proiect epi

7/25/2019 Proiect EPI

http://slidepdf.com/reader/full/proiect-epi 1/24

Raport de evaluare

Student: PAPAZU TĂNASE Sectia:CCIA Anul: IV

1



I.SPECIFICATIA TEMEI

1. PREZENTAREA EVALUATORULUI

Prezentul raport a fost realizat de catre evaluator Papazu Tanase autorizat nr! "#$do%iciliat in %unicipiul Constanta strada Pescarilor nr!&' (!I! seria )T nr! *1$1#" tel!*$+1"&#*#1 fa, *+#1-"#+$'.!

2. PREZENTAREA BENEFICIARULUI

Prezentul raport de evaluare a fost intoc%it la cererea d/lui 0lorescu Catalin!

3. OBIECTIVUL SI SCOPUL EVALUARII

2iectivul raportului de evaluare il constituie sta2ilirea valorii de piata a i%o2ilului delocuit P31 situat pe strada Casin nr! $ %unicipiul Constanta in scopul vanzarii acestuia!

. !ATA EVALUARII

Prezentul raport de evaluare a fost realizat la data de 1'!1+!+**$ si este vala2il &* de zile dela aceasta data!

". CON!ITII LI#ITATIVE

Evaluatorul isi asu%a intrea4a raspundere pentru continutul raportului de evaluare fiindluati in considerare toti factorii apreciati ca fiind i%portanti in %od deli2erat nefiind o%isnici unul! Prezentul raport de evaluare este confidential supus e,clusiv scopului pentru care a fostela2orat! Pu2licarea acestuia este interzisa nerespectarea acestei clauze atra4andraspunderea contractuala a partii care a incalcat/o! $. BAZELE SI PROCE!URA !E EVALUARE

Sursele care au servit ca 2aze de infor%atii certe sunt atat planurile i%o2ilului su2iect sia i%o2ilelor considerate co%parative cat si raportul te5nic privind starea i%o2ilului su2iect!Alte surse de infor%are au fost 2irourile notariale si a4entiile i%o2iliare care au furnizatinfor%atii asupra costurilor pe %etru patrat si a costurilor de piata a i%o2ilelor din zona incare este situate si i%o2ilul de evaluat! 6e ase%enea s/au luat in considerare si prevederile7!8! +""-1..# cat si a nor%ativului P 1&'-1..'!

+



II. ANALIZA PRELIMINARA A PIETEI IMOBILIARE

1. Ba%ele &eo&ra'()e* +o)(ale* pol(t()e* )ulturale +( e)o,o-()e ale lo)al(tat((

9unicipiul Constanta capitala udetului cu acelasi nu%e este situat in sud/estul;o%aniei la %alul 9arii Ne4re! 6in punct de vedere %eteorolo4ic cli%a in Constanta este%ai 2landa decat in restul tarii fiind cu cateva 4rade %ai ridicata iar%a si cu cateva 4rade%ai scazuta vara datorita influentei %arii pe o distanta de cativa <ilo%etrii de la %alulacesteia pe uscat!

Populatia Constantei este esti%ata la apro,i%ativ &'*!*** locuitori =#""' > din populatia totala a udetului? fiind al doilea oras ca %ari%e dupa (ucuresti! 9aoritatealocuitorilor sunt ro%ani alaturi de care convietuiesc si alte etnii precu% turci tatari rro%ietc! In privinta dina%icii populatiei %unicipiul este in continua crestere atat in privintanu%arului populatiei cat si a e,tinderii acestuia pe suprafata! Principalele surse de venit in %unicipiul Constanta sunt:

/ turis%ul pe perioada verii fiind o zona foarte cautata atat de ro%ani dar in ulti%a perioada c5iar si de straini %ultitudinea de 5oteluri cat si pac5etele de servicii pecare acestea le ofera turistilor diversificandu/se in %od treptat si calitativ

/ portul Constanta care ofera o sursa foarte i%portanta de venituri orasului cu toateca o 2una perioada de ti%p co%ertul %ariti% s/a rezu%at doar la e,portul de %aterii

pri%e si se%ifinite pentru industriile altor state petrol cereale si la i%porul dete,tile utilae si car2uni pentru consu%ul national prezinta o foarte %are capacitatein conditiile unui %ana4e%ent foarte 2un si a unei politici de sustinere si facilitare aco%ertului %ariti%!

6in punct de vedere econo%ic %unicipiul Constanta este caracterizat de o prosperitate pro4resiva fapt dovedit de constructiile %asive care se realizeaza atat in do%eniul particular =case de locuit 5oteluri etc!? dar si in do%eniul pu2lic! 6ease%enea industria in orasulConstanta este in continua dezvoltare aici intalnindu/se ra%uri i%portante ale acesteia=petroc5i%ia industria ali%entara s!a!? In privinta culturii %unicipiul Constanta este un i%portant centru cultural zonal cat siun i%portant @sit istoric! Constanta astazi un port i%portant la 9area Nea4ra este vec5iuloras To%is! Acest oras este resedinta ad%inistrativa a udetului cu acelasi nu%e! rasul afost fondat de 4reci in secolul al VI/lea i!7r! si s/a dezvoltat su2 do%inatia ro%ana cand a

pri%it si nu%ele i%paratului Constantin! 9uzeul Ar5eolo4ic are o colectie i%presionanta de

statui ro%ane! 6oua dintre ele sunt speciale: una dintre ele Zeita 0ortuna si Zeul Pontos ceidoi protectori ai orasului si cealalta Sarpele 8licon! Acestea au fost descoperite in 1."+ su2o 4ara vec5e si au rezistat invaziei avarilor =secolul al VII/lea d!7r!?! 6e ase%enea turistii

pot vedea %ozaicul ro%an si pot vizita sala dedicata lui vidiu poetul ro%an care a trait ine,il in To%is intre B/1$ d!7r! 6upa ce a fost aproape distrus orasul a fost uitat ti%p de 1+**de ani iar re4ele Carol I i/a dat o viata noua la sfarsitul secolului al I/lea atat ca port cat

si ca statiune la 9area Nea4ra! Au fost construite cladiri 5oteluri si uncasino! 6in orasul ro%an To%is se %ai 4aseste nu%ai o parte din vec5iulzid al orasului si Turnul 9acelarilor =care dateaza din secolul al VI/lea?! InParcul Victoria in aer li2er

se 4asesc coloane sia%fore! Alte ruine sunt

&



7istria de/a lun4ul tar%ului si Ada%clisi! 6o%inatia oto%ana este %arcata in Constanta prin 9osc5eea 9a5%ud al II/lea si de catre farul 4enovez ridicat in secolul al III/lea sicare inca %ai functioneaza lan4a portul de a4re%ent! Este o placere sa te pli%2i de/a lun4ultar%ului sau sa/ti petreci ti%pul in casinoul construit in still ;ococo!

Ca %iloace de recreere in Constanta e,ista cine%ato4rafe teatrul 0antasio parcurifoarte %ulte 2aruri si clu2uri si nu in ulti%ul rand plaa care in perioada e,trasezoniera esteun loc retras si linistit!

2. E)(l(/rul p(ete( (-o/(l(are

Piata i%o2iliara este caracterizata de un dina%is% ridicat al cererii si ofertei de i%o2ileacest lucru reflectandu/se foarte %ult in preturile practicate in %unicipiul Constanta indo%eniul analizat! Da nivel national Constanta se afla printre pri%ele orase dupa capitala(ucuresti in privinta raportului cerere oferta e,istent si a nu%arului de tranzactiii%o2iliare efectuate anual!

III. IDENTIFICAREA PROPRIETATII

1. ASPECTE 0URI!ICE

I%o2ilul evaluat este proprietatea d/lui 0lorescu Catalin cu do%iciliul in Constanta Str!Casin nr! $! Se precizeaza faptul ca d/ul 0lorescu Catalin este unicul proprietar al i%o2ilului de pestrada Casin nr! $ %un! Constanta confor% actului de vanzare/cu%parare nr! 1&#'.inc5eiat la data de 1*! *B! 1..#! Confor% declaratiilor 2eneficiarului raportului de evaluare i%o2ilul este li2er desarcini!

2. A#PLASA#ENTUL I#OBILULUI

Constructia P31 este situata pe un teren cu o suprafata de +'* %p situat in zona6elfinariu =strada Casin? si invecinat:

/ la nord Str! CasinF/ la sud proprietate particulara P39 apartinand d/lui Andronac5e (o4danF/ la est proprietate particulara P31 apartinand d/lui 8ac5e Cos%inF/ la vest proprietate particulara P39 apartinand d/nei Popescu Ion!

Suprafata periferica a terenului este i%pre%uita spre zona stradala cu 4ard din fier forat iar spre celelalte laturi cu 4ard din zidarie!

3. !ESCRIEREA PROPRIETATII SUBIECT

I%o2ilul este situat pe un teren de for%a dreptun45iulara cu laturile de 11# si respectiv

B" %etri incadrat foarte 2ine! Suprafata construita este de ".' %p restul terenului fiind

#



a%enaat cu ve4etatie si pavele! Suprafata desfasurata a constructiei este de 1B" %p dincare suprafata utila este de 1#$ %p fara terase si 2alcoane! 6urata efectiva de e,ploatare este de +* de ani =de la data ter%inarii constructiei?! I%o2ilul P31 este structurat in %odul ur%ator =ca suprafata constructiva?:

1! Da parter: 5ol 3 scara: 1+ %p Gc 3 de2ara: # %p 2irou: 1* %p ca%era de zi: &+ %p 2ucatarie: 1* %p ca%ara: 1' %p terasa: +$ %p

+! Da eta: 5oluri 3 scara: 1. %p & dor%itoare: #$ %p 2aie 1: $ %p 2aie 1: '" %p 2alcoane: 11' %p

6in punct de vedere al re4i%ului de inalti%e i%o2ilul are inalti%ea etaului de +!B%etri iar inalti%ea totala a acestuia este de '!$ %etri la cota aticului si B!. %etri la coa%a!

SISTE#UL CONSTRUCTIV

I%o2ilul ca siste% constructiv este realizat din pereti din zidarie sa%2uri si centuri din 2eton ar%at si sarpanta din le%n invelita cu ti4laF fundatia acestuia este de tip 4rinzicontinue pe doua directii din 2eton ar%at! Peretii structurali ai cladirii au o 4rosi%e de &$!'c% iar peretii de co%parti%entare o 4rosi%e de 1+!' c%! 6in punct de vedere al e,i4entelor ter%ice peretii e,teriori au fost prevazuti cu un stratter%oizolant din polistiren de 4rosi%e ' c%!F fundatiile au fost 5idroizolate iar placa pesteeta a fost prevazuta de ase%enea cu un strat ter%oizolator din polistiren e,pandat suficientde 4ros pentru a asi4ura confortul ter%ic al i%o2ilului atat in perioadele calde cat si in cele

fri4uroase ale anului! FINISA0ELE ETERIOARE

Peretii e,teriori au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent driscuit fin vopsiti cu vopsea lava2ilasi prevazuti la partea inferioara cu un strat protector alcatuit din placi de piatra =contra

ploilor? ce are si un rol estetic i%portant!

FINISA0ELE INTERIOARE

Peretii interiori si tavanele au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent peste care s/a dat cu unstrat de 4let de ipsos si cu vopsea lava2ila!

'



Peretii 2ailor si al 2ucatariei au fost placati cu faianta pana la nivelul superior iar pereti5olurilor au fost placati pana la inalti%ea de 1!B* %etri cu placute din le%n lacuit =tipla%2riu?! ;estul ca%erelor sunt prevazute cu parc5et la%inat! Ta%plaria e,terioara la locuinta s/a e,ecutat din P!V!C! si 4ea% ter%opan iar ceainterioara din le%n si 4ea% o2isnuit tinandu/se cont de avantaele ta%plariei din P!V!C!

INSTALATII SI UTILITATI

;acordul cu ener4ie electrica de la reteaua stradala s/a facut prin su2teran ali%entand ofirida e,terioara! 6in aceasta s/a facut la ta2loul de distri2utie interior intre acestea find%ontat un contor de inre4istrare a consu%ului! ;eteaua pentru prize si pentru ilu%inat este

prevazuta din conductori de cupru si proteata in tu2uri din P!V!C! Incalzirea ca%erelor se face cu autorul centralei ter%ice proprii! ;acordarea la reteaua de apa pota2ila si canalizare este realizata prin inter%ediul unor retele de conducte! (aile si 2ucataria sunt ec5ipate cu o2iecte din portelan si ino, asi4urand o dotarecorespunzatoare a acestora!

6e ase%enea i%o2ilul este conectat la reteaua de telefonie fi,a si la cea de ca2lu T!V!

. CEA #AI BUNA UTILIZARE

Cea %ai 2unH utilizare este definitH ca utilizare rezona2ilH pro2a2ilH Ji le4alH a unuiteren li2er sau construit care este fizic posi2ilH funda%entatH adecvat feza2ilH financiar Jiare ca rezultat cea %ai %are valoare! Alternativa celei %ai 2une utilizHri presupunerezolvarea tuturor situaKiilor le4ate de suportul lo4istic Ji o2Kinerea unei rate Lnalte de profit!

;elaKiile dintre co%porta%entul econo%ic Ji evaluare sunt evidenKiate de pieKelei%o2iliareF se i%pun deci %ai %ulte utilizHri din care se identificH cea %ai pro2a2ilHutilizare Ln care poate fi pusH proprietatea!

TradiKional analiza celei %ai 2une utilizHri a fost asociatH cu analiza rezidualH aterenului ce este cuprinsH Ln econo%ia clasicH!

Terenul considerat li2er

Cea %ai 2unH utilizare a terenului considerat li2er presupune cH terenul este li2er sau poate fi eli2erat prin de%olarea construcKiilor! Posi2ilitatea utilizHrii terenului Ln alte %oduridecMt este folosit Ln prezent nu este atractivH! Este un lot ocupat de o construcKie definitivHde datH relativ recentH Ji totodatH aceasta este LnconuratH de construcKii si%ilare =locuinKeindividuale cu acelaJi re4i% de LnHlKi%e? Aceste aspecte fac analiza pentru o altH utilizare aterenului decMt cea e,istentH sH fie %ult un e,erciKiu din partea evaluatorului!

"



Terenul construit

Presupune% cH terenul este ocupat cu o construcKie cu destinaKia actualH de locuinKHindividualH! Antreprenorul studiazH douH variante alternative a%2ele co%para2ile cuconstrucKiile din zonH!

Utilizarea A presupune %enKinerea actualei destinaKii Ji Lnc5irierea ca Ji locuinKH!Utilizarea ( presupune sc5i%2area destinaKiei Ln 2irouri Ji depozite!

6in analiza pieKei rezultH cH Ln zonH predo%inH spaKiile rezidenKiale! inMnd cont Ji deco%parti%entarea Ji utilitatea i%o2ilului rezultH cH cea %ai 2unH utilizare ar fi aceea delocuinKH deoarece %odificarea Ln spaKiu de 2irouri ar necesita costuri de convertire %ult

prea %ari!

IV. IDENTIFICAREA PROPRIETATILOR COMPARABILE

1. PROPRIETATEA DE COMPARAT NR. 1

1. ASPECTE 0URI!ICE

I%o2ilul de co%parat apartine d/lui 9arin Adrian do%iciliat in %unicipiul Constantastrada Casin nr! +1! Se precizeaza faptul ca d/ul 9arin Adrian este proprietarul cu drepturi depline asuprai%o2ilului %entionat %ai sus! Confor% declaratiilor proprietarului cladirea si terenul pe care aceasta este construitasunt li2ere de sarcini!


Constructia este o casa de locuit P31 situata pe un teren cu o suprafata de +$' %p!situat in zona 6elfinariu pe strada Casin nr! +1! Aceasta proprietate se invecineaza astfel:

/ la vest proprietate particulara parter apartinand d/lui 85eor45iu 9arian avand unteren de +1* %p!F

/ la est proprietate particulara P39 apartinand d/lui Eu4en (adea cu o suprafata de

+$* %p!F/ la sud strada CasinF/ la nord proprietatea particulara P39 apartinand d/lui 6u%itru 8eor4e cu o

suprafata de &+* %pF Suprafetele periferice ale terenului sunt i%pre%uite spre zona stradala cu 4ard din le%nla fel ca si pe celelalte laturi!!

3. !ESCRIEREA PROPRIETATII

I%o2ilul este situat pe un teren de for%a dreptun45iulara cu laturile de 1&" si respectiv

B+ %etri! Suprafata construita este de $' %p! Suprafata desfasurata a constructiei este de1.+ %p din care suprafata utila este ocupata de 1"1 %p fara terasa si 2alcoane!

$



6urata efectiva de e,ploatare este de 1B de ani =de la data ter%inarii constructiei?! I%o2ilul P31 este structurat in %odul ur%ator =ca suprafata constructiva?:

1! Da parter: veranda: 1# %p 5oluri: $ %p Gc servici: & %p livin4 3 scara: && %p 2ucatarie: 1+ %p terasa: +# %p 4ara: +* %p+! Da eta:

5oluri: $ %p scara: ' %p & dor%itoare: '* %p 2aie 1: '' %p 2aie +: #+ %p 2alcoane: 11 %p

6in punct de vedere al re4i%ului de inalti%e i%o2ilul are inalti%ea etaului de +!B %etriiar inalti%ea totala a acestuia este de $!"B %etri de la cota *!


Ca siste% constructiv casa este realizata din zidarie portantaF fundatia este de tip 4rinzicontinue pe doua directii din 2eton ar%at! Peretii e,teriori ai cladirii sunt din cara%ida si auo 4rosi%e de &* c% iar peretii interiori sunt alcatuiti din 4ips carton dar cu o 4rosi%e de +*c%! Acoperisul este de tip sarpanta dul45ereasca realizat din le%n de rasinoase acoperita cuun strat de vata %inerala peste care s/a prevazut o folie de alu%iniu cu rol de protectieFinvelitoarea este din ti4la! E,i4entele ter%ice au fost respectate atat pentru peretii e,teriori care au fost acoperiticu un strat de vata %inerala de & c%! 4rosi%e cat si pentru placa de peste eta care a fost

prevazuta cu un strat de polistiren e,pandat! Acoperisul a fost proteat cu un strat

5idroizolator asezat deasupra asterealei!

FINISA0ELE ETERIOARE

Peretii e,teriori au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent driscuit fin vopsiti in culorisilicatice al2 4al2ui de e,terior si prevazuti la partea inferioara cu un strat protector alcatuit din placi de %aterial cera%ic =contra ploilor?!

B




Peretii interiori si tavanele au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent peste care s/a dat cu unstrat de 4let de ipsos si cu vopsea lava2ila! Peretii 2ailor si al 2ucatariei au fost placati cu faianta pana la cota 3+!+* de la nivelul

pardoselii! Celelalte ca%ere sunt prevazute cu parc5et la%inat! Ta%plaria e,terioara la locuinta s/a e,ecutat din P!V!C! si 4ea% ter%opan iar ceainterioara din le%n si 4ea% o2isnuit tinandu/se cont de avantaele ta%plariei din P!V!C!


;acordarea cu ener4ie electrica de la reteaua stradala s/a facut prin su2teran ali%entando firida e,terioara! ;eteaua pentru prize si pentru ilu%inat este prevazuta din conductori decupru si proteata in tu2uri din P!V!C! Incalzirea ca%erelor se face cu autorul instalatiiler de incalzire pe 4aze naturalei%o2ilul fiind racordat la acest siste%! ;acordarea la reteaua de apa pota2ila si canalizare este realizata prin inter%ediul unor retele de conducte din @pe,al si din otel 4alvanizat! (aile si 2ucataria sunt ec5ipate cu o2iecte din portelan si ino, asi4urand o dotarecorespunzatoare a acestora!

6e ase%enea i%o2ilul este conectat la reteaua de telefonie fi,a la cea de ca2lu T!V! side furnizare a internetului de calitate superioara =prin fi2ra optica?!


Tinand cont de a%plasa%entul si caracteristicile i%o2ilului cea %ai 2una utilizare aacestuia este aceea de do%iciliu sau resedinta!


1. ASPECTE 0URI!ICE Constructia apartine d/lui Niculescu 85eor45e do%iciliat in %unicipiul Constantastrada Casin nr! 1B! Se precizeaza faptul ca d/ul Niculescu 85eor45e este proprietarul cu drepturi deplineasupra i%o2ilului %entionat %ai sus! Confor% declaratiilor proprietarului cladirea si terenul pe care aceasta este construitasunt li2ere de sarcini!

.




I%o2ilul este o casa de locuit P31 situata pe un teren cu o suprafata de +'* %p! situatin zona 6elfinariu pe strada Casin nr!1B! Vecinatatile acestei proprietati sunt:

/ la nord strada ;andunelelorF/ la sud proprietate particulara P39 apartinand d/lui Viorel Tanase avand un teren cu

o suprafata de &&* %pF/ la est proprietate particulara S3P al carui proprietar este d/ul Stoica Vasile avand

un teren cu o suprafata de #+* %pF/ la vest proprietate perticulara P31 apartinand d/nei Cara4ea Ioana cu o suprafata a

terenului de #"* %p! Toate 5otarele terenului sunt %arcate prin 4arduri de le%n inclusiv partea ce da sprestrada Independentei!


I%o2ilul este situat pe un teren de for%a dreptun45iulara cu laturile de 1* si respectiv11& %etri! Suprafata construita este de $."! Suprafata desfasurata a constructiei este de 1.$%p din care suprafata utila este ocupata de 1'& %p fara terasa si 2alcoane! 6urata efectiva de e,ploatare este de +* de ani =de la data ter%inarii constructiei?! I%o2ilul P31 este structurat in %odul ur%ator =ca suprafata constructiva?:

1! Da parter: veranda: $ %p 5ol: '# %p 5ol 3 scara: B %p Gc servici: &+ %p livin4: +& %p 2ucatarie: 1' %p

ca%ara: 1 %p 4ara: +* %p depozitare: # %p terasa: &" %p

+! Da eta: 5ol 3 scara: 1# %p & dor%itoare: #& %p dressin4: # %p 2aie 1: ' %p

2aie +: 1* %p 2alcoane: 1" %p

1*



6in punct de vedere al re4i%ului de inalti%e i%o2ilul are inalti%ea etaului de +!B%etri iar inalti%ea totala a acestuia este de B!' %etri de la cota *!


Casa este realizata din pereti portantiF fundatia este tot de tip 4rinzi continue pe douadirectii din 2eton ar%at! Peretii e,teriori ai cladirii sunt din cara%ida si au o 4rosi%e de &*c% iar peretii interiori din acelasi %aterial dar cu o 4rosi%e de +* c%! Acoperisul este de tip sarpanta dul45ereasca realizat din le%n de rasinoase acoperita cuun strat de vata %inerala peste care s/a prevazut o folie de alu%iniu cu rol de protectieFinvelitoarea este din ti4la! E,i4entele ter%ice au fost respectate atat pentru peretii e,teriori care au fost acoperiticu un strat de vata %inerala de & c%! 4rosi%e proteati cu plasa din fi2ra de sticla cat si

pentru placa de peste eta care a fost prevazuta cu un strat de polistiren e,pandat! Acoperisula fost proteat cu un strat 5idroizolator asezat deasupra asterealei!


Peretii e,teriori au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent driscuit fin si vopsiti cu o culoarecara%izie!


Peretii interiori si tavanele au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent peste care s/a dat cu unstrat de 4let de ipsos si cu vopsea lava2ila! Peretii 2ailor si al 2ucatariei au fost placati cu faianta pana la nivelul superior alca%erelor! Celelalte ca%ere sunt prevazute cu parc5et la%inat! Ta%plaria e,terioara la locuinta s/a e,ecutat din P!V!C! si 4ea% ter%opan iar cea

interioara din le%n si 4ea% o2isnuit!


;acordarea cu ener4ie electrica de la reteaua stradala s/a facut prin e,terior ali%entando firida e,terioara! ;eteaua pentru prize si pentru ilu%inat este prevazuta din conductori decupru si proteata in tu2uri din P!V!C! Incalzirea ca%erelor se face cu autorul instalatiiler de incalzire proprii i%o2ilul avandcentrala proprie!

;acordarea la reteaua de apa pota2ila si canalizare este realizata prin inter%ediul unor retele de conducte din @pe,al si din otel 4alvanizat!

11



(aile si 2ucataria sunt ec5ipate cu o2iecte din portelan si ino, asi4urand o dotarecorespunzatoare a acestora!

6e ase%enea i%o2ilul este conectat la reteaua de telefonie fi,a la cea de ca2lu T!V! side furnizare a internetului de calitate superioara =prin fi2ra optica?!




1. ASPECTE 0URI!ICE

I%o2ilul de co%parat apartine d/lui 7oratiu Nicolau do%iciliat in %unicipiulConstanta strada Casin nr! 1! Se precizeaza faptul ca dl 7oratiu Nicolau este proprietarul cu drepturi depline asuprai%o2ilului %entionat %ai sus! Confor% declaratiilor proprietarului cladirea si terenul pe care aceasta este construitasunt li2ere de sarcini!


Constructia este o casa de locuit P31 situata pe un teren cu o suprafata de &** %p!situat in zona 6elfinariu pe strada Casin nr! 1! Aceasta proprietate se invecineaza astfel:

/ la sud proprietate particulara P3+ apartinand d/lui Vasile Avra% avand un teren de+#* %p!F

/ la nord proprietate particulara P39 apartinand d/lui Andrei Cornalac5e cu osuprafata de +1* %p!F

/ la est strada CasinF/ la vest proprietatea particulara P31 apartinand d/lui 9itica Pancu cu o suprafata de

&+* %pF Suprafetele periferice ale terenului sunt i%pre%uite spre zona stradala cu 4ard %etalicla fel ca si pe celelalte laturi!!


I%o2ilul este situat pe un teren de for%a dreptun45iulara cu laturile de 1+" si respectiv1*' %etri! Suprafata construita este de $$$ %p! Suprafata desfasurata a constructiei este de

1B$ %p din care suprafata utila este ocupata de 1#+ %p fara terasa si 2alcoane! 6urata efectiva de e,ploatare este de 1. de ani =de la data ter%inarii constructiei?!

1+



I%o2ilul P31 este structurat in %odul ur%ator =ca suprafata constructiva?:

1! Da parter: veranda: 1$ %p

5ol3scara: 1+ %pde2ara: 1+ %pGc servici: +$ %plivin4: +$ %p

2ucatarie: 1* %pca%ara: 1B %pterasa: +' %p4ara: +& %p

+! Da eta: 5ol3scara: 11 %p

dor%itor 1: 1$ %pdor%itor +: 1" %p

2aie: $ %p 2alcon: $ %p

6in punct de vedere al re4i%ului de inalti%e i%o2ilul are inalti%ea etaului de +!.

%etri iar inalti%ea totala a acestuia este de $!. %etri de la cota *!


Ca siste% constructiv casa este portanta cu sa%2uri si centuri din 2eton ar%at plansee din 2eton ar%at iar peretii portanti interiori si e,teriori sunt din 2loc cera%ic cu4oluri Porot5er%! Acoperisul =4ea2urile strasinile 3 alte ele%ente? este din ti4la %etalica %arcaDinda2 culoare rosie! E,i4entele ter%ice au fost respectate atat pentru peretii e,teriori care au fostacoperiti cu un strat de vata %inerala de ' c%! 4rosi%e cat si pentru placa de peste eta carea fost prevazuta cu un strat de polistiren e,pandat! Acoperisul a fost proteat cu un strat5idroizolator asezat deasupra asterealei!


Peretii e,teriori au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent driscuit fin si vopsiti cu oculoare silicatica al2/4al2uie!


Peretii interiori si tavanele au fost tencuiti cu %ortar de ci%ent peste care s/a datcu un strat de 4let )nauff 9P$' si cu vopsea lava2ila!

1&



Peretii 2ailor si al 2ucatariei au fost placati cu faianta pana la inalti%ea de 1!'*%iar pereti 5olurilor au fost placati pana la inalti%ea de 1!B* %etri cu placute din le%n lacuit=tip la%2riu?! ;estul ca%erelor sunt prevazute cu parc5et la%inat! Ta%plaria e,terioara la locuinta s/a e,ecutat din P!V!C! si 4ea% ter%opan iar ceainterioara din le%n si 4ea% o2isnuit! INSTALATII SI UTILITATI

;acordarea cu ener4ie electrica de la reteaua stradala s/a facut prin su2teranali%entand o firida e,terioara! ;eteaua pentru prize si pentru ilu%inat este prevazuta dinconductori de cupru si proteata in tu2uri din P!V!C! Incalzirea ca%erelor se face cu autorul instalatiiler de incalzire pe 4aze naturalei%o2ilul fiind racordat la acest siste%! ;acordarea la reteaua de apa pota2ila si canalizare este realizata prin inter%ediulunor retele de conducte din @pe,al si din otel 4alvanizat! (aile si 2ucataria sunt ec5ipate cu o2iecte din portelan si ino, asi4urand o dotarecorespunzatoare a acestora!

6e ase%enea i%o2ilul este conectat la reteaua de telefonie fi,a si la cea de ca2luTV!



V. EVALUAREA PROPRIETILOR I#OBILIARE

1. Evaluarea propr(et4(( pr(, -etoda )o+tulu(

Calculul valorii unui i%o2il prin %etoda costului are Ln vedere costul de reconstrucKieafectat cu deprecierile datorare 4radului de confort uzurii Ji deprecierile 4enerate de lipsaefectuHrii lucrHrilor de intervenKie la ti%p Ji de calitate!

9etoda costului =a valorii de Lnlocuire? constH Ln a sta2ili valoarea lucrHrilor pe 2azanor%elor de deviz sau pe 2aza indicilor calculaKi pe %etru patrat de constructie pentru

clHdiri cu funcKiune Ji structurH si%ilare!Sta2ilirea valorii lucrHrilor pe 2aza indicilor pe %etru pHtrat are la 2azH infor%aKii

preluate de la institute de specialitate proiecte si%ilare =cataloa4e ela2orate de 9AT;I ?sau indici preluaKi din proiecte studii de feza2ilitate pentru o2iective si%ilare!

Prezentul proiect utilizeaza 2aza infor%ativa preluata din (ursa ConstructiilorOO!Se are in vedere ca $+> din valoarea constructiei reprezinta partea de rezistenKH/

ar5itecturH Ji +B> instalaKii aferente!Valorile sta2ilite pentru proprietHKile 1+ Ji & de co%paraKie sunt considerate valori de

tranzacKie =valori cu care aceste proprietHKi se pot vinde?!Pentru fiecare cate4orie de lucrHri pe 2aza cantitHKilor pe suprafaKa desfHJuratH Ji a

costului pe %etru pHtrat arie desfHJuratH se sta2ilesc costurile pe ele%ent Ji valoareai%o2ilului prin Lnsu%area costurilor pe ele%ent!

1#



• U%ura '(%() re)upera/(l

Cate&or(e de lu)rr(Co+tul de

re)o,+tru)4(e9

Pro)e,tde

u%ura

Co+tul deel(-(,are

9

Valoareara-a+

9

INVEDITA;E =reparatie? 35!7<"5 3!8 75"<$! 79$<5"TENCUIEDI INTE;IA;E 00<$35 3$8 "$0<"! $39$<!95

87EA(U;I SI (U;DANE $59,"97 398 "$7,079 97#<"$#

TOTAL 5161.639

• U%ura '(%() ,ere)upera/(l :ele-e,te )u v(at +)urt;

Cate&or(e de lu)rr(Co+tul de

re)o,+tru)4(e9

!uratae'e)t(v

a,(

!urata dee<ploatare

a,(

U%ura

=

Valoarea,ere)upera/(l

9ZU8;AVEDI "5!<5$ 5,00 30,00 ! $$7<$"9TA9PDA;IA 6IN DE9N 7535<5 5,00 30,00 $7 $55<#TA9PDA;IA 6IN PVC 7700<! 3,00 30,00 $0 770(;ANSA9ENTEDECT;IC 75<5 7,00 30,00 3 $7<#9

TOTAL 2315.589

• U%ura '(%()a ,ere)upera/(la :ele-e,te )u v(a4 lu,&;Pentru sta2ilirea acestei valori se are Ln vedere cH nu poate fi recuperatH Lntrea4a uzurH

pentru structura de rezistenKH! 6urata de e,ploatare pentru o casH de locuit este deapro,i%ativ "* ani! Uzura Q 6urata efectivH-6urata de e,ploatare Q $-"* Q *!11" Valoarea Q 11".1&!.&,*!BB& Q 1*&+&'R

Valoarea corectatH Q 1*&+&'/='1"1!"&.3+&1'!'B.? Q .'$'$!$1BR

Valoarea proprietHKii calculatH prin %etoda costului este de .'$'$!$1BR!

2. #etoda )ap(tal(%r(( d(re)te0olosind aceastH %etodH pute% evalua proprietatea i%o2iliarH su2iect prin pris%a

su%elor cMJti4ate de proprietar din Lnc5irierea i%o2ilului Ln scopul folosirii acestuia ca@Sediu ad%inistrativ de cHtre o fir%H!Vo% considera o c5irie lunarH de . US6-%+!

Flu< US!1! C5irie =US6-%+-lunH? 1*+! C5irie =US6-%+-an? 1+*

1"



&! Costuri ale proprietarului/ ta,e i%pozite =+>?/ c5eltuieli cu paza =1>?

.!"+!#

#! Venit 2rut anual =US6-%+? 1*B

'! I%pozit pe venit =1">? 1"!1+"! Venit net anual =US6-%+? .1!BB

Venit net total anual Q .1!BB , 11'!*" Q .$#&!+B US6-an

Venit total Q Venit net total anual , ∑=

−+

+*

1i

i?c1=

c Q *!1&

#$!.1?c1=+*

1i

i=+∑

=

−

Venitul total Q .$#&!+B , .1!#$ Q B.1+1$!B. US6

3. Evaluarea propr(et4(( pr(, -etoda )o-para4(e( d(re)te

AceastH %etodH este folositH la evaluarea proprietHKilor i%o2iliare atunci cMnd e,istH o piaKH de tranzacKii dea for%atH pentru proprietHKi si%ilare!

9etoda se su2ordoneaza principiilor evaluHrii avMnd ur%Htoarele caracteristici:• este 4uvernatH de cerere Ji ofertHF• su2stituKia este definitH ca valoarea unei proprietHKi care este datH de preKul plHti2il

pentru o proprietate si%ilarH cu utilitate Ji atractivitate si%ilarHF•

ec5ili2rul rezultH din faptul cH forKele cererii Ji ofertei tind spre ec5ili2rul de piaKHF• condiKiile e,terne se referH la i%preuri%i cHi de acces transport etc!

Se vor considera preKurile deter%inate prin %etoda costurilor ca date de intrare!Se vor analiza & proprietati co%para2ile =prezentate prin planse din Ane,e? care sunt

a%plasate in aceiasi vecinatate cu proprietatea evaluata!

Poprietatea evaluata : Este o locuinta rezidentiala avand o suprafata utila de 1#$ %pavand un re4i% de inalti%e parter 3 eta situata pe un teren de +'* %p avand & dor%itoareo 2ucatarie un livin4 + 2ai + 5oluri 1 2irou o ca%ara curte nea%enaata

Propietatea nr 1 : Este o locuinta rezidentiale avand o suprafata utila de 1"1%pavand un re4i% de inalti%e parter 3 eta situata pe un teren de +$' %p & dor%itoareun livin4 o 2ucatarie + 2ai + 5oluri o veranda un 4ara curte nea%enaata! Proprietatea nr + : Este o locuinta rezidentiale avand o suprafata utila de 1'&%pavand un re4i% de inalti%e parter 3 eta situata pe un teren de +'* %p & dor%itoare +

2ai un livin4 un dressin4 o ca%ara o veranda + 5oluri curte a%enaata!

Proprietatea nr & : Este o locuinta rezidentiale avand o suprafata utila de 1#+%pavand un re4i% de inalti%e parter 3 %ansarda situata pe un teren de &** %p +dor%itoare o 2aie un livin4 + 5oluri un 4ara o veranda o de2ara curte a%enaata!

1$



Ele-e,te de)o-para4(e

Ca+a+u/(e)t

Propr(etate de )o-paratCa+a de

)o-para4(e 1Ca+a de

)o-para4(e 2Ca+a de

)o-para4(e 3

1B



P;ETU;I 6E VANZA;E=;N?

1*+'** 1*B&** 11'***

6;EPTU;I 6EP;PIEATATE

DI(E; DI(E; DI(E;

P;ET C;ECTAT 1*+'** 1*B&** 11'***CN6ITII 6E 0INANTA;E Su2 piata Da piata Da piata

C;ECTII PENT;U0INANTA;E

+'** * *

P;ET C;ECTAT 1*'*** 1*B&** 11'***CN6ITII 6E VANZA;E independent independent independentC;ECTII PT CN6ITII 6EVANZA;E

* * *

P;ET C;ECTAT 1*'*** 1*B&** 11'***CN6ITII ADE PIETEI 1!' luna 1 ani 1 anC;ECTII PT CN6ITIIDEPIETEI

* '>Q'#1' '>Q'$'*

P;ET C;ECTAT 1*'*** 11&$1' 1+*$'*DCADIZA;E si%ilara si%ilara si%ilaraC;ECTII PTDCADIZA;E * * *

P;ET C;ECTAT 1*'*** 11&$1' 1+*$'*

A;IE UTIDA =in %p? 1#$ 1"1 1'& 1#+

C;ECTII PT A;IE UTIDA /1**** /1'*** *

P;ET C;ECTAT .'*** .&$1' 1+*$'*

TE;ASA 6A 6A 6A 6AC;ECTIE PT TE;ASA * * *

P;ET C;ECTAT .'*** .&$1' 1+*$'*CU;TE A9ENAATA NU NU 6A 6A

C;ECTII PT CU;TEA9ENAATA

* /&*** /1****

P;ET C;ECTAT .'*** .*$1' 11*$'*

CORECTIE TOTALANETA

/$'** /1+'B' /#+'*

CORECTIE TOTALANETA:=PRET !E

VANZARE;$!B.> 1&!B$> &!B&>

CORECTIE TOTALABRUTA 1+'** +&#1' 1'$'*

CORECTIE TOTALA

BRUTA:=PRET !EVANZARE; 1&!1'> +'!B1> 1#!++

N; C;ECTII+ & +

VI. EVALUAREA TERENULUI

Pentru evaluarea proprietatii i%o2iliare se utilizeaza doua %etode de evaluare:

9ET6A C9PA;ATIEI 6I;ECTE 9ET6A CAPITADIZA;II ;ENTEI =0UNCIA;E?!

In cele ce ur%eaza se prezinta in detaliu cele doua a2ordari pentru evaluarea terenului

1.



1. #ETO!A CO#PARATIEI !IRECTE

In zona de a%plasare a propietatii a% 4asit disponi2ile date co%para2ile dintranzactiile de terenuri li2ere pe piata locala! Asa incat terenul de evaluat se co%para cu unnr de & loturi co%para2ile astfel:

LOT EVALUAT teren li2er suprafata +'* %p cu desc5iderea la strada de $!' %l!

LOT NR. 1 teren li2er suprafata +$' %p cu desc5iderea la strada de $!** %lvandut cu + luni inaintea evaluarii cu su%a de '$*** US6 inconditiile pietei!

LOT NR. 2 teren li2er suprafata +'* %p cu desc5iderea la strada de "!' %lvandut cu & luni inaintea evaluarii cu su%a de '+'** US6 inconditiile pietei!

LOT NR. 3 teren li2er suprafata &** %p cu desc5iderea la strada de B!** %lvandut cu + luni inaintea evaluarii cu su%a de "**** US6 inconditiile pietei!

Pentru co%paratia directa pe perec5i datele sau sintetizat in ta2elul de %ai os cecuprinde %ai %ulte ele%ente de co%paratie!

Valoarea pe,tru tere,ul evaluat este data de LOTUL 2 este de "3712 9

ANALIZA !ATELOR PE PEREC>I ? TEREN LIBER ELE#ENTE !E CO#PARATIE !E

EVALUATLOT 1 LOT 2 LOT 3

P;ET 6E VANZA;E =US6? '$*** '+'** "****6;EPTU;I 6E P;P;IETATET;ANS9ISE

Di2ere Di2era Di2era Di2era

P;ET C;ECTAT '$*** '+'** "****

CN6ITII 6E 0INANTA;E Da piata Da piata Da piata Da piata

+*



C;ECTIE PENT;U 0INANTA;E * * *

P;ET C;ECTAT '$*** '+'** "****

;EST;ICTII DE8ADE Aceleasi Aceleasi Aceleasi Aceleasi

C;ECTII PT ;EST;ICTII DE8ADE * * *

P;ET C;ECTAT '$*** '+'** "****CN6ITIIDE PIETEI =6ATAVANZA;II?

+ luni & luni + luni

C;ECTIIDE PENT;U;EST;ICTIIDE PIETEI

3+>Q11#* 3+!'>Q1&1+ 3+>Q1+**

P;ET C;ECTAT 'B1#* '&B1+ "1+**

DCADIZA;EA Si%ilara Si%ilara Si%ilara Si%ilara

C;ECTIE PENT;U DCADIZA;E * * *

P;ET C;ECTAT 'B1#* '&B1+ "1+**

SUPA;0ATA &+' %p &1* %p +.* %p &+' %pC;ECTIE PENT;U SUP;A0ATA /'*** * /1****

P;ET C;ECTAT '&1#* '&B1+ '1+**

CA;ACTE;ISTICI 0IZICE:6ESC7I6E;E 6E DA ST;A6A SI0;9A

6reptun45i$!'* %l

6reptun45i$!** %l

6reptun45i"!'* %l

6reptun45iB!** %l

C;ECTIE PENT;U6ESC7I6E;EA DA ST;A6A SI0;9A

* * *

P;ET C;ECTAT '&1#* '&B1+ '1+**

ZNA;EA Periferica Si%ilara Si%ilara Si%ilara

C;ECTIE PENT;U ZNA;E * * *

P;ET C;ECTAT '&1#* '&B1+ '1+**

CORECTIE TOTALA NETA @37$ 1312 @77

CORECTIE TOTALA NETA :=PRET VANZARE;

.2$= 2.3= 1.17=

CORECTIE TOTALA BRUTA $1 1312 112CORECTIE TOTALA BRUTA:=PRET VANZARE;

11.""= 2.3= 21.7"=

Nr )ore)t((5 + 1 +

2. #ETO!A CAPITALIZARII RENTEISe considera ca terenul se inc5iriaza in toatalitate unei fir%e cu o renta funciara

lunara de 2 9D-p* confor% rentelor practicate pe piata localaF terenul se inc5iriaza li2er iar c5eltuielile de e,ploatare confor% contractului de inc5iriere se suporta de c5irias!

8radul de ocupare 1**>!;ezulta:

Venitul 2rut potential VBP este :VBP6 2" -p < 2 9D-p < 12 lu,( 6 $ 9

+1



Venitul 2rut efectiv VBE este: VBE6 2" -p < 2 9D-p < 12 lu,( < 1. 6 $ 9

Se scad:□ C7EDTUIEDI 0IE :

/ I%pozit pe proprietate + > Q 1+* R / Asi4urare *!"> Q &" R TOTAL 6 1"$ 9□ C7EDTUIEDI VA;IA(IDE :

/ Se suporta de c5irias Q *□ ;EZE;VE PENT;U A9ENAA;E TE;EN Q '* R

TOTAL C>ELTUIELI Q 2$ =

6evine :VNE 6 VBE ? Celtu(el( de e<ploatare 6 $ 9 @ 2$ 9 6 " 9

;ata de capitalizare este deter%inata cu relatia :CQ VNE- P;ET VANZA;E CQ*!1*$"

Pentru deter%inarea ratei de capitalizare s/au folosit date despre loturi si%ilare folosite

la %etoda co%paratiei! Astfel s/au identificat ur%atoarele date :LOTUL 1 ? este o proprietate cu o suprafata de 2" -p avand o valoare de piata de

" R iar valoarea ratei lunare pe %p este de 2 9! Venitul net anual$.2 9.

LOTUL 2 ? este o proprietate cu o suprafata de 2" -p avand o valoare de piata de

"2" R iar valoarea ratei lunare pe %p este de 2 9! Venitul net anual$. 9.LOTUL 3 ? este o proprietate cu o suprafata de 3 -p avand o valoare de piata de

$ R iar valoarea ratei lunare pe %p este de 2 9! Venitul net anual$." 9.

;atele de capitalizare rezultate din aceste tranzactii sunt:• Dotul 1 : C Q 1*!$>• Dotul + : C Q 11!#>• Dotul & : C Q 1*!B>

6eoarece Dotul & este cel %ai apropiat ca si caracteristici cu terenul de evaluat vo%

considera o rata de capiatalizare de 1*!B>!;ezulta ca valoare proprietatii prin capitalizare directa este :

V prop Q VNE - C Q '$.# - *!1*BQ "3$7.1 9

VII. RECONCILIEREA REZULTATELOR

1; ;ECNCIDIE;EA ;EZUDTATED; PENT;U TE;EN

Ur%area aplicarii celor doua %etode de evaluare s/au o2tinut ur%atoarele valori :a? 9ET6A C9PA;ATIEI 6I;ECTE V1 Q '&B** R

2? 9ET6A 6E ;AN6A9ENT =CAPITADIZA;E 6I;ECTA?

++



V+ Q '&$** RValoarea V1 este deter%inata prin %etoda co%paratiei directe cu terenuri co%para2ile

pe 2aza infor%atiilor de piata!6e ase%enea valoarea V+ este deter%inata prin %etoda de randa%ent =capitalizare

directa ? pe 2aza capitalizarii venitului rezultat din inc5irierea terenului cu o renta funciaraco%para2ila cu infor%atiile de pe piata pentru alte propietati i%o2iliare!

Avand in vedere cele de %ai sus astazi 1#/*1/+**B evaluatorul reco%anda ca valoareade piata a terenului valoarea o2tinuta prin %etoda co%paratiei directe =V1? de "37 9 deoarece aceasta %etoda se 2azeaza pe infor%atii %ai %ulte si %ai si4ure din piata!

2; ;ECNCIDIE;EA ;EZUDTATED; PENT;U P;P;IETATEA I9(IDIA;A

Ur%are aplicarii celor trei %etode de evaluare s/au o2tinut ur%atoarele valori=rotun4ite?:

1? 9ET6A CSTU;ID; =;ECNST;UCTIE? V1Q .'$**3'&B**Q1#.'**R+? 9ET6A C9PA;ATIEI 6I;ECTE V+ Q 1#.*** R&? 9ET6A 6E ;AN6A9ENT =CAPITADIZA;II 6I;ECTA? V&Q1#'***R

Valoarea V1 care este valoarea deter%inata prin %etoda costurilor respectiv costul dereconstructie =%etoda costurilor se4re4ate? a proprietatii i%o2iliare di%inuat de depreciereacu%ulata! Este rezultata pe 2aza preturilor actuale ale %ateriale de constructie si insatalatii%anopera si a deprecierilor fizice si de functionalitate precu% si a deprecierilor e,terne!

Valoarea V+ este deter%inata pein %etoda co%paratiei directe cu proprietati i%o2iliareco%para2ile pe 2aza infor%atiilor de piata din 9unicipiul Constanta!

6e ase%enea valoarea V& este deter%inata prin %etoda de randa%ent =capitalizaredirecta? pe 2aza capitalizarii venitului rezultat din inc5irierea locuintei in intre4i%e uneifir%e ca sediu de 2irou la o c5irie co%para2ila cu infor%atiile de pe piata pentru alte

proprietati i%o2iliare!Avand in vedera cele de %ai sus astazi 1#/*1/+**B avaluatorul reco%anda ca valoarea

de piata a proprietatii i%o2iliare @locuinta rezidentiala” valoarea o2tinuta prin %etodaco%paratiei directe =V+? de 19* in detri%entul valorilor o2tinute prin celelalte doua%etode deoarece aceasta %etoda are la 2aza infor%atii %ai %ulte si %ai si4ure din piata!

!ECLARATII !E CONFOR#ITATE

Su2se%natul Papazu THnase dau prezenta declaratie de confor%itate pentru a confir%aca prezentarilor faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele %ai pertinente cunostinte aleevaluatorulu precu% si :

/ Analizele si concluziile sunt li%itate nu%ai la ipotezele si conditiile prezentate inraportF

+&



/ Evaluatorul nu a avut nici un interes asupra proprietatii evaluateF/ norariul evaluatorului nu este conditionat de nci un aspect al raportuluiF/ Evaluatorul a fost efectuat in confor%itate cu Codul 6eontolo4ic si cu Standardele de

evaluareF/ Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionalaF/ Evaluatorul are e,perienta in ceea ce priveste localizarea si cate4oria de proprietate

care este evaluataF/ Nici o persoana nu i/a acordat asistenta profesionala in ela2orarea raportului cu

e,ceptia specialistilor din cadrul cursului @EVADUA;EA P;P;IETATIII9(IDA;E

proiect epi

Documents