proyecto qijiang (chongqing, china)

2

QiJiangLocalización de QiJiang en China

Fotos de la ciudad

Entorno económico

Mercado inmobiliario, demanda, precio y asequibilidad

Solar y ProyectoLocalización del proyecto, vista satélite.

Condición actual del solar, vistas.

Planos, alzado y planta. Residencial.

MarketingFundamentos y posicionamiento.

Proyectos cercanos de la competencia.

Resultados esperados Ingresos por ventas.

Inversión y gastos.

Resultados: 3 escenarios.

Propuesta de inversiónResumen ejecutivo y estructura de la inversión.

3

En el centro de China a solo 42 Km de la gran ciudad de Chongqing

Distancia de QiJiang

Chongqing 41,7 Km.

Beijing 1,753 Km.

Shanghai 1,839 Km.

Hong Kong 1,800 Km.A 15 minutos en AVE (2014)

4

En la municipalidad de Chongqing

CENTRO

ANTIGUO

PROYECTO

ESTACION

AVE

5

Video de la ciudad de Qijiang

http://www.youtube.com/watch?v=G2PKvjn-Q2I

http://www.youtube.com/watch?v=G2PKvjn-Q2I

6

Ciudad industrial y minera, en el sur de la municipalidad de

Chongqing, a 47 Km. de Chongqing city.

Población actual: 950 000 habitantes, con fuerte crecimiento por

migración rural a urbana, atraída por la oferta de empleo.

Desarrollo industrial sólido – con recursos minerales (gas

natural, cobre, hierro y carbón) y energéticos. Su base industrial incluye:

industria metalúrgica, maquinaria, componentes para

automóviles, productos químicos y farmacéuticos, materiales de

construcción, bienes de equipo y productos agrícolas procesados.

Comunicación: En cruce de autopistas y ferrocarril. Estación de Tren de

Alta Velocidad (15 minutos de Chongqing city en 2014)

Ciudad turística, por su entorno natural excepcional (bosque, aguas

termales, cascadas y lagos). Ciudad con urbanismo cuidado

(jardines, zonas de ocio y de deportes).

7Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration

9

Source: Real Estate report of Chongqing Housing Administration

Regulación: El Gobierno regula la industria inmobiliaria como motor de

crecimiento interno, facilitando la renovación urbanística, favoreciendo la

migración hacia zonas urbanas y fomentando el desarrollo de una clase media

con capacitación profesional y mejor calidad de vida.

Subasta publica del suelo: La ley del suelo otorga la propiedad del suelo

urbano al gobierno municipal, quien cede el derecho de vuelo a promotores

mediante subasta publica, por 50/70 años, con obligación de iniciar la

construcción en 2 años. El derecho de vuelo es transferible a terceros con

ciertas limitaciones.

Asequibilidad: El precio medio de la vivienda es mas asequible que en otras

ciudades del país (ver tabla de asequibilidad comparativa).

Financiación hipotecaria: Es directa a comprador, a 15-30 años (primera

vivienda: 60-80%; segunda vivienda: 40-60%; del valor de tasación). Los

compradores suelen aportar más del 50% del coste de la vivienda (alta tasa de

ahorro).

La migración rural, la competencia entre constructores y el ritmo de

construcción (24h, 7/7) mantiene los costes de construcción estables.12

13

Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration

14Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration

16Source: REICO study 2011.01 "The next 20 years of urban development of housing construction"

21

Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration

Ciudades

2010

2009-2010

Tasa de

crecimiento%

a b c d e f

Población

(000)

Precio

Immo.

(CNY/m²)

Renta

RPN

(CNY)

Precio/RPN

Ratio

[=b*70/c*2]

Precio

Inmo.

Renta

RPN

QiJiang 950 3,247 16,200 7.0 21.2% 11.7%

Chongqing 28,390 5,838 17,532 11.7 12.6% 12.0%

Chengdu 11,120 7.800 21,066 13.0 12.5% 11.7%

Tianjin 11,350 9.180 24,087 13.3 12.1% 11.6%

Shanghai 18,580 17,451 31,145 19.6 12.9% 10.5%

Beijing 16,950 16,837 29,144 20.2 12.4% 11.1%

Precio vivienda 70m²/ Renta personal * 2

22

Solar L-16166.721 m2

Solar L-29-3

301.263 m2

Situado junto al nuevo centro administrativo de la ciudad, lindante

con el rio y con la arteria comercial principal en desarrollo.

Servicios en construcción: escuelas, hospital, oficinas, hoteles …

Viviendas con vistas al río y a la montaña, bajos comerciales en calle

principal. Competencia: proyectos de la misma urbanización

23

Video del proyecto TonHui L-16

http://www.youtube.com/watch?v=HxaaZuXNeHo







26

ResidencialPisos de 60 a 110 m²Acabados de calidad alta/lujo

Comercial y parkingsServicios de comunidad

Superficie del solar 59,513 m²

Edificabilidad 2,80(sobre rasante)

Techo edificable 190 877 m²Residencial 161 638 m² (1 616 unidades)Comercial 3 333 m²Parkings 24 240 m² (808 unidades)

Plazo del proyecto 60 meses

Precios razonables (2012-2016)Media Residencial: 6,115 CNY/m²

Fase 1 5,120 CNY/m²




27

Qianshan Meiling

Situación Mercado Memo

Calle Jiulong

Distrito Gu’nan

Unidades de 50 a 125m²

1 a 4 habitaciones

Alta calidad,

En venta desde 2008.

80% vendido.

La parte restante se

encuentra en

construcción

Pre-venta en Marzo

2011

Techo edificable Precio medio (GFA)

Solar: 66 000m ²

Techo: 240 000 m²

± 4 950 RMB/ m²

A definir en pre-venta

Puhui - Shangcheng Mingdu

Situación Mercado Memo

Calle Tonghui

al suroeste

Unidades de 65 a 200m²

2 a 5 habitaciones

Alta calidad,

En venta desde 2008.

95% vendido.Techo edificable Precio medio (GFA)

Solar: 106 554 m²

Techo: 321 140 m²

± 4 600 RMB/ m²

28

No incluye CapitalMeses (cantidades en 000 CNY)

Valor

Total 0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60

Residencial 988.386 0 0 51.724 62.069 131.591 113.591 147.414 130.035 164.861 100.004 87.033

Comercial 40.215 0 0 0 867 5.199 4.506 5.719 5.052 6.291 5.662 6.920

Parking 61.515 0 0 0 687 4.677 5.398 3.338 5.919 9.613 10.254 21.629

TOTAL COBROS 1.090.116 0 0 51.724 63.622 141.531 123.495 156.471 141.006 180.765 115.920 115.582

Solar 123.650 123.650 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Coste Pre-Construcc. 59.798 0 10.590 5.511 8.591 6.195 6.195 12.916 6.448 0 3.351 0

Coste de Construcción 368.193 0 0 14.060 20.326 51.827 43.451 56.775 43.603 64.629 34.581 38.940

Costes de Ventas 35.429 0 0 2.892 3.793 4.199 4.294 4.818 5.485 5.095 3.236 1.618

Costes de Gestión 59.956 0 2.719 3.227 5.772 6.937 7.908 8.577 8.569 7.552 4.639 4.057

Impuestos varios 208.719 0 0 5.328 6.553 14.578 25.379 16.117 32.888 18.619 38.804 50.455

TOTAL PAGOS 855.745 123.650 13.309 31.081 45.035 83.736 87.226 99.202 96.993 95.894 84.611 95.070

Financiación Constru. 0 0 1.630 0 1.763 -652 929 -1.058 818 -1.526 -381 -1.524

FLUJO de CAJA 234.371 -123.650 -13.309 20.706 18.587 57.795 36.269 57.269 44.012 84.871 31.309 20.512

FLUJO de CAJA (Acc) -123.650 -136.959 -116.253 -97.666 -39.871 -3.602 53.667 97.680 182.551 213.860 234.371

29

Cantidades en CNY

m2 precio Total (000)

Residencial 161,638 6,115 988,386

Comercial 3,333 12,067 40,215

Parking 24,240 76,133 61,515

Total 189,211 1,090,116

30

Cantidades en CNY (000)

Total % Base

Compra del Solar 123,650 17.5% del Coste Total

Pre-Construcción 59,798 8.4% del Coste Total

Construcción 368,193 52.0% del Coste Total

Dirección y Admin. 59,956 5.5% de Ventas

Marketing y Ventas 35,429 3.25% de Ventas

Impuestos sobre Ventas 60,501 5.55% de Ventas

Total 707,527

31

Cantidades en CNY (000)

Peor caso Esperado Mejor Caso

Ingresos Brutos 899,876 1,090,116 1,307,030

Inversión Total 715,015 707,527 727,423

Margen 21% 35% 44%

Capital 142,228 142,228 142,228

Beneficio Neto 132,603 234,371 337,130

Retorno sobre Capital 93% 165% 236%

TIR del Proyecto 22% 34% 43%

32

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

1,6

05

06

07

08

09

10

11

ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11

USD/CNY EUR/CNY EUR/USD

Source: http://www.oanda.com/currency/historical-rates/

Impacto en la TIR

Apreciación

CNY/EUR

5 añosT.I.R

0% 33.9%

5% 34.9%

10% 35.9%

15% 36.9%

20% 37.8%

25% 38.6%

30% 39.5%

33

Importe de la inversión : CNY 142 228 M

Objetivo de rentabilidad: superior al 15% anual

Amortización de la inversión: 60 meses

Propietaria del techo residencial: QiJiang Quantum

Property Ltd.

Promotora: Quantum Property Chongqing Ltd.

Honorarios dirección : 5,5% de ingresos brutos por

ventas

Comisión de éxito: 25% del retorno que supere el 15%

de retorno neto

Bancos: HSBC, Construction Bank of China, Bank of

Communications

Auditores: Daxin CPA

34

Max. 85%

Promotor:

Quantum Property Chongqing Ltd.

Min. 15%

Proyecto TongHui QiJiang

QiJiang Quantum Property Quantum Property Chongqing

Compra

Vehículo de Inversión

Inversores

Privados