projekt nieruchomości
DESCRIPTION
Magazyn Studenckiego Koła Naukowego Nieruchomości działającego przy Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach.TRANSCRIPT
p r o j e k t
magazyn Studenckiego Koła Naukowego Nieruchomości
marzec 2013
numer 1Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicah
www.sknn.ue.katowice.plnieruchomości gospodarkaprzestrzenna urbanistyka inwestycje
2 » Projektnieruchomości « Marzec2013
»redaktor naczelna« Anna Pyziak »redaktorzy« Joanna Żyła, Krystian Dróżdż, Wiktoria Kurzeja, Michał
Bilnik, Anna Pyziak, Michał Lorbiecki, Krzysztof Gargula, Natalia Węglarz, Anna Soba, Katarzyna Pabaiańczyk, Sonia Piprek»Skład i opracowanie graficzne« Joanna Mękal »Kontakt« [email protected]
Life is brutalKatowicki Dworzec PKP i Galeria Katowicka nowym centrum mia-sta. O kształtowaniu przestrzeni
publiczno – prywatnych.
Mieszkanie dla Młodych
Domy Inteligentne
W numerze
O nowym rządowym programie wspierania młodych obywateli chcących nabyć swoje pierwsze mieszkanie. W perspektywie wyga-sającego już programu Rodzina na Swoim.
Nowoczesne technologie w życiu codzien-nym, poprawiają jakość życia człowieka w wielu sferach. Rozwój nie ominął również
sektora nieruchomości.
Energooszczędne rozwiązania w budynkach biurowych
Polepszanie sprawności energetycznej budynków w trosce o środowisko i zmniej-
szenie kosztów eksploatacji.
15
21 29
25
Magazyn „Projekt nie-
ruchomości” po-
wstał z inicjatywy
Studentów Koła Naukowego SKN Nie-
ruchomości. Chcielibyśmy przybliżyć
w niewielkim stopniu tematy Naszych
zainteresowań. Tematyka skierowana
jest nie tylko do studentów specjali-
zujących się w rynku nieruchomości,
ale dla każdego, kto chciałby poznać
nowości zarówno z dziedziny nieru-
chomości jak i gospodarki przestrzen-
nej napisane przystępnym językiem
naszych Kolegów i Koleżanek z Uni-
wersytetu. Życzę przyjemnej lektury!
Anna PyziakRedaktor Naczelna
Witamy
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 3
Spis treści
numer 1
4SKNNieruchomości
8SpotkaniezeSpecjalistą
10PracaKonkursowa
12SzkołaUrbanistyki
15LifeisBrtutal.OinwestycjiNeinvera
19HomeStaging
21MieszkaniedlaMłodych
w perspektywieRodzinynaSwoim
25Energooszczędnerozwiązania
w budynkachbiurowych
29Inteligentnedomy-komfort
mieszkania
4 » Projektnieruchomości « Marzec2013
SKN
inwestycje i pośrednictwoGrupazadaniowamaumożliwićczłonkomkołazdobyciewiedzy iposzerzenieprak-
tycznychumiejętnościzzakresieinwestowaniaorazpośrednictwanarynkunierucho-
mości.
Wramachdziałalnościgrupyodbywaćsiębędąspotkania,naktórychprowadzonabę-
dziedyskusjaorazrozwiązywanekejsyzwcześniejustalonegotematu.
Naspotkaniachplanowanejestporuszeniem.in.następującychtematów:
> analiza wybranych nieruchomości ze wskazaniem na cechy, któremogąmieć
wpływnacenęzbycialubpoziomczynszu;
> pozyskiwaniainformacjionieruchomościachz ksiągwieczystych,katastrunie-
ruchomościorazustaleńmiejscowegoplanuzagospodarowaniaprzestrzennego;
> wykonaniebadania lokalnego rynkunieruchomościdlaustaleniapoziomucen
i poziomuczynszówdlawybranychgrupnieruchomości.
SKN Nieruchomości jest organizacją, która zrzesza studentów interesujących się rynkiem
nieruchomości, a także gospodarką przestrzenną. W ramach działalności koła pogłębiamy
swoją wiedzę teoretyczną i zdobywamy doświadczenie praktyczne, dzięki czemu łatwiej
będzie się nam odnaleźć w przyszłym życiu zawodowym. Jest to możliwe miedzy innymi
dzięki współpracy z podmiotami związanymi z rynkiem nieruchomości, a także organizacji
własnych inicjatyw takich jak "Spotkanie Ze Specjalistą".
> KrystianDróżdż
grupa zadaniowa
NIERUCHOMOŚCI
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 5
W ramach działalności tej grupy zadaniowej, członkowie będą poszerzać swoją
wiedzę z zakresuwyceny nieruchomości zarównomieszkaniowych, jak i komercyjnych.
Będzie to możliwie dzięki spotkaniom ze specjalista-
mi z tej branży, a także wspólnym projektom, które będą wymaga-
ły od nas pogłębiania wiedzy teoretycznej oraz wykorzystania jej w praktyce.
Jednym z takich projektów będzie przygotowanie operatu szacun-
kowego wybranej nieruchomości i poddanie go ocenie opiekunowi koła.
Poza tym grupa ma na celu nawiązanie współpracy z rzeczoznaw-
cami majątkowymi, bądź firmami zajmującymi się wyceną nieruchomo-
ści, którzy podzielą się ze studentami swoim doświadczeniem i wiedzą.
wycena nieruchomości
Koło działa przy katedrze Gospodarki Przestrzennej na Uniwersytecie Ekonomicz-
nym w Katowicach, a naszym opiekunem jest Pan dr Adam Polko, któremu
dziękujemy za wsparcie naszej działalności.
> WiktoriaKurzeja
grupa zadaniowa
6 » Projektnieruchomości « Marzec2013
z a r z ą d z a n i e n i e r u c h o m o ś c i a m iZ jakwielką odpowiedzialnościąwiąże się zawód zarządcy świadczą (niestety) przykła-
dyzwydarzeńostatnich lat, jaknp. tragediawMiędzynarodowychTargachKatowickich.
Zarządzanie nieruchomościami zwykle kojarzy się z zarządzaniem zasobami mieszka-
niowymiiwykonywaniemustawowychczynności,zawartychwodpowiednichregulacjach
prawnych,przezwieluzresztątraktowanychpobłażliwie.Wartopamiętaćjednak,żenowo-
czesnepodejściedozarządzania(propertymanagement,facilitymanagement)dotyczynie
tylkozasobówmieszkaniowychaletakże(amożeprzedewszystkim)obiektówbiurowych,
handlowych,przemysłowych,anawetsportowych.Tematykatajestniezwyklezłożona,wy-
magającanietylkowiedzyzzakresuprawa,budownictwa,ekonomii,anawetpsychologii
ale takżekładącanaciskna zdolnościmenedżerskie, innowacyjność i konkurencyjność,
wiedzęzzakresuprocesuinwestycyjnego,zarządzaniaprojektami,zarządzaniarelacjami
czywymagającaprzysłowiowej„żyłki”dohandlu.Grupazadaniowa„Zarządzanienierucho-
mościami”togronoczłonkówSKN„Nieruchomości”zorientowanychnapełnieniewprzy-
szłościtejbardzoodpowiedzialnejfunkcji.Poszerzaniewiedzyztegoobszaruwydajesię
byćjeszczeważniejszewobliczuplanowanegouwolnieniazawoduzarządcy,copozwolina
świadczenieusługowysokimstandardzie.
> MichałBilnik
grupa zadaniowa
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 7
m i a s t oGrupazadaniowaMIASTOkoncentrujeswojezainteresowaniawokółszerokorozumianej
przestrzenimiejskiej.Zajmujesięm.in.:
> pogłębianiem wiedzy teoretycznej w zakresie badań planowania przestrzennego,
urbanistykiorazzagadnieńzwiązanychzespecjalistycznymoprogramowaniemGIS,
> praktycznymzapoznaniemsięzzasadamiwykonywaniaiprzynależnościdozawodu
urbanisty,planistyprzestrzennegoorazspecjalistyds.GIS,
> propagowaniem i rozpowszechnianiem tematów związanych z zastosowaniemnaj-
nowszychoprogramowańGISnauczelni,
> realizacjąspecjalistycznychprojektówzzakresuanalizekonomicznoprzestrzennych
orazsystemówinformacjiprzestrzennej,
> praktycznymrozwijaniemumiejętnościzzakresuplanowaniaprzestrzennegoiurba-
nistykinapodstawienajnowszychogólnodostępnychdlastudentówoprogramowań
komputerowych,
> analizązmianprzestrzennych,inwestycyjnychdokonującychsięwnajbliższejokolicy.
W ramach grupy "miasto" działa SZKOŁAURBANISTYKI to urozmaicenie zajęć dla stu-
dentówchcącychposzerzaćswojehoryzonty-pozamuramiuczelni(cyklicznespotkania
odbywają się w oddziale TUP Katowice) głównym celem szkoły urbanistyki jest rozwój
umiejętnościpraktycznychwykorzystywanychnacodzieńwzawodzieurbanistyiplanisty
przestrzennego
> JoannaŻyła
grupa zadaniowa
Joanna Żyła Michał Bilnik Wiktoria Kurzeja Krystian Dróżdż
8 » Projektnieruchomości « Marzec2013
Spotkanie ze
s p e c j a l i s tą
Tematem przewodnim „ IV Spotkania ze
specjalistą”, które odbyło się 18 grud-
nia 2012 roku było zarządzanie nieru-
chomościami. Na pierwszym panelu mieliśmy
zaszczyt gościć przedstawicieli Komunalnego
Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, w tym Dy-
rektor Katowickiego Zarządu Gospodarki Ko-
munalnej Panią mgr inż. Barbarę Oborny, której
towarzyszyli Pan mgr Marcin Gawlik wicedy-
rektor KZGM oraz Pan Adam Jagiełło, który jest
jednym z głównych specjalistów ds. ekono-
micznych.
Drugi panel poprowadził Pan dr Marek Szczer-
bowski dyrektor Wojewódzkiego Ośrodka Kul-
tury i Sportu „Stadion Śląski”, który jest również
asystentem w Katedrze Zarządzania Kulturą
Fizyczną i Turystyką Akademii Wychowania Fi-
zycznego w Katowicach.
W pierwszej części spotkania mogliśmy przyj-
rzeć się bliżej wyzwaniom, jakie stawiane są
zarządcom mieszkań komunalnych; celom
i zadaniom KZGM-u oraz jego strukturze. Pani
Dyrektor przybliżyła nam samą istotę tej jed-
nostki budżetowej oraz zakres swoich obo-
wiązków jako Dyrektora Zakładu, a także opo-
wiedziała o zmianach jakie wprowadziła po
objęciu stanowiska. Ponadto Pani Oborny za-
prezentowała również przykładowe działania
podejmowane przez KZGM (np. ul. Francuska
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 9
80 i ul. Cynkowa). Natomiast ostatnim punktem
spotkania było omówienie finansów, w tym
analiza finansowa jednostki oraz budżet Zakła-
du.
Drugi blok spotkania został poprowadzony
przez Pana dr Marka Szczerbowskiego, który
zaprezentował nam najistotniejsze aspekty za-
rządzania obiektami sportowymi, odnosząc się
do Stadionu Śląskiego w Chorzowie, którym
zarządza.
Do najważniejszych zagadnień jakie poruszył
Pan Szczerbowski należało prowadzenie książ-
ki obiektu budowlanego, rozplanowanie infra-
struktury towarzyszącej obiektom sportowym,
a także zarządzanie infrastrukturą sportową
w świetle obowiązującego prawa.
Spotkanie pozwoliło Uczestnikom dostrzec
z jak trudnymi zadaniami mierzą się zarząd-
cy oraz jak dużą odpowiedzialność na siebie
przyjmują. Podejście do zagadnienia od stro-
ny praktyczniej, jakie zaprezentowali nam Pani
mgr inż. Barbara Oborny oraz Pan dr Marek
Szczerbowski z pewnością pomoże osobą pla-
nującym rozwijać swoją karierę, w tym za-
wodzie zwrócić uwagę na kwestie dotyczące
przede wszystkim planowania inwestycji i bez-
pieczeństwa.
Anna Pyziak
10 » Projektnieruchomości « Marzec2013
Chciałbym przedstawić moją odpowiedź konkur-
sową dotyczącą zachęcenia/zainteresowania ko-
goś Katowicami.
Moim pomysłem z całą pewnością by-
łoby chwilowe zanudzenie danej oso-
by czarno-białymi zdjęciami Katowic
podczas krótkiego przedstawienia przeszłości
miasta na tle dawnego ustroju politycznego. Wy-
punktowałbym w złym świetle brud i naganny
stan dworca, realia komunikacyjne, wpływ ko-
palń na środowisko i ogólny poziom życia miesz-
kańców. Wycieczkę zacząłbym od mojego ulubio-
nego miejsca w Katowicach, jakim jest Centrum
Informacji Naukowej i Biblioteka Akademicka
oraz wyjaśnił, że w moim odczuciu jest to jed-
no z najbardziej użytecznych - dla mnie - miejsc,
które jednocześnie dodaje nowoczesnej barwy
centrum miasta i otwiera wyobraźnie ku reali-
zacji "miasteczka studenckiego" w sąsiedztwie
Uniwersytetu Ekonomicznego oraz Uniwersytetu
Śląskiego. To właśnie z tego miejsca wskazałbym
dawny szyb kopalniany, który wcześniej krytyko-
wałem pokazując czarno-białe zdjęcia oraz pra-
cujące dźwigi opowiadając o procesie rewitaliza-
cji tamtego miejsca. Następnie udalibyśmy się na
kładkę ponad DTŚ-ką wskazując na przebudowa-
ne niespełna 10 lat temu rondo gen. Jerzego Zięt-
ka opowiadając jaki cudowny wpływ miało to na
komunikację miasta pozostawiając jego wizualną
część do osobistej oceny. Wiem, że oprowadzana
przeze mnie osoba z pewnością zapytałaby o dra-
pacz chmur jakim jest Altus i niewątpliwie glory-
fikowałbym go ze względu na brak rywali. Nie bez
powodu wybrałem wspomnianą wcześniej kładkę
jako punkt widokowy, gdyż jednocześnie z tam-
tego miejsca można zobaczyć ważne dla centrum
Katowic modernistyczne gwiazdy oraz przy oka-
zji wspomniałbym o bogactwie miasta, jakim jest
Szlak Moderny. Następnie udalibyśmy się pod Po-
mnik Powstańców Śląskich skąd wskazałbym na
Spodek, który jest jednym z najważniejszych do-
Witam serdecznie,
W ramach "Spotkania ze Specjalistą IV" został zorganizowany konkurs dla uczestników. Pytanie
konkursowe brzmiało: W jaki sposób zachęcił(a)byś przyjaciela / przyjaciółkę z innego miasta/
obcokrajowca do odwiedzenia Katowic? W jaki sposób przedstawił(a)byś mu miasto i jego wa-
lory, co polecił(a)byś mu odwiedzić? Zwycięzcą konkursu został Michał Lorbiecki, ponadto
przyznane zostało wyróżnienie za pracę Natalii Węglarz.
Zwycięzcom serdecznie gratulujemy!
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 11
minant architektonicznych miasta.
Pytając o wstrętne centrum miasta ze zdjęć poka-
załbym prace remontowe na al. Korfantego i idąc
wzdłuż niej opisałbym swoje nadzieje dotyczące
najważniejszego miejsca w mieście - rynku.
Stamtąd udalibyśmy się w miejsce dworca kolejo-
wego, który przedstawiłem wcześniej na zdjęciach
i zapytał o opinie dotyczące rozwiązania jakim
jest jego przebudowa w kompleks galerii z funkcją
dworców kolejowego i autobusowego.
Niewątpliwie najciekawszą częścią zwiedzania
Katowic byłby boom inwestycyjny, jakim jest re-
witalizacja i przebudowy wspomnianych miejsc
centrum miasta, ale nie zapomniałbym o wypiciu
piwa na Mariackiej i wskazaniu palcem na neo-
gotycki kościół oraz zaproponowaniu udania się
Szlakiem Moderny pomiędzy kamienicami w cen-
trum miasta. W zależności od pory roku, zabrał-
bym zainteresowaną osobę na rower w okolicę
Muchowca na Trzy Stawy, czy na łyżwy do Spodka
zamiennie narzekając na stare autobusy i tramwa-
je i z błyskiem w oczach podkreślając realizowane
zmiany i przyszłość. ;-)
Pozdrawiam,Michał Lorbiecki
Przewodnicząca Koła Katarzyna Zyśk oraz Michał Lorbiecki
12 » Projektnieruchomości « Marzec2013
Szkola Urbanistyki
/
Szkoła Urbanistyki to przede wszyst-
kim cykliczne seminaria w formie
debat na temat aktualnych proble-
mów urbanistycznych występują-
cych w Polsce na obszarach lokalnych, regio-
nalnych oraz krajowych. Zawód urbanisty jest
interdyscyplinarny, dlatego też na debaty za-
praszani są nie tylko znamienici przedstawicie-
le zawodu urbanisty, ale również praktycy z in-
nych dziedzin związanych z kształtowaniem
przestrzeni miejskiej np. architekci, działacze
społeczni, prawnicy czy też ekonomiści.
Idea szkoły urbanistyki oparta jest na elastycz-
nym, dwubiegunowym rozwoju studentów
Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach
studiujących na wydziale Ekonomii – kierunku
Gospodarka Przestrzenna zarówno w wymia-
rze teoretycznym jak i praktycznym pod kątem
wzbogacenia ich wiedzy w dziedzinach zwią-
zanych z ich przyszłą pracą w miejskich czy
też prywatnych pracowniach urbanistyczno –
planistycznych.
Działalność swą Szkoła Urbanistyki rozpoczę-
ła wraz z rozpoczęciem się roku akademic-
kiego 2012/2013 na UE w Katowicach. Do tej
pory odbyły się trzy seminaria, a czwarte jest
już rozpisane w harmonogramie projektu na
14.03.2013r.
W dniu 29.11.2012 r. odbyła się pierwsza debata
na temat „Rewitalizacji zdegradowanych prze-
strzeni miasta”. Prelegentem seminarium był
KRZYSZTOF gARgULA
Widok z lotu ptaka na osiedle Nikiszowiec
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 13
społecznik lokalny, animator kultury Pan Wal-
demar Jan twórca programu Centrum Aktyw-
ności Lokalnej rewitalizowanej dzielnicy Niki-
szowiec w Katowicach. Podczas seminarium
uczestnicy spotkania poznali metody wdraża-
nia miejskiego programu rewitalizacji od strony
praktycznej na podstawie przeprowadzonych
prac rewitalizacyjnych na osiedlu Nikiszowiec.
W trakcie debaty okazało się, że na omawianym
osiedlu jest jeszcze dużo prac projektowych
m.in. brak zagospodarowania kwartałów zabu-
dowy mieszkaniowej osiedla. Zagadnienie to
wykształciło w głowach uczestników pomysł,
aby zając się tym obszarem bardziej szczegó-
łowo. Pomysł ten najprawdopodobniej uda się
zrealizować w ramach zajęć praktycznych Szko-
ły Urbanistyki w najbliższej przyszłości (współ-
praca pomiędzy Szkołą Urbanistyki a centrum
a k t y w -
n o ś c i
lokalnej
o s i e d l a
Nikiszo-
wiec ak-
t u a l n i e
jest na
etapie ustalania szczegółowego harmonogra-
mu warsztatów urbanistycznych na osiedlu Ni-
kiszowiec) .
Drugie spotkanie odbyło się 17.01.2013 r., te-
mat przewodni spotkania brzmiał „Urbanisty-
ka a media”. Głównym prelegentem był Pan
mgr inż. arch. Janusz Korzeń redaktor naczel-
ny kwartalnika „Przeglądu urbanistycznego”
- jedynego czasopisma w Polsce zajmujące-
go się tematyka związana stricte z zawodem
urbanisty. Dodatkowym gościem spotkania
był Pan prof. WST dr inż. arch. Andrzej Grzy-
bowski. Spotkanie miało charakter wernisażu
numeru poświęconego tematyce przestrze-
ni województwa śląskiego (Tom IV Przegląd
Urbanistyczny). Podczas spotkania wśród tak
znamienitego grona ludzi zajmujących się na-
szą polską przestrzenią rozwinęła się interesu-
jąca debata na temat przyszłości zawodu urba-
nisty, która była zaczynem pomysłu, aby bliżej
przyjrzeć się sytuacji panującej na rynku pracy
w zawodzie urbanisty i planisty przestrzenne-
go. Badania na temat perspektyw zatrudnienia
w zawodzie urbanisty i planisty przestrzennego
Widok z lotu ptaka na osiedle Nikiszowiec
14 » Projektnieruchomości « Marzec2013
Organizatorami projektu „Szkoła Urbanistyki” są
Pan dr inż. arch. Maciej Borsa prezes oddziału
katowickiego Towarzystwa Urbanistów Polskich
oraz Krzysztof gargula członek grupy zadaniowej
Miasto. Seminaria organizowane są w siedzbie
katowickiego oddziału Towarzystwa Urbanistów
Polskich przy ul. Dyrekcyjnej 9 w Katowicach.
w województwie śląskim studenci związani ze
szkołą urbanistyki mają zamiar przeprowadzić
do końca semestru letniego. Trzecie spotkanie
28.02.2013 r. poświęcone było umiejętnościom
projektowym naszych śląskich urbanistów. Pre-
legentem seminarium był Pan dr inż. arch. Mi-
chał Stangel - urbanista, adiunkt w Katedrze
Urbanistyki i Planowania Przestrzennego na Wy-
dziale Architektury Politechniki Śląskiej – jeden
z autorów zwycięskiej pracy w międzynarodo-
wym konkursie urbanistycznym „Kraków Nowa
Huta Przyszłości”. Spotkanie autorskie na temat
m.in. tego konkursu, z tak często nagradzanym
śląskim urbanistą pozwoliło grupie zapoznać
się z tajemnicą sukcesu autora w konkursach
urbanistycznych. Warty podkreślenia jest fakt,
że w zwycięskim zespole autorskim znalazło
się dwoje pracowników naszego Uniwersytetu
Pan dr Adam Drobniak pracownik Katedry Ba-
dań Strategicznych i Regionalnych oraz opiekun
naszego koła naukowego Pan dr Adam Polko
pracownik Katedry Gospodarki Przestrzennej.
Obecność kadry ekonomicznej w wycięskim
zespole projektowym świadczy o tym, że w ak-
tualnych warunkach makroekonomicznych przy
projektowaniu koncepcji zagospodarowania
danego obszaru nie wystarczy oczarować jury
konkursu olśniewającymi wizualizacjami kon-
kursowego obszaru rodem z hollywoodzkich
filmów, ale należy również potwierdzić swój po-
mysł urbanistyczny solidną analizą ekonomicz-
no – przestrzenną.
Jeżeli chcesz przystąpić do grupy studentów
spragnionych dodatkowej wiedzy urbanistycznej
to zapraszamy do skontaktowania się z
organizatorem - [email protected]
nAJBLIŻSZE sPOTKANIE14.03.2013
"Katowicki Rynek - nowe myślenie"
prelegenci: autorzy najnowszej koncepcji przebudowy
Ewa Przybył – Zboińska oraz grzegorz SowińskiFragment Projektu "Nowa Huta Przyszłości"
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 15
life is brutalo inwestycji Neinvera
Podjęcie decyzji najpierw o przebudowie, a następnie o wyburzeniu katowickie-
go dworca kolejowego wzbudziło wiele emocji. Wszystko z powodu tego, że remont
tego rodzaju obiektów, które stanowią reprezentacyjne miejsce miasta nie jest zwykłą
inwestycją. W tym przypadku mamy do czynienia z wizytówką Katowic i zarazem całej Me-
tropolii Silesia. Na dodatek inwestycja ta dotyczy wybitnego przykładu brutalizmu w Polsce.
Na początek trochę o brutaliźmieJest to nurt późnego modernizmu powstały
w końcu lat 40. XX wieku. Termin Brutalizm po-
chodzi z języka francuskiego béton brut, czyli
surowy beton i to go charakteryzuje. Brutali-
styczne budynki, to surowy beton uformowa-
ny w powtarzalne geometryczne kształty. Cha-
rakterystyczne elementy tego nurtu, to także
twarde i surowe kształty, blokowaty wygląd
oraz ekspresja elementów strukturalnych. Naj-
ważniejsze założenia stanowi przestrzeń, kon-
strukcja, i uwrażliwienie na właściwości zasto-
sowanych materiałów.
O katowickim dworcu, czyli najlepszym przykładzie architektury brutalistycz-nej i jednej z najciekawszych konstruk-cji kielichowych na świecie. Dworzec w Katowicach to dzieło tzw. „war-
szawskich tygrysów”: Wacława Kłyszewskiego,
Jerzego Mokrzyńskiego, Eugeniusza Wierzbic-
kiego oraz konstruktora Wacława Zalewskiego.
Projekt dworca powstał w 1959 roku, a sam bu-
dynek został wzniesiony w latach 1966-1972,
zastępując tym samym stary dworzec na ulicy
Dworcowej. Jego charakterystyczne elementy
to 16 żelbetowych kielichów w dwóch rzędach.
Przy konstruowaniu drewnianych form do od-
lewu kielichów pracowali najlepsi okrętowi
mistrzowie ciesielscy, którzy stworzyli wygiętą
w dwóch płaszczyznach powłokę kielicha.
Niebywała konstrukcja kielichówCały urok kielichów tkwi w ich konstrukcji
wykorzystującej powierzchnie hiperbolicz-
ne. Grubość powłoki takiego kielicha jest stała
i stanowi zaledwie 6cm! Jeden kielich potra-
fi przykryć powierzchnię o wymiarach 19x19
metrów, czyli ponad 360 m.kw.! A wszystko to,
dzięki powłoce wygiętej w dwóch płaszczy-
16 » Projektnieruchomości « Marzec2013
znach, która przenosi obciążenia na sam słup.
Słupy te posiadają niesamowite właściwości
konstrukcyjne, mogą być bardzo cienkie, a za-
razem sztywne i wytrzymałe.
W tamtych czasach był to istny majstersztyk.
Konstrukcję tą najbardziej udoskonalił i rozpo-
wszechnił hiszpański architekt Felix Candela.
Dlaczego więc zdecydowano się na wyburzenie?Nowo wybudowany dworzec z początku za-
chwycał, był chlubą mieszkańców. Jednak w
wyniku braku bieżących remontów i konser-
wacji stawał się coraz bardziej brudny i od-
straszający. Zaczęły przykrywać go kolorowe
reklamy i budki.
Trwałość tego obiektu była zapewne duża, tym
bardziej, że każdy kielich stał na osobnym fun-
damencie, pracując niezależnie. Dodatkowy
atut stanowiła konstrukcja dostosowana do te-
renów, na których występują szkody górnicze.
Jednak w wyniku braku remontów oraz bie-
żących konserwacji stan budynku uległ znacz-
nemu pogorszeniu. Po 40 latach jego istnienia
postanowiono go wyburzyć, powołując się na
zły stan kielichów. W jego miejsce powstał cał-
kiem nowoczesny dworzec z odtworzonymi
kielichami. W trakcie budowy jest jeszcze ga-
leria handlowa i podziemny dworzec komuni-
kacji miejskiej. Inwestorem całego projektu jest
hiszpańska firma NEINVER.
Dworzec obecnie29 października 2012 roku nastąpiło oficjalne
oddanie do użytku hali dworca. Stanowi on je-
den z najnowocześniejszych dworców w kraju
o powierzchni około 6000 mkw., Posiada on 31
punktów handlowych, 49 kamer monitoringu,
dziewięć kas oraz dwa punkty obsługi podróż-
nych, a także inteligentny system zarządza-
nia. Oceniając zupełnie obiektywnie powstały
dworzec, bez poruszania wątku autentyczno-
ści kielichów można stwierdzić, że jest on sto-
sunkowo dość atrakcyjny.
Nowoczesne wnętrze współgra z surowym be-
tonem. Elementy szklane, w tym świetlik prze-
puszcza światło, tak jak za dawnych lat robiły
to długie przeszklenia. Bezpośrednie połącze-
nie z peronami zwiększa funkcjonalność, która
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 17
w przyszłości może jeszcze wzrosnąć po do-
kończeniu prac nad dworcem autobusowym.
Ponadto jest to przestrzeń przyjazna dla osób
niepełnosprawnych, cała hala dworca znajduje
się na jednym poziomie. Mimo, iż nie jest to
autentyczny budynek z lat 70. XX wieku i może
nie da się odczuć tutaj klimatu miejsca, to speł-
nia on oczekiwania mieszkańców i użytkowni-
ków.
A co z samą galerią?Problem może stanowić jedynie kolejna in-
westycja powstająca wraz z dworcem, a mia-
nowicie Galeria Katowicka. Jej powierzchnia
handlowo-usługowa ma mieć powierzchnię
53 000 mkw. i 250 punktów usługowych. Może
słusznym wydawać się tutaj stwierdzenie, iż
niegdyś dworzec zastąpił stary dworzec, a te-
raz sam może być zastąpiony. A wszystko to
przez wzmożony model konsumpcyjny. Pa-
trząc z ulicy Stawowej na dworzec widzimy,
jak jeszcze niedokończona galeria przytłacza
dworzec a co dopiero, gdy jej budowa dobie-
gnie końca. Inwestycja ta stała się bardzo kon-
trowersyjna z wielu względów.
Po pierwsze jak już zostało wspomniane gale-
ria przyćmiewa dworzec ze względu na swoje
gabaryty oraz nowatorską architekturę. Poza
tym, ze słynnych kielichów możemy podziwiać
od strony frontowej praktycznie tylko trzy, cała
architektura budynku nie jest okazale wyeks-
ponowana.
Kolejną rzeczą jest to, że „nowoczesny” styl
dworca nie do końca współgra z nowoczesno-
ścią galerii. Linie proste i zaokrąglenia są czymś
przeciwnym, elementem wspólnym pozostaje
tylko szkło. Poza tym główne wejście do Gale-
rii wzbudza trochę dziwne uczucia. Bardzo razi
też fakt sąsiedztwa tego obiektu z kamienicami
z przełomu XIX i XX wieku. Tego rodzaju obiek-
ty, jeżeli są już w bardzo nowoczesnym stylu,
to nie powinny być lokowane w centrum mia-
sta, które posiada historyczne budynki.
Idąc dalej każdy zastanawia się, co z problema-
mi komunikacyjnymi. Na dzień dzisiejszy użyt-
kownicy miasta muszą się borykać ze znacz-
nym utrudnieniem komunikacyjnym jakim jest
zatłoczenie ulic w godzinach szczytu. Na po-
czątku funkcjonowania tego obiektu problemy
te będą na pewno bardzo widoczne, ze wzglę-
du na początkowe duże zainteresowanie no-
wym centrum handlowym. Problem tkwi tak-
że w miejscach parkingowych nie tylko tych,
które zaoferuje galeria (1200), ale również tych
nielicznych jak na Katowice, w samym cen-
trum miasta.
Kwestią sporną pozostaje również lokacja tego
rodzaju obiektów w centrach miast. Procesu
tego dokonano już w paru miastach, w Kato-
18 » Projektnieruchomości « Marzec2013
wicach umieszczono go w ścisłym centrum.
Może to stanowić duże zagrożenie dla okolicz-
nych punktów handlowych, gdyż centra han-
dlowe to istne magnesy konsumpcji. Dopiero
czas pokaże jak wpłynie to na pobliskie sklepy.
Jednak można już zaobserwować, jakie skut-
ki wywołało to w innych miastach np. w Łodzi
(kryzys ul. Piotrkowskiej).
Ostatnie zagadnienie dotyczy ryzyka zużycia
funkcjonalnego tego obiektu. Zapewne inwe-
stor walczył o każdy mkw., a władze nic z tym
nie zrobiły mając nadzieję, że inwestor wszyst-
ko zrobi za nich, poprawiając tym samym ja-
koś centrum. Jednak pomysł budowy takich
obiektów to nie rozwiązanie problemu, gdyż
zużywają się one funkcjonalnie wraz z postę-
pem technologicznym. Kiedyś Galeria SCC sta-
ła się nowsza, niż Trzy Stawy, a teraz Galeria
Katowicka wyznaczy nowy pułap jakościowy
przejmując dominację wśród tych obiektów.
Możliwe, że za parę lat pojawi się kolejne cen-
trum handlowe, które zdeklasuje Galerię Kato-
wicką. W efekcie czego stanie się ona zwykłym
centrum handlowym i nie będzie już tak atrak-
cyjna.
To jednak ma być ta galeria, czy nie?
Łączenie funkcji dworca kolejowego i handlu
jest dobrym pomysłem. Z dworca codzien-
nie korzysta wiele osób, co jest korzystne dla
centrum handlowego. Galeria może podnieść
rangę otoczenia, przyciągnie ludzi do oko-
licznych, bardziej ekskluzywnych kawiarni
i restauracji, które mają powstać w pobliskich
kamienicach. Jednak nie może to być kolejny
zwykły blaszak o mało oryginalnych kształtach
i materiałach. Ogłoszenie konkursu na projekt
galerii umożliwiłby wybór rozwiązań architek-
tonicznych. Poza tym w przypadku Katowic
galeria ta nie musi być, aż tak duża, ileż w koń-
cu można konsumować? Czy nie lepiej by było
zbudować trochę mniejszą galerię? Powstało
by wtedy trochę przestrzeni publicznej przed
obiektem, którą można by atrakcyjniej zago-
spodarować.
Natalia Węglarz
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 19
Home Staging w dosłownym tłuma-
czeniu oznacza inscenizację domu,
natomiast w praktyce polega on na
skorzystaniu ze skutecznych sposobów mar-
ketingowych, budujących przewagę konku-
rencyjną sprzedawanego domu lub mieszka-
nia. W USA znany on jest już od około 30 lat,
w zachodnich krajach Europy stosuje się go
od kilkunastu lat, w Polsce usługa dostępna
jest od niedawna. Polega ona na takiej aran-
żacji wnętrza, która umożliwia potencjalnemu
kupującemu znalezienie w nim miejsca dla
siebie. Home Stagingu (HS) nie należy jednak
mylić z wystrojem wnętrz, który jest znacz-
nie droższy i trzeba poświeci mu więcej uwa-
gi. Najważniejszą różnicą jest to, że wystój
wnętrz polega na przystosowaniu mieszkania
dla konkretnego klienta, zaś HS skupia się na
tym, żeby nieruchomość była „uniwersalna”.
Należy pamiętać, że klient podejmuje swoją
decyzje w ciągu kilku do kilkunastu pierw-
szych sekund, kierując się najpierw emocjami,
a dopiero później rozsądkiem należy jednak
wpłynąć na obie te kwestie. gwarancją dobrej
realizacji takiego projektu jest przestrzeganie
siedmiu podstawowych zasad.
Przykładowe ceny konsultacj i w Polsce :Miejscowość Indywidualne konsultacje
Łódź Od 100 zł
Katowice 150 zł
Kraków 470 zł (z VAT)
Będzin 350 zł
Warszawa 300 zł (z VAT)
Piła 350 zł ( z VAT)
Czyli jak w kilka dni podnieść wartość swojej nieruChomośCi
Anna Soba
20 » Projektnieruchomości « Marzec2013
HOME STAGnERJest to osoba, która profesjonalnie urządzi nieruchomość, dzięki czemu wzrośnie jej wartość. Aby zostać Home Stagnerem należy posiadać wiedzę z zakresu aranżacji wnętrz, rynku nieruchomości i marketingu. W Pol-sce wiedzę taką można uzyskać na szkole-niach organizowanych między innymi przez Home Stagres Network Polska. Jest to firma zrzeszająca najlepszych profesjonalistów w tej dziedzinie. Jako pierwsi w Polsce oferują szkolenia z dziedziny Home Stagingu, takie jak: „Home Staging – techniki przygotowa-nia nieruchomości do szybkiej i zyskownej sprzedaży” (cena kursu: 1450zł), „Prezento-wanie nieruchomości na żywo”, oraz „Mój biznes w Homestagingu – podstawy sukcesu własnej firmy w ramach sieci franczyzowej HSNP)” cena kursu: 1450zł.Home Stagner świadczy usługi, na których realizację składają się trzy kroki: indywidu-alna konsultacja, realizacja projektu oraz profesjonalna obsługa fotograficzna. Kon-sultacja indywidualna najczęściej polega na ocenie obecnego stanu nieruchomości, na-stępnie stworzeniu wspólnego planu zawie-rającego proponowane zmiany, z uwzględ-
nieniem technik HS, a także możliwości finansowych klienta. Następnie klient może sam dokonać realizacji projektu lub skorzy-stać z dalszej pomocy Home Stagnera. Jeśli klient zdecyduje się sam zrealizować projekt, ponosi tylko koszty konsultacji, które często są związane z wielkością nieruchomości oraz jej odległością od biura Home Stagnera. Klient może też zdecydować się na kolejny etap współpracy z Home Stagerem, a miano-wicie może mu zlecić realizację stworzonego wspólnie projektu. Cena tego etapu jest uza-leżniona od wcześniejszych ustaleń.Podsu-mowując cała inwestycja trwa zazwyczaj 10 dni i pochłania około 2% wartości nierucho-mości. Firmy, które zajmują się Home Stagin-giem często także realizują usługi w zakresie pośrednictwa nieruchomości lub wystroju wnętrz.Na Polskim rynku wciąż jest mało firm ofe-rujących tę usługę, wynika to między innymi z tego, iż klienci nie zgłaszają zapotrzebowa-nia na tego typu usługę. Może być to związa-ne zarówno z ich nie wiedzą, że istnieje taka oferta lub chęcią oszczędzenia.
01. Należy dokładnie posprzątać swoją nie-ruchomość tak, aby nie było śladu, że ktoś ko-rzystał z łazienki, kuchni lub sypialni. 02. Następnie powinno się pozbyć wszyst-kich przedmiotów ozdobnych mniejszych od piłki do koszykówki oraz połowy książek z bi-blioteczki. 03. Trzecim krokiem jest usunięcie wszyst-kich rodzinnych pamiątek, zdjęć i rzeczy oso-bistych. 04. Kolejny ruchem jest zneutralizowanie kolorów. Nie znaczy to jednak, że należy prze-malować wszystko na biało, dobrym wyborem są kolory takie jak beże, brązy i zielenie, które pozwolą optycznie powiększyć pomieszcze-nie.05. Piąta z zasad mówi o tym, że należy
przygotować przestrzeń tak, aby wchodząc do niej nie miało się wrażenia, że jest to salon meblowy, gdzie wszystkie meble są w jednym miejscu. 06. Ważne jest także to, aby pokoje były przytulne i ładne, warto zadbać o drobne de-koracje. 07. Ostatnią z zasad podawaną przez zagra-nicznych specjalistów w tej dziedzinie, lecz nie najmniej ważną jest dbałość o dobre oświetle-nie nieruchomości. Powinno się więc, przed przyjściem przyszłych właścicieli włączyć wszystkie światła i odsłonić wszystkie okna. W Stanach Zjednoczonych oraz na zachodzie zajmują się takim wystrojem specjalnie do tego wyszkoleni ludzie, w Polsce jednak wciąż jest ich nie wielu.
PODSTAWOWE ZASADY HS
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 21
Mieszkanie dla MłodychRodziny na Swoim
ProgramMieszkaniedlaMłodych(MDM)
powstajegłównie,zmyśląomłodychlu-
dziachponiżej35lat,którzychcąnabyć
swojepierwszemieszkanie.Mazastąpićwyga-
sający już program Rodzina na Swoim (RnS).
Do końca 2012r. rozpatrzone i sfinansowane
zostałyostatniewnioski,oczywiściewdalszym
ciągupokrywanebędązobowiązaniazcałego
okresufunkcjonowaniaprogramu.Obaprogra-
mypowstałygłówniewcelurealizacjiprzyjętej
polityki prorodzinnej, a dokładnie w celu za-
spokojenia potrzebmieszkaniowychmłodych
oraz zmniejszeniu deficytu mieszkaniowego
na rynku. Program Mieszkanie dla Mło-
dychmastanowić„naturalnąkontynuację
częściprogramuRodzinanaSwoim”.Ma
onrównieżwpłynąćpozytywnienabranże
budowlaną, poprzez zwiększenie popytu
na rynku nieruchomości. Artykuł opiera
sięgłównienaprojekcieustawy„opomo-
cypaństwawnabyciupierwszegomiesz-
kaniaprzez ludzimłodych”.Planowanym
terminemwejściaustawywżyciejestpierwszy
lipca2013roku.
GłównymiodbiorcamiProgramusąosobypo-
niżej 35 roku życia oraz małżeństwa (w tym
przypadku brany jest pod uwagę wiek młod-
szegozmałżonków).Warunkiemjest,abyoso-
by te wcześniej nie były właścicielami żadnej
nieruchomościoprzeznaczeniumieszkalnym.
Tak jakwprzypadkuRnSProgrammapokry-
wać część kosztów zakupumieszkania. Róż-
nicą jest jednak to, że w przypadkuMDM są
tomieszkaniawyłączniezrynkupierwotnego,
a którychpowierzchniaużytkowanieprzekro-
w perspektywie
22 » Projektnieruchomości « Marzec2013
czy75m.kw.Właśnietutajpojawiasiępierwszy
problem,jakimjestdostępnośćmieszkańz ryn-
ku pierwotnego, nie we wszystkich gminach
bowiemrealizowanesą inwestycjepozwalają-
cezapewnićodpowiedniąpodażnatymrynku.
Z drugiej strony pojawia się też pytanie, czy
w przypadku mniejszych miejscowości gdzie
występują nadwyżki lokali z rynku wtórnego
(często spowodowane migracjami mieszkań-
cóww poszukiwaniu lepszychmożliwości za-
robkowych)jesttopotrzebne?Pocobudować
skoromieszkaniajużsąiskoronanoweniebę-
dziewystarczającegopopytu,albodoprowadzi
todoniszczeniajużistniejącychzasobów?Czy
więcprogramskierowanyjestdomieszkańców
większychmiast,wktórychdostatecznierozwi-
niętesąinwestycjedeweloperskie?
Oprócz tego pojawiły się również pytania czy
75m.kw.powierzchnitoniezawysokistandard
i czyniepowinnabyćonamniejsza?Skorojest
to jednak mieszkanie dla ludzi młodych czę-
stoplanującychzałożenierodziny,acozatym
idzie również jejpowiększenie topytanie: czy
75m.kw.toniezadużo?Niejestdokońcawła-
ściwe.Jakbowiemzmieścić3,4,czy5osobową
rodzinęw35-50m.kw.Polskanie jestkrajem
gdzieprzeciętnyobywatelprzeprowadzasięco
najmniej3-4razy.Polacykupująmieszkaniana
całe życie z nadzieją przekazania ich później
swoimspadkobiercom.
Wsparciedlaprzeciętnegobeneficjentawyno-
sić będzie 10% wartości mieszkania (wartość
odtworzeniowa) i jesttopoziomdlamieszkań
do50m.kw. natomiastdla lokaliprzekracza-
jących tę powierzchnię podstawą zostaje 50
m.kw.,alepoziomdofinansowaniazostajędo-
pasowanyindywidualnie.
Na dodatkowe dofinansowanie liczyć mogą
osoby wychowujące dzieci, a jego poziom
zwiększasiędziękitemuo5%bezwzględuna
liczbępotomstwa.Stantenodnosisiędodnia
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 23
zawarciaumowyjednak,jeżeliwtrakciepierw-
szych pięciu lat od czasu podpisania umowy
rodzinapowiększysięokolejnedzieckomoż-
na ubiegać się o dodatkowe 5%. Warunkiem
jest, że będzie to co najmniej trzecie dziecko
(odnosisiętozarównododziecibiologicznych
jakiadoptowanych).Określanejesttomianem
dotacjijednorazowej,akonkretniechodzioto,
żedotacjętakąmożnaotrzymaćtylkoraz,przy
narodzinachkolejnychdzieciniebędziemożli-
wościzwiększeniajejokolejne5%.
Oznacza to, że programumożliwi pozyskanie
środków w wysokości od 10 – 20% wartości
nabytej nieruchomości. W porównaniu z RnS
gdzieuzyskaćmożnabyłonawet25%wartości
nieruchomości oznacza to zmniejszenie do-
tacji. PonadtowprzypadkuMDMdotacja jest
zwiększeniemwkładuwłasnego,któryniebył
wymaganyprzyRnS,cojestkolejnąprzeszko-
dą,dośćistotnądlamłodychkredytobiorców.
Wymaganiastawianebeneficjentomubiegają-
cymsięofinansowanieokreślonebędąramo-
woiniebędzieichzawiele,azaliczaćsiębędzie
donichwysokośćwkładuwłasnego,któranie
możeprzekroczyć50%wartościodtworzenio-
wejmieszkania.W razie,gdypotencjalnykre-
dytobiorca nie posiada zdolności kredytowej,
todoumowymogązostaćwłączoneinnepod-
miotytj.rodzice,rodzeństwoiichmałżonkowie,
ojczym, macocha oraz teściowie; dodatkowo
w umowiezawartepowinnobyćzabezpiecze-
nie, że w przypadku wcześniejszej spłaty za-
dłużenia beneficjent nie ponosi dodatkowych
kosztówztymzwiązanych.
Jakwiększośćprogramówrządowych,czyunij-
nych także ten posiada pewne ograniczenia,
którewtymprzypadkudotycząokresupierw-
szychpięciulatodzawarciaumowy,wtymcza-
sielokalniemożezostaćsprzedany,wynajęty
wcałościlubczęści,atakżeniemożnadokonać
zmianyjegoprzeznaczenienainneniżmiesz-
kalne.Ponadtokredytobiorcaniemożewtym
okresienabyćprawado innego lokalumiesz-
kalnego,czydomujednorodzinnego(jedynym
wyjątkiem jest uzyskanie prawa własności
w postacispadku),atakżespółdzielczegowła-
24 » Projektnieruchomości « Marzec2013
snościowego prawa do lokalu. Gdyby jednak
doszłodo jednej zwymienionychsytuacji ko-
niecznybędziezwrotcałejlubczęścidotacji.
Program finansowany będzie z budżetu pań-
stwapoprzezFunduszDopłat,którymkierował
będzie Bank Gospodarstwa Krajowego. Bank
będącwkontakciezMinisterstwemTranspor-
tu, Budownictwa i Gospodarki Miejskiej oraz
Ministerstwem Finansów będzie przekazywał
informacje dotyczące finansowania i efektów
programuw celu efektywnegowykorzystywa-
nia środków, a także stałego monitorowania
przebiegu realizacji zadania. BGK odpowiada
równieżza rejestrosóbkorzystającychzdofi-
nansowania. Ponadtow przypadku gdy ilość
środkówzFunduszuDopłatbędzieniewystar-
czająca na pokrycie zobowiązań, pokryje je
BGKzśrodkówwłasnych,którewpóźniejszym
terminiema obowiązek zwrócić minister wła-
ściwy do spraw budownictwa, lokalnego pla-
nowania i zagospodarowania przestrzennego
orazmieszkalnictwa.
Programpowstajepoto,abymłodymlu-
dziom łatwiej było kupić swoje pierw-
szemieszkanie,aponadto,abykonty-
nuowaćzadaniaRodzinynaSwoim. Jednakże
warunki jakieosobyubiegającesięodofinan-
sowaniemusząspełnićsąowiele trudniejsze
niżwprzypadkuRnS,cowdużejmierzeograni-
czyilośćkorzystającychzProgramuiwykluczy
wieleosóbktóremiałybyszansegdybyzostała
zachowanaRnS.Wdodatkuwyłączonyzostał
rynekwtórnyidomyjednorodzinne,cowyklu-
czazmożliwościskorzystaniazMDMwiększą
część obywateli. Najważniejszymi jednak wa-
dami Programu jest konieczność posiadania
wkładu własnego i niższa kwota dotacji niż
w przypadkuRnS.JakwidzimydotejporyMDM
jestpodkażdymwzględemmniejprzyjaznypo-
tencjalnym kredytobiorcom niż jego poprzed-
nikzwłaszczawstosunkudoosóbuboższych.
Niemniej jednakw niewielkim stopniu zwięk-
szaszansemłodychnazakupswojegopierw-
szegomieszkania.
AnnaPyziak
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 25
Nieruchomości komercyjne przezna-
czone są do prowadzenia działalności
gospodarczej i generowania zysku. Za-
rządca obiektu będzie dążył do osiągnięcia jak naj-
większego dochodu, przy jednoczesnym zmniej-
szaniu kosztów funkcjonowania budynku. Obiekty
biurowe, w których wykorzystywane są nowocze-
sne rozwiązana energooszczędne przynoszą ko-
rzyści dla właścicieli jak również dla użytkowników.
Można tu wyróżnić korzyści finansowe i behawio-
ralne. Korzyści finansowe wiążą się z poprawą ren-
towności obiektu oraz wskaźników finansowych,
korzyści behawioralne natomiast z bezpośrednią
poprawą jakości pracy osób przebywających w bu-
dynku.
Z nieruchomościami komercyjnymi związa-
ne są przede wszystkim obiekty biurowe, jak sama
nazwa wskazuje - służące działalności o charak-
terze biurowym. Ich charakterystyka będzie miała
zatem swoje odzwierciedlenie w standardach dla
obiektów biurowych określających specyficzne ce-
chy tego typu nieruchomości. Cechy te mogą być
rozpatrywane z punktu widzenia oceny jakości bu-
dynku zwanej w skrócie BQA. Ocenę tą przedsta-
wiono ze szczególnym uwzględnieniem biurow-
ców . Wg niej budynek taki m.in.: dostarcza miejsca
do wykonywania określonych czynności oraz kreu-
je wizerunek firmy. Kategorie oceniane w BQA to
na przykład: otoczenie, usługi prowadzone przez
firmę, sprzęt codziennego użytku, poczucie bez-
pieczeństwa, podatność budynku na zarządzanie,
wizerunek architektoniczny. Biurowiec powinien
posiadać nie tylko estetyczny wygląd, ale również
zapewniać komfort i bezpieczeństwo użytkowni-
ków. Cechy te mają swoje odzwierciedlenie w tak
ważnej dla właściciela kwestii jaką są koszty utrzy-
mania budynku. Za duży koszt utrzymania czysto-
ści lub ogrzewania może świadczyć, że w sposób
niewłaściwy przygotowano projekt architektonicz-
ny.
Energooszczędnerozwiązania
w b u d y n k a c h b i u r o w y c hKatarzyna Pabiańczyk
26 » Projektnieruchomości « Marzec2013
Odpowiedni rozkład pomieszczeń w obiekcie jak
i sam budynek powinien zachęcać do wynajmo-
wania powierzchni. Nawiązując do tego w swoim
artykule A. Płazak porównuje lokal do towaru, który
należy niejednokrotnie dopasowywać do oczeki-
wań przyszłych najemców .
Aby obniżyć koszty funkcjonowania obiektu warto
zastosować w nim nowoczesne rozwiązania tech-
nologiczne, mając na uwadze wykorzystanie ener-
gooszczędnych źródeł energii. Energooszczędność
odgrywa tutaj niebagatelną rolę. Osiąga się ją po-
przez projektowanie budynków w sposób pasywny
(zabezpieczenie obiektów przed utratą ciepła) lub
poprzez rozwiązania aktywne związane bezpo-
średnio z nowoczesnymi technologiami jak np. ko-
rzystanie z systemów sterowania automatycznego.
Użycie nowoczesnych technik oceniono
za najbardziej istotną kwestię w sferze
nowoczesnego zarządzania nierucho-
mościami. Innowacje te są wykorzystywane na
wszystkich płaszczyznach zarządzania. Zastoso-
wanie urządzeń najnowszej generacji w obiekcie
przyczynia się do poprawy konkurencyjności na
rynku, komfortu użytkowników, jak również obni-
żenia kosztów utrzymania nieruchomości. Zmniej-
szenie kosztów przyczynia się w rezultacie do uzy-
skiwania większych przychodów z nieruchomości,
jednak Innowacyjne Technologie wiążą się z zain-
westowaniem większego kapitału.
P. Nowicki odwołując się do koncepcji Facility Ma-
nagement - uważa, że „podstawowym źródłem
wzrostu wartości nieruchomości jest kontrola i re-
Budynek energooszczędny w Katowiach
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 27
dukcja kosztów” . Zwraca on również uwagę na
inne sposoby zmniejszenia kosztów, jak np. polityka
inwestycyjna, która polegać będzie na zainstalowa-
niu nowoczesnych urządzeń w nieruchomościach.
Następną kwestią w zarządzaniu obiektami tego
typu jest zawodność urządzeń technicznych, a co
za tym idzie, potrzeba ich stałej kontroli. Rola za-
rządcy budynku inteligentnego polegać będzie na
nadzorze jak i zarządzaniu ich sprawnością. Nad-
zór nad urządzeniami, częste ich kontrole oraz ko-
rzystanie z usług serwisów technicznych wydłuża
okres ich wykorzystania. Oszczędność wynikają-
ca z szybkiej reakcji na usterki techniczne możli-
wa jest dzięki coraz popularniejszemu systemowi
„hot line” - systemu szybkiego reagowania drogą
telefoniczną. Ograniczenie kosztów jest również
możliwe dzięki zastosowaniu w budynkach inte-
ligentnych nowoczesnego systemu nadzoru BMS,
przykładem może być np. obniżenie kosztów kli-
matyzacji i wentylacji dzięki automatycznemu za-
mykaniu okien.
Głównym celem właścicieli nieruchomości, którzy
decydują się na zastosowanie w swoich budynkach
nowoczesnych technologii jest obniżenie kosztów
eksploatacji budynku. Innowacyjne rozwiązania
wprowadzone w nieruchomościach to często za-
mierzona strategia, która ma skłonić do wynajmu
powierzchni użytkowych. Obok urządzeń, nowo-
czesne technologie obejmują również szereg na-
rzędzi wykorzystywanych przez zarządcę do ulep-
szenia zarządzania obiektami .
Dostosowanie się do potrzeb najemców jest moż-
liwe dzięki oferowaniu rozwiązań z zakresu: oświe-
tlenia, akustyki czy architektury wnętrz. Rozwią-
zania te są nie tylko ekonomicznie, ale również
sprzyjają efektywności pracy użytkowników. Wy-
dajność energetyczna również będzie tu pełniła
znaczącą rolę.
Konieczność polepszenia sprawności
energetycznej budynku wynika z troski
o środowisko, lepszą pozycję na rynku
oraz co najważniejsze - wartość obiektu. Zwiększe-
nie zużycia energii w budynkach biurowych wyni-
ka z technologicznego rozwoju tego typu nieru-
chomości . Nie bez znaczenia są też coraz większe
opłaty za energię, skłaniające do poprawy gospo-
darki energetycznej nieruchomości.
Poprawa efektywności ekonomicznej będzie
możliwa dzięki unowocześnieniu m.in.: urządzeń
grzewczych, systemu wentylacyjnego, instalacji
wodnych czy zastosowaniu alternatywnych metod
pozyskiwania energii. Zastosowanie tych ulepszeń
umożliwia stałą kontrolę danych o zużyciu. Inteli-
gentny budynek ułatwia także sterowanie kilkoma
urządzeniami równocześnie, co w efekcie zwiększa
korzyści ekonomiczne.
Doskonałym przykładem wykorzystania nowocze-
snych technologii jest budynek energooszczędny
28 » Projektnieruchomości « Marzec2013
znajdujący się na terenie Parku Naukowo – Tech-
nologicznego „Euro – Centrum” w Katowicach.
Wybudowany został na zrewitalizowanym terenie
po dawnych Zakładach Chemicznych. Oddano go
do użytku w kwietniu 2009 roku; jest jednym z naj-
nowocześniejszych budynków energooszczęd-
nych w Polsce. Rozwiązania zastosowane w tym
inteligentnym budynku, które sprawiają, że jest
on wysoce wydajnym energetycznie obiektem to:
system BMS (system sterowania żaluzjami); kon-
strukcja ścian wykonana z żelbetonu (zimą izolują,
a latem ochładzają budynek); system BKT (w środ-
ku ścian zamontowano rury, które w zależności od
pory roku nagrzewają albo ochładzają budynek);
zamontowana pompa ciepła (geotermalne ocie-
planie budynku); atrialna konstrukcja budynku oraz
szklany dach (oszczędność kosztów oświetlenia).
System BMS jest popularny nie tylko w nierucho-
mościach biurowych, ale także w budynkach uży-
teczności publicznej, którego przykładem może
być budynek A na terenie Uniwersytetu Ekono-
micznego w Katowicach.
Mimo pozytywnych aspektów związanych ze
stosowaniem nowoczesnych rozwiązań w nie-
ruchomościach nadal jest to dziedzina mało
znana, ciesząca się jednak coraz większym
zainteresowaniem. Inwestorów mogą znie-
chęcać duże koszty wdrożeniowe jak również
wiedza, którą należy posiadać, aby poprawnie
korzystać ze specjalistycznych urządzeń. Jed-
nak w najbliższych latach z uwagi na środowi-
sko, czy coraz większe koszty związane z ener-
gią budynek inteligentny stanie się rzeczywistą
koncepcją budowy obiektów biurowych. Kraje
członkowskie Unii Europejskiej zobowiązane
są do budowy po 31 grudnia 2020 r. budynków
o niemal zerowym zużyciu energii (Dyrekty-
wą Parlamentu Europejskiego i Rady Europy).
U naszych zachodnich sąsiadów „większość
nowych budynków już teraz ma charakter pa-
sywny”.
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 29
Rozwójnowoczesnychtechnologii,któ-
rywostatnich latachbardzo szybko i
intensywnierozkwitanacałymświecie
bezsprzecznieprzyczyniasiędopoprawyjako-
ściżyciaczłowiekawwielusferach.Ułatwienia
jakiewynikajązzastosowaniatychtechnologii
nieominęłyrównieżsektoranieruchomości.
Budowa domu w dzisiejszych czasach to nie
tylkokwestia rozplanowaniapomieszczeń, in-
stalacji elektrycznej czygazowej.Waktualnie
tworzonychprojektachbardzoczęstouwzględ-
niasięzastosowanieinteligentnychsystemów
sterowania. Jest wiele obszarów ich zastoso-
wań, niektóre z nich przedstawia Rysunek 1.
Mimo, że często bardzo się różnią i dotyczą
innychsferdziałania
mają jeden wspólny
cel–jaknajdalejidą-
ce ułatwienie użyt-
kowaniadanejnieru-
chomości.
Idea budynków in-
teligentnych zrodzi-
ła się w latach 70.
XX wieku w Sta-
nachZjednoczonych
i była niejako „efektemubocznym” stosowa-
nia systemów kontroli automatycznej w sek-
torzeprzemysłowym.Pierwszymtakimbudyn-
kiembyłbiurowiecLloydwLondynie(Rysunek
2). Zastosowane w nim technologie nie były
dość rozbudowane, a poszczególne systemy
nie współpracowały ze sobą, co wiązało się
z wielomautrudnieniami.Czegonieudało się
osiągnąćwbudynkuLloydaudałosięwlatach
90-tych.Powstaływówczaspierwszewcałości
połączone struktury budynku inteligentnego.
Jedną z głównychprzeszkódw tworzeniu bu-
dynków inteligentnych było połączenie pod-
systemówwjedengłównysystemnadzorujący,
poprzezstrukturęsiecipodobnądosiecikom-
Rysunek 1
komfort mieszkania
30 » Projektnieruchomości « Marzec2013
puterowej.Rozwiązanietegoproblemuotwarło
drogędlaszybkiegoiwszechstronnegorozwo-
juinteligentnychsystemówsterowania.
Do najpopularniejszych rozwiązań,
stosowanych w inteligentnej insta-
lacji zaliczyć można integrację sys-
temu pogodowego z systemem ogrzewania
i dodatkowo, z czujnikiem zamykania okien
podczasdeszczulubburzy.Dajetomożliwość
ustawieniasystemuwtakisposób,byoodpo-
wiedniejporzewłączałosięogrzewanie,tak,by
mocwrócićdociepłegodomu.Kiedyjesteśmy
pozadomem,apogodanaglesięzmieni,pozo-
stawione otwarte okna zostaną automatycz-
niezamknięte.Popularnościącieszysię także
opcjauruchomieniaisterowaniaoświetleniem
budynku,zarównowewnątrzjakinazewnątrz.
Inne możliwości jakie daje
zastosowanie inteligentnych
systemów sterowania to np.
informowanie o ulatniającym
się gazie, dymie, uszkodzeniu
roletlubdrzwiczywyciekającej
wodzie. System przekazuje te
informacjenadowolnynośnik
–komputerlubsmartphone.
Kwestią pewnie dla wielu
ludzi najważniejszą jest cena
takiego luksusu. Koszty zain-
stalowania oraz serwisowania
nie są wcale takie wysokie.
Oczywiściezależytoodrodza-
ju i zaawansowania technolo-
gii. Jednak podstawowe i naj-
bardziejpopularnerozwiązania
inteligentne można wdrożyć,
przy mieszkaniach lub do-
machopowierzchniokoło100
m.kw.jużzaniewieleponad10Rysunek 2 Lloyd w Londynie - pierwszy inteligentny budynek
Marzec2013 » Projektnieruchomości « 31
tys.złotych.Jesttojednakinwestycja,która
z pewnościąsięzwróci.
Korzyści jakie płyną z zastosowania inteli-
gentnychsystemówsterowanianiemająwy-
miaru jedynie finansowego, można bowiem
dostrzecpozytywnywpływtychzastosowań
na środowisko naturalne. Corazwięcej sys-
temówdoskonalewspółpracujezekologicz-
nymi systemami grzewczymi czy bateriami
słonecznymi.
Jest więc oczywistym fakt, iż roz-
wój tych technologii zdecydowanie podno-
sikomfort i jakośćżycia ludzi,zwiększa ich
poczuciebezpieczeństwa,przyczyniasiędo
zmniejszenia kosztów użytkowania nieru-
chomości oraz poprawia jakość środowiska
naturalnego. Trudno doszukiwać się wad
tych technologii wobec tylu pozytywnych
aspektów ich stosowania. Zainteresowanie
inteligentnymi domami w Polsce jest coraz
większe.Wzrastabowiemliczbaludzi,którzy
kochająkomforti wysokąjakośćmieszkania,
adoichosiągnięciawykorzystująwłaśniein-
teligentnesystemysterowaniadomem.
SoniaPiprek
Chceszd o n a sDOŁĄCZYĆ?
www.sknn.ue.katowice.pl/dolacz-do-nas
» Przyjdź na spotkanie!
WTOREK b 17.10 //301AŚroda a 15.20 //302B
Wypełnij formularz! «
ZAPRASZAMY!