presentatie grondexploitatiewet

de Ronde Tafel van SKa,

Actualiteiten omgevingsrecht

Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet: de kost gaat voor de baat uit’

Door: mr. J.J. (Joost) Hoekstra16 juni 2011

Straatman Koster advocaten


de Ronde Tafel van SKa,


Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet: de kost gaat voor de baat uit’

Agenda: • Grondexploitatie onder de WRO (oud)

• Hoofdlijnen Grondexploitatiewet

• Actualiteiten grondexploitatie

J u n i 2 0 1 1 | 2

Grondexploitatie onder de WRO (oud) (I):

• Vier wijzen van kostenverhaal (gesloten systeem):

• verrekenen van kosten in de grondprijs

• sluiten van exploitatieovereenkomst op basis van exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud)

• heffen van baatbelasting

• heffen van leges

• Zwakke punten:

• vrijwilligheid bij exploitatieovereenkomst (free riders)

• strikte gebondenheid aan exploitatieverordening (op straffe van nietige afspraken)

• baatbelasting ligt politiek gevoelig


Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’


J u n i 2 0 1 1 | 3

Grondexploitatie onder de WRO (oud) (II):

• Artikel 42 WRO (oud) nog steeds van toepassing op:

• exploitatieovereenkomsten van vóór 1 juli 2008 en

• exploitatieovereenkomsten die strekken ter uitvoering van een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp vóór dat tijdstip in ontwerp ter inzage is gelegd

Exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud) niet (geheel) intrekken, anders vervalt grondslag kostenverhaal




J u n i 2 0 1 1 | 4

Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (I):

• Kostenverhaal:

• door middel van een anterieure of – na vaststelling exploitatieplan (EP) – posterieure exploitatieovereenkomst ofwel

• na vaststelling van EP: over de band van omgevingsvergunning

• primaat bij privaatrechtelijk kostenverhaal, publiekrechtelijk kostenverhaal ‘stok achter de deur’




J u n i 2 0 1 1 | 5

Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (II):

• Anterieure overeenkomsten:

• grote(re) mate van contractsvrijheid

• niet gehouden aan de limitatieve kostenlijst Bro, wel ‘reflexwerking’

• vrij contracteren over (inrichtings-)eisen

• let wel op algemene beginselen van behoorlijk bestuur; staatssteun; artikel 122 Woningwet; verhaal van kosten van ruimtelijke ontwikkelingen, die los staan van de grondexploitatie (grondslag in structuurvisie); en direct werkende regels EP (indien vastgesteld voor andere bouwplannen binnen exploitatiegebied)




J u n i 2 0 1 1 | 6

Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (III):

• Posterieure overeenkomsten:

• kostenverhaal in overeenstemming met EP/limitatieve kostenlijst,

• anders nietige afspraken, risico onverschuldigde betaling




J u n i 2 0 1 1 | 7

Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (IV):

De raad is verplicht – gelijktijdig met bestemmingsplan (BP), wijzigingsplan of omgevingsvergunning waarbij van BP wordt afgeweken – EP vast te stellen, tenzij:

• geen sprake is van bouwplannen als bedoeld in Bro; of

• sprake is van een ‘kruimelgeval’ (zie artikel 6.2.1a Bro) of

• kostenverhaal anderszins is verzekerd (let op staatssteun) en (kort gezegd) geen eisen aan fasering en uitvoering hoeven te worden gesteld

Vaststelling uitwerkingsplan niet gekoppeld aan EP (maar uitwerkingsplan treedt pas in werking na herziening EP)




J u n i 2 0 1 1 | 8

Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (V):

Enige overige aandachtspunten EP:

• procedurele koppeling met planologisch besluit

• verplicht en facultatief deel

• jaarlijkse herziening (alleen beroep mogelijk bij structurele wijzigingen)

• niet meer kosten verhalen dan opbrengsten

• berekening exploitatiebijdrage

• restitutie te veel betaalde exploitatiebijdrage (let op bij anterieure overeenkomst!)




J u n i 2 0 1 1 | 9

Actualiteiten grondexploitatie (I):

• Jurisprudentie ABRvS EP

• wie zijn belanghebbenden

• besluit geen EP vast te stellen

• begrenzing EP

• inbrengwaarde

• toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit

• fasering

• samenhang EP – BP

• varia




J u n i 2 0 1 1 | 10

Actualiteiten grondexploitatie (II):

Wie zijn belanghebbenden?

• vaak aan de orde bij besluit geen EP vast te stellen

• art. 8.2 lid 5 Wro: eigenaar gronden en degene die een exploitatieovereenkomst heeft gesloten

• ABRvS 2 december 2009, BR 2010, 39: anderen wiens belang rechtstreeks bij EP zijn betrokken?




J u n i 2 0 1 1 | 11

Actualiteiten grondexploitatie (III):

Besluit geen EP vast te stellen (I)

• indien met alle eigenaren van gronden waarop bouwplannen kunnen worden gerealiseerd, overeenkomsten zijn gesloten en op resterende gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd (o.m. ABRvS 18 augustus 2010, 200900844/1/R3)

• ‘anterieure’ overeenkomst pas gesloten na vaststelling BP: vernietiging EP, tenzij bijzondere omstandigheden (ABRvS 18 augustus 2010, BR 2010, 174)




J u n i 2 0 1 1 | 12

Actualiteiten grondexploitatie (IV):

Besluit geen EP vast te stellen (II)

• buiten BP gelaten omdat geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen en vanwege voortgang van de door de raad gewenste ontwikkeling(ABRvS 9 maart 2011, 201008041/1/R3)

• betaalplanologie?




J u n i 2 0 1 1 | 13

Actualiteiten grondexploitatie (V):

Begrenzing EP

• planologisch of functioneel duidelijke samenhang tussen delen

• beoordelingsvrijheid raad (o.m. ABRvS 18 mei 2011, 200904066/1/R1)




J u n i 2 0 1 1 | 14

Actualiteiten grondexploitatie (VI):

Inbrengwaarde (I)

• dubbele rol: enerzijds kostensoort, anderzijds van belang bij berekening exploitatiebijdrage

• botsing belangen: eigen perceel zo hoog en buurmans perceel zo laag mogelijk

• werkelijke waarde conform art. 40b tot en met 40f Onteigeningswet, behalve voor gronden welke zijn onteigend, waarvoor onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven: volledige schadeloosstelling (bijkomende schade)




J u n i 2 0 1 1 | 15

Actualiteiten grondexploitatie (VII):

Inbrengwaarde (II)

ABRvS 9 februari 2011, TBR 2011, 66 (Beverwijk):

• inbrengwaarden binden onteigeningsrechter niet

• ‘op onteigeningsbasis worden verworven’: raad dient bij inbrengwaarde op basis van volledige schadeloosstelling aannemelijk te maken dat gronden zullen worden onteigend dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven (dus geen zelfrealisatoren)

• vanwege financiële consequenties moeten alle partijen kennis kunnen nemen van taxatierapporten




J u n i 2 0 1 1 | 16

Actualiteiten grondexploitatie (VIII):

Inbrengwaarde (III)

ABRvS 9 februari 2011, TBR 2011, 67 (Nunspeet):

• taxatie door onafhankelijk deskundige, niet betrokken bij onderhandelingen over minnelijke verwerving (ABRvS 18 mei 2011, 200904066/1/R1)

• taxatie schriftelijk en goed gemotiveerd, inzage bieden in vergelijkingstransacties

ABRvS 25 mei 2011, 200907178/1/R3:

• complexbenadering (art. 40d Onteigeningswet) en vergelijkingsmethode




J u n i 2 0 1 1 | 17

Actualiteiten grondexploitatie (IX):

Toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit

ABRvS Beverwijk:

• raad niet aannemelijk gemaakt dat bovenplanse kosten toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan (kosten weg die bestaande woonwijk grotendeels ontsluit, kosten groen- en waterplan zonder toereikende motivering en kosten parkeerplaatsen die reeds bestaand tekort dekken)




J u n i 2 0 1 1 | 18

Actualiteiten grondexploitatie (X):

Fasering

ABRvS Beverwijk:

• raad moet niet alleen motiveren waarom is gekozen voor fasering, maar ook waarom voor deze vorm

• gelet op regiefunctie komt raad ruime mate van beleidsvrijheid toe

• beleidsvrijheid strekt niet zo ver dat raad fasering louter ten gunste van de gemeente vaststelt




J u n i 2 0 1 1 | 19

Actualiteiten grondexploitatie (XI):

Samenhang EP – BP, ABRvS Beverwijk en Nunspeet:

• vernietiging EP brengt geen vernietiging BP mee, want wet verplicht daar niet toe en ingevolge de Wabo geldt aanhoudingsplicht voor het verlenen van omgevingsvergunningen zolang EP niet onherroepelijk is

• doorgaans zal gehele EP worden vernietigd

• ABRvS stelt raad in staat (binnen 26 weken) EP vast te stellen (of niet)

• andersom, vernietiging BP brengt wel vernietiging EP mee (o.m. ABRvS 30 maart 2011, 200906021/1/R1)




J u n i 2 0 1 1 | 20

Actualiteiten grondexploitatie (XII):

Varia

• ontbreken exploitatieopzet EP ‘ondervangen’ door ter inzage legging (ABRvS 12 januari 2011, TBR 2011, 65)

• bouwclaimovereenkomst kan ook anterieure overeenkomst zijn; naamgeving overeenkomst is irrelevant; mate van verbindendheid speelt beperkte rol (ABRvS 19 januari 2011, 201006426/1/R2)

• beleidsvrijheid raad keuze aantallen en situering sociale woningbouw (ABRvS 2 maart 2011, BR 2011, 91)




J u n i 2 0 1 1 | 21

Hartelijk dank voor uw aandacht…mr. J.J. (Joost) Hoekstra

010 – 24 00 447 | 06 – 302 16 572 | [email protected]

Juni 2011


presentatie grondexploitatiewet

Documents