H U S E

I E R

H U S E

I E R

Medlemsblad for Bergen Huseierforening

1-2014

Hvilke endringer kan du gjørei utleid bolig?

Skatt: Fradrag ved utleie

Blikkenslagermester & Taktekker

Robert Slettmo AS30 år på Bergens tak

TRENGER TAKET ETTERSYN?● Takreparasjoner● Taktekking● Montering av Velux takvinduer● Reparasjon av skorsteiner● Montering av snøfangere og stigetrinn● Montering av brannstiger● Pipebeslag / pipehatter● Produksjon av takhetter og beslag

Forhåndspris – Garanti – Medlemsfordeler

Ta kontakt:Sandviksveien 26, 5036 Bergen

Mobil 957 80 744, tlf. 55 32 90 90 og 56 33 22 72e-post: robert@slettmo.no

www.slettmo.no

Medlem av Bergens Kobber og Blikkenslagerlaug,Ventilasjon og Blikkenslagerens Landsforbund. VBL

Se www.modum.com ellerring vårt kundesenter i dag.tel. 55 95 28 80 (08 - 20)

Tlf. 55 95 28 80 - post.bergen@modum.com

– Godt håndverk til gode priser –Telefon: 92 24 26 64 - Faks: 55 22 81 77E-post: thomas@murmesterhilleren.no

Mur - Puss - Skifer - FlisarbeidMontering av ovn - Piperehabilitering

Vi tilbyr:Totalrehabilitering av fasade

og total pakke på bad

Se nettsidewww.murmesterhilleren.no

3HUSEIER nr. 1 - 2014

Skattefradrag forenøk-tiltakRegjeringen har forpliktet seg til å gjennomføre en skattefradrags-ordning for enøk-tiltak, og nå har flere aktører gått sammen omkonkrete forslag for å få fortgang i prosessen.

Sammen med sentrale organisasjoner fra byggenæringen og miljøbevegelsen,heriblant Byggenæringens Landsforening, Bellona ogNaturvernforbundet, har Norske Boligbyggelag (NBBL) overrakt sitt forslagtil skattefradragsordning for enøk-tiltak til klima- og miljøvernminister ToneSundtoft.

I Sundvollen-erklæringen forpliktet regjeringen seg til å gjennomføre en slikfradragsordning, og det konkrete forslaget kan bidra til å få fortgang i saken,håper aktørene bak.

Lønnsomt for huseiere og miljøetHvert år bruker nordmenn over 60 milliarder kroner til vedlikehold ogoppgradering av sine boliger, og Tore Johannesen, avdelingsdirektør i NBBL,tror at en skattefradragsordning for enøk-tiltak vil vri en større andel avinvesteringene mot å gjøre norske hjem mer energismarte.

– Det er viktig at en slik ordning rettet mot eksisterende boliger kommer allesom eier egen bolig til gode, inkludert de som eier gjennom borettslag og isameier. Det bør også være et mål at ordningen blir enkel å benytte, sierJohannesen i en pressemelding.

NBBL-direktøren mener dessuten at boligeierne her gis mulighet til å slå tofluer i en smekk.

– Det som er bra for miljøet blir også bra for økonomien til boligeierne.

Slik kan ordningen innrettes• Skattyterne får et fradrag i skatten for en gitt andel av tiltakets arbeids- ogmaterialkostnader.

• Skattefradragsnivå settes til 27 % med en maksimal skatterabatt på 100.000kroner per husholdning per år.

Hvilke tiltak får skatterabatt?Eksempler på tiltak som vil gi skatterabatt:

• Installering av varmepumpe• Utskiftning av vinduer og dører• Etterisolering av yttervegger, tak, loft og etasjeskillere• Varmegjenvinningsanlegg• Energieffektiv belysning i fellesarealet til borettslag og sameier• Ladepunkt for elbil i borettslag og sameier

Signerte artikler står forforfatterens egne synspunkter,og er ikke nødvendigvis isamsvar med foreningens ellerredaksjonens synspunkter.Det samme gjelder for uttalelserfra personer som blir intervjuet.

HUSEIERNYTTISSN 0803-5709

Utgiver:Bergen Huseierforening

Styret i BergenHuseierforening:Frode Sælen, styrelederAtle BredvikRené SæthreHarald GrimelundTor Lade, varamedlem

Adresse:Bergen HuseierforeningØvregaten 21, 5003 Bergen

Telefon: Telefaks:55 31 69 16 55 23 41 54

Internett:info@huseierforening.nohuseierforening.no

Ansvarlig redaktør:Frode Sælen

Redaktør:Terje Dahl

Grafisk produksjon og trykk:Combi-Trykk AS

Ettertrykk og kopiering er tillattetter avtale.

Forsidebilde:Terje DahlSOPP- RADON- & SKADEDYRKONTROLL - www.effecta.as

Tlf: 55 34 90 00

SkadedyrVi har lang erfaring med målinger, kontroll, bekjempelse, utbedring knyttet til skadedyr, hussopp og radon.

4 HUSEIER nr. 1 - 2014

For å få så mange boliger sommulig for pengene, innførerHusbanken øvre arealgrenser fornye boliger som finansieres medgrunnlån.

Det er de siste årenes store etter-spørsel etter lån som har ført til atHusbanken nå vil prioritere sosialeprosjekter og nøkterne boliger endatydeligere.

Arealgrensene Husbanken innførerer på 90 kvadratmeter for blokkleilig-heter, 140 kvadratmeter for småhus,150 kvadratmeter for eneboliger og200 kvadratmeter for eneboliger medbileilighet.

Arealgrenser er bruksareal– Husbanken skal være et supple-ment til de private bankene. Vi vilprioritere nøkterne boliger tydeligerefor å få bygget flere boliger for peng-ene, sier direktør Bård Øistensen(bildet) i Husbanken.

– Vi er sikre på at arealgrensene erhøye nok til at etterspurte, nøkterneboliger med gode kvaliteter innenformiljø og universell utforming fallerinnenfor det nye regelverket, slårØistensen fast.

En del lånesøkere som fikk avslag påsine søknader mot slutten av året i2013 fordi Husbanken var tom forpenger, har valgt å søke på nytt i

2014. De nye arealgrensene gjelderogså for disse søknadene.

– Husbanken ga tydelig informasjoni avslagsbrevene om at det kunnekomme endringer i regelverket i2014, og at alle 2013-søknader somble gjort gjeldende for 2014 ville blibehandlet etter nye regler, sierØistensen.

Vil prioritere snarlig igangsettingHusbanken ønsker å sikre at utlån-smidlene når ut dit behovet er størst.Derfor vil det bli lagt enda sterkerevekt på kravet om at prosjekter somfår tilsagn om grunnlån fra Hus-banken skal settes i gang innen tremåneder etter at tilsagnet er gitt.

– På denne måten forhindrer vi atpenger det er stor etterspørsel etterblir liggende bundet opp i prosjektersom stadig skyves ut i tid. Da sikrervi at Husbankens utlånsmidler kana-liseres dit behovet er størst, og bidrartil å holde boligbyggingen i gang,sier Øistensen.

Tall og faktaHusbanken får sine utlånsmidlertildelt over statsbudsjettet. Total ut-lånsramme for 2014 er på 20 milliar-der kroner. Kommunal- og moderni-seringsdepartementet (KMD) giroverordnede føringer for hvordanutlånsmidlene skal benyttes i årligetildelingsbrev.

I 2014 vil Husbanken prioritere start-lån, private barnehagelån og grunn-lån til prioriterte boligsosiale formålsom utleieboliger, utbedring av boli-ger for eldre og funksjonshemmede,studentboliger og boliger i distrikt-ene. Grunnlån til oppføring avnøkterne boliger innvilges innenforgjenstående lånemidler.

Husbanken vil ha flere boligerfor pengene

Husbankens grunnlånGrunnlånet kan benyttes til opp-føring og utbedring av bolig,ombygging av bygning til bolig ogtil kjøp av nye og brukte utleie-boliger for prioriterte grupper.

Arealkrav (BRA): Enebolig: 150 kvmEnebolig m/bileilighet: 200 kvmSmåhus: 140 kvmBlokkleilighet : 90 kvm

Nøkterne boliger: Grunnlånetskal bidra til bygging og kjøp avmindre, nøkterne boliger.Kostnadene blir vurdert for hvertenkelt prosjekt – differensiert ettergeografisk område

Prioritering:- Lån til utleieboliger, bl.a. tilflyktninger

- Utbedring av boliger, bl.a. tileldre og funksjonshemmede

- Studentboliger- Boliger i distriktene- Andre boligsosiale søknader omgrunnlån

- Utbedring av eksisterende boliger- Pilot- og forbildeprosjekter

Frist for igangsetting: 3 månederetter at tilsagn er gitt.

Bygging av boliger for salg: Lånkan kun gis til kjøpere som selvskal bo i boligen.

Markedsføring: Ved markeds-føring av boliger som er godkjentfor finansiering fra Husbanken kandette kun markedsføres på følgen-de måte: «Boligen er tilrettelagt forfinansiering fra Husbanken. Mankan få innvilget inntil 80 % av total-kostnadene ved lån i Husbanken.»

Søknad: Husbanken oppfordreralle til å sende inn søknad pere-post til soknad@husbanken.no

5HUSEIER nr. 1 - 2014

Leier du ut og skatter av leieinn-tektene, har du rett til fradrag forutgifter til vedlikehold og andredriftskostnader. Men bor du ellerhar bodd i huset selv, kan detvære begrensninger i fradrags-retten. Vi gir deg en oversiktover fradragsreglene.

Av Terje Dahl

Ved utleie av bolig som du selv ikkebebor, skal boligen regnskapslignesog leieinntekten vil være gjenstandfor beskatning. Det samme gjelderom du selv bor i huset, men leier utmer enn halvparten målt i utleie-verdi.

Plikter du å skatte av leieinntekten,har du fradragsrett for utgifter tilvedlikehold og andre driftskostnader.Dette kan for eksempel værekommunale avgifter, forsikring,eiendomsskatt, kabel-tv og internett.

Mindre fradrag om du selvbor i husetOm du får trekke fra alle driftskost-nader som påløper, er blant annetavhengig av om du selv bor i huset.Er huset utleid i sin helhet, vil dusom hovedregel kunne trekke fraalle kostnadene. Bor du selv i endel av huset, er ikke alle driftskost-nadene fradragsberettiget.

Inntil inntektsåret 2005 var det slikat fordel ved eierens bruk av egenbolig, var skattepliktig. Bodde eierselv i en regnskapslignet bolig,skulle det beregnes en egenleiesom inngikk i den skattepliktigeinntekten. Til gjengjeld fikk man fulltfradrag for alle driftskostnader – ogsåde som skrev seg fra egen leilighet.

Etter at bestemmelsen om fordelsbes-katning av egen bolig bortfalt, harman altså ikke kunnet trekke fra alledriftskostnader dersom eier selv bor i

huset. Kostnader som bare gjelderden delen av eiendommen someieren bruker til egen bolig, vil ikkekunne trekkes fra i det hele tatt.Men skriver kostnadene seg fra enutleieenhet, for eksempel indrevedlikehold av en leilighet, vilkostnadene være fradragsberettigedefullt og helt.

Forholdsmessig fordelingNår eieren selv bor i huset må ytrevedlikehold og faste kostnader somgjelder eiendommen i sin helhet,fordeles i forhold til leieverdi foregen bolig og leieverdi av den del avhuset som er utleid.

Eksempel: Eieren bor i husets hoved-leilighet, som representerer 40 pro-sent av samlet utleieverdi. To utleie-leiligheter utgjør hver 30 prosent avhusets utleieverdi, altså 60 prosent tilsammen. Kostnader for kommunaleavgifter og eiendomsskatt kan i dettetilfellet kun fradragsføres med 60prosent. Oppussing av utleieen-hetene berettiger fullt fradrag forvedlikeholdskostnadene. Vedlikeholdav huset utvendig medfører fradragav 60 prosent av kostnadene.

Utleie kun deler av åretHar eieren bebodd hele huset en delav året, men leid det ut i sin helhetresten av året, gis det fradrag forkostnader som knytter seg til denperioden hvor eiendommen har værtinntektsgivende. Dette gjelder foreksempel kommunale avgifter ogforsikring. For vedlikeholdskostnadergis det forholdsmessig fradrag, ut frahvor stor del av året eiendommenhar vært inntektsgivende. Det er dauten betydning for fradragsrettenhvilken del av eiendommen kost-nadene gjelder.

Eksempel: Eieren har bodd i helehuset i 4 måneder og leid det ut i8 måneder. Kommunale avgifter,

forsikring mv. som påløper dentiden huset er leid ut, er fradrags-berettiget. Vedlikeholdskostnadermv. pådratt gjennom hele inntekts-året kan trekkes fra med 8/12-deler,tilsvarende antall måneder husethar vært utleid.

Dersom eieren kun har bebodd enav leilighetene i en flermannsboligdeler av året, er kostnadene fradrags-berettiget i forhold til hvor stor delav eiendommen, beregnet etterutleieverdi, som har vært leid ut oghvor stor del av året den aktuelledelen av huset har vært leid ut.

Eksempel: Bolig som nevnt i eksem-plet ovenfor. Eieren har bodd i denstørste leiligheten fra 1. januar til 1.juli, resten av året er også denneutleid. Sum fradrag for kostnader påhele huset blir i dette tilfellet 8/10-deler (6/10-deler som skriver seg frade minste leilighetene og 2/10-deler,som utgjør utleieverdi halve året forden største leiligheten). For vedlike-holdskostnader som utelukkendeknytter seg til den leiligheten someier har bebodd halve året, må detvære fradragsrett for halvparten dadenne boenheten har vært utleid 6av årets 12 måneder.

Bolig som blir stående tomBlir en regnskapslignet bolig ståendetom i påvente av utleie, har eierenfradragsrett for driftskostnader ogvedlikeholdskostnader, forutsatt atutleieaktiviteten ikke anses som opp-hørt. Det kan være at boligen ikkelar seg lett leie ut eller at boligen måvedlikeholdes eller utbedres før denkan leies ut.

Skal utleieaktiviteten avvikles, foreksempel fordi boligen skal selgeseller tas i bruk av eieren som egenbolig, gis det fradrag for kostnader«innenfor en rimelig avviklingsperi-ode», som det heter i Lignings-ABC.

Selvangivelsen 2013

Regnskapslignet bolig:

Fullt eller delvis fradragfor kostnader

6 HUSEIER nr. 1 - 2014

Fradragsretten må eventuelt begren-ses til de driftskostnadene somknytter seg til den tidligere utleidedelen. Dessuten må det forutsettesat boligen i inntektsåret ikke skalfritakslignes.

Fradrag ved overgang fra fritaks-ligning til regnskapsligningEt viktig unntak fra fradragsreglenesom er nevnt ovenfor, er bestem-melsen om begrensning av fradrags-retten for vedlikehold ved overgangfra fritaksligning til regnskapsligning.

Har eieren i ett eller flere av deforegående fem årene ikke hatt skat-tepliktig leieinntekt på boligen(fritaksligning), reduseres vedlike-holdsfradraget for den del av kostna-dene som overstiger 10.000 kronermed 10 prosent for hvert av åreneuten skattepliktig leieinntekt.

Merk at reduksjonen foretas i defradragsberettigede kostnadene, altsåetter at kostnader som faller på egenleilighet er trukket ut.

Reduksjon i fem årTabellen nedenfor viser hva du kan kreve i fradrag for vedlikehold etter antall år med fritaksligning i siste femårsperiode.

5 år: kr. 10.000 + 50 %av det overstigende

4 år: kr. 10.000 + 60 %av det overstigende

3 år: kr. 10.000 + 70 %av det overstigende

2 år: kr. 10.000 + 80 %av det overstigende

1 år: kr. 10.000 + 90 %av det overstigende

0 år: Fullt fradrag

I tillegg til denne femårsregelen, erdet også en særlig begrensing avfradragsretten det første året medregnskapsligning etter overgang frafritaksligning.

I det første året gis det ikke fradragfor vedlikeholdskostnader dersomutleien strekker seg over mindre ennhalve inntektsåret, dvs. mindre enn182 dager. Som utleie i denne sam-menheng regnes all utleie i inntekts-året uavhengig av utleiens omfang,herunder utleie i tidsrom av årethvor eieren også selv har bodd iminst halvparten av boligen.

Eksempel ved overgang tilregnskapsligningEn bolig som har vært bebodd aveier og fritakslignet siden 2010, bleførste gang leid ut fra 1. juli 2012 og

har i sin helhet vært leid ut siden.Etter at eieren kjøpte huset har hanhatt jevnlig vedlikehold til en årligkostnad på 100.000 kroner. Slik harhan kunnet trekke fra vedlikeholds-kostnadene:

2010 og 2011: Ingen fradragsrettettersom huset var fritakslignet.

2012: Fradragsrett for vedlikeholds-kostnader ettersom utleien varte imer enn 182 dager. Begrensning avfradragsretten: Halvparten av kost-nadene (kr. 50.000) kan ikke trekkesfra ettersom eier har bodd i husethalve året. Av de resterende 50.000kronene får han trekke fra 42.000kroner (kr. 10.000 + 80 % avkr. 40.000).

2013: Fradragsrett for vedlikeholds-kostnader med kr. 82.000 (kr. 10.000+ 80 % av kr. 90.000).

Vær oppmerksom på at det kun ervedlikeholdskostnader som redu-seres etter overgangsreglene. Defaste kostnader som påløper, f.eks.forsikring, kommunale avgifter,eiendomsskatt, strømutgifter ogkostnader til internett og kabel-tv,kan fradragsføres på vanlig måtesom nevnt ovenfor.

Selvangivelsen 2013

HUSEIER nr. 1 - 2014 7

Tro ikke at du kan trekke fra allekostnader til utbedring av huset.En oppussing som medførerendring eller høyere standardenn det huset har hatt, vil ansessom påkostning og gir ikke rett tilfradrag.

Skatteloven gir fradrag for utgifterpådratt for å erverve, vedlikeholdeeller sikre skattepliktig inntekt, ogherunder inngår vedlikeholdskost-nader i regnskapslignet bolig.

Endring og forbedring erpåkostningVedlikehold er altså ikke det sammesom påkostninger, og det er derforviktig å skille ut påkostninger nårhusregnskapet settes opp.

Vedlikeholdskostnader beskrives somkostnader til å føre eiendommentilbake til den stand den tidligere harvært i. Påkostninger er kostnadersom bidrar til å føre eiendommen tilen bedre eller annen stand enn dentidligere har hatt og som har verdifor inntektsskapningen også senereår.

Påkostning kommer ikke til fradrag ileieinntekten, men tillegges eien-dommens kostpris. Ved et eventueltskattepliktig salg av boligen vil enpåkostning dermed bidra til åredusere gevinsten eller økefradragsberettiget tap.

Forsømt vedlikehold Det foreligger en altså en påkostning

når utgiften bidrar til å gi boligen enhøyere standard enn det tidligere harhatt på den nåværende eller tidligereeiers hånd. Foretas en tilbakeføringtil den standard eiendommen engang har hatt, kan dette krevesfradragsført som vedlikeholdskost-nader. Et forsømt vedlikehold overflere år – også av tidligere eiere –kan i utgangspunktet utføres ogfradragsføres i løpet av ett eller etfåtall år.

Et klassisk eksempel på skillemellom påkostning og vedlikeholder maling av huset. Første gangsmaling vil alltid være en påkostning,selv om dette skjer flere år etter atbygningen er oppført. Seneremalingsstrøk vil derimot være entilbakeføring til tidligere standard,og således være fradragsberettigetvedlikehold.

Fysiske endringerKostnader ved fysiske endringer avhuset regnes normalt som påkost-ninger, selv om arbeidene ikkemedfører noe verdiøkning ellerstandardforbedring. Arbeid medriving eller flytting av vegger i enbygning vil følgelig være en påkost-ning. Flyttes for eksempel etkjøkken, eller man bygger om for åfå en mer effektiv bruksutnyttelse,vil dette regnes som påkostning.

At utskiftninger skjer etter pålegg fradet offentlige, berettiger nødvendig-vis ikke fradragsrett for vedlikehold.Også her må det avgjørende være

om eiendommen bringes tilbake iden stand den tidligere har vært ellertil en bedre stand.

Det vil ofte by på tvil hvilken måle-stokk som skal legges til grunn vedbedømmelsen av om det foreliggeren standardforbedring. Finans-departementet har gitt uttrykk for atdet skal tas høyde for den utviklingsom finner sted innen bygningsbran-sjen. Departementet antar at en nød-vendig utskifting av eldre utstyr mednytt som etter dagens nivå tilsvarersamme (lav, middels eller høy)standard som den opprinnelige,bør kunne regnes som vedlikehold.

Delvis vedlikehold – delvispåkostningSelv om utbedringsarbeider medføreren standardforbedring og såledesregnes som påkostning, kan manlikevel kreve fradrag for de utgiftersom et regulært vedlikehold villemedført.

Legges det eksempelvis glassert tak-stein fordi den gamle sementsteinenmå skiftes ut, vil man kun krevefradrag for det beløp ny sementsteinhadde kostet. Et koblet vindu somtidligere var å anse som middelsstandard, kan i dag byttes ut medvindu med to-lags glass uten at detskal anses som standardforbedring.Bytter man samme vindu med etvindu med tre-lags glass, begrensesfradragsretten til hva det ville kosteå skifte til to-lags. De resterendekostnader regnes som påkostning.

Selvangivelsen 2013

arkitekt Elisabeth D. RaknerEndregårdsbakken 6

5019 Bergen55367980 - 90507116

rakner@arkitektkontoret21.no

Eneboliger, hytter, seksjonering, ombygging. Særlig kjennskap til sentrumsplaner.

Må skille mellom vedlikeholdog påkostninger

8 HUSEIER nr. 1 - 2014

Midt i en leieperiode ønskerutleieren å oppgradere kjøkkeneti den utleide leiligheten. Kan handet? Leieren ber om å fjernevegg-til-vegg-teppet for å leggeparkett. Må han få lov til det?

Av Anniken Simonsen

Både leieren og utleieren kan habehov for å gjøre oppgraderinger iløpet av leietiden. Ved kortereleieforhold vil utleieren oftest pusseopp i tiden mellom to leieforhold,og leieren har også sjeldnere behovfor selv å gjøre noe i kortsiktigeleieforhold. Det er derfor særlig vedlangsiktige leieforhold problemstil-lingene er mest aktuelle.

Etter husleieloven har utleieren kunadgang til å foreta forandringer nårdet kan skje uten nevneverdigulempe for leieren og forandringenikke medfører at boligens verdi redu-seres for leieren. Dette innebærer atutleieren har en snever mulighet til åforeta forandringer og leieren har entilsvarende vid adgang til å motsetteseg forandringene.

InteresseavveiningRetten til endringer beror på enavveining mellom utleiers og leiersinteresser. På utleiers side kan mansi at han jo eier bygningen og leilig-heten, og at leieforholdet ikke børhindre en naturlig oppgradering.Dette kan også være et samfunns-

messig hensyn. På den andre sidenmedfører leiekontrakten at utleierfrivillig har gitt fra seg bruksretten ien periode, og hensynet til leierensforventninger om uforstyrret bruk,tilsier at leieren ikke skal behøve åfinne seg i at utleieren ensidig griperinn i bruken.

KompensasjonOfte kan begge parter være tjentmed forandringen eller forbedringen,men leieren kan være bekymret forat arbeidene medfører støv og skittog at boligen blir ubeboelig enperiode, og han stiller spørsmål omhvordan dette skal kompenseres. Fårhan avslag i leien mens arbeidenepågår? Vil leien øke etter oppgrade-ringen?

Utleieren på sin side har kanskjeikke noe i mot at leieren malerveggene lyse eller legger parkett.Men han kan være bekymret forden håndverksmessige kvalitetenpå arbeidene og også her kanspørsmål dukke opp om hvordanden ene eller andre av dem skalkompenseres.

Grensen mellom vedlikeholdog forandringDenne artikkelen handler om lovligeog ulovlige forandringer av leie-objektet. Hvilken vedlikeholdspliktutleieren og leieren har er noe annet.Vedlikeholdsplikten fremkommerførst og fremst av leieavtalen,eventuelt supplert av husleieloven.Vedlikehold betyr å sette boligen iden stand den var da avtalen bleinngått. Påkostninger ut over detteer forandringer.

Siden leier ofte har en vedlike-holdsplikt, kan det bli spørsmål omgrensen mellom vedlikehold leierkan og skal gjøre, og forandringersom krever utleiers godkjennelse. Leieren må kunne slipe og lakkegulver, male opp vegger, dører ogvinduskarmer i samme farge som før.Men det må være opp til utleieren åbestemme om det skal være malingeller tapet, om det skal endres farger,om det skal være parkett eller fliser,

Hvilke endringer kan dugjøre i utleid bolig?

HUSEIER nr. 1 - 2014 9

så dette kan ikke leier gjøre utenutleiers samtykke. Leier kan selvsagtheller ikke slå ut vegger mellom romeller lignende.

Grensen mellom forandringerog ombyggingEr det snakk om riving av veggerog fjerning av ytterdører og vinduer,eller andre former for ombyggingsom for eksempel sammenslåing avflere leiligheter eller riving av delerav leiligheten, så vil dette væreutenfor det vi her omtaler somforandringer.

Slike arbeider kan bare skje medleiers samtykke, og han står fritt medhensyn til om han vil godta demeller ikke. Godtar han dem ikke, vilombyggingen kunne være sakliggrunn til oppsigelse, slik at utleierenmå gå veien om oppsigelse for å fåarbeidet utført.

Hva kan leier gjøre? Utgangspunktet er veldig klart ogfinnes i husleieloven § 5-4 andreledd. Leieren kan ikke uten utleier-ens samtykke foreta forandringer ihusrommet eller på eiendommen forøvrig. Leieren har bare en bruksrettog den gir ingen rett til å gjøre foran-dringer på leieobjektet. I likhet med

andre tilfeller der loven krever sam-tykke, står utleieren fritt med hensyntil om han vil gi det eller ikke.

Om leieren skal gjøre forandringereller utføre noe form for arbeid påboligen, er det viktig å inngå enskriftlig avtale om det. Særlig toforhold bør presiseres. Det eneer en tydelig beskrivelse av hvasom skal gjøres og det andre erom, og eventuelt hvordan det skalkompenseres.

VederlagOm leier skal gjøre arbeidet utenvederlag, er det viktig å presisere detogså. Det kan også være lurt å tamed når det skal gjøres for å sikreseg bedre mot at leier lover gull oggrønne skoger ved leieforholdetsstart, men aldri kommer i gang medarbeidet.

Kompensasjon Har utleieren bare gitt samtykke tilat leieren kan gjøre arbeider uten atnoe er sagt om vederlag, kan det bli

Dersom leieren er funksjonshem-met og har behov for å gjøre en-dringer på leieboligen på grunn avsin nedsatte funksjonsevne, finnesdet egne regler i husleieloven omdette. Kort sagt skal tiltakene god-kjennes av utleieren, men godkjen-ning kan ikke nektes uten sakliggrunn. Saklig grunn til å nekte tiltaksom funksjonshemmede trenger, vilutleieren sjelden ha.

Men kan leieren velge mellom uliketyper tiltak, har utleieren sakliggrunn til å nekte det mest omfatten-de eller det som gir andre brukerestørst ulemper. Det vil også væresaklig grunn at eiendommens verdivil bli redusert, men her kan god-kjenning gjøres betinget av at leie-ren bringer eiendommen tilbake itidligere stand ved fraflytting.

Leieren har plikt til å sette husrom-met tilbake i opprinnelig stand vedtilbakeleveringen – husleieloven §10-2 gjelder.

Leiersfunksjonshemming

HUSL

EIEBO

KHU

SLEIE

BOK

Standard leiekontrakt

for utleie av bolig

Bergen Huseierforening

Leier:

Utleier:

Eiendom:

DEN BLÅ HUSLEIEBOKENStandard leiekontrakt som gir det beste ut-

gangspunkt for et godt og ryddig leieforhold.Gir alternativer til valg i de tilfeller husleielo-

ven kan fravikes. Utkastelsesklausul.

Medlemspris: 25,-Ikke medlemmer: 50,-

BERGEN HUSEIERFORENINGØvregaten 21 - 5003 Bergen

Tlf. 55 31 69 16 - Faks 55 23 41 54E-post: info@huseierforening.no

Dette er en tilleggsavtale til leie-avtale av 1. januar 2014 mellomUtleier Per og leier Pål for kjeller-leiligheten i Hagegaten 4:

Leieren har fått utleierens tillatelsetil å male stuen hvit. Det skal malesto strøk. Leier kjøper maling ogmalerkoster, og utleieren betalerfor dette etter fremlagt kvittering.Arbeidet skal være ferdig i løpet avmars 2014.

Leieren gjør dette etter eget ønske,og det kan ikke kreves kompen-sasjon for arbeidet i form av leie-reduksjon eller på annen måte,verken når arbeidet er utført ellerved leieforholdets slutt.

Dersom arbeidet ikke er utført ellerer mangelfullt utført, kan utleierved leieforholdets slutt få arbeidetutført for leiers regning.

Bergen, 15. januar 2014 Per PålUtleier signatur Leiers signatur

Avtale om maling

10 HUSEIER nr. 1 - 2014

problemer ved leieforholdets slutt.Etter husleieloven har leieren rett tilvederlag for vesentlige forbedringerhan har foretatt i leietiden, hvis ikkeannet er avtalt.

Det er full adgang til å avtale atleieren ikke skal kompenseres. Menfår man en situasjon hvor man haren tydelig avtale om at leieren harrett til å gjøre noe, men ingen avtaleom at han ikke skal ha noe for det,kan leieren komme til å vise tilhusleieloven § 10-5 når leieforholdeter slutt. Inngå derfor klare skriftligeavtaler.

Hva kan utleier gjøre? Ovenfor har vi nevnt at hvis utleie-ren planlegger større ombyggingersom for eksempel sammenslåingav leiligheter, oppdeling og sammen-slåing av rom, så kan han gå veienom oppsigelse om han ikke kommertil en enighet med leier. Er det snakkom arbeider som endrer leieobjektetpå en gjennomgripende måte, er viutenfor det utleieren har rett til ågjøre uten å få leierens samtykke.Det medfører også at arbeidetmå utstå til leietiden er ute hviskontrakten er tidsbestemt elleruoppsigelig i en viss periode.

Dette henger sammen med at nårman leier ut en bolig, gir man fraseg disposisjonsretten til boligen.Utleierens adgang til å foreta

endringer i løpet av leietiden erderfor begrenset.

Utleierens vedlikeholdsansvar etterlov og kontrakt er fortsatt ikketemaet her.

ForandringerMen selv om arbeidene er slik at deligger innenfor det utleieren kankreve å gjennomføre uten leierenssamtykke, stiller husleieloventilleggsvilkår. Leieren må finne segi forandringer av husrommet baredersom arbeidet kan utføres utennevneverdig ulempe for leieren,og forandringen ikke redusererhusrommets verdi for ham. Andreforandringer kan bare utføres medleierens samtykke.

VarselSelv om leieren må finne seg i arbei-det i forbindelse med forandringene,har han krav på varsel før det settesi gang, varslingsfristen skal normaltvære på tre måneder.

Uten nevneverdig ulempe forleierenLeieren må finne seg i forandringerdersom det kan gjøres uten nevne-verdig ulempe for ham. Det siktes tilulemper i forbindelse med utførelsenav arbeidet, og det skal ikke såmye til før leierens samtykke ernødvendig.

Uttrykket nevneverdig betyr at detbare er mindre ulemper leieren måfinne seg i. At leiligheten må fra-flyttes mens arbeidet pågår, kanleieren motsette seg, men neppe atett av flere rom må tas ut av brukunder arbeidet. Det må også tashensyn til ulempenes varighet.

Ikke reduserer verdien forleierenHer siktes det til resultatet av foran-dringen. Om husrommet objektivtsett får en standardheving og høyereleieverdi, er ikke avgjørende hvis detreduserer bruksverdien for leier. Det må her foretas en konkretvurdering. Sentralt i vurderingen vilvære leierens formål med boligen,og tiltak som gjør at boligen blirmindre hensiktsmessig for leieren,innebærer en reduksjon av verdien.Det er for eksempel relevant omleiearealet blir mindre eller om detkommer nye planløsninger som gjørboligen mindre brukervennlig ogpraktisk for leieren.

Økning til gjengs leieEn forandring som utleieren kangjennomføre, gir ikke rett tilleieøkning uten avtale med leieren.Dette betyr at utleieren ikke kankreve økning midt i en leieperiodeutenom husleielovens system forårlig justering i samsvar medkonsumprisindeks, og tilpasningtil gjengs leie hvert tredje år.

HUSEIER nr. 1 - 2014 11

Men når det blir tid for tilpasning tilgjengs leie neste gang, kan man taforandringene med i betraktning –leien skal jo da fastsettes i forholdtil tilsvarende boliger, og må sam-menlignes med andre boliger medtilsvarende ny standard.

Leieøkning på grunn avforbedringen?Dersom leieren ber om forandringereller forbedringer ut over det ut-leieren er forpliktet til etter lov ogavtale, kan man inngå en avtale omhusleieøkning. Utleieren ønsker åsette inn nytt bad, leieren ønsker å fået moderne bad og de er enige omat det skal medføre en leieøkning fraog med ferdigstillelsen av badet,f.eks med kr 1 000 mer per måned.

Men det er viktig å gjøre slik avtaleskriftlig og det er viktig å knytte dettil forandringen som er gjort, og deter viktig å tydeliggjøre at dette er

noe begge vil og er enige om slik atdet ikke bare blir et ensidig krav omleieøkning fra utleierens side. Vedulovlige husleieøkninger kan leierensom kjent i ettertid kreve tilbake-betalt det ulovlige tillegget.

Leierens samtykkeLeieren står i utgangspunktetfritt med hensyn til om han vil gisamtykke til forandringene eller ikke.Gir han samtykke, kan det gjøres påvilkår, for eksempel om at leien ikkeskal økes på grunn av forandringen.Det kan også avtales at man hellerikke skal ta hensyn til forandringenved senere tilpasning til gjengs leie.

Gir leieren ikke samtykke, måutleieren enten si opp leieavtalendersom arbeidene kommer innunder kategorien hvor det er mulig,eller, om avtalen er tidsbestemt,vente til leietiden er ute.

Husleieloven § 10-2TilbakeleveringDen dagen leieforholdet opphører,skal leieren stille husrommet medtilbehør til utleierens disposisjon.Er ikke annet avtalt, regnes tilbake-levering for skjedd når utleierenhar fått nøkler og ellers uhindretatkomst til husrommet. Forlaterleieren husrommet på en slik måteat leieforholdet klart må ansesoppgitt, kan utleieren igjen straksdisponere over det.

Er ikke annet avtalt, skal husrom-met med tilbehør være ryddet,rengjort og i samme stand somved overtakelsen, bortsett fra denforringelse som skyldes alminneligslit og elde, og de mangler somutleieren selv plikter å utbedre.

Utleieren kan ikke uten særligavtale kreve at leieren setterhusrommet tilbake til opprinneligstand så langt det gjelder endringersom leieren hadde rett til å utføre.Utleieren kan ikke i noe tilfellekreve husrommet satt tilbake tilopprinnelig stand dersom detteville medføre uforholdsmessigeomkostninger eller urimeligverditap, men utleieren kan kreveerstattet den verdireduksjonendringene har medført, hvis detgjelder endringer leieren ikkehadde rett til å utføre.

Fast inventar som leieren har braktinn i husrommet, tilfaller utleierenhvis utskilling ville medføre ufor-holdsmessige omkostninger ellerurimelig verditap.

Har leieren plikt til å vedlikeholdehusrommet eller tilbehøret, skalvedlikeholdet være forsvarligutført, men utleieren kan ikke utensærlig avtale kreve at husrommeteller tilbehøret er i bedre standenn det var ved overleveringen.

Om leierens krav på vederlaggjelder § 10-5.

Husleieloven § 10-5Vederlagfor forbedringerHar leieren med utleierens sam-tykke gjort vesentlige forbedringeri husrommet, kan leieren krevevederlag for den fordel utleierenoppnår som følge av forbedring-ene, med mindre annet ble avtaltda samtykket ble gitt.

Blir partene ikke enige om veder-laget etter første ledd, kan beggeparter kreve tvisten avgjort etterbestemmelsen i § 12-2. Vederlagetfastsettes likevel av retten når ut-leieren har gått til sak mot leierenetter reglene i § 9-8, og oppsigelsenikke settes til side.

Ellerhusens vei 2 - 5035 BergenTlf. 55 95 15 70

Faks: 55 95 16 30Mobil: 934 63 070

post@malermester-andersen.nowww.malermester-andersen.no

Tilsluttet malerm. landsforbund

Nå er det tid forå tenke på utvendig

malerarbeid.

Kontakt ossfor tilbud.

Taksering og tilstandsrapportav bolig

Befaring av alle typerboenheter ved:

skade, bygningsfeil ogfuktproblemer

– Vi gir trygghet ved kjøp ogsalg av bolig –

Unngå den kommunalepapirmøllen!

Vi er behjelpelige medbyggesaker (ansvarlig søker)

og seksjonering

Dagtid tlf. 95 85 59 26Kveld tlf. 55 93 23 50

VESTLANDSKETAKST & TILSTANDSRAPPORTByggmester Gunnar Westrheim

- fagkunnskap gir trygghet.

12 HUSEIER nr. 1 - 2014

Vil kontrollereleiekontrakter

En av Forbrukerombudets priori-teringer i 2014 er å se nærmerepå leiekontrakter ved utleie avbolig. Forbrukerombudet varslerom at de generelt vil se på poten-sielt urimelige vilkår og særlig påvilkår rundt vedlikeholdsplikter.

Også husleiegarantiene som benyttesi stedet for depositum, skal gåsnærmere etter i sømmene. Det erspesielt mange av utleiemeglernesom tilbyr slike garantier.

Når det gjelder øvrige deler avboligmarkedet vil forbrukerombudetha fokus på markedsføring ved salg.Det skal påses at markedsføringenikke inneholder uriktige eller vil-ledende opplysninger. Det vil ogsåvære en prioritert oppgave å sjekkeat kontrakter ved kjøp og salg erklare og balanserte, og i samsvarmed gjeldende regelverk.

Forbrukerombudet har de siste årenejobbet mye med å sikre at forbru-kernes interesser blir ivaretattved kjøp av prosjekterte boliger.Ombudet vil fortsatt ha fokus påurimelig kontrakter ved oppføringav bolig. I forlengelsen av dettevil en også kartlegge markedetfor mindre utbyggere, såkalte«eplehageutbyggere».

Forbrukerombudet vil føre tilsynmed markedsføring av bolig ettergjeldende regler og bransjenormen ,og sette i verk tiltak dersom det blirnødvendig. Det skal holdes et særligøye med markedsføringstiltak somfølge av endringer i boligmarkedet,herunder bruk av lokkepriser.

De fleste har solidsikkerhet i boligen

En ny undersøkelse viser at defleste har solid sikkerhet i egenbolig.

En landsomfattende spørreundersø-kelse gjort av Finans Norge viser at38 prosent av norske boligeiere harboliglån som utgjør rundt 30 prosentav boligens markedsverdi. Det vil siat boligprisene må falle 70 prosentfor at lånet skal overstige boligensverdi. Hele seks av ti har boliglånsom utgjør under 60 prosent aboligens verdi, skriver DagensNæringsliv.

Bildet om at gjeldsbelastningen inorske husholdninger er foruro-ligende høyt er dermed noe mernyansert enn det som tidligere harkommet fram.

– Mye av gjeldsveksten de sisteårene har kommet i grupper somhar relativt lav gjeld fra før og/ellerhar høye inntekter. Derfor menervi bildet er mer nyansert enn deoverordnede tallene for gjeldsveksttilsier. I tillegg kommer den høyespareraten vi har hatt de siste årene,som har gitt husholdninger flest godebuffere, sier fagdirektør Rolf Mæhle iFinans Norge til avisen.

Undersøkelsen viser videre at en avtre at de forventer å sitte igjen medto millioner kroner eller mer hvis deselger boligen nå.

Nye boliger lønner segbare fem steder i Norge

De siste årene har byggekost-nadene økt så mye at det nåknapt er lønnsomt å bygge nyttandre steder enn i Oslo ogAkershus, Stavanger og Sandnes,Bergen, Trondheim og Tromsø.

Det viser beregninger NRK har gjort,basert på tall fra Statistisk sentralbyråog de store boligbyggerne.

Høye byggekostnader gjør at bolig-selgere i mindre byer eller på landet,sjelden får igjen pengene de harinvestert hvis han eller hun må selgeigjen.

– Kostnaden ved å bygge nytt liggerpå rundt 32.000 kroner per kvadrat-meter. Med en slik kvadratmeterprisblir det vanskelig å få solgt boligenuten tap i store deler av landet, sierBaard Schuman i Selvaag Eiendom.

Høyre avviser økteiendomsskatt

Finanspolitisk talsmann i Høyre,Svein Flåtten (bildet), sier tvertnei til økt eiendomsskatt, slikflere ledende økonomer ønsker.

– Dette er vi fort-satt imot. Folkshus, boliger ogfritidsboliger er etspesielt gode i vårtklima, som ikkeskal beskattes merenn det alleredegjøres. Dessuten

mener jeg det vil være rom til åredusere formuesskatten uten å bytteden ut med noe annet, sier SveinFlåtten til Aftenposten.

Heller ikke NHO ser for seg atformuesskatten skal erstattes avinnføring eller økninger i andreskatter eller avgifter.

– Nei, vi har ikke sett for oss det.Vi er mot at man skal ha en tenkningder én krone i lettelse må være énkrone inn. Veksten i norsk økonomigjør det mulig – til en viss grad – åøke nødvendige investeringer ellersørge for viktige skattelettelser utenå svekke balansen i budsjettet, sierdirektør for næringspolitikk i NHO,Petter Brubakk.

Bakgrunnen for at spørsmålene omeiendomsskatt har kommet opp er aten rekke økonomer i den siste tidenhar tatt til orde for å øke eiendoms-skatten. Skatteekspert Ernst Ravnaas

Siden sist✁

Forbrukerombud Gry Nergård.

HUSEIER nr. 1 - 2014 13

har tidligere sagt at hele formues-skatten kunne vært fjernet om regje-ringen hadde innført en nasjonaleiendomsskatt.

– Hvis Høyre og Frp hadde akseptertå innføre eiendomsskatt, hadde defint greid å fjerne formuesskatten påfire år. På denne måten kunne manhentet inn de om lag 15 milliardeneman trenger for å kompensere forbortfallet av formuesskatten, sa hantil Aftenposten.

Finanstilsynet fortsettermed samme lånepraksis

Det blir ikke enklere å få boliglånetter at finansminister Siv Jensen(Frp) i februar ga Finanstilsynetsitt svar om kravene til egenkapi-tal ved boligkjøp, sier tilsynetsdirektør Morten Baltzersen(bildet).

I brevet somFinansdeparte-mentet sendteFinanstilsynet,opprettholdtfinansministerenkravet om 15prosent i egen-kapital ved

boligkjøp, men hun understreketat et krav ned mot 10 prosent kanvære tilstrekkelig for å gi lån til godtrustede førstegangs boligkjøpere.

– Dette er en presisering overfortilsynet. Når finansministeren gjørdet, vil det være ganske oppsiktsvek-kende hvis det ikke blir fulgt, sierJensen til Dagens Næringsliv.

Finanstilsynets direktør MortenBaltzersen oppfatter imidlertidikke brevet som noen instruks omendring og sier han holder fast veddagens regler for boliglån.

– Vi oppfatter ikke at Finansdeparte-mentet instruerer Finanstilsynet til åendre retningslinjene, sier Baltzersentil avisen.

Han mener det ikke er noe veddepartementets brev som tilsier atfleksibiliteten i retningslinjene skalendres. Han peker på at det alleredei dag er en stor del låntakere somhar en belåningsgrad over 85 prosentog at omtrent hvert fjerde nye lån tilkjøp av bolig i fjor ble gitt medhøyere belåningsgrad enn dette.

– Det viser at det er en fleksibilitetsom benyttes. Den fleksibiliteten vilbli praktisert i framtiden også, sierhan.

Mange ønsker ferieboligi utlandet

De fleste av oss ønsker ferieboligi Sverige, men ekspertene tror detkan være bedre å kjøpe bolig iandre land hvis du skal investerepengene dine.

En undersøkelse viser at det er over50.000 nordmenn som går medplaner om å kjøpe seg feriebolig iutlandet. De fleste som gjør alvorav planene sine kjøper en ferieboligi Sverige, men boligekspertenemener at det ikke er den besteinvesteringen og det er det flerekjøpere som har fått med seg.

Ifølge undersøkelsen gjort avPrognosesenteret er det ikke lengefør Spania vil trone øverst påønskelisten til nordmenn.

Finansavisen har spurt en rekke«boligeksperter» om de kan rangerehvilke land som det vil være smartestå kjøpe feriebolig i, og da er detSpania og USA som topper listenederes. Dette er da basert på forvent-ninger om prisoppgang, men også

hensyntatt finansiell og politisk risikoog skatteregler sammenlignet medandre land.

– Spania ligger nede og er på veiopp. Der er alt på stell på en annenmåte enn i mange av de andrelandene, og dessuten ønsker jonordmenn å være sammen mednordmenn, sier eiendomsmeglerTore Solberg til Finansavisen.

– USA har fortsatt lave priser og er etenormt stort marked, mens Thailandblir en outsider. Det kan hende detblir lettere for utlendinger å kjøpeder, men i dag synes jeg ikke det erveldig aktuelt, sier Solberg videre.

– Spania er nå historisk billig, ogspesielt i syd er markedet på veioppover. Løp og kjøp, sier advokatog vestkantmegler Camilla Sem tilavisen.

– Risikoen ved å investere i Brasil,Thailand og Tyrkia er selvfølgeligmye større når man sammenlignermed land som USA, Spania ogSverige, sier sjeføkonom Jan L.Andreassen i Eika Gruppen. Listenhans toppes av USA og Norgepå henholdsvis førsteplass ogandreplass, ettersom han venter atkronen og dollaren skal stige motblant annet euro og svenske kronerde neste årene.

14 HUSEIER nr. 1 - 2014

– Det er mye uvitenhet blant folknår det gjelder å velge slokkemid-del, og på forskjellen mellom engod og en dårlig brannslokker.Pris og kvalitet henger sammenher som overalt ellers, og en godbrannslokker er ikke så myedyrere enn en dårlig når mantenker på i hvilke situasjonerman faktisk skal bruke håndslok-keren sin, sier Haakon Manheimhos Presto Brannteknikk AS.

Av Synnøve Haram,ansv.red. i Brann & Sikkerhet,Norsk brannvernforening.

Det lønner seg altså å velge denbeste. Men hvordan vite hvilken somer best?

Når man skal gå til anskaffelse av enhåndslokker er det ikke bare viktigat den skal være godkjent. Man måogså sjekke hvilken brannklasse denomfatter, og hvilken slokkeeffekt denhar.

– Det er stor forskjell på hvor effek-tive de ulike håndslokkerne er nårdet gjelder å slokke brann, og dettekan privatpersoner altfor lite om.De går som regel etter den billigstehåndslokkeren, og tror at om den errød, så er alt i orden, sier HaakonManheim som er servicesjef hosPresto Brannteknikk AS.

Men så enkelt er det ikke. Velgerman seg en pulverslokker, så er

kravene fra myndighetene at denskal være på 6 kg/minimum 21 A.Og hva betyr egentlig dette?

BrannklasserHåndslokkerne er inndelt i ulikebrannklasser. Det er bokstavenedet refereres til på etiketten påapparatet.

– A-klassen omfatter branner i fasteorganiske materialer som treverk,papir, tekstiler og lignende. B-klas-sen omfatter branner i væsker sombensin, olje, lakk, maling og såvidere. C-klassen skal slokke branneri gasser som propan, metan og bu-tan. Pulver- eller skumapparater medbrannklassekombinasjonen ABC/ABer det mest vanlige, sier Manheim.

Apparater med disse brannklasseneer laget for at man skal kunnehanskes med de brannene som deter mest sannsynlig at kan inntreffe ien bolig.

Det finnes egne håndslokkere somer tiltenkt branner i metaller, og deer merket med brannklasse D. Detsamme er tilfelle for håndslokkeap-parater som skal brukes i forbindelsemed branner i matfett og matolje, ogde er i brannklasse F.

– Tidligere fantes det også en egenbrannklasse for elektriske branner,og de var merket med E. Nå kan dubruke et ABC/AB-apparat også på

branner i elektrisk utstyr opp til 1000volt. Og det er tilstrekkelig for enprivatperson, sier Haakon Manheim.

SlokkeeffektivitetOg slokkeeffekten på brannslok-kerne går fra 21 A til 55 A. Dissemålene refererer til testbålet somdisse apparatene er testet mot. Desshøyere effektklasse, jo større testbålhar brannslokkeren blitt testet mot.

– I standarden NS-EN3 står detbeskrevet hvordan bålene skal byg-ges, samt beskrivelse av andre for-hold rundt slokketesten. StandardenNS-EN3 beskriver to forskjellige bål,ett for A-branner og et for B-branner.C-branner krever ikke slokketest,sier Manheim.

I A-bålet skal det benyttes trestaversom er 500 mm lange og 40x40 mmbrede. Trestavene er laget av furu.

– Under slokketesten tennes bålet,og skal brenne en foreskrevet tid førslokkingen starter. For at slokke-testen skal godkjennes må bålet værehelt slokket innen 5 minutter for bålopp til effektivitetsklasse 21 A, og 7minutter for høyere effektivitets-klas-ser. Et annet krav er at det ikke skaloppstå reantenning i bålet innenforen periode på 3 minutter etter avslut-tet slokking, sier Haakon Manheim.

B-bålet konstrueres gjennom å tennepå brennbar væske i et metallkar.

Hvordan velge riktigbrannslokker?

Under godkjenning testes produktet mot standardiserte testbål av forskjellig størrelse,effektklassen produktet oppnår avhenger av hvor stort bål produktet klarte å slokke.

HUSEIER nr. 1 - 2014 15

Dess større kar og mer brennbarvæske, jo høyere effektivitetsklasseoppnår slokkeren.

– Karet fylles med vann, samt enbrennbar væske som heter heptanmed blandingsforhold 1/3 vann og2/3 heptan. Ved dette blandingsfor-holdet vil karet ha et vannlag på ca.10 mm og et heptanlag på 20 mm.Bålet tennes, og brenner en viss tidfør slokketesten startes. For at slok-ketesten skal godkjennes kreves detat det er et heptanlag på minimum 5mm igjen i karet etter slokking, sierManheim.

Pulverslokkerne inneholder blantannet ammoniumsfosfat, og johøyere grad av dette jo størreslokkeeffekt har håndslokkeren.

Velg høyeste klasse– Selv om kravet fra myndigheteneer 21 A, bør alle privatpersoner velgeen pulverslokker med høyest klassesom i dag er 55 A. Dette står påetiketten på håndslokkeren. Å spareet par hundrelapper ved å kjøpe enbrannslokker som kun tilfredsstillerminimumskravet i forskriften er ikkenoe jeg vil anbefale. Dette kan fåfatale konsekvenser ved et brann-tilløp ved at slokkeren rett og slettikke er god nok til å slå ned brann-tilløpet, sier Haakon Manheim.

En annen ting man bør være opp-merksom på når det gjelder pulver-apparater versus skumapparater er atpulverslokkere har en kastelengdepå opp mot åtte meter, mens etskumapparat har en mye korterekastelengde. Det betyr at man kanstå mye lenger unna brannen med etpulverapparat enn et skumapparat.Man har også kortere tid til åbekjempe brannen med et skumap-parat, for slokkeeffekten er dårligere.

– Har du erfaring i å bruke hånd-slokkere mot åpen flamme fra før, såkan man velge skumslokker. Daklarer man å håndtere branntilløpetnærmere enn om man ikke har erfa-ring. Fordelen med skumslokkerneer selvsagt at de fører til mindresekundærskader etter brannen. Menbakdelen er altså kortere kastelengdeog lavere brannklasse. Dette betyr atdu må være mer effektiv når du gårløs på brannen. Men disse slokkerneblir også stadig bedre. Men per i dagville jeg anbefale folk som aldri harprøvd å slokke med en brannslokkerfør et ABC-pulverapparat i effekt-klasse 55 A, sier Haakon Manheim.

Komfyrbranner oppstår hyppigsthos eldre og unge enslige. Defleste komfyrbrannene oppstår pådagtid og skyldes i mange tilfellerat komfyren er ubevoktet. Døds-brannene skjer om natten, noe somkan forklares med at de involverteer beruset eller svært trøtte. Færredør i branner hvor røykvarsler erinstallert.

Mange branntilløp ogsmåbranner har elektrisk årsakMer enn 15 prosent av alle byg-ningsbrannene skyldes brann ivaskemaskin, tørketrommel,lamper/spotlys og stikkontakter.Brannvesenet advarer mot å brukevaskemaskin og tørketrommel ogandre elektriske apparater når mansover eller er borte fra boligen.

Bedre brannstatistikkAntall bygningsbranner for Bergenkommune i 2013 ligger på 264.Dette tallet er vesentlig høyere enntidligere år, men det brenner ikkemer. Årsaken ligger i en forbedretbrannstatistikk. Bergen brannvesenhar i 2013 hatt en grundig gjen-nomgang av all rapportering.

En nyopprettet analyseseksjon hargjennomgått og vurdert de 2.896rapportene for 2013 for å kvalitets-sikre både rapporteringsprosesseneog kategoriseringen av hendelsene.

Bergen brannvesen har valgt åkategorisere alle «potensielle bran-ner» som kun har kommet i tilløps-fasen, som reelle branner. I tillegger alle etteranmeldte branner, hvorbrannvesenet ikke har gjort slok-keinnsats, blitt rapportert på liklinje med de andre brannene. Dettehar ikke vært praksis tidligere.

Registrering av alle branntilløp– Vi vil synliggjøre absolutt allesmå og store branner og allebranntilløp for å kunne bruke dettetil et enda mer kunnskaps- ogrisikobasert arbeid fremover, sierbrannsjef Johnny Breivik (bildet).

Bergen brannvesen har med detteogså tilpasset rapporteringen designalene som er gitt fra det statligearbeidet med en ny nasjonal rap-porteringsløsning, som skal værepå plass når nødnettet er rullet utover hele landet i løpet av 2015.

Brannstatistikk for Bergen:

Flest boligbranner starter påkjøkkenetSvært mange branner tilberedes på komfyren. Det bekrefterboligbrannstatistikken 2013 for Bergen kommune. Av 203 brannerog branntilløp i private boliger startet 93 på kjøkkenet.

SOPP- RADON- & SKADEDYRKONTROLL - www.effecta.no

Tlf: 55 34 90 00

Radon ?

Vi utfører tiltak mot radon i bygg

med høyt radonnivå.

Vi utfører målinger og tiltak mot radoni alle typer bygninger

16 HUSEIER nr. 1 - 2014

Ordinært sameiermøte er gene-ralforsamlingen for eierseksjons-sameier, og det skal holdes hvertår innen utgangen av april. Styretskal på forhånd varsle sameierneom dato for møtet og om sistefrist for innlevering av saker somønskes behandlet.

Av Anniken Simonsen

Møtet skal holdes innen 30. aprilog det kan ikke fastsettes annen fristi vedtektene. Det følger ikke auto-matisk noen rettslige konsekvenserav at fristen ikke overholdes. Menunntaksvis kan man be tingretteninnkalle til sameiermøte.

Rett til å være til stede, uttaleseg og stemmeAlle eierseksjonssameierne har rett tilå delta i sameiermøtet med forslags-,tale-, og stemmerett. På sameier-møtet kan det utveksles informasjonog synspunkter og det kan treffesvedtak i saker som går ut over vanlig

drift og forvaltning av eiendommen.

For boligseksjoner har også sameier-ens ektefelle, samboer eller et annetmedlem av sameierens husstand retttil å være til stede og til å uttale seg.

Når en seksjon eies av flere, har alleeierne rett til å møte med forslags-og talerett, men det kan bare avgisen stemme for seksjonen.

StyretStyremedlemmer og forretningsførerhar rett til å være til stede i sameier-møte og til å uttale seg. Styrelederog forretningsfører har plikt til åvære til stede med mindre det eråpenbart unødvendig, eller de hargyldig forfall.

Leier av seksjonEn leier av en boligseksjon har somhovedregel møte- og talerett. Dersomdet er flere leiere som har inngåttleiekontrakt sammen, kan alle møte.Husstandsmedlem som ikke selv har

inngått leiekontrakten, har ikke retttil å møte. Hvis det er flere leieresom har hver sin leieavtale i sammeseksjon, har ingen av dem rett til åmøte.

FullmektigEn sameier kan møte ved fullmektig.Fullmakten kan når som helsttilbakekalles. En sameier kan la segrepresentere av en fullmektig selvom sameieren selv er til stede påmøtet.

En fullmakt kan gjelde et bestemtsameiermøte eller fremtidige sam-eiermøter inntil den blir trukkettilbake. Den kan gjelde alle sakeneeller begrenses til bestemte saker.

Men en fullmakt kan ikke inneholdeforbehold som binder fullmektigentil å stemme på en bestemt måte ibestemte saker. Det vil være umuligå kontrollere hva fullmektigen stem-mer ved skriftlige avstemninger.

Klart for ordinærtsameiermøte

HUSEIER nr. 1 - 2014 17

Fullmakten må gis til en spesiellperson, men fullmektigen behøverikke være sameier eller ha noen an-nen spesiell tilknytning til sameiet.

Rett til å la seg representere vedfullmektig er begrenset til sameierne.En leier med møterett kan ikke ginoen andre fullmakt til å møte påsine vegne.

RådgiverEn sameier kan ta med seg en råd-giver. Vanligvis vil det være en jurist,ingeniør, revisor eller annen fagper-son, men det er ikke noe krav atrådgiveren skal ha spesielle kvalifika-sjoner.

For at en rådgiver skal ha rett til åuttale seg, må han ha uttrykkeligtillatelse fra et vanlig flertall i sam-eiermøtet. Hvis sameiermøtet ikke vilgi rådgiveren tillatelse til å uttale seg,kan sameieren gi rådgiveren fullmakttil å opptre på hans vegne.

Andre sakkyndigeOgså andre utenforstående, for ek-sempel fagpersoner som er bedt omå møte av styret, kan delta og uttaleseg. Hvis noen stemmeberettiget gjørinnsigelse mot dette, avgjøres spørs-målet ved vanlig flertallsbeslutning.

BeslutningerSameiermøtet kan bare treffe beslut-ning i de saker som er uttrykkelignevnt i innkallingen.

VarselStyret skal derfor varsle om dato forsameiermøtet og om siste frist forinnlevering av de sakene som ønskes

behandlet. Det er ikke satt noen fristi loven for forhåndsvarsel av saker,men det kan være fastsatt i ved-tektene. Oversittes den fristen somstyret har satt, medfører det at styretkan nekte å ta saken med i innkal-lingen, men styret kan også velge åta saken med om det vil.

Selv om styret ikke har gitt forhånds-varsel eller har gitt veldig kort frist,kan sameiermøtet gjennomføres somberammet. Sameiere som mener atmanglende forhåndsvarsel eller forkort frist har avskåret dem fra åfremme saker til behandling, kankreve at det innkalles til nytt ekstra-ordinært sameiermøte, men kan ikkekreve saken fremmet i det ordinæresameiermøtet.

Ekstraordinært sameiermøteAlle andre sameiermøter enn detårlige ordinære er ekstraordinære.Ekstraordinært sameiermøte skalholdes når styret finner det nødven-dig, eller når minst to sameiere somtil sammen har minst en tiendedelav stemmene, krever det og samtidigoppgir hvilke saker de ønskerbehandlet.

Styret har plikt til å innkalle til eks-traordinært sameiermøte etter kravfra to sameiere som representererminst en tiendedel av stemmene,selv om den aktuelle saken nylig harvært behandlet en eller kanskje flereganger i sameiermøte.

Reglene som sameiermøter finner dui eierseksjonsloven av 1997 §§ 33 -37(kapittel 6), supplert av det enkeltesameiets egne vedtekter.

RENT

BOOK

Standard tenancyagreement

Bergen HuseierforeningBergen Houseowners’ Association

Tenant:

Landlord:

Property:

The tenancy agreement regulates the tenant's andlandlord's rights and obligations

in the tenancy according to the Tenancy Act.If so demanded by either of the parties, a tenancy agreement

shall be drawn up in writing.Forcible eviction.

Members: NOK 35,- – Non-members: NOK 70,-

Standardtenancyagreement

18 HUSEIER nr. 1 - 2014

Skatt etter seksjonering

Jeg har et hus med to leiligheterog et lite næringslokale. Jeg borselv i den ene leiligheten, som eridentisk med utleieleiligheten.Næringslokalet har kanskje noelavere utleieverdi. Jeg vurderernå seksjonering og salg av eien-dommen, og lurer på om skattenvil være den samme om jeg selgerseksjonert eller useksjonert.

Forutsatt at du har eid eiendommenminst ett år og du har bodd i denene leiligheten i minst ett år i løpetav de to siste årene før et salg, vildenne ene leiligheten kunne selgesskattefritt. Dette gjelder enten duselger før eller etter seksjonering.

Den øvrige del av huset vil væregjenstand for gevinstbeskatningenten du seksjonerer først ellerselger useksjonert.

Vær oppmerksom på at du kanbegrense seksjoneringen til kun ågjelde næringsdelen. Eierseksjons-loven åpner nemlig for å skille utnæringslokalene uten at en trenger åseksjonere boligenhetene. Salg avnæringsdelen vil fortsatt væreskattepliktig, men en slik begrensetseksjonering vil kunne åpne for skat-tefrihet både ved utleie av den andreleiligheten og ved salg av denne.

De to leilighetene vil utgjøre ensamleseksjon og bli lignet somtomannsbolig i skattelovens forstand.Det vil si at leieinntekten vil væreskattefri hvis du selv bor i en avleilighetene og denne har minst likestor utleieverdi som den du leier ut.

Selger du samleseksjonen med deto leilighetene etter ett år, vil helegevinsten være skattefri. Det vil ogsåvære skattefrihet om du etter et årsplitter samleseksjonen i to seksjo-

ner. Salg av den seksjonen du selvikke har bebodd må i så fall skjeinnen ett år etter seksjonering for åoppnå skattefrihet.

Skatt ved salg avferiebolig i utlandet

I fjor solgte jeg min feriebolig iTyrkia. Jeg hadde eid den kun itre år, og solgte med en litengevinst. Jeg har allerede betaltskatt i Tyrkia, men lurer på omdet også blir beregnet skatt avgevinsten i Norge.

Personer som er skattemessig bosatt iNorge er i utgangspunktet skatte-pliktig til Norge for all inntekt,herunder gevinst ved salg av fasteiendom i utlandet. Det er av under-ordnet betydning at gevinsten ogsåblir beskattet i det landet hvor eien-dommen ligger. Har Norge inngåttskatteavtale med vedkommendeland, vil det fremgå av avtalenhvilket land som kan beskattegevinsten.

Etter den nye skatteavtalen mellomNorge og Tyrkia, som fikk virkningfra 1. januar 2012, er salg av eien-dommer i Tyrkia skattepliktig tilNorge. Det betyr at norske regler forskatt ved salg av fritidseiendommerkommer til anvendelse. Ettersom duhar eid eiendommen i mindre ennfem år, er gevinsten skattepliktigetter norsk rett. Gevinsten skal inngåi alminnelig inntekt og beskattessåledes med 28 prosent. Ved bereg-ning av skatten får du imidlertidfradrag for gevinstskatten du harbetalt i Tyrkia.

Gevinsten skal innberettes på post3.1.11 i selvangivelsen. Du mådessuten levere et skjema som heter«Fradrag i norsk skatt for skatt betalt iutlandet (kreditfradrag) for lønnsmot-

takere, pensjonister og personlignæringsdrivende» (RF-1147). Doku-mentasjon på hvor mye skatt avgevinsten du har betalt i Tyrkia,må også vedlegges.

Avskrivning av møblerog innbo

Jeg leier ut et hus i Bergensentrum, og skatter av leieinntek-tene. Jeg avskriver møbler oginventar med et beløp tilsvarende15 prosent av brutto leieinntekt.Stemmer det da at jeg ikke kantrekke fra noen kostnader til nyemøbler eller hvitevarer?

Vanlige avskrivningsregler innebærerat man aktiverer kostnader til møblerog inventar, og så foretar man årligeavskrivninger med 20 prosent. Detteer såkalt saldoavskrivning.Ved kjøp av møbler og inventar tilen verdi under 15.000 kroner kanman fradragsføre beløpet i sin helheti det året møblene er kjøpt.

Ved kortvarig skattepliktig utleie avfullt møblert bolig hvor eieren selvbruker innboet privat før og etterutleieperioden, f.eks. utleie av egenbolig ved midlertidig fravær, kanman bruke en forenklet avskrivnings-måte. Avskrivning av møbler og inn-bo settes i dette tilfellet til 15 prosentav brutto leieinntekt. Det er verdt åmerke seg at denne regelen ikke børbrukes når utleieperioden overstigertre år.

Bruker du sistnevnte avskrivnings-metode, har du ikke adgang til åkreve andre avskrivninger av innboog løsøre. Du kan heller ikke utgifts-føre direkte møbler og inventar somhar lavere verdi enn 15.000 kroner.Kjøper du nytt kjøleskap og nysofa, kan du altså ikke kreve særligfradrag for disse kostnadene.

Har du spørsmål innen bolig- oghusleierett, kan disse rettes skriftlig til:

Bergen HuseierforeningØvregt. 21 - 5003 Bergen

E-post: info@huseierforening.no

Spør juristene!§Anniken Simonsen Terje Dahl

Visste du at ...utfører:• Tømrerarbeid vedrørende tilbygg, ombygging,

rehabilitering (bad), samt vedlikeholdsarbeid • Skifer & pannetak, renner mv utføres • Assistanse vedrørende byggesøknader• Kjerneboring/betongskjæring. Betong. Forskaling• Gravearbeid vedrørende rørledningsbrudd• Totalentrepriser for fasadearbeid

med anerkjente produkter• Sandblåsing/høytrykk- spyling av fasader

RING 55 50 19 60for pristilbud!

Epost: uj@ujas.nowww.unneland-juvik.no

Glassmesterenpå Møhlenpris• Tilskjæring av glass og speil• Vinduer og dører til nybygg og

rehabilitering• Blyinnfatninger og dekorglass• Innramming av bilder• Stort utvalg av ferdigrammer

og bilder• Døgnservice

Ring 55 31 61 64for uforpliktende befaring

Store fordeler for Bergen Huseierforening sine medlemmer

www.taktekker-frantzen.no

På Bergens tak i 80 år!

www.ujas.no

Advokat

EINAR LANGLO

MEDLEM AV DEN NORSKE ADVOKATFORENING

Komediebakken 95010 BergenTlf. 55 90 45 30

Telefaks 55 90 45 31

Vi kan bad!

Conrad Mohrs vei 15 - 5072 Bergen

Tlf.: 952 25 603

kare.drangevag@aogbygg.no

www.aogbygg.no

Tlf.: 55 30 69 00

«Vi leverer dokumenterte bad»Samarbeid med:

RETURADRESSE:Bergen HuseierforeningØvregaten 215003 Bergen

B- Økonomi

Kanalveien 54Tlf. 90 80 50 00ÅPNINGSTIDER: HVERDAGER 07.00-16.30LØRDAG 09.00-14.00Lørdagsstengt i skolesommerferien.

w w w . g e i t a n g e r b y g g . n o

DØRER

TRELASLL T

VINDUER

LALL MINATAA GULVLL

PLALL TAA EPRODUKTER

HELTREGULVLL

ISOLASLL JON

PARKETT

TATT K

Best på utvalg og pris!

Vi lagerfører over 70 forskjellige typer gulv!

- først i verden med limfritt parkettgulv!

Be om pristilbud!Det nye Kährs Woodloc er et selvlåsende og limfritt alternativ for parkett. Det blir enklere,raskere og morsommere å legge. Eventuelt skadet parkettbord kan lett byttes ut og helegulvet kan tas opp og flyttes.

Meget gunstige kontantrabatter til medlemmene i BHF.Ved kjøp av trelast og byggevarer.tilbyr vi kontantrabatt på ordinære priser ved kjøp av trelast og byggevarer.

Ved kjøp av parkett og tilbudsvarer, be om pristilbud.

Opptil÷30%

Deriblant kirsebær, bjørk, eik, ask, furu, bøk og skipsgulv i flere varianter

• Tilbudsvarer begrenset parti• Tilbudsvarer kun mot kontant betaling

6000 m2med byggevarer. Egen

produktutstilling. Gode parkeringsmuligheter.