prospek ekonomi 2014 dampaknya terhadap sektor properti ...rei.or.id/file/rei-aviliani-2511.pdf ·...
TRANSCRIPT
Prospek Ekonomi 2014 dampaknya terhadap Sektor Properti
Aviliani25 November 2013
Ketidakpastian Global: US Tapering vs Shut
Down?
Defisit fiskal Amerika Serikat per Agustus adalah USD147,9 miliar menurundari USD191 miliar pada Agustus 2012. Defisit tersebut menurun hingga 22,56 persen (yoy).
Tingkat inflasi Amerika Serikat per Agustus mencapai 1,5 persen (yoy) menurun dari 2 persen (yoy) pada Juli 2013.
Tingkat pengangguran Amerika Serikat mencapai 7,3 persen menurun dari posisi 7,4 pada Juli 2013 dan menurun signifikan dari 8,1 persen pada Juli 2012
1
2
3
Sepanjang Triwulan II, hanya Jerman dan Perancis yang tidak mengalami kontraksi ekonomi. Pemulihan Uni Eropasemakin lamban karena hanya bertumpu pada kedua negara tersebut.
Mempercepatan penghematan fiskal (fiscal austerity program)
Masalah pengangguran, permasalahan fiskal yang kronis, serta rentannya sektor keuangan, ditengah terbatasnya pengeluaran masyarakat.
Beberapa negara kawasan juga menghadapi ketidakpastian politik yang dapat berdampak negatif pada perekonomian.
Uni Eropa Melanjutkan Konsolidasi
Kebijakan
Proyeksi Pertumbuhan Uni Eropa
Perekonomian China dan India Melambat
ChinaPengetatan likuiditas (menekan ekspansi kredit properti)Menurunnya dukungan ekspansif dari pemerintah daerah karena utang yang tinggi, Upaya rebalancing perekonomian
IndiaMasalah inflasiDefisit fiskalDefisit Current Account Depresiasi nila tukar.
Asumsi APBN 2014
Keterangan 2013 2014
Pertumbuhan 5.8% 6%
Inflasi 8.7% 5.5%
Nilai tukar Rupiah 11.500 10.500-11.500
SPN 7.5% 5.5%
Harga minyak 97 US $/barel 105 US $/barel
Lifting minyak 840.000 870 ribu barel
Lifting Gas 1.240 1.240 Ribu barel
Peranan Sektor Konstruksi di Indonesia
0,44%Peranan terhadap PDB
Triwulan II-2013Sektor
Konstruksi
Pertumbuhan ekonomi Indonesia sepanjang Triwulan II-2013 mencapai 5,81
persen. Sektor konstruksi menyumbang sekitar 0,44 persen.
4.1
5 p
ers
en
Sektor konstruksi
sepanjang Triwulan II-
2013 mencapai 4,15
persen (yoy)
10,33%
PDB
Sektor Konstruksi
mengisi sekitar 10,33
persen terhadap PDB
6
Faktor Yang Memengaruhi Sektor
Properti
Sisi Pendanaan
Sisi Nonpendanaan
1. Sektor perbankan dihadapkan pada risiko mismatch karena proyek-proyek kontruksi berdurasi panjang sedangkan pendanaan perbankan relatif pendek.
2. Suku bunga perbankan relatif tinggi daripada negara lain.
1. Masalah Tata Guna Lahan.2. Iklim Investasi.3. Harga material terutama semen
dan harga baja.4. Harga minyak dunia.5. Nilai Tukar terkait dengan
kandungan impor.6. Permainan tender.
Faktor Yang Memengaruhi Properti/Konstruksi
7
8Karakteristik Properti/Konstruksi
Immobility
propertitidak mudahuntukdipindahkanataudirelokasikan
Heterogenity,
masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
Unliquid
properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurna
Durability
properti merupakan barang tahan lama yang memiliki waktu penggunaan yang panjang
Legal Complexity
properti sangat terkait dengan aspek legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula terhadap nilai properti.
8
Jenis Properti
Properti Berwujud
Real Estate: bentuk fisik tanah dan semua konstruksi yang melekat tetap di atasnya.
Real Property: merupakan keuntungan, kepentingan dan hak yang terdapat dalam kepemilikan real estate.
Personal Property: pada umumnya merupakan barang bergerak, dan tidak melekat secara tetap (konstruksinya) pada real estate atau bagiannya. Contoh: mesin dan peralatannya, furniture, fixture, dsb.
Contoh: Goodwill, hak Patent, Merek Dagang, Hak Cipta, dsb
Properti Tidak Berwujud
9
Masalah Tata Guna Lahan
Tata guna lahan
Awalnya Indonesia telah memiliki UU No.24/1992 tentang Penataan Ruang. Undang-undang ini beraroma untuk mewujudkan ruang kehidupan yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan.
Ketiadaan tata ruang yang tertata baik, maka tak heran ketimpangan penggunaan lahan untuk industri maupun pertanian begitu tinggi.
Pada sisi lain, kegagalan tata ruang yang terjadi selama ini tergambar dari maraknya bencana banjir dan lonsong, kemacetan lalu lintas di perkotaan, pemukiman yang kumuh, minimnya ruang hijau terbuka di perkotaan hingga ketidakseimbangan perkembangan wilayah.
Sebanyak 81 daerah masih berebut batas wilayah. Bahkan ada daerah yang penyelesaian konfliknya memakan waktu lebih dari 10 tahun.
10
Masalah Tata Guna Lahan
Tata guna lahan
Konflik ini terjadi di 17 provinsi, yaitu Jambi, Kepulauan Riau, Kalimantan Selatan, Kalimantan Tengah, Kalimantan Timur, Riau, Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Sumatera Barat, Bengkulu, Gorontalo, Sulawesi Tengah, Sulawesi Tenggara, Sulawesi Barat, Kepulauan Bangka Belitung, Irian Jaya Barat, Maluku Utara, DKI Jakarta, dan Banten.
Konflik disebabkan oleh berbagai faktor termasuk ingin menguasai sumber daya ekonomi serta penduduk daerah lain. Selain itu perebutan daerah juga terkait dengan penerimaan pajak dan Dana Alokasi Umum daerah tersebut serta pendapatan asli daerah.
Berhubungan dengan penggunaan lahan sebagaimana dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 yang masih adopsi terhadap regulasi ini masih rendah di daerah.
11
Penguatan Peran Sektor Keuangan: Sumber dana Pembiayaan Konstruksi
AsetPerbankan
75,8%
Perbankan masih menjadi pemilik aset utama dalam industri keuangan nasional mencapai 75,8 persen (triwulan II-2012)
40%Rasio M2 terhadap PDB
Rasio Kredit terhadap PDB
60%Financial inclusion
Undisbursed loan
Per Juli 2013 Rp895,74 triliun naik 17,10 persen
(yoy)
33%
12
Kendala Perbankan: Peranan Deposito terhadap DPK
Deposito Mencapai 50 persen DPK
Deposito 1 bulan
mengisi sekitar
50 persen
Dengan kondisi deposito yang lebih dominan menyebabkan bank sulit untuk terlihat
dalam proyek-proyek jangka panja
13
Perkembangan Suku Bunga: Konstruksi + Real Estate, Persewaan dan Jasa Perusahaan -> cenderung menurun
Sumber: Diolah dari Statistik Perbankan Indonesia, 2013
14
Komposisi Pembiayaan Properti Residensial
15
Sumber: Bank Indonesia, 2011
Suku Bunga Indonesia Masih Tinggi = Spread Suku Bunga
Inflasi Suku
Bunga Tinggi
Demand
Pull Inflation
Cost
Push Inflation
Fenomena
Moneter
1. Masalah Bahan Makanan
2. Masalah Energi
3. Masalah Infrastruktur
Jika inflasi tikak teratasi maka masalah suku bunga tidak akan terselesaikan. Inti
masalah inflasi di Indonesia bersumber dari sisi penawaran.
Proyeksi Harga Minyak Dunia
Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012
17
Proyeksi Harga Gas
Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012
18
Proyeksi Harga Batubara
Sumber: Department Energy and Climate Change, 2012
19
Inflasi Bersumber dari Sisi Penawaran
2020
Harapan Penurunan Suku Bunga
21
Studi Bank Indonesia tentang suku bunga bank
Penurunan suku bunga akan memberikan pengaruh signifikan terhadap kinerja sektor properti. Pada Triwulan III-2010 misalnya, BI menyimpulkan bahwa penurunan bunga kredit berpengaruh signifikan terhadap kemampuan masyarakat untuk mengakses fasilitas KPR.
Sebagian besar pembiayaan perumahan menggunakan KPR
Penurunan suku bunga tersebut menjadi stimulus bagi golongan berpendapatanmenengah ke bawah untuk mengakses KPR. Survei BI pada Triwulan III-2010menyimpulkan bahwa sebagian besar penduduk masih menggunakan fasilitas KPRuntuk memeroleh rumah, mencapai 73% sedangkan sisanya 17,8% konsumen memilihmenggunakan fasilitas pembayaran secara tunai bertahap, dan sebagian kecil (8,3%)dilakukan dalam bentuk tunai (cash keras). Sekitar 80,8% properti residensial yangterjual berupa kecil (tingkat suku bunga KPR 9-12% per tahun).
Spread Suku Bunga di Indonesia = Indikator Dana Mahal
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Timor-Leste 15,86 15,75 14,27 12,31 10,33 10,22 10,20 11,30
Indonesia 5,97 4,57 5,89 5,11 5,22 6,24 5,47 5,85
Brunei Darussalam 4,49 4,46 4,33 4,62 4,80 5,03 5,10 5,27
Singapore 4,86 4,74 4,80 4,96 5,09 5,17 5,21 5,24
Myanmar 5,50 4,71 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00
Thailand 3,92 2,92 4,18 4,56 4,92 4,92 4,64 4,30
China 3,33 3,60 3,33 3,06 3,06 3,06 3,06 3,00
Vietnam 3,88 3,55 3,69 3,05 2,16 1,94 2,96 2,97
Philippines 4,63 4,48 5,00 4,26 5,83 4,45 3,28 2,52
Malaysia 2,95 3,34 3,24 2,95 3,00 2,50 2,00 1,81
Korea, Rep. 1,87 1,48 1,38 1,30 2,17 1,65 1,61 1,70
Sumber: Bank Dunia, 2013, telah olah kembali
Spread suku bunga Indonesia menjadi level tertinggi dibandingkan negara sekawasan.
Pada 2012, spread di Indonesia adalah 5,85 persen.
Stimulus Non Fiskal saat Berinvestasi di China
1. Pasokan Listrik◦ Distribusi listrik berasal dari tiga sumber berbeda dengan sistem dual
feed, yang memastikan ketersediaan dan reliabilitasnya. SIP memiliki pembangkit listrik sendiri, Huaneng Power Plant dan Blue Sky Power Plant, dengan total kapasitas pembangkit 3.600 MW.
2. Pasokan Air◦ Pasokan air bersih diperoleh dari danau Tai. Kualitas air sudah
memenuhi standar nasional dan internasional dengan kapasitas distribusi mencapai 1,1 juta ton per hari.
3. Pasokan Gas◦ SIP mengganti penggunaan gas alami dengan panas hingga melebihi
8000 kcal/m3. Pipa-pipa distribusi siap mendistribusikan beragam jenis gas industri dengan kemurnian yang berbeda pula.
4. Pasokan Uap◦ SIP mendistribusikan pasokan uap mencapai 290 ton per jam dengan
menggunakan metode sentralisasi.
Lanjutan...
5. Pembuangan Sisa Produksi dan Limbah Berbahaya
◦ SIP mengadopsi sistem drainase dan pembuangan. Kapasitas sistem pembuangan mencapai 900.000 ton per hari.
6. Jasa Telekomunikasi
◦ Jaringan telekomunikasi menyediakan beragam jenis layanan meliputi, panggilan IDD, roaming internasional, wireless paging, video/phone, fax, ISDN, LAN, ADSL, DDN, dan lain-lain
7. Jasa Pos
◦ Jasa kurir lokal dan internasional tersedia di SIP.
8. Unit Keamanan
◦ SIP memiliki agen khusus dengan peralatan lengkap untuk menangani kecelakaan industri yang disebabkan oleh bahan kimia dan perusahaan elektronik.
9. Pencegahan Kecelakaan
◦ Supervisi keamanan dan sistem alarm merupakan bentuk pencegahan kecelakaan industri dan juga merupakan sistem kontrol, terdapat juga pusat gawat darurat.
Alur Singkat Pembuatan Badan Hukum di Indonesia
Aturan Kepemilikan Lahan di China
Salah satu elemen yang harus diperhatikan adalah bagaimana menciptakan friendly investment climate. Salah satu misalnya, terkait dengan status kepemilikan lahan, dimana di Indonesia masih menganut sistem lama berupa hak milik, sedangkan di RRT semua tanah adalah milik pemerintah dan investor hanya mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB) selama 70 tahun.
Di Indonesia, jenis hak tanah untuk bisnis menggunakan pendekatan Hak Guna Usaha/HGU, dan dapat diberikan hingga 90 tahun untuk ekonomi khusus dengan tahapan 35 tahun; 35 tahun; dan 20 tahun. Namun, pemberian HGB di China dilakukan sekaligus selama 70 tahun dan cenderung lebih disukai karena lebih efisien.
Berkaitan dengan pro-bisnis, nilai jual RRT di mata investor juga terangkum dari cost doing business terutama pada bagian starting bussines. Bila di Indonesia memerlukan satu sampai tiga bulan untuk memperoleh lisensi bisnis maka di RRT hanya dua sampai tiga minggu. Kondisi tersebut diyakini sebagai dampak positif dari one stop service. Hal yang juga harus diperhatikan adalah bagaimana memperkuat peranan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dalam pengembangan SEZ.
Peluang Investasi Sektor Konstruksi/Properti
Peluang Sektor Konstruksi: Kebijakan Perumahan Rakyat Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Kelompok Sasaran
(Rp/bulan)Jenis Penyediaan
Kebijakan Bantuan Perumahan
Terkait Skim Kredit Tidak Terkait Skim Kredit
(I) I < 350.000
Rumah Milik
•Swadaya Pemberdayaan
Ekonomi
1. Mikro kredit untuk
Usaha
2. Kredit Mikro
Perumahan
3. Asuransi/Penjaminan
kredit
1. PSD-Perkim
2. Bahan bangunan
3. Peningkatan kualitas
lingkungan
4. Subsidi O & M
5. Insentif fiskal
6. Sertifikasi Tanah dan IMB
(II) 350.000
= I < 500.000
Rumah Milik
Formal
•Swadaya
Rusunawa Tidak Putih
Biaya
1. Subsidi uang muka
2. Subsidi selisih bunga
3. Kredit Mikro
Perumahan
4. Asuransi/
Penjaminan kredit
5. Subsidi bunga kredit
konstruksi
1. PSD-Perkim
2. Bahan bangunan
3. Peningkatan kualitas
lingk.
4. Subsidi O & M
5. Insentif fiskal
6. Sertifikat tanah dan IMB
28
Program pengentasan kemiskinan Pengembangan usaha ekonomi rakyat dan Khusus Rusunami Pendapatan S/D
Pendapatan Rp 3 juta/bulan
Sumber : Kementeriaan Perumahan Rakyat, 2010
Indonesia Masih Defisit Pembangunan Rumah
Keterbatasan penyediaan rumah.
Selama 2005-2009 pembangunan rumah baru hanya 2,5 juta unit sedangkan pertambahan rumah tangga baru mencapai 3,6 juta. Kementerian Perumahan Rakyat (2010) menjelaskan bahwa kebutuhan rumah tempat tinggal semakin besar, karena sebanyak 555.000 unit rumah masuk dalam kategori rusak berat dan tak layak huni. Tambahan tersebut, kekurangan rumah (backlog) mencapai 7,4 juta per 2009 naik dari 5,8 juta unit pada 2004.
Jumlah Rumah Tidak Layak Huni Masih Tinggi.
Kementerian Perumahan Rakyat (2010) memaparkan pada 2009, terdapat 4,8 juta unit rumah dalam kondisi rusak dimana rumah dengan dua dari tiga struktur dasarnya (dinding, lantai, dan atap) memerlukan perbaikan. Pemaparan data 2008 menjelaskan kondisi rumah penduduk dimana 13,8% berlantai tanah, 12,4% belum dinding permanen, dan 1,2% beratapkan daun.
29
Beberapa Sasaran Strategis Kementerian Perumahan Rakyat 2010-2014
Terlaksana penataan lingkungan permukiman kumuh seluas 655 Ha dengan jumlah penduduk terfasilitasi sebanyak 130.000 jiwa.
Terlaksana pembangunan rumah susun sederhana berupa Rusunawa sebanyak 36.480 unit.
Terlaksana pembangunan Rumah Khusus sebanyak 5.000 unit termasuk rumah sederhana sewa dan rumah pasca bencana.
Terlaksana fasilitasi Pembangunan Rumah Swadaya berupa pembangunan baru sebanyak 50.000 unit.
Terlaksana fasilitasi penyediaan prasarana, sarana, utilitas/PSU Perumahan Swadaya berupa bantuan stimulan PSU Swadaya sebanyak 50.000 unit.
Terlaksana fasilitasi pra-sertifikasi dan pendampingan pasca-sertifikasi lahan dan bangunan rumah bagi MBR sebanyak 30.000 unit.
Terlaksana penyaluran bantuan subsidi perumahan sebanyak 1.350.000 unit.
30
Sumber : Renstra Kementerian Perumahan Rakyat 2010-2014
Kebutuhan Investasi: Distribusi PMA Sektoral
31
PMDN Sektoral
32
Iklim Investasi = Entry Point Investasi
Peringkat Daya Saing Indonesia Cost Doing Business Indonesia
Indonesia masih bermasalah dalam perbaikan kebutuhan dasar investasi seperti biaya memulai usaha (mulai dari waktu dan dana). Hal inilah yang menyebabkan Indonesia menjadi negara yang tidak efisien.
34
Perkembangan Kredit Konsumsi Setelah Kebijakan LTV
Sumber: BI, 2012
LAMPIRAN: Perkembangan Harga Properti
Daya Tarik Bisnis Properti: Jakarta
36
Sumber: Colliers International, 2013
Proyeksi Harga Sewa Kantor Beberapa Kota Utama
37
Sumber: Colliers International, 2013
Proyeksi Residential Capital Values 2013
38
Sumber: Colliers International, 2013
Proyeksi Biaya Sewa Properti (Retail) 2013
39
Sumber: Colliers International, 2013
Proyeksi Nilai Capital Logistics 2013
40
Sumber: Colliers International, 2013
Sekian dan Terima Kasih