Raport roczny z zakresu komunalnej gospodarki

mieszkaniowej w miastach uczestniczących

w Systemie Analiz Samorządowych,

w oparciu o dane za rok 2009

Ewa Bartosik

Poznań, luty 2010

Projekt „Budowanie potencjału instytucjonalnego jednostek samorządu terytorialnego do lepszego dostarczania usług publicznych” jest współfinansowany przez rząd Norwegii ze

środków Norweskiego Mechanizmu Finansowego

SPIS TREŚCI

Wprowadzenie

1. Wstęp

2. Ogólne informacje o mieszkalnictwie

3. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2009r.

4. Standardy polskiego mieszkalnictwa na tle innych krajów Unii Europejskiej i Europy

5. Finansowanie mieszkalnictwa

6. Polityka państwa w zakresie mieszkalnictwa

7. Wskaźniki SAS z zakresu komunalnej gospodarki mieszkaniowej

7.1.Racjonalność gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

7.2. Prywatyzacja zasobu mieszkaniowego

7.3. Zaległości w opłatach

7.4. Lokale użytkowe

7.5. Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych

7.6. Nakłady remontowe w budynkach mieszkalnych

7.7. Wspólnoty mieszkaniowe

7.8. Czynsze w zasobach komunalnych

8. Społeczne aspekty mieszkalnictwa

9. Podsumowanie

2

Wprowadzenie

Informacje zawarte w niniejszym opracowaniu na temat gminnej gospodarki mieszkaniowej -

wyniki badań SAS z zakresu komunalnej gospodarki mieszkaniowej prowadzone przez

Związku Miast Polskich za 2009r. obrazują zmiany jakie nastąpiły w latach 2007-2009

w polskich jednostkach samorządu terytorialnego oraz tendencje zmian.

Opracowanie jest kontynuacją kilkuletnich obserwacji Związku Miast Polskich, opartych

o bezpośrednie źródła, jakimi są badania ankietowe prowadzone w miastach uczestniczących

w SAS, zróżnicowanych pod względem klasy wielkości i rozmieszczenia w kraju.

Dane uzyskiwano z 87 miast w 2007r., z 78 miast w 2008r. oraz z 65 miast w 2009r., przy

czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta dwukrotnie.

Bezpośrednio pozyskane w ramach SAS informacje o gminnej gospodarce mieszkaniowej

uzupełniono informacjami i danymi z programu pt. „Głównych problemów, celów

i kierunków programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”,

opracowanego przez Ministerstwa Infrastruktury, danymi GUS i wynikami monitoringu za

2009r. Instytutu Rozwoju Miast jak również szacunkami własnymi mającymi oparcie

o wyniki poprzednich badań.

3

1. Wstęp

Potrzeby mieszkaniowe należą do wąskiego zakresu potrzeb, które mają wymiar powszechny,

dotyczą wszystkich i pozostają aktualne w całym okresie życia każdego człowieka.

Niezależnie od tego jak wielka jest skala różnic społecznych, „posiadanie dachu nad głową”

jest dla każdego gospodarstwa domowego jednym z podstawowych, a przy tym obiektywnie

koniecznych do podjęcia, wyzwań konsumpcyjnych. Mieszkanie zapewnia bezpieczeństwo

i jest jednym z warunków umożliwiających usamodzielnienie się, realizacje zamierzeń

związanych z założeniem rodziny i jej rozwojem, realizacje osobistych planów zawodowych,

czy wręcz niejednokrotnie znalezienie pracy w miejscu, w którym jest ona dostępna.

Uznanie mieszkalnictwa za jedną z funkcji władz rządowych i samorządowych znajduje

wyraźne odzwierciedlenie w Polsce, gdzie do problematyki potrzeb mieszkaniowych i roli

władz publicznych szeroko odnoszą się postanowienia zawarte w podstawowych aktach

prawnych, w tym Konstytucji RP. Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji władze publiczne są

zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

obywateli, w szczególności:

1) przeciwdziałają bezdomności,

2) wspierają rozwój budownictwa socjalnego,

3) popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

W warunkach gospodarki rynkowej jednym z podstawowych wyrazów skutecznej realizacji

zobowiązań władz publicznych związanych z działaniami wpływającymi na sytuację

w budownictwie mieszkaniowym i stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest

niewątpliwie rola regulatora rynku. Wiąże się ona z określeniem takich przepisów

regulujących kwestie planowania przestrzennego, prawa budowlanego, infrastruktury

towarzyszącej mieszkaniom, funkcjonowania rynku finansowego czy zasad użytkowania

mieszkań ( w tym mieszkań stanowiących przedmiot najmu ), które będą sprzyjały, a nie

stanowiły bariery dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

4

2. Ogólne informacje o mieszkalnictwie

W latach 2003-2009 przybyło w Polsce ok. 950 tys. mieszkań, a jednocześnie – według

danych GUS – w tym samym okresie zwiększyła się liczba gospodarstw domowych

o ok. 1 100 tys. Oznacza to, że aktualnie statystyczny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1 850

tys. mieszkań. Uwzględniając tzw. szarą strefę, dotyczącą najmu oraz budynki faktycznie

zasiedlone, lecz formalnie nie zgłoszone do użytkowania, deficyt ten wynosi ok. 1,4 – 1,5 mln

mieszkań.

Mieszkanie nadal jest poza zasięgiem znaczącej części obywateli naszego kraju, szczególnie

ludzi młodych, rozpoczynających swoje dorosłe życie. Stoją oni przed wyborem swego

miejsca w życiu i sposobu na życie. Bez perspektywy dostępu do mieszkań w kraju często

wybierają emigrację, a pozostając w kraju, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakładaniu

rodziny.

Nie mając szans na samodzielne zamieszkiwanie, są często ograniczeni w rozwoju

zawodowym. Sytuacja osób dotkniętych niepełnosprawnością i wychowanków placówek

opiekuńczo-wychowawczych jest jeszcze gorsza, wręcz dramatyczna.

Stan mieszkalnictwa w Polsce, charakteryzujący się niskim poziomem statystycznego

zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i archaicznymi wobec europejskich rozwiązań

standardami funkcjonalnymi, architektonicznymi, urbanistycznymi i przestrzennymi, należy

do zasadniczych barier rozwoju cywilizacyjnego kraju, jego społeczeństwa i gospodarki. Jest

on przyczyną wielu negatywnych zjawisk, określanych jako kryzysowe: obok wspomnianej

emigracji młodych ludzi do zjawisk tych należy bezład przestrzenny, brak inwestorów

zainteresowanych inwestowaniem w sektorze mieszkalnictwa społecznego, degradacja

środowiska i nadmierne zużycie energii, chaotyczne zagospodarowywanie nowych terenów

pod budownictwo. Notując najniższe w Europie wskaźniki ilości mieszkań na 1000

mieszkańców, najniższe wskaźniki w powierzchni mieszkań na osobę, bardzo niskie

standardy cywilizacyjne i potężną lukę remontową, mamy zarazem najniższy udział

wydatków na mieszkalnictwo w dochodzie narodowym (PKB), znikomy, niemający

faktycznego znaczenia poziom zaspokojenia specjalnych potrzeb mieszkaniowych osób

niepełnosprawnych, starszych, wychowanków domów dziecka i innych placówek

opiekuńczo-wychowawczych itp. (tzw. mieszkania chronione). Wskaźniki te są niższe nie

tylko w porównaniu do innych krajów Unii, ale także w porównaniu do większości

pozaunijnych krajów europejskich.

5

Zachodzi więc konieczność stworzenia polityki mieszkaniowej państwa, integrującej

działania pozostające w gestii ministra właściwego w sprawach gospodarki mieszkaniowej

z kompetencjami ministra odpowiedzialnego za zabezpieczenie społeczne, przy udziale

ministra finansów i ministra rozwoju regionalnego. Elementem tego programu winien być

Wieloletni plan finansowania realizacji tej polityki, alokujący konkretne środki na

poszczególne programy mieszkaniowe w horyzoncie wieloletnim. Tylko wówczas partnerzy

społeczni i gospodarczy będą mogli podejmować decyzje programowe i inwestycyjne

w sferze mieszkalnictwa. Brak polityki mieszkaniowej państwa, czyli brak celów,

priorytetów, zestawu akceptowanych narzędzi, ciągłości finansowania, powoduje

niekonsekwencje w działaniu organów państwa. Przykładem takiej działalności jest

likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego bez alternatywy systemu finansowania

społecznych mieszkań czynszowych o umiarkowanych czynszach, niedofinansowanie

programu wsparcia gmin w budowie lokali socjalnych, schronisk, noclegowni,

niedofinansowanie programu termomodernizacji i remontów, brak ustawy o rewitalizacji oraz

brak koniecznej nowelizacji przepisów o ochronie lokatorów.

6

3. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2009 r.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w Polsce w 2009 r. oddano do użytku

160,0 tys. mieszkań, tj. o około 3% mniej niż w roku poprzednim. W budynkach

indywidualnych zostało oddanych do użytku 72,2 tys. mieszkań, natomiast w budynkach

wielorodzinnych 87,8 tys. mieszkań. Oznacza to, że w domach indywidualnych było to

o ponad 13% mieszkań mniej niż w 2008 r., natomiast w domach wielorodzinnych o około

12% mieszkań więcej.

W miastach oddano do eksploatacji 111,3 tys. mieszkań (w 2008 roku 110,2 tys. mieszkań),

a na wsi 48,7 tys. mieszkań (tj. o ponad 10% mniej niż w 2008 roku). Na 1000 mieszkańców

oddano do eksploatacji 4,2 mieszkania, z tego w miastach oddano do użytku przeciętnie 4,8

mieszkania, a na wsi 3,3 mieszkania.

Ogólna powierzchnia użytkowa oddanych do eksploatacji mieszkań wyniosła blisko 15,9 mln

m2, z tego w domach indywidualnych 10,4 mln m2, tj. około 65% ogólnej powierzchni

użytkowej wybudowanych mieszkań a pozostałe 35% w domach wielorodzinnych tj. 5,5 mln

m2. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do eksploatacji w domach

indywidualnych wyniosła 143,9 m2 i była ponad 2 - krotnie wyższa od przeciętnej

powierzchni mieszkania wybudowanego w domu wielorodzinnym, wynoszącej 63,6 m2.

W budownictwie wielorodzinnym od kilku lat utrzymuje się tendencja stałego wzrostu

liczby mieszkań oddawanych do eksploatacji przez deweloperów. W 2009 r. było to już

72,1 tys., a więc o 5 tys. mieszkań więcej niż w 2008r. i 26 tys. mieszkań więcej niż 2007

roku. W tym samym czasie w budownictwie spółdzielczym oddano 7,3 tys. mieszkań

tj. o 1,3 tys. mieszkań mniej niż w roku poprzednim.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudowały w 2009 r. zaledwie 3,6 tys. mieszkań,

ale o 0,4 tys. więcej niż w 2008 r., natomiast gminy 4,2 tys. Mieszkań komunalnych tj.

o blisko 1,5 tys. więcej niż w roku poprzednim. Łączna liczba oddanych do użytku mieszkań

o umiarkowanym czynszu (TBS i komunalne) wyniosła 7,8 tys. i było to blisko 2 tys.

mieszkań więcej niż przed rokiem. Należy podkreślić, że w grupie budownictwa

wielorodzinnego łączny udział mieszkań komunalnych i TBS zwiększył się – w porównaniu

z rokiem ubiegłym – z 7,2% do 8,9%. Również budownictwo zakładów pracy (głównie dla

potrzeb kadry kierowniczej) zwiększyło ilość wybudowanych mieszkań (z około 600 w 2008

r. do 649 mieszkań w 2009 r.).

7

Na koniec 2009 r. według GUS w budowie było ponad 670 tys. mieszkań, tj. o około 2,5%

mniej niż na koniec poprzedniego roku. Można sądzić, że znaczna część mieszkań w tzw.

„budowie” to mieszkania ukończone i zamieszkane, lecz formalnie niezgłoszone do użytku.

Rok 2009 charakteryzował się dalszym wzrostem wielorodzinnego budownictwa

mieszkaniowego zarówno w miastach jak i na wsi. W stosunku do roku poprzedniego wzrost

ten w budownictwie wielorodzinnym wyniósł odpowiednio 6% i 37%, natomiast

w budownictwie indywidualnym obserwuje się spadek liczby wybudowanych mieszkań

odpowiednio o 10% i 15% mniej

W stosunku do 2008 roku, struktura inwestorska budownictwa wielorodzinnego w 2009 r.

uległa mało istotnym zmianom. Polegały one na nieznacznym wzroście udziału budownictwa

deweloperów (z 81,4% do 82,1% w 2009 r.), TBS (z 3,9% do 4,1%), komunalnego (z 3,3%

do 4,8%) oraz spadku udziału budownictwa spółdzielczego (z 10,5% do 8,3%).

Negatywnym zjawiskiem w 2009 roku – podobnie jak w roku 2008 - było dalsze obniżenie

się rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Według danych GUS w 2009 r. rozpoczęto

budowę 142,9 tys. mieszkań, to jest o około 18% mniej niż w 2008 r. Było to przede

wszystkim spowodowane dużo mniejszą aktywnością deweloperów, którzy rozpoczęli

budowę tylko 44,3 tys. mieszkań w ramach budownictwa wielorodzinnego, tj. o ponad 30%

mniej niż przed rokiem. Osoby fizyczne również zmniejszyły liczbę rozpoczynanych

inwestycji mieszkaniowych o ponad 6%. Więcej mieszkań rozpoczęto jedynie

w budownictwie komunalnym tj. o 14% (tab. 5). Również w 2009 roku – w porównaniu

z okresem poprzednim - wydano mniej pozwoleń na budowę (o ponad 20%). W 2009 roku na

ich podstawie przewiduje się wybudowanie 168,4 tys. mieszkań, z tego w budownictwie

indywidualnym 95,0 tys. mieszkań.

W stosunku do 2008 r. rozmiary budownictwa mieszkaniowego wzrosły tylko w pięciu

województwach. W 2009 r. - podobnie jak w latach poprzednich - najwięcej mieszkań do

eksploatacji oddano w województwie mazowieckim – 39,0 tys., tj. 24% ogólnej liczby

wybudowanych mieszkań w Polsce. Na drugim miejscu znalazło się województwo

małopolskie – 18,8 tys., na trzecim pomorskie – 14,4 tys., a na czwartym wielkopolskie –

14,3 tys.

Podobnie jak i w poprzednich latach, najmniej mieszkań oddano do użytku w województwie

opolskim - 1,8 tys., niewiele więcej w województwach: świętokrzyskim - 1,9 tys. i lubuskim –

3,7 tys. Najwyższy przyrost rozmiarów budownictwa wystąpił w województwie małopolskim

(o 17%), i dolnośląskim (o 13%).

8

W dalszym ciągu między poszczególnymi województwami występują duże różnice

w rozmiarach realizowanego budownictwa wielorodzinnego. Pod względem liczby

wybudowanych mieszkań od szeregu lat dominuje województwo mazowieckie, w którym

w 2009 r. oddano do eksploatacji 26,3 tys. mieszkań. Na drugim miejscu znalazło się

województwo małopolskie (11,6 tys.), a na kolejnych miejscach województwa: dolnośląskie

(8,9 tys.), pomorskie (8,7 tys.) i wielkopolskie (6,1 tys.). W stosunku do roku 2008

największy wzrost wystąpił w województwach: podkarpackim (o 80%) i małopolskim

(o 49%). W przypadku województwa opolskiego rozmiary budownictwa wielorodzinnego

wzrosły wprawdzie ponad trzykrotnie, jednak przy ogólnie niewielkich rozmiarach tego

budownictwa w tym województwie wzrost jest ten mało istotny.

Również w zakresie budownictwa indywidualnego na pierwszym miejscu utrzymało się

województwo mazowieckie, w którym w 2009 r. oddano do eksploatacji 12,7 tys. mieszkań

w budynkach jednorodzinnych. W województwie wielkopolskim wybudowano 8,2 tys. takich

mieszkań, a w małopolskim 7,2 tys. i śląskim 6,8 tys. Najmniej mieszkań znajdujących się

w budynkach indywidualnych wybudowano w województwach: opolskim – 1,1 tys.,

świętokrzyskim – 1,3 tys., podlaskim – 1,9 tys. i lubuskim - 2,1 tys. zł. W pozostałych

województwach rozmiary budownictwa indywidualnego kształtowały się na poziomie od

2,5 tys. do 5,7 tys. Należy podkreślić, że w stosunku do ubiegłego roku przyrost liczby

wybudowanych mieszkań w domach indywidualnych typu jednorodzinnego miał miejsce

tylko w 3 spośród 16 województw.

Pod względem nasilenia budownictwa tj. liczby wybudowanych mieszkań na 1000

mieszkańców, województwa można podzielić na trzy grupy - o nasileniu stosunkowo dużym,

średnim i małym:

do grupy I zaliczono województwa, w których nasilenie wynosiło więcej niż

5 budowanych mieszkań na 1000 ludności - w tej grupie znalazły się trzy

województwa: małopolskie, mazowieckie i pomorskie (w 2008 r. tylko dwa –

mazowieckie i pomorskie);

do grupy II zaliczono województwa, w których nasilenie kształtowało się na poziomie

od 3 do 5 mieszkań na 1000 mieszkańców - w tej grupie znajdowało się siedem

województw: dolnośląskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, podlaskie, warmińsko-mazurskie,

wielkopolskie i zachodniopomorskie (o dwa mniej, niż w 2008 r.);

do grupy III zaliczono województwa, w których nasilenie wynosiło mniej niż trzy

mieszkania na 1000 ludności - w tej grupie znajdowało się 6 województw: lubelskie,

łódzkie, opolskie, podkarpackie, śląskie i świętokrzyskie (o jedno więcej, niż w 2007 r.).

9

Najwięcej mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wybudowano – podobnie jak

w latach poprzednich – w województwach mazowieckim i pomorskim, najmniej

świętokrzyskim i opolskim.

10

4. Standardy polskiego mieszkalnictwa na tle innych krajów Unii Europejskiej

i Europy.

Podstawowe dane statystyczne świadczą o tym, ze standardy polskiego mieszkalnictwa na tle

pozostałych państw Unii Europejskiej prezentują się dość skromnie. Większość

podstawowych parametrów określających poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

społeczeństwa plasuje Polskę w końcowej strefie państw należących do Unii Europejskiej.

Należy jednak podkreślić, że na taką sytuację złożyły się wieloletnie procesy mające swoje

źródło jeszcze w poprzednim ustroju społecznym i gospodarczym. Ponadto stan sektora

mieszkaniowego odzwierciedla ogólny poziom rozwoju społecznego i ekonomicznego Polski.

Warte podkreślenia jest, ze od momentu rozpoczęcia transformacji ustrojowej większość

podstawowych wskaźników uległa poprawie, szczególnie widocznej w zakresie jakości

i wyposażenia zasobów mieszkaniowych.

Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce wynosi obecnie 348. Wartość ta odbiega

znacznie od średniej dla krajów Unii Europejskiej, która wynosi ok. 470 mieszkań na 1000

mieszkańców. Na tak wysoki wskaźnik może mieć wpływ duża liczba mieszkań o charakterze

wakacyjnym (zwłaszcza w krajach południowoeuropejskich), a także duża liczba

pustostanów. Biorąc pod uwagę tylko mieszkania stale zamieszkane, przeciętnie w krajach

Unii Europejskiej jest około 400 mieszkań na 1000 mieszkańców.

W 2008r. (dane GUS) na 1000 gospodarstw domowych powinno przypadać w Polsce 918

mieszkań. Niewiele lepsza sytuacja występuje w takich państwach, jak Słowacja czy Litwa,

gdzie wskaźnik ten również nie przekracza 1000. Wyraźnie lepsze wskaźniki notują państwa

zachodnio- i południowoeuropejskie, a takie tradycyjnie turystyczne państwa, jak Hiszpania

czy Grecja mają te wskaźniki nawet na poziomie odpowiednio 1452 i 1364. Nie to oczywiście

miarodajne dla sytuacji mieszkaniowej w tych państwach, biorąc pod uwagę fakt, że duża

część zasobów wykazywanych w statystykach stanowią domy wakacyjne zlokalizowane

w miejscowościach turystycznych i użytkowane właściwie jedynie w sezonie turystycznym.

W większych miastach często obserwuje się lokalne deficyty mieszkaniowe,

charakterystyczne np. dla takich miast jak Madryt cz Barcelona.

W Polsce na osobę przypada 1,3 izby, a więc dwa razy mniej niż np. Holandii. W Europie

Zachodniej analizowany wskaźnik jest na ogół zbliżony do 2 izb na osobę. Z dostępnych

danych wynika, że polska pod tym względem wyprzedza kilka państw Europy Wschodniej,

a niewiele ustępuje Portugalii i Grecji.

11

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na 1 mieszkańca w Polsce jest

jedną z najniższych w Europie i wynosi około 24 m2 na osobę. Największa powierzchnia

notowana jest w Danii (ponad 50m2). W większości państw Europy Zachodniej wskaźnik ten

wynosi około 40m2. Niewiele ponad 30m2 mają Hiszpania i Grecja, a także Słowienia,

Czechy, Estonia oraz Węgry. Pozostałe państwa dawnego obozu socjalistycznego mają

analizowany wskaźnik na poziomie zbliżonym do Polski (24-26m2). Najmniejsza

powierzchnia na osobę przypada w Rumunii.

Jeżeli chodzi o odsetek mieszkań wyposażonych w centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, gaz,

toaletę, łazienkę to sytuacja Polski nieznacznie odbiega od większości państw tzw. starej Unii,

chociaż w ostatnich latach notowana jest szybka poprawa. Obecnie ponad 95% mieszkań jest

wyposażonych w bieżącą wodę, 87% w łazienkę, 88% w toaletę, 78% w centralne

ogrzewanie. W niektórych parametrach, jak np. wyposażenie w łazienkę, wyprzedzamy część

krajów zachodnioeuropejskich (np. Portugalia). Natomiast jeśli chodzi o państwa Europy

Wschodniej, to reprezentujemy poziom zbliżony do średniego. Wyjątkiem jest wyposażenie

w centralne ogrzewanie, gdzie ze zrozumiałych względów wyraźnie wyprzedzamy większość

państw Europy Południowej, gdzie ze względów klimatycznych stosuje się inne systemy

grzewcze.

Trudno wskazać odsetek mieszkań nadających się do rozbiórki, wymagających remontów

kapitalnych, wymagających modernizacji instalacji i termomodernizacji, ponieważ

w statystyce europejskiej notuje się brak wiarygodnych danych dotyczących stanu

technicznego zasobów mieszkaniowych w krajach Europy Zachodniej, chociaż nie ulega

wątpliwości, że jest on zdecydowanie lepszy niż w państwach Europy Wschodniej.

Z pewnością jednak w wielu krajach, szczególnie Europy Południowej, stan techniczny

budynków mieszkalnych jest daleki od ideału. Potrzeby remontowe w Polsce, według danych

Instytutu Rozwoju Miast, są zaspokojone, w zależności od formy własności zasobów

mieszkaniowych, od 80% w przypadku spółdzielni mieszkaniowych do zaledwie 30%, gdy

chodzi o kamienice będące prywatną własnością. Niemniej jednak można sądzić, że sytuacja

Polski pod tym względem nie różni się zasadniczo od tej, jaka występuje w większości

państw Europy Wschodniej.

Mimo nieco mniejszej liczby wybudowanych w 2009 r. mieszkań nadal utrzymuje się

tendencja do poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności. Obrazują to zwłaszcza wskaźniki

liczby mieszkań przypadającej na 1000 mieszkańców oraz przeciętnej powierzchni

12

mieszkania na osobę. Może to być jednak bardziej pochodną zmian ludnościowych niż

wynikać z rozwoju mieszkalnictwa.

13

5. Finansowanie mieszkalnictwa

W porównaniu do 2008 r. zmniejszyły się wydatki z budżetu państwa na mieszkalnictwo.

Zmniejszyła się również o ok. 32% wartość udzielonych kredytów budowlanych.

Wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo są minimalne. Tym bardziej realizowane

obecnie kierunki finansowania mieszkalnictwa przez państwo budzą zastrzeżenia

i przekonanie, że działania państwa nie są kierowane na zaspokojenie potrzeb

mieszkaniowych ludzi o niskich dochodach. I tak:

Budownictwo mieszkaniowe dla najuboższych to realizowany od 2004 r. program wsparcia

gmin w budowie lokali socjalnych, w formie dofinansowania części kosztów budowy,

remontów lub adaptacji budynków mających na celu powiększenie tej części mieszkaniowych

zasobów gmin, jaką są lokale socjalne. Wdrożenie rozwiązań systemowych ustawy

uchwalonej w 2006 r. poprzedziła realizacja programu pilotażowego w latach 2004-2006.

W ramach programu wsparcia gmin w budowie lokali socjalnych finansowane są również

analogiczne przedsięwzięcia, których przedmiotem są mieszkania chronione, noclegownie lub

domy dla bezdomnych. Do końca I półrocza. 2010 r. wsparcie udzielone w ramach programu,

w tym programu pilotażowego, pozwoliło objąć finansowaniem utworzenie ok. 11 tys. lokali

mieszkalnych oraz ok. 900. miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych.

W 2009r. w edycji wiosennej programu budownictwa socjalnego złożono łącznie 60

wniosków spełniających wymogi formalne na kwotę około 24 mln zł. Pomoc z budżetu

państwa w wysokości 10 mln zł przyznano na realizacje 37 przedsięwzięć (co stanowi około

61% planowanych do realizacji inwestycji), w wyniku których planuje się powstanie 420

lokali socjalnych i 32 miejsc noclegowych. Druga zeszłoroczna edycja składania wniosków

odbyła się na nowych zasadach określonych w wyniku zeszłorocznej nowelizacji ustawy

z dnia 8 grudnia 2006r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań

chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych(Dz. U. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.).

W efekcie wprowadzonych zmian (m.in. wprowadzenie możliwości pozyskania przez gminy,

przy pomocy finansowej z budżetu państwa, mieszkań komunalnych nieposiadających statusu

lokali socjalnych, a także zwiększenie maksymalnego poziomu finansowego wsparcia, o jakie

mogą ubiegać się wnioskodawcy, do 30-50% kosztów przedsięwzięcia) nastąpiło znaczące

zwiększenie zainteresowania inwestorów realizacją wspieranych w ramach programu

inwestycji. W edycji jesiennej ubiegłego roku złożono 98 wniosków spełniających wymogi

formalne na ogólną kwotę finansowego wsparcia 71 mln zł. Ponadto z budżetu państwa

14

w wysokości 35 mln zł. przyznano na realizację 60 przedsięwzięć (co stanowi około 61%

planowanych do realizacji inwestycji), w wyniku których planuje się powstanie 695 lokali

socjalnych, 268 lokali komunalnych(dodatkowo nastąpi wydzielenie z mieszkaniowego

zasobu gmin ekwiwalentnego zasobu lokali socjalnych) oraz 6 mieszkań chronionych.

W odniesieniu do kwestii wysokości środków finansowych przeznaczonych na

dofinansowanie budownictwa socjalnego w roku 2010r. dane wskazują, że w budżecie

państwa na ten cel zaplanowana została kwota 20 mln zł. Kwota ta oznacza finansowanie

każdej z dwóch tegorocznych edycji składania wniosków na poziomie 10 mln zł. Decyzją

Ministra Infrastruktury podjętą w październiku 2010r. przesunięto w budżecie Funduszu

Dopłat na 2010 r. 30 mln zł z programu „Rodzina na swoim” na program wsparcia

budownictwa socjalnego. W edycji jesiennej na wsparcie gmin, związków międzygminnych,

powiatów i OPP zaplanowano 40 mln zł.

Nowe mieszkania na wynajem –budownictwo mieszkaniowe w segmencie dostępnym (lokale

na wynajem o ograniczonym czynszu) - wprowadzony w połowie lat 90-tych program

wsparcia społecznego budownictwa czynszowego i spółdzielczego lokatorskiego, w formie

preferencyjnych kredytów dla towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni

mieszkaniowych. W ramach programu do końca 2009 r. przedmiotem finansowania było 92,6

tys. mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu oraz spółdzielczych mieszkań

lokatorskich.

Nowe mieszkania na własność – budownictwo mieszkaniowe o umiarkowanym standardzie

(lokale mieszkalne o ograniczonych powierzchniach i cenie/koszcie budowy), to

wprowadzony w 2006 r. program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych, w formie

dopłat do oprocentowania kredytu mieszkaniowego przysługujących przez okres 8 lat od

zaciągnięcia kredytu w wysokości ok. 50% należnych odsetek.

Celem uruchomienia programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na

swoim” realizowanego na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006r. o finansowym wsparciu

rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz.1354, z późn. zm.) jest

finansowe wspieranie średniozamożnych rodzin ( małżeństw niezależnie od posiadania dzieci

oraz osób samotnie wychowujących dzieci oraz osób samotnie wychowujących dzieci)

w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Pomoc w postaci dopłat do oprocentowania

kredytów mieszkaniowych jest kierowana do rodzin, które nie posiadają własnego

mieszkania, jednak przy udziale okresowego wsparcia finansowego ze strony państwa będą

15

zdolne do zaciągnięcia i spłaty kredytu hipotecznego przeznaczonego na sfinansowanie

zakupu lub budowy mieszkania lub domu o przeciętnym – z uwagi na ograniczone

możliwości finansowe – standardzie powierzchniowym i cenowym. Programem objęte

zostały wyłącznie rodziny (małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dziecko), które

zaspokajają potrzeby mieszkaniowe poprzez zakup mieszkania lub budowę domu

jednorodzinnego, pod warunkiem, że kredytowane przedsięwzięcie spełnia warunki dotyczące

nie przekraczania określonych w ustawie kosztów budowy/ceny oraz powierzchni użytkowej.

Przepisy nie ograniczają przedmiotu kredytowania wyłącznie do zakupu nowych mieszkań.

W ramach programu do końca II kw. 2010 r. przedmiotem finansowania było 70,3 tys.

mieszkań, z czego 27,6 tys. nowych lokali mieszkalnych i budowanych domów

jednorodzinnych.

Infrastruktura techniczna związana z budownictwem mieszkaniowym –zbrojenie gruntów

przez gminy to instrument wprowadzony w 1995 roku wraz z systemem wsparcia

budownictwa społecznego na wynajem. W jego ramach gminy mogły się ubiegać

o preferencyjny kredyt na sfinansowanie infrastruktury technicznej towarzyszącej

budownictwu mieszkaniowemu. Do końca I kw. 2010 gminy zaciągnęły w ramach programu

103 preferencyjne kredyty.

Istniejący zasób mieszkaniowy – ograniczenie zapotrzebowania na energię to realizowany od

1999 r., szeroko adresowany program mający na celu ograniczanie zapotrzebowania na

energię w segmencie mieszkaniowym, w formie premii udzielanej na spłatę części kwoty

kredytu zaciągniętego w szczególności na termomodernizację budynku mieszkalnego.

Program, realizowany w oparciu o przepisy ustawy z dnia 18 grudnia 1998r.

o wspieraniu przedsięwzięć termo modernizacyjnych, zastąpił system dotacji dla spółdzielni

mieszkaniowych finansowany do końca 1997 r. ze środków budżetu państwa oraz

funkcjonujący w 1998 r. instrument dotacji dla sprzedawców ciepła dostarczających je

gestorom zasobów mieszkaniowych. W ramach programu wsparcia przedsięwzięć termo

modernizacyjnych do końca I. kw. 2010 r. zostało przyznanych ponad 17,4 tys. premii termo

modernizacyjnych, na przedsięwzięcia o łącznej o wartości 6,7 mld zł.

Istniejący zasób mieszkaniowy – poprawa stanu technicznego i powstrzymanie procesu

degradacji w najstarszej części zasobów to realizowany od 2009 r. nowy program wsparcia

przedsięwzięć remontowych w formie premii remontowej udzielanej ze środków Funduszu

Termomodernizacji i Remontów na spłatę części kwoty kredytu zaciągniętego na poprawę

stanu technicznego budynku wielorodzinnego. Programem zostały objęte wyłącznie te

16

spośród najstarszych budynków wielorodzinnych, których użytkowanie rozpoczęto przed 14

sierpnia 1961 roku i które należą do osób fizycznych, wspólnot mieszkaniowych

z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielni mieszkaniowych oraz towarzystw

budownictwa społecznego.

17

6. Polityka państwa w zakresie mieszkalnictwa.

W zakresie działań legislacyjnych dotyczących mieszkalnictwa należy wymienić następujące

działania:

Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania z dnia

21 listopada 2008r. zwiększająca dostępność kredytów preferencyjnych i wpływająca na

znaczący wzrost zainteresowania programem „Rodzina na swoim”;

Rządowy program termomodernizacji i remontów, funkcjonujący na podstawie ustawy z dnia

21 listopada 2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. nr 223, poz. 1459);

w ramach programu wspierane są inwestycje termo modernizacyjne i remontowe. Ponadto

wprowadzono możliwość uzyskiwania premii kompensacyjnej dla właścicieli lokali,

w których występował czynsz regulowany – zgodnie z ustaleniami w sprawie Hutten –

Czapska;

Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań

chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych oraz ustawy o niektórych formach

popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 12 lutego 2009r., która wprowadziła

możliwość dofinansowania ze środków budżetu państwa budownictwa komunalnego oraz

podwyższyła wysokość finansowego wsparcia możliwego do uzyskania przez gminy

i organizacje pożytku publicznego tworzące zasób przeznaczony dla osób najuboższych.

Należy zaznaczyć, że w 2010 roku program został przystosowany również do celu walki ze

skutkami tegorocznych powodzi;

Nowelizacja ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych,

udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wpłacanych premii gwarancyjnych

z dnia 5 grudnia 2008r.,z dnia 23 stycznia 2009r. oraz z dnia 2 grudnia 2009r., które

rozszerzyły katalog wydatków mieszkaniowych, uprawniających do ubiegania się właścicieli

książeczek mieszkaniowych, wydłużyły się o 4 lata, tj. do końca 2012r. termin całkowitej

spłaty zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych udzielonych na preferencyjnych

warunkach oraz wprowadziły zmniejszenie o 50% zadłużenia z tytułu odsetek

skapitalizowanych oraz z tytułu przejściowego wykupienia odsetek dla kredytobiorców,

którzy do końca 2012 roku podejmą decyzję o spłacie zadłużenia udzielonych na

preferencyjnych warunkach;

18

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 18 grudnia 2009r. przygotowana

w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego dotyczącym zasad przekształcania

spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność.

W ocenie rządu funkcjonujące programy wsparcia i regulacje dotyczące mieszkalnictwa, na

bieżąco modyfikowane i uaktualniane, składają się na instrumentarium konstytuujące politykę

mieszkaniową państwa, nawet przy braku formalnie obowiązującego dokumentu

programowego. W tym sensie, polityka mieszkaniowa rządu jest rozumiana jako zestaw

narzędzi i regulacji, a nie oficjalny dokument zawierający ww. instrumenty.

Jednak uchwalenie przez Sejm RP rezolucji z dnia 19 lutego 2010r. w sprawie Rozwoju

Budownictwa Mieszkaniowego na lata 2010-2020 Ministerstwo Infrastruktury potraktowało

jako okazję do przeglądu istniejących instrumentów stymulujących mieszkalnictwo, analizę

ich funkcjonowania i identyfikację obszarów wymagających zmian. W związku z tym

w Ministerstwie Infrastruktury niezwłocznie podjęte zostały prace związane z udzieleniem

odpowiedzi na rezolucję. Ich pierwszy etap koncentrował się na dokumentach określających

rozstrzygnięcia do których, z racji treści rezolucji, odwoływać się musiał dokument będący

odpowiedzią udzieloną przez rząd na pytanie o zakładane mechanizmy wsparcia

mieszkalnictwa w okresie kolejnych 10 lat. Podstawowe prace w tym zakresie koncentrowały

się na:

1) Założeniach projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych,

społecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury obszerny projekt dokumentu

zawierał kompleksowe propozycje reformy systemu społecznego budownictwa

mieszkaniowego wspieranego ze środków publicznych. Przygotowany przez

Ministerstwo Infrastruktury dokument określił również propozycje wprowadzenia

nowego systemu stopniowego dochodzenia do pełnej własności po pewnym okresie

wynajmowania mieszkania, jako część założeń projektu nowej ustawy. Wszystkim

propozycjom regulacyjnym towarzyszyły instrumenty wsparcia poszczególnych

typów inwestycji mieszkaniowych, ze wskazaniem szczegółowych analiz

ewentualnych skutków dla budżetu państwa. Założenia zostały w dniu 30 kwietnia br.

skierowane do konsultacji społecznych. Konsultacje wykazały, że zaproponowane

przez ministerstwo rozwiązania są odmiennie oceniane przez poszczególne

środowiska ( gminy, inwestorzy, lokatorzy ).

19

2) Założeniach projektu ustawy nowelizującej ustawę o finansowym wsparciu rodzin

w nabywaniu własnego mieszkania. Projekt przewidywał m.in. wprowadzenie

możliwości zaciągania preferencyjnych kredytów również przez osoby samotne,

przeorientowanie zakresu transakcji objętych finansowaniem przy udziale kredytu do

wsparcia transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym, ograniczenie

maksymalnego wieku kredytobiorców skorelowanie uwarunkowaniami i sytuacją

demograficzną kraju oraz określenie daty do której będą przyjmowane wnioski

o kredyt, skorelowanej z okresem uruchomienia nowych instrumentów wsparcia.

3) Rządowym projekcie nowelizacji ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów,

zakończone uchwaleniem ustawy przez Sejm RP w dniu 5 marca 2010r. Nowelizacja

umożliwiła ubieganie się o premię kompensacyjną, wypłacaną w następstwie

postępowania przed Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu w sprawie Hutten-

Czapska, również inwestorom, którzy przeprowadzą remont budynków, objętych

niegdyś czynszem regulowanym, z własnych środków, bez korzystania z kredytu

komercyjnego.

Mając na względzie treść rezolucji Sejmu RP, szczegółowe rozwiązania zawarte

w powyższych dokumentach( w szczególności rozwiązania systemowe założeń do nowej

ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych…) stanowiły integralną część

odpowiedzi określającej zasady wsparcia budownictwa mieszkaniowego, w kształcie

zaproponowanym przez Ministra Infrastruktury. Wskazane prace legislacyjne były tym

samym ściśle związane z określeniem ostatecznego kształtu programu.

Wraz z uchwaleniem rezolucji Sejmu RP w Ministerstwie Infrastruktury rozpoczęły się

również prace towarzyszące opracowaniu legislacyjnych podstaw realizacji programu,

związane z przygotowaniem projektu dokumentu mającego stanowić odpowiedź na rezolucję

Sejmu RP. Zakończenie pierwszego etapu prac legislacyjnych, wskazanych w punkcie 1,

towarzyszyło przygotowanie w maju br. Projektu dokumentu będącego odpowiedzią na

rezolucję Sejmu RP. Projekt zawierał:

-część diagnostyczną, określającą podstawowe problemy polskiego mieszkalnictwa, analizę

dotychczasowej polityki wsparcia oraz podstawowe wnioski wynikające z realizacji

dotychczasowego modelu polityki mieszkaniowej;

20

-część programową, określającą cele, kierunki i instrumenty wsparcia mieszkalnictwa

w latach 2011-2020, w podziale na 1) segmenty budownictwa socjalnego, społecznego

budownictwa na wynajem oraz społecznego budownictwa własnościowego, 2) instrumenty

związane z utrzymaniem zasobów, 3) ogólne instrumenty sektorowe, 4) działania

towarzyszące racjonalizacji struktury wydatków budżetowych na mieszkalnictwo;

-część dotycząca otoczenia regulacyjnego polityki wsparcia mieszkalnictwa,

z uwzględnieniem regulacji rynku najmu, systemu dodatków mieszkaniowych oraz

rynkowych instrumentów finansowania.

Dokument w powyższym kształcie został przyjęty w dniu 19 maja 2010r. przez Kierownictwo

Ministerstwa Infrastruktury i skierowany na posiedzenie Komitetu Stałego Rady Ministrów.

Jednocześnie przedkładany projekt został udostępniony w Biuletynie Informacji Publicznej

Ministerstwa Infrastruktury od dnia 24 maja 2010r. Komitet w dniu 24 czerwca 2010r, przyjął

dokument pod nazwą „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju

budownictwa mieszkaniowego do 2020roku”, uwzględniający część uwag zgłoszonych

w trakcie uzgodnień międzyresortowych oraz skierował dokument uwzględniający

rekomendację KRM na posiedzenie Rady Ministrów. Wobec podtrzymanych uwag

związanych z brakiem możliwości finansowania propozycji zawartych w dokumencie

przyjętym przez KRM, postanowiono rozstrzygnąć wszelkie wątpliwości na posiedzeniu

Rady Ministrów, które rozpoczęło się w dniu 6 lipca 2010r., jednak ze względu na napięty

porządek posiedzenia i wydarzenia w kraju związane z m.in. z koniecznością pilnych prac nad

pakietem instrumentów interwencyjnych przygotowywanych przez rząd w związku

z czerwcową powodzią, ostatecznie Rada Ministrów zajęła się dokumentem w dniu 13 lipca

2010r.

Zastrzeżenia do projektu, uwzględniające pogłębioną weryfikację wstępnych propozycji

schematu działań zawartych w projekcie „Główne problemy, cele i kierunki programu

wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020roku”, podtrzymał resort

finansów, wskazując na wynikające z Programu Konwergencji zobowiązanie Polski do

ograniczenia nadmiernego deficytu sektora finansów publicznych w perspektywie do 2012r.

W świetle tych zobowiązań niewątpliwie wdrożenie ewentualnych nowych instrumentów,

w tym programów wspierania mieszkalnictwa wiążących się z wieloletnim finansowaniem

budżetowym, nie mogło być postrzegane jako proces autonomiczny. Szczególnie w sytuacji,

kiedy aktualne wydatki państwa na mieszkalnictwo są silnie obciążone koniecznością

21

realizacji zobowiązań państwa wynikających z poprzedniego ustroju

politycznego(konieczność wypłacania premii gwarancyjnych posiadaczom książeczek

mieszkaniowych do około 2026r., wykup odsetek od starych kredytów spółdzielczych do

2026r. konieczność wypłacenia premii kompensacyjnych właścicielom budynków, w których

obowiązywał czynsz regulowany.

Uwzględniając powyższe, z uwagi na sytuację finansów publicznych poza uwarunkowaniami

spowolnienia gospodarczego gospodarek światowych pogorszoną w efekcie koniecznych

działań interwencyjnych związanych z tegoroczną powodzią Rada Ministrów postanowiła

odroczyć podjęcie decyzji w sprawie przyjęcia dokumentu. Na podstawie udzielonego na

posiedzeniu Rady Ministrów upoważnienia, o podjętej na posiedzeniu w dniu 13 lipca 2010r.

decyzji rządu Minister Infrastruktury niezwłocznie poinformował Marszałka Sejmu RP

pismem z dnia 20 lipca.

Jednocześnie, powstrzymując się od przyjęcia projektu dokumentu, Rada Ministrów

zadecydowała o powołaniu zespołu roboczego z udziałem Przewodniczącego Komitetu Rady

Ministrów i Ministra Infrastruktury, do którego zaproszono także Ministra Finansów. Zespół

podjął prace nad wypracowaniem kompromisowego dokumentu, przedstawiającego założenia

polityki mieszkaniowej w najbliższych latach z uwzględnieniem średniookresowych

możliwości wynikających z sytuacji finansów publicznych.

Wstępem do prac zespołu było przygotowanie przez Ministerstwo Infrastruktury analiz

dotyczących m.in. docelowego modelu funkcjonowania systemu wspierania rozwoju

budownictwa mieszkaniowego, z uwzględnieniem beneficjentów obecnego systemu, a także

analiz dotyczących efektywności istniejących oraz projektowanych rozwiązań z punktu

widzenia możliwości uzyskania samodzielnego mieszkania przez młode osoby i niskich

dochodach.

Pierwsze posiedzenie zespołu, na którym zapoznano się z przygotowanymi analizami

i podjęto prace uzgodnieniowe poszczególnych docelowych instrumentów stymulowania

mieszkalnictwa odbyło się w dniu 1 września 2010r. Kolejne posiedzenie odbyło się w dniu

20 września 2010r. W międzyczasie dokonano kolejnych analiz, m.in. dotyczących stanu

mieszkaniowego zasobu gmin. Dodatkowo, zgodnie z decyzją Komitetu Rady Ministrów

z dnia 16 września 2010r. zespół został zobowiązany do uzgodnienia treści założeń projektu

ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.

22

Projekt w pierwotnej treści programu uległ znaczącym zmianom w warstwie proponowanych

działań. Z jednej strony zmiany rozwijają i konkretyzują propozycje koniecznych zmian

regulacyjnych w obszarze gospodarowania mieszkaniowym zasobem publicznym.

Z drugiej strony, przy zachowaniu zaproponowanego schematu instrumentów opartych na

poszczególnych segmentach rynku mieszkaniowego, modyfikacji uległ pierwotny zestaw

propozycji działań finansowych. Ponadto rozwinięty został także wątek rynkowych

instrumentów finansowania mieszkalnictwa.

W dniu 30.11.2010r. rząd RP przyjął dokument pod nazwą główne problemy, cele i kierunki

programu wspierania budownictwa mieszkaniowego do 2020r. Dokument przedłożył

minister infrastruktury. Przedstawiony dokument stwierdza, że:

W ciągu najbliższych dziesięciu lat należy wzmocnić działania na rzecz budownictwa

socjalnego. Chodzi o tworzenie lokali socjalnych, noclegowni, domów dla bezdomnych

(budowa, rozbudowa, przebudowa lub adaptacja istniejących już budynków, zakup lokali lub

budynków mieszkalnych). W 2009 r. w Polsce istniało 205 noclegowni, a skorzystało z nich

ok. 16,6 tys. bezdomnych.

Ocenia się, że wsparcie finansowe tych przedsięwzięć będzie pochodzić z Funduszu Dopłat

(30-50 proc. kosztów). Proponuje się rozszerzyć możliwość ubiegania się o pomoc o innych

inwestorów budownictwa socjalnego niż tylko gminy. Jeśli chodzi o tworzenie noclegowni

i domów dla bezdomnych lub zwiększanie powierzchni użytkowej obiektów już istniejących

to wsparcie z Funduszu Dopłat ma pochodzić z puli odrębnej niż ta, przeznaczona na lokale

socjalne i mieszkania chronione. Odbiorcami pomocy będą gminy, związki międzygminne,

organizacje pożytku publicznego.

Do rozwiązania istniejących na rynku mieszkaniowym trudności w dostępie do własnych

mieszkań ludzi mniej zamożnych może przyczynić się społeczne budownictwo na wynajem.

Zdaniem rządu jest to najbardziej efektywny instrument dochodzenia do własnego mieszkania

przeciętnie zarabiających Polaków. Przygotowywany jest projekt ustawy, w którym określony

ma być system realizacji budownictwa mieszkaniowego pod wynajem, z docelowym

przeniesieniem własności na najemcę (formuła SGM – społeczne grupy mieszkaniowe).

Adresatami tej formy budownictwa będą osoby i rodziny posiadające dochody

23

uniemożliwiające zaciągnięcie kredytu komercyjnego oraz osoby młode, zamierzające

w przyszłości założyć rodzinę

Rząd stoi na stanowisku, że należy kontynuować działania wspierające tworzenie mieszkań

chronionych. Jest to forma pomocy społecznej adresowana do osób, które mogą prowadzić w

tych miejscach, pod opieką specjalistów, samodzielne życie. Mieszkania chronione mogą

zastępować pobyt w placówce zapewniającej całodobową opiekę. Chodzi o osoby w trudnej

sytuacji, niepełnosprawne, w podeszłym wieku, chore.

Społeczne budownictwo własnościowe – rząd w tym segmencie budownictwa zakłada

docelowe wygaszanie funkcjonującego od 2006 r. programu „Rodzina na swoim”, na rzecz

realizacji budownictwa w formule SGM. Wnioski o kredyt przewidziany w tym programie

będą mogły być składane tylko do końca 2012 r.

Państwo nadal będzie wspierać przedsięwzięcia związane z remontami i termomodernizacją

budynków. Pomoc obejmuje udzielenie premii, czyli spłatę części kredytu wykorzystanego na

przedsięwzięcia modernizacyjne z Funduszu Remontów i Termomodernizacji, który jest

obsługiwany przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Z pomocy tej korzystają i będą korzystać właściciele i zarządcy budynków, lokalnej sieci

ciepłowniczej, osoby fizyczne, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, TBS -y.

W przypadku właścicieli budynków mieszkalnych objętych w przeszłości czynszem

regulowanym, wsparcie dotyczy możliwości uzyskania refinansowania kosztów remontu

(w części lub w całości) jedynie na podstawie faktur.

Utrzymana ma być 8% stawka podatku VAT w mieszkalnictwie, w ramach budownictwa

społecznego. Stawka ta dotyczy budowy, remontów, dostawy (sprzedaży), modernizacji

i termomodernizacji oraz przebudowy budynków. Obejmuje ona obiekty o powierzchni do

150 m2 dla lokali mieszkalnych oraz do 300 m2 dla budynków mieszkalnych

jednorodzinnych.

24

Jednocześnie przewiduje się w okresie najbliższych kilku lat wprowadzenie nowych form

wsparcia gmin, np. w postaci bezpośredniej pomocy pokrywającej część kosztów inwestycji

związanych z przygotowaniem gruntów pod budownictwa mieszkaniowe.

Planuje się wygaszenie do końca 2013 r. systemu zwrotu osobom fizycznym części wydatków

jako instrumentu nie tylko kosztownego dla budżetu państwa, ale nieprecyzyjnego z punktu

widzenia celów polityki mieszkaniowej. Powstałe w ten sposób oszczędności w ocenie rządu

powinny być przeznaczone na finansowanie budownictwa dla osób niezamożnych.

Będzie kontynuowany proces wygaszania zobowiązań państwa dotyczących pomocy

w spłacie spółdzielczych kredytów mieszkaniowych „starego portfela” (zaciąganych przez

spółdzielnie do 31 maja 1992 r.). Będzie się to odbywać przez przyspieszenie procesu

refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych z tytułu likwidacji książeczek

mieszkaniowych oraz dotacji w spłacaniu przez członków spółdzielni mieszkaniowych

kredytów ze starego portfela.

Wygaszany będzie również system zwrotu osobom fizycznym niektórych wydatków

związanych z budownictwem mieszkaniowym. Obecnie zwrotem VAT objęte są te materiały

budowlane, które do 30 kwietnia 2004 r. objęte były 7% stawką podatku, a od 1 maja 2004 r.

były opodatkowane stawką 22%. Zwrot części wydatków dotyczy: budowy domu

mieszkalnego, nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkaniowe, przystosowania do

celów mieszkaniowych, remontów budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych. Należy

stwierdzić, że wydatki z budżetu na cele zwrotu podatku VAT stanowią dominującą wielkość

w ogólnej strukturze wydatków na wsparcie mieszkalnictwa. System zwrotu ma obowiązywać

do końca 2013 r.

Zaproponowanym formom pomocy państwa w sektorze mieszkalnictwa zgodnie

z zamierzeniami rządu będą towarzyszyć korekty obowiązujących przepisów oraz nowe

rozwiązania prawne. Niezbędne jest też przygotowanie bardziej racjonalnych rozwiązań

w polityce przestrzennej powiązanej z polityką regionalną, kierunkami rozbudowy miejskiej,

komunikacyjnej i społecznej. Powinny być również uelastycznione zasady najmu

25

w mieszkaniowym zasobie gmin i zasobach towarzystw budownictwa społecznego,

zracjonalizowana polityka czynszowa oraz zasady wypłacania dodatków mieszkaniowych.

Jednym z rozwiązań, adresowanym do gospodarstw domowych osób w starszym wieku, jest

tzw. odwrócona hipoteka. Zainteresowani tą formą pomocy w zamian za przepisanie swojego

mieszkania na rzecz banku (osoby muszą posiadać prawo własności albo wieczystego

użytkowania bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) będą otrzymywać od banku

(w ratach lub jednorazowo) określoną kwotę. Po śmierci właściciela jego spadkobiercy będą

mieli możliwość spłaty zaciągniętego kredytu i zachowają prawo do lokalu. Jeśli z tej

możliwości nie skorzystają, nieruchomość przejmie bank.

W dokumencie określono kierunki zmian zasad regulujących rynek wynajmu mieszkań.

Jednym z postulatów jest zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego

zasobu mieszkaniowego. Chodzi o zawężenie zasobu wyłącznie do lokali, w stosunku do

których gmina posiada prawo własności oraz do tych, które pozostają w jej posiadaniu

samoistnym. Gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego powinny mieć możliwość

zawierania umów najmu lokali na czas określony. Będzie wprowadzona również zasada, że

czynsz w publicznym zasobie mieszkaniowym powinien pokrywać co najmniej koszty

utrzymania nieruchomości.

Istotne zmiany mają objąć system dodatków mieszkaniowych. Przewiduje się, że odbiorcami

tej formy pomocy będą wyłącznie lokatorzy, a nie jak obecnie właściciele domów i mieszkań,

członkowie spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, ale posiadające

spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego.

Zakłada się ponadto wprowadzenie istotnych zmian dotyczących zasad ustalania czynszów

w zasobach mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego (tbs) oraz wprowadzenie

niektórych zmian w odniesieniu do łączenia, podziału, rozwiązania i ogłoszenia upadłości

Towarzystw Budownictwa Społecznego. Zmiany te będą służyć zwiększeniu bezpieczeństwa

i ochronie najemców.

26

Po zapoznaniu się z rządowym dokumentem pod nazwą „główne problemy, cele i kierunki

programu wspierania budownictwa mieszkaniowego do 2010r. można stwierdzić, że autorzy

dokumentu prawidłowo zdiagnozowali podstawowe problemy mieszkalnictwa w kraju, takie

jak:

1). deficyt mieszkań szacowany na ok.1,5 mln mieszkań;

2). niska dostępność mieszkań spowodowana m.in. nieelastycznością podaży

rynkowej;

3). niski standard techniczny mieszkań, spowodowany m.in. wieloletnimi

zaległościami remontowymi największy w zasobach komunalnych i prywatno-

czynszowych.

Prawidłowo również została sformułowana ocena kierunków pomocy państwa w poprzednim

okresie, którą można krótko przedstawić w następujący sposób:

1). pomoc ( instrumenty stymulujące ) skierowana była do osób i rodzin, które były

w stanie we własnym zakresie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe; Większa pomoc była

kierowana do grup ludności o najwyższych dochodach, płacących najwyższe podatki

dochodowe.

Prawidłowo zostały sformułowane podstawowe wnioski wynikające z dotychczasowego

modelu polityki mieszkaniowej państwa.

1). niska ocena skuteczności i efektywności stosowanych instrumentów z uwagi przede

wszystkim na fakt, iż adresowane były do bardziej zamożnych grup odbiorców, którzy

niezależnie od wsparcia państwa podjęliby się zakupu lub budowy mieszkania/domu.

2). ważny wniosek dotyczący konieczności nowelizacji przepisów dotyczących

gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin.

Nie można jednak zgodzić się z wnioskiem dotyczącym umożliwienia nabycia na własność

mieszkania w TBS przez ich lokatorów, bowiem środki na budowę pochodziły

z preferencyjnych kredytów BGK. Sprzedaż najprawdopodobniej będzie następowała za cenę

poniżej rynkowej wartości mieszkania, w sytuacji wprowadzenia bonifikat od ceny

sprzedaży. Tak więc po raz kolejny pomoc państwa skierowana zostanie do osób zamożnych

lub średnio zamożnych, mieszkania w TBS powinny pozostać zasobem mieszkań na rynku

wynajmu i być mieszkaniami o dostępnych cenach najmu).

27

Analizując podstawowe segmenty wsparcia państwa można pokusić się o następujące uwagi:

1). Segment I - Budownictwo socjalne: instrumenty 1.-wsparcie budownictwa socjalnego

oraz instrument 2.-wsparcie budownictwa dla osób bezdomnych: Przy realizacji tych

instrumentów zakłada się co prawda możliwość wsparcia – zasilanie Funduszu Dopłat -

z budżetu państwa. Jednak zachodzi bezwzględna konieczność zasilenia z budżetu państwa

właśnie instrumentu 1, z powodu ogromnego deficytu mieszkań socjalnych.

2). Segment II- Społeczne Budownictwo na wynajem: Instrument 1.-Formuła Społecznych

Grup Mieszkaniowych ( stopniowe dochodzenie do własności mieszkania), zakłada brak

wsparcia z budżetu państwa, ewentualne wsparcie samorządów. Do zadań własnych gminy

nie zależy budowa mieszkań na własność, a więc instrument pewnie nie będzie

wykorzystywany przez gminy, z uwagi na brak środków finansowych lub ich ograniczenie

i jednocześnie konieczność przeznaczenia środków finansowych na inne zadania własne

gmin.

Instrument 2- Wsparcie budownictwa mieszkań chronionych, zakłada możliwość zasilenia

Funduszu Dopłat z budżetu państwa, więc nasuwa się pytanie czy takie zasilenie nastąpi,

a przede wszystkim w jakim zakresie.

Instrument 3 – Preferencyjne kredyty udzielane TBS i spółdzielniom mieszkaniowym-

propozycja rozwiązania. Rozwiązanie jest skierowane do zamożnej części ludności i nie

wpłynie na zmniejszenie ilości lokali które musi dostarczyć gmina jak również nie odciąży

budżetu miast.

3). Segment III – Społeczne Budownictwo Własnościowe ograniczenie programu i docelowo

wycofanie się państwa z instrumentu wsparcia jakim jest preferencyjny kredyt na zakup lub

budowę domu lub mieszkania. Słusznie z uwagi na zmianę w ogóle modelu wsparcia

państwa.

Warto w tym miejscu zauważyć, że na 15 mln gospodarstw domowych w Polsce, co trzecie

składa się z jednej osoby. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, tworzą je przede

wszystkim osoby w wieku od 25 do 40 lat. To coraz ważniejsza i silniejsza grupa klientów,

także na rynku mieszkaniowym. Z tego, że jest to coraz liczniejsza grupa klientów zdają sobie

sprawę zarówno deweloperzy, jak i bankowcy. Rząd, wychodząc im naprzeciw zapowiedział,

że od przyszłego roku z preferencyjnych kredytów mieszkaniowych w ramach programu

"Rodzina na swoim", będą mogły skorzystać osoby samotne oraz pozostające

w nieformalnych związkach. Państwo zatem przez osiem lat spłacać będzie za nich połowę

28

odsetek kredytu hipotecznego. Dotyczy to jednak mieszkań, które są nowe i mają nie więcej

niż 50 m2. Natomiast dopłata będzie obejmować tylko 30-35 m2. Limity cen będą takie same

jak dla dotychczasowych odbiorców programu. W 2011r. kształtują się one w Poznaniu na

poziomie 6 tys. 902 zł. Mogą one jednak ulec zmianie, nawet w najbliższym kwartale. Władze

obawiają się, że aktualnie obowiązujące limity cenowe są na tyle wysokie, że z programu

korzystają osoby, które tak naprawdę nie potrzebują pomocy państwa i mogłyby kupić

mieszkanie z własnych środków. Stwarza to presję na obniżenie wskaźników określających

maksymalną cenę metra kwadratowego lokali kwalifikujących się do programu „Rodzina na

Swoim”.

Zgodnie z założeniami państwa w zakresie utrzymania zasobów mieszkaniowych,

dotychczasowe programy będą kontynuowane, bowiem docelowo mają służyć ograniczeniu

skutków tzw. luki remontowej. Należałoby jednak zagwarantować duże środki na ten cel.

W zakresie tzw. ogólnych instrumentów sektorowych, występuje instrument 1. obniżona

stawka podatku VAT na mieszkalnictwo w ramach tzw. budownictwa społecznego. Obniżona

stawka podatku VAT będzie obowiązywała przy zachowaniu kryterium powierzchni

mieszkania lub domu.

Ponadto będzie występował także instrument 2.- program wsparcia tworzenia infrastruktury

towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu ( nowe formy wsparcia dla gmin od 2015r.)-

dofinansowanie ze środków Funduszu Dopłat kosztów budowy infrastruktury towarzyszącej

budownictwu mieszkaniowemu do wysokości 15% kosztów inwestycji. Trzeba podkreślić, że

każda forma wsparcia gmin jest jak najbardziej pożądana.

Przewiduje się natomiast wprowadzenie instrumentu 3. – ukonstytuowanie instytucjonalnego

animatora rynku obligacji komunalnych na tworzenie infrastruktury towarzyszącej

budownictwu mieszkaniowemu od 2015r.

Podstawowe działania towarzyszące racjonalizacji struktury wydatków budżetowych na

mieszkalnictwo polegać będzie przede wszystkim na planowanym na 2013r. wygaszeniu

zwrotu osobom fizycznym części wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym,

poniesionych na zakup towarów lub usług.

Do podstawowych instrumentów finansowania należy zaliczyć, w związku z likwidacją

uprawnienia dla właścicieli mieszkań prawa do dodatku mieszkaniowego wprowadzenie

instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, począwszy od 2011r.

Podstawowe zmiany zasad regulujących rynek najmu mieszkań polegać będą na

zaproponowaniu uzasadnionych i nie budzących zastrzeżeń miast zmian w zapisach ustawy

o ochronie praw lokatorów i o dodatkach mieszkaniowych, które służyć będą prowadzeniu

29

racjonalnej gospodarki mieszkaniowym zasobem własnym i zaspokajaniu potrzeb

mieszkaniowych rzeczywiście potrzebującym pomocy.

Reasumując brak wieloletniego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego

spowodował pomijanie cywilizacyjne i ekonomiczne istotnej sfery zaspokajania potrzeb

społeczeństwa w polityce rozwoju, w średniookresowej strategii rozwoju kraju i corocznych

kierunkach polityki społeczno-gospodarczej rządu. Wyraża się to w systematycznym spadku

wydatków budżetu państwa na mieszkalnictwo, dorywczych działaniach oszczędnościowych

likwidujących programy mieszkaniowe (finansowanie społecznego budownictwa

czynszowego) lub drastycznie zmniejszających budżety uznanych programów(program

wsparcia budownictwa socjalnego). Obszarami strategicznej interwencji w tej dziedzinie

powinny być w szczególności obszary metropolitalne i obszary zurbanizowane. Brak oferty

mieszkaniowej w tych obszarach istotnie hamuje restrukturyzację gospodarki i wdrożenie

polaryzacyjno-dyfuzyjnego modelu rozwoju kraju.

Polityka mieszkaniowa państwa powinna wspierać gminy, a szczególnie obszary

metropolitalne i największe miasta, w realizacji konstytucyjnych zadań w następujących

programach:

1) mieszkalnictwa socjalnego,

2) mieszkalnictwa społecznego,

3) infrastruktury osiedleńczej.

Rozwój szeroko pojmowanego mieszkalnictwa socjalnego powinien zapewnić godziwe

warunki zamieszkiwania osobom i rodzinom znajdującym się w szczególnej sytuacji

ze względu na brak dochodów lub bardzo niskie dochody, sytuację rodzinną, zdrowotną.

Nakłady budżetowe na rządowy program wsparcia gmin w realizacji budownictwa socjalnego

powinny ulec zwielokrotnieniu, by w ciągu najbliższych lat zaspokoić zapotrzebowanie na

lokale socjalne(nowo budowane i uzyskiwane w wyniku łańcucha zamian mieszkań

komunalnych i społecznych czynszowych), umożliwić zwiększenie puli mieszkań

chronionych i mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych.

Rozwój mieszkalnictwa społecznego pozwoli miastom wspierać mobilność mieszkaniową

swoich mieszkańców i zapewnić mieszkania dostępne przybyszom. Większość gospodarstw

domowych pod względem możliwości finansowania potrzeb mieszkaniowych mieści się

w szerokiej i wielorodnej grupie posiadającej dochody i zasoby zbyt wysokie, by

30

kwalifikowały się do najmu mieszkań komunalnych, zarazem zbyt niskie by korzystać

wyłącznie z oferty rynku komercyjnego.

Brak wieloletniego programu polityki mieszkaniowej państwa najbardziej doskwiera osobom

o niskich dochodach, które bez pomocy publicznej nie są w stanie zaspokoić podstawowych

potrzeb mieszkaniowych oraz gminom, na które państwo przerzuciło zadanie wspomagania

osób ubogich i/lub znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej w zaspokajaniu potrzeb

mieszkaniowych.

Dokument rządowy „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania budownictwa

mieszkaniowego do 2020r.” nie zawiera odpowiedzi na podstawowy problem sektora

mieszkaniowego – skalę i źródła finansowania.

31

7. Wskaźniki SAS z zakresu komunalnej gospodarki mieszkaniowej.

W Polsce problemy mieszkaniowe wiążą się przede wszystkim z niedostateczną dostępnością

mieszkań, rozumianą jako możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez

gospodarstwa domowe. Niskie dochody społeczeństwa (w dużych miastach za przeciętne

wynagrodzenie można kupić jedynie ok. 0,5-0,6 m2 mieszkania) oraz wysokie koszty

budowy/ceny nowych mieszkań powodują, że niewielka część społeczeństwa może nabyć

mieszkania na warunkach rynkowych. Istotną kwestią, odziedziczoną po okresie sprzed

transformacji ustrojowej, jest niezadowalający standard zamieszkania oraz niski stan

techniczny zasobów mieszkaniowych, szczególnie charakterystyczny dla zasobów

komunalnych.

Obecne efekty budownictwa mieszkaniowego, oscylujące w granicach 160-165 tys. rocznie są

na najwyższym poziomie od rozpoczęcia transformacji ustrojowej. Przy występującej

oczywiście nadal dużej potrzebie poprawy ilościowych wskaźników zaspokojenia potrzeb

mieszkaniowych, jako zasadniczy przedstawia się przede wszystkim problem bardzo

niskiego udziału w efektach ogółem budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane

dla gospodarstw domowych nie będących w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb

mieszkaniowych na rynku. W latach 2008 i 2009 wybudowano odpowiednio 5,9 tys. i 7,8 tys.

mieszkań wspomaganych przez władze publiczne (mieszkania komunalne oraz mieszkania

społeczne czynszowe), co stanowiło tylko 3,7% i 4,9% efektów budownictwa

mieszkaniowego w tych latach. Utrzymanie obecnego poziomu budownictwa przeznaczonego

dla osób nie będących w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na

rynku, nie jest w stanie w pespektywie najbliższego dziesięciolecia zapewnić zauważalnego

zaspokojenia występujących w tym zakresie potrzeb, odzwierciedlonych chociażby w liczbie

rodzin zarejestrowanych na listach oczekujących na wynajem mieszkań od gminy lub tbs.

Powyższy stan tj. niską skuteczność ilościową i jakościową usługi, obrazują kolejne,

wyliczone na podstawie danych za 2009r. średnie wartości wskaźników SAS dotyczące

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych:

32

1). Liczba gospodarstw domowych uprawnionych do uzyskania lokalu mieszkalnego,

zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do liczby rozpatrzonych podań o przyznanie lokalu

mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS – wskaźnik 1.1.1.

307,71

172,06

245,94286,9

218,53

0

50

100

150

200

250

300

350

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.1.1

W badaniach w 2009r. nie odnotowano danych z miast do 10 tyś. mieszkańców, ale w latach

2007 i 2008 wyniki wynosiły odpowiednio 384,66% i 330%. Wskaźnik pokazuje, że liczba

już uprawnionych i oczekujących na pomoc mieszkaniową jest nadal wysoka w miastach.

W porównaniu do lat poprzednich występuje widoczna zmiana w miastach do 20 tyś

mieszkańców, wskazująca na zmniejszenie liczby już uprawnionych do pomocy

mieszkaniowej, chociaż nie potwierdza tego faktu wskaźnik średniego okresu oczekiwania na

mieszkanie od gminy, w tej grupie miast – 7 lat.

W pozostałych grupach miast sytuacja jest zbliżona do roku 2008, w miastach powyżej 200

tyś. mieszkańców widoczny jest wyraźny spadek wartości wskaźnika z 342,11% na 218,56%

i fakt ten znajduje odzwierciedlenie również w spadku średniego okresu oczekiwania na

mieszkanie z 8 w 2008r. do 3,96 lat w roku 2009.

Analiza wskaźnika 1.1.1. pokazała, że najtrudniejsza w 2009r. była sytuacja w Wejherowie,

Elblągu, Rzeszowie i Sępolnie Krajeńskim na tle 61 miast, które uczestniczyły w ankiecie

i przekazały dane dla potrzeb wyliczenia tego wskaźnika.

33

2). Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne, zamienne,

socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych uprawnionych do uzyskania lokalu

mieszkalnego, zamiennego i socjalnego i/lub TBS – wskaźnik 1.1.2.

42,12

31,55

19,7 19,0716,1

05

1015202530354045

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.1.2

W porównaniu do wyników badań z lat poprzednich, jedynie w miastach do 20 tyś.

mieszkańców nastąpił wzrost możliwości realizacyjnych. Właśnie te miasta średnio ponad

40% przyjętych do realizacji zobowiązań w zakresie pomocy mieszkaniowej zrealizowały

w 2009r.

Na niezmienionym poziomie w porównaniu do lat poprzednich potrzeby mieszkaniowe

zrealizowały miasta do 50 tyś mieszkańców oraz miasta powyżej 200 tyś mieszkańców, przy

czym poziom realizacji zadań w tym zakresie pozostawał najniższy właśnie w dużych

miastach w 2009r. i 2008r.

Zmniejszyły się możliwości realizacyjne miast od 50 tyś do 200 tyś mieszkańców w 2009r.,

nie przekraczając poziomu 20%, w porównaniu do roku 2008.

Średni poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w stosunku do przyjętych zobowiązań

w 2009r. zmniejsza się wprost proporcjonalnie do wielkości miast. Im większe miasto, tym

niższy średni poziom wskaźnika. I tak w 100% swoje zobowiązania w 2009r. zrealizowały

takie miasta jak Iława, Jarocin. Na wysokim, powyżej 70% poziomie realizacji zadań

pozostawały w 2009r. Wąbrzeźno i Wałbrzych. Natomiast najniższy wskaźnik osiągnęły takie

miasta jak Kołobrzeg, Olsztyn, Konin, Radom i Ruda Śląska.

34

3). Liczba oddanych do użytku mieszkań nowych lub adaptowanych w budownictwie

komunalnym, mieszkań wybudowanych przez TBS (w formule na wynajem), nabytych przez

gminę, wynajętych w celu podnajmowania, bądź pozyskanych w inny sposób, do liczby

gospodarstw domowych uprawnionych do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego,

socjalnego i/lub TBS – wskaźnik 1.1.4.

8,075,26

19,92

7,165,73

02468

101214161820

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre nia wskaźnika 1.1.4

4). Relacja liczby mieszkań pozyskanych w ramach naturalnego ruchu ludności do liczby

gospodarstw domowych uprawnionych do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego,

socjalnego – wskaźnik 1.1.5.

12,35

20,11

26,74

16,59

10,65

0

5

10

15

20

25

30

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.1.5

Dane pochodzące z miast, a dotyczące sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

członków wspólnoty samorządowej, tak jak miało to miejsce w latach poprzednich wskazują,

35

że miasta zadania własne realizują w mniejszym stopniu poprzez tworzenie nowego zasobu

mieszkań komunalnych. W przeważającej części miasta problemy mieszkaniowe rozwiązują

poprzez dostarczanie mieszkań odzyskanych w drodze naturalnego ruchu ludności.

Zarówno działalność inwestycyjna samorządów gminnych prowadząca do powiększenia

zasobów mieszkaniowych, jak i możliwość odzyskania mieszkania od dotychczasowych

najemców jest całkowicie niewystarczająca, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe w tym

zakresie, co wyraźnie pokazują dane zgromadzone w ramach SAS. Realizacja zadań własnych

miast w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w 2009r. w drodze powiększania

zasobu gminy następowała w największym zakresie w takich miastach jak Iława, Wałbrzych,

Brzeziny, Słupsk i Olsztyn, bowiem poziom realizacji był wyższy niż 20%.

5). Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i TBS – wskaźnik 1.3.1.

36

7,48

6,12

7,88

10,13

3,96

0

2

4

6

8

10

12

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.3.1

1,161

0,3

0 ,68

2,45

0

0,5

1

1,5

2

2,5

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

M in. wskaźnika 1.3.1

Wyniki w zakresie czasu oczekiwania na mieszkanie od gminy nie napawają optymizmem,

a stały bo występujący również w poprzednich latach długi okres oczekiwania może

wskazywać, że taki stan będzie się utrzymywać jeszcze przez wiele lat.

Znacznie powyżej średnich wartości znalazły się takie miasta jak Elbląg, Konin, Kołobrzeg,

Ruda Śląska, Ostrowiec Świętokrzyski, Sępolno Krajeńskie, Kędzierzyn-Koźle, Włocławek,

Świecie, Gorzów Wielkopolski, Rzeszów, Kościan i Legnica.

Znacznie lepiej w porównaniu do średnich wartości prezentują się minimalne wyniki tego

wskaźnika, osiągane w 61 zbadanych miastach. Wyniki te nie są jednak satysfakcjonujące dla

gmin. Minimalny czas oczekiwania na mieszkanie od gminy w 2009r. w porównaniu do roku

2008 wydłużył się o około 1,5 roku.

Najkrócej, bo tylko kilka miesięcy, czeka się na mieszkanie od miasta w Żarach, Suwałkach

i Wałbrzychu.

37

Ograniczenia regulacyjne i częściowo finansowe (wysokość czynszów, dodatki

mieszkaniowe) sprawiają, że liczba mieszkań komunalnych jest zdecydowanie

niewystarczająca do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób oczekujących na możliwość

najmu lokalu od gminy. Według szacunków IRM, na koniec 2008 roku na listach

oczekujących było ok. 125 tys. rodzin, z czego 75 tys. oczekiwało na lokale socjalne.

W niektórych miastach prowadzone są analizy dynamiki wpływu wniosków o dostarczenie

lokali socjalnych w związku z przyznaniem tego prawa w sentencji wyroku nakazującego

opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu dotychczas zajmowanego przez dłużnika wyroku.

I tak np. w Poznaniu średnio rocznie wpływa około 190 wniosków o dostarczenie lokalu

socjalnego, stad na koniec 2010r. odnotowanych było 1491 wyroków do realizacji ( liczba nie

obejmuje wyroków uzyskanych przez Miasto Poznań we własnym zasobie ). Tak więc, by

zatrzymać proces przyrostu wniosków, biorąc pod uwagę jego dynamikę należałoby rocznie

przeznaczać 200 lokali socjalnych na realizację tego zadania. Miasto Poznań dysponuje

rocznie na ten cel liczbą lokali socjalnych nie większą niż 50. Na dramatyczną sytuację miast

w zakresie realizacji sądowych wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego

wpływa fakt obowiązku zapłaty odszkodowania wierzycielowi wyroku w przypadku braku

możliwości dostarczenia lokalu socjalnego dłużnikowi wyroku przez gminę. Kwota

wypłacanych kwot odszkodowania lawinowo wzrasta. Dla przykładu Miasto Poznań

zobowiązane było w 2010r, do zapłaty ponad 8 mln zł z tego tytułu.

Niepokojące dla miast są również orzeczenia sądów w zakresie wysokości roszczenia

odszkodowawczego przysługującego wierzycielom z powodu braku oferty lokali socjalnych

ze strony gmin. Zdarzają się przypadki orzeczeń kwot, których podstawą ustalenia były

rynkowe stawki czynszu jaki można uzyskać z tytułu najmu lokalu użytkowego, mimo

iż lokal miał charakter lokalu mieszkalnego. W tych przypadkach wystarczyło oświadczenie

wierzyciela, iż zamierza przeznaczyć dotychczasowy lokal na cele użytkowe.

38

7.1. Racjonalność gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin.

1). Wskaźnik rotacji lokali komunalnych, w trybie zamiany – wskaźnik 1.1.3.

1,49

0,74

1,111,01

0,68

00,20,40,60,8

11,21,41,6

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.1.3

Wdrożenie programu zamiany mieszkań oraz powstanie nowej, odrębnej komórki

organizacyjnej, zajmującej się tylko i wyłącznie dokonywaniem zamian lokali mieszkalnych,

służy realizacji zasady racjonalnego wykorzystania mieszkaniowego zasobu Miasta oraz

poprawy stanu windykacji należności z tytułu czynszu za najem.

Głównymi obszarami, na których należy skoncentrować działania, jest przeprowadzanie

następujących zamian:

− pomiędzy najemcami zajmującymi zbyt duże lokale w stosunku do swoich potrzeb

i uiszczającymi zbyt wysokie (w stosunku do swoich możliwości płatniczych) opłaty z tym

związane, a najemcami zajmującymi zbyt małe lokale w stosunku do swoich potrzeb

mieszkaniowych;

− pomiędzy zadłużonymi najemcami lokali komunalnych a innymi uczestnikami programu

zamiany mieszkań, deklarującymi gotowość spłaty tego zadłużenia w celu uniknięcia

rozwiązania z zadłużonym najemcą stosunku najmu i skierowania sprawy na drogę

postępowania sądowego i egzekucyjnego, prowadzącego do przymusowej eksmisji oraz

w celu doprowadzenia do całkowitej spłaty powstałego zadłużenia;

− pomiędzy najemcami lokali komunalnych usytuowanych w budynkach wspólnot

mieszkaniowych, którzy nie wyrażają woli skorzystania z prawa pierwszeństwa nabycia

lokalu na własność, a innymi uczestnikami programu zamiany mieszkań, którzy wyrażają taką

wolę, w celu wzmocnienia procesu sprzedaży lokali przez gminę na rzecz najemców,

39

mającego doprowadzić w efekcie końcowym do zmniejszenia udziału gminy

w istniejących wspólnotach z jej udziałem.

Zgodnie z przyjętymi założeniami, uczestnikami wielopłaszczyznowego programu zamiany

mieszkań mogą być:

− najemcy lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gmin,

− najemcy lokali wchodzących w skład innych zasobów (towarzystwa budownictwa

społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe, inne gminy, prywatni właściciele),

− właściciele lokali mieszkalnych.

W praktyce, głównymi uczestnikami programu zamiany mieszkań są najemcy lokali

wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Wśród wielu korzyści, płynących zarówno dla najemcy jak i wynajmującego,

z dokonania zamiany, do najważniejszych zaliczyć należy:

− dostosowanie wielkości i standardu lokalu oraz wysokości opłat za jego używanie

do możliwości płatniczych najemcy,

− częściowa bądź całkowita spłata zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu,

w przypadku zamiany z innym najemcą deklarującym gotowość spłaty zadłużenia,

− uniknięcie postępowania sądowego oraz egzekucyjnego, prowadzącego do eksmisji,

− możliwość uzyskania dodatku mieszkaniowego przez osoby zajmujące dotychczas zbyt duże

lokale,

− możliwość zamieszkania w budynku, w którym prowadzona lub przewidziana jest sprzedaż

lokali, w przypadku chęci wykupu mieszkania,

− możliwość zamieszkania w nowym budynku,

− możliwość zamieszkania przez osobę niepełnosprawną w lokalu bez barier

architektonicznych,

− możliwość uzyskania lokalu w innym mieście, w przypadku dokonania zamiany

z najemcą / właścicielem lokalu z innego miasta.

Jednym z istotnych zadań zamiany lokali może być zasiedlanie, w drodze zamiany, lokali

w budynkach nowych oraz poddanych kapitalnym remontom lub renowacji, gdyż po pierwsze

tali sposób postępowania daje gwarancję optymalnego doboru „sprawdzonych” najemców,

40

tj. regularnie płacących czynsz i inne opłaty za korzystanie z zajmowanych lokali, a ponadto

umożliwia wynajmującemu wybór, spośród lokali zajmowanych przez najemców

zainteresowanych zamianami na nowe lokale, lokali o konkretnych parametrach i strukturze,

niezbędnych do realizacji innych zadań i potrzeb gminy.

Doskonałym przykładem na wykorzystanie takiego modelu rozwiązania jest pozyskiwanie

przez wynajmującego lokali mieszkalnych o niższym standardzie, przeznaczanych, po ich

zwolnieniu przez dotychczasowych najemców, na lokale socjalne, wobec ustawowego

obowiązku dostarczania przez gminę takich lokali osobom uprawnionym. Przekładać się to

może również na wymierny efekt finansowy poprzez zmniejszanie kwot odszkodowań

wypłacanych przez gminy wierzycielom wyroków z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych.

Informacje zawarte w złożonych przez najemców zgłoszeniach zajmowanych lokali do

zamiany, oczekiwań ( dotyczących struktury i wielkości ) wobec lokali, które najemcy pragną

uzyskać po zamianie, stanowią niezwykle przydatną informację dla gminy, szczególnie ważną

przy planowaniu nowych inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Miernikiem powodzenia funkcjonowania programu zamiany mieszkań oraz zapotrzebowania

ze strony najemców na dokonanie zamiany świadczy liczba lokali zgłoszonych

do zamiany. Dla przykładu w Mieście Poznań liczba lokali zgłoszonych

do zamiany wynosiła w 2010r. 5,96 % wszystkich lokali wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania. Natomiast wskaźnik rotacji lokali komunalnych

w trybie zamiany w Poznaniu w 2010r. wynosił na koniec roku 0,92%, przy liczbie mieszkań

komunalnych 14.001.

W Gdańsku lub w Gorzowie Wielkopolskim wskaźnik ten wynosił odpowiednio 0,75%

i 0,81%.

Dzięki propagowaniu przez Związek Miast Polskich instytucji zamiany lokalu mieszkalnego

wśród gmin jako skutecznego narzędzia racjonalizacji zarzadzania mieszkaniowym zasobem

gminy, w tym skutecznego dodatkowego narzędzia windykacji należności z tytułu najmu

lokali mieszkalnych corocznie wzrasta odsetek lokali będących przedmiotem zamiany.

41

2). Wskaźnik niezagospodarowania lokali mieszkalnych w mieszkaniowym zasobie gminy -

wskaźnik 1.1.6.

0,31

0,970,7

1,71

1,08

00,20,40,60,8

11,21,41,61,8

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.1.6

Przedstawione wyniki we wskaźniku powyżej nie wskazują tendencji wzrostowej w tym

zakresie w porównaniu do lat poprzednich. Zawsze istnieje pewna liczba mieszkań, które

zostały wyłączone z eksploatacji, jako wynik właścicielskiej decyzji miast lub poddane są

pracom remontowym dla przyszłych lokatorów.

3). Wskaźnik niezagospodarowanych lokali użytkowych gminy – wskaźnik 2.2.9.

6,675,41

7,03

9,61

8,09

0123456789

10

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.9

Na porównywalnym poziomie do poprzednich lat utrzymują się wartości tego wskaźnika, co

prawdopodobnie spowodowane jest dużą ilością innych lokali użytkowych do dyspozycji

potencjalnych użytkowników, a niską atrakcyjnością lokali użytkowych gmin lub długimi

i nieatrakcyjnymi procedurami związanymi z przekazaniem lokali do dyspozycji najemcy.

Gospodarowanie zasobem publicznym narażone jest na tego typu uwarunkowania, z uwagi na

potrzebę zachowania zasady transparentności w zarządzaniu tym zasob

42

4). Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy - wskaźnik 1.2.1.

17,9515,92 15,24

18,42 17,33 17,57

02468

101214161820

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.2.1

Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy rozumiana, jako poziom

wykorzystania powierzchni użytkowej mieszkaniowego zasobu gminy, wskazuje w 2009r.,

podobnie jak w latach poprzednich na nadwyżki powierzchni użytkowej mieszkań

komunalnych w stosunku do liczby zajmujących je osób. Wartości wskaźnika wskazują na

potrzebę wdrożenia np. zamiany mieszkań w celu zwiększenia racjonalności wykorzystania

mieszkaniowego zasobu gminy.

Wskaźnik przyjmuje najniższe wartości we Włocławku, Jaśle, Śremie, Inowrocławiu

i Ostrowie Wielkopolskim.

Na wyniki badań wpływ ma niewątpliwie wiek budynków w gminach, który determinuje

wielkość i strukturę lokali mieszkalnych.

Fakt ten tym bardziej powinien mobilizować gminy do zmiany istniejącego stanu – poziomu

nadwyżki powierzchni użytkowej mieszkań komunalnych w stosunku do liczby zajmujących

je osób, który może mieć wpływ na wielkość wpływów z tytułu najmu tych lokali,

zajmowanych przez osoby niezdolne do utrzymania mieszkania dużego pod względem

powierzchni użytkowej i o wysokich kosztach utrzymania. Zmiany mogą być efektem

renowacji budynków, w trakcie której nastąpi przebudowa dużych mieszkań na lokale

mniejsze, dostosowane do potrzeb osób uprawnionych do pomocy mieszkaniowej od gminy

lub działań związanych z zamianami lokali.

43

5). Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu

mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS do budżetu gminy- przychody – wskaźnik

1.2.2.

0,17 0,19

0,48

0,340,37

00,05

0,10,15

0,20,25

0,30,35

0,40,45

0,5

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 tys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 1.2.2

0,34 0,4

1 ,040,86

1,27

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Max. wskaźnika 1.2.2

Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do otrzymania lokalu

mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS do budżetu gminy- przychody rozumiana

jest jako iloczyn wartości odtworzeniowej lokalu i powierzchni użytkowej, przypadającej na

1 osobę uprawnioną do otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS

( w gospodarstwie wieloosobowym-15m2/os; w gospodarstwie jednoosobowym-30m2/os )

w stosunku do przychodów gmin w okresie badanym.

Przedstawione powyżej średnie i max wartości wskaźnika pochodzą z 39 miast w 2009r.

Łódź musiałby przeznaczyć 1,27, a Kędzierzyn – Koźle 1,04 przychodów tych miast na

zrealizowanie zarejestrowanych potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych.

44

Najlepsza sytuacja w tym zakresie przedstawia się w Jarocinie, Limanowej, Iławie, Tychach,

Kartuzach, Gdyni, Kościanie i Śremie oraz Lesznie.

0,020,01

0,11

0,03

0,06

0

0,02

0,04

0,06

0,08

0,1

0,12

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 tys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

M in. wskaźnika 1.2.2

Powyżej przedstawione wskaźniki pokazują, że największe koszty związane z zaspokojeniem

potrzeb mieszkaniowych, w zakresie zadań własnych gmin, posiadają miasta średnie i duże.

Właśnie te miasta musiałyby przeznaczyć najwięcej środków z własnych budżetów, aby

zrealizować wszystkie zarejestrowane i uprawnione do otrzymania mieszkania osoby

i rodziny.

45

7.2.Prywatyzacja zasobu gminnego.

Według badań Instytutu Rozwoju Miast w stosunku do badań z poprzednich lat

współwłasność w budynkach niewiele się zmieniła i wynosiła około 60%. W badanych przez

IRM miastach w dalszym ciągu w 40% komunalnych budynków mieszkalnych nie ma

sprzedanego ani jednego lokalu. Są to jednak w większości budynki stare, o niskim

standardzie wyposażenia mieszkań oraz znacznych zaległościach remontowych.

W budynkach, w których sprzedano, chociaż jeden lokal następuje stopniowy wzrost udziału

własności prywatnej – w 2009 r. udział wspólnot o większościowych udziałach osób

fizycznych wyniósł już 77%, co oznacza, że znacznie większa część wspólnot

mieszkaniowych może faktycznie decydować o sposobach rozwiązywania problemów

dotyczących nieruchomości i jej bieżącego utrzymania, bez odwoływania się do szczególnych

zapisów ustawy o własności lokali.

Badania ZMP pokazują ciągły proces wyprzedaży lokali mieszkalnych, wchodzących w skład

mieszkaniowego zasobu gmin.

5). Skuteczność sprzedaży mieszkań w trybie pierwszeństwa- wskaźnik 2.1.5:

76,67

52,6561,74

70,9378,78

01020304050607080

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.1.5

46

Zaprezentowane wyniki z roku 2009r. wskazują na wysoką jakość świadczonej usługi

przez zarządców wspólnot, którzy organizują i przeprowadzają skutecznie ( zgodnie

z obowiązującym prawem ), zebrania wspólnot w celu ustalenia stawek na fundusz

eksploatacji i remontowy oraz plan remontów budynków wspólnot mieszkaniowych

z udziałem gmin.

1). Terminowość organizacji rocznych zebrań wspólnot – wskaźnik 2.1.1:

104,65

89,691,91 91,5 92,64

80

85

90

95

100

105

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.1.1

2). Skuteczność organizacji rocznych zebrań wspólnot – wskaźnik 2.1.2:

35,09

1,52 1,49 1,574,54

2,3705

10152025303540

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.1.2

47

3). Wskaźnik nieudzielonych absolutoriów zarządcy, do liczby wspólnot mieszkaniowych

z udziałem gminy- wskaźnik 2.1.3:

0 0

2,26 2,2

0,781,01

0

0,5

1

1,5

2

2,5

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.1.3

4). Wskaźnik rotacji zarządców- wskaźnik 2.1.4:

14,04

0

4,21 4,36

1,45 1,86

02468

10121416

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.1.4

Zmiany w strukturze własności w coraz większym stopniu wpływają na zmianę sposobu

gospodarowania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Na koniec 2009 r. w 30

badanych przez ZMP miastach wspólnoty zrezygnowały z administracji wykonywanej przez

dotychczasowego zarządcę. Można zaobserwować to zwłaszcza w grupie miast ponad 20 do

100 tys. mieszkańców.

48

7.3.Zaległości w opłatach.

Według IRM w 2009 r. mieliśmy do czynienia z przyrostem zaległości w opłatach za

użytkowanie zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych w zasobach komunalnych –

średnio wzrost zaległości w opłatach wyniósł 7% i osiągnął około 15% należnych wpływów

rocznych.

Od wielu lat problem zalegania z opłatami za mieszkania w większym stopniu dotyczy

zasobów znajdujących się w zarządzie komunalnych jednostek mieszkaniowych. Z reguły

poziom istniejących zaległości nie jest uzależniony wyłącznie od zamożności najemców

lokali, lecz w znacznym stopniu od sprawnej windykacji należności prowadzonej przez

poszczególne administracje mieszkaniowe. Świadczą o tym znaczne różnice istniejące między

poszczególnymi grupami miast w udziale procentowym najemców lokali zalegających

z opłatami ponad trzy miesiące. Generalnie jednak znacznie wzrosła liczba miast, w których

odsetek zalegających ponad trzy miesiące wyniósł ponad 20%, bowiem średnie wartości

wskaźników wykazują zaległości powyżej 20%.

W dalszym ciągu niska skuteczność windykacji należności za mieszkania łączy się z brakiem

lokali socjalnych. Zgodnie z badaniami IRM w badanej w 2009r. grupie miast średni udział

lokali socjalnych w komunalnych zasobach mieszkaniowych wynosił, około 5%, co oznacza,

że zmniejszyła się dostępność takich mieszkań socjalnych w porównaniu z rokiem 2008.

W zasobach komunalnych w 2009 r. prawie, co czwarte gospodarstwo domowe zalegało

z opłatami ponad trzy miesiące (zwiększenie o około 8%). Biorąc pod uwagę występującą

skalę zaległości (około 15% należnych wpływów), oznacza to, że zaległości w dużej mierze

odnoszą się do lokali o stosunkowo niskim standardzie i niskim poziomie opłat.

Od 14 czerwca 2010 r. weszły w życie nowe regulacje prawne, rozszerzające w znaczny

sposób katalog wierzytelności, które gminy mogą wprowadzać do rejestru dłużników Biura

Informacji Gospodarczej. Nowa ustawa o BIG pozwala gminom uporać się m.in.

z zadłużeniem z tytułu opłat, w tym min. za wynajem lokali, usługi wodociągowe,

kanalizacyjne, gospodarowanie odpadami. Gminy oraz organy jej podlegające mogą

wpisywać do baz BIG dane wszystkich osób fizycznych, które zalegają z płatnościami, na co

najmniej 200 zł oraz dane przedsiębiorców, jeżeli ich długi przekroczą 500 zł. Opóźnienie

w spłacie musi wynosić minimum 60 dni, a nieterminowi płatnicy na 30 dni przed

planowanym przekazaniem do BIG informacji, muszą otrzymać listownie wezwanie do

zapłaty.

49

1).Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach

w mieszkaniowym zasobie gminy – wskaźnik 2.2.1.

57,9849,84 55,17 55,09

64,557,72

0

10

20

30

40

50

60

70

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.1

2). Udział aktualnych użytkowników mieszkań gminy, zalegających w opłatach

powyżej 3 miesiące, w mieszkaniowym zasobie gminy – wskaźnik 2.2.2.

28,7825,04 27,37

28,4531,51

26,23

0

5

10

15

20

25

30

35

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.2

Badania przeprowadzone przez ZMP w 2009r. objęły 65 miast. Liczbę poniżej 15%

użytkowników mieszkań gminy zalegających w opłatach powyżej 3 miesiące

w mieszkaniowym zasobie gminy odnotowano w Limanowej, Otwocku, Jaśle, Kartuzach,

Kościanie, Jarocinie i w Suwałkach. Najtrudniejsza sytuacja wystąpiła w Iławie, Dąbrowie

Górniczej i Jaworznie, bo przekroczyła liczbą 50% użytkowników.

50

3). Udział zaległości (czynsz i opłaty niezależne ) za mieszkania w przypisie czynszowym

z lokali mieszkalnych gminy – wskaźnik 2.2.3.

30,5341

76,61

111,59

150,31

120,23

020406080

100120140160

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.3

4). Udział zaległości (czynsz i opłaty niezależne ) powyżej 3 miesiące za mieszkania

w przypisie czynszowym z lokali mieszkalnych gminy – wskaźnik 2.2.4.

27,33 29,12

64,49

96,67

128,4

91,1

0

20

40

60

80

100

120

140

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.4

Konsekwencją istnienia zadłużenia lokatorów mieszkań komunalnych jest niewystarczająca

wysokość środków finansowych, uzyskanych z najmu lokali mieszkalnych, która jest z kolei

powodem ograniczanie prac remontowych w lokalach i budynkach komunalnych.

Niska aktywność gmin w odzyskiwaniu należności z tytułu nieuiszczania wpłat czynszu,

powoduje, że nie osiągnięto spowolnienia tempa wzrostu zaległości czynszowych. Zaległości,

a także wysokie koszty administracyjne w istotny sposób powodują zmniejszenie wysokości

środków przeznaczonych na techniczne utrzymanie gminnych zasobów mieszkaniowych.

Mając na uwadze wielkość praktycznie nieściągalnych należności należy podkreślić

konieczność korzystania przez gminy z istotnego narzędzia windykacji jakim jest poza

51

sądowym nakazem zapłaty, wypowiedzenie najmu i uzyskanie sądowego nakazu opuszczenia

i opróżnienia dotychczas zajmowanego lokalu przez użytkownika, który nie jest zdolny

pokrywać kosztów utrzymania mieszkania.

52

7.4. Lokale użytkowe.

1). Udział aktualnych użytkowników lokali użytkowych gminy zalegających w opłatach,

w całkowitej liczbie lokali użytkowych gminy – wskaźnik 2.2.5.

25 23,33

34,32

54,57 54,74

43,1

0

10

20

30

40

50

60

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.5

2). Udział aktualnych użytkowników lokali użytkowych gminy zalegających w opłatach

gminy, powyżej 3 miesięcy, w całkowitej liczbie lokali użytkowych gminy – wskaźnik 2.2.6.

12,5

1 ,67

12,41

17,68

23,59

11,46

0

5

10

15

20

25

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.6

53

3). Udział zaległości w opłatach (czynsz i opłaty niezależne od właściciela) za gminne lokale

użytkowe, w przypisie czynszowym z lokali użytkowych – wskaźnik 2.2.7.

51,64

2,46

17,1 19,85

39,28

31,06

0

10

20

30

40

50

60

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.7

4). Udział zaległości w opłatach (czynsz i opłaty niezależne od właściciela), powyżej 3

miesięcy, za gminne lokale użytkowe, w przypisie czynszowym z lokali użytkowych –

wskaźnik 2.2.8.

48,28

0

12,9611,1

27,88

10,51

05

101520253035404550

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.2.8

W większości gmin niedobór środków finansowych na pokrycie kosztów utrzymania

i remonty mieszkaniowego zasobu pokrywany jest z przychodów z lokali użytkowych. Nie

jest to możliwe w sytuacji braku skutecznej windykacji należności z lokali użytkowych.

54

7.4.Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych.

Na zmiany kosztów utrzymania komunalnych zasobów mieszkaniowych największy

wpływ mają koszty usług takich jak np. wywozu nieczystości oraz koszty pozostałe (w tej

pozycji mogą zawierać się wysokie w 2009 r. koszty odśnieżania oraz koszty ubezpieczenia,

przeglądy techniczne, usługi kominiarskie, energia elektryczna, usługi deratyzacyjne,

utrzymanie zieleni, koszty dźwigów i domofonów, działalność społeczno - kulturalna,

pozostałe podatki itp.). Pomiędzy jednostkami zarządzającymi zasobami w poszczególnych

grupach wielkości miast utrzymują się różnice w wysokości niektórych elementów kosztów

eksploatacji.

1). Średni jednostkowy koszt bieżącego utrzymania mieszkaniowego zasobu gminy w zł na

m2:

35,52

61,87

45

59,5771,49

01020304050607080

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.1

55

2). Średnia wysokość zaliczki na fundusz eksploatacji wspólnoty, bez wydatków

remontowych i zaliczek na fundusz remontowy w zł na m2:

10,16

15,31 15,9917,59

27,06

0

5

10

15

20

25

30

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.2

3). Relacja udziału gminy w wynagrodzeniu zarządcy(zarządców) nieruchomości wspólnot

mieszkaniowych z udziałem gminy do powierzchni użytkowej lokali stanowiących własność

gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych w zł na m2:

6

7,566,83 6,46

7,79

012345678

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.6

Poziom wydatków na utrzymanie zasobów komunalnych uzależniony jest głównie od

wysokości wpływów za lokale mieszkalne, a także od wpływów za lokale użytkowe

i dodatków mieszkaniowych, natomiast w coraz mniejszym stopniu od dotacji z gminy.

W 2009r. w zasobach komunalnych wpływy z opłat za lokale mieszkalne były średnio niższe

od wpływów z 2008 r. W tym samym okresie znacznie spadły także wpływy z opłat za lokale

użytkowe.

56

Dodatkowo w zasobach komunalnych spadły wpływy z dotacji (pogorszenie sytuacji

samorządów) i dodatków mieszkaniowych, które mogły zmniejszyć się z powodu rosnących

zaległości w opłatach za mieszkania (osoby z zaległościami nie mogą występować o dodatki

mieszkaniowe). Generalnie znacznie niższe wpływy z lokali użytkowych były również

efektem spowolnienia gospodarczego w 2009 r. Wiele lokali nie wytrzymało rosnących

czynszów przy jednoczesnym spadku popytu konsumpcyjnego na różnego rodzaju usługi.

Bardzo często następowało zjawisko zamykania różnego rodzaju małych sklepów, restauracji,

warsztatów usługowych, zwłaszcza nieatrakcyjnie położonych.

W 2009 r. w stosunku do roku poprzedniego jednostkowe koszty utrzymania zasobów

komunalnych zmniejszyły się średnio o około 2%, przy czym koszty eksploatacji zwiększyły

o około 3%, natomiast koszty technicznego utrzymania obniżyły się, aż o około 11%

W przypadku kosztów eksploatacji w zasobach komunalnych najbardziej wzrósł koszt

wywozu nieczystości (średnio o ok. 3%) oraz koszty pozostałe (średnio o 30% - w tej pozycji

mogą zawierać się wysokie w 2009 r. koszty odśnieżania oraz koszty ubezpieczenia,

przeglądy techniczne, usługi kominiarskie, energia elektryczna, usługi deratyzacyjne,

utrzymanie zieleni, koszty dźwigów i domofonów, działalność społeczno - kulturalna,

pozostałe podatki itp.).

57

7.5. Nakłady remontowe w budynkach mieszkalnych.

Z prowadzonych od wielu lat badań własnych IRM oraz z informacji GUS wynika, że

kompleksowe remonty gruntowne realizowane są w bardzo niewielkiej części zasobów

mieszkaniowych i obejmują mniej niż 1% ogółu budynków wielorodzinnych w kraju.

Dotyczy to zarówno budynków komunalnych oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem

własności gminy, jak również budynków prywatnych czynszowych i spółdzielczych.

Od bardzo wielu lat najtrudniejsza sytuacja w zakresie technicznego utrzymania występuje

w budynkach prywatnych czynszowych. Wynika to zarówno ze struktury wiekowej tych

zasobów, jak również z wieloletniej polityki państwa skutkującej brakiem jakichkolwiek

możliwości sfinansowania niezbędnych nakładów na ich konserwacje i remonty.

Z wykonanych obliczeń wynika, że pomimo znaczącego wzrostu nakładów na techniczne

utrzymanie w latach 2008 – 2009, potrzeby remontowe budynków prywatnych czynszowych

były pokryte średnio zaledwie w około 30%.

W 2009 r. w grupie badanych miast średnie nakłady na techniczne utrzymanie komunalnych

zasobów mieszkaniowych kształtowały się na poziomie 1,87 zł na 1 m2 powierzchni

użytkowej miesięcznie. Z tego nakłady na konserwacje i remonty bieżące wyniosły 0,93 zł, tj.

ok. 50% wydatkowanych środków, a na remonty gruntowne 0,94 zł. W stosunku do

poprzedniego roku nakłady na techniczne utrzymanie zmniejszyły się średnio o około 11%,

w tym o 17% na konserwację i remonty bieżące, a o 4% na remonty gruntowne.

IRM podkreśla, że od wielu lat stan starej zabudowy wielorodzinnej w miastach ulega

przyspieszonej dekapitalizacji. Obecnie w miastach występuje około 170 tys. budynków

wielorodzinnych wzniesionych przed 1945 r. W budynkach tych jest około 1,3 mln mieszkań,

w których zamieszkuje około 3 mln osób. Ponad połowa z nich to budynki nieduże,

zwierające od 3 do 7 mieszkań. Wiele z tych budynków nie było nigdy gruntownie

remontowanych, a ich aktualny stan techniczny można określić jako katastrofalny.

Szczególnie dotyczy to starych budynków należących do gmin.

Niektóre miasta w Polsce posiadają do tego stopnia zniszczony zasób budynkowy, że brak

jest jakichkolwiek możliwości uratowania starej substancji mieszkaniowej wyłącznie

środkami finansowymi będącymi w dyspozycji gmin. Problem starych zasobów dotyczy

głównie województw zachodnich (dolnośląskie, lubuskie, opolskie, zachodniopomorskie),

w których udział mieszkań w budynkach wybudowanych do 1944 r. przekracza 40%. Dużo

lepsza sytuacja występuje we wschodniej części kraju (podlaskie, lubelskie, mazowieckie,

świętokrzyskie), w których udział ten jest dużo niższy niż 20%.

58

Skala zaniedbań w zakresie remontów budynków mieszkalnych jest olbrzymia do tego

stopnia, że prawdopodobnie kilka tysięcy budynków (około 5 - 7 tys.) nadaje się już tylko do

wyburzenia. Według szacunkowych obliczeń przeprowadzonych w IRM w 2008 r., zaległości

w zakresie remontów pośrednich i gruntownych wielorodzinnych zasobów mieszkaniowych

można ocenić (w cenach bieżących), na co najmniej 40 mld zł. Dużo większe w tym zakresie

potrzeby występują w miastach województw zachodnich.

Należy podkreślić, że działania idące w kierunku zahamowania całkowitej degradacji

większości starej substancji budynkowej w miastach Polskich są, co najmniej tak ważne, jak

budowa nowych mieszkań.

Z badań prowadzonych w ostatnich latach w IRM wynika, że przeciętne nakłady na

techniczne utrzymanie najlepszych pod względem standardu zasobów spółdzielczych maleją

i obecnie pokrywają ok. 65 - 60% istniejących w tym zakresie potrzeb. Oznacza to, że skala

występującej w nich luki remontowej zwiększa się i kształtowała się na poziomie około

30 - 40%.

Dużo gorzej wyglądała sytuacja w komunalnych i prywatnych czynszowych wielorodzinnych

zasobach mieszkaniowych. Luka remontowa w zasobach komunalnych utrzymuje się od

wielu lat na średnim poziomie 40 - 45%, a malejące nakłady oraz proces prywatyzacji

(sprzedaż najlepszych mieszkań) powiększają ją nawet do 55 - 60%.

1). Wydatki remontowe(w tym inwestycyjne) w przeliczeniu na jednostkową powierzchnię

lokali w budynkach gminy(100% własność gminy) w zł na m2:

44,24 45,2440,6

43,24

29,96

05

101520253035404550

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.3

59

7.6. Wspólnoty mieszkaniowe.

Badanie nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, przeprowadzone przez IRM odnoszące się

między innymi do rozmiarów prywatyzacji i współwłasności występującej w zasobach

administrowanych przez komunalne jednostki mieszkaniowe pozwoliło ustalić, że

w analizowanej grupie przez IRM miast na koniec 2009 r. osoby fizyczne wykupiły około

połowę lokali mieszkalnych, z tego w samym tylko 2009 r. około 3% lokali (w roku

poprzednim 5%). Ponadto zostało sprywatyzowanych około 20% ogółu lokali użytkowych,

z czego najwięcej w miastach małych (około 40%), a najmniej w miastach dużych (tylko

12%). Z reguły bonifikaty przy sprzedaży dla najemców lokali kształtowały się w wysokości

od 80 do 95% ich wartości rynkowej.

Dokonując oceny postępujących przekształceń własnościowych, niezbędna jest ocena

dokonujących się zmian w skali współwłasności występującej w zasobach administrowanych

przez gminne jednostki mieszkaniowe, liczby wspólnot o większościowych udziałach osób

fizycznych, a także wspólnot samodzielnie zarządzających swoimi nieruchomościami

mieszkaniowymi.

W stosunku do badań z poprzednich lat współwłasność w budynkach niewiele się

zmieniła i wynosiła około 60%. W dalszym ciągu w 40% komunalnych budynków

mieszkalnych nie ma sprzedanego ani jednego lokalu, w większości budynkach starych

i o niskim standardzie wyposażenia mieszkań oraz znacznych zaległościach remontowych.

1). Średnia wysokość zaliczki na remonty – zaliczki na fundusz remontowy we wspólnotach

mieszkaniowych w zł na m2:

15,1817,72 17,01 17,62

23,66

0

5

10

15

20

25

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.4

60

7.7. Czynsze w zasobach gmin.

Jak podaje IRM w 2009 r. średnie stawki czynszu w zasobach gmin wzrosły przeciętnie o

około 14%, na co dość istotny wpływ miała regulacja czynszów w największych miastach, tj.

w Warszawie i Poznaniu, które wprowadziły punktowy system czynszowy. Pomimo wzrostu,

średnie stawki czynszu w dalszym ciągu osiągają poziom zaledwie około 1,2 – 1,3 % kosztu

odtworzenia liczonego w skali roku.

Zgodnie z wynikami badań IRM, stawki czynszu dla lokali o najwyższym standardzie

obowiązujące w komunalnych zasobach mieszkaniowych były wyższe od stawek opłat

podstawowych obowiązujących w wiodących spółdzielniach mieszkaniowych – średnio

czynsze w najlepszych zasobach były wyższe o ponad 80%. Ta rosnąca różnica w opłatach

(w poprzednim roku 60%) świadczy o coraz aktywniejszej polityce czynszowej władz

lokalnych, która prowadzi do zróżnicowania opłat za mieszkania w zależności od standardu,

niezależnie od formy własności. Należy spodziewać się, że w dłuższym okresie efektem będą

rosnące wpływy i zwiększenie nakładów na remonty zasobów komunalnych.

1). Wskaźnik relacji jednostkowej, średniej wysokości zaliczki na koszty zarządu

nieruchomością wspólną do średniej stawki czynszu za mieszkanie gminy:

0,390,49 0,53

0,56

0,79

00,10,20,30,40,50,60,70,8

%

do 10 t ys. 10-20 t ys. 20-50 t ys. 50-100 t ys. 100-200 t ys. powyżej 200tys.

Wielkość miast

Śre dnia wskaźnika 2.3.5

W badanych przez ZMP miastach najniższe zaliczki na koszty zarządu nieruchomością

wspólną kształtowały się na poziomie od 0,40 zł/m2 do o,75 zł/m2 i występowały w takich

miastach jak Elbląg, Wągrowiec, Kędzierzyn-Koźle, Tomaszów Mazowiecki, Legnica, Żory,

61

Sępolno Krajeńskie oraz Głogów. Najwyższe zaliczki na koszty zarządu nieruchomością

wspólną występowały w Wejherowie, Warszawie-Wola, Świeciu, Sochaczewie, Bielsku-

Białej i wynosiły od 3,61zł/m2 do 5,63zł/m2.

Natomiast najwyższe średnie wysokości stawek czynszu kształtowały się na poziomie

od 5,30 zł/m2 do 6,53zł/m2 i występowały w takich miastach jak Tarnów, Kościan, Koszalin,

Wejherowo, Chorzów, Sopot, Kraków. Najniższa średnia stawka czynszu w 2009r. pobierana

była w Chełmie i wyniosła 1,85zł/m2.

W 2009 r. w zasobach komunalnych łączne wpływy z opłat za lokale mieszkalne

(obejmujące czynsz i świadczenia, bez co i cw) wynosiły średnio 4,01 zł za 1 m2 powierzchni

użytkowej, miesięcznie i były średnio niższe od wpływów z 2008 r. o 2%.

W tym samym okresie spadły także wpływy z opłat za lokale użytkowe i to znacznie, bo

średnio aż o około 19%.

Znaczny spadek wpływów z opłat za lokale użytkowe, niezależnie od formy własności

zasobów, był efektem spowolnienia gospodarczego w 2009 r. Wiele lokali nie wytrzymało

rosnących czynszów przy jednoczesnym spadku popytu konsumpcyjnego na różnego

rodzaju usługi, co prowadziło często do zamykania małych sklepów (często osiedlowych),

restauracji, warsztatów usługowych lub rosnących zaległości w opłatach. Zmniejszone

wpływy za lokale mieszkalne i użytkowe mogą oznaczać mniejsze środki przeznaczane na

remonty i w rezultacie pogorszenie jakości zasobów.

W zasobach komunalnych w stosunku do roku poprzedniego, środki na ich utrzymanie

pozostały na podobnym poziomie jak w 2008 r., pomimo znacznie mniejszych wpływów

z dotacji i dodatków mieszkaniowych. Spadek dotacji wiązał się z pogorszeniem w 2009 r.

sytuacji finansowej samorządów, natomiast spadek środków z dodatków mieszkaniowych

mógł zmniejszyć się z powodu rosnących zaległości w opłatach za mieszkania (osoby

z zaległościami nie mogą występować o dodatki mieszkaniowe)

W strukturze środków na utrzymanie komunalnych zasobów mieszkaniowych wpływy

z opat za lokale użytkowe oraz dotacje i dodatki mieszkaniowe mają dość istotne znaczenie –

w 2009 r. stanowiły średnio odpowiednio 22% i 17% środków ogółem.

.

62

8. Społeczne aspekty mieszkalnictwa.

Zgodnie z wynikami badań IRM w 2009 r. w stosunku do roku poprzedniego wydatki

gospodarstw domowych ogółem za użytkowanie mieszkania i nośniki energii w przeliczeniu

na 1 osobę miesięcznie wzrosły ze 171 zł do 188 zł (tj. o prawie 10%). Z tego

w gospodarstwach pracowniczych wydatki te wzrosły ze 156 zł do 171 zł (wzrost o niecałe

10%), natomiast w gospodarstwach emerytów i rencistów z 215 zł do 237 zł (wzrost o ponad

10%).

Od czasu wprowadzenia do systemu prawa, instytucji dodatków mieszkaniowych to gminy

ponoszą wszelkie koszty wydatków związanych z ich wypłatą. W 2009 r. w badanych przez

IRM miastach udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe

w ogólnej liczbie mieszkań wyniósł 3,9%, co oznaczało niższy udział o 0,1 punktu

procentowego w porównaniu z badaniem 2008 r. Średnia wysokość miesięcznych dodatków

mieszkaniowych wypłaconych w grudniu 2009 r. wynosiła 178 zł i była wyższa

w porównaniu z tą sprzed roku o 21 zł tj. o około 13%. W 2009 r. najwyższe dodatki

mieszkaniowe otrzymali mieszkańcy TBS – 221 zł, mieszkańcy domów zakładowych –

196 zł, najemcy mieszkań komunalnych – 191 zł, mieszkańcy zasobów pozostałych – 181 zł,

zamieszkujący mieszkania osób fizycznych 180 zł. Najmniej otrzymali mieszkańcy

spółdzielni mieszkaniowych – 157 zł. W porównaniu z rokiem poprzednim, średnia wysokość

dodatków mieszkaniowych była wyższa we wszystkich formach zasobów mieszkaniowych,

ale najbardziej wzrosła w zasobach TBS. Należy podkreślić, że ponad 74% ogólnej kwoty

pieniędzy wydatkowanych na dodatki mieszkaniowe w 2009 r. dotyczyło zasobów

komunalnych i zasobów spółdzielczych.

Część badanych przez IRM miast (było ich w sumie 8) podjęło uchwały o obniżaniu

wskaźnika decydującego o wysokości wypłacanych dodatków (ustawowe 70%). Wszystkie

badane miasta były w stanie w pełni pokryć potrzeby finansowe z tytułu wypłaty dodatków

mieszkaniowych.

Wysokość wypłacanych dodatków mieszkaniowych związana jest z polityką

czynszową, jaka jest prowadzona na szczeblu gminy. Niski poziom czynszów obowiązujący

w wielu miastach (średnio 1,4 – 1,7% kosztu odtworzenia), skutkuje niższymi wypłatami

dodatków mieszkaniowych w stosunku do ponoszonych obciążeń. Dotyczy to

w szczególności budynków prywatnych czynszowych oraz części zasobów spółdzielczych.

W grudniu 2009 r. w badanych miastach wstrzymano wypłatę 421 dodatków

mieszkaniowych, co stanowi 0,5% ogólnej liczby wypłaconych dodatków mieszkaniowych.

63

Zdaniem IRM, gminy nie zawsze dbają o sprawdzenie prawidłowości danych zawartych

we wnioskach o przyznanie dodatku mieszkaniowego, jak również nie w pełni korzystają

z prawa do przeprowadzania wywiadów środowiskowych.

Dodatkowo analiza z badanych miast wykazała, że w wyniku przeprowadzonych wywiadów

w 2009 r. wydano 178 decyzji odmawiających przyznania dodatku mieszkaniowego, czyli

średni 4 na jedno miasto.

64

9. Podsumowanie.

2009 r. to okres, w którym miało miejsce spowolnienie gospodarcze w Polsce, w tym

zaostrzenie polityki kredytowej banków, wywarły negatywny wpływ na polskie

mieszkalnictwo.

Do niekorzystnych zmian zaliczyć należy:

- spadek (ok. 3%) oddawanych do użytku mieszkań, rozpoczętych budów (18%)

i wydanych zezwoleń na budowę mieszkań (ok. 20%),

- zmniejszenie (ok. 30%) łącznej kwoty udzielanych kredytów mieszkaniowych,

- zmniejszenie wydatków z budżetu państwa na mieszkalnictwo, spowodowane m.in.

likwidacją KFM.

Równocześnie nastąpiły korzystne zmiany w sytuacji mieszkaniowej, co obrazują

wskaźniki takie jak:

- liczba mieszkań na 1000 mieszkańców,

- powierzchnia mieszkania na 1 osobę.

Zmiany te nie są jednak wynikiem przyrostu liczby mieszkań, lecz spowodowane

ubytkiem ludności miast, zwłaszcza dużych. Jedną z przyczyn jest przenoszenie się

zamożniejszych mieszkańców miast na tereny sąsiadujących gmin wiejskich, na co wskazują

m.in. badania dotyczące ruchu budowlanego i procesów rozlewania się miast.

W 2009 r. oddano do użytku 160,0 tys. mieszkań, z tego 72,1 tys. mieszkań przez

deweloperów, a 72,2 tys. indywidualnych inwestorów (89,6% mieszkań). Oznacza to, że

środki publiczne, wspomagają budownictwo mieszkaniowe w niewielkim stopniu. Z badań

wynika, że rozmiary budownictwa komunalnego, w tym socjalnego mimo pewnego wzrostu

nie zaspokajają potrzeb mieszkaniowych uboższych grup ludności.

Zaobserwowano także tendencję do dalszego wzrostu udziału budownictwa

wielorodzinnego zarówno w miastach, jaki i na wsi (6 i 3%), przy spadku budownictwa

indywidualnego (10 i 15%).

Utrzymywanie się stałej tendencji do budowy w zabudowie wielorodzinnej mieszkań

o przeciętnej wielkości ok. 60 m2 i stosunkowo małych rozmiarach budownictwa

mieszkaniowego utrwala dotychczasowy nie wysoki standard powierzchniowy polskiego

mieszkania.

Wyniki badań dotyczące gospodarki mieszkaniowej w 2009 r. wskazują, że spowolnienie

gospodarcze w Polsce miało także wpływ na tę sferę działalności. W istotnym stopniu spadły

wpływy z lokali użytkowych, a ponadto trudna sytuacja finansowa samorządów spowodowała

65

spadek dotacji do zasobów komunalnych. Jednocześnie pogorszenie sytuacji finansowej

gospodarstw domowych hamowało procesy urealniania poziomu czynszów i zaliczek.

Utrzymywanie czynszów, opłat eksploatacyjnych i zaliczek na dość niskim poziomie

wpływa na pogłębianie się i tak znacznej luki remontowej. Gminy, które wyprzedały zasoby

mieszkaniowe o lepszym standardzie i w lepszym stanie technicznym nie mają

wystarczających środków na remonty. Pogłębiająca się luka remontowa w zasobach gmin,

brak lokali socjalnych na potrzeby eksmisji i niedostatek środków finansowych na gospodarkę

mieszkaniową, mimo podejmowania prób aktywnej polityki mieszkaniowej w niektórych

miastach, generalnie nie pozwala gminom w pełni wypełniać zadań w zakresie tworzenia

warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członkom wspólnoty.

Z drugiej strony istnieje obawa, że wprowadzanie czynszów i opłat w pełni pokrywających

koszty utrzymania zasobów, może doprowadzić do istotnego wzrostu zaległości w opłatach

za mieszkania.

Z przeprowadzonego badania wynika, że w 2009 r. rozmiary przyrostu zaległości w opłatach

za lokale mieszkalne i lokale użytkowe znacząco wzrosły, a brak możliwości eksmisji

z powodu niedoboru lokali socjalnych od wielu lat stanowi jedną z podstawowych barier

uniemożliwiających prawidłowe gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi. Rodzi to

poczucie bezkarności wśród najemców lokali, a właścicieli i zarządców stawia w sytuacji bez

wyjścia. Należy podkreślić, że w niektórych przypadkach właściciele lokali występują na

drogę sądową w stosunku do władz lokalnych, z tytułu utraconych przez nich korzyści

finansowych.

66