real estate update hour crowe kleeberg real estate · ifrs 13 regelt nicht, bei welchen...

Real Estate Update Hour

Crowe Kleeberg Real Estate

München, 7. April 2016

Legal Inhaltsverzeichnis

Finanzierung von Projektentwicklungen – Überblick

Strukturierung Mezzanine Kapital

Ausgestaltungsvarianten EK/FK Mezzanine

Häufige Vergütungsformen

Sicherheiten

Summary

2 07.04.2016 Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate


Projektentwickler

Eigenkapitalersatz oder Deckung Spread EK /

Bank-FK (i.d.R. 70 %-90 % des Projektvolumens)

Investor

Ziel

Ausgestaltung

• Wenig Mitspracherechte des Finanzierungs-

gebers

• Vermeidung Gesellschafterstellung

• Wenig Sicherheiten für Finanzierungsgeber

Steuern / Regulierung

• Steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen

• Keine Regulierung der Finanzierungsstruktur

nach KAGB (wegen AIFM Eigenschaft)

Attraktive Verzinsung für die Bereitstellung der

Finanzierung

• Umfassende Informations-, Kontroll- und

Mitspracherechte

• „Eingriff“ im Fall von Problemen im

Projektverlauf

• Gestellung von Sicherheiten

• Keine Regulierung der Finanzierungsstruktur

nach KAGB (insbesondere Vermeidung von

Kosten) oder KWG

Finanzierung von Projektentwicklungen Verschiedene Interessen


• Fester Rückzahlungsanspruch

• Fixe, häufig erfolgsunabhängige Zinszahlungen

• Keine Mitspracherechte

• Befristete Laufzeit

• steuerliche Abzugsfähigkeit der Vergütung (i.R.d.

Zinsschranke)

Eigenkapital

Fremdkapital

Charakteristik und Ziele Ausgestaltung

• Nachrangigkeit im Insolvenz- und Liquidationsfall

• Erfolgsabhängige Vergütungsbestandteile mit Beteiligung

an Gewinn und Verlust

• Mitspracherechte

• Erhöhung des bilanziellen Eigenkapitalausweises und

(trotzdem) möglichst steuerliche Abzugsfähigkeit der

Vergütung

Handelsbilanz

• Gesellschafter Eigenkapital

• Atypisch stille Beteiligung

• Eigenkapitalgenussrecht

• Wandelanleihe

• Typisch stille Beteiligung

• Fremdkapitalgenussrecht

• Partiarisches Darlehen

• Gesellschafter Darlehen

• Nachrangdarlehen

• „Klassische“ Anleihe“

Finanzierung von Projektentwicklungen Strukturierung Mezzanine Kapital

5

07.04.2016 Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate


Beteiligung am Gewinn und Verlust sowie

stillen Reserven

Informations-, Kontroll- und Zustimmungs-

rechte wie ein Kommanditist

Rückzahlung zum Nennwert zuzüglich Anteil

an stillen Reserven

Steuerlich wie EK / Beteiligung als

Kommanditist



• (Eigenkapitalgenussrecht)

• (Wandelanleihe)



• (Gesellschafter Darlehen)


• („Klassische“ Anleihe“)

Eigenkapital

Fremdkapital

Ausgestaltung HB

Finanzierung von Projektentwicklungen Ausgestaltungsvarianten EK Mezzanine

6

07.04.2016

Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate

• Typisch stille Gesellschaft

Beteiligung lediglich am Gewinn

Eingeschränkte Informations-, Kontroll- und

Zustimmungsrechte

Rückzahlung zum Nennwert

Als Betriebsausgabe steuerlich abzugsfähig.

Beachte: GewSt und Zinsschranke



• (Eigenkapitalgenussrecht)

• (Wandelanleihe)



• Gesellschafter Darlehen



Eigenkapital

Fremdkapital

Ausgestaltung HB

Finanzierung von Projektentwicklungen Ausgestaltungsvarianten FK Mezzanine

7

07.04.2016


• Partiarisches Darlehen:

Neben einer fixen Vergütung erhält der Darlehens-

geber zusätzlich eine gewinnabhängige Ver-

gütung.


Darlehen, das zusätzlich mit einer Rangrück-

trittsvereinbarung gegenüber bestimmten Fremd-

kapitalgebern ausgestattet ist.



• Eigenkapitalgenussrecht

• (Wandelanleihe)



• (Gesellschafter Darlehen)



Eigenkapital

Fremdkapital

Ausgestaltung HB

Finanzierung von Projektentwicklungen Ausgestaltungsvarianten FK Mezzanine

8


• Laufende Vergütung:

Fest oder variabler Spread

Aufwand in GuV

• Kicker:

Beteiligung am wirtschaftlichen Erfolg des

Projektentwicklers durch erfolgsabhängige

Zusatzvergütung

Euribor Euribor Euribor Euribor Euribor laufend

spread spread spread spread spread

€

t

(auflaufend)

Kicker

t1 t2 t3 tn Exit

Finanzierung von Projektentwicklungen Häufige Vergütungsformen


Nachrangige dingliche Sicherheit im Grundbuch

Eigenkapitaleinsatz des Entwicklers

Nachrangige Abtretung von Kaufpreis- und Gewinnansprüchen und Mieten

Bürgschaften/ Patrionatserklärungen Schuldbeitritt

Pfandrecht an Anteilen des Projektentwicklers

Ankaufsrecht/ Vorkaufsrecht für einzelne Objekte

Finanzierung von Projektentwicklungen Sicherheiten

10


Interessenlage / Definierte Ziele

• Eigenkapitalersatz oder Deckung Spread EK / Bank FK

• Attraktive Verzinsung für die Bereitstellung der Finanzierung

• Vermeidung Gesellschafterstellung

• Informations- Kontroll- und Mitspracherechte

• Keine Gestellung von Sicherheiten

• „Eingriff“ im Fall von Problemen im Projektverlauf

• Steuerliche Abzugsfähigkeit

• Keine Regulierung der Finanzierungsstruktur („KAGB-Vermeidung“)

++

+

-

--

++

+

--

++

Atypisch stille

Beteiligung

Typisch stille Betei-

ligung, Partiarisches-/

Nachrangdarlehen

-

+

++

++

--

o

++

++

Finanzierung von Projektentwicklungen Summary

Advisory/Accounting Inhaltsverzeichnis

Zeitwertbilanzierung von Immobilien

nach IFRS 13/IAS 40

Immobilien als Deckungsvermögen für

Pensionsrückstellungen

Corporate Real Estate – Ausgliederung des

Immobilienvermögens mit Realisierung stiller Reserven

Ausblick: Immobilienleasing nach IFRS 16




nach IFRS 13/IAS 40







1. Zeitwertbilanzierung von Immobilien nach IFRS 13 / IAS 40

Grundsatz: Bilanzierung von Immobilien nach IAS 16

Nach IAS 16.6 stellen Immobilien (Sachanlagen)

materielle Vermögenswerte dar,

deren Nutzen erwartungsgemäß länger als eine Periode (aber nicht unendlich) erfolgt,

und die für Zwecke der Herstellung oder Lieferung von Gütern oder

Dienstleistungen,

zur Vermietung an Dritte,

oder für Verwaltungszwecke gehalten werden.

07.04.2016 Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate 13

Immobilien können aus verschiedenen Zwecken vom Unternehmen gehalten werden!


Bilanzierung von Immobilien nach IAS 16

Zugangsbewertung

Immobilien sind mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anzusetzen

Folgebewertung

Gruppeneinheitlich auszuübendes Wahlrecht

Anschaffungskostenmodell

Neubewertungsmodell

Wahlrecht darf für gleichartige Vermögenswerte nur einheitlich ausgeübt werden, nicht

abweichend für die einzelnen Vermögenswerte

ABER: Unterschiedliche Wahlrechtsausübung zwischen unterschiedlichen Gruppen

möglich 07.04.2016 Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate 14



Neubewertungsmodell

Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) im Zeitpunkt der

Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter Abschreibungen und evtl.

Wertminderungen anzusetzen

Neubewertung ist in regelmäßigen Abständen vorzunehmen

ABER: Neubewertung muss nicht jährlich vorgenommen werden, sondern abhängig

vom Vermögenswert und Wertschwankungen

Aufwertungen aus einer Neubewertung werden innerhalb des Other Comprehensive

Income des EK in einer Neubewertungsrücklage erfasst (d.h. grds. erfolgsneutral)

Abschreibungen werden erfolgswirksam vorgenommen


Definition des Fair Value:

IFRS 13


Zielsetzung und Anwendungsbereich von IFRS 13

Ziel: Gewährleistung einer einheitlichen Fair Value Bewertung

IFRS 13 beinhaltet die:

Definition des Fair Value als marktbasierter und nicht als unternehmensspezifischen Wert

Vorgabe von Bewertungsprämissen, falls die Fair Values als hypothetische Marktwerte zu

ermitteln sind

Erläuterungen zur Umsetzung der Bewertungsprämissen

IFRS 13 regelt nicht, bei welchen Vermögensgegenständen eine Fair Value Bewertung

vorzunehmen ist, sondern liefert allgemeine Vorgaben zur Ermittlung des Fair Value!


IFRS 13 regelt nicht wann und wo, sondern wie der Fair Value zu bestimmen ist!


Definition des Fair Value nach IFRS 13

Preis, der im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am

Bewertungsstichtag bei Verkauf eines Vermögenswerts erhältlich oder bei der Übertragung

einer Schuld zu zahlen ist.

Den Referenzmarkt stellt regelmäßig der Hauptmarkt (vorrangiger Markt) dar

Bei der Bestimmung des relevanten Marktes ist die unternehmensindividuelle

Sichtweise einzunehmen

Falls nach den Kriterien kein Hauptmarkt existiert

Abstellen auf vorteilhaftesten Markt, zu dem das Unternehmen Zugang hat


Hinweis:

Transaktionskosten bleiben bei der Ermittlung des Fair Value außer Acht.

1

2


Sofern kein Preis an einem Markt ermittelbar Ermittlung Marktwert mittels geeigneter

Methode basierend auf objektiv beobachtbaren Parametern


Methode Ausprägung

Marktbasierter Ansatz

(IFRS 13.B5 ff.)

Ableitung des Zeitwerts aus Markt- bzw.

Transaktionspreisen vergleichbarer

Vermögenswerte

Kostenbasierter Ansatz

(IFRS 13.B8 f.)

Unter Berücksichtigung des

wirtschaftlichen, technischen und

physischen Erhaltungszustands

Einkommensbasierter Ansatz

(IFRS 13.B10 f.)

Ermittlung des Fair Value als Zukunftswert

mit Diskontierung künftiger

Zahlungsmittelüberschüsse aus der

Nutzung des Bewertungsobjekts

3



Regelung von Immobilien, die nach IAS 40 als Anlageimmobilien zu qualifizieren sind

Halten der Immobilie mit der Absicht, Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen zu

erzielen → Im Vordergrund steht nicht die unmittelbare Nutzung für den eigenen

Geschäftsbetrieb, sondern die Erwirtschaftung von Erträgen aus dem Objekt!

Gemischt genutzte Immobilie

Hinsichtlich IAS 40 und IAS 16 erfolgt Aufteilung, sofern eine getrennte Verwertung der

einzelnen Teilbereiche möglich

Ist eine Aufteilung nicht möglich, wird im Fall der Mischnutzung die gesamte Immobile

nach IAS 16 bilanziert, sofern nicht der eigengenutzte Teil unwesentlich




Zugangsbewertung bei IAS 40: analog zu IAS 16 zu Anschaffungs- bzw.

Herstellungskosten

Folgebewertung bei IAS 40: Wahlrecht zwischen Anschaffungskostenmethode und

Marktwertmethode

Im Gegensatz zu IAS 16 darf nach IAS 40 keine gruppenweise Entscheidung getroffen

werden Wahlrecht ist einheitlich für alle Immobilien nach IAS 40 auszuüben


Eine bessere Darstellung und somit ein Wechsel der Methode wird beim Wechsel von der

Anschaffungskostenmethode zur Marktwertmethode regelmäßig begründbar sein. Ein

Wechsel von der Marktwertmethode zur Anschaffungskostenmethode ist praktisch

ausgeschlossen!



Immobilien als (gehaltene) Finanzinvestitionen

Immobilien die als Finanzinvestitionen gehalten werden sind häufig in die rechtliche Form

von Ein-Objekt-Gesellschaften eingebettet

Achtung: Aufgrund abweichender steuerlicher Behandlung der rechtlichen Hülle der

Renditeimmobilie im Vergleich zur Immobilie kann beizulegender Zeitwert der Anteile der

Ein-Objekt-Gesellschaft vom beizulegender Zeitwert der Immobilie abweichen

Dies gilt auch, wenn Immobilie einzigen Vermögenswert der Gesellschaft darstellt!

Sachgerechter Festlegung der Rechnungslegungseinheit (unit of account)

kommt hierbei eine besondere Bedeutung hinsichtlich der Erst- und Folgebilanzierung zu! Abgrenzung latenter Steuern unterschiedlich!



nach IFRS 13/IAS 40







2. Immobilien als Deckungsvermögen für Pensionsrückstellungen

Deckungsvermögen

Verrechnungsgebot von Vermögensgegenständen und Schulden nach

§ 246 Abs. 2 S. 2 HGB

Welche Vermögensgegenstände als Deckungsvermögen deklariert werden, liegt in

Entscheidungsmacht des Unternehmens (faktisches Gestaltungswahlrecht)

Die zu verrechnenden Vermögensgegenstände sind mit ihrem Zeitwert anzusetzen

(§ 253 Abs. 1 S. 4 HGB)


Die Möglichkeit, dass Unternehmen eigenständig darüber entscheiden können,

geeignete Vermögenswerte als Deckungsvermögen zu deklarieren, bestehen

Möglichkeiten der Gestaltung.


Wirkungsweise: EK-Quote wird durch Heben der stillen Reserven „doppelt“ erhöht


Immobilie 1.000

(Zeitwert 2.000) Eigenkapital 1.000

PensionsRSt 3.000

Sonstige

Aktiva 9.000 Sonstige

Passiva 6.000

Eigenkapital 1.700

PensionsRSt 1.000

Sonstige

Aktiva 9.000 Sonstige

Passiva 6.300

1.000 stille Reserven

abzgl. 30% latente Steuern

EK-Quote vor Zweckwidmung Immobilie: 10% EK-Quote nach Zweckwidmung Immobilie: 19%

SUMME 10.000 SUMME 10.000 SUMME 9.000 SUMME 9.000


Anforderungen an Deckungsvermögen

Vermögensgegenstände, die als Deckungsvermögen dienen sollen, müssen zwei kumulativ

zu erfüllende Voraussetzungen erfüllen:

Insolvenzsicherheit

Zweckexklusivität

Immobilien, die zum betriebsnotwendigen Vermögen gehören, scheiden als

Deckungsvermögen aus

Immobilien, die nicht zum betriebsnotwendigen Vermögen gehören, können grds. als

Deckungsvermögen dienen (Aufdeckung stiller Reserven möglich)

regelmäßig problematisch: Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts


Nicht alle Immobilien sind

als Deckungsvermögen

geeignet!


Bewertung von Immobilien nach IDW S 10

IDW S 10 als eigener Standard zu Grundsätzen zur Bewertung von Immobilien

Mit IDW S 10 liegt erstmals ein Standard vor, der dem Wirtschaftsprüfer Leitlinien an die

Hand gibt, um Immobilien zu bewerten

IDW S 10 ist als Rahmenkonzept für die Bewertung von Immobilien und für die

Plausibilisierung von Immobiliengutachten zu verstehen

Neben möglichen anzuwendenden Bewertungstechniken und Erläuterungen für das

bewertungstechnische Grundverständnis, werden die zu beachtenden Dokumentations-

und Nachweispflichten im IDW S 10 skizziert (vgl. IDW-FN 2013, S. 503-519)



Aufbau/Systematisierung von IDW S 10


Regelungsinhalt Textziffern

Zielsetzung/Anwendungsbereich 1-4

Grundlagen

(Abgrenzung Immobilie,

Immobiliengesellschaft, Wert und

Preis, Funktionen des WP,

Bewertungsobjekt)

5-14

Bewertungsverfahren

(Ertragsorientierte Verfahren,

Vergleichswert- und

Sachwertverfahren)

15-119

Besonderheiten bei der Ermittlung des

subjektiven Werts

120-122

Dokumentation und Berichterstattung 123-131

Wert und Preis

Besondere

objektspezifische

Merkmale

Subjektive Werte

Bewertungsobjekt

Bewertungsverfahren

(Ertragswertverfahren,

ImmoWertV, DCF,

Vergleichswerte…)

Dokumentation und

Arbeitspapiere

Funktionen des

Wirtschaftsprüfers

(neutraler Gutachter,

Berater,

Abschlussprüfer…)

IDW S 10:

Grundsätze zur

Bewertung von

Immobilien



nach IFRS 13/IAS 40







3. Corporate Real Estate – Ausgliederung des Immobilienvermögens mit Realisierung stiller Reserven

Ausgliederung – Begriffliche Abgrenzung


Umwandlung

(Oberbegriff)

mit

Vermögensübertragung

Verschmelzung Spaltung

Sonstige

Vermögens-

übertragung

ohne

Vermögensübertragung

Sonstige Vermögens-

übertragung

Aufspaltung

Abspaltung

Ausgliederung

Teilübertragung Vollübertragung


Grundprinzipien des Umwandlungsrechts

Unterscheidung zwischen Gesamtrechtsnachfolge und Einzelrechtsnachfolge

Eine Ausgliederung ist dem Oberbegriff der Umwandlung zu subsumieren

Ausgliederung kann entweder nach der Gesamtrechtsnachfolge oder nach der

Einzelrechtsnachfolge nach den Bestimmungen des UmwG erfolgen

Gesamtrechtsnachfolge: Alle Rechten und Pflichten gehen „von selbst“ auf den

Rechtsnachfolger über, ohne eine separate vertragliche Überleitung

Einzelrechtsnachfolge: Unechte Verschmelzung oder Vermögensübertragung

mithilfe eines sog. Einbringungsvertrags


Heben stiller Reserven durch Ausgliederung von Immobilien ein eigenen Rechtsträger möglich!



Strukturierung:

1. Corporate und NewCo errichten eine gewerbliche

GmbH & Co. KG; an dieser bestehen folgende

Beteiligungsverhältnisse:

Corporate erhält 99,9 % der Anteile

NewCo 0,1%

2. NewCo GmbH schließt einen Treuhandvertrag

mit dem Corporate bezüglich der Anteile an der

gewerblichen GmbH & Co. KG

3. Corporate veräußert bzw. überträgt die Immobilie

zum Verkehrswert auf die gewerbliche

GmbH & Co. KG

Corporate

New Co

GmbH & Co.KG

Corporate

Vorher

Nachher

99,9%

100%

Treuhandkonto

0,1%

❶

❷

❸



Bilanzielle Folgen:

1. Realisierung der stillen Reserven im Grundstück

nach HGB und IFRS

2. Ansatz der Beteiligung an der GmbH & Co. KG

mit dem gemeinen Wert beim Corporate

3. Ansatz des Grundstücks mit dem gemeinen Wert

bei der GmbH & Co. KG

4. Passive latente Steuern mindern das EK

Steuerliche Folgen:

Das Grundstück wird aufgrund der

Treuhandvereinbarung weiter beim Corporate zum

Buchwert bilanziert. Es erfolgt keine Aufdeckung stiller

Reserven bzw. Gewinnrealisierung für steuerliche

Zwecke.

Corporate

New Co

GmbH & Co.KG

Corporate

Vorher

Nachher

100%

Treuhandkonto

0,1%

99,9%



Adressaten:

1. Fehlendes Ausschüttungsvolumen bei

Unternehmen mit niedrigem handelsrechtlichen

Eigenkapital

2. Schlechte Eigenkapitalquote

verhindert/erschwert die Refinanzierung bzw.

drohendes Brechen von Covenants in

Kreditverträgen

Anforderungen an Grundstück:

1. Marktfähiges Grundstück

unbebautes Grundstück

vermietetes Grundstück

Verwaltungsgebäude in guter Lage

2. Wesentliche stille Reserven im Grundstück nach

HGB bzw. IFRS

Corporate

New Co

GmbH & Co.KG

Corporate

Vorher

Nachher

100%

Treuhandkonto

0,1%

99,9%



nach IFRS 13/IAS 40







4. Ausblick – Immobilienleasing nach IFRS 16

Neuer IFRS-Leasingstandard – Ein Überblick

IASB hat am 13.01.2016 den neuen Standard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“

herausgegeben; erstmalige Anwendung für GJ, die nach dem 01.01.2019 beginnen

IFRS 16 regelt Ansatz, Bewertung, Ausweis sowie Angabepflichten von

Leasingverhältnissen im Abschluss von Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren

Für Leasingnehmer sieht IFRS 16 ein einziges Bilanzierungsmodell vor

Erfassung sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus

Leasingvereinbarungen in der Bilanz deutliche Auswirkungen auf Bilanzstruktur!

Ausnahme: Laufzeit ≤ 12 Monate oder geringwertige Leasingsverhältnisse

Leasinggeber unterscheidet zwischen Finanzierungs- oder Mietleasingvereinbarungen

Bilanzierungsmodell unterscheidet sich nicht wesentlich von dem in IAS 17



Neuer IFRS-Leasingstandard – Ein Überblick

Grund für die Überarbeitung war, dass nach der alten Regelung zwischen Miet- und

Finanzierungsleasing unterschieden wurde:

Beim Mietleasing erfolgte keine bilanzielle Abbildung der geleasten Vermögenswerte

sowie dazugehörigen Verpflichtungen; „nur“ Abbildung von Leasingzahlugen in GuV

Beim Finanzierungsleasing erfolgte bilanzielle Abbildung der geleasten

Vermögenswerte und dazugehörigen Verpflichtungen sowie Abbildung von

Leasingzahlugen in GuV

Trennlinie führt je nach Qualifizierung eines Sachverhalts zu völlig unterschiedlichen

Bilanzbildern „Einladung“ zur Off-Balance-Behandlung von Leasingverträgen


In der Vergangenheit: Viele Leasing Geschäfte bei Leasingnehmer bewusst „off balance“

Das Nutzungsrechtkonzept nach IFRS 16 – Neue Regelung


• Vermögenswert ist (explizit) in der Vereinbarung bezeichnet

oder ergibt sich implizit aufgrund von Tatsachen und Umständen

• Kein substantielles Austauschrecht des Anbieters

• Kunde kann die Nutzung des Vermögenswert

(i.R.d. getroffenen Vereinbarungen) eigenständig bestimmen

• Kunde hat das Recht, während der Vertragslaufzeit nahezu

den gesamten Nutzen aus dem Vermögenswert zu erhalten

Vertragserfüllung

ist

abhängig von

identifiziertem Vermögenswert

Vereinbarung

überträgt ein Recht zur

Kontrolle

der Nutzung des Vermögenswerts

während der Laufzeit

Wirts

ch

aftlic

h k

ein

Le

asin

gve

rhä

ltnis

Die Vereinbarung ist oder enthält wirtschaftlich ein Leasingverhältnis i.S.v. IFRS 16

ja

nein

nein

Ein (wirtschaftliches) Leasingverhältnis liegt vor, wenn (kumulativ)…

ja

(Quelle: Brune, IRZ 2016, 121)



Der neue Standard IFRS 16 soll bilanzielle Transparenz von Leasingverhältnissen

verbessern und gestalterische Möglichkeiten verringern

Künftig tauchen sämtliche Leasingverhältnisse im Anwendungsbereich des IFRS 16 in

der Bilanz des Leasingnehmers auf

Bilanzierung des Nutzungsrechts über den geleasten Leasinggegenstand bei

gleichzeitiger Abbildung der finanziellen Verbindlichkeit i.H. künftiger Leasingzahlungen

Leasingverhältnis = Finanzierungsvorgang

IFRS 16 führt zu einer Veränderung statistischer Bilanzkennzahlen (Anstieg des

Verschuldungsgrads eines Unternehmens) sowie zu einer Veränderung der GuV-Größen

eines Unternehmens (Betriebsergebnis, EBIT, EBITDA)


Teilweise erhebliche Auswirkungen auf Bilanzkennzahlen! Zeitnaher Analyse- und

Handlungsbedarf, um ungewünschte (bilanzielle) Folgen zu vermeiden!

Tax & Funds Inhaltsverzeichnis

Folgen des OGAW-V-Umsetzungsgesetzes auf Spezial-

und Publikumsfonds

Aktueller Stand der Reform des Investmentsteuergesetzes

Umsatzsteuer: Steuerfreiheit von

Fondsverwaltungsleistungen

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

GmbH & Co. KG als USt-Organgesellschaft




und Publikumsfonds







OGAW-V-Umsetzungsgesetz


Gesellschafterdarlehen an SPV‘s (1)

Neuregelung

Darlehensvergabe an (Beteiligungs-)Unternehmen bis

höchstens 50% des aggregierten eingebrachten

Kapitals und noch nicht eingeforderten zugesagten

Kapitals des AIF zulässig, wenn eine der folgenden

Voraussetzungen erfüllt:

• Darlehensnehmer ist Tochterunternehmen des AIF

• Darlehen ist nachrangig

• Darlehen überschreiten nicht das Doppelte der AK

der Beteiligung

Anwendungsbereich

Offene und geschlossene Spezial-AIF

Geschlossene Publikums-AIF

Nicht: offene Publikums-AIF: es gilt weiterhin

§ 240 KAGB

Immobilienfonds

SPV Darlehen

http://www.plu.edu/~pearsoza/img/businessman.jpg



http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/b/ba/Flag_of_Germany.svg



Gesellschafterdarlehen an SPV‘s (2)

Für nachrangige Darlehen geschlossener Spezial-AIF

können alternativ mehr als 30% des aggregierten

eingebrachten Kapitals und noch nicht eingeforderten

zugesagten Kapitals des AIF verwendet werden, wenn die

maximale Kreditaufnahme auf Ebene des geschlossenen

Spezial-AIF höchstens 30% des o.g. Kapitals beträgt.

Immobilienfonds

SPV Darlehen







Darlehensfonds nach KAGB

Ausgestaltung § 285 (2) KAGB

Geschlossener inländischer Spezial-AIF

Maximale Kreditaufnahme höchstens 30% des

aggregierten eingebrachten Kapitals und noch nicht

eingeforderten zugesagten Kapitals

Keine Verbraucherdarlehen

Streuung: maximal 20% des o.g. Kapitals an einen

Darlehensnehmer

Organisationspflichten der KVG

Aufbau- und Ablauforganisation / Prozesse für

Kreditbearbeitung, Kreditbearbeitungskontrolle und

Behandlung von Problemkrediten sowie Verfahren zur

Früherkennung von Risiken

§ 14 KWG gilt entsprechend

Darlehensfonds

Target

Darlehen







und Publikumsfonds

Aktueller Stand der Reform des

Investmentsteuergesetzes






Investmentfonds

Besteuerung auf Fondsebene (1)

inländische Immobilienerträge

15% KSt (zzgl. SolZ)

Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne (auch außerhalb 10-Jahresfrist)

inländische Beteiligungserträge

15% KapESt (inkl. SolZ)

Ausschüttungen aus (Immobilien-)kapitalgesellschaften (ohne Veräußerungsgewinne)

kein § 8b KStG, § 3 Nr. 40 EStG

Sonstige inländische Einkünfte gem. § 49 Abs. 1 EStG

15% KSt (zzgl. SolZ)

Einkünfte aus Beteiligung an mitunternehmerischer Immobilienpersonengesellschaft


Investmentfonds


Steuerbefreiung insoweit als gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Anleger beteiligt

sind oder Anteile im Rahmen von Altersvorsorge- oder Basisrentenverträgen gehalten

werden.

Steuerbefreiung für Immobilienerträge auch insoweit als inländische juristische Personen

des öffentlichen Rechts oder steuerbefreite Körperschaften (z.B. Pensions- und

Unterstützungskassen oder Versorgungswerke) beteiligt sind.

Steuerbefreiung gilt aber nicht für gewerbliche Einkünfte bei Pensions- und

Unterstützungskassen


Investmentfonds


Befreiung von der GewSt, wenn

Geschäftszweck auf die Anlage und Verwaltung der Mittel für gemeinschaftliche Rechnung der

Anteilsinhaber beschränkt und

Vermögensgegenstände nicht in wesentlichen Umfang aktiv unternehmerisch bewirtschaftet

werden

aktive unternehmerische Bewirtschaftung bei Beteiligung an Immobilien-Gesellschaft i.S.d.

§ 1 Abs. 19 Nr. 22 KAGB weiterhin unschädlich

neu: Bagatellgrenze - Einnahmen aus aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung dürfen max. 5% der

gesamten Einnahmen betragen

Soweit Voraussetzungen nicht erfüllt werden, Bildung eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs gem.

§ 14 AO; Beschränkung auf KöSt-pflichtige inländische Einnahmen lt. Gesetzesbegründung;

Gewinnermittlung durch Überschuss Einnahmen/Ausgaben, keine Bilanzierungsregeln anzuwenden.


Investmentfonds

Besteuerung auf Ebene der Anleger

Steuerbare Erträge (nicht bei Anteilen im Rahmen von Altersvorsorge- oder Basisrentenverträge sowie bei

Kranken- und Pflegeversicherungen zur Sicherung von Altersrückstellungen)

Ausschüttungen

Vorabpauschalen (Rücknahmepreis zu Jahresbeginn x 70% x Basiszins gem. § 203 Abs. 2 BewG) abzgl.

Ausschüttungen; max. tatsächliche Werterhöhung des Fondsanteils

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Investmentfonds (abzgl. Vorabpauschalen während der

Haltedauer)

Keine Anwendung von § 8b KStG, § 3 Nr. 40 EStG

Teilfreistellung bei Immobilienfonds (im Rahmen der GewSt nur hälftig)

60% wenn gem. Anlagebedingungen mind. 51% in Immobilien und Immobiliengesellschaften investiert

80% wenn gem. Anlagebedingungen mind. 51% in ausländische Immobilien oder ausländische

Immobiliengesellschaften angelegt


Spezial-Investmentfonds

Voraussetzungen eines Spezial-Investmentfonds

Voraussetzungen der GewStG-Befreiung liegen vor

Voraussetzungen des § 20 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 und Nr. 10 InvStG-E müssen grds. vorliegen

(= weitgehend bisheriger § 1 Abs. 1b InvStG)

Nicht wesentliche Verstöße in der Anlagepraxis unschädlich (z.B. Grenzverletzungen wg.

Wertveränderungen oder durch Transaktionen ausgelöste kurzfristige Überschreitungen)

max. 100 Anleger; Beteiligung natürlicher Personen bei Beteiligung im Betriebsvermögen möglich (z.B.

bei mittelbarer Beteiligung über mitunternehmerische Personengesellschaft).



Fondsebene

Voraussetzungen der transparenten Besteuerung (=> Transparenzoption), d.h. keine

Besteuerung auf Fondsebene

Ausstellung von Steuerbescheinigungen an die Anleger für kapitalertragsteuerpflichtige inländische

(Beteiligungs-)Erträge

KapESt-Einbehalt durch den Fonds für nicht kapitalertragsteuerpflichtige (Immobilien-)Erträge: 15%

zzgl. SolZ

Ohne Ausübung der Option => intransparente Besteuerung wie bei Investmentfonds



Besteuerung auf Ebene des Anlegers

Versteuerung von - besitzzeitanteiligen - ausgeschütteten Erträgen, ausschüttungsgleichen

Erträge und Veräußerungsgewinnen

inkl. Immobilienveräußerungsgewinne > 10 Jahre

Thesaurierungsprivileg für Veräußerungsgewinne aus Anteilen an

Immobilienkapitalgesellschaften begrenzt auf 15 Jahre

§ 8b KStG, § 3 Nr. 40 EStG anwendbar

bei ausreichender Beteiligung des Anlegers (d.h. für § 8b KStG: Beteiligung von durchgerechnet mind. 10%

bzw. für GewSt mind. 15%)

bei Lebens- oder Krankenversicherungsunternehmen, wenn Spezialfonds-Anteile nicht den

Kapitalanlagen zugerechnet werden

bei Kredit- oder Finanzdienstleistungsinstituten der Fonds nicht in wesentlichem Umfang Geschäfte

tätigt, bei denen bei unmittelbarer Anlage § 8b Abs. 7 KStG greifen würde (d.h. Zuordnung zu

Handelsbuch bzw. kurzfristiger Eigenhandelserfolg)




und Publikumsfonds







EuGH-Urteil: Anwendbarkeit der Steuerbefreiung

EuGH-Urteil vom 9. Dezember 2015 im Verfahren „Fiscale Eenheid“

Tenor:

„Definition“ eines Sondervermögens im Sinne des europäischen Mehrwertsteuerrechts

Verwaltung umfasst nicht die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien (wie von der

Generalanwältin beantragt)

Fragen betr. der Anwendbarkeit auf die Investment-KG:

Risikostreuung erforderlich?

Rückgaberechte notwendig?

Anwendbar für Ein-Anleger-Fonds?

Form der Ausschüttungen („Dividenden“)?

Anwendbar für „kleine“ AIF gem. § 2 (4) und (5) KAGB?


Investmentsteuerreformgesetz (Kabinettsbeschluß)

Verwaltung von AIF iSd § 1 (3) KAGB steuerfrei, wenn diese vergleichbar sind mit OGAW

gem. § 1 (2) KAGB

Vergleichbarkeit wird nicht im Gesetzesentwurf selbst, sondern nur im Entwurf der

Gesetzesbegründung definiert

7 Kriterien zur Prüfung der Vergleichbarkeit, u.a.

Fonds gibt Anteilsrechte an mehrere Anleger aus

1-Anleger-Spezialfonds?

Anlage des gesammelten Vermögens nach dem Grundsatz der Risikostreuung

1-Asset-Investment-KG‘s?

Anwendung ab 1. Januar 2018

Handlungsdruck für die Geschäftsführung von KVG‘en und geschlossenen

Immobilienfonds! Besserstellung durch Urteil möglich?




und Publikumsfonds








Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 29. Februar 2016; Stellungnahme Bundesrat vom

18. März 2016

Neuer § 7b EStG: „Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau“

Begünstigte Investitionen:

Anschaffung neuer Gebäude, Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum bis zum Ende des

Jahres der Fertigstellung

Herstellung neuer Gebäude

Höhe: 2 x 10% + 1 x 9% = 29% in 3 Jahren (d.h. zusammen mit regulärer AfA 35%);

letztmalig im VAZ 2022

Bemessungsgrundlage: maximal 2.000 € / qm (Bundesrat: 1.800 € / qm)



Voraussetzungen:

AK/HK übersteigen nicht 3.000 € / qm (Bundesrat: 2.600 € / qm)

mindestens 10 Jahre entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

sonst rückwirkende Versagung der Sonder-AfA; verlängerte Änderungsmöglichkeit von

Steuerfestsetzungen auch bei Bestandskraft

Bauantrag zwischen 31.12.2015 und 1.1.2019

Investition in einem Fördergebiet, u.a. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten

(Mietpreisbremse)




und Publikumsfonds







USt: Personengesellschaft als Organgesellschaft?

Organträger

Eingliederung:

finanziell

wirtschaftlich

organisatorisch

Organgesellschaft

§ 2 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 UStG: eine Personengesellschaft kann

keine Organgesellschaft sein, da sie keine juristische Person

ist

EuGH-Urteil vom 16.7.2015:

EU-Recht steht nationaler Regelung entgegen, wonach nur

juristische Personen mit einem Organträger durch ein

Unterordnungsverhältnis verbunden sein können

Aber: Präzisierung des EU-Rechts auf nationaler Ebene

erforderlich; keine unmittelbare Berufung auf das Urteil durch

Steuerpflichtige möglich

BFH-Folgeurteil vom 19.1.2016:

Auch eine GmbH & Co. KG kann Organgesellschaft sein

Begriff „juristische Person“ iSd EU-Richtlinie umfasst die

GmbH & Co. KG

Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate 07.04.2016 59

USt: Personengesellschaft als Organgesellschaft?

Nun grundsätzlich Berufung auf BFH-Urteil möglich

BMF-Schreiben der Finanzverwaltung wird zeitnah erwartet; u.a. Aussage zu den

Voraussetzungen finanzieller und organisatorischer Eingliederung der GmbH & Co. KG

Einführung eines Antrags- bzw. Feststellungsverfahrens zur Klärung des Bestehens einer

USt-Organschaft wäre sinnvoll

Zeitrahmen für Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Rechtsprechung offen

Vorteile einer USt-Organschaft:

Immobilien-SPV‘s mit eingeschränktem Vorsteuerabzug: (personalintensive) Intercompany-

Leistungen der Holding an Tochter-SPV‘s wären als Innenumsätze nicht steuerbar

Liquiditätsvorteile durch Wegfall der Zwischenfinanzierung der Umsatzsteuer auf

Innenumsätze


Ihr Crowe Kleeberg Real Estate-Team

Schwerpunkt der Arbeit von Robert Hörtnagl ist die rechtliche

Transaktions- und Gestaltungsberatung bei Immobilientransaktionen.

Robert Hörtnagl unterstützt Mandanten bei der Umstrukturierung und

Reorganisation von Unternehmen.

Robert Hörtnagl vertritt Käufer und Verkäufer von Unternehmen bei

Verhandlungen, berät bei der Vertragsgestaltung und bei prä- und

postakquisitorischen Umstrukturierungen.

Er ist Autor und Herausgeber des Beck‘schen Kommentars zum

Umwandlungsgesetz und Umwandlungssteuergesetz.


Robert Hörtnagl

Rechtsanwalt

Geschäftsführer


Alexander Lehnen ist auf die steuerliche Strukturierung von

Immobilieninvestitionen sowie die steuerliche und aufsichtsrechtliche

Fondsstrukturierung spezialisiert.

Tax Due Diligence bzw. Transaktionsberatung gehören genauso zu

seinem Spezialgebiet wie die umfassende steuerliche Beratung von

nationalen und internationalen Immobilieninvestoren.

Er hat zahlreiche Aufsätze und Beiträge in nationalen und

internationalen Fachmedien sowie Tageszeitungen veröffentlicht.

Darüber hinaus spricht er regelmäßig auf nationalen und

internationalen Veranstaltungen zum Thema Immobilieninvestitionen.

07.04.2016 62

Alexander Lehnen

Diplom-Betriebsw.(FH)

Wirtschaftsprüfer

Steuerberater

Geschäftsführer



Prof. Dr. Christian Zwirner begleitet nationale und internationale

Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfungen.

Er führt Unternehmensbewertungen sowie betriebswirtschaftliche

Sonderprojekte durch.

Prof. Dr. Christian Zwirner verfasst Stellungnahmen zu

bilanzrechtlichen Fragestellungen und tritt als Autor zahlreicher

Fachveröffentlichungen zur HGB-Rechnungslegung, zum

Bilanzsteuerrecht sowie zu den IFRS auf.

Zudem hält er zahlreiche Seminare und Vorträge und ist Gastdozent

an der Bundesfinanzakademie. Durch seine Mitarbeit in

verschiedenen Gremien pflegt die Kanzlei den Transfer zwischen

Wissenschaft und Praxis.


Prof. Dr. Christian Zwirner

Diplom-Kaufmann

Wirtschaftsprüfer

Steuerberater

Geschäftsführer

Kontakt

Herr RA Robert Hörtnagl

[email protected]

Telefon: +49 89 55983-234

Herr WP/StB Alexander Lehnen

[email protected]

Telefon: +49 89 55983-134

Herr WP / StB Prof. Dr. Christian Zwirner

[email protected]

Telefon: +49 89 55983-248

64

Crowe Kleeberg Real Estate GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Member Crowe Horwath International

Augustenstraße 10

80333 München

Telefon +49 89 55983-0

Telefax +49 89 55983-280

Am Sandtorkai 41

20457 Hamburg

Telefon +49 40 3770761-30

Telefax +49 40 3770761-40

www.kleeberg-realestate.de

www.crowekleeberg-realestate.de

Real Estate Update Hour April 2016 - Crowe Kleeberg Real Estate 07.04.2016

Disclaimer

Die vorliegende Publikation dient der Information unserer Mandanten und Kunden sowie der interessierte Öffentlichkeit. Alle

Angaben wurden sorgfältig recherchiert und zusammengestellt. Wir übernehmen dennoch keine Gewähr und keine Haftung für die

Vollständigkeit und Richtigkeit der Hinweise. Alle Angaben beziehen sich auf den Stand zum Zeitpunkt der Manuskriptfertigstellung.

Aufgrund künftiger Entwicklungen können Änderungen eintreten. Wir übernehmen keine Verpflichtung, hierüber zu informieren. Die

in diesem Dokument gegebenen Informationen beruhen auf Quellen, die wir für zuverlässig halten, jedoch nicht einer neutralen

Prüfung unterzogen haben. Die Herausgeber/Autoren übernehmen keine Gewähr und keine Haftung für die Vollständigkeit und

Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen. Die in dieser Untersuchung vertretenen Meinungen stellen ausschließlich die

Auffassungen der Herausgeber/Autoren dar und können sich jederzeit ändern; solche Meinungsänderungen müssen nicht publiziert

werden.

Copyright-Vermerk

© 4/2016. Herausgeber dieses Werks ist die Crowe Kleeberg Real Estate GmbH, München/Hamburg. Wir weisen darauf hin, dass

das Urheberrecht sämtlicher Texte und Grafiken in diesem Werk bei uns als Herausgeber und ggf. bei den Autoren liegt. Die

begründeten Urheberrechte bleiben umfassend vorbehalten. Jede Form der Vervielfältigung z. B. auf drucktechnischem,

elektronischem, optischem, photo-mechanischem oder ähnlichem Wege – auch auszugsweise – bedarf der ausdrücklichen,

schriftlichen Einwilligung des Herausgebers und ggf. des Autors. Es ist Dritten nicht gestattet, das Werk – auch auszugsweise – zu

vervielfältigen.

65 07.04.2016

Disclaimer / Copyright


real estate update hour crowe kleeberg real estate · ifrs 13 regelt nicht, bei welchen...

Documents