Publiczna oferta akcji15 marca 2017 r.

2.

Niniejszy materiał ma charakter wyłącznie promocyjny i w żadnym wypadku nie powinien stanowić podstawy do podejmowania decyzji o nabyciu

papierów wartościowych spółki Griffin Premium RE.. N.V. („Spółka”). Prospekt wraz z aneksami i komunikatami aktualizującymi, który został

zatwierdzony w dniu 13 marca 2017 r. przez holenderską Komisję Nadzoru Finansowego (Stichting Autoriteit Financiële Markten, AFM), będącą

organem nadzoru nad rynkiem kapitałowym w Holandii, notyfikowany do Komisji Nadzoru Finansowego w Polsce w celu jego paszportowania do Polski

oraz opublikowany, został („Prospekt”) przygotowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych Spółki i ich dopuszczeniem

i wprowadzeniem do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”) i jest jedynym

prawnie wiążącym dokumentem zawierającym informacje o Spółce oraz ofercie publicznej papierów wartościowych Spółki w Polsce („Oferta”).

Prospekt jest dostępny na stronie internetowej Spółki (www.griffin-premium.com), Banku Zachodniego WBK S.A. (www.dmbzwbk.pl) oraz holenderskiej

Komisji Nadzoru Finansowego (www.afm.nl). Rozpowszechnianie tego dokumentu w niektórych państwach może być zabronione. Niedozwolona jest

dystrybucja niniejszego dokumentu na terytorium Kanady, Japonii lub Australii. Informacje zawarte w załączonym dokumencie nie stanowią oferty

sprzedaży ani zaproszenia do złożenia oferty nabycia papierów wartościowych w Kanadzie, Japonii oraz Australii.

Niniejszy materiał nie stanowi oferty sprzedaży ani zaproszenia do składania oferty zakupu papierów wartościowych na terytorium Stanów

Zjednoczonych Ameryki. Papiery wartościowe mogą być oferowane i zbywane na terytorium Stanów Zjednoczonych Ameryki po ich zarejestrowaniu

zgodnie z amerykańską ustawą o papierach wartościowych z 1933 r. ze zmianami (U.S. Securities Act of 1933, „Amerykańska Ustawa o Papierach

Wartościowych”) albo na podstawie wyjątku od obowiązku rejestracyjnego przewidzianego w Amerykańskiej Ustawie o Papierach Wartościowych.

Spółka nie zamierza rejestrować żadnej części Oferty w Stanach Zjednoczonych Ameryki.

Niektóre informacje zamieszczone w niniejszym materiale mogą stanowić stwierdzenia dotyczące przyszłości, co oznacza wszelkie stwierdzenia,

w których pojawiają się wyrażenia takie jak „może”, „ma na celu”, „mogą”, „będą”, „planuje”, „przewiduje”, „dąży”, „szacuje”, „zakłada”, „zamierza”,

„prognozuje”, „ma na celu”, „zamiar”, ich zaprzeczenia, wszelkie formy gramatyczne lub inne podobne wyrażenia. Stwierdzenia dotyczące przyszłości

odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem i niepewnością lub innych ważnych czynników, które mogą spowodować, że

faktyczne wyniki Spółki, jej osiągnięcia i rozwój będą się istotnie różniły od wyników, osiągnięć i rozwoju przewidywanych w tych stwierdzeniach lub

z nich wynikających. Spółka nie ma obowiązku przekazywać do publicznej wiadomości aktualizacji lub weryfikacji stwierdzeń dotyczących przyszłości

zamieszczonych w niniejszym materiale w związku z pojawieniem się nowych informacji, wystąpieniem przyszłych zdarzeń lub innymi okolicznościami.

3. Griffin Premium RE.. – unikalna oferta inwestycyjna

Portfel atrakcyjnych nieruchomości biurowych oraz biurowo-handlowych wartych ponad 500 mln euroZdywersyfikowany geograficznie i biznesowo portfel wysokiej klasy 9 nieruchomości, w sprawdzonych lokalizacjach i największych miastach w Polsce, z wysokim poziomem najmu około 90%.

Regularna i atrakcyjna dywidenda w wysokości 6,5% w skali rokuDzięki stabilnej bazie najemców, którą tworzą renomowane polskie i międzynarodowe przedsiębiorstwa, oraz dzięki długoletnim umowom najmu, Griffin Premium RE.. będzie wypłacał 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego w formie atrakcyjnej dywidendy.

Doświadczony zespółGriffin Premium RE.. tworzą ludzie, którzy przez ostatnie 5 lat byli odpowiedzialni za nabycie oraz późniejsze zarządzanie budynkami wchodzącymi w skład portfela.

Plany rozwoju dzięki nabywaniu nowych nieruchomościGriffin Premium RE.. podpisał umowy dotyczące 4 projektów biurowych, których łączna wartość wynosi ponad 170 mln euro. Wszystkie przyszłe inwestycje będą przynosiły stopy zwrotu nie gorsze niż średnia z obecnego portfela.

Pierwsza w Polsce spółka typu REIT skoncentrowana na

nieruchomościach biurowych oraz biurowo-handlowych9 obiektów w 5 głównych miastach Polski

~514 mln euro

łączna wartość rynkowa nieruchomości

~170 tys. m2

łącznej powierzchni najmu brutto (GLA)

~90%wynajętej powierzchni

~5 latśredni ważony okres pozostały do wygaśnięcia umów najmu (WAULT)

6,5%stopa

dywidendy

w skali roku

Kalkulacja przy uwzględnieniu ceny maksymalnej, na podstawie prognozy finansowej na 2017 rok; dywidenda za 2017 rok zostanie wypłacona w oparciu o przepływy finansowe wypracowane w okresie 2Q-4Q 2017.

Doświadczony zespół menedżerów

Artur

ApostołHead of Real Estate Operations

11 latdoświadczenia

4.

Dorota

Wysokińska-Kuzdra

CEO

19 latdoświadczenia

Rafał

Pomorski

CFO

10 latdoświadczenia

Nasze nieruchomości – obiekty biurowe

Centrum Biurowe Green Horizon (Łódź)Powierzchnia najmu brutto: 33,5 tys. m2

Centrum Biurowe Lubicz I & II (Kraków)Powierzchnia najmu brutto: 23,9 tys. m2

Nordic Park(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 9,0 tys. m2

Bliski Centrum(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 4,9 tys. m2

Philips House(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 6,2 tys. m2

Batory Building I(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 6,6 tys. m2

5.

Nasze nieruchomości – obiekty biurowo-handlowe6.

Hala Koszyki(Warszawa)Powierzchnia najmu brutto: 22,2 tys. m2

Renoma(Wrocław)Powierzchnia najmu brutto: 40,6 tys. m2

Supersam(Katowice)Powierzchnia najmu brutto: 24,2 tys. m2

Portfel nieruchomości Griffin Premium RE..7.

Obiekt GLA (m2)

Dochód opera-

cyjny netto

(NOI), mln euro

Gwarancje dochodu ze strony

obecnych udziałowców

Green Horizon 33.510 5,2

Dochód z niewynajętej aktualnie

powierzchni biurowej będzie

gwarantowany przez obecnych

udziałowców Griffin Premium

RE.., którzy wnieśli do Spółki

nieruchomości znajdujące się

w jej portfelu, przez pięć lat lub

do momentu wynajęcia

powierzchni.

Udziałowcy zobowiązali się

gwarantować pełny dochód

z najmu powierzchni handlowej,

również przez pięć lat.

CB Lubicz I&II 23.931 4,9

Nordic Park 9.004 1,9

Batory Building I 6.610 1,0

Bliski Centrum 4.920 1,0

Philips House 6.214 1,1

Obiekty biurowe łącznie 84.189 15,1

Renoma 40.615 8,0

Supersam 24.199 4,1

Hala Koszyki 22.229 6,5

Obiekty handlowo-biurowe 87.042 18,7

Łącznie 171.231 33,8

około

34mln euro zannualizowanegodochodu operacyjnego netto (NOI)

Równowaga, dywersyfikacja, sprawdzone lokalizacje8.

Portfel nieruchomości Griffin Premium RE.. jest zrównoważony, zdywersyfikowany biznesowo

i geograficznie.

Dochód operacyjny netto (NOI) według miast Dochód operacyjny netto (NOI) według segmentów

Warszawa 34%

Wrocław 24%

Katowice 12%

Kraków 15%

Łódź 15%

Powierzchnia biurowa

66,0%Powierzchnia handlowa

34,0%

Zdywersyfikowana baza solidnych najemców

9. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

9,0mln m2

13,4mln m2

4,54mld euro

5-6%

powierzchni biurowej, z czego 5 mln m2 w Warszawie

powierzchni handlowej

wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2016 r., z czego 1,96 mld euro na rynku powierzchni handlowej i 1,8 mld euro na rynku biurowym (źródło: JLL)

stopa kapitalizacji w Warszawie dla najwyższej klasy powierzchni biurowej

i handlowej – to atrakcyjny poziom na tle innych krajów, a także innych klas aktywów

10.

113

128140

155

188

209

236247 252

284

317

0

50

100

150

200

250

300

350

2000A 2002A 2004A 2006A 2008A 2010A 2012A 2014A 2016E 2018E 2020E

Duży popyt na powierzchnię biurową

ze strony sektora usług dla biznesu (SSC/BPO)

Perspektywy rynku powierzchni handlowej

Wydatki konsumentów w mld euro (A – dane, E – prognoza)

Miasto Zatrudnienie w centrach usług

Kraków 50 300

Warszawa 36 700

Wrocław 34 200

Trójmiasto 16 900

Katowice (aglomeracja) 16 500

Łódź 15 600

Poznań 11 400

Bydgoszcz 7 800

Szczecin 5 000

Rzeszów 3 800

Lublin 3 700

Łącznie 201 900

Zatrudnienie w sektorze SSC/BPO w rozbiciu na miasta

Dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

11.

§możliwy awans do kategorii

rynków rozwiniętych wg

EPRA (European Public

Real Estate Association)

solidny wzrost

gospodarczy:

+3,4% - prognoza wzrostu

PKB w 2017 r. wg MF

perspektywa

wprowadzenia przepisów

regulujących działalność

REIT

Dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

REIT jako atrakcyjna oferta inwestycyjna12.

REIT inwestuje w nieruchomości na wynajem i znaczną część zysków przeznacza na dywidendę.

Dzięki temu inwestycja w akcje REIT jest atrakcyjną alternatywą dla lokat czy obligacji.

zakup akcji inwestycje

dochody z wynajmuregularne dywidendy

Dotychczas polski inwestor indywidualny nie miał możliwości zainwestowania w rynek nieruchomości komercyjnych

Strategia rozwoju Griffin Premium RE..13.

Prognozowana wartość FFO w 2017 r. to 21,4 mln euro, z czego 17,4 mln euro za okres II-IV kw., który będzie podstawą wypłaty dywidendy

6,5% - stopa dywidendy w skali roku, przy uwzględnieniu ceny maksymalnej akcji oferowanych w ramach oferty publicznej. Kalkulacja na podstawie prognozy finansowej na 2017 rok; dywidenda za 2017 rok zostanie wypłacona w oparciu o przepływy finansowe wypracowane w okresie 2Q-4Q 2017.

Atrakcyjna polityka dywidendowa

Zamierzamy regularnie wypłacać akcjonariuszom około 65% wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania

bankowego (ang. funds from operations, FFO).

1

2 Dalsza rozbudowa portfela

Zamierzamy inwestować w nieruchomości spełniające ściśle określone kryteria. Interesują nas budynki biurowe lub biurowo-handlowe

w centralnych lokalizacjach głównych miast Polski. Planujemy nabywać obiekty o wysokim standardzie technicznym, ze zróżnicowaną

bazą najemców lub z wiodącym najemcą, ale z długoterminową umową najmu. Skupiamy się przy tym na nieruchomościach w pełni lub

prawie w pełni wynajętych.

3 Przekształcenie w polski REIT

Intencją Griffin Premium RE.. jest przekształcenie w polską spółkę akcyjną spełniającą wymogi REIT, gdy w Polsce przyjęte zostaną

odpowiednie przepisy regulujące funkcjonowanie tego typu podmiotów i o ile takie przekształcenie będzie korzystne dla akcjonariuszy

Spółki.

Plany akwizycyjne – sprecyzowane cele14.

Obiekt Miasto Data ukończenia

Powierzchnia najmu

brutto - GLA (m2)

Dochód operacyny

netto - NOI (mln euro)

Szacowana wartość

- GAV (mln euro)

Kapitał z IPO

(mln euro)

Umowa przedwstępna

West Link Wrocław Kwiecień 2018 14.362 2,5 36,1 18,1

Inwestycja na poziomie 25% i prawo złożenia pierwszej oferty (ROFO) na pozostałe 75%

Beethovena (Etap I) Warszawa Grudzień 2018 17.994 3,1 44,7 3,3

Beethovena (Etap II) Warszawa Czerwiec 2019 17.395 2,9 42,9 3,2

Browary (J) Warszawa Listopad 2018 15.041 3,1 47,4 3,3

Łącznie ROFO 50.430 9,1 135,0 9,8

Łącznie 64.792 11,5 171,1 28,0

Oferta publiczna akcji15.

Wielkość transakcji

Do 115.953.606 akcji, w tym:

do 22.201.267 akcji nowej emisji

do 59.108.251 akcji sprzedawanych przez dotychczasowych

akcjonariuszy: Griffin Netherlands II B.V. i GT Netherlands III B.V.

do 7.857.705 istniejących akcji w ramach opcji dodatkowego

przydziału

opcja zwiększenia oferty o maksymalnie 26.786.383 akcje

Struktura transakcji

Oferta publiczna akcji w Polsce, dodatkowo oferta prywatna zagranicą

na podstawie Reg S

około 20% akcji oferowanych – inwestorzy indywidualni

około 80% akcji oferowanych – inwestorzy instytucjonalni

Szacowany free-float po ofercie: między 51,2%

a 74,3%

Cena maksymalna: 6,50 zł za akcję

Lock-up

Akcjonariusze sprzedający – 365 dni

Spółka – 270 dni

Władze spółki – 730 dni

Kluczowe daty

15 - 28 marca – budowa księgi popytu wśród inwestorów

instytucjonalnych

17 - 27 marca – przyjmowanie zapisów inwestorów indywidualnych

29 marca (do godz. 9:00) – publikacja ostatecznej ceny i liczby akcji

oferowanych

3 kwietnia – przewidywany termin przydziału akcji

13 kwietnia – przewidywany pierwszy dzień notowania na GPW

Konsorcjum

Globalni koordynatorzy i współzarządzający księgą popytu: Bank

Zachodni WBK S.A. oraz Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG

Współmenedżer oferty: Dom Maklerski BOŚ S.A.

Konsorcjum detaliczne: siedem domów maklerskich (łącznie około

500 placówek w całej Polsce)

Korzyści dla inwestorów16.

Akcje Griffin Premium RE..

to wygodny instrument

umożliwiający inwestorom

ekspozycję na dynamiczny

i zyskowny rynek

nieruchomości komercyjnych

w Polsce

Wysoka, regularna i stabilna

dywidenda, generowana przez

umowy najmu zawierające

klauzule indeksujące o inflację,

to oferta atrakcyjnych stóp

zwrotu, a jednocześnie lokata

kapitału odporna na inflację

Griffin Premium RE.. jako spółka

działająca w formule zbliżonej do

REIT lub w przyszłości jako REIT

to ważny element dywersyfikacji

portfela inwestycyjnego, zarówno

inwestorów indywidualnych, jak

i dla funduszy, w tym funduszy

emerytalnych

Atrakcyjny portfel nieruchomości,

zarządzanych przez

doświadczony zespół, już teraz

generuje stabilne dochody.

Spółka ma precyzyjne plany

dalszego rozwoju m.in. dzięki

wpływom z IPO

Załączniki

Wyniki finansowe 2014-2016 i prognoza na 2017A

Wyniki finansowe 2014-2016

(tys. euro) 2014 2015 2016

Przychód z wynajmu 15 954 21 316 23 688

Opłaty i marketing 6 151 8 934 9 856

Koszty operacyjne -6 318 -8 729 -11 135

Dochód operacyjny netto 15 787 21 521 22 409

Koszty administracyjne -3 466 -4 938 -4 013

Zysk/strata z wyceny nieruchomości

inwestycyjnych-2 309 30 357 21 737

Odpis/odwrócenie odpisu wartości 1 302 - -

Zysk/strata netto z nieruchomości

inwestycyjnych-1 007 30 357 21 737

Zysk operacyjny 11 314 46 940 40 133

Przychody finansowe 114 157 422

Koszty finansowe -12 737 -11 089 -22 645

Zysk przed opodatkowaniem -1 309 36 008 17 910

Zysk/strata za dany rok -722 31 662 12 238

Prognoza na 2017 (tys. euro) Q1 Q2-Q4 2017

Przychód z wynajmu 6 927 25 057 31 984

Opłaty i marketing 2 874 9 425 12 299

Koszty operacyjne -3 026 -9 078 -12 104

Dochód operacyjny netto 6 775 25 404 32 179

Koszty administracyjne -1 549 -2 323 -3 872

Zysk/strata z wyceny nieruchomości

inwestycyjnych- 31 187 31 187

Odpis/odwrócenie odpisu wartości - - -

Zysk/strata netto z nieruchomości

inwestycyjnych- 31 187 31 187

Zysk operacyjny 5 226 54 268 59 494

Przychody finansowe - - -

Koszty finansowe -2 178 -7 464 -9 642

Zysk przed opodatkowaniem 3 048 46 804 49 852

Zysk/strata za dany okres 2 667 38 936 41 603