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Fraccionamiento

PRIVADA SAN CAYETANO

Municipio de Xalisco, Nayarit

PROMOVENTE:

Urbanizadora y Desarrolladora

Social A.C.

SOCIAL PROGRESIVO

Gobierno del Estado de Nayarit

H. Ayuntamiento constitucional de Xalisco, Nayarit

PLAN PARCIAL DE URBANIZACION FRACCIONAMIENTO SOCIAL PROGRESIVO “PRIVADA SAN CAYETANO”

VERSION COMPLETA DICIEMBRE 2019 1

INDICE

I. ANTECEDENTES ............................................................................................ 6

Datos generales del proyecto .............................................................. 6

Descripción general del proyecto [Plano E-5] ...................................... 7

Localización [Plano A-1] ...................................................................... 7

Motivación ........................................................................................... 8

Metodología y técnicas particulares de consulta ................................. 9

Ubicación del área de estudio [Plano A-2] ......................................... 10

Delimitación del área de aplicación [Plano E-1] ................................. 11

Antecedentes de planeación en la zona de estudio........................... 12

Marco de Planeación Federal ..................................................... 12

Plan Nacional de Desarrollo 2017-2021. ............................... 13

Marco de Planeación Estatal. ...................................................... 15

Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2017-2021. ................. 15

Programa Estatal de Desarrollo Urbano ................................ 17

Marco de planeación municipal ................................................... 17

Plan de Desarrollo Municipal de Xalisco 2017-2021 .............. 17

Planes de Desarrollo Urbano ...................................................... 19

Plan de Ordenamiento de la zona conurbada Tepic - Xalisco 19

Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Tepic, Nayarit. ............ 19

Marco jurídico .................................................................................... 19

Nivel Federal ............................................................................... 19

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. ....... 19

Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento

Territorial y Desarrollo Urbano. ............................................................... 20

Ley General de Planeación .................................................... 21

Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.

21

Ley de Aguas Nacionales. ..................................................... 22

Nivel estatal ................................................................................. 22



Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit.

22

Ley de Planeación del Estado de Nayarit. ............................. 23

Ley Municipal del Estado de Nayarit. ..................................... 23

Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

estado de Nayarit. ................................................................................... 24

Ley Estatal de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del

Estado de Nayarit.................................................................................... 28

Nivel Municipal ............................................................................ 29

Reglamento de construcción y explotación de materiales

pétreos para el municipio de Xalisco, Nayarit. ........................................ 29

Reglamento municipal de equilibrio ecológico y protección al

ambiente de Xalisco, Nayarit. ................................................................. 30

II. DIAGNOSTICO - PRONOSTICO ................................................................... 31

Análisis del medio físico natural......................................................... 31

Topografía (análisis de pendientes) [plano D-1] .......................... 31

Geología [Plano D-2] ................................................................... 32

Edafología [Plano D-3] ................................................................ 33

Hidrología .................................................................................... 34

Hidrología superficial [Plano D-4] .......................................... 34

Hidrología subterránea [Plano D-5] ....................................... 35

Clima ........................................................................................... 35

Temperatura ......................................................................... 35

Precipitaciones...................................................................... 36

Vientos .................................................................................. 36

Uso actual del suelo y vegetación [plano D-6]. ........................... 36

Fauna .......................................................................................... 37

Paisaje natural ............................................................................ 38

Riesgos y vulnerabilidad del medio físico natural [Plano D-7] ..... 38

De origen meteorológico ....................................................... 40



De origen Químico Tecnológico ............................................ 40

De origen Sanitario ecológico ............................................... 40

Condicionantes del medio físico natural [Plano D-8] ................... 41

Medio antropogénico ......................................................................... 41

Zonificación de Usos y destinos del suelo PMDU [Plano D-9] .... 41

Tenencia del suelo [Plano D-10] ................................................. 42

Vías de comunicación [plano D-11] ............................................. 43

Infraestructura y servicios públicos [Plano D-12] ........................ 44

Agua potable ......................................................................... 44

Drenaje sanitario. .................................................................. 45

Electricidad y alumbrado público .......................................... 45

Recolección de basura. ........................................................ 45

Equipamiento urbano [Plano D-13] ............................................. 45

Condicionantes antropogénicas [Plano D-14] ............................. 46

Aspectos socio económicos .............................................................. 47

Aspectos demográficos ............................................................... 47

Crecimiento poblacional 1980 - 2010 .................................... 47

Densidad de población. ........................................................ 48

Composición de la población por edad. ................................ 48

Inmigración. .......................................................................... 49

Indicadores sociodemográficos ................................................... 49

Niveles de educación de la población ................................... 50

Vivienda servicio básicos ...................................................... 50

Perfil de la actividad económica .................................................. 50

Población económicamente activa en el municipio. .............. 51

Niveles y distribución de ingresos. ........................................ 51

Estructura y especialización macroeconómica. .................... 52

Actividades básicas motrices ................................................ 53

Fortalezas y debilidades .................................................................... 56



Potencialidades ................................................................................. 57

Síntesis del Diagnostico – Pronostico ................................................ 57

Diagnostico ................................................................................. 57

Medio físico natural ............................................................... 57

Medio antropogénico (medio físico transformado) ................ 58

Medio socioeconómico. ........................................................ 58

Pronostico ................................................................................... 59

III. OBJETIVOS Y METAS .................................................................................. 60

IV. NORMATIVIDAD PARA EL ÁREA DE ESTUDIO ......................................... 61

Normas de control para las zonas habitacionales de alta densidad (H-

4) 64

Normas de control para las áreas con destino de equipamiento y áreas

de donación (A.EQ) ........................................................................................ 66

Normas de control para las áreas verdes y espacios abiertos (AV.EA)

67

Normas de control para las vialidades públicas ................................. 68

Normas para relotificación del diseño urbano .................................... 68

Normas de control para la imagen urbana ......................................... 69

Normas de control para las personas con discapacidad. .................. 71

Criterios de diseño de vialidad ........................................................... 73

Obras mínimas de urbanización ........................................................ 74

Criterios de obras para personas con discapacidad. ......................... 77

V. ESTRATEGIA DE DESARROLLO URBANO ............................................... 83

Políticas de desarrollo urbano ........................................................... 84

De mejoramiento ......................................................................... 84



De conservación ......................................................................... 85

De crecimiento ............................................................................ 85

Estructura vial [Plano E-2] ................................................................. 85

Áreas para uso habitacional de alta densidad (H-4) .......................... 88

Áreas para equipamiento (A.EQ) ....................................................... 88

Áreas para destinos de áreas verdes y espacios abiertos (AV.EA) ... 88

Áreas para destino de vialidades públicas. ........................................ 88

Áreas habitacionales del alta densidad H4 ........................................ 90

Áreas de para equipamiento (áreas de donación) ............................. 90

Áreas de Servicio ............................................................................... 90

Áreas de vialidades ........................................................................... 90

Resumen general de áreas del proyecto de diseño urbano .............. 91

VI. PROGRAMÁTICO Y CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL ..................... 92

VII. INSTRUMENTACION .................................................................................... 95

Proyecto de aprobación del Plan Parcial. .......................................... 95

Proyecto de acta de cabildo .............................................................. 96

Proyecto de publicación del Plan Parcial de Urbanización. ............. 101



I. ANTECEDENTES

Enunciado del Plan Parcial de Urbanización

El presente Plan Parcial de Urbanización se elaboró bajo la modalidad de la acción

urbanística privada, guardando congruencia con las disposiciones establecidas en

los artículos 42 bis, 42 ter y 42 quater, relativos a la elaboración, disposiciones

generales y contenidas de los Planes Parciales de Urbanización, de la Ley de

Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.

La acción urbanística que se pretende realizar, promoviendo su autorización ante el

H. Ayuntamiento de Xalisco, Nayarit, y el Gobierno del Estado de Nayarit, a través

del presente Plan Parcial de Urbanización; Por medio del presente estudio se

establecerán las bases legales y técnicas para la integración del predio al área

urbana actual.

Datos generales del proyecto

• Nombre del Proyecto:

Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento habitacional “Privada San

Cayetano”.

• Tipo de fraccionamiento:

Habitacional de tipo Social Progresivo

• Ubicación:

San Cayetano , Municipio de Xalisco, Nayarit.

• Promovente:

URBANIZADORA Y DESARROLLADORA SOCIAL A.C.

• Representante legal:

___________________________________________

• Área de aplicación del proyecto:

30,038.82 metros cuadrados

• Régimen de propiedad:

La superficie total a desarrollar pertenece al ejido “Pantanal”, amparado bajo

certificados parcelarios ejidales con una superficie de 30,038.82 m2.

Uso de suelo propuesto:

Habitacional de alta densidad H4



Descripción general del proyecto [Plano E-5]

La acción urbanística que se pretende llevar a cabo es la construcción de un

fraccionamiento de tipo habitacional de tipo Social Progresivo, basado en la

normatividad de diseño urbano que para ese tipo de fraccionamientos establece la

Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el estado de Nayarit.

El terreno a desarrollar cuenta con una superficie de 30,038.82 metros cuadrados,

sobre los cuales se urbanizarán un total 8 manzanas de tipo habitacional, con un

total de 151 lotes unifamiliares para la construcción del mismo número de viviendas.

La superficie a desarrollar para vivienda será de 18,882.07 metros cuadrados

representando un total del 62.86% del total del terreno.

El proyecto contara además con 1 lote que tendrán un destino como áreas de

donación, con una superficie total de 1,940.46 metros cuadrados, lo que representa

un 6.46% de la superficie total del predio, y un 10.28% de la superficie neta vendible.

Se tiene contemplado un terreno con una superficie de 1,437.82 metros cuadrados

que tendrá como destino área verdes abiertas, específicamente para la construcción

de una casa club, este predio representa un 4.65% del total.

Existen algunos terrenos que por sus características geométricas y de superficie no

cumplen con los requerimientos necesarios para ser tomados en cuenta dentro del

porcentaje de áreas de donación que la Ley señala, aquí entran principalmente

áreas de camellones en vialidades, sumando un total de 42.23 metros cuadrados y

estarán tipificados como “áreas verdes no cuantificables como donación”. Estos

terrenos representan el 0.14% del total a desarrollar.

Por último, se encuentran las vialidades del fraccionamiento que serán de tipo

públicas y contarán con secciones de 9.00 metros las locales y 16 metros las

colectoras. En todas las vialidades están contempladas además de los carriles de

circulación vehicular, áreas de circulación para peatones (banquetas). La superficie

total de vialidades es de 7,778.47 metros cuadrados y representa un 25.89% del

área total.

Localización [Plano A-1]

El predio sobre el cual se pretende llevar a cabo el fraccionamiento habitacional de

tipo Social Progresivo “Privada San Cayetano”, es un terreno con una superficie de

30.038.82 metros cuadrados perteneciente al municipio de Xalisco y ubicado en la

zona metropolitana entre las Ciudades de Tepic y Xalisco.

El acceso principal es por la localidad de San Cayetano ingresando por la Avenida

Miguel Hidalgo.



Motivación

La necesidad de ofrecer a la ciudadanía que habita principalmente en la zona

metropolitana de las ciudades de Tepic y Xalisco, con un mercado de vivienda

acorde a las necesidades particulares de cada una de las familias, mediante

desarrollos habitacionales sustentables que satisfagan las carestías del presente,

sin comprometer la capacidad de que las generaciones futuras puedan satisfacer

sus propias necesidades.

De acuerdo con un análisis realizado en el Plan de Ordenamiento Territorial de la

Zona metropolitana Tepic – Xalisco 2018 mismo que se encuentra en proceso de

aprobación, el crecimiento demográfico considerado, significa que durante el corto

plazo 2017-2021 se tendría un incremento de 31,930 personas en la zona

metropolitana, que corresponderían a aproximadamente 8,630 familias, lo que

representa un total de cerca de 2,157 viviendas por año. Para el mediano plazo del

año 2021 al 2027, el incremento poblacional se calcula a un total de 12,945 familias

y una demanda aproximada de 3,236 viviendas en el periodo. En tanto que para el

año 2037 se tendría un incremento de 21,574 familias, lo que resulta en un

requerimiento de 5,394 nuevas viviendas en el periodo del año 2027 al 2037.

En total durante los veinte años se estima que los requerimientos de vivienda por

crecimiento poblacional serían del orden de las 10,787 unidades. Ver Tabla I-1

Tabla I-1.- Requerimientos de vivienda nueva 2017-2037 en la zona metropolitana Tepic – Xalisco.

Periodo Número de habitantes Número de familias Número de viviendas

2017-2021 31,930 8,630 2,157

2021-2027 47,895 12,945 3,236

2027-2037 79,825 21,574 5,394

Totales 159,650 43,149 10,787

La densidad de vivienda se consideró un promedio de 3.7 hab. /vivienda para el periodo (2017-2037).

Como se puede observar en el análisis anterior, existe un déficit actual en cuanto a

demanda de suelo urbano para vivienda en la zona, por lo que el fraccionamiento

habitacional de tipo Social Progresivo “Privada San Cayetano” contribuirá con la

oferta necesaria, en la modalidad de ofertar terrenos habitacionales de tipo Interés

Social.

Ese es el motivo primordial de brindar a la población una vivienda integral de

calidad, que satisfaga no solo la necesidad del hombre de habitar, sino que está en

conjunto, forme parte de un desarrollo urbano que coadyuve al crecimiento

armónico de las familias Nayaritas.



Metodología y técnicas particulares de consulta

La estructura del documento obedece a los términos de referencia de las entidades

normativas.

El primer capítulo titulado como Antecedentes, atiende los aspectos relativos a la

motivación del Plan, su metodología, identifica la zona de estudio y el área de

aplicación del Plan, analiza los niveles superiores de planeación y el marco jurídico

que sustenta al Plan parcial.

El segundo capítulo, detalla el Diagnóstico del medio natural y transformado,

evalúa las condicionantes del desarrollo urbano, la aptitud del suelo y también

atiende los aspectos socioeconómicos que interactúan de manera predominante en

el sitio.

Concluye en un pronóstico, referido a lo que sucedería si no se actúa, describiendo

las debilidades y fortalezas encontradas.

En el tercer capítulo, relativo a los Objetivos y metas, para ese desarrollo, dentro

de cual analizaremos con la información generada por las anteriores fases de

estudio los objetivos generales y particulares que se pretenden alcanzar con la

implementación del presente plan.

En el cuarto capítulo, relativo a la Normatividad para el área de estudio, se

analizan los criterios de ordenamiento urbano, se establecen los objetivos generales

y particulares del plan y sus metas, también se refieren las condicionantes de los

otros niveles de planeación, las políticas para el ordenamiento del territorio y

fundamentalmente a las normas de control, diseño y construcción de los desarrollos

turísticos.

El quinto capítulo está representado por la Estrategia de desarrollo urbano;

seleccionado la mejor alternativa de desarrollo, las políticas de desarrollo urbano y

concluye con la definición de zonas, por usos y destinos del suelo, estableciendo

las modalidades de ocupación y utilización del suelo; la compatibilidad de los usos

del suelo, así como los parámetros básicos de construcción.

El sexto capítulo denominado Nivel programático y corresponsabilidad

sectorial, detalla la corresponsabilidad sectorial enlistando los programas y

acciones a efectuar; los organismos o instituciones corresponsales y las etapas que

se establecen para su ejecución.

El séptimo capítulo titulado instrumentación, señala los instrumentos de la

planificación, administrativos, financieros, jurídicos, de capacitación y difusión,

recomendando los mecanismos de gestión gubernamental, de concertación y

coordinación que hacen posible la puesta en marcha del plan.



Por otro lado, el método a seguir en la realización del Plan Parcial de Urbanización,

es el método de la planeación física y geomorfología del suelo, mismo que nos

ofrece una gama variada entre los criterios de diseño urbano que pueden ser

utilizados.

Los métodos particulares; el estadístico, observación e interactivos, serán

utilizados en la fase de investigación inherente al plan parcial de urbanización que

se efectuará bajo las características y requisitos planteados por dichos métodos,

generando datos de valor indiscutible para la toma de decisiones en la realización

del plan.

Método estadístico: este método será utilizado para recopilar, elaborar e

interpretar datos numéricos por medio de la búsqueda de los mismos y de su

posterior organización, análisis e interpretación.

Método de observación: se utilizará en los trabajos de campo con el objeto de

asimilar en detalle la naturaleza investigada, su conjunto de datos, hechos y

fenómenos.

Método interactivo: se realizarán talleres de planeación participativa con

instituciones públicas, privadas, así como con personajes públicos que fungen como

líderes en los diversos ámbitos sociales.

Una vez formulado el proyecto del plan parcial de urbanización para el

fraccionamiento habitacional de tipo Social Progresivo “Privada San Cayetano”,

este se someterá al periodo de audiencias públicas a que se refiere el artículo 52

en su inciso IV, de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

Estado de Nayarit.

Ubicación del área de estudio [Plano A-2]

Para los efectos del plan parcial de urbanización el fraccionamiento habitacional de

tipo Social Progresivo “Privada San Cayetano”, se tomó como área de estudio un

radio de servicio Urbano de 750 metros establecido para una unidad básica de

servicio. Esta zona comprende los siguientes vértices y coordenadas: (Ver Tabla

I-2)



Tabla I-2.- Delimitación del área de estudio georreferenciada en coordenadas UTM

CUADRO DE CONSTRUCCIÓN

Lado Rumbo Distancia V

Coordenadas

Est Pv Y X

1 2,372,334.58 516,998.05

1 2 N 90°00'00" E 1,890.62 2 2,372,334.58 518,888.67

2 3 S 00°00'00" E 1,558.22 3 2,370,776.36 518,888.67

3 4 N 90°00'00" W 1,890.62 4 2,370,776.36 516,998.05

4 1 N 00°00'00" E 1,558.22 1 2,372,334.58 516,998.05

Superficie = 2,946,983.34 m2

Delimitación del área de aplicación [Plano E-1]

El área de aplicación que ampara el presente Plan Parcial de Urbanización cuenta

con una superficie neta de 30,038.82 metros cuadrados, y cuyo polígono se

encuentra georreferenciado en coordenadas “Universal Transversal Mercator

(UTM)”, y se detalla en la

Tabla I-3.

Tabla I-3.- Delimitación del área de aplicación del proyecto



Antecedentes de planeación en la zona de estudio

Uno de los principios de la planeación, regulación y gestión de los asentamientos

humanos establecidos por la Ley General de Asentamientos Humanos,

Ordenamiento territorial y Desarrollo Urbano, es el de la coherencia y racionalidad,

que consiste en adoptar perspectivas que promuevan el ordenamiento territorial y

el Desarrollo Urbano de manera equilibrada, armónica, racional y congruente,

acorde a los planes y políticas nacionales.

Que se resumen en la tabla siguiente “Marco de Planeación del Plan Parcial de

Urbanización” y que sustenta las posibilidades del ordenamiento del Área de

Estudio, en el ámbito de Gobierno, de la Planeación del Desarrollo Urbano y en el

aspecto Ambiental. (Ver Tabla I-4)

Tabla I-4.- Marco de planeación del Plan Parcial de Urbanización

Planes de gobierno

Ámbito Nacional Ámbito Estatal o

regional Ámbito Municipal

Plan Nacional de

Desarrollo

2019-2024

Plan Estatal de Desarrollo

de Nayarit 2017-2021 Plan de Desarrollo Municipal Xalisco

2017-2021

Planes o programas de desarrollo urbano

Programa Sectorial de

Desarrollo Agrario,

Territorial y Urbano 2013-

2018

Plan de Ordenamiento de

la Zona Conurbada Tepic-

Xalisco.

Plan Municipal de Desarrollo Urbano de

Tepic, Estado de Nayarit 2010

Programa Nacional de

Desarrollo Urbano 2014-

2018

Programa Estatal de

Vivienda, Desarrollo

Urbano y Ordenamiento

Territorial 2011 – 2017

Marco de Planeación Federal

Como está descrito en la Ley General de Asentamiento Humanos, Ordenamiento

territorial y Desarrollo Urbano, la planeación y regulación del ordenamiento territorial

de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población

forman parte del Sistema Nacional de Planeación Democrática, como una política

sectorial que coadyuva al logro de los objetivos de los planes nacional, estatales y

municipales de desarrollo.



La planeación a que se refiere el párrafo anterior, estará a cargo de manera

concurrente de la Federación, las entidades federativas y los municipios, de acuerdo

a la competencia que les determina la Constitución Política de los Estados Unidos

Mexicanos.

Plan Nacional de Desarrollo 2017-2021.

Publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 30 de abril del 2019.

El Plan Nacional de Desarrollo (PND) para el periodo de 2019 – 2024 expone, en

un inicio, la problemática nacional que refleja los contrastes del país: por un lado,

un México próspero, moderno, conectado con el avance económico y tecnológico

mundial concentrado en pocas empresas y algunas regiones del país y, por otro, un

México con una población en condiciones de pobreza y marginación, con

incumplimiento de sus derechos y falta de oportunidades.

Para resolver lo anterior, plantea transitar hacia una visión en la que los individuos,

como sujetos de derecho, sean el centro de la política, y en la que se respete y

promueva el arraigo a su territorio, a partir de un modelo de desarrollo económico y

social equitativo, sostenido y balanceado.

Derivado de lo anterior el Plan Nacional de Desarrollo, propone tres ejes generales

con sus respectivos objetivos, mismos que son: Justicia y estado de derecho,

bienestar y desarrollo económico.

Para efectos del presente Plan Parcial de Urbanización, el eje “Bienestar”, aborda

los temas relacionados con vivienda, infraestructura, servicios, ordenamiento

territorial, ambiental etc., por lo que en la Tabla I-5 se presentan un análisis del

mismo; así como los objetivos específicos que corresponden a los resultados

esperados, factibles y medibles que se esperan al implementar las políticas públicas

propuestas en materia. (Ver Tabla I-5)

Tabla I-5.- Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024

Eje: Bienestar

Objetivo general Objetivos específicos

Garantizar el ejercicio de los derechos

económicos, sociales, culturales y ambientales,

en poblaciones y territorios.

….

2.5 Garantizar el derecho a un medio ambiente

sano, sostenibilidad de los ecosistemas, la

biodiversidad, el patrimonio y los paisajes

bioculturales.

2.6 Promover y garantizar el acceso al agua

potable en calidad y cantidad, procurando la

salud de los ecosistemas y cuencas.



2.7 Promover y apoyar el acceso a una vivienda

adecuada y accesible, en un entorno ordenado

y sostenible.

2.8 Fortalecer el ordenamiento territorial y

ecológico de los asentamientos humanos y de

la tenencia de la tierra, mediante el uso racional

y equilibrado del territorio.

Programas de nivel superior derivados del Plan Nacional de Desarrollo.

• Programa de fomento a la planeación urbana, metropolitana y

ordenamiento territorial (PUMOT). Publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 28 de febrero del 2019

El Programa de Fomento a la Planeación Urbana, Metropolitana y Ordenamiento

Territorial (PUMOT) es una herramienta de apoyo para que las entidades

federativas, zonas metropolitanas, municipios y demarcaciones territoriales de la

Ciudad de México, elaboren y/o actualicen sus instrumentos de planeación de forma

congruente entre los órdenes de gobierno, con el propósito de fomentar el

ordenamiento territorial y urbano, garantizando la participación ciudadana, el debate

público, la transparencia y la rendición de cuentas.

• Programas Nacionales de Vivienda social 2019 Publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 15 de marzo del 2019

La política de vivienda que propone el gobierno de México tiene como eje conductor

el cumplimiento de las obligaciones del Estado relativas a promover, respetar,

proteger y garantizar el derecho de la población mexicana a una vivienda adecuada.

Para tal efecto el Programa Nacional de vivienda social 2019 con el objeto de arribar

progresivamente al logro del derecho a la vivienda adecuada se consideran tres

estrategias:

o Primera: Atender a la población con mayor rezago.

o Segunda: Contribuir a los grandes desafíos nacionales en materia urbana

y de bienestar social.

o Tercera: Fortalecer e incrementar intervenciones que favorezcan la

Producción Social de Vivienda Asistida.



Marco de Planeación Estatal.

Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2017-2021.

Publicado en el Periódico Oficial del Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit el 19 de marzo de

2018

El Plan Estatal de Desarrollo Nayarit 2017-2021 se establece la importancia de

orientar esfuerzos de sociedad y gobierno para lograr el bienestar y seguridad

social, mejora en los servicios públicos, aumento del empleo formal y mejora en las

condiciones laborales, además de aprovechamiento sostenible de sus riquezas

naturales.

En materia de planificación urbana se establece como eje rector número 5 la

“gestión sustentable para el territorio, en la Tabla I-6 se pueden observar las

propuestas en materia:

Tabla I-6.- Ejes estratégicos del Plan Estatal de Desarrollo Nayarit 2017-2021 en materia de planificación

territorial y sustentable.

Ejes estratégicos

5.- Gestión de desarrollo territorial planificado y sustentable

ET1: Gobierno abierto y transparente ET2: Igualdad Sustantiva

11. Conseguir que las ciudades y los

asentamientos humanos sean inclusivos,

seguros, resilientes y sostenibles.

13. Adoptar medidas urgentes para combatir el

cambio climático y sus efectos.

15. Proteger, restablecer y promover el uso

sostenible de los ecosistemas terrestres,

efectuar una ordenación.

sostenible de los bosques, luchar contra la

desertificación, detener y revertir la

degradación de las tierras y poner freno a la

pérdida de diversidad biológica

9. Construir infraestructuras resilientes,

promover la industrialización inclusiva y

sostenible y fomentar la innovación.




ET3: Desarrollo Sostenible ET4: Productividad democrática

6. Garantizar la disponibilidad de agua y su

gestión sostenible y el saneamiento para todos.

7. Garantizar el acceso a una energía

asequible, segura, sostenible y moderna para

todos.





cambio climático y sus efectos

14. Conservar y utilizar en forma sostenible los

océanos, los mares y los recursos marinos para

el desarrollo sostenible.








efectuar una ordenación sostenible de los

bosques, luchar contra la desertificación,

detener y revertir la degradación de las tierras y

poner freno a la pérdida de diversidad biológica.



Ejes estratégicos







6. Conservación y aprovechamiento equilibrado de los recursos naturales


12. Producción y consumos responsables. 12. Producción y consumos responsables.












todos.

12. Producción y consumos responsables


cambio climático y sus efectos 14. Conservar y

utilizar en forma sostenible los océanos, los

mares y los recursos marinos para el desarrollo

sostenible.







2. Poner fin al hambre, lograr la seguridad

alimentaria y la mejora de la nutrición y

promover la agricultura sostenible.



todos.

14. Conservar y utilizar en forma sostenible

los océanos, los mares y los recursos

marinos para el desarrollo sostenible




bosques,

luchar contra la desertificación, detener y

revertir la degradación de las tierras y poner

freno a la pérdida de diversidad biológica

7. Infraestructura para el desarrollo sustentable, incluyente y equitativo






todos.








todos.



gestión sostenible y el saneamiento para todos





Ejes estratégicos



todos



sostenible y fomentar la innovación



seguros, resilientes y sostenibles



14. Conservar y utilizar en forma sostenible

los océanos, los mares y los recursos

marinos para el desarrollo sostenible



todos.





cambio climático y sus efectos.







Programa Estatal de Desarrollo Urbano

Publicado en el Periódico Oficial del Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit el 8

de marzo de 2008.

Objetivos específicos del sector vinculados con el PED:

o Lograr el ordenamiento de la población y las actividades productivas para

garantizar la prestación eficiente de los servicios públicos y el desarrollo

urbano sustentable.

o Equipar los servicios urbanos básicos en las Zonas Conurbadas de

Vallarta-Bahía de Banderas y Tepic-Xalisco

o Constituir reservas territoriales suficientes para albergar el crecimiento de

la población y de las actividades económicas, así como de las viviendas,

las redes infraestructurales, los equipamientos colectivos y los servicios

urbanos necesarios para el óptimo funcionamiento de las localidades,

ofreciendo al inversionista precios competitivos de la tierra.

o Ofertar a la población de escasos recursos la obtención de un acceso al

suelo urbano que satisfaga sus necesidades de vivienda, dotándolo de

infraestructura y servicios urbanos.

Marco de planeación municipal

Plan de Desarrollo Municipal de Xalisco 2017-2021

Publicado en el Periódico Oficial del Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit el 3

de enero de 2018.

El plan municipal de Desarrollo propone grandes ejes rectores de las políticas

públicas. En el siguiente cuadro se analizan aquellas que tienes que ver con la



planeación del Desarrollo urbano y que inciden directamente con el Plan Parcial de

Urbanización.

En materia de vivienda, el gobierno actual del municipio de Xalisco define acciones

que garantizan la presencia de todos los mecanismos institucionales, financieros y

privado para facilitar su adquisición, así como el mejoramiento y regularización de

las ya existentes, y así mismo realizarlas en conjunto con la federación y el estado

a fin de garantizar el acceso a la vivienda, así como a la reserva territorial de forma

sustentable y el crecimiento ordenado.

Así mismo dentro del eje 6 el Desarrollo Urbano se ha visto en los últimos años una

dinámica de crecimiento natural, movilidad y su patrón de distribución territorial, son

objeto fundamental del desarrollo; por lo que la administración planea acciones

sustentables para el desarrollo urbano al ordenamiento, ecológico territorial, como

los instrumentos que consolidaran el crecimiento equilibrado, armónico y

congruente con la distribución de los recursos y la ejecución de los programas para

el desarrollo urbano y la protección de nuestro ecosistema. (Ver Tabla I-7

Tabla I-7.- Ejes estratégicos del Plan de Desarrollo Municipal de Xalisco 2017-2021 en materia de Desarrollo

Urbano y vivienda.

Promoción a la vivienda

Objetivo general Acciones

Gestionar la aplicación de los programas

federales y estatales y los mecanismos de

colaboración institucionales para la mejora y el

aumento en la calidad de la vivienda social.

….

Promover mayores y más accesibles fuentes

de financiamiento y programas crediticios para

la adquisición de vivienda a más bajo costo.

Gestionar la aplicación de los programas

federales y estatales y los mecanismos de

colaboración institucionales para la mejora y el

aumento en la calidad de la vivienda social.

Gestionar los programas de ampliación,

rehabilitación y mejoramiento de la vivienda.

Eje: Desarrollo urbano sustentable

Impulsar el desarrollo urbano a fin de generar

mejores condiciones de vida a la población e

impulsar el desarrollo económico, poniendo

especial énfasis en el cuidado del medio

ambiente y la imagen urbana.

Impulsar el desarrollo urbano sustentable, a

través del mejoramiento de la cobertura y

calidad de los servicios públicos y la realización

de inversiones estratégicas que contribuyan al

mejoramiento del espacio urbano y de las

condiciones de vida de la población.



Planes de Desarrollo Urbano

Plan de Ordenamiento de la zona conurbada Tepic - Xalisco

Publicado en el Periódico Oficial del Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit el

24 de abril de 2014.

Es un instrumento de ordenamiento territorial de la zona metropolitana entre los

municipios de Tepic y Xalisco, mismo que se encuentra vigente, cabe señalar que

a la fecha se encuentra en proceso de aprobación un nuevo plan que será

denominado Plan de Ordenamiento Territorial de la Zona metropolitana Tepic –

Xalisco.

Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Tepic, Nayarit.

Publicado en el Periódico Oficial del Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit el

17 de abril de 2010.

El Plan de Desarrollo Urbano de Tepic es el único instrumento de planeación urbana

que tiene incidencia en el área del proyecto, ya que hasta el año 2018 antes del

decreto de delimitación territorial entre los municipios de Tepic y Xalisco, la zona

donde se desarrollara el proyecto estaba considerado como dentro del municipio de

Tepic.

Marco jurídico

Nivel Federal

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Aprobada el 01 de diciembre del 1916, y publicada en el Diario Oficial de la Federación con fecha

del 05 de febrero de 1917. Texto vigente. Última reforma publicada DOF 07-07-2014.

Art. Transcripción Análisis de congruencia del Plan Parcial

5

De acuerdo a lo establecido sobre los

municipios la fracción V del artículo

115, otorga a los municipios la

facultad de administrar su territorio

enunciando lo siguiente:

V. Los municipios, en los términos de

las leyes federales y estatales

relativas, estarán facultados para:

a) Formular, aprobar y administrar la

zonificación y planes de desarrollo

urbano municipal;

b) Participar en la creación y

administración de sus reservas

territoriales;

c) Participar en la formulación de

planes de desarrollo regional, los

La constitución política de los Estados

Unidos Mexicanos faculta a los municipios

en los términos de la Leyes Federales y

estatales, entre otras cosas a autorizas,

controlar y vigilar la utilización del Uso de

suelo en el ámbito de su competencia, es

su jurisdicción territorial. Es por eso que el

Plan Parcial de Urbanización es

presentado ante la autoridad municipal, tal

como lo establece la Ley.




cuales deberán estar en concordancia

con los planes generales de la

materia. Cuando la Federación o los

Estados elaboren proyectos de

desarrollo regional deberán asegurar

la participación de los municipios;

d) Autorizar, controlar y vigilar la

utilización del suelo, en el ámbito de

su competencia, en sus jurisdicciones

territoriales;

Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento

Territorial y Desarrollo Urbano.

Aprobada el 13 de octubre del 2016, y publicada en el Diario Oficial de la Federación con fecha del

28 de Noviembre de 2016.


9

Corresponden a los municipios, en el

ámbito de sus respectivas jurisdicciones,

las siguientes atribuciones:

I. Formular, aprobar y administrar los

planes o programas municipales de

desarrollo urbano, de centros de población

y los demás que de éstos deriven, así

como evaluar y vigilar su cumplimiento, de

conformidad con la legislación local;

Esta Ley es emanada y congruente con las

disposiciones emitidas en la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos, el

artículo 9, faculta a los municipios, los

Planes de desarrollo urbano en todas sus

modalidades.

10

La Secretaría con la participación en su

caso, de otras dependencias y entidades

de la Administración Pública Federal,

promoverá la celebración de convenios y

acuerdos de coordinación y concertación

entre la Federación y las entidades

federativas, con la intervención de los

municipios respectivos y en su caso, de

los sectores social y privado.

El artículo 10 de Esta Ley, señala que es

posible la intervención del sector privado, tal

es el caso del presente Plan Parcial de

Urbanización.




15 Los planes o programas estatales y

municipales de desarrollo urbano, de

centros de población y sus derivados,

serán aprobados, ejecutados, controlados,

evaluados y modificados por las

autoridades locales, con las formalidades

previstas en la legislación estatal de

desarrollo urbano, y estarán a consulta del

público en las dependencias que los

apliquen.

Este artículo 15, señala que los Planes de

Desarrollo Urbano en todas sus modalidades

deberán ser aprobados de acuerdo con la

legislación estatal en la materia. De lo

anterior se desprende que El procedimiento

de elaboración, evaluación y aprobación del

presente Plan Parcial de Urbanización estará

sujeto a lo establecido en la Ley de

Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano para el Estado de Nayarit.

Ley General de Planeación

Publicada en el Diario Oficial de la Federación en 5 de enero de 1983. Texto vigente. Última reforma

publicada en el Diario Oficial de la Federación el 09 de abril de 2012.


5

El artículo 5 enuncia que es

responsabilidad de los Ayuntamientos

conducir la planeación del desarrollo de

los municipios con la participación

democrática de los grupos sociales de

conformidad igualmente, con los

dispuestos es esta ley.

En el artículo quinto de esta Ley faculta a los

ayuntamientos a conducir la planeación

urbana en su territorio y prevé la

participación democrática del sector social,

como es el caso del presente Plan Parcial de

Urbanización que es promovido por la

iniciativa privada en los términos previstos

en la Ley

Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.

Publicada en el Diario Oficial de la Federación el jueves 28 de enero de 1988, última reforma

Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 06 de abril del 2010.



Art. Transcripción Análisis de congruencia del Plan

Parcial

1, 5

En los artículos 1, 5 fracción I; 11, fracción III y

artículo 23. Sus disposiciones son de orden público

e interés social y tiene por objeto propiciar el

desarrollo sustentable y establecer las bases para:

III. La preservación, la restauración y el

mejoramiento del ambiente;

IV. La preservación y protección de la biodiversidad,

así como el establecimiento y administración de las

áreas naturales protegidas;

VI. La prevención y el control de la contaminación

del aire, agua y suelo;

En la elaboración del proyecto se

deberá tomar en consideración las

disposiciones en materia ambiental

para garantizar el cumplimiento a

las disposiciones emitidas en estos

artículos

Ley de Aguas Nacionales.

Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 1 de diciembre de 1992


87,88,88 bis

Artículos relacionados con la

autorización para descargas de agua

residuales sobre cuerpos federales

El presente Plan Parcial de urbanización

con templa la construcción de una Planta

de tratamiento de aguas residuales, por lo

que deberá ser congruente con las

disposiciones aquí emitidas

Nivel estatal

Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit.

Aprobada el 05 de febrero del 1918, y publicada en el Periódico Oficial del Estado de Nayarit los días

17, 21, 24 y 28 de febrero y 3, 7, 10 y 14 de marzo de 1918, con la última reforma publicada en el

Periódico Oficial del Estado de Nayarit el 20 de junio del 2017.


Parcial

111

El artículo 111 señala las facultades que tienen

los Ayuntamientos en términos de leyes

federales y estatales, así como su personalidad

jurídica para manejar su patrimonio conforme a

lo estipulado en la Ley. Son sus facultades:

a) Aprobar y administrar la zonificación y

planes de desarrollo urbano municipal;

b) Participar en la creación y administración de

sus reservas territoriales;

c) Autorizar, controlar y vigilar las licencias y

Por lo tanto, las autoridades

municipales asumen un papel

preponderante no sólo en la formulación

de instrumentos de planeación urbana,

sino también en su ejecución. En el

caso del presente plan parcial,

corresponde a las autoridades

municipales la formulación y aprobación

de la zonificación de usos, destinos y

reservas contenida en el mismo, así




Parcial

usos de suelos en sus jurisdicciones

territoriales;

como la aplicación de la normatividad

urbana correspondiente.

Ley de Planeación del Estado de Nayarit.

Aprobada el 24 de Julio del 1997, y publicada en la Tercera Sección del el Periódico Oficial del

Estado de Nayarit el día 30 de Julio de 1997, con la última reforma publicada en el Periódico Oficial

del Estado de Nayarit el 21 de octubre del 2016.


Parcial

2

Esta ley define en su artículo segundo el

concepto de planeación como “… medio

fundamental para imprimir solidez, dinamismo,

permanencia y equidad al desarrollo económico,

social, político y cultural del estado, mediante la

participación plural de la sociedad, en la

conformación de planes y programas que

garanticen una eficiente utilización de los

recursos al alcance del estado y que propicien

una más justa distribución del ingreso y la

riqueza.”

Para los efectos de esta Ley, la

planeación es un medio fundamental

para imprimir solidez, dinamismo,

permanencia y equidad al desarrollo

económico, social, político y cultural del

Estado, mediante la participación plural

de la sociedad, en la conformación de

planes y programas que garanticen una

eficiente utilización de los recursos al

alcance del Estado y que propicien una

más justa distribución del ingreso y la

riqueza.

3

A partir de este concepto, el tercer artículo de la

misma ley señala que “la planeación estatal es

un proceso permanente y su ejecución tendrá

por objeto:

I. Encauzar racional y progresivamente el

desarrollo integral del estado;

II. Asegurar la participación de la sociedad en las

acciones de gobierno a través del sistema estatal

de planeación democrática;

III. Vigilar que el quehacer de la administración

pública sea compatible con el desarrollo del

estado, en los ámbitos federal, regional, estatal y

municipal, con apego a las leyes aplicables;

IV. Diseñar y aplicar políticas que estimulen la

inversión pública, social y privada para la

generación de empleos, de acuerdo a la

vocación productiva y necesidades de las

diversas regiones de la entidad; y,

V. Garantizar el desarrollo sustentable, a fin de

contribuir a mejorar la calidad de vida de los

Nayaritas”.

Ley Municipal del Estado de Nayarit.



Publicada en el Periódico Oficial el 4 de agosto de 2001, última reforma el 4 de junio del 2011.


Parcial

61

Son atribuciones de los Ayuntamientos:

II. En materia de planeación:

a) Formular, aprobar y administrar la zonificación

y planes de desarrollo urbano municipal y derivar

los programas de dirección y ejecución en las

acciones que sean de su competencia,

impulsando la participación social y coadyuvando

a la realización de programas regionales de

desarrollo.

III. En materia administrativa, económica y social:

d) Analizar y aprobar, en su caso, los convenios

cuya celebración promueva el Presidente

Municipal, y establecer lineamientos que

impulsen la coordinación con los demás niveles

de gobierno, en los siguientes aspectos:

1. Sistemas de planeación del desarrollo, de

acuerdo con lo dispuesto por las leyes;

2. Promoción e implantación de programas de

vivienda y desarrollo urbano para regular el

crecimiento de los centros de población;

La Ley Municipal para el Estado de

Nayarit (Decreto número 8345),

establece las facultades, atribuciones,

obligaciones y prohibiciones de los

municipios, incluyendo las referentes al

desarrollo urbano.

Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

estado de Nayarit.

Aprobada el 04 de mayo del 1999, y publicada en la Tercera Sección del el Periódico Oficial del

Estado de Nayarit el día 19 de mayo de 1999, con la última reforma publicada en el Periódico Oficial

del Estado de Nayarit el 22 de diciembre del 2016.

Art. Transcripción

Análisis de

congruencia del Plan

Parcial

17

Entre las atribuciones definidas para los Ayuntamientos de los

Municipios del Estado tendrán en materia de desarrollo urbano

destacan las siguientes:

I. Elaborar, aprobar y administrar los programas municipales

de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que

de estos deriven, así como proceder a su evaluación y

revisión, y vigilar su cumplimiento;

II. Definir y administrar la zonificación que se derive de la

planeación del desarrollo urbano y controlar, regular y vigilar

las reservas, los usos y destinos del suelo en su jurisdicción;

Con base en lo anterior,

los principales

fundamentos jurídicos

que sustentan el

presente Plan Parcial se

derivan de las

disposiciones

previamente citadas de

la Ley de Asentamientos

Humanos y Desarrollo



Art. Transcripción

Análisis de


Parcial

36

El título tercero de la ley contiene las disposiciones relativas al

sistema de Planeación del Desarrollo Urbano donde se

consideran los Planes Parciales de Urbanización.

En el artículo 36 se establecen los niveles de Planeación

urbana aplicables en esta Entidad Federativa los cuales son:

I. Plan Estatal de Desarrollo Urbano;

II. Planes Municipales de Desarrollo Urbano;

III. Planes de Ordenación de las Zonas Conurbadas;

IV. Planes de Desarrollo Urbano de los Centros de Población;

V. Planes Parciales de Desarrollo Urbano;

VI. Planes Parciales de Urbanización;

VII. Planes Regionales de Ordenamiento Territorial; y

VIII. Los Programas Sectoriales de Desarrollo urbano.

Urbano para el Estado

de Nayarit.

37

Según el artículo 37, dichos planes deben contener “los

elementos básicos que hagan posible su congruencia y

uniformidad para su debida ejecución técnica, jurídica y

administrativa, debiendo comprender:

I. La introducción con la denominación, antecedentes y ámbito

espacial de aplicación;

II. El diagnóstico de la situación urbana, área o sector del

desarrollo urbano que comprenda el Plan, en sus aspectos

poblacionales, actividades socio-económicas, recursos

naturales, suelo, infraestructura, vivienda, viabilidad,

transporte, equipamiento y servicios, imagen urbana, medio

ambiente, riesgos y emergencias urbanas, administración del

desarrollo urbano y participación social; así como su

problemática y tendencias;

III. La determinación de los objetivos por alcanzar con la

aplicación del Plan respectivo y sus estrategias para alcanzar

un desarrollo sustentable en función de sus recursos

naturales, así como las acciones, obras y servicios a realizar a

corto, mediano y largo plazo;

IV. El análisis sobre riesgo urbano y el establecimiento de

medidas y acciones que tiendan a su mitigación;

V. La previsión de los recursos financieros públicos, sociales o

privados para alcanzar las metas y en su caso, los criterios de

concertación;

VI. Los criterios de distribución de responsabilidades,

acciones, obras e inversiones que deban realizarse en su

ejecución;

VII. Los instrumentos y medidas de política, disposiciones

jurídicas, técnicas y administrativas, que permitan dar

seguimiento al plan, y sus mecanismos para su control,

modificación, rectificación y evaluación; y

VIII. La descripción en anexo gráfico del plan, con expresión



Art. Transcripción

Análisis de


Parcial

en forma clara de su contenido, y la ubicación especial de los

proyectos y acciones.

42 bis

El artículo 42 bis señala que los Planes Parciales De

Urbanización son los instrumentos ejecutivos para la

realización de acciones de urbanización, cuya elaboración

corresponde a los particulares, así mismo señala que será

obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando

implique:

I.- Transformar el suelo rustico a urbanizado en áreas de

reserva urbana o en reservas territoriales, determinando los

usos y destinos correspondientes;

II.- Transformar el suelo rustico mediante obras de

urbanización en predios localizados fuera del centro de

población, determinando los usos y destinos correspondientes,

en predios de propiedad privada o social;

III.- Establecer o modificar los usos y destinos para una zona

específica dentro del centro de población o para una zona de

crecimiento;

IV.- Determinar áreas de restricción por paso de redes de

infraestructura; o

V.- Determinar las obligaciones específicas a cargo de los

propietarios de predios y fincas, en acciones de conservación,

mejoramiento y crecimiento;

42 ter

Mientras que el Artículo 42 ter, se señala que los planes

señalados anteriormente se formularan y administraran

conforme a las siguientes disposiciones:

I.- Determinaran la zonificación secundaria o específica,

señalando los usos, destinos y reservas en los predios donde

se proponga realizar;

II.- Regularan y controlaran la urbanización y la edificación, y

en general, la utilización de los predios y fincas en su área de

aplicación;

III.- Autorizaran la subdivisión o lotificación del predio o predios

a desarrollar, individualizando los lotes resultantes con la

determinación especifica de los usos y destinos que les

correspondan;

IV.- Delimitaran e identificaran las áreas de donación,

conforme a los lineamientos previstos el presente

ordenamiento;

V.- En su caso, propondrán la permuta de las áreas de

donación, conforme a las disposiciones que se indican en el

artículo 195 bis de esta Ley, con la finalidad de promover una

mejor distribución de los espacios de uso común, del

equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de



Art. Transcripción

Análisis de


Parcial

población;

VI.- Determinaran en forma específica las áreas de restricción;

regularan y controlaran la urbanización y la edificación; y en

general determinaran la utilización de los predios y fincas en

su área de aplicación;

VII:- Integraran las obras, acciones e inversiones con la

estructura urbana del centro de población; y

VIII.- En su caso, determinaran los predios que resulten

beneficiados o afectados, así como las obligaciones

correspondientes a cargo de sus titulares, derivadas de obras

de urbanización o edificación, para integrar la infraestructura o

el equipamiento urbano del centro de población.

42

Quater

El articulo 42 Quater, señala los elementos que deberá

contener el mismo, y que son:

I. El enunciado del Plan y datos generales del proyecto;

II. La referencia al Plan de Desarrollo Urbano del Centro de

Población o del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del cual

se derivan, por lo que sus disposiciones deben ser

correspondientes y guardar congruencia entre sí, a efecto de

que ningún Plan Parcial de Urbanización pueda contradecir,

modificar o cancelar las disposiciones previstas en los

instrumentos de planeación de nivel superior referidos en el

presente Título, salvo por lo expresamente previsto en esta

Ley y demás ordenamientos aplicables;

III. La fundamentación jurídica;

IV. Los objetivos generales y específicos;

V. La delimitación del área de estudio y del área de aplicación;

VI. El análisis y síntesis de los elementos condicionantes a la

urbanización;

VII. La determinación de los usos y destinos específicos del

área de aplicación, conforme a la propuesta del proyecto de

urbanización o de la acción urbanística a realizarse, definiendo

las normas de control de densidad de la edificación, y en su

caso, los mecanismos que permitan la transferencia y

compensación de densidades y/o usos de suelo para cada tipo

de zona;

VIII. La referencia a las normas de diseño urbano, relativas a

la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana que

determinen:

a. Los criterios de diseño de las vialidades, precisando las

secciones mínimas y normas de trazo en función a su

jerarquía;

b. Los criterios de diseño para obras de urbanización que

faciliten el acceso y desplazamiento de personas con

problemas de discapacidad;



Art. Transcripción

Análisis de


Parcial

c. Los criterios para la localización de infraestructura,

incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de

protección;

d. Las obras de urbanización requeridas en cada tipo de zona;

e. La determinación de las áreas de donación, en función de

las características de cada zona;

f. Las obras mínimas de edificación para equipamiento urbano

en las áreas de donación requeridas en cada tipo de zona;

g. En su caso, la propuesta de permuta de las áreas de

donación, conforme a las disposiciones que se indican en el

artículo 195 Bis de esta Ley;

h. (REFORMADO, P.O. 6 DE ABRIL DE 2011)

i. Las normas de diseño urbano, y

j. Otras normas específicas de carácter general o regional que

se consideren necesarias;

IX. En el caso de acciones de conservación o mejoramiento,

además de los elementos aplicables antes mencionados,

deberá de considerarse la zonificación especifica con las

restricciones, en su caso, respecto de los predios y fincas

objetos de estas acciones.

Así mismo, contendrán los plazos y condiciones para que las

autoridades, propietarios y usuarios, den cumplimiento a las

obligaciones a su cargo en la ejecución de las acciones

definidas en el mismo plan parcial.

52 al

57

Con relación a la formulación de los Planes Parciales se

establece que serán elaborados, aprobados, ejecutados,

controlados y evaluados por los Ayuntamientos conforme a los

procedimientos que se describen en los artículos 52 al 57 de

esta Ley.

Ley Estatal de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente del

Estado de Nayarit.

Aprobada el 03 de abril del 2001, y publicada en la Tercera Sección del el Periódico Oficial del Estado

de Nayarit el día 25 de abril de 2001, con la última reforma publicada en el Periódico Oficial del

Estado de Nayarit el 8 de noviembre del 2016.

Art. Transcripción

Análisis de


Parcial

4

El artículo 4 establece la competencia del Estado y sus Municipios

en los siguientes aspectos:

1. La regulación, creación y administración de los parques urbanos

y zonas sujetas a conservación ecológica;

2. El ordenamiento ecológico del Estado y sus Municipios,

particularmente en los asentamientos humanos, a través de los

De acuerdo con el

artículo 4º, fracción X,

compete al Estado y a

los Municipios, el

ordenamiento

ecológico de los



planes de desarrollo urbano Estatal y Municipal;

3. Establecer medidas de protección de las áreas naturales, de

manera que se asegure la preservación y restauración de los

ecosistemas, especialmente los más representativos, y aquellos

que se encuentren en proceso de deterioro o degradación.

El artículo 7 detalla los principios que establece la Política

Ecológica, los cuales deberán respetarse:

1. Los ecosistemas y sus elementos deben ser aprovechados de

manera que se asegure una producción óptima y sostenida,

compatible con su equilibrio e integridad;

2. Las Autoridades Estatales y Municipales, así como los

particulares, deben asumir la responsabilidad de la protección del

equilibrio ecológico, la cual comprende tanto las condiciones

presentes como las que determinarán la calidad de la vida de las

futuras generaciones;

3. El aprovechamiento de los recursos naturales renovables debe

realizarse de manera que se asegure el mantenimiento de su

diversidad y renovabilidad;

4. En el ejercicio de las atribuciones que las leyes confieran al

Estado, para regular, promover, restringir, prohibir, orientar, y en

general inducir las acciones de los particulares en los campos

económicos y social, se considerarán los criterios de preservación

y restauración del equilibrio ecológico.

asentamientos

humanos, a través de

los planes de

desarrollo urbano

estatal y municipal, y

demás instrumentos

legales afines.

Nivel Municipal

Reglamento de construcción y explotación de materiales

pétreos para el municipio de Xalisco, Nayarit.

Aprobada el 27 de febrero del 2006, y publicada en la Octava Sección del Periódico Oficial del Estado

de Nayarit el día 14 de junio de 2006.

Art. Transcripción Análisis de congruencia

del Plan Parcial

1

Se declara de orden público e interés social, la regulación y

control en cualquier edificación, explotación de bancos de

materiales, reparación, construcción o demolición de cualquier

género que se ejecute en propiedad pública o del dominio

privado, así como todo acto de ocupación

Se deberá ser congruente

con las disposiciones

emanadas en este

reglamento municipal.

13

Para los efectos del presente reglamento se entiende por

ordenación urbana, el conjunto de normas, principios y

disposiciones que, con base en los estudios urbanísticos

adecuados, coordina y dirige el desarrollo, el mejoramiento y la

evolución del municipio, expresándose mediante planes,

reglamentos y demás instrumentos administrativos, para este

fin, emanados del gobierno municipal, y a los cuales deberán

supeditarse todas las actividades a que se refiere el artículo 1º

de este mismo ordenamiento, mismas que para ser

autorizadas, requerirán del dictamen previo de ordenación




del Plan Parcial

urbana que al efecto expida la Dirección de Desarrollo Urbano

y Ecología Municipal.

16

Toda acción de las comprendidas en el artículo 1º de este

reglamento necesariamente tendrá que ajustarse a las

características, normas y disposiciones que en particular estén

determinadas para cada zona específica, quedando prohibidos

los usos señalados como incompatibles en los respectivos

planes de desarrollo urbano municipales.

Reglamento municipal de equilibrio ecológico y protección al

ambiente de Xalisco, Nayarit.

Aprobado el 24 de abril del 2008, y publicada en la Tercera Sección del Periódico Oficial del Estado

de Nayarit el día 20 de agosto de 2008.


del Plan Parcial

1

El presente reglamento, es de orden público e interés social,

sus disposiciones son de observancia general en el Municipio

de Xalisco Nayarit y tiene como objetivo la preservación,

conservación y restauración del equilibrio ecológico, así como

la protección y mejoramiento del ambiente. Se deberá ser congruente

con las disposiciones

emanadas en este

reglamento municipal.

21

Las directrices del Programa de Ordenamiento Ecológico del

Territorio del Municipio de Xalisco, Nayarit, deberá ser

considerado en:

I. El Plan de Desarrollo Municipal, el Plan de Desarrollo

Urbano Municipal, y los Planes

Parciales de Desarrollo;

…..



II. DIAGNOSTICO - PRONOSTICO

Diagnostico

Análisis del medio físico natural

Topografía (análisis de pendientes) [plano D-1]

Xalisco se ubica en la porción Sur del Valle de Matatipac, justo donde comienza la

formación orográfica que cierra por el norte a dicho Valle perteneciente a la décima

provincia fisiográfica de Nayarit y particularmente a la Subprovincia Sierras

Neovolcanicas Nayaritas que va del centro del Estado al Océano Pacifico.

Para la clasificación de las diferentes zonas que conforman nuestra área de estudio

en torno a su conformación topográfica, se han empleado los criterios anteriormente

establecidos en los instrumentos de planeación que anteceden al presente.

Dentro del área de estudio se observan 2 tipos de zonas, las cuales se describen a

continuación de acuerdo a la pendiente que presenta:

T1 Zonas con pendientes de 0.00 al 1.50% localizadas en su mayoría al centro

del área de estudio con un 86.25% de la superficie total. Esta zona es considerada

con condicionantes moderadas para uso urbano, ya que representan

inconvenientes considerables para el desalojo de las descargas de las aguas

residuales y pluviales. El área de aplicación se ubica dentro de este tipo de

pendientes.

T2 El segundo tipo de pendiente oscila entre el 01.51 y el 02.50%, con un

13.62% de la superficie del área de aplicación. Éstas son superficies semi planas

conformadas por llanuras que presentan condicionantes severas para el desarrollo

urbano y se localizan principalmente al noreste y poniente del área de estudio. Al

igual que el anterior son terrenos con condicionantes moderadas para el desarrollo

urbano debido a la problemática para el desalojo de aguas pluviales.

Esta superficie se localiza principalmente al noroeste del área de estudio. (Ver Tabla

II-1)

Tabla II-1.- Zonificación por pendientes en el área de estudio

Pendiente Porcentaje (%) Área (m²)

0.00 - 1.50 % 38.35% 1,127,179.50

1.51 – 2.50 % 61.65% 1,811,712.01

100% 2,938,891.51



Geología [Plano D-2]

Con el análisis geológico se pretende definir los rasgos de la superficie terrestre en

torno a los centros de población, y definir y limitar zonas de riesgo geológico.

El área de estudio presenta los siguientes tipos de subsuelo (capa de sustentación,

material parental o roca madre), cuyas características geológicas y ubicación se

describen a continuación. Cuando la capa de sustentación se encuentra profunda y

no existe material superficial que permita su identificación, el análisis geológico

señala el tipo de suelo atendiendo a los lugares en que se depositan (llanuras de

inundación, pie de monte, zonas lacustres, zonas de pantanos, etc.) y el agente de

transportación (viento, agua, etc.).

Zonas de suelos residuales (formados sobre basalto e Ígnea ácida), las cuales

tiene su origen en el magma que llega a solidificarse en la superficie de la corteza

terrestre; se localizan al nororiente de los límites del área de estudio. Este tipo de

zonas representa un total del 0.54 % del total del área de estudio.

Zonas de suelos lacustres (aluviales sobre basalto y tobas), son de escasa

pendiente por lo que generan estancamientos de agua. Se localizan englobando

prácticamente la totalidad del área de estudio.

En el área de estudio se encontraron fracturas o fallas geológicas, mismas que no

afectan el área de aplicación, mismas que pudieran constituirse en riesgos. Este

tipo de zonas representa un total del 91.42% del total del área de estudio.

Zonas de suelos Basalto e Ígnea Acidas, es una roca ígnea volcánica de color

oscuro, de composición máfica ,rica en silicatos de magnesio y hierro y en sílice,

que constituye una de las rocas más abundantes en la corteza terrestre. Se

localizan en la parte Noroeste del área de estudio. Este tipo de zonas representa un

total del 8.04% del total del área de estudio, (Ver Tabla II-2)

Tabla II-2.- Porcentaje de la Geología

Rocas Porcentaje (%) Área (m²)

Residual 0.54% 15,877.38

Lacustre 91.42% 2,686,773.80

Basalto 8.04 % 236,240.32

100.00% 2,938,891.50

https://es.wikipedia.org/wiki/Roca_%C3%ADgnea

https://es.wikipedia.org/wiki/Roca_volc%C3%A1nica

https://es.wikipedia.org/wiki/M%C3%A1fico

https://es.wikipedia.org/wiki/Silicato

https://es.wikipedia.org/wiki/Magnesio

https://es.wikipedia.org/wiki/Hierro

https://es.wikipedia.org/wiki/S%C3%ADlice

https://es.wikipedia.org/wiki/Corteza_terrestre



Edafología [Plano D-3]

El objetivo del estudio edafológico es el de separar las áreas problemáticas con la

finalidad de conocer los daños que ocasionarían dichos suelos a las construcciones,

como pueden ser, hundimientos, deslizamientos, deterioro precoz, etc…. y a partir

de esto, establecer las bases y los lineamientos necesarios para proteger los

materiales de construcción y orientar el crecimiento del Desarrollo Urbano.

Asimismo, ubicar las zonas de inestabilidad problemáticas también al Desarrollo

Urbano. (Ver Tabla II-3)

Las unidades edafológicas encontradas en el área de estudio, así como ubicación

se detallan a continuación:

• Suelos de tipo S1 (arcillosos y pantanosos). En primer lugar en la parte,

Oeste , del área de estudio se localizan suelos arcillosos que presentan grietas

anchas y profundas, en ocasiones son salinos y provocan hundimientos y

cuarteaduras en la urbanización y edificación. Este tipo de suelos también

pueden ser pantanosos con poca pendiente, acumulan agua en época de lluvias

y en algunas situaciones contienen salitre y cuando está secos su superficie se

agrieta. En este tipo de suelo se ubica el terreno a desarrollar. Este tipo de zonas

representa un total del 12.17% del total del área de estudio

• Suelos de tipo S2 (muy ácidos con profundidad mayor a 10 centímetros).

Asimismo, se presentan suelos con profundidad mayor de 10 centímetros con

susceptibilidad a la erosión de moderada a alta, muy ácidos y ricos en materia

orgánica. En ellos la infraestructura también requiere protección contra la

corrosión. Se localizan en gran parte del área de estudio,Este tipo de zonas

representa un total del 87.09 % del total del área de estudio

• Suelos de tipo S3 (someros, ácidos y muy ácidos). Por último se encuentran

suelos someros poco profundos, ácidos, ricos en materia orgánica, pobres en

nutrientes y de susceptibilidad variable a la erosión; En usos urbanos requiere

apisonamiento y en algunos casos de compactación. Se localiza en pequeña

porcion al suroeste del área de estudio. Este tipo de zonas representa un total

del 0.74 % del total del área de estudio (Tabla II-4)

Tabla II-3.- Características de las unidades edafológicas presentes en el área de estudio.

Tipo de suelo

Aptitud agrícola Aptitud urbana Aptitud

pecuaria

Sin

restric

Con

restric

No

apto

Sin

restric

Con

restric

No

apto Apto

No

apto

Suelos arcillosos y

pantanosos X X X

Suelos muy ácidos

con profundidad

mayor a 10 cm.

X X X



Tipo de suelo

Aptitud agrícola Aptitud urbana Aptitud

pecuaria

Sin

restric

Con

restric

No

apto

Sin

restric

Con

restric

No

apto Apto

No

apto

Suelos someros

ácidos y muy ácidos X X X

Fuente: Elaborado por el consultor en base a las cartas Edafológicas INEGI Las Varas F-13-C-49 y F-13-C-59 San Juan de

Abajo, escala 1:50,000 y en la síntesis metodológica de estudios integrados del medio natural, 1982.

Tabla II-4.- Porcentaje de la Edafología

Suelos Porcentaje (%) Área (m²)

Suelos arcillosos y pantanosos 12.17% 357,766.07

Suelos muy ácidos con profundidad mayor a 10 cm. 87.09% 2,559,357.76

Suelos someros ácidos y muy ácidos 0.74% 21,767.67

100.00% 2,938,891.50

Hidrología

El área de estudio se ubica dentro de la región hidrológica (RH12), Lerma-Santiago.

Hidrología superficial [Plano D-4]

El río Mololoa, tiene una gran importancia para la economía de la zona, porque es

la principal fuente de recarga del acuífero que abastece de agua potable a las

ciudades de Tepic y Xalisco, así como a las localidades de Pantanal, San Cayetano

y Camichín de Jauja; además de aportar agua para el riego del cultivo de caña de

azúcar en importantes superficies del área de estudio. El drenaje natural en la

cuenca del río Mololoa se integra además por los escurrimientos de tipo intermitente

existentes en la zona. Los coeficientes de escurrimientos del área son del 0 al 5 %

y del 2 al 30%. (Tabla II-5)

Tabla II-5.- Porcentaje de tipos de escurrimientos superficiales.

Porcentaje de escurrimiento Porcentaje

(%) Área (m²)

Coeficiente de escurrimiento del 0.00 al 5.00 % 2.21% 64,949.92

Coeficiente de escurrimiento del 2.00 al 30.00 % 97.79% 2,873,941.58

100.00% 2,938,891.50



Hidrología subterránea [Plano D-5]

Respecto a la factibilidad de agua subterránea, con base en las unidades geo

hidrológicas se observan las siguientes características en el área de estudio:

En volviendo prácticamente toda el área de estudio se encuentran zonas con

material consolidado con alta posibilidades de agua.

Existe un pequeña zona al nororiente con material granulas con bajas posibilidades

de agua.( Tabla II-6)

Tabla II-6.- Porcentaje de clasificación de suelos por factibilidad de encontrar agua subterránea.

Factibilidad de agua Porcentaje

(%) Área (m²)

Roca con posibilidad alta 96.89% 2,847,462.28

Suelo granular con posibilidad baja 3.11% 91,429.23

100.00% 2,938,891.51

Clima

El área de estudio presenta tres tipos de clima cálido subhúmedo con lluvias en

verano de mayor humedad A (w2) en las partes más bajas del valle de Matatipac al

sur del área de estudio; semicálido subhúmedo con lluvias en verano de mayor

humedad ACW2 en la zona conurbada Tepic-Xalisco y en los piedemontes, y

templado subhúmedo con lluvias en verano de mayor humedad C (w2) en las partes

más altas de las sierras.

Temperatura

• Temperatura media anual:

Según datos de INEGI con base a la información recabada en la estación

meteorológica de Trigomil, el área de estudio registro una temperatura media anual

promedio de 19.1 grados centígrados en el período de 1983 a 1994. En ese mismo

lapso la temperatura del año más frío fue de 18.4 grados centígrados y la

temperatura del año más caluroso de 20.1 grados centígrados. Las variaciones

dentro del área de estudio son del orden de los 2 a3º C.

• Temperatura media mensual:

De acuerdo con la misma fuente, la temperatura media mensual en el período 1983-

1994 osciló entre los 14.8 grados centígrados, promedio registrado en los meses de

febrero y 22.4 grados centígrados en los meses de junio. En ese lapso el mes más



frío registró 13.1 grados centígrados y el mes más caluroso en 22.9 grados

centígrados, ambos en el año de 1994.

Precipitaciones

Precipitación total anual:

En el período de 1981 a 1995 el área de estudio presentó una precipitación total

anual promedio de 1,232.4 mm. La precipitación registrada del año más seco fue de

827.2 mm y la del año más lluvioso de 1,582.0 mm en ese lapso.

• Precipitación total mensual

La citada fuente señala que la precipitación total mensual en el período 1981-1995

varió ente los 0.2 mm y 323.2 mm. En ese lapso, la mayor precipitación promedio

registrada ocurrió en el mes de julio con 323.2 mm y la menor en el mes de abril con

0.2 mm.

Vientos

De mayo a octubre los vientos predominantes en el área de estudio tienen una

dirección de noroeste a sureste. En este período la distribución del origen de los

vientos en el área de estudio es la siguiente: del sureste con una frecuencia de 20%,

del suroeste y del norte con 8% cada uno, del oeste en un 12%, del sur y este en

un 5% cada uno, y del noroeste en un 42% del tiempo.

De noviembre a abril, los vientos predominantes son también en dirección noroeste

a sureste. En este período los vientos provienen del sureste con una frecuencia de

21.5%; del norte y suroeste en un 7.5% cada uno, del sur en un 9%, del oeste en

un 12.5%, del este con una frecuencia de 12.5%; y del noroeste con una frecuencia

del 35%. En este lapso se tiene un 2% de calmas.

Uso actual del suelo y vegetación [plano D-6].

La zona de estudio presenta dos tipos de uso de suelo entre los que se pueden

mencionar el Uso Agrícola-pecuario y el Uso Urbano, desglosados de la siguiente

manera:

Uso urbano.- Está conformado por colonias, como El Verde, Novillero, Corregidora

y la Localidad de San Cayetano, Este uso actual de suelo representa un total de

33.10 % del total del área de estudio.

Uso agrícola pecuario.- El resto del área de estudio se conforma de áreas con uso

actual agrícola y pecuario especialmente tierras para el cultivo de caña de azúcar y



ganado vacuno. Este tipo de uso represente un total del 66.90% del total del área

de estudio. (Ver Tabla II-7)

Tabla II-7.- Porcentaje de diferentes usos actuales del suelo en el área de estudio.

Uso actual del suelo Porcentaje

(%) Área (m²)

Uso urbano 33.10% 972.632.99

Uso agrícola y pecuario 66.90% 1,966,258.52

100.00% 2,938,891.51

Fauna

EL área de estudio se ubica principalmente en la zona conocida como Valle de

Matatipac, la cual solía constituir un hábitat importante de fauna silvestre. Sin

embargo, durante los últimos años ha disminuido notablemente, tanto en el número

de especies, como en el tamaño de las poblaciones. Las causas de tal disminución

son varias y de entre las más importantes se puede destacar la utilización intensiva

de agroquímicos, en especial de los herbicidas, insecticidas y pesticidas varios.

Todas estas, han ido reduciendo de forma paulatina y continua el hábitat y/o

mínimamente, lo han modificado afectando a muchas de las especies

características de la región.

La disminución de la cubierta vegetal, con el consecuente retraimiento de la fauna,

es más evidente en las cercanías de las cabeceras municipales de Tepic y Xalisco,

lo que indica una relación directa entre el crecimiento poblacional y la mala

administración de los recursos naturales de la región. Desgraciadamente, este es

un patrón que se repite en los alrededores de cualquier poblado o ranchería

asentada en la zona.

En este apartado se enlistaran solo las especies más conspicuas, presentes en la

zona (Ver Tabla II-8). Tal listado se hace en base a una revisión bibliográfica y a la

información proporcionada, en diferentes momentos, por habitantes de la región,

cazadores y pobladores de Tepic, conocedores de la región. A partir de esta

información y de lo expuesto anteriormente, se puede afirmar que la presencia de

ejemplares de estas especies, está condicionada a la buena conservación del

bosque y a lo drástico de la influencia humana. En consecuencia se les puede hallar

en la parte alta.

Tabla II-8.- Listado de especies faunísticas existentes en el área de estudio.

Mamíferos Nombre común Nombre científico

Venado cola blanca Odocoileus virginianus Jabali Tayassu tajacu

Armadillo Dasypus novemcintus



Tejón Nasua Tlacuache Diadelphis virginiana Zorra gris Urocyon cinereoargenteus

Zorrillo Mephitis macroura Coyote Canis latrans

Mapache Procyon lotor Onza Felix yagouaroundi Ardilla Sciurus nayaritensis Conejo Sylvilagus canicularis

Aves. Nombre común Nombre científico

Huilota Zenaida macroura Codorniz Colinus virginianus

Guajolote silvestre Meleagris gallopavo Zanate Quiscalus mexicanus Tordo Euphagus cyancephalus Aura Cathartes aura

Tórtola Columbina inca Tórtola C. Passerina Gavilán Accipiter striatus Zopilote Coragyps atratus

Correcaminos Geococcyx californianus Tapacamino Caprimulgus vociferus

Perico atolero Arantinga canicualris Reptiles.

Nombre común Nombre científico Ilama Boa constrictor

Cascabel Cratalus basiliscus Culebra ratonera Coluber constrictor

Cuiche Cnemidophorus costatus Roño Scelophorus horridus

Anfibios

Nombre común Nombre científico Sapo Bufo occidentalis Sapo B. Marmoreus Rana Centronella fleechmanni Rana Hyla smithi

Paisaje natural

El paisaje se compone de un entorno ecológico transformado para el desarrollo de

actividades humanas, principalmente por actividades agropecuarias y la

incorporación del suelo a actividades urbanas como lo es la construcción de

desarrollos habitacionales, comercio, servicios, pequeña industria y equipamiento.

Riesgos y vulnerabilidad del medio físico natural [Plano D-7]

La ley general de protección civil en su artículo 2, fracciones XII, XII, XIV, XV y XVI,

describe, clasifica y define, los distintos tipos de agentes o fenómenos

perturbadores susceptibles a presentarse en el país. Los cuales se mencionan a

continuación: (Tabla II-9)



Tabla II-9.- Clasificación de agentes o fenómenos perturbadores.

Tipo de Agente perturbador Subtipos

1

Geológicos

XII. Fenómeno Geológico: Agente perturbador que tiene

como causa directa las acciones y movimientos de la

corteza terrestre. A esta categoría pertenecen los

sismos, las erupciones volcánicas, los tsunamis, la

inestabilidad de laderas, los flujos, los caídos o

derrumbes, los hundimientos, la subsidencia y los

agrietamientos;

Sismos

Erupciones volcánicas Tsunamis

Inestabilidad de laderas Flujos

Caídos o derrumbes Hundimientos Subsidencia

Agrietamientos

2

Hidro Meteorológicos

XXIII. Fenómeno Hidrometeoro lógico: Agente

perturbador que se genera por la acción de los agentes

atmosféricos, tales como: ciclones tropicales, lluvias

extremas, inundaciones pluviales, fluviales, costeras y

lacustres; tormentas de nieve, granizo, polvo y

electricidad; heladas; sequías; ondas cálidas y gélidas; y

tornados;

Ciclones tropicales Lluvias extremas

Inundaciones pluviales Inundaciones fluviales

Inundaciones costeras Inundaciones Lacustres

Tormentas de nieve Granizo

Polvo Electricidad

Heladas Sequias

Ondas cálidas Ondas gélidas

Tornados

3

Químico Tecnológicos Subtipos

XXIV. Fenómeno Químico-Tecnológico: Agente

perturbador que se genera por la acción violenta de

diferentes sustancias derivadas de su interacción

molecular o nuclear. Comprende fenómenos

destructivos tales como: incendios de todo tipo,

explosiones, fugas tóxicas, radiaciones y derrames;

Incendios Explosiones

Fugas toxicas Radiaciones

Derrames

4

Sanitario Ecológicos Subtipos

XXV. Fenómeno Sanitario-Ecológico: Agente

perturbador que se genera por la acción patógena de

agentes biológicos que afectan a la población, a los

animales y a las cosechas, causando su muerte o la

alteración de su salud. Las epidemias o plagas

constituyen un desastre sanitario en el sentido estricto

del término. En esta clasificación también se ubica la

contaminación del aire, agua, suelo y alimentos;

Epidemias Plagas

Contaminación del aire Contaminación del agua

Contaminación del suelo Contaminación de alimentos

5

Socio Organizativos

XXVI. Fenómeno Socio-Organizativo: Agente

perturbador que se genera con motivo de errores

humanos o por acciones premeditadas, que se dan en el

marco de grandes concentraciones o movimientos

masivos de población, tales como: demostraciones de

inconformidad social, concentración masiva de

población, terrorismo, sabotaje, vandalismo, accidentes

aéreos, marítimos o terrestres, e interrupción o

afectación de los servicios básicos o de infraestructura

estratégica;

Demostraciones de inconformidad

social Concentración masiva de población Terrorismo

Sabotaje Vandalismo

Accidentes aéreos Accidentes marítimos

Accidentes terrestres

Interrupción de los servicios básicos o

de infraestructura estratégica Fuente: Elaboración propia en base a consulta a la Ley general de protección civil.



Para el análisis se tomó como fuente de información el Atlas de riesgos de Tepic

que barca el área de estudio. De acuerdo con el análisis realizado se pudieron

identificar los siguientes riesgos ante posibles fenómenos naturales:

De origen meteorológico

• Inundaciones

El área de estudio identifica dos tipos de zona de acuerdo con el grado de riesgo a

una eventual inundación:

Zonas de riesgo medio. - La parte norte que incluye la colonia El Verde y la

Localidad de San Cayetano; Así mismo la zona central del área de estudio,

incluyendo el polígono de aplicación se encuentra dentro de esta clasificación.

Zonas de riesgo alto. - La zona sur del área de estudio, que incluye las colonias

Novillero y Corregidora, asi como el resto del área parcelaria.

En ambos casos la vulnerabilidad se puede considerar como moderada debido a

las obras de mejoramiento de la infraestructura pluvial que se están ejecutando

actualmente en la zona para mitigar los riesgos en este sentido.

De origen Químico Tecnológico

• Incendios

Las partes agrícolas del área de estudio, especialmente los cultivos de caña de

azúcar ya que es una práctica común el quemar la planta antes de cosechar el

producto, lo que genera una problemática de contaminación por emisión de

partículas contaminantes a la atmosfera. En este sentido la vulnerabilidad se

considera como moderada.

De origen Sanitario ecológico

• Contaminación por ruidos

En la zona de estudio se encuentra la carretera Tepic San Cayetano y el entronque

con la carretera a la localidad de Pantanal, estas son vialidades de tipo regional y

sub regionales muy transitadas, por el cual circulan un sin número de vehículos

automotores a todas horas del día lo que ocasiona una contaminación por emisión

de ruidos por parte de los vehículos de trasporte de carga.

• Contaminación del suelo

En el valle agrícola de la zona un problema detectado es la infiltración de agentes

nocivos al subsuelo por la utilización de fertilizantes y plaguicidas que no son

orgánicos, lo que ocasiona fuertes perturbaciones al entorno natural del suelo.



• Contaminación del agua

En este sentido se observan en las periferias del área de estudio caseríos aislados

y asentamientos humanos irregulares que no cuentan con el servicio de

alcantarilladlo sanitario, que las aguas negras son vertidas directamente el subsuelo

o los cuerpos de agua superficiales, sin el tratamiento adecuado, lo que contribuye

a la contaminación del agua. La Vulnerabilidad se considera de tipo medio.

Condicionantes del medio físico natural [Plano D-8]

De acuerdo a las distintas características topográficas, edafológicas, geológicas e

hidrológicas analizadas, a continuación se identifican los aspectos naturales que

condicionan o restringen el desarrollo urbano:

• Topografía

Existen algunos suelos tipificados con condicionantes moderadas al desarrollo

urbano ya que presentan pendientes entre el 0 y el 1.5 % (T1), así como entre el

1.51 y el 2.50 % (T2), este tipo de terrenos al no tener un pendiente adecuada,

podrían presentar problemas para el desalojo de aguas pluviales.

• Edafología

El área de estudio presenta tres tipos de suelo que pudieran ser considerados como

problemáticos para el desarrollo urbano, el primero es de arcilloso y pantanoso (S1),

en este tipo de zona se ubica el terreno a desarrollar, el segundo son suelos de tipo

ácidos con profundidad mayor a 10 centímetros (S2), y por último los suelos

someros, ácidos y muy ácidos (S3).

• Riesgos y vulnerabilidad natural

Se identifican algunos riesgos de origen meteorológicos (inundaciones), químico

tecnológicos (incendios), sanitario ecológicos (contaminación por ruido,

contaminación de suelo por agroquímicos, contaminación de suelo, mantos

freáticos por descargas sin tratamiento).

Se deberá realizar un estudio de riesgos generales y un programa interno de

protección civil.

Medio antropogénico

Zonificación de Usos y destinos del suelo PMDU1 [Plano D-9]

No obstante que los límites entre los municipios de Tepic y Xalisco fueron

determinados en el año 2018, y en estos límites el área del proyecto se ubica dentro

1 PMDU: Plan Municipal de Desarrollo Urbano del municipio de Tepic



de territorio perteneciente a Xalisco, cabe mencionar que el único instrumento de

planeación urbana que incide en la zona es el Plan de Desarrollo Urbano de Tepic.

De acuerdo con los planos de utilización general del suelo Planos E-2, distrito 1

(Tepic), sub distritos 8 San Cayetano–Aeropuerto, el área de estudio cuenta con

una tipificación de uso de suelo como:

• H3: Habitacional densidad media;

• CS-B: Comercio y servicios de tipo barrial;

• IN: Infraestructura

• SI: Servicios a la Industria

Es por este motivo y, considerando que los usos de suelo descritos anteriormente,

son incompatibles urbanísticamente para el proyecto que plantea realizar, que se

desarrolla el presente Plan Parcial de Urbanización, con el sustento legal descrito

en el marco jurídico. En el presente instrumento de planeación urbana se

demostrará en términos técnicos y legales que es viable la obtención de un cambio

de uso de suelo.

De igual manera se puede observar en el área de estudio el uso de suelo propuesto

por el presente Plan Parcial (Habitacional densidad alta) lo cual hace congruente el

cambio de uso de suelo como se menciona en el párrafo anterior. (Ver Tabla II-10)

Tabla II-10.- Porcentajes de los usos y destinos de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Tepic.

CLAVE NOMBRE SUPERFICIE M2 PORCENTAJE %

H3 Habitacional densidad media 1,359,190.21 46.25%

SI Servicios a la industria 50,741.27 1.73%

CS-B Comercio y servicios de tipo barrial 218,181.80 7.42%

IN Infraestructura 1,310,778.22 44.60%

TOTAL ÁREA DE ESTUDIO 2,938,891.50 100.00%

Fuente: Elaboración propia

Tenencia del suelo [Plano D-10]

E el área de estudio se encuentra cuatro tipos de régimen de propiedad, mismos

que se describen a continuación:

• Régimen de propiedad ejidal.- Dentro del área de estudio se encuentran

terrenos pertenecientes a los ejidos de San Cayetano y Pantanal. El área

ejidal representen un 62.42% de la superficie total del área de estudio, en

este tipo de propiedad se encuentra el predio a desarrollar.



• Régimen de propiedad privada.- Se encuentra toda la zona Noreste que

comprende las colonias El Verde, Novillero, Corregidora y la Localidad de

San Cayetano. Representan el 27.63% del área de estudio.

• Régimen de propiedad federal.- Se encuentran la infraestructura de

comunicación, como líneas de alta tensión eléctrica. . Representa un 2.31%

del área de estudio.

• Régimen de propiedad estatal. En este tipo de propiedad se encuentra el

Rio Mololoa, representa un 2.31% del total el área de estudio.(Ver Tabla

II-11) Tabla II-11.- Tipos de régimen de propiedad en el área de estudio.

Uso actual del suelo Porcentaje

(%) Área (m²)

Régimen de propiedad ejidal 62.42% 1,834,528.13

Régimen de propiedad privada 27.63% 812,140.16

Régimen de propiedad federal 7.64% 224,422.02

Régimen de propiedad estatal 2.31% 67,801.19

100.00% 2,938,891.50


Vías de comunicación [plano D-11]

• Vialidad regional (VR)

Vialidad regional 1 (VR-1).- Carretera a San Cayetano Guadalajara- Tepic, es una

vialidad de dos carriles, la principal vía de comunicación en el área de estudio.

Vialidad regional 2 (VR-2).- Carretera a la Localidad de Pantanal, es una vialidad

de dos carriles ubicada al Sureste del área de estudio.

• Vialidades colectoras (VC)

Calle José María Morelos (VC-1).- Es una vialidad de 2 carriles de circulación, es

el principal vía de acceso a la localidad de San Cayetano.

Calle Miguel Hidalgo (VC-2).- Es una vialidad de 2 carriles de circulación, es otro

de los principales acceso de la Localidad de San Cayetano.

Ojo de Agua (VC-3).- Es una vialidad de 2 carriles de circulación, es la principal vía

de acceso a la colonia El Verde.

• Vialidades colectoras en proyecto (VC)

(VC-1).- Es una vialidad colectora que se tiene propuesta en la actualización del

Plan de Centro de Población de Xalisco y que se conectara con la vialidad Regional

existente carretera a Pantanal.



(VC-2).- Es una vialidad colectora propuesta en la actualización del Plan de Centro

de Población de Xalisco, misma que se conectara con la vialidad colectora

propuesta VC-2, y la vialidad existente VC-1 Calle José María Morelos de San

Cayetano.

• Vialidades locales.

En el área de estudio el área urbana de la ciudad de Tepic y Xalisco, la estructura

vial está conformada en su gran mayoría por vialidades de tipo local que tienen la

finalidad de dar acceso a las propiedades adyacentes a ellas.

Puntos de conflicto vial. (NV-1) El entronque de la carretera Tepic- Guadalajara

con la calle José María Morelos de la localidad de San Cayetano, así como el

entronque de la calle Miguel Hidalgo (NV-2) de la misma localidad, son

considerados como un puntos de conflicto vial, por el tráfico que circula sobre la

carretera Tepic- Guadalajara, por lo tanto en los entronques ya mencionados

convergen gran cantidad de vehículos en horas pico, ya que son zonas de entrada

y salida de zonas habitacionales y escolares.

Infraestructura y servicios públicos [Plano D-12]

El área de estudio cuenta con la infraestructura de servicios públicos, siguiente:

Agua potable

Respecto al servicio de agua potable, en la zona existe la cobertura de este servicio,

se puede mencionar que está cubierto en un 90% dentro de lo que comprende el

centro de población de Xalisco misma que es abastecida por el pozo llamado “El

Solito” profundidad 150 metros, ubicado en la colonia 25 de abril por la calle Rey

Nayar y José Santos Godínez, tiene un bombeo de 35 a 37 lts/selg. durante las 24

horas, el líquido es enviado a través de una línea de 8” de asbesto hasta dos

tanques con 400 m3 de capacidad localizado al sudoeste de la ciudad sobre la calle

california, dando servicio a la zona Centro y Sur de la ciudad. Este mismo tanque

de almacenamiento se encuentra alimentado también por una línea de 8” de asbesto

proveniente del tanque de 1000 m3, pero que, debido a su trazo en contra pendiente

en el primer tramo del tendido, la presión es mínima y no logra el propósito con el

cual fue diseñado.

Según la investigación realizada por la empresa ante el organismo operador de

agua potable el umbral de agua potable se manifiesta al interior de las colonias el

Verde, San cayetano Novillero y Corregidora , hasta los limites de las mismas por

lo que la distancia mas corta del umbral es la localidad de San Cayetano por la calle

José María Morelos hasta el entronque el muro de piedra por lo que la conexión

hacia el fraccionamiento será por la vialidad colectora propuesta y que le toma una

distancia 40.00 metros del vértice más cercano del fraccionamiento.



Drenaje sanitario.

En Xalisco, existen tres colectores que cruzan de poniente a oriente la ciudad,

siguiendo la pendiente natural del terreno desde las faldas del cerro de San Juan.

Estos colectores emiten sus descargas en una planta de tratamiento con capacidad

de 60 a 64 lts/seg. Misma que se encuentra sin funcionamiento en la actualidad.

El umbral de Drenaje Sanitario dentro de la zona de estudio se manifiesta al interior

de las colonias el Verde, San cayetano Novillero y Corregidora; en lo que se refiere

al fraccionamiento resolverá su propia planta de tratamiento que se ubicará en la

parte mas baja del mismo y cuyo destino final se conducirá hacia el escurrimiento

mas próximo.

Electricidad y alumbrado público

El registro censal del 2010, exhibe que el 98.11% de las viviendas particulares

habitadas disponen de energía eléctrica.

Actualmente, se tiene en proceso de elaboración un proyecto que constará de

cuatro etapas, mismo que va encaminado al mejoramiento de las redes de media y

baja tensión para la ciudad de Xalisco, ya que las fluctuaciones de energía que se

producen sobre todo durante el temporal de lluvias, afectan gran parte del centro de

población y que se refleja en la interrupción del servicio de energía eléctrica; así

como, en daños a los equipos electrodomésticos.

Recolección de basura.

En el área de estudio, rellenos sanitarios. En cuanto al servicio de recolección de

basura es prestado por los municipios de Tepic Xalisco en el ámbito de jurisdicción

de cada uno, existiendo cobertura en la zona.

Equipamiento urbano [Plano D-13]

El área de estudio cuenta con cuatro tipos equipamiento, que son Educativo

contando con nivel Jardín de niños, primaria, también cuenta con equipamiento en

salud, existiendo una clínica de primer contacto, en cuanto a recreación y deporte

existen parque vecinales en las colonia y la Localidad de San cayetano, así como

también áreas deportivas, y por último el equipamiento no institucional o religioso,

existiendo dos templos de tipo católico, en la Tabla II-12 se aprecia el listado

completo del equipamiento existente en la zona de estudio:



Tabla II-12.-Equipamiento en el área de estudio.

EQUIPAMIENTO EDUCACION Y CULTURA

UBICACIÓN TURNO TIPO

PRESCOLAR

Luis E. Ruiz San Cayetano Matutino Publico

PRIMARIA

Ignacio Manuel Altamirano San Cayetano

Matutino y

vespertino Publico

Escuela Primaria Corregidora La Corregidora Matutino Publico

EQUIPAMIENTO SALUD Y ASISTENCIA SOCIAL

Hospital Rural #22 IMSS San Cayetano N/A Publico

EQUIPAMIENTO RECREACION Y

DEPORTE

Cancha Publica San Cayetano N/A Publico

Plaza Principal San Cayetano N/A Publico

EQUIPAMIENTO NO INSTITUCIONAL (RELIGIOSO)

Parroquia de San Cayetano San Cayetano N/A Publico

Parroquia Virgen de Guadalupe La Corregidora

Salón del Reino de los testigos de

Jehová San Cayetano

N/A Publico

Panteón San Cayetano N/A Publico


Condicionantes antropogénicas [Plano D-14]

• Zonificación de Usos y Destinos del suelo

Sin bien es cierto que en la zonificación secundaria del Plan Municipal de Desarrollo

Urbano de Tepic, establece en el predio a desarrollar un Uso de suelo para reserva

habitacional, este es para densidad media, por lo que es incompatible para el

Desarrollo de vivienda de alta densidad, es por es ese motivo, y tal como se justificó

en el marco legal del Presente Plan Parcial de Urbanización, es a través de este

instrumento como se pretende justificar técnica y legalmente que los predios son

susceptibles de obtener un cambio de Uso de Suelo reserva urbana de Uso

habitacional de alta densidad H4.

• Tenencia de la tierra. Dentro del área de estudio existen predio bajo régimen

de propiedad ejidal que los convierte inviables para incorporarlos al

desarrollo urbano en el corto plazo, así mismo existen áreas de restricción

federal y estatal, como son vías de comunicación.



• Vialidad

Se tiene un punto de conflicto vial en el entronque de la vialidad de acceso al predio

a desarrollar con la carretera Tepic-Guadalajara.

• Infraestructura y servicios públicos

El polígono de aplicación cuenta con el umbral para el servicio de energía eléctrica

y alumbrado público y drenaje Sanitario, en el caso de las descargas de aguas

negras no existe infraestructura a la cual se pueda conectar, por lo que en este

sentido se tendrá que proponer la construcción de una planta de tratamiento de

aguas negras propia para el desarrollo.

Aspectos socio económicos

Para el análisis de los factores socioeconómicos, se realizará un análisis de los

municipios de Tepic y Xalisco, mismos que conforman el área metropolitana que es

donde se ubica el área de estudio.

El análisis de las características demográficas se realiza en tres niveles: 1) a nivel de

los municipios conurbados y su participación del total estatal, para conocer cómo ha

evolucionado la demanda de los servicios que a estos niveles prestan las cabeceras

municipales; 2) a nivel de la zona de estudio, que comprende el sistema urbano –

urbano regional que depende de la ciudad de Tepic, para conocer la forma en que se

ha dado este proceso y las demandas que genera para la ciudad central; y 3) a nivel de

centros de población, para conocer la distribución espacial dentro del área

metropolitana y las demandas de servicios de nivel medio, básico y SERUC.

Aspectos demográficos

Crecimiento poblacional 1980 - 2010

La TCM de la última década en la zona metropolitana nos da un resultado de 2.07%,

que obedece a un patrón descendente del crecimiento experimentado en las 3 décadas

anteriores. De acuerdo a la información censal para el periodo 1980 – 2010, la población

total de los municipios de Tepic y Xalisco se incrementó de 196,712 en 1980 a 429,351

en el año 2010. Esto quiere decir que en estos dos municipios habitan el 40% de los

habitantes totales del estado de Nayarit, en comparación con el 27.1% en 1980.

En la ciudad de Tepic las áreas con las tasas de crecimiento más alto se encuentran

hacia el oeste en la denominada reserva de La Cantera y al norte en la zona de La

Laguna. En cuanto a Xalisco las áreas con mayor crecimiento se encuentran al noreste

en dirección al valle y al noroeste en dirección a la sierra de San Juan. (Ver Tabla II-13)



Tabla II-13.- Crecimiento demográfico de la población.

Año Población

Estatal

TCMA

estatal

Población

Zona

metropolitana

Tepic -

Xalisco

TCMA

municipal

Porcentaje

del Estado

1980 726,120 196,712 27.09%

1990 824,643 1.28% 268,185 3.15% 32.52%

2000 920,185 1.10% 339,620 2.39% 36.91%

2010 1,084,979 1.66% 429,351 2.37% 39.57%

Fuente: X Censo de Población y Vivienda 1980, XI Censo de Población y Vivienda 1990, XII Censo de Población y Vivienda

2000, Censo de Población y Vivienda 2010. INEGI

Densidad de población.

El promedio de densidad del área de estudio se encuentra en 65 hab. /ha. Las zonas

más densas son encontradas en Tepic al norte y sur-centro de la mancha urbana y

en Xalisco al oeste y el centro de la localidad. El resto de las localidades urbanas

muestran una densidad aún menos que el de los centros poblacionales principales.

San Cayetano, Francisco I. Madero (Puga) y Pantanal tienen una densidad de

población de 31, 43 y 36 hab. /ha respectivamente.

Composición de la población por edad.

El análisis de la estructura de la población es relevante porque aporta elementos

para comprender ciertos procesos territoriales como la ocupación de espacios por

familias jóvenes de algunas periferias urbanas o el envejecimiento y feminización

de la población en zonas sujetas a declinación, lo que generalmente sucede en

áreas centrales, entre otros ejemplos; pero también es útil para reconocer el tipo de

demandas que se van a producir en los distintos espacios del plan.

El grupo de edad predominante en las localidades urbanas de la zona metropolitana

es el de 20 a 24 años con el 9.9% del total, seguidos de las personas entre 15 y 19

años de edad con el 9.8%, estos dos grupos de edad suman más de 84 mil per-

sonas. Los grupos de edad conformados por niños y niñas también conforman un

sector importante de la población, esto se refleja con el 18.6% de la población que

ellos ocupan sumando 79,859 habitantes aproximadamente. Caso contrario son las

personas de 60 años en adelante cuyos grupos quinquenales de edad ocupan ya

menos del 4% de la población. El grupo mayoritario de población es la que se

encuentra entre las edades de 25 – 59 años con un total de 247,736 un 57.7% del

total. (Ver Tabla II-14)



Tabla II-14.- Composición de la población por grupos de edad en la zona metropolitana

Rango de edades Num de habitantes Porcentaje del

total 0 - 14 años 79,859 18.6%

15 - 19 años 42,076 9.8%

20 - 24 años 42,506 9.9%

25 - 59 247,736 57.7%

> de 60 años 17,174 4.0%

429,351 100.0% Fuente: Censo de Población y Vivienda 2010. INEGI

Inmigración.

El análisis de la migración también es útil para conocer el tipo de procesos que se

están presentando en el espacio urbano, una inmigración fuerte indica que existen

expectativas fuertes, sobre todo de empleo, pero también habrá demandas

importantes, mientras que la emigración señala una incapacidad de sostenimiento

de la población, principalmente por razones económicas, aunque puede ser por

otros factores como la inseguridad.

La información censal permite establecer fácilmente los patrones de inmigración,

como la proporción de población que cambió de lugar de residencia en los 5 años

anteriores al censo.

El porcentaje de población inmigrante en la zona metropolitana en 2010 es de 4.5%,

que equivale a un poco más de 16,600 habitantes desde el año 2000. Dicha

población se encuentra distribuida por toda la zona sin concentrarse en un área en

específico. (Ver Tabla II-15)

Tabla II-15.- Inmigración por localidad

Municipio Localidad Población

nacida en otra

entidad

Población en

la entidad

Población de 5 años

y más residente en

otra entidad en junio

de 2005

Tepic Tepic 56,371 269,721 15,287

Francisco I. Madero 610 6,392 255

San Cayetano 617 3,674 141

Xalisco Xalisco 5,475 29,290 1,441

Pantanal 219 2,977 69

Fuente: Censo de Población y Vivienda 2010 del INEGI

Indicadores sociodemográficos

Los indicadores sociodemográficos caracterizan la situación socioeconómica de la

población; a partir de la información censal es posible conocer los niveles de

educación de la población, el acceso a ciertos bienes en la vivienda y la calidad de

ésta en cuanto a la disponibilidad de servicios y materiales.

Lo importante de estos indicadores es tener un panorama de la calidad de vida y de

los problemas que enfrenta la población, pero otra vez, una visión agregada de ellos



sería poco útil para el programa de desarrollo urbano; es necesario identificar la

situación en el territorio, es decir, reconocer los sitios en donde se presentan con

mayor profundidad los problemas descritos por los indicadores.

Niveles de educación de la población

Este apartado forma parte de los tipos de análisis para definir cartografía simple que

identifique proporciones de población con ciertas características, en este preciso

caso, población de 15 y 18 años o más con educación media y educación posbásica

terminada, respectivamente. Estos indicadores servirán para la detección de zonas

con una definida demanda educativa y la aplicación de políticas en la materia. (Ver

Tabla II-16).

Tabla II-16.- Nivel educativo por localidad

Municipio Localidad Población de 15 años y

más con secundaria

completa

Población de 18

años y más con

educación

posbásica

Tepic Total 56,949 128,802 Tepic 48,226 121,304

Francisco I. Madero 1,331 1,805 San Cayetano 759 990

Xalisco Total 7,922 13,284 Xalisco 5,228 10,950

Pantanal 574 951


Vivienda servicio básicos

El objetivo en este apartado es obtener un panorama de la calidad de vida de la

población en el hogar.

El porcentaje de viviendas que no cuentan con los servicios básicos en Tepic es de

solo el 2.30% del total de las viviendas habitadas y en Xalisco es de 2.66%,

resultando en un total de 2,588 de 90,733 viviendas habitadas sin servicios básicos,

lo que indica muy bajo nivel de deficiencia de servicios básicos en la zona

metropolitana. (Ver Tabla II-17)

Tabla II-17.- Viviendas particulares sin servicios básicos

Municipio Localidad Total de

viviendas

Total de

viviendas

habitadas

Viviendas

particulares

habitadas sin

servicios

Porcentaje

Tepic Tepic 113,431 90,733 2,086 2.30%

Francisco I.

Madero

2,275 1,913 163 8.52% San Cayetano 1,410 1,183 78 6.59%

Xalisco Xalisco 12,094 9,365 249 2.66% Pantanal 1,017 867 52 6.00%


Perfil de la actividad económica

La situación económica también es una fuente para el diagnóstico. Antes era común

utilizar los datos de la Población Económicamente Activa (PEA) para su

interpretación, pero tienen serios límites, primero porque se refiere al lugar de



residencia de la población, y no al lugar en donde se localizan las actividades

económicas.

En otras palabras, la PEA caracteriza la condición de empleo de la población, pero

poco hace para explicar las condiciones y distribución de la economía. Para conocer

en donde se concentra el empleo, los niveles de remuneración, la inversión pro-

ductiva, el avance tecnológico, la productividad neta del trabajo y el beneficio

económico, entre otros, es mejor recurrir a los censos económicos realizados cada

5 años.

Población económicamente activa en el municipio.

La PEA en las localidades urbanas de la zona metropolitana representa el 41.8%

de la población total, siendo ligeramente menos en el municipio de Xalisco que en

el de Tepic, reflejando un índice de dependencia mayor. (Ver Tabla II-18)

Tabla II-18.- P.E.A. y Población ocupada.

Municipio Localidad Población

total

Población

económicamente

activa

Población no

económicamente

activa

Porcentaje

Total 380,249 167,115 124,062 57.39%

Tepic

Tepic 332,863 149,477 107,426 58.18%

Francisco I.

Madero 7,091 2,909 2,528 53.50%

San Cayetano 4,345 1,725 1,562 39.70%

Total 49,102 19,092 17,390 52.33%

Xalisco Xalisco 35,702 14,314 12,049 54.30%

Pantanal 3,231 1,161 1,317 46.85%


Niveles y distribución de ingresos.

A partir del 1 de octubre del año 2015 en el país se estableció una zona única para

la determinación del monto del salario mínimo el cual en ese entonces fue de

$70.10, eliminando las zonas a, b y c en las que anteriormente se dividía el territorio

nacional.

Para el año 2016 el valor se actualizó a los $73.04 y a partir del 1 de enero del 2017

se alcanzó una cifra de $80.04. Cabe mencionar que a partir del 1 de diciembre del

año en curso entró en vigor el aumento al salario mínimo en dando un total de

$102.68

Como se observa, en el caso de la Zona Metropolitana de Tepic existe una

población económicamente activa ocupada de 179,818 personas en 2015, de éstas



el 11% no recibe ingreso o tiene hasta un salario mínimo, el 20.31% en el rango de

más de 1 a 2 y el 64.79% entre 2 y más. (Ver Gráfica 1)

Gráfica 1.- Nivel del ingresos de la PEA

Fuente: INEGI

En el caso particular del municipio de Tepic se cuenta con una PEA ocupada de

161,016 personas de las cuales un 10.57% no recibe ingreso o tiene hasta 1 salario

mínimo, 19.09% recibe más de 1 a 2 salarios y 65.55% entre 2 y más.

Para el municipio de Xalisco se determina una población económicamente activa

ocupada de 18,802. El 11.06% no recibe ingreso o recibe hasta un salario mínimo.

El 21.53% se encuentra en el rango de recibir más de 1 hasta 2 salarios. El por-

centaje de PEA ocupada que recibe más de 2 salarios es de 64.03%.

Estructura y especialización macroeconómica.

En términos reales, el Producto Interno Bruto de Nayarit decreció en la década de

los ochenta, presentando en la siguiente una recuperación, experimentando una

TCMA del 3.7% a principios de la década de los 90 y del 0.5% a finales de la misma.

Continuando así en el periodo 2000-2005 en el que el ritmo de crecimiento en

promedio fue de 2.01%. La zona metropolitana Tepic-Xalisco experimentó un

impacto similar en la crisis de los 80’s, ya que en esa década presentó una TCMA

del -1.5%; mientras que en la crisis de los 90’s su TCMA fue de 7% a principios y

de 1.4% a finales de la década, viviendo así una disminución en el primer lustro del

siglo XXI con una tasa de -1.04%. De esa forma la economía de la Zona Metropolitana

decreció su participación estatal del 56% en 1993 al 54% en el 2005, refleja un rezago

importante en reestructuración para aprovechar las políticas de apertura y globalización

11%

19%

65%

5%

Sin ingreso o hasta un salario minimo diario Entre 1 y 2 salarios minimos diarios

Mas de 2 salarioa minimos diarios No especificado



comercial (ver Tabla II-19 ). Además es importante resaltar la importancia que ha

cobrado la Riviera Nayarit como destino turístico en los últimos años, por lo que la

participación de la zona metropolitana Tepic-Xalisco al PIB estatal ha disminuido.

En efecto, en el análisis de la estructura de la producción de la Zona Conurbada, se

observa que en las dos últimas décadas ha mantenido una distribución sectorial similar

con ligeras variaciones. El PIB de las actividades primarias, han reducido su

participación, en tanto que las actividades secundarias y terciarias, lo han

incrementado. En el año de 1988, la crisis económica impactó de forma diferencial a las

actividades productivas ya que solamente el sector terciario, incrementó su producción

en términos reales, en tanto que el resto de sectores presentaron una reducción

respecto al nivel de producción de 1980. Respecto al impacto de la crisis de 1994 y la

posterior apertura comercial por sector, se observa que estos implicaron una reducción

general en el crecimiento de la producción sin un cambio significativo en la estructura.

Para el 2005 las actividades primarias representaron menos del 10% del total del PIB

de la zona metropolitana, las actividades secundarias presentaron un incremento

importante, mientras que las actividades terciarias disminuyeron su participación

durante los primeros años del 2000. (Ver Tabla II-19)

Tabla II-19.- PIB Estatal y ZM Tepic – Xalisco 1988 - 2005

Sector

actividad 1988 1993 1998 2005

Total Nayarit

6,349,389

7,621,419

7,812,220

9,027,000

TCM Nayarit -1.50% 3.70% 0.50% 2.10%

TCM ZMTX -1.50% 7.00% 1.40% -1.00%

Participación

ZMTX 48.00% 56.00% 58.00% 54.00%

% % % %

Total Zona

Metropolitana

3,046,646

100.0

4,273,448

100.0

4,568,824

100.0

4,874,580

100.0

Actividades

primarias

370,367

12.2

551,766

12.9

553,591

12.1

384,048

7.9

Actividades

secundarias

828,546

27.2

801,431

18.8

805,162

17.6

1,189,080

24.4

Actividades

terciarias

1,847,733

60.6

2,920,251

68.3

3,210,071

70.3

3,301,452

67.7

Fuente: elaboración propia en base a INEGI, Censos Económicos 2014.

Actividades básicas motrices

A nivel de sectores de actividad la información de los censos económicos nos

permite analizar cuales constituyen la base económica de la zona. Esto es de vital

importancia para prever las necesidades de suelo urbano e infraestructura para las

actividades económicas y sus implicaciones en los niveles salariales nos permiten,

asimismo, estimar las necesidades de vivienda.



En esta ocasión y a diferencia de censos económicos anteriores la información solo

es posible analizarla en específico para el municipio de Tepic y de manera agrupada

para el municipio de Xalisco debido a la metodología utilizada por el INEGI. (Ver

Tabla II-20)

Tabla II-20.- Caracterización de los sectores económicos

Municipio Sector Denominación Unidades

Económicas

Personal

Ocupado

%

Personal

Ocupado

Total

T

E

P I

C

11 Agricultura, cría y explotación de

animales, aprovechamiento forestal, pesca

y caza

20 134 0.18

21 Minería 5 267 0.35

23 Construcción 197 6,050 7.92

31 Industrias manufactureras 1,676 9,061 11.85

43 Comercio al por mayor 481 4,645 6.08

46 Comercio al por menor 7,353 22,315 29.20

48 Transportes, correos y almacenamiento 72 1,972 2.58

51 Información en medios masivos 50 638 0.83

52 Servicios financieros y de seguros 121 681 0.89

53 Servicios inmobiliarios y de alquiler de

bienes muebles e intangibles 332 836 1.09

54 Servicios profesionales, científicos y

técnicos 522 2,161 2.83

56 Servicios de apoyo a los negocios y

manejo de residuos y desechos, y servicios

de remediación

382 2,966 3.88

61 Servicios educativos 227 3,676 4.81

62 Servicios de salud y de asistencia social 1,050 3,621 4.74

71 Servicios de esparcimiento culturales y

deportivos, y otros servicios recreativos 220 736 0.96

72 Servicios de alojamiento temporal y de

preparación de alimentos y bebidas

2,890 9,839 12.87

81 Otros servicios excepto actividades

gubernamentales

3,155 6,284 8.22

SC Sectores agrupados por principio de

confidencialidad 4 551 0.72

Total

municipio 18,757 76,433

RE

ST

O M

UN

ICIP

IO 11 Agricultura, cría y explotación de animales,

aprovechamiento forestal, pesca y caza 593 4,659 14.00

21 Minería 19 238 0.72

22

Generación, transmisión y distribución de

energía eléctrica, suministro de agua y de

gas por ductos al consumidor final

16

262

0.79

23 Construcción 23 640 1.92

31 Industrias manufactureras 1,180 3,427 10.30



43 Comercio al por mayor 268 1,771 5.32

46 Comercio al por menor 5,179 10,695 32.14

48 Transportes, correos y almacenamiento 39 390 1.17

51 Información en medios masivos 15 64 0.19

52 Servicios financieros y de seguros 87 456 1.37

53 Servicios inmobiliarios y de alquiler de

bienes muebles e intangibles 131

249

0.75

54 Servicios profesionales, científicos y

técnicos 132

307

0.92

56 Servicios de apoyo a los negocios y

manejo de residuos y desechos, y servicios

de remediación

185

462

1.39

61 Servicios educativos 61 450 1.35

62 Servicios de salud y de asistencia social 380 1,073 3.22

71 Servicios de esparcimiento culturales y

deportivos, y otros servicios recreativos 168

410

1.23

72 Servicios de alojamiento temporal y de

preparación de alimentos y bebidas

1,896

4,784

14.38

81 Otros servicios excepto actividades

gubernamentales

1,663

2,942

8.84

Total

municipio

12,035 33,279

Fuente: INEGI

Pronóstico de crecimiento

La dinámica económica de la zona metropolitana Tepic –Xalisco, está generando

un crecimiento en los territorios entre ambos municipios. En la actualidad el

municipio de Xalisco como se mencionó el en apartado de antecedentes de

planeación no cuenta con un Plan de Desarrollo Urbano de centro de población que

establezca las estrategias de desarrollo urbano ordenado. De continuar con esta

tendencia, la zona seguirá creciendo de forma anárquica, alentando la ocupación

irregular del suelo en la zona, así como el uso irracional de los recursos.

El presente Plan Parcial de Urbanización es un instrumento técnico y jurídico, con

el cual el presente proyecto se adaptará a la normatividad aplicable en materia para

garantizar de debida integración del proyecto con el entorno natural y transformado.



Fortalezas y debilidades

Tabla II-21.-Las fortalezas y debilidades corresponden al sector interno y las potencialidades y amenazas al

sector externo2

Fortalezas Debilidades

Medio físico natural

Alta probabilidad de encontrar agua en el

subsuelo

Terrenos con poca pendiente que requerirán de

obras de ingeniería para el desalojo adecuado

de los escurrimientos pluviales y de aguas

negras

Zona sin riesgos ante fenómenos naturales

externos

Suelos que requerirán mejoramiento del mismo

para el desarrollo de las obras de urbanización

Predio a desarrollar sin vegetación nativa, no se

afectaran especies endémicas

Áreas susceptibles a inundaciones que

requerirán de obras de ingeniería que mitiguen

riesgos en este sentido.

No se detectaron especies de fauna bajo

ningún estatus de protección por las normas

ambientales.

Existen zonas que están contaminadas por la

utilización de productos agroquímicos.

Hay que señalar la contaminación por humos

ocasionados la quema de caña de azúcar.

También existe contaminación del aire por

desechos orgánicos en granjas de la zona

Medio físico transformado

Se han minimizado los riesgos por inundación

por las obras de infraestructura pluvial

desarrolladas en la zona

Debido a que existen asentamientos irregulares

estos carecen de una debida infraestructura.

La mayor parte de las áreas urbana de la zona

cuenta con los servicios públicos básicos de

agua potable, drenaje sanitario, energía

eléctrica, alumbrado público y pavimentos.

Debido al alto aforo vehicular se han generado

varios puntos de conflictos, así como una

contaminación por ruido.

Existe infraestructura vial de acceso a la zona

El umbral de servicio de alcantarillado sanitario

no alcanza a cubrir la demanda del área de

aplicación.

Predomina el Uso de suelo habitacional en la

zona de estudio.

Medio socioeconómico

La población ocupada representa el 99%

respecto a la PEA, lo cual es indicador

favorable en materia de empleo.

2 Fuente. Elaboración de Soluciones Arquitectónicas e Ingeniería,



Potencialidades

Tabla II-22.- Potencialidades y amenazas del sector

Potencialidades Amenazas


La zona de estudio tiene potencial para

programas de vivienda de interés social,

vivienda media y equipamiento público, ya que

el uso de suelo habitacional predomina en el

área.


Los habitantes de la zona expresan tener entre

sus aspiraciones el mejoramiento de sus

colonias para lo cual están dispuestos tanto a

participar como a aportar en la medida de sus

posibilidades económicas.

Medio socioeconómico

De acuerdo a la pirámide de edades en el área

de aplicación las mayores demandas se

refieren a empleo, así como educación

primaria y preescolar

La necesita de vivienda de la población

aunado con la falta de instrumentos de

planeación urbana en la zona pueden alentar

el crecimiento de asentamientos humanos

irregulares.

La zona metropolitana Tepic - Xalisco, aunada

a la concentración de infraestructura y

equipamiento podría atraer inversiones

productivas que se traduzcan en mejores

oportunidades de empleo e ingreso para sus

habitantes

Síntesis del Diagnostico – Pronostico

Diagnostico


• La topografía en la zona presenta algunas restricciones por pendientes que

oscilan entre el 0 y el 1.5 %, así como el 1.51 y el 2.50%, este tipo de terrenos

con poca pendiente presente una condicionante moderada al desarrollo

urbano que requiere la implementación de obras de ingeniería como la

construcción de plataformas para solventarlo.

• Geológicamente el suelo no presente fallas que condicionen el desarrollo

urbano en la zona.

• Edafológicamente, el área de aplicación presenta algunos suelos conocidos

como problemáticos, que representa una condicionante moderada para el



desarrollo urbano, ya que condiciona al mejoramiento del mismo para evitar

asentamientos del suelo y corrosión a las redes de infraestructura.

• En cuanto al tema de la hidrología, el área es susceptible de extraer agua

subterránea para el consumo humano. En el área de aplicación no se

aprecian cuerpos de agua que condicionen el desarrollo.

• La vegetación en la zona no es una limitante, ya que no se encuentran

vegetación endémica que requiera la remoción de la misma.

• La zona presenta un tipo de riesgo a inundación que requerirá la

implementación de obras de ingeniería de encauzamiento de aguas pluviales

construcción de plataformas. Cabe mencionar que en la zona actualmente se

están construyendo obras de infraestructura pluvial que mitigan el riesgo en

este sentido para los desarrollos de la zona. No obstante el desarrollador

deberá contar un estudio de riesgos generales además de un programa de

interno de protección civil tanto para la construcción como para la operación

del desarrollo.

Medio antropogénico (medio físico transformado)

• El régimen actual predominante en la zona de estudio es de propiedad ejidal

siendo el uso principal agricultura.

• Al hablar de estructura vial esta se encuentra comunicada por una vialidad

regional Carretera Tepic-Guadalajara y la Carretera a Pantanal;

• Debido a esto también se generan ciertas zonas de conflicto vial, así como

una contaminación por ruido.

• En cuanto a infraestructura la zona cuenta con los servicios de agua potable,

electrificación. En cuanto al drenaje pluvial siendo esta cuenta con carencias,

así mismo la infraestructura para el drenaje sanitario no tiene la capacidad

de dar servicio en el área a desarrollar por lo que se tendrá que ser

autosuficiente en cuanto a la construcción de infraestructura para el

tratamiento de aguas negras.

• Las principales problemáticas ambientales existentes son a causa de

contaminación por agroquímicos, humos de la quema de caña de azúcar.

Medio socioeconómico.

• Según los datos censales la PEA aumento, de los cuales se dedican a los

sectores terciarios y secundarios, como las principales fuentes de empleo.

• La población ocupada en su mayoría recibe entre 2 y 5 salarios mínimos.

• La necesidad de vivienda, así como la falta de instrumentos de planeación

urbana, podrían alentar el surgimiento de asentamiento humanos irregulares

en la zona.



Pronostico

• De continuar las tendencias de crecimiento la distribución se haría en mayor

parte en espacios aprobados por los diferentes planes de desarrollo, hacia la

zona metropolitana.

• Para apoyar el crecimiento es necesario apoyar con diferentes actividades

económicas y creando diferentes fuentes de empleo



III. OBJETIVOS Y METAS

El presente Plan Parcial de Urbanización, busca responder a los siguientes

objetivos, los cuales contribuirán al éxito del presente proyecto, la integración

urbana del área de aplicación del mismo con respecto a los distintos sectores de la

población.

Definición de objetivos generales

• Preservar las condiciones ambiéntales del área urbana actual y futura.

• Promover un desarrollo urbano integral y equilibrado.

• Contribuir a elevar la calidad de vida de la población mejorando los espacios

comunes y habitables del área de aplicación.

• Establecer un ordenamiento, y establecer las medidas necesarias para las

provisiones, usos y destinos del suelo.

• Distribuir la población de una mejor manera dentro del área de estudio.

• Otorgar una vivienda digna y costeable a la población.

• Generar infraestructura y equipamiento para beneficio del fraccionamiento y

de la población.

• Responder a la demanda de vivienda, de acuerdo a la población que se

generara.

• Ayudar a elevar las condiciones del medio ambiente que está en relación

directa con el área de aplicación.

Objetivos particulares

• Contar con un instrumento que defina la zonificación primaria y secundaria

de la zona de aplicación, así como su regulación y administración.

• Crear 151 viviendas para una población de 755 habitantes

aproximadamente, a partir de la aprobación del Plan Parcial de Urbanización.

• Dotar de la infraestructura necesaria al fraccionamiento.

• Regular y controlar la edificación.

• Satisfacer las necesidades de equipamiento urbano

• Integrar la estructura vial.

Metas

• Aprobación e implementación de este Plan Parcial Urbano.

• Introducir red de agua potable.

• Crear un circuito de red de alcantarillado sanitario.

• Introducción de alcantarillado pluvial.

• Construcción de vialidades del tipo local y primarias;

• Construcción de 151 viviendas.



IV. NORMATIVIDAD PARA EL ÁREA DE ESTUDIO

Para efectos de la aplicación del presente plan parcial de urbanización se

establecen las siguientes normas generales de desarrollo urbano que fueron

formuladas en congruencia con el marco jurídico y de planeación vigente en el

estado de Nayarit y en específico en Xalisco.

A. Definiciones

Para los efectos de este plan parcial de urbanización se establecen las siguientes

definiciones:

Zonificación primaria. Es la clasificación y delimitación de los sectores o colonias

con usos y destinos predominantes homogéneos.

Zonificación secundaria. Es la asignación de usos y destinos permitidos que se

aplican a los predios de las colonias y sectores delimitados.

Uso general del suelo. Es el fin o aprovechamiento permitido que se asigna a

un área o predio de acuerdo a la clasificación contenida en la tabla de usos del suelo

y que corresponde a la tipología establecida en el artículo 91 de la ley de

asentamientos humanos y desarrollo urbano del estado de Nayarit (LAHDUEN).

Uso específico del suelo. Es el uso el fin o aprovechamiento permitido que se

asigna a un área o predio de entre las sub categorías de usos y destinos referidas

en la tabla de usos y destinos.

Usos permitidos. Son los establecidos en la zonificación secundaria y cuya área

de aplicación se expresa gráficamente en los planos correspondientes. Estos usos

están sujetos a las limitaciones sobre intensidades de utilización y ocupación del

suelo, dimensión de lotes, secciones viales y en su caso alturas máximas.

Usos prohibidos. Son todos aquellos que no están contemplados en la zonificación

primaria y secundaria ni en los planos que forman parte del presente plan parcial de

urbanización.

Mezcla de usos. Es la combinación necesaria o tolerada de usos particulares en

una zona.

Uso mixto. Es la mezcla de usos permitidos en un mismo predio.

Coeficiente de utilización del suelo (CUS). Es la superficie máxima de

construcción permitida, resultante de sumar todos los pisos o niveles por construir,

con exclusión de los estacionamientos cubiertos, circulaciones verticales y

andadores externos cubiertos que den servicios al inmueble. En el caso del uso

turístico, este concepto también se refiere al número máximo de viviendas que se

permite construir.



Coeficiente de ocupación del suelo (COS). Es la proporción de la superficie total

del predio que como máximo puede ocuparse con edificación y que resulta de dejar

libre de construcción el área mínima que el plan fija en porcentaje de dicha

superficie.

B. Reglas generales

La aplicación del Plan se sujeta a las reglas siguientes:

Las licencias de uso del suelo, de construcción y de funcionamiento se ajustarán a:

las regulaciones contenidas en las zonificaciones primaria y secundaria, a la

normatividad contenida en el Plan Parcial de Urbanización, a las restricciones

federales, estatales y municipales, a las demás normas aplicables de la LAHDUEN.

El señalamiento de áreas urbanizables no exime al propietario de cumplir con los

procedimientos y requisitos para su aprovechamiento.

Los límites de las zonas demarcadas en los planos se interpretarán conforme a las

reglas que se indican:

• Los lotes o predios según los deslindes marcado en los planos de lotificación

correspondientes;

• En las vialidades, los límites se tomarán a partir del eje de estas vías;

• En las manzanas a partir del eje de las mismas;

En los ríos, canales y otros cuerpos de agua, siguiente el eje de los cauces o vasos

de acuerdo con la ley federal de aguas y su reglamentación.

Para las situaciones no comprendidas en los puntos anteriores, la autoridad

competente para la expedición de las licencias de uso del suelo y de construcción

interpretará los límites de la zona pertinente.

El señalamiento de las restricciones federales y estatales en los planos

correspondientes sólo tiene por objeto representar cartográficamente las franjas

afectas a prohibición absoluta de construcción o en su caso permiso de ésta con

sujeción a condiciones de tipo y/o altura. Toda construcción dentro del polígono de

aplicación está afecta a las restricciones federales y estatales previstas en las leyes

y reglamentos correspondientes.

A partir de la fecha en que entre en vigor el presente Plan Parcial de Urbanización,

conforme a derecho dejarán de aplicarse las normas de uso del suelo, construcción,

imagen urbana y demás análogas que pudieran estar establecidas en otros

instrumentos como reglamentos de colonias, contratos de compra-venta o

enajenación de lotes a cualquier otro título, desde que dichas materias quedan

reguladas únicamente por las disposiciones contempladas este plan y en los planos

que forman parte del mismo.



C. Usos y destinos permitidos y sus limitaciones.

Los usos y destinos permitidos de acuerdo a la zonificación primaria y secundaria

quedan sujetos a las reglas que a continuación se señalan:

Los usos generales tal y como se delimitan en el plano E-3.

Los usos específicos comprendidos en cada categoría de uso general se establecen

en el plano E-4 y en la tabla de usos y destinos.

Los usos y destinos específicos quedan afectos a limitaciones relativas a:

intensidades máximas de utilización y ocupación; dimensiones mínimas de frente y

superficie para lotes resultantes de subdivisiones y, en su caso, a las alturas

máximas y demás que, con el mismo criterio se establece en los planos indicados.

D. De las áreas libres de construcción.

Para permitir la infiltración del agua al subsuelo la superficie mínima del área libre

de construcción que se fija en este Plan Parcial de Urbanización se mantendrá

jardinada, compactada o pavimentada con materiales que permitan la filtración del

agua pluvial.

E. De los destinos para equipamiento.

No podrá cambiar el uso del suelo en las áreas destinadas a equipamiento

contempladas en la zonificación del presente plan, tampoco sus construcciones bajo

ninguna circunstancia y cualquiera que sea su régimen de propiedad.

F. De las prohibiciones.

En el polígono de aplicación se prohíbe:

Cerrar, obstaculizar o impedir en cualquier forma el acceso vehicular y peatonal a

las vías públicas. A menos que el desarrollo se constituya bajo la modalidad de un

régimen en condómino, y en tal supuesto tendrá que generarse un reglamento en

el cual se deberán fijar las restricciones respectivas;

El establecimiento y funcionamiento de establecimientos comerciales y de servicios

y demás actividades que resulten como usos incompatibles con el turístico de

acuerdo con las normas de control propuestas en el capítulo siguiente.

G. Del ordenamiento ecológico

Para garantizar la sustentabilidad del desarrollo urbano en el área de aplicación del

presente plan parcial de urbanización se establecen las siguientes prohibiciones:

El derribo de árboles en espacios públicos y áreas verdes, sin previa anuencia de

la autoridad competente;



La disposición de basura y las descargas de aguas servidas en áreas comunes;

El vertimiento de grasas, aceites, pinturas y solventes en el drenaje, las banquetas,

la vialidad, camellones y áreas verdes

El establecimiento de servicios que operen con máquinas herramientas que

produzcan ruido y vibraciones en zonas habitacionales.

H. De las tramitaciones pendientes.

Las autorizaciones, permisos y licencias en trámite se sujetarán a las disposiciones

de este plan a partir de la fecha que entre en vigor.

Normatividad de Usos y destinos

A continuación se describe la normatividad relativa a la ingeniería de tránsito y a la

ingeniería urbana a aplicar para la acción urbanística objeto del plan parcial, las

cuales normarán la elaboración del Proyecto Definitivo de Urbanización. Mismas

responden a los lineamientos establecidos por la Ley de Asentamientos Humanos

y Desarrollo Urbano del Estado de Nayarit.

Normas de control para las zonas habitacionales de alta

densidad (H-4)

El Plan de desarrollo Urbano de Tepic (que como se mencionó, es la referencia en

cuanto a instrumento de planeación urbana más actual, cercano y vigente al área

de estudio, establece las normas de urbanización y diseño urbano para el Uso de

suelo de alta densidad H4.

Las zonas habitacionales de alta densidad H4 permite una densidad de habitantes

por hectárea es hasta de 205 a 350 hab. /ha., pudiendo coexistir hasta 41 a 70

viviendas/ha. Se identifican con la clave (H4). Lo anterior se detalla a continuación

en la Tabla IV-1.

Tabla IV-1.- Normas para el Control de la Urbanización y la Edificación de las Zonas Habitacionales de alta

densidad H4

Normas de control de la urbanización y la edificación Unifamiliar H4

Densidad máxima hab/ha 205 - 350

Densidad máxima viv/ha 41 - 70

Superficie mínima de lote 90 m²

Frente mínimo de lote 6metros

lineales

Coeficiente de ocupación del suelo (C.O.S.) 0.8

Coeficiente de utilización del suelo (C.U.S.) 1.6

Numero de niveles permitido R

Cajones de estacionamiento 1



Normas de control de la urbanización y la edificación Unifamiliar H4

Restricción frontal 2 metros

lineales

% Área jardinada en restricción frontal 30%

Restricción lateral NO APLICA

Restricción posterior 3 metros

lineales

Modo de edificación Cerrado

R= La resultante de aplicar la relación entre el C.O.S. y el C.U.S, salvo en aquellos casos donde

se establezcan directrices específicas para una determinada zona en los planes de nivel inferior.

En las zonas habitaciones de alta densidad H4, los usos y destino permitidos se

indican a continuación:

Tabla IV-2.- Categoría de Usos y Destinos permitidos para la zonas habitacionales de alta densidad H4

Clave Uso

predominante

Actividad o

giro de uso

predominante

Categoría Usos y destinos permitidos

H4 Habitacional

densidad alta Habitación.

• Habitación

■ Turístico hotelero densidad alta

O

Espacios verdes, abiertos y recreativos

vecinales intensidad alta.

O Equipamiento vecinal intensidad alta.

■ Servicios vecinales.

■ Comercio vecinal.

■ Manufacturas domiciliarias.

Simbología de las categorías

• predominante o compatible ■ condicionado

Por otro lado, la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado

de Nayarit (LAHDUEN) establece normas específicas que deben cumplir los

fraccionamientos habitacionales Social Progresivo.

• Solo podrán ubicarse en la (sic) áreas urbanas o urbanizables de los centros

de población.

• Los lotes no podrán tener un frente menor a los 6.00 metros, ni una superficie

menor de 90.00 metros cuadrados.

• El aprovechamiento predominante será de vivienda unifamiliar y sólo se

permitirá el 10% de la superficie vendible para áreas comerciales y de

servicios.

• El ancho de las vialidades locales será de 9.00 metros mínimo, y el de los

andadores de 5.00 metros mínimo.



• El fraccionador deberá donar al Municipio correspondiente el 10% del área

vendible.

• El suelo donado sólo podrá ser destinado para infraestructura, equipamiento

y servicios públicos. El 30% deberá destinarse a áreas verdes, parques y

jardines.

ARTÍCULO 177.- Para la ocupación física del fraccionamiento social progresivo

por parte de los adquirentes, serán requisitos mínimos los siguientes:

• Trazo de calles y lotificación

• Vías colectoras con las especificaciones técnicas que garanticen el

tránsito de vehículos.

• Suministro de agua por medio de hidrantes públicos o sistemas similares,

y

• Desalojo o evacuación local de las aguas pluviales.

Normas de control para las áreas con destino de equipamiento y

áreas de donación (A.EQ)

Las zonas de equipamiento urbano son el conjunto de edificios y espacios

predominantemente de uso público, en el que se realizan actividades

complementarias a la habitación, trabajo y desarrollo humano, o bien, en las que las

instituciones del sector público o privado proporcionan en su caso a la población

servicios en el rubro de salud, educación, recreación, cultura, administración y

seguridad.

En la Tabla IV-3 se puede apreciar las normas sobre áreas de donación para

fraccionamientos habitacionales Social Progresivo que derivan de la Ley estatal de

la materia (LAHDUEN). Al respecto las disposiciones vigentes señalan la obligación

de los promotores que pretendan proyectos de vivienda en predios mayores a una

hectárea de entregar en donación al Ayuntamiento que corresponda un porcentaje

de la superficie vendible de acuerdo al tipo de fraccionamiento de que se trate, así

como desarrollar obras complementarias, en ambos casos para satisfacer las

necesidades de equipamiento básico:

Tabla IV-3.- Normas sobre áreas de donación y equipamiento para fraccionamientos habitacionales de tipo

popular

Normatividad Fraccionamientos de tipo popular

Área de donación

10 % de la superficie vendible

Receptor

Municipio

Características

No especificado

Destino

Infraestructura, equipamiento y servicios

públicos; 30% para áreas verdes, parques y

jardines



Fuente: con base en el artículo 151 fracciones IX, X y XII; de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo


Independientemente de lo anterior las áreas de donación a ceder deberán cumplir

con las siguientes características de acuerdo a lo establecido en el artículo 195 de

la LAHDUEN:

• Tener frente a vía pública;

• Estar preferentemente circundadas por vías públicas; y

• Tener un ancho no menor de 15 metros.

En ningún caso podrán considerarse como áreas de donación destinadas a

equipamiento urbano de acuerdo a lo establecido en el artículo 195 de la LAHDUEN:

• Terrenos con pendientes mayores de 10%;

• Terrenos nivelados mediante relleno, salvo que se destinen a equipamiento

deportivo al aire libre o áreas verdes; o bien que se hayan compactado con

la autorización del municipio;

• Terrenos afectados por restricciones federales, estatales o municipales;

• Camellones o áreas verdes en vías públicas; y

• Todos aquellos terrenos que por sus características, configuración y

condiciones no puedan ser aprovechados para los fines a los que estén

destinados.

Conclusiones:

• Para el presente Plan Parcial de Urbanización, el promovente del proyecto

donara al municipio de Xalisco, la superficie correspondiente al 10% del área

vendible, mismas que deberán cumplir con las características señaladas

anteriormente.

Normas de control para las áreas verdes y espacios abiertos

(AV.EA)

Los usos y destinos permitidos en las zonas de espacios verdes, abiertos y

recreativos son los que se describen en la siguiente tabla:

Tabla IV-4.- Categoría de Usos y Destinos permitidos para la zonas de áreas verdes y espacios abiertos

(AV.EA)

Clave Uso predominante Actividad o giro de

uso predominante Categoría

Usos y destinos

permitidos

AV-EA Áreas verdes y

espacios abiertos

Jardín vecinal • Áreas verdes y

espacios abiertos

Camellón ■

Equipamiento

vecinal Juegos infantiles



Plazoleta

Simbología de las categorías

• predominante o compatible ■ condicionado

Normas de control para las vialidades públicas

Para el caso de las vialidades de tipo público que tendrá el fraccionamiento, al

respecto la Ley de asentamiento Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit en el título III aborda el tema “de la pública”. Entre las normas más

importantes ahí señaladas y que aplican para el presente proyecto están las

siguientes disposiciones.

• “Se entiende por vía pública todo espacio de uso común, que por disposición

legal o administrativa, se encuentre destinado al libre tránsito, o que de hecho

esté ya afecto a ese fin, y cuya función sea la de servir de acceso a los predios

y edificaciones colindantes, o para el alojamiento de cualquier instalación de una

obra pública o de servicio público”.(Articulo 236)

• “Las vías públicas por su naturaleza jurídica, son inalienables, inembargables,

intransmisibles (sic) e imprescriptibles y solo podrán cambiar su

aprovechamiento para uso distinto en los casos y bajo las condiciones previstas

por la legislación”. (Artículo 237)

• “Para ocupar, aprovechar o utilizar una vía pública o ejecutar en la misma

cualquier clase de obras o instalaciones, se requiere permiso o autorización del

Ayuntamiento, el cual establecerá, en cada caso, las condiciones bajo las cuales

se conceda, los medios de protección que deberán tomarse, las acciones de

reparación, restitución o restauración en las zonas que resulten afectadas, y los

horarios en que deban efectuarse.

Se considera obligatorio tanto para los particulares como para cualquier

dependencia federal, estatal o municipal, reparar de manera inmediata cualquier

obra realizada en la vía pública. En caso de incumplimiento el Ayuntamiento

realizará las obras con cargo al responsable”. (Artículo 238).

Normatividad de diseño urbano.

Normas para relotificación del diseño urbano

El proyecto de diseño urbano presentado en el presente Plan Parcial de

Urbanización en el plano E-4, cumple con la normatividad señalada para los Usos y

Destinos de suelo propuestos en el presente Plan Parcial de Urbanización.



Para llevar a cabo una modificación al proyecto de diseño urbano señalado

anteriormente, el promovente deberá realizar el procedimiento de relotificación

establecido en el artículo 209 al 211 la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo


Si la modificación al diseño urbano no contraviene la compatibilidad urbanística, ni

rebasa la normatividad de Usos y Destinos de suelo aprobados en el presente

instrumento, no será necesaria una modificación al presente Plan Parcial de

Urbanización, bastara con la relotificación descrita en el párrafo anterior.

Normas de control para la imagen urbana

En este apartado trataremos los aspectos generales para la obras de urbanización

de proyecto maestro, con normas establecidas en la Ley de Asentamientos

Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit.

Se deberá solicitar la autorización del ayuntamiento correspondiente para llevar a

cabo tanto subdivisiones y fusiones de predios, como cualquier obra de

construcción, reparación, ampliación, modificación, reconstrucción, restauración,

cumpliendo con las normas y procedimientos establecidos en. (Artículos 197, 221 y

223)

Los proyectos para las edificaciones deberán cumplir con los requisitos establecidos

por la ley, los planes de desarrollo urbano y demás disposiciones aplicables en

cuanto a aspectos como: el uso para el cual se destinarán las construcciones, la

densidad, las restricciones y afectaciones legales, los requisitos de seguridad

estructural y el lugar de su ubicación. (Artículos 223)

La misma LAHDUEN contiene disposiciones relacionadas con medidas para el

control de la imagen urbana como las siguientes:

Las señales de tránsito, lámparas, casetas y cualquier otro mobiliario en calles, será

dispuesto de manera que no estorben a los peatones o a la visibilidad de los

conductores de vehículos. (Artículo 243)

Las instalaciones aéreas o subterráneas para los servicios públicos de teléfonos,

alumbrado, semáforos, energía eléctrica y gas deben localizarse a lo largo de

aceras o camellones, apegándose a la normatividad y procedimientos establecidos

en la materia. (Artículo 244)

La alteración en el trazo del frente de una construcción hacia fuera del alineamiento

oficial será considerada como invasión de la vía pública, quedando obligado el

dueño o poseedor de la construcción a demoler la parte de la misma que motive

dicha invasión (artículo 242).



Toda persona que sin autorización ocupe la vía pública con construcciones e

instalaciones superficiales, aéreas o subterráneas, está obligada a retirarlas o

demolerlas. (Artículo 245)

Los escombros, materiales y equipos destinados a la ejecución de obras públicas o

privadas, solo permanecerán en la vía pública por el tiempo estrictamente

indispensable y deberán ser señalados con banderas o letreros, y/o permanecer en

su caso dentro de tapiales. (Artículo 241)

Queda estrictamente prohibido ocupar y construir en:

• Áreas o predios en que el uso del suelo solicitado resulte ser incompatible con

lo establecido en el presente plan;

• Áreas de restricción por cauces o cuerpos de agua;

• Derechos de vía de avenidas, calles y de ferrocarril. (Artículos 231)

Adicionalmente, se proponen las siguientes normas en la materia:

• El diseño urbano y arquitectónico, deberán adecuarse a las condiciones

climáticas y aprovechar las características naturales del sitio;

• El conjunto habitacional procurará estructurar espacios que se integren al

paisaje del entorno, contribuyan a mejorar la imagen urbana de la zona,

produzcan sensaciones y ambientes agradables y que propicien una identidad

propia mediante la combinación de formas, volúmenes y colores;

• En edificaciones de uso habitacional, los tinacos, domos, tanques estacionarios

y elementos de servicios deberán ocultarse con muros

• Se evitará que al frente de las viviendas se sitúen patios de servicio; cuando esto

no sea posible su interior no deberá quedar expuesto a la vista desde la vía

pública o desde las áreas de uso común en el caso de condominios;

• En construcciones habitacionales la altura máxima permitida se medirá en

general sobre el nivel de la banqueta;

• Las estructuras de soporte de anuncios situados en la techumbre de edificios

o terrenos baldíos deberá quedar oculta mediante el mismo letrero;

• La autorización de anuncios se sujetará a lo establecido en el reglamento

respectivo;

• El diseño del mobiliario urbano debe corresponder con la imagen urbana que

se pretende alcanzar. El mobiliario comprende: nomenclatura de calles,

señalización, semáforos, postes de alumbrado, faroles, cestos de basura,

casetas telefónicas, paraderos, buzones y equipamiento de parques y

jardines como bancas, kioscos y fuentes, entre otros.

• En complemento a lo anterior, se propone la formulación de un reglamento

de imagen urbana aplicable a la zona de estudio. Dicho reglamento deberá

constituirse en un instrumento jurídico que:



o Establezca normas y criterios específicos de diseño y construcción

relacionados con la imagen urbana;

o Defina facultades, atribuciones, funciones, responsabilidades y

obligaciones de las autoridades en materia de mejoramiento,

rehabilitación, preservación de la imagen urbana;

o Limite la ejecución de actos arbitrarios o dañinos a la imagen urbana;

o Sea congruente con las regulaciones en materia de anuncios y

publicidad exterior;

o Contribuya a fortalecer la identidad y cohesión social de las

comunidades;

o Induzca la participación social en los esfuerzos para mejorar y

preservar la imagen urbana de sus colonias;

o Propicie la realización de proyectos y acciones con la colaboración de

la comunidad de cada colonia y organizaciones sociales y privadas;

o Derive en mecanismos para que los propios vecinos colaboren en la

vigilancia y mantenimiento de la imagen urbana.

o Adicionalmente, se sugiere revisar las disposiciones contenidas en el

bando municipal relacionadas con la obligación de los vecinos de

barrer y conservar en buen estado las banquetas al frente de sus

viviendas, así como las medidas de control, vigilancia y sanción para

evitar el grafiti con el apoyo de los vecinos.

Normas de control para las personas con discapacidad.

De acuerdo con la ley de integración social de personas con discapacidad del

estado de Nayarit (LISPD) las personas discapacitadas3 deben gozar de los

siguientes derechos:

• El derecho a un trato digno;

• El acceso a las instalaciones educativas, servicios de salud, cultura, recreación

y deporte;

• Igualdad de oportunidades de acuerdo a su perfil profesional, técnico o manual;

• El libre desplazamiento en los espacios públicos cerrados o abiertos, de

cualquier índole;

• La facilidad de acceso y desplazamiento en el interior de los espacios laborales

y comerciales; la facilidad en el acceso a los distintos medios de comunicación

3 Toda persona con capacidad disminuida o limitada para realizar las actividades necesarias en su normal

desempaño físico, mental, ocupacional y económico como consecuencia de una insuficiencia somática o

psicológica. (artículo 2)



y transporte y los demás que establezca esta ley, acuerden o convengan las

autoridades competentes y otros ordenamientos. (artículo 6)

A efecto de facilitar la movilidad y acceso de las personas discapacitadas tanto en

vías y espacios públicos como en edificaciones de equipamiento y servicios del área

de aplicación se retoman las siguientes normas de la ley citada:

• Las construcciones de edificios públicos y privados, así como las obras

realizadas en vialidades, banquetas, plazas y jardines públicos deberán

contemplar facilidades urbanísticas y arquitectónicas adecuadas a las

necesidades de las personas con discapacidad. (artículo 35)

• Se deberá promover en forma gradual la realización de adecuaciones de las

edificaciones y espacios existentes destinados a un uso que implique la

concurrencia de público, de manera que se eliminen las barreras arquitectónicas

y se cuente con instalaciones que permitan el acceso, desplazamiento y

movilidad para las personas que padecen algún tipo y grado de discapacidad.

(artículo 41).

Adicionalmente, en cuanto a las acciones de control para garantizar el cumplimiento

de las normas relativas a este tema, la misma ley establece lo siguiente:

• Corresponde a las autoridades competentes del estado y municipios en materia

de asentamientos humanos aprobar las normas urbanísticas y arquitectónicas

básicas conteniendo las condiciones a que deberán ajustarse los proyectos, el

catálogo de edificios a los que serán de aplicación las mismas y el procedimiento

de autorización, fiscalización y, en su caso, sanción. (artículo 38)

• Las oficinas municipales encargadas de obras públicas o desarrollo urbano se

abstendrán de extender licencias de construcción, o de autorizar la realización

de obras en la vía pública, así como de otorgar permisos o concesiones para el

aprovechamiento de dicha vía o cualesquiera otros bienes de uso común o

destinados a un servicio público, así en los planos o proyectos que a sus

consideración se sometan no se observan con estricto rigor la disposiciones de

esta ley. (artículo 64)

• Los ayuntamientos asumirán, en los términos de este ordenamiento y convenios

que suscriba con el ejecutivo del estado, un programa de supresión de barreras

arquitectónicas y vigilarán dentro de su respectiva esfera de competencia, el

cumplimiento de las disposiciones contenidas en esta ley y demás disposiciones

legales y reglamento aplicables en la materia. (artículo 48)

• Por otra parte, es necesario considerar que diversos tipos de discapacidad

implican requerimientos diferentes al resto de las personas para el

desplazamiento con la ayuda de equipo y accesorios como: muletas, bastón,

silla de ruedas, andaderas, perros lazarillos, aparatos auditivos, prótesis, entre

otros. Algunos de estos accesorios les hacen posible moverse, sin embargo su



utilización requiere mayores espacios y diseños especiales. Asimismo, se prevé

que se incrementará sustancialmente el peso del grupo de adultos mayores

respecto a la población total, quienes también requerirán de espacios e

instalaciones especiales que permitan su movilidad y vida cotidiana. Por lo

anterior, además de las disposiciones planteadas previamente se proponen las

normas siguientes:

• Para definir las medidas de pasillos, andadores, anchos de puertas y demás

espacios e instalaciones se tomarán en cuenta las áreas de movimiento y

desplazamiento de personas que utilicen los accesorios mencionados, así como

las limitaciones sensoriales de las personas con capacidades diferentes

(invidentes, débiles visuales, sordomudos, etc.) De forma tal que puedan

moverse, tener acceso a los espacios o edificaciones a construir y puedan

relacionarse con el ambiente construido sin menoscabo de su seguridad e

integridad física;

• Los mismos criterios previamente señalados se tomarán en cuenta para el

diseño de mobiliario urbano en cuanto a alturas, profundidades, materiales y

características que garanticen la accesibilidad de los discapacitados y adultos

mayores;

• Al interior de las edificaciones se debe prever la localización adecuada de

muebles sanitarios, cocinas, closet, puertas, apagadores, contactos, llaves de

agua, timbres y aparatos de intercomunicación, entre otros.;

• Al interior de las edificaciones y espacios de uso público se deberá contar con

posibilidades de recorrido libre de obstáculos para el desplazamiento, tanto

desde la vía pública hacia el interior como dentro de las edificaciones, por

personas con capacidades diferentes y adultos mayores;

• Las condiciones anteriores serán requisito para la autorización de

construcciones nuevas o para las ampliaciones de las existentes, por lo que es

obligación de los constructores darles cumplimiento.

Criterios de diseño de vialidad

El diseño apropiado de la vialidad es el principio básico del correcto desarrollo de la

estructura urbana, por lo cual se deben de tomar en cuenta los siguientes

conceptos:

• Jerarquía, que es la clasificación de las diferentes vialidades según su

importancia.

• Capacidad, la capacidad de vehículos que pueden circular sin provocar un

congestionamiento.

• Velocidad, la velocidad promedio en que puede circular un vehículo en una calle

determinada.



En materia de vialidades también la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano del Estado de Nayarit (LAHDUEN) señala las características que deben

cumplir los fraccionamientos de tipo Social Progresivo:

Tabla IV-5.- Criterios de diseño de vialidades para fraccionamientos habitacionales

NORMA TIPO

POPULAR

Ancho medido de alineamiento a alineamiento: Vialidades locales 9 m

Calles colectoras 12 m

Andadores 5 m

Fuente: Elaborado con base en los artículos 176 fracciones IV.

A continuación se describen los dos niveles de jerarquización, los cuales se

encuentran definidos como sigue:

• Vialidades locales “A”.

Estas vialidades tienen un objetivo de tanta importancia como es el de dar

acceso a propiedades adyacentes y en las cuales las necesidades de tránsito

de paso tienen poca o ninguna prioridad.

Tendrán una sección de 12.00 metros, con un carril de circulación por cada

sentido de flujo vial, serán vialidades de tipo público.

Tabla IV-6.- Normas y especificaciones técnicas de las vialidades locales “A”

Sección total: 12.00 metros

Velocidad en ejes principales: 20 km/h máxima

Número de carriles de circulación: 2

Número de carriles de estacionamiento No tiene

Sección de carriles de circulación 4.00 Mts.

Sección circulación peatonal y ciclistas: 1.00 mts para cada uno en ambas aceras.

Obras mínimas de urbanización

Entre las obligaciones de los fraccionadores, la LAHDUEN específica las obras

mínimas de urbanización que deben cumplir los fraccionamientos habitacionales de

tipo popular, las cuales se esquematizan en la Tabla IV-7

Tabla IV-7.- Normas sobre obras de urbanización para fraccionamientos habitacionales tipo popular

Obras de urbanización requeridas Tipo

Popular

Fuente de abastecimiento Red de distribución hasta llave de banqueta Red de drenaje pluvial y sanitario o combinado



Obras de urbanización requeridas Tipo

Popular

Red de distribución de energía eléctrica para uso doméstico Alumbrado público de vapor mercurial u otro de calidad similar, montado

en poste hexagonal de concreto.

Guarniciones y banquetas de concreto u otro material similar con accesos

para personas con discapacidad.

Pavimento de asfalto o concreto en arroyo de calles y en su caso en

estacionamientos.

Obras de jardinería y arbolado en áreas de calles, jardines, glorietas y

andadores en una cantidad igual a 2 unidades por lote vendible.

Placas de nomenclatura en cruces de calles y señalamientos viales. Caseta de vigilancia, en caso de que se requiera.

Elaborado con base en los artículos 151, fracción XI de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano

para el Estado de Nayarit.

Normas de configuración urbana y visual

Con el propósito de contribuir a mejorar la funcionalidad de la estructura urbana de

la zona de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización se proponen las

siguientes normas de configuración urbana:

• La zona habitacional deberá estar alejado como mínimo de las siguientes

instalaciones: Tabla IV-8.- Distancias recomendadas del fraccionamientos a instalaciones peligrosas

Distancia INSTALACIONES

50m Cualquier ducto de petróleo sus derivados.

30m Vía férrea.

10m Vialidad primaria de acceso controlado.

100m Canal de desagüe a cielo abierto.

30m Transmisión eléctrica de alta tensión.

25m Zonas industriales pesadas semi-pesadas, o zonas de almacenaje a gran escala

de bajo riesgo.

50m Zonas industriales o de almacenamiento de alto riesgo.

10m Zonas industriales ligeras y medianas.

30m Talleres de reparación de maquinaria o transporte pesado.

10m Complejos patrimoniales históricos no integrados al desarrollo urbano.

20m Preservaciones agrológicas o ecológicas.

1,000m Cabecera de una pista de aeropuerto de mediano y largo alcance.

• Las áreas de restricción por cauces o cuerpos de agua; por presentar

pendientes mayores al 30%; y los zanjones y áreas que presenten

vulnerabilidad a riesgos no podrán ser ocupados por ningún motivo para fines

urbanos.



• Las áreas verdes tanto interiores como exteriores deberán arborizarse

densamente con árboles y/o arbustos.

En cuanto a las normas de configuración visual y en virtud de que la zona no cuenta

con una imagen urbana definida, se recomienda a formular un Reglamento de

Imagen Urbana que contenga normas sobre los siguientes aspectos:

• Fachadas. Se especificarán alturas, niveles, estilos arquitectónicos y

materiales de construcción.

• Mobiliario urbano. Normar la localización e instalación de mobiliario urbano

como luminarias, postes, bancas, arriates, basureros, casetas telefónicas,

paraderos y juegos infantiles. Ya sea que se trate de prototipos o de diseños

especiales deben ser funcionales, acordes a la imagen urbana y ser

autorizados por el ayuntamiento.

• Vegetación urbana. Se deberán normar las especies, el espaciamiento, las

alturas y la dosificación en espacios públicos y privados, incluyendo parques,

jardines, áreas verdes, plazas públicas. Las especies a sembrar serán

acordes al clima y se considerarán sus características en cuanto a

ramificación de la raíz, follaje y altura.

• Señalamientos. Se establecen los tipos de señalamientos, sus

características y lineamientos para su ubicación. En general su diseño ya

sean prototipos o ex profeso serán autorizadas por el ayuntamiento; en el

caso del señalamiento vial los diseños y características serán acordes a las

normas internacionales correspondientes.

• Anuncios. Se plantearán normas y lineamientos complementarios y

congruentes con el Reglamento de Anuncios vigente.

• Uso específico del suelo. Se plantearán normas y criterios de diseño urbano

complementarios y congruentes con el marco jurídico y de planeación

vigente.

Atendiendo a las características climáticas en general de la ciudad de Tepic y

considerando la vegetación urbana como un elemento que podría contribuir

positivamente en la imagen urbana del área de aplicación se proponen las

siguientes normas en esta materia:

• La ubicación de árboles y plantas en camellones, glorietas, banquetas y

áreas cercanas a vialidades atenderá lo siguiente:

o A una distancia mínima de 6 m respecto al sitio de la señalización

vertical preventiva e informativa de forma tal que no se obstruya la

visual de conductores y peatones;

o Utilizar especies cuya altura no afecte el cableado aéreo o en su caso

prever operativos periódicos de poda



o Evitar especies que causen fracturas o deterioro del pavimento o del

piso especialmente en camellones y banquetas o que puedan afectar

las redes de infraestructura subterránea.

• En la plantación de vegetación se atenderán los siguientes aspectos:

o Espacio suficiente entre árboles y plantas,

o Utilizar una cepa generosa que garantice el desarrollo adecuado del

árbol,

o Dejar libre la superficie del suelo equivalente al diámetro de la copa,

para permitir filtración y humedad;

o Procurar uniformidad de especies sobre todo en espacios reducidos

ya que especies diferentes tienen requerimientos distintos de agua,

luz y espacios;

o Utilizar preferentemente especies adecuadas a las condiciones

climáticas así como resistentes a efectos de fuentes contaminantes;

o Colocar protecciones temporales o definitivas cuando de acuerdo con

el tipo de especie o edad de los árboles se requiera para garantizar su

crecimiento.

Criterios de obras para personas con discapacidad.

Como ya se señaló, para facilitar el acceso y desplazamiento de las personas con

discapacidad los espacios y edificaciones destinadas a un uso que implique la

concurrencia de público, las vialidades, banquetas y andadores, las plazas, parques

y jardines deben contar con instalaciones adecuadas a las necesidades de este

grupo de población.

Para ello, se deberá promover la realización de obras de modificación en los

espacios existentes y su consideración en los proyectos a desarrollar, de manera

que las siguientes instalaciones permitan el acceso de la población discapacitada:

• Rampas, escaleras o elevadores;

• Puertas, interiores y exteriores;

• Sanitarios; y

• Los demás espacios físicos que se requieran de acuerdo al tipo de actividad

que se desarrolle en el inmueble.

Los proyectos para la construcción e instalación de infraestructura y equipamiento

público contemplarán los siguientes criterios a fin de que tales inmuebles resulten

de fácil acceso para las personas con discapacidad:

Las aceras deben permitir en las esquinas o sitios propicios para el cruce de

personas, las facilidades para que los discapacitados en sillas de ruedas puedan,

en forma independiente y con el máximo de seguridad, descender o ascender de



las mismas, por la cual los pavimentos deberán ser resistentes, rugosos y

antiderrapante. (Artículo 39)

• En todo tipo de equipamiento que requiera de estacionamiento de vehículos por

lo menos se contará con un espacio por manzana para el ascenso y descenso

de personas con discapacidad. Dichos espacios serán diseñados de acuerdo a

los requerimientos específicos e identificados claramente con señalamientos de

reserva para uso exclusivo. (Artículos 43 y 44)

• Las oficinas y áreas edificables del desarrollo que tengan escaleras en su acceso

desde la vialidades, deberán contar con un sistema de rampas para dar servicio

a los personas con discapacidad, instalándose o adecuándose en su caso

pasamanos, barandales o elevadores con las características de seguridad y

diseño que disponga la autoridad. (Artículo 46)

Adicionalmente a lo anterior, el proyecto de construcción del conjunto turístico

contemplan los siguientes criterios a fin de que tales inmuebles resulten de fácil

acceso para las personas con discapacidad:

• En los predios o viviendas que tengan en la banqueta pendientes para el acceso

de vehículos, deberá disminuirse el borde o guarnición hacia el interior de la

edificación para no impedir la libre circulación de personas que se transporten

en sillas de ruedas o accesorios de apoyo para su locomoción. (Artículo 40)

• El proyecto del fraccionamiento habitacional deberá prever espacios para el

estacionamiento, acceso o descenso exclusivo para personas con discapacidad

y en su caso con rampas para el acceso desde la vialidad a los personas con

discapacidad, instalándose pasamanos o barandales con las características de

seguridad y diseño que disponga la autoridad. (Artículo 47)

A continuación se presentan criterios específicos de diseño por tipo de espacio que

deberán ser contemplados a efecto de cumplir con los lineamientos en materia de

accesibilidad e integración de las personas con capacidades diferentes y de adultos

mayores:

Espacios abiertos

Andadores

• Las circulaciones peatonales en espacios exteriores deben tener un ancho

mínimo de 1.50 m.

• Superficies antiderrapantes, firmes y uniformes.

• Colocación de barandal en ambos lados del andador.

• Pendiente máxima en rampas de 6 a 8%.

• Áreas de descanso sombreadas a cada 30 m máximo.



• Cambio de textura o tira fácil en cruces de andadores y descansos para orientar

a invidentes.

• Separación máxima de 13 mm en rejillas.

• Vegetación a una distancia de 75 cm, altura mínima de ramas de árboles 1.80

metros.

• Selección de árboles cuyas raíces no tiendan a romper el pavimento o las

banquetas y no tengan ramas quebradizas y follaje excesivo.

Áreas de descanso

• Estas áreas se podrán localizar junto a andadores, en áreas verdes, plazas,

parques o jardines cuando su dimensión lo permita.

• Se ubicarán fuera de la circulación peatonal pero lo suficientemente cerca para

ser identificadas por lo peatones

• El mobiliario de estos espacios debe permitir el acceso y uso por personas

discapacitadas en especial con silla de ruedas

• Diseñar colocación de árboles o pérgolas para proporcionar sombra a personas

con discapacidad

• Altura mínima de ramas de árboles 1.80 m

• Señalización con símbolo internacional de accesibilidad

Banquetas

• Se dejará libre de obstáculos un ancho mínimo de 1.20 m

• En esa área no se podrá colocar mobiliario urbano ni puestos ambulantes

• Cuando se realicen obras, reparaciones u ocupación temporal de las banquetas

se deberán prever medidas para facilitar el paso de personas con discapacidad,

incluyendo barreras y señales que puedan ser percibidas por invidentes

• El mobiliario y en su caso puestos ambulantes estarán a una distancia mínima

de 1 metros de las rampas peatonales

• Los pavimentos deben ser continuos sin cambios bruscos de nivel, la diferencia

máxima podrá ser de 6 mm

• La señalización deberá presentar cambios de textura para orientar a invidentes

• El diseño de entradas para autos se resolverá con rampas laterales con una

pendiente de 6%, deben permitir el tránsito por las aceras y evitar riesgos

Pasos peatonales

• Cuando exista camellón se dejará un paso con ancho mínimo de 1.50 m al

mismo nivel de la calle pero con cambio de textura

• Se requiere colocar un soporte, barandal o tubo como apoyo para las personas

que transitan



• Se deberá cumplir con las especificaciones para rampas en banquetas con una

pendiente máxima de 8%.

• Se deben pintar líneas de cruce peatonal e instalar señalamiento internacional

de accesibilidad.

• Materiales que permitan superficies antiderrapantes, firmes y uniformes.

• Evitar entrecalles y rejillas con separación mayor de 13 mm.

Estacionamientos

• Si se utilizan pavimentos permeables se deberán proponer andadores de

pavimento firme y antiderrapante hasta la entrada del lugar.

• Se deberá destinar por lo menos un cajón por cada 25 para uso exclusivo de

personas con discapacidad, lo más cercano posible a la entrada de la

edificación.

• Las medidas del cajón serán 5 por 3.8 m.

• El cajón debe ubicarse preferentemente en el mismo nivel de la entrada a la

edificación, de no ser así se requiere una rampa con un ancho mínimo de 1.50

m y pendiente del 6 al 8%.

• Señalamiento horizontal y vertical del símbolo internacional de accesibilidad.

Rampas en banquetas

• El diseño y construcción de rampas en banquetas se realizarán de acuerdo a la

dimensión y peralte de las mismas.

• El ancho mínimo será de 1.50 m y la pendiente entre 6 y 8%. En banquetas con

peralte menor a 12 cm la pendiente puede ser hasta del 10%.

• La superficie debe ser firme y antiderrapante

• Deben preverse medidas y señalamiento para impedir que los autos suban a la

banqueta y el estacionamiento frente a las rampas

Otros

• Cuando menos uno de cada cinco teléfonos públicos deben contar con disco y

auricular a no menos de 1.20 m del piso

• La señalización para la identificación de espacios y edificios de uso público

deberá hacerse mediante el empleo de placas con número, leyendas o símbolos

estampados y con colores identificables por débiles visuales.



Espacios cerrados

Entradas a edificaciones

• Contarán con un umbral al mismo nivel entre el exterior y el interior de al menos

1.50 por 1.50 m de cada lado

• La pendiente del umbral será del 2% para evitar encharcamiento y entrada de

agua la interior

• De existir rejillas su separación máxima será de 13 mm.

• La entrada debe contar con cubierta fija a una altura adecuada.

• Si alguna de las entradas o la principal no es accesible, se debe señalizar la

ubicación de la que es accesible más próxima

• El área de acceso debe estar libre de obstáculos

• Si existe timbre debe estar a una altura máxima de 1.20 cm, el número oficial

debe ser legible a una distancia de 20 m y en braille.

Escaleras a edificaciones

• Deberán estar diseñadas o adaptadas para el uso por personas con

discapacidad y por adultos mayores.

• Deben contar con barandal a ambos lados.

• Piso firme y antiderrapante.

• Cambio de textura en el piso al inicio y al final de las escaleras.

• Contraste entre huellas y peraltes.

• Si son exteriores los escalones deben tener una pendiente máxima de 2% para

evitar encharcamientos.

• Cuando exista circulación o paso por debajo de las escaleras deben existir

barreras o señales para evitar riesgos para invidentes.

• Cuidar que los remates del escalón sean boleados y ochavados y no

sobresalgan más de 3.5 cm.

• Los pasamos se deben estar firmemente asegurados, a una altura de 90 y 75

cm. Del piso y prolongarse 30 cm. Después de primer y último escalar

terminando en curva y sin obstrucciones para la mano.

• Las dimensiones de ese espacio serán: 1.25 de fondo y 0.90 m de frente, libre

de butacas fijas

• El piso deber ser horizontal, antiderrapante y fuera del área de circulaciones,

cerca de los accesos y de las salidas de emergencia, señalizado con símbolo

internacional de accesibilidad.

• Contar con barandal o sardinel contar con asiento no fijo para personas con

muletas o bastón.



Sanitarios en edificaciones

• Se debe destinar por lo menos un espacio por cada 10 sanitarios que permita

el acceso y uso de personas con discapacidad

• El espacio para excusado será de: 1.70 por 1.70

• Se colocarán barras de apoyo sobre muros y gancho de 12 cm para muletas o

bastón

• La puerta debe tener un ancho de 1 a 1.20 m, puede ser plegadiza o de

abatimiento interior.

• El área deber estar libre de obstáculo

• El piso deber antiderrapante con cambio de textura

• El WC debe tener una altura de 50 cm

• Debe existir por lo menos un lavamanos que permite el fácil acceso y los tubos

inferiores de agua caliente deben estar aislados

• Se debe colocar tira táctil o loseta con textura diferentes para orientación de

invidentes.

Elevadores en edificaciones de más de un piso.

• Se debe contar con al menos un elevador con capacidad para transportar

simultáneamente a una persona en silla de ruedas y a otra de pie.

• El elevador se deber ubicar ceca de la entrada principal

• La señalización debe incluir braille y alto relieve enano de los lados de las

puertas a 1.20 m de altura.

• El piso deber ser antiderrapante y el área de acceso libre de obstáculos

• Se debe programar un tiempo de apertura de puertas de 15 segundos y exactitud

en la parada con respecto al piso.

• Debe contar con botones de emergencia en la parte inferior del tablero y

diferente al resto de los botones.

• Se instalarán barandales a 75 y 90 cm de altura en los tres lados con una

separación de 5 cm de la pared.

• Separación máxima de 2 cm entre elevador y piso

• Ojo eléctrico a 20 cm de altura para impedir que la puerta se cierra al pasar una

silla de ruedas.



V. ESTRATEGIA DE DESARROLLO URBANO

Imagen objetivo

El planteamiento principal del presente Plan Parcial de Urbanización se basa en el

diagnóstico de los tres principales componentes del desarrollo urbano

(conservación, mejoramiento y crecimiento).

Concepto general de la estrategia

La imagen objetivo a alcanzar con la aplicación de este Plan Parcial de Urbanización

es la siguiente:


• Mejorar la mecánica de suelos sobre los cuales se desplantaran las edificaciones

pertenecientes al desarrollo.

• Protección a las redes de infraestructura contra la corrosión.

• Reducir sitios de alta vulnerabilidad por el riesgo de inundación, debido a la

insuficiente capacidad del drenaje pluvial, mejorando la calidad del desarrollo

urbano.

• Elaboración de un estudio de riesgos generales y de un Programa interno de

protección civil, para minimizar los riesgos contra desastres naturales en la zona.

• Elaboración de una manifestación de impacto ambiental que identifique y

establezca medidas claras y concisas para mitigar los impactos que el proyecto

pudiera genera en sus diferentes etapas de desarrollo, y presentarlo ante las

autoridades competentes para su revisión y validación.


• El diseño urbano del fraccionamiento tendrá una estructura urbana ordenada,

coherente y funcional, e integrado funcionalmente, lo cual facilitará un

aprovechamiento racional y eficiente del suelo urbano y las capacidades de su

infraestructura urbana.

• La estructura vial que estará confirmada por vialidades de tipo local y colectoras,

facilitará la integración funcional del área de aplicación con el entorno urbano,

las cuales se interconectarán a la carretera Libre Tepic- Guadalajara. Toda la

estructura vial de la zona, tanto las vialidades locales, como colectoras estarán

pavimentadas, con áreas de circulación peatonal, lo que mejorará la calidad de

vida de sus habitantes.

• Los Servicios de agua potable, energía eléctrica y alumbrado público serán

conectados con las redes troncales extienden e identificadas en el área.

•



Políticas de desarrollo urbano

Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización, se entenderá por:

Conservación: La acción dirigida a mantener el equilibrio ecológico y preservar en

buen estado la infraestructura, el equipamiento, vivienda y servicios urbanos de las

áreas urbanas del área de estudio, incluyendo sus valores históricos y culturales.

Crecimiento: La acción tendiente a ordenar y regular la expansión física de la zona

urbana en el área de estudio.

Mejoramiento: La acción tendiente a reordenar o renovar las zonas deterioradas

física o funcionalmente dentro del área de estudio.

Basándose en las conclusiones del diagnóstico – pronostico; se realizara la

planeación estratégica4 , a continuación se proponen de acuerdo a las políticas

aplicables, para alcanzar los objetivos anteriormente propuestos.

En el proceso se revisó la congruencia entre los diferentes lineamientos

establecidos por los diversos instrumentos jurídicos, planes y programas que se

relacionan directamente con el área de aplicación5. Partiendo principalmente de la

Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit

(LAHDUEN), así como el Plan de Desarrollo Urbano de Tepic (PDUT) se retoman

las siguientes políticas que son aplicables en el área de aplicación de acuerdo a su

vocación y aptitud territorial.

De mejoramiento

El artículo 83 de la LAHDUEN establece que las acciones de conservación de los

centros de población tienen por objeto mantener: “El buen estado de las obras

materiales, de infraestructura, equipamiento y servicios” y el equilibrio ecológico y

la calidad del ambiente”, entre otros aspectos.

Para el caso del presente desarrollo La políticas de mejoramiento serán aplicadas

en:

• Suelos.- Se realizará un mejoramiento del mismo, para mejorar su

mecánica y no tener problemas en la urbanización.

• Drenaje pluvial.- Para evitar posibles inundaciones se realizaran la obras de

construcción de plataformas en manzanas, así como las obras de

encauzamiento pluvial necesarias.

4 La matriz FODA fue la base para el análisis de brechas cuyos resultados derivaron en la definición de las políticas y estrategias generales y particulares que son objeto de este capítulo. 5 Corresponden a los mismos planes y programas analizados en el capítulo de Antecedentes.



De conservación

Se propone que las áreas verdes del fraccionamientos sean reforestadas con

especies nativas con la finalidad de para permitir la regeneración natural de los

ecosistemas.

Se plantea la protección de la fauna característica de la región, en beneficio del

ecosistema.

Respetar el equilibrio ecológico promoviendo el ahorro de energía con

tecnologías alternativas así como el uso racional del agua y contando con la

infraestructura necesaria para el tratamiento de las aguas negras.

De crecimiento

El tercer tipo de política de desarrollo urbano corresponde al crecimiento que es

definido en la LAHDUEN como la acción tendiente a ordenar y regular la expansión

física de los centros de población. Relacionado con este concepto, el artículo 146

señala lo siguiente:

Se entiende por fraccionamiento, toda división de un terreno en manzanas y lotes,

que requieran la apertura de una o más vías públicas, así como la ejecución de

obras de urbanización, que le permitan la dotación de infraestructura, equipamiento

y servicios urbanos, de conformidad a la clasificación de fraccionamientos previstos

en esta Ley.

Por lo que la urbanización del fraccionamiento es una acción de crecimiento en sí.

Estructura urbana

Estructura vial [Plano E-2]

La estructura vial en el Plan Parcial de Urbanización para este desarrollo está

integrada en forma jerarquizada por los siguientes tipos de vías:

A. Vialidades locales

Estas vialidades tienen un objetivo de tanta importancia como es el de dar acceso

a propiedades adyacentes y en las cuales las necesidades de tránsito de paso

tienen poca o ninguna prioridad.

Tendrán una sección de 9.00 metros, con un carril de circulación por cada sentido

de flujo vial, serán vialidades de tipo público.



Imagen V-1.- Sección vial en vialidades locales

B. Vialidades colectoras

Son aquellas avenidas principales a través de la cual se capta todo el tráfico

vehicular del fraccionamiento y se articula con el resto de la ciudad. Son de doble

sentido con cuatro carriles con una sección de 3.00 m cada uno; Con un camellón

central de 1.00 metros. La sección total sería de 16.00 metros, serán vialidades de

tipo público.

Imagen V-2.- Sección vial en vialidades colectoras

Zonificación primaria [Plano E-3]

La zonificación primaria se define como la clasificación del territorio del área de

aplicación de los planes parciales de urbanización que deriva en la delimitación de

los sectores o zonas homogéneas.6 De acuerdo con el Plan Municipal de Desarrollo

Urbano de Tepic, en la zonificación primaria la clasificación de áreas del presente

Plan Parcial corresponde a la de siguientes clasificación:

6 SEDESOL “manual de planeación metropolitana”.



• Áreas para uso habitacional.- Son áreas susceptibles a desarrollarlas para

la construcción de vivienda. Se identifican en el plano E-3 con la clave “H”.

Zonificación secundaria [Plano E-4]

La zonificación secundaria se define como la asignación de usos y destinos

permitidos en las áreas urbanas delimitadas y que constituye un instrumento

fundamental para dar sustento legal y técnico a los actos que en materia de

ordenamiento territorial y regulación del desarrollo urbano asumen los gobiernos

locales. “La zonificación debe estar estructurada para que funcionalmente ofrezca

un esquema eficiente a sus habitantes”7. A través de la cual se dosifican las áreas

que debe tener cada uso del suelo de acuerdo a factores como: requerimientos de

suelo, vivienda y servicios, intensidad de las actividades económicas desarrolladas

o por desarrollar, condiciones socioeconómicas de la población que habita la zona

y compatibilidad con la vocación del territorio, entre otros.

En la distribución de usos y destinos que contempla la zonificación secundaria que

forma parte del presente plan se tomaron en cuenta los lineamientos metodológicos

anteriores, así como lo señalado en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano para el Estado de Nayarit. Dentro de la zonificación secundaria que se

presenta gráficamente en el plano E-4 Zonificación Secundaria, se contemplan los

usos del suelo referidos a los fines particulares a los que podrán dedicarse las

diferentes zonas que integran el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización.

La propuesta de zonificación parte en general de los resultados del diagnóstico-

pronóstico. A través de la zonificación secundaria propuesta se busca que la

regulación y control del desarrollo urbano permita elevar la calidad de vida de sus

habitantes, mejorar el funcionamiento de su estructura urbana, y optimizar el

aprovechamiento de suelo, infraestructura y equipamiento local.

La zonificación secundaria se complementa con la normatividad especificada en la

tabla de usos y destinos del suelo en la cual se definen con mayor nivel de

especificidad criterios relativos a la clasificación de usos generales y específicos así

como para lograr la compatibilidad entre ellos. Ambos elementos, zonificación y

tabla de usos y destinos del suelo, guardan congruencia con los lineamientos

específicos definidos en el Plan de Municipal de Desarrollo Urbano de Tepic. Con

base en lo anterior, se asignan los siguientes usos y destinos del suelo en el área

de aplicación del presente Plan Parcial [plano E-4]:

7 Bazant, Jan. “Manual de Diseño Urbano” Ed. Trillas, México 2000.



Áreas para uso habitacional de alta densidad (H-4)

HABITACIONAL

Clave Uso Superficie (m2)

H4-1 Habitacional alta densidad 2,151.54








Total 18,882.07

Áreas para equipamiento (A.EQ)

Polígonos A.EQ


A-EQ Área para equipamiento 1,940.46

TOTAL 1,940.46

Áreas para destinos de áreas verdes y espacios abiertos (AV.EA)

Polígonos AS


AS Áreas para Uso de servicio (Casa club) 1,395.59

TOTAL 1,395.59

Áreas para destino de vialidades públicas.

Áreas para destino de vías publicas


-- Áreas para de destino a vialidades publicas 7.778.47

TOTAL 7,778.47

Diseño Urbano [Planos E-5]

Dentro del Diseño Urbano se presenta gráficamente en el plano E5, se contemplan

los usos del suelo referidos a los fines particulares a los que podrán dedicarse las

diferentes zonas que integran el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización.

De la tipología de usos señalada en el artículo 95 de la Ley de Asentamientos



Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, únicamente, es posible

aplicar cinco de las diez categorías: Habitacional, comercial, servicios,

infraestructura, equipamiento de acuerdo con la situación actual y perspectivas del

área de aplicación. La propuesta de zonificación parte en general de los resultados

del diagnóstico-pronóstico.

El terreno a desarrollar cuenta con una superficie de 30,038.82 metros cuadrados,

sobre los cuales se urbanizaran un total 8 manzanas de tipo habitacional, con un

total de 151 lotes unifamiliares para la construcción del mismo número de viviendas.

La superficie a desarrollar para vivienda será de 18,882.07 metros cuadrados

representando un total del 62.86% del total del terreno.

El proyecto contara además con 1 lote que tendrán un destino como áreas de

donación, con una superficie total de 1,940.46 metros cuadrados, lo que representa

un 6.46% de la superficie neta, y un 10.28% de la superficie vendible.

De acuerdo en lo establecido en la Ley en lo referente a fraccionamientos

habitacionales Social Progresivo, del total de superficie destinada para áreas de

donación, cuando menos el 30% de estas se tienen que destinar para áreas verdes,

el resto se podrá utilizar para la construcción del equipamiento requerido.

Se tiene contemplada un terreno para áreas verdes (casa club) con una superficie

de 1,437.82 m2 que representan el 4.79% del área total del terreno.

Por último, se encuentran las vialidades del fraccionamiento que serán de tipo

públicas y contarán con secciones de 9.00 metros las locales y 16 metros la

colectora. En todas las vialidades están contempladas además de los carriles de

circulación vehicular, áreas de circulación para peatones (banquetas). La superficie

total de vialidades es de 7,778.47 metros cuadrados y representa un 25.89% del

área total.

La dosificación de superficie completa del proyecto de diseño urbano se puede

apreciar de forma gráfica en las siguientes tablas:



Áreas habitacionales del alta densidad H4

• Resumen de áreas habitacionales

RESUMEN DE AREAS HABITACIONALES POR MANZANAS

MANZANA N0.LOTE SPERFICIE M2 % AREA TOTAL

1 18 2,151.54 7.16

2 30 3,887.62 12.94

3 16 1,792.26 5.97

4 8 1,083.27 3.61

5 17 2,530.97 8.43

6 12 1,644.85 5.48

7 28 3,182.38 10.59

8 22 2,609.18 8.69

151 18,882.07 62.86

Áreas de para equipamiento (áreas de donación)

AREAS DE DONACION

No. CLAVE SPERFICIE M2 % AREA TOTAL % AREA VENDIBLE

1 AD-01 1,940.46 6.46 10.28

1,940.46 6.46 10.28

Áreas de Servicio

AREAS DE SERVICIO (CASA CLUB)

No. CLAVE SPERFICIE M2 % AREA TOTAL

1 AV-01 1,395.59 4.65

2 AV-02 42.23 0.14

1,437.82 4.79

Áreas de vialidades

AREA DE VIALIDADES

No. CLAVE SPERFICIE M2 % AREA TOTAL

* * 7,778.47 25.89

7,778.47 25.89



Resumen general de áreas del proyecto de diseño urbano

DOSIFICACION DE SUPERFICIES

USO SPERFICIE M2 % AREA TOTAL

HABITACIONAL 18,882.07 62.86

AREA DE DONACION 1,940.46 6.46

AREAS VERDES 1,437.82 4.79

VIALIDADES 7,778.47 25.89

TOTAL 30,038.82 100.00



VI. PROGRAMÁTICO Y CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL

Programa de acciones a ejecutar.

Para la consecución de las metas del Plan Parcial de Urbanización para el

fraccionamiento habitacional Social Progresivo “Privada San Cayetano”, se

identificaron las acciones y obras descritas a continuación, agrupadas de acuerdo

a la apertura programática del sector desarrollo urbano. En el listado se define la

institución responsable y el plazo

Tabla VI-1.- programa de acciones, obras e inversiones a realizar en el proyecto.

Acciones Responsables Plazos

Cp Mp Lp

1. Planeación del desarrollo urbano

1.1

Aprobación del Plan Parcial de

Urbanización para el fraccionamiento

habitacional “Privada San Cayetano”

Ayuntamiento Xalisco X

1.2

Publicación en el periódico oficial del

Estado de Nayarit, el Plan Parcial de


habitacional “Privada San Cayetano”.

Promovente X

1.3

Aplicar las políticas de control del

desarrollo urbano que se determinan

dentro del Plan Parcial de Urbanización

para el fraccionamiento habitacional

“Privada San Cayetano”

Promovente X

2. Suelo urbano.

2.1

Inscripción en el registro público de la

propiedad y catastro de los planos

definitivos

Promovente X

2.2 Urbanización del área de reserva urbana

habitacional. Promovente X

3. Infraestructura




Cp Mp Lp

3.1

Proyecto y construcción del sistema de

abastecimiento de agua potable para el

área de aplicación del Plan Parcial de


habitacional “Privada San Cayetano”

Promovente X X X

3.2

Proyecto y construcción de la rede

general de drenaje sanitario para la

captación de aguas negras para el área

de aplicación del Plan Parcial de


habitacional “Privada San Cayetano”.

Promovente X X X

3.3

Proyecto y construcción de la línea

primaria para el abasto de energía

eléctrica para el área de aplicación del

Plan Parcial de Urbanización para el

fraccionamiento habitacional “Privada

San Cayetano”.

Promovente X X X

4. Vialidad y transporte.

4.1 Proyecto y construcción de las vialidades Promovente X X X

5. Equipamiento

5.1 Urbanización de las áreas verdes en el

área de aplicación del Plan a corto plazo.

Promovente X

5.3

Entrega – Recepción de las áreas de

donación al ayuntamiento (mediano

plazo)

Promovente

X

6. Servicios públicos

6.1

Implantación del servicio de captación,

recolección y tratamiento desechos

sólidos.

Ayuntamiento Xalisco X




Cp Mp Lp

6.2

Diseño y operación de rutas de

transporte público hacia la reserva de

corto plazo.

Dirección de tránsito y

vialidad del estado

7. Protección ambiental y riesgo urbano.

7.1

Elaboración y autorización de la

Manifestación de Impacto Ambiental para

el Desarrollo.

Promovente/Secretaria del

medio ambiente del estado X

7.2 Implementación de programas de riesgos

generales. Promovente X

7.3.

Implementación de un programa de

protección civil para la obra y la

operación del Desarrollo.

Promovente X

8. Participación de la comunidad.

8. Conformar la junta de vecinos que

conformen el comité de acción ciudadana Promovente X

9. Trámites legales.

9.1 Tramites, permisos y licencias de

construcción para el Desarrollo. Promovente X



VII. INSTRUMENTACION

Instrumentos jurídicos

Proyecto de aprobación del Plan Parcial.

1. El ayuntamiento en sesión de cabildo acordara que se elabore el proyecto

del plan correspondiente, a excepción de los planes parciales de

urbanización, en que será suficiente que el promotor notifique al área técnica

correspondiente al ayuntamiento en inicio de elaboración del mismo.

2. Formulados los proyectos de planes a que se refiere la fracción anterior serán

presentados al ayuntamiento en sesión de cabildo, en el cual se acordara

someterlos a consulta pública;

3. La dependencia municipal en materia de planeación urbana con la

colaboración del consejo consultivo municipal correspondiente, coordinará el

proceso de audiencias públicas, a fin de promover la participación ciudadana

en su elaboración;

4. A ese efecto la referida dependencia publicará y exhibirá … una versión

abreviada del proyecto, formulará y desahogará las audiencias públicas, y

señalará un plazo de 30 días … para que los ciudadanos, asociaciones y

organizaciones de vecinos formulen por escrito sus observaciones, críticas y

proposiciones concretas, hecho lo cual y realizadas las modificaciones

procedentes, lo remitirá al consejo consultivo municipal correspondiente para

que emita su opinión;

5. El consejo consultivo municipal dispondrá de un término de 20 días naturales

para emitirla;

6. En caso de que la opinión sea desfavorable o contraria al proyecto de plan,

éste lo regresará a la dependencia municipal para el efecto de que lo revise

y analice, a fin de que el ayuntamiento resuelva en definitiva;

7. Terminado o ajustado el proyecto, el presidente municipal lo remitirá a la

secretaría para que emita el dictamen de congruencia con los planes y

programas vigentes a nivel estatal y regional; y

8. Recabado el dictamen de congruencia o los comentarios y recomendaciones

de la secretaría, se procederá a revisar el proyecto para considerar las

opiniones, hecho lo cual se turnará al presidente municipal para

dictaminación, mismo que será presentado en sesión de cabildo para su

aprobación.

9. Posteriormente y cumplidas las formalidades para su aprobación, se debe

publicar la versión abreviada del plan dentro de los 30 días naturales

siguientes en el periódico oficial del estado y ser inscrito en la sección

correspondiente del registro público de la propiedad.



10. Tal y como lo establece la LAHDUEN en sus artículos 56 y 57 los planes de

desarrollo urbano en sus diferentes niveles, entre los cuales se incluyen los

parciales, que son obligatorios para los particulares y para las autoridades

correspondientes, una vez que sean publicados en el periódico oficial del

estado.

11. En atención a ello, corresponderá a las autoridades estatales y municipales,

en el ámbito de sus respectivas competencias, vigilar que todas las obras,

acciones, servicios e inversiones en materia de desarrollo urbano que se

realicen la zona de aplicación se apeguen a la zonificación y tabla de usos y

destinos que forman parte del presente Plan.

Proyecto de acta de cabildo

PROYECTO DE ACTA DE CABILDO

Acta de cabildo extraordinaria del H. Ayuntamiento constitucional de Xalisco,

Nayarit.

El cabildo del H. XLI Ayuntamiento constitucional de Xalisco, Nayarit; en ejercicio

de la facultad que le confiere la Constitución política de los Estados Unidos

Mexicanos en su artículo 115, fracción v, en la Ley de Asentamientos Humanos y

Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit en su artículo 17, inciso I.

Considerando

Que la constitución política de los Estados Unidos Mexicanos y la Ley General de

Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano constituyen

el marco jurídico fundamental conforme al cual los tres órdenes de gobierno

participan en la ordenación y regulación del desarrollo urbano del país; que dentro

de dicho marco, la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el

Estado de Nayarit constituye el instrumento que determina los lineamientos y

principios rectores, así como los instrumentos para llevar a cabo los objetivos

señalados en el artículo 27 de la constitución federal.

Que la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de

Nayarit tiene por objeto ordenar la planeación y mejoramiento de los centros de

población en el estado, entre otros fines, determinando como medidas de

ordenamiento y regulación urbana la aprobación y cumplimiento de planes y la

asignación de usos, reservas y destinos de áreas y predios y los demás que señala

dicha ley, declarando para tal efecto de utilidad pública la formulación y ejecución

de planes para el desarrollo urbano del estado.



Que el Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento Social Progresivo “Privada

San Cayetano”, es un instrumento técnico – jurídico; derivado del Plan Municipal de

Desarrollo Urbano de Tepic, que dentro del reciente decreto de limites

intermunicipales, el área de aplicación queda dentro de territorio de Xalisco, por lo

que es sometido a la aprobación de cabildo de este último municipio..

Por lo antes expuesto, este H. Ayuntamiento ha tenido a bien expedir:

Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento Social Progresivo “Privada San

Cayetano”.

Artículo primero.- Se aprueba el Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento

Social Progresivo “Privada San Cayetano”; que detalla las políticas, objetivos y

lineamientos para el desarrollo urbano, así como los programas y normas de

carácter obligatorios establecidos en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de

Tepic.

El área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento Social

Progresivo “Privada San Cayetano”, donde deberá aplicarse su normatividad, cuya

delimitación se define en el plano E-1 del plan parcial de urbanización.

Artículo segundo.- En apego a lo dispuesto en el título primero, capítulo I de la Ley

de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, para

los efectos de ordenar y regular las actividades en el municipio, la clasificación del

territorio comprende:

A) Clasificación de las áreas

Derivado del análisis realizado en el presente Plan Parcial de Urbanización, se

determina que la clasificación de áreas obtenida es congruente con el Uso de Suelo

aprobado para el presente fraccionamiento habitacional.

B) Señalamiento de usos y destinos.

Las áreas urbanas que comprende el ámbito de aplicación del presente Plan Parcial

de Urbanización son congruentes a los usos y destinos definidos en el Plan

Municipal de Desarrollo Urbano de Tepic, Nayarit.

Para los fines del presente documento se establecen en dichas áreas los siguientes

usos y destinos:



• Zonas habitacionales de alta densidad (H-4)

Las zonas habitacionales de alta densidad H4 permite una densidad de habitantes

por hectárea es hasta de 205 a 350 hab. /ha., pudiendo coexistir hasta 41 a 70

viviendas/ha. Se identifican con la clave (H4).

• Zonas con destino de equipamiento y áreas de donación (A.EQ)

Las zonas de equipamiento urbano son el conjunto de edificios y espacios

predominantemente de uso público, en el que se realizan actividades

complementarias a la habitación, trabajo y desarrollo humano, o bien, en las que las

instituciones del sector público o privado proporcionan en su caso a la población

servicios en el rubro de salud, educación, recreación, cultura, administración y

seguridad.

En el caso del presente fraccionamiento, la Ley señala la construcción de

equipamiento a nivel vecinal (EI-V), consistente en la concentración de

equipamiento escolar básico, y áreas verdes para los vecinos de una unidad

habitacional.

• Zonas con destino de infraestructura (A.INF)

Esta área es para la construcción de obras de infraestructura (servicios públicos),

específicamente una planta de tratamiento de aguas negras propia para el

adecuado funcionamiento del fraccionamiento.

Los usos y destinos del suelo así como las normas de control para la urbanización

y edificación permitida en estas zonas serán los establecidos en el punto IV.1.1. Del

nivel normativo del presente plan parcial de urbanización.

• Vialidades publicas

La Ley señala que la vía pública es todo espacio de uso común, que por disposición

legal o administrativa, se encuentre destinado al libre tránsito, o que de hecho esté

ya afecto a ese fin, y cuya función sea la de servir de acceso a los predios y

edificaciones colindantes, o para el alojamiento de cualquier instalación de una obra

pública o de servicio público.

Artículo tercero.- las autoridades estatales y municipales, solo otorgarán las

licencias, autorizaciones o permisos de construcción, reconstrucción,

fraccionamiento o cualquier otra relacionada con el desarrollo urbano, de

conformidad con lo previsto en la presente declaratoria.



Artículo cuarto. Para todos los efectos legales, el Plan Parcial de Urbanización que

se aprueba en este acto, contiene en los planos de zonificación y usos de suelo, las

declaratorias por las que se asignan por causa de utilidad pública y de beneficio

social, los fines públicos y privados a los que se sujetará el aprovechamiento de los

predios y áreas comprendidos en el área aplicación.

Artículo quinto. Los titulares de derechos reales, no podrán realizar ninguna forma

de aprovechamiento que modifique las características actuales de las áreas y

predios declarados como usos y destinos que comprende el presente plan, sólo

podrán ser declarados a los usos y destinos asignados a partir de la entrada en

vigor del presente.

Artículo sexto. Todos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad,

posesión o cualquier otro derecho, deberán contener las cláusulas relativas a la

utilización de las áreas y predios señalados en estas declaratorias.

Artículo séptimo. Los notarios públicos sólo podrán autorizar las escrituras

públicas o bien régimen en condómino siempre y cuando observen que se cumpla

con lo dispuesto en el artículo anterior, en las que inserten las cláusulas relativas a

la utilización de áreas y predios contenidas en el presente plan y se obtenga y

cumpla con el certificado del registro público de la propiedad correspondiente.

Transitorios

Artículo primero.- conforme al artículo 53 de la misma ley, una vez aprobado el

proyecto del plan o programa por el cabildo, éste deber ser enviado por el presidente

municipal al congreso del estado para que dentro de un plazo razonable ordene su

publicación e inscripción en el registro público de la propiedad y surtan sus efectos

de ley. En lo que se refiere a los planes parciales de desarrollo urbano y los parciales

de urbanización, bastara con la aprobación de cabildo. Su publicación e inscripción,

remitiendo copia al congreso para su conocimiento.

Artículo segundo.- las disposiciones del presente plan entrarán en vigor al día

siguiente de su publicación en el periódico oficial del estado.

Artículo tercero.- una vez publicado el Plan, se inscribirá dentro de los 15 días

siguientes de su publicación, en el registro público de la propiedad y del comercio

de Nayarit y en los demás registros que correspondan.

Dado en el salón de cabildo del H. Ayuntamiento constitucional de Xalisco, estado

de Nayarit a los __ días del mes de ___ del dos mil diecinueve.



Nadia Alejandra Ramírez

López

Presidenta municipal

Ruben Castillo Jiménez

Síndico Municipal

Sonia Estela Garcìa Torres

Regidora

Marcos Ortega Penna

Regidor

Jorge del Villar Morales

Regidor

Brenda Elizabeth Murillo

López

Regidora

Pedro Benítez Valle

Regidor

Javier Avalos Inda

Regidor

Patricia Yared Gómez

Gameros

Regidora

Iván Antonio Altamirano

Álvarez

Regidor

Medardo Navarrete

Villareal

Regidor

Ismael Alejandro Sánchez

Sandoval

Regidor



Proyecto de publicación del Plan Parcial de Urbanización.

El cabildo del H. XLI ayuntamiento de Xalisco, Nayarit

Decreta:

Autorización del Parcial de Urbanización fraccionamiento Social Progresivo

“Privada San Cayetano”.

Artículo primero.- Se declara jurídicamente procedente y de orden público e interés

social el Plan Parcial de Urbanización fraccionamiento Social Progresivo “Privada

San Cayetano”, aprobado por unanimidad por el honorable XLI Ayuntamiento

constitucional, en la sesión de cabildo de fecha ______ de ______ del 2019, el que

se adjunta para su publicación correspondiente.

Artículo segundo.- Las disposiciones contenidas en el texto del Plan Parcial de

Urbanización fraccionamiento “Privada San Cayetano”, así como los planos

debidamente certificados por el ayuntamiento forman parte integral de este

ordenamiento.

Artículo tercero.- Las autoridades federales, así como las dependencias y

organismos estatales y municipales, proveerán lo necesario en el ámbito de sus

respectivas competencias para el cumplimiento del Plan Parcial de Urbanización

fraccionamiento habitacional “Privada San Cayetano”, y de sus declaratorias de

usos y destinos del suelo; atendiendo a los ordenamientos jurídicos vigentes y a los

lineamientos establecidos para su coordinación y concurrencia.

Transitorios

Artículo primero.- Las disposiciones del Plan Parcial de Urbanización

fraccionamiento Social progresivo “Privada San Cayetano”, entrarán en vigor al día

siguiente de su publicación en el periódico oficial del gobierno del estado.

Artículo segundo.- Este plan deberá inscribirse en el registro público de la

propiedad, sección quinta “de las inscripciones de planes de desarrollo urbano”,

dentro de los tres días siguientes al de su publicación.

Artículo tercero.- el texto del documento del Plan Parcial de Urbanización

fraccionamiento Social Progresivo “Privada San Cayetano”, los planos, estudios y

proyectos que lo integran se agregarán como apéndice del presente ordenamiento

y formarán parte del expediente respectivo perteneciente al cabildo del honorable

XLI Ayuntamiento de Xalisco, Nayarit.

D a d o en la sala de sesiones de cabildo H. XLI Ayuntamiento de Xalisco,

Nayarit, a los ___ días del mes de ______ del dos mil diecinueve.



Nadia Alejandra Ramírez

López

Presidenta municipal

Ruben Castillo Jiménez

Síndico Municipal

Sonia Estela Garcìa Torres

Regidora

Marcos Ortega Penna

Regidor

Jorge del Villar Morales

Regidor

Brenda Elizabeth Murillo

López

Regidora

Pedro Benítez Valle

Regidor

Javier Avalos Inda

Regidor

Patricia Yared Gómez

Gameros

Regidora

Iván Antonio Altamirano

Álvarez

Regidor

Medardo Navarrete

Villareal

Regidor

Ismael Alejandro Sánchez

Sandoval

Regidor

privada san cayetano · el proyecto contara además con 1 lote que tendrán un destino como áreas...

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