Realkreditrådets årsberetning 2015/16

3

IndholdProfil af Realkreditrådet 04

Formandens udtalelse 05

Rapport om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet 07

Nye regler skal gøre det lettere at overskue lånetilbuddet 10

Ny prisportal sammenligner priser på boliglån i både realkredit og bank 12

Gearingskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit 13

Endnu et likviditetskrav rammer dansk realkredit 16

EU lovgivning om realkredittens obligationer 18

De europæiske finansielle tilsynsmyndigheders rolle 20

Revision af tinglysningsafgiften 21

Ny lovgivning på vej: Belåning af digital infrastruktur 23

Udlånsaktiviteten 24

Udviklingen på boligmarkedet 26

Talmaterialet i denne beretning er opdateret pr. 20. september 2016

4

Profil af RealkreditrådetRealkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og til-syn, og som bruger særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og real-kreditobligationer (RO) som finansieringskilde til at yde lån mod pant i fast ejendom.

Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2016 af: BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S.

Medlemmerne repræsenterer knap 57 pct. af den samlede obligationsrestgæld udstedt af danske realkreditinstitutter (ultimo 2015). Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: • Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i

Danmark og EU for at fremme realkredittens interes-ser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet

• Gennemslagskraft i den offentlige debat• Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i interna-

tional lovgivning.

Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et real-kreditsystem, som er kendetegnet ved sit balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse.

Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: • Lave og konkurrencedygtige priser på lån med pant i

fast ejendom• Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår• Tilgængelig finansiering på markedsvilkår for alle med

fast ejendom• Finansiel stabilitet.

5

Formandens udtalelseRealkreditten har i det forgangne år tiltrukket sig stor op-mærksomhed. Vi kan ikke komme uden om, at år 2016 vil blive husket som året karakteriseret ved store frustrationer over stigningerne i bidragssatserne. Den tillid og trovær-dighed, der er så dyrebar for os som sektor, er blevet ud-fordret.

Det er indlysende, at vi ikke har været gode nok til at for-klare om vores unikke realkreditmodel. Og vi står foran et stort og krævende genopbygningsarbejde.

Vi skal ikke alene blive bedre til at formidle, hvordan real-kreditlån fungerer og er sat sammen. Det kan ellers være kompliceret nok i sig selv. Vi skal også forklare, hvorfor realkreditmodellen er udfordret. At det på grund af ny re-gulering er blevet markant dyrere at producere et realkre-ditlån. Og det derfor kan være nødvendigt at tilpasse pri-serne, hvis vi også i morgen skal kunne levere vores unikke og billige realkreditlån til boligejere, erhvervsdrivende, den almene sektor og til landbruget i hele Danmark.

Vores ambition som sektor skal være, at alle vores kunder skal vide, hvordan realkredit fungerer. Og hvorfor model-len er under pres. Det er et ambitiøst mål. Det er måske også for ambitiøst, for vi må have forståelse for, at ikke alle har den samme brændende hverdagsinteresse i realkredit, som vi har. Men det ændrer ikke på, at vi skal arbejde sten-hårdt på at komme tættere på målet, end vi er lige nu. For kun på den måde kan vi genvinde tilliden.

De store frustrationer har også betydet, at år 2016 bød på et serviceeftersyn af realkreditten fra et ekspertudvalg nedsat af erhvervs- og vækstministeren. Resultatet blev en 119 siders rapport.

I Realkreditrådet har vi hilst rapporten velkommen. Den giver en grundig og afbalanceret indføring i dansk realkre-dit og beskriver, hvordan realkredit historisk har haft en meget lav rentabilitet. Og den bekræfter, at den danske realkreditmodel fortsat er gennemsigtig og fordelagtig for

låntagerne. På den måde er rapporten i sig selv et godt bidrag til at udbrede kendskabet til mekanismerne i real-kreditten.

Med rapporten har vi også fået dokumenteret, hvordan dansk realkredit efter finanskrisen er blevet ramt af en lang række skærpede kapitalkrav fra myndigheder, rating-bureauer og investorer. Og vi har fået grundigt beskrevet den række af nye og markante krav, som venter forude. Det gælder blandt andet de såkaldte kapitalgulve fra Basel Komiteen. Finanstilsynet har i Ekspertudvalgets rapport beregnet, at der er behov for en voldsom forøgelse af kapitalen i real-kredit- og pengeinstitutter på helt op til 117 mia. kr., hvis kravene bliver til virkelighed. Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen er i samarbejde kommet frem til et tilsvarende højt kapitalbehov. Det er vigtigt at under-strege, at vi endnu ikke kender de endelige krav. Forhø-jede kapitalbehov kan også komme på andre måder end via kapitalgulve. Men vi må nu under alle omstændigheder konkludere, at kapitalgulve alene udgør en grundlæggende udfordring for dansk realkredit.

I Realkreditrådet ønsker vi et gennemsigtigt marked, som er overskueligt for forbrugerne. Derfor bakker vi op om de forslag i rapporten, der kan forbedre forbrugerbeskyt-telsen på realkreditmarkedet. Vi har da også selv spillet flere af forslagene ind. Men vi vil gerne opfordre til, at man meget grundigt overvejer implikationerne, hvis man vælger at fjerne realkreditinstitutternes muligheder for at få dækket deres omkostninger.

For vi opererer på et marked præget af stor konkurrence. Mere end 100 obligationshandlere tilbyder at handle med realkreditobligationer. Og det er der omkostninger for-bundet med. De omkostninger forsvinder ikke, bare fordi man indfører et forbud. De skal i stedet bæres af alle de kunder, der ikke vælger at omlægge eller flytte deres lån. Derfor mener vi, at et forbud mod at opkræve kurtage og

6

kursskæring hverken vil være fair over for forbrugerne el-ler institutterne.

I realkreditten vil vi i det kommende år gerne fokusere alle vores kræfter på at genopbygge tilliden. For en højere tillid er i alles interesse. Det forudsætter, at vi nu får en regule-ringspause, eller - næstbedst - sikrer, at ny regulering ikke ubegrundet påfører danskerne flere omkostninger.

Jeg håber derfor, at ministre, folketingsmedlemmer, euro-paparlamentarikere, embedsfolk og vi fra sektoren fortsat kan stå samlet i kampen for at fremtidssikre realkreditten. Og jeg vil på sektorens vegne gerne takke for den store indsats, der allerede er blevet lagt.

7

Rapport om gennem-sigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet

Rapporten giver en grundig indføring i dansk realkredit. På den måde er det endnu et bidrag til at udbrede kendskabet til mekanismerne i realkreditten. Ekspertudvalget foreslår på baggrund af rap-porten flere mærkbare stramninger, der vil skærpe forbrugerbeskyttelsen i dansk realkredit yderli-gere. Samtidig bekræfter rapporten, at den danske realkreditmodel er meget gennemsigtig, billig og fordelagtig for låntagerne.

Erhvervs- og vækstministeren nedsatte i marts 2016 et ekspertudvalg, der skulle se på mulighederne for at styrke gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet. Des-uden skulle udvalget komme med anbefalinger til justerin-ger af reglerne for realkreditten.

Blandt opgaverne var at belyse konsekvenserne af de skærpede kapital- og likviditetskrav, som den finansielle sektor er blevet stillet overfor i forlængelse af finanskri-sen. Desuden skulle ekspertudvalget beskrive kundernes omkostninger i forbindelse med skift af realkreditinstitut og vurdere, om disse omkostninger udgør en barriere for kundernes mulighed for at skifte realkreditinstitut. Se eks-pertudvalgets kommissorium på Erhvervs- og Vækstmini-steriets hjemmeside.

Realkreditrådet har sammen med den øvrige finanssektor spillet konstruktivt ind med konkrete anbefalinger, der styrker forbrugerbeskyttelsen yderligere. For eksempel bedre kommunikation om baggrunden for bidragsforhøjel-ser og mulighederne for at skifte institut, at institutterne fremover ikke må opkræve et indfrielsesgebyr, hvis man som boligejer vil indfri sit lån i varslingsperioden efter en prisstigning samt en forlænget varslingsperiode for pris-stigninger.

Samlet set vil anbefalingerne i rapporten skærpe forbru-gerbeskyttelsen i dansk realkredit yderligere. For realkre-ditinstitutterne vil det kræve en række tilpasninger at løf-te, og de vil medføre færre indtægter og øgede it-udgifter for institutterne. Det skal ses i lyset af, at dansk realkredit i forvejen er meget gennemsigtig og forbrugerorienteret, og samtidig er en af verdens billigste måder at finansiere boliger og ejendomme på.

VIDTGÅENDE INDGREB I ET KONKURRENCEMARKEDRealkreditrådet bakker generelt op om alle anbefalinger i rapporten, som kan øge mobilitet, konkurrence og fleksi-bilitet i realkreditsystemet.

Vi kan imidlertid ikke støtte forslaget om at fjerne virk-somhedernes mulighed for at få dækket omkostningerne til indfrielse af lån i varslingsperioden i form af handels-omkostninger (efterfølgende benævnt som kurtage) og kursskæring. Det er et principielt meget vidtgående skridt, som vi ikke finder kan begrundes i udvalgets analyser.

Bag forslaget står Forbrugerrådet Tænks to repræsentanter samt de tre uafhængige medlemmer i udvalget, hvorimod finanssektorens tre repræsentanter er imod. Ministerier-

8

nes, Nationalbankens samt DI’s repræsentanter, i alt seks repræsentanter, har forholdt sig neutrale. Der er med andre ord reelt tale om et mindretal på fem ud af 14 medlemmer, der anbefaler forslaget.

Efter Realkreditrådets og den øvrige finanssektors opfat-telse er forslaget udtryk for en unødig indgriben i private virksomheders prispolitik og prisdannelsen på et frit kon-kurrencemarked. Kurtage og kursskæring ved indfrielse af lån afspejler omkostninger forbundet med køb af obli-gationer, hvor låntager alternativt kan vælge selv at købe obligationerne på markedet.

Prisen på kursskæring og kurtage bliver fastsat på et marked med mange udbydere. Ethvert realkreditlån kan indfries ved, at man afleverer obligationerne bag lånet. I Danmark er der mere end 100 obligationshandlere, hvor man kan bede om et tilbud på, hvad det koster at indfri obligationerne bag ens lån. Det er med andre ord et marked med fuld konkurrence.

Det er normal praksis, at virksomheder enten skal have omkostninger dækket ved opsigelse af en aftale eller skal kompenseres for tabt fortjeneste. For eksempel investerer mange danskere deres sparepenge i investeringsforeningsbe-viser. Her gælder det, at en ny investor betaler omkostnin-gerne ved indtræden i en afdeling, mens den, der afhænder sine andele, selv betaler for sin udtræden af afdelingen. De øvrige investorer i afdelingen kommer således ikke til at be-tale for andres ind- og udtræden af afdelingen. Det er faktisk slået fast i bemærkningerne til loven, at sådan skal det være.

Der er også indfrielsesomkostninger og kurtage forbundet med at opsige eller ændre en pensionsordning. Opsigelse af en formidlingsaftale med en ejendomsmægler kræver typisk en kompensation. En leasingkontrakt kræver typisk, at du skal betale for ydelsen i en minimumsperiode, fx 11 måneder, uanset at du ikke ønsker ydelsen længere.

Et indgreb i realkreditinstitutters mulighed for at dække omkostninger ved indfrielse rummer bekymrende per-spektiver for indblanding i virksomheders prispolitik.

DYRERE FOR DE FLESTE BOLIGEJEREForslaget indebærer fritagelse for kurtage og kursskæring for alle, der vil lægge lån om i varslingsperioden, uanset om man flytter institut eller bliver i samme institut. Men det betyder jo ikke, at omkostningerne ved obligationshandel af den grund forsvinder. Hvis realkreditinstitutterne i vars-lingsperioden ikke med kursskæring og kurtage må dække omkostningerne til at indfri kundens lån, er eneste alterna-

tiv, at disse omkostninger i stedet skal bæres af alle de kun-der, der ikke vælger at flytte deres lån. Det er ikke rimeligt.

SEKTORENS FORSLAGRealkreditrådet har gået konstruktivt til arbejdet i Eks-pertudvalget. Vi har sammen med den øvrige finansielle sektor foreslået, at det skal være muligt at flytte boliglån, der overskrider lånegrænsen. Forslaget vil kunne fremme mobiliteten på realkreditmarkedet ved at give flere lånta-gere mulighed for at skifte institut fx i en situation, hvor låntagers institut sætter priserne op. Det vil også kunne styrke konkurrencen på markedet for boliglån. Forslaget vil også kunne imødegå ”stavnsbinding” af kunder med høj belåning, særligt kunder i områder med faldende ejen-domspriser. Dette forslag var der imidlertid ikke opbak-ning til i udvalget.

Sektoren har desuden foreslået, at kunden også skal have mulighed for at undgå at betale tinglysningsafgiften på lige fod med realkreditinstitutternes indfrielsesgebyr, da den kan betragtes som en skat på mobilitet. Dette forslag var der ikke flertal for i udvalget.

REALKREDITTEN ER ROBUST OG GENNEMSIGTIGI rapporten anerkender Ekspertudvalget, at den danske re-alkreditmodel er meget gennemsigtig og med lave priser og gunstige vilkår til låntagerne, både hvad angår de løbende kre-ditomkostninger og fordelagtige indfrielsesmuligheder. Eks-pertudvalget fremhæver desuden de lave tab i realkreditten.

Endelig anerkender Ekspertudvalget, at realkreditinstitut-terne, i lyset af skærpede kapitalkrav og anden regulering, har været nødt til at øge deres indtjening. Ekspertudvalget fremhæver desuden, at muligheden for at øge indtjenin-gen er helt central i forhold til at fastholde sikkerheden i og tilliden til realkreditsystemet bl.a. hos investorer og ratingbureauer.

REALKREDITTEN RAMT AF REGULERINGRapporten dokumenterer, at dansk realkredit efter fi-nanskrisen er blevet ramt af en lang række skærpede ka-pitalkrav. Hertil kommer krav fra ratingbureauer og inve-storer. Men en række nye krav venter umiddelbart forude, bl.a. kapitalgulve fra Basel Komiteen (se kapitlet ”Gea-ringskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit”).

Udvalget konkluderer, at hvis institutternes kapitalbehov øges så meget, som det umiddelbart kan tyde på ud fra de tilgænge-lige dokumenter fra Basel Komiteen, så vil bidragssatserne alt andet lige kunne stige yderligere de kommende år.

9

I forhold til øget mobilitet og øget gennemsigtighed foreslår Ekspertudvalget følgende i forhold til udlån til private låntagere:

1. At der i lov om finansiel virksomhed og lov om ejen-domskreditselskaber indsættes en bestemmelse, så realkredit- og pengeinstitutterne samt ejendoms-kreditselskaber ved varsling af ændringer i renter, bidrag eller gebyrer dels skal begrunde hvilke for-hold, der har udløst stigningen, og dels skal forklare de væsentligste forhold, der har haft betydning for ændringens omfang.

2. At varslingsperioden for stigninger i renter, bidrag eller gebyrer øges fra tre måneder til fire måneder.

3. At fjerne reglen om, at rentestigninger som udgangs-punkt kan varsles med en måned, hvorved varslings-perioden på fire måneder også gælder her. Denne justering foreslås for at sikre lige konkurrencevilkår mellem realkreditlignende lån og realkreditlån.

4. At det vil få (civilretlig) virkning, hvis anbefaling nr. 1, 2 og 3 om varsling og begrundelse ikke er over-holdt, bortset fra uvæsentlige stigninger i andet ve-derlag end renter og bidrag. Det vil konkret betyde, at annoncerede bidragsstigninger og stigninger i ren-tetillæg ikke kan træde i kraft, med mindre reglerne er overholdt.

5. Et forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr samt kurtage og kursskæring ved indfrielse i varslingspe-rioden ved forhøjelse af bidragssats i et realkreditin-stitut og ved forhøjelse af rentetillæg ved realkredit-lignende lån i et pengeinstitut. (NB: Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen mener ikke, at udvalgets analyser har afdækket forhold, der kan be-rettige et så principielt vidtgående skridt som et for-bud mod opkrævning i varslingsperioden).

6. At kursskæringens beløbsmæssige andel af rente-beløbet skal oplyses på hver terminsopkrævning på rentetilpasningslån og på realkreditlignende lån.

7. Ved stigninger i renter, bidrag eller gebyrer skal vars-lingsbrevet indeholde oplysninger om:

a) Kursværdien af kundens lån.b) At kunden har mulighed for at indfri lånet og

omlægge det til et andet lån i samme institut el-ler hos en anden låneudbyder.

c) At oplysninger om andre lånudbydere kan findes på prisportaler, drevet af private udbydere, og på prisportalen for boliglån (indeholder oplys-ninger om aktuelle priser, som boliglån er blevet udbudt til). I forhold til likviditet på realkredit-markedet

8. At aftalen om, at der skal tilbydes Cita-baserede real-kreditlån, hvis der udbydes Cibor-baserede realkre-ditlån, ophæves.

Anbefalinger fra Ekspertudvalget

10

Nye regler skal gøre det lettere at overskue lånetilbuddet

Låntagerne skal forholde sig til mange oplysninger, når de søger om et realkreditlån. Derfor har re-alkreditinstitutterne fastsat nogle fælles principper for lånedokumenter, der skal gøre det lettere for forbrugerne at forstå lånetilbuddet og sammenligne lån.

De nye fælles principper er udarbejdet i et samarbejde mel-lem Realkreditrådet, Forbrugerrådet Tænk og Realkredit-foreningen og er en opfølgning på rapporten ”Barrierer for forbrugerens mobilitet på det danske realkreditmarked”.

Låntager modtager fremover en lynguide, der fortæller, hvor-dan lånetilbuddet skal læses, og hvor låntageren kan finde op-lysninger om det valgte lån og dets betydning for låntagerens økonomi. Samtidig bliver det fremhævet, om renten er fast eller variabel, og at andre omkostninger ved lånet kan stige i lånets løbetid. Realkreditinstitutterne skal også formulere sig enkelt og forståeligt og med færrest mulige fagudtryk.

Realkreditinstitutterne skal senest 1. februar 2017 have gennemført principperne. Principperne vil blive evalueret i 2019.

De fire principper er:1. KORT INTRODUKTION TIL ET LÅNETILBUD Låntager får en kort introduktion til lånetilbuddet, og

introduktionen skal hjælpe låntageren til at forstå og navigere blandt lånedokumenterne. Introduktionen skal være et enkelt værktøj, der hjælper låntageren til at få overblik over og finde rundt i lånetilbuddets del-elementer. Låntager oplyses om, hvorvidt lånets rente er fast eller variabel, og at andre omkostninger ved lå-net kan stige, selvom renten er fast i hele eller dele af lånets løbetid.

2. SÅ ENKELT SOM MULIGT Realkreditinstitutterne formulerer sig så enkelt og for-

ståeligt som muligt i lånedokumenterne under hensyn-tagen til, at disse har et retligt korrekt indhold. Fagud-tryk skal så vidt muligt undgås. Hvis det ikke er muligt, skal de forklares på en enkel og lettilgængelig måde i dokumentet eller et andet synligt sted.

3. LAGDELING AF INFORMATION I introduktionen skal instituttet udpege de dele af lå-

nedokumenterne, som er tilpasset låntagers valg af produkt. Standardvilkår kan fx være de almindelige forretningsbetingelser/låneguide.

4. LETTERE SAMMENLIGNELIGHED Det vil fremgå af introduktionen, hvor i tilbudsmateri-

alet låntageren kan finde ESIS (European Standardised Information Sheet). På den måde kan låntager, som har indhentet flere tilbud, anvende ESIS, når han/hun vil sammenligne lånetilbuddene.

NYE REGLER FOR BOLIGLÅNBoligkreditdirektivet er nu blevet gennemført, og det har blandt andet betydet, at der er kommet en ny bekendtgø-relse om god skik for boligkredit, som trådte i kraft den 9. maj 2016. Formålet med reglerne er at øge forbruger-beskyttelsen ved optagelse af boliglån, og alle regler om god skik i forbindelse med boliglån er nu blevet samlet i

11

en selvstændig bekendtgørelse. De nye regler kommer til at gælde alle kreditgivere, herunder også dem, som ikke er finansielle virksomheder. Det betyder, at der er samme krav til rådgivningen, uanset hvilken type boligkreditgiver eller boligkreditformidler, som forbrugeren har henvendt sig til for at få et lån.

Reglerne sætter rammerne for markedsføring af boliglån, rådgivningen af kunderne og de oplysningsforpligtelser, som institutterne har, før der kan bevilges et boliglån.

Ifølge de nye regler skal långivere og kreditformidlere• give generelle oplysninger om de lånetyper og -pro-

dukter, de udbyder• give forbrugeren oplysninger, der er tilpasset den en-

kelte person. Det sker på grundlag af et europæisk standardiseret informationsark (ESIS). Det gør det muligt for forbrugeren at sammenligne lånevilkår fra forskellige udbydere

• give forklaringer og opfylde visse standarder for råd-givning og vurdere forbrugerens betalingsevne ud fra forbrugerens oplysninger.

Låntagere• får de nødvendige oplysninger til at træffe de rigtige

beslutninger i alle faser af forløbet med at optage et realkreditlån

• får glæde af en harmoniseret beregning af årlige om-kostninger i procent (ÅOP). Beregningen svarer til det, der er fastlagt i forbrugerkreditdirektivet. Det vil gøre det lettere at sammenligne reklamer og oplysnin-ger forud for låneaftalen

• bliver forpligtede til at afgive de nødvendige oplysnin-ger til en vurdering af deres betalingsevne

• får mulighed for at sammenligne indfrielsesmulighe-derne for deres lån før tid.

Danmark har i forvejen et meget højt niveau af forbruger-beskyttelse og lever derfor allerede op til mange af de nye regler. Eksempelvis fik danske boligejere med realkredit-lån allerede inden ændringerne standardiseret information (ESIS) og har altid haft ret til førtidig indfrielse som en indbygget del af det danske realkreditsystem. De nye reg-ler er derfor primært et stort fremskridt for forbrugerne i andre lande.

12

Ny prisportal sammen-ligner priser på boliglån i både realkredit og bank

Boligejere kan i starten af 2017 se frem til et nyt internetbaseret værktøj, der sammenligner prisen på realkreditlån med prisen på boliglån i bankerne.

Der findes allerede i dag prissammenligningsværktøjer, der sammenligner priser på realkreditlån, men det er før-ste gang, at en sammenligning af realkreditlån og banklån integreres. Realkreditrådet byder den nye portal velkom-men og håber, at den vil bidrage til at øge gennemsigtighe-den på boligmarkedet yderligere.

DER ER BRED POLITISK OPBAKNING TIL DEN NYE PRISPORTAL FOR BOLIGLÅNDen politiske aftale om en ny prisportal for boliglån er ind-gået i forbindelse med den såkaldte refinansieringslov, der blev vedtaget i 2014. Aftalen om at etablere en prisportal, der indeholder priser på boliglån fra både realkreditinsti-tutter og banker er indgået i en bred politisk aftalekreds, der inkluderer Venstre, Socialdemokratiet, Radikale Ven-stre, Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folke-parti.

Den nye prisportal er udarbejdet i en styregruppe under Erhvervs- og Vækstministeriet med deltagelse af den finan-sielle sektor og Forbrugerrådet Tænk. Den nye prisportal for boliglån vil blive underlagt tilsyn af Finanstilsynet.

ET STED AT FÅ OVERBLIKPrisportalen for boliglån vil blive etableret på Penge- og Pensionspanelets hjemmeside, hvor der allerede ligger mange informationer om boliglån. Portalen kommer til at vise priser på boliglån fra realkreditinstitutter og banker.

Brugere af portalen vil imidlertid ikke kunne se, hvilke gennemsnitlige priser andre låntagere rent faktisk har op-taget lån til, da den gennemsnitlige pris (ÅOP) beregnes på baggrund af den højeste omkostning i institutternes li-stepriser. For de lån, hvor alle låntagere ikke tilbydes den samme rente, fx boliglån optaget i en bank, bliver det ud over gennemsnitsrenten også muligt at se de billigste og de dyreste renter.

For de nye boliglån vil det bl.a. blive muligt at se, hvad det koster at etablere et nyt lån og lånets årlige omkostninger i procent (ÅOP) beregnet på baggrund af de anvendte prin-cipper i prisportalen.

FØLG MED I PRISUDVIKLINGENSom supplement til de informationer, som prisportalen gi-ver om nye lån, bliver det også muligt at følge renten på lån over tid. Prisportalen vil løbende opsamle renterne for nye lån, så man kan se, hvordan prisen på et nyt lån udvikler sig. Samtidig bliver det muligt at se, hvad renten på lån, der allerede er udbetalt, er her og nu.

13

Gearingskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit

EU-Kommissionen arbejder i øjeblikket på forslag om at indføre et gearingskrav i EU. Samtidig er Basel Komiteen ved at lægge sidste hånd på et eventuelt forslag om permanente gulve for kreditinstitutters kapitalkrav opgjort ud fra interne modeller. Forslagene bryder med de interne modellers hidtidige risiko-baserede tilgang, hvor lån med lavere risiko har lavere kapitalkrav. Det vil ramme dansk realkredit hårdt og påføre danske boligejere og ikke mindst små og mellemstore virksomheder betydelige og helt ubegrun-dede meromkostninger. Det vil skade vækst og beskæftigelse i Danmark og andre EU-lande.

KAPITALKRAV BØR VÆRE RISIKOBASEREDEAt kapitalkrav er risikobaserede betyder, at lån med lavere risiko har lavere kapitalkrav. Forenklet sagt betyder det, at jo større risiko, jo mere kapital skal der lægges til side for at dække eventuelle tab. Det giver god mening, at et kre-ditinstitut, der giver lån med lav risiko, ikke skal holde den samme mængde kapital som et institut, der giver lån med høj risiko. Det sikrer en sund incitamentsstruktur i kre-ditinstitutterne. Forslagene om gearingskrav og gulvkrav bryder imidlertid begge med den risikobaserede tilgang til kapitalkrav.

Dette brud med den risikobaserede tilgang er ulogisk, fordi de sikre lån bliver dyrere, og det kan tilskynde de finansielle institutioner til at bevæge sig i retning af mere risikobetonede engagementer. Det er helt ude af trit med det ønske, alle har, nemlig at skabe en mere sikker og stabil finansiel sektor.

Ikke mindst de danske realkreditinstitutter vil blive hårdt ramt af forslagene. Danske realkreditlån er meget sikre og har en meget lille risiko for tab. Som reglerne er i dag, kan realkreditinstitutterne i beregningen af den kapital, der skal lægges til side som sikkerhed for lånene, i et vist omfang ”tage hensyn til” den høje sikkerhed i de interne modeller.

Men bliver de nye krav indført, vil lån fra de danske real-kreditinstitutter blive sidestillet med lån med højere risiko fra lande, der fx ikke har samme veludviklede realkredit-modeller som den danske. Det skyldes, at kreditinstitutter, som har lån med den laveste risiko på bøgerne, ikke bliver godskrevet herfor, når kapitalkravet enten er fuldstændigt løsrevet fra instituttets risikoprofil (som et gearingskrav), eller hvor lave risikoniveauer ikke anerkendes (som ved gulvkrav til interne modeller). Se boksene på side 15 for en nærmere definition på de to krav.

Et gearingskrav eller gulvkrav, som bliver et bindende krav for udlån med lav risiko, vil ramme specialinstitut-ter og forretningsmodeller med lav risiko som de danske realkreditinstitutter helt ensidigt, fordi vi kun har sikre lån på bogen. Beregninger fra Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen viser, at danske banker og realkredit-institutter skal rejse i omegnen af 130 mia. kr. i yderligere kapital, hvis Basels gulvkrav indføres som skitseret i foråret 2016. Det vil blive ekstremt dyrt og påføre danske bolig-ejere helt urimelige og ubegrundede omkostninger. Men Basel-kravene rammer ikke kun boligejerne, også virksom-hederne og landbruget vil blive ramt hårdt til skade for vækst og beskæftigelse.

14

UNØDVENDIGE KRAVDet er Basel Komiteen, som arbejder med regler for in-ternationale banker, der står bag forslagene om at indføre både gearingskrav samt nye og skrappere gulvkrav.

Basel Komiteen har foreslået et gearingskrav på i udgangs-punktet 3 pct. af den samlede portefølje, og muligvis et tillæg for globale SIFI’er. Det er tanken, at et gearingskrav kan fungere som en bagstopper for de risikobaserede kapi-talkrav. Et gearingskrav kan ifølge Basel Komiteen give et ekstra lag af beskyttelse mod usikkerhed forbundet med de interne modeller, som institutterne bruger til at opgøre deres kapitalkrav.

Realkreditrådet mener ikke, at der bør indføres kapital-krav, der ikke er risikobaserede. I de nuværende regler for og krav til de interne risikomodeller er der allerede taget højde for usikkerhed og evt. målefejl. Hertil kom-mer, at institutternes anvendelse af de interne modeller er underlagt betydelig kontrol og tilsyn. Modellerne skal godkendes af Finanstilsynet, ligesom der foretages en lø-bende vurdering af modellerne og deres resultater. Hvis der er udfordringer med de interne modeller, bør man i stedet for at indføre regler, der alene rammer udlån med lav risiko, se på, om modellerne kan forbedres og styrke tilsynet med dem.

I både dansk og europæisk sammenhæng drøftes et even-tuelt gearingskrav på baggrund af Basel Komiteens forslag. EU-Kommissionen skal senest ultimo 2016 fremlægge en rapport for Ministerrådet og Europa-Parlamentet, der vurderer konsekvenser og effekter af et gearingskrav. Hvis det vurderes nødvendigt, kan EU-Kommissionen lade rap-porten ledsage af et lovgivningsforslag. Det forventes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV-pakken.

På baggrund af den politiske aftale om Bankpakke 6 har der i Danmark været nedsat en ekspertgruppe om et gearings-krav for kreditinstitutter. Arbejdet i gruppen havde til for-mål at danne grundlag for at fastlægge en dansk holdning i forbindelse med kommende drøftelser i EU-regi om et harmoniseret gearingskrav. Ekspertgruppen offentliggjorde sine anbefalinger i december 2015. Ekspertgruppen anbefa-lede bl.a., at risikobaserede kapitalkrav fortsat skal udgøre rygraden i reguleringen af kapitalkrav, at udformningen af gearingskravet tager hensyn til specialinstitutter med en særlig sikker forretningsmodel, som fx de danske realkre-ditinstitutter, og at regeringen tilslutter sig et harmoniseret gearingskrav på EU-plan på i udgangspunktet 3 pct.

Basel Komiteen forventes inden udgangen af 2016 at af-slutte sine overvejelser om gulvkrav. Processen for en eventuel implementering i EU er ikke igangsat endnu, da den afventer de endelige anbefalinger fra Basel Komiteen.

Realkreditrådet har løbende arbejdet for at gøre opmærk-som på forslagenes skadevirkninger for dansk realkredit og for dansk økonomi generelt. Bl.a. har vi fremført vores synspunkter over for Basel Komiteen, EU-Kommissionen og de danske myndigheder. Realkreditrådets formand Michael Rasmussen mødtes i maj med Basel Komiteens formand Stefan Ingves for at fortælle om bekymringerne i forhold til den kommende regulering. Også erhvervs- og vækstministeren har direkte over for Basel Komiteen adresseret de danske udfordringer med forslagene. Og i juni 2016 holdt Realkreditrådet, Finansrådet og Realkre-ditforeningen en briefing for politikere og embedsmænd i Bruxelles om de danske beregninger og de samfundsøko-nomiske konsekvenser af forslagene.

Realkreditrådet vil fortsætte indsatsen for, at reguleringen af den finansielle sektor sker med udgangspunkt i den risi-kobaserede tilgang.

NYE KRAV TIL MARKEDSRISIKO I STØBESKEENI januar 2016 offentliggjorde Basel Komiteen deres nye anbefalinger for markedsrisiko. Disse regler må ikke for-veksles med Basel Komiteens igangværende arbejde med de såkaldte ”gulve”, som er beskrevet ovenfor.

Som på alle andre markedspladser er markedet for real-kreditobligationer også afhængig af ”mæglere” (realkredit-obligationsmæglere), som løbende køber/sælger til lager. Markedsrisikoanbefalingerne angiver, hvor meget kapital bankerne skal holde, når de som følge af deres mægler-funktion ligger inde med et lager af realkreditobligationer. Basels markedsrisikoanbefalinger angiver altså, hvor meget det skal koste at holde et handelslager.

Kravet er slet ikke i overensstemmelse med den reelle ri-siko ved at holde realkreditobligationer på lager. Og hvis markedsrisikoanbefalingerne bliver indført i EU-lovgiv-ning, vil det betyde en forøgelse af obligationsmæglernes omkostninger ved at have realkreditobligationer liggende på lager.

Hvis de danske realkreditinstitutter ikke løbende kan af-sætte eller tilbagekøbe sine realkreditobligationer, fordi der mangler et velfungerende marked for dem, vil det ramme den danske realkreditmodel. Det vil i sidste ende ramme låntagere ved højere rente på lånet til skade for vækst og beskæftigelse i Danmark.

Ovenstående skal også ses i lyset af, at der er en række andre nye regler, bl.a. gearingskravet, der kan skade ob-ligationsmarkedets effektivitet. Og desværre er der nogle tegn i markedet på, at dele af den nye regulering påvirker markedslikviditeten i negativ retning.

15

Et gearingskrav pålægger et kreditinstitut at overholde et bestemt gearingsforhold, som er et ikke-risikovægtet mål for forholdet mellem et kreditinstituts kapital og dets samlede aktiver (hvoraf en stor del er udlån). De allerede gennemførte kapitalkrav er risikobaserede. Et ikke-risikovægtet mål tager ikke hensyn til, hvor sikre

kreditinstituttets aktiver er. Et gearingskrav sætter altså en grænse for, hvor stort et udlån et kreditinstitut må have opgjort i forhold til instituttets kapital. Jo højere et gearingskrav jo mindre udlån må instituttet have i for-hold til sin kapital.

Hvad er et gearingskrav?

Et gulvkrav – i relation til et kreditinstituts kapitalkrav – er et udtryk for en nedre grænse for, hvor lavt et ka-pitalkrav et kreditinstitut kan opnå. Gulvkravet kan ind-føres direkte på det samlede kapitalkrav (kapitalgulv) eller på delementer, som indgår i opgørelsen heraf (pa-rametergulve). Hvis man fx indfører et gulvkrav på en

risikobaseret model til at opgøre et kreditinstituts kapi-talkrav, afkobler man sammenhængen mellem risiko og kapitalkrav for de af et kreditinstituts aktiver (fx udlån), som måtte være mindre risikable end gulvværdien. Altså belønnes kreditinstituttet fx ikke for at holde udlån med en lavere risiko end gulvværdien.

Hvad er et gulvkrav?

16

Endnu et likviditetskrav rammer dansk realkredit

EU-Kommissionen forventes at foreslå et krav om ”stabil finansiering”, og der er risiko for, at det ska-der den danske realkreditmodel. Kravet kan betyde, at realkreditobligationer som finansieringskilde gøres mindre attraktive i forhold til mindre sikre obligationer og indlån. Danske realkreditinstitutter rammes særligt hårdt på grund af en speciel dansk ordning, som tilgodeser obligationsejerne. Samlet set kan det medføre markant dyrere bolig- og erhvervslån.

NSFR - DEN 1-ÅRIGE LIKVIDITETSREGELBasel Komiteen, der arbejder med international regule-ring, introducerede en såkaldt Net Stable Funding Ratio (NSFR) som en del af Basel III. NSFR skal sikre en forsvar-lig balance mellem kreditinstitutternes løbetider på deres udlån og deres finansiering. Danske realkreditinstitutters udlån er netop kendetegnet ved en tæt sammenhæng mel-lem lån og obligationer, som giver stabil finansiering. Vores stabile finansieringsmodel anerkendes dog ikke fuldt ud. Basel Komiteens anbefalinger skal derfor ændres på en række punkter, hvis NSFR-reglerne skal indføres i EU.

DANSK REALKREDIT STRAFFES FOR SIN HØJE SIKKERHEDAnbefalingerne stiller generelt boligudlån finansieret med særligt dækkede obligationer og realkreditobligationer (danske realkreditobligationer) ringere end boligudlån fi-nansieret på anden vis - fx ved indlån. Det skyldes en regel, som skal forhindre uhensigtsmæssig adfærd i universal-bankerne, men som imidlertid rammer fx danske realkre-ditinstitutter hårdt. Samtidig tilskynder anbefalingerne, set ud fra en betragtning om stabil finansiering, faktisk ban-kerne til at anvende kilder til finansiering af deres udlån, som er mindre stabile end danske realkreditobligationer.

Til forskel fra udenlandske realkreditmodeller har ejerne af danske realkreditobligationer fortrinsret til alle aktiver i et dansk realkreditinstitut. Det øger obligationsejernes sik-kerhed i forhold til andre realkreditmodeller. Den ekstra sikkerhedsforanstaltning kan dog ende med at blive dyr for

realkreditinstituttet. Det skyldes, at Basel Komiteens NS-FR-regler på et efter Realkreditrådets opfattelse fejlagtigt grundlag kræver, at fx likviditet og andre aktiver ud over udlånene, som investorerne har fortrinsret til, også skal fi-nansieres med meget stabil finansiering. Det krav gælder ikke i en almindelig bank, hvor obligationsejerne ikke har fortrinsret til alle bankens aktiver.

REFINANSIERINGSLOVEN SKAL ANERKENDES FULDT UDMed refinansieringsloven i 2014 blev korte obligationer med adgang til løbetidsforlængelse klassificeret som stabil finan-siering. Derfor er det et problem, at NSFR-reglerne ikke klart anerkender refinansieringsloven. Det er derfor afgø-rende, at korte obligationer med adgang til løbetidsforlæn-gelse anerkendes som stabil finansiering, hvis NSFR-reglen indføres i EU. Ellers vil det være stærkt skadeligt for re-alkreditinstitutternes udbud af rentetilpasningslån og andre variabelt forrentede lån fundet med korte obligationer.

ALLE REALKREDITOBLIGATIONER SKAL ANERKENDES SOM MEGET SIKRE OG LIKVIDEDet bliver også dyrere for investorerne at holde danske realkreditobligationer, hvis Basel Komiteens anbefalinger til en NSFR-regel indføres i sin nuværende form. Det skyldes, at Basel Komiteen ikke anerkender realkreditob-ligationernes meget høje sikkerhed og likviditet og derfor tildeles langt strengere krav til stabil finansiering end fx statsobligationer.

17

Indføres NSFR-reglen i EU, mener Realkreditrådet, at danske realkreditobligationer skal anerkendes fuldt ud for deres kvaliteter og derfor tildeles lige så lave krav til sta-bil finansiering som statsobligationer. Samtidig skal krav til danske realkreditobligationer heller ikke differentieres på baggrund af seriestørrelse, som fx blev resultatet, da LCR-reglen (”den korte likviditetsregel”) blev indført i EU. Til forskel fra visse andre aktivklasser er der nemlig ikke for-skel på store og små serier af danske realkreditobligationer. Sker det ikke, vil det betyde lavere efterspørgsel efter disse obligationer med større låneomkostninger til følge. Det er helt uacceptabelt set i lyset af de danske realkreditobliga-tioners meget høje kreditkvalitet og likviditet.

FORSLAG TIL EN NSFR-REGEL TIL IMPLEMENTERING I EU FORVENTES ULTIMO 2016Ultimo 2016 kan EU-Kommissionen vælge at fremlægge et forslag om at indføre en NSFR-regel i EU for Minister-rådet og EU-Parlamentet. En mulighed som indgår i kapi-

talkravsforordningen CRR. Det forventes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV.

Realkreditrådet støtter bestræbelserne på at sikre en bedre overensstemmelse mellem institutternes udlån og finansie-ringen heraf. Det er også positivt, at en eventuel imple-mentering i EU-regi finpudses både af EU-Kommissionen, Ministerrådet og EU-Parlamentet set i lyset af de eksiste-rende fejl og mangler ved Basel Komiteens endelige NSFR-anbefalinger.

I den forbindelse glæder vi os over, at vanskelighederne med at rumme specialbankmodeller som den danske real-kreditmodel i Basel Komiteens anbefalinger til en NSFR-regel fremhæves i en rapport om NSFR, der er udarbejdet af den europæiske bankmyndighed (EBA). Rapporten, som skal ligge til grund for EU-Kommissionens eventuelle for-slag til en NSFR-regel, anerkender også den høje sikkerhed i den danske realkreditmodel.

Under finanskrisen oplevede nogle penge- og realkredit-institutter, at det pludselig var svært at finde likviditet til at finansiere (funde) nye og eksisterende udlån til deres kunder. Baggrunden er, at store dele af den finansielle sek-tor havde ydet lån med lang løbetid til deres kunder, men kun havde finansieret disse lån med indskud og/eller kort finansiering fra andre banker. Denne ”løbetids-uoverens-stemmelse” skabte et behov for løbende refinansiering. Da usikkerheden spredte sig på de finansielle markeder, blev det svært eller umuligt at finde investorer, der var villige til at refinansiere den korte finansiering, som institutterne havde finansieret deres udlån med.

Formålet med reglen om stabil finansiering er at sikre, at der er et passende forhold imellem løbetiden på institut-ternes udlån og indlån. Helt konkret skal institutternes udlån med en restløbetid over 1 år modsvares af stabil finansiering. Det betyder for eksempel, at man ikke vil

leve op til NSFR-kravet, hvis man har mange udlån med lang løbetid, men finansierer sig igennem korte lån fra indskydere og andre banker.

Forslaget om stabil finansiering (NSFR) er kun indført som et observationskrav i EU til og med 2018. På bag-grund af en prøverapportering afleverede den europæiske banktilsynsmyndighed EBA i december 2015 en rapport til EU-Kommissionen om NSFR. Rapporten indeholdt en anbefaling om at indføre NSFR som et krav. Hvis EU-Kommissionen finder det hensigtsmæssigt, fremsætter den et forslag om at indføre NSFR-kravet senest ultimo 2016. Forslaget skal i så fald igennem en politisk stilling-tagen i Ministerrådet og Europa Parlamentet. Det forven-tes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV.

En eventuel regel om stabil finansiering vil formentlig tidligst blive indfaset fra 2018.

Om NSFR og ”løbetidsuoverensstemmelser” (funding mismacth)

18

EU lovgivning om realkredittens obligationer

EU-Kommissionen overvejer at lovgive om de særligt dækkede obligationer (covered bonds). Formålet er blandt andet at øge internationale investorers interesse, så kapitalmarkederne i EU kan tiltrække yderli-gere investeringer fra lande uden for EU og derved understøtte og fremme vækst og beskæftigelse i EU. I en dansk optik er det desuden håbet, at EU-Kommissionens overvejelser vil bane vej for øget anerkendelse af den danske realkreditmodel.

EU-Kommissionen iværksatte i efteråret 2015 en detalje-ret høring om regulering af covered bonds. Det skete som led i EU Kommissionens handlingsplan for en kapitalmar-kedsunion Capital Markets Union Action Plan, som blev offentliggjort den 30. september 2015. I december 2015 præsenterede Realkreditrådet sammen med Finansrådet og Realkreditforeningen vores høringssvar med anbefalinger til EU-Kommissionen om, hvordan en europæisk lovgivning kan se ud.

Et af hovedbudskaberne til Kommissionen er, at det er af-gørende, at reguleringen af covered bonds på europæisk plan kommer til at bygge på grundprincipperne bag sunde realkreditmodeller som den danske, da det kan øge de in-ternationale investorers forståelse for den europæiske co-vered bonds tradition.

Desuden er det i en dansk optik håbet, at en anerkendelse af specialiserede realkreditmodeller som bl.a. den danske vil kunne mindske antallet af kampe, som danske myndig-heder, politikere, embedsmænd og organisationer løbende må udkæmpe i EU-regi for at sikre dansk realkredits over-levelse.

Den danske realkreditmodel har mange stærke elementer, som bør kunne inspirere på EU-niveau. Gennemsigtighe-den i den danske realkreditmodel er måske den største i EU. Den tætte sammenhæng mellem lån og den bagved-liggende obligation giver markedsbestemte priser og mi-

nimerer risikoen ud over kredittab. Vores unikke indfriel-sessystem sikrer, at låntager kan indfri sit lån ved at købe lånets bagvedliggende obligationer til markedspris. Det kan låntager fx udnytte, når markedsprisen er til hans eller hendes fordel. Dertil kommer, at den danske realkredit-model er underlagt en række skrappe krav og tilsyn fra de finansielle myndigheder, ligesom den er præget af et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse. Den danske realkre-ditmodel er stabil og robust og har været velfungerende under både op- og nedture i dansk økonomi. Det gør den attraktiv for investorerne, og det medvirker til at gøre den til en af verdens mest attraktive og billigste modeller for bolig- og ejendomsfinansiering i EU til gavn for virksom-hedernes konkurrenceevne og forbrugernes økonomi. I høringssvaret understreger Realkreditrådet, at det er by-dende nødvendigt, at covered bonds fortsat skal være eks-tremt sikker og stabil finansiering af meget høj kvalitet i forhold til andre – mere risikable – typer af finansiering. Realkreditrådet har over for Kommissionen særligt frem-hævet følgende forhold:

1. I lyset af hvor stor betydning det danske covered bond marked spiller, kan en udeladelse af det danske marked fra EU-Kommissionens analyse føre til forkerte kon-klusioner.

Det danske covered bond marked er det største i ve den målt som andel af BNP. Ved udgangen af 2015 var

19

der udestående realkreditudlån for ca. 370 milliarder EUR, hvilket svarer til ca. 140 % af BNP.

2. For at sikre den finansielle stabilitet og for at skabe et

solidt grundlag for økonomisk vækst er det vigtigt at sikre, at ethvert lovgivningsinitiativ vedrørende cove-red bonds anerkender både universalbankmodellen og specialbankmodellen som den danske, der alene udste-der obligationer med sikkerhed i fast ejendom.

3. En styrkelse af udenlandske investorers tillid til cove-

red bonds forudsætter, at der stilles strenge krav til ak-tivernes sikkerhed fx som fast ejendom.

4. Covered bonds finansierer små og mellemstore virk-

somheder i betydeligt omfang. Det er imidlertid vigtigt at forstå, at finansieringen er baseret på sikkerheden, der ligger i disse virksomheders ejendomme og ikke på, om de er defineret som små og mellemstore virk-somheder eller ej. Covered bonds sikrer, at små og mellemstore virksomheder har adgang til billig finan-siering.

EU-Kommissionen har endnu ikke taget stilling til, hvor-dan den videre proces for en eventuel regulering af cove-red bonds skal være. De muligheder, der nævnes af EU-Kommissionen, rækker fra anbefalinger om god skik for covered bonds til egentlig lovgivning i form af enten et direktiv eller en forordning - eller en kombination heraf. For Realkreditrådet er det væsentligt, at indhold priorite-res over form.

EU-Kommissionen forventes i efteråret 2016 at udar-bejde et eksternt studie af området. Det må forventes, at når dette studie foreligger, formentlig i løbet af 2017, vil Kommissionen have grundlag for at vurdere den videre vej frem.

Realkreditrådet håber, at et arbejde på europæisk niveau kan lede til en forøget forståelse og anerkendelse af, at spe-cialiserede realkreditmodeller, sådan som den danske, for-øger den finansielle stabilitet, forbedrer finansieringsvilkå-rene og -mulighederne for både erhvervsliv, herunder små og mellemstore virksomheder, landbrug og forbrugere.

20

De europæiske finansielle tilsynsmyndigheders rolle

Den omfattende regulering i EU af den finansielle sektor er i stigende grad kommet på dagsordenen hos politikerne. Det gælder også hos EU-Kommissionen, hvor budskabet er, at man nu vil regulere mindre, men bedre. Samtidig har man spurgt sektoren, om de regler, der allerede er vedtaget, virker efter hensigten, eller om der er rum for forbedring.

Det er positivt, at der både herhjemme og i EU nu er kom-met et større fokus på risikoen for overregulering og på de eventuelle negative sideeffekter af de mange tiltag, der er gen-nemført siden finanskrisen. Det er vigtigt, at der skabes bedre betingelser for vækst og beskæftigelse i Europa. Derfor er det afgørende, at der ikke lægges unødige begrænsninger på dem, som skal yde lån til virksomheder og forbrugere.

De regler, som EU-parlamentet og Rådet vedtager efter forslag fra Kommissionen, er imidlertid kun toppen af isbjerget. Reglerne for den finansielle sektor fastsættes i meget høj grad på embedsmandsniveau. Det foregår enten i form af de såkaldte delegerede retsakter eller retnings-linjer, som har det til fælles, at den politiske kontrol og indflydelse er meget lille.

De tre europæiske finansielle tilsynsmyndigheder spiller en stor rolle, når det gælder reguleringen af den finan-sielle sektor. De har opgaver på henholdsvis bankområdet (EBA), værdipapirhandelsområdet (ESMA) og forsikrings- og arbejdsmarkedsområdet (EIOPA).

Udover at føre tilsyn er det tilsynsmyndighedernes opgave at lave udkast til bindende regler, som EU-Kommissionen kan vedtage samt udarbejde retningslinjer, hvor de finder det nødvendigt.

Der er altså tale om ganske vidtgående magtbeføjelser, fordi Rådet og EU-parlamentet ofte overlader det til Kom-missionen og dermed tilsynsmyndighederne at udfylde de politisk vedtagne regler.

Selv om ”embedsmandsreglerne” fremstår som teknik, er det langt fra tilfældet. Også på det niveau kan der være politiske valg at træffe. Og selv om retningslinjer umiddel-bart lyder uforpligtende, så er de nationale tilsyn forpligtet af dem efter et ”følg-eller-forklar”-princip.

Realkreditrådet støtter, at der er et velfungerende tilsyns-system i EU, som kan påse overholdelsen af spillereglerne for det indre marked. Men tilsynet skal basere sig på fakta og grundige analyser og et klart mandat fra lovgiverne. Det er ikke tilsynenes rolle at politisere. Der skal derfor være fastere rammer for de europæiske tilsynsmyndighe-ders virksomhed. Og der skal være en bedre demokratisk indflydelse og kontrol af tilsynsvirksomhedernes arbejde.

Et sted at begynde er EU-Kommissionens initiativ om ”Better Regulation” fra 2015. Initiativet skal sikre øget brug af konsekvensanalyser, inden ny lovgivning foreslås og evaluering af, om den eksisterende lovgivning virker efter hensigten. Desuden skal den sikre, at de relevante interes-senter inddrages i løbet af lovgivningsprocessen. Det er et velkomment bidrag til, at der bliver sat fokus på kvaliteten af den lovgivning, som EU vedtager.

Det er dog afgørende, at fokus ikke kun bliver på toppen af isbjerget – dvs. de regler som Rådet og Europa-Parlamen-tet vedtager. Også de omfangsrige regler og retningslinjer fra EU-Kommissionen og de europæiske finansielle tilsyns-myndigheder skal vurderes efter samme principper.

21

Revision af tinglysningsafgiften

Regeringen har nedsat en arbejdsgruppe, der bl.a. skal se tingslysningsafgiften efter i sømmene. Real-kreditrådet hilser initiativet velkommen. Den gældende tinglysningsafgiftslov er udarbejdet dengang, da tinglysningen var papirbaseret. Det fulde potentiale ved det digitale tinglysningssystem, som blev indført i 2009, udnyttes derfor ikke.

Regeringen har sat fokus på, at det skal være billigere og lettere at drive virksomhed i Danmark og har på den bag-grund nedsat en tværministeriel arbejdsgruppe, der skal rydde op i virvaret af punktafgifter. Arbejdsgruppen er i gang med at analysere de nationale forbrugs- og miljøafgif-ter for at vurdere, om en sanering af disse afgifter kan gøre det nemmere at drive virksomhed i Danmark.

Derudover er der nedsat et saneringsudvalg, som skal fun-gere som referencegruppe til den tværministerielle ar-bejdsgruppe. Udvalget er sammensat af medlemmer ind-stillet af erhvervsorganisationer og brancheorganisationer. Blandt andet deltager Realkreditrådet i saneringsudvalget.

Det er Realkreditrådets opfattelse, at afgiftsregler bør være udformet på en sådan måde, at de er forståelige og gennemskuelige for borgerne samtidig med, at de ikke må være uforholdsmæssigt ressourcekrævende for de pro-fessionelle aktører på området. Afgifter, som medfører uforholdsmæssige administrative byrder, bør ændres, så de bliver lettere at administrere. Derudover bør der som udgangspunkt være en ensartet og lige behandling af ens produkter.

Tinglysningsafgiften er en del af kommissoriet for analy-sen. De gældende regler er komplekse, og det er svært at gennemskue og beregne, hvilken afgift der skal betales ved en tinglysning. I forbindelse med tinglysning foretager den professionelle aktør en række manuelle manøvrer, der skal sikre, at kunden kommer til at betale den lavest mu-

lige tinglysningsafgift. Det er ressourcekrævende og admi-nistrativt tungt for den professionelle aktør, mens kunden oplever processen som uigennemsigtig og uforståelig.

Den gældende tinglysningsafgiftslov er udarbejdet den-gang, da tinglysningen var papirbaseret. Det fulde poten-tiale ved det digitale tinglysningssystem, som blev indført i 2009, udnyttes derfor ikke.

REALKREDITRÅDETS FORSLAG TIL REVISION AF TINGSLYSNINGSAFGIFTENRealkreditrådet har foreslået to løsningsmodeller, som før sommerferien er afleveret til saneringsudvalget. I hver af de to løsningsmodeller forenkles reglerne med det formål at lette de administrative byrder for de professionelle ak-tører og det offentlige samt skabe større retssikkerhed for borgerne. Løsningsmodellerne er udarbejdet i samarbejde med Realkreditforeningen og Finansrådet.

Begge løsningsmodeller indeholder en forenkling af af-giftsreglerne i forbindelse med tingslysning af pant i fast ejendom og andelsboliger. Det foreslås, at adgangen til at overføre afgift fra et pantebrev til et andet udvides for at tilpasse reglerne til mulighederne i det digitale tinglys-ningssystem.

Model 1 indebærer, at der skal betales variabel afgift af nyt pantebrev eller udvidelse af eksisterende pantebrev, og at der skal betales fast afgift ved tinglysning af pant (også underpant). Det betyder, at der skal betales fast afgift for

22

flere tinglysninger af pant end efter de nuværende regler, mens den variable afgift så kan nedsættes en smule.

Model 2 indebærer, at der skal betales variabel afgift af et nyt pantebrev eller udvidelse af et eksisterende pantebrev, og at der ingen fast afgift skal betales ved tinglysning af pant.

Afskaffelsen af den faste afgift i forbindelse med tinglysning af pant medfører en forhøjelse af den variable afgift. Men med denne model bliver institutskifte og låneomlægninger

billigere, da den faste afgift ikke længere skal betales. Da den variable afgift efter denne model vil bliver højere end i dag, vil det til gengæld blive forholdsvis dyrere i forbin-delse med optagelse af nye lån.

Det er planen, at saneringsudvalget i efteråret skal arbejde videre med et forslag til revision af tinglysningsafgiftslo-ven. Den samlede saneringsanalyse skal være færdig i for-året 2017, så dele af den eventuelt kan indgå i finanslovfor-slaget for 2018.

23

Ny lovgivning på vej: Belåning af digital infrastruktur

I februar 2015 blev der indgået en politisk aftale om vækstplan for digitalisering, der skal løfte mo-bil- og bredbåndsdækningen og digitaliseringen af dansk erhvervsliv. Med aftalen blev det besluttet at præcisere lovgivningen, så digital infrastruktur kan finansieres med lån ydet af realkreditinstitutter.

Det er forventningen, at realkreditbelåning af digital infra-struktur, frem for belåning i fx et pengeinstitut eller ved virksomhedsobligationer, vil give lavere omkostninger i forbindelse med udbygningen af den digitale infrastruktur.

Realkreditrådet har siden arbejdet sammen med myndig-hederne om at finde en løsning, der er juridisk og praktisk holdbar.

Lovforslaget vil indeholde en ny § 37a i Tinglysningsloven, hvor der med en sampantsætning kan pantsættes dele af de faste ejendomme i såkaldte ”klynger”. Den pantsætning

vil også omfatte det driftsmateriel, som forbinder de faste ejendomme, som virksomheden ejer, og ledninger som lø-ber gennem lejede ejendomme.

Lovforslaget fremsættes til efteråret 2016, og vi ser frem til at se lovforslagets endelige udformning, så billig real-kreditbelåning kan være med til at give et digitalt løft til hele Danmark

Det er forventningen, at lovforslaget får virkning fra 1. ja-nuar 2017.

24

UdlånsaktivitetenUdlånsaktiviteten på det danske realkreditmarked var i 2015 præget af en konverteringsbølge i begyn-delsen af året. Selv om konverteringsbølgen, i takt med stigende renter, ebbede ud i andet halvår, skal vi samlet set tilbage til 2005 for at finde et år med større omlægningsaktivitet end i 2015.

På trods af den betydelige omlægningsaktivitet fortsatte udlånsvæksten i et mere afdæmpet tempo. Der var ved ud-gangen af 2. kvartal 2016 en samlet obligationsrestgæld på 2.610 mia. kr., hvilket er 1,7 pct. mere end for et år siden. Lån med afdragsfrihed fylder mindre end tidligere, og fast-forrentede lån fylder mere i det samlede udlån.

BOLIGEJEREDet samlede udlån til boligejere var på 1.499 mia. kr. ved udgangen af 2. kvartal 2016. Udlånet til boligejerne er vokset med 1,9 pct. det seneste år.

Mange boligejere udnyttede kulminationen på flere års rentefald i forbindelse med det opadgående pres på den danske krone i januar og februar 2015 til at omlægge deres lån. Særligt muligheden for at optage et fastforrentet lån med en kuponrente på 2 pct. blev udnyttet. I 2015 og før-ste halvdel af 2016 har 65 pct. af nyudlån til boligejere væ-ret med fast rente. Det betyder også, at fastforrentede lån til boligejerne har vundet frem på bekostning af lån med kort rentebinding. Ved udgangen af 2. kvartal 2016 var 38 pct. af det samlede udlån til boligejere med fast rente, jf. figur 2. Det er 1,4 pct. point mere end for et år siden.

Omvendt fylder lån, hvor renten ikke er fast i hele lånets løbetid, mindre end tidligere. Det er særligt lån med helt kort rentebinding, der fylder mindre. Ved udgangen af 2. kvartal 2016 udgjorde lån med op til et år til næste rente-fastsættelse 14,2 pct. af det samlede udlån til boligejerne. Det er et fald på 6,1 pct. point i forhold til sidste år.

De første afdragsfrie lån blev udbetalt i 2003. Mange af lånene har en afdragsfri periode på 10 år, som betyder, at flere boligejere gennem de senere år har haft udløb af afdragsfrihed. Der er ikke konstateret væsentlige proble-mer for låntagere i forbindelse med udløb af afdragsfrihed. Andelen af afdragsfrie lån til boligejere har været faldende siden 2013. Ved udgangen af 2. kvartal 2016 var 51,4 pct. af lån til boligejere med afdragsfrihed, jf. figur 3. Dermed er andelen af afdragsfrie lån faldet med 5,2 pct. point siden 2013. Det seneste år har boligejerne betalt 28,7 mia. kr. i afdrag, hvilket er 2,7 mia. kr. mere end i det forgangne år.

ERHVERV OG ANDET UDLÅNRealkreditinstitutternes udlån til landbrug, industri/hånd-værk, kontor/forretning, støttet byggeri, private udlej-ningsejendomme og andre ejendomme udgjorde 1.111 mia. kr. ved udgangen af 2. kvartal 2016. Udlånet er vokset med 1,5 pct. det seneste år. Private udlejningsejendomme, landbrug og kontor/forretning fylder mest med et udlån på henholdsvis 287, 278 og 275 mia. kr.

I forhold til udlån til landbrug blev Realkreditrådet sam-men med Landbrug & Fødevarer og Finansrådet sidste år enige med den tidligere regering om en fælles indsats, der skal styrke landbruget. I fokus er bl.a. landbrugets gælds- og indtjeningskrise og målet om at skabe stærkere finan-sielle rammer for dansk landbrug. Som et led i aftalen skal der etableres en investeringsfond, Dansk LandbrugsKapital (DLK). Vækstfonden vil i løbet af efteråret præsentere en model for Dansk Landbrugskapital.

25

Figur 2: Andel af udestående udlån til ejerboliger og fritidshuse fordelt på låntyper Anm.: Lånetypen er bestemt på bagrund af tid til næste rentetilpasning, og ikke som den oprindelige lånetype.

Kilde: Realkreditrådet0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

FastforrentedeRentebinding op til 1 årRentebinding over 1 år op til 5 år

Rentebinding over 5 årVariabelt forrentede lån med renteloftVariabelt forrentede lån uden renteloft

Figur 1: Afdrag og indfrielser af realkreditlån fordelt på ejendomstype

Kilde: Realkreditrådet

Mia. kr.

Ejerboliger og fritidshuseAlle ejendomstyper

50

100

150

200

250

0

19971998

19992000

20012002

20032004

20052006

20072008

20092010

20112012

20132015

20141995

19962016

Figur 3: Andel af lån med afdragsfri-hed, 2008-2016

Kilde: Realkreditrådet40%

45%

50%

55%

60%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Alle ejendomstyper Ejerboliger og fritidshuse

26

Udviklingen på boligmarkedet

Priserne på huse og lejligheder er steget det seneste år. Både priserne på huse og lejligheder steg kraftigt i starten af 2015. Priserne fladede efterfølgende ud i andet halvår for derefter igen at stige i foråret 2016. Prisstigningerne i 2016 har dog været i et mere behersket tempo end i starten af 2015. Handelsaktiviteten på boligmarkedet har samtidig fået et løft i 2015.

I 2. kvartal 2016 lå prisen på parcel- og rækkehuse i hele landet 3,4 pct. højere end for et år siden, mens prisen på ejerlejligheder er steget med 8,1 pct., jf. figur 4 og 5 Både huspriser og ejerlejlighedspriser er steget i samtlige regio-ner det seneste år.

Antallet af handler i 2015 er øget med knap 21 pct. i for-hold til 2014. Der blev samtidig handlet flere huse og ejer-lejligheder i 2015 end det har været tilfældet de seneste 10 år. Stigningen i handelsaktiviteten har været undervejs i samtlige regioner de senere år, men det er i særdeleshed det meget høje aktivitetsniveau i Region Hovedstaden, der understøtter det meget høje antal handler for hele landet i 2015. Der er ikke handlet lige så mange huse og ejerlejlig-heder i 1. halvår 2016, som i 1. halvår 2015. Alligevel var handelsaktiviteten høj i 1. halvår 2016, når man sammen-ligner med de sidste 10 år.

BOLIGUDBUDI juni 2016 stod der 39.380 huse, 7.385 ejerlejligheder og 13.321 fritidshuse til salg hos ejendomsmæglerne, jf. figur 6.

Det seneste år er der kommet 46, 586 og 542 flere huse, ejerlejligheder og fritidshuse til salg. Antallet af helårsboli-ger til salg toppede i sommeren 2011 med et samlet udbud på knap 59.000. Siden da er det samlede udbud af huse og lejligheder faldet med knap 12.000 boliger. På trods af det faldende udbud de seneste fem år, står der flere huse til salg i dag, end der i gennemsnit har gjort de seneste 10 år. Billedet er omvendt for lejligheder.

SALGSTIDERDet tog i gennemsnit knap 7 måneder at sælge et parcel- og rækkehus i 2. kvartal 2016, jf. figur 7. Salgstiden på huse er faldet med 8 dage det seneste år. Det tog tilsva-rende i gennemsnit henholdsvis 4 og knap 10 måneder at sælge en ejerlejlighed eller et fritidshus. Salgstiden på ejer-lejligheder og fritidshuse er faldet med henholdsvis 8 og 17 dage i forhold til 1. kvartal 2015.

RESTANCERI 2. kvartal 2016 var restanceprocenten 0,19 pct. Det svarer til, at boligejerne mangler at betale 19 øre for hver 100 kr., der skal betales i terminsydelse. Restanceprocenten er faldet med 0,08 pct. point i forhold til 2. kvartal 2015. Under lav-konjunkturen i starten af 1990’erne lå restanceprocenten på ca. 2,5 pct., jf. figur 8. Den lave restanceprocent i dag skal ses i lyset af en forholdsvis lav ledighed og det meget lave renteniveau. Det betyder, at de fleste boligejere kan klare terminen og dermed undgå at ende i restance.

TVANGSAUKTIONERDer blev bekendtgjort 3.537 tvangsauktioner i 2015. Det er omtrent på niveau med antallet i 2014, men lavere end i årene 2009-2013. Antallet af tvangsauktioner er faldet yderligere i begyndelsen af 2016. I første halvår har der været 1.500 tvangsauktioner, hvilket skal sammenlignes med godt 1.700 i den tilsvarende periode i 2015. Antallet af tvangsauktioner svinger generelt fra måned til måned, men har i 2016 ligget med et gennemsnit på 240 pr. må-ned. Under krisen i 1990’erne var der i gennemsnit ca. 1.500 tvangsauktioner om måneden, jf. figur 9.

27

Figur 4: Ejerboligpriser hele landet, 2004-2016, kr. pr. kvadrat-meter

Kilde: Boligmarkedsstatistikken5.000

10.000

15.000

20.000

25.000Parcel-/rækkehuseEjerlejlighed

Fritidshus

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Figur 5: Ejerboligpriser hele landet, (årlig stigning), 2004-2016

Kilde: Boligmarkedsstatistikken

Parcel -/rækkehusEjerlejlighed

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

Figur 6: Ejerboliger til salg, hele landet, 2004-2016

Kilde: Realkreditrådet 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000Parcel- og rækkehus EjerlejlighederFritidshuse Ejerboliger i alt

Antal boliger

28

Figur 8: Restanceprocenten på udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse, 1991-2016

Kilde: Realkreditrådet

0

0.5%

1%

1.5%

2%

2.5%

3%

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Figur 9: Samlet antal bekendtgjorte tvangsauktioner(sæsonkorrigeret), 1993 - 2015

Kilde: Danmarks Statistik0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600Bekendtgjorte tvangsauktioner

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Figur 7: Salgstider i hele landet,2004-2016

Kilde: Realkreditrådet 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

50

100

150

200

250

300

350

400Parcel-/rækkehus

Ejerlejlighed

Fri�dshus

Antal dage

29

30

Bestyrelse og sekretariatFORMANDKoncernchef Michael Rasmussen, Nykredit Realkredit A/S (5)

NÆSTFORMANDFormand Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (6)

ØVRIGE MEDLEMMERAdm. direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (3)

Adm. direktør Jens Kr. A. Møller, DLR Kredit A/S (2)

Koncerndirektør Søren Holm, Nykredit Realkredit A/S (7)

SEKRETARIATET Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet (4)

Underdirektør Peter Jayaswal,Realkreditrådet (1)

Realkreditrådet har et sekretariat med 27 medarbejdere. Sekretariatet er organiseret i specialiserede afdelinger, og der er en EU-repræsentation i Bruxelles. Sekretariatet ledes af Realkreditrådets direktør, Ane Arnth Jensen.

51 2 3 4 6 7

31

BRFkredit a/sKlampenborgvej 2052800 Kgs. LyngbyTlf. 45 93 45 93 - Fax 45 93 45 22www.brf.dk

DLR Kredit A/SNyropsgade 21 1780 København V Tlf. 70 10 00 90 - Fax 33 93 95 00 www.dlr.dk

Nykredit Realkredit A/SKalvebod Brygge 1-31780 København VTlf. 44 55 10 00 www.nykredit.dk

Totalkredit A/SKalvebod Brygge 1-31780 København VTlf. 44 55 54 00 - Fax 44 55 54 67 www.totalkredit.dk

Adresseoplysninger for medlemskredsen

RealkreditrådetZieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København KTelefon: +45 33 12 48 11Fax +45 33 32 90 17 rkr@rkr.dkwww.rkr.dk