poslovni plan izgradnje luksuznih …oliver.efri.hr/zavrsni/190.b.pdf · dodatna. poslovni plan i...
TRANSCRIPT
SVEUČILIŠTE U RIJECI EKONOMSKI FAKULTET
Lucija Katić
POSLOVNI PLAN IZGRADNJE LUKSUZNIH APARTMANA U STARIGRADU
DIPLOMSKI RAD
Rijeka, 2013.
SVEUČILIŠTE U RIJECI EKONOMSKI FAKULTET
POSLOVNI PLAN IZGRADNJE LUKSUZNIH APARTMANA U
STARIGRADU
DIPLOMSKI RAD
Predmet: Vrednovanje poduzeća Mentor: Prof.dr.sc. Branka Crnković - Stumpf Student: Lucija Katić
Financije i bankarstvo 0066156255
Rijeka, lipanj 2013.
SADRŽAJ
1. UVOD ..................................................................................................................... 1
1.1. Problem i predmet istraživanja ............................................................................ 1
1.2. Svrha i cilj istraživanja ........................................................................................ 2
1.3. Hipoteza rada ....................................................................................................... 2
1.4. Struktura rada ....................................................................................................... 2
2. POSLOVNO PLANIRANJE .................................................................................. 3
2.1. Planiranje i poslovni plan .................................................................................... 3
2.2. Najvažnije planske aktivnosti .............................................................................. 4
2.3. Sadržaj poslovnog plana ...................................................................................... 5
2.3.1 Poduzeće ............................................................................................................ 7
2.3.2. Proizvod/usluga koju poduzeće nudi ................................................................ 7
2.3.3. Lokacijska analiza ............................................................................................ 8
2.3.4. Analiza tržišta ................................................................................................... 9
2.3.5. Tehnološko-tehnička analiza ............................................................................ 9
2.3.6. Financijski pokazatelji projekta ...................................................................... 10
3.POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA ............................................... 11
3.1. Opis poduzeća .................................................................................................... 11
3.2.Proizvod/usluga koju poduzeće nudi .................................................................. 11
3.3. Lokacija ............................................................................................................. 12
3.4. Opis zaštite i utjecaja na okoliš ......................................................................... 13
3.5.Analiza tržišta ..................................................................................................... 14
3.5.1. Tržište nabave ................................................................................................. 15
3.5.2. Tržište prodaje ................................................................................................ 16
3.6. Tehnološko – tehnički elementi ulaganja .......................................................... 17
3.6.1. Opis strukture ulaganja ................................................................................... 17
3.6.2. Struktura i broj zaposlenika ............................................................................ 18
3.6.3. Kapacitet projekta ........................................................................................... 19
3.6.4. Aktivizacijsko razdoblje projekta ................................................................... 19
3.7. FINANCIJSKI PODATCI ................................................................................. 21
3.7.1. Popis potrebne imovine .................................................................................. 21
3.7.2. Izvori i upotreba kapitala ................................................................................ 23
3.8. Ocjena učinkovitosti i osjetljivosti .................................................................... 38
3.8.1. Metoda neto sadašnje vrijednosti (NPV) ........................................................ 39
3.8.2. Metoda interne stope rentabilnosti (IRR) ....................................................... 41
3.8.3. Indeks profitabilnosti (PI) ............................................................................... 42
3.8.4. Metoda otplatnog perioda ............................................................................... 44
4. ZAKLJUČAK ....................................................................................................... 46
LITERATURA ......................................................................................................... 47
POPIS TABLICA ..................................................................................................... 48
1
1. UVOD
1.1. Problem i predmet istraživanja
Problem istraživanja ovog diplomskog rada proizlazi iz situacije u hrvatskom turizmu,
kojeg možemo okarakterizirati kao masovan turizam sa prekratkom sezonom. S povećanim
zahtjevima te promjenama u potražnji hrvatski turizam suočava se sa problemom
prilagodbe i zadovoljenja potreba sve zahtjevnijih turista. Hrvatski turistički subjekti ne
posvećuju dovoljnu pozornost izradi, provođenju i upravljanju projektima, te se može reći
da je praksa u turizmu ostvarivanje kratkoročnih rezultata, dok je dugoročna uspješna
eksploatacija projekta zanemarena. Navedeni problemi vidljivi su i na mikro razini stoga je
predmet istraživanja mogućnost rješenja navedenih problema u mjestu Starigrad.
Starigrad-Paklenica je relativno mlado mjesto u razvoju sa brojnim potencijalima za razvoj
turizma zbog svojeg geografskog položaja te brojnih kulturnih i prirodnih atrakcija. S
ozirom da postojeći turistički kapaciteti nisu adekvatno iskorišteni te ponuda ne
zadovoljava potrebe turista, donešena je odluka o ulaganjuu izgradnju luksuznih apartmana.
Činjenica da se u izgradnji sve manje uvažavaju tradicionalni stilovi, te se povodi za brzom
i jeftinom izgradnjom apartmana radi daljnje prodaje, procjenjeno je da bi se ulaganje u
ovakvu investiciju isplatilo budući da samo mjesto svojim golemim potencijalom nudi
mogućnost produžetka turističke sezone na cijelu godinu. Takvi zaključci su donešeni
analizirajući sam položaj te prirodna i kulturna bogatstva mjesta, naime u Starigradu se
nalazi Nacionalni park Paklenica koji se u posljednjih desetak godina ubrzano razvija i vrši
velike investicije što u samu ponudu sadržaja parka tako i u marketing i promociju parka a
ujedno i samog mjesta.
2
1.2. Svrha i cilj istraživanja
Povodeći se za izjavom da dobar poduzetnik stalno istražuje čega sve ima na tržištu, a još
više čega nema te u tome vidi odličnu prigodu, uočena je potreba i poslovna prigoda u
proširenju turističke ponude mjesta Starigrad- Paklenica. Ovaj rad također želi ukazati na
važnost i koristi dobre pripreme investicijskog projekta.
1.3. Hipoteza rada
Hipoteza rada glasi: spoznajom i dobrom pripremom poslovnog plana moguće je
predvidjeti isplativost projekta.
1.4. Struktura rada
Diplomski rad sastoji se od četiri tematskih, međusobno povezanih cjelina. Prvo poglavlje,
UVOD, u kojem se govori o svrsi i cilju istraživanja, donosi strukturu rada i hipotezu od
koje se polazi u istraživanju. Drugi dio, POSLOVNO PLANIRANJE polazi od teoretskih
smjernica i definicija poslovnog plana, općim obilježjima i značajkama. Treći
dio,POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA predstavlja konkretan primjer
poslovnog plana, sa uvodnim dijelom o budućem poduzeću. U pripremnoj fazi istraženo je
nabavno i prodajno tržište. Pod nabavnim tržištem u užem smislu podrazumijevamo tržište
roba i usluga poduzetničkog projekta, a pod prodajnim tržištem podrazumijevamo tržište
gotovih proizvoda, u ovom slučaju usluga. Korištenjem dobivenih podataka te metodom
procjene cijene turističkih usluga za buduća razdoblja, ispitana je isplativost financiranja
ovog projekta. Četvrti dio, ZAKLJUČAK, donosi zaključe do kojih se došlo istraživanjem.
3
2. POSLOVNO PLANIRANJE
2.1. Planiranje i poslovni plan
Čovjek je misaono biće koje nastoji predvidjeti posljedice svojih aktivnosti, stoga se može
reći da je svako ljudsko djelovanje unaprijed određeno promišljanjem budućih događaja.
Postupak kojim se postavljaju ciljevi i određuju budući zadatci, te aktivnosti za njihovo
ostvarivanje, naziva se planiranje, a rezultat planiranja jest plan. (Cingula, 2001:9)
Planiranjem odnosno poslovnim planom nastoje se minimizirati pogreške, odnosno smanjiti
njihov broj. Čovjek se planiranjem nastoji pripremiti za budućnost te predvidjeti ishod
događaja.Poslovni plan je dokument koji sadrži razrađeno obrazloženje o ulaganju u posao
s ocjenom očekivanih rezultata. Opća obilježja poslovnog plana jesu:
• poslovni je plan važan dokument koji pomaže uspjehu u poslu
• njegova izrada zahtijeva vrijeme i sredstva, ali ih i štedi
• pomaže poduzetniku pri potankom analiziranju njegovih ideja
• usmjerava izvedbene aktivnosti osobito važne za početak samostalnog poslovanja
• utvrđuje mjerljive učinke koji su osnovica za potvrdu opravdanosti ulaganja, te
uloženih napora vlasnika i menedžera
• dokumentira pregovaračku sposobnost pothvata, tj. privlači potencijalne partnere i
omogućuje bržu realizaciju kreditnih zahtjeva
• važan je ne samo zbog prezentacije partnerima i financijerima već i zbog provjere
opravdanosti pothvata sa stajališta poduzetnika. (Žanić, 1999:16)
Poslovni plan se izrađuje radi utvrđivanja konkretnih ciljeva te je kao takav temelj za
provjeru planiranih veličina te eventualne korekcije. Svaki pothvat, bez obzira na veličinu,
zahtijeva izradu poslovnog plana. Njegova kvaliteta ovisi o sposobnosti predviđanja na
temelju istraživanja odnosnog područja, kao i njegovoj razumljivosti manje stručnim
4
ljudima. Pothvat i investicijski projekt imaju obilježje skupa različitih aktivnosti koje su
usmjerene prema ostvarenju nekog cilja. Pothvat može imati čistu poslovnu oznaku,
primjerice, veće iskorištenje postojećeg kapaciteta ili racionalizaciju troškova bez bitnih
tržišnih, tehnološko-tehničkih i organizacijskih promjena. Znači bez bitno povećanih novih
ulaganja. Investicijski projekt redovito znači nova ulaganja, bilo da su početna, bilo da su
dodatna. Poslovni plan i investicijska studija su dokumenti koji potanko obrazlažu strukturu
i tijek izvedbenih aktivnosti. Rabe se kao temelj donošenja poslovnih i investicijskih
odluka. (Žanić, 1999:17) Budući da je za male i srednje poduzetnike poslovni plan vrlo
često i plan investiranja, ovdje se poduzetnički pothvat strukturno, analitički i praktično
razrađuje kao investicijski projekt.Odluka o ulaganju kapitala je investicijska odluka koja
nije jednokratan čin nego niz različitih odluka koje se ne donose istodobno pa tu odluku
treba promatrati zapravo kao slijed odluka. Investicijski projekt osmišljen je skup
vremenski raspoređenih radnji kojima se planira ostvarenje ciljeva razvoja investitora i u
okviru kojih se koristi kapital. Proces osmišljavanja tih radnji je proces planiranja
investicijskog projekta. (Bendeković,2008.)
2.2. Najvažnije planske aktivnosti
Poduzetnik u malim i srednjim poduzećima, kao i menadžer u velikoj tvrtki podjednako se
moraju brinuti o najvažnijim planskim aktivnostima:
1. Prognoziranje svih poslovnih aktivnosti koje se moraju provesti, njihov opseg,
odgovorne osobe i do kada moraju biti završene.
2. Organiziranje poslovnih aktivnosti, određivanje njihova trajanja, redoslijeda i
definiranje poslovnih događaja koji nastaju kao početak ili završetak utvrđenih
aktivnosti.
3. Odabir ljudi za ispunjenje planskih zadataka, njihov broj i potrebna znanja,
donošenje odluke o novom zapošljavanju ili o dopunskoj naobrazbi sadašnjih
zaposlenika.
5
4. Postavljanje neposrednih zadataka i mjerila za njihovo vrednovanje. Sve planske
veličine moraju se izraziti numerički, bilo količinski ili vrijednosno jer se samo tako
mogu kasniji stvarni rezultati usporediti s planskim veličinama. Tijekom poslovanja
ostvaruje se nadzor nad svim aktivnostima te se i prije njegova završetka mogu
poduzimati potrebne korektivne mjere, ako uočena odstupanja pokazuju da nastaju
nepovoljni događaji. Nakon završetka poslovnih aktivnosti, uspoređivanje planskih
veličina i stvarno postignutih rezultata pokazuje uspješnost poslovanja.
5. Planiranje aktivnosti pokazuje kako se pojedini poslovi moraju obavljati te tko će
biti odgovoran za postupanje po zadanim standardima.
6. Planiranje materijala pokazuje koji će se materijali, sirovine ili poluproizvodi
iskoristiti u proizvodnom procesu, a cilj je postići punu opskrbljenost u pravom
trenutku, bez zastoja i nepotrebnih zaliha.
7. Planiranje osnovnih sredstava pokazuje koji će se trajni potencijali iskoristiti u
planiranom poslovanju.
8. Izrada proračuna je konačan postupak u poslovnom planiranju koji pokazuje utrošak
svih resursa potrebnih za odvijanje pojedine poslovne funkcije ili njezinih dijelova.
Istodobno, proračuni pokazuju i očekivane prihode od realizacije ostvarenih učinaka
u poslovnom procesu. Povezivanje svih pojedinačnih proračuna rezultira izradom
privremenih planskih financijskih izvješća. (Cingula, 2001.)
2.3. Sadržaj poslovnog plana
Poslovni plan oblikuje se različito u pojedinim poduzećima pa su zato moguće i velike
razlike u njegovu sadržaju. Poslovni je plan dokument sa zavidnim stažom u teoriji i praksi,
te je potreban prepoznatljiv sadržaj u praktičnom radu i susretima s domaćim i stranim
partnerima. Riječ je o potrebnom minimumu razvidnih podataka koji su sadržajno
usmjereni prema dokumentiranoj provjeri očekivanih učinaka, neovisno o izradi,
6
provjeravanju ili donošenju odluke na temelju takvog dokumenta. Stoga se i naglašava
važnost razumijevanja temeljne strukture sadržaja, a ne posebnosti, koje svaki poslovni
plan po naravi ima. Još bi veća pogreška bila utvrđivati sadržaj takvog dokumenta kao
„neizbježni“ propis i normirani obrazac za popunjavanje. Iskustvo pokazuje da je posljedica
„propisivanja“ birokratizacija i mogućnost izgovora za neučinkovitost. Tumačenje propisa
može biti i biva varijantno. Pravo je rješenje pribjegavanje temeljnom standardu. Standardu
prepoznatljivom i domaćim i stranim partnerima i financijerima, standardu kao okviru s
mogućnošću kreativnog doprinosa u pripremi i izradi poslovnih planova za dijelove koji
imaju specifična obilježja jednog pothvata. Temeljni sadržaj poslovnog plana sadrži
uobičajeno ove standardne dijelove:
• sažetak poslovnog plana
• informacija o poduzetniku-investitoru
• analiza tržišta
• tehnološko-tehnička analiza
• lokacijska analiza
• financijska priprema
• ocjena učinkovitosti i osjetljivosti
Ambiciozan po svom sadržaju, poslovni plan zahtijeva dobru pripremljenost te
informiranost i znanje o pothvatu. To znanje ne mora biti izvedbeno, ali mora biti svakako
poduzetničko znanje i sposobnost. (Žanić, 1999.)
7
2.3.1 Poduzeće
Prvo poglavlje poslovnog plana, opis poduzeća ima za cilj objasniti:
Čime se bavi poduzeće (osnovna djelatnost – misija sadašnja i/ili buduća)
Koje proizvode i/ili usluge namjerava nuditi
Na kojim tržištima namjerava djelovati
Zašto je izabrana sadašnja lokacija za poslovanje
Koje zaposlenike i poslovodstvo ima poduzeće
Ove točke zajedno čine poslovnu politiku poduzeća, pravila od kojih ne treba odstupati bez
jakih razloga. Poslovna politika daje smjer i pruža stabilnost poslu. U opisu poslovnog
plana važno je jasno i jednostavno opisivanje, kako bi plan bio razumljiv i stručnjacima i
laicima.
Važno je odrediti glavnu djelatnost (ili glavne djelatnosti) poduzeća. Cjelokupno daljnje
planiranje se temelji na toj odluci. (Bangs, 2008.)
2.3.2. Proizvod/usluga koju poduzeće nudi
Većina poduzeća radi proizvode i/ili usluge koje već postoje. Ukoliko se radi o
proizvodima koji su po nečemu jedinstveni, zadnja riječ tehnike, ili se na neki način
razlikuju od konkurentskih, to treba iskoristiti čim prije. Diferencijacija je dragocjena, ali
ne traje dugo jer privlači imitatore.
Ključna pitanja u ovom dijelu poslovnog plana su:
1. Što prodaje poduzeće?
2. Kakve su koristi od onoga što prodaje?
3. U čemu se proizvod i /ili usluge razlikuju od konkurentskih?
4. Ukoliko se radi o novom proizvodu, što je to što ga čini različitim od drugih?
8
Do poslovnog uspjeha dolazi se zadovoljavanjem potreba i želja tržišta. Tek u malom broju
slučajeva poslovni uspjeh je rezultat vrhunskog proizvoda ili visoke tehnologije. Ono na što
se treba usredotočiti je zadovoljavanje potreba odabranog tržišta. (Bangs, 2008.)
2.3.3. Lokacijska analiza
Pravi položaj (lokacija) pomaže dobrom poslovanju. U ovom dijelu poslovnog plana treba
odgovoriti na sljedeća pitanja:
1. Koja je adresa poduzeća?
2. Koliko je velik poslovni prostor?
3. Da li je unajmljen ili u vlasništvu investitora?
4. Da li je potrebno preuređenje?
5. Da li urbanistički uvjeti dozvoljavaju odabranu djelatnost na toj lokaciji?
6. Koja se još poduzeća nalaze u blizini?
7. Zašto je odabrana baš ta lokacija?
8. Zašto je to prava lokacija za posao?
9. Kako će izbor lokacije utjecati na troškove poslovanja?
Jednom kad se poduzeće nalazi na dobroj lokaciji, ili je već duže vremena tamo, treba
pratiti promjene. Grade se ceste, ljudi se sele, mijenja se struktura stanovništva, posao se
treba prilagođavati i pratiti promjene. (Bangs, 2008.)
9
2.3.4. Analiza tržišta
Kod tržišne opravdanosti radi se o više elemenata koje bi trebalo obuhvatiti investicijskim
planom od koji su glavni tržište nabave i tržište prodaje. Investitor u ovom dijelu plana
očekuje popis dobavljača, s kojim će poduzetnik surađivati. Također, potrebno je dati neke
osnovne informacije o dobavljačima, uz kratak opis zašto su izabrani.
Tržište prodaje je najvažniji dio plana jer treba pružiti informaciju o tome što će se
proizvoditi i po kojim cijenama, na kojem tržištu, te tko su ciljni kupci. Za poslovni uspjeh
vrlo je važno dobro poznavanje kupaca:
Tko su naši kupci
Kakve su njihove potrebe i želje
Kakve su im navike i što sebi zapravo mogu priuštiti?
Prikupiti što više informacija o kupcima i njihovim stvarnim mogućnostima, prije početka
poslovnog pothvata, uvijek je jeftinije nego platiti kaznu za pogrešnu procjenu o
mogućnostima prodaje. (Cingula, 2001:52)
2.3.5. Tehnološko-tehnička analiza
Temeljita razrada tehnološko-tehničkih i organizacijskih uvjeta temelj je za proračun
potrebitih ulaganja i očekivanih troškova poslovanja. U ovoj fazi poduzetnik specificira
strukturu ulaganja, opis ulaganja, potrebite zaposlenike te dinamiku provođenja planiranih
aktivnosti. Dinamika provođenja planiranih aktivnosti je od velike koristi za razumijevanje
dugoročnih i kratkoročnih planova. Još jedan bitan segment ovog dijela poslovnog plana je
struktura i broj zaposlenih. U ovom dijelu potrebno je opisati kako će se obavljati
djelatnost. Ponekad poduzetnik nema namjeru zapošljavati djelatnike, ali ukoliko ima mora
unaprijed odrediti koju stručnu spremu trebaju posjedovati, koje će poslove obavljati, hoće
li biti uposleni na određeno ili neodređeno vrijeme, te koliku će plaću imati.
10
2.3.6. Financijski pokazatelji projekta
Financijsku pripremu i ocjenu učinkovitosti valja razumjeti kao postupak preračunavanja
fizičkih veličina u financijske veličine. Za primjenu odgovarajućih analitičkih postupaka
potrebni su određeni podaci. Oni su već prikupljeni u prethodnim fazama rada. Riječ je o
podacima iz tržišne, tehnološko-tehničke i lokacijske analize. (Žanić, 1999.) Financijski dio
projekta svim potencijalnim investitorima mora ponuditi dostatan broj i kvalitetu pouzdanih
informacija. U ovom dijelu poslovnog plana prvo se prikazuje popis potrebne imovine, te
načini financiranja. Ukoliko se radi o kreditiranju potrebno je i napraviti plan otplate
kredita. Bilanca, izvješće o dobiti, planirano izvješće o dobiti kao temeljna financijska
izvješća također spada u ovaj dio poslovnog plana. Slijedi ocjena učinkovitosti poslovnog
plana gdje se pomoću određenih metoda ispituje profitabilnost odnosno uspješnost projekta.
Neke od najčešće korištenih metoda su: metoda neto sadašnje vrijednosti, metoda interne
stope profitabilnosti i rok povrata. Ove metode korištene su i opisane u nastavku, u dijelu
koji se odnosi na konkretan poslovni plan.
11
3.POSLOVNI PLAN IZGRADNJE APARTMANA
3.1. Opis poduzeća
Poduzeće „Grattacielo“ je novoosnovano poduzeće obitelji Katić koje će se prvenstveno
baviti turističkim djelatnostima. Obitelj Katić posjeduje i ugostiteljski obrt „Roli“ koji se
bavi davanjem smještaja i organiziranjem izleta. Djed, Jerolim Katić, vodi restoran i
pansion sa svojom obitelji preko 60 godina. Sada mu se pridružila i unuka Lucija koja
završava Ekonomski fakultet u Rijeci. S obzirom da se radi o obiteljskom poduzeću za
početak se ne misli o zapošljavanju novih djelatnika, eventualno jedne čistačice.
Obrazovanje, dugogodišnja tradicija i iskustvo te stečena poznanstva su garancija za
uspješno poslovanje.
3.2.Proizvod/usluga koju poduzeće nudi
Obitelj Katić dobila je u nasljedstvo teren površine 900 m2 u mjestu Starigrad-Paklenica. S
obzirom na dosadašnje iskustvo i analizirajući trenutnu ponudu u mjestu, Rudolf Katić,
voditelj projekta, uvidio je da se uz tri hotela koji posluju u Starigradu, u privatnom
smještaju uglavnom nudi smještaj niske kategorije koji ne mogu pratiti i zadovoljavati
trend tržišta i razvoja turizma u Starigradu i općenito u Hrvatskoj. Donoseći ovu odluku o
investiciji, odlučio se za ulaganje u visoko elitni turizam koji još uvijek nedostaje u
Starigradu te za sada predstavlja veliki hendikep za razvoj visoko elitnog turizma na ovome
području. Stoga će glavna djelatnost ovog projekta biti iznajmljivanje luksuzno opremljenih
apartmana koji će zadovoljavati sve visoko europske standarde. U suradnji sa ostalim
poduzetnicima sa ovog područja u sklopu ponude biti će organizirano razgledavanje
Nacionalnog parka Paklenica sa stručnim vodičem, te omogućen odlazak na jednodnevne
izlete brodom u kanjon Zrmanje i organizirani rafting na Zrmanji kao i tzv. safari izleti
brdskim stazama parka prirode Velebita, bavljenje alpinizmom uz mogućnost edukacije o
samom sportu za koji postoji ogroman interes. Uz klasično ljetovanje ponuda će se bazirati
i na produženju turističke sezone i omogućavanju aktivnog odmora van ljetnih mjeseci uz
razne aktivnosti poput brdskog biciklizma, alpinizma, planinarenja, raftinga.
12
3.3. Lokacija
Pri odabiru same lokacije projekta pažnja je početno usmjerena na makro lokaciju na način
da je istražen zemljopisni položaj, klimatski uvjeti, te urbani položaj tj. gustoća
naseljenosti. Posebna pozornost je usmjerena na mikro lokaciju promatrajući udaljenosti
samog položaja objekta do poslovnog i turističkog središta mjesta, prezentacijskog centra
NP Paklenice, blizine samog parka, te blizine plaže.Proučavajući makro lokaciju projekta
utvrđeno je da se Starigrad Paklenica nalazi na idealnom zemljopisnom položaju. Naime,
Starigrad je smješten u sjevernoj Dalmaciji, 10 km od izlaza Maslenica. Autocesta je
omogućila bolju povezanost s većim gradovima te pridonijela razvitku mjesta. Iz
navedenog možemo zaključiti da je makro lokacija ovog projekta odlična jer je samo
mjesto izgradnje jednako udaljeno od većih gradova kao npr. Rijeke, Zagreba, Splita, što
omogućava brz i jednostavan pristup navedenim gradovima kao i nacionalnim parkovima:
Krke, Kornati i Plitvičkih jezera. Što se tiče mikrolokacije, ona ima više prednosti od
samog geografskog položaja. Sami položaj objekta omogućava blizinu plaže (plaža je
udaljena cca 10m), blizinu ulaza u NP Paklenicu (cca 1000 m), a time što je odmaknuta od
jadranske magistrale 50m može se na miru odmarati i nema utjecaja buke prometa na mir i
odmor gostiju. Važna činjenica pri odabiru lokacije je i ta da u široj okolici Starigrada nema
razvijene industrije pošto se ljudi u ovome kraju bave pretežno turizmom i ribarstvom, a to
omogućava čisti zrak te bistro i čisto more. Općina Starigrad je tijekom 2006. godine
donijela prostorni plan koji omogućava lakšu i bržu izgradnju što također treba uzeti u
obzir, kao da je za navedenu lokaciju riješena sva infrastruktura pa je objektu omogućen
priključak na vodu, struju, telefon.
13
3.4. Opis zaštite i utjecaja na okoliš
Globalni trendovi, kao što je problem rasta stanovništva, nedostatak hrane i vode,
smanjenje obradivog zemljišta, onečišćenje zraka, vode i tla te povećanje opće potrošnje
resursa po glavi stanovnika, ukazuju da je ekonomsko-ekološka budućnost našeg planeta
neizvjesna. U globalnom ekonomskom rastu zaboravilo se na utjecaj moderne tehnologije
na zdravlje ljudi i okoliša. Ekonomski rast se temeljio na sve većem iscrpljivanju prirodnih
resursa i na sve većem onečišćenju okoliša.(Črnjar,2009.) Imajući na umu činjenice o
stanju okoliša projekt će slijediti elemente koncepcije održivog razvoja. Održivi razvoj
treba shvatiti kao rezultat individualne akcije potrošača, poduzetnika, zaštitara i država koji
teže ostvarivanju individualnih ciljeva s namjerom da zajednički razmatraju i dočekaju
bolju budućnost. Održivi razvoj zahtijeva jedinstven sustav povezanosti između ljudi i
njihovih resursa i poslova u dinamičnoj ravnoteži prirodnog i društvenog sustava. Ovaj rad
će se stoga gledati kao razvojni projekt koji će zadovoljiti potrebe sadašnjeg naraštaja,
uvažavajući isto tako potrebe budućih naraštaja. Pri projektiranju i izgradnji ovog objekta
posebna pozornost će se posvetiti zaštiti okoliša pošto je objekat smješten na samom rubu
Nacionalnog parka Paklenica i Parka prirode Velebit. Stoga će se pri samom projektiranju
obratiti posebna pozornost da se objekt i svojom estetikom uklapa u postojeći okoliš, da se
pri izgradnji što više koristi autohtoni kamen, te da se u skladu sa postojećim prirodnim
okolišem uredi i okoliš samog objekta.
14
3.5.Analiza tržišta
U ovome dijelu poslovnog plana istražit će se tržište nabave i to prvenstveno tržište nabave
za izgradnju samog objekta te opremanje objekta.Nakon početka poslovanja potreba za
nabavom i korištenjem tržišta nabave znatno će se smanjit. Za uspjeh projekta veliku
važnost ima tržište prodaje koje se u nastavku detaljnije analizira.
Starigrad - Paklenica je relativno mlado mjesto sa brojnim potencijalima za razvoj turizma
zbog svojeg geografskog položaja te brojnih kulturnih i prirodnih atrakcija. S obzirom na
činjenicu da se u zadnje vrijeme ne uvažavaju tradicionalni stilovi gradnje već se teži brzoj
i jeftinoj izgradnji apartmana procijenjeno je da bi se ulaganje u ovakvu investiciju
isplatilo. Isplativost proizlazi iz potencijala samog mjesta i mogućnosti produženja
turističke sezone. U Starigradu se nalazi Nacionalni park Paklenica koji vrši velike
investicije u ponudu sadržaja, marketing i promociju parka, a ujedno i samog mjesta.
Nastankom neovisne države i privatizacijom, privatiziran je hotel Alan koji je u vlasništvu
konzorcija Bluesun hotels & resorts koji vrši velika ulaganja u podizanje kvalitete ponude
(izgradnja bazena, proširenje sportskih aktivnosti te izgradnja wellness centra). Sam hotel
je kroz grupu hotela kojoj pripada sve prisutniji na europskim tržištima i turističkim
sajmovima čime u Starigrad dolazi sve više gostiju iz zapadnoeuropskih zemalja koji traže
upravo takvu vrstu ponude i usluge. Analizirajući trenutnu ponudu zaključeno je da se uz tri
hotela koji posluju u Starigradu u privatnom smještaju uglavnom nudi smještaj u
apartmanima niske kategorije koji ne mogu pratiti i zadovoljiti trend tržišta i razvoja
turizma u Starigradu i općenito u Hrvatskoj. Iz svih gore navedenih činjenica kao i iz
činjenice da je Republika Hrvatska sve bliže ulaska u Europsku uniju, čime će i cijene
nekretnina duž cijele obale porasti procijenjeno je da je sada trenutak za pokretanje ovog
projekta koji bi se realizirao nakon ulaska Hrvatske u EU i u tom trenutku bio spremam za
početak rada i ostvarivanje prihoda jer će se tada i cjelokupno hrvatsko tržište spojiti sa
europskim.
Bitno je spomenuti činjenicu da je Starigrad Paklenica jedinstvena destinacija na obali u
kojoj gosti mogu istovremeno uživati sve blagodati mediterana, prednosti svježeg i čistog
15
planinskog zraka u Nacionalnom parku Paklenica koji je bogat brojnim planinskim stazama
za planinarenje te ima razvijen alpinizam u kanjonu Velike paklenice. Stoga je i cjelokupni
turizam u Starigradu vezan uz slogan: „Tamo gdje planina dotiče more“ i po tome je
jedinstven u Hrvatskoj. Samo mjesto je izvrsno povezano sa ostatkom Hrvatske jer se
nalazi samo 10-tak kilometara od novoizgrađene auto-ceste Dalmatine koja omogućuje
jednostavan i brz dolazak iz unutrašnjosti Hrvatske kao i mnogobrojne jednodnevne izlete
iz Starigrada u nacionalne parkove pošto je Starigrad na tromeđi NP Plitvice, NP Kornati i
NP Krka.
3.5.1. Tržište nabave
Tržište nabave se prvenstveno odnosi na dobavljače potrebne za projektiranje i nadzor
izgradnje objekta te najznačajnijeg dobavljača koji će biti izvoditelj građevinskih radova, a
nakon toga slijedi izbor dobavljača za opremanje interijera objekta. Za dobavljača koji će
biti glavni projektant i provoditi nadzor za vrijeme izgradnje objekta odabrana je tvrtka
MAJCEN d.o.o. Trg M. Gupca 6, 42207 Vinica. Ova tvrtka je odabrana iz razloga što je
već upoznata sa prostornim planom općine Starigrad i ima sve podatke o lokaciji. Lokacija
budućeg projekta se nalazi odmah do postojećeg objekta kojeg su projektirali i već
raspolažu mnoštvom informacija koje će moći iskoristiti, kao što su komunalna
infrastruktura, visina terena i nagiba te su dobro upoznati sa prirodnim okolišem u koji se
objekat treba uklopiti. Također je važno napomenuti da ta tvrtka ima dobre reference jer
posluje već 15 godina i sudjelovala je na mnogim projektima izgradnje i uređenja objekata
na obali.Tvrtka projektant usko surađuje sa tvrtkom koja je odabrana za izvođača radova, a
to je GT ING d.o.o. Varaždin. GT ING d.o.o. je tvrtka za koju se pouzdano može reći da je
sposobna i opremeljna, i tehnički i kadrovski da izvrši sve potrebne radove u zadanim
rokovima. Naime, prije donošenja odluke o investitoru razgledani su neki objekti poput
apartmana koje su gradili u Biogradu i na otoku Pagu. Time je potvrđena njihova kvaliteta
izgradnje i poštivanje rokova. Dogovoreno je da se radovi plaćaju tek po preuzimanju
objekta i izvršenom tehničkom pregledu objekta, što omogućava lakše financiranje i kraći
16
rok za otplatu potrebnih kredita. Ostale potrebe na tržištu nabave odnose se na nabavu
namještaja za opremanje apartmana.Namještaj će se dati izrađivati po mjeri direktno kod
proizvođača i za to je odabrana tvrtka „Stolarija Jerešić“, koja izrađuje kvalitetni namještaj
po mjeri iz punog drveta. Po završetku građevinskih radova i opremanja objekta
namještajem, tj. prije samog početka rada i kasnije u tijeku poslovanja objekta, ostaje još
riješiti dobavljača potrošnog materijala za sanitarne čvorove i daljnje održavanje i čišćenje
objekta. Za to je odabrana tvrtka Tardi d.o.o. koja posluje na ovome području sa pretežnim
dijelom ugostiteljskih objekata na način da daje besplatno na korištenje razne držače
sapuna, toaletnog papira, ručnike i sl. a ona prati poslovanje dobavljanjem potrošnog
materijala. Ova tvrtka je odabrana zbog njene veličine na ovome tržištu i pouzdanosti
poslovanja pošto ima dobro organiziranu distribucijsku mrežu.
3.5.2. Tržište prodaje
Pod tržištem prodaje misli se tržišta na kojima će se prodavati kapaciteti za smještaj gostiju.
Prodajno tržište će se podijeliti na dva dijela, tj. na domaće tržište i inozemno tržište.
Razlog tome je što će se za svako tržište na drugi način i putem drugih kanala vršiti prodaja
smještajnih kapaciteta. Zajedničko za oba tržišta je da će glavninu posla na tržištu prodaje
odraditi turistička agencija sa kojom će se sklopiti ugovor za prodaju smještajnih
kapaciteta. Budući da će novoosnovano poduzeće biti premaleno da samo izlazi na
turističke sajmove i slične manifestacije, to će činiti uz pomoć turističke agencije koja izlazi
na domaće i međunarodne turističke sajmove, te uz pomoć lokalne turističke zajednice.
Turistička zajednica Starigrad svake godine izdaje svoje prospekte u kojima nudi lokalnu
ponudu smještaja, brošure i različite časopise, prezentira se na međunarodnim sajmovima i
daje ih turistima koji potraže informacije u turističko informativnim centrima. Izrada
vlastitih web stranica putem kojih će se prezentirati cjelokupna ponuda novoosnovanog
poduzeća i sve prednosti koje ima u odnosu na konkurenciju, biti će jedan od glavnih
marketinški i prodajnih kanala. Web stranice će se ujedno koristiti za primanje rezervacija
kao i za primanje komentara tj. pohvala i pritužbi na uslugu. Na taj način će se konstantno
17
osluškivati želje i komentari, u skladu s njima ispravljati nedostaci i prilagođavati se
njihovim potrebama kako bi se pružila što kvalitetnija usluga. Prve godine raditi će se na
pojačanoj promidžbi na domaćem tržištu. Na domaćem tržištu uz gore navedene aktivnosti
misli se i na konkretnu prisutnost voditelja projekta na turističkim sajmovima te jače
predstavljanje kroz objave u nekim nacionalnim dnevnim listovima. Najvažnija je prva
godina rada i zadovoljan gost. Gost koji će biti zadovoljan pruženom uslugom te ostati
vjeran istoj najbolja je promidžba. On će sigurno dati preporuku koja će dovesti nove
turiste.
3.6. Tehnološko – tehnički elementi ulaganja
3.6.1. Opis strukture ulaganja
Investitor, Rudolf Katić posjeduje građevinsko zemljište u Starigradu Paklenici, Stjepana
Bušljete bb. Sa željom proširenja trenutnog poslovanja ugostiteljskog obrta i ulaganja viška
kapitala koji se ostvaruje u ugostiteljskom obrtu njegova oca, Jerolima Katića odlučio se za
ulaganje u izgradnju apartmana, budući da ima u vlasništvu građevinsko zemljište pogodno
za takvu izgradnju. Za izgradnju planiranog objekta investitor će imati potrebu za sljedećim
radovima:
izrada projektne dokumentacije
ishođenje lokacijske i građevinske dozvole
građevinski radovi na izgradnji objekta koji se sastoje od:
a) betonski i armirano-betonski radovi
b) zidarski radovi
c) vodo-instalacijski radovi
18
d) kanalizacija
e) elektroinstalacijski radovi
f) keramičarski radovi
g) sobo-slikarski radovi
opremanje objekta potrebnim namještajem
opremanje objekta sitnim inventarom
uređenje okoliša i prilaznog puta
ishođenje uporabne dozvole
Svi navedeni radovi izvodit će se prema priloženom projektu i troškovniku radova za
planirani projekt koji se nalazi kao prilog ovog rada i sastavni je dio ovog rada.
3.6.2. Struktura i broj zaposlenika
Budući da se radi o specifičnoj djelatnosti koja ne zahtijeva velik broj zaposlenika, planira
se da će Lucija Katić kao buduća diplomirana ekonomistica biti jedini zaposlenik. Ona će
biti zadužena za rezervaciju smještaja, kontakt sa turističkim zajednicama i agencijama,
doček gostiju i obavljanje ostalih zadataka vezanih za goste, kao i za vođenje
knjigovodstva. Trenutno se ne vidi potreba za zapošljavanjem novih radinka, ali će se
razmišljati o tome ako proširenje posla to bude zahtijevalo.
19
3.6.3. Kapacitet projekta
Objekt će se sastojati od prizemlja, kata i potkrovlja. Na svakoj etaži nalazit će se dva
luksuzna apartmana što ukupno čini šest apartmana. Svaki od apartmana sastojat će se od:
dnevni boravak sa blagovaonicom i kuhinjom…....................................…..cca40 m2
spavaća soba 1………..………………………......................………….…..cca11 m2
spavaća soba 2……………..…………………..........................….………..cca 11 m2
kupaonica……………………………………..........................….…............cca 5 m2
terasa…………………………………………............................……..........cca 11 m2
UKUPNO……………………………………………………………....……….78 m2
Prema navedenim karakteristikama apartmana, u jednom apartmanu biti će omogućen
smještaj za 4 do 6 soba. Ukupni kapacitet objekta će biti šest apartmana koji će sveukupno
moći primiti od 24 do 36 osoba. U daljnjem tekstu kapaciteti će se računati po broju
apartmana jer će se cjenik formirati i nuditi na tržište po cijeni apartmana, bez obzira na
broj osoba koje će boraviti u njemu.
3.6.4. Aktivizacijsko razdoblje projekta
Predviđeno aktivizacijsko razdoblje obuhvaća sve aktivnosti potrebne od početka
projektiranja pa sve do tehničkog pregleda objekta i ishođenja uporabne dozvole, tj. do
trenutka stavljanja objekta u funkciju i početka poslovanja.Predviđene aktivnosti planiraju
se provesti u roku od 18mjeseci, prema sljedećem rasporedu:
A) Izrada projektne dokumentacije
B) Ishođenje lokacijske i građevinske dozvole
20
C) Građevinski radovi
D) Priključivanje objekta na komunalnu infrastrukturu
E) Uređenje okoliša objekta
F) Promocijske aktivnosti
G) Opremanje objekta namještajem i sitnim inventarom
H) Zapošljavanje i obuka radnika
I) Tehnički pregled i ishođenje uporabne dozvole, početak rada
Tablica 1. : Dinamika provođenja planiranih aktivnosti
Izvor: Izrada studenta
Kao što je vidljivo u tablici 1. predviđeni početak rada je travanj 2015. Uzimajući u obzir
popis, opis i trajanje aktivnosti to je vrijeme potrebno za realizaciju projekta.
Mj.
Akt.
2013. 2014. 2015.
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
A X X
B X X X
C X X X X X X X X
D X X
E X
F X X X X
G X X
H X X
I X X
21
3.7. FINANCIJSKI PODATCI
3.7.1. Popis potrebne imovine
Ulaganje za pokretanje ovog poduzetničkog projekta se sastoji od sljedećih stalnih
sredstava (dugotrajne imovine) i to materijalne i nematerijalne, te od obrtnih (trajnih)
sredstava tj. kratkotrajne materijalne i nematerijalne imovine.
Stalna sredstva (dugotrajna imovina)
Nematerijalna dugotrajna imovina
Nematerijalna imovina, ovog poslovnog plana se sastoji od izdataka za izradu poslovnog
plana te izdaci za plaćanje komunalnih doprinosa pri ishođenju građevinske dozvole.
Materijalna dugotrajna imovina
Materijalna dugotrajna imovina projekta je građevinsko zemljište koje je u 100%-tnom
vlasništvu investitora, namještaj i opremanje apartmana klima uređajima.
Nematerijalna kratkotrajna imovina
Nematerijalna kratkotrajna imovina obuhvaća troškove za zaposlenike za prva tri mjeseca.
Također će biti potrebno još za vrijeme izvedbe početi sa marketingom i radom na tržištu
prodaje kako bi se u trenutku ishođenja uporabne dozvole mogli početi primati gosti.
Materijalna kratkotrajna imovina
Materijalna kratkotrajna imovina potrebna za provedbu projekta sastoji se od različitih
kućanskih aparata za opremanje kuhinja te od potrebitog suđa i ostalih sitnih potrepština
poput telefonskih aparata, televizora i drugih kućanskih aparata. Također, treba uzeti u
obzir prvu opskrbu kupaona i sanitarnih čvorova za sanitarnim materijalom (ručnici,
toaletni papir, sapuni, šamponi i sl.).
22
Tablica 2.: Predračunska vrijednost projekta
Izvor: Izrada studenta
OPIS TROŠKA IZNOS
GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE
Građevinsko zemljište 500.000,00
Ukupno nematerijalni izdaci 500.000,00
NEMATERIJALNI IZDACI
Izrada poduzetničkog elaborata 3.000,00
Izrada projektne dokumentacije 20.000,00
Troškovi nadzora 35.000,00
Komunalni doprinos 90.000,00
Ukupno nematerijalni izdaci 148.000,00
GRAĐEVINSKI RADOVI
Zemljani radovi 53.510,54
Betonski i armirano betonski radovi 363.303,70
Izolaterski radovi 55.383,33
Zidarski radovi 331.809,07
Tesarski radovi 99.001,65
Ukupno građevinski radovi 903.008,29
OBRTNIČKI RADOVI
Krovopokrivački radovi 61.365,92
Limarski radovi 62.525,66
Bravarski radovi 9.900,00
Stolarski radovi-drvena 72.096,00
Vodoinstalaterski radovi 45.000,00
Elektroinstalaterski radovi 50.000,00
Ukupno obrtnički radovi 300.887,58
OPREMANJE OBJEKTA
Namještaj 180.000,00
Potrebni kućanski aparati 20.000,00
Suđe i ostali sitni inventar 12.000,00
Potrošni materijal 6.000,00
Klima uređaji 24.000,00
Ukupno opremanje objekta 242.000,00
OSTALI TROŠKOVI
Plaće za prva dva mjeseca 10.000,00
Izdaci za marketing 22.000,00
Uređenje unutrašnjosti zgrade 75.000,00
Uređenje okoliša 120.000,00
Ukupno ostali troškovi 227.000,00
NETO TROŠKOVI ULAGANJA 2.320.895,87
455.223,97
UKUPNO BRUTO TROŠKOVI 2.776.119,84
PDV
23
U tablici 2. predočeni su iznosi potrebitih ulaganja koji se sastoje od nematerijalnih
izdataka, izdataka za građevinske radove i opremanje objekta te od ostalih troškova. U
ostale troškove spadaju plaće za čistačice koje se namjeravaju zaposliti prije stavljanja
objekta u funkciju, te od izdataka za marketing i uređenje okoliša. Neto troškovi ulaganja
stoga iznose 2 320 895,87 kn.
3.7.2. Izvori i upotreba kapitala
Prema navedenoj predračunskoj vrijednosti projekta, uz početno zemljište koje je u
vlasništvu investitora, vidljiva je potreba za kreditiranjem. Investitor posjeduje također i
vlastita sredstva, odnosno novac na žiro računu, dok će ostatak potrebnih sredstava namiriti
bankarskim kreditom.
Tablica 3.: Izvori financiranja
Red.br. Izvor Iznos
1 Vlastita sredstva (zemljište + gotovina) 820.895,87
2 Kredit Splitska banka d.d. Zadar 1.500.000,00
Ukupno: 2.320.895,87
Izvor: Izrada studenta
S obzirom na predviđenu vrijednost projekta iznos potrebnog kredita je 1 500 000,00 kn.
Zahtjev za kredit investitor namjerava podnijeti u Splitskoj banci budući da je njihov
dugogodišnji klijent.
24
Interkalarna kamata se obračunava u periodu između odobravanja kredita do momenta kada
počne otplata prve rate. S obzirom na visinu kredita i kamatnu stopu u tablicama su
prikazani izračuni interkalarne kamatne stope s obzirom na predviđeno vrijeme početka
otplate prve rate kredita.
Tablica 4. : Interkalarne kamate
Iznos kredita 1.500.000,00 kn
Kamatna stopa 7% god
Obračunsko razdoblje 12 mjesečno
Broj godina 10 god
Ukupno interkalarne
kamate 79.109,59 kn
Izvor: Izrada studenta
U tablici 4. vidljivo je da interkalarne kamate iznose 79.109,59 kn. Iznos je dobiven na
temelju predviđanja da će od trenutka odobravanja kredita do početka prve otplate proći 9
mjeseci.
S obzirom na iznos kredita, visinu kamate i rok otplate u tablici 5. prikazan je izračun
mjesečnog anuiteta.
Tablica 5.: Izračun anuiteta
Kredit 1.500.000,00 kn
Kamata 7% god
Broj godina 10 god
Broj rata 120,00 rata
Anuitet 17.416,27
Izvor: Izrada studenta
25
Tablica 6.: Plan otplate bankarskog kredita
Izvor: Izrada studenta
26
U tablici 6. vidljivo je da će se kredit vraćati kroz 10 godina. U 2015. godini prikazane su
mjesečne rate interkalarne kamate, koja ukupno iznosi 79 109,59 kn. Otplata anuiteta
predviđena je u prvom mjesecu 2016. godine. Mjesečni anuitet iznosi 17 416,27 kn dok su
u tablici prikazani anuiteti na godišnjoj razini.
Tablica 7.: Rekapitulacija obračuna po godinama
Red.br. Godina Anuitet Otplatna kvota Kamata
1 2015. 79.109,59 0,00 79.109,59
2 2016. 208.995,26 107.397,51 101.597,75
3 2017. 208.995,26 115.161,29 93.833,97
4 2018. 208.995,26 123.486,31 85.508,96
5 2019. 208.995,26 132.413,14 76.582,12
6 2020. 208.995,26 141.985,30 67.009,96
7 2021. 208.995,26 152.249,43 56.745,83
8 2022. 208.995,26 163.255,55 45.739,71
9 2023. 208.995,26 175.057,31 33.937,95
10 2024. 208.995,26 187.712,22 21.283,05
11 2025. 208.995,26 201.281,95 7.713,32
Ukupno: 2.169.062,21 1.500.000,00 669.062,21
Izvor: Izrada studenta
Tablica 7. prikazuje ukupan iznos kamate koja će biti plaćena banci. Iznos koji će biti
vraćen do kraja 2025. godine je 2 169 062,21 kn. Budući da je iznos kredita 1 500 000 kn
ukupna kamata stoga iznosi 669 062,21 kn.
.
27
Sukladno vrsti i strukturi ulaganja te izvorima sredstava u tablici 8. prikazana je početna
bilanca novoosnovanog poduzeća. Vrijednost zgrade dobivena je kao zbroj iznosa
građevinski radova, obrtničkih radova,izdataka za uređenje unutrašnjosti zgrade kao i
izdataka za uređenje okoliša. Stoga vrijednost zgrade iznosi 1 398 895,87kn. Nematerijalna
dugotrajna imovina sastoji se od izdataka za izradu projektne dokumentacije,
poduzetničkog elaborata, te komunalnog doprinosa.
Tablica 8.: Početna bilanca na dan 1.1.2015.
AKTIVA PASIVA
Opis stavke Stanje na
dan Opis stavke
Stanje na
dan
A) DUGOTRAJNA IM.
I. Nematerijalna imovina
II. Materijalna imovina
-građevinsko zemljište
-zgrada
-namještaj
-klima uređaji
148.000,00
500.000,00
1.398.895,87
180.000,00
24.000,00
A) KAPITAL I REZERVE
- Glavnica
B) DUGOROČNE OBV.
- Obveza za kredit
820.895,87
1.500.000,00
B) KRATKOTRAJNA IM.
I. NematerijalnaKI
II. Materijalna KI
32.000,00
38.000,00
UKUPNA AKTIVA 2.320.895,87 UKUPNA PASIVA 2.320.895,87
Izvor: Izrada studenta
28
Tablica 9.: Proračun amortizacije
Izvor: Izrada studenta
U procesu proizvodnje, trgovanja ili pružanja usluga stalna sredstva se troše i postupno svoju vrijednost prenose na proizvode,
robu ili usluge. Upravo iz tog razloga radi se amortizacija stalnih sredstava te se postupno umanjuje njihova vrijednost kao što je
prikazano u tablici 9. Zgrada ima najmanju stopu otpisa te stoga njena vrijednost na kraju 2025. godine iznosi 652.818,07kn.
Klima uređaji će biti otpisani već na kraju 2019. godine s obzirom na veću stopu otpisa, kao i na kraći vijek trajanja.
Red.
Br. Stavka
Nabavna
vrijednost
Stopa
otpisa 2015. 2016.-2018. 2019. 2020-2024 2025
Ostatak
vrijednosti
1 Zgrada 1.398.895,87 5 46.629,86 69.944,79 69.944,79 69.944,79 69.944,79 652.818,07
2 Namještaj 180.000,00 10 12.000,00 18.000,00 18.000,00 18.000,00 6.000,00 0,00
3 Klima uređaji 24.000,00 25 4.000,00 6.000,00 2.000,00 0,00
4 Nemat.imovina 148.000,00 10 9.866,67 14.800,00 14.800,00 14.800,00 4.933,33 0,00
5 Građ. zemljište 500.000,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 500.000,00
6 OSNOVNA
SREDSTVA 2.250.895,87 xx 72.496,53 108.744,79 104.744,79 102.744,79 80.878,12 1.152.818,07
7 OBRTNA
SREDSTVA 70.000,00 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00
Ukupno: 2.320.895,87 xx 72.496,53 108.744,79 104.744,79 102.744,79 80.878,12 1.222.818,07
29
Slijedeća tablica prikazuje cjenik iznajmljivanja apartmana s obzirom na mjesece. U
glavnoj sezoni koja traje od 1.6. do kraja 8. mjeseca cijena će biti najveća budući da se u
tom periodu predviđa i najveća potražnja za smještajem.
Tablica 10.: Cjenik iznajmljivanja apartmana
R.B. Razdoblje Cijena u kn
1 Van sezone 01.11.-31.03. 600,00
2 Predsezona 01.04.-31.05. 700,00
3 Glavna sezona 01.06.-31.08. 800,00
4 Posezona 01.09.-31.10. 700,00
Izvor: Izrada studenta
Tablica 11.: Godišnji kapacitet objekta
Opis Razdoblje
Kapacitet
(dani)
Broj
apartmana
Max.
Kapacitet
Max.
prihod (kn)
Van
sezone 01.11.-31.03. 151 6 906 543.600,00
Predsezona 01.04.-31.05. 61 6 366 256.200,00
Glavna
sezona 01.06.-31.08. 92 6 552 441.600,00
Posezona 01.09.-31.10. 61 6 366 256.200,00
365 2190 1.497.600,00
Izvor: Izrada studenta
Tablica 11. prikazuje kapacitet objekta na godišnjoj razini kao i po sezonama. S obzirom na
broj apartmana, kapacitet i cijenu apartmana u tablici je vidljiv maksimalni godišnji prihod
koji se može ostvariti.
30
Predviđajući rast noćenja od 7% godišnje u tablici koja slijedi prikazan je plan iskoristivosti
kapaciteta. Može se zaključiti da je maksimalna iskorištenost kapaciteta u glavnoj sezoni te
da će godišnji prosjek 2025. godine iznositi 49%. Predviđanja su temeljena na produženju
sezone kao i na marketingu koji bi trebao doprinijeti popunjenosti kapaciteta.
Tablica 12.: Plan iskoristivosti kapaciteta, stopa rasta noćenja 7%
Izvor: Izrada studenta
Izračun prihoda se temelji na predviđanjima iskoristivosti kapaciteta, a iznosi po
razdobljima su prikazani u tablici koja slijedi.
Tablica 13.: Plan prihoda po razdobljima
OPIS
GODINA
Van
sezone Predsezona
Glavna
sezona Posezona PRIHOD
2015 27 180,00 51 240,00 220 800,00 64 050,00 363 270,00
2016 29 082,60 54 826,80 236 256,00 68 553,50 388 698,90
2017 31 118,38 58 664,68 252 793,92 73 330,85 415 907,82
2018 33 296,67 62 771,20 270 489,49 78 464,00 445 021,37
2019 35 627,44 67 165,19 289 423,76 83 956, 48 476 172,87
2020 38 121,36 71 866,75 309 683,42 89 833,44 509 504,97
2021 40 789,85 76 897,42 331 361,26 96 121,78 545 170,31
2022 43 645,14 82 280,24 354 556,55 102 850,30 583 332,24
2023 46 700,30 88 039,86 379 375,51 110 049,82 624 165,49
2024 49 969,32 94 202,65 405 931,79 117 753,31 667 857,08
2025 53 467,17 100 796, 84 434 347,02 125 996,04 714 607,07
Izvor: Izrada studenta
Opis 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Van
sezone 5% 5% 6% 6% 7% 7% 8% 8% 9% 9% 10%
Predsezona 20% 21% 23% 25% 26% 28% 30% 32% 34% 37% 39%
Glavna
sezona 50% 54% 57% 61% 66% 70% 75% 80% 86% 92% 98%
Posezona 25% 27% 29% 31% 33% 35% 38% 40% 43% 46% 49%
God.
prosjek 25% 27% 29% 31% 33% 36% 38% 41% 44% 47% 49%
31
Tablica 14.: Projekcija rashoda 2015.-2025. god., u kn
OPIS
GOD
Energija Potrošni
materijal
Plaće Amortizacija Ostali
troškovi
Financijski
rashodi
UKUPNI
RASHODI
2015. 30 000,00 15 000,00 40 000,00 72 496,53 20 000,00 79 109,59 256 606,12
2016. 31 500,00 15 750,00 80 000,00 108 744,79 21 000,00 101 597,75 358 592,54
2017. 33 075,00 16 537,50 84 000,00 108 744,79 22 050,00 93 833,97 358 241,27
2018. 34 728,75 17 364,38 88 200,00 108 744,79 23 152,50 85 508,96 357 699,37
2019. 36 465,19 18 232,59 92 610,00 104 744,79 24 310,13 76 582,12 352 944,82
2020. 38 288,45 19 144,22 97 240,50 102 744,79 25 525,63 67 009,96 349 953,56
2021. 40 202,87 20 101,43 102 102,53 102 744,79 26 801,91 56 745,83 348 699,37
2022. 42 213,01 21 106,51 107 207,65 102 744,79 28 142,01 45 739,71 347 153,68
2023. 44 323,66 22 161,83 112 568,03 102 744,79 29 549,11 33 937,95 345 285,39
2024. 46 539,85 23 269,92 118 196,44 102 744,79 31 026,56 21 283,05 343 060,61
2025. 48 866,84 24 433,42 124 106,26 80 878,12 32 577,89 7 713,32 318 575,85
Izvor: Izrada studenta
U tablici 14. prikazana je projekcija rashoda za 10 godina. U obzir su uzeti troškovi za energiju, potrošni materijal , plaće,
amortizaciju, ostali troškovi te financijski troškovi, odnosno kamate na zajam.
S obzirom na tablicu projekcije prihoda i tablicu projekcije rashoda u nastavku slijedi tablica koja ih objedinjuje te time predviđa
rezultat poslovanja poduzeća u narednim godinama.
32
Tablica 15. : Projekcija računa dobiti i gubitka, u kunama
Izvor: Izrada studenta
Iz tablice 15. vidljivo je da već u prvoj godini poslovanja poduzeće ostvaruje pozitivan rezultat. S obzirom na plan povećanja
iskoristivosti kapaciteta vidljiv je porast dobiti u narednim godinama, tako da je predviđena neto dobit za 2021. godinu
157 176,76 kn.
R.b. Opis 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
1 Ukupan prihod 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87 509.504,97 545.170,31
2 Ukupni rashod 256.606,12
358.592,54
358.241,27
357.699,37
352.944,82
349.953,56
348.699,37
3 Ukupna dobit 106.663,88
30.106,36
57.666,56
87.322,00
123.228,05
159.551,41
196.470,95
4 Porez na dobit 21.332,78
6.021,27
11.533,31
17.464,40
24.645,61
31.910,28
39.294,19
Neto dobit 85.331,11
24.085,09
46.133,24
69.857,60
98.582,44
127.641,13
157.176,76
33
Tablica 16.: Projekcija ekonomskih tijekova projekta, u kn (nastavak na sljed. str.)
R.b. Opis 0 2015 2016 2017 2018 2019
1 Ukupni primici 0,00 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87
2 Ukupan prihod 0 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87
3 Ostatak staln.sredst. 0 0 0 0 0 0
4 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 0
5 Ukupni izdaci 2.320.895,87 126.332,78 154.271,27 167.195,81 180.910,02 196.263,52
6
Ulaganja u stalna
sred. 2.250.895,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
7 Ulaganja u TOS 70.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8 Rashodi 0 65.000,00 68.250,00 71.662,50 75.245,63 79.007,91
9 Ukupne plaće 0 40.000,00 80.000,00 84.000,00 88.200,00 92.610,00
10 Porez na dobit 0 21.332,78 6.021,27 11.533,31 17.464,40 24.645,61
11 Čisti primici -2.320.895,87 236.937,22 234.427,63 248.712,01 264.111,35 279.909,35
xx Kum.čist.primitaka -2.320.895,87 -2.083.958,65 -1.849.531,02 -1.600.819,01 -1.336.707,66 -1.056.798,31
34
Tablica 16.: Projekcija ekonomskih tijekova projekta ( nastavak sa 33. str.)
Izvor: Izrada studenta
R.b. Opis 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Ukupno:
1 Ukupni primici 509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 1.937.425,15 6.956.526,20
2 Ukupan prihod 509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 714.607,07 5.733.708,12
3 Ostatak stalna
sredstva 0 0 0 0 0 1.152.818,08 1.152.818,08
4 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 70.000,00 70.000,00
5 Ukupni izdaci 212.109,08 228.502,93 245.904,89 264.378,66 283.992,06 309.190,65 4.689.947,55
6 Ulaganja u
stalna sredstva 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.250.895,87
7 Ulaganja u TOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00
8 Rashodi 82.958,30 87.106,22 91.461,53 96.034,60 100.836,33 105.878,15 923.441,17
9 Ukupne plaće 97.240,50 102.102,53 107.207,65 112.568,03 118.196,44 124.106,26 1.046.231,40
10 Porez na dobit 31.910,28 39.294,19 47.235,71 55.776,02 64.959,29 79.206,25 399.379,11
11 Čisti primici 297.395,88 316.667,38 337.427,35 359.786,83 383.865,01 1.628.234,30 2.266.578,65
Kum.
čist.primitaka -759.402,42 -442.735,04 -105.307,69 254.479,14 638.344,16 2.266.578,65
35
Tablica 16. prikazuje projekciju ekonomskih tijekova projekta. Ekonomski tok u svojim
primicima uključuje ukupan prihod od pružanja usluga i ostatak vrijednosti od osnovnih
sredstava, a ne uključuje izvore financiranja. Izvori financiranja, u ovom slučaju vlastita
sredstva i kredit Splitske banke, izostavljeni su jer se želi pokazati u kojoj mjeri i u kojem
vremenu projekt sam po sebi može otplatiti ulaganja. Kako je vidljivo u tablici razlika
između primitaka i izdataka negativna je sve do 2022. godine. U 2023. godini, 8 godina
nakon početka rada, poduzeće ima pozitivnu razliku između primitaka i izdataka. Ovime se
može zaključiti da je poduzeće samo po sebi može otplatiti ulaganja već u osmoj godini
poslovanja.
36
Tablica 17.: Projekcija financijskih tijekova projekta (nastavak na sljedećoj str.)
R.b. Opis 0 2015 2016 2017 2018 2019
1 Ukupni primici 2.320.895,87 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87
2 Prihod od prodaje 0 363.270,00 388.698,90 415.907,82 445.021,37 476.172,87
3 Vlastita ulaganja 820.895,87 0 0 0 0 0
4 Kredit Splitska banka 1.500.000,00 0 0 0 0 0
5 Ostatak stalnih sredstava 0 0 0 0 0 0
6 Ostatak TOS-a 0 0 0 0 0 0
7 Ukupni izdaci 2.320.895,87 205.442,37 363.266,53 376.191,07 389.905,29 405.258,78
8 Ulaganja u stalna sred. 2.250.895,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
9 Ulaganja u TOS 70.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
10 Rashodi 0 65.000,00 68.250,00 71.662,50 75.245,63 79.007,91
11 Ukupne plaće 0 40.000,00 80.000,00 84.000,00 88.200,00 92.610,00
12 Porez na dobit 0 21.332,78 6.021,27 11.533,31 17.464,40 24.645,61
13 Anuiteti 0 79.109,59 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26
14 Čisti primici 0,00 157.827,63 25.432,37 39.716,75 55.116,08 70.914,09
xx Kum.čist.primitaka 0,00 157.827,63 183.260,00 222.976,75 278.092,83 349.006,92
37
Tablica 17.: Projekcija financijskih tijekova projekta (nastavak sa 36. str.)
2020 2021 2022 2023 2023 2025 Ukupno:
509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 1.937.425,15 9.277.422,07
509.504,97 545.170,31 583.332,24 624.165,49 667.857,08 714.607,07 5.733.708,12
0 0 0 0 0 0 820.895,87
0 0 0 0 0 0 1.500.000,00
0 0 0 0 0 1.152.818,08 1.152.818,08
0 0 0 0 0 70.000,00 70.000,00
421.104,35 437.498,19 454.900,15 473.373,92 492.987,33 518.185,92 6.859.009,76
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.250.895,87
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.000,00
82.958,30 87.106,22 91.461,53 96.034,60 100.836,33 105.878,15 923.441,17
97.240,50 102.102,53 107.207,65 112.568,03 118.196,44 124.106,26 1.046.231,40
31.910,28 39.294,19 47.235,71 55.776,02 64.959,29 79.206,25 399.379,11
208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 208.995,26 2.169.062,21
88.400,62 107.672,12 128.432,08 150.791,57 174.869,75 1.419.239,23 2.418.412,31
437.407,54 545.079,66 673.511,75 824.303,32 999.173,07 2.418.412,31
Izvor: Izrada studenta
38
Financijski tok daje najkompletniju sliku o pothvatu. Iz njega je jasno vidljiva likvidnost ili
nelikvidnost svakog pojedinog razdoblja. Kao što je vidljivo u tablici 17. ukupnim
prihodima tijekom redovnog poslovanja podmiruju se sve obveze prema dobavljačima,
djelatnicima, financijerima i državi. Uz podmirenje svih obveza investitoru ostaje i
značajan iznos slobodnih novčanih sredstava, u 2018. godini 55 116,08kn. Može se
zaključiti da je sa stajališta likvidnosti poslovni plan prihvaćen za izvedbu.
3.8. Ocjena učinkovitosti i osjetljivosti
Projekti koji su propušteni u fazu detaljne financijske analize mogu se ocijeniti primjenom
jednostavnijih ili pak sofisticiranijih metoda – metoda koje respektiraju vremensku
vrijednost novca, te stoga teorijski imaju prioritet pred drugim metodama. U jednostavnije
metode ubrajaju se : metoda perioda povrata (PBP) i računovodstvena stopa povrata
(ARR). Vremenska vrijednost novca respektira se u metodi interne stope povrata (IRR),
metodi modificirane interne stope povrata (MIRR), indeksu profitabilnosti (PI), metodi
neto sadašnje vrijednosti (NPV), te metodi diskontiranog perioda povrata (DPBP) koja
predstavlja unapređenje metode perioda povrata. Tvrtka, naravno, može generalno dati
prednost nekoj od metoda ili je pak koristiti diferencirano u ovisnosti o obujmu i/ili vrsti
investicijskog ulaganja i/ili organizacijskom dijelu koji bi projekt trebao realizirati.
Metode za procjenu investicijskih ulaganja polaze od sljedećih pretpostavki:
jednakost kamatnih stopa na uzimanje i odobravanje zajmova,
jednakost kamatnih stopa za pojedince i tvrtke,
gotovinski tijekovi se javljaju na kraju perioda (godine),
gotovinski tijekovi su tijekovi nakon oporezivanja, korigirani za amortizaciju i
eventualnu rezidualnu vrijednost,
39
inicijalni izdatak- gotovinski tijek u prvom periodu-obuhvaća: fakturnu vrijednost,
prijevoz i montažu stalne imovine, te eventualno povećanje neto obrtnog
kapitala.(Vidučić, 2011:269)
S obzirom na vrstu projekta prednost će se dati sofisticiranijim metodama koje respektiraju
vremensku vrijednost novca. U nastavku će se objasniti i primijeniti odabrane metode na
konkretan projekt, kako bi se utvrdila njegova isplativost.
3.8.1. Metoda neto sadašnje vrijednosti (NPV)
Neto sadašnja vrijednost projekta definira se kao razlika između koristi i troškova projekta
koja povećava bogatstvo dioničara, odnosno kao višak sadašnje vrijednosti primitaka nad
sadašnjom vrijednošću izdataka. Pri tom se sadašnja vrijednost primitaka i izdataka računa
diskontiranjem procijenjenih tijekova uz trošak kapitala projekta.
Temeljna NPV jednadžba je:
∑
Gdje je:
= inicijalno ulaganje, gotovinski tijek u t=0,
= očekivani neto gotovinski tijek u razdoblju t,
= trošak kapitala (tražena stopa povrata),
n = zadnje razdoblje u kojem se očekuju tijekovi novca.
NPV pravilo odlučivanja glasi:
40
usvojiti projekt ako je NPV>0 kada se gotovinski tijekovi diskontiraju
odgovarajućom diskontnom stopom (potrebna stopa povrata, oportunitetni trošak
kapitala) na sadašnju vrijednost,
kod međusobno isključivih projekata (onih kod koji usvajanje jednog projekta znači
odbijanje drugog) usvojiti projekt s NPV>0 koji ima maksimalnu NPV,
Karakteristike NPV metode:
usklađenost s ciljem maksimiranja bogatstva ulagača,
respektiranje vremenske vrijednosti novca i dinamike gotovinskih tijekova,
pretpostavka reinvestiranja gotovinskih tijekova projekta po stopi troška kapitala te
respektiranje svih relevantnih informacija. ( Vidučić,2011.)
Tablica 18.: Izračun NSV projekta izgradnje apartmana
GODINA ČISTI (NETO) PRIMICI DISKONTNA STOPA 7% SADAŠNJA VRIJEDNOST
0 -2.320.895,8700 1,0000 -2.320.895,87 kn
1 236.937,2236 0,9346 221.441,53 kn
2 234.427,63 0,8734 204.749,09 kn
3 248.712,01 0,8163 203.023,62 kn
4 264.111,35 0,7629 201.490,55 kn
5 279.909,35 0,7130 199.575,37 kn
6 297.395,88 0,6663 198.154,88 kn
7 316.667,38 0,6227 197.188,78 kn
8 337.427,35 0,5820 196.382,72 kn
9 359.786,83 0,5439 195.688,06 kn
10 383.865,01 0,5083 195.118,59 kn
11 1.628.234,50 0,4751 773.574,21 kn
UKUPNO 465.491,51 kn
Izvor: Izrada studenta
Sukladno NPV pravilu odlučivanja projekt treba usvojiti. Neto sadašnja vrijednost projekta
je pozitivna odnosno veća od nule što znači da će projekt investitoru akumulirati zaradu.
41
3.8.2. Metoda interne stope rentabilnosti (IRR)
Interna stopa rentabilnosti je stopa koja izjednačava sadašnju vrijednost očekivanih
izdataka (troška investicije) sa sadašnjom vrijednošću očekivanih primitaka.
Temeljna IRR jednadžba je:
∑
gdje je:
r = interna stopa profitabilnosti, a ostali simboli su jednaki kao u NPV jednadžbi.
Može se uočiti da je IRR jednadžba zapravo NPV jednadžba za specifičnu diskontnu stopu-
IRR – koja NPV izjednačava s 0.
IRR pravilo odlučivanja:
za projekte investicijskog tipa- prvi negativni, pa potom pozitivni tijekovi-usvojiti
projekt ako je IRR>tražene, granične stope povrata,
kod međusobno isključivih projekata s uobičajenim gotovinskim tijekovima usvojiti
projekt s IRR>tražene stope povrata i s maksimalnom IRR,
kod zavisnih i međusobno isključivih projekata financijskog tipa- prvo pozitivni, pa
potom negativni gotovinski tijekovi-usvojiti projekt ako je IRR<tražene stope
povrata,
kod zavisnih i međusobno isključivih projekata s višestrukom promjenom
predznaka gotovinskih tijekova ne koristiti IRR metodu. (Vidučić, 2011.)
42
Tablica 19.: Interna stopa prinosa
GODINA NETO NOVČANI TOK
-2.320.895,87
2015. 236.937,22
2016. 234.427,63
2017. 248.712,01
2018. 264.111,35
2019. 279.909,35
2020. 297.395,88
2021. 316.667,38
2022. 337.427,35
2023. 359.786,83
2024. 383.865,01
2025. 1.628.234,50
IRR 10%
Izvor: Izrada studenta
Interna stopa prinosa izračunana je uz pomoć programa excel, u suprotnom radilo bi se o
metodi pokušaja i greški kojom se traži stopa koja izjednačava jednadžbu s 0. Iz izračuna je
vidljivo da je interna stopa prinosa 10%, s obzirom da je tražena stopa prinosa 7% ( stopa
kamate na kredit) može se zaključiti da je projekt po ovoj metodi prihvatljiv.
3.8.3. Indeks profitabilnosti (PI)
Indeks profitabilnosti je omjer sadašnje vrijednosti neto budućih primitaka i inicijalnog
uloga.
Temeljna PI jednadžba glasi:
∑
43
Gdje je:
PI = indeks profitabilnosti, a ostali simboli kao u drugim jednadžbama.
PI pravilo odlučivanja:
usvojiti projekt ako je PI>1 kada se gotovinski tijekovi diskontiraju
odgovarajućom diskontnom stopom
odbaciti projekt ako je PI<1
ukoliko je PI=1 indiferentni smo prema projektu.
Karakteristike PI metode:
daje isti rezultat kao i NPV metoda,
respektira dinamiku gotovinskih tijekova i vremensku vrijednost novca,
ne vodi izravno računa o maksimizaciji bogatstva dioničara. (Vidučić, 2011.)
Izračun indeksa profitabilnosti za projekt izgradnje apartmana:
∑
PI =2.809.033,23/2.320.895,87
PI =1,21
S obzirom na dobiveni rezultat može se zaključiti da se financiranje, odnosno ulaganje u
projekt isplati.
44
3.8.4. Metoda otplatnog perioda
Otplatni period je razdoblje potrebno da se investicijsko ulaganje pokrije očekivanim
pozitivnim gotovinskim tijekovima. (Vidučić,2011:271)
Metoda otplatnog perioda u literaturi se često pojavljuje kao metoda roka povrata
investicijskog ulaganja. Može se tumačiti kao razdoblje tijekom kojeg je potrebno
prikupljati pozitivne neto primitke u razdoblju poslovanja, kako bi se zbroj negativnih neto
primitaka iz razdoblja izvedbe sveo na nulu.
Karakteristike metode otplatnog perioda:
ne respektira dinamiku gotovinskih tijekova i vremensku vrijednost novca tijekom
otplatnog perioda,
ne respektira iznos ni dinamiku gotovinskih tijekova nakon perioda otplate,
ne vodi računa o trošku kapitala projekta,
ne vodi računa o maksimizaciji bogatstva dioničara,
laka je za izračun i daje jasne rezultate,
daje određenu sliku o likvidnosti i rizičnosti projekta (Vidučić, 2011.)
Tablica 20.: Rok povrata investicijskog ulaganja
GODINE NNT OSTATAK VRIJEDNOSTI
0 -2.320.895,87
1 236.937,22 -2.083.958,65
2 234.427,63 -1.849.531,02
3 248.712,01 -1.600.819,01
4 264.111,35 -1.336.707,66
5 279.909,35 -1.056.798,31
6 297.395,88 -759.402,42
7 316.667,38 -442.735,04
8 337.427,35 -105.307,69
9 359.786,83 254.479,14
10 383.865,01 638.344,16
Izvor: Izrada studenta
45
Iz tablice je vidljivo da projekt izgradnje luksuznih apartmana počinje akumulirati
pozitivne neto novčane tijekove na prijelazu iz osme u devetu godinu. S obzirom da je
pretpostavljeni eksploatacijski vijek projekta deset godina, može se zaključiti da je s
obzirom na ovu metodu projekt isplativ. Sredstva uložena u projekt biti će vraćena krajem
osme godine, uzimajući u obzir činjenicu da će projekt generirati prihode i nakon
pretpostavljenog eksploatacijskog vijeka.
46
4. ZAKLJUČAK
Analizirajući tržište, osluškujući potrebe kupaca, poduzetnik nalazi ideje za proširenje ili
unapređenje svojeg poslovanja. Da bi uspješno realizirao tu ideju potrebno je napraviti
poslovni plan. Izrada plana potrebna je da bi se investitorima i bankama- davateljima
kredita pokazala isplativost projekta i ulaganja. No, poslovni plan se izrađuje i zbog samog
poduzetnika da točno odredi svoje ciljeve i strategiju kako će do njih stići.Da bi se upoznali
s idejom poduzetnika, potrebno je u kratkim crtama navesti opće podatke o poduzeću i
poduzetniku, stvarajući tako sliku o njihovoj prošlosti, a slika o budućnosti i kamo
poduzetnik želi stići kratko je opisana u viziji poduzetnika.Analiza tržišta, tehničko-
tehnološka analiza te financijska priprema projekta su dijelovi projekta koji nam
omogućuju uvid u budućnost poslovanja i uspjeha projekta.Znanja stečena proučavanjem
materije i teorije o izradi poslovnog plana, primijenjena su na vlastitu ideju kako bi se
uvjerili u njezinu uspješnost.
Dobivanjem zemljišta u nasljedstvo obitelj se odlučila za izgradnju luksuznih apartmana,
planirajući tako ostvariti dodatne prihode i udovoljiti novim trendovima u turizmu.Projekt
ukupne vrijednosti 2 320 895,87kn financirat će se sa 820 895,87kn vlastitih sredstava. U
vlastita sredstva investitora uključeno je i zemljište ukupne vrijednosti 500 000 kn dok se
ostatak vlastitih sredstava odnosi na novac na žiro računu investitora. Za izvođenje i
realizaciju projekta potrebna su i dodatna sredstva koja se planiraju pribaviti kreditom
vrijednosti 1 500 000 kn. Prognozirajući da će popunjenost kapaciteta u kasnijim
godinama iznositi oko 86% u glavnoj sezoni i oko 40% u posezoni i predsezoni, očekuje se
624165,49kn prihoda godišnje. Projekcija računa dobiti i gubitaka prikazuje pozitivan
financijski rezultat s početkom poslovanja. Da bi se predvidjela isplativost ulaganja projekt
je ocijenjen nekim od najkorištenijih metoda ocjene investicijskih projekata. Neto sadašnja
vrijednost projekta je pozitivna, a interna stopa prinosa veća od tražene, stoga možemo
zaključiti da projekt dobiva prolaznu ocjenu i da se može krenuti u njegovu realizaciju.
47
LITERATURA
Knjige:
Bangs D.: Kako napraviti poslovni plan s kojim će vaše poduzeće uspjeti, Jakubin i sin,
Osijek, 1998.
Cingula M.: Kako napraviti poslovni plan i investicijski elaborat, RRIF-plus, Zagreb,
2001.
Črnjar M., Črnjar K.: Menadžment održivog razvoja, Glosa, Rijeka 2009.
Ministarstvo gospodarstva Republike Hrvatske (urednik: Vladimir Žanić): Poslovni plan
poduzetnika, Zagreb, 1999.
Vidučić Lj.: Financijski menadžment, RRIF-plus, Zagreb, 2011.
Članci:
Bendeković J. : Analiza i struktura investicijskih projekata, Računovodstvo, revizija i
financije br. 4/2008
Internet i ostali izvori:
http://knjigovodstvo-racunovodstvo.blogspot.com/2009/11/dugotrajna-materijalna-
imovina.html (10.6.2013.)
http://www.trn-zg.hr/kreditni_kalkulator.aspx (10.6.2013.)
http://limun.hr/main.aspx?id=10605&Page= (10.06.2013.)
48
POPIS TABLICA
Broj tablice NAZIV TABLICE Stranica
1. Dinamika provođenja planiranih aktivnosti .................................................. 20
2. Predračunska vrijednost projekta .................................................................. 22
3. Izvori financiranja ......................................................................................... 23
4. Interkalarne kamate ....................................................................................... 24
5. Izračun anuiteta……………………………………………………………... 24
6. Plan otplate bankarskog kredita…………………………………………….. 25
7. Rekapitulacija obračuna po godinama .......................................................... 26
8. Početna bilanca na dan 1.1.2015……………………………………………. 27
9. Proračun amortizacije..................................................................................... 28
10. Cjenik iznajmljivanja apartmana .................................................................. 29
11. Godišnji kapacitet objekta ............................................................................. 29
12. Plan iskoristivosti kapaciteta ......................................................................... 30
13. Plan prihoda po razdobljima ......................................................................... 30
14. Projekcija rashoda 2012.-2020. god .............................................................. 31
15. Projekcija računa dobiti i gubitaka ............................................................... 32
16. Projekcija ekonomskih tijekova projekta ...................................................... 33
17. Projekcija financijskih tijekova projekta…………………………………… 36
18. Izračun NSV projekta izgradnje apartmana………………………………… 40
19. Interna stopa prinosa………………………………………………………... 42
20. Rok povrata investicijskog ulaganja………………………………………... 44
49
IZJAVA
kojom izjavljujem da sam diplomski rad s naslovom POSLOVNI PLAN IZGRADNJE
LUKSUZNIH APARTMANA U STARIGRADU izradila samostalno pod voditeljstvom
prof. dr. sc. Branke Crnković-Stumpf, a pri izradi diplomskog rada pomagala mi je i
asistentica Jana Katunar. U radu sam primijenila metodologiju znanstveno-istraživačkog
rada i koristila literaturu koja je navedena na kraju diplomskog rada. Tuđe spoznaje,
stavove, zaključke, teorije i zakonitosti koje sam izravno ili parafrazirajući navela u
diplomskom radu na uobičajen, standardan način citirala sam i povezala s korištenim
bibliografskim jedinicama. Rad je pisan u duhu hrvatskog jezika.
Također, izjavljujem da sam suglasna s objavom diplomskog rada na službenim stranicama
Fakulteta.
Studentica
Lucija Katić