raport de evaluare - fairsolve.com · schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si...
TRANSCRIPT
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
1
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL EVALUAT: SPAŢIU COMERCIAL, GALATI, CARTIER DUNAREA,
MICRO 20, STRADA VICTOR VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A,
SC.1,PARTER, JUD. GALATI
CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI
BENEFICIAR: GRESTINCOM SRL prin lichidator
ROMINSOLV SPRL.
DATA EVALUARII: 25.09.2014
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
2
REZUMATUL LUCRARII
Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a urmatorului bun imobil:
SPAŢIU COMERCIAL, GALATI, CARTIER DUNAREA, MICRO 20, STRADA VICTOR
VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A, SC.1,PARTER, JUD. GALATI
Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.
Data evaluării: 25.09.2014
Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.
VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.
Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:
* Abordarea prin piaţă: 168.013 EURO (739.459 RON)
* Abordarea prin venit: 173.376 EURO (763.062 RON)
Valoarea de piaţă raportata (metoda comparaţiei) :
168.013 EURO (739.459 RON)
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
3
RAPORT DE EVALUARE
1 CLIENT
SC GRESTINCOM SRL GALATI
DESTINATARUL
RAPORTULUI
GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL
SCOPUL EVALUARII Garantare imprumut
2. PROPRIETATEA
EVALUATA
Proprietate comercială compusă din:
Spatiu comercial cu suprafata construita totala de 518 mp:
suprafata construita parter de 194,18 mp si suprafata
construita demisol de 323,82 mp si suprafata utila totala de
423,5 mp, impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si
perpetua in cota indiviza de 20,37% asupra spatiilor
auxiliare, dotarilor si utilitatilor, care prin natura lor nu pot fi
folosite decat in comun si dreptul de folosinta asupra
terenului aferent, in suprafata de 87,28 mp.
PROPRIETAR SC GRESTINCOM SRL GALATI
ADRESA PROPRIETATII GALATI, CARTIER DUNAREA, MICRO 20, STRADA VICTOR
VILCOVICI(FOSTA STR. GALATI NR.5), BL.PR3A, SC.1,PARTER,
JUD. GALATI
3.
VALOAREA DE PIATA
168.013 EURO
739.459 RON
VALOARE TEREN -
VALOARE CLADIRE
168.013 EURO
739.459 RON
VALOAREA DE
LICHIDARE
100.808 EUR
443.676 RON VALORILE NU CONTIN TVA
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
4
4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA
DATA INSPECTIEI 25.09.2014
DATA EVALUARII 25.09.2014
CURS DE SCHIMB BNR LA
DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI DE
EVALUARE
1 EURO = 4,4012 LEI
1 CHF= 3,6444 lei
1 USD= 3,4252 lei
5. DESCRIEREA
PROPRIETATII
DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL):
BLOC DE LOCUINŢE S+P+7E (parter comercial-
rezidential);
Anul PIF:1992; Structură: cadre din beton armat;
Pereti: zidarie din caramida;
Acoperiş: terasă din beton armat;
Cu interfon;
Aspect exterior: satisfăcător;
Aspect interior: satisfăcător;
Număr de restanţieri la plata întreţinerii: mic;
Cu lift;
Aspect îngrijit, utilităţi complete;
Nu se recomandă efectuarea unei expertize tehnice.
DESCRIEREA IMOBILULUI:
Spatiu comercial situat la parter de bloc, regim de
inaltime P+D;
Ac (aria construita totala): 518 mp;
Au (aria utila totala parter+demisol): 423,5 mp; Au (aria/suprafaţa utilă parter compus din 6 camere):
194,18 mp;
Au (aria/suprafaţa utilă demisol compus din 10 camere):
323,82 mp;
Impreuna cu dreptul de coproprietate fortata si perpetua in
cota indiviza de 20,37% asupra spatiilor auxiliare, dotarilor si
utilitatilor, care prin natura lor nu pot fi folosite decat in
comun si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in
suprafata de 87,28 mp.
Finisaje medii: pardoseli din gresie si placari cu faianta la
grupul sanitar, pardoseli din mocheta si mozaic in camere si
zugraveli lavabile.
Tâmplăria exterioară si interioara: ferestre PVC cu geam
termopan si respectiv simplu, uşă aluminiu la intrare. Instalații și dotări electrice normale.
Instalații și dotări încălzire: termica.
Instalații și dotări alimentare cu apă: din reţeaua oraşului,
instalaţii şi dotări vechi.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
5
Instalații și dotări de canalizare: reţeaua oraşului,
instalaţii şi dotări vechi. Instalații și dotări alimentare cu gaze: din reţeaua oraşului,
Aspect satisfăcător, utilităţi complete.
Cea mai buna
utilizare
Comercială
6. DOCUMENTATIA
CADASTRALA
Număr cadastral: 1861/1;
CF: 4487/N;
DREPTUL DE PROPRIETATE: Contract de vanzare-cumparare
aut. nr. 1480/12.08.2003.
7. SITUATIA ACTUALA A
PROPRIETATII
Imobilul este folosit de proprietar ca spaţiu comercial.
La data inspectiei spatiul era liber.
8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE
AMPLASARE
Mediana
ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULATIE IN
APROPIERE
Auto: Bulevardul Galati si Strada Otelarilor.
Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens
CARACTERUL ZONEI-
UTILITATI
Tipul zonei: Cartier rezidenţial cu imobile de tip blocuri de
locuinţe cu spaţii comerciale la parter;
Utilitati
Electricitate: da
Apa: da
Gaze: da
Canalizare: da
Incalzire: da
GRADUL DE POLUARE
ORIENTATIV(fara
expertizari de
laborator).
Poluare normala
AMBIENT Linistit
CONCLUZIE PRIVIND
AMPLASAMENTUL
Imobil localizat in zona mediana.
9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
DESCRIEREA PIETEI Piaţa medie
NATURA ZONEI Zona: comercial-rezidenţială
OFERTA DE PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In stagnare
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
6
CERERE DE PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
In scădere
ECHILIBRUL PIETEI
(intre cerere/oferta )
Dezechilibru in favoarea OFERTEI
PREŢURI ÎN ZONĂ PENTRU
PROPRIETĂŢI SIMILARE
Minim: 550 euro/mp Au
Maxim: 800 euro/mp Au
CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU
PROPRIETĂŢI SIMILARE
Minim: 4 EURO /mp/ lună
Maxim: 8 EURO /mp/ lună
CONCLUZII ŞI TENDINŢE
PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII
Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI
REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor
similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale
pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la
acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6
luni.
10. EVALUAREA
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE
INTERNAŢIONALE DE
EVALUARE 2013 +
STANDARDE ANEVAR 2014
SEV 100 – Cadru general
SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
SEV 102 - Implementare
SEV 103 – Raportare
SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii imobiliare
pentru garantarea imprumutului
SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire
SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare generatoare de
afaceri
SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii
GME 520 – Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor
Cadru legal – Legislatia in vigoare
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
7
10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA
VALOAREA DE PIATA prin piata 168.013 EURO
739.459 RON
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT
VALOAREA DE PIATA prin venit 173.376 EURO
763.062 RON
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.c ABORDAREA PRIN COST
VALOAREA DE PIATA prin cost
Nu se aplică
VALOAREA NU CONTINE TVA
11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,
intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au
actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
8
Conditii limitative:
1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului
scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la
punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în
afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se
acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui
raport.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de
piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu
sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute
cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea
evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea
situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se
evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate
este valabil) şi responsabilă.
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind
documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul
în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul
raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante
(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra
stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,
starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de
funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa
substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora
valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost
observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei
obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de
informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
9
oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este
responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici
pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei
informaţiilor furnizate de terţe părţi.
8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele
Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp
judiciar calificat.
9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din
urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să
poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a
creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.
Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau
oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori
ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,
publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu
este destinat asigurătorului proprietăţii
SURSE DE INFORMARE
Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:
Preturi de vanzare ale comparabilelor pentru terenuri libere din urmatoarele surse:
Preturi de vanzare ale comparabilelor pentru spatiu comercial:
pentru COMPARABILA 1: Spaţiu comercial, cu suprafata de 100 mp, Strada Oltului, 75.000
EUR - de pe www. olx.ro;
pentru COMPARABILA 2: Spaţiu comercial, cu suprafata de 150 mp, Strada I.C.Frimu,
125.000 EUR - de pe www. olx.ro;
pentru COMPARABILA 3: Spaţiu comercial, cu suprafata de 100 mp, Strada Otelarilor, 80.000
EUR - de pe www. olx.ro;
Chirii: www. olx.ro
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
10
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în
concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi
condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu
clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele
prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,
solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client
sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de
satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de
elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul
raport de evaluare.
12. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi
corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către
evaluator ca fiind adevărate şi corecte.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale
şi nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care
face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind
părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea
unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în
funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
11
13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE
ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 168.013 EURO
739.459 RON
VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA
PRIN:
COMPARAŢIEI DIRECTE
VALOAREA DE LICHIDARE
100.808 EUR
443.676 RON
VALORILE NU CONTIN TVA
EVALUATOR
IULIAN-COSMIN ANDRONIU
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
12
ANEXE:
-COMPARABILE;
-FISE DE CALCUL;
-HARTA;
-FOTOGRAFII.
-ACTE.
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
13
COMPARABILE:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
14
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
15
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
16
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
17
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
18
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
19
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
20
FISE DE CALCUL:
VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE
CRITERII SUBIECT COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3
PRET (EUR) 75.000 125.000 80.000
PRET (RON) 330.090 105.000 352.096
Criterii
SUPRAFATA, mp 423,50 100,00 150 100
Valoarea corectata 317.625 352.917 338.800
CONDITII DE VANZARE oferta oferta oferta
Variatie (corectie) -15% -15% -15%
Valoarea corectata 269.981 299.979 287.980
DATA VANZARII <2 luni <2 luni <2 luni
Variatie (corectie) -15% -15% -15%
Valoarea corectata 229.484 254.982 244.783
ZONA V. Vilcovici Oltului I.C.Frimu Otelarilor
Variatie (corectie) 2% 6% -5%
Valoarea corectata 234.074 270.281 232.544
VECHIME (ani) 22 Similar Similar Similar
Variatie (corectie) 0% 0% 0%
Valoarea corectata 234.074 270.281 232.544
FINISAJE simple Superioare Medii Medii
Variatie (corectie) -20% -15% -15%
Valoarea corectata 187.259 229.739 197.662
Altele demisol si parter parter parter parter
Variatie (corectie) -15% -15% -15%
Valoarea corectata 159.170 195.278 168.013
TOTAL CORECTII 167.634 188.236 170.787
52,8% 53,3% 50,4%
Valoarea adoptata: COMPARABILA 3 valoarea cu cele mai mici corectii
V adoptat (rotunjit) - EUR 168.013
V adoptat (rotunjit) - RON 4,4012 739.459
V de lichidare - EUR 0,6 100.808
V de lichidare - RON 443.676
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
21
ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI
Suprafata utila spatiu comercial (mp) cca. 423,50
Chiria lunara (EUR/luna/mp)
5
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 25.410
Total VBP (eur/an)
25.410
Grad de ocupare
75%
Venituri brute efective VBE(EUR/an)
19.058
Total VBE (EUR/an)
19.058
Cheltuieli de exploatare 3.454
FIXE 595
taxe proprietate 1,5% 525
taxa concesionare teren 0
asigurare 0,2% 70
altele 0
VARIABILE 2.859
management 0
administrator 0
reparatii -intretinere 15% 2.859
alte cheltuieli 0
Reparatii capitale 0
Fond Rulment 0
Venit net efectiv (EUR/an)
15.604
Total VNE (EUR/an)
15.604
Rata de capitalizare conform Anexei
9%
Multiplicator 11,11
Valoare randament (EUR) 173.376
Teren in exces mp 0
Valoare pe mp euro 0
Valoare teren euro 0
Valoarea estimata (EUR) 173.376 €
Curs euro: 4,4012 lei 763.062 LEI
Valoarea de lichidare 0,60 104.026 €
0,60 457.839 LEI
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
22
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
COMPARABILE A B C
Chirie lunara solicitata 681 1191 648
Venit Brut Potential (EUR/an) 8.168 14.293 7.775
Grad de neocupare (15% din VBP) 817 1429 778
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 7.425 12.994 7.069
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 743 1299 707
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 6.750 11.813 6.426
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 75.000 125.000 80.000
Rata de capitalizare (%) 9 9,5 8,0
Rata de capitalizare (%) 9,00
Rata de capitalizare = VNE/ V
Se alege rata de capitalizare. 9%
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
23
HARTA:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
24
FOTOGRAFII:
Exterior Exterior
Interior Interior
Interior Interior
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
25
Interior Interior
Interior Interior
Acces Acces
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
26
ACTE:
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
27
63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23
28