power point - método do custo
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Jul-05 MTODO DO CUSTO
Programa
Mtodo do Custo
Construo de Raiz Operao de Loteamento Operao de Reabilitao
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Jul-05 MTODO DO CUSTO
MTODO DO CUSTO
Por quanto dever vender (quanto vale) oactivo transformado?
Mtodo do Custo Evolutivo, ou
simplesmente Mtodo do Custo;
Por quanto dever adquirir (quanto vale) oactivo a transformar?
Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo doValor Residual.
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MTODO DO CUSTO
Mtodo do Custo Evolutivo ousimplesmente Mtodo do Custo
Vtransformado = V a transformar + Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L
Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo doValor Residual
V a transformar = Vtransformado (Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L)
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MTODO DO CUSTO
novo edificado construdoPrdio a demolir
prdio reabilitado e ampliadoPrdio a reabilitar e a ampliar
prdio reabilitadoPrdio a reabilitar
edificado construdoterreno infraestruturado
terreno infraestruturadoterreno no infraestruturado
ACTIVO TRANSFORMADOACTIVO A TRANSFORMAR
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MTODO DO CUSTO
V.EVOLUTIVA CONSTRUODE RAIZ
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V.EVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)
sendo:
V - valor comercial presumvel do edificado construdo;
T - valor comercial do terreno;
ET - encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC - encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC - lucro do promotor.
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V.EVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)
(T + ET) - o investimento no terreno
(C+EC) - o investimento na construo
(EVC + LC) - as remuneraes (do vendedor e do investidor)
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VALOR COMERCIAL DO
TERRENO "T" No "Mtodo do Custo", o valor do terreno
deve ser determinado com recurso ao"Mtodo Comparativo.
prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aterrenos
situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas deedificabilidade, entre outras.
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VALOR COMERCIAL DO
TERRENO "T" com base num dado valor monetrio por
cada m2 da rea do terreno; os lotes de moradias ou lotes industriais.
com base num dado valor monetrio porcada m2 de rea bruta de construo acimado solo;
terrenos para a edificao de prdios.
com base num dado valor monetrio porcada fogo a edificar.
terrenos para a edificao de prdios.
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ENCARGOS COM A AQUISIO
DO TERRENO " ET " Quando um investidor compra um terrenopara promover uma construo de raiz, temde suportar os seguintes encargos:
IMT- imposto municipal sobre astransmisses de imveis;
escritura (emolumentos notariais e impostode selo);
registo na conservatria do registo predial;
outros.
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ENCARGOS COM A AQUISIO
DO TERRENO " ET " Deste modo, ter-se-, para o ano de 2004: ET = 6,5% T + 184 + 0,8% T + 150
= 7,3 % T + 334
7,5% T
e, C = ET / T = 7,5%
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ENCARGOS CONEXOS COM A
CONSTRUO "Ec" Os encargos conexos com a construo "Ec"so de dois tipos:
"Eadm" - encargos administrativos; "Efin" - encargos financeiros.
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ENCARGOS CONEXOS COM A
CONSTRUO "Ec" "Eadm" - encargos administrativos; Projectos, (2% a 4%) x C ;
licenas e taxas, (3% a 7%) x C ;
gesto do empreendimento, (2,0% a 3,0%)x C ;
fiscalizao empreendimento, (2,0% a3,0%) x C .
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ENCARGOS CONEXOS COM A
CONSTRUO "Ec" "Eadm" - encargos administrativos; moradias
Eadm = 8% x C
prdios de peq. e mdio porte
Eadm = 5% x C
empreendimentos de grande porte
Eadm = 13% x C
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ENCARGOS CONEXOS COM A
CONSTRUO "Ec" "Efin" - encargos financeiros. IS - IMPOSTO DO SELO
t - TAXA DE EMPRSTIMO
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ENCARGOS CONEXOS COM A
CONSTRUO "Ec" encargos conexos com a construo Ec: moradias
EC = 10% x C
prdios de pequeno e mdio porte
EC = 10% x C
empreendimentos de grande porteEC = 20% x C
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ENCARGOS COM A VENDA DO
EDIFICADO "EVC" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%
EVC = (2% a 5%) V + IVA= (2% a 5%) x (1+ tIVA) V
= (2,38% a 5,95%) V
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LUCRO DO PROMOTOR "LC"
Moradias
C = 10 % a 15% V
Prdios de pequeno e mdio porte
C = 15 % a 20% V
Empreendimentos de grande porteC = 20 % a 25% V
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V. INVOLUTIVA CONSTRUODE RAIZ
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V.INVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ T = V - (ET + C + EC + EVC + LC)
sendo:T - valor comercial presumvel do terreno;V - valor comercial do edificado a construir;ET - encargos com a aquisio do terreno;C - custo estimado da construo;
EC - encargos conexos com a construo;EVC - encargos com a venda do edificado;LC - lucro do promotor.
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VALOR COMERCIAL DO
EDIFICADO A CONSTRUIR V o valor do edificado a construir deve serdeterminado com recurso ao "MtodoComparativo.
prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aprodutos imobilirios;
situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas.
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MTODO DO CUSTO
V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO
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V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO
T = TN + ETN + I + EI + EVL + LL
sendo:T - valor comercial do terreno infraestruturado;TN - valor comercial do terreno natural;ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;I - custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;EVL - encargos com a venda dos lotes;LL - lucro do loteador.
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VALOR COMERCIAL DO
TERRENO NATURAL "TN" o valor do terreno no estado natural deveser determinado com recurso ao "MtodoComparativo.
prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aterrenos no infraestruturados
situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas deedificabilidade, entre outras.
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ENCARGOS COM A AQUISIO
DO TERRENO " ETN " ETN 7,5% TN
e,
= 7,5%N
TNL T
E====
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CUSTO DAS OBRAS DE
INFRAESTRUTURAO "I" tipo de loteamento (industrial,habitacional, ou outro);
magnitude do movimento de terras e das
estruturas de suporte de terras; qualidade do loteamento;
existncia prvia de algumas dasinfraestruturas;
distncia a que se encontra o terreno darede de abastecimento de gua, energiaelctrica, etc;
outros.
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ENCARGOS CONEXOS COM A
INFRAESTRUTURAO "EI" projecto de loteamento e das diversasinfraestruturas (incluir IVA);
projecto de construo (por vezes)(incluir IVA);
taxas municipais de urbanizao;
encargos camarrios com o alvar de
loteamento;
encargos camarrios com o alvar delicenciamento;
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ENCARGOS CONEXOS COM A
INFRAESTRUTURAO "EI" encargos financeiros para a realizaodas obras;
encargos com a cauo bancria;
encargos pecunirios relativos acompensaes a efectuar para arespectiva cmara por insuficincia da
rea cedida; outros.
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ENCARGOS COM A VENDA
DOS LOTES "EVL" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%
EVL = (2% a 5%) T + IVA= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T
= (2,38% a 5,95%) T
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MTODO DO CUSTO
V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO
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V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO
TN = T - (ETN + I + EI + EVL + LL)
sendo:TN - valor comercial do terreno natural;T - valor comercial do terreno infraestruturado;ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;I - custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;EVL - encargos com a venda dos lotes;LL - lucro do loteador.
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MTODO DO CUSTO
V.EVOLUTIVA REABILITAO
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V.EVOLUTIVA REABILITAO
VR = VNR + ENR + R + ER + EVR + LR
sendo:VR - valor comercial do imvel reabilitado;VNR - valor comercial do imvel a reabilitar;ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;R - custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;LR - lucro do reabilitador.
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VALOR COMERCIAL DO IMVEL
A REABILITAR "VNR" o valor VNR deve ser determinado comrecurso ao "Mtodo Comparativo.
prospeco e homogeneizao dos
indicadores de mercado relativos aimveis; situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas.
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ENCARGOS COM A AQUISIO
DO IMVEL A REABILITAR ENR ENR 1% a 7,5% VNR
IMT=0%, 6,5% ou 0% a 6% em funo do
valor do contrato
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ENCARGOS CONEXOS COM A
REABILITAO "ER" projectos, se for necessrio (incluir IVA); licenas camarrias (se for necessrio);
encargos financeiros para a realizaodas obras;
encargos com a realizao da
propriedade horizontal (se for o caso); outros.
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ENCARGOS COM A VENDA DO
IMVEL REABILITADO "EVR" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%
EVL
= (2% a 5%) T + IVA
= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T
= (2,38% a 5,95%) T
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MTODO DO CUSTO
V.INVOLUTIVA REABILITAO
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V.INVOLUTIVA REABILITAO
VNR = VR - (ENR + R + ER + EVR + LR)
sendo:V NR - valor comercial do imvel a reabilitar;
V R - valor comercial do imvel reabilitado;
ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;
R - custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;
EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;
LR -lucro do reabilitador.
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MTODO DO CUSTO
DEPRECIAO / VALORIZAO
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DEPRECIAO / VALORIZAO
duas fraces situadas num mesmo pisode um prdio, com iguais caractersticasde rea, acabamentos, equipamentos,
etc., s que uma apresenta vista de mare a outra no;
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DEPRECIAO / VALORIZAO
duas fraces situadas num mesmo pisode um prdio, com iguais caractersticasde rea, acabamentos, equipamentos,
etc., s que uma apresenta vista para ocemitrio e a outra no;
fraces no novas;
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DEPRECIAO
depreciao fsica (perda de valor devido deteriorao fsica)
(estores, pinturas, rebocos danificados,etc.).
depreciao funcional (reduo dautilidade)
(corredores estreitos, quartos de contornosangulosos, reas de circulao exguas,excesso de capacidade, outras).
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DEPRECIAO
depreciao ambiental
(proximidade de lixeira, subestaeselctricas, edificaes clandestinas,outros).
depreciao econmica
(alteraes de legislao, da conjunturaeconmica nacional, dos meios de acesso,meios de transporte, dificuldadescomerciais da zona, outras).
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CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA "u" o nmero de anos de idade do imvel "n" o nmero de anos de vida til do mesmo,
50Lojas
75Armazns50Garagens
50Escritrios
60Moradias
50Habitao em prdiosVida til em Anos para o Imobilirio
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CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA
70Hospitais
40Alojamento Turstico
40Hotis
20Piscinas
60Pavilhes industriais
Vida til em Anos para o Imobilirio
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CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA depreciao linear K = u : n
depreciao exponencial (Kwentzle)
K = (u : n)2
depreciao mdia (Ross) - considera
apenas a idade K = 1/2 x u/n + (u/n)2
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CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA depreciao (Ross-Heidecke) - considera aidade e estado de conservao
K = 1/2 x u/n + (u/n)2 + (1 1/2 x u/n + (u/n)2) x C
Os valores de C para Ross-Heidecke, so os seguintes:0.00% novo0.32% entre novo a regular2.52 % regular8.09% entre regular e reparos simples
18.10% reparos simples33.20% entre reparos simples e importantes52.60% reparos importantes75.20% entre reparos importantes e sem valor100.00% sem valor
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CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA
1.000.930.870.820.78Entre reparos importantes e sem valor Ross-Heidecke)
1.000.870.750.660.58Reparos importantes (Ross-Heidecke)
1.000.810.650.520.42Entre reparos simples e importantes (Ross-Heidecke)1.000.770.570.410.28Reparos simples (Ross-Heidecke)
1.000.740.520.340.19Entre regular e reparos simples (Ross-Heidecke)
1.000.730.490.300.14Regular (Ross-Heidecke)
1.000.720.480.280.12Entre novo a regular (Ross-Heidecke)
1.000.720.480.280.12Novo (Ross-Heidecke)1.000.720.480.280.12Mdia (Ross)
1.000.640.630.160.04Exponencial
1.000.800.600.400.20Linear
1.000.800.600.400.20Modelo de depreciao
VALORES DE u/n
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VALORIZAO
a vista franca sobre mar
sobre uma paisagem paradisaca,
o benefcio das infraestruturas de lazerde um condomnio fechado,
etc.
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VALORIZAO
Por vezes, o edificado em si, renecondies especiais desobrevalorizao, que no se verificam
nos outros edificados da localidade. aspectos ligados Histria,
cultura,
sua arquitectura singular,
etc.
nestes casos, a sobrevalorizao deverapenas recair sobre o valor daconstruo