projekthandbuch teil c baukosten

Seminar Bauökonomie II (Projekthandbuch) | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz | 2013

Planungs- und Bauökonomie

Modul 8 – Bauökonomie II(Projekthandbuch)

Sommersemester 2013

Handlungsbereich „C“


Einordnung in die ProjektsteuerungsleistungenEinordnung in die Projektsteuerungsleistungen

Quelle: Ahrens, Quelle: Ahrens, Bastian, Bastian, MuchowskiMuchowski

Quelle: Ahrens, Quelle: Ahrens, Bastian, Bastian, MuchowskiMuchowski


Kostenrahmen / Kostenvorgabe für die PlanungKostenrahmen / Kostenvorgabe für die Planung

NutzungskostenvorgabeNutzungskostenvorgabe

1.1.

2.2.

Eingang in das Projekthandbuch finden Eingang in das Projekthandbuch finden die plausibilisierten Kostenvorgaben für die plausibilisierten Kostenvorgaben für die Planung. “Plausibel = Geprüft”die Planung. “Plausibel = Geprüft”

Eingang in das Projekthandbuch finden Eingang in das Projekthandbuch finden die plausibilisierten Kostenvorgaben für die plausibilisierten Kostenvorgaben für die Planung. “Plausibel = Geprüft”die Planung. “Plausibel = Geprüft”

Finanzierung/MittelabflussFinanzierung/Mittelabfluss3.3.


BaukostenvorgabeBaukostenvorgabe1.1.


ElbphilharmonieBaukosten steigen ins Astronomische

Kostenrahmen / Kostenrahmen / Kostenvorgabe für die Kostenvorgabe für die

PlanungPlanung


KostenplanungKostenplanung

KostenermittlungKostenermittlung

KostenkontrolleKostenkontrolle

KostensteuerungKostensteuerung


100 Grundstück100 Grundstück

120 Grundstücksnebenkosten120 Grundstücksnebenkosten

125 Grunderwerbssteuer125 Grunderwerbssteuer

Gliederungsstufen/Gliederungsstufen/Ebenen:Ebenen:

1.1.

2.2.

3.3.


KG 100 KG 100 GrundstückGrundstück

KG 200 KG 200 Herrichten/ErschließungHerrichten/Erschließung

KG 300 KG 300 Bauwerk / BaukonstruktionBauwerk / BaukonstruktionKG 300 KG 300 Bauwerk / BaukonstruktionBauwerk / Baukonstruktion

KG 400 KG 400 Bauwerk / Technische AnlagenBauwerk / Technische AnlagenKG 400 KG 400 Bauwerk / Technische AnlagenBauwerk / Technische Anlagen

KG 500 KG 500 FreianlagenFreianlagen

KG 600 KG 600 Ausstattung / KunstAusstattung / Kunst

KG 700 KG 700 BaunebenkostenBaunebenkosten


310 = Baugrube310 = Baugrube

Gliederung KG300


Kostenrahmen DIN 276Kostenrahmen DIN 276

Min. 1. EbeneMin. 1. Ebene-Basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (z.B. Gesamtinvestition -Basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (z.B. Gesamtinvestition je Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatzje Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz

Anforderung andie Detailierung


Kostenschätzung DIN 276Kostenschätzung DIN 276

Min. 1. EbeneMin. 1. Ebene- Grundlage für die Entscheidung - Grundlage für die Entscheidung überüber die Vorplanung die Vorplanung- während LP 2 (gemäß HOAI) durchzuführen- während LP 2 (gemäß HOAI) durchzuführen- anhand der soweit vorliegenden Planungsunterlagen,- anhand der soweit vorliegenden Planungsunterlagen,teilweise auch basierend auf Skizzenteilweise auch basierend auf Skizzen- in der Regel basierend auf qm BGF oder NF- in der Regel basierend auf qm BGF oder NF

- Besser: unter Berücksichtigung der Gebäudegeometrie - Besser: unter Berücksichtigung der Gebäudegeometrie

Anforderung andie Detailierung


Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben?Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben?

100 Grundstück100 Grundstück BauherrBauherr

200 Herrichten und Erschließen200 Herrichten und Erschließen Stadt / GemeindeverwaltungenStadt / Gemeindeverwaltungen

300 Bauwerk / Baukonstruktion300 Bauwerk / Baukonstruktion VergleichsobjekteVergleichsobjekte

400 Bauwerk / Technische Anlagen400 Bauwerk / Technische Anlagen VergleichsobjekteVergleichsobjekte / Fachingenieure / Fachingenieure

500 Aussenanlagen500 Aussenanlagen VergleichsobjekteVergleichsobjekte / Aussenanlagenpl. / Aussenanlagenpl.

600 Ausstattung600 Ausstattung VergleichsobjekteVergleichsobjekte

700 Baunebenkosten700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / BerechnungVergleichsobjekte / Berechnung(i.d.R. 15-20% von 300+400 Honorare(i.d.R. 15-20% von 300+400 Honorarezzgl. Bauherrenleistung und zzgl. Bauherrenleistung und Finanzierung)Finanzierung)


Woher bekommt der Architekt seine Woher bekommt der Architekt seine VergleichsobjekteVergleichsobjekte??

1.1. Eigene ProjektdatenEigene Projektdaten

2.2. KollegenKollegen

3.3. Baukostensammlungen (BKI) Baukostensammlungen (BKI) Freihandbibliothek Architektur Freihandbibliothek Architektur

4.4. HerstellerabfragenHerstellerabfragen

5.5. AVA Programme mit hinterlegten BaukostendatenAVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten


Eine vollständige Eine vollständige Kostenermittlung enthält:Kostenermittlung enthält:

1.1. Datum der ErstellungDatum der Erstellung

2.2. Datum des PlanstandesDatum des Planstandes

3.3. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt)Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt)

4.4. Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der FlächendefinitionAngabe der Flächendefinition

5.5. Vollständigkeit der Kostengliederung Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700)(KG 100 bis 700)

6.6. Klarstellung, welche Kosten enthalten und Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sindwelche ggf. nicht enthalten sind

7.7. Angabe über die Mehrwertsteuer und der Angabe über die Mehrwertsteuer und der HöheHöhe

8.8. Angabe des Kostenstandes der KalkulationAngabe des Kostenstandes der Kalkulation

Die Kernfrage:Die Kernfrage:Worauf beziehen sich Worauf beziehen sich die Kostenangaben?die Kostenangaben?

Die Kernfrage:Die Kernfrage:Worauf beziehen sich Worauf beziehen sich die Kostenangaben?die Kostenangaben?


I. Grundlagen für Nutzungskosten, LebenszykluskostenNutzungskostenplanung als ArchitektenleistungNutzungskostenplanung als ArchitektenleistungDefinitionen / GrundlagenDefinitionen / Grundlagen

Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)

II. Anwendung und Kennzahlen

III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“

I. Grundlagen für Nutzungskosten, LebenszykluskostenNutzungskostenplanung als ArchitektenleistungNutzungskostenplanung als ArchitektenleistungDefinitionen / GrundlagenDefinitionen / Grundlagen

Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)

II. Anwendung und Kennzahlen

III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge“

NutzungskostenvorgabeNutzungskostenvorgabe2.2.


…… als Architektenleistungals Architektenleistung

Betriebskosten-Nutzen-AnalyseBetriebskosten-Nutzen-AnalyseWirtschaftlichkeitsvergleiche von AlternativenWirtschaftlichkeitsvergleiche von AlternativenÜberprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation)Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation)

1.1.

2.2.3.3.4.4.


WWarum?arum?

Quelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. Pelzeter


Wesentliche Wesentliche Abschnitte im Abschnitte im zeitlichen Ablaufzeitlichen Ablauf

Quelle: Prof. RotermundQuelle: Prof. RotermundQuelle: Prof. RotermundQuelle: Prof. Rotermund



Beispiel für AuswertungenBeispiel für Auswertungen


EinflußfaktorenEinflußfaktoren

AAusserdem:usserdem:Annahmen und Definitionen (z.B. Annahmen und Definitionen (z.B. Bezugsflächen, Nutzungsdauern, Bezugsflächen, Nutzungsdauern,

Zins, Abschreibungsdauern)Zins, Abschreibungsdauern)

Vorsicht: bei der Arbeit mit “unbekannten Kostenkennwerten”Vorsicht: bei der Arbeit mit “unbekannten Kostenkennwerten”


Beispiel: Verteilung der Beispiel: Verteilung der Nutzungskosten bei BürobautenNutzungskosten bei Bürobauten

Quelle: Prof. StoyQuelle: Prof. StoyQuelle: Prof. StoyQuelle: Prof. Stoy

Wesentlicher Einfluss sind Wesentlicher Einfluss sind die die Erstellungskosten und Erstellungskosten und ZinsniveauZinsniveau

Wesentlicher Einfluss sind Wesentlicher Einfluss sind Verbrauch, Reinigung und Verbrauch, Reinigung und InstandhaltungInstandhaltung


DIN 18960:2008 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Nutzungskosten

KG 100 KapitalkostenKG 100 KapitalkostenKG 100 KapitalkostenKG 100 Kapitalkosten

KG 200 ObjektmanagementkostenKG 200 ObjektmanagementkostenKG 200 ObjektmanagementkostenKG 200 Objektmanagementkosten

KG 300 BetriebskostenKG 300 BetriebskostenKG 300 BetriebskostenKG 300 Betriebskosten

KG 400 InstandsetzungskostenKG 400 InstandsetzungskostenKG 400 InstandsetzungskostenKG 400 Instandsetzungskosten



Nutzungskosten im Hochbau sind: “ alle in baulichen Anlagen und deren Nutzungskosten im Hochbau sind: “ alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung” (Nutzungsdauer)Beseitigung” (Nutzungsdauer)

• • oohne Baukosten bis zur Übergabe (DIN 276)hne Baukosten bis zur Übergabe (DIN 276)• • ohne Rückbauphase (DIN 276)ohne Rückbauphase (DIN 276)• • ohne betriebsspezifische Kosten, so weit trennbarohne betriebsspezifische Kosten, so weit trennbar



1. Vorgabe einer Gliederung1. Vorgabe einer Gliederung2. Keine Vorgabe von Umgebungsparametern (z.B. Zins, Kakulationsverfahren) 2. Keine Vorgabe von Umgebungsparametern (z.B. Zins, Kakulationsverfahren) 3. Keine Vorgabe von Kostenangaben oder Kostenkennwerten3. Keine Vorgabe von Kostenangaben oder Kostenkennwerten

Quelle: Prof. KaluscheQuelle: Prof. KaluscheQuelle: Prof. KaluscheQuelle: Prof. Kalusche


DIN 18960:2008 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Nutzungskosten Auszug aus der NormAuszug aus der Norm


AbgrenzungenAbgrenzungen

DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 31051:2003 InstandhaltungDIN 31051:2003 InstandhaltungISO 15686-5:2008 LebenszykluskostenISO 15686-5:2008 Lebenszykluskosten

BedienungBedienungBedienungBedienung InspektionInspektionInspektionInspektion WartungWartungWartungWartung InstandsetzungInstandsetzungInstandsetzungInstandsetzung VerbesserungVerbesserungVerbesserungVerbesserung

Instandhaltung nach DIN 31051:2003Instandhaltung nach DIN 31051:2003

Bedienung, Inspektion und Wartung Bedienung, Inspektion und Wartung DIN 18960:2008 (KG300)DIN 18960:2008 (KG300)

Instandsetzung Instandsetzung DIN 18960:2008 DIN 18960:2008

(KG400) (KG400) NNicht enthaltenicht enthalten

DDiverse Abgrenzungsproblematiken bei iverse Abgrenzungsproblematiken bei KennzahlenKennzahlen durch durch unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen (z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen) (z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen)


Kalkulationsverfahren Kalkulationsverfahren und Finanzmathematikund Finanzmathematik

1.1. Statische VerfahrenStatische Verfahren2.2. Dynamische VerfahrenDynamische Verfahren3.3. Kosten-Nutzen-UntersuchungenKosten-Nutzen-Untersuchungen

1.1. VerfahrenVerfahren2.2. BetrachtungszeitraumBetrachtungszeitraum3.3. Kennzahlbezug auf Basis Kennzahlbezug auf Basis

(z.b. NF nach DIN 276, (z.b. NF nach DIN 276, Anzahl Arbeitsplätze o.ä.)Anzahl Arbeitsplätze o.ä.)

4.4. KalkulationszinsKalkulationszins5.5. Nutzungsdauern, AFANutzungsdauern, AFA6.6. Kostenindizies/InflationKostenindizies/Inflation7.7. Abgrenzung Abgrenzung

Nutzer/EigentümerNutzer/Eigentümer

Die Rahmendefinitionen für die Die Rahmendefinitionen für die Kalkulationen sind für den Zweck der Kalkulationen sind für den Zweck der Berechnung entsprechend festzulegen. Berechnung entsprechend festzulegen. (d.h. mit Bauherr abstimmen und (d.h. mit Bauherr abstimmen und dokumentieren)dokumentieren)


VorteilhaftigkeitsermittlungVorteilhaftigkeitsermittlung

Nicole Motsch | Diss. 2009Nicole Motsch | Diss. 2009Nicole Motsch | Diss. 2009Nicole Motsch | Diss. 2009


StatischeStatische Kalkulation, Kalkulation,z.B. Nutzungskostenz.B. Nutzungskosten

Quelle: BKI NK1, Prof. KaluscheQuelle: BKI NK1, Prof. KaluscheQuelle: BKI NK1, Prof. KaluscheQuelle: BKI NK1, Prof. Kalusche


Zusammenhang Zusammenhang Nutzungsdauer, AFA, Nutzungsdauer, AFA, KapitalbindungKapitalbindung


Für KapitalkostenFür Kapitalkosten


Beispiel einer statischenBeispiel einer statischenKalkulation / Vergleich Kalkulation / Vergleich NutzungsdauernNutzungsdauern

undund Jahr Jahr



DynamischeDynamische Kalkulation, Kalkulation,z.B. Lebenszykluskostenz.B. Lebenszykluskosten

Mathematische Grundlagen der Mathematische Grundlagen der Barwert-Barwert-BildungBildung

Jahr 0:Jahr 0: 1000 €1000 €Jahr 1:Jahr 1: 1000 € + 30€ (+3%)1000 € + 30€ (+3%)Jahr 2:Jahr 2: 1030 € + 30,90€ (+3%)1030 € + 30,90€ (+3%)Jahr 3:Jahr 3: 1060,90€ + 31,83€ (+3%)1060,90€ + 31,83€ (+3%)

Jahr 50: Jahr 50: ??

Barwertfaktor =Barwertfaktor = 1/(1+i)1/(1+i)nn mit mit i = Zins, n=Jahri = Zins, n=Jahr

… … berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung. Zeitraum der Betrachtung.


DynamischeDynamische Kalkulation Kalkulation

… … mathematische Grundlagen der mathematische Grundlagen der Barwert-Barwert-BildungBildung

Zins 3%Zins 3%Zins 3%Zins 3%

UUnd wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% nd wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% ... ?... ?UUnd wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% nd wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% ... ?... ?



… … mathematische Grundlagen der mathematische Grundlagen der Barwert-Barwert-BildungBildung

Zins 10%Zins 10%Zins 10%Zins 10%



… … berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung. Zeitraum der Betrachtung.

Quelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. PelzeterQuelle: Prof. Pelzeter

GGrößere rößere InstandsetzungenInstandsetzungen


NutzungsdauerNutzungsdauer


II. Anwendung und KennzahlenII. Anwendung und Kennzahlen

Anwendungen in der Praxis:Anwendungen in der Praxis:Objektvergleiche im Bestand (benchmarking)Objektvergleiche im Bestand (benchmarking)WettbewerbsvorprüfungWettbewerbsvorprüfungZertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB)Zertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB)Planungsvorgaben => NutzungskostenvorgabenPlanungsvorgaben => Nutzungskostenvorgaben

Kennzahlgewinnung:Kennzahlgewinnung:Erarbeitung Kennzahlen aus fertiggestellten PPP-ProjektenErarbeitung Kennzahlen aus fertiggestellten PPP-Projekten

(für Kalkulation neuer Vorhabenn)(für Kalkulation neuer Vorhabenn)Statistische Werte (z.b. Schulen)Statistische Werte (z.b. Schulen)Angebots/Rechnungsauswertungen im GebäudebetriebAngebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb

Verfügbare Kennzahlen:Verfügbare Kennzahlen:BKI BücherBKI Bücherdiv. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieterdiv. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieterunternehmenseigene Datenunternehmenseigene Dateninsgesamt eher schwierige Datenlageinsgesamt eher schwierige Datenlage


WWarum?arum?


Vergleichsrechnung von PlanungsvariantenVergleichsrechnung von Planungsvarianten


WWarum?arum?


Vergleichsrechnung mit Fremdobjekten (Benchmarking)Vergleichsrechnung mit Fremdobjekten (Benchmarking)



KennwerteKennwerte



III. Beispiel WirtschaftlichkeitIII. Beispiel Wirtschaftlichkeit

Folgender Vergleich von verschiedenen Materialien für Folgender Vergleich von verschiedenen Materialien für Fußböden soll die Einflüße der Parameter erläutern:Fußböden soll die Einflüße der Parameter erläutern:

UnterschiedlicheUnterschiedliche Parameter bei: Parameter bei:-Baukosten (Erstinvestition)-Baukosten (Erstinvestition)-ReinigungskostenReinigungskosten-WWirtschaftliche Nutzungsdauernirtschaftliche Nutzungsdauern-Instandsetzungsaufwendungen einschließlich ggf. Zuschlag Instandsetzungsaufwendungen einschließlich ggf. Zuschlag für Entfernung des abgenutzten Belagesfür Entfernung des abgenutzten Belages

Gleiche Gleiche Parameter für alle Fußböden für: Parameter für alle Fußböden für: 3% Inflation3% Inflation30 Jahre Finanzierungszeit (auf Erstinvestition)30 Jahre Finanzierungszeit (auf Erstinvestition)25%25% Abschreibung im 1.Jahr, Rest über 29 Jahre Abschreibung im 1.Jahr, Rest über 29 Jahre

Anschliessend wurde bei gleichen Parametern die interne Anschliessend wurde bei gleichen Parametern die interne Verzinsung (Zinsfuß / internal rate of return) verändert und die Verzinsung (Zinsfuß / internal rate of return) verändert und die Ergebnisse als Diagramm dargestellt.Ergebnisse als Diagramm dargestellt.


III. Beispiel WirtschaftlichkeitIII. Beispiel Wirtschaftlichkeit Diese Annahmen und Diese Annahmen und Rechenwerte müssen Rechenwerte müssen separat erläutert werden!separat erläutert werden!

Diese Annahmen und Diese Annahmen und Rechenwerte müssen Rechenwerte müssen separat erläutert werden!separat erläutert werden!

Teppich Teppich 5 Jahre5 JahreTeppich Teppich 5 Jahre5 Jahre


III. Beispiel WirtschaftlichkeitIII. Beispiel Wirtschaftlichkeit


Zusammenfassung: Tätigkeit Zusammenfassung: Tätigkeit der Projektleitung bei Erstellung der Projektleitung bei Erstellung des Projekthandbuchesdes Projekthandbuches

Planungsvoraussetzungen prüfen und bewertenPlanungsvoraussetzungen prüfen und bewertenPlanungsvoraussetzungen prüfen und bewertenPlanungsvoraussetzungen prüfen und bewerten

BBestehende Kostenermittlungenestehende Kostenermittlungenaufarbeiten/plausibilisierenaufarbeiten/plausibilisieren

BBestehende Kostenermittlungenestehende Kostenermittlungenaufarbeiten/plausibilisierenaufarbeiten/plausibilisieren

Planungsvorgaben definieren Planungsvorgaben definieren im Bereich Erstellungskostenim Bereich ErstellungskostenPlanungsvorgaben definieren Planungsvorgaben definieren im Bereich Erstellungskostenim Bereich Erstellungskosten

Planungsvorgaben definieren Planungsvorgaben definieren im Bereich Nutzungkostenim Bereich Nutzungkosten

Planungsvorgaben definieren Planungsvorgaben definieren im Bereich Nutzungkostenim Bereich Nutzungkosten

Abgleich mit den Ertragsprognosen aus der Abgleich mit den Ertragsprognosen aus der MachbarkeitsstudieMachbarkeitsstudie

Abgleich mit den Ertragsprognosen aus der Abgleich mit den Ertragsprognosen aus der MachbarkeitsstudieMachbarkeitsstudie

projekthandbuch teil c baukosten

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