profi-handbuch wertermittlung von immobilien

7/18/2019 Profi-Handbuch Wertermittlung Von Immobilien

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Hinweis: Unsere Werke sind stets bemht, Sie nach bestem Wissen zu informieren.Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Rechtsstand von Januar 2010. Verbindliche Ausknfte

holen Sie gegebenenfalls bei einem Rechtsanwalt ein.

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Gesamtinhaltsbersicht . . . . . . . . . . . . 7So schtzen Sie professionell . . . . . . . . 13

1 Was Sie vorherwissen sollten . . . . . 15

2Auf dem Prfstand:Methoden der Wertermittlung . . . 33

3 Vergleichswertverfahren . . . . . . . . 39

4 Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . 515 Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . 876 Die besten Profi-Tricks . . . . . . . . . 195

L i te ra tu rh inwe i se . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . 221

Nutzen Sie das Inhaltsmen:

Die Schnellbersicht fhrt Sie zu Ihrem Thema.Die Kapitelbersichten fhren Sie zur Lsung.

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Gesamtinhaltsbersicht

So schtzen Sie professionell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1 Was Sie vorherwissen sollten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar . . . . . . . . . . 16

2. Nutzen Sie die Quellen der Profis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

3. Das ist der Verkehrswert! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren . . . . . . . . 19

5. Was alles zum Grundstck gehrt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216. Verschaffen Sie sich den berblick:

Kaufpreise sammeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

So finden Sie die Daten fr Ihre Kaufpreis-Sammlung . . . . 23

7. So viel kostet ein Sachverstndigengutachten . . . . . . . . . . . 24

Kosten des Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufeder Schtzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Genaue Werte selbst berechnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar! . . . . . . . . . . . 30

2 Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung . . . . . . . . . 33

1. Diese Bewertungsmethodenmssen Sie unterscheiden! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2. Wann welche Methode geeignet ist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusst . . . . . . 36

4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten . . . . . . . . . . . . . . 37

3 Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391. So ermitteln Sie den Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grundstcken . . 40

3. Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstcken . . . . 42

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4. Typische Grundstcksartenfr das Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen . . . . . 446. Berechnungsmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Bei unbebauten Grundstcken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Bei bebauten Grundstcken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

4 Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

1. Die Hausmakler-Formel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

2. Professionelles Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

3. So ermitteln Sie den Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

4. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen . . . . . . 55

5. Das Ertragswertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . 56

6. Diese Begriffe mssen Sie kennen! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Jahresrohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

bliche Einnahmen in Sonderfllen . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

B e w i r t s c h a f t u n g s k o s t e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1

V e r w a l t u n g s k o s t e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5

B e t r i e b s k o s t e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5

I n s t a n d h a l t u n g s k o s t e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 7S c h n h e i t s r e p a r a t u r e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 0

M i e t a u s f a l l w a g n i s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 0

7.So berechnen Sie die Verzinsung des Bodenwerts . . . . . . . . 70

8.Wichtig! Liegenschaftszinssatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

9.Der Vervielfltiger fr das Ertragswertverfahren . . . . . . . . 74

So bestimmen Sie den Vervielfltiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8010.Beispielhafte Berechnung im Ertragswertverfahren . . . . . . 82

11.Wie sich Baumngel und Bauschden auswirken . . . . . . . . 84

12. So erfassen Sie die baulichen Auenanlagen . . . . . . . . . . . . 85

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5 Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

1. Die Sache steht im Vordergrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

2. So berechnen Sie den Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Bodenrichtwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

3. So passen Sie den Bodenrichtwert an . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

Geschossflchenzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Umrechnungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

Berechnung der Umrechnungskoeffizienten . . . . . . . . . . . 98

Berechnungsbeispiele zur abweichendenGeschossflchenzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

Erschlieung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

Weitere wertbeeinflussende Merkmale . . . . . . . . . . . . . . . 101

Grundstcke im Auenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Was die Abkrzungen

in den Richtwertkarten bedeuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102Flche des Grundstcks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Gutachterausschuss richtig nutzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses . . . . . . . . 104

Grundstcksmarktbericht des Gutachterausschusses . . . . 105

Gutachten durch den Gutachterausschuss . . . . . . . . . . . . . 105

Beispielhafte Gebhrenberechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

Datenquelle des Gutachterausschusses . . . . . . . . . . . . . . . 106

Die optimale Fundgrube fr Gutachter . . . . . . . . . . . . . . . 107

4. Gebudewert ermitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

Verkehrswert in vier Schritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

Normalherstellungskosten fr bauliche Anlagen

in drei Schritten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

5. Das Sachwertverfahren auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . 109

6. Korrekturfaktoren richtig anwenden . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

Mittelwerte des gesamten Bundesgebiets . . . . . . . . . . . . . 110

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7. Orientieren Sie sich an Ausstattungsmerkmalen . . . . . . . . 112

Allgemeine Bauformen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

So bestimmen Sie die Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

Ausstattungsmerkmale fr hufigvorkommende Gebude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Regionale Korrekturfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

Auf die Kosten pro Brutto-Grundflche kommt es an! . . . . 1 2 0

8. Basisjahre sind wichtig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

Preisbasis festlegen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

9. Brutto-Grundflche richtig ermitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Bauformen unterscheiden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Kubikmeter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

A u s s t a t t u n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 4

Bauform und Bauart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

Z e i t g r u p p e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 5

Preisspannen richtig ausnutzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Ermittlung der Brutto-Grundflche . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Berechnung der Brutto-Grundflche im Einzelnen . . . . . . 127

Beispiel zur Berechnung der Brutto-Grundflche . . . . . . . 127

10. Die groe Preistabelle mit Gebudetypen . . . . . . . . . . . 13111. Preisindex fr Gebude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

Umrechnung der Normalherstellungskosten 2000 . . . . . . 168

Baupreisindizes(Neubau in konventioneller Bauart) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

Umrechnung bei Wohngebuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Preisindex fr den Neubau von Wohngebudenmit festem Basisjahr 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

Preisindizes fr Nichtwohngebuden mit festemBasisjahr 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

12. Baunebenkosten nicht vergessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

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13. So leicht ermitteln Sie den umbauten Raum . . . . . . . . . . . 179

Berechnung des Architekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

Alter Gutachtertrick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

So jonglieren Sie sicher mit der DIN 277 . . . . . . . . . . . . . . . 181

14. Lebensdauer von Gebuden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

Lineare Wertminderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

Wertminderung nach Ross . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

Baumngel und Bauschden mindern den Wert . . . . . . . . 193

Sonstige wertbeeinflussende Umstnde . . . . . . . . . . . . . . 193

15. Preise fr Auenanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

Pauschale Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

16. Sonstige Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

6 Die besten Profi-Tricks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1951. Baukosten-Hochrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

2. Erfolgreich Daten beschaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

Sprechen Sie mit dem Eigentmer der Immobilie . . . . . . . 200

Einsicht in die Bauakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Einsicht in die Einheitswertakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

3. So nutzen Sie Ihre Bewertung profitabel . . . . . . . . . . . . . . 203

Kauf einer Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

4. Orientieren Sie sich am offiziellen Vordruck . . . . . . . . . . . 206

L i t e r a t u r h i n w e i s e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2 0

Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

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So schtzen Sie professionellZur professionellen Bewertung von Immobilien brauchen Sie Daten,

Methoden und Zahlen. Nur so sind Sie mit realistischen Werten er-folgreich. Nutzen Sie die Erkenntnisse der modernen Schtzungs-lehre und verzichten Sie auf berflssige Theorien. Jonglieren Siemit der jeweils besten Bewertungsmethode fr Ihre konkrete Zielim-mobilie!

Das Profi-Handbuch enthlt die aktuellen Daten und Preisgrund-lagen, die Sie bei allen typischen Verkehrswertermittlungen ben-tigen. Insbesondere enthlt die 5. Auflage auch die Normalherstel-

lungskosten, die sich aus den aktuell geltenden Wertermittlungs-richtlinien 2006 ergeben.

Obwohl schtzen nicht raten heit und Profi-Methoden fr Sieunverzichtbar sind, helfen in bestimmten Situationen auch profes-sionelle Faustregeln. Nur so sind Sie in der Lage, sich im Immo-biliengeschft immer sicher und richtig zu entscheiden. Nutzen Siedie Mglichkeiten, die Maklerformel fr Ihre konkreten Zweckezu verfeinern.

Unverzichtbar ist es auch fr Sie, stndig und aktiv den aktuellenGrundstcksmarkt zu beobachten. Nur so erhalten Sie genaue

Kenntnisse ber die Kaufpreise und gewhrleisten, dass ihre Bewer-tung nicht in eine schematische Zhlerei von Steinen ohne Markt-bezug abdriftet.

Wilfried Mannek

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Was Sie vorherwissen sollten

1. Nur realistische Verkehrswertesind brauchbar . . . . . . . . . . . . . . . . 16

2. Nutzen Sie die Quellen der Profis . . 17

3. Das ist der Verkehrswert! . . . . . . . . 17

4. Verkehrswert-Schtzungenrichtig interpretieren . . . . . . . . . . . . 19

5. Was alles zum Grundstck gehrt . . 21

6. Verschaffen Sie sich den berblick:Kaufpreise sammeln . . . . . . . . . . . . 21

7. So viel kostet einSachverstndigengutachten . . . . . . 24

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1. Nur realistische Verkehrswerte sind brauchbar

Die Frage nach dem Wert einer Immobilie wird oft gestellt. Grnde

gibt es genug. Ohne realistische Markteinschtzung wird kaumein Grundstck gekauft oder verkauft. Insbesondere in den fol-genden Fllen brauchen Sie einen realistischen Verkehrswert derImmobilie:

Sie wollen Ihr Grundstck verkaufen und einen angemessenenKaufpreis als Verhandlungsbasis verlangen, der Ihnen noch gen-gend Verhandlungsspielrume lsst.

Sie sind an einer Immobilie interessiert und wollen kontrollieren,ob der Kaufpreis angemessen ist.

Sie wollen ein Grundstck auf Rentenbasis kaufen und prfen,wie hoch der Wert der Immobilie ist.

Sie wollen Ihr Grundstck an Ihre Kinder im Wege der vorwegge-nommenen Erbfolge bertragen und berlegen, wie hoch Aus-gleichszahlungen an die Kinder sein mssen, die das Grundstcknicht erhalten.

Der Betriebsprfer will einen sogenannten Entnahmegewinn ver-steuern, weil Sie ein Grundstck aus Ihrem Betriebsvermgen inIhr Privatvermgen berfhrt haben.

Sie wollen bei der Einkommensteuer eine mglichst hohe Abset-zung fr Abnutzung geltend machen.

Sie wollen Erbschaftsteuer minimieren, weil Sie den vom Finanz-amt angesetzten Grundstckswert fr zu hoch halten.

Sie wollen ein bereits existierendes formelles Gutachten kontrol-lieren, um sicherzugehen, dass die Annahmen des Gutachters rea-listisch sind.

Derartige Kontrollmglichkeiten ergeben sich insbesondere,wenn Sie ein Grundstck in der Zwangsversteigerung kaufenwollen.

Sie wollen Ihre Kaufpreis-Sammlung aktualisieren. Nur so knnenSie Tendenzen aufspren.

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2. Nutzen Sie die Quellen der ProfisHufig reicht es aus, eine einfache Berechnung des Verkehrswerts

durchzufhren. Ein viele Seiten umfassendes ausfhrliches Gutach-ten ist keineswegs immer erforderlich. Und dennoch knnen Sie aufein derartiges Gutachten nicht verzichten, wenn Sie Gutachter sindund einen entsprechenden Auftrag erhalten. Jedoch knnen Sie mitdem Profi-Handbuch auch ohne Ausbildung als Sachverstndigerden Verkehrswert professionell bestimmen, weil das Geheimnis vonqualitativ guten Bewertungen oft in wenigen Fakten liegt.

Wichtig: Auch ein formelles Gutachten ist keine Garantie dafr, dassder ermittelte Wert auf dem rtlichen Grundstcksmarkt im Falleeines Verkaufs tatschlich erzielt wird. Die Praxis zeigt hier immerwieder, dass letztlich der Kaufpreis vom Verhandlungsgeschick derVertragsparteien abhngt.

Erfolgreich sind Sie bei Grundstcksbewertungen nur, wenn Sie nichtnur die einfachen und sicheren Methoden kennen. Sie mssen dar-ber hinaus auch die typischen Faustregeln der Profigutachten erken-

nen. So knnen Sie sich auch scheinbar geheime Quellen erschlieen,damit Sie alle grundstcksrelevanten

Daten

Merkmale

Bewertungsbesonderheiten

in die Verkehrswertermittlung einbeziehen. Dazu mssen Sie dieQuellen der Datenbeschaffung kennen. Nutzen Sie deshalb alle

Tricks und Informationsquellen. So sichern Sie sich den entscheiden-den Wissensvorsprung, mit dem Sie bei Grundstcksgeschften er-folgreich sind. Lesen Sie mehr dazu im entsprechenden Kapitel.

3. Das ist der Verkehrswert!Der Wert eines Grundstcks ist im Regelfall der sogenannte Ver-kehrswert. Was unter diesem Begriff genau zu verstehen ist, wird in

verschiedenen Gesetzen und Verordnungen festgelegt. In manchenRechtsgebieten wird auch der Begriff gemeiner Wert verwendet.Das ist beispielsweise im Steuerrecht der Fall. Dennoch haben alleDefinitionen letztlich ein und denselben Wert im Visier.

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Das ist der Verkehrswert!


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Definition: Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Grundstcks ist der Preis, der zu erzielen wre: im gewhnlichen Geschftsverkehr

nach den rechtlichen Gegebenheiten

nach tatschlichen Eigenschaften

nach sonstiger Beschaffenheit

nach Lage des Grundstcks

ohne Rcksicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse

zu einem bestimmten Zeitpunkt

Achtung: Kein gewhnlicher Geschftsverkehr liegt vor bei:

Verkauf aus einem Zwang heraus

Verkauf aus einer Notlage heraus

Spekulationsgeschfte mit Grundstcken

Veruerungen unter nahen Angehrigen

Vermgensbertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung Zwangsversteigerungen

Arrondierungsberlegungen

Liebhaberpreise

Achten Sie auf die tatschlichen Eigenschaften des Grundstcks. Ge-rade diese Unterschiede fhren in der Praxis zu verschiedenen Wer-ten. Vergleichen Sie immer nur Gleiches mit Gleichem.

Checkliste: Tatschliche Eigenschaften eines Grundstcks

Art der baulichen Nutzung

Ma der baulichen Nutzung

Gre des Grundstcks

Zuschnitt des Grundstcks

Bodenbeschaffenheit des Grundstcks Alter der Bauwerke

Bauweise der Bauwerke

Verwendungsmglichkeiten der Gebude

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4. Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretierenVergessen Sie nie, dass Grundstcke nicht wie andere Waren auf dem

Ladentisch gehandelt werden. Zudem werden Grundstcke im Ver-gleich zu Aktien wesentlich seltener verkauft. Einen Kurswert wiebei Aktien werden Sie deshalb auch nicht annhernd feststellen kn-nen. Deshalb liegt der Verkehrswert eines Grundstcks manchmaletwas im Nebel. Stellen Sie mithin keine berspitzten Anforderun-gen an das Ergebnis einer Verkehrswertschtzung. Es bleibt eineSchtzung.

Den wirklichen Verkehrswert kennen Sie erst , wenn das Grundstck

tatschlich verkauft worden ist. Erst dann liegt ein Kaufpreis vor, derden wirklichen Wert des Grundstcks auf dem rtlichen Wohnungs-markt im Zeitpunkt des Verkaufs widerspiegelt. Wenige Monatenach diesem Zeitpunkt kann sich der Wert wieder vllig gendert ha-ben, weil neue Verhltnisse auf dem rtlichen Grundstcksmarkteingetreten sind.

Achtung: Ein anderes Phnomen knnte Sie ebenfalls verunsichern.Wenn mehrere professionelle Gutachter ein und dasselbe Grund-

stck bewerten, kommen sie oft zu vllig unterschiedlichen Ergeb-nissen. Besonders interessant wird das, wenn im internationalenRaum ttige Sachverstndige ein und dasselbe Grundstck bewer-ten. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern.

Der Grund liegt nicht in einer ungenauen Arbeitsweise der profes-sionellen Sachverstndigen. Ursache fr die Bandbreite der Ergeb-nisse ist das sogenannte sachverstndige Ermessen. Ein Sachver-stndiger muss sein Ermessen unterschiedlich ausben je nach:

Auftragslage Bewertungsanlass

Bewertungszweck

Verschiedene Ergebnisse sind die zwangslufige Folge.

Beispiel:

Sie erteilen einem Sachverstndigen den Auftrag, Ihre Immobiliezu bewerten, weil Sie das Grundstck verkaufen wollen. Sie in-teressieren sich in erster Linie dafr, zu welchem Preis Sie dasGrundstck auf dem rtlichen Grundstcksmarkt verkaufen kn-nen. Dabei wollen Sie insbesondere wissen, zu welchem Preis Siedas Grundstck mindestens verkaufen mssen, um keinen wirt-schaftlichen Verlust zu erleiden.

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Verkehrswert-Schtzungen richtig interpretieren


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Der Sachverstndige muss sich genau auf diesen Auftrag einstellen.Bei der Wertermittlung des Gutachters spielt fr Sie somit weniger

eine Rolle, was das Grundstck tatschlich wert ist. Sie wollen denPreis kennen, unter dem Sie das Grundstck nicht abgeben drfen.Wenn das Gutachten diesen Wert liefert, knnen Sie den Rest Ihrempersnlichen Verhandlungsgeschick berlassen. Sie versuchen in denVerkaufsgesprchen natrlich einen wesentlich hheren Verkaufs-preis zu erzielen, als der Gutachter Ihnen als unterstes Limit ausge-rechnet hat.

Wichtig: Wenn der Gutachter ein unteres Limit berechnen muss,

kann dieser Wert von dem tatschlichen Wert eines Grundstcks ab-weichen. Deshalb sind Abweichungen gegenber Ergebnissen vonanderen Sachverstndigen ebenso denkbar.

Werten Sie die unterschiedlichen Ergebnisse von professionellenSachverstndigen unter verstndiger Bercksichtigung der jeweiligenAuftragslage aus. Sie drfen keineswegs nur mde abwinken und al-les als bloe Honorarschneiderei abtun. Auf die unterschiedlicheAuftragslage kommt es folglich auch an.

Auerdem ist selbstverstndlich auch die unterschiedliche Ausbungdes sachverstndigen Ermessens entscheidend. Hufig liegen Ge-bude im Grenzbereich von verschiedenen Kategorien. Dann musssich der Sachverstndige fr einen Weg entscheiden, der unter Um-stnden entscheidende Bedeutung fr das Endergebnis haben kann.

Sie sind in der Lage, mit den Daten des Profi-Handbuchs die in derPraxis vorzufindenden Sachverstndigengutachten so zu kontrollie-ren, dass Sie abschtzen knnen, in welche Richtung das sachver-stndige Ermessen ausgebt worden ist. So sind Sie in der Lage, dieTendenzaussage eines Gutachtens richtig deuten zu knnen.

Praxis-Tipp:

Das Ergebnis von Wertgutachten ist mit einer unverbindlichenPreisempfehlung zu vergleichen. Diesen Wert knnen Sie, Siemssen ihn jedoch keineswegs bei einem Verkauf der Immobilie

realisieren.

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5. Was alles zum Grundstck gehrtBevor Sie ein Grundstck berhaupt bewerten knnen, mssen Sie

wissen, was alles zu dem Grundstck gehrt. Im Regelfall drfte esvllig unproblematisch sein, den Umfang des Grund und Bodens zubestimmen. Auch die zu bewertenden Gebude drften normaler-weise festliegen.

Dennoch drfen Sie nicht bersehen, was in der Praxis hufig erst beieiner Bewertung festgestellt wird. Teilweise sind Grundstcke nachden rechtlichen Umstnden grer oder kleiner, als die Grundstcks-eigentmer annehmen.

Achtung: Nehmen Sie immer Einsicht in die Katasterunterlagen. Un-entbehrlich ist fr Sie auch das Grundbuch des Amtsgerichts, dennnur dort ist zivilrechtlich verbindlich geregelt, wem ein Grundstckgehrt und was genau dazu gehrt. Das Grundbuchamt verwendetdabei die Flurbezeichnungen und die Angaben von Flurstcks-Num-mern, die das Katasteramt in entsprechenden Flurkarten festgelegtund vergeben hat. Prfen Sie im Zweifelsfall, ob die Grenzsteine auf

dem Grundstck tatschlich an der Stelle stehen, die sich aus derFlurkarte des Katasteramts ergibt.

Legen Sie den genauen Zeitpunkt Ihrer Wertermittlung fest. Es ist ein-fach unerlsslich, den Verkehrswert eines Grundstcks untrennbar miteinem bestimmten Zeitpunkt zu verbinden. Denn gerade der Ver-kehrswert ist dauernden Schwankungen des Grundstcksmarkts unter-worfen und verndert sich in Abhngigkeit vom Bewertungszeitpunkt.

6. Verschaffen Sie sich den berblick:Kaufpreise sammelnKonkrete Methoden zur Bewertung sind eine unentbehrliche Vo-raussetzung fr Ihren Erfolg. Darber hinaus brauchen Sie aber aucheine klare Orientierung, ob der regionale Grundstcksmarkt tenden-ziell zu Kaufpreisen fhrt, die oberhalb oder unterhalb der normalenRechenergebnisse liegen. Sie mssen deshalb die Abweichungenaufspren, die in Ihrer Region den echten Verkehrswert bestimmen.

Die beste Methode ist es, sich eine Kaufpreis-Sammlung anzulegen.Arbeiten Sie daher immer an Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung.Mit dieser Kaufpreis-Sammlung knnen Sie die durchschnittlich prozen-tuale Abweichung von den blichen Bewertungsmethoden ermitteln.Das setzt eine stndige Pflege Ihrer Kaufpreis-Sammlung voraus.

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Kaufpreise sammeln


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Differenzieren Sie Ihre Kaufpreis-Sammlung nach Grundstcks-arten. Wenn Sie innerhalb einer Grundstcksart viele Kaufpreise

feststellen knnen, sollten Sie innerhalb der Grundstcksarten wei-ter nach der Gre der jeweiligen Immobilie differenzieren. Sofernin Ihrer Region also nicht nur Einfamilienhuser mit einem Wert vonrund 350.000 EUR veruert werden, sondern auch eine Vielzahl vonObjekten mit einem Wert von ber 1.000.000 EUR, sollten Sie die bei-den Einfamilienhausgruppen trennen. Haben Sie sich erst einmal aufeine Zielimmobilie eingestellt, sollten Sie bei Entscheidungen wiederalle Kaufpreise streichen, die Ihrer Zielimmobilie nicht entsprechen.Wollen Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus in einer Grenord-

nung von 300.000 EUR kaufen, knnen Sie aus Ihrer Kaufpreis-Sammlung nur Erkenntnisse ziehen, wenn Sie Kaufpreise fr ver-gleichbare Objekte einbeziehen. Wrden Sie auch hochpreisige Ob-

jekte mit in Ihre Auswertung einbeziehen, wrden Sie Ihre Entschei-dungsgrundlagen verflschen.

Legen Sie Ihre Kaufpreis-Sammlung nach folgendem Muster an:

Kaufpreis-Sammlung

Datum Rechnerischer Tatschlicher Abweichung Abweichung AbweichungWert Kaufpreis in Prozent in Prozent

(nicht aus-gewertet)

Aug 2008 470.000 EUR 495.000 EUR 25.000 EUR 5,05

Sep 2008 630.000 EUR 680.000 EUR 50.000 EUR 7,35

Okt 2008 680.000 EUR 710.000 EUR 30.000 EUR 4,23

Okt 2008 340.000 EUR 360.000 EUR 20.000 EUR 5,56

Nov 2008 500.000 EUR 540.000 EUR 40.000 EUR 7,41Feb 2009 580.000 EUR 623.000 EUR 43.000 EUR 6,90

Mai 2009 300.000 EUR 330.000 EUR 30.000 EUR 9,09

Jun 2009 1.000.000 EUR 950.000 EUR 50.000 EUR 5,26

Jun 2009 520.000 EUR 560.000 EUR 40.000 EUR 7,14

Jul 2009 365.000 EUR 380.000 EUR 15.000 EUR 3,95

Jul 2009 970.000 EUR 930.000 EUR 40.000 EUR 4,30

Aug 2009 1.300.000 EUR 1.150.000 EUR 150.000 EUR 13,04

Summe 4.385.000 EUR 4.678.000 EUR 293.000 EUR

Mittelwert der Abweichung in Prozent 6,30

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Erluterungen zur Kaufpreis-Sammlung:

In der vorstehenden Liste sind die hochpreisigen Objekte wieder gestrichen wor-

den, weil die prozentuale Abweichung untypisch fr die Zielimmobilie ist. Die an-visierte Zielimmobilie wird in Ihrer Region oberhalb der Werte gehandelt, die sichnach den normalen Wertermittlungsmethoden ergeben.

Besondere Vorteile knnen Sie erzielen, wenn Sie die Liste mit IhremPC anlegen (siehe folgende Grafik). Die heutigen normalen Anwen-dungsprogramme erlauben mit wenigen Mausklicks eine grafischeDarstellung Ihrer Liste. Mit solchen grafischen bersichten knnenSie ganz leicht Ausreier ausgrenzen. Damit erleichtern Sie sich Ihre

Entscheidungen wesentlich. Legen Sie immer nur die durchschnitt-lichen Verhltnisse zugrunde. Wenn starke Abweichungen von derblichen Tendenz auftreten, liegen im Allgemeinen Besonderheitenvor, die den objektiven Wert einer Immobilie nicht beeintrchtigen.

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Kaufpreise sammeln

-200.000

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

Kaufpreis Abweichung

So finden Sie die Daten fr Ihre Kaufpreis-Sammlung

Sie bentigen die Kaufpreis-Sammlung als Anhaltspunkt. Sie verfol-gen mit Ihrer Kaufpreis-Sammlung nicht das Ziel, einwandfreie Un-tersuchungen prsentieren zu wollen. Sie suchen lediglich die ten-denzielle Abweichung der Kaufpreise Ihrer Region von den aner-kannten Wertermittlungsmethoden.


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Deshalb reicht es vllig aus, wenn Sie bei den Kaufpreisen den mg-lichst genauen Wert eintragen. Es ist unschdlich, wenn Sie den

letztlich zwischen Verkufer und Kufer erzielten Kaufpreis nichtkennen. Im Allgemeinen drfte es sich nur um geringfgige Abwei-chungen handeln. Allerdings mssen Sie schon versuchen, den Kauf-preis mglichst genau zu ermitteln.

Das gelingt Ihnen nur, wenn Sie sich fr die angebotenen ImmobilienIhrer Region interessieren. Sofern Sie die nachstehenden Tipps undAnregungen beachten, werden Sie Ihre persnliche Kaufpreis-Sammlung leicht mit Daten fllen knnen.

Checkliste: Kaufpreise sammeln

Lesen Sie die Kauf- und Verkaufsanzeigen in Ihrer Tageszeitung.

Versuchen Sie zu erfahren, zu welchem Kaufpreis die angebotenen Im-mobilien tatschlich verkauft werden.

Lassen Sie sich Prospektmaterial von Grundstckshndlern zusenden.

Besichtigen Sie interessante Objekte.

Kontrollieren Sie, ob bestimmte Immobilien immer wieder in den Insera-

ten der Presse auftauchen. Verfolgen Sie den Preisverfall bei diesen La-denhtern.

Beobachten Sie die Verkehrswertermittlungen fr Grundstcke beiZwangsversteigerungen.

Lassen Sie sich vor einer Zwangsversteigerung das Verkehrswertgutach-ten der Immobilie zeigen. Fragen Sie beim Rechtspfleger Ihres Amtsge-richts nach.

Besuchen Sie Termine von Zwangsversteigerungen, um den Wert festzu-

stellen, zu dem Grundstcke tatschlich den Eigentmer wechseln.

7. So viel kostet ein SachverstndigengutachtenJede Arbeit hat ihren Preis. Auch ein Sachverstndigengutachten.Entscheiden Sie, ob eine einfache, zielorientierte, methodische Be-rechnung des Immobilienwerts ausreicht oder ob Sie ein Gutachtenbrauchen, das sich ber mehrere Seiten erstreckt. Diese Frage kn-nen Sie nur entscheiden, wenn Sie wissen, fr welchen Zweck dasGutachten verwendet werden soll. In bestimmten Fllen knnen Sieauf ein formelles Gutachten nicht verzichten. Das gilt immer dann,wenn der Wert gewissermaen unbestechlich sein muss. Dannfhrt kein Weg an einem frmlichen Gutachten vorbei.

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In diesen Fllen brauchen Sie sogar als Sachverstndiger mglicher-weise einen externen Gutachter. Das wre beispielsweise der Fall,

wenn Sie vor Gericht ein Gutachten in eigener Sache vorlegen woll-ten. Das Gericht wrde dieses Gutachten im Zweifelsfall als bloeParteibehauptung abtun.

Hier kommen Sie in der Praxis oft nur mit einem Gutachten des rtli-chen Gutachterausschusses weiter. Das Gleiche gilt im Allgemeinenfr ein Gutachten, das ein ffentlich bestellter und vereidigter Sach-verstndiger erstellt hat. Vor Gericht gibt es hierfr jedoch auchkeine Garantie.

Achtung: In diesen Fllen brauchen Sie im Allgemeinen ein formellesGutachten:

Rechtsstreitigkeiten vor Gericht: Hier reichen subjektive ue-rungen und Mutmaungen nicht aus. Sie brauchen ein formellesSachverstndigengutachten, das nicht als Parteigutachten abge-lehnt werden kann.

Der Wert einer sehr wertvollen Immobilie muss bestimmt werden

und soll bei Vertragsverhandlungen bei weitem mehr sein als nureine gute Diskussionsgrundlage.

Innerhalb eines gesetzlich geregelten Verfahrens ist ein Gutach-ten vorgeschrieben. Das gilt beispielsweise bei der Erbschaft-

/Schenkungsteuer: Hier knnen Sie den vom Finanzamt angesetz-ten Grundbesitzwert regelmig nur durch das Gutachten einesffentlich bestellten und vereidigten Sachverstndigen oder desrtlichen Gutachterausschusses entkrften.

Vorweggenommene Erbfolgeregelungen oder Erbauseinander-setzungen sind ohne formelles Gutachten immer dann schlichtunmglich, wenn die Erben zerstritten sind. Zwar ist ein formellesGutachten nicht vorgeschrieben und treibt auch nur Kosten in dieHhe. Versuchen Sie in diesen Fllen aber lieber nicht, als Betei-ligter ein selbst gestricktes Gutachten zu prsentieren. Erfah-rungsgem wird der arme Rechenknstler, zumindest aber dasGutachten, in der Luft zerrissen.

Kosten des Gutachtens

Die Kosten fr ein formelles Gutachten drfen unter dem Strich nichtdie Vorteile aufzehren. Sofern Sie sich fr ein formelles Gutachten

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So viel kostet ein Sachverstndigengutachten


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entscheiden, sollten Sie vorher berlegen, ob sich die Kosten fr dasGutachten lohnen.

Beispiel:Das Finanzamt stellt fr eine Immobilie einen Grundbesitzwertfest, weil Sie das Grundstck verschenkt haben. Der Grundbe-sitzwert des Finanzamts erscheint Ihnen zu hoch. Deshalb rumtIhnen das Steuerrecht ausdrcklich die Mglichkeit ein, den vomFinanzamt festgestellten Grundbesitzwert durch ein formellesGutachten auszuhebeln.

Dazu brauchen Sie regelmig das Gutachten eines ffentlich be-stellten und vereidigten Sachverstndigen oder des rtlichen Gut-achterausschusses. Die Kosten fr ein derartiges Gutachten lohnensich selbstverstndlich nur, wenn Sie bei der Schenkungsteuer eineklare Einsparung erzielen knnen.

Verlangt das Finanzamt eine Schenkungsteuer von 6.000 EUR undknnen Sie durch Vorlage eines Gutachtens die Schenkungsteuer le-diglich auf 5.500 EUR reduzieren, darf Ihr Gutachten maximal

500 EUR kosten.

Wichtig: In diesen Fllen sollten Sie sofort auf das formelle Gutach-ten verzichten. Grund: Das Finanzamt muss das Gutachten nicht an-erkennen; es hat keinen Grundlagencharakter. Sie knnen sich somitnicht rechtsverbindlich auf das Gutachten berufen. Im Zweifelsfallwrde das Finanzgericht entscheiden, ob das Gutachten anzuerken-nen ist. In solchen Grenzfllen knnte Ihre Belastung anschlieend

hher ausfallen als ohne formelles Gutachten.Vllig anders liegt der Fall, wenn Sie die Mglichkeit haben, durchdas Gutachten bei der Schenkungsteuer 10.000 EUR zu sparen. Dasist berhaupt nicht abwegig, weil die Steuerstze der Erbschaft-steuer recht hoch sind. Deshalb kann hier das Gutachten gerne

Praxis-Tipp:

Das Honorar fr ein Sachverstndigengutachten hngt primrvom Verkehrswert der Immobilie ab. Zustzlich muss der Sach-verstndige bei der Honorierung auch bercksichtigen, wie hochsein Ermittlungsaufwand fr das Gutachten ist und zu welcherSchwierigkeitsstufe das Gutachten gehrt.

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3.000 EUR oder mehr kosten. Die Einsparung bei der Erbschaft-oder Schenkungsteuer ist dann immer noch gengend hoch. Sobald

sich die Kosten fr das Gutachten allerdings in einer Grenordnungum 8.000 EUR bewegen, sollten Sie auch hier auf ein Gutachten ver-zichten.

Nutzen Sie die nachstehende Tabelle, um die anfallenden Sachver-stndigenkosten vorausschauend zu schtzen:

Durchschnittliche Kosten eines Gutachtens

Verkehrswert

Normalstufe Schwierigkeitsstufe

des Grundstcksvon bis von bis

25.565 EUR 225 EUR 291 EUR 281 EUR 435 EUR




125.000 EUR 639 EUR 780 EUR 755 EUR 1.062 EUR150.000 EUR 725 EUR 881 EUR 856 EUR 1.203 EUR

175.000 EUR 767 EUR 938 EUR 912 EUR 1.278 EUR

200.000 EUR 860 EUR 1.051 EUR 1.017 EUR 1.432 EUR



300.000 EUR 1.071 EUR 1.304 EUR 1.264 EUR 1.779 EUR






1.000.000 EUR 1.776 EUR 2.180 EUR 2.104 EUR 2.965 EUR





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Verkehrswert Normalstufe Schwierigkeitsstufe

des Grundstcks von bis von bis






4.500.000 EUR 4.082 EUR 5.027 EUR 4.837 EUR 6.851 EUR5.000.000 EUR 4.348 EUR 5.314 EUR 5.148 EUR 7.274 EUR










So bestimmen Sie die Schwierigkeitsstufe der Schtzung

Wichtig: Es gilt die allgemeine Regel: Das Sachverstndigengutach-ten wird umso teurer, je verwinkelter und komplizierter das Ge-bude gestaltet ist (= Schwierigkeitsstufen).

Beispiele:

Herr H. will sein Zweifamilienhaus auf seine Tochter A. bertra-gen. Seiner Tochter N. will er einen Geldbetrag schenken, der

dem Wert des Zweifamilienhauses entspricht. Er schtzt denWert des Hauses auf 400.000 EUR. Er will auf jeden Fall sicher-stellen, keine Tochter zu benachteiligen. Er berlegt deshalb, frdas Zweifamilienhaus ein Wertgutachten eines Sachverstndi-gen einzuholen.

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noch: Durchschnittliche Kosten eines Gutachtens


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Herr H. hat fr das Zweifamilienhaus genaue Bauzeichnungenund Berechnungen. Das Grundstck ist rechtwinklig geschnitten,

entspricht der blichen Grundstcksgre und hat ansonstenkeinerlei Besonderheiten. Die Wertermittlung drfte fr denGutachter deshalb sehr einfach sein und er wird die Normal-stufe anwenden. Es kann davon ausgegangen werden, dass frdas Gutachten zwischen 1.207 EUR und 1.479 EUR ausgegebenwerden muss.

Herr H. will ein weiteres Zweifamilienhaus seinem Sohn B. undseinem Schwiegersohn 400.000 EUR bertragen. Auch hier sollen

beide Shne wertmig in gleicher Hhe beschenkt werden. Al-lerdings verfgt das Zweifamilienhaus ber versetzte Wohnebe-nen und viele schrge Wnde. Eine Ermittlung des umbautenRaums liegt nicht vor. Es sind sehr unterschiedliche Baustoffe ver-wandt worden. Einzelne Teile des Gebudes sind in unterschied-lichen Jahren bezugsfertig geworden.

Der Sachverstndige muss bei diesem Gutachten einen wesent-lich hheren Ermittlungsaufwand leisten. Er wird das Gebude

in die Schwierigkeitsstufe einordnen. Fr das Gutachten ms-sen zwischen 1.425 EUR und 2.012 EUR eingeplant werden.

Den letztlich verlangten Honorarbetrag knnen Sie selbstverstnd-lich nicht im Voraus genau bestimmen. Wenn der Gutachter entge-gen der ersten Annahme einen anderen Wert als 400.000 EUR ermit-telt, wird er auch die dementsprechenden Gebhrenstze bei derHonorarberechnung ansetzen.

Wre die Immobilie in den vorangegangenen Beispielsfllen letzt-lich 500.000 EUR wert, wre fr das Gutachten in der Normalstufezwischen 1.318 EUR und 1.611 EUR zu zahlen. In der Schwierigkeits-stufe wrde das Gutachten zwischen 1.559 EUR und 2.198 EUR

kosten.

Praxis-Tipp:

Bevor Sie einen Sachverstndigen beauftragen, sollten Sie kalku-lieren, ob sich das Gutachten fr den Zweck lohnt. Gegebenen-falls sollten Sie Kosten sparen.

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Wichtig: Versuchen Sie bei Schenkungen immer, mglichst wenig un-mittelbar an Schwiegerkinder zu bertragen. Grund: Fr Schwieger-

kinder steht lediglich ein Freibetrag von 10.300 EUR zur Verfgung.Schenken Sie dagegen etwas Ihrem eigenen Kind, knnen Sie einenFreibetrag von 205.000 EUR nutzen. Sofern das beschenkte Kind dieerhaltene Immobilie irgendwann seinem Ehegatten das heitIhrem Schwiegerkind weiter verschenkt, kann zwischen den Ehe-leuten ein Freibetrag von 307.000 EUR genutzt werden.

Dabei mssen Sie Ihrem Kind aber freien Entscheidungsspielraumlassen. Falls Sie eine Kettenschenkung aus steuerlichen Gesichts-

punkten regelrecht anweisen, spielt das Finanzamt verstndlicher-weise nicht mit. In diesem Fall nimmt das Finanzamt einen Miss-brauch von Gestaltungsmglichkeiten an. Folge: Es gibt keinenSteuervorteil. Machen Sie sich daher vorher kundig, da Sie sonst trotzder gesetzlich vorgesehenen Erleichterungen schnell zu viel Schen-kungsteuer zu Unrecht an das Finanzamt zahlen.

Genaue Werte selbst berechnen

Sachverstndigengutachten ohne einschlgige Erfahrung stehen oftauf tnernen Fen, weil die Gefahr besteht, das Ermessen einseitigauszuben. Versuchen Sie deshalb durch stndige Beobachtung desrtlichen Grundstcksmarkts Ihr Fingerspitzengefhl zu verbessern.

Allerdings werden Sie Ihre ermittelten Werte nie beweisen kn-nen, denn bei jeder Wertermittlung bleiben Unsicherheiten. Es isteine alte Erfahrung, dass die Auffassungen ber den Wert einesGrundstcks eklatant voneinander abweichen knnen. Das zeigenauch Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten. Unterschiedliche Auf-fassungen ber den Wert eines Grundstcks sind gerade hier fast ander Tagesordnung. Vertrauen Sie deshalb ruhig Ihrer Berechnung.Sofern Sie Ihr Ermessen nicht einseitig ausben und die fundiertenMethoden dieses Profi-Handbuchs anwenden, werden Sie den Wertvon Immobilien stets realittsgem abbilden.

Kaufpreisschwankungen nicht vorhersehbar!Lassen Sie sich auch nicht verunsichern, wenn die tatschlich erziel-ten Kaufpreise selbst bei relativ vergleichbaren Grundstckenschwanken. Das kann viele Grnde haben. Dringt ein Kufer auseiner hochpreisigen Region in eine Gegend vor, in der relativ nied-

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rige Bodenwerte gelten, zahlt er schnell berhhte Preise. Subjektivist er der Auffassung, einen gnstigen Preis zu zahlen. Hufig hat er

aber nicht hinreichend genug recherchiert, weil er sich mit regiona-len Bodenwerten nicht beschftigt hat.

Dennoch schlagen sich derartige Kaufpreise ebenfalls in Ihrer per-snlichen Kaufpreis-Sammlung nieder. Vergessen Sie deshalb nicht,dass die tatschlichen Grundstcksbertragungen keinen unvern-derlichen strengen Regeln unterliegen. Nicht alles kann mit mathe-matischen Formeln erfasst werden. Auch der Bundesgerichtshof ver-tritt die Auffassung, dass eine rechnerisch przise Ermittlung des Ver-

kehrswerts von Grundstcken erfahrungsgem im Allgemeinen so-wieso nicht mglich sei. Folge: Der Verkehrswert ist das Ergebniseiner mehr oder weniger guten Schtzung, wobei Sie die Methodenie aus dem Auge verlieren drfen.

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Auf dem Prfstand:

Methoden der Wertermittlung

1. Diese Bewertungsmethodenmssen Sie unterscheiden! . . . . . . . 34

2. Wann welche Methodegeeignet ist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

3. Was den Immobilienwertentscheidend beeinflusst . . . . . . . . 36

4. Warum Sie die Ergebnisserunden sollten . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

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1. Diese Bewertungsmethoden mssenSie unterscheiden!

In der Wertermittlungslehre wird zwischen drei Methoden unter-schieden. Grundstzlich schlieen sich diese drei Methoden gegen-seitig aus. Allerdings gibt es Grundstcksarten, bei denen Sie in derPraxis nicht immer eindeutig entscheiden knnen, welchem Verfah-ren der Vorzug zu geben ist. Vor jeder Bewertung mssen Sie deshalbprfen, welches Verfahren dem zu bewertenden Objekt am meistengerecht wird. Die Entscheidung hngt dabei von den Umstnden deskonkreten Einzelfalls ab. Dabei ist insbesondere die Art des Grund-

stcks von Bedeutung.Diese Bewertungsmethoden mssen Sie unterscheiden:

Methoden der Verkehrswertermittlung

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Auf dem Prfstand: Methoden der Wertermittlung

Vergleichswert-verfahren

Vergleich mit

tatschlichen

Kaufpreisen

Sachwert-verfahren

Wert der Immobilie

orientiert sich an

der Substanz

Ertragswert-verfahren

Wert der Immobilie

orientiert sich an

Ertragsaussichten

Die Bewertungspraxis zeigt immer wieder erhebliche Abgrenzungs-schwierigkeiten zwischen den einzelnen Methoden. Das betrifft ins-besondere das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.Lassen Sie sich jedoch nicht in den Sog des Theorienstreits der Sach-verstndigen ziehen. Wgen Sie alle Merkmale der Immobilie unterBercksichtigung des Zwecks der Wertermittlung ab und entschei-den Sie sich dann fr eine Methode. Sie knnen zwar anschlieendden Wert auch nach einer anderen Methode berechnen. Grundstz-lich wre es zwar nicht berzeugend, wenn Sie einen Mittelwert zwi-schen beiden Methoden bilden, weil dies einer professionell getrof-fenen Entscheidung zugunsten einer bestimmten Methode zuwider-


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liefe. Dennoch ist es einfach eine Tatsache, dass dies in der Praxis im-mer wieder in Stellungnahmen und Gutachten zu sehen ist. Ein

Grund dafr ist auch, dass beispielsweise eine kreditgebende Bankunabhngig von der Nutzung einerseits die Ertragskomponente undandererseits auch die Sachwertkomponente einer Immobilie beiihren Entscheidungen abwgen will.

Die Schwierigkeit, ein Grundstck einer bestimmten Wertermitt-lungsmethode zuzuordnen, kann verschiedene Grnde haben:

Die Immobilie ist ein sehr untypisches Objekt, das nicht in eineallgemeine Grundstcksart einzuordnen ist.

Die Wertermittlung hat zum Ziel, den Verkehrswert in eine ganzbestimmte tendenzielle Richtung zu schieben.

Der Gutachter hat die im Grunde veraltete Mittelwertmethodeangewandt, ohne sich um die aktuellen Erkenntnisse der Werter-mittlungstheorie zu kmmern.

2. Wann welche Methode geeignet istDas Vergleichswertverfahren hat die oberste Anwendungsprioritt.Allerdings scheidet diese Methode aus rein faktischen Grnden inden meisten Fllen aus. Lesen Sie dazu mehr in Kapitel 3 ber dasVergleichswertverfahren.

Die Abgrenzung zwischen dem Ertragswert- und Sachwertverfahrenerfolgt mit einer einfachen Fragestellung:

Steht bei der Immobilie der Ertrag oder der Sachwert, die Substanz

der Immobilie, im Vordergrund?Ist der Ertrag eines Grundstcks entscheidend, muss das Ertragswert-verfahren angewandt werden. Ansonsten geben Sie dem Sachwert-verfahren den Vorzug.

Praxis-Tipp:

Sofern Ihnen ein Sachverstndiger mehrere Ergebnisse neben-einander prsentiert und den Mittelwert als einzig wahren

Verkehrswert anpreist, sollten Sie misstrauisch sein. Hier konnteoder wollte sich der Gutachter nicht fr ein bestimmtes Verfah-ren entscheiden.

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Wann welche Methode geeignet ist


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Entscheiden Sie mit Hilfe der nachstehenden Checkliste, in welchemVerfahren Sie die Immobilie zu bewerten haben.

Checkliste: Wann welche Methode?

Typisches Bewertungs-Ihr Grundstck gehrt zu verfahrenfolgender Grundstcksart Ertragswert- Sachwert-

verfahren verfahren

Brogebude

Eigentumswohnung

Einfamilienhaus

Fabrikgrundstck

Garagen neben einem Einfamilienhaus

Garagengrundstcke

Geschftshaus in der City

Ladenrume

Lagerhallen

Landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle

Mietwohngrundstck

Sanatorien

Tankstellengrundstcke

Verwaltungsgebude

Warenhausgrundstcke

Werksttten

Wohngebude im Auenbereich mit Nebengebuden

Zweifamilienhaus

3. Was den Immobilienwert entscheidend beeinflusstLassen Sie die Berechnung des Grundstckswerts nicht einfach mit ei-nem mathematischen Ergebnis enden. Setzen Sie Ihre Erkenntnissedes rtlichen Grundstcksmarkts profitabel ein. Versuchen Sie des-halb, den mit mathematischen Methoden gefundenen Wert im Lichtder individuellen Umstnde und Besonderheiten der Immobilie zu

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korrigieren. Sofern nicht innerhalb der Berechnungsmethoden hin-reichende Korrekturen stattgefunden haben, steht am Ende Ihrer

Berechnungen die Frage, ob angemessene Zu- oder Abschlge erfor-derlich sind.

Folgende Umstnde knnen den Wert Ihrer Immobilie entscheidendbeeinflussen, wenn sie nicht bereits innerhalb der Bewertungsme-thode ihren Niederschlag gefunden haben.

Umstnde, die den Immobilienwert beeinflussen

Alter der Gebude

Art der baulichen Nutzung

Bauweise des Gebudes

Belastungen des Grundstcks, wie beispielsweise Belastung mit ei-nem Wegerecht

Bodenbeschaffenheit: Ein sumpfiger Boden erfordert beispielsweise

regelmig wesentlich hhere Grndungskosten

Gre des Grund und Bodens

Immissionen wie beispielsweise Kirchenglocken, Lrm, Straenbahn-gerusche oder der Einflugschneise eines Flugplatzes

Lage des Grundstcks, sofern sich Besonderheiten ergeben

Ma der baulichen Nutzung

Verwendungsmglichkeiten der Gebude

Zuschnitt des Grund und Bodens

4. Warum Sie die Ergebnisse runden sollten

Ihr Gutachten wird nicht glaubwrdiger, wenn Sie das Ergebnis stolzmit vielen Stellen hinter dem Komma prsentieren. Wichtig ist, dierichtigen Bewertungsmethoden anzuwenden. Entscheidend ist fer-ner, dass Sie Ihr sachverstndiges Ermessen in der zutreffenden Band-breite und richtigen Tendenz ausgebt haben.

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Warum Sie die Ergebnisse runden sollten


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Lassen Sie deshalb das von Ihnen berechnete Ergebnis nicht auf denCent genau stehen. Runden Sie das Ergebnis auf oder ab. Wenden

Sie die folgenden allgemeinen Rundungsregeln an:Rundungstabelle

Runden Sie auf einen vollen Beispiel

Betrge bis Hunderter 10.520 Euro 10.000 Euro 10.500 Euro

Betrge ber 10.000 Euro Tausender 50.934 Euro

bis 500.000 Euro 51.000 EuroBetrge ber 500.000 Euro Zehntausender 753.000 Euro bis 1.000.000 Euro 750.000 Euro

Betrge ber 1.000.000 Euro Hunderttausender 1.620.000 Euro1.600.000 Euro

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Vergleichswertverfahren

1. So ermitteln Sie denV e rg l e i c h sw e r t . . . . . . . . . . . . . . . . 4 0

2. Vergleichswertverfahrenbei unbebauten Grundstcken . . . . 40

3. Vergleichswertverfahrenbei bebauten Grundstcken . . . . . . 42

4. Typische Grundstcksarten frdas Vergleichswertverfahren . . . . . . 44

5. Vergleichswertverfahrenbei Eigentumswohnungen . . . . . . . 44

6. Berechnungsmethode . . . . . . . . . . . 46

3


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1. So ermitteln Sie den VergleichswertIdealmethode fr jede Immobilienbewertung ist das Vergleichswert-

verfahren. Insofern nimmt es unter den drei Bewertungsverfahreneine Sonderstellung ein. Das gilt jedoch nur in der Theorie. In der Pra-xis sind die Voraussetzungen fr das Vergleichswertverfahren relativselten erfllt. Sofern Sie jedoch alle Daten des Vergleichswertverfah-rens beschaffen knnen, haben Sie die Gewhr fr optimale Werte.

Das Vergleichswertverfahren ist eine einfache Methode: VergleichenSie die Zielimmobilie mit einer Immobilie, fr die in zeitlicher Nheein tatschlicher Kaufpreis erzielt worden ist.

Wichtig: Das Ergebnis ist jedoch nur dann aussagekrftig, wenn dieGrundstcke wirklich miteinander vergleichbar sind.

Beispiel:

Sie wollen den Wert eines unbebauten Baugrundstcks ermit-teln. Das Grundstck steht zum Verkauf an. Es ist rechtwinkliggeschnitten und 600 Quadratmeter gro. Ein in unmittelbarer

Nachbarschaft gelegenes unbebautes Baugrundstck ist vor we-nigen Tagen fr 120.000 EUR verkauft worden. Auch das Nach-bargrundstck ist rechtwinklig geschnitten und 600 Quadratme-ter gro.

Es leuchtet unmittelbar ein, dass die Zielimmobilie genau wiedas vergleichbare Grundstck 120.000 EUR wert ist.

Ein unmittelbarer Vergleich mit anderen Grundstcken scheidet in

der Praxis oft deshalb aus, weil Grundstcke entweder nicht mitei-nander vergleichbar sind oder tatschliche Kaufpreise einfach nichtvorliegen.

2. Vergleichswertverfahren bei unbebauten Grund-stcken

Fr unbebaute Grundstcke werden Sie in vielen Fllen das Ver-

gleichswertverfahren anwenden, denn bei unbebauten Grundstckenist ein vergleichbares Grundstck relativ leicht und oft zu finden.

Dennoch mssen Sie auch bei unbebauten Grundstcken prfen, obdie Grundstcke tatschlich miteinander vergleichbar sind. Dazuknnen Sie die folgende Checkliste nutzen.

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Checkliste: Unbebaute Grundstcke

Diese Merkmale der zu vergleichenden ja neinGrundstcke stimmen berein

Lage

Gre

Bauliche Nutzbarkeit

Bauliche Ausnutzungsmglichkeiten

Ma der zulssigen baulichen Nutzung

Grundstckstiefe

Erschlieungszustand

Natrlich knnen in der Praxis noch weitere Abweichungen auftre-ten. Dabei sind nicht alle Unterschiede so gravierend, dass der Ver-gleich verschiedener Immobilien grundstzlich ausgeschlossen wre.Kleinere Abweichungen knnen Sie im Einzelfall durch entspre-chende Zu- oder Abschlge bercksichtigen. Sind die Abweichungengravierend, scheidet das Vergleichswertverfahren auf jeden Fall aus.

Stellen Sie mit den nachstehenden Prfkriterien fest, ob insgesamt soviele und gewichtige Abweichungen vorliegen, dass eine Anwen-dung des Vergleichswertverfahrens im Einzelfall ausgeschlossen ist.

Prfkriterien

Es ergeben sich Abweichungen ja neinbei den folgenden Merkmalen

Ecklage des Grundstcks an zwei Straen

Zuschnitt des Grundstcks

Oberflchenbeschaffenheit des Grundstcks

Beschaffenheit des Baugrundes

Beeintrchtigungen durch Lrm

Beeintrchtigungen durch Staub

Beeintrchtigungen durch Rauch

Beeintrchtigungen durch Gerche

Auf dem Grundstck befinden sich Altlasten wiebeispielsweise Verunreinigungen des Grund undBodens mit Chemikalien

Grunddienstbarkeiten

Zugang zum Grundstck

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Vergleichswertverfahren unbebaute Grundstcke


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3. Vergleichswertverfahren bei bebautenGrundstcken

Der Idealzustand fr das Vergleichswertverfahren liegt bei bebautenGrundstcken selten vor. Die einzelnen baulichen Gestaltungen sindhufig zu unterschiedlich. Deshalb kann ein bebautes Grundstcknur selten mit einem anderen bebauten Grundstck unmittelbar ver-glichen werden. Bereits geringe Abweichungen zwischen bebautenGrundstcken fhren in der Praxis zu erheblichen Wertabweichun-gen. Deshalb scheidet das Vergleichswertverfahren bei bebautenGrundstcken viel schneller aus.

Prfen Sie aber auch mit der nachstehenden Checkliste, ob das Ver-gleichswertverfahren bei einem bebauten Grundstck dennoch an-gewandt werden kann. Die in der Checkliste aufgefhrten Merkmalesind Anhaltspunkte, die Ihnen die Entscheidung erleichtern sollen,ob sich Gebude in wesentlichen Merkmalen unterscheiden.

Checkliste: Bebaute Grundstcke

Abweichung bei folgenden VergleichswertverfahrenMerkmalen zwischen den noch zweifel- nichtVergleichsgrundstcken mglich haft mglich

Die Gestaltung des Grundrisses weist gravierende Unterschiede auf

Die Wohnflchen weichen in der Gre voneinander erheblich ab

Das Grundstck liegt in Wohn- gegenden mit unterschiedlichemWohnwertniveau

Die Lage des Grundstcks ist unterschiedlich

Die Gre des Grund und Bodens weicht geringfgig ab

Die Zimmerzahl ist

unterschiedlich

Die Anzahl der Geschosse ist unterschiedlich

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Abweichung bei folgenden Vergleichswertverfahren

Merkmalen zwischen den noch zweifel- nichtVergleichsgrundstcken mglich haft mglich

Die festgestellten Kaufpreise liegen nicht in zeitlicher Nhezum Bewertungszeitpunkt

In den Gebuden sind in unterschiedlichen Jahren Schnheits-reparaturen durchgefhrt worden

Das Vergleichsgrundstck ist nicht durchgreifend modernisiert worden

Die Gebude sind in vllig verschiedenen Baujahren errichtetworden

Die Gebudeausstattung ist vllig unterschiedlich (Deckenvertfe-

lung, Isolierverglasung, Sanitr-ausstattung, Elektroanlagen,Heizungsinstallation)

Bei Reihenhusern und Eigentumswohnungen werden Sie mit demVergleichswertverfahren beste Ergebnisse erzielen. Gerade bei die-sen Grundstckstypen spielen individuelle Besonderheiten kaumeine Rolle. Wichtig ist dabei nur, dass der bauliche Zustand ver-gleichbar ist. Individuelle Merkmale, wie eine Deckenverkleidung im

Keller, werden den Verkehrswert einer Immobilie kaum beeinflussen.

Praxis-Tipp:

Gerade beim Vergleichswertverfahren profitieren Sie ganz er-heblich von Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung (siehe Ta-belle in Kapitel 1.6). Versuchen Sie deshalb, Ihre eigene Samm-lung zielgenau und zeitnah aufzustellen. Besichtigen Sie ruhigauch einmal das eine oder andere interessante Objekt. Denn diein Inseraten abgedruckten Preisvorstellungen werden im Grund-stcksverkehr meistens nicht verwirklicht. Analysieren und ver-folgen Sie deshalb den Immobilienmarkt aktiv, damit Sie ver-nnftige Vergleichswerte zur Verfgung haben.

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Vergleichswertverfahren bebaute Grundstcke

noch: Checkliste: Bebaute Grundstcke


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4. Typische Grundstcksarten fr das Vergleichs-wertverfahren

Wenn Sie eine brauchbare Vergleichsimmobilie ausfindig gemachthaben, werden Sie mit keinem anderen Verfahren zu realistischerenWerten kommen. Genau diese Vergleichsimmobilie brauchen Sie je-doch. Die Erfahrung zeigt immer wieder, dass es ganz bestimmteGrundstckstypen gibt, die fr das Vergleichswertverfahren pr-destiniert sind. Das liegt an den charakteristischen Merkmalen dieserGrundstckstypen, die leicht und oft bereinstimmen.

Nutzen Sie die nachstehende Checkliste, um zu prfen, ob Sie frdiese Grundstckstypen Vergleichsimmobilien mit entsprechendenKaufpreisen kennen.

Checkliste: Grundstcksarten

Vergleichsimmobilien mit Das Vergleichswert-tatschlichen Kaufpreisen verfahren ist anwendbar

ja nein

Unbebaute Grundstcke

Eigentumswohnungen

Reihenhuser

Doppelhuser

Gleichartige Siedlungshuser

Wohnblcke von Wohnungsunternehmen

Gewerbegrundstcke mit unterschiedlich genutzten Gebuden

Ladenlokal in der Innenstadt mit unregel- migem Grundriss

5. Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

Gerade bei Eigentumswohnungen sollten Sie immer versuchen, dasVergleichswertverfahren anzuwenden. Legen Sie deshalb fr Eigen-tumswohnungen eine separate Kaufpreis-Sammlung an.

Hufig befinden sich Eigentumswohnungen in ganzen Siedlungen,die in einem Zug errichtet worden sind. blicherweise vergleicht

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man den Wert von Eigentumswohnungen, indem man den Verkehrs-wert pro Quadratmeter Wohnflche berechnet.

Beispiel:

Sie wollen eine Eigentumswohnung innerhalb eines Gebudesmit insgesamt 20 Wohnungen kaufen. Sie wissen, dass einedieser Eigentumswohnungen in dem Gebudekomplex vor dreiMonaten verkauft worden ist. Der Kufer hat 250.000 EURgezahlt.

Dieser Kaufpreis ist fr Sie der beste Anhaltspunkt fr den Wert derEigentumswohnung. Das ergibt sich durch den direkten Vergleich

der beiden Wohnungen und den erzielten Kaufpreis fr die andereEigentumswohnung. Der Tatsache, dass der Kaufpreis bereits vordrei Monaten erzielt worden ist, brauchen Sie keine besondere Be-deutung beimessen, weil derartig kurze Zeitspannen im Immo-biliengeschft nur unwesentlich sind.

In der Praxis werden Sie vor Abschluss des Kaufvertrags allerdings ge-nau prfen, ob Ihre Eigentumswohnung tatschlich genauso ausge-stattet ist wie die Wohnung, die vor drei Monaten verkauft worden

ist. Insbesondere sind die Wohnungsgre und die Lage innerhalbdes Gebudes entscheidend.

Auch der bauliche Zustand der Wohnung ist fr Sie von Bedeutung,denn es ist ein deutlicher Unterschied, ob die Eigentumswohnungverwohnt ist und der Putz von den Wnden fllt oder ob eine ge-pflegte und intakte Ausstattung vorliegt. Richten Sie sich bei der Ver-gleichbarkeit von Eigentumswohnungen nach den Ausstattungs-merkmalen, die in der nachstehenden Checkliste genannt sind.

Praxis-Tipp:

Konzentrieren Sie sich auf den Kaufpreis pro QuadratmeterWohnflche.

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Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen


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Checkliste: Ausstattungsmerkmale

Die Ausstattung der Vergleichs- ja neinwohnung ist identisch

Hochwertige Deckenvertfelung

Allgemeiner baulicher Zustand

Schnheitsreparaturen regelmig durchgefhrt

Zustand der Heizungsanlage

Zustand der Fenster

Zustand und Ausfhrung der Innentren

Wertvolle Holzwandverkleidungen

Sanitreinrichtungen

Elektroinstallation zeitgem

Nachrichtentechnik zeitgem

6. BerechnungsmethodeBei unbebauten Grundstcken

Sind fr ein unbebautes Grundstck 350.000 EUR als Kaufpreis ge-zahlt worden, ergibt sich fr eine Vergleichsimmobilie derselbe Wert,wenn die Vergleichsimmobilie in den wesentlichen Merkmalen mitdem verkauften Grundstck bereinstimmt. Weitere Berechnungensind grundstzlich nicht erforderlich. Die Vergleichsimmobilie ist eben-falls mit 350.000 EUR anzusetzen.

Beachten Sie, dass diese unmittelbare bernahme des Kaufpreisesnur dann mglich ist, wenn die Vergleichsimmobilie in allen Detailsund wesentlichen Merkmalen bereinstimmt.

Dazu gehren insbesondere die Grundstcksgre, die Lage sowieder Zuschnitt und die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstcks.

Diesen Idealzustand werden Sie nur in Ausnahmefllen erreichen.Wesentlich hufiger knnen Sie das Vergleichswertverfahren in et-

was modifizierter Form anwenden. Dies ist der Fall, wenn die physi-kalischen Gren eines unbebauten Grundstcks voneinander ab-weichen und die Differenz nicht allzu gro ist.

Ist beispielsweise ein unbebautes Grundstck fr 200.000 EUR ver-kauft worden und 500 Quadratmeter gro, knnen Sie eine andere

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Immobilie ebenfalls unter Bercksichtigung dieses Kaufpreises be-werten. Dabei ist vorauszusetzen, dass das Grundstck sich in einer

vergleichbaren Lage befindet und in gleicher Weise baulich ausnutz-bar ist. Auerdem muss die Grundstcksgre vergleichbar sein.Wollen Sie daher ein Grundstck bewerten, das nur 470 Quad-ratmeter gro ist, mssen Sie den zuvor gezahlten Kaufpreis fr das500 Quadratmeter groe Grundstck umrechnen.

Demzufolge ergibt sich fr Ihr Grundstck folgender Wert:

Bei bebauten Grundstcken

Bei bebauten Grundstcken brauchen Sie Vergleichsobjekte, die inallen wesentlichen Merkmalen mit der Zielimmobilie bereinstim-men. Dazu gehren insbesondere:

Wohnflche

Grundstcksgre

Alter

Lage

Bauweise

Ausstattung

Diese Voraussetzung werden Sie am meisten bei Reihenhusern undEigentumswohnungen vorfinden.

Sofern vergleichbare Reihenhuser bewertet werden sollen und Siefr ein Reihenhaus einen erzielten Kaufpreis kennen, legen Sie den-selben Wert bei der Vergleichsimmobilie zugrunde.

Auch diese Voraussetzung werden Sie nur in seltenen Fllen vorfin-den. Versuchen Sie deshalb, mit einem modifizierten Vergleichswert-verfahren fr bebaute Grundstcke weiterzukommen. Das gelingtIhnen nur dann zuverlssig, wenn alle wesentlichen Merkmale desGrundstcks bereinstimmen. Das wird in der Bewertungspraxis al-lenfalls bei Eigentumswohnungen noch hufig anzutreffen sein.

200.000 EUR

x 470 qm = 188.000 EUR500 qm

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Berechnungsmethode


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Beispiel:

Sofern Sie den Kaufpreis fr eine 80 Quadratmeter groe Eigen-

tumswohnung festgestellt haben und eine nur 75 Quadratmetergroe Eigentumswohnung bewerten wollen, mssen Sie den er-zielten Kaufpreis entsprechend der unterschiedlichen Woh-nungsgren umrechnen.

Betrgt der Kaufpreis fr die 80 Quadratmeter groe Eigen-tumswohnung 160.000 EUR, rechnen Sie wie folgt:

160.000 EUR x 75 qm = 150.000 EUR

80 qm

Wenden Sie bei Eigentumswohnungen die folgende allgemeine For-mel an:

Das Ergebnis ist der Wert der Eigentumswohnung.

Leiten Sie den Preis pro Quadratmeter Wohnflche fr die Eigen-tumswohnung aus Ihrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung ab. DieseBewertungsmethode ist ebenfalls eine modifizierte Form des Ver-gleichswertverfahrens.

Beispiel:Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Aus Ihrer persn-lichen Kaufpreis-Sammlung fr Eigentumswohnungen ergibtsich ein durchschnittlicher Kaufpreis von 1.600 EUR/qm. SofernSie eine Eigentumswohnung mit einer Wohnflche von 80 qmkaufen wollen, betrgt der Verkehrswert:

1.600 EUR/qm x 80 qm = 128.000 EUR

Wohnflche der Eigentums-x

Preis pro Quadrat-wohnung in Quadratmeter meter Wohnflche

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Legen Sie fr Eigentumswohnungen folgende Kaufpreis-Sammlungan:

Kaufpreis-Sammlung fr Eigentumswohnungen

Datum Kaufpreis Wohnflche Wert derEigentums- der Eigentums- Eigentumswohnungwohnung wohnung

Jan 144.000 EUR 90 qm 1.600 EUR/qm Wohnflche

Feb 162.300 EUR 103 qm 1.576 EUR/qm Wohnflche

Mrz 123.600 EUR 82 qm 1.507 EUR/qm WohnflcheMai 132.500 EUR 95 qm 1.395 EUR/qm Wohnflche

Mai 153.290 EUR 43 qm 3.565 EUR/qm Wohnflche

Mai 180.650 EUR 125 qm 1.445 EUR/qm Wohnflche

Juni 156.000 EUR 107 qm 1.458 EUR/qm Wohnflche

Juni 325.000 EUR 100 qm 3.250 EUR/qm Wohnflche

Juli 135.000 EUR 97 qm 1.392 EUR/qm Wohnflche

Aug 85.400 EUR 65 qm 1.314 EUR/qm Wohnflche

Aug 114.250 EUR 79 qm 1.446 EUR/qm Wohnflche

Sep 133.560 EUR 48 qm 2.783 EUR/qm Wohnflche

Summe 1.845.550 EUR 1.034 qmMittelwert fr 1.785 EUR/qmEigentumswohnungen Wohnflche

Praxis-Tipp:

Besuchen Sie die Homepage des rtlich zustndigen Gutachter-ausschusses. Fr Eigentumswohnungen werden dort hufig Ver-

gleichsfaktoren angegeben, mit denen Sie Eigentumswohnun-gen auch ohne eine persnliche Kaufpreis-Sammlung bewertenknnen.

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Berechnungsmethode


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Ertragswertverfahren

1. Die Hausmakler-Formel . . . . . . . . . . 52

2. ProfessionellesErtragswertverfahren . . . . . . . . . . . 54

3. So ermitteln Sie den Bodenwert . . . 55

4. So bestimmen Sie den Wertder baulichen Anlagen . . . . . . . . . . . 55

5. Das Ertragswertverfahren

auf einen Blick . . . . . . . . . . . . . . . . . 566. Diese Begriffe mssen Sie kennen! . 58

7. So berechnen Sie die Verzinsungdes Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . 70

8. Wichtig! Liegenschaftszinssatz . . . . 71

9. Der Vervielfltigerfr das Ertragswertverfahren . . . . . . 74

10. Beispielhafte Berechnungim Ertragswertverfahren . . . . . . . . . 82

11. Wie sich Baumngel undBauschden auswirken . . . . . . . . . . 84

12. So erfassen Siedie baulichen Auenanlagen . . . . . . 85

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1. Die Hausmakler-Formel

Orientiert sich der Wert einer Immobilie in erster Linie am Ertrag,

steht die Bewertungsmethode fest: Wenden Sie das Ertragswertver-fahren an. Sofern Sie sich nicht sicher sind, ob das Ertragswertver-fahren oder Sachwertverfahren anzuwenden ist, schauen Sie in dieentsprechende Checkliste in Kapitel 2.2.

In der Praxis findet man heute noch die sogenannte Hausmakler-Formel, bei der Sie den Rohertrag eines Grundstcks mit einemortsblichen Faktor multiplizieren.

Beispiel:

Sie wollen ein Mietwohngrundstck bewerten, das einen jhrli-chen Rohertrag von 45.000 EUR erbringt. In der Gemeinde sindnach entsprechenden Untersuchungen Faktoren zwischen 8 und18 magebend. Befindet sich das Mietwohngrundstck in einermittleren Wohnlage und verfgt es ber eine bliche Ausstat-tung, drfte ein Faktor von 14 zutreffend sein.

Sie berechnen den Grundstckswert nach der Hausmakler-For-mel wie folgt:

45.000 EUR x 14 = 630.000 EUR

Eins steht von vornherein fest: Die Hausmakler-Formel ist eine sehrgrobe Schtzung. Im Allgemeinen hilft Ihnen die Hausmakler-Formelnur, um blitzschnell eine Verhandlungsbasis zu finden. Der Roher-

trag ist jedoch nicht geeignet, den Wert eines Grundstcks zuverls-sig zu bestimmen.

Der Grund ist auch verstndlich: ltere Gebude erfordern regel-mig hhere Bewirtschaftungskosten, so dass die Reinertrge vonGrundstcken sehr unterschiedlich sein knnen. Deshalb muss ge-rade wenn es auf den Ertrag der Immobilie ankommt der Ertragentscheidend sein, der sich nach Abzug der Bewirtschaftungskostenergibt.

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Wichtig: Legen Sie sich eine Liste an, in der Sie alle Immobilien ein-tragen, die in Ihrer Region angeboten werden. Verfolgen Sie den

Grundstcksmarkt aktiv. Sofern Ihnen einzelne Daten nicht bekanntsind, fragen Sie einfach nach. Schlielich sollen die angebotenen Im-mobilien verkauft werden. Deshalb hat der Grundstcksverkuferregelmig ein Interesse, Ihnen die Einzeldaten des Grundstcks zuliefern. Legen Sie folgende Tabelle an:

Liste: Mietwohngrundstcke im Ortsteil Musterstadt

1 2 3 4 5 6

Lage Verlangter Wohn-/ Mietwert Jhrlicher Faktor2)

Kaufpreis Nutzflche pro qm Rohertrag1)

in EUR insgesamt in EUR in EUR

Blumenstr. 2a 800.000 500 qm 10,00 60.000 13,3

Rosenstr. 136 650.000 400 qm 11,00 52.800 12,3

Lilienstr. 27 980.000 800 qm 8,00 76.800 12,8

Tulpenweg 65 1.200.000 850 qm 9,00 91.800 13,1Nelkenstr. 7 700.000 450 qm 9,50 51.300 13,6

Ahornweg 2 820.000 660 qm 8,50 67.320 12,2

Mittelwert 12,9

1) Jhrlicher Rohertrag = Spalte 3 x Spalte 4 x 12

2) Faktor =Spalte 2Spalte 5

Auch wenn die von Ihnen berechneten Faktoren dicht beieinanderliegen, mssen Sie sich immer im Klaren sein, dass die Hausmakler-Formel eine grobe Schtzung ist. Der Grund ist einleuchtend: Sie su-chen den Zeitwert eines Grundstcks, wobei ein Teil des Ertrags zeit-

Praxis-Tipp:

Auch wenn die Hausmakler-Formel nur eine grobe Schtzung ist,sollten Sie fr schnelle berlegungen und Entscheidungen dieortsblichen Faktoren bercksichtigen, mit denen Sie den Roher-trag multiplizieren mssen. Das gelingt Ihnen recht leicht, wennSie sich auf eine bestimmte Grundstcksart konzentrieren.

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Die Hausmakler-Formel


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lich begrenzt und ein anderer Teil des Ertrags zeitlich unbefristet ist.Denn nur die Gebude unterliegen einem Wertverzehr. Der Grund

und Boden bleibt in seiner Substanz erhalten und steigt im Allge-meinen im Wert.

2. Professionelles Ertragswertverfahren

Das echte Ertragswertverfahren ist nur scheinbar komplizierter. ImGrunde setzt sich auch hier der Grundstckswert aus zwei Kompo-nenten zusammen:

Addieren Sie den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen.Ermitteln Sie zunchst beide Werte getrennt. Fassen Sie am Schlussder Wertermittlung beide Werte zum Grundstckswert zusammen.

Wichtig: Fr Ihr Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus ist dasErtragswertverfahren nicht anwendbar. Grund: Ein- und Zweifa-milienhuser sind keine typischen Ertragsobjekte. Der Wert vonEin- und Zweifamilienhusern orientiert sich vielmehr an der Sub-

stanz dieser Immobilien, also am Wert der Sache. Deshalb bewertenGutachter Einfamilienhuser und Zweifamilienhuser im Sachwert-verfahren.

Mietwohngrundstcke sind dagegen regelmig keine Sachwertob-jekte, sondern im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dennoch kannes in Einzelfllen auch sinnvoll sein, Mietwohngrundstcke im Sach-wertverfahren zu bewerten. Das ist beispielsweise erforderlich,wenn Sie sich bei einem Mietwohngrundstck fr den reinen Sub-

stanzwert der Immobilie interessieren.

Gehen Sie bei der Bewertung im Ertragswertverfahren in drei Schrit-ten vor:

Ermitteln Sie zunchst den Bodenwert (siehe unten).

Anschlieend ermitteln Sie den Wert der baulichen Anlage (sieheunten).

Addieren Sie beide Werte und passen Sie das Ergebnis mit HilfeIhrer persnlichen Kaufpreis-Sammlung an den Verkehrswert an.

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3. So ermitteln Sie den Bodenwert

Den Bodenwert berechnen Sie entweder im Vergleichswertverfah-

ren oder wie bei der Bewertung eines unbebauten Grundstcks.Es gilt folgende Formel:

Lesen Sie mehr zum Bodenwert im Kapitel 5 ber das Sachwertver-

fahren. Die Berechnung ist identisch.

4. So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen

Beim Ertragswertverfahren ist das wesentliche Element der nachhal-tig erzielbare jhrliche Reinertrag. Dieser entspricht dem Roh-ertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

Ziehen Sie vom Reinertrag des Grundstcks den sogenannten Ver-zinsungsbetrag des Bodenwerts ab. Die Verzinsung entspricht dem

jeweiligen sogenannten Liegenschaftszinssatz.

Der verbleibende Reinertrag der baulichen Anlagen wird als Jahres-betrag mit dem magebenden Vervielfltiger multipliziert, der vonder Restnutzungsdauer und dem jeweils geltenden Liegenschafts-zinssatz abhngt.

Flche des Grundstcksx

Bodenrichtwertin Quadratmeter pro Quadratmeter

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So bestimmen Sie den Wert der baulichen Anlagen


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Achtung: Im Grunde bentigen Sie nur wenige Daten. Machen Siesich vorab mit dem typischen Berechnungsgang einer Bewertung imErtragswertverfahren vertraut. Sobald Ihnen der Rechengang gelu-fig ist, wird das Ertragswertverfahren leicht einsichtig.

5. Das Ertragswertverfahren auf einen Blick

Orientieren Sie sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren an

der nachstehenden bersicht:

Die Bewertung im Ertragswertverfahren

Bodenwert

Jahresrohertrag

minus Bewirtschaftungskosten= Grundstcksreinertrag

minus Verzinsung desBodenwerts

=Reinertrag der baulichen

Anlagen

x Vervielfltiger

= Ertragswerte der baulichenAnlagen

plus/minus

Abschlge/Zuschlgewegen sonstiger

wertbeeinflussenderUmstnde

= Wert der baulichen Anlagen

Summe =

plus/minus Angleichung an denVerkehrswert

Ertragswertdes

Grundstcks


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Das Ertragswertverfahren auf einen Blick

Grundstcksgre in qm 1.570Bodenrichtwert pro qm 130 EURRohertrag pro Monat und proWohnflche in qm 4,85 EURAnzahl der Wohnungen 12Wohnflche pro Wohnung in qm 80Bewirtschaftungskosten 22 %Baujahr 1985Jahr der Wertermittlung 2010

Alter in Jahren 25

bliche Lebensdauer in Jahren 100abzglich Alter in Jahren 25

Restnutzungsdauer in Jahren mithin 75Liegenschaftszins lt.Gutachterausschuss 5 %Vervielfltiger entsprechendRestnutzungsdauer undLiegenschaftszins 19,49

Flche 1.570 qmBodenrichtwert 130 EUR/qmFlche x Bodenrichtwert =Bodenwert 204.100 EUR

Jahresrohertrag

(Wohnungen x Wohnflche xRohertrag pro Monat und qm x 12Monate =) 55.872,00 EURBewirtschaftungskosten 22 % 12.291,84 EURJahresreinertrag 43.580,16 EURabzgl. Verzinsung des Bodenwerts(Bodenwert x Liegenschaftszins =) 10.205,00 EURJahresreinertragsanteil fr diebaulichen Anlagen 33.375,16 EURErtragswert der baulichen Anlagen(Reinertrag der baulichen Anlagen xVervielfltiger =) 650.481,87 EUR

Ertragswert 854.581,87 EURgerundet 850.000,00 EUR

Wert der baulichen Anlagen

Bodenwert

Ermittlung des Ertragswerts

Daten eines zu bewertenden Mietwohngrundstcks

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6. Diese Begriffe mssen Sie kennen!Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag umfasst alle Einnahmen, die Sie bei einer ord-nungsgemen Bewirtschaftung des Grundstcks nachhaltig erzie-len. Das sind neben der Miete oder Pacht auch andere Leistungen desMieters oder Pchters. Deshalb gehren auch Baukostenzuschsseoder Mietvorauszahlungen zum Rohertrag, wenn diese Zahlungenauf die Miete angerechnet werden.

Sofern die Mieter Kosten fr Umbauten und Einbauten aufgewendethaben, mssen Sie die Kosten genauso wie Mietvorauszahlungen be-handeln. Das ist jedoch nur dann erforderlich, wenn die Mieter nachBeendigung des Mietverhltnisses die Umbauten und Einbautennicht beseitigen drfen, diese jedoch den Mietwert erhhen.

Schnheitsreparaturen muss rechtlich grundstzlich der Vermieter tra-gen. In so gut wie allen Mietvertrgen wlzt der Vermieter diese recht-liche Verpflichtung auf den Mieter ab. Folglich tragen berwiegenddie Mieter die Schnheitsreparaturen. Die Kosten hierfr sind nurdann als Rohertrag anzusetzen, wenn sie im Rahmen der Bewirtschaf-tungskosten als Teil der Instandhaltungskosten behandelt werden.

Sofern die Kosten fr die Schnheitsreparaturen nicht im Rohertragerfasst werden, drfen die Instandhaltungskosten auch nur ohneKosten der Schnheitsreparaturen angesetzt werden. Zahlt aus-nahmsweise der Vermieter die Schnheitsreparaturen, ist der Roher-trag durch die hhere Miete ohnehin grer. Dementsprechend sindin diesen Fllen die Instandhaltungskosten entsprechend zu erhhen.

Normalerweise mssten auch Umlagen den Rohertrag erhhen. Alsderartige Umlagen kommen in Betracht:

Kosten des Wasserverbrauchs

Kosten fr Treppenbeleuchtung

Kosten fr Flurbeleuchtung

Kosten fr Treppenreinigung

Praxis-Tipp:

Beachten Sie das Zusammenspiel zwischen Schnheitsreparatu-ren, die im Rohertrag zu erfassen sind, und den Instandhaltungs-kosten.

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Kosten der Straenreinigung

Kosten der Mllabfuhr

Kosten der Entwsserung Kosten der Schornsteinreinigung

Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage

Kosten des Betriebs einer Warmwasserversorgungsanlage

Kosten einer Brennstoffversorgungsanlage

Betriebskosten einer Fahrstuhlanlage

Allerdings sind diese umlegbaren Kosten nichts anderes als eindurchlaufender Posten. Wenn sie bei den Betriebskosten auer Be-tracht bleiben, drfen diese Umlagen auch nicht in den Rohertrageinbezogen werden. Auch hier mssen Sie somit das Wechselspielzwischen der Erfassung im Rohertrag und den Betriebskosten imAuge behalten.

Sind die umlegbaren Betriebskosten in der Miete enthalten, bleibenSie auf jeden Fall Teil des Rohertrags.

Diese Einnahmen gehren zum Rohertrag: Miete

Pacht

bernahme der Schnheitsreparaturen durch den Mieter

Entgelte fr die Fernsehgemeinschaftsantenne

Entgelte fr die zentrale Waschanlage

Entgelte fr Einbauschrnke

Entgelte fr die Benutzung von Kchenmbeln

Entgelte fr die Benutzung von Gartenanlagen

Entgelte fr die Benutzung von Stellpltzen

Praxis-Tipp:

Beachten Sie, dass der Rohertrag um die sogenannten Bewirt-

schaftungskosten zu krzen ist. Zu den Bewirtschaftungskostenzhlen auch die Betriebskosten. Gehren diese zur Miete, blei-ben diese zwar Teil des Rohertrags, werden aber zur Berechnungdes Reinertrags wieder abgezogen. Im Ergebnis erhalten Sie so-mit eine Nettomiete.

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Diese Begriffe mssen Sie kennen!


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Wichtig: Untermietzuschlge gehren nicht zum Rohertrag. Grund:Sie unterliegen laufenden nderungen. Zudem sind Mieterhhun-

gen wegen Untermietzuschlgen von zuflligen Faktoren abhngig.Sie beeinflussen deshalb den Wert eines Grundstcks nicht entschei-dend.

Der Rohertrag muss nachhaltig erzielbar sein

Zutreffende Ergebnisse erhalten Sie im Ertragswertverfahren nur,wenn Sie davon ausgehen knnen, dass whrend der gesamten

Restnutzungsdauer der baulichen Anlage der jhrlich erzielbareReinertrag annhernd gleich bleibt. Nur wenn der Rohertrag nach-haltig erzielbar ist, fhren die einzelnen Vervielfltiger zum richti-gen Ergebnis.

Im Allgemeinen gehen Sie von den tatschlich erzielten Mieten aus.Allerdings mssen Sie immer im Auge behalten, ob diese Mietenauch in der Zukunft nachhaltig erzielbar sind.

Nun wird man diese Frage unter Bercksichtigung der jeweils aktu-

ellen Tendenzen beantworten knnen. Dennoch mssen Sie wissen,dass Ladenmieten ganz empfindlich von der jeweiligen Konjunkturabhngen. Auch wenn einzelne Zimmer innerhalb von Wohnungenan bestimmte Personenkreise beispielsweise an Studenten ver-mietet werden, die nur fr einen vorbergehenden Zeitraum in derRegion ttig sind, mssen Sie mit der gezahlten Miete vorsichtig kal-kulieren. Wissen Sie beispielsweise, dass eine Ausbildungssttte ge-schlossen wird, die in der Vergangenheit viele Einzelzimmer fr Stu-

denten angemietet hat, drfen Sie die bisherige Miete nicht blindansetzen. Denn diese Miete wird voraussichtlich nicht mehr nachhal-tig erzielbar sein.

bliche Einnahmen in Sonderfllen

Wenn Rume unentgeltlich berlassen werden, fehlt die tatsch-liche Miete. Dennoch brauchen Sie eine Miete, um die Immobilie zu

bewerten. Schlielich kann es den Wert eines Gebudes nicht beein-flussen, wenn es vorbergehend leer steht.

Auch leer stehende Immobilien haben einen Wert, aber es gibt keinetatschlich erzielte Miete. Das Gleiche gilt bei selbst genutztenGrundstcken.

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Sofern Grundstcke oder Grundstcksteile an Verwandte oder naheAngehrige vermietet sind, muss die vereinbarte Miete keineswegs

dem blichen Mietzins entsprechen. Das kann ebenfalls bei der Ver-mietung an Gesellschafter oder an Arbeitnehmer so sein. Oft liegtdie tatschlich gezahlte Miete unter der blicherweise verlangtenMiete.

Orientieren Sie sich in diesen Fllen an den Mieten, die rtlichblicherweise fr vergleichbare Grundstcke verlangt werden.

Vergleichen Sie dazu das Objekt mit anderen Immobilien, die ver-gleichbar sind nach:

Art

Lage

Baualter

Gre

Ausstattung

Selbstverstndlich wird dies hufig schwierig sein, weil derartige Im-

mobilien nicht in einer hinreichend reprsentativen Anzahl bekanntsein drften. Behelfen Sie sich deshalb mit dem rtlichen Mietspie-gel, der eine entsprechende Differenzierung im Allgemeinen mg-lich macht.

Die Mietspiegel sind im gesamten Bundesgebiet nicht einheitlich. Al-lerdings sollten Sie darauf achten, dass sie auf jeden Fall bei der Miet-hhe differenzierte Aussagen enthalten:

zum Baualter zur Wohnlage

zur Wohnungsgre

zur Ausstattung

Bewi

profi-handbuch wertermittlung von immobilien

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