não crescerá, certamente, paraColliers International acredita que o seu potencial de crescimento não

ainda esgotado. Embora, durante o terrível ano de 2012 não secrescimento, será, ainda assim, prudente, estimar uma estabilizaçãopassageiros, próxima dos 6 milhões verificados em 2011. Algumas

foram já) perdidas, mas outras, novas, poderão ocupar os slots

OCUPAÇÃO: Com o previsível empobrecimento nacional, o turistaa viajar menos; porém, internacionalmente, o país ficará maismais barato). Logo, um aumento da procura pouco significativo e

dos últimos anos, conduzirá a taxa de ocupação a uma estabilização2012. Para 2013, a grande incógnita é se o aumento da oferta de

nova) será mais do que compensada pelo aumento da procura; caso aafirmativa, então a taxa de ocupação poderá manter-se próxima

verificados nos últimos anos; se assim não for, a taxa de ocupação poderácorrecção em baixa.

crise que assola o país, certamente, não sustentará um aumento2012. Assim, os preços manter-se-ão internacionalmente competitivos,

sofrer uma redução. Actualmente, os preços praticados pelashoteleiras do Porto são já relativamente baixos (ver quadro), o que confere

competitividade ao destino Porto, dentro da Europa. Esta tendência poderá2013, caso se confirme a passagem do Cabo das Tormentas da

AMEAÇAS

DEMAND SIDE SUPPLY SIDE

• COST CONTROL.

NÃO SE PODERÁ PROLONGAR OU PODERÁ?

• CRESCENTE WEBIZAÇÃO DO NEGÓCIO.

A PRIVATIZAÇÃO DA ANA E DA TAP E AS CONSEQUÊNCIAS PARA O AEROPORTO.

• FLEXIBILIDADE DE PESSOAL – QUALIFICAÇÃO?

• QUALQUER EDIFÍCIO, UM POTENCIAL HOTEL?

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | INTRODUÇÃO

O Porto sempre foi reconhecidoonde estava a força“empurrada” para forade serviços da região,Lisboa. Porém, nas últimasde Portugal, foi, progressivamente,se para as novas periferiasGondomar) e os serviços

Este fenómeno teveBaixa da cidade, até,

O Porto

Baixa da cidade, até,consequência foi a perda20 anos; acrescente-seconduziu muitas empresasresultado é um declínio

É neste contexto quedinamização da cidadecontenção do decréscimozona da Baixa da cidadeoutros tempos, já nãocirculando pela baixa

Será para manter?

Portugal

2011 2012

Crescimento PIB -2,0% -3,0 %

Taxa de Desemprego 12,7 % 13,6 %

Inflação 3,6 % 3,0 %

RESUMO

Austeridade e troika sãoCrescimento desapareceu

• As previsões económicasprofunda no PIB durante

Economia Portuguesa


Fonte: Experian

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

-2,00

-1,00

0,00

1,00

2,00

Tax

a de

Des

empr

ego

Em

preg

o (v

aria

ção

%, a

nual

)

EMPREGO E TAXA DESEMPREGO

Desemprego Emprego

Inflação 3,6 % 3,0 % profunda no PIB durante

• A inflação não temzona Euro.

• O desemprego continuae a dívida pública mantémausteridade. Estas últimas,sendo inesperadas para

• As pessoas empobreceme impostos crescentesmais curtos no tempo.

• O volume de negóciostesouraria é uma incógnita,alargam diariamente.

• A retoma prevê-sezona Euro e se esta continuartão divulgadas, a incerteza

Fonte: Experian

| 2011 | PORTUGAL | INTRODUÇÃO

reconhecido como sendo o núcleo industrial de Portugal, a cidadeforça de trabalho nacional. À medida que a indústria foi sendofora do perímetro da cidade, o centro da cidade converteu-se no pólo

região, aglutinando a melhor e mais vasta oferta de serviços fora deúltimas décadas, a Baixa do Porto, outrora o centro decisor do Norte

progressivamente, perdendo pessoas e serviços: as pessoas mudaram-periferias do Porto (de Matosinhos à Maia, de Vila Nova de Gaia a

serviços para o novo centro do Porto: a Boavista.

vários motivos subjacentes, desde os problemas estruturais daindubitavelmente, à inércia de alguns dos executivos municipais. Aindubitavelmente, à inércia de alguns dos executivos municipais. A

perda de mais de 20% da população do concelho Porto nos últimosse ainda a tendência de concentração da oferta de serviços, que

empresas terciárias a localizar-se exclusivamente em Lisboa, e odeclínio acentuado da importância da cidade.

que surge o turismo, nos anos mais recentes, como factor decidade do Porto: revitalizando a Baixa, contribuirá, certamente, para a

decréscimo populacional, assegurando postos de trabalho e povoando acidade durante o dia, mas também de noite. Hoje, ao contrário denão é invulgar encontrar turistas estrangeiros, de mapa na mão,

do Porto.

são palavras que entraram no quotidiano português durante 2011.desapareceu do vocabulário.

económicas são pouco optimistas, esperando-se uma contracçãodurante 2012 e, talvez, 2013.

Economia Portuguesa

durante 2012 e, talvez, 2013.

tem sido problema, mantendo-se dentro dos critérios definidos pela

continua a aumentar, as falências sucedem-se a um ritmo alucinante,mantém-se bastante elevada, resistindo a cada nova medida deúltimas, por seu turno, têm vindo a tornar-se habituais, raramentepara pessoas e empresas.

empobrecem diariamente: se empregadas, com rendimentos estagnadoscrescentes; as desempregadas, com subsídios decrescentes e cada vez

.

negócios das empresas diminui para níveis alarmantes e a gestão deincógnita, sobretudo do lado dos recebimentos, onde os prazos se

para 2013 ou 2014 ou 2015, se Portugal se mantiver dentro dacontinuar a existir nos moldes actuais. Para além das dificuldades

incerteza permanece como uma constante.

500

550

600

650

700

750

800

850

900

950

1.000

Che

gada

s de

Tur

ista

s (m

ilhõe

s)

TURISMO MUNDIALMUNDIAL

O número de turistasinternet e da globalização,relançou um negócio para

Em 2011, depois de umanúmero de turistas mundiaisque seja ultrapassada

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | TURISMO

Turismo

Fonte: U N W T O

CHEGADAS INTERNACIONAIS PORTO

QUOTA DE MERCADO DE PORTUGAL

Em 2007, Portugal captavados 20 países com maisestatística foi descontinuada

Porém, não será exageradoturistas perto dos 12Espanha.

A França tem-se mantidocaptando mais de 8%

PORTUGAL COMO DESTINO TURÍSTICO INTERNACIONAL

Analisar Portugal comointernacional. Partindo

0

30

60

90

Che

gada

s de

Tur

ista

s (m

ilhõe

s)

TURISMO MUNDIALFrança Espanha TurquiaUcrânia Grécia PortugalHungria

Fonte: U N W T O


França

Alemanha

Itália

Holanda

EspanhaReino Unido

Outros

turista espanhol predomina

Reino Unido, França,que mais procuram Portugalanos mais recentes, não

Porém, a sua distribuiçãoimportância relativasuperior e, pelo contrário,

Fonte: A N A

a nível mundial quase dobrou nos últimos 15 anos. No advento daglobalização, a “democratização” das viagens (fronteiras, low cost)

para um volume outrora impensável.

uma quebra em 2009, espera-se a continuação do crescimento domundiais já verificado no ano passado. E para 2013, perspectiva-se

ultrapassada a fasquia dos mil milhões de turistas.

| 2011 | PORTUGAL | TURISMO

QUOTA DE MERCADO DE PORTUGAL

captava perto de 1,5% do total de turistas mundiais, fechando o lotemais turistas no mundo. Infelizmente, a produção dessa informação

descontinuada desde então.

exagerado assumir que Portugal deverá ter mantido o seu número de12,5 milhões, bem longe dos mais de 50 milhões que visitam

mantido como o maior receptor de turistas durante a última década,% do turismo mundial.

PORTUGAL COMO DESTINO TURÍSTICO INTERNACIONAL

como destino turístico implica perceber a nacionalidade do turistaPartindo das chegadas de turistas por via aérea, pode-se concluir que o

predomina a nível nacional, mas também para a cidade do Porto.

França, Alemanha, Holanda e Itália compõem o lote das nacionalidadesPortugal. A estrutura da procura por nacionalidades ao longo dosnão aparenta sofrer grandes alterações.

distribuição interna é bastante diferenciada: por exemplo, no Porto, ados turistas franceses, alemães e britânicos é relativamente

contrário, os turistas holandeses e italianos têm um peso inferior.

89.331.622

73.948.11366.774.738

65.884.143

64.211.074

5.282.080

0

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

MOVIMENTO DE PASSAGEIROS 2010

MUNDIAL

O movimento aeroportuárioqualquer relevânciamovimento anual demovimentados aeroportosaeroporto de Atlanta.

Os E. U. A. com 5aeroportuário mundialcidade com maior movimentomundo – New York, nãoaeroportuário.

Finalmente, mais próximopassageiros que circulampor Barcelona.

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | MOVIMENTO AEROPORTUÁRIO


0

3.000.000

6.000.000

9.000.000

MOVIMENTO DE PASSAGEIROS

2006 2011

por Barcelona.

Naturalmente, o movimentoritmo crescente, permanece

TAXA DE CRESCIMENTO

Nos últimos 5 anos, otraduz num ímpar crescimento(Rússia, Polónia e TurquiaEuropa Ocidental) registaram

Contudo, comparandode passageiros), verificaum tráfego anual superior,embora com um tráfegoaeroporto do Porto.

Na realidade, apenasmelhor combinação docrescimento ao longo

O PORTO NA EUROPA

No entanto, há variáveis

Fonte: A C I e A N A

Fonte: website de todos os aeroportos


No entanto, há variáveisanálise efectuada: desdepaís tende a gerar movimentosde centralidade, regra“efeito praia”: o movimentopraia (de que em Portugal,aeroportos para patamares

Ora, o Porto, não possuidestino turístico, teráenquadra no mesmo segmento

Restringindo, então, acomo principal factormais de 40 milhões deultrapassando cidades

Dentro da Penínsulacolocam-no em 9º lugartambém dos aeroportosaeroportos do sul de Espanha

0

3.000.000

6.000.000

MOVIMENTO DE PASSAGEIROS

Fonte: website de todos os aeroportos

aeroportuário em qualquer um dos aeroportos portugueses não tema nível internacional. Será suficiente constatar que todo opassageiros nos aeroportos portugueses é inferior aos 30 mais

aeroportos do mundo e inferior a um terço do movimento anual do

aeroportos entre os 10 mais movimentados dominam o tráfegomundial. Ironicamente, porém, é Londres (e os seus 6 aeroportos) a

movimento aeroportuário. E a segunda cidade mais movimentada donão tem qualquer dos seus aeroportos nos 10 com maior tráfego

próximo de Portugal, destaque para os mais de 50 milhões decirculam por Barajas (Madrid) ou os mais de 30 milhões que passam

| 2011 | PORTUGAL | MOVIMENTO AEROPORTUÁRIO


movimento de passageiros do aeroporto do Porto, embora com umpermanece a anos-luz dos mais movimentados aeroportos do mundo.

TAXA DE CRESCIMENTO

o aeroporto do Porto ganhou 2,5 milhões de passageiros, o que secrescimento de 78%. Excluindo alguns aeroportos do leste da Europa

Turquia com crescimentos comparáveis), apenas 2 aeroportos (daregistaram taxas de crescimento superiores: Charleroi e Eindhoven.

comparando o ritmo de crescimento com a grandeza (medida pelo movimentoverifica-se que apenas o aeroporto de Bergamo (Orio al Serio) possuisuperior, com uma taxa de crescimento aproximada (62%). Venezia,

tráfego superior, registou uma taxa de crescimento bem aquém da do

apenas o aeroporto de Charleroi (a sul de Bruxelas) consegue umado que o aeroporto do Porto: quase 6 milhões de passageiros e um

dos últimos 5 anos de 172%.

O PORTO NA EUROPA

variáveis dentro do movimento aeroportuário que tendem a alterar avariáveis dentro do movimento aeroportuário que tendem a alterar adesde logo o que se poderá chamar “efeito capital”. A capital de ummovimentos aeroportuários superiores, impulsionados por um grau

regra geral, bastante superior. Outro aspecto que convém expurgar é omovimento aeroportuário sazonal, impulsionado pela procura estival de

Portugal, o aeroporto de Faro é um bom exemplo), impulsiona essespatamares bastante elevados.

possui nenhum dos dois factores acima referidos, pelo que enquantode competir com o efeito “capital”, mas, certamente que não se

segmento do produto “sol e mar”.

a análise à Europa e a locais sem oferta de praia relevante (ouimpulsionador de procura), não capitais e excluindo os países com

de habitantes, o aeroporto do Porto é o que mais passageiros tem,cidades como Göteborg, Thessaloniki ou Salzburg.

Península Ibérica, os 6 milhões de passageiros do aeroporto do Portolugar do ranking, bem atrás de Madrid, Barcelona e Lisboa, mas

aeroportos “sol e mar”, como os 2 aeroportos das Ilhas Canárias, 2Espanha (Málaga e Alicante) e de Palma de Mallorca.

2

2,2

2,4

2,6

2,8

2007 2008 2009 2010

TOTAL DE DORMIDAS

Fonte: I N E

DORMIDAS

O crescimento do Aeroportonúmero de dormidasestabelecimentos hoteleiros,

Embora de forma suaveindicador relativo ao crescimento

Nos três anos anteriores,2,4 milhões de dormidas

ESTADIA MÉDIA

No Porto, a estadiarelativamente inalterável

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | PROCURA TURÍSTICA

Procura Turística

2,5

3

ESTADIA MÉDIA

relativamente inalterável

Porém, comparandoverifica-se que este valor,Curiosamente, é muito

Não obstante, o posicionamentoPenínsula Ibérica, estemais elevados.

SAZONALIDADE

O efeito da sazonalidadedormidas ao longo dosacima das 148.000.

Mantendo os mesmosmenos se sente, com

Esta reduzida sazonalidadeilustra a capacidade competitivacom certeza reforçada

0

0,5

1

1,5

2

Fonte: I N E (Portugal e España)

0%

3%

6%

9%

12%

15%

SAZONALIDADE

Porto Lisboa Barcelona Madrid



Aeroporto Francisco Sá Carneiro, traduziu-se num aumento dode 10%, em 2010. O Porto, durante o ano 2010, teve nos seus

hoteleiros, mais de 2,6 milhões de dormidas.

suave e, ainda, sem a confirmação dos dados relativos a 2011, ocrescimento de 2009 para 2010 é animador.

anteriores, esta variável manteve-se relativamente constante, à volta dosdormidas.

estadia média é de, apenas, 1,8 noites. Este valor tem-se mantidoinalterável desde 2008.

| 2011 | PORTUGAL | PROCURA TURÍSTICA

Procura Turística

inalterável desde 2008.

a estadia média entre algumas cidades da Península Ibérica,valor, no Porto, é muito inferior ao de Valencia e, mesmo, de Lisboa.

muito próximo do verificado para Madrid e, mesmo, para A Coruña.

posicionamento competitivo e geográfico do Porto – no Noroeste daeste é um indicador que revela potencial para alcançar patamares

sazonalidade é muito acentuado na cidade do Porto. A distribuição dasdos últimos doze meses manteve o número de dormidas, sempre,

mesmos exemplos, verifica-se que Madrid é a cidade onde a sazonalidadeBarcelona e A Coruña no pólo oposto.

sazonalidade da procura turística – a exemplo do sentido em Lisboa,competitiva do Porto no segmento da procura turística de “cidade”,

reforçada pelo factor do clima, relativamente ameno durante todo o ano.

TAXA DE OCUPAÇÃO

TAXA DE OCUPAÇÃO NA PENÍNSULA IBÉRICA

Estendendo a análiseesta variável, no Porto,uma oscilação irrelevante,

Madrid e Lisboa, emboraem 2009), crescerampróxima dos 67%.

No patamar inverso, Atendo mesmo decrescido

TAXA DE OCUPAÇÃO POR CATEGORIA

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | TAXA DE OCUPAÇÃO

Taxa de Ocupação

40%

60%

80%

2009 2010 2011

TAXA DE OCUPAÇÃO

Porto Lisboa Barcelona Madrid


40,00%

60,00%

80,00%

2008 2009 2010 2011

TAXA DE OCUPAÇÃO

Total 5* 4* 3* 2*

Fonte: I N E


A decomposição da taxagrandes variações. Étenham acabado o anoglobal: 62%.

Contudo, o caminho percorrido2 e 3 estrelas. Enquantotem seguido uma trajectóriaapreciável (7 pp de 2008

REVPAR

A análise de receitasEspanha.

Efectivamente, enquantoem Madrid bem acimasuperior à mesma variável,

O REVPAR no Porto revela,reduzida volatilidade ao

0,00

15,00

30,00

45,00

60,00

75,00

2009 2010 2011

REVPAR

Porto Barcelona Madrid Lisboa



PREÇO MÉDIO POR

O Preço Médio por Quarto2008, tendo esse impacto

Essa variação é maisvincada nos hotéis de

Outro aspecto curiosoregisto das unidades hoteleiras

Finalmente, não deixaassim, inferior ao REVPAR

40

55

70

85

2008 2009 2010 2011

PMQ

Total 5* 4* 3*

Fonte: A H P

TAXA DE OCUPAÇÃO NA PENÍNSULA IBÉRICA

análise comparativa à variável taxa de ocupação, pode-se verificar quePorto, tem-se mantido constante ao longo dos últimos 3 anos, com

irrelevante, à volta dos 62%.

embora partindo de um patamar semelhante ao Porto (perto dos 61%cresceram a um ritmo muito superior, atingindo uma taxa de ocupação,

A Coruña tem uma taxa de ocupação que não ultrapassa os 52%,decrescido desde 2009.


| 2011 | PORTUGAL | TAXA DE OCUPAÇÃO

Taxa de Ocupação


taxa de ocupação pelas diversas categorias hoteleiras, não revelaÉ efectivamente deveras interessante, que todas as categorias

ano de 2011 com uma taxa de ocupação muito próxima da média

percorrido pelas unidades de 5 estrelas tem sido bem diverso do deEnquanto que a taxa de ocupação para as unidades de menos estrelas

trajectória descendente, os hotéis de 5 estrelas registaram uma subida2008 para 2009), tendo-se mantido estável nos últimos 3 anos.

receitas é a que melhor ilustra a distância existente entre Portugal e

enquanto que o REVPAR, em Barcelona, se situa perto dos 75 euros,acima dos 50 euros; até Valencia possui um REVPAR quase 10 euros

variável, no Porto.

revela, a exemplo da generalidade das outras variáveis analisadas,ao longos dos últimos 3 anos: sempre perto dos 36 euros.

POR QUARTO

Quarto (PMQ), no Porto, sofreu uma redução próxima dos 5% desdeimpacto sido minimizado no último ano, com uma subida de 1%.

mais acentuada nas unidades hoteleiras de cinco estrelas e menosde 4, cujo PMQ se manteve próxima dos 60 euros.

curioso desta variável é a forma como a média do PMQ quase replica ohoteleiras de 4 estrelas.

deixa de ser ilustrativo que o PMQ das unidades de 5 estrelas é, aindaREVPAR médio de Barcelona.

Fonte: Colliers International

OFERTA DE QUARTOS

A oferta hoteleira, no Porto,

Portanto, muito longede 75.000 quartos de

Contudo, embora, tambémalgumas das capitaislargamente a ofertaexcluindo Paris.

DISTRIBUIÇÃO DA

A distribuição de quartosrelativamente superior

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA

Oferta Hoteleira

OFERTA DE QUARTOS(POR CATEGORIA)

OFERTA DE QUARTOS

OFERTA DE QUARTOS

relativamente superiorEsta tendência (pesoainda mais vincada em

Por outro lado, o númeroestrelas é, também,Neste ponto, esta característicaas unidades de menor

Outro factor interessanteesta estrutura se temefeito, as novas unidadesnotando uma ligeira quebrade 4 estrelas.

Contudo, ao contrárionúmero de quartos nãoanos. Ao longo dos últimosvindo a crescer a umanos.

Não obstante, o queexponencial da ofertahoteleiro (como sejam

A maior fatia da ofertada Boavista, ou não fossem

5 *17%

4 *38%

3 *28%

2 *17%


0%

10%

20%

30%

OFERTA DE QUARTOS ACTUAL(POR PERÍODO)



Baixa

Boavista

Maia e Matosinhos

Antas

Espinho e Praias(a sul)

V. N. GaiaPóvoa de Varzim Outras

OFERTA DE QUARTOS(POR ZONA)

da Boavista, ou não fossemzonas concentram, dePorto.

A zona nova do Estádio10% do total. O remanescente(Matosinhos, Maia, V.

Os business hotels sãonível ainda algo residualcom os city centre hotelshoteleira do Porto paraconstituem mais de metade

Nos últimos dois anos,city centre hotels e lowmas surgiu a oferta nova

Uma última nota paraGrande Porto, que ultrapassamapreciável na oferta total


Business

CentreLeisureLuxury

Theme

Transient

MotelLow Cost Beach

OFERTA DE QUARTOS(POR TIPO DE HOTEL)


OFERTA DE QUARTOS

Porto, encontra-se próxima dos 10.000 quartos.

dos mais de 100.000 quartos estimados para Londres ou dos maisParis.

também longe dos 16.000 quartos de Valencia, está ao nível decapitais nórdicas (como Helsinkki ou Oslo) ou de A Coruña; superando

de quartos das maiores cidades francesas (Marseille ou Lyon),

DA OFERTA DE QUARTOS

quartos por categoria de hotel demonstra uma concentraçãosuperior (face ao verificado na Península Ibérica) em hotéis de 5 estrelas.

| 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA

Oferta Hoteleira

superior (face ao verificado na Península Ibérica) em hotéis de 5 estrelas.(peso desta categoria bem superior a 15% do total) de concentração é

em Lisboa.

número de quartos em unidades hoteleiras com duas ou menosrelativamente superior ao verificado em Lisboa ou em Espanha.

característica é comum ao mercado italiano (Milano ou Roma), ondemenor classificação têm um peso próximo dos 20% do total da oferta.

interessante na distribuição dos quartos pelas diversas categorias é quetem mantido, quase inalterável, ao longo dos últimos 10 anos. Com

unidades têm-se vindo a desdobrar pelas várias categorias, apenas sequebra nas unidades de 5 estrelas por troca directa com unidades

contrário do que se poderia pressupor e que constitui ideia generalizada, onão tem aumentado o ritmo de crescimento ao longo dos últimosúltimos 20 anos, o número de quartos novos na cidade do Porto tem

um ritmo próximo dos 5%/ano, não se tendo alterado nos últimos 2

que poderá consubstanciar a ideia generalizada de crescimentooferta de quartos no Porto, são as novas formas de oferta de produtosejam os hostels) ou o pipeline da oferta nova.

oferta hoteleira do Porto concentra-se nas zonas da Baixa e da Avenidafossem estas o centro antigo da cidade e o novo centro. Estas duasfossem estas o centro antigo da cidade e o novo centro. Estas duas

de forma equilibrada, mais de 40% da oferta de quartos do Grande

Estádio do Dragão e do Hospital de São João, concentram já, cerca deremanescente distribui-se, igualmente, pelas cidades satélite. N. Gaia) e por áreas mais afastadas do centro urbano.

são os que predominam dentro de uma oferta variada, mas a umresidual. Esta predominância dos business hotels, quando conjugada

hotels, a um nível mais mid-level, reforçam a predisposição da ofertapara um turismo city break. Aliás, estas duas classes de hotéismetade da oferta hoteleira do Porto.

anos, as novas aberturas concentraram-se quase exclusivamente emlow-cost hotels. Quase não foram abertos novos business hotels,

nova de, por exemplo, theme hotels.

para os transient hotels, localizados nos principais eixos rodoviários doultrapassam 10% da oferta total; e para os motels que têm um pesototal do Grande Porto.

Cadeia Nacional

Cadeia Internacional

Sem Cadeia

TIPO DE GESTÃO


TIPO DE GESTÃO

O tipo de gestão daindicador da profissionalizaçãomaduros, distinguemespecializadas, por um

No Porto, emborainternacional, mais de

PROPRIEDADE

No Porto, os proprietáriossem associação a gruposnormalmente, de reduzidafamiliar, tradicional.

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA

Oferta Hoteleira

Grupo Nacional

Grupo Hoteleiro

Nacional

Internacional

PROPRIEDADE

familiar, tradicional.

Num plano oposto denacionais são já um terço

MARCAS

A última fase da análiseda oferta é bem visívelexclusivamente as unidadesmarcas diferentes.

Os hotéis Fénix oferecemseguidos pela Accor (pouco409 quartos). O GrupoTryp e Star Inn. A Turilima

Vila Galé e Sheratonunidade.

A democratização do turismo mundial foi muito impulsionada por umalow cost (que procura alojamentos low cost). Foi neste contexto, queimportância, oferecendo alojamento barato, mas criativo, proporcionandoencontro a viajantes oriundos de diversos pontos do globo.

Hoteleiro Nacional

GrupoHoteleiroInternacional



DISTRIBUIÇÃO DA OFERTA

FÉNIX 776 QUARTOS

ACCOR 755 QUARTOS

HOTI 388 QUARTOS

TURILIMA 353 QUARTOS

VILA GALÉ 292 QUARTOS

Hostels


O Porto não fugiu à moda e muito impulsionado pelo crescimentoaparecimento de hostels estendeu-se a toda a zona central da cidadeera ainda incipiente e pouco significativa, porém, em 2010, 8 novasabertas, dobrando a oferta da cidade. O aparecimento de novas unidadesdurante 2011, existindo ainda diversas unidades projectadasreconversões. Aliás, o fenómeno de reconversão tem sido uma dasde expansão, transformando antigas pensões e hospedarias em hostelstemáticos e com design moderno e apelativo.

Apenas um dos hostels da cidade do Porto pertence a uma cadeia,investimentos privados, muitas vezes de cariz familiar, que passamum edifício antigo, não demasiado grande, uma forte apostamobiliário com design jovem e numa exploração familiar e próxima dos

Esta forma familiar de exploração do negócio, que consiste numa aposta,pessoal, naturalmente, eleva os níveis de serviço, conduzindo os hostelsportugueses) ao topo dos rankings dos hostels a nívelwww.hostelworld.com).

Este é um negócio, cujo sucesso, está fortemente correlacionadoproduto na internet e na forma de o apresentar aos hóspedesnormalmente, internacional, jovem e de rendimentos baixos.

da unidade hoteleira, muitas vezes, funciona como importanteprofissionalização e internacionalização do sector. Mercados mais

propriedade e gestão, ficando a última reservada a entidadesum período de tempo alargado (raramente inferior a 15 anos).

um quarto da oferta esteja sob exploração de uma cadeiade 40% da oferta não tem branding.

proprietários de quase metade da oferta são entidades privadas nacionais,grupos empresariais. Este facto ilustra a forte presença de unidades,

reduzida dimensão, antigas, muitas vezes geridas como um negócio

| 2011 | PORTUGAL | OFERTA HOTELEIRA

Oferta Hoteleira

de profissionalização, hotéis propriedade de grupos hoteleirosterço da oferta total.

análise da oferta é a da distribuição das marcas. A grande dispersãovisível nesta análise: dentro da oferta total e considerando

unidades inseridas em cadeias hoteleiras, identificam-se mais de 30

oferecem pouco menos de 800 quartos na cidade do Porto, logo(pouco mais de 750 quartos), com destaque para a marca Ibis (com

Grupo Hoti tem pouco menos de 400 quartos divididos por unidadesTurilima tem pouco mais de 350 quartos na sua cadeia Axis.

Sheraton têm mais de 250 quartos, embora concentrados numa única

uma franja de procuraque o Hostel ganhou

proporcionando um ponto deOFERTA DE CAMAS

(EM HOSTELS)crescimento do aeroporto, o

cidade. Até 2009, a ofertanovas unidades foramunidades não acalmou

e mesmo algumasdas formas privilegiadas

hostels, muitas vezes

cadeia, os demais sãopela regeneração dena decoração e nodos hóspedes.

aposta, muitas vezes,hostels portuenses (e

nível mundial (e.g.,

com a colocação dohóspedes. A procura é,


0

100

200

300

400

500

600

700

0

50

100

150

200

(EM HOSTELS)

acumuladas novas

PIPELINE

Durante 2011, a criseunidades hoteleiras em

Porém, o adiamento dodificuldades no acesso

Com efeito, as restriçõescaracterizam a actualunidades hoteleiras que

Intenções de abertura,projectos ou mesmoInternational optou porultrapassados para abrirfinanceira.

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL | OFERTA FUTURA

Oferta Futura

OFERTA NOVA PARA 2012

RIO DOURO 5 * 42 QUARTOS

FONTE DA VINHA 5 * 34 QUARTOS

CARRÍS RIBEIRA 4 * 91 QUARTOS

SOARES DOS REIS 3 * 17 QUARTOS

IBIS BUDGET 1 * 95 QUARTOS

OFERTA NOVA PARA 2013

OPORTO VINTAGE 5 * 147 QUARTOS

INSPIRA FLORES 4 * 60 QUARTOS

BOM SUCESSO 2 * 83 QUARTOS financeira.

Na realidade, dessaabrirão as suas portas

Para lá destas, e compoderão identificar 50menos, pública.

Dentro deste domínio,elevado do que as 9projecta que o Grandecom projecto ou com650 novos quartosdesbloqueados os(normalmente, de financiamento)

Naturalmente, dos demais,outros, nunca chegará

InvestimentoMERCADO DE INVESTIMENTO


BOM SUCESSO 2 * 83 QUARTOS

HILTON – TRINDADE 4 * 124 QUARTOS

0

150

300

450

2009 2010 2011 2012 2013

PIPELINE (NOVOS QUARTOS)oferta nova oferta prevista



0

75.000

150.000

225.000

300.000

375.000

3 * 4 * 5 *

INVESTMENT

reconversão

construção nova


As transacções deconcentradas em Lisboaunidades em dificuldadesinvestimento. Um mercado

No Porto, exceptuandotransferência de portfolioinvestimentos em hotelariamodernos e funcionaisfuncionamento deste mercado

A projecção dos custossucesso do negócioestimativa do custo deoperações, podem elevarquando os edifícios são

Ora, é neste contextoque os valores de investimentoInternational consideravalores de investimentolado, parece ser viávelsuperiores a 100.000

crise económica e financeira ainda pouco transpareceu para asem funcionamento.

do processo de abertura de diversas novas unidades, cristalizou asacesso ao crédito.

restrições ao crédito e os inerentes problemas de financiamento queactual vida económica nacional, torna difícil antecipar com rigor as

que efectivamente abrirão nos próximos dois anos.

abertura, muitas vezes já com cadeias internacionais contactadas, antemesmo projectos de intenções, são fáceis de encontrar. A Colliers

por distinguir os que já se encontram com todos os trâmitesabrir portas, dos que não possuem (ainda) viabilidade física, legal ou

| 2011 | PORTUGAL | OFERTA FUTURA

Oferta Futura

análise, identificam-se 9 novas unidades que, potencialmente,portas nos próximos dois anos.

com o dinamismo da Câmara Municipal do Porto, facilmente, se50 terrenos ou edifícios cuja intenção de reconversão é, mais ou

domínio, algo especulativo, não é difícil projectar um número bem mais9 unidades antes referidas. Efectivamente, a Colliers International

Grande Porto tenha no pipeline mais de 4.000 novos quartos em stock oudeclarações públicas de intenção. Desses 4.000, considera-se quepoderão, com uma mudança de conjuntura económica, ver

problemas que, presentemente, impedem a sua promoçãofinanciamento).

demais, muitos nunca chegarão a ser concretizados e para muitoschegará a ser desenhado sequer um projecto.

InvestimentoMERCADO DE INVESTIMENTO

hotéis, em Portugal, são escassas e encontram-se muitoLisboa e no Algarve. Normalmente, o objecto da transacção são

dificuldades ou, em alternativa, a colocação de unidades em fundos demercado outrora exíguo, actualmente, é quase inexistente.

exceptuando negócios pontuais (um dos últimos envolvendo umaportfolio, compreendendo diversas unidades hoteleiras), os

hotelaria restringem-se à reconversão de edifícios antigos em novos,funcionais estabelecimentos hoteleiros. Este é o modo predominante de

mercado.

custos dessa reconversão assume uma importância chave para onegócio. Contudo, essa estimativa é bastante mais difícil do que a

de construção de um edifício novo. Os riscos envolvidos nestaselevar os custos imprevistos para valores impensáveis, sobretudo,são mais antigos.

contexto se situam os investimentos em hotelaria na cidade do Porto, peloinvestimento são, igualmente, muito voláteis. Em geral, a Colliers

considera que será muito difícil abrir um hotel de cinco estrelas cominvestimento inferiores a 300.000 euros/quarto, na Baixa do Porto. Por outro

viável abrir uma unidade hoteleira de quatro estrelas por valores poucoeuros/quarto.

COLLIERS RESEARCH

Colliers Research Servicesdiversas áreas do mercadomercado, de forma ade Research da Colliersdesde a recolha de informação

Em Portugal, o Departamentomercado sobre os maistrabalhados internamente,internacionalmente, dentro

COLLIERS INTERNATIONAL

• Brokerage: CompraSelecção do Operador

• Corporate ServicesAquisições.

512 escritórios em 61 países em 6 continentesE. U. América: 125

América do Sul: 18

Ásia e Pacífico: 214

EMEA: 117

Portugal: 3

• $1.5 mil milhões em receitas anuais

• 978,6 milhões de m² sob gestão

• Mais de 12,500 profissionais

PORTO – HOTEL MARKET REPORT | 2011 | PORTUGAL

• Consultoria: DesenvolvimentoEstratégia para a unidade,Viabilidade Financeirapara Promoção; Análise

• Research: EstudosInvestimento.

GLOSSÁRIO

• Hotel: Estabelecimentoalojamento e de outrosrefeições, mediantequartos (com wc incluído)sistema de classificaçãoTurismo, mantendo-

• Dormidas: Permanênciaalojamento, por umdo dia seguinte (INE)

• Estadia Média: Relaçãoderam origem a essas(INE).

PORTUGAL:

Colliers International

Alameda Jardins d’Arrábida, 11684400-478 Vila Nova de Gaia

Largo das Palmeiras, 91050-168 Lisboa

Marina ForumAvenida Arreaga, 77 – 2º – sala 2029004-533 Funchal

Portugal

TEL +351 22 772 85 19+351 21 350 58 41

FAX +351 22 772 85 11EMAIL [email protected]

A informação constante neste relatório foi obtidarecorrendo a fontes classificadas como fidedignas.Embora todos os esforços tenham sido efectuados com ointuito de assegurar a sua precisão, não o podemosgarantir. Nenhuma responsabilidade será assumida poreventuais imprecisões. Os leitores deverão recorrer aaconselhamento profissional antes de decidir com baseem qualquer material inserido neste relatório.

• Taxa de Ocupaçãodeterminado período,um quociente entredisponíveis para venda,

• Preço Médio por Quartovalor da receita totalde quartos, disponíveis,por Quarto Vendido,e vendidos, em determinadocomo Average Daily

• REVPAR (Revenueindicadores na análisequarto e a taxa dedevolve o REVPAR

www.colliers.com/Markets/Porto

RESEARCH

Services Group é reconhecido como líder no conhecimento dasmercado imobiliário, facultando aos clientes, valioso conhecimento do

sustentar as decisões de negócio. Os analistas do DepartamentoColliers têm diversas plataformas de análise, nos diversos segmentos,

informação no mercado até uma abrangente análise do mercado.

Departamento de Research da Colliers recolhe, regularmente, dados demais importantes indicadores imobiliários. Esses dados são depois

internamente, seguindo os procedimentos mais adequados e utilizadosdentro do universo da Colliers International.

INTERNATIONAL HOTELS

Compra e Venda de unidades hoteleiras; Fusões e Aquisições; Procura eOperador; Negociação e Revisão do Contrato de Gestão.

Services : Corporate Finance; Debt and Equity Placement; Fusões e

| 2011 | PORTUGAL

Desenvolvimento do Conceito da unidade a promover e Definição daunidade, enquanto destino Turístico; Estudos de Mercado e de

Financeira; Avaliações; Consultoria de Corporate Finance; ConsultoriaAnálise Operacional; Gestão de Activos.

Estudos de Mercado, Análise de Tendências, Análise do Mercado de

Estabelecimento cuja actividade principal consiste na prestação de serviços deoutros serviços acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de

mediante pagamento. A Colliers apenas considera unidades com mais de 3incluído). Os hotéis estão classificados em estrelas de 1 a 5. O

classificação português é da responsabilidade da Direcção Geral do-se, Portugal, fora do sistema de uniformização europeu HOTREC.

Permanência de um indivíduo num estabelecimento que forneceperíodo compreendido entre as 12 horas de um dia e as 12 horas

(INE).

Relação entre o número de dormidas e o número de hóspedes queessas dormidas, no período de referência, na perspectiva da oferta

Ocupação : Nesta variável são aferidos os quartos vendidos numperíodo, avaliando a eficiência média da unidade. Para tal, é efectuado

entre o número de quartos ocupados e o número total de quartosvenda, na unidade hoteleira, em determinado período.

Quarto (PMQ): O Preço médio por Quarto é o quociente entre ototal gerada, pela unidade, em determinado período, pelo número total

disponíveis, para ocupação. Poderá ainda ser calculado o Preço MédioVendido, situação em que o quociente apenas inclui os quartos disponíveis

determinado período de tempo. Esta variável também é conhecidaDaily Rate.

Revenue per Available Room): Este é um dos mais importantesanálise de um hotel. Consiste no cruzamento das receitas obtidas por

de ocupação, também por quarto. O produto das duas variáveis,REVPAR do período em análise.

www.colliers.com Accelerating success.

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