raport de evaluare spatiu industrial si bunuri mobile

Sediul social: Segarcea, strada Unirii nr 72, bl A8 parter

Punct de lucru:str. Dâmboviţa, nr.13, Bl 46, ap. 1, Craiova, Jud. Dolj

Tel: 0251.599.838; Fax: 0351.414.262; CUI 16353041; J16/789/2004

Web: www.corexpert.ro; E-mail: [email protected]

Nr. raport: 58/ 03.05.2016

RAPORT DE EVALUARE

Spațiu industrial (producție) si bunuri mobile

Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii,

judetul Mehedinti

Client:Client:Client:Client: CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

UtilizatorUtilizatorUtilizatorUtilizator: CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului SC COR EXPERT SRL , al clientului si utilizatorului –

CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Raport de evaluare proprietar CMB NEW STEEL SRL Spațiu industrial si bunuri mobile

2

11.01.2016

Către: CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Referitor la: Spatiu cu destinatie industrială compus din teren cu suprafața totală de 28.207 mp din acte si din masuratori mp și următoarele clădiri:

Nr.Nr.Nr.Nr. DenumireDenumireDenumireDenumire Nr. cadastralNr. cadastralNr. cadastralNr. cadastral Suprafata Suprafata Suprafata Suprafata construconstruconstruconstruitaitaitaita

CF 51294CF 51294CF 51294CF 51294

Teren in suprafata de 22Teren in suprafata de 22Teren in suprafata de 22Teren in suprafata de 22....645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori

1111 Depozit produse refractareDepozit produse refractareDepozit produse refractareDepozit produse refractare 51294512945129451294----C1C1C1C1 150150150150 mpmpmpmp

2222 Depozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorie 51294512945129451294----C2C2C2C2 150150150150 mpmpmpmp

3333 Magazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fonta 51294512945129451294----C3C3C3C3 135135135135 mpmpmpmp

4444 Magazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fonta 51294512945129451294----C4C4C4C4 168168168168 mpmpmpmp

5555 Depozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefianti 51294512945129451294----C5C5C5C5 102102102102 mpmpmpmp

6666 Atelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transport 51294512945129451294----C6C6C6C6 171171171171 mpmpmpmp

7777 Magazie organe asamblareMagazie organe asamblareMagazie organe asamblareMagazie organe asamblare 51294512945129451294----C7C7C7C7 34343434 mpmpmpmp

8888 Magazie rulmenti siMagazie rulmenti siMagazie rulmenti siMagazie rulmenti si si echipament de si echipament de si echipament de si echipament de

protectieprotectieprotectieprotectie 51294512945129451294----C8C8C8C8 384384384384 mpmpmpmp

9999 Centrala telefonica vecheCentrala telefonica vecheCentrala telefonica vecheCentrala telefonica veche 51294512945129451294----C9C9C9C9 73737373 mpmpmpmp

10101010 Statie acetilenaStatie acetilenaStatie acetilenaStatie acetilena 51294512945129451294----C10C10C10C10 193193193193 mpmpmpmp

11111111 Turn racire apa controlTurn racire apa controlTurn racire apa controlTurn racire apa control 51294512945129451294----C11C11C11C11 109109109109 mpmpmpmp

12121212 ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ––––Magazie Magazie Magazie Magazie

centralacentralacentralacentrala 51294512945129451294----C1C1C1C13333 600600600600 mpmpmpmp

13131313 Atelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abrazive 51294512945129451294----C14C14C14C14 41414141 mpmpmpmp

CF 51525CF 51525CF 51525CF 51525

Teren in suprafata de 450 mp Teren in suprafata de 450 mp Teren in suprafata de 450 mp Teren in suprafata de 450 mp din acte si din masuratoridin acte si din masuratoridin acte si din masuratoridin acte si din masuratori

1111 C1C1C1C1----Hala modelarieHala modelarieHala modelarieHala modelarie 51515151525525525525----C1C1C1C1 449,64449,64449,64449,64 mpmpmpmp

CF 51527CF 51527CF 51527CF 51527

Teren in suprafata de 830 mp din acte si din masuratoriTeren in suprafata de 830 mp din acte si din masuratoriTeren in suprafata de 830 mp din acte si din masuratoriTeren in suprafata de 830 mp din acte si din masuratori

1111 C14C14C14C14----Hala forjaHala forjaHala forjaHala forja 51515151527527527527----C1C1C1C1 409,02409,02409,02409,02 mpmpmpmp

CF 51328CF 51328CF 51328CF 51328

Teren in suprafata de Teren in suprafata de Teren in suprafata de Teren in suprafata de 5532553255325532 mp din acte si din masuratorimp din acte si din masuratorimp din acte si din masuratorimp din acte si din masuratori

19191919 C2C2C2C2---- Hala Hala Hala Hala 51515151333328282828----C2C2C2C2 5531,895531,895531,895531,89 mpmpmpmp

Situat in Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti

Si bunuri mobile apartinand SC CMB NEW STEEL SRL


3


4

Urmare a solicitării CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL, am procedat la evaluarea proprietății si bunurilor mobile indicate mai sus. Am efectuat inspecția proprietății si a bunurilor, am analizat piața specifică și am estimat valoarea de piață a proprietății respectiv a bunurilor în cauză în vederea valorificarii in cursul procedurii de insolventa prevazuta de legea 85/2006.

COR EXPERT SRL, membru corporativ ANEVAR, prin evaluatorul autorizat EPI, EBM, Fetoiu Corina Constantina, membru titular ANEVAR cu legitimația nr.12531, a evaluat proprietatea în calitate de evaluator independent, raportul de evaluare fiind întocmit în concordanță cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015.

În baza informațiilor disponibile, în urma analizelor, metodelor și raționamentelor aplicate, opinia noastră este că valoarea de piață a dreptului deplin de proprietate asupra proprietății imobiliare si bunurilor mobile descrise în acest raport, la 11.01.2016, este:

458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI- imobile si teren aferent

930.400 EUR, echivalent a 4.213.303 LEI – bunuri mobile

• Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

• Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

• Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului.

• Valoarea este o predicție.

Cu deosebită considerație,

Fetoiu Corina Constantina – MTA

Evaluator Autorizat EPI, EBM

Administrator COR EXPERT SRL


5

Cuprins 1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante ........................................................... 6

2. Certificarea evaluatorului ............................................................................................................... 8

3. Termenii de referință ai evaluării.................................................................................................... 9

Obiectul evaluării ................................................................................................................................ 9

Adresa proprietății si depozitare bunuri ............................................................................................. 9

Scopul evaluării ................................................................................................................................... 9

Clientul raportului ............................................................................................................................... 9

Utilizatorul raportului ......................................................................................................................... 9

Proprietar ............................................................................................................................................ 9

Drepturi de proprietate evaluate ........................................................................................................ 9

Baza de evaluare. ................................................................................................................................ 9

Tipul valorii estimate........................................................................................................................... 9

Data evaluării .................................................................................................................................... 10

Data inspecției .................................................................................................................................. 10

Moneda în care se exprimă valoarea estimată ................................................................................. 10

Modalităţi de plată ............................................................................................................................ 10

Conformitatea evaluării cu SEV ........................................................................................................ 10

Procedura de evaluare ...................................................................................................................... 11

Natura şi sursa informaţiilor ............................................................................................................. 11

Responsabilitatea faţă de terţi .......................................................................................................... 12

Ipoteze generale și condiții limitative ............................................................................................... 12

Ipoteze speciale ................................................................................................................................ 14

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare .................................................................................... 14

Conformitatea evaluării cu SEV / Devieri de la SEV .......................................................................... 14

4. Prezentarea datelor ...................................................................................................................... 15

Identificarea proprietăţii imobiliare subiect si a bunurilor mobile. Descrierea juridică ................... 15

Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare .............................................................................. 17

Informaţii despre amplasament. Descrierea terenului..................................................................... 18

Descrierea amenajărilor şi construcţiilor .......................................................................................... 19

Date privind impozitele şi taxele....................................................................................................... 20

Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente ........................................... 20

Analiza pieței imobiliare. .................................................................................................................. 20

5. Analiza datelor și concluziilor ........................................................................................................ 27

Cea mai bună utilizare ...................................................................................................................... 27

Evaluarea terenului ........................................................................................................................... 29

Abordări în evaluare ......................................................................................................................... 29

Abordarea prin piaţă ......................................................................................................................... 29

Abordare prin venit ........................................................................................................................... 30

Abordarea prin cost .......................................................................................................................... 31

Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii ................................................................................. 31

7. Anexe ............................................................................................................................................ 34


6

1. Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante Destinatar CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Data raportului de evaluare 11.01.2016

Data inspecției 11.01.2016

Data evaluării 11.01.2016

Evaluator autorizat Fetoiu Corina Constantina, Evaluator Autorizat EPI, EBM, Legitimație 12531

Compania de evaluare COR EXPERT SRL, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizație nr. 138, Polița de asigurare de răspundere profesională 10957 22.12.2015

Tip proprietate/bunuri Spații cu destinatie industrială/utilaje confecţionarea de piese metalice utilizate pt. construirea hidrocentralelor

Adresa proprietății Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti

Anul construirii 1960/2009

Regim de înalțime Parter și P+1 în cazul halei C2 (C6) partea de birouri

Utilități Energie electrica, apa curentă,

Finisaje medii – specifice clădirilor industriale, respectiv- hala productie, inferioare in cazul cladirilor construite ina nii 1960

Suprafețe

Total Au = -5.747 mp (cladiri luate in

calcul)

Ac = 7.841,89 mp (constructii

demolabile-2310 si 5531,89- hala renovata )

Ad = 8.243 mp (constructii demolabile-

2310 si 5933,25- hala renovata )

Teren St = 28.207 mp

Proprietar Persoană juridica: CMB NEW STEEL SRL- in faliment

Utilizare existentă Proprietate industriala libera la momentul inspectiei – in conservare, societate aflata in procedura de insolventa, Spatiu cu destinație industrială

Curs de schimb valutar 4.5270 LEI/EUR

VALOAREA DE PIAȚĂ imobiliare, din care: 458.000 EUR 2.073.370 LEI

- Valoare teren 169.200 EUR 766.000 LEI

VALOARE DE PIATA BUNURI MOBILE

930.400 EUR 4.213.303 LEI

Dreptul de proprietate Considerat deplin

Sarcini înregistrate Drept de ipotecă/ gaj în favoarea BCR


7

Observații speciale Evaluatorul nu a avut la dispoziție Extrase de Carte Funciară recente, iar evaluarea s-a realizat considerând proprietatea imobiliară liberă de orice sarcini;

Există diferențe între suprafețele terenurilor și ale construcțiilor menționate în Contractul de vânzare-cumpărare și cele menționate în Extrasele de carte funciară. Deoarece Extrasele de carte funciară prezentate evaluatorului sunt cu dată mai recentă, pentru evaluare s-au reținut suprafețe înscrise în acestea;

Deoarece terenurile cu numerele cadastrale 51328, 51527 și 51525 se învecinează pe toate laturile cu terenul cu numărul cadastral 51294, analiza și evaluarea au fost realizate în ipoteza alipirii acestor terenuri;

Pentru evaluare, s-a considerat doar suprafața construită a halei modernizate, celelalte construcții fiind considerate demolabile, iar costurile de demolare fiind acoperite din materialele recuperabile și neinfluențând valoarea proprietății.

Conform informațiilor primite de la reprezentanții societății CMB New Steel S.R.L., utilajele și echipamentele sunt în stare tehnică bună și sunt funcționale, acestea fiind întreținute corespunzător; (Nu au fost prezentate evaluatorului cărțile tehnice ale utilajelor și echipamentelor și nici nu au fost menționate reparații capitale)


8

2. Certificarea evaluatorului

Subsemnatul, îmi asum răspunderea privind conținutul și concluziile evaluării numai față de clientul și destinatarul lucrării și certific, în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă, că:

� Expunerile faptelor din acest raport sunt corecte și adevărate;

� Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;

� Nu am niciun interes prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui raport și niciun interes personal legat de părțile implicate;

� Nu am nicio părtinire legată de proprietatea care este obiectul acestui raport sau legată de părțile implicate în această evaluare;

� Angajarea mea în această evaluare și onorariul pentru această evaluare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă unuia dintre utilizatorii desemnați ai raportului;

� Dețin cunoștințele și experiența necesară pentru efectuarea, în mod competent, a acestei lucrări;

� Nu mi-a fost oferită asistență profesională semnificativă;

� Sunt membru al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România).

� La data acestui raport, îndeplinesc cerințele ANEVAR privind programul de pregătire continuă.

Fetoiu Corina Constantina – MTA

Evaluator Autorizat EPI, EBM


9

3. Termenii de referință ai evaluării

Obiectul evaluării Proprietatea imobiliară cu destinație industrială (depozitare și producție) si bunuri mobile utilizate pentru confecţionarea de piese metalice utilizate pt. construirea hidrocentralelor.

Adresa proprietății si depozitare bunuri

Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti

Scopul evaluării Estimarea valorii de piață a proprietății menţionate mai sus‚ aşa cum este definită în Standardele de Evaluare ANEVAR 2015, în vederea vanzarii/valorificarii in cursul procedurii prevazute de Legea 85/2006.

Clientul raportului CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Utilizatorul raportului CMB NEW STEEL SRL prin lichidator ELVA GROUP SPRL

Proprietar CMB NEW STEEL SRL

Drepturi de proprietate evaluate

În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate asupra imobilului analizat, deținut de către CMB NEW STEEL SRL în baza documentelor avute la dispoziție. Dreptul de proprietate asupra imobilului este înscris în Cartea Funciară nr. 515294, 51525, 51527, 51328 a localitatii Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti sub nr. cadastrale

51294, 51294-C1, 51294-C2, 51294-C3, 51294-C4, 51294-C5, 51294-C6, 51294-C7, 51294-C8, 51294-C9, 51294-C10, 51294-C11, 51294-C12, 51294-C13, 51525, 51525-C1, 51527, 51527-C1, 51328, 51328-C2.

În conformitate cu Extrasul de CF prezentat, asupra proprietății este notat un drept de ipotecă în favoarea BCR.

Mijloacele fixe și stocurile menționate în documentele contabile puse la dispoziție de către client și utilizatorul desemnat, ce fac obiectul evaluării, sunt considerate ca fiind în proprietatea exclusivă a societății CMB NEW STEEL S.R.L., evaluatorul neavând la dispoziție toate documente doveditoare ale dreptului de proprietate (facturi de achiziție, contracte, etc.).

Baza de evaluare.

Tipul valorii estimate

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele clientului, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății, aşa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare ANEVAR 2015 – SEV 100 Cadrul general.


10

Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii şi de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR.

Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor la data de 11.01.2016, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna ianuarie 2016. Data evaluarii este 11.01.2016.

Data inspecției Inspecția a fost efectuată în data de 11.01.2016, de către evaluator autorizat Fetoiu Corina Constantina, legitimație nr. 12531 , în prezența reprezentantului proprietarului CMB NEW STEEL SRL – reprezentantul lichidatorului judiciar ELVA GROUP SPRL- DL Sebastian Stangu .

Moneda în care se exprimă valoarea estimată

Opinia finală a evaluarii este prezentata în LEI și EUR. Cursul de schimb leu/EUR valabil la data evaluării (11.01.2016 ) este cel afișat de BNR, și anume 4.5270 LEI/EUR.

Modalităţi de plată Valoarea exprimată în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită în echivalent cash la data tranzacţiei, fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite.

Conformitatea evaluării cu SEV

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv:

� SEV 100 – Cadrul general

� SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării

� SEV 102 - Implementare

� SEV 103 – Raportare

� SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare

� GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile


11

Procedura de evaluare Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piață au fost:

� documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului;

� inspecţia proprietății si a bunurilor mobile ;

� stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

� selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

� deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama;

� analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

� aplicarea metodei/metodelor de evaluare considerate oportună/e pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului.

Natura şi sursa informaţiilor

Documentele şi schiţele, facturi achizitie si contracte puse la dispoziţie de catre reprezentantul proprietarului imobilului si al bunurilor mobile supuse evaluarii, respectiv:

� Extras CF nr. Cerere 39578/20.11.2014;





� Incheiere nr. 12363/20.08.2009;

� Incheiere nr. 12073/18.08.2009;

� Act de alipire nr. 1497/13.08.2009;

� Certificat de urbanism nr. 704/13.07.2009;

� Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 292/25.05.2009-copie legalizata cu nr.3857/25.05.2009;

� Autorizatie de construire/desfiintare nr. 292/20.05.2008-copie legalizata cu nr. 4054/29.05.2009;

� Certificat de urbanism nr. 732/18.07.2007;

� Contract de vanzare-cumparare nr. 5388/19.12.2006;

� Plan situatie CMB NEW STEEL

� Factura nr. 043594/27.07.2008-Marketonline;

� Factura nr. 0043024/27.07.2009-Emag International;

� Factura nr. 9437/27.07.2009-Gecadnet;

� Factura nr. 130268/09.10.2013- SC 39 COMPUTER SERV SRL;

� Factura nr. 94/01.12.2008-Blitz;


12

� Factura nr. 20/06.03.2009-Blitz;

� Factura nr. 0000267/09.03.2009-Soitaab Implanti SRL;

� Factura nr.4/26.03.2009-Taglio;

� Factura nr. 406/C/24.03.2009-Ficep S.p.A.;

� Factura nr. U6lfi6/24.03.2009- SC UNION FINANCIAL SRL;

� Factura nr. 8-cmb/kem/2009/29.01.2009-Kematechik-proforma

� Factura nr. 0000204/29.04.2009- SC Energomonaj SA;


� Factura nr. 83036316/30.04.2009-Hubtex;


� Factura nr. ALW 9057455/30.04.2009-SC Ductil SA;

� Factura nr. ALW 9058017/15.05.2009-SC Ductil SA;

� Factura nr. 35/2009/30.07.2009- SC Tecnomagneti SRL;

� Factura nr. 0553701/29.07.2009-Emag International;

� Liste de inventariere cladiri si bunuri mobile la 31.08.2015

Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

� Cursul de referință al monedei naționale afișat de BNR;

� Publicații privind piața imobiliară.

� Articole din presă

� Publicatii internet

Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite.

Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client și de către reprezentantul proprietarului imobilului si al bunurilor mobile, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi utilizării precizate în cadrul acestui raport. Raportul este confidenţial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă.

Ipoteze generale și condiții limitative

� Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentantul proprietarului imobilului si al bunurilor mobile şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;


13

� Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe;

� Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părţilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

� Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport;

� Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu reprezentantul proprietarului imobilului si al bunurilor mobile, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

� Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

� Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

� S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

� Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul proprietatii, tipul valorii exprimate si de informațiile disponibile;

� Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă;

� Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

� Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere


14

în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;

� Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

� Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

Ipoteze speciale Evaluatorul nu a avut la dispoziție Extrase de Carte Funciară recente, iar evaluarea s-a realizat considerând proprietatea imobiliară liberă de orice sarcini;

Există diferențe între suprafețele terenurilor și ale construcțiilor menționate în Contractul de vânzare-cumpărare și cele menționate în Extrasele de carte funciară. Deoarece Extrasele de carte funciară prezentate evaluatorului sunt cu dată mai recentă, pentru evaluare s-au reținut suprafețe înscrise în acestea;

Deoarece terenurile cu numerele cadastrale 51328, 51527 și 51525 se învecinează pe toate laturile cu terenul cu numărul cadastral 51294, analiza și evaluarea au fost realizate în ipoteza alipirii acestor terenuri;

Pentru evaluare, s-a considerat doar suprafața construită a halei modernizate, celelalte construcții fiind considerate demolabile, iar costurile de demolare fiind acoperite din materialele recuperabile și neinfluențând valoarea proprietății.

Conform informațiilor primite de la reprezentanții societății CMB New Steel S.R.L., utilajele și echipamentele sunt în stare tehnică bună și sunt funcționale, acestea fiind întreținute corespunzător; (Nu au fost prezentate evaluatorului cărțile tehnice ale utilajelor și echipamentelor și nici nu au fost menționate reparații capitale)

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al COR EXPERT SRL, cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât clientul și destinatarul raportului de evaluare, atrage dupa sine încetarea obligaţiilor contractuale.

Conformitatea evaluării cu SEV / Devieri de la SEV

Evaluarea a fost realizată în concordanţă cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2015.


15

4. Prezentarea datelor

Identificarea proprietăţii imobiliare subiect si a bunurilor mobile. Descrierea juridică

Conform Extraselor de Carte Funciară puse la dispozitie, proprietatea este descrisă astfel: teren împreună cu următoarele clădiri:

Nr.Nr.Nr.Nr. DenumireDenumireDenumireDenumire Nr. cadastralNr. cadastralNr. cadastralNr. cadastral Suprafata Suprafata Suprafata Suprafata construiconstruiconstruiconstruitatatata

CF 51294CF 51294CF 51294CF 51294

Teren in suprafata de 22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratoriTeren in suprafata de 22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratoriTeren in suprafata de 22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratoriTeren in suprafata de 22.645 mp din acte si 21.396 mp din masuratori

1111 Depozit produse refractareDepozit produse refractareDepozit produse refractareDepozit produse refractare 51294512945129451294----C1C1C1C1 150 150 150 150 mpmpmpmp

2222 Depozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorieDepozit materiale turnatorie 51294512945129451294----C2C2C2C2 150 150 150 150 mpmpmpmp

3333 Magazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fonta 51294512945129451294----C3C3C3C3 135 135 135 135 mpmpmpmp

4444 Magazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fontaMagazie modelarie fonta 51294512945129451294----C4C4C4C4 168 168 168 168 mpmpmpmp

5555 Depozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefiantiDepozit carburanti lubrefianti 51294512945129451294----C5C5C5C5 102 102 102 102 mpmpmpmp

6666 Atelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transportAtelier reparatii mijloace de transport 51294512945129451294----C6C6C6C6 171 171 171 171 mpmpmpmp

7777 Magazie organe asamblareMagazie organe asamblareMagazie organe asamblareMagazie organe asamblare 51294512945129451294----C7C7C7C7 34 34 34 34 mpmpmpmp

8888 Magazie rulmenti si si echipament de Magazie rulmenti si si echipament de Magazie rulmenti si si echipament de Magazie rulmenti si si echipament de

protectieprotectieprotectieprotectie 51294512945129451294----C8C8C8C8 384 384 384 384 mpmpmpmp

9999 Centrala telefonica veche Centrala telefonica veche Centrala telefonica veche Centrala telefonica veche 55551294129412941294----C9C9C9C9 73 73 73 73 mpmpmpmp

10101010 Statie acetilenaStatie acetilenaStatie acetilenaStatie acetilena 51294512945129451294----C10C10C10C10 193 193 193 193 mpmpmpmp

11111111 Turn racire apa controlTurn racire apa controlTurn racire apa controlTurn racire apa control 51294512945129451294----C11C11C11C11 109 109 109 109 mpmpmpmp

12121212 ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ½ dinspre partea de vest ––––Magazie Magazie Magazie Magazie

centralacentralacentralacentrala 51294512945129451294----C13C13C13C13 600 600 600 600 mpmpmpmp

13131313 Atelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abraziveAtelier incercari pietre abrazive 51294512945129451294----C14C14C14C14 41 41 41 41 mpmpmpmp

CF 51525CF 51525CF 51525CF 51525

Teren in suprafata de 450 mp dTeren in suprafata de 450 mp dTeren in suprafata de 450 mp dTeren in suprafata de 450 mp din acte si din masuratoriin acte si din masuratoriin acte si din masuratoriin acte si din masuratori

1111 C1C1C1C1----Hala modelarieHala modelarieHala modelarieHala modelarie 51525515255152551525----C1C1C1C1 449,64 449,64 449,64 449,64 mpmpmpmp

CF 51527CF 51527CF 51527CF 51527


1111 C14C14C14C14----Hala forjaHala forjaHala forjaHala forja 51527515275152751527----C1C1C1C1 409,02 409,02 409,02 409,02 mpmpmpmp

CF 51328CF 51328CF 51328CF 51328


19191919 C2C2C2C2---- Hala Hala Hala Hala 51325132513251328888----C2C2C2C2 5531,89 5531,89 5531,89 5531,89 mpmpmpmp

Impreuna cu bunurile mobile:


16


17

Amplasate in Drobeta Turnul Severin, Calea Timisoarei nr 22, Gura Vaii, judetul Mehedinti

Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare

o Proprietatea este amplasată în zona limitrofa a orasului Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti, in Zona Gura Vaii

o Tipul zonei: Zona periferica, mixta industrială-comerciala.

o Accesul în zonă se realizează cu ajutorul autovehiculelor personale si a


18

mijloacelor de transport in comun, atat pe uscat cat si pe apa (Dunare).

o Unităţi comerciale in apropiere: nu este cazul, zona industriala

o Unităţi de învăţământ: nu

o Unităţi medicale: nu

o Instituţii de cult: nu

o Sedii de bănci: nu

o Instituţii guvernamentale: Nu

o Muzee: Nu

o Parcuri: nu

o Lacuri: Nu

o Cursuri de apă: Dunarea

o Altele: Nu

Informaţii despre amplasament. Descrierea terenului

o Proprietatea este amplasată in zona periferica a orasului Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti Zona Gura Vaii.

Caracteristici fizice:

o Suprafaţa terenului: S = 28.207 mp din acte si din masuratori

o Deschiderea la stradă: aprox. 7 ml la DE 79, si aprox. 160 ml la Dunare

o Înclinare: plan

o Formă: neregulata

o Acces: acces direct din DE 79 prin intermediul unei alei de aproximativ 7 m latime- acces relativ greoi avand in vedere suprafata incintei, fapt ce afecteaza valoarea terenului si potentialul de valorificare.

o Utilități:

Reţea urbană de energie electrică: existentă

Reţea urbană de apă: existentă

Reţea urbană de termoficare: nu

Reţea urbană de gaze: nu

Reţea urbană de canalizare: existentă

Reţea urbană de telefonie: existentă

o Alte observații: -

Caracteristici juridice:

o Utilizare legală: Industrială-depozitare și producție

o Servituți de trecere: Nu este cazul

o Restricții de sistematizare: Nu este cazul

o Alte restricții existente: Nu este cazul

Caracteristici economice:

o Impozite asupra terenurilor: Nu este cazul

o Taxe locale de construire: Nu este cazul

o Avantaje fiscale: Nu este cazul


19

Descrierea amenajărilor şi construcţiilor

C2 - Constructii industriale; C1-C13, si C14 - Constructii anexa. Au fost considerate clădiri demolabile următoarele: C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8, C9, C10, C11, C12, C13, C14 inscrise in CF 51294 și C1 inscrisa in CF 51525, 51527-C1 inscrisa in CF 51527 având în vedere starea de degradare fizică în care se află.

P+1-Hala ce a fost luata in calcul

Construcția este de tipul halelor industriale cu regim de înălțime parter și etaj, construite într-un sistem de structuri de rezistență combinat, având regim de înălțime diferit și compartimentări interioare diferite, specifice destinației spațiilor de producție sau de birouri.

Fundaţii din beton

o Structura fundații din beton, stâlpi prefabricați din beton încastrați în fundații izolate de tip pahar și pe capetele stâlpilor reazemă grinzi prefabricate, ca legătură între traveele cadrelor halei, scară din beton și planșee din beton. În interiorul halei sunt montate poduri rulante.

o Pereţi de compartimentare din zidărie cărămidă combinat cu izopan si pereti rigips

o Pereţi de închidere perimetrală din : zidărie cărămidă placaje exterioare tip izopan

o Acoperiş izopan cu luminatoare;

Finisaje:

o Finisaje exterioare: în zona de producție: pereți tencuiți și vopșiți, placaje


20

de faianță la pereți în grupurile sanitare; în zona de birouri: pereți tencuiți și vopșiți, tavane false cu corpuri de iluminat încastrate, placaje de faianță la pereți în grupurile sanitare.

o Instalaţii electrice de iluminat și forță, sanitare și termice.

o Starea actuală: buna, in conservare.

o Finisaje interioare: - specifice cladirilor industriale

Calitatea finisajelor: medii, partea de birouri prezinta urme de infiltratii.

Suprafețele construcțiilor au fost preluate din Extrasele CF din data 20.11.2014, acestea fiind cele mai recente date puse la dispoziția evaluatorului. Acestea diferă față de suprafețele menționate în contractul e vânzare-cumpărare cu încheierea de autentificare nr.5388 din 19.12.2006.

Date privind impozitele şi taxele

Valorile impozabile, impozitele şi taxele locale și alte taxe asimilate acestora sunt stabilite Consiliul Local.

Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente

- Nu este cazul.

Analiza pieței imobiliare.

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung.

Definirea pieţei specifice

În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale specifice, s-au


21

analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii.

Astfel, ținând cont de specificul zonei (mixt comercial/industrial) și de tipul proprietății, piața specifică pentru proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare este cea a spatiilor industriale.

Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu proprietatea subiect, amplasate în localitatea Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti, zona periferica-industriala..

Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea proprietăților similare.

Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect din anii anteriori a fost generată de situația economică. Deși față de anii imediat următori izbucnirii crizei financiare, piața specifică nu a prezentat fluctuații negative semnificative, prețurile continuă să scadă pentru acest tip de proprietate, ritmul de scădere fiind unul mai puţin accentuat.

În analiza acestei pieţe am investigat și aspecte legate de situaţia economică a localității, populaţia sa, tendinţe ale ultimilor ani, cererea specifică şi respectiv oferta competitivă pentru tipul de proprietate mai sus menţionat.

Macroeconomice

Anul 2013 a fost anul rezultatelor macroeconomice mai bune fata de cele initial anticipate. In conditiile in care la inceputul anului prognoza era pentru o crestere PIB de 1,6%, sfarsitul anului a adus o performanta robusta anticipata la 2.6%. In mod similar, previziunile pentru urmatorii doi ani sunt imbucuratoare, cu cresteri estimate de 1,9% si 2,5% pentru 2014, respectiv 2015.

Trimestrul III din 2013 s-a dovedit mai bun decat estimarile initiale, inregistrand o crestere de 1,6% a PIB-ului datorita nivelului consumului relativ modest, a agriculturii si a indutriei (9,9% inoctombrie 2013). Per total, in primele noua luni ale anului cresterea a venit din exporturi, productie industriala, precum si consumul. In viitorul apropiat, cererea interna ar trebui sa creasca, numai uitandu-ne la imbunatatirea conditiilor pe piata muncii si la scadere ratei inflatiei. Chiar si dupa trei ani de crestere economica, PIB-ul nu va reveni la nivelul din 2008 decat in 2014, avand in vedere contractia inregistrata in perioada 2009 – 2010.

Nivelul dobanzii de referinta publicata de BNR s-a redus semnificativ in 2013, incepand de la 5,25% si ajungand la sfarsitul anului la un minim istoric - 3,75%. Rata somajului a scazut usor de-a lungul anului ajungand la 4,73% in trimestrul III.

In 2013 s-au publicat rezultatate finale ale recensamantului din 2011 privind populatia si gospodariile, principala concluzie fiind accea ca populatia Romaniei a scazut cu 7% fata de 2002, ajungand la 20,121,641 locuitori.


22

Oferta de spatii industrile si de depozitare/ productie

Din punctul de vedere al proprietatilor industriale, in Romania s-a trecut de la o piata pur speculativa (2007 - 2008), la una de tip build-to-suit (2012 - 2013). Astfel ca foarte putine noi investitii au fost livrate in ultimele 24 - 36 luni.

O alta caracteristica a pietei locale a fost aceea ca s-a trecut de la facilitati de logistica si depozitare, la cele de productie. Majoritatea acestora din urma au fost construite in afara Bucurestiului, in zona de vest (Timisoara - Arad), in zona de sud (Pitesti - Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti), precum si in alte zone de interes cum ar fi: nord - Maramures sau est - Moldova.

Estimam ca stocul total al spatiilor logistice din Romania este de 2.43 milioane mp, cu 46% din acestea operationale in Bucuresti. In plus am identificat circa 2.1 milioane mp de spatii de productie pentru industria auto (incluzand aici atat investitiile de tip greenfield cat si pe cele de tip brownfield, care nu se afla in cadrul parcurilor logistice). Pentru toate celelalte industrii estimam un stoc de 2 milioane mp, astfel ca stocul total din Romania (logistica si porductie) se ridica 6,51 milioane mp. Trebuie precizat faptul ca nu am inclus unitatile de tip owner-occupied.

Noile dezvoltari se vor livra numai la cerere, pe sistemul build-to-suit, in principal pentru pentru spatii de productie. Cu toate acestea in conditiile in care consumul intern va fi in crestere si comerciantii online vor inregistra la randul lor cresteri, este de asteptat ca spatiile logistice si de depozitare sa inregistreze un reviriment.

In 2013 Activitatea Totala de Tranzactionare (ATT) din Romania a fost de peste 250.000 mp, impartita aproape egal intre Bucuresti (58%) si provincie (42%). ATT inregistrata in 2013 a fost cu 82% mai mare decat cea din 2012 si cu numai 3% mai mica decat cea din 2011. Cererea a reprezentat 65% din ATT si anume 161.000 mp, inregistrand reinnoiri de contract numai in Bucuresti nu si in provincie (intrucat stocul de aici este mai vechi, iar contractele de inchiriere ajung la scadenta in perioada 2013 - 2014).

Cele mai mari volume tranzactionate din 2013 s-au inregistrat in mari zone industriale ca: Bucuresti (144.000 mp), Ploiesti (sudul Romaniei - 48.000 mp) si Timisoara - Arad (vestul Romaniei - 34.000 mp).

Cea mai mare tranzactie inregistrata in 2013 a fost reinnoirea si renegocierea contractului Carrefour din Bucuresti (45.000 mp), urmata de inchirierile facute de o companie de logistica in Bucuresti si companie productie electronice la Timisoara. O inchiriere importanta (pentru un spatiu de productie) a fost Lear Corporation in Solo Industrial Park - Iasi. Pentru 2014 exista sanse sa se incheie tranzactii de tip build-to-suit atat pentru sectorul logistic cat si pentru cel de productie. Aceasta este o consecinta a faptului ca bancile sunt in continuare retincente in a acorda credite dezvoltatorilor pe baze speculative, conditionand in plus si atingerea unui nivel ridicat al preinchierilor.


23

Rata de neocupare pentru Romania ramane stabila, insa variaza pentru fiecare regiune in parte. Bucurestiul detine cel mai mare stoc de spatii industriale disponibile peste 134.000 mp (insemnand o rata de neocupare de 12%). Pentru provincie, rata de neocupare variaza intre 10 - 14%, cu un volum de spatii disponibile de peste 170.000 mp.

Nivelul chiriei prime cerute a ramas stabil in ultimii doi ani, mai ales in Bucuresti. In general proprietatile de clasa A tind sa aiba o rata de neocupare mai scazuta, astfel presiunea pentru scaderea chiriei cerute si a chiriei nete este mai mica. Proprietatile de clasa B, mai ales cele din afara Bucurestiului, s-au confruntat cu o cerere scazuta, ceea ce se reflecta chirii cerute mai mici.

Cu toate că Bucureștiul atrage cea mai mare parte din cererea de spatii industriale, orase precum Ploiesti, Timisoara, Cluj Napoca si Constanta se individualizeaza ca si locații in plină dezvoltare. Dar si in orasele mentionate anterior, dezvoltatorii sunt destul de reticenti, si nu dezvolta spatii industriale in mod speculativ.

In plus, fata de chiriasii traditionali de spatii industriale, precum companiile logistice (3PL) si companiile din sectorul auto/sau furnizori ai industriei auto, Romania a inceput sa atraga importante companii din domeniul productiei. Procesul este la inceput si se desfasoara inca destul de incet, fiind afectat de lipsa unei retele corespunzatoare de sosele si autostrazi. Pe de alta parte, Romania nu poate fi omisa de marile companii multinationale avand in vedere excelenta amplasare geografica a tarii noastre in Europa, accesul direct la Marea Neagra si un transport fluvial bine dezvoltat, cu Dunarea care margineste aproape intreaga granita de sud a tarii. (sursa :www.hotnews.ro).

Suprafata de spatii industriale tranzactionata in primul trimestru a cumulat 83.000 de metri patrati, reprezentand mai mult de jumatate din totalul contractat anul trecut, insa cele mai mari tranzactii au fost de renegociere si mai putin de preluari de spatii noi, potrivit CBRE.

Anul trecut au fost tranzactionate spatii totalizand 132.400 de metri patrati, sub nivelul din 2011 si 2010. Tranzactiile cu spatiile din Bucuresti au cumulat 47.700 de metri patrati, reprezentand 35% din total, in timp ce provincia a atras clienti pentru 85.000 metri patrati (Cluj -35%, Ploiesti - 12,2%, Pitesti -10% si Timisoara - 9%).

In plus, in 2012 au fost incheiate contracte direct intre proprietari si chiriasi reprezentand 40.500 metri patrati.

Principalii clienti au fost operatorii logistici, care au fost cei mai activi, dar si companiile din industria producatoare.

In acest an, majoritatea cererilor de inchiriere de spatii industriale o reprezinta relocarile si extinderile, apoi renegocierile, avand in vedere ca sunt multe contracte au ajuns la maturitate.

"Cererea in 2013 este in crestere pe fondul relativei stabilitati economice si


24

politice, dar avand in vedere si cresterea economica prognozata pentru acest an. Totodata, dezvoltatorii ar putea incepe proiectele amanate cativa ani. Cele mai multe tranzactii in acest an au fost, in ordine, renegocierile, relocarile si extinderile, contractele noi fiind in continuare in numar limitat. Estimam ca aceasta ordine se va mentine pe tot parcursul anului", a declarat, intr-o conferinta de presa, Marian Orzu, seful departamentului industrial al CBRE Romania.

Cea mai mare tranzactie din acest an si intermediata de CBRE a fost prelungirea unui contract existent in parcul Europolis Park, detinut de CA Immo pentru un spatiu de 45.000 metri patrati.

O alta tranzactie intermediata de companie in primul trimestru a fost inchirierea de catre Elit, distribuitor de piese auto-moto, a 9.000 metri patrati in Europolis Park din Bucuresti.

De asemenea, in luna ianuarie, CBRE a intermediat o tranzactie pentru Inter Cars, din domeniul distributiei de piese de schimb si accesorii auto, care a inchiriat un spatiu de depozitare de 5.500 metri patrati in parcul industrial Codlea, dezvoltat de compania Warehouses de Pauw (WDP) in judetul Brasov. WDP va dezvolta la Codlea un parc de 13.500 metri patrati, fiind al doilea proiect al dezvoltatorului belgian in Romania, dupa cel din apropiere de Pitesti. Compania detine in Romania circa 2 milioane metri patrati de teren pentru spatii industriale.

O suprafata similara a fost intermediata de compania si in luna martie, pentru Global Enterprises, companie specializata in fabricarea de mase plastice si produse de interior pentru industria auto. Aceasta a inchiriat o unitate de productie de 5.630 de metri patrati, in Ploiesti West Park, cel mai mare parc industrial din Europa de Est, dezvoltat de grupul belgian Alinso, unde va angaja 50-100 de persoane. Ploiesti West Park are o suprafata inchiriabila de 200.000 metri patrati, din care 10% sunt disponibili.

"Dezvoltarea infrastructurii este un element care creste interesul companiilor pentru anumite zone, un exemplu in acest sens fiind autostrada Bucuresti-Ploiesti, a carei finalizare a determinat cresterea interesului pentru Ploiesti, tendinta care se va manifesta si in acest an", a precizat consultantul CBRE.

Orzu apreciaza ca este imbucurator ca in acest an au inceput sa se dezvolte si alte zone, slab reprezentate din punct de vedere al investitiilor industriale, cum ar fi cea de Nord-Est.

"Sunt dezvoltatori care se uita la aceasta zona, aflate in urma cu cel putin cinci ani din punct de vedere al investitiilor in proiecte industriale fata de alte zone, in primul rand pentru ca nu exista infrastructura. Sunt cel putin doi dezvoltatori, cu care lucram si care vor demara proiecte. Un proiect, de 10.000 metri patrati, construit speculativ, va fi dezvoltat cu fonduri europene de catre Tester Group (detinut de un antreprenor local, n.r.). Proiectul va fi finalizat la sfarsitul anului si se adreseaza IMM-urilor", a explicat Orzu.

Un alt dezvoltator, care detine 10 hectare de teren in aceasta zona, vrea sa construiasca un proiect de 50.000 metri patrati, dar nu speculativ, ci la cerere.

"Daca se face autostrada Iasi-Targu Mures, aceasta zona va fi foarte cautata de investitori. Multe din companiile care s-au extins in Moldova pentru facilitatile


25

fiscale se vor muta in Romania", considera reprezentantul CBRE.

Desi anul trecut, orasele din provincie au fost mai cautate decat Bucurestiul pentru spatii industriale, Orzu apreciaza ca in primele luni a fost consemnata o crestere a cererii pentru Capitala.

"Cererea variaza intre 1.000, 5.000 si 10.000 de metri patrati si vine mai ales din partea firmelor de distributie si de logistica. Rata de neocupare a spatiilor din Bucuresti este de circa 10% din stocul total de circa un milion de metri patrati. Este ciudat definit insa acest grad de neocupare pentru ca daca as avea o cerere pentru un spatiu de 20.000 metri patrati nu as avea unde sa gasesc spatiul respectiv. Cele mai mari spatii disponibile au circa 12.000 metri patrati", a adaugat sursa citata.

In prezent, proiecte in constructie si care ar putea finalizate in acest an totalizeaza 100.000 metri patrati in tara si 40.000-50.000 metri patrati in Bucuresti, majoritatea realizare la cerere. Chiriile prime (cea mai buna chirie pentru cel mai bun spati din punct de vedere al dezvoltatorului) s-au redus in acest an la 3,9 euro/mp/luna, de la 4,1 euro/mp/luna, anul trecut, cu tendinta de scadere.

(sursa: www.business24.ro)

Oferta competitivă

Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, aceasta este ridicată. Multe dintre aceste construcții au fost edificate (sau edificarea lor a început) înainte de izbucnirea crizei economice care a condus ulterior la scăderea semnificativă atât a valorilor acestor proprietăți, cât și a cererii manifestate pentru acestea.

În cazul analizat preturile practicate pe piata imobiliara specifica pentru terenuri din zona, cu caracteristici asemanatoare, sunt la un nivel mediu de 10-20 EUR/mp. Variația principală a prețurilor este antrenată de localizarea proprietățior, deschidere, utilitati etc.

În ceea ce priveşte închirierea proprietăţilor similare, numărul de oferte de închiriere este ridicat, chiria solicitată find cuprinsă între 1-2 euro/mp. Variaţia principală a chiriilor solicitate este dată de localizare, acces, vad comercial, finisaje si modernizari, suprafete etc. În anexele raportului de evaluare sunt prezentate extrase din analiza de piață.

Cererea solvabilă

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.


26

Pentru că pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă.

În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă, scăderea fiind cauzată de criza economică, diminuarea interesului investiţional şi scăderea nivelului creditării.

Cererea pentru proprietatea imobiliară subiect vine în principal din partea persoanelor juridice care doresc un sediu pentru firma lor în această locație și un centru logistic propriu sau propus spre înciriere. Deoarece achiziționarea unei proprietăți de acest tip presupune disponibilitatea unei sume de bani relativ mare, cererea pentru proprietăți similare este scăzută.

În ceea ce priveşte închirierea acestui tip de propritate, cererea este relativ redusa şi vine din partea firmelor cu venituri.

Echilibrul pieţei. Previziuni

Ținând cont de informațiile existente pe piață, se poate afirma că la acest moment piața este una a cumpărătorului, oferta fiind superioară cererii.

La nivelul localității, la momentul actual numărul tranzacțiilor care au drept obiect proprietăți imobiliare de acest tip este mic.

În ceea ce privește proprietățile industriale oferite spre vânzare în Drobeta-Turnu Severin și în apropierea municipiului, majoritatea sunt scoase la vânzare prin licitație, în cadrul procedurii de lichidare. Astfel, un potențial investitor ar avea posibilitatea de a alege dintr-o ofertă destul de variată de astfel de proprietăți. S-a observat un declin al investițiilor în zonă și un interes foarte scăzut pentru revitalizarea industriei.

Astfel, după închiderea șantierului naval din Drobeta-Turnu Severin, si falimentul RAAN zonele industriale au fost depopulate, platformele rămânând neutilizate și acumulând deprecieri semnificative.

Astfel, ținând cont de condițiile existente pe piață la momentul actual, putem afirma că prețurile și chiriile pentru acest tip de proprietate se vor menține într-o ușoară scădere. Au fost analizate nivelul și evoluția prețurilor și a chiriilor pentru diferitele dimensiuni ale spațiilor în zona periferica a municipiului Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti. În urma analizei au rezultat următoarele intervale medii de chirii aferente pentru spații industriale, pe baza cărora au fost estimate ratele de capitalizare:

Tipul spatiului Chirii /mp EUR -min

Chirii Eur/mp –max

Rata de capitalizare (min)

Rata de capitalizare (max)

Spatii industriale 1 2 11% 12%

Spatii administrative 3 5 11% 12%


27

5. Analiza datelor și concluziilor

Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății subiect din diferite variante posibile. Aceasta va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare procesului de evaluare.

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă rezonabilă şi legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii:

o Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber;

o Cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită.

În plus faţă de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind liber, cât şi a proprietăţii ca fiind construită, trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:

o permisă legal

o fizic posibilă

o fezabilă financiar

o maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber sau a proprietății construite)

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este determinată după aplicarea celor patru criterii şi după eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplineşte toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare.

Cea mai bună utilizare a spatiului comercial considerat liber

Pentru a identifica cea mai bună utilizare a spatiului comercial considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri libere amplasate în zona mediana a orasului Drobeta Turnul Severin, judetul Mehedinti Zona Gura Vaii.

Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a spatiului considerat liber, ținând cont în același timp


28

de specificul zonei și caracteristicile spatiului industrial.

Astfel, cea mai bună utilizare a spatiului considerat liber este cea industriala.

Cea mai bună utilizare a proprietății considerată construită

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind contruită reprezintă utilizarea pe care trebuie să o aibă o construcție prin prisma tipului construcției existente pe teren și a utilizării ideale a terenului considerat liber identificate în subcapitolul aferent.

Am analizat utilizările posibile ale acestei proprietăţi, pentru a identifica cea mai bună utilizare, după cum urmează:

Utilizare analizată

Criterii CMBU

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabilă financiar

Maximum productivă

Industrial da da da da

Comercial da da da nu

Rezidențial da da nu nu

Conform informațiilor din Certificatul de urbanism nr.704 din 13.07.2009, cel mai recent certificat de urbanism prezentat evaluatorului, regimul economic al terenului este de teren cu destinație de zonă industrială. În aceste condiții, CMBU a terenului este de teren cu destinație industrială, utilizarea actuală, aceasta fiind destinația permisă legal.

Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a proprietății construite este cea industrială.

Având în vedere cele de mai sus, considerăm că terenul este deja construit conform celei mai bune utilizări a acestuia. Ca urmare, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea actuală, de teren cu destinație industrială, iar cea mai bună utilizare a proprietăţii considerată construită este cea actuală, de proprietate imobiliară cu destinație industrială. Această utilizare îndeplineşte criteriile care definesc CMBU, şi anume:

o este fizic posibilă

o este permisă legal

o este fezabilă financiar

o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a terenului (considerat) liber și a proprietății construite.


29

Evaluarea terenului

Valoarea terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă terenul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizari a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber şi disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Comparaţia directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului şi cea mai adecvată metodă atunci când există informaţii disponibile despre tranzacții/oferte comparabile.

În aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele şi alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

În cadrul acestei tehnici, vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate și corectate pentru a obține o indicație asupra valorii terenului evaluat.

Aenxat raportului sunt prezentate datele despre vânzări sau cotaţii ale unor loturi de teren similare sau asemănătoare cu cel evaluat. Aceste date au fost verificate pentru valabilitate și corectitudine prin contactarea vânzătorului.

Anexat este prezentată Grila comparațiilor de piață. În urma aplicării corecțiilor asupra prețurilor terenurilor comparabile, a rezultat valoarea de piață a lotului de teren analizat. Aceasta a fost estimată la:

169.200 EUR, echivalent a 766.000 LEI

Abordări în evaluare

Pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise şi definite în SEV 100 - Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituţiei. Atunci când nu există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată obţine o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a cel puţin două abordări sau metode.

Abordarea prin piaţă

Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.


30

Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile.

Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă.

Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu proprietăţi comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăţi similare disponibile pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic.

Avand in vedere lipsa informatiilor credibile cu privire la tranzactii cu proprietati similare din zona analizata - in cadrul acestui raport nu a fost aplicată abordarea prin piața, oferta de proprietati industriale cu suprafete mari, destinatii similare este bogata la nivelul zonei in spectial din partea firmelor aflate in procedura de faliment, fara a se concretiza cu tranzactii la nivelul pietei.

Abordare prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii subiect de a genera venituri şi pentru a transforma aceste venituri într-o indicaţie asupra valorii proprietăţii prin tehnici de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăţi imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăţi vacante sau ocupate de proprietar).

În cadrul acestui raport a fost aplicată metoda capitalizării directe.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de ocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informaţii despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăţi imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărţirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

În anexa nr. 5 sunt prezentate datele despre închirieri sau cotaţii de închiriere ale unor proprietăți similare sau asemănătoare cu cea evaluată. Aceste date au fost verificate pentru valabilitate și corectitudine prin contactarea vânzătorului.


31

În anexa nr. 2 este prezentată aplicarea metodei capitalizării directe. În urma capitalizării venitului net din exploatare generat de proprietate, a rezultat valoarea de randament a proprietății analizate. Aceasta a fost estimată la:

458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcţiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii estimate a terenului la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include:

o construcţii noi sau construcţii relativ nou construite;

o construcţii mai vechi, cu condiţia să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;

o construcţii aflate în faza de proiect;

o construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare sunt: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.

În cadrul acestui raport a fost aplicată metoda comparației unitare.

În anexe este prezentată aplicarea metodei comparației unitare. În urma deducerii deprecierii cumulate din costul de nou estimat, a rezultat costul de înlocuire net. La acesta s-a adăugat valoarea de piață a terenului, rezultând astfel valoarea proprietății analizate. Aceasta a fost estimată la:

789.160 EUR, echivalent 3.572.560 LEI

Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii

Valorile rezultate în urma aplicării metodelor de evaluare selectate sunt urmatoarele:

Abordarea prin piață-analiza comparatiilor relative = Nu s-a aplicat

Abordarea prin venit-capitalizarea directă 458.000 EUR

Abordarea prin cost-metoda costurilor =789.160 EUR

Abordarea prin cost-bunuri mobile =930.400 EUR


32

Criteriile care au stat la baza estimarii finale a valorii, fundamentată şi semnificativă, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii.

Adecvarea:

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, scopului şi utilizării evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietăţii imobiliare şi viabilitatea pieţei.

Precizia:

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare a proprietăţilor comparabile.

Cantitatea informatiilor:

Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de adecvare şi precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informaţii. În termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile.

Luand în calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în vedere tipul de proprietate (spatiu industrial) și scopul evaluării (garantarea unui împrumut), este capitalizarea directă din cadrul abordării prin venit. Această metodă îndeplinește criteriul preciziei și criteriul cantității și calității informatiilor.

Luând în considerare cele de mai sus, opinia evaluatorului este că abordarea cea mai adecvată în cazul de față este abordarea prin venit- pentru imobile si abordarea prin cost – pentru bunurile mobile.

Astfel, valoarea de piață a proprietății a fost estimată la (rotund):


Constructii si teren


Bunuri mobile

la cursul valutar de 4.5270 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii.


33

Prezentarea evaluatorului

COR EXPERT SRL este o companie de evaluare înființată în 2004, care oferă următoarele servicii:

- Evaluare de:

� Proprietăți imobiliare, mașini și echipamente, active intangibile, pentru garantare credite, tranzacții (vânzare-cumparare), înscriere în contabilitate, impozitare, stabilire aport în natură, asigurări, cofinanțări, lichidări etc.;

� Întreprinderi, pentru tranzacții, divizări, fuziuni sau lichidări

- Asistență și training în evaluare

- Consultanţă financiară (proiecte de finanţare, planuri de afaceri, studii de fezabilitate, studii de fuziune şi divizare, analiză diagnostic);

Până în prezent, evaluatorii COR EXPERT au evaluat peste 10.000 de proprietăți imobiliare şi au întocmit peste 1.000 de rapoarte de evaluare pentru mașini, echipamente şi bunuri mobile.

COR EXPERT SRL este agreată ca evaluator extern, la nivel național sau local, de către următoarele instituții financiar-bancare:BCR- inca din 2007,si colaboreaza de 5 ani cu o firma cu acoperire nationala pentru care intocmeste rapoarte de evaluare si pentru BRD-GROUPE SOCIETE GENERALE, RAIFFEISEN BANK, RAIFFEISEN BANCA PENTRU LOCUINȚE, ING BANK, ALPHA BANK, NEXTEBANK, B.C. CARPATICA, BANCA ROMANEASCĂ, GARANTI BANK, CEC BANK, EXIMBANK, OTP BANK, VOLKSBANK, VERIDA CREDIT, PATRIA CREDIT, BANCA TRANSILVANIA.

De asemenea, am întocmit numeroase rapoarte de evaluare având ca scop estimarea valorii juste în vederea raportării financiare, impozitare, lichidare judiciara, vanzare.

ECHIPA

Echipa este formată din profesioniști cu experiență în domeniul evaluării, toți evaluatori autorizați membri ai ANEVAR, COR EXPERT a dezvoltat o rețea de colaboratori în judetele limitrofe Doljului, pentru a raspunde cu solicitărilor clienților, indiferent de zona din care provin.

FairValue are 5 de angajați permanenți, 1 punct de lucru în teritoriu și un număr de peste 40 de colaboratori, reușind astfel să acoperim toate zonele vizate.

CERTIFICARE

Evaluările sunt întocmite în conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), asociație în care societatea noastră este Membru Corporativ. COR EXPERT SRL deține o poliță de asigurare profesională pentru pragul maxim de 500.000 euro, iar evaluatorii COR EXPERT dețin la rândul lor polițe individuale de asigurare cu limita de cel puțin 10.000 euro.


34

7. Anexe

Abordarea prin cost

Prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat.

Baza valorilor estimate a fost “ Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire, Cladiri industriale, comerciale si agricole, construcții speciale” împreună cu Indicii de actualizare a prețurilor pentru perioada 2015-2016, apărute la editura IROVAL 2010, autor Corneliu Șchiopu. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape: 1. Stabilirea valorii de inlocuire – cost de inlocuire net

Costul de înlocuire = costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate

Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucţie ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire şi cu care operează această metoda sunt:

- uzura fizică - este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structura etc. Aceasta poate avea două componente - recuperabilă (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai daca costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creşterea de valoare rezultata) şi

nerecuperabilă (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice)

- neadecvare funcţională - este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Se poate manifesta sub doua aspecte - recuperabilă (se cuantifica prin costul de înlocuire pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita înlocuire sau

modernizare sau supradimensionări) şi -nerecuperabilă (poate fi cauzată de deficienţe date de un element neinclus în costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus)

- depreciere economica (din cauze externe) - se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea etc.

Metodologie, algoritm de calcul, etape:

- estimarea costului de înlocuire prin multiplicarea costului unitar ajustat cu suprafaţa de referinţă ;

- estimarea deprecierii cumulate;

- estimarea valorii rămase (CIN) prin deducerea din CIB a deprecierii cumulate;

- In continuare sunt prezentate fisele de calcul pentru estimarea valorii de piata a cladirilor prin metoda costului de înlocuire.


35


36

Evaluarea terenului

Valoarea proprietatii este estimata in urma studierii preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate, in suma de bani sau in procente, pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat, obtinandu-se astfel un indicator de valoare pentru proprietatea analizata.

Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati de acces, valoarea unitara (EUR/mp) a terenului luat in considerare se afla in jurul valorii (medii) de 7777 EUR/mp (Anexa 3).

Tinand seama de considerentele prezentate valoarea totala estimata a terenului supus evaluarii este:

V teren = 169.200 EUR, echivalent a 766.000 LEI

Mai jos este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei de piaţă.


37


38


39

Valoarea rezultata din aplicarea metodei costurilor este valoarea constructiei la care se adauga valoarea terenului.

In concluzie, valoarea de piata a imobilului rezultata prin abordarea prin cost este (rotund):

Vcost = 789.160 EUR, echivalent 3.572.560 LEI


40

Abordarea prin venit – Capitalizarea venitului generat de proprietate

Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

• determinarea marimii fluxului anual reproductibil (in cazul nostru castigul disponibil prin inchiriere)

• stabilirea ratei de capitalizare .

Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru a converti venitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator de valoare de piata a acestei proprietati.

La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilor create.

Estimarea veniturilor � Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de

proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile practicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii industriale în zona sunt la un nivel mediu de 1-2 EUR/mp/luna pentru suprafețe mai mari de 1.000 mp Efectuand corectiile pentru suprafata, localizare, finisaje, rezulta un nivel al chiriei obtenabile pentru proprietatea evaluata, de 1 EUR/luna pentru spatiul de tip administrativ în suprafață utilă totală de aprox 5.700 mp doar pentru clădirea închiriabila renovata.

� Pentru clădirile C1-C14 nu s-au considerat suprafețe închiriabile, acestea aducănd aport de valoare imobilului prin funcționalitatea si utilitatea adusă în ansamblul proprietății.

� Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare;

� Venitul net efectiv (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul venturilor brute, si anume: cheltuieli aferente proprietarului (impozit pe proprietate, intretinere, reparatii, amortizari, management, paza, curatenie etc.).

Estimarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.

In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situeaza intre 11-12% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe piata specifica.

Rata de capitalizare utilizata pentru a fost estimata tinand seama de informatiile avute despre chirii si oferte de vanzare pentru proprietati cu caracteristici asemanatoare din zona in care se afla


41

imobilul evaluat, dar și de informatiile comunicate de marile companii imobiliare ( CBRE, DTZ, THE ADVISERS/KNIGHT FRANK, JLL, COLLIERS) , astfel s-a selectat rata de capitalizare 12%.

La valoarea obținută în urma raționamentului detaliat mai sus, se adaugă valoarea terenului în exces în suprafață de 20.000 mp la o valoare unitară de 6 euro/mp. Terenul în exces a fost determinat astfel:

1. BIROURI

� COLLIERS : Pentru piata din Bucuresti, informatiile se bazeaza

pe cladirile de birouri Clasa A din punctul de vedere al calitatii

cladirii indifferent de locatie si care au mai mult de 3000 mp

inchiriabili.

� DTZ : Pentru Piata de birouri, atat din Bucuresti, cat si din tara,

informatiile sunt despre cladirile cu cele mai bune specificatii

tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie obtenabila.

� THE ADVISERS/KNIGHT FRANK: Pentru piata din Bucuresti,

informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri Clasa A din punct

de vedere al calitatii cladirii, indifferent de locatie si care au mai

mult de 2000 mp suprafata inchiriabila.

� JLL: Pentru piata de birouri, s-a raportat cea mai mare chitie

obtenabila, in cea mai buna cladire din tipul de locatie, in conditii de piata.

� CBRE: S-a raportat “Chiria Prime”, care reprezinta chiria de piata care poate fi obtinuta pentru o

unitate de dimensiuni standard ( in concordanta cu cererea pentru fiecare in parte – 1000 mp

pentru birouri), de cea mai buna calitate si in cea mai buna locatie din piata, la data raportarii.

“Chiria Prime” ar trebui sa reflecte nivelul la care tranzactiile relevante sunt finalizate in piata la

momentul respective, dar nu trebuie sa fie identice cu oricare dintre ele, in special in cazul in care

nivelul tranzactiilor este limitat sau exista doar cateva oferte.

� In cazul oraselor primare, informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri modern din fiecare oras,

indifferent de locatie. In timp de Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi, Brasov ofera si cladiri modern de

birouri, in Constanta, oferta de cladiri de birouri este compusa din spatii de calitate slaba.

� In cazul oraselor secundare, informatiile se bazeaza pe cladirile de birouri modern din fiecare

oras, indifferent de locatie.

Colliers, The Advisers/Knight Frank/JLL/DTZ : Chiriile raportate sunt de tip triplu net – toate cheltuielile sunt suportate de catre chirias ( impozite, utilitatile si reparatiile sau cheltuielile aferente spatiilor commune si alte cheltuieli necesare pentru mentinerea si exploatarea proprietatii inchiriate). Acestea pot fi platite de catre proprietar, dar sunt refacturate chiriasilor prin “service charge” (incluzand, dar fara a fi limitate la categoriile listate mai sus).

NB: cheltuielile de capital raman in sarcina proprietarului.

Collers, The Advisers/Knight Frank/ JLL/DTZ : Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel, nu se iau in considerare facilitatile acordate de catre proprietar (luni de chirie gratuita, contributia proprietarului la amenajarea spatiului)

CBRE : Chiriile raportate sunt brute, urmand sa se analizeze cat se recupereaza prin “service charge” si totalul facilitatilor (luni fara chirie, contributia proprietarului la amenajarea spatiului).

Pentru piata de birouri din Bucuresti, intervalele de chirii au fost estimate astfel :


42

Locatie

Central Piata Victoriei

Semi-central

Floreasca, Barbu Vacarescu, Piata Presei, Politehnica, Lujerului

Periferic Baneasa, Pacii, Pipera

� Ratele de capitalizare raportate se refera la produse primare, respective la cel mai bun randament

(cea mai mica rata) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip birouri de cea mai buna

calitate, in cea mai buna locatie din piata, inchiriata la nivelul chiriei de piata, cu chiriasi de prima

clasa

� Ratele de capitalizare raportate nu iau in considerare niciun cost de realizare a tranzactiei, sau

impozit afferent, ci reflecta pretul raportat.

� Estimarile ratelor de capitalizare sunt bazate atat pe tranzactiile inchise in ultimii ani, cat si pe

negocierile avansate.

� Rata de capitalizare este estimata ca fiind raportul dintre VNE ( Venitul Net din Exploatare)(dupa

deducerea din VBE a cheltuielilor de exploatare si a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) si

pretul de tranzactionare/preturi negociate.

� In cazul oraselor primare, doar cladirile moderne sunt atractive pentru investitori. Rata de

capitalizare pentru aceste produse a fost estimate avand in vedere asteptarile investitorilor care

ar fi interesati de achizitia unor astfel de proprietati in orasele analizate, precum si tranzactiile

inregistrate in ultimii ani.

� In cazul oraselor secundare, au fost destul de putine tranzactii transparente in ultimii ani, prin

urmare este dificil de estimate o rata de capitalizare pentru acestea.

Tabele cu date

Segment de piata Bucuresti

Orase primare (Iasi, Cluj Napoca, Brasov, Timisoara,

Contanta)

Orase secundare (Sibiu, Drobeta Turnul Severin, judetul

Mehedinti, Targu Mures, Ploiesti, Pitesti, Arad)

SPATII DE BIROURI

Chirie contractuala CLASA A (eur/mp/luna)

-central: 18

-semicentral: 14

-periferic: 10

11-13 9-11

Rata medie de neocupare 15,1%

Iasi 10%

Cluj Napoca 12%

Timisoara 8%

-

Rata de capitalizare (%) 8,25%-8,75% 9% 9,5%

CENTRE COMERCIALE

Chirie ceruta pentru un spatiu de 100 mp la parter(

eur/mp/luna) 60 35-40 20-25

Rata de capitalizare (%) 8,25%-8,75% 9% 9-9,5%

INDUSTRIAL

Chirie medie clasa A (eur/mp/luna)

3,8 pentru supafete < 10.000 mp

3 – 3,5 pentru suprafete > 10.000 mp

2,8 – 3,8 in functie de suprafata 2,5 – 3 in functie de suprafata

Rata medie de neocupare (%) 13-15% - -

Rata de capitalizare (%) 9,5%-10% 10%-11% 10,5-11,5%

CBRE ROMANIA


43



Contanta)



SPATII DE BIROURI


-central: 16-18

-semicentral: 14-16

-periferic: 8-13

11-14 10-13

Rata medie de neocupare 19%

Timisoara,Iasi 5-10%

Cluj Napoca 16%

Brasov 25%

-

Rata de capitalizare (%) Prod. primare: 8%-8,5%

Prod. secundare: 9,5%-11% 9%-10% Interes limitat

CENTRE COMERCIALE


eur/mp/luna)

Prod. primare: 60-80

Prod. secundare: 45-60

Prod. primare: 25-35

Prod. secundare: 15-25 15-25

Rata de capitalizare (%) Prod. primare: 8%-8,25%

Prod. secundare: 9%-10% 9%-9,5% 9-9,5%

INDUSTRIAL


3,6-4,15 pentru supafete < 10.000 mp

3,4-3,75 pentru suprafete > 10.000 mp

3,5 - 4,25 3,75 - 4,25

Rata medie de neocupare (%) 13,2% Brasov 1%

Cluj Napoca, Timisoara 5-10% -

Rata de capitalizare (%) 10% 11% 11%

COLLIERS INTERNATIONAL



Contanta)



SPATII DE BIROURI


-central: 16-18

-semicentral: 12-15

-periferic: 9-11

12-15 9-11


Iasi 10%

Cluj Napoca 10%

Timisoara 10%

Brasov 15%

-

Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9,5%

CENTRE COMERCIALE


eur/mp/luna) 50-60 30-35 20-25

Rata de capitalizare (%) 8%-8,5% 8,5%-9% 9%-10%

INDUSTRIAL


3,5 - 4 3,4 3 - 4

Rata medie de neocupare (%) 11% - 13% - -

Rata de capitalizare (%) 10%-10,5% 10,5% – 11% 11%-11,5%

DTZ ECHINOX


44



Contanta)



SPATII DE BIROURI


-central: 18,5

-semicentral: 14

-periferic: 10

12-14 10-11


Iasi 20%

Cluj Napoca 10%

Timisoara 15%

-

Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9,5%

CENTRE COMERCIALE


eur/mp/luna) 60-70 30-35 20-25

Rata de capitalizare (%) 8,25% 9% 9-9,5%

INDUSTRIAL


3,5-4,25 pentru supafete < 10.000 mp

3-3,5 pentru suprafete > 10.000 mp

2,8 – 4,25 in functie de suprafata

2,5-3 in functie de suprafata

Rata medie de neocupare (%) 13-14,5% - -

Rata de capitalizare (%) 10%-11% 10%-11% 10,5-11,5%

JONES LANG LASALLE


45

Calculul efectuat pentru determinarea valorii de randament a proprietatii este prezentat in tabelul urmator:

Preluand rezultatele din consideratiile prezentate anterior, rezulta valoarea de randament prin metoda capitalizarii veniturilor (randamentului):

V randament = 458.000 EUR, echivalent a 2.073.370 LEI


46


47

Anexa 2: Date de piata, comparabile:


48


49


50


51


52


53


54


55


56


57


58


59


60


61


62

raport de evaluare spatiu industrial si bunuri mobile

Documents