rapport d’Évaluation du marchÉ - mpac
TRANSCRIPT
RAPPORT DrsquoEacuteVALUATION DU MARCHEacute
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO
ANNEacuteE DE REacuteFEacuteRENCE 2016
En vigueur le 31 janvier 2016
31 janvier 2016
Conformeacutement agrave la directive publieacutee par le ministre des Finances le 18 avril 2015 en vertu du
paragraphe 10(1) de la Loi sur la Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes la Socieacuteteacute
drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) a publieacute des rapports drsquoeacutevaluation du marcheacute
pour les industries suivantes
bull Usines de pacirctes et papiers bull Scieries bull Usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee bull Usines de fabrication de lrsquoacier bull UsŹƒĺs Ķĺ ƑƙƒtĞŬĺ ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs bull Usines de ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥŹĻĬĺs ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
Ces rapports drsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƒt ƋrsquoЃĞƋytŹƧuĺ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğu ƒŹvĺĞu Ķu sĺĬtĺuƌ- ŹƋs
sont conccedilus pour rendre plus claire et transparente la maniegravere dont les types de proprieacuteteacutes
dans les secteurs susmentionneacutes sĺƌƙƒt ļvĞƋuļs ĺƒ vuĺ Ķĺ ƋĞ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ńƙƒĬŹĻƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ 2016 La SEacuteFM se reacuteserve le droit de modifier les rapports
drsquoeacutevaluation du marcheacute le cas eacutecheacuteant Les mises agrave jour seront publieacutees sur wwwmpacca
Antoni Wisniowski Rose McLean MIMA Preacutesident-directeur geacuteneacuteral Ŷĺń Ķĺ ƋrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 1
Remerciements
Dans le cadre de la preacuteparation des rapports drsquoeacutevaluation du marcheacute la SEacuteFM a consulteacute les
contribuables fonciers les municipaliteacutes et les repreacutesentants concerneacutes La SEacuteFM a retenu les
services de lrsquoInstitut international de la fiscaliteacute immobiliegravere en tant que facilitateur
indeacutependant pour proceacuteder agrave des seacuteances de consultation touchant les industries suivantes
Usines de pacirctes et papiers
Scieries
Usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Usines de fabrication de lrsquoacier
UsŹƒĺs Ķĺ ƑƙƒtĞŬĺ ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
UsŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥŹĻĬĺs ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
La SEacuteFM remercie les parties suivantes qui ont pris part au processus de consultation dans le
cadre de forums speacutecifiques agrave chaque secteur (de novembre 2015 agrave janvier 2016)
Canton de Terrace Bay
Citeacute de Thunder Bay
Ville drsquoEspanola
Canton de James
Ville de Fort Frances
Citeacute de Mississauga
Ville de Marathon
Citeacute de Sarnia
Citeacute de North Bay
Canton de St Clair
Citeacute de Cambridge
Citeacute de Sault Ste Marie
Ville de Toronto
Ville de Whitchurch-Stouffville
Citeacute de Guelph
Ville de Milton
Ville drsquoOakville
Citeacute de St Catharines
Reacutegion de Durham
Ville drsquoIngersoll
ƙƑtļ ĶrsquoOxńƙƌĶ
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Citeacute de Brampton
Citeacute de Brampton
Citeacute de Guelph
Canton de Matachewan
Grand Sudbury
Tembec
Resolute Forest Products
Aditya Birla
Domtar
Ontario Mining Association
Goldcorp Canada Ltd
Unimin Canada Ltd
Sudbury Integrated Nickel Operation (a Glencore Company)
Primero Mining Corp
Imperial
Suncor
Shell Canada
Altus Group
Nova Chemicals
Gerdau Corporation
ASW Steel Inc
Max Aicher North America
Taylor Steel
Ivaco Rolling Mills LP
ArcelorMittal Dofasco Inc
Hamilton Specialty Bar
DJ Glavanizing
Fisher Canada Stainless Steel
Sandvik Materials Technology
Valco Manufacturing Inc
Welded Tube of Canada Corp
Associated Tube Industries
US Steel Canada Inc
Tenaris Algoma Tubes In
Sanofi Pasteur
GlaxoSmithKline
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Purdue Pharma
Toyota Motor Manufacturing Canada Inc
Ford du Canada
Honda Canada Inc
General Motors du Canada Limiteacutee
Fiat Chrysler Automotives Canada Inc
Fiat Chrysler Automotives US LLC
Magna International Inc
Canadian Mist
Constellation Brands
Arnprior Aerospace
AEC Property Tax Solutions
Walker West Longo LLP
DuCharme McMillen amp Associates Inc
Nixon Fleet amp Poole LLP
MuƒŹĬŹƥĞƋ FŹƒĞƒĬĺ OńńŹĬĺƌsrsquo ssƙĬŹĞtŹƙƒ ƙń OƒtĞƌŹƙ
Municipal Tax Equity Consultants Inc
James Petrin Property Assessment Services
Ryan ULC
MinsterLaw
PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd
Altus Group Ltd
Carrel + Partners LLP
PS Johnson Legal Services
Institut international de la fiscaliteacute immobiliegravere
Equitable Value Inc
Nixon Fleet and Poole
Aird amp Berlis LLP
Cushman and Wakefield
Yeoman amp Company
Prestige Property Tax Specialists
Conway Davis Gryski
Kingmont Consulting
Nous remercions eacutegalement les proprieacutetaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre
de la demande officielle de renseignements de la SEacuteFM
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Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
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DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
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Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
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RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 10
Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 11
Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 20
Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 29
dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 36
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
31 janvier 2016
Conformeacutement agrave la directive publieacutee par le ministre des Finances le 18 avril 2015 en vertu du
paragraphe 10(1) de la Loi sur la Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes la Socieacuteteacute
drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) a publieacute des rapports drsquoeacutevaluation du marcheacute
pour les industries suivantes
bull Usines de pacirctes et papiers bull Scieries bull Usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee bull Usines de fabrication de lrsquoacier bull UsŹƒĺs Ķĺ ƑƙƒtĞŬĺ ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs bull Usines de ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥŹĻĬĺs ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
Ces rapports drsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƒt ƋrsquoЃĞƋytŹƧuĺ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğu ƒŹvĺĞu Ķu sĺĬtĺuƌ- ŹƋs
sont conccedilus pour rendre plus claire et transparente la maniegravere dont les types de proprieacuteteacutes
dans les secteurs susmentionneacutes sĺƌƙƒt ļvĞƋuļs ĺƒ vuĺ Ķĺ ƋĞ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ńƙƒĬŹĻƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ 2016 La SEacuteFM se reacuteserve le droit de modifier les rapports
drsquoeacutevaluation du marcheacute le cas eacutecheacuteant Les mises agrave jour seront publieacutees sur wwwmpacca
Antoni Wisniowski Rose McLean MIMA Preacutesident-directeur geacuteneacuteral Ŷĺń Ķĺ ƋrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 1
Remerciements
Dans le cadre de la preacuteparation des rapports drsquoeacutevaluation du marcheacute la SEacuteFM a consulteacute les
contribuables fonciers les municipaliteacutes et les repreacutesentants concerneacutes La SEacuteFM a retenu les
services de lrsquoInstitut international de la fiscaliteacute immobiliegravere en tant que facilitateur
indeacutependant pour proceacuteder agrave des seacuteances de consultation touchant les industries suivantes
Usines de pacirctes et papiers
Scieries
Usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Usines de fabrication de lrsquoacier
UsŹƒĺs Ķĺ ƑƙƒtĞŬĺ ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
UsŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥŹĻĬĺs ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
La SEacuteFM remercie les parties suivantes qui ont pris part au processus de consultation dans le
cadre de forums speacutecifiques agrave chaque secteur (de novembre 2015 agrave janvier 2016)
Canton de Terrace Bay
Citeacute de Thunder Bay
Ville drsquoEspanola
Canton de James
Ville de Fort Frances
Citeacute de Mississauga
Ville de Marathon
Citeacute de Sarnia
Citeacute de North Bay
Canton de St Clair
Citeacute de Cambridge
Citeacute de Sault Ste Marie
Ville de Toronto
Ville de Whitchurch-Stouffville
Citeacute de Guelph
Ville de Milton
Ville drsquoOakville
Citeacute de St Catharines
Reacutegion de Durham
Ville drsquoIngersoll
ƙƑtļ ĶrsquoOxńƙƌĶ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 2
Citeacute de Brampton
Citeacute de Brampton
Citeacute de Guelph
Canton de Matachewan
Grand Sudbury
Tembec
Resolute Forest Products
Aditya Birla
Domtar
Ontario Mining Association
Goldcorp Canada Ltd
Unimin Canada Ltd
Sudbury Integrated Nickel Operation (a Glencore Company)
Primero Mining Corp
Imperial
Suncor
Shell Canada
Altus Group
Nova Chemicals
Gerdau Corporation
ASW Steel Inc
Max Aicher North America
Taylor Steel
Ivaco Rolling Mills LP
ArcelorMittal Dofasco Inc
Hamilton Specialty Bar
DJ Glavanizing
Fisher Canada Stainless Steel
Sandvik Materials Technology
Valco Manufacturing Inc
Welded Tube of Canada Corp
Associated Tube Industries
US Steel Canada Inc
Tenaris Algoma Tubes In
Sanofi Pasteur
GlaxoSmithKline
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 3
Purdue Pharma
Toyota Motor Manufacturing Canada Inc
Ford du Canada
Honda Canada Inc
General Motors du Canada Limiteacutee
Fiat Chrysler Automotives Canada Inc
Fiat Chrysler Automotives US LLC
Magna International Inc
Canadian Mist
Constellation Brands
Arnprior Aerospace
AEC Property Tax Solutions
Walker West Longo LLP
DuCharme McMillen amp Associates Inc
Nixon Fleet amp Poole LLP
MuƒŹĬŹƥĞƋ FŹƒĞƒĬĺ OńńŹĬĺƌsrsquo ssƙĬŹĞtŹƙƒ ƙń OƒtĞƌŹƙ
Municipal Tax Equity Consultants Inc
James Petrin Property Assessment Services
Ryan ULC
MinsterLaw
PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd
Altus Group Ltd
Carrel + Partners LLP
PS Johnson Legal Services
Institut international de la fiscaliteacute immobiliegravere
Equitable Value Inc
Nixon Fleet and Poole
Aird amp Berlis LLP
Cushman and Wakefield
Yeoman amp Company
Prestige Property Tax Specialists
Conway Davis Gryski
Kingmont Consulting
Nous remercions eacutegalement les proprieacutetaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre
de la demande officielle de renseignements de la SEacuteFM
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 4
Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 5
DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 6
Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 10
Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 26
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 29
dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 42
Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 44
Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
Remerciements
Dans le cadre de la preacuteparation des rapports drsquoeacutevaluation du marcheacute la SEacuteFM a consulteacute les
contribuables fonciers les municipaliteacutes et les repreacutesentants concerneacutes La SEacuteFM a retenu les
services de lrsquoInstitut international de la fiscaliteacute immobiliegravere en tant que facilitateur
indeacutependant pour proceacuteder agrave des seacuteances de consultation touchant les industries suivantes
Usines de pacirctes et papiers
Scieries
Usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Usines de fabrication de lrsquoacier
UsŹƒĺs Ķĺ ƑƙƒtĞŬĺ ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
UsŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥŹĻĬĺs ĶrsquoĞutƙƑƙīŹƋĺs
La SEacuteFM remercie les parties suivantes qui ont pris part au processus de consultation dans le
cadre de forums speacutecifiques agrave chaque secteur (de novembre 2015 agrave janvier 2016)
Canton de Terrace Bay
Citeacute de Thunder Bay
Ville drsquoEspanola
Canton de James
Ville de Fort Frances
Citeacute de Mississauga
Ville de Marathon
Citeacute de Sarnia
Citeacute de North Bay
Canton de St Clair
Citeacute de Cambridge
Citeacute de Sault Ste Marie
Ville de Toronto
Ville de Whitchurch-Stouffville
Citeacute de Guelph
Ville de Milton
Ville drsquoOakville
Citeacute de St Catharines
Reacutegion de Durham
Ville drsquoIngersoll
ƙƑtļ ĶrsquoOxńƙƌĶ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 2
Citeacute de Brampton
Citeacute de Brampton
Citeacute de Guelph
Canton de Matachewan
Grand Sudbury
Tembec
Resolute Forest Products
Aditya Birla
Domtar
Ontario Mining Association
Goldcorp Canada Ltd
Unimin Canada Ltd
Sudbury Integrated Nickel Operation (a Glencore Company)
Primero Mining Corp
Imperial
Suncor
Shell Canada
Altus Group
Nova Chemicals
Gerdau Corporation
ASW Steel Inc
Max Aicher North America
Taylor Steel
Ivaco Rolling Mills LP
ArcelorMittal Dofasco Inc
Hamilton Specialty Bar
DJ Glavanizing
Fisher Canada Stainless Steel
Sandvik Materials Technology
Valco Manufacturing Inc
Welded Tube of Canada Corp
Associated Tube Industries
US Steel Canada Inc
Tenaris Algoma Tubes In
Sanofi Pasteur
GlaxoSmithKline
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 3
Purdue Pharma
Toyota Motor Manufacturing Canada Inc
Ford du Canada
Honda Canada Inc
General Motors du Canada Limiteacutee
Fiat Chrysler Automotives Canada Inc
Fiat Chrysler Automotives US LLC
Magna International Inc
Canadian Mist
Constellation Brands
Arnprior Aerospace
AEC Property Tax Solutions
Walker West Longo LLP
DuCharme McMillen amp Associates Inc
Nixon Fleet amp Poole LLP
MuƒŹĬŹƥĞƋ FŹƒĞƒĬĺ OńńŹĬĺƌsrsquo ssƙĬŹĞtŹƙƒ ƙń OƒtĞƌŹƙ
Municipal Tax Equity Consultants Inc
James Petrin Property Assessment Services
Ryan ULC
MinsterLaw
PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd
Altus Group Ltd
Carrel + Partners LLP
PS Johnson Legal Services
Institut international de la fiscaliteacute immobiliegravere
Equitable Value Inc
Nixon Fleet and Poole
Aird amp Berlis LLP
Cushman and Wakefield
Yeoman amp Company
Prestige Property Tax Specialists
Conway Davis Gryski
Kingmont Consulting
Nous remercions eacutegalement les proprieacutetaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre
de la demande officielle de renseignements de la SEacuteFM
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 4
Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 5
DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 6
Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
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uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Citeacute de Brampton
Citeacute de Brampton
Citeacute de Guelph
Canton de Matachewan
Grand Sudbury
Tembec
Resolute Forest Products
Aditya Birla
Domtar
Ontario Mining Association
Goldcorp Canada Ltd
Unimin Canada Ltd
Sudbury Integrated Nickel Operation (a Glencore Company)
Primero Mining Corp
Imperial
Suncor
Shell Canada
Altus Group
Nova Chemicals
Gerdau Corporation
ASW Steel Inc
Max Aicher North America
Taylor Steel
Ivaco Rolling Mills LP
ArcelorMittal Dofasco Inc
Hamilton Specialty Bar
DJ Glavanizing
Fisher Canada Stainless Steel
Sandvik Materials Technology
Valco Manufacturing Inc
Welded Tube of Canada Corp
Associated Tube Industries
US Steel Canada Inc
Tenaris Algoma Tubes In
Sanofi Pasteur
GlaxoSmithKline
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 3
Purdue Pharma
Toyota Motor Manufacturing Canada Inc
Ford du Canada
Honda Canada Inc
General Motors du Canada Limiteacutee
Fiat Chrysler Automotives Canada Inc
Fiat Chrysler Automotives US LLC
Magna International Inc
Canadian Mist
Constellation Brands
Arnprior Aerospace
AEC Property Tax Solutions
Walker West Longo LLP
DuCharme McMillen amp Associates Inc
Nixon Fleet amp Poole LLP
MuƒŹĬŹƥĞƋ FŹƒĞƒĬĺ OńńŹĬĺƌsrsquo ssƙĬŹĞtŹƙƒ ƙń OƒtĞƌŹƙ
Municipal Tax Equity Consultants Inc
James Petrin Property Assessment Services
Ryan ULC
MinsterLaw
PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd
Altus Group Ltd
Carrel + Partners LLP
PS Johnson Legal Services
Institut international de la fiscaliteacute immobiliegravere
Equitable Value Inc
Nixon Fleet and Poole
Aird amp Berlis LLP
Cushman and Wakefield
Yeoman amp Company
Prestige Property Tax Specialists
Conway Davis Gryski
Kingmont Consulting
Nous remercions eacutegalement les proprieacutetaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre
de la demande officielle de renseignements de la SEacuteFM
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 4
Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 5
DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 6
Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
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uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 20
Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 22
Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
Purdue Pharma
Toyota Motor Manufacturing Canada Inc
Ford du Canada
Honda Canada Inc
General Motors du Canada Limiteacutee
Fiat Chrysler Automotives Canada Inc
Fiat Chrysler Automotives US LLC
Magna International Inc
Canadian Mist
Constellation Brands
Arnprior Aerospace
AEC Property Tax Solutions
Walker West Longo LLP
DuCharme McMillen amp Associates Inc
Nixon Fleet amp Poole LLP
MuƒŹĬŹƥĞƋ FŹƒĞƒĬĺ OńńŹĬĺƌsrsquo ssƙĬŹĞtŹƙƒ ƙń OƒtĞƌŹƙ
Municipal Tax Equity Consultants Inc
James Petrin Property Assessment Services
Ryan ULC
MinsterLaw
PS JOHNSON Valuation Consultants Ltd
Altus Group Ltd
Carrel + Partners LLP
PS Johnson Legal Services
Institut international de la fiscaliteacute immobiliegravere
Equitable Value Inc
Nixon Fleet and Poole
Aird amp Berlis LLP
Cushman and Wakefield
Yeoman amp Company
Prestige Property Tax Specialists
Conway Davis Gryski
Kingmont Consulting
Nous remercions eacutegalement les proprieacutetaires qui ont soumis des renseignements dans le cadre
de la demande officielle de renseignements de la SEacuteFM
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Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 5
DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
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Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
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RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 10
Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 20
Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
Table des matiegraveres
REMERCIEMENTS 2
TABLE DES MATIEgraveRES 5
INTRODUCTION 7
RAPPORT DrsquoEXAMEN DE LrsquoEacuteVALUATION DES BIENS COMMERCIAUX Agrave USAGE PARTICULIER ET DIVULGATION
ANTICIPEacuteE 9
TROIS NIVEAUX DE DIVULGATION ANTICIPEacuteE 9
LA MEILLEURE MANIEgraveRE DrsquoUTILISER LE PREacuteSENT RAPPORT 10
DESCRIPTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 11
SECTEURS MANUFACTURIERS 11
INVENTAIRE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 13
USINES DE FABRICATION DE PRODUITS EN BOIS Agrave VALEUR AJOUTEacuteE EN ONTARIO 13
RESPONSABILITEacute DE LA SEacuteFM 16
ROcircLE DE LrsquoEacuteVALUATEUR 16
THEacuteORIE DE LrsquoEacuteVLUTION 18
UTILISATION OPTIMALE 18
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE 19
COMMENT CALCULER LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 19
MEacuteTHODE DrsquoEacuteVLUTION DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
COMMENT LA SEacuteFM CALCULERA LA VALEUR ACTUELLE DES PROPRIEacuteTEacuteS EN QUESTION 23
PARAMEgraveTRES PREacuteLIMINAIRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2016 39
COUcircT DE REPRODUCTION Agrave NEUF 39
COUcircT DE REMPLACEMENT NEUF 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 39
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 5
DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 6
Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
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343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 44
Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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DEacuteTEacuteRIORATION PHYSIQUE 39
DEacuteSUEacuteTUDE FONCTIONNELLE ndash COUcircTS DrsquoEXPLOITATION EXCESSIFS 40
DEacuteSUEacuteTUDE EXTERNE 40
COMPARAISON ENTRE LES PARAMEgraveTRES DE LA VALEUR ACTUELLE POUR 2012 ET CEUX POUR
2016 42
MESURES QUE PEUT PRENDRE UN PROPRIEacuteTAIRE POUR IDER LrsquoEacuteVLUTEUR 44
INSPECTIONS IMMOBILIEgraveRES 44
RENSEIGNEMENTS COMPLEacuteMENTAIRES 44
DISCUSSIONS ITEacuteRATIVES 45
EacuteTAPES SUIVANTES 45
CLIENT ET UTILISATEURS 46
ANNEXE A ndash ANALYSE DE LA DEacuteSUEacuteTUDE EacuteCONOMIQUE DANS LE SECTEUR DU BOIS
DrsquoINGEacuteNIERIE EN ONTRIO
ANNEXE B ndash TABLEAU DE LA DUREacuteE DE VIE UTILE
PREacuteLIMINAIRES PAR PIED CARREacute (RAPPORT COMPLET)
ANNEXE C ndash ANALYTIQUE DU COUcircT DEacuteRIVATION DES COUcircTS DE REMPLACEMENT Agrave NEUF
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Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 29
dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 33
Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 34
Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 36
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 44
Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
Introduction
La Socieacuteteacute drsquoeacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes (SEacuteFM) ndash wwwmpacca ndash est chargeacutee de
lrsquoeacutevaluation et de la classification preacutecises des proprieacuteteacutes en Ontario aux fins des taxes
municipales et scolaires
Eƒ OƒtĞƌŹƙ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs ńƙƒĬŹĻƌĺs sƙƒt ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķrsquouƒ ĬyĬƋĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƧuĞtƌĺ Ѓs LĞ ƥƌƙĬŶĞŹƒĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ĞuƌĞ ƋŹĺu ĺƒ 2016
lorsque la SEacuteFM mettra agrave jour les eacutevaluations des plus de cinq millions de proprieacuteteacutes de
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi Les
ļvĞƋuĞtŹƙƒs ƑŹsĺs ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ ƋrsquoЃƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les anneacutees
ĶrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 agrave 2020 Lĺ ƥƌƙŬƌĞƑƑĺ Ķĺ ƑŹsĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ŬƌĞĶuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ƥĺƌƑĺt ĶrsquoļĬŶĺƋƙƒƒĺƌ Ƌĺs ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ
ans Les baisses de lrsquoeacutevaluation sont appliqueacutees immeacutediatement
LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺxĞĬtĺ Ķĺ ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļteacutes industrielles agrave usage particulier telles que les usines
Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ Ğux ńŹƒs Ķĺ ƋrsquoŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĺƒ
raison de la taille et de la nature speacutecialiseacutee des proprieacuteteacutes en question et du fait que seul un
tƌĻs ƥĺtŹt ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoĺƒtƌĺ ĺƋƋĺs vƙŹƌĺ ĞuĬuƒĺ sƙƒt ĞĬŶĺtļĺs vĺƒĶuĺs ƙu Ƌƙuļĺs ƌļŬuƋŹĻƌĺƑĺƒt
sur le marcheacute
Pƙuƌ Ĭĺttĺ ƌĞŹsƙƒ ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ srsquoĞssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ
peut fournir une estimation reacutealiste de la valeur actueƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ Ĭĺ
ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ
ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ ƋrsquoļƧuŹtļ ĺt ƋrsquouƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt
ĺ ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ļtļ ƥƌļƥĞƌļ ƥƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuateurs de la SEacuteFM les
proprieacutetaires et leurs repreacutesentants les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux ĺt Ƌĺ ŬƌЃĶ
public
Il faut noter que laquo grande raquo dans le contexte des proprieacuteteacutes industrielles signifie une proprieacuteteacute
couverte par la deacutefinition de laquo classe de grandes proprieacuteteacutes industrielles raquo contenue dans le
paragraphe 14(1) Ķu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 En geacuteneacuteral cela fait reacutefeacuterence agrave une
proprieacuteteacute industrielle dont la laquo superficie exteacuterieure mesureacutee raquo est supeacuterieure agrave 125 000 pieds
carreacutes
La deacutefinition suivante de laquo proprieacuteteacutes agrave usage particulier raquo sera peut-ecirctre utile lors de la
ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 7
laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 34
Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 44
Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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laquo Une proprieacuteteacute agrave marcheacute limiteacute ayant une conception physique unique des mateacuteriaux
Ķĺ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ sƥļĬŹĞux ƙu uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƧuŹ ƋŹƑŹtĺ sƙƒ utŹƋŹtļ ğ ƋrsquousĞŬĺ ƥƙuƌ
laquelle elle eacuteteacute construite raquo1
laquo Uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƧuŹ ƒrsquoĺst Ƨuĺ ƌĞƌĺƑĺƒt vƙŹƌĺ ƅĞƑĞŹs vĺƒĶuĺ suƌ Ƌĺ marcheacute sauf dans le
ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ƙu Ķĺ ƋrsquoĺƒtŹtļ Ķƙƒt ĺƋƋĺ ńĞŹt ƥĞƌtŹĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ sƙƒ
caractegravere unique deacutecoulant de sa nature et sa conception speacutecialiseacutees sa configuration
sa taille son emplacement ou autre raquo2
Les proprieacuteteacutes agrave usage particulier ont geacuteneacuteralement les caracteacuteristiques suivantes
Elles comportent des ameacuteliorations une conception un ameacutenagement une taille des
mateacuteriaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un
usage ou un nombre lŹƑŹtļ ĶrsquousĞŬĺs
Elles contiennent geacuteneacuteralement des machines et des accessoires fixes de machines
conccedilus pour faciliter une seule fin
LrsquoĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ğ ĶrsquoĞutƌĺs usĞŬĺs ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƒļĬĺssŹtЃt Ķĺs ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒs
importantes et trouvant rarement des usages eacuteconomiquement rentables pour toutes
les ameacuteliorations
Lĺs ƥƙssŹīŹƋŹtļs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs sĞuń ĺƒ tЃt ƧursquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĺƒ ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Elles possegravedent typiquement des installations techniques speacutecialiseacutees
Elles ont tendance agrave servir de grandes zones de marcheacute de porteacutee plus reacutegionale
nationale ou internationale
La grande porteacutee geacuteographique de ces proprieacuteteacutes neacutecessite geacuteneacuteralement des
recherches de donneacutees reacutegionales nationales ou internationales pour appuyer une
analyse de la valeur marchande
La compreacutehension du laquo marcheacute raquo des proprieacuteteacutes agrave usage particulier neacutecessite eacutegalement
uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ Ğu sĺŹƒ Ķĺ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺs Ƥuvƌĺƒt Ĭrsquoĺst-agrave-dire la
nature la condition et la situation financiegravere des acheteurs et vendeurs potentiels
1 Dictionary of Real Estate Appraisal Fifth Edition (Appraisal Institute 2010)
2 laquo Glossaire raquo International Valuation Standards Council derniegravere modification le 1er janvier 2016
http httpwwwivscorgstandardsglossary
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 8
RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
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343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 29
dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 33
Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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RIJpport drsquoexIJmen de l rsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge p IJrtiĐulier et divulgIJtion
anticipeacutee
Lĺs ĺńńƙƌts Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM sƙutŹĺƒƒĺƒt Ƌrsquouƒ Ķĺs ƙīƅĺĬtŹńs ĬƋļs Ķĺ sƙƒ ƥƋЃ
strateacutegique 2013ndash2016 agrave savoir fournir des valeurs imposables justes et eacutequitables pour 2016
EƋƋĺ srsquoŶĞƌƑƙƒŹsĺ ļŬĞƋĺƑĺƒt ĞvĺĬ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs ƥƌļsĺƒtļĺs ĶЃs Ƌĺ Rapport drsquoexIJmen
de lrsquoeacutevIJluIJtion des Ŀiens ĐommerĐiIJux ij usIJge pIJrtiĐulier 2013 du ministegravere des Finances
Lĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞux ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ Ƒĺt ƋrsquoĞĬĬĺƒt
suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺs sƥļĬŹĞƋŹsļĺs et uniques qui ne sont pas
ĞĬŶĺtļĺs ĺt vĺƒĶuĺs ńƌļƧuĺƑƑĺƒt ĺt ƧuŹ ƒļĬĺssŹtĺƒt sƙuvĺƒt Ķĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ĬƙƑƥƋĺxĺs DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ƌĺs ĬƙƑƑĺƒtĞŹƌĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ ƋĞ
SEacuteFM Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtion fonciegravere (CREacuteF) et des repreacutesentants des
entreprises contribuables ont eacuteteacute recueillis Les recommandations preacutesenteacutees dans le rapport
ĺƒĬƙuƌĞŬĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒļĬĺssĞŹƌĺs ƥƙuƌ ĞƑļƋŹƙƌĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ŬƌЃĶĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ
usage particulier et en ŬļƒļƌĞƋ Ķu systĻƑĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Əƙus ƥƙuvĺz
acceacuteder au rapport complet ici
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ Ğ ƥƙuƌ īut Ķĺ ƥƙuƌsuŹvre les discussions iteacuteratives
avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de commencer agrave mettre en
Ƥuvƌĺ Ƌĺs ƌĺĬƙƑƑЃĶĞtŹƙƒs Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ ĶЃs Ƌĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs Ķĺ DŹvuƋŬĞtŹƙƒ
ЃtŹĬŹƥļĺ ĺt Ķĺ MļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Trois niveaux de d ivulgation anticipeacutee
On compte trois niveaux de divulgation anticipeacutee
Niveau Titre Description
1 Guides sur la meacutethodologie
RĞƥƥƙƌts ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 2
marcheacute
Renseignements sur
3 ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺs ğ ƋĞ
proprieacuteteacute
GuŹĶĺs ĬƙƑƥƋĺts ĶļĬƌŹvЃt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Guides complets qui expliquent lrsquoapplication de la
meacutethodologie agrave lrsquoeacutevaluation des proprieacuteteacutes pour la mise agrave
jour de lrsquoeacutevaluation fonciegravere 2016
Renseignements deacutetailleacutes disponibles uniquement par un
accegraves seacutecuriseacute ou agrave la demande eacutecrite des contribuables
des repreacutesentants ou des municipaliteacutes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 9
uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 10
Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 20
Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 22
Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
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9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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uĬuƒĺ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĶŹstŹƒĬtĺ ƒrsquoĺst ńƙuƌƒŹĺ ĶЃs Ƌĺs Ķĺux ƥƌĺƑŹĺƌs ƒŹvĺĞux Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ
anticipeacutee
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ chacune des usines de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee seront fournis au niveau 3 de la divulgation
anticipeacutee lorsque les contribuables fonciers les municipaliteacutes et leurs repreacutesentants respectifs
pourront comprendre et examiner la maniegravere dont les valeurs actuelles pour chaque usine de
fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee ont eacuteteacute calculeacutees
LIJ meilleure m IJniegravere d rsquoutiliser le p reacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport incorpore le niveau 2 de divulgation anticipeacutee et il est preacutefeacuterable de le
consulter en association avec le Guide sur la meacutethodologie des usines de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Le Guide sur la meacutethodologie fournit unĺ vuĺ ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ ĺxŶĞustŹvĺ Ķĺs ƥƌƙĬļĶuƌĺs
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ ĶĺvƌĞŹt suŹvƌĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƙuƌ ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥĞƌtĞŬĺƌĞ Ƌĺs paramegravetres de donneacutees et les calculs
ĞuxƧuĺƋs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƋrsquoŹƒtĺƒtŹƙƒ Ķĺ sĺ ńŹĺƌ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌĺs vĞƋĺuƌs ļvĞƋuļĺs Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Les paramegravetres de donneacutees et les calculs contenus dans les preacutesentes devraient ecirctre consideacutereacutes
ĬƙƑƑĺ ļtЃt ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ĺt ƥƙuvЃt ńĞŹƌĺ Ƌrsquoƙīƅĺt Ķrsquouƒĺ ƌļvŹsŹƙƒ ĶЃs ƋrsquoļvĺƒtuĞƋŹtļ ƙv Ķĺs
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs sĺƌĞŹĺƒt ĶŹvuƋŬuļs ƥĞƌ Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƥĞƌtŹĺs
Des renseignements suppleacutementaires ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹs ĺƒ tЃt ƧursquoЃƒĺxĺs
LrsquoЃƒĺxĺ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu ƌĞƥƥƙƌt suƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋrsquoЃƒĺxĺ ŹƒĬƋut
le tableau de la dureacutee eacuteconomique
ƏĺuŹƋƋĺz ƒƙtĺƌ Ƨursquouƒ ƌĞƥƥƙƌt ĬƙƒtĺƒĞƒt Ƌĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĞssƙĬŹļs Ğux
valeurs des terrains sera publieacute le plus tocirct possible
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
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343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 26
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 42
Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Description des proprieacuteteacutes en question
Secteurs manufacturiers
Pour la plupart les proprieacuteteacutes en question se situent dans deux cateacutegories larges
fabrication de lambris
menuiserie preacutefabriqueacutee
Les proprieacuteteacutes restantes sont classeacutees dans la cateacutegorie de fabrication de produits du bois
divers
Fabrication de l ambris
Le secteur de fabrication de lambris fabrique du placage ou du contreplaqueacute du bois
ĶrsquoŹƒŬļƒŹĺƌŹĺ ƙu Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĺƒ bois reconstitueacute
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺs ĞĬtŹvŹtļs Ķu sĺĬtĺuƌ sƙƒt ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
des produits du bois suivants
contreplaqueacute
produits en bois reconstitueacute (y compris des feuilles et des planches)
contreplaqueacute revecirctu de plastique
panneaux OSB
panneaux MDF
membres structuraux en bois lamelleacute
membres structuraux en bois fabriqueacute
panneaux de particules
fermes3
3 IBISWorld laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada Market Research Report raquo NAICS 32121CA (Feacutev 2015)
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 12
Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 22
Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Menuiserie p reacutefabriqueacutee
Le secteur de la menuiserie preacutefabriqueacutee produit du bois drsquoƤuvƌĺ Ķĺ reacutesineux et de feuillus
ainsi que drsquoautres produits du bois en formes et dimensions speacutecialiseacutees y compris des
dormants de fenecirctre et de porte des portes et des revecirctements de sol
SĺƋƙƒ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoIISƐƙƌƋĶ Ƌĺs ƥƌŹƒĬŹƥĞux ƥƌƙĶuŹts Ķu sĺcteur sont les suivants
fenecirctres
portes
planchers4
Lĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ĺt Ƌĺs ĬĞƋĬuƋs ƌĺƒńĺƌƑļs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt srsquoĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ
chacune des cateacutegories larges sans distinction entre la fabrication de lambris et la menuiserie
preacutefabriqueacutee
Lĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƑĺttƌĞ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee ougrave la superficie brute de plancher est supeacuterieure agrave 125 000 pieds carreacutes Cette taille de
reacutefeacuterence correspond agrave la description des proprieacuteteacutes incluses dans la cateacutegorie des grandes
ƥƌƙƥƌŹļtļs ŹƒĶustƌŹĺƋƋĺs ĶļńŹƒŹĺ ĶЃs Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ 28298 Toutefois comme
plusieurs des proprieacuteteacutes en question se situent eacutegalement dans de plus petites municipaliteacutes et
repreacutesentent souvent une partie importЃtĺ Ķĺ ƋrsquoĞssŹĺttĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋ Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ńĺƌĞ
eacutegalement reacutefeacuterence agrave de plus petites usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee
4 IBISWorld laquo Millwork in Canada Market Research Report raquo NAICS 32111CA (Mai 2015)
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
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343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 44
Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Inventaire des proprieacuteteacutes en question
Usines de f abrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee e n Ontario
Le tableau suivant contient la liste des grandes usines de fabrication de produits en bois agrave
valeur ajouteacutee en Ontario La liste est trieacutee selon les secteurs de fabrication
Fabrication de lambris
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie
du terrain
(acres)
Superficie
de plancher
(pieds
carreacutes)
601614000411302 1000 Jones Rd Kenora Weyerhaeuser Company Ltd 15600 490 009
444204001909300 61 Domtar Rd Huntsville Panolam Industries Ltd 6331 423 686
420528000304600 402725 Grey Rd 4 Durham Danzer 15426 408 589
476606204000400 777 Fibreboard Dr Pembroke Temple Pembroke Inc 20470 387 735
592402000102700 Nighswander Rd Barwick Ainsworth Engineered Canada
Lp
24035 349 323
545200000101300 327022 Hwy 11 N Englehart Gp North Woods Lp 5664 341 038
567601000318800 201 Edward St Hearst Levesque Plywood Ltd 3131 291 497
576106000105500 657 Base Line Sault Ste Marie Flakeboard (Ssm) Company 10931 290 347
129027801505800 79 Y Rd Bancroft 1560177 Ontario Inc 16275 267 603
587671000114200 102 Katamaki Rd Greenstone Kenogami Industries Inc 4538 259 465
563901000527500 4 Boisvert Cres Cochrane True North Harwood Plywood 1261 144 436
482200000141701 Hwy 17 E Rutherglen Columbia Forest Products 8674 104 985
576105004308701 1195 Peoples Rd Sault Ste Marie Anthony-Domtar Inc 943 94 659
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 13
343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 14
lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 15
Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 26
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 27
la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 28
5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 29
dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
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1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
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Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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343403600239200 139 Elm St West Lorne Rockland Flooring Ltd 800 77 147
576106000100620 16 Wood Park Crt Sault Ste Marie Sault Ste Marie Economic Dev 667 75 959
548010000001900 Grenfell Kirkland Lake Kirkland Lake Engineered Wood 10998 75 192
182001000808710 11 Vanedward Dr Port Perry Lake Scugog Lumber amp Coal Co 904 62 857
384104200102500 330 Front St Watford Watford Roof Truss Ltd 1097 61 107
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
Menuiserie preacutefabriqueacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
011101800061005 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 1690 240 710
011101800061000 20352 Power Dam Rd Alexandria Alexandria Moulding Inc 2980 169 743
190801330000700 15 Fenmar Dr North York Satin Finish Hardwood Flooring 867 211 259
Autres types de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Numeacutero de rocircle Adresse Ville Nom de lrsquoentreprise Superficie Superficie
du terrain de plancher
(acres) (pieds
carreacutes)
579916200000600 Highway 101 Province de Rtk Wp Canada Ulc 24763 291 292
ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
590100000817501 106 Goodwin St Atikokan Rtk Wp2 Canada Ulc 4787 182 169
230100000611640 24 Kerr Cres Puslinch Barco Materials Handling Ltd 1878 123 654
528957000600950 303 Martel Rd Province de Niska North 8166 91 960
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
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neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 24
Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
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9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 34
Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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lrsquoOntIJrio
542600000117503 999562 Highway 11 New Liskeard KD Quality Pellets 8939 26 980
Les italiques indiquent les usines fermeacutees ou inactives
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
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9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 33
Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Responsabiliteacute de la SEacuteFM
Rocircle d e l rsquoeacutevIJluIJteur
LĞ SEacuteFM Ğ uƒĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƋļŬĞƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋrsquoŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ suƌ Ƌĺ
terrain au 1er janvier 2016 Les valeurs imposables seront utiliseacutees pour affecter les impocircts
ńƙƒĬŹĺƌs ƥƙuƌ Ƌĺs Ѓƒļĺs ĶrsquoŹƑƥƙsŹtŹƙƒ 2017 agrave 2020
Plus simplement la SEacuteFM doit estimer le montant obtenu pour une proprieacuteteacute si celle-ci eacutetait
vendue le ou autour du 1er janvier 2016
La deacutefinition de la valeur actuelle est couramment accepteacutee comme repreacutesentant le concept
Ķrsquouƒĺ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ
Par conseacutequent il est important de deacuteterminer la maniegravere dont les proprieacuteteacutes en question
seraient eacutechangeacutees Il existe trois sceacutenarios concernant les proprieacuteteacutes en question qui seraient
ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ Ƌĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs-
une utilisation diffeacuterente des ameacuteliorations
la destruction des ameacuteliorations suivie du reacuteameacutenagement du terrain
ĺttĺ ƌļĞƋŹtļ ĬƙƒstŹtuĺ ƋĞ ƅustŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
tout en eacutevaluant les proprieacuteteacutes en question
Les proprieacuteteacutes en question sont de grandes usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee Les processus utiliseacutes lors de la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee sont
ĺxtƌĽƑĺƑĺƒt sƥļĬŹĞƋŹsļs ĺt Ƌĺ īŹĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ĺst ńƙƌtĺƑĺƒt ŹƒtļŬƌļ ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ
fabrication speacutecialiseacute En fait en raison de la conception de la proprieacuteteacute en question de sa taille
ƑĽƑĺ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ ğ Ĭĺt usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ ĶrsquoĞĶĞƥtĺƌ ƋĞ
ƥƋus ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ğ uƒ Ğutƌĺ usĞŬĺ
Comme indiqueacute ci-dessus la conception de chaque proprieacuteteacute en question rend peu pratiques
les autres utilisations Cela laisse deux sceacutenarios potentiels en vertu desquels une proprieacuteteacute en
question serait neacutegocieacutee uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĬƙƒtŹƒuĺ ƙu ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ tƙtĞƋŹtļ ƙu Ķrsquouƒĺ
partie des ameacuteliorations afin de permettre le reacuteameacutenagement
LrsquoЃĞƋysĺ ƥƌļsĺƒtļĺ ĶЃs Ĭĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ sĺƋƙƒ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est optimale ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ ĶrsquoļĬŶЃŬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 16
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 22
Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 23
Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 36
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 45
NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 46
Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 47
il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 48
les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 49
neacutecessite un acheteur et un vendeur seacuterieux qui portent chacun un jugement de valeur fondeacute
suƌ ƋrsquoutŹƋŹtļ ĶļƌŹvļĺ ƥĞƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee
Une grande partie du preacutesent rapport vise agrave stimuler un dialogue entre les eacutevaluateurs et les
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĞńŹƒ Ƨuĺ Ƌĺs ƅuŬĺƑĺƒts
de valeur susmentionneacutes porteacutes par les acheteurs et les vendeurs soient bien compris et
refleacuteteacutes correctement par les eacutevaluateurs qui calculent les valeurs actuelles des proprieacuteteacutes
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 21
Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
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9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 38
Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Theacuteorie de lrsquoeacutevIJluIJtion
Utilisation optimale
Vue drsquoensemĿle
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļńŹƒŹĺ ĬƙƑƑĺ suŹt laquo ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƋļŬĞƋĺ ĺt
ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺ Ķrsquouƒ tĺƌƌĞŹƒ ƒu suƌ uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ameacutelioreacutee qui est physiquement
possible convenablement soutenue et financiegraverement viable et qui geacutenegravere la valeur la plus
eacuteleveacutee raquo5
ĺ ĬƙƒĬĺƥt ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ƒĺsuƌĺ ƋrsquoŹƒtĺƌĞĬtŹƙƒ ĺƒtƌĺ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs leacutegaliteacute possibiliteacute
physique viabiliteacute financiegravere et ƌĺƒtĞīŹƋŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ LrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst ƋrsquoļƋļƑĺƒt Ƌĺ ƥƋus ĬƌŹtŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬĞƌ ĺƋƋĺ ļtĞīƋŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ sļƋĺĬtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ĬƙƑƥĞƌĞīƋĺs ĺt Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺńńĺĬtuļĺs ĶЃs Ƌĺ
rapport
Utilisations physiques possibles
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations leacutegales de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement
possibles et qui peuvent ecirctre reacutealiseacutees sur le site compte tenu des dimensions de la forme de
la topographie des sols et des conditions environnementales
Utilisations leacutegales permises
Cela concerne les utilisations possibles de la proprieacuteteacute en question qui sont leacutegalement
ƥĺƌƑŹsĺs ƥĞƌ Ƌĺs ĬƙƒtƌƜƋĺs Ķĺ ƋrsquoĞutƙƌŹsĞtŹƙƒ Ķu sƙƋ Ƌĺs īĞux ĺxŹstЃts Ƌĺs sĺƌvŹtuĶĺs Ƌĺs
restrictions sur le titre ou la reacuteglementation en matiegravere de lotissement les engagements les
restrictions ou toute autre limitation publique ou priveacutee
Utilisations financiegraverement viables
Cela fait reacutefeacuterence aux utilisations de la proprieacuteteacute en question qui sont physiquement possibles
et leacutegalement permises qui geacuteneacutereront un rendement financier ou eacuteconomique net positif
pour le proprieacutetaire du site
Utilisation agrave productiviteacute m aximale
5 The Appraisal of Real Estate Third Canadian Edition Appraisal Institute of Canada UBC Commerce Real Estate Division 2010
121
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 18
Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
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Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 30
9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 31
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 32
En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
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Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 37
Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
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Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
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LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
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Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
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Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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Cela ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ğux tƌƙŹs ĬƌŹtĻƌĺs susƑĺƒtŹƙƒƒļs ĺt ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
la plus eacuteleveacutee
Sommaire
Les utilisations optimales des proprieacuteteacutes en question sont preacutesumeacutees correspondre aux
utilisations actuelles de chaque proprieacuteteacute Chacune des proprieacuteteacutes eacutetait exploiteacutee agrave la date du
rapport on peut donc preacutesumer que chacun des quatre critegraveres eacutetait satisfait
Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ ŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƨursquouƒĺ sĺuƋĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt
viable des proprieacuteteacutes en question
Comment calculer la valeur actuelle
TƌĞĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ƙƒt ƌĺĬƙuƌs ğ tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺs vĺƒtĺs ĺt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu IƋ ƒrsquoĺxŹstĺ
pas toujours suffisamment de donƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķĺ
calcul de la valeur et diffeacuterents niveaux de fiabiliteacute peuvent ecirctre atteints en fonction de la
qualiteacute et de la quantiteacute des donneacutees recueillies pour chaque meacutethode Le processus de
correacutelation dĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĬŶĺƌĬŶĺ ğ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ ƋĞ ƥƋus ƌĺƥƌļsĺƒtĞtŹvĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ
la proprieacuteteacute en question en fonction des points forts et des points faibles de chaque meacutethode
Pour obtenir une description complegravete de chacune des trois meacutethodes veuillez consulter The
Appraisal of Real Estate
Comment calculer la valeur actuelle d es proprieacuteteacutes en question
ƙƑƑĺ ƒƙus ƋrsquoĞvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs tƙuƅƙuƌs suńńŹsĞƑƑĺƒt
Ķĺ Ķƙƒƒļĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ tƙutĺs Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Pƙuƌ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt
des types de proprieacuteteacutes il existe un marcheacute actif de ventes et de baux qui sont utiles pour
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƧuŹ ĺstŹƑĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ- tƙutĺńƙŹs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ƥƙuƌ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ
question
Le manque de veƒtĺs ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ ĶŹƌĺĬtĺ Ķĺs ƥƌŹx Ķĺ vĺƒtĺ
ĺt Ƌĺ ƑЃƧuĺ Ķĺ īĞux ĺƑƥĽĬŶĺ ĶrsquoutŹƋŹsĺƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu ƌĺvĺƒu- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ŹƋ ƒĺ ƌĺstĺ ğ
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥƙuƌ ĬĞƋĬuƋĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ
Une explication pƋus ĶļtĞŹƋƋļĺ Ķĺ ƋĞ ƌĞŹsƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ƙƒ ĶƙŹt srsquoĞƥƥuyĺƌ ĺxĬƋusŹvĺƑĺƒt suƌ ƋĞ
meacutethode du coucirct suit
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 19
Pourquoi lIJ meacutethode d e ĐompIJrIJison direĐte des prix de vente nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Dans le cadre de la meacutethode de comparaison directe des prix de vente des proprieacuteteacutes
semblables agrave la proprieacuteteacute en question qui ont eacuteteacute vendues reacutecemment pour lesquelles les prix
ĶrsquoŹƒsĬƌŹƥtŹƙƒ ƙu Ķĺs ƙńńƌĺs sƙƒt Ĭƙƒƒus sƙƒt ĬƙƑƥĞƌļĺs ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Lĺs
proprieacuteteacutes comparables laquo devraient avoir une utilisation optimale identique ou semblable agrave
celle de la proprieacuteteacute en question ameacutelioreacutee raquo6
Il est important de noter que lorsque de grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
vĺƒĶuĺs ĺƋƋĺs sƙƒt sƙuvĺƒt tƌЃsńƙƌƑļĺs ƙu ƌĞsļĺs ĺƒtƌĞżƒĞƒt uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķrsquousage
Uƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƋĞ vĺƒtĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƋƙƌsƧuĺ
ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ Ĭƙƒıuĺ ĺt ğ ƋĞƧuĺƋƋĺ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĶĺstŹƒļĺ ƒrsquoļtĞŹt ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ
PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ĞvĞŹt Ĭĺssļ ĺt ƋrsquousŹƒĺ ĺst ŹƒĞĬtive Une grande usine coucircte cher agrave
ĺƒtƌĺtĺƒŹƌ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ Ğ Ĭĺssļ ĺt ĺƋƋĺ ĶĺvŹĺƒt uƒ ƥĞssŹń ƥƋutƜt Ƨursquouƒ ĞĬtŹń
ƌĺƒtĞīƋĺ- ĬĺƋĞ ƑƙtŹvĺ īĺĞuĬƙuƥ Ƌĺ vĺƒĶĺuƌ ğ srsquoĺƒ ĶļƥĞƌtŹƌ LĞ vƙƋƙƒtļ Ķĺ vĺƒĶƌĺ uƒĺ tĺƋƋĺ
proprieacuteteacute est geacuteneacuteralement accompagneacutee Ķrsquouƒĺ ńĞŹīƋĺ ĶĺƑЃĶĺ- ƋĞ ŬƌЃĶĺ suƌńĞĬĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ
ĺst sƙuvĺƒt ĬƙƒsŹĶļƌĞīƋĺƑĺƒt suƥļƌŹĺuƌĺ ğ Ĭĺ Ķƙƒt Ğ īĺsƙŹƒ ƋrsquoutŹƋŹsĞtĺuƌ suŹvЃt ĺt Ƌĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒs ĞssƙĬŹļs ğ uƒĺ tĺƋƋĺ usŹƒĺ sƙƒt sƙuvĺƒt ƥƌƙŶŹīŹtŹńs ƥƙuƌ
ƋrsquoĞĬŶĺtĺuƌ
Les ƑƙtŹvĞtŹƙƒs ĬƙƒtƌĞĶŹĬtƙŹƌĺs Ķĺ ƋĞ ƥƋuƥĞƌt Ķĺs ƥĞƌtŹĬŹƥЃts Ğu ƑĞƌĬŶļ Ƌƙƌs Ķrsquouƒĺ vĺƒtĺ ĞvĺĬ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt ĶrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺ tƌĞĶuŹsĺƒt ƥĞƌ uƒ ƑĞƌĬŶļ vƙƋĞtŹƋ PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt sŹ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ
ƋrsquousŹƒĺ sĺƌt ĞƥƌĻs sĞ vĺƒtĺ ĺƋƋĺ ƒĺ ƥĺut ƥƋus Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ğ Ķĺs fins de comparaison avec la
proprieacuteteacute en question
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ vĺƒtĺ vļƌŹńŹļĺ ĶrsquousŹƒĺs sĺƑīƋĞīƋĺs ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tŹƌĺƌ Ķĺs
conclusions fondeacutees sur la comparaison directe
Pourquoi lIJ meacutethode d u revenu nrsquoIJ pIJs eacuteteacute deacuteveloppeacutee
La meacutethode Ķu ƌĺvĺƒu ĺst ńƙƒĶļĺ ĺƒ ŬƌЃĶĺ ƥĞƌtŹĺ suƌ Ƌĺ ƥƌŹƒĬŹƥĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƌĺƥƌļsĺƒtļ ƥĞƌ
ƋrsquoЃtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ƧuŹ ƥƌļsuƑĺ uƒ ƋŹĺƒ ĺxƥƋŹĬŹtĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt Ƌĺ ƌĺvĺƒu ƧursquoĺƋƋĺ
geacutenegravere Le processus de la meacutethode du revenu actualise la valeur actuelle des avantages lieacutes au
revenu futur que geacuteneacuterera la proprieacuteteacute pendant le reste de sa dureacutee eacuteconomique ou pendant
une dureacutee de possession preacutevue
6 The Appraisal of Real Estate 711
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Les proprieacuteteacutes semblables aux proprieacuteteacutes en question se neacutegocient rarement voire jamais en
tЃt ƧursquoĞĬtŹń ƧuŹ ŬļƒĻƌĺ uƒ ƌĺvĺƒu Ķĺ ƋƙĬĞtŹƙƒ IƋ ĺst ƥĺu ƥƌƙīĞīƋĺ Ƨursquouƒ ŹƒvĺstŹssĺuƌ ĞĬĬĺƥtĺ Ƌĺ
ƌŹsƧuĺ ĞssƙĬŹļ ğ ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ĺt ƋĞ ĬƙƒsĺƌvĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƋƙĬĞtĞŹƌĺ sƙuŶĞŹtЃt ƙĬĬuƥĺƌ uƒĺ usŹƒĺ
conccedilue pour un usage unique les grandes usines de fabrication agrave usage particulier sont
toujours occupeacutees par leur proprieacutetaire
LĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ĶļĬƙuvĺƌt ĞuĬuƒ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒt suƌ Ƌĺs Ƌƙyĺƌs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables aux proprieacuteteacutes en question
Pourquoi la meacutethode d u coucirct a eacuteteacute deacuteveloppeacutee
Les proprieacuteteacutes commerciales agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee comptent parmi les types de proprieacuteteacutes pour lesquelles il est le plus
difficile de calculer des valeurs actuelles Cette reacutealiteacute constitue le catalyseur de la
recommandation 12 Ĭƙƒtĺƒuĺ ĶЃs Ƌĺ RĞƥƥƙƌt ĶrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs īŹĺƒs
commerciaux agrave usage particulier du ministegravere des Finances
laquo LĞ ƥƌƙvŹƒĬĺ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ğ ƋĞ SEacuteFM (Ğ) ĶrsquoĺƒtƌĺƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹvĺs ĞvĺĬ Ƌĺs
contribuables les municipaliteacutes et des experts cleacutes pour deacutevelopper et communiquer les
ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺt Ƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ- ĺt (ī) sĺ
ĬƙƒńƙƌƑĺƌ ĺt ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ķĺ ƑЃŹĻƌĺ uƒŹńƙƌƑĺ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ĭƙƒvĺƒuĺs ĺ
ƥƌƙĬĺssus sĺƌĞ ĶrsquoĞīƙƌĶ Ğƥpliqueacute aux biens commerciaux agrave usage particulier eacutetudieacutes dans cet 7 examen raquo
PĺƒĶЃt Ƌĺ ƧuĞtƌŹĻƑĺ tƌŹƑĺstƌĺ Ķĺ 2014 ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌĺtĺƒu Ƌĺs sĺƌvŹĬĺs Ķrsquouƒ tŹĺƌs ŹƒĶļƥĺƒĶЃt
ƋrsquoIƒtĺƌƒĞtŹƙƒĞƋ Pƌƙƥĺƌty TĞx IƒstŹtutĺ (IPTI) ĞńŹƒ Ķĺ tĺƒŹƌ Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ŹtļƌĞtŹves
recommandeacutees avec les contribuables les municipaliteacutes et les experts cleacutes afin de deacutefinir les
ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ƥƙuƌ Ƌĺs ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƥƌĻs Ƌĺs ĶŹsĬussŹƙƒs ƋĞ SEacuteFM Ğ ƌļĶŹŬļ uƒ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ŹƒtŹtuƋļ
Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
Selon le Guide laquo ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ Ƌĺs ŬƌЃĶĺs usŹƒĺs Ķĺ
fabrication agrave usage particulier telles que les usines de fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee est la meacutethode du coucirct raquo
La conclusion de la SEacuteFM correspond aux lignes directrices contenues dans The Appraisal of
Real Estate uƒ tĺxtĺ ńĞŹsЃt ńƙŹ utŹƋŹsļ ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
7 httpwwwfingovoncafrconsultationsparspbphtml_Toc374983299
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Źĺƒ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥuŹssĺ Ľtƌĺ Ĭƙƒvĺƒuĺ ŹƋ ĺxŹstĺ Ķĺs ļtĞƥĺs ĬƋļs Ğu sĺŹƒ Ķe la
ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ĞuxƧuĺƋƋĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ƥƙƌtĺƌ ƥĞƌtŹĬuƋŹĻƌĺƑĺƒt ĞttĺƒtŹƙƒ
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario a
ļtļ Ĭƙƒıu ƥƙuƌ ĞŹĶĺƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ tƌĞvĺƌsĺƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĺt ğ ƥƌƙĶuŹƌĺ uƒe estimation exacte
de la valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en recourant
agrave la meacutethodologie reconnue et approuveacutee de la meacutethode du coucirct
Le preacutesent rapport vise agrave preacutesenter les donneacutees utiliseacutees et les conclusions tireacutees par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƋƙƌsƧursquoŹƋ Ğ traverseacute le processus afin de produire des estimations exactes de la
valeur actuelle des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
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Meacutethode drsquoeacutevIJluIJtion des proprieacuteteacutes en question
Comment la SEacuteFM calculera la valeur actuelle des proprieacuteteacutes en question
Le guide Eacutevaluation des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario
ƌĺĬƙƑƑЃĶĺ uƒ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƥtЃt ŶuŹt ļtĞƥĺs
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (c-agrave-Ķ Ĭĺ ƧursquoĺƋƋĺ ƥĺut ńĞŹƌĺ)
2 EacutevĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (Ĭ-agrave-d les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre
tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƑƙĶĺrne et efficace
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtion afin que chaque eacuteleacutement
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
b appliquer la deacutepreacuteciation physique attribuable ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c Apporter les ajustements requis agrave la deacutepreacuteciation lieacutee agrave lrsquoacircge en raison de
lrsquoeacutetat et de la condition reacuteels de la proprieacuteteacute
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
7 ƏļƌŹńŹĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ĺstŹƑļĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a compĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
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Question Reacuteponse
Dans quelle mesure la proprieacuteteacute en question srsquoĞĬƧuŹttĺ-t-elle de son Pas aussi bien que preacutevu
utilisation preacutevue Comme preacutevu
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Eacutetapes 1 ij 3 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Lĺs tƌƙŹs ƥƌĺƑŹĻƌĺs ļtĞƥĺs sƙƒt ĺńńĺĬtuļĺs ĺƒ ƑĽƑĺ tĺƑƥs ĺt ƒļĬĺssŹtĺƒt ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ
de la proprieacuteteacute en question
1 Eacutevaluation de la fonctionnaliteacute de la proprieacuteteacute (ce qursquoelle peut faire)
2 Eacutevaluation de lrsquoutiliteacute de la proprieacuteteacute (les avantages qui devraient pouvoir en ecirctre tireacutes)
3 ƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĞvĺĬ ĬĺƋƋĺs
Ķrsquouƒĺ ƥƌoprieacuteteacute moderne et efficace
Apregraves avoir conclu que la proprieacuteteacute en question est laquo agrave usage particulier not ĺt Ƨuĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle est laquo optimale raquo la premiegravere eacutetape du processus est tregraves simple la fonction de la
proprieacuteteacute est la fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Pour effectuer les eacutetapes 2 ĺt 3 ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ńƙƒĬtŹƙƒƒĞƋŹtļ ĺt Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹtļ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ
produits en bois agrave valeur ajouteacutee neacutecessite une compreacutehension profonde des proceacutedeacutes qui sont
ĺńńĺĬtuļs ĶЃs ƋrsquousŹƒĺ- ğ ƧuĺƋƧuĺs ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƥƌĻs ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶЃs Ƌĺ ĬŶĞƑƥ ĶrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ Ķĺs
eacutevaluateurs
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶĺƑЃĶĺƌ ƋrsquoĞŹĶĺ Ķu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ Ĭĺs Ķĺux ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙcessus
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙsĺƌ uƒĺ ƧuĺstŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĺt ńĞŹƌĺ suŹvƌĺ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ
Ķrsquouƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ ƧuĺstŹƙƒs ĬƙƑƑĺƒıЃt ƥĞƌ laquo Pourquoi not LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ƥƙsĺƌ tƙutĺs Ƌĺs
questions ulteacuterieures dont il a besoin pour comprendre
LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ĺƒĬƙuƌĞŬĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƋƙƌsƧursquoŹƋ ƌļńƋļĬŶŹt ğ sĺs ƌļƥƙƒsĺs ğ ĬƙƑƥĞƌĺƌ
ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ğ uƒĺ usŹƒĺ ŹĶļĞƋĺ ƙu ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹt ĺxļĬutĺƌ Ƌĺs ƑĽƑĺs
fonctions
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Mieux que preacutevu
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
Pourquoi PĞƌĬĺ Ƨuĺ0
ĺttĺ ĶŹsĬussŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥĺƌƑĺttƌĞ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ īŹĺƒ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ
la maniegravere dont la proprieacuteteacute en question facilite la fabrication de produits en bois agrave valeur
ajouteacutee et contribuera agrave deacutefinir bon nombre des ajustements matheacutematiques apporteacutes plus
tĞƌĶ ĶЃs Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
Pendant les consultations iteacuteratives et les inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute
ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ĺƒĬƙuƌĞŬļ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ƌĺ ƥƋus ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eacutetape 4 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
Cette eacutetape est geacuteneacuteralement le reacutesultat de la collecte et la saisie des donneacutees
4 Eacutetablissement de la valeur de la proprieacuteteacute en question en utilisant un manuel de coucircts
(Systegraveme de coucirct automatiseacute de la SEacuteFM ndash SCA) pour deacuteterminer le coucirct de reproduction agrave
neuf
Les donneacutees requises pour estimer le coucirct de reproduction agrave neuf sont recueillies par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺƒĶЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ Ķu sŹtĺ ĺt sƙƒt sƙuvĺƒt vĞƋŹĶļĺs Ƌƙƌs Ķĺ ƋĞ ĬƙƒsuƋtĞtŹƙƒ Ķĺs
plans des bacirctiments
Voici les principales donneacutees recueillies
superficie brute de plancher des bacirctiments
hauteur des bacirctiments
types de mateacuteriaux de construction
qualiteacute des mateacuteriaux de construction
Lĺs Ķƙƒƒļĺs sƙƒt sĞŹsŹĺs ƑЃuĺƋƋĺƑĺƒt ĶЃs Ƌĺ S ĺxĬƋusŹń ğ ƋĞ SEacuteFM IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒ systĻƑĺ Ķĺ
coucircts fondeacute sur les composants ougrave les composants majeurs de la construction sont eacutevalueacutes en
place ce ƧuŹ ŹƒĬƋut ƋĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺs Ĭƙucircts ĞssƙĬŹļs ğ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺt ƋrsquoŹƒstĞƋƋĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ
composant particulier Ces composants comprennent les fondations la structure plancher la
ĬŶĞƌƥĺƒtĺ ĺt ƋĞ ƥƙƌtļĺ Ķĺs Ƒuƌs Ķĺ ƥŹĺĶ ĺxtļƌŹĺuƌs ĺt Ķĺs ƥƌƙĶuŹts ĶrsquoĞĶĶŹtŹƙƒ des finis de
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tƙŹtuƌĺ Ķĺs ĬƋƙŹsƙƒs Ķĺs ńŹƒŹtŹƙƒs ŹƒtļƌŹĺuƌĺs Ķĺs ļƋļƑĺƒts ĺƒĬĞstƌĞīƋĺs ƋrsquoļƋĺĬtƌŹĬŹtļ ƋĞ
ƥƋƙƑīĺƌŹĺ Ƌĺ ĬŶĞuńńĞŬĺ ƋĞ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋŹƑĞtŹsĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƥƌƙtĺĬtŹƙƒ Ĭƙƒtƌĺ ƋrsquoŹƒĬĺƒĶŹĺ
Les coucircts des composants y compris la main-ĶrsquoƤuvƌĺ Ƌĺs ƑĞtļƌŹĞux ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt ƙƒt ļtļ
normaliseacutes Les coucircts des mateacuteriaux sont pris en consideacuteration sur la base des coucircts actuels du
marcheacute (anneacutee de reacutefeacuterence) Les coucircts de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ sƙƒt ńƙƒĶļs suƌ Ƌĺs Ĭƙucircts tyƥŹƧuĺs
de la main-ĶrsquoƤuvƌĺ syƒĶŹƧueacutee y compris les avantages sociaux
La pratique susmentionneacutee correspond agrave la maniegravere dont un eacutevaluateur de la SEacuteFM calculerait
Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķĺ ƒrsquoŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ tyƥĺ Ķĺ īġtŹƑĺƒt Eƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ƒĞtuƌĺ
sƥļĬŹĞƋŹsļĺ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙn de produits en bois agrave valeur ajouteacutee et de procegraves reacutecents
ƥƙƌtļs ĶĺvЃt ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu
Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM Ğ ĬŶƙŹsŹ Ķĺ
demander agrave un tiers de fournir des renseignements suppleacutementaires pour veacuterifier les coucircts
estimeacutes par les eacutevaluateurs au moyen du SCA
Lĺs Ķƙƒƒļĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƙƒt ļtļ ńƙuƌƒŹĺs ƥĞƌ HЃsĬƙƑī LŹƑŹtĺĶ ńƙƒĶļĺ ĺƒ 1957 Ƌrsquouƒĺ
des plus importantes entreprises de consultation sur les coucircts au Canada
Pendant les consultations la SEacuteFM travaillera avec les proprieacutetaires et les municipaliteacutes afin de
valider la plage fournie par Hanscomb Limited
Eacutetape 5IJ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƥƌĺuvĺ Ķrsquouƒ īƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt
ĺt Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs ĶrsquoЃĞƋysĺ sƙƋŹĶĺs
5 ƥƥƋŹĬĞtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ƑļtŶƙĶĺ Ķĺ vĺƒtŹƋĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ļƋļƑĺƒt
de la deacutepreacuteciation soit identifieacute et appliqueacute de la faccedilon suivante
a au besoin reacuteviser le coucirct de reproduction agrave neuf afin de refleacuteter le coucirct de
remplacement des ameacuteliorations
Il y a une diffeacuterence cleacute entre le coucirct de reproduction agrave neuf et le coucirct de remplacement agrave neuf
Le coucirct de reproduction agrave neuf est le coucirct requis pour construire une reproduction exacte agrave la
ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ tЃĶŹs Ƨuĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ğ ƒĺuń ĺst Ƌĺ Ĭƙucirct ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ
construire une usine moderne qui procure la mecircme utiliteacute que les ameacuteliorations originales
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IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķu Ĭƙucirct ƥĞƌĬĺ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ
existante aurait eacuteteacute laquo remplaceacutee not ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
ƙu sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt (sƙuvĺƒt ĞƥƥĺƋļĺ laquo modegravele raquo) aurait eacuteteacute nettement diffeacuterente
La deacutetermination du coucirct de reproduction agrave neuf est geacuteneacuteralement un projet fondeacute sur les faits
tЃĶŹs Ƨuĺ ƋrsquoĺxĺƌĬŹĬĺ ĬƙƒsŹstЃt ğ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĺut ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ Ğu
jugement professionnel īŹĺƒ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sƙŹt uƒĺ ĺƒtŹtļ tЃŬŹīƋĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement pourrait ecirctre fondeacutee sur un concept hypotheacutetique
Lĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ
la construction de son remplacement doivent ecirctre refleacuteteacutees dans la meacutethode du coucirct
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ƌĺńƋĻtĺ Ƌĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ļtĞŹĺƒt ĺƒ
vigueur agrave la date de sa construction Voici un aperccedilu des eacutetapes neacutecessaires agrave la conception et agrave
ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ ŬƌЃĶĺ usŹƒĺ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtion de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
1 Estimer la demande effective du marcheacute pour le produit en bois agrave valeur ajouteacutee qui
sera fabriqueacute
2 PƌļvƙŹƌ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ sĺƌĞ ĞttĺŹƒtĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ
3 Concevoir un proceacutedeacute de fabrication qui permettra agrave ƋrsquoĺƒtƌĺƥƌŹsĺ ĶrsquoĞttĺŹƒĶƌĺ sĞ ƥĞƌt Ķĺ
marcheacute
4 Concevoir et construire une usine qui accueillera le proceacutedeacute de fabrication
PƋus ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƧuŹ sļƥĞƌĺ ƋĞ ĶĞtĺ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ğ ƋĞ ĶĞtĺ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ vŹŬuĺuƌ ĺst
longue plus grande est la probabiliteacute que certaines des conditions susmentionneacutees aient
changeacute Tout changement dans les conditions peut donner lieu agrave une usine de remplacement
ĶŹńńļƌĺƒtĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt tƌĻs ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ ĬŶĞƧuĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĶrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺ ƌĺĬuƋ ƌĺƑƥƋĞĬĺ son usine
par quelque chose de diffeacuterent les diffeacuterences les plus importantes existeraient pour les usines
plus vieilles la question eacutetant laquo Ķĺ ĬƙƑīŹĺƒ ĶrsquoЃƒļĺs ƥƋus vŹĺŹƋƋĺs raquo
IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ļtƙƒƒĞƒt Ķĺ ĬƙƒstĞtĺƌ ƧursquoŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĬĞtļŬƙƌŹque agrave cette question
toutefois reacutecemment deux importants changements ont toucheacute les entreprises de fabrication
situeacutees en Ameacuterique du Nord agrave savoir
ƋrsquoĬĬƙƌĶ Ķĺ ƋŹīƌĺ-eacutechange nord-ameacutericain (ALEacuteNA)
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la mondialisation croissante
LrsquoLEacuteN ĺst ĺƒtƌļ ĺƒ vigueur en 1994 et la mondialisation remonte agrave la fin des anneacutees 1980 et
au deacutebut des anneacutees 1990
Eƒ ƥƋus Ķĺs ŹƒńƋuĺƒĬĺs ŬļƙƥƙƋŹtŹƧuĺs Ķĺ ƋrsquoLEacuteN ĺt Ķĺ ƋĞ ƑƙƒĶŹĞƋŹsĞtŹƙƒ ĶrsquoĞutƌĺs ńĞĬtĺuƌs
ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ƥƌŹs ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
les changements relatifs aux goucircts des consommateurs
les changements relatifs aux proceacutedeacutes de fabrication
les changements relatifs agrave la conception des bacirctiments
IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ ƌļƥƙƒsĺ ĞīsƙƋuĺ ğ ƋĞ ƧuĺstŹƙƒ laquo de combien plus vieille raquo toutefois compte
tenu des eacuteveacutenements geacuteopolitiques importants et du potentiel de changements
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs suƌvĺƒu ĶĺƥuŹs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬƙƌĶĺƌĞ ƥƋus
ĶrsquoĞttĺƒtŹƙƒ Ğux usŹƒĺs ġŬļĺs Ķĺ 25 ans ou plus
Un eacutevaluateur ne possegravede pas les compeacutetences neacutecessaires pour donner son avis concernant la
maniegravere dont une grande usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee serait
construite le 1er janvier 2016 pour refleacuteter les conditions du marcheacute actuel Pour cette raison
la SEacuteFM orientera les discussions iteacuteratives sur les usines construites en 1991 (c-agrave-d ayant
25 ans en 2016) ou avant
Le processus de consultation comprendra les eacutetapes suivantes
1 Identifier toutes les usines construites en 1991 ou avant
2 IƒńƙƌƑĺƌ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺs ńĞĬtĺuƌs critiques associeacutes au calcul du coucirct de
reproduction agrave neuf (p ex superficie brute de plancher hauteur moyenne du bacirctiment et
types de mateacuteriaux de construction)
3 DĺƑЃĶĺƌ Ğu ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ sŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ laquo remplacement raquo serait diffeacuterente de
lrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ
4 SŹ ƋĞ ƌļƥƙƒsĺ ĺst ƒļŬĞtŹvĺ ƋĞ SEacuteFM ĬƙƒĬƋuƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĞuƌĞŹt ļtļ ƌĺƑƥƋĞĬļĺ
ƥĞƌ uƒĺ usŹƒĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ŹƒĶŹƧuЃt ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
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5 Si la reacuteponse est positive la SEacuteFM rencontrera le proƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ
ĺƒ ƧuƙŹ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt sĺƌĞŹt ĶŹńńļƌĺƒtĺ ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ ĺƋƋĺ Ƌĺ sĺƌĞŹt
Apregraves la consultation des efforts seront faits pour valider les assertions du proprieacutetaire et le
coucirct requis pour la construction du remplacement au 1er janvier 2016 comme estimeacute par
ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
IƋ srsquoĞŬŹt Ķrsquouƒĺ ļtĞƥĺ ĬƋļ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ īĺsƙŹƒ Ķĺ ƋrsquoĞŹĶĺ
des fabricants de produits en bois agrave valeur ajouteacutee Pendant la discussion iteacuterative et les
inspections associeacutees le proprieacutetaire de la proprieacuteteacute en question est encourageacute agrave fournir le plus
ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƥƙssŹīƋĺ
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺs ƥƙŹƒts Ķĺ vuĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ƋĞ SEacuteFM ЃĞƋysĺƌĞ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ
de conception des usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee afin de deacuteterminer
les diffeacuterences le cas eacutecheacuteant entre une usine contemporaine et une construite avant 1992 Si
ĞuĬuƒĺ tĺƒĶЃĬĺ ƒrsquoĺst ƙīsĺƌvļĺ ƋĞ SEacuteFM ƥƌļsuƑĺƌĞ Ƨuĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑƥƋĞĬļĺ ƥĞƌ
quelque chose de tƌĻs sĺƑīƋĞīƋĺ ĺt ĺƋƋĺ ĬƙƒĬƋuƌĞ ƧursquoŹƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs Ķĺ Ķļƥĺƒsĺs ĺƒ ŹƑƑƙīŹƋŹsĞtŹƙƒ
exceacutedentaires
Eacutetapes 5Ŀ et 5Đ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ ĺt
anormale
b Appliquer la deacutepreacuteciatŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ ĞttƌŹīuĞīƋĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ğ ƥĞƌtŹƌ Ķĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ
deacutepreacuteciation typique disponibles dans le manuel des coucircts
c ƥƥƙƌtĺƌ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƌĺƧuŹs ğ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƋŹļĺ ğ ƋrsquoġŬĺ ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋrsquoļtĞt ĺt Ķĺ ƋĞ
condition reacuteels de la proprieacuteteacute
Dans le SCA il existe des tableaux sur la dureacutee de vie qui calculent la perte de valeur deacutecoulant
Ķĺ Ƌrsquousuƌĺ ƒƙƌƑĞƋĺ Ƨuĺ suīŹssĺƒt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ƌĺs stƌuĬtuƌĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺuƌ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ utŹƋĺ
ĺstŹƑļĺ IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋĞ Ķureacutee utile et la dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ LĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ƋĞ ƥļƌŹƙĶĺ ƥĺƒĶЃt
laquelle les ameacuteliorations contribuent agrave la valeur de la proprieacuteteacute et la dureacutee de vie utile est la
peacuteriode pendant laquelle lrsquoameacutelioration devrait fonctionner conformeacutement agrave sa conception
La dureacutee de vie utile est utiliseacutee pour estimer la deacuteteacuterioration physique
Lĺs tĞīƋĺĞux Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ Ķĺ vŹĺ ĶЃs Ƌĺ S ƒrsquoĞttƌŹīuĺƒt ƥĞs Ķĺ tĞux ĶŹńńļƌĺƒts Ķĺ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ
physique aux eacuteleacutements de longue dureacutee et aux eacuteleacutements de courte dureacutee Les diffeacuterentes
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dureacutees de vie utile sont plutocirct combineacutees et une estimation globale de la dureacutee de vie utile est
appliqueacutee agrave la totaliteacute du bacirctiment ou de la structure
En plus de la deacutetermination de la dureacutee de vie utilĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ
ńĞŹtĺ ƥĞƌ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĞńńĺĬtļĺ ƥĞƌ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ ƧursquoŹƋ
ĺxŹstĺ uƒĺ ĶŹńńļƌĺƒĬĺ ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ĺt ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń LrsquoġŬĺ ƌļĺƋ ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ Ğu tĺƑƥs ļĬƙuƋļ
depuis la ńŹƒ Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķu īġtŹƑĺƒt LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ńĞŹt ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ ƋrsquoļtĞt Ķu īġtŹƑĺƒt ĺt
ĺst ńƙƒĶļ suƌ Ƌĺ ƅuŬĺƑĺƒt Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt sƙƒ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ
LrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń Ķrsquouƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĞńńĺĬtļ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ Ķƙƒt ĬĺƋƋĺ-ci a beacuteneacuteficieacute Si une
structure a eacuteteacute bien entretenue son acircge effectif pourrait ecirctre infeacuterieur agrave son acircge reacuteel agrave
Ƌrsquoƙƥƥƙsļ sŹ ĺƋƋĺ Ğ ļtļ ƑĞƋ ĺƒtƌĺtĺƒuĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ suƥļƌŹĺuƌ ğ sƙƒ ġŬĺ ƌļĺƋ SŹ
uƒĺ stƌuĬtuƌĺ Ğ īļƒļńŹĬŹļ Ķrsquouƒ ĺƒtƌĺtŹĺƒ tyƥĺ sƙƒ ġŬĺ ĺńńĺĬtŹf et son acircge reacuteel pourraient ecirctre
identiques
Voici un exemple de la meacutethodologie agrave suivre pour la deacuteteacuterioration physique
Ligne Paramegravetre Formule
1 Coucirct agrave neuf
2 Anneacutee de construction
3 NŹvĺĞu ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ
4 Anneacutee ĺƒ vŹŬuĺuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ
5 Acircge reacuteel Ligne 4 ndash Ligne 2
6 Acircge effectif
7 Dureacutee de vie utile estimeacutee
8 Dureacutee de vie utile restante Ligne 7 ndash Ligne 6
Deacutetails
1 350 000 $
1993
Type
2016
23 ans
23 ans
50 ans
27 ans
OU 50
8
Tableau des dureacutees de vie de la SEacuteFM8
Les tableaux de dureacutee de vie utile sont joints agrave la preacutesente en tant qursquoЃƒĺxĺ B
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9
10 Pourcentage de bonne affectation 54
11 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee () 100 ndash Ligne 10 46
12 Deacuteteacuterioration physique estimeacutee ($) Ligne 1 times Ligne 11 621 000 $
Eacutetape 5d du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
IƋ srsquoĞŬŹt Ķĺ ƋrsquoļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ qui tient compte de toute deacutesueacutetude fonctionnelle
ƧuŹ ƒrsquoĺst ƥĞs Ķļƅğ ƥƌŹsĺ ĺƒ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ ĺƒ ĬƙƑƥĞƌЃt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń Ğu Ĭƙucirct
de remplacement agrave neuf
d Appliquer la deacutesueacutetude fonctionnelle au besoin
IƋ ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ de valeur deacutecoulant des inefficaciteacutes ou des faiblesses qui
ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs u ƋŹĺu Ķrsquouƒ ĞƅustĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹtŹń Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƧuĞƋŹtĞtŹńs sƙƒt Ğƥƥƙƌtļs ƥƙuƌ
une telle deacutepreacuteciation ƋrsquoĺxĺƑƥƋĺ Ƌĺ ƥƋus ĬƙƑƑuƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ ĺƒ ƥƋusŹĺuƌs ļtĞƥĺs
ƧuŹ ńĞŹt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs
Eƒ tŶļƙƌŹĺ ŹƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ ĬĞƋĬuƋĺƌ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ƥĺƌƑĺttant de tenir
ĬƙƑƥtĺ Ķĺ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺ Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs LrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
ĞĶĶŹtŹƙƒƒĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ЃƒuĺƋs ĺt sļƋĺĬtŹƙƒƒĺ Ƌĺ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ
et la dureacutee approprieacutes afin de calculer la valeur actualiseacutee de la perte de valeur causeacutee par la
deacuteficience
Źĺƒ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞĬŹƋĺ ĺƒ tŶļƙƌŹĺ uƒ ĞƅustĺƑĺƒt ƧuЃtŹtĞtŹń ĺst ĶŹńńŹĬŹƋĺ ğ ĬƙƑƥtĞīŹƋŹsĺƌ ĺƒ
ƥƌĞtŹƧuĺ IƋ ƒrsquoĺst ƥĞs ĶŹńńŹĬŹƋĺ Ķĺ sļƋĺĬtŹƙƒƒĺƌ uƒ tĞux ĶrsquoĞĬtuĞƋŹsĞtŹƙƒ ĺt uƒĺ Ķuƌļĺ- tƙutĺńƙŹs
pour deacuteterƑŹƒĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƒƒĞżtƌĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ƒƙƌƑĞux Lĺs
Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux ƒĺ ƌĺƋĻvĺƒt ƥĞs Ķu ĬŶĞƑƥ Ķĺ ĬƙƑƥļtĺƒĬĺs Ķrsquouƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt
devraient ecirctre fournis par le proprieacutetaire du bacirctiment Toutefois la plupart des proprieacutetaires
sont soit peu enclins agrave fournir cette information soit trouvent difficile de deacuteterminer et de
ƥƌļsĺƒtĺƌ Ƌĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ƒƙƌƑĞux PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ƒrsquoĺst ƥĞs ńĞĬŹƋĺ ğ
Ƒĺttƌĺ ĺƒ Ƥuvƌĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķrsquouƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ
LrsquoĞƅustĺƑĺƒt ƧuĞƋŹtĞtŹń ĺńńĺĬtuļ ƥƙuƌ ĺstŹƑĺƌ ƋĞ ƥĺƌtĺ Ķĺ vĞƋĺuƌ ĶļĬƙuƋЃt Ķĺs ŹƒĺńńŹĬĞĬŹtļs ƙu
Ķĺs ńĞŹīƋĺssĺs ƧuŹ ƒuŹsĺƒt ğ ƋrsquoutŹƋŹtļ ƙu ƧuŹ ńƙƒt ĺƒ sƙƌtĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ĺƒŬĞŬĺ Ķĺs Ĭƙucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺs sĺ sŹtuĺ ĺƒtƌĺ 5 ĺt 15 du coucirct de remplacement agrave neuf Le
tableau suivant illustre les affectations faites
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Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Acircge reacuteel de lrsquousine Affectation pour les
Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
1 0 16 8
2 1 17 8
3 1 18 9
4 2 19 9
5 2 20 10
6 3 21 10
7 3 22 11
8 4 23 11
9 4 24 12
10 5 25 12
11 5 26 13
12 6 27 13
13 6 28 14
14 7 29 14
15 7 30 15
LrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƑƙīŹƋĺ ĺst ƅustŹńŹļĺ ƥĞƌ Ƌĺ ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺs ĶļńŹĬŹĺƒĬĺs ƥƌĺƒƒĺƒt ƥƋus ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ ĞvĺĬ Ƌĺ
temps
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En deacutepit du commentaire fait ci-dessus pendant les consultations la SEacuteFM prendra contact avec tout proprieacutetaire qui accepte de fournir les renseignements significatifs requis pour une analyse quantitative
Eacutetape 5e du processus drsquoeacutevaluation
Cette eacutetape du processus drsquoeacutevaluation permet de tenir compte des facteurs externes qui influencent la valeur actuelle
e Appliquer la deacutesueacutetude externe au besoin
Deux sous-cateacutegories sont consideacutereacutees comme faisant partie de la deacutesueacutetude externe
la deacutesueacutetude eacuteconomique
la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement
laquo La deacutesueacutetude eacuteconomique est deacutefinie comme une forme de deacutepreacuteciation ou une perte irreacuteparable de valeur causeacutee par des conditions deacutefavorables exteacuterieures agrave la proprieacuteteacute telles que lrsquoeacuteconomie locale les facteurs eacuteconomiques lieacutes au secteur drsquoactiviteacute la disponibiliteacute de financement lrsquoempiegravetement par des entreprises douteuses la perte de sources de mateacuteriaux ou de main-drsquoœuvre le manque de moyens de transport efficaces le deacuteplacement des centres drsquoaffaires lrsquoadoption de nouvelles lois et des changements dans les ordonnances La deacutesueacutetude eacuteconomique peut eacutegalement ecirctre causeacutee par la reacuteduction de la demande pour le produit la capaciteacute excessive du secteur le deacuteplacement de lrsquoapprovisionnement en matiegraveres brutes lrsquoaugmentation du coucirct des matiegraveres brutes de la main-drsquoœuvre des services publics ou du transport tandis que le prix de vente reste le mecircme ou augmente beaucoup moins rapidement la concurrence eacutetrangegravere les dispositions leacutegislatives et les facteurs environnementaux raquo9
Il est difficile de citer une deacutefinition robuste de la deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement toutefois comme le sous-entend son nom il srsquoagit drsquoune perte de valeur reacutesultant drsquoun emplacement qui a une influence neacutegative sur lrsquoutiliteacute ou la rentabiliteacute drsquoune proprieacuteteacute
Le preacutesent rapport mettra lrsquoaccent sur lrsquoestimation de la deacutesueacutetude eacuteconomique Tout cas de deacutesueacutetude lieacutee agrave lrsquoemplacement sera deacutecouvert et traiteacute lors des consultations iteacuteratives
Bien que la meacutethodologie drsquoeacutevaluation recommandeacutee soit la meacutethode du coucirct lrsquoeacutevaluateur doit tout de mecircme tenir compte du marcheacute
9 Micheal J Remsha et Kevin S Reilly laquo Economic Obsolescence Real Life Stories raquo American Appraisal (2009) httpswwwduffandphelpscom
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Deux marcheacutes doivent ecirctre analyseacutes lorsque des biens immobiliers industriels sont eacutetudieacutes
laquo Le marcheacute immobilier sur lequel se neacutegocient les proprieacuteteacutes industrielles et les locaux
situeacutes dans ces proprieacuteteacutes sont loueacutes et occupeacutes raquo10
laquo Le marcheacute pour les biens produits dans les eacutetablissements industriels raquo11
Comme indiqueacute ci-dessus les proprieacuteteacutes en question ne sont pas souvent neacutegocieacutees sur le
ƑĞƌĬŶļ ƙuvĺƌt- ĺƒ ńĞŹt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ ƒrsquoĞ ƌļvļƋļ ĞuĬuƒĺ Ķƙƒƒļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ
concernant les proprieacuteteacutes en question devant ecirctre analyseacutees
Eƒ ƋrsquoĞīsĺƒĬĺ Ķĺ Ķƙƒƒļĺs suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ ƋĞ SEacuteFM РЃĞƋysļ Ƌĺ marcheacute pour les biens
ƥƌƙĶuŹts ĶЃs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Ƌƙƌs Ķĺ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌĺuƌs vĞƋĺuƌs ĞĬtuĺƋƋĺs ĺttĺ
analyse comprenait un examen des ratios financiers associeacutes aux socieacuteteacutes publiques qui
fabriquent des produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ĞĬtuĺƋs ƙƒt ļtļ ƙƥƥƙsļs ğ Ĭĺux ƙītĺƒus ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞńŹƒ
ĶrsquoļvĞƋuĺƌ Ƌĺ īŹĺƒ-Ľtƌĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ Ķĺs ĺƒtƌĺƥƌŹsĺs Ƌĺ ĬƙƌƙƋƋĞŹƌĺ ļtЃt ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ Ƌĺs
biens produits (c-agrave-d produits en bois agrave valeur ajouteacutee) dans les proprieacuteteacutes en question
Lĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs suŹvЃts ƙƒt ļtļ utŹƋŹsļs ĬƙƑƑĺ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌs Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķu ƑĞƌĬŶļ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
utilisation de la capaciteacute
marge brute
rendement du capital
ratio coursvaleur comptable
En plus ĶrsquoЃĞƋysĺƌ Ƌĺs ƌĞtŹƙs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs Ƌĺs ƥĺƌsƥĺĬtŹvĺs Ķu sĺĬtĺuƌ ĶrsquoĞĬtŹvŹtļ ƥƙuƌ ĬŶĞĬuƒĺ Ķĺs
cateacutegories larges ont eacuteteacute prises en consideacuteration
PerspeĐtive du seĐteur drsquoIJĐtiviteacute
Les experts du secteur preacutevoient une croissance pour les secteurs des lambris et de la
menuiserie preacutefabriqueacutee au cours des cinq prochaines anneacutees car le marcheacute du logement des
10 Appraising Industrial Properties (Appraisal Institute 2005) 51
11 Appraising Industrial Properties 52
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 34
Eacutetats-Unis continuera agrave se deacutevelopper pour satisfaire agrave la demande accumuleacutee Les
constructeurs et les fabricants de mobilier sont les principaux clients du secteur et ils
continueront agrave acheter des lambris pour leur propre production Les deux secteurs
beacuteneacuteficieront de la faiblesse du dollar canadien ce qui procurera aux producteurs canadiens un
ĞvЃtĞŬĺ suƌ Ƌĺs ƑĞƌĬŶļs ĶrsquoĺxƥƙƌtĞtŹƙƒ IISƐƙƌƋĶ ĺstŹƑĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƌevenu du secteur
laquo augmentera agrave un taux de 09 calculeacute sur une anneacutee pour atteindre 57 milliards de dollars agrave
la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 raquo12
La demande pour la menuiserie preacutefabriqueacutee laquo augmentera agrave un taux de 26 calculeacute sur une
anneacutee pour atteindre 61 milliards de dollars agrave la fin des cinq anneacutees termineacutees en 2020 ce qui
inclut une croissance de 33 en 2015 raquo13
SĺƋƙƒ ƒƙs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ƋrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst ƋĞ
suivante 14
Usine de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee
Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Peu eacuteleveacutee Deacutesueacutetude eacuteconomique ndash Eacuteleveacutee
5 8
Eacutetape 6 du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ ƌļsuƋtĞt Ķĺ ƋĞ sƙustƌĞĬtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ
du coucirct Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ĞńŹƒ ĶrsquoĞƌƌŹvĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts ĺt Ķĺs Ğutƌĺs
ameacuteliorations du site
6 Deacuteterminer la valeur actuelle des bacirctiments et de toute autre ameacutelioration apporteacutee au
site
ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ Ĭonverties en eacutequation matheacutematique
comme suit
Ligne Eacutetape Description Commentaire
12 laquo Wood Panelling Manufacturing in Canada raquo
13 laquo Millwork in Canada raquo
14 LĞ tƙtĞƋŹtļ Ķĺ ƋrsquoЃĞƋysĺ ĺst ƅƙŹƒtĺ ğ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ĺƒ tЃt Ƨuĺ ƥŹĻĬĺ A
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 35
1 1
2 2 Collecte de donneacutees Pas de matheacutematiques
3 3
4 4 Coucirct de reproduction agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ
existante) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
5 5A Coucirct de remplacement agrave neuf (SuƥĺƌńŹĬŹĺ īƌutĺ Ķĺ ƥƋЃĬŶĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ Ķĺ
remplacement) times (coucirct agrave neuf par pied carreacute)
6 Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 4 ndash Ligne 5
7 5B et
5C Deacuteteacuterioration physique
Ligne 5 times (100 ndash bon dans le tableau de
dureacutee de vie utile)15
8 5D Deacutesueacutetude fonctionnelle ndash coucircts
ĶrsquoĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ ĺxĬĺssŹńs Ligne 5 times (ajustement qualitatif)
9 Total partiel Ligne 5 ndash (Ligne 7 + Ligne 8)
10 5E Deacutesueacutetude externe Ligne 9 times (facteur de deacutesueacutetude externe)
11 6 Valeur deacutepreacutecieacutee des
ameacuteliorations Ligne 9 ndash Ligne 10
Lĺ ƑĽƑĺ ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ srsquoĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux īġtŹƑĺƒts ĺt Ğux Ğutƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ğu sŹtĺ
Ces derniegraveres incluent des eacuteleacutements tels que le pavage des appareils de pesage des reacuteservoirs
Ķĺ stƙĬƈĞŬĺ ĺt Ķĺs vƙŹĺs ĶrsquoļvŹtĺƑĺƒt ƥƙuƌ ĬŶĺƑŹƒ Ķĺ ńĺƌ
Eacutetapes 7IJ et 7Ŀ du proĐessus drsquoeacutevIJluIJtion
15 Le tableau de dureacutee de vie utile est fourni en tant que piegravece B
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ĺs ļtĞƥĺs Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ vĞƋŹĶĺƌ ƋrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ
7 Veacuterifier la valeur actuelle estimeacutee des ameacuteliorations ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌrsquouƒĺ Ķĺs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes
a ĬƙƑƥĞƌĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĞvĺĬ ĶrsquoĞutƌĺs ƑļtŶƙĶĺs tĺƋƋĺs Ƨuĺ Ƌĺ
proceacutedeacute acircge-vie ou la soustraction ou
b veacuterifier la valeur actuelle en faisant reacutefeacuterence aux transactions de vente de
proprieacuteteacutes semblables
DЃs Ĭĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƥƙuvƙŹƌ ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ Ķĺs
usines de fabrication de produits en bois agrave valeur ajouteacutee qui ont atteint la fin de leur dureacutee
ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ƙu ƧuŹ ƙƒt ńĞŹt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķĺ tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ vĺƒtĺ
SrsquoŹƋ y Ğ uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee un eacutevaluateur peut obtenir une estimation de la dureacutee eacuteconomique et mesurer la
ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ ġŬĺ-vie
Le proceacutedeacute acircge-vie deacutepenĶ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt Ķĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ
ńĞŹtĺs ƥĞƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ĺst
ĬĞƋĬuƋļĺ ĬƙƑƑĺ Ƌĺ ƌĞƥƥƙƌt ĺƒtƌĺ ƋrsquoġŬĺ ĺńńĺĬtŹń ĺt ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ tƙtĞƋĺ ƥuŹs ĞƥƥƋŹƧuļe au
coucirct agrave neuf des ameacuteliorations
PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ srsquoŹƋ y ĞvĞŹt uƒ ƒƙƑīƌĺ suńńŹsЃt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķƙƒt Ƌĺs ġŬĺs ğ ƋĞ
fermeture se situaient entre 38 et 42 Ѓs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒĬƋuƌĞŹt Ƨuĺ ƋĞ Ķuƌļĺ ļĬƙƒƙƑŹƧuĺ ĺst
de 40 ans
Cela indiquerait un taux de deacutepreacuteciation lineacuteaire de 25 (100 40 = 25 ) par an Pour
vĞƋŹĶĺƌ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ tƙtĞƋĺ ĬĞƋĬuƋļĺ ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķu ƥƌƙĬļĶļ Ķĺ ƌļƥĞƌtŹtŹƙƒ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ
comparerait les reacutesultats obtenus avec chaque meacutethode Il y a peut-ecirctre suffisamment de
fermĺtuƌĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ
ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
La meacutethode de soustraction deacutepend de la disponibiliteacute de ventes dont la deacutepreacuteciation peut ecirctre
obtenue Les proprieacuteteacutes vendues doivent avoir un acircge et une utiliteacute semblables agrave celles de la
proprieacuteteacute en question et les ventes doivent preacutefeacuterablement ecirctre reacutecentes et provenir de la
zƙƒĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ suƥƥƙsĺ Ƨursquouƒĺ
estimation exacte de la valeur du teƌƌĞŹƒ ĺt Ķu Ĭƙucirct ğ ƒĺuń Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺst ƥƙssŹīƋĺ IƋ ƒrsquoy
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Ğ ƥĞs suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7a
Comme mentionneacute ci-dessus et ailleurs dans le rapport des proprieacuteteacutes semblables agrave la
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ƒĺ sĺ ƒļŬƙĬŹĺƒt ƥĞs sƙuvĺƒt suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ ŹƑƑƙīŹƋŹĺƌ IƋ ƒrsquoy Ğ ƥĞs
suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ vĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋĞ
vĞƋŹĶĞtŹƙƒ suŬŬļƌļĺ ğ ƋrsquoļtĞƥĺ 7b
Eacutetape 8 du proĐessus drsquoeacutevIJluation
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
ĬƙƑƑĺ srsquoŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt
8 EstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt ƋrsquoĞƅƙutĺƌ ğ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
Lĺs vĞƋĺuƌs Ķu tĺƌƌĞŹƒ sƙƒt ĬĞƋĬuƋļĺs ƥĞƌ ƋrsquoĺƒtƌĺƑŹse de la meacutethode de comparaison directe des
prix de vente En bref des ventes reacutecentes dans les conditions normales du marcheacute de terrains
zoneacutes principalement pour des utilisations industrielles sont utiliseacutees pour deacuteterminer le prix de
vente des terrains vacants sur le marcheacute ouvert agrave la date effective
Les rapports drsquoanalyse des terrains seront mis agrave la disposition des intervenants au cours du
premier trimestre de 2016
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Paramegravetres preacuteliminaires de la valeur actuelle pour 2016
Coucirct de r eproduction agrave n euf
Eƒ ƥƌļƥĞƌĞtŹƙƒ ƥƙuƌ ĬŶĞƧuĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ ƋrsquoļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ƋĞ SEacuteFM sĺ ƋЃĬĺ
dans un examen de ses estimations des coucircts Dans le cadre de cet examen la SEacuteFM a retenu
les services de Hanscomb Limited qui lui fournira des exemples ĶrsquoĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ Ĭƙucircts ƥƙuƌ
2016 ƥƙuƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒts sĺĬtĺuƌs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ğ usĞŬĺ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ sƙus ƋĞ ńƙƌƑĺ Ķrsquouƒĺ ƥƋĞŬĺ Ķĺ
Ĭƙucircts Ķĺ ƌĺƥƌƙĶuĬtŹƙƒ ğ ƒĺuń ƥĞƌ ƥŹĺĶ ĬĞƌƌļ LrsquoĺxĞƑĺƒ Ķĺ ƋĞ SEacuteFM ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs ĺt ĬĺƋƋĺ-ci
considegravere que les commentaires des intervenants sont essentiels agrave ce processus Cela indique
Ķĺs ńĞĬtĺuƌs ƌĺƋĞtŹńs Ğu Ĭƙucirct tĺƋs Ƨuĺ Ƌĺs Ĭƙucircts ŹƒĶŹƌĺĬts Ƌĺs ļĬƙƒƙƑŹĺs ĶrsquoļĬŶĺƋƋĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺs
ńƙƒĶĞtŹƙƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ƌĺƥƙsĺƒt ƋĞ ƑĞĬŶŹƒĺƌŹĺ ĺt ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt
Coucirct de r emplacement neuf
La position preacuteliminaire preacutesenteacutee dans le preacutesent rapport est que toute usine de fabrication de
produits en bois agrave valeur ajouteacutee construite avant 1992 (c-agrave-d ayant au moins 25 ans) devrait
Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ Ķĺ ƥƋus ƥƌĻs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ sĺƌĞŹt ƌĺƑplaceacutee par une usine
tregraves diffeacuterente
ƙƑƑĺ susƑĺƒtŹƙƒƒļ ŹƋ ƒrsquoĺxŹstĺ ĞuĬuƒ ġŬĺ ĬĞtļŬƙƌŹƧuĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ĬƙƑƑĺ ƥƙŹƒt Ķĺ
ƌļńļƌĺƒĬĺ ńĺƌƑĺ- ƥĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs usŹƒĺs ƥƋus ƑƙĶĺƌƒĺs
si les proprieacutetaires mettent agrave dispƙsŹtŹƙƒ suńńŹsĞƑƑĺƒt Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ƥƙuƌ ƋrsquoĺxĞƑĺƒ
ĺƋĞ ƒļĬĺssŹtĺƌĞ īĺĞuĬƙuƥ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ĺt ĶrsquoĞŹĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥĞƌt Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
en question
Lĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts Ƌĺs ƥƋus utŹƋĺs Ƨursquouƒ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ ƥuŹssĺ ƥĞƌtĞŬĺƌ ĞvĺĬ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ sƙƒt
Ķĺs ĺxĺƑƥƋĺs ĶrsquousŹƒĺs ĺxŹstЃtĺs ĞŹƋƋĺuƌs ĺƒ ƑļƌŹƧuĺ Ķu NƙƌĶ (ĺt ƥĺut-ecirctre ailleurs) qui
ƙńńƌĺƒt ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹtļ Ƨuĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ Pƙuƌ Ƨuĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ƥuŹssĺ ĺńńĺĬtuĺƌ sĞ
recherche il devra connaicirctre (au minimum) les dimensions et le genre de construction de
ƋrsquousŹƒĺ ĬƙƒtĺƑƥƙƌĞŹƒĺ ĞŹƒsŹ Ƨuĺ sĞ ĬĞƥĞĬŹtļ Ķĺ ƥƌƙĶuĬtŹƙƒ
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
ĺttĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ vŹsĺ ğ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ĶŹńńļƌĺƒĬĺs Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ĺƒtƌĺ Ƌĺ Ĭƙucirct
de la construction Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ƌĺ Ĭƙucirct Ķĺ ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķrsquouƒĺ usŹƒĺ Ķĺ
remplacement qui offre la mecircme utiliteacute
Deacuteteacuterioration physique
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 39
Lĺs ĞńńĺĬtĞtŹƙƒs ŹƒŹtŹĞƋĺs ƥƙuƌ ƋĞ ĶļtļƌŹƙƌĞtŹƙƒ ƥŶysŹƧuĺ sĺƌĞŹĺƒt ńƙƒĶļĺs suƌ Ƌrsquohypothegravese que
toutes les proprieacuteteacutes en questioƒ sƙƒt ĺƒtƌĺtĺƒuĺs ƒƙƌƑĞƋĺƑĺƒt SŹ ĬĺƋĞ ƒrsquoĺst ƥĞs Ƌĺ ĬĞs ŹƋ
sĺƌĞŹt utŹƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ŹƒńƙƌƑĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ tƙut ĬĞs
ĶrsquoĺƒtƌĺtŹĺƒ ЃƙƌƑĞƋ
La dureacutee de vie utile des bacirctiments est consideacutereacutee comme eacutetant 50 ans en geacuteneacuteral cela
ƥƌƙĶuŹt uƒ tĞux Ķĺ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ ЃƒuĺƋ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 2 Lĺs ƙĬĬuƌƌĺƒĬĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
de produits en bois agrave valeur ajouteacutee construites pendant les anneacutees 1950 et 1960 qui sont
toujours ouvertes semblent valider cette conviction toutefois la SEacuteFM accepte de discuter
davantage de cette question si les proprieacutetaires estiment que cette dureacutee de vie est trop
longue
Deacutesueacutetude f onctionnelle ndash Đoucircts drsquoexploitIJtion exĐessifs
Lĺs ĞƅustĺƑĺƒts ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺs ńĞŹts ƥƙuƌ tĺƒŹƌ ĬƙƑƥtĺ Ķĺs Ĭƙucircts ĶrsquoĺxƥƋƙŹtation exceacutedentaires
sont de nature qualitative et sont identifieacutes dans le tableau suivant
Acircge reacuteel de lrsquousine ffeĐtIJtion pour les Đoucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
0 agrave 9 ans 0 agrave 5
10 agrave 19 ans 5 agrave 10
20 agrave 29 ans 10 agrave 15
30 ans ou plus 15
ƙƑƑĺ ŹƒĶŹƧuļ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts sƙƒt ƧuĞƋŹtĞtŹńs- ƋĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺƒvŹsĞŬĺƌ Ķĺs ĞƅustĺƑĺƒts
quantitatifs si le proprieacutetaire accepte de fournir des donneacutees significatives pour contribuer au
processus
Deacutesueacutetude e xterne
LrsquoĞńńĺĬtĞtŹƙƒ ƥƌļƋŹƑŹƒĞŹƌĺ ƥƙuƌ ƋĞ comptabilisation de la deacutesueacutetude externe se situe entre 5 et
8 Cette conclusion est le reacutesultat de la comparaison entre les indices financiers actuels et
Ĭĺux ƌļĞƋŹsļs ĶЃs ƋrsquoŶŹstƙŹƌĺ ƌļĬĺƒtĺ ĞvĺĬ uƒĺ ŹƒtĺƌƥƌļtĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺ Ƨuĺ Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs
repreacutesentent
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 40
LĞ SEacuteFM ĞĬĬĺƥtĺ ĶrsquoĺxĞƑŹƒĺƌ Ķĺs ŹƒĶŹĬĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƥƙuƌ ƙītĺƒŹƌ uƒĺ ĬƙƑƥƌļŶĺƒsŹƙƒ ƥƋus
ĬƙƑƥƋĻtĺ Ķĺ ƋrsquoļtĞt Ķĺ sЃtļ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 41
Comparaison entre les paramegravetres de la valeur actuelle pour 2012 et ceux pour
2016
Lĺ tĞīƋĺĞu suŹvЃt ŹƋƋustƌĺ Ƌĺ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺs ƥĞƌĞƑĻtƌĺs ĺƒtƌĺ Ƌĺs Ķĺux ĶĞtĺs ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ƌĺ
coucirct de remplacement agrave neuf par pied carreacute ainsi que les affectations preacutesumeacutees pour le
secteur Il srsquoagit de moyennes et les taux peuvent vĞƌŹĺƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķĺ ƋrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌļĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ
proprieacuteteacute
Paramegravetre 2012 2016 Commentaires
Veuillez consulter lrsquoannexe C pour
Coucirct agrave neuf par pied carreacute 70 $ agrave 80 $ 100 $ agrave 125 $ obtenir des renseignements
suppleacutementaires
Deacutepenses en
immobilisation
exceacutedentaires
Nominal Nominal
LĞ SEacuteFM ƒĺ srsquoĞttĺƒĶ ƥĞs ğ Ĭĺ Ƨuĺ Ĭĺ
paramegravetre constitue une question
ĶrsquoŹƑƥƙƌtЃĬĺ Ƌƙƌs Ķu ĬĞƋĬuƋ Ķĺs
valeurs actuelles
Deacuteteacuterioration physique Uƒĺ ĞuŬƑĺƒtĞtŹƙƒ ĶrsquoĺƒvŹƌƙƒ 8 sur la peacuteriode de 4 ans est attribuable
au temps ļĬƙuƋļ ĺt ğ Ƌrsquousuƌĺ ĞssƙĬŹļĺ Ķĺs īġtŹƑĺƒts
Historiquement la SEacuteFM a plafonneacute
Coucircts drsquoexploitIJtion
exceacutedentaires
Maximum de cet ajustement agrave 5 Comme les Maximum de
15 selon proprieacutetaires ont indiqueacute que cette 5
ƋrsquoġŬĺ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ valeur eacutetait trop basse la SEacuteFM a
reacuteviseacute sa position
Deacutesueacutetude externe 25 5 agrave 8
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 42
Les taux pour les terrains industriels Valeurs des terrains ndash ndash seront divulgueacutes agrave des fins de
consultation avec les intervenants ĺt ƋrsquoŹƒĶustƌŹĺ ƥĺƒĶЃt ƋĞ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ de niveau 3
copy Socieacuteteacute deacutevaluation fonciegravere des municipaliteacutes ndash En vigueur le 31 janvier 2016ndash 43
Mesures que peut p rendre un proprieacutetIJire pour IJ ider lrsquoeacutevIJluIJteur
Inspections immobiliegraveres
La SEacuteFM effectuera des inspections des proprieacuteteacutes en question au besoin ou sur demande
vЃt ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ƋĞ SEacuteFM ńƙuƌƒŹƌĞ uƒĺ ĺstŹƑĞtŹƙƒ Ķu tĺƑƥs requis et du nombre de
participants qui seront preacutesents Il serait tregraves utile que le proprieacutetaire informe les eacutevaluateurs
Ķĺ tƙut ļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ sļĬuƌŹtļ sƥļĬŹĞƋ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ ĺńńĺĬtuĺƌ ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ
Renseignements compleacutementaires
Pƙuƌ Ƨursquouƒĺ ŹƒsƥĺĬtŹƙƒ sƙŹt productive le proprieacutetaire devrait ecirctre precirct agrave reacuteserver du temps
ƥƙuƌ ĶŹsĬutĺƌ Ķĺ ƋrsquousŹƒĺ ĞvĺĬ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ĞvЃt Ƨuĺ ĬĺƋuŹ-ci entre dans la zone de fabrication
celle-ĬŹ ĺst sƙuvĺƒt tƌƙƥ īƌuyЃtĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ Ƌrsquoƙƒ y tŹĺƒƒĺ Ķĺs ĬƙƒvĺƌsĞtŹƙƒs utŹƋĺs ĺt ŹƋ y Ğ
sƙuvĺƒt Ķĺs ĶŹstƌĞĬtŹƙƒs ƋŹļĺs Ğux ĬŶĞƌŹƙts ļƋļvĞtĺuƌs ğ ńƙuƌĬŶĺ ĺt ğ ƋrsquoļƧuŹƥĺƑĺƒt Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ
ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ƒuŹƌĺ ğ ƋrsquoļĬŶЃŬĺ ĶrsquoŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ
LĞ ĶŹsĬussŹƙƒ ŹƒŹtŹĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ƒĺttƌĺ ƋrsquoĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ ĺt sƙƒ ŹƒtļŬƌĞtŹƙƒ
ĞvĺĬ ƋrsquousŹƒĺ Ce discours peut faire la lumiegravere sur les questions suivantes
Le proceacutedeacute a-t-il changeacute ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ĶЃs ƧuĺƋƋĺ Ƒĺsuƌĺ Ƌĺs īġtŹƑĺƒts ĺxŹstЃts
sont-ils bien inteacutegreacutes au proceacutedeacute
Y a-t-il Ķĺs ŬƙuƋƙts ĶrsquoļtƌЃŬƋĺƑĺƒt ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des zones ont-elles besoin de reacuteparation ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt ƥƙuƌƧuƙŹ
Des reacutenovations ont-elles eacuteteacute effectueacutees reacutecemment ndash ĶЃs ƋrsquoĞńńŹƌƑĞtŹvĺ ƙv ĺt
pourquoi
Si vous aviez su alors (au moment de la construction) ce que vous savez maintenant que
construiriez-vous et pourquoi
Gracircce agrave une discussion preacutealable dans un milieu plus propice au dialogue ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ
mieux en mesure de tenir compte des questions susmentionneacutees
Voici des renseignements utiles suppleacutementaires suivants qui pourraient ecirctre transmis agrave un
eacutevaluateur avant ou apregraves une inspection
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Identification de toute usine contemporaine ailleurs en Ameacuterique du Nord et eacutechange
Ķrsquouƒ ƑĞxŹƑuƑ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ğ Ƌĺuƌ suƅĺt
Coucircts de construction reacutecents pour de nouvelles usines ou des additions afin de les
ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux tĞƌŹńs ĶrsquoļtĞīƋŹssĺƑĺƒt Ķĺs Ĭƙucircts ńƙuƌƒŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt
FĺƌƑĺtuƌĺs ƌļĬĺƒtĺs ĶrsquousŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ Ğƅƙutļĺ ĺƒ
AmeacuteriƧuĺ Ķu NƙƌĶ ĞvĺĬ Ƌĺs ĶĞtĺs Ķrsquoƙuvĺƌtuƌĺ ĺt Ķĺ ńĺƌƑĺtuƌĺ
PƙŹƒts Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ĺt ŹƒĶŹĬĺs ńŹƒĞƒĬŹĺƌs ƧuŹ ĞŹĶĺƌĞŹĺƒt ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ĺstŹƑĺƌ Ƌĺ
ƌĺƒĶĺƑĺƒt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu sĺĬtĺuƌ Ķĺ ƋĞ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs
produits en bois agrave valeur ajouteacutee
EacutevĞƋuĞtŹƙƒs ƌļĬĺƒtĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ (ƧuĺƋ Ƨursquoĺƒ sƙŹt Ƌĺ īut)
Discussions iteacuteratives
ƥƌĻs ƋrsquoŹƒsƥĺĬtŹƙƒ ĺt ƋĞ ƌļĬĺƥtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ sĺƌĞ ĺƒ īŹĺƒ
meilleure position pour estimer la valeur actuelle de la proprieacuteteacute en question Toutefois celui-ci
pourrait devoir demander des preacutecisions au proprieacutetaire pendant son analyse des nouveaux
renseignements par conseacutequent une communication continue (eacutelectronique par teacuteleacutephone ou
en personne) entre les parties pƙuƌƌĞŹt srsquoĞvļƌĺƌ ƒļĬĺssĞŹƌĺ
Əƙtƌĺ ƥĞtŹĺƒĬĺ ĺt vƙtƌĺ ĞƑĞīŹƋŹtļ sĺƌƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺs ƥƙuƌ ƥĺƌƑĺttƌĺ ğ ƋrsquoļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ
srsquoĞĬƧuŹttĺƌ Ķĺ ƋĞ tġĬŶĺ ĶŹńńŹĬŹƋĺ ĶrsquoĺstŹƑĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķrsquouƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺƌĬŹĞƋĺ
complexe
Eacutetapes suivantes
La SEacuteFM amorcera les consultations sur les valeurs preacuteliminaires pour 2016
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NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATIEgraveRE
DrsquoEacuteVALUATION AU CANADA (NUPPEC)
Client et utilisateurs
Lĺ ĬƋŹĺƒt ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs Ķu ƌĞƥƥƙƌt sƙƒt Ƌĺ ƥĺƌsƙƒƒĺƋ ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ SƙĬŹļtļ Ķrsquoeacutevaluation
fonciegravere des municipaliteacutes les proprieacutetaires et les occupants des proprieacuteteacutes deacutecrits dans les
ƥƌļsĺƒtĺs ĞŹƒsŹ Ƨuĺ ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋ ĺt ƋrsquoƙƌĶƌĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋ Ķu ŬƙuvĺƌƒĺƑĺƒt
Utilisation du preacutesent rapport
Le preacutesent rapport est conccedilu pour deacutecrire lrsquoanalyse et expliquer les eacutetapes prises pour reacutediger
les eacutevaluations de la valeur actuelle pour 2016 pour les proprieacuteteacutes deacutecrites dans les preacutesentes
Le rapport nrsquoaborde pas les valeurs actuelles de proprieacuteteacutes speacutecifiques il fournit plutocirct une vue
ĶrsquoĺƒsĺƑīƋĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs usŹƒĺs Ķĺ ńĞīƌŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ ƥƌƙĶuŹts ĺƒ īƙŹs ğ vĞƋĺuƌ
ajouteacutee en Ontario
RIJison drsquoecirctre d u preacutesent rIJpport
Le preacutesent rapport vise agrave partager les paramegravetres de donneacutees et les calculs auxquels la SEacuteFM
srsquoest fieacutee pour deacuteterminer les valeurs eacutevalueacutees de toutes les usines de fabrication de produits
en bois agrave valeur ajouteacutee en Ontario et en discutera
Inteacuterecirct sur les biens reacuteels eacutevalueacutes
LrsquoŹƒtļƌĽt ƅuƌŹĶŹƧuĺ ļvĞƋuļ ĶЃs Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ĺst ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķu ĶƙƑĞŹƒĺ ĺƒ ńŹĺń
simple non greveacute Le fief simple est deacutefini comme eacutetant laquo la proprieacuteteacute absolue libre de tout
autre inteacuterecirct ou domaine assujetti uniquement aux limitations imposeacutees par les quatre pouvoirs
du gouvernement lrsquoimposition lrsquoexpropriIJtion les pouvoirs poliĐiers et lIJ deacutesheacuterenĐe raquo 16 Le
ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺ Ķrsquouƒ ŹƒtļƌĽt ĺƒ ńŹĺń sŹƑƥƋĺ Ğ Ƌĺ ĶƌƙŹt Ķĺ vĺƒĶƌĺ ĶrsquoƙĬĬuƥĺƌ Ķĺ Ƌƙuĺƌ ƙu
ĶrsquoŶyƥƙtŶļƧuĺƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ
Deacutefinition de la valeur
16 The Appraisal of Real Estate 61
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Lrsquoeacutevaluation des terrains en Ontario est fondeacutee sur sa valeur actuelle La valeur actuelle
laquo srsquoĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ ĺƒtƌĺ
un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de deacutependance raquo17
DIJte effeĐtive de l rsquoeacutevIJluIJtion
LĞ ĶĞtĺ ĺńńĺĬtŹvĺ Ķĺ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺst Ƌĺ 1ĺƌ janvier 2016
Date du rapport
La date du rapport est le 31 janvier 2016
Hypothegraveses ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les hypothegraveses ordinaires
suivantes
fiabiliteacute des sources de donneacutees
conformiteacute avec la reacuteglementation gouvernementale
titre commercialisable
aucune deacutefectuositeacute dans les ameacuteliorations
capaciteacute portante du sol
aucun empiegravetement
aucune contamination du site
controcircle preacutealable par les utilisateurs
Conditions limites ordinaires
Les valeurs eacutenonceacutees dans le preacutesent rapport sont fondeacutees sur les conditions limites ordinaires
suivantes
deacuteneacutegation de responsabiliteacute pour les utilisateurs non preacutevus et toute utilisation non
preacutevue
17 LƙŹ suƌ ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ ƋrsquoOƒtĞƌŹƙ
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il est possible que les conclusions ne soient valides que relativement aux proceacutedures
deacutecoulant des appels
deacuteni de responsabiliteacute pour les facteurs juridiques
aucun audit environnemental nrsquoa eacuteteacute effectueacute
le rapport ne doit pas ecirctre utiliseacute partiellement
la possession du rapport ne permet pas de le publier
aucune estimation des coucircts nrsquoest valide agrave des fins drsquoassurance
la conclusion quant agrave la valeur est preacutesenteacutee en dollars canadiens
deacuteni Ķĺ ƌĺsƥƙƒsĞīŹƋŹtļ ƥƙuƌ tƙutĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒƙƒ ĞutƙƌŹsļĺ Ķrsquouƒ ƌĞƥƥƙƌt-
la validiteacute neacutecessite une signature originale
Hypothegraveses extraordinaires
LrsquoutŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ĞƥƥƋŹĬĞīƋĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķĺ zƙƒĞŬĺ
et est consideacutereacutee comme eacutetant une utilisation leacutegale non conforme Sous reacuteserve de rares
ĺxĬĺƥtŹƙƒs ƋrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst ńƙƒĶļĺ suƌ ƋrsquoŶyƥƙtŶĻsĺ
extraordinaire selon laquelle les utilisations actuelles des proprieacuteteacutes sont optimales
Conditions limites extraordinaires
Aucune condition limite extraordinaire nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Conditions hypotheacutetiques
Aucune condition hypotheacutetique nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Exception juridictionnelle
Aucune exception juridictionnelle nrsquoa eacuteteacute invoqueacutee dans le preacutesent rapport
Certification
Jĺ ĬĺƌtŹńŹĺ Ƨursquoğ ƑĞ ĬƙƒƒĞŹssЃĬĺ
les eacutenonceacutes de fait contenus dans le preacutesent rapport sont vrais et exacts
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les analyses les opinions et les conclusions preacutesenteacutees ne sont limiteacutees que par les
hypothegraveses et les conditions limites deacuteclareacutees et repreacutesentent les analyses les opinions
et les conclusions professionnelles personnelles impartiales et objectives de la SEacuteFM
je nrsquoai aucun inteacuterecirct actuel ni eacuteventuel sur les proprieacuteteacutes faisant Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt
rapport et aucun inteacuterecirct relativement aux parties concerneacutees
ƅĺ ƒrsquoĞŹ ĞuĬuƒ ƥĞƌtŹ ƥƌŹs ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt Ğux ƥƌƙƥƌŹļtļs ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt ƙu
aux parties concerneacutees par le preacutesent mandat
ƑĞ ƥĞƌtŹĬŹƥĞtŹƙƒ ğ Ĭĺ ƑЃĶĞt ƒrsquoļtĞŹt ƥĞs ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺ ğ ƋrsquoļƋĞīƙƌĞtŹƙƒ ƙu ğ ƋĞ
preacutesentation de reacutesultats preacutedeacutetermineacutes
ma participation et ma reacutemuneacuteration relatives au preacutesent rapport ne sont pas
ĬƙƒĶŹtŹƙƒƒĺƋƋĺs ğ Ĭĺ ƧursquoŹƋ sƙŹt ńĞvƙƌĞīƋĺ ƥƙuƌ Ƌĺ ĬƋŹĺƒt Ğu ƒƙƑīƌĺ Ķrsquoopinions relatives agrave
ƋĞ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƌļĞƋŹsĞtŹƙƒ Ķrsquouƒ ƌļsuƋtĞt stŹƥuƋļ ƙu ğ ƋrsquoƙĬĬuƌƌĺƒĬĺ Ķrsquouƒ ļvļƒĺƑĺƒt
uƋtļƌŹĺuƌ ĞyЃt uƒ ƋŹĺƒ ĶŹƌĺĬt ĞvĺĬ ƋrsquousĞŬĺ ƥƌļvu Ķĺ ƋĞ ƥƌļsĺƒtĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ-
ƋrsquoЃĞƋysĺ Ƌĺs ƙƥŹƒŹƙƒs ĺt Ƌĺs ĬƙƒĬƋusŹƙƒs ƙƒt ļtļ ļƋĞīƙƌļĺs ĺt Ƌĺ ƥƌļsĺƒt ƌĞƥƥƙƌt Ğ ļtļ
preacutepareacute conformeacutement aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matiegravere
ĶrsquoļvĞƋuĞtŹƙƒ Ğu ЃĞĶĞ-
je nrsquoĞŹ ƥĞs ƥĺƌsƙƒƒĺƋƋĺƑĺƒt ŹƒsƥĺĬtļ tƙutĺs Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ńĞŹsЃt Ƌrsquoƙīƅĺt Ķu
preacutesent rapport
Malcolm Stadig MRICS CAE ASA MIMA
EacutevaluateurDirecteur Services conseils
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