RAPORT DE EVALUARE

In această lucrarea am început cu o prezentare evaluarea unei

complex, care se numeste Doina, urmând apoi să analizez scopul, bazele,

moneda raportului, modalitate de plata, prezentare generala a proprietatii

imobiliare, locatie, concept arhitectural, descrierea constructiei si am

încheiat lucrarea cu evaluarea proprietatii.

Obiectul evaluarii il constituie complexul Doina, din statiunea Mamaia.

Proprietatea consta in 11 corpuri, constructii denumite C1 – C11, si teren cu suprafata

totala conform acte si masuratori de 6610 mp.

Nr.corp

cladire

Denumire Suprafata

construita

la sol (mp)

C1 Hotel Doina 941

C2 Terasa 700

C3 Bazin 16

C4 Receptie hotel Doina 657

C5 Restaurant Doina 1 309

C6 Restaurant Doina 2 1108

C7 Bucatarie 508

C8 Portic 129

C9 Bazin 296

C10 Depozit 20

C11 Platforma beton 978

Total 5662

1

www.e-referate.ro

Scopul evaluarii. Instructiunile evaluarii.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a actiunilor. Lucrarea se

realizeaza in baza controlului incheiat cu clientul.

Opinia asupra valorii.

In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului

referitoare la valoarea proprietatii, la data de 14.05.2009 tinand seama

exclusive de prevederile prezentului raport, este:

23.182.957 RON

(echivalent a cca. 6.956.000 EUR si 9.466.295 USD)

Din care:

Valoarea terenului este: 13.217.885 RON (3.966.000 EUR, 5.397.258 USD)

Valoarea constructiei este: 9.965.072 RON (2.990.000 EUR, 4.069.037

USD)

Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute,

certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate

si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile

prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile

limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre

personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus,

certificam ca nu avem niciun interes present sau de perspective in societatea

comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes

sau influenta legala de partile implicate.

2

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu

are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval

de valori care sa favorizeze clientul sin u este influentata de aparitia unui

eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si

metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a

Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul decontologic al

ANEVAR.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos

sunt membri ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire

profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii

acestui raport. Firma DARIAN ROM SUISSE si membri sai au incheiata

asigurarea de raspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Obiectul evaluarii il constituie complexul Doina, din statiunea

Mamaia. Proprietatea consta in 11 corpuri, constructii denumite C1 – C11, si

teren cu suprafata totala conform acte si masuratori de 6610 mp.

Nr.corp Denumire Suprafata

3

cladire construita

la sol (mp)

C1 Hotel Doina 941

C2 Terasa 700

C3 Bazin 16

C4 Receptie hotel Doina 657

C5 Restaurant Doina 1 309

C6 Restaurant Doina 2 1108

C7 Bucatarie 508

C8 Portic 129

C9 Bazin 296

C10 Depozit 20

C11 Platforma beton 978

Total 5662

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a Complexului Doina.

Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate

In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a

obiectivului asa cum este aceasta definita in standardul IVS 1 , asa cum

prevede Standardul International de Aplicatie in Evaluare 2 – IVA 2 –

Evaluarea pentru garantarea imprumutului. La paragraful 5.2 acest standard

prevede: “in efectuarea evaluarilor proprietatilor ale caror rezultate vor fi

utilizate pentru garantarea imprumuturilor, evaluatorii vor estima in mod

normal valoarea de piata, a activelor acestor.”

4

Definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta sumaestimata pentru care o proprietate va

fi schimbata, la data evaluarii, intre un comparator decis si un vanzator

hotarat, intr-o tranzactie cu prêt determinat obiectiv, dupa o activitate de

marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta

de cauza, prudent si fara costrangere.

Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin metode bazate

pe venit.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul

preturilor corespunzatoare perioadei 14.05.2009 data la care se considera

valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Evaluarea a fost realizata in ultima parte a lunii 14.05.2009 care este si

data raportului.

Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in LEI. Cursurile de schimb

valabile la data evaluarii sunt 2.4490 RON/USD si 3,3328 RON/EURO.

Modalitati de plata

Valoareaexprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care

urmeaza a fi platita integral in ipoteza unei tranzactiifara a lua in calcul

conditii de plata deosebite.

Informatii utilizate si surse de informatii

5

Informatii utilizate au fost:

Situatia juridical a proprietatii;

Schitele si suprafetele constructiei pe fiecare nivel;

Istoricul amplasamentului si utilizarea actuala;

Informatii privind veniturile si cheltuielile in anul 2008;

Informatii privind piata imobiliara locala;

Informatii privind capacitatea de deservire;

Informatii privind principalii clienti, rezultatele financiare anterioare

si previziunile pentru perioada viitoare;

Informatii privind piata imobiliara locala;

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.

Surse de informatii au fost:

Reprezentatii Doina pentru informatiile legate de afecerea derulata

care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informatiilor

furnizate;

Presa de specialitate si evaluatori care isi desfasoara activitatea pe

piata locala.

Clauza de nepublicare

In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre

evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval detimp

limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari

semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextual economic general

cand are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare ale pietei

6

specifice si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ

in viitor evaluatorul nu esteresponsabil decat in limita informatiilor valabile

si cunoscute de acesta la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului

precizat si numai pentru uzul clientului si destinataroului mentionati la pct.

2.2. Nu acceptam nicio responsabilitate daca este transmis unei alte persone,

fie pentru scopul declarat,fie pentru alt scop, in nicio circumstanta.

Prezentare generala a proprietatii imobiliare

Obiectul evaluarii il constituie Complexul Doina din statiunea Mamaia. Proprietatea

consta in 11 corpuri constructii denumite de la C1 – C11, in teren cu suprafata totala

conform acte si masuratori de 6.610 mp.

Nr.corp

cladire

Denumire Suprafata

construita la

sol (mp)

Regim

inaltime

Suprafata

utila (mp)

Adc (mp)

C1 Hotel Doina 941 D+P+9E 8,330.32 10,351.00

C2 Terasa 700

C3 Bazin 16

C4 Receptie hotel

Doina

657 D+P 548.83 686.04

C5 Restaurant

Doina 1

309 265.00 309.00

C6 Restaurant

Doina 2

1108 D+P 1,062.92 1,165.57

C7 Bucatarie 508 D+P 793.48 1,016.00

C8 Portic 129

C9 Bazin 296

7

C10 Depozit 20

C11 Platforma

beton

978

Total 5662 11,000.57 13,527.61

Proprietatea apartine SC MAMAIA SA si face obiectul Contractului de

leasing imobiliar cuclauza irevocabila cu nr. 84/05.05.2000 incheiat intre SC

MAMAIA SA si SC DOINA SRL. Proprietatea este inscrisa in Cartea

Funciara nr. 101863/Constanta si are numar cadastral 100489.

Hodel Doina este dispus pe 11 nivele avand suprafetele utile dispuse pe

nivele prezentate in tabelul mai sus mentionat.

Hotelul are categoria de 2 ** avand un numar de 352 camere modernizate,

dintre care 10 Apartamente si 342 camere duble.

Locatie

-Zona de inceput a statiunii Mamaia, care este pozitionata in subzona

A2 a statiunii;

-Pe partea cu marea, la 50 m de plaja.

Concept architectural

Hotelul a fost conceput in asa fel incat din toate camerele sa se

vada marea;

8

Complexul dateaza din 1964, fiind realizat pe structura dinbeton

armat si placi turnate;

Camerele sunt pozitionate pe cele 9 etaje;

La Parter se afla: receptia, hotelul de la intrare, 2 iesiri si barul;

La Demisol sunt amenajate spatii precum: birouri, spalatorie,

ateliere, magazii, spatii depozitare;

Restaurantul Doina are capacitatea de 600 de locuri, iar

restaurantul are capacitatea de 60 locuri;

Sala de conferinta are capacitatea de 200 locuri si este dotata cu:

aparatura audio – video, mobilier;

Cladirea este dotata cu centrala termica proprie pe gaze, amplasata

in incinta complexului; incalzirea hotelului este asigurata pentru

nivelele D pana la et. 2;

Camerele sunt dotate cu urmatoarele facilitate:

Aer conditionat, frigider, telefonie;

Pardoseala este cu gresie, iar in restul camerelor este cu

mocheta;

Tamplaria interioara este din lemn, iar tamplaria exterioara

este din PVC cu geam termopan, iar la restul etajelor este

din lemn.

Descrierea constructiei

fundatii Beton armat

Structura de rezistenta Cadre din placi beton

Inchideri perimetrale Zidarie din b.c.a.

9

Compartimentari Zidarie din b.c.a.

Acoperis Terasacirculabila din materiale

termohidroizolante eficiente si

incombustibile

invelitoare Materiale termohidroizolante

pardoseli In camere mocheta/gresie si in

holurile de la etaje mocheta, la

parter gresie, gresie in grupurile

sanitare

Tamplarie exterioara PVC/lemn

Tamparie interioara Lemn

Finisaje exterioare Tencuieli decorative

Finisaje interioare Zugraveli lavabile, placaje cu

faianta in grupurile sanitare

Instalatii electrice De iluminat si prize

Instalatii sanitare De alimentare cu apa si canalizare

Instalatii termice De alimentare cu apa calda

menajera de la centrala termica

proprie

Racorduri exterioare La retelele de alimentare cu apa,

canalizare, gaze si energie

electrica

Prezentarea dotarilor

10

Dotarile din cadrul proprietatii sunt specifice domeniului de activitate –

alimentatie publica.

Evaluarea proprietatii

In conformitate cu scopul prezentei evaluari, in continuare este prezentata

abordarea evaluarii.

Abordarea aplicata pentru stabilirea valorii Complexului Doina este Metoda

fluxurilor financiare actualizate.

Evaluarea prin metoda de randament

Premise generale

Generalitati:

Valoarea de rentabilitate a proprietatii a fost determinate prin metoda

fluxurilor financiare actualizate care se bazeaza pe capacitatea proprietatii

imobiliare de a genera fluxuri positive de disponibilitati care in final raman

la dispozitia proprietarului. Aceasta metoda a fost aplicata pentru intreaga

proprietate plecand de la utilizarea actuala, a fluxurilor generate si a

potentialului pe care il detine aceasta proprietate prin prisma castigurilor

viitoare din continuarea activitatii existente decatre un proprietar mediu.

Argumentele care au condos la aplicarea si relevanta acestei metode

sunt:

Volumul de informatii oferit de piata specifica privind exploatari

de unitati hoteliere similare (tarife, ocupare, cheltuieli si rate de

profitabilitate);

Estimarile viitoare si riscurile bazate pe un scenario conservator pe

o perioada de previziune de 5 ani (2007 – 2012) au condus la o

11

valoare de randament a proprietatii apropiata detipul valorii

estimate pentru scopul propus;

Nu s-a tinut seama de elemente intangibile (de ex. nume, lant

hotelier s.a.) ale afacerii, exploatarea fiind privita din prisma unui

proprietar mediu (oarecare) in conditii actuale de piata si evolutiile

indicate destudiile de piata specifice;

S-a urmarit un scenario conservator al previziunilor avand in

vedere ca este o investitie recenta, fara date istorice inregistrare, si

care nu tine seama de aspectele particulare ale managementului

propus de proprietar.

Principalii pasi aferenti metodei sunt:

Estimarea veniturilor nete viitoare;

Estimarea ratei de actualizare si a valorii reziduale;

Calculul valorii de randament a proprietatii prin metoda

fluxurilorfinanciare actualizate.

Estimarea veniturilor anuale

Venitul brut potential din exploatare se bazeaza pe estimarea

veniturilor rezultate din desfasurarea activitatii.

In calcul s-a plecat de la urmatoarele date:

Venit mediu de 59 eur/noapte/apartament si de 16

eur/noapte/camera dubla;

Numarul unitatilor de cazare: 352 dintre care 342 camere duble si

10 apartamente;

Venit mediu pentru activitatea de alimentatie publica: de 14

eur/loc/zi in sezon si de 16 eur/loc/zi in extrasezon;

12

Numarul locurilor aferente restaurantelor si barului: 670;

Perioada: 365 zile;

Grad de ocupare: 85% in sezon si 10% in extrasezon.

Cheltuielile totale aferente activitatii, bazate pe procentul

cheltuielilor din activitati similare, sunt estimate 70%;

Venitul brut efectiv se obtine ajustand venitul brut potential cu

gradul de ocupare estimat.

Rata de actualizare

S-a efectuat prin metoda empirica pornind de la rata de baza fara risc de 5 %

la care s-au adaugat unele riscuri suplimentareaferente afacerii previzionate.

Tinand seama de specificul sctivitatii au fost luate in calculurmatoarele riscuri

suplimentare:

2% riscul national – s-a considerat un nivel mic spre mediul al riscului avand in vedere contextual economic general si perceptia investitorilor privind nivelul riscurilor asociateinvestiilor in Romania;

2%riscul de lichiditate – l-am considerat un ris mic avand in vedere corelatia permanenta efectuata de operatori intre nivelul veniturilor rezultate din expluatare si cheltuielile fixe . Riscul este justificat prin interesul investitorilor imobiliari pentru perioada urmatoare;

2% riscul sectorului de activitate – considerat un risc mediu avand in vedere concurenta de proprietati similare, raport intre oferta de proprietati similare si numarul potentialilor utilizatori acestor gen de active

Riscurile suplimentare au fost selectate din intervalul 0% - 5% unde limita inferioara este considerata risc foarte scazut iar limita superioara risc foarte ridicat. In urma efectuarii calculelor rata de actualizare obtinuta este de 13% aferenta profiturilor nete inainte de impozitare.

Durata previziuniiAlegerea duratei de previziune explicite de 5 ani pentru scenariul elaborate are in vedere urmatoarele considerente:

13

Locul pe piata al serviciilor oferite de SC DOINA SRL se va mentine si consolida in aceasta perioada datorita importantei proprietatii imobiliare in peisajul turistic local;

Avand in vedere ca metoda de evaluare tine seama de valuarea aferenta periuadei de previziune inplicita pin intermediul valuari reziduale s-a considerat ca perioada de previziune explicita de 6 ani este relevanta

Astfel s-a limitat perioada de previziune la 5 ani urmand ca valoarea aferenta perioadei de previziune inplicita sa fie cuprinsa in cadrul valorii reziduale. Durata de previziune s-a impartit conform recomandari standardelor europene in 2 perioade:

Perioada apropiata de 2 ani in care previziunile au un grad mai mare de certitudine

Perioada intermediara de 3 ani in care previziunile se fac prin extrapolarea principalilor parametri din perioada apropriata

Valoarea rezidualaValoarea reziduala, care reprezinta vaoarea afacerii dupa perioada de previziune explicita fost estimata prin capitalizarea propitului la sfarsitul perioadei de previziune. Rata de capitalizare a fost estimate pornind de la rata de actualizare prin deducerea ratei de crestere anuala.Acest mod de determinare a valorii reziduale prezint o imagine a proprietatii imibiliare Complex Doina private exclusive prin prisma potentialului sau de rentabilitate.

Determinarea valorii fluxurilor financiare de disponibilitatiValoarea reziduala reprezinta valoarea proprietatii corespunzatoare perioadei de previziune non explicite.Estimarea acestei valori se determina prin capitalizare veniturilor nete din ultimul an al perioadei de pereviziune explicite cu o rata de capitalizare determinate pe baza relatiei c = a – gunde: c – rata de capitalizare a – rata de actualizare g – rata de crestere anuala dupa perioada de previziune explicitaIn cazul nostru rata de crestere anuala a fost selectata la 3 % conform asteptarilor previzionate. Rezulra o rata de capitalizare de 10% care se incadreaza in intervalul ratelor de capitalizare specifice pentru proprietatile de acest tip la venituri nete.

14

Valoarea terminala actualizata este de: 4.289.883 Eur.Valoarea de randament prin metoda fluxurilor financiare actualizate este calculate conform formulei: VP = CFn/(1+a)n + Vr/(1+a)p

Unde: VP = valoarea prezenta CF = fluxul de numerar pentru perioada de previziune a = rata de actualizare Vr = valoarea reziduala n = numarul de perioade de previziune p = ultimul an de perviziuneValoarea de randament pentru intreaga proprietate estimate pe baza metodei actualizarii fluxurilor financiare este: Vdcf = 6.956.000 EurValoarea de randament a Complexului Doina prin metoda fluxuripor financiare actualizate este:

Vdcf = 6.956.000 Eur

Rezultatele evaluarii. Reconcilierea rezultatelor. Ca urmare aplicarii metodei de evaluare rezultatul obtinut este:Metoda de randament: 6.956.000 EurLuandu-se in considerare tipul valorii estimate, scopul evaluarii, importanta si cantitatea informatiilor avute la dispozitie, care au stat la baza metodelor de evaluare folosite, opinia evaluatorului referitor la valoarea de piata a proprietatii Complex Doina, la data de 14.05.2009 este de:

23.182.957 RON(Echivalent a cca. 6.956.000 EUR si 9.466.295 USD)

Referitor la aceasta vaoare pot fi precizate urmatoarele: Valoarea a fost exprimata si este valabile exclusive in conditiile si

prevederile prezentului raport Valoarea include terenul aferent proprietatii Valoarea este o predictie Valoarea este subiectiva

15