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POTENCIAL DE RETORNO EM EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS: UM PARÂMETRO DE APOIO EM DECISÕES DE VIABILIDADE.

AUTOR:

ANDERSONN MAGALHÃES DE OLIVEIRA

andersonn.oliveira@ufpe.br; amagalhaes.eng@gmail.com

Rua Francisco Correia de Araújo. Nº 45. Apto 103, Várzea, Recife - PE

CURRÍCULO PROFISSIONAL:

– Engenheiro Civil (Universidade de Pernambuco) – Mestrando em Ciências Geodésicas e Tecnologias da Geoinformação (Universidade Federal de Pernambuco) – Docente de Engenharia de Avaliações (Universidade de Pernambuco)

1 – INTRODUÇÃO

O desenvolvimento apresentado neste trabalho tem a finalidade de

utilizar as ferramentas e métodos da engenharia de avaliações, para ampliar

e definir parâmetros para um tipo de tomada de decisão cada vez mais

comum nas grandes cidades brasileiras, no caso o Recife, que consiste na

escolha do melhor terreno para se lançar um empreendimento, residencial no

estudo presente.

Sabe-se que nem sempre informações como a área, preço e

localização são suficientes para se firmar uma decisão de escolha entre

terrenos ofertados, especialmente quando se trata de terrenos de áreas e

localização distintas, mas de preços semelhantes.

O presente estudo simula uma situação onde o empreendedor tem à

disposição duas ofertas de terreno, ambos no bairro de Boa Viagem em

Recife – PE, ofertas essas de fato existentes no mercado. E então se inicia

uma apuração da viabilidade de empreendimentos em ambos os terrenos, a

quantificação de custos e a estimação do valor de mercado dos

empreendimentos, a fim de se estabelecer uma comparação entre esses

dados e então fundamentar a tomada de decisão. Para a metodologia

adotada também existe a observação às leis de uso e ocupação do solo em

vigor, bem como o enquadramento das avaliações ao disposto na norma

brasileira de avalições de imóveis urbanos.

2 – DESCRIÇÃO DO PROBLEMA DE PESQUISA

A primeira etapa do trabalho consistiu na realização de uma coleta de dados de terrenos ofertados por todo o município do Recife, com o intuito de se averiguar terrenos com potencial de abrigar empreendimento do tipo

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residencial, bem como a disposição da localização, equipamentos urbanos e em especial encontrar terrenos em região semelhante, no mesmo bairro ou arredores, e com valores de oferta não muito distintos, a fim de se simular uma situação de oferta de dois terrenos em uma mesma região e enfim simular a problemática abordada no presente estudo.

Da pesquisa de terrenos à venda, foram coletados um total de 10 (dez) dados de variadas regiões do Recife, sendo que a escolha dos dois dados se deu por se localizarem na mesma região, do bairro de Boa Viagem, e por não existir limitações como por exemplo a impossibilidade de se verticalizar devido ao terreno possuir uma pequena área, limitações de gabarito máximo, área de proteção ambiental e de acessibilidade, situações que foram identificadas por entre os demais dados de terreno pesquisado. Portanto seguem as características dos terrenos em estudo:

Tabela 1.1: Dados dos terrenos

O dado 7, bairro de Boa Viagem, onde se localiza o terreno, se confronta pela frente, com a Avenida Conselheiro Aguiar , pelo lado direito, com a Rua Ondina, da qual o terreno fica de esquina, CEP 51020-020, o Preço ofertado de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), uma área de 1.800,00 m² informada pelo ofertante, da qual se constatou a posteriori que a área se tratava de 1.200,00 m², informação esta que é utilizada no estudo.

Figura 1.1: Localização do terreno “Dado 7”.

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O dado 10, bairro de Boa Viagem, onde se localiza o terreno, se confronta pela frente, com a Rua João Cardoso Aires, pelo lado direito, com a Avenida Marechal Juarez Távora, da qual o terreno fica de esquina, CEP 51130-130, o Preço ofertado de R$ 14.000.000,00 (quatorze milhões de reais), uma área de 7.000,00 m² informada pelo ofertante, da qual se constatou a posteriori que a área se tratava de 6.141,00 m², informação esta que é utilizada no estudo.

Figura 1.2: Localização do terreno “Dado 10”.

O presente estudo pode ser subdividido em quatro etapas, cada qual com uma metodologia específica para análise. Na primeira parte o estudo de viabilidade legal para a proposição de empreendimentos para cada terreno em questão, conforme (GEHBAUER, 2002) quanto as especificações de cada fase do estudo, levando em consideração as limitações legais e os parâmetros propostos pela legislação quanto ao uso e ocupação. Na segunda etapa mais genérica se trata da identificação e quantificação do custo, pelas parametrizações da (NBR14.653-2, 2011) e pelas considerações de (DANTAS, 1998), referências essas que deram suporte a terceira etapa que de trata da obtenção de dados para a montagem do modelo, sob as metodologias clássicas da estatística aplicada (MAGALHÃES, 2009) com os graus de especificidades que a norma exige. Para os testes de validação para a terceira etapa, valor de mercado das unidades dos empreendimentos propostos, com a utilização de software para os testes de significância, correlação e de resíduos (MONTGOMERY, 2011), sob a ótica de interpretação dos dados da engenharia de avaliações (DANTAS, 1998) que deram suporte à modelagem, e enfim a quarta fase da análise que é se trata da interpretação global com os dados obtidos e com uso de métodos específicos com uso de matemática financeira aplicada à engenharia de avalições, sendo suporte as considerações de (DANTAS, 1998) para conclusão das análises pelos métodos involutivo estático e dinâmico.

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3 – REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

3.1 Viabilidade Legal

Dentre a aquisição de um terreno até a implantação de um empreendimento ocorre várias análises e estudos para se tornar viável o que se propõe. Não se pode tomar apenas um estudo ou laudo e assim definir a viabilidade ou executabilidade, até pela grande quantidade de variáveis envolvidas, inclusive durante a fase de obra, ou seja, a análise da viabilidade se dá desde antes da compra do terreno, durante a concepção do anteprojeto, durante a fase de legalização, e em seguida ao lançamento. Pode-se compreender como muito vasta as análises de um estudo de viabilidade de determinado empreendimento, dentre as quais se pode citar a viabilidade técnica, a viabilidade econômica, a viabilidade legal, e a viabilidade comercial, (GEHBAUER, 2002) cada qual com uma infinidade de fatores inerentes aos aspectos de cada caso e pra cada empreendimento.

Para o presente estudo, conforme citado anteriormente, por se tratar de uma simulação para escolha rápida porém parametrizada para a tomada de decisão na escolha da compra do terreno, o estudo de viabilidade determinante para se definir a quantidade de unidades em função das características do terreno é a viabilidade legal, já que os aspectos e características dos apartamentos propostos são de fundamental importância para as próximas etapas do presente estudo.

Esta etapa do estudo visa propor as características dos respectivos empreendimentos dos terrenos analisados, utilizando assim das regras, limitações e atendendo aos requisitos da legislação do município do Recife – PE. Para o caso, a documentação se trata do Plano Diretor da cidade do Recife, bem como a legislação de Uso e Ocupação do Solo. Na presente legislação, a viabilidade se dá por algumas relações entre área total do terreno e área máxima construída, para então se estimar o número de pavimentos tipo. Também para modelar da forma mais fiel, as considerações de TSN (Taxa de Solo Natural), Número de vagas de estacionamento, a quantidade de pavimentos necessários para atender as vagas de estacionamento, a área de lâmina com a respectiva área comum, e o cálculo para os afastamentos frontal, laterais e de fundos, da qual é importante para possibilitar a análise das possíveis limitações de determinado empreendimento.

Na fase da macroanálise são verificados aspectos mais globais e das redondezas do terreno em estudo, como por exemplo, a topografia, formato geométrico do terreno e sua disposição na área urbana, observações genéricas de mercado local sobre a absorção e tipos de imóveis, bem como a infraestrutura urbana local, acesso às vias, tipos de vias, acesso à rede de distribuição de água e de coleta de esgoto, energia elétrica, orientação solar, aspectos hidrológicos e entre outros, observando legislações singulares nos entornos que porventura interfira na caracterização do empreendimento (GEHBAUER, 2002). Para o presente estudo, os terrenos em questão apresentam aspectos favoráveis e semelhantes no que se refere à macroanálise, até mesmo por se encontrarem no mesmo bairro.

Através da observação da legislação pertinente acerca do uso e ocupação do solo, e de quais o requisitos e limitações existentes para a área

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em questão, é que se concebe a microanálise e a proposição das características do empreendimento e das respectivas unidades sob os requisitos da legislação, nesta fase é fundamental a reflexão e discussão sobre o tipo de empreendimento a ser proposto. Para o caso serviu para a o estudo, o Plano Diretor do Recife (2008), e a Lei de Uso e Ocupação do Solo (1996). Foram observadas características de imóveis da redondeza e de empreendimentos locais para nortear as preferências de imóveis na área e o padrão da demanda da região.

O zoneamento da cidade do Recife é caracterizado em legislação, onde se considera toda a área do município e é constituído e diferenciado por fatores naturais, ambientais, físico, social e econômico. Cada área é definida e constitui seus parâmetros para ocupação, apropriação do espaço urbano e de aspectos das relações e atributos entre as demais áreas. Para os terrenos em estudo foi identificado que ambos se localizam na ZAC-1, Zona de Ambiente Construído, e em função dos índices urbanísticos para essa zona é que se tomou as análises seguintes.

Tabela 3.1: Índices ZAC-1. (Fonte: Prefeitura do Recife)

Após a definição da zona onde se localizam os terrenos e da obtenção dos índices urbanísticos, para cada terreno foi determinado a área da lâmina, a quantidade de unidades bem como a respectiva área privativa e comum, número de pavimentos, número de vagas para estacionamento, número de pavimentos destinado a estacionamento, e os afastamentos frontais e laterais viáveis para o empreendimento.

Tabela 3.2: Resumo das características dos empreendimentos propostos.

Pela tabela 3.2 se pode observar que o empreendimento do terreno 1 possui a área da unidade maior que a área da unidade do terreno 2, isso se deve a observação de uma tendência local de empreendimentos com maior área à medida que se aproxima da orla de Boa Viagem, e também se nota que os afastamentos do terreno 2 acabam por ser maiores que o do terreno 1, isso

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se deve a quantidade de pavimentos tipo que condicionam esses afastamentos conforme as equações exigidas pela legislação.

Afastamento frontal: Af = Afi + (n-3).0,25 (3.1)

Afastamento Lateral: Alf = Alfi + (n-3).0,35 (3.2)

Figura 3.2: Afastamentos do terreno 1.

Figura 3.3: Afastamentos do terreno 2.

3.2 Quantificação do Custo

Para identificação do custo, pela metodologia da quantificação, se emprega o levantamento da quantidade de serviços e insumos para composição de orçamentos analíticos, ou através de orçamentos sintéticos. Embora o primeiro apresente maior aderência à realidade, o requisito de detalhamentos e de projetos específicos limita a exequibilidade do mesmo.

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Enquanto o último dispõe de considerações a partir do CUB1 associado a estimações de áreas equivalentes e frações ideais, conforme (DANTAS, 1998), se obtendo o custo final pela seguinte equação.

(CF2 = [𝐶𝑈𝐵 +𝑂𝐸 + 𝑂𝐼 + ( 𝑂𝐹𝑒 − 𝑂𝐹𝑑)

𝑆] . (1 + 𝐴)(1 + 𝐹)(1 + 𝐿)) (3.1)

Conforme os dados do terreno 1, a área privativa do apartamento se compreende a 90,00m², a área comum adotada 35,00m², totalizando um total de 125,00m² com fração ideal estimada de 0,04166. Já para os dados do terreno 2, a área privativa do apartamento se compreende a 75,88m², a área comum adotada 35,00m², totalizando um total de 110,88m² com fração ideal estimada de 0,00666. Ao se multiplicar o CF (Custo Unitário Final) pela S (Área Equivalente), se obtém o CN (Custo Novo ou Custo de Reprodução do edifício), para o empreendimento. Para o caso, CN1 = R$ 5.985.195,34 e CN2 = R$ 32.148.725,31.

3.3 Modelo Clássico de Regressão

Para esta etapa do trabalho, a Estimação do valor de mercado de deu

através da definição e conforme (DANTAS, 1998), onde de identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O presente estudo, onde através dos dados coletado, o método propiciou a modelagem da equação que define e mensura o comportamento de imóveis com as características dos empreendimentos em questão, sendo com que a equação contemple e condicione a estimação do valor de mercado de todas unidades de ambos os terrenos.

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes as do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve se iniciar pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxilio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. A coleta de dados foi realizada de um misto de informações coletadas através de pesquisa de campo, corretor de imóveis, de informações com proprietários e dados da internet, em sites de imobiliárias com o complemento de algumas informações por telefone. Foram consideradas informações de coleta o valor de venda, a área do imóvel, a distância do imóvel até a orla, onde se nota uma maior valorização do metro quadrado, e suas respectivas idades e andar. Sendo que no desenvolver do tratamento estatístico, pela condicionante nos estudos da regressão múltipla, foram evidenciados dados com resíduos

1 O Custo Unitário Básico (CUB) da edificação relaciona o custo por unidade de área, se faz referência

ainda a padrão de acabamento e características dos projetos. São dados fomentados por setores da

construção civil. 2 CF (Custo Unitário Final), OE (Orçamento de elevadores), OI (Orçamento de instalações especiais),

OFe (Orçamento de fundações indiretas), OFd (Orçamento de fundações diretas), S (Área equivalente

global), A (Taxa de administração da obra), F (Custos financeiros), L (Lucro da construtora).

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bastante elevados, ou até com ofertas mais elevadas que o da prática do mercado, diminuindo assim o poder de explicação do modelo, portanto foram dados desconsiderados. A quantidade de dados atendeu ao mínimo sugerido pela norma NBR 14.653, onde o número mínimo de dados se dá em função da quantidade de variáveis independentes, pela função [N = 3*(z+1)], onde N (Número mínimo de dados) e Z (Número de variáveis independentes).

Tabela 5.1: Dados dos apartamentos

O modelo de regressão é a metodologia estatística que modela a

relação entre duas ou mais variáveis, ou estimadores, sendo uma única variável dependente, porém com duas ou mais independentes (explanatórias). Trata-se então de um método descritivo de análise de dados, íntegros, da qual se aponte uma equação matemática que descreva a relação entre suas variáveis (MAGALHÃES, 2009). Esse modelo é aplicado em avaliações de imóveis por meio do Método Comparativo de Dados de Mercado (NBR14.653-2, 2011), onde se toma o preço do imóvel por variável dependente e outros fatores como independentes, desde que influenciem na formação daquele, como exemplo da área, padrão e localização. O modelo pode ser representado por (𝑦 = 𝛽0 + 𝑥1β2 + 𝑥2𝛽2 + ⋯ + 𝑥𝑘𝛽𝑘 + 𝜀𝑖), para n observações e k variáveis, que pela forma matricial se apresenta (𝑌 = 𝑋𝛽 + 𝜀), sendo X a matriz das variáveis independentes e Y, β e ε os vetores de retorno, de parâmetro e de resíduos da regressão, respectivamente (GUJARATI, 2003). Para aprimorar o paradigma ao conjunto, se utiliza do Método dos Quadrados Mínimos com o propósito de minimizar os resíduos, onde o estimador minora a soma dos

quadrados dos resíduos (∑ 𝑒𝑖2𝑛

𝑖=0 ) para ajustar ao máximo o modelo aos dados

(DANTAS, 1998), sendo os parâmetros estimados por (𝑏 = (𝑋′𝑋)−1 𝑋′𝑦). Para eficiência desse método, se dispõem por premissa que os regressores sejam fixos e sem perturbações, que os parâmetros sejam constantes, que o modelo

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linear ocorra na forma de (𝑦 = 𝑋𝛽 + 𝜀), e que os erros apresentem distribuição normal, ausência de correlações entre as variáveis independentes,

homoscedasticidade3 e aleatoriedade com esperança nula(𝐸(𝜀) = 0). Visto que a medida da qualidade do modelo em relação a estimação correta do vetor resposta será dada pelo coeficiente de determinação (3.5), atendendo também aos testes de significância dos coeficientes para estimadores com distribuição

centrada em β e variância do erro (𝜎2(𝑋′𝑋)−1), dado pela estatística t para a

variável j na forma de (3.6), onde 𝑎𝑗𝑗 é elemento de ((𝑋′𝑋)−1), e aplicando 𝑡𝑗 na

curva acumulada da distribuição t de Student com (𝑛 − 𝑘 − 1) graus de liberdade, e para o teste de significância global do modelo ao utilizar o teste F

através da estatística (3.7), onde testa a hipótese nula (𝐻0 = 𝛽1 = 𝛽2 = ⋯ =𝛽𝑘 = 0) para nenhuma variável explicando o fenômeno e a hipótese alternativa

(𝐻1 𝑎𝑜 𝑚𝑒𝑛𝑜𝑠 𝛽𝑗(𝑗 = 1, ⋯ , 𝑘) ≠ 0) onde ao menos uma variável contribui na

variabilidade de preços. No entanto, mesmo atendendo esses pressupostos, as variáveis escolhidas devem apresentar relevância e adequabilidade para garantia de um modelo linear, consistente e eficiente (DANTAS, 1998). Feito isso, se entende que das amostras extraídas foi estimada a aproximação do verdadeiro comportamento de mercado, e por sua vez eficiente para o processo avaliatório.

𝑅2 = 1 −∑ (𝑦�̂� − �̅�)2𝑛

𝑖=1

∑ (𝑦𝑖 − �̅�)2𝑛𝑖=1

(3.5)

𝑡𝑗 =

𝑏𝑗

𝑠√𝑎𝑗𝑗

~ 𝑡(𝑛 − 𝑘 − 1) (3.6)

𝐹𝑐 =∑(𝑦�̂� − �̅�)2

∑(𝑦𝑖 − �̂�𝑖)2×

(𝑛 − 𝑘 − 1)

𝑘(3.7)

As variáveis foram escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicação do comportamento da variável explicada e vice-versa. A escolha foi balizada nos conceitos supracitados, logo foi escolhido, andar, idade, área. Sendo que com essas variáveis o modelo não apresentou a representatividade necessária ao estudo, portanto também se acrescentou a variável Distância até a orla, sendo uma variável de forte influência no modelo apresentado para o mercado de imóveis em Boa Viagem – Recife, e então se obteve a representatividade necessária.

3 Indica que a variância do erro das variáveis aleatórias é constante.

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Figura 5.1: Resultados do teste de Regressão Múltipla

Para verificação da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlações, que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes, com atenção especial para resultados superiores a |0,80|. Como também é possível ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlação apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar o correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis independentes, por meio de regressões auxiliares, como pela analise de variância por partes. No caso, não houve multicolinearidade.

Figura 5.2: Resultados do teste de Correlação

3.4 Método Involut ivo e Capitalização Composta

Ao aplicar o método involutivo, conforme (DANTAS, 1998) visa avaliar o valor máximo que se pagaria pelo terreno para viabilizar o empreendimento, e assim comparar com o valor dos terrenos ofertados. A análise por esse método possibilita a verificação de viabilidade econômica visando o

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aproveitamento eficiente do investimento. Nesta etapa se vale de uma verificação simples, um modelo estático dado por:

X = VL – DT – L (3.5)

Onde:

X - Valor máximo para a gleba

VL – Receita total da venda das unidades

DT – Despesa de implantação do empreendimento

L – Lucro esperado pelo empreendedor

Para o caso foi adotado como lucro 10% sobre a receita total da venda das unidades. Portanto para a análise do empreendimento do terreno 1, temos:

X1 = 17.475.144,63 – 5.985.195,34 – (0,1*17.475.144,63)

X1 = R$ 9.742.434,83

(3.5)

Apresenta pois um valor inferior ao ofertado, que é de R$ 10.000.000,00, e portanto já se pode verificar como fator para inviabilizar o empreendimento. Para a análise do empreendimento do terreno 2, temos:

X2 = 85.326.800,53 – 32.148.725,31 – (0,1*85.326.800,53)

X2 = R$ 44.645.395,17

(3.5)

Apresenta pois um valor bem maior ao ofertado, que é de R$ 14.000.000,00, indicando uma diferença da ordem dos R$ 30.000.000,00 e portanto uma subestimação do valor de ofertado pelo terreno.

Ao tratar aplicação de capital ao longo do tempo, se vale entender das oscilações por juros e taxas, dado um período. No modelo mais simples, ao final de cada período o juro é constante através do produto da taxa pelo

capital aplicado (𝐽 = 𝐶. 𝑖), embora que usualmente o juro subsequente se agrega ao juro calculado, ou seja, dado (𝑀1 = 𝐶 + 𝐽1) se tem (𝐽2 = 𝑀1. 𝑖). Sendo assim, o desconto de parcelas isoladas será dada por (𝐴 =𝑃1 (1 + 𝑖)𝑛⁄ ), e para parcelas em série uniforme a uma razão (𝑞 = 1 1 + 𝑖⁄ ), se tem (𝐴 = 𝑃[1 − (1 + 𝑖)−𝑛 𝑖⁄ ]), sendo 𝐴 o valor atual da receita 𝑃 ao final de 𝑛

períodos de capitalização, e 𝑖 uma taxa efetiva e equivalente ajustada por

(𝑖𝑛 = (1 + 𝑖𝑚)𝑛 𝑚⁄ − 1). Somando-se as entradas e saídas do fluxo de caixa (𝐹𝐶) a partir do primeiro período, se dá a definição do valor presente líquido (VPL), dado por (∑ 𝐹𝐶𝑡 (1 + 𝑖)𝑡⁄𝑛

𝑡=1 ), onde t é o enésimo período de investimento. Como indicador de viabilidade econômica o VPL deve apresentar valor maior que o nulo, e a taxa interna de retorno (TIR

4) (3.8) ser

maior que a taxa mínima de atratividade (TMA) que o investidor de propõe a

ganhar na aplicação, dada por (𝑇𝑀𝐴 = (1 + 𝑖𝑚) × (1 + 𝑖𝑟) − 1), sendo 𝑖𝑚 a

4 Pela fórmula de Baily, para menos de 40 períodos, onde n é o número de receitas R da série uniforme.

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taxa de mercado e 𝑖𝑟 a taxa de risco (DANTAS, 1998).

𝑇𝐼𝑅 = [12 − (𝑛 − 1)𝛽

12 − 2(𝑛 − 1)𝛽] 𝛽 𝑠𝑒𝑛𝑑𝑜 𝛽 = (

𝑛 • 𝑅

𝐴)

2 𝑛+1⁄

− 1 (3.8)

Para a modelagem do fluxo de caixa para os dois empreendimentos propostos foi considerado a hipótese do lançamento das despesas como sendo 5% das despesas totais com o ato do lançamento do empreendimento e 95% das despesas totais ao longo da edição do empreendimento, considerando o período como doze meses para a execução de dez pavimentos, mais o acréscimo de cinco meses para acabamentos, sendo assim a despesa distribuída para vinte meses no empreendimento 1 e para quarenta meses para o empreendimento 2, e sendo as despesas pela compra do terreno como 10% de sinal e os 90% em três parcelas trimestrais. Para o caso das receitas foi utilizado o modelo de determinado empreendimento do bairro de Boa Viagem, como sendo 2,5% como sinal no período do lançamento, 37% da receita em cinquenta parcelas mensais, 16% em três parcelas semestrais, 19,5% em três parcelas trimestrais e 25% no habite-se. E a utilização de 1,5% como taxa mínima de atratividade ao mês, que se aproxima da taxa de 20% ao ano. Ainda foi utilizado despesas corretagem de 5% sobre a receita.

Para a análise do fluxo de caixa, através da utilização de software, a realização da verificação do VPL (Valor Presente Líquido), onde se estima o valor presente e foi realizado o desconto da despesa inicial do investimento, sendo para constatar se o valor obtido é positivo (favorável à viabilidade do empreendimento) ou negativo. Dado para cada empreendimento com suas respectivas receitas e despesas estimadas.

A análise da TIR (Taxa Interna de Retorno), cuja taxa é a que anula o fluxo de caixa, ou seja, o valor atual do fluxo de caixa sendo ela como base é nulo (DANTAS, 1998). Nesse caso, se espera que a TIR seja maior que a TMA para apresentar uma viabilidade favorável.

Tabela 5.4: Comparação entre os TIR e VPL dos terrenos.

Na Tabela 5.4 se pode verificar que o VPL para a análise do Terreno 1 temos um valor negativo, o que evidencia uma situação desfavorável para a viabilidade do mesmo, diferentemente do que o ocorre do VPL do Terreno 2, salientando que desses valores de VPL já está descontado o investimento inicial. Para a análise da TIR o Terreno 1 apresentou uma taxa inferior à TMA, demonstrando novamente fator desfavorável à compra da gleba e consequentemente ao lançamento de empreendimento com as características propostas para a localidade.

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4 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

No essencial, o trabalho apresentado atingiu o roteiro para elaboração. Além da devida identificação do objeto da avaliação. Foi identificado o CUB, a área construída, a área equivalente, e realizado o estudo de viabilidade legal para a proposição das características dos imóveis. Foi também estimado o Custo Unitário Final e feita elaboração do método comparativo direto para a avaliação, considerando uma amostra composta por imóveis de características semelhantes aos propostos, a partir da qual foram elaborados modelos que seguiram os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

Cada elemento dos cálculos apresentados teve sua devida justificação, sendo assim, para a situação proposta entre os terrenos escolhidos para a análise se identificou que o terreno 2 apresentou a melhor alternativa para investimento, se utilizando da modelagem do fluxo de caixa e por modelos do método involutivo foram utilizados parâmetros que deram suporte à constatação desta conclusão, dentre as quais a taxa interna de retorno que apresentou de forma conclusiva a definição do terreno.

REFERÊNCIAS

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Dordrecht: Kluwer Academic.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-2.

(2011) – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro.

DANTAS, R., SÁ, L. e PORTUGAL, J. (2004) – A importância da inferência

espacial na elaboração de planta de Valores. Anais do XXI Congresso

Panamericano de Avaliações, Cartagena – Colômbia.

DANTAS, Rubens Alves. (1998) – Engenharia de Avaliações: uma

introdução à metodologia científica. 1ª ed. São Paulo: PINI.

GEHBAUER, Fritz. et al. (2002) – Planejamento e gestão de obras: um

resultado prático da cooperação técnica Brasil-Alemanha. 2ª ed.

Curitiba: CEFET-PR.

GUJARATI, Damodar N. (2003) – Basic Econometrics. 4ª ed. McGraw-Hill

Book Company, New York.

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MAGALHÃES, M. N. & LIMA, A. C. P. (2009) – Noções de Probabilidade e

Estatística. 7ª ed. São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo.

MATHERON, G. (1965) – Les Variables Regionalisées et Leur Estimation.

Masson, Paris.

MONTGOMERY, D. C.; RUNGER, G. C. (2011) – Estatística aplicada e

Probabilidade para Engenheiros. 5ª ed. – Rio de Janeiro: Livros Técnicos e

Científicos Editora.

RESUMO – O presente estudo propõe uma situação empírica onde determinado empreendedor necessita escolher um entre dois terrenos para a construção de edifício residencial, e para o caso, o trabalho desenvolve uma análise sob os métodos utilizados na econometria e engenharia de avaliações, dentre os quais o método da quantificação do custo, método comparativo direto de mercado e método involutivo. O estudo parte da escolha de dois terrenos no bairro de Boa Viagem em Recife, e se utiliza de um estudo de viabilidade legal para a proposição de dois empreendimentos. A partir de então é estimado o custo de edição e o valor de mercado para as unidades dos edifícios propostos, até a conclusão, interpretação dos dados e a escolha do terreno, isso com a utilização dos métodos com a metodologia apresentada neste trabalho. Palavras-chaves: Projetos, viabilidade, custo, valor de mercado, decisão.