Régimen de propiedad del suelo

OBJETIVOS• Conocer aspectos básicos urbanismo

• Clasificación del Suelo

• Planeamiento

• Gestión

• Disciplina

• Instrumento: legislación madrileña (Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo )

• Perspectiva práctica

RESUMEN DEL PROCESO URBANÍSTICO/INMOBILIARIO

Suelo Urbanizable

Planeamiento

Urbanización

Gestión

LICENCIAS

Financiación(hipoteca)

Decl. Obra Nueva

?

DIVISIÓN HORIZONTAL

CONSTRUCCIÓN

SOLAR

LICENCIAS

DISTINTOS CONCEPTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

• Art. 348 Código Civil (1889): – “la propiedad es el derecho a gozar y disponer de

una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”

• Art.33 Constitución española 1978:– 1. -Se reconoce el derecho a la propiedad privada

y a la herencia– 2.- La función social de estos derechos delimitará

su contenido, de acuerdo con las leyes.– 3.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y

derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes

CONFIGURACIÓN CONSTITUCIONAL PROPIEDAD

• No existen derechos de propiedad ilimitados: su contenido viene limitada por la función social– la función social “delimitará su contenido”

• Los límites se definen por el legislador (legislación ordinaria o disposiciones reglamentarias) – “de acuerdo con las leyes” / reserva relativa de ley

• La delimitación del contenido del derecho de propiedad no puede suponer su privación, salvo supuesto expropiatorio– Binomio delimitación contenido derecho de propiedad

(no indemnizable)/ expropiación (indemnizable)– Pero el planeamiento puede establecer usos específicos

y limitados, sin que exista derecho de indemnización

MARCO NORMATIVO URBANÍSTICO• Ley del Suelo de 1976

– Reglamento de Planeamiento urbanístico (1978)– Reglamento de Gestión Urbanística (1978)– Reglamento de Disciplina Urbanística (1978)

• Ley 8/1990 de reforma régimen urbanístico• Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992

– Normas plenas y básicas/ supletorias• RDL 5/1996 de medidas liberalizadoras

– Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras• STC 61/1997, de 20 de marzo• Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo

– RDL 4/2000; Ley 10/2003– Vigencia parcial TRLS 1992

• STC 164/2001 y STC 54/2002• Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo• Texto Refundido 2/2008

LEGISLACION ESTATAL BÁSICA- PLENA• TR 2/2008•SITUACIONES BASICAS •VALORACIONES•EXPROPIACIÓN

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA•CAM: L 9/2001•CLASIFICACIÓN•PLANEAMIENTO•GESTIÓN•DISCIPLINA

LEGISLACIÓN ESTATAL SUPLETORIA•LS 1976•REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (1978)•REGLAMENTO DE GESTIÓN (1978)•REGLAMENTO DE DISCIPLINA (1978)

Andalucía: Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucia

Aragón: Ley 3/2009, de 17 de junio

Pdo de Asturias Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo

Canarias: Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo TR de las Leyes de Ordenación del Territorio y de espacios naturales

Cantabria: Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Rég. Urbanístico del Suelo

Castilla La Mancha Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se Aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de

Castilla y León: Ley 5/1999, de 5 de diciembre, de Urbanismo

Cataluña: Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo

Galicia: Ley 9/2002, de 24 de marzo, del Suelo

Extremadura: Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio

La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja

Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de La comunidad de Madrid

Murcia: Decreto legislativo 1/2005, de 10 de junio, texto refundido Ley Suelo Region Murcia

Navarra: Ley Foral 35/2002, de 4 de J ulio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo

Cdad Valenciana: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística valenciana

País Vasco Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo

Clasificación del Suelo

PLANEAMIENTO GENERAL

• Plan General

• Normas Subsidiarias

• Proyecto de Delimitación del Suelo urbano

• Sin planeamiento• Normas de aplicación directa

CLASES DE SUELO PLAN GENERAL

• MODELO TRLS-92• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)

• SUELO URBANIZ. NO PROGRAMADO (SUNP)

• SUELO URBANIZ. PROGRAMADO (SUP)

• SUELO URBANO (SU)

• MODELO LSM 9/2001• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNUP)

• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)

• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)

• SUELO URBANO (SU)

SUNP

SNU

SUP SU

DESARROLLO CLASES SUELO TRLS-92

• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)• RECLASIFICACION

• SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO (SUNP)

• PROGRAMA ACTUACION URBANISTICA (PAU)

• SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP)

• PLAN PARCIAL (PP)

• SUELO URBANO (SU)• ESTUDIO DE DETALLE / PLAN ESPECIAL

DESARROLLO CLASIFICACIÓN SUELO LS MAD 2001

• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNU)

• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)

– PLAN DE SECTORIZACION (PS)

• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)

– PLAN PARCIAL (PP)

• SUELO URBANO (SU)

– PLAN PARCIAL (PP) (DE REFORMA INTERIOR)

– ESTUDIO DETALLE (ED)

– PLAN ESPECIAL (PE)

SUNS

SNU

SUS SU

PS

PP

SUNS

PS

SUS

PP

SU

SNU

SU

SU

SUS

PP

SNU

SNU

CLASES DE SUELO

MODELO TRLS-92

• SNU• RECLASIFICACION

• SUNP• PAU

• SUP• PP

• SU

MODELO LSMAD-01

• SNU• NO RECLAS. (?)

• SUNS• PS

• SUS• PP

• SU

REGLAS EQUIVALENCIA RÉGIMEN TRANSITORIO (LSM 9/2001)

• SNU-PrSNU

• SNU-NPr SUeNS

• SUNPSUeNS

• SUPSUeS

• SUSU

FORMAS ACCESO CONSIDERACIÓN SUELO URBANO (14.1)

1. SUELO CON SERVICIOS IDÓNEOS:• Acceso rodado

• Abastecimiento aguas

• Evacuación aguas residuales

• Suministro energía eléctrica

2. SUELO CONSOLIDADO EDIFICACION• Ocupados edificación 2/3 partes

3. SUELO URBANIZADO SEGÚN PLANEAMIENTO

SUELO URBANO

• CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) – Solares– Solar mediante obras accesorias y simultáneas

• NO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) – No consolidado por urbanización (residual)– Necesitan obras de urbanización a través actuaciones

integradas de ejecución• Reforma interior• Renovación y mejora urbana• Obtención de dotaciones públicas• Reurbanización

– Precisa distribución equitativa de beneficios y cargas– Nueva ciudad

DEBERES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (18)

• Ceder suelo necesario viales, espacios libres, zonas verdes...

• Ceder suelo necesario ejecución sistemas generales– Suelo reservado para redes de

infraestructuras, equipamientos y servicios públicos

• Ceder suelo 10% aprovechamiento urbanístico• Distribución equitativa cargas y beneficios• Costear y, en su caso, ejecutar urbanización

– Comprendida conexión redes generales y supramunicipales

SOLAR (14)

• SUELO URBANO

• CALZADAS PAVIMENTADAS

• ENCINTADO DE ACERAS

• SEÑALADAS:• ALINEACIONES

• RASANTES

DEBERES SUELO URBANO CONSOLIDADO (17)

• Realización obras accesorias resten para solar• Edificar en condiciones y plazos planeamiento

– Autorización edificación antes solar (19.3)• Compromiso realización simultánea

urbanización pendiente• No utilización hasta terminación obras• Prestación garantía suficiente

• Destinar edificación usos planeamiento• Conservar y, en su caso, rehabilitar edificación

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA (TR 2/08)

• Suelos afectados– Suelo urbano consolidado: actuaciones de dotación

– Suelo urbano no consolidado

– Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u ordenado)

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas

– Se elimina conceptos dotación pública carácter local / sistema general

• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

MODALIDADES SUELO URBANO PG MADRID

• Suelo urbano común• Area de Planeamiento incorporado

(API)• Area de Planeamiento Remitido

(APR)• Area de Planeamiento Específico

(APE)

SUELO NO URBANIZABLE (rural)• Suelo preservado por ordenación territorial y urbanística

– Sólo puede urbanizarse el suelo necesario para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y debe preservarse el resto del suelo rural (art.10. a TR 2/08)

– Necesariamente excluidos de transformación por legislación protección dominio público, naturaleza o patrimonio cultural

– Pueden ser excluidos por planeamiento por :• Valores ecológicos• Agrícolas• Ganaderos• Forestales• Paisajísticos• Riesgos naturales o tecnológicos (incluidos inundación u otros accidentes

graves)• Cuantos prevea legislación de ordenación territorial y urnbanística

• Relación con espacios naturales protegidos – Prevalencia Planes de Ordenación de Recursos Naturales

USOS SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (28)

• Explotación agrícola• Ganadera• Forestal• Cinegética o análoga• Actos constructivos: previa obtención

calificación urbanística (arts. 147 y ss.)

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES SNUP (29)

• Carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos– Con accesorio de vivienda si precisa

• Carácter extractivo• Instalaciones dominio y uso público

actividades científicas, docentes...• Actividades favorezcan turismo rural• Rehabilitación para su conservación

– Incluido uso residencial

MODALIDADES SUELO URBANIZABLE (SUe)

• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO– Terrenos deben transformarse en suelo urbano,dividido

en sectores por planeamiento general (15.2.a)– Mismo contenido jurídico SU no consolidado (23)– Desarrollo de la ordenación pormenorizada (20.2)

• Directamente a través planeamiento general• Planeamiento de desarrollo (Plan Parcial)

• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO– Transformación urbanística: Plan de Sectorización

(22.1.a)– Actuaciones que precisan calificación urbanística (26)