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Procedimento sintetico per la stima del costo di costruzione

Venezia, 8 maggio 2014

Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #7 _ aprile 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP

La stima sintetica del valore di costo

La stima sintetica fornisce una previsione del costo di costruzione di un’opera fondata sul confronto dell’opera da realizzare con opere simili già realizzate.

Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità).

La stima sintetica di costo fornisce indicazioni rapide per

misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell’intervento in fase Programmatoria e Preliminare

per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche


La definizione del costo parametrico

La comparazione può avvenire con riferimento a costi parametrici di opere effettivamente eseguite e reperiti ne:

Il mercato presso le fonti dirette

Gli enti pubblici applicano i costi standardizzati determinati dall’Osservatorio dei lavori pubblici,

Le pubblicazioni specializzate da ordini professionali (Prezzi per tipologie edilizie)


Le fasi della stima

Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4:

1. si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali,

terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.);

2. si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc);

3. si individua il corrispondente costo parametrico;

4. si calcola il costo totale di ciascuna opera

Costo totale = Costo parametrico * quantità


Analisi del progetto e misurazione

Il progetto viene analizzato sotto il profilo de

Le opere da realizzare;

Le relative quantità espresse con riferimento al parametro tecnico più opportuno

U.M. Quantità

Opere private

Edilizia residenziale pluripiano mq 23.587

Opere pubbliche

Verde pubblico mq 3.541

Parcheggi a raso mq 2.254

Viabilità mq 3.489

Un esempio


Lotti C1a e C2b

Residenziale 991 Mq lordi

Terziario 2.158 Mq lordi

Commerciale struttura medio piccolo 1.748 Mq lordi

Commerciale retail 1.039 Mq lordi

Parcheggi pertinenziali 5.001 Mq lordi

Lotti C4 e C5

Residenziale 3.435 Mq lordi

Parcheggi privati 1.464 Mq lordi

Lotti C6 e C7

Residenziale C6 3.870 Mq lordi

Box auto 281 Mq lordi

Residenziale C7 2.477 Mq lordi

Box auto 384 Mq lordi

Sistemazione aree esterne pertinenziali 5.454 Mq lordi

Stima del costo unitario

In relazione alla tipologia di opere individuate si procede alla stima del costo unitario

Le fonti:

Prezziari che forniscono il costo di costruzione espresso in ragione del parametro tecnico

Le fondi dirette che forniscono costi di costruzione riferiti a casi simili


Uno strumento utile:

La pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie” curata dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (DEI – Genio Civile, 2012)

I prezziari regionali

Un esempio dal Prezziario


TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA

Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e rinterri 83.970,00 3,50%

2 Demolizioni e rimozioni 13.429,00 0,60%

3 Diaframmi e tiranti 149.094,00 6,20%

4 Strutture in opera 1.157.654,00 47,90%

5 Tamponamenti esterni e tavolati interni 99.351,00 4,10%

6 Massetti ed Impermeabilizzazioni 67.201,00 2,80%

7 Isolamenti 18.814,00 0,80%

8 Intonaci, rasature e tinteggiature 114.091,00 4,70%

9 Canne 17.487,00 0,70%

10 Pavimenti e rivestimenti 159.529,00 6,60%

11 Lattonerie 33.020,00 1,40%

12 Serramenti 112.571,00 4,70%

13 Opere in ferro 44.750,00 1,90%

14 Opere in marmo 24.832,00 1,00%

15 Impianto meccanico 209.588,00 8,70%

16 Impianto elettrico 81.257,00 3,40%

17 Impianto ascensore 0,00 1,30%

Costo Totale 2.386.638,00 100%

di cui: Residenza 1.601.337,60

Parcheggi (42 posti 1° e 2° interrato) 785.300,40

TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI

1.601.337,60 Costo dell'opera al m2

1.062

1.601.337,60 Costo dell'opera al m3

3.186

785.300,40 Costo box (1° e 2° interrato)

4218.698,00 Euro

A9

1.508,00 Euro

503,00 Euro

Edificio di civile abitazione con parcheggi

interrati

INDICEDESCRIZIONE TAB. COSTI PARAMETRICI TEMPI DISEGNI

La tipologia

Il costo di costruzione totale articolato in lavorazioni

I costi parametrici in ragione della consistenza di progetto

Questi costi parametrici possono essere impiegati quali comparable


Parametri tecnici per opere di urbanizzazione

Anche nel caso delle opere di urbanizzazione e opere pubbliche è possibile individuare opportuni parametri tecnici.

Opere di urbanizzazione Parametro tecnico (um)

Primaria

Strade sviluppo (ml)

superficie (mq)

Parcheggi, verde attrezzato superficie (mq)

Reti tecnologiche sviluppo (ml)

Illuminazione pubblica punto luce

Secondaria

Singoli edifici varie (mq, mc, etc)

Un esempio da Prezziario: parcheggio a raso


Parcheggio a raso

TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA

Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi 14.246,00 1,73%

2 Sottofondi e rinterri 138.052,00 16,78%

3 Sistemazione a verde 50.008,00 6,08%

4 Bitumati 163.765,00 19,91%

5

Pavimentazione a blocchi

calcestruzzo 156.630,00 19,04%

6 Cordoni calcestruzzo 71.008,00 8,63%

7 Fognature 95.166,00 11,57%

8 Rete irrigazione a pioggia 46.629,00 5,67%

9 Segnaletica stradale 6.021,00 0,73%

10 Impianto illuminazione pubblica 81.143,00 9,86%

Costo Totale 822.668,00 100,00%

TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI

822.668,00

17.300

H3

48,00 Euro Costo dell'opera al m2

INDICEDESCRIZIONETABELLA COSTI

PARAMETRICI TEMPI DISEGNI

Questo costo parametrico può essere impiegato quale comparable per la stima di parcheggi a raso


Il tema dell’adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (I)

Qualora il progetto oggetto di valutazione del costo di costruzione presenti caratteristiche superiori rispetto a quelle a cui si riferiscono i costi unitari del comparable è necessario procedere all’adeguamento di tale costo

Tale adeguamento viene effettuato:

Individuando le voci di costo dei corpi d’opera che differiscono

Aumentare l’incidenza del costo di tali opere in ragione delle caratteristiche di progetto

Determinare il nuovo costo unitario in ragione delle modifiche effettuate


Le residenze previste dal progetto oggetto di valutazione presentano una maggiore dotazione tecnologica-impiantistica (domotica: automazione domestica);

Il costo di costruzione per la realizzazione di un edificio residenziale pluripiano è pari a 1.008 euro/mq:

In ragione delle caratteristiche dell’intervento l’incidenza dei costi degli impianti deve essere aumentata del 20%

Il tema dell’adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (II)

Costo unitario edificio pluripiano (euro/mq) 1.008,00

Aumento per maggiore dotazione impiantistica (%) 20%

Costo unitario per la stima del progetto (euro/mq) 1.209,60


Il problema dell’aggiornamento dei costi

Qualora i costi di costruzione reperiti sono riferiti a momenti precedenti rispetto a quello della stima è necessario aggiornarli sulla base dell’aumento del costo di costruzione rilevato dall’ISTAT

I numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale misurano le variazioni dei costi direttamente attribuibili al costo di realizzazione dell'opera

Un sito utile: http://www.rivaluta.it/index_costruzione.htm

Un esempio di stima di valori unitari


Destinazione d'uso Costo (euro/mq) Riferimento

Residenza tipo medio 1.538

scheda DEI A9 Edilizia residenziale di tipo medio. Edificio

di civile abitazione con parcheggi interrati

Residenza tipo economico 1.147

scheda DEI B7 Edilizia residenziale di tipo economico.

Edificio residenziale pluripiano con parcheggi interrati

Commerciale - galleria 1.276 scheda DEI D5 - Centro commerciale

Commerciale - ipermercato 887 scheda DEI D5 - Centro commerciale adattato al caso

Direzionale-uffici 1.307 scheda DEI D2 - fabbricato uffici a blocchi

SISTEMAZIONI ESTERNE

Giardino condominiale 44 scheda DEI I3 - Giardino condominiale

OPERE DI URBANIZZAZIONE

parcheggio a raso 48 scheda DEI H3 Parcheggio a rasoaree a verde 34 scheda DEI I2 Giardino pubblicostrada pubblica 93 scheda DEI I4 Strada pubblica

percorsi pedonali/piazza 193 scheda DEI I 13 - Arredo urbano di piazza (modificata)

STIMA DEI COSTI DI COSTRUZIONE: FONTE PREZZIARIO DEI TIPOLOGIE EDILIZIE

La fase finale: il costo di costruzione totale


Lotti C1a e C2b Consistenza Valore unitario Valore totale (euro)

Residenziale 991 1.147 euro/mq 1.136.520

Terziario 2.158 1.147 euro/mq 2.474.894

Commerciale struttura medio piccolo 1.748 887 euro/mq 1.551.175

Commerciale retail 1.039 1.082 euro/mq 1.124.367

Parcheggi pertinenziali 5.001 48 euro/mq 240.046

Lotti C4 e C5 -

Residenziale 3.435 1.147 euro/mq 3.939.945

Parcheggi privati 1.464 48 euro/mq 70.272

Lotti C6 e C7 -

Residenziale C6 3.870 1.147 euro/mq 4.438.890

Box auto 281 459 euro/mq 129.038

Residenziale C7 2.477 1.147 euro/mq 2.840.890

Box auto 384 459 euro/mq 176.179

articolazione temporale -

Sistemazione aree esterne pertinenziali 5.454 26 euro/mq 141.797

Opere di urbanizzazione primo lotto

Costo complessivo delle opere a corpo 797.040

Opere di urbanizzazione primo e secondo stralcio

Costo complessivo opere a corpo 1.793.343

TOTALE COSTI DI COSTRUZIONE 20.490.989

Disclaimer

Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica

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