超高层建筑运营管理 办公楼租户的绿色认证

高层建筑能源系统分析研讨会 10-23-2014

演讲人：

李永基 先生 上海中心大厦物业首席顾问

兼上海中心大厦物业筹备期-首席营运官

1. 绿色建筑 简介

2. 绿色建筑发展历程 英国\中国

3. 在物业营运阶段中

- 实现碳减排

- 达成绿色建筑

4. LEED O+M 绿色建筑认证

5. LEED ID+C 绿色建筑认证

目录

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30-50%

35%

40%

70%

能耗 碳排放 用水 垃圾

绿色建筑

是指在建筑的全生命周期内, 最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节

材） ，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自

然和谐共生的建筑。（摘自《绿色建筑评价标准》GB 50378）

提倡低碳，呼吁绿色建筑

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发展绿色建筑的意义

节约能源和资源，减少CO2污染

提供更加舒适的生活环境

以“低碳”应对全球气候挑战

经济效益

环境效益 社会效益

绿色建筑发展历程

英国\中国

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英国-绿色建筑发展史

2003年，提出“低碳经济” ，即低能耗 + 低污染 + 低排放 为基础的经济模式

“绿色建筑” 概念, 最早由英国人提出

1990年，世界首个绿色建筑评估体系【BREEAM】在英国发布

2007年，要求新建建筑必须满足《可持续住宅规范》

1997年，作为欧盟15成员国之一，签署了《京都议定书》承诺碳减排量

2007年，引入“能耗性能证书”，并制定目标到2016年所有新建住宅建筑物实现

碳零排放

2008年，制订目标，到2019年实现所有非住宅新建建筑达到碳零排放

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英国-推动绿色建筑发展的措施

• 引入“绿色指标” 到《建筑规范》

• 推行本地《绿色建筑评价系统BREEAM》

• 出台《可持续住宅法规》

• 政府颁发《能耗性能证书》

采用经济和政策手段

• 处罚未达到规定的环保要求的建筑项目

• 扶持运用绿色技术的建设项目,包括经济资助

绿色教育和理念普及

•可持续发展理念成为建筑教育核心价值

• 建筑院校作为绿色建筑研究领域的中坚力量

• 大力研发高能效节能技术

• 推广示范性和前沿性设计项目

科技研究和推广

制订政策和制度

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中国-绿色建筑发展史

2007年，出台《绿色建筑评价技术细则（试行）》和《绿色建筑评价标

识管理办法》

2003年，出版《绿色奥运评估体系》和《实施指南》及相应评价软件

2005年，出台《绿色建筑技术导则》

2009年，启动《绿色工业建筑评价标准》编制工作

2006年，正式颁布《绿色建筑评价标准》

2010年，启动《绿色办公建筑评价标准》编制工作

2012年，公布《绿色超高层建筑评价技术细则》

2013年，国务院转发《绿色建筑行动方案》

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中国-绿色建筑发展现状

目前处于起步阶段，并存两大绿色建筑评价系统：

美国LEED 和 中国绿色建筑评价标识

已认证项目数：582

认证中项目数：1379

注：美国LEED项目统计数据截止更新至2014年4月; 绿标数据截止更新至2013年12月

已认证项目数：1260

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LEED 评价系统简介

Leadership in Energy and Environmental Design

适用建筑类型：

新建建筑、既有建筑、商业内装、建筑结构核心、住宅、社区开发

评定级别：

认证级、银级、金级、铂金级

依据大得分类别进行评定，包括先决条件和得分项

【能源与环境设计先锋】

选址与交通、可持续场地、节水效率、能源与大气、材料与资源、室

内环境质量、创新设计、地域优先

由美国绿色建筑委员会 (USGBC) 于1998年实行

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中国绿标 评价系统简介

绿色建筑评价标识, 分为： - 绿色建筑设计评价标识（规划设计）

- 绿色建筑评价标识（运行使用）

适用建筑类型：

住宅建筑和公共建筑中的办公建筑、商场建筑和旅馆建筑

评定级别：

一星级、二星级、三星级

由中华人民共和国住房和城乡建设部于2006年颁布

依据六大类指标进行评定，包括控制项、一般项与优选项

节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、

节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理

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双绿色建筑认证 – 上海中心

CBRE 资产服务部团队

参与提供前期顾问服务 以“体现人文关怀，强化节资高效，

保障智能便捷”为特色，共实施43

项绿色技术

大厦综合节能率约54.3%、综合节

水率为43%、建成后每年将减少碳

排放达1.25万吨

中国绿色建筑评价三星认证

美国LEED绿色建筑认证体系

（金级）

CPMS技术即中央能源管

理系统，对建筑的多种能

源在不同时间、不同季节、

不同位置的耗能进行研究，

制定设备运行模式，降低

能耗，为中国大陆地区首

创

国内首个在高层建筑中采

用水平轴涡轮式风力发电

机，预计每年可以产生约

119万KWh可再生能源

建筑中水利用技术使大厦

中水利用率达25%，为目

前上海利用中水量最大的

建筑体

在物业营运阶段中

- 实现碳减排

- 达成绿色建筑

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在营运阶段控制碳排放

建设阶段

建筑材料生产

材料运输

土地变更和营造

建筑施工过程

采暖、通风、空调、照明等建筑设备以及维护时的碳排放

拆除和废弃建筑垃圾进行焚毁、掩埋等处置时产生的碳排放

建筑生命周期

物业管理手段控制

营运阶段 拆除阶段

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减少碳排放的措施

减少碳排放的措施：

提高能源利用效率

加强设施设备管理与维护

提倡能源分类计量和核查

鼓励能源审计和节能改造

使用可再生能源和清洁能源

节能宣传教育(物管人员，租户)

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系统能源设备检测和维护

中央空调设备清洗 电气安全热像测定

用电系统综合测试 空调风管测试

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能源计量管理系统

能源计量管理系统，由能源计量设备和远程抄表系统组成，是节能

减排量化数据的体现，同时作为一种管理工具和手段指导建筑能源的利用，

由此达到节能降耗的目的。

远程能源计量管理系统界面

数据分析界面

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能源审计

能源审计，通过对能源使用的物理过程和财务过程进行检测、核查、分析

和评价, 达到提升能源效益和节约能源的目的，不但能成功节约能源，更可延

长设备和系统的使用寿命。

初步能源审计

全面能源审计

专项能源审计

按复杂程度，分为三类:

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EMC 能源管理合同

EMC，是帮助业主减少初期投资和降低能源成本的有效方法，业主可无

需初期的投入和承担任何风险就能实现能源的节约，用节省的能源费用作为

合同费来解决项目投入所需的大额资金,并且在合同期结束后，节省部分的全

部成本为业主的利润。

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在项目前期阶段，CBRE内部LEED

绿色顾问会根据项目实际情况，为

日后的营运和维护制定大楼可持续

发展方案，并与业主所期望的目标

达成一致。

在项目运营阶段， CBRE驻

场物业管理团队将会采取获

得倡导并经实践证明有效的

最佳绿色物业营运和维护策

略去管理楼宇，以提升大楼

在社会的绿色建筑形象。

可持续发展理念

日常物业营运和维护

能源使用效率管理

楼宇资产价值

租户满意度和舒适度

营运阶段达成绿色建筑

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LEED O+M

绿色建筑认证

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LEED O+M 绿色建筑认证

LEED O+M （Building Operations and Maintenance）

建筑 ：运营与维护

特点：

专门针对既有建筑而制定

强调物业管理中对能源的成本控制

注重从根本上改变对建筑的管理方式

全方位、全过程实现可持续地控制污染，节约资源

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LEED O+M 绿色建筑认证 – 星河中心

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LEED O+M 绿色建筑认证 – 星河中心

28%

10%

32%

7%

10%

8% 5%

场地选择 节水效率

能源与大气 材料和资源

室内空气质量 创新营运

区域优势

评价指标得分比重

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LEED O+M 绿色建筑认证 – 星河中心

主要绿色营运策略

不含CFC 的制冷剂 高 COP 空调设备 功能用水计量分表 导电水处理监控仪

安装节水卫生器具 系统级计量分表 能源计量表检测和调校 执行能源审核

设置室外吸烟区 使用环保型清洁用品 使用汞含量低的灯具 垃圾分类

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LEED O+M 绿色建筑认证 – 星河中心

77% 清洁用品是环保型的

23% 整体能耗减少

52% 办公垃圾进行回收处理

25% 用水量减少

3,176 吨温室气体（GHG）减少

绿色营运管理的成效

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节省营运费用

- 能耗节约

- 水资源节约

- 维护成本节约

提升租户满意度

- 吸引知名企业进驻

- 提升租户舒适度

- 提升租金水平

彰显社会形象

- 物业资产保值

- 提升开发商品牌形象

- 增强市场竞争力

绿色物业营运管理

绿色营运管理的好处

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LEED ID+C

绿色建筑认证

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LEED ID+C 绿色建筑认证

LEED ID+C （Interior Design and Construction）

室内设计与施工

特点：

专门针对建筑室内设计与施工而制定

强调租户物业空间的材料选用及室内环境质量

注重从根本上改变对租户单元的管理方式

全方位、全过程实现可持续地控制污染，节约资源

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绿色物业租户施工管理

LEED认证项目的施工管理要求

围板隔离

空调风口保护

排气扇安装

设置垃圾分类区域

准备称重工具及回收公司

合理设置材料堆放区域

提交胶水和涂料的检测报告

提交施工进度表

开通排风扇及窗户加强对流

现场物料堆放整齐及密封

日常场地清洁

分类堆放垃圾及处理（回收/不可回收）

对已安装的吸味材料用塑料膜保护

合理安排粉尘，空气污染施工时间

提交采购施工物料信息表

提交废品材料回收票据

施工前期 施工中 施工后期

客户搬入 收场

保护已安装地面材料

保护已安装的活动家具

开通空调通风（可使用除

味剂）

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碳排放

数据来源：国际能源署（IEA）统计数据-2007

碳排放量最高前三名：

公共电力和发热

制造业和建筑业

交通运输

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建筑生命周期的碳排放

建材生产 施工阶段 营运阶段 拆除阶段 处置阶段

建筑材料及

构配件在生

产、制造、

加工、搬运

过程中所产

生的碳排放

施工机器所

产生的碳排

放；施工辅

助材料生产

时的碳排放

采暖、通风、

空调、照明

等建筑设备

以及维护时

的碳排放

建筑物陈旧

破损需拆除

时由于爆破

和使用施工

工具产生的

碳排放

废弃建筑垃

圾进行焚毁、

掩埋等处置

时产生的碳

排放

建筑生命周期

谢谢