quand condos, bungalows et cours deau doivent faire bon voisinage lexemption dun certificat...

Quand condos, bungalows et cours d’eau doivent faire

bon voisinage

L’exemption d’un certificat

d’autorisation pour les projets résidentiels

L’EXEMPTION D’UN CERTIFICAT D’AUTORISATION

POUR LES PROJETS RÉSIDENTIELS

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Me Odette Nadon, BCFMe Robert Daigneault, Daigneault, avocats inc.

L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels

Objectif de la présentation

Expliquer la nouvelle donne faisant suite au jugement de la Cour d’appel dans l’affaire 6169970 Canada inc., connu comme l’affaire Rosa Nova.

Et comment composer avec ce nouveau contexte.

À quels recours les promoteurs s’exposent-ils désormais?


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsCas de figure:- Terrain résidentiel, petit cours d’eau dans l’arrière cours- Le propriétaire veut dévier l’eau pour se faire un lac

artificiel- La municipalité permet les lacs artificiels, mais non dans

les cours d’eau ou en lien avec ceux-ci- Dans le Règlement de zonage, « Cours d’eau » est défini

comme « Cours d’eau apparaissant à l’annexe A ».- Le cours d’eau n’apparaît pas dans l’annexe A.- La municipalité délivre le certificat d’autorisation

municipal permettant l’aménagement du lac.Le promoteur a-t-il besoin d’un CA sous l’article 22?


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsCas de figure:

- Un promoteur subdivise des terrains dans la zone inondable 20-100 ans, à des fins de villégiature

- Les terrains serviront à la construction de chalets- Sur une partie des terrains à bâtir se trouve un marécage

qui empêche d’aménager les arrières-cours- Le promoteur obtient de la municipalité l’autorisation de

le défricher et de le drainer pour le mettre en pelouseLe promoteur a-t-il besoin d’un CA sous l’article 22?



Jugement Rosa Novapar Me Robert Daigneault

Présentation de la trame factuelle de Rosa Nova et comment est venue l’idée de contester sur la base du Règlement d’application.



Historique

2003: Acquisition du terrain, en zone inondable, à 600 m de la rivière des Mille Îles.2004: Le MENVIQ indique que, comme ce n’est pas dans un cours d’eau, ou sa rive, c’est municipal.2005: Autorisation municipale de remblayer car la Ville de Laval utilise les cotes de crues de 1995.2010: Relance du projet après la récession.2011: Les choses se précipitent.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels2011-2012

2011: Le MDDEP change son fusil d’épaule; il informe le promoteur- que la cote d’inondation de 2005 s’applique- qu’en conséquence, le terrain est principalement en zone 0-20

ans- qu’un tel projet est interdit dans cette zone- ce n’est plus seulement municipal, un CA est nécessaire et il

invite le promoteur à en faire la demande2012: Devant cette contradiction, le promoteur demande un avis juridique qui conclut que le projet est municipal


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsLe dilemme

• Risquer de construire sans CA et se mettre le MDDEFP à dos où demander un CA qui sera refusé, vu les propos du MDDEFP?

• L’option retenue: commencer les travaux et intenter en même temps un recours en jugement déclaratoire.

• Le MDDEFP rétorque que si le promoteur fait une demande de CA, il fera preuve d’une plus grande ouverture même si les travaux commencent.

• Le promoteur décide de faire une demande « sous réserve ».• Malgré « l’ouverture » annoncée, recours du MDDEFP pour

stopper le projet.



Article 22 et Règlement d’applicationpar Me Odette Nadon

Explication de l’interdépendance de l’article 22 et du Règlement d’application (i.e. l’article 22 doit se lire avec les exclusions du Règlement d’application).


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsLe Règlement relatif à l’application de la Loi sur la qualité de l’environnement, R.R.Q., c. Q-2, r. 3 (ou RALQE)

Plusieurs articles soustraits divers projets à l’application de l’article 22 LQE.

Art. 31 LQE:Le gouvernement peut adopter des règlements pour:b) soustraire des catégories de contaminants ou de sources de contamination à l'application de la présente loi ou de toute partie de celle-ci;


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsDeux articles du RALQE en cause dans Rosa Nova

Le MDDEFP invoquait l’article 2:[…] sont soustraits à l'application du premier alinéa de l'article 22 de la Loi:1° la construction, la modification ou la reconstruction d'un bâtiment [sauf certains bâtiments agricoles ou industriels]MAIS« À moins qu'il ne s'agisse de la réalisation de tout ou partie d'un projet destiné à des fins d'accès public ou à des fins municipales, industrielles, commerciales ou publiques sur une rive ou dans une plaine inondable au sens de la Politique […] »


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsDeux articles du RALQE en cause dans Rosa Nova

L’article 1 est plus large:Sont soustraits à l'application de l'article 22 […]:3° les travaux, constructions ou ouvrages sur une rive, dans une plaine inondable ou sur le littoral d'un cours d'eau ou d'un lac au sens de la Politique […], dans la mesure où de tels travaux, constructions ou ouvrages auront fait l'objet d'une autorisation spécifique d'une municipalité en application d'un règlement de zonage, de lotissement ou de construction […]

MAIS


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[…] à l'exception de travaux, constructions ou ouvrages destinés à des fins d'accès public ou à des fins municipales, industrielles, commerciales ou publiques qui eux n'y sont pas soustraits;

Pour le MDDEFP, le projet est commercial:« Il n’est pas contesté que le projet est composé d’unités résidentielles. La position du MDDEP est plutôt à l’effet que pour l’appelante, le projet de construction et de revente de telles unités de condominiums est conçu dans un but de réaliser un gain. Le projet, du point de vue du promoteur, est destiné à des fins commerciales au sens de la réglementation. »Mémoire du Procureur général, paragraphe 27. (nos soulignés)



Jugement Rosa Novapar Me Robert Daigneault

Passages clés du jugement et leurs conséquences.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[24] […] l'illégalité apparente d'une exploitation entreprise à l'encontre d'une loi d'intérêt public crée de soi un préjudice sérieux. Nul n'est besoin de démontrer une atteinte à l'environnement.[26] Cependant, encore faut-il qu'il soit apparent, sinon certain, qu'un certificat d'autorisation est requis. Est-ce le cas ici?[27] Dans le cadre du présent dossier, la question de déterminer si un certificat d'autorisation est nécessaire ou non en est essentiellement une de droit et d'interprétation législative.[39] D'entrée de jeu, l'intimé allègue qu'il faut examiner le projet du point de vue du promoteur et examiner si, pour lui, le projet est commercial, ce qui permettrait au ministre de se réserver le droit d'examiner si les travaux auront un impact sur l'environnement.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[40] Avec égards, je ne suis pas d'accord, même en admettant

l'argument qu'il faut interpréter de façon restrictive toute exemption à la loi, surtout en matière environnementale. La discrétion dont jouit le ministre pour émettre ou non un certificat d'autorisation ne va pas jusqu'à décider dans quels cas une demande doit lui être présentée. C'est le Règlement qui tranche de la question et qui établit si le ministre doit ou non examiner les impacts potentiels d'un projet. Dans les cas où il y a exemptions, le ministre ne conserve pas ce droit; les municipalités prennent le relais.[57] Le ministre a conservé la mise en œuvre de la Politique quant à certains usages, sans toutefois retenir ceux destinés à des fins résidentielles. C'est justement ce que prévoit le 3e alinéa de l'article 1 du Règlement.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[41] […] l'intimé propose que le mot « commercial » ait ici un sens différent de celui généralement reconnu en matière d'aménagement du territoire. De là l'importance de tenir compte de la notion de profits. Il estime que cette interprétation favorise la protection de l'environnement. [42] Je suis d'avis que cette interprétation du Règlement ne tient pas la route. Le Règlement […] définit les exceptions en fonction de la destination de l'immeuble. […] c'est à l'usage que le législateur réfère. Le Règlement ne fait pas la distinction entre un usage qui engendre des profits et un qui n'en engendre pas. Chacun des usages non exemptés peut engendrer ou non des profits.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[45] La LQE et ses règlements touchent de près l'aménagement du

territoire québécois. Dans la dimension qui nous occupe, cette loi est fondée sur les mêmes principes et obéit à la même mécanique que la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU) ou que la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles. [46] Bien que l'objectif général de la LQE et de la Politique soit la protection de l'environnement, dont la protection de la qualité de l'eau, la loi et ses règlements s'adressent aussi à la protection du territoire québécois. [51] On peut penser que le législateur a prévu que les termes utilisés dans les lois et règlements relatifs à l'aménagement du territoire ont le même sens, d'une loi à l'autre et d'un règlement à l'autre, à moins de stipulation contraire.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[58] Également, l'argument de l'intimé a de quoi étonner par ses

conséquences. […][59] Un certificat d'autorisation serait requis pour construire une résidence, si c'est un promoteur qui la construit et qui veut la vendre avec l'intention de faire des profits. Par contre, une personne qui ferait construire la même résidence ne serait pas soumise à l'exigence du certificat d'autorisation, si elle n'a pas d'intention commerciale derrière la tête.[60] Un organisme à but non lucratif qui désirerait bâtir le même immeuble que celui projeté par l'appelant, dans le but d'en faire une coopérative d'habitation, n'aurait pas à obtenir un certificat d'autorisation.



[62] Finalement, l'intimé allègue qu'il faut tenir compte de l'ampleur du projet; l'idée étant que les travaux plus importants nécessitent un certificat d'autorisation du ministre, alors que les travaux plus modestes sont gérés par les municipalités. [63] Ce n'est certes pas ce que prévoit le texte même du Règlement qui ne fait aucune mention du volume d'une construction ou de l'ampleur des travaux. […] Il réfère plutôt, comme c'est la norme en matière d'aménagement du territoire, à la destination des travaux ou de la construction, donc à l'usage. […] [64] Notre Cour a déjà mis l'intimé en garde, également dans le cadre de l'application du paragraphe 3 de l'article 1, sur le fait que les interprétations administratives doivent être conformes au Règlement.



Les milieux humides et la compensationpar Me Odette Nadon

Allusion au jugement Atocas de l’Érable, suivi d’un commentaire critique sur la manière de s’ajuster aux jugements et sur le risque de donner une portée réglementaire à une politique ou une directive.



Ce que le jugement Atocas de l’Érable de la Cour d’appel nous dit:L’approche « éviter » et « minimiser » est une approche valable et en lien avec la mission du ministre du Développement durable, de l’environnement, de la Faune et des Parcs.Le jugement ne valide pas la compensation. Il faut s’en remettre à la Loi concernant des mesures de compensation pour la réalisation de projets affectant un milieu humide ou hydrique, ou « Loi 71 ».


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels2. Dans le cas d'une demande d'autorisation faite en vertu de l'un ou l'autre des articles 22 et 32 [de la LQE] pour un projet affectant un milieu humide ou hydrique, le ministre […] peut exiger du demandeur des mesures de compensation visant notamment la restauration, la création, la protection ou la valorisation écologique d'un milieu humide, hydrique ou terrestre; dans ce dernier cas à proximité d'un milieu humide ou hydrique.Une mesure de compensation ne donne lieu à aucune indemnité. La mesure de compensation doit faire l'objet d'un engagement écrit du demandeur et elle est réputée faire partie des conditions de l'autorisation ou du certificat d'autorisation.


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentielsDans quels cas? Un « 22 » et « 32 ».Projet affectant un milieu humide ou hydrique.Permet la compensation: le ministre « peut » exiger…En quoi consiste la compensation? Restauration, création, protection ou valorisation écologique d'un milieu- Humide- Hydrique- terrestre; dans ce dernier cas à proximité d'un milieu humide ou

hydrique.

Ne donne lieu à aucune indemnité. Donc, a utiliser avec modération!


L’exemption d’un certificat d’autorisation pour les projets résidentiels[43] Un ouvrage destiné à des fins d'accès publics, sur une rive, plaine inondable ou sur le littoral réfère à des structures qui peuvent donner au public un accès vers le plan d'eau. On pense alors à un quai, une jetée ou un pont. Un ouvrage destiné à des fins municipales pourrait, par exemple, être un réseau d'aqueduc et d'égout.



Les recours possibles et les moyens de se pourvoir

par Me Odette Nadon

Les ordonnancesLes SAPLes poursuites pénales,Les injonctions


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