II Raport de evaluareDeclaraieEu, Pasat Maria, am ca baz efectuarea evalurii, n mod contiincios, a bunului imobil ce aparine proprietarului Vasile Cola. Respectnd o consecutivitatea strict i concret a legislaia n vigoare, a Standardelor Naionale i contractului de evaluare. Asigur confidenialitatea informaiei cu prezentarea unui raport de evaluare obiectiv i argumentat.De asemenea mi asum responsabilitate asupra actelor i documentaiei cerut cu drept de la beneficiar i asupra lucrrilor efectuate pe parcursul procesului de evaluare, i accentuez c voi purta rspundere asupra schimbrilor, adic falsificrile aprute, doar pe parcursul efecturii evalurii iar dup finisarea lucrrii i mai departe pe parcurs nu voi mai purta responsabilitate pentru schimbrile aprute.Vreau s mai asigur, c pe tot parcursul de efectuare a evalurii promit c nu voi apra interesele nimnuia, dar voi efectua evaluarea strict conform legislaiei n vigoare.2.1 Date generaleCertificatul calitii evalurii bunurilor imobiliare. Evaluatorul ce a ndeplinit lucrarea dat confirma n baza cunotinelor i convingerilor sale urmtoarele: Informaia i faptele coninute n raport dat sunt corecte si veridice; Analiza, prerile i concluziile corespund ipotezelor i condiiiilor limitative efectuate corespund legislaiei n vigoare; Evaluatorul nu a avut nici un interes material, de asemenea lipsesc careva obligaii suplimentare (cu exepia obligaiilor, legate de indeplinirea acestei lucrari) referitor la orice parte, ce au legatura cu obiectul evaluarii; Plata serviciilor de evaluare nu depinde de marimea valorii estimate a obiectului evaluarii, de asemenea nu depinde de o suma predeterminat, efectuat n favoarea beneficiarului; Inspectarea a fost efectuat personal de evaluator att n exterior, ct i n interior. Supoziii i restricii principale. Conform Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile, condiii limitative reprezint constrngerile impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator sau benefeciar. Subpoziii i restriciile raportului de evaluare sunt stabilite cu scopul de a proteja interesele benefeciarului i a evaluatorului care sunt: Prezena raportului este valabil timp de 90 de zile de la data evalurii i este valabil numai integral i n scopurile indicate n el; Evaluatorul nu poart rspundere pentru destinarea juridic a drepturilor asupra proprietii evaluate sau pentru chestiuni ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul proprietii evaluate se consider autotehnic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice pretenii sau restricii n afar de cele indicate n raport; Evaluatorul presupune lista oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea proprietii. Evaluatorul nu poart rspunderea pentru existena unor asemenea factori ascuni, nici necesitatea nlturrii lor; Datele oinute de evaluator i care se cuprinde n raport se consider veridice. Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut ai informaiei, de aceea pentru toate datele se indic surs de informaie; Nici evaluatorul, nici clientul nu poate folosi raportul astfel dect conform prevederilor contractului Prestri-servicii de evaluare; Informaia rezultat evalurii este strict confidenial i poate oferi numai n cazuri prevzute de legislaie n vigoare n Republica Moldova; Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate privind schimbarea factorilor economici, juridici, sociali, legislative i altor factori care pot intervine dup data evalurii influennd situaie economic din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii; Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua valoarea raportat; Raportul de evaluare conine opinii profesionale a evaluatorului relativ la valoarea imobilului i nu prezint garanie c bunul imobiliar va fi comercializat la valoarea indicat n raport.Definirea termenilor i proceselor folosite n procesul evalurii. Scopul prezentului raport este aprecierea valorii de pia n scop de locaiune a obiectului evalurii. Fapt pentru care vom definim urmatoarele noiuni: [12, pct.5] Valoarea de pia suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data evaluarii intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vnztor hotarit sa vinda, dupa un marketing adecvat, intr-o tranzactie libera, in care fiecare parte va aciona in cunostin de cauza, prudent si far constringere. Condiii limitative constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare i / sau de actele normatRata de capitalizare rata rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului generat de el.Locaiunea - este contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i poseisune temporar, iar aceasta se obligs plteasc chierie. Bunurile imobile terenuri, poriuni de sol, obiecte acvatice separate, plantaii prinse de rdcini, cldiri, construcii si alte lucrri legate solid de pmnt, precum si tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunuri a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor. Obiect al evalurii bunuri imobile, bunuri mobile i drepturi asupra lor; active nemateriale- drepturi asupra obiectelor proprietii, drepturi de autor, drepturi asupra resurselor naturale, etc.; ntreprinderi n calitate ce complexe patrimoniale; afaceri (businessul); valori mobiliare; obligaii debitoare i creditoare; lucrri i servicii; informaii; alte obiecte .Subieci ai activitii de evaluare- pe de o parte, evaluatori i ntreprinderi de evaluare, a cror activitate este reglementat de Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, iar pe de alt parte, beneficiari de servicii de evaluare Principii de evaluare factori economici principali, reguli i cauze ce determin valoarea patrimoniului. n practica de evaluare se utilizeaz urmtoarele principii: utilitii, substituiei, anticiprii, productivitii reziduale, contribuiei, veniturilor cresctoare descresctoare, echilibrului, mrimii economice, diviziunii economice, cererii i ofertei, concurenei, modificrii, dependenei, conformitii, principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Data de evaluare dat la care a fost efectuat evaluarea patrimoniului. Raport de evaluare- act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe support electronic la finele preocesului de determinare a valorii obiectului evaluat. Etica evaluatorului- ansamblul de reguli i norme etice de comportare a evaluatorului n procesul realizrii procedurilor de evaluare a patrimoniului. Valoarea de reconstituire- suma a cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei de evaluat, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii.Metoda costului- modul de evaluare a patrimoniului n baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de toate formele deprecierii.Metoda analizei vnzrilor comparabile - modul de evaluare a patrimoniului n baza analizei vnzrilor obiectelor comparabile, fiind efectuate ajustrilor corespunztoare pentru diferena dintre ele. Metoda venitului modul de evaluare a patrimoniului, n baza valorii veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat ala utilizrii bunului.Depreciere acumulat pierdere de valoare fa de valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectelor evalurii, ce poate s apar din cauze fizice, funcionale sau economice.Uzur fizic- reducere a valorii obiectului evalurii ca rezultat al deteorrii lui sub aciune factorului temporar i altor factori exteriori( factori fizici, chimici, exploatarea incorect a bunului imobil, ntreinerea nesatisfctoare, etc.).Deprecierea funcional- deprecierea legat de dezvoltarea tehnologielor modern care permit crearea obiectelor ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Metoda fluxului de numerar actualizate - metoda de evaluare a patrimoniului, n cazul n care fluxurile de numerar sunt inegale, n funcie de riscul asociat utilizrii bunurilor. Reconcilierea a rezultatelor de evaluare- proces de determinare a valorii finale a obiectului evalurii.Metoda costului - modul de evaluare a patrimoniului n baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de toate formele deprecierii (Standard 3.3.2, SM 18-1)Procesul de evaluare este un sistem complex ce conine toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat, reprezentnd o procedura complexa i sistematic urmat de evaluator pentru a oferi un raspuns clientului asupra valorii.

2.2 Caracteristica general a obiectului evaluriiTabel numru 2.1: Date generaleNr.Caracteristici

1Amplasarea obiectului evaluriiOraul Hnceti.

2Tipul de utilizare permis de legislaieDepozit industrial de producere

3Utilizarea actualDepozit industial de producere

4Scopul evaluriiDeterminarea cuantumului de chirie.

5Destinaia evaluriiEstimarea valorii de pia

6Documentele prezenteDosar tehnic, extras din registru bunurilor imobile.

7Proprietarul obiectului evaluriiVasile Cola

8Beneficiarul evaluriiColegiul de Construcii, catedra ,,Cadastru, evaluarea imobilulu i tiine economice

9Dreptul de proprietateSRL Orion - Iusco,,

10

Suprafaa total (m.p)- deposit-deposit-punct de trecere-anexa-deposit608,9 m2520,747,78,82,329,4

11Etajarea1

12Starea tehnicBun

13Evaluarea n preuri dup situaie Din 23.05.2012 n lei, RM

14Data evalurii23.05.2012

15Costul 1 Euro la data evalurii conform BNM1 = 15.16

16Valoarea bunului imobiliar,eMetoda costului = 92812Metoda analizei comparative a vnzrilor = 115375Metoda venitului = 81475 u.c

Oraul Hnceti este situat n partea de sud-vest a rapublicii Moldova, din cele mai vechi timpuri acest oras este caracterizat ca o important localitate comercial a Statului Moldovenesc.

Obiectul supus estimrii prezint depozit industrial de producer amplasat n or. Hnceti st. A. Marinescu 1. Se afl ntro zon cu densitate medie de bunuri imobile de producere i comerciale. Se afl la o distan de numai 80 m de oseau naional Leova-Hnceti R34.

Drumul de acces este asfaltat, n stare satisfctor. Dotarea obiectului cu reele inginereti: Apeduct- de la reelele centralizate oreneti; Reele de canalizare menajere cu aruncarea n colectorul orenesc; Sistem de nclzire autonom; Reele electrice de categoria II 220/380V; Ventilare- natural, artificial, climatizatoare.Tabel nr.2.2: Caracteristicele detaliate a obiectului, lit.ANr.DenumireaCaracteristiciStarea tehnic a elementelor

1Tipul ncperilorDepozit industrial de producereBun

2Suprafaa total558,4 m2Bun

3nlimea ncperilor3,10 mBun

4Tipul fundaieiPiatr brut Bun

5Tipul pereilor portaniPiatr de calcarBun

6Materialul pereilor despritoriCrlcar, beton armatBun

7Tipul planeelorBeton armatBuna

8AcoperiulRubiroidBun

9Tipul pardoseleiBetonBun

10Tipul goluriloruiiferestretblidubleBunBun

11FinisajTencuitBun

12Instalaii ingineretiElectricitateBun

Tabel nr.2.3: Caracteristicele detaliate a obiectului, lit.BNr.DenumireaCaracteristiciStarea tehnic a elementelor

1Tipul ncperilorDepozit industrial de producereBun

2Suprafaa total29,4 m2Bun

3nlimea ncperilor2,91 mBun

4Tipul fundaieiPiatr brut Bun

5Tipul pereilor portaniPiatr de calcarBun

6Materialul pereilor despritoriCrlcar, beton armatBun

7Tipul planeelorBeton armatBuna

8AcoperiulRubiroidBun

9Tipul pardoseleiBetonBun

10Tipul goluriloruiiferestre tbli dubleBunBun

11FinisajTencuitBun

12Instalaii ingineretiElectricitateBun

2.3 Analiza pieii ncaperilor de producie i depozitare din oraul HncetiPiaa ncaperilor de producie i depozitare prezint o dinamica slaba att la capitolul indicatorilor volumului ofertei, ct i la capitolul indicatorilor de pre. n aceasta situaie produce efect i ineria mare a segmentului de producie i depozitare. Segmentul de depozitare se recupereaza mult mai lent dect cel de birouri sau comercial, construciile noi se desfasoar extrem de lent. Companiile nca i optimizeaz cheltuielile, din aceast cauz realizarea planurilor de cumparare sau nchiriere a noilor spatii se lasa pentru viitor. Principala cerere din numarul total de cereri, circa 70%, cade pe ncaperi de depozitare cu o suprafat de la 200 pna la 1000 m.p. Mai putin sunt ntrebate obiectele de la 1000 pna la 3000 m.p., care reprezint 20% din toate cererile. Pentru zonele mai mari cererile sunt foarte rare. Preurile de ofert la spaiile pentru producere pe republic este n jurul de 200 /m2.n general dupa previziuni n viitorul apropiat nu se astepte o cretere a cererii la spaiile de depozitare, n special la obiectele de proast calitate sau amplasare nereuit.[14]n ultimii trei ani n raionul Hnceti sau nregistrat urmtorul numr de trenzacii: Diagram 2.1: Numrul de tranzacii nregistrate n raionul Hnceti pentru anii 2010-2012.Piaa bunurilor comerciale i de producer nregistreaz cel mai mic numr de tanzacii din toi aceti ani n numr de 156 de tranzacii, n comparaie cu piaa terenurilor care este i cea mai activ pia din acest segmnt, care nuami n primul simestru a anului 2012 a nregistrat 1845 de tranzacii.

2.4 Estimarea valorii de piaa a bunului imobiliarValoarea obiectului a fost determinat n corespundere cu Standardelor Internationale de Evaluare ed.VIII-a anului 2007; Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002; Regulamentul provizoriu privind evaluare bunurilor imobiliar aprobat prin Hotrre Guvernului RM nr. 958 din 04 august 2003. La determinarea valorii de pia n actul de evaluare a fost utilizate trei metode de estimare: metoda cheltuielilor; metoda comparrii directe a tranzaciilor de vnzare-cumprare a obiectelor analoge; metoda veniturilor.Fiecare din aceste metode duce la primirea diferitor caracteristici estimative a obiectului. Ulterior, analiza comparativ a rezultatelor, permite de a aprecia calitile i neajunsurile fiecrei din metodele aplicate i de a determina valoarea definitiv a obiectului proprietii, n baza datelor metodei, considerate cea mai eficient.Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda cheltuielilor. Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape:a)determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare;b) determinarea deprecierii acumulate a obiectului;c)estimarea valorii de reconstituire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate; d) estimarea valorii finale Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:V = Vt + (Vc - D)(2.1)unde: V- valoarea bunului imobil;Vt- valoarea de pia a terenului;Vc- valoarea de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;D- deprecierea acumulat. a)Determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare. Valoarea de pia a terenului este determinat prin metoda metoda analizei vinzrilor comparabile. Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Principalii factori de influen asupra valorii terenurilor de regula snt: a) amplasarea i mediul inconjurtor; b) destinaia terenului, modul de utilizare curent i drepturile persoanelor tere asupra terenului; c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, forma i altele; d) accesul la teren; e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (reelele de alimentare cu ap, de canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice si altele).[9 pct. 105 cap. VII]Piaa terenurilor destinate construciilor. Preurile de ofert pe piaa terenurilor destinate construciilor s-au micorat, ns numrul ofertelor a crescut. Trebuie remarcat faptul c, creterea ofertei nu contribuie la creterea numrului de tranzacii pe piaa terenurilor. Prin urmare, n I trimestru al anului 2012 pe pia au aprut un numr mare de oferte de loturi de pmnt. Reducerea posibilitilor de cumprare a populaiei a adus la creterea termenului de expunere a loturilor de pmnt. Conform analizei preurilor de ofert la loturi de teren preul mediu de ofert a terenurilor pentru construcii pentru republic constituie 1250 /ar, comparativ cu trim. IV, a. 2011 diminuarea preului constituie 18%.[15]

Diagram 2.2: Preurile de ofert pentru loturile de teren pentru construcii n prezent exist o discordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizei economice i politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivul acestui fapt a devenit reducerea cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, nas aceasta nu a condus la o cretere a numrului de tranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de pmnt, cumprtorii au devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea lotului. Reducerea posibilitilor de cumprare a populaiei a adus la creterea termenului de expunere a loturilor de pamnt. n condiiile economice dificile tranzaciile de vnzare-cumparare a loturilor de pamnt ce au loc cel puin n urmatoarele circumstane: un pre foarte atractiv, lotul constituie o configuraie de forma regulata, suprafaa lotului la nivel de 0,06 ha, lotul contine infrastructur sau o soluie rezonabila pentru racordare la comunicaiile inginereti.n prezent cumparatorii poteniali interesai n achizitionarea de loturi n zonele urbane au posibilitatea de a le achiziiona sau dreptul de nchiriere a acestora prin licitaie. n raport cu analiza efectuat pentru anii 2011-2012 au fost selectate obiecte similare pntru estimarea terenului prin metoda comparaiei directe.Tabel nr.2.4: Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda comaparaiei directe a depozitului din oraul Hnceti cu suprafaa de 11,77 ariNr.Indici de comparaieTerenul evaluatObiecte comparabile

Terenul nr.1Terenul nr.2Terenul nr.3

123456

1Adresa obiectuluiOr. Hncetior.Hnceti, str.Bernardazir.Hincesti s.Bozienir. Hincesti st.Fundul-galbenei

2Preul, Euro15500120008500

3Suprafaa total, ari11.7713.51511.52

4Preul pentru 1ar 1148800738

5Sursa de informaiewww.makler.mdwww.imobile.mdwww.imobile.md

6Dreptul de proprietatePrivatprivatprivatprivat

Ajustarea pentru dreptul de proprietate1.001.001.00

Preul corectat, 1148800738

Condiiile tranzacieiofertofertofert

7Ajustarea tranzaciei pentru condiiile1.000.950.95

Preul corectat, 1148760701

8Ajustarea pentru amplasare1.001.141.19

Preul corectat, 1148866834

9Ajustarea pentru suprafa1.011.031.00

Preul corectat, 1159892834

Zona de aplasareindustrialindustrialrezidenialrezidenial

10Ajistarea pentru zona de aplasare1.001.101.10

Preul corectat, 1159981917

11Ajstarea general, 1.01001.22701.2435

12Mrimea absolut a ajustrilor0.01000.22700.2435

13Coeficientul greutii321

14Valoarea de pia pentru 1 ar, /ar1060

15Valoarea terenului, Vtr = C1m2 S12476

6Cursul oficial al BNM la data evalurii (lei/)15.1600

17Valoarea terenului, lei189136

Ajutrile i calculele aplicate:1. Estimarea ajustarii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceasta ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul platete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar.2. Ajustara pentru conditiile tranzactiei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie : de rudenie, de afaceri sau interese finaciare comune. - 5% - reducerea medie acceptat de vnztor; 7% - reducerea medie acceptat de firm (5% + 2% procentul intermediarului)3. Ajustarea preului pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil difer de amplasarea obiectului evalurii: - Comparm obiectul nr. 1 cu nr. 2 - (599-760)/760 x 100% = 14%; comparm obiectul nr.1 cu nr.3 (599-686)/686 100 % = 19%. zona de amplasare 10% pentru bunul ce nu se afl n zon industrial4. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obectului evalurii, fiind snslizat fiecare caracteristic n parte ( elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele) : - am aplicat ajustarea de un procent pentru ficare suta de m2 ce sunt n plus sau n minus.5. Valoarea de pia pentru 1 ar, euro (1159 3) + (981 2) + (917 1)/(1+2+3) = 1060 euro 6. Valoarea terenului n euro Vtr = C1m2 S = 1060 11,77 = 12476 7. Valoarea terenului n lei Vtr = 12476 15,16 = 189136 Folosind costul total ajustat al obiectelor obinem valoarea de pia a unui ar de teren din oraul Hnceti constituie 1060 Euro/ar, iar valoarea de pia a terenului dat obinut prin metoda comparaiei directe constituie 12476 Euro sau echivalent n 189136 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 15,16 lei/Euro.b)Estimarea valorii de reconstituire, innd cont de mrimea deprecierii accumulate. Valoarea de reconstituire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente: a)costul construciei; b)cheltuieli indirecte; c)beneficiul investitorului.Costul construcieireprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative.Cheltuielile indirecte reprezinta totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru mentinerea obiectului in perioada dintre finalizarea lucrarilor de constructie si vinzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaza in baza documentatiei investitorului si analizei pietei constructiilor noi, constituie 10 %.Beneficiul investitorului reprezinta recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investitii. Marimea beneficiului investitorului depinde de situatia concreta de pe piata si se determina in baza analizei celei mai bune si eficiente utilizari, constituie 20 %.La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. n calitate de obiect similar funcional la calcularea valorii totale de reconstituire a construciei evaluate au fost utilizate Culegerile de indici comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare. Indicii specifici ai obiectelor similare au fost aplicai n baza Explicaiilor la evaluarea imobilului cu utilizarea Culegerilor de indici comasai ai valorii de reconstituire cu aplicarea ajustrilor.Trecerea de la preurile de baz ale obiectului similar selectat la preurile curente se face cu ajutorul indicilor de recalculare, care au fost luai n dependen de ramura din care face parte obiectul evaluat, conform statistica.md.Valoarea de reconstituire a bunului evaluat innd cont de indicii comansai ai valorii de reconstituire pentru 1 m3 de construcie se determin dup formula:Vr = C1m3 / k1S k2 k3 kCI kBI kTVA (2.2)

unde : Vr valoarea total de reconstituire a obiectului la data evalurii;;C1m3 costul unui metru ptrat de construcie conform ICVR, tab 63-416 531,11 lei/ m2S suprafaa apartamentului 54 m2;k1 coieficientul de trecere a valorii lucrrilor de construcie, montaj din nivelul preurilor din 1997 la 1984 - 2,67;k2 coieficientul de trecere a valorii lucrrilor de construcie, montaj din nivelul preurilor din 1991 la I simestru anului 2015 este acceptat 27,5400 pentru simestrul I al anului 2015 conform datelor Biroului Naional de Statistic al Republicii Moldova pentru ramura Construcia de locuine; (vezi anexa)k3 - coeficientul pentru necorespunderea materialilor de construcie acceptate n mrime de 4% - 0,96;kTVA coeficientul pentru taxa pe valoarea adugat a fost acceptat 20% n baza Codului Fiscal (Seciunea III, Taxa pe valoare adugat) 1,20;kCI reprezint cheltuielile indirecte acceptat n mrime de 10% - 1,10;kBI reprezint beneficial investitorului i constituie pentru mun.Chiinu - 1,20;Tabelul 2.7 Calculul valorii de reconstituire a apartamentului prin metoda cheltuielilorNr.Denumirea indicatorilorValoarea

1Valoarea de reconstituire a obiectului conform culegerii ICVR tab. 63-416,lei/m2531,11

2Coeficientul de trecere de la anul 1997 la anul 19912,67

3Coeficientul de indexare de la anul 1991 la primul sem. anul 201527,5400

4costul unui m2 a bunuli evaluat la data evalurii5478.19

5Coeficientul pentru necorespunderea materialaelor, 4%0,96

6Costul 1 m2 de construci corectat, lei5259,06

7Suprafaa apartamentului; m.2 :54

8Valoarea total aapartamentului, lei;28 3989,24

9Cheltuieli indirecte, 10 %1,1

10Beneficiul investitorului, 20 %1,20

11Coeficientul de includere a TVA, 20%1,20

12Valoarea de reconstrucie total, lei449838,95

c) Determinarea deprecierii accumulate a obiectului. Procedeul de estimare a gradului de uzur fizic real const n devierea investigaiilor evaluatorului de la aprecierea global a gradului de uzur, spre factorii care l determin, utiliznd formula de determinare a gradului de uzur pe baza factorilor de timp, valabil n condiiile n care acceptm c, n general, gradul de uzur al unui echipament utilizat este cu o bun aproximare proporional cu timpul de utilizare consumat.Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.). Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape: a)se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv; b)se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula: Uconstr.= Tabelul nr.2.5: Datele cu privire la estimrea uzurii fizice a blocului locativaNr. d/oDenumirea elementelor constructiveGreutatea specifica a el.const. %Uzura el.const.%Ponderea uzurii el.const.%

1Fundaia construciei8100,8

2Pereii portani i despritori27308,1

3Planeu 14202,8

4Acoperi2300,6

5Pardoseal7201,4

6

Goluri10303

7Feuitrea

6251,5

10Reelele inginereti interioare15 203

11Alte lucrari, scurgere11352,8

12TOTAL10024

Blocul evaluat, conform inspectrilor vizuale se afl n stare tehnic bun. Cldirea prezint devieri nesemnificative la fundament, perei, planeu care sunt n stare bun. Conform metodei normative uzura constituie pentru blocul locative 24 %.n ceia ce privete deprecierea funcional, aceasta constitiue nvechirea funcional a standrtelor preferinelor consumatorilor pe piaa rezidenial, adic, apartamente mai spaioase, mai luminoase, cu un grad de confort mai sporit (parcare, parter - magazine, farmacii, frezerii, teren pentri joac, zon izolat, supraveghere video). n cazul dat obiectul evaluat constitiue un apartament tipic cu proiectare standart, ceia ce nu ar permite potenialului cumprtor s i satisfac preferinele legate de proiectare. Evaluatorul consider c compensarea, adic deprecierea funcional s-ar ncadra ntr-un diapazon de 20 %. Nr.DenumireaValoarea

1Valoare de reconstituire, lei449838,95

2Deprecierea construciei, %- uzura fizic - 24- deprecierea funcional - 20107761,3989967,79

3Valoarea proprietii, innd cont de deprecierea acumulat251909,4

4Cursul oficial BNM la data evalurii19,98

5Valoarea proprietii, euro12 608

Valoarea de reconstrucie obinut prin metoda cheltuielilor a apartamentului din mun. Chiinu constituie 12608 Euro sau echivalent n 251909,4 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 19,98 lei/Euro. Analiznd pia, aceast valoarea reprezint o valoare reareal de pe pia.Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda veniturilor. Evaluarea proprietilor prin metodele bazate pe venit are la baz determinarea capacitii beneficiare care este exprimat prin veniturile ce vor fi obinute din deinerea proprietii n viitor. Logica evalurii const n faptul c valoarea obiectului evaluat este legat nemijlocit de valoarea curent a tuturor fluxurilor nete viitoare de lichiditi.Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net VON ce poate fi generat de acest bun n viitor.Determinarea valorii proprietilor prin metoda dat se efectueaz n dou etape:1. prognozarea veniturilor viitoare;2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Valoarea astfel obinut, exprim suma de bani ce trebuie investit n proiecte alternative (instrumente financiare) la o rat de rentabilitate egalcu rata de actualizare, pentru a aduce vnztorului un venit anual egal cu venitul net operaional obinut din exploatarea proprietii evaluate . Reieind din interpretarea dat, se impune utilizarea unei rate de actualizare fr risc sau cu risc egal cu riscul exploatrii curente a proprietii, dat fiind abordarea diferit de ctre vnztor i cumprtor a semnificaiei acestei rate.Pentru vnztor, aceasta reprezint rata de rentabilitate care va trebui s asigure un venit anual egal cu venitul net operaional din investirea sumei ncasate din vnzarea proprietii, n aceleai condiii de risc (sau cu risc mai redus) ca i n cazul exploatrii curente, iar pentu cumprtor (investitor) aceasta repezint rata minim acceptat de rentabilitate pentru plasarea capitalului su n proprietatea evaluat.Deaceea vnztorul se va strdui sa-l conving pe cumprtor c exploatarea proprietii comport riscuri minime pentru a micora rata de actualizare i, deci, a mri valoarea proprietii, iar cumprtorul va ncerca s mreasc rata de actualizare pentru a acoperi potenialele riscuri legate de exploatarea proprietii n viitor i, deci, s micoreze preul proprietii. Deoarece valoarea determinat prin utilizarea acestei metode depinde att de rata de actualizare, ct i de capacitatea beneficiar, decizia de acceptare a preului se va lua i n dependen de posibilitatea schimbrii profilului de exploatare a proprietii cu scopul mririi capacitii beneficiare a acesteia. Utilizarea metodei AFL are ca rezultat valoarea actualizat (prezent) a tuturor fluxurilor de lichiditi ce vor putea fi obinute n viitor n urma exploatrii i revnzrii proprietilor la sfritul perioadei de previziune explicit. Fluxurile nete de lichiditi, care spre deosebire de metoda capitalizrii directe, se vor calcula reieind din preurile probabile de arend pentru proprietile evaluate, vor fi discontate cu o rat de actualizare care va include, pe lng rata de rentabilitate fr risc, riscurile specifice exploatrii proprietilor evaluate n condiiile economice ale Moldovei.Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. Durata perioadei de discontare este de 5 ani, ce corespunde cerinelor investitorului potenial ctre termenul de rscumprare i obinere a profitului . Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, s-a utilizat plata de arend.Venitul brut potenial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile, fr a ine cont de pierderi i cheltuieli. Venitul brut potenial se calculeaz nmulind suprafaa total a ncperilor la cota plii de arendVBP = C1m2 S 12 ; (2.4)unde: C 1m2 - cota plii de arend lunar ;S - suprafaa total a ncperilor cldirii, care se d n arend.Din analiza pieei s-a constatat c plata de arend a 1m2 de imobil comercial constituie 1.5 euro/lun. VBP2012 = 1.5 597,8 12 15,16 = 163 127 lei. Pentru urmtorii ani se prognozeaz o cretere de 5% adic 1.05 Venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: VBE = VBP DSL = 163127 8156 = 154972 lei (2.5)Cheltuielile operaionale sunt cheltuielile legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil, n rezultatul crora apar venituri reale. Impozitul pe imobil este acceptat n conformitate cu Codul Fiscal al Republicii Moldova (Seciunea VI. Impozitul pe imobil. Anexa 2) pentru persoanele juridice egal cu 0,1 % din valoarea de bilana. Primul an impozitul pe imobil se calculeaz reieind din valoarea estimat prin metoda costului, iar n anii urmtori - reieind din valoarea rmas, innd cont de cotele de amortizare. Mrimea cheltuielilor operaionale variabile este acceptat pentru toate perioadele (egal cu zero) conform condiiilor contractelor de arend, care prevd c toate cheltuielile pentru serviciile comunale le suport arendaul i tot el achit plile pentru telefon i paza obiectului.Venitul operaional net este egal cu diferena dintre venitul brut efectiv i mrimea sumei cheltuielilor operaionale, care sunt suportate de proprietar.VON = VBE CO = 62042 1891 = 60151 lei (2.6)unde: Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin metoda adiionrii ce presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilitii(13,5), rata inflaiei anticipate i rata riscului. Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile.[9,punct. 94,cap.V]Calculul ratei de discontare pentru mbuntiri a fost efectuat prin metoda adiionrii prin formul:ro= rf/r + rinf + ri + rlj + rim (2.7) unde: r - rata total de discontare;rf/r - rata fr risc;ri - rata riscului investiiei n imobilul;rlj - corecia la lichiditatea joas;rim - ajustarea pentru managementul investiional;rinf rata inflaieiConform celor expuse mai sus rata de actualizare s-a determinat n tabelul 2.8:

Tabelul 2.8: Factorii riscului de investiieNr.Tipul i denumirea risculuiCategoria riscului12345678910

Riscul sistematic

1Situaia economic generaldinamic1

2Majorarea numrului obiectelor competitivedinamic1

3Modificri n legislaiedinamic1

Riscul nesistematic

4Situaii excepionale naturale i antropogenestatic1

5Neachitarea plii de arenddinamic1

6Management neefectivdinamic1

7Factori criminogenidinamic1

8Controale financiaredinamic1

9ntocmirea corect a contractelor de arenddinamic1

Numrul observaiilor2211111000

Suma ponderat1434567000

Suma52

Numrul factorilor9

Rata riscului, %5,5

Rata fr risc compenseaz valoarea banilor n timp cu cota riscului practic egal cu zero. De obicei prin rat fr risc se nelege norma procentului compus, care poate fi primit n form de venit de la investiia banilor n active financiare absolut sigure. n calitate de rat fr risc a fost luat rata de baz utilizat pentru principalele operaiuni monetare, stabilit de BNM n mrime de 4,5 % anual.Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Pentru anul 2012 rata inflaiei constitu 5 %.Rata riscului reflect recompense pa care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieii imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile. Pentru acest segment de pia rata riscului este de 5,5 %.Ajustarea lichiditatea joas (rlj) constituie 4,0 %. Ajustarea pentru lichiditatea joas (rlj) reflect situaia obiectului evaluat pe piaa din punctul de vedere a lichiditii sale. Obiectul evaluat face parte din obiectele care necesit un termen de pn la 6 luni, pentru un marketing adecvat n vederea comercializrii obiectului sau gsirii unui nou arenda n cazul falimentrii sau refuzului de a arenda al prezentului arenda. Aceast ajustare se calculeaz prin formula:

(2.8)

unde: - ajustarea la lichiditatea joas;

- rata fr risc;

- timpul tipic de expunere a obiectelor similare (lun);

- numrul de luni ntr-un an.Ajustarea pentru managementul investiional (rim) este greu de evaluat (cu ct este mai mare riscul i snt mai mari investiiile, cu att mai mult ele necesit o dirijare mai competent) i poate alctui de la 2 pn la 5 % (n raport a fost acceptat n mrime de 2 %).Rata de actualizare: r = 4,5 + 5 + 5,5+4+2= 21% (2.9)VONact = VON Fact ; (2.10)unde: VONact venitul opereional net actulaizat;Fact factorul de actaizare.VONtot/act = VONact (2.11)Reversia valoarea probabil pentru care ar putea fi vndut bunul imobil la sfritul perioadei de calcul i se actualizeaza la data evalurii, formula de calcul este: R = VP Fact = 1740985 0,3855 = 674272 (2.10)Unde:VP venitul probabil pentru finele anului 2016;Fact factorul de actualizare pentru anul 2016

Tabelul 2.9:Aprecierea valorii de pia prin abordarea veniturilorNr.Indiciivaloarea de bazaPerioadele de calcul

20122013201420152016

1Suprafaa arendat, m597,8

2Plata de arend medie pentru /m/lun lei22,74-----

3Majorarea prognozat a plii de arend, %--15151515

4Plata de arend ajustat, lei/m/an-22,7426,1530,0734,5839,77

5Venitul brut potenial (VBP), lei/an-163128187590215710248063285294

6Deducerile pentru spaiile libere (5%), lei-81569380107861240314264

7Venitul brut efectiv (VBE), lei/an-154972178210204924235660271030

8Cheltuieli operaioale (CO), lei/an147301473014730147301473014730

a. Impozit pe bunul imobil, 1% din Vr, lei147301473014730147301473014730

9Venitul operaional net (VON), lei/an-140242163480190194220930256300

Rata actualizrii(Y), %21

Factori de actualizare1/(1+r)n0,82640,68300,56450,46650,3855

Fluxuri de venit actualizate VONact = VON Fact14024211165710736510281298804

11VON total actualizat VONtot/act = VONact 560880

Reversia (R), lei1749085

Reversia actualizat674272

12Valoarea de pia a obiectului evaluat, leiVob = VON 1/(1+r)n + R1235152

13Cursul oficial al BNM la data evalurii (lei/Euro)15,16

14Valoarea de pia a obiectului evaluat, Euro81475

Valoarea de pi obinut prin metoda veniturilor a depozitului din oraul Hnceti constituie 81475euro sau echivalent n 1235152 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 15,16 lei/Euro Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda analiza vnzrilor comparabile. Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri.La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;b) condiiile de finanare;c) condiiile tranzaciei;d) condiiile pieei;e) amplasarea;f) caracteristicile fizice;Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil.Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:a) metoda comparaiei pare;b) metoda analizei datelor secundare;c) analiza statistic.Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.Tabelul 2.10: Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile a deozituui din oraul HncetiNr.Indici de comparaieObiectul evaluatObiecte comparabile

Obiectul nr.1Obiectul nr.2Obiectul nr.3

1Adresa obiectuluiOraul HncetiOraul HncetiSt. Crpineni (ndeprtat)St.Bueni (n apropriere)

2Preul, Euro123500107338101748

3Suprafaa total, m2597,8650697556

4Preul pentru 1 m2, Euro/m2190154183

5Sursa de informaiewww.imobile.mdwww.lara.mdwww.makler.md

6Dreptul de proprietateprivatprivatprivatprivat

Ajustarea pentru dreptul de proprietate1,001,001,00

Preul corectat, Euro

190154183

123456

7

Condiiile tranzaciei23.05.2012ofertofertofert

Ajustarea pentru condiiile tranzaciei0,950,950,95

Preul corectat, Euro180146174

8Ajustarea pentru condiiile pieei1,001,001,00

Preul corectat, Euro180146174

9Ajustarea pentru amplasare1,001,041,02

Preul corectat, Euro180161188

10Ajustarea pentru suprafa1,051,10,96

Preul corectat, Euro189177180

11Dotarea tehnicbunbunsatisfctoaresatisfctoare

Ajustarea pentru dotarea tehnic1,001,101,10

Preul corectat, Euro189194198

12Ajustarea general0,991,081,02

13Mrimea absolut a ajustrilor0,010,080,02

14Coeficientul ponderii312

15Valoarea de pia pentru 1 m2, Euro/m2

193

16Valoarea obiectului, Euro115375

17Cursul oficial al BNM la data evalurii (lei/Euro)15,16

18Valoarea obiectului, lei1749085

Ajustrile i calculele aplicate :1. Estimarea ajustarii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceasta ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul platete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar.2. Ajustara pentru conditiile tranzactiei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie : de rudenie, de afaceri sau interese finaciare comune. - 5% - reducerea medie acceptat de vnztor; 7% - reducerea medie acceptat de firm (5% + 2% procentul intermediarului)2. Ajustarea preului pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil difer de amplasareaobiectului evalurii: am alicat coieficientul de 1,04 pentru bunul imobil comparabil cel ndeparta i de 1,02 pentru bunul imobi comparabil ce se afla mai n apropiere de bunul evaluat.3. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obectului evalurii, fiind snslizat fiecare caracteristic n parte ( elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele) : - am aplicat ajustarea de un procent pentru ficare 10 m2 ce sunt n plus sau n minus.

4.Valoarea de pi pentru 1 ar, euro = (189 3) + (194 1) + (198 2) /(1+2+3) = 193 euro 5.Valoarea obeictului n euro Vc = C1m2 S = 193 597,8 = 115375 6.Valoarea obeictului n lei Vc = 115375 15,16 = 1749085. Valoarea de pia obinut prin metoda cheltuielilor a depozitului din oraul Hnceti constituie 115375 euro sau echivalent n 1749085 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 15,16 lei/Euro2.5 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii finale Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, le analizeaz i decide care este valoarea de pia a obiectului evaluat.Nr.ParametriMetoda cheltuielilorMetoda vnzrilor comparabileMetoda veniturilor

1

Valoarea finala obtinuta in urma abordarii, lei251909,4737 981561 777

2Plenitudinea informatiei35 %30 %35 %

3Veridicitatea informatiei35 %33 %32 %

4Restrictii luate in calcul33 %33 %34 %

5Capacitatea de a lua in consideratie conjuctura pieii30 %40 %30 %

6Capacitatea de a lua n consideratie veniturile generate de obiect10 %50 %40 %

7Capacitatea de a prognoza n timp20 %50 %30 %

8Capacitatea de a lua in consideratie particularitatile constructive ale obiectului40 %3030

9Media ponderata0,290,380,33

10Valoarea conform metodei73 054280 432185 386

11Valoarea final, lei538 872

12Valoarea final, euro26 970

n procesul de reconciliere apare posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i argumentarea estimrii valorii finale a proprietii, prezentate mai jos.Tabelul 2.11: Reconcilierea rezultatelorValoarea de pia obinut n urma reconcilierii rezultatelor finale obinute prein cele trei metode a apartamentului amplasat n or. Chiinu, sectorul Botanica, str. Cuza Vod constituie 26970 euro sau echivalent n 538 872lei MDL, la cursul oficial al BNM de 19,98 lei/Euro.