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WEKA-Praxislösungen

Praxishandbuch Immobilienbewertung

Neue und bewährte Instrumente zur Wertermittlung für Standard- und Sonderimmobilien

Bearbeitet vonManuel Neher, Klaus B. Gablenz

Grundwerk mit Ergänzungslieferungen 2013. Loseblatt. Mit CD-ROM. Im OrdnerISBN 978 3 8111 6227 3

Recht > Zivilrecht > Privates Baurecht, Architektenrecht

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Praktische Anwendung der ImmoWertV Teil 5/3.21

Seite 1§ 21 Ermittlung des Sachwerts

WEKA Verlag – 6227 Praxishandbuch Immobilienbewertung – Herstellung: Frau Schäfer Stand: 14.05.2013 Status: 1. Umbruch Dateiname: 050321

§ 21 Ermittlung des Sachwerts


„(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grund-stücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermit-telt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund-stücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu be-rücksichtigen.

(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenan-lagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.

(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.“

Mit dem hier ersichtlichen Ablaufschema lässt sich der Regelablauf des Sachwertverfahrens nachvollziehen

Das Sachwertverfahren ist mit der Einführung der Sach-wertrichtlinie wesentlich vielschichtiger und komplexer geworden. Im nachstehenden Beispiel ist ein Regelver-fahren für die Bewertung von Ein- und Zweifamilien-wohnhäusern aufgeführt.

Praxis

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Teil 5/3.21 Praktische Anwendung der ImmoWertV



Bei der Bemessung der Gesamtnutzungsdauer kommen folgende Regelgrößen zur Anwendung. Je nach Situa-tion auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen.

• frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel-häuser, Reihenhäuser: – Standardstufe 1: 60 Jahre – Standardstufe 2: 65 Jahre – Standardstufe 3: 70 Jahre – Standardstufe 4: 75 Jahre – Standardstufe 5: 80 Jahre

Bild 1: Regelschema des Sachwertverfahrens




• Mehrfamilienhäuser: 70 Jahre ±10• Wohnhäuser mit Mischnutzung: 70 Jahre ±10• Geschäftshäuser. 60 Jahre ±10• Bürogebäude, Banken: 60 Jahre ±10• Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsge-

bäude: 40 Jahre ±10• Kindergärten, Schulen: 50 Jahre ±10• Wohnheime, Alten-/Pflegeheime: 50 Jahre ±10• Krankenhäuser, Tageskliniken: 40 Jahre ±10• Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen:

40 Jahre ±10• Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder: 40 Jahre ±10• Verbrauchermärkte, Autohäuser: 30 Jahre ±10• Kauf-/Warenhäuser: 50 Jahre ±10• Einzelgaragen: 60 Jahre ±10• Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk: 40 Jahre

±10• Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude: 40 Jah-

re ±10• Lager-/Versandgebäude: 40 Jahre ±10• landwirtschaftliche Betriebsgebäude: 30 Jahre ±10

Nachstehender Auszug aus der Sachwertrichtlinie zeigt die Kostenstruktur der NHK 2010 (Normalherstellungs-kosten 2010) auf:

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Bild 2: Auszug NHK 2010




Mit der Einführung der neuen Sachwertrichtlinie wird das traditionell den Ersatzbeschaffungskosten verschriebene Sachwertverfahren mit einer moderni-sierten Fassung der bisher verwendeten Normalher-stellungskosten ergänzt und auf eine neue Basis der Bewertung gestellt.

Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach §§ 21 bis 23 Immobilienwertermitt-lungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639). Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitli-chen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten auch für die Ableitung der (neu eingeführten) Sachwertfaktoren.

Bei der Ermittlung des Sachwerts ist der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen Sachwertfaktoren zur Anwen-dung kommen, die auf einer von dieser Richtlinie ab-weichenden Datengrundlage beruhen.

Die Richtlinie ersetzt Nr. 3.1.3, 3.6 sowie die Anlagen 4, 6, 7 und 8 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 01.03.2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10.06.2006, ber. BAnz. Nr. 121, S. 4798 vom 01.07.2006).

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 Immo-WertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Ver-fahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuzie-hen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Ver-kehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für

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die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung ande-rer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen.

Nicht anzuwenden ist das Sachwertverfahren auf Wert-ermittlungsobjekte, die nicht mehr wirtschaftlich nutz-bar sind (vgl. § 21 Abs. 1 ImmoWertV), z.B. auf abbruch-reife oder funktionslose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche bau-lichen und sonstigen Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen.

Wie bisher auch, ist im Sachwertverfahren

• der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenan-lagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu er-mitteln (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV);

• der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten (ggf. unter Be-rücksichtigung der Alterswertminderung, § 21 Abs. 3 ImmoWertV) zu ermitteln, soweit diese nicht als be-sondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind;

• der Bodenwert nach § 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; dabei kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen wer-den. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind geson-dert zu berücksichtigen.

Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anla-gen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der




sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der

• an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund-stücksmarkt anzupassen ist (marktangepasster vor-läufiger Sachwert); die Marktanpassung ist in der Regel durch Multiplikation mit dem zutreffenden Sachwertfaktor (§§ 8 Abs. 2 Nr. 1, 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) vorzunehmen und

• ggf. wegen besonderer objektspezifischer Grund-stücksmerkmale z.B. mit Zu- oder Abschlägen be-reinigt werden muss (§ 8 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Immo-WertV),

um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen.

Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist von den Herstellungskosten auszugehen, die unter Beachtung wirtschaftlicher Ge-sichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermitt-lungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären, und nicht von Rekonstruktionskosten.

Nach der Sachwertrichtlinie können der Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes zugrunde gelegt werden:• vorrangig die Normalherstellungskosten 2010, d.h.

die gewöhnlichen Herstellungskosten, die für die je-weilige Gebäudeart unter Berücksichtigung des Ge-bäudestandards je Flächeneinheit angegeben sind,

• ausnahmsweise Einzelkosten, d.h. die gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen.

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Das Tabellenwerk der NHK 2010 enthält neben den Normalherstellungskosten weitere Angaben zu der jeweiligen Gebäudeart, wie Angaben zur Höhe der eingerechneten Baunebenkosten, Korrekturfaktoren, weitergehende Erläuterungen (z.B. bei Gebäudeart Nr. 5) sowie Angaben zu den Merkmalen des NHK-Objekts. Zu Letzteren gehören die Kennzahlen „BRI/BGF“ (Verhältnis Bruttorauminhalt zu Bruttogrundflä-che) und „BGF/Nutzeinheit“ (z.B. Bruttogrundfläche zu Wohnfläche). Es sind die Herstellungskosten desjenigen NHK-Objekts zugrunde zu legen, das dem Wertermitt-lungsobjekt nach Gebäudeart und Gebäudestandard hinreichend entspricht.

Die NHK 2010 sind in €/m² Bruttogrundfläche (€/m² BGF) angegeben. Sie erfassen die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276. In ihnen sind die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten (Kostengruppen 730 und 771 der DIN 276-11:2006) eingerechnet. Sie sind bezogen auf den Kostenstand des Jahres 2010 (Jah-resdurchschnitt). Spielt also die Mehrwertsteuer keine Rolle (in den meisten Fällen der Bewertung!), ist diese von den Kosten der NHK in Abzug zu bringen!

Die NHK 2010 unterscheiden in der Regel bei den ein-zelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Stan-dards. Das Wertermittlungsobjekt ist dementsprechend auf der Grundlage seiner Ausstattungsmerkmale zu qualifizieren. Die Einordnung zu einem Standard ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und von den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Wertermittlungsstichtag. Sie hat unter Berücksichtigung der für das jeweilige Werter-mittlungsobjekt am Wertermittlungsstichtag relevanten Marktverhältnisse zu erfolgen.




Bei einzelnen Gebäudearten sind Korrekturfaktoren angegeben, die eine Anpassung des jeweiligen NHK-Werts wegen der speziellen Merkmale des Bewertungs-objekts erlauben.

Die NHK 2010 beziehen sich auf den Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF). Nach DIN 277-1:2005-02 ist die BGF die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

Nicht zur BGF gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukons-truktionen und technischen Anlagen dienen, z.B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken sowie konstruktive Hohlräume, z.B. über abgehängten De-cken. Unberücksichtigt bleiben auch Kehlbalkenlagen, wenn die maximale Höhe weniger als 1,25 m beträgt oder wenn sie nicht begehbar sind, weil z.B. keine feste Decke auf dem Kehlbalken liegt. Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsober-kanten anzusetzen.

Die DIN 277-1:2005-02 unterscheidet bei den Grundflä-chen folgende Bereiche:• Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe

umschlossen• Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller

Höhe umschlossen• Bereich c: nicht überdeckt

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Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen.

Bei den Gebäudearten Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser der NHK 2010 erfolgt eine Unterteilung in Gebäude mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss und Gebäude mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach, wobei für die Einordnung zu einem entsprechenden NHK-Objekt die Anrechenbarkeit ihrer Grundflächen entscheidend ist. Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ist ihre Nutzbar-keit. Dabei genügt es nach dieser Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung (vgl. DIN 277-2:205-02) wie z.B. als Lager- und Abstellräume, Räume für be-triebstechnische Anlagen möglich ist (eingeschränkte Nutzbarkeit). Als nutzbar werden solche Flächen be-handelt, deren lichte Höhe größer als 1,25 m ist und die begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus.

Bei Gebäuden mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist aufgrund der Dachkonstruktion eine Dachge-schossnutzung nicht möglich, sodass eine Anrechnung der Grundfläche des Dachgeschosses bei der Berech-nung der BGF nicht vorzunehmen ist.

Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss be-stimmt sich der Grad der wirtschaftlichen Nutzbarkeit insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Sich möglicherweise hieraus ergebende abweichende Kos-tenverhältnisse können mithilfe des Merkmals „BGF/WF“ erkannt werden. Dabei ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (vom 25.11.2003, BGBl I




S. 2346) zu berechnen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind mit einem Viertel ihrer Fläche zu berücksichtigen. Ferner ist zu prüfen, ob im Dachge-schoss ein Drempel vorhanden ist. Ein fehlender Drem-pel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen. Hierfür gibt Anlage 4 Nr. 2 Orientierungswerte.

Die aus den Normalherstellungskosten ermittelten Her-stellungskosten sind auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Hierzu ist der für den Wertermittlungs-stichtag und für die jeweilige Gebäudeart zutreffen-de Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts (Baupreisindex) mit dem entsprechenden Basisjahr zu verwenden. Mit der Verwendung des Bau-preisindex wird auch eine ggf. erfolgte Umsatzsteuerän-derung berücksichtigt.

Die NHK 2010 liegen auf der Preisbasis 2010 vor, der für den Wertermittlungsstichtag veröffentlichte Baupreisin-dex des Statistischen Bundesamts basiert auf der Preis-basis 2005. Eine direkte Anwendung des Baupreisindex ist damit nicht möglich.

Die auf der Grundlage der NHK 2010 unter Berücksich-tigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit-hilfe des Baupreisindex auf den Wertermittlungsstich-tag bezogenen Herstellungskosten entsprechen denen eines neu errichteten Gebäudes gleicher Gebäudeart. Soweit es sich nicht um einen Neubau handelt, müs-sen diese Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wirtschaftlichen Restnutzungs-dauer (vgl. Nr. 4.3.2) zur Gesamtnutzungsdauer (vgl. Nr. 4.3.1) des Gebäudes gemindert werden (Alterswert-minderung). Dabei wird der für die jeweilige Gebäude-

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art angesetzten Gesamtnutzungsdauer die ggf. durch Instandsetzung oder Modernisierungen verlängerte oder durch unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten verkürzte Restnutzungsdauer gegen-übergestellt.

Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücks-markt einschließlich der regionalen Baupreisverhältnis-se ist der bislang im Wesentlichen nur kostenorientierte vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnis-se auf dem örtlichen Grundstücksmarkt anzupassen. Hierzu ist der vorläufige Sachwert mit dem zutreffenden Sachwertfaktor zu multiplizieren, der aus dem Verhält-nis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden vorläu-figen Sachwerten ermittelt wird (vgl. § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV). Kann vom Gutachterausschuss kein zu-treffender Sachwertfaktor zur Verfügung gestellt wer-den, können hilfsweise Sachwertfaktoren aus vergleich-baren Gebieten herangezogen oder ausnahmsweise die Marktanpassung sachverständig geschätzt werden; in diesen Fällen ist die Marktanpassung besonders zu be-gründen.

Sachwertfaktoren werden von den Gutachterausschüs-sen für Grundstückswerte auf der Grundlage von Kauf-preisen von für die jeweilige Gebäudeart typischen Grundstücken ermittelt. Dabei sind die Einflüsse be-sonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu eliminieren. Bei der Veröffentlichung der Sachwert-faktoren sind die verwendete Ableitungsmethode sowie Art und Umfang der zugrunde liegenden Daten darzu-stellen. Bei der Anwendung der Sachwertfaktoren ist die verwendete Ableitungsmethode zu berücksichtigen. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die Sachwert-faktoren nur auf solche Wertanteile (z.B. Gebäudewert




und Bodenwert) angewandt werden dürfen, die ihrer Ermittlungsgrundlage hinreichend entsprechen. Die nicht von dem angewandten Sachwertfaktor abgedeck-ten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach der Marktanpassung zu berücksichtigen.

Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden

Wertminderungen aufgrund von Baumängeln und/oder Bauschäden können

• durch Abschläge nach Erfahrungswerten,• unter Zugrundelegung der Bauteiltabellen oder• durch einen angemessenen Abzug von Schadensbe-

seitigungskosten

berücksichtigt werden. Ein Abzug der vollen Schadens-beseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist ggf. ein Vorteilsausgleich („neu für alt“) vorzunehmen.

Wirtschaftliche Überalterung

Ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung kommt zusätzlich zum Ansatz der Alterswertminde-rung in Betracht, wenn das Bewertungsobjekt nur noch eingeschränkt verwendungsfähig bzw. marktgängig ist. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind z.B. erhebliche Ausstattungsmängel, unwirtschaft-liche Gebäudegrundrisse und eine unwirtschaftliche Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück.

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Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

Ein Zuschlag wegen überdurchschnittlichen Erhal-tungszustands kann in Betracht kommen, wenn sich das Bewertungsobjekt in einem besonders gepflegten Zustand befindet. In Abgrenzung zur Modernisierung handelt es sich hier um über das übliche Maß hinaus-gehende Instandhaltungsmaßnahmen, die in ihrer Ge-samtheit zwar das Erscheinungsbild des Bewertungsob-jekts überdurchschnittlich positiv beeinflussen, jedoch keine Erhöhung der Restnutzungsdauer bewirken.

Wie bereits mehrmals aufgeführt, gewinnen die Aus-führungen der Gutachterausschüsse erheblich an Bedeutung. Durch die Regelkonformität ist der Sach-verständige gehalten, das Modell des Gutachteraus-schusses zu übernehmen. Mit folgender Checkliste lässt sich prüfen, inwieweit das Individualmodell von dem Standard der SW-RL abweicht:

Tab. 1: Modellparameter der Sachwertrichtlinie

Parameter Fundort

Normalherstellungskosten NHK 2010 (Anlage 1 SW-RL)

Gebäudebaujahrsklassen keine

Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL)

Baunebenkosten in den NHK 2010 enthalten

Korrekturfaktoren für Land und Ortsgröße (Regionalfaktor)

keine

Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche




Die nachfolgende Aufstellung zeigt – an einem Beispiel – das Sachwertverfahren auf. Dabei wird bei dem Sche-ma von der Regelkonformität zur Sachwertrichtlinie ausgegangen:

Tab. 1: Modellparameter der Sachwertrichtlinie (Fortsetzung)

Parameter Fundort

Baupreisindex Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamts

Baujahr ursprüngliches Baujahr

Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 3 SW-RL

Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifi-zierte Restnutzungsdauer

bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL

Alterswertminderung linear

Wertansatz für bauliche Außenanlagen, sonstige Anlagen

kein gesonderter Ansatz – Anlagen sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten

oder

pauschaler Ansatz in Höhe von …

Wertansatz für bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile

kein gesonderter Ansatz – Bauteile sind im üblichen Umfang im Sachwert enthalten

oder

pauschaler Ansatz in Höhe von …

besondere objektspezifische Grundstücks-merkmale

keine oder entsprechende Kaufpreisbereinigung

Bodenwert ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts

Grundstücksfläche marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße

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Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren

Ableitung des Sachwerts

Hinweis: Das nachfolgende Modell stellt einen Vorschlag der SW-RL dar. Grundsätzlich ist dieses Modell mit dem vom Gutachterausschuss verwendeten Modell zu vergleichen; bestehen hier sachliche Unterschiede, ist das Modell des Gutachterausschusses zu verwenden.

1 Ableitung Herstellungskosten

(gewogener) Kostenkennwert nach Ermittlung 735,82 €/m²

Regionalisierung nach dem Sachwertfaktor vom Gutachterausschuss 1

Bruttogrundfläche, wie ermittelt 450,00 m²

Herstellungskosten der vom Üblichen abweichenden C-Flächen 100,00 €/m²

bei der BGF nicht erfasste Bauteile 2.000,00 €

abweichende Baunebenkosten 0,00 €

Herstellungskosten der baulichen Anlage

333.119 €/m²

2 Ableitung der anzuwendenden Gesamtnutzungsdauer (Anlage 3 SW-RL)

gewogener Stan-dard

2,692

daraus bei:

Standardstufe 1: 60 Jahre




Standardstufe 5: 80 Jahre gewählt: 70 Jahre

3 Ableitung der anzuwendenden Restnutzungsdauer nach Modell Anlage 4 SW-RL

3.1. Ableitung Modernisierungsgrad:

Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4




Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren (Fortsetzung)


Modernisierung der Fenster und Außentüren 1

Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 1

Modernisierung der Heizungsanlage 1

Wärmedämmung der Außenwände 1

Modernisierung von Bädern 1

Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen 2

wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2

SUMME 13

3.2. Alter 40 Jahre

3.3. Ermittlung der Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer errechnet sich nach folgender Formel:

2a × = × Alter100 GND

b × Alter + c × GND 100

−

wobei die Faktoren a, b und c vorgegebene Tabellenwerte der SW-RL (Anlage 4) darstellen.

Es ergibt sich mit der Anwendung dieser Formel folgende Restnutzungsdauer:

45 Jahre

4 Alterswertminderung

Die Alterswertminderung erfolgt linear.

Herstellungskosten 333.118,88 €/m²

Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre

Restnutzungsdauer 45 Jahre 35,71 %

alterswertgeminderte Herstellungskosten

118.971 €/m²

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5 Außenanlagen

Soweit wertrelevant und nicht anderweitig erfasst, sind die Sachwerte der für die jeweilige Gebäudeart üblichen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln. Werden die gewöhnlichen Herstel-lungskosten zugrunde gelegt, ist eine Alterswertminderung anzusetzen, wobei sich die Restnutzungsdauer in der Regel an der Restnutzungs-dauer der baulichen Anlage orientiert. Soweit diese Anlagen erheblich vom Üblichen abweichen, ist ggf. ihr Werteinfluss als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach der Marktanpassung zu berücksichtigen.

Ansatz für Außenanlagen (Zeitwert)

Zeitwerte für Außenan-lagen

0 €/m²

6 Bodenwert

nach gesonderter Ableitung

Bodenwert 0 €/m²

7 Ergebnis

Es ergibt sich eine vorläufiger Sachwert 118.971 €/m²

Marktanpassung:

Marktanpassung 0 €/m²

Mängel und Schäden, Freilegung etc. –10.000 €/m²

Sachwert 108.971 €/m²

Tab. 2: Regelschema Sachwertverfahren (Fortsetzung)

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