real estate business(es) , development and stakeholders

Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders

Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 1

Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School

2

Types of Real Estate Business Developments

Residential Residential Commercial

Commercial

Commercial

Industrial Mixed Use And UEC

Low Rise High Rise Office Building

Shopping Center

Hotel/ Convention Hall

Industrial Park

-บานเดยว -บานแฝด -Town House

-อาคารชด -อาคารพกอาศย -Serviced Apartment

-Pure -Mixed Use -Serviced Office

-Neighborhood -Community -Regional -Super Regional -Specialty Etc

-By Star -By Use - Business - Leisure - MICE


3


4

8 Steps in Development

1. Inception of Ideas (ความคดรเรม)

2. Refinement of Ideas (กลนกลองความคด)

3. Feasibility Study (ศกษาความเปนไปได)

4. Contract Negotiation (ตอรองการท าสญญากบหนวยงานตางๆ)

5. Formal Contract Signing (ท าสญญา)

6. Construction (กอสราง)

7. Formal Opening (เปดตวโครงการ)

8. Property Management (บรหารทรพยสนหลงการขาย)

1. Real Estate Development

8 Steps in Development

1. Inception of Ideas (ความคดรเรม)


5

ในขนตอนน (Inception of Idea) นนเราควรวเคราะหทางเลอก (alternative use) อยาเพงฟนธง วาทดนตรงน ตองพฒนาเปน.....เทานน

ปจจย/ทางเลอก ศนยประชม โรงแรม Condominium

1.กฎหมาย : Legal √ แตตองหางจากวด 100 เมตร

√ แตตองหางจากวด 100 เมตร

√

2.กายภาพ : Physical & Legal (อาจจะตดเรอง กฎหมายควบคมอาคาร)

√ 50% √

3.ท าเลทตง : Locational √ √ √

4.ตลาด: Market 70% 50% √

5.ความเสยงและผลตอบแทน : Risk and Return √ √ 50%

6. นโยบาย และทศทาง : Policy √ √ 50%

รายการทตองวเคราะห -หนาตาตารางทใชในการวเคราะห

1.1 ปจจยทางดานกฎหมาย

• กฎหมายผงเมอง โซนไหนท าอะไรได

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต โครงการธรกจอสงหารมทรพย คณะพาณชยฯ ม.ธ

6


7

-ลงรายละเอยดวาสรางอะไรได -สรางพนทไดกตารางเมตร -FAR : Floor to Area Ratio เชน FAR = 10 -ทดน 2 ไร = 2x 1600 sq.m. = 3200 sq.m. -เพราะฉะนนสามารถกอสรางได 10 เทา = 32,000 sq.m.

1.2 ปจจยทางดานกายภาพ


8

ถนน 20 เมตร ถนน 12 เมตร

ทดน 2 ไร ทดน 2 ไร

-ไมไดแปลวาสรางไดเทากน -ตองดกฎหมายควบคมอาคาร วาสรางสงไดกเมตร -ระยะลน จากดานขางตางๆ


9

1.3 ปจจยทางดานท าเลทตง Location = What is it close to Good Location = Is it close to important things that consumer Value?

1.ลกคาตองการอะไร 2.ตองการเหมอนกนหมดใชหรอไม Case - ชมชน - Why no BTS /MRT

1.4 ปจจยทางดานตลาด


10

Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business

School 11

16,000 X 70% = 11,200

11,200 X 60% = 6,720

200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905

30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000

K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 – 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667

62,976 * 1.667 = 104,981

น าราคาขาย เปรยบเทยบกบตลาดคแขง Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost ราคานยงไมรวม - ดอกเบย - การกระจายคาสวนกลาง

Example 1 Cost to Price : แนวดง


12

1.5 ปจจยทางความเสยงและผลตอบแทน

รายการ/สนปท 2012 2013 2014 2015 2016

ตนทนในการลงทน -700,000,000

รายไดจากคาเชา 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000

ลบอตราวาง 50% 40% 30% 20%

เทากบรายไดทคาดวาจะได 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000

ลบ คาใชจายในการด าเนนงาน 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600

ลบ ภาษโรงเรอน 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375

ลบ คาเผอการปรบปรง 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400

เทากบ รายไดสทธจากการปลอยเชา 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625

มลคาเสถยรภาพ 0 0 1,019,046,875

รวมกระแสเงนสด -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625

อตราผลตอบแทนทตองการ (RRR) 12%

อตราผลตอบแทนทได (IRR) 21%

มลคาปจจบนสทธ (NPV) ฿178,129,459

IRR ≥ RRR NPV ≥ 0


13

1.6 ปจจยทางดานนโยบาย

ในบางกรณอาจจะไมพฒนาในสงท -Highest and Best Use -ไดผลตอบแทนทดทสด

-เพราะ 1.อาจจะตองการเกบทดนเอาไว 2. อาจจะตองการใหเกดมลคาเพมกบโครงการขางๆ โดย project นขาดทนก าไรบาง เชน The Crystal เลยบทางดวนรามอนทรา


14

2. Refinement of Ideas (กลนกลองความคด)

1. กรองจาก many alternative uses เพอหา Most Probable Use (Highest and Best Use) : จากทางเลอกเปนการใชประโยชนทเปนไปไดมากทสด / ประโยชนทสงทสดและดทสด

2. ตองใช 2.1 นกวเคราะหตลาด 2.2 นกวเคราะหทางการเงน

1. หากโครงการทตองการพฒนานนเปน Income Producing Properties ทรพยสนทกอใหเกดรายได ทานสามารถใช Front Door/ Back Door Analysis ได


15

Income Producing Financial Structure

Asst.Jittaporn Sriboonjit, Real estate business, Thammasat Business School

16

Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business

School 17

1. ลกษณะขนตอนของการหารายได

Potential Gross Income (PGI) = รายไดจากการประกอบการศกยภาพ - Vacancy Rate = อตราวาง_______________________ Effective Gross Income (EGI) = รายได(ทคาดวา)จากการปลอยเชา - Operating Expenses (OE) = คาใชจายในการด าเนนการ - Reserve for replacement/ (Capital Expenditure (Cap. Ex) = คาเผอการปรบปรงอาคาร _____________________________________________________________________ Net Operating Income (NOI) = รายไดจากการด าเนนการสทธ OR Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization (EBITDA)

Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business

School 18

ตวอยาง รายไดศกยภาพ (PGI) 100 หอง X 5 บาทตอหอง X 12 เดอน = 6,000

- อตราวาง (VAC) 10% = ( 600)

____________________________________________________________________________

= รายไดทคาดวาจะได (EGI) = 5,400

- คาใชจายในการประกอบการ (OE) = (700)

- คาเผอการปรบปรง (Reserve for replacement/ Cap.Ex) = (300)

____________________________________________________________________________

= รายไดจากการประกอบการสทธ (NOI) = 4,400

(บางทานอาจจะใช EBITDA (Earning Before Interest, Depreciation and Amortization – รายไดกอนหกดอกเบย ภาษนตบคคล คาเสอมและคางวด)

หากเปนระดบวเคราะหงายๆในระดบ project and not equity เราจะใชตวเลข NOI/EBITDA

เชน คาน า ไฟ ยาม แมบาน บรหาร (สวนกลาง) + ภาษโรงเรอน 12.5% ของ EGI ณ ทนคาภาษโรงเรอน อาจจะไมใช 12.5% * (6000-600) = 675 บาท แตอาจเปน 12.5% * (3600-360) = 405 บาท คาหอง 3 บาท คา furniture 2 บาท

คาใชจายทตองใช / ทกๆกปทตองใช เชน ตองใชเงน 1500 บาท ทกๆ 5 ป = 1500 /5 = 300 บาทตอป

Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business

School 19

2. Refinement of Idea: กลนกรองความคดรเรม

Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit,Real Estate Business Program,Thammasat Business

School 20

Front Door/Back Door Analysis Techniques Introduced By ใชตอนไหนได

* Front door/Back door David Geltner and

Norman G. Miller

ขนท 1

ทดสอบความคดรเรม

* Front door/Back door James D. Shilling ขนท 1

ทดสอบความคดรเรม

2.1 กรณปลอยเชา


School 21

FD/BD introduced by Geltner & Miller

• Main assumption = นกพฒนาจะกถงอตราสวนสงสดเทาทจะขอก ได

= การคนเงนธนาคารคนแบบ amortization

• Front door = รตนทน ---หา--- คาเชาทตองไดอยางนอย

• Back door = รคาเชาทคาดวาจะได --- หา--- ตนทนทสามารถลง ทนไดสงสด

Jittaporn Sriboonjit, Real Estate

Business Program, Thammasat Business School

22

Front door ตนทนทดน

+

ตนทนในการพฒนา

=

ตนทนรวมทคาดวาจะเกดขน

X

Loan to value ratio

=

Permanent mortgage (จ านวนเงนก ทคาดวาจะก )

X

Annualized mortgage constant (ตวคณเพอหาจ านวนเงนทตองผอนจายธนาคารทงป)

=

Cash required for annual debt service (เงนทตองผอนจายธนาคารทงป)



23

Cash required for annual debt service (เงนทตองผอนจายธนาคารทงป)

X

Debt service coverage ratio

=

Required NOI

+

Estimated operating expenses (เฉพาะสวนทเปนของเจาของอาคาร)

=

Required EGI

Occupancy rate

=

Required PGI

PGI / จ านวนหอง หรอ PGI / จ านวนพนทปลอยเชา

สวนใหญธนาคารตองการ 1.2



24

พนทกอสราง 30,000 sq.m.

พนทปลอยเชาได 21,000 sq.m.

Development Cost 1,000,000,000 Baht

Loan To Value Ratio 80%

Debt Coverage Ratio 1.2 เทา

Interest Rate 11.5% per year

Payment 20 years every month

Occupancy Rate 70%

Operating Expenses 10% of EGI



25

Development Cost 1,000,000,000 Baht

Loan To Value Ratio 80%

Loan Amount 800,000,000 Baht

Annualized Mortage Constant 0.127972

Cash Required for Debt 102,377,600 Baht

ตองพงนกประเมนอสระ หรอนกประเมนภายในธนาคาร



26

Annualized mortgage constant

= (0.115/12)

( 1 - 1 )

(1+(0.115/12))20*12

= 0.010664 monthly mortgage constant

= 0.010664 x 12 = 0.127972 annualized mortgage constant

Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 27

Cash Required for Debt 102,377,600 Baht

Debt Coverage Ratio 1.2 เทา

Required Net Operating Income (NOI) 122,853,120 Baht

หารดวย (100% - Operating expenses 10%) 90%

Required Effective Gross Income (EGI) 136,503,467 Baht

รายไดทคาดวาจะได

หารดวย Occupancy Rate 70%

Required Potential Gross Income (PGI) 195,004,952 Baht

รายไดศกยภาพ

หารดวยพนทปลอยเชาได 21,000 sq.m.

คาเชาทตองได ตอเดอนตอตารางเมตร 773.83

คาเชาทตองได คาเชาตลาด

774 baht/sq.m/month 600 baht/sq.m./month

แตหากยงยนยนทจะท า ตองใช Back Door

สามารถใชตรงนเพอดวา Alternative Use ไหนควรเปน Highest and Best Use



28

PGI at 600baht/sq.m./month 151,200,000 per year

Occupancy Rate 70%

EGI 105,840,000 Baht per year

ลบ Operating Expenses 10% of EGI

NOI 95,256,000 Baht per year

หารดวย Debt Coverage Ratio 1.2

หารดวย Annualized Mortgage Constant 0.127972

หารดวย Loan To Value 80%

Maximum Development Cost 775,364,924 Baht

Development Cost ตอนตน Development Cost ทจายได

1,000 ลาน 775 ลาน

Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real

Estate Business Program, Thammasat

Business School

29

16,000 X 70% = 11,200

11,200 X 60% = 6,720

200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905

30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000

K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 – 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667

62,976 * 1.667 = 104,981

น าราคาขาย เปรยบเทยบกบตลาดคแขง Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost ราคานยงไมรวม - ดอกเบย - การกระจายคาสวนกลาง

Example 1 Cost to Price : แนวดง

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate

Business Program, Thammasat

Business School

30

Project Period 21 months

Number of homes 218 units

Total Land Area 17 rai

Salable Area approx. 70% of land area 11.9 rai

Project value avg. @1.45 millions จ านวน 218 unit 316,100,000 baht

Budget

Baht %

Revenue (รายได) 316,100,000 100%

Cost of Good Sold (ตนทน)

Land Cost 59,000,000 19%

Land Development Cost 22,000,000 7%

- Land fill

- Facility

Construction Cost 100,800,000 32%

Machine Cost 2,210,000 0.7%

Fuel Cost 900,000 0.3%

Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%

Project Interest 1,500,000 0.5%

Cost of Good Sold (ตนทนรวม) 201,410,000 64%

Percentage ของ Revenue

Example 2: Market Price to Profit (Back Door)

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate

Business Program, Thammasat

Business School

31

Revenue – COGS 100% -64% = 36%

Baht %

Revenue (รายได) 316,100,000 100%

Cost of Good Sold (ตนทน)

Land Cost 59,000,000 19%

Land Development Cost 22,000,000 7%

- Land fill

- Facility

Construction Cost 100,800,000 32%

Machine Cost 2,210,000 0.7%

Fuel Cost 900,000 0.3%

Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%

Project Interest 1,500,000 0.5%

Cost of Good Sold (ตนทนรวม) 201,410,000 64%

Gross Profit (Revenue- COGS) (ก าไรเบองตน) 114,690,000 36%

SG&A (Selling, General and Administration) 43,000,000 14%

- Direct Cost 27,000,000 9%

- Allocate Cost 16,000,000 5%

Corporate Interest (ดอกเบย) 1,864,990 0.59%

EBT (Earning Before Tax: รายไดกอนภาษ) 69,825,010 22.09%

Real Estate Specific Tax (ภาษธรกจเฉพาะ) 9,483,000 3.00%

Net Profit/ Loss (ก าไร/ขาดทน สทธ) 60,342,010 19.68%

ยงไมไดหกภาษนตบคคล ไดเทาตลาดหรอไมอยางไร ตลาดสวนใหญ = 17% เราได 19% และเทยบกบตนทนทางการเงนของเราดวย Feasible

Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real

Estate Business Program, Thammasat

Business School

32


33

3. Feasibility Study (ศกษาความเปนไปได) 1. คลายกบ Refinement of Idea แตลงลกกวา เพราะตองหา

2. Pay Back Period 3. IRR 4. NPV 5. Base Case, Best Case, Worst Case 6. Risk Management

ปจจยทตองค านงถง

Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School

34

1. ดอกเบยเงนก 2. ระยะเวลาทใหก 3. Loan To Value

Ratio 4. ภาษธรกจเฉพาะ 5. คาธรรมเนยมการ

โอน 6. แผนการขยาย

Infrastructure

Translate into


35

Sale Price 1,450,000 Baht

Down Payment 290,000 20%

LTV Ratio (Loan) 1,160,000 80%

Loan Term 20 years

Interest 7% per year

Payment -฿8,993.47 per mth

Payment = 1/3 of 26,980 per mth

Household Income

OR Translate into : หากhousehold income นอยกวา 27,000 baht?


36

Household Income 20,000 baht/mth

Loan Payment 1/3 6,667 baht/mth

Loan Term 20 years

Interest 7% per year

PV of Loan Amount ฿859,883 baht

LTV ratio 80%

Sales Price 1,074,854 baht


37

1. Increase in Employment in that area

2. Increase in household income---upgrade type of home or price ยายถนเขามา

1. Change in Lifestyle ---

เปลยนประเภททอยอาศย 1. Single Fly Away 2. DINKs 3. Empty Nester 4. Back to Large

Family 2. Change in Household

Income ---upgrade ทอยอาศย

1. Protest ประทวง 2. NGO 3. EIA (Environment Impact

Assessment)---what will it impact ? สรางลาชา—ดอกเบยจาย—ยอดโอน


School 38

1. Know yourself: Risk 1.1 Systematic Risk (ความเสยงทกระทบทงระบบ) 1.2 Unsystematic Risk of Your Company (ความเสยงเฉพาะราย)

1. Any Land Bank? 2. Access to many capital gearing

instruments? 1. Bank Loan 2. Company’s Bond 3. Capital Increase

3. Unsystematic Risk of the Company (Shannon Pratt: p.65) 1. Size 2. Funds /Leverage 3. Industry Risk 4. Volatility to Return

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, คณะพาณชย, ม ธรรมศาสตร 39

รายการ/สนปท % ลดหรอเพม 2012 2013 2014

Construction Cost ตนทนกอสราง แจกแจง 10% 45% 45%

Selling, General and Admin Cost คาขาย บรหาร และอนๆ 30% 70%

Revenue Allocation รายได (ยอดขาย) แจกแจง 30% 70%

Land Cost ตนทนทดน 0% -59,000,000

Land Development Cost ตนทนพฒนาทดน 0% -22,000,000

Construction Cost ตนทนคากอสราง 0% 10,080,000- 45,360,000- 45,360,000-

Machine Cost ตนทนเครองจกร 0% -2,210,000

Fuel Cost ตนทนน ามน 0% -900,000

Mobilzation and Overhead Cost คาใชจายอนๆและคาเคลอนยายตางๆ 0% -15,000,000

Selling, General and Admin Cost ตนทนในการขาย บรหารและอนๆ 0% 12,900,000- 30,100,000-

Revenue at 1.45 mill, 218 unit ยอดขายทหลงละ 1.45 ลานทงหมด 218 หลง 0% 94,830,000 221,270,000

Real Estate Tax ภาษธรกจเฉพาะ 2,844,900- 6,638,100-

คาธรรมเนยมการโอน 0% - -

Project Cash Flow กระแสเงนของโครงการ 91,080,000- 15,615,100 139,171,900

WACC/ RRR อตราผลตอบแทนทตองการ 13.58%

IRR ผลตอบแทนทโครงการให 32%

วเคราะหความเปนไปไดของโครงการ กรณปรกต : Base Case

1. IRR

หลกการ ความเปนไปได หมายเหต

1. IRR < RRR เชน 11% < 17%

Not Feasible

2. IRR > RRR เชน 21% > 17%

Feasible

3. IRR = RRR เชน 17% = 17%

Feasible แตเสยงมาก หากกอสรางหรอโอนไมทนอาจท าให IRR < 17% ได ขาดทน


40

1. IRR = Internal Rate of Return = อตราผลตอบแทนทโครงการให 2. RRR = Required Rate of Return = อตราผลตอบแทนทตองการ เรามาดวา RRR หาไดอยางไร

41

2. NPV สนปท 2012 2013 2014 2015

Net Cash Flow 700,000,000- 91,000,000 728,000,000 98,000,000

RRR 12%

IRR 15%

PV ฿731,361,607

NPV ฿31,361,607

หลกการ ความเปนไปได หมายเหต

1. NPV < 0 Not Feasible

2. NPV > 0 Feasible

3. NPV = 0 Feasible แตเสยงมาก

หากกอสรางหรอโอนไมทนอาจท าให NPV < 0 ได ขาดทน

1. PV = Present Value = มลคาปจจบนของเงนในอนาคต 2. NPV = Net Present Value = มลคาปจจบนสทธของเงนในอนาคต สทธแปลวาเอามาลบกบเงนทจายไปในการพฒนา

การวางแผนส าหรบ ความเสยง (Risk)


นอกจาก Base Case (กรณปรกต) แลวทานอาจจะ 1. Worst Case กรณทแยทสด----- หากยงพอมกนชนความเสยงเหลออยบางกOK 2. Best Case กรณทดทสด ----- หากยงแทบจะไมกนชนเหลออยเลย จะล าบาก


43

8 Steps in Development Stakeholders/ Things involved

4. Contract Negotiation (ตอรองการท าสญญากบหนวยงานตางๆ)

5. Formal Contract Signing (ท าสญญา) 1. ออกแบบ 2. กอสราง 3. Agent: In House/ Out source Share vs. Sole Agent

6. Construction (กอสราง) ยงเรว---ยงโอนได---ยงประหยดดอกเบย Economy of Speed

7. Formal Opening (เปดตวโครงการ)

8. Property Management (บรหารทรพยสนหลงการขาย)

1.ไมใชแคพอบาน 2. ไมใชแคเกบคาเชา/ คาสวนกลาง 3. Value Added to Property/ Brand

3. Health Check ---อยางสม าเสมอ รายการ เหตผล

1.ทางการเงนของโครงการ 1.ไดผลตอบแทนตอโครงการมากขนหรอลดนอยลงเพราะอะไร 2. ขาย/จอง/ผอน vs โอน

2.ทางการเงนของบรษท 1.Economy of scale ---ประหยดลงตอหนวย 2. เพอปองกนไมใหก าไรจาก project แตขาดทนในบรษท เชนคาสรางโรงงาน prefab หากสรางแตพฒนานอยตนทนคาโรงงานไมคม

3. ทางการตลาด 1.เพอดนวตกรรม และทนสถานการณ 2. การเปลยนแปลงของ life style ของผบรโภค Condo, Duplex, Double space

4. ทางความเสยง 1. เพอลดความเสยงทางการเงน 2. เพอลดความเสยงของ portfolio 3. เพอลดความเสยงในการด าเนนธรกจ Ex. Golden Land : ไมใชปลาใหญกนปลาเลก แต ปลาเรวกน ปลาชา


44

หากเรามทดนอยแลว 1. ปลอยเชาทดนเปลาใหผอนพฒนา OR 2. พฒนาอสงหารมทรพยเอง

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, สาขาธรกจอสงหารมทรพย, คณะพาณชยฯ, ม ธรรมศาสตร 45

1. พฒนาเอง หรอเปนผปลอยเชาทดน ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย

1. ปลอยเชาทดน 1.1 หนวยงานราชการโดยทวไป : BOT: Built Operate Transfer: ใหผ เชาพฒนาอาคาร—บรหารงาน—เมอหมดสญญาใหโอนสงกอสรางใหเจาของทดน

กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value) 1. คาเชาทดนในชวง

สญญาสทธการเชา 2. สงกอสรางเมอสญญา

สทธการเชาหมด ----เมอปลอยเชาใหมคาเชา = คาเชาทดน + อาคาร *

(หากอาคารยงเปนทนยม) - สามารถหาคนมาสวมสทธ

เซงตอ= ด - ทางองคกรเองปลอยเชา

เองไดอย = ด

1. ไมมความยงยากในการบรหารจดการ

2. อาจไดคาเชาทเพมขนในสญญาครงถดไป

1. คาเสยโอกาศหากอาคารเปนทนยมและสรางมลคาเพมไดกบทดนนนๆหากเราพฒนาเอง

2. หากอาคารไมเปนทนยมเมอสญญาหมดอาจจะเปนภาระได

46

1. สญญาครงแรก เกบเฉพาะคาทดน 2. สญญาครงทสอง เกบคาทดน + อาคาร

Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business

School 47

ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย

1. ปลอยเชาทดน 1.1 หนวยงานราชการโดยทวไป : BOT: Built Operate Transfer: ใหผ เชาพฒนาอาคาร—บรหารงาน—เมอหมดสญญาใหโอนสงกอสรางใหเจาของทดน

กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value) 1. คาเชาทดนในชวง

สญญาสทธการเชา 2. สงกอสรางเมอสญญา

สทธการเชาหมด ----เมอปลอยเชาใหมคาเชา = คาเชาทดน + อาคาร *

(หากอาคารยงเปนทนยม)

1. ไมมความยงยากในการบรหารจดการ

2. อาจไดคาเชาทเพมขนในสญญาครงถดไป

1. คาเสยโอกาศหากอาคารเปนทนยมและสรางมลคาเพมไดกบทดนนนๆ

1. หากอาคารไมเปนทนยมจะไดคาทดนเทานน 2. Example: การตอสญญาครงท 2 ระหวางทราชพสด และ NCC 3. ค าวาไมเปนทนยม : ไมกอใหเกดประโยชนสงสด: Highest and Best Use (HBU) : หนงในสาเหตอาจจะเปน

ในเรองของ ขอจ ากดในการกอใหเกดประโยชน เชน อตราพนทกอสรางตออตราพนททดน : Floor to Area Ratio: FAR : เครองมอในการวดวา Highest and Best Use =

เครองมอในการวดวา Highest and Best Use =

• เปรยบเทยบมลคาอาคาร และทดน : มลคาทดนเปลา

• หากมลคาอาคารกบทดน < มลคาทดนเปลา = อาคารนนไมนาทจะเปน Highest and Best Use

• สามารถประเมนมลคาอาคาร + ทดนไดโดย : 1. วธตนทน 2.วธตลาด 3. วธรายได

• หากเปนอาคารทกอใหเกดรายได วธทเหมาะสมควรจะเปน “วธรายได”

• สามารถประเมนมลคาทดนเปลาไดโดย 1.วธตลาด 2.วธมลคาคงเหลอ


School 48

วดอยางไร: ตวอยางวา อาคารทมอยนน Highest and Best Use หรอไม


School 49

รายไดสทธจากการปลอยเชา NOI 10,000,000 ตอป

อตราแปลงรายไดเปนมลคา Capitalization rate 8%

มลคา = รายไดสทธ / อตรา (V = I/R) 125,000,000 บาท ใชวธรายได

มลคาทดนเปลา 200,000 บาทตอตารางวา พนททดน 10 ไร มลคาทดน 800,000,000 บาท ใชวธเปรยบเทยบตลาด

ความตาง 675,000,000 บาท

อาคาร +ทดน เปนเพยงแค 16% ของมลคาทดน

แปลวารายไดของอาคารไมสะทอนศกยภาพของทดน แลว ไมมใครอยากมาเชาทราคาทดนปจจบน หากสรางรายไดไดนอยตามอาคารเดม

เพราะฉะนนหากเราจะปลอยเชาทดนเปลาเราตองคดอยางไร

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, สาขาธรกจอสงหารมทรพย, คณะพาณชยฯ, ม ธรรมศาสตร 50

ตวอยางการคดคาเชาคาทดนเปลา


School 51

1. สมมตราคาทดน 200,000 บาทตอตารางวา 2. เรามทดน 4 ไร 320,000,000 บาท

3. สญญาเชา 30 ป คดคาเชา 30% 96,000,000

จะคดคาเชาอยางไรกตามโดยใหผลรวมของคาเชาแตละป มมลคาปจจบนสทธท 96,000,000

สนปท 0 1 2 3 4

คา up front /คาเชาลวงหนา 30% 28,800,000

มลคาปจจบนของคาเชารายงวด 70% 67,200,000

อตราผลตอบแทนทตองการ RRR คาเชาเทากนทกงวด $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454

12%

หากหาร 30ป/ แตไมใชคาเชาน $2,240,000

คาเชาเพมขนปละ 12% $2,508,800 $2,809,856 $3,147,039 $3,524,683

2. พฒนาเอง ทางเลอกในการพฒนา ทมาของผลตอบแทน ขอด ขอเสย

2. พฒนาเอง และปลอยเชา

กรรมสทธทเราได = กรรมสทธทมภาระผกพนธ (Lease Fee Value); ผ เชาอาคาร 1. คาเชา = อาคาร + ทดน

ไดมลคาทงอาคารและทดน : คาโอกาส

ความยงยากในการบรหารจดการ - กอสราง - บรหารหลงกอสราง

เสรจ แตสามารถใหบรษทอนบรหารได

Asst.Prof. Jittaporn Sriboonjit, Real Estate Business Program, Thammasat Business School 52


53

รายการ/สนปท 2012 2013 2014 2015 2016

ตนทนในการลงทน -700,000,000

รายไดจากคาเชา 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000

ลบอตราวาง 50% 40% 30% 20%

เทากบรายไดทคาดวาจะได 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000

ลบ คาใชจายในการด าเนนงาน 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600

ลบ ภาษโรงเรอน 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375

ลบ คาเผอการปรบปรง 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400

เทากบ รายไดสทธจากการปลอยเชา 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625

มลคาเสถยรภาพ 0 0 1,019,046,875

รวมกระแสเงนสด -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625

อตราผลตอบแทนทตองการ (RRR) 12%

อตราผลตอบแทนทได (IRR) 21%

มลคาปจจบนสทธ (NPV) ฿178,129,459

IRR อตราผลตอบแทนของโครงการทได ≥ RRR อตราผลตอบแทนทตองการ Internal Rate of Return IRR. Required Rate of Return RRR NPV มลคาปจจบนสทธของรายได ≥ 0

ตวอยางกรณ เราพฒนาเอง: สทธทเราได Lease Fee then Freehold

ผศ จตตาภรณ ศรบญจตต, Real Estate Business Program, Thammasat Business School

54

3. ตรวจสอบทางการตลาด

เครองมอการตลาด/ขายรปแบบใหมๆ ทเพมโอกาสทางตลาดใหกบเรา

1.Branded Residence (ทพกแบบมตรายหอ (โรงแรม))


-St. Regis @ราชด าหร -ในเครอ Starwood -Minor International Group - อะไรคอ Branded Residence - ท าไมตอง Branded Residence


-Oriental Residence @ถนนวทย -ItalThai: Saffron

Amari Residence @Hua Hin

การถอครองแบบดงเดม

กรรมสทธสมบรณ ไดโฉนด

เชา/เซง ฯลฯ


การวว ฒนาการ-ลกษณะการถอครอง

การถอครองแบบใหม

Time Share

ขายสทธการเชาแบบแบงเวลา (เดอน)

Fractional Ownership

ขายกรรมสทธแบบถอหนสวน


Rental Pool (การน ารายไดมารวมกน แลวคอยแบง)

การถอครองแบบใหม

Time Share/ Hotel Chain

ขายสทธการเชาแบบแบงเวลา (เดอน)

Fractional Ownership

ขายกรรมสทธแบบถอหนสวน


4. Why Fractional

5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership

5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership = Rental Pool

real estate business(es) , development and stakeholders

Documents