relazione del consulente tecnico...

TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA esecuzione immobiliare numero esecuzione immobiliare numero esecuzione immobiliare numero esecuzione immobiliare numero 815 815 815 815 del del del del 2012201220122012

dott. arch. Riccardo NESPOLOdott. arch. Riccardo NESPOLOdott. arch. Riccardo NESPOLOdott. arch. Riccardo NESPOLO Sestiere di San Polo 1559/A Venezia tel. 04211885813 fax. 04211880179 mail: [email protected] pagina pagina pagina pagina 1111

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO

ESECUZIONE IMMOBILIARE numero 815815815815 del 2012012012012222

PartiPartiPartiParti

Saccon Gomme spa esecutante

Battiston Andrea in qualità di titolare della Concordia Gomme di Battiston Andrea

esecutato



INDICEINDICEINDICEINDICE

Capitolo 1Capitolo 1Capitolo 1Capitolo 1 PREMESSA pag. 3 a 5

Capitolo 2Capitolo 2Capitolo 2Capitolo 2 RISPOSTE AI QUESITI Quesito numero 1 pag. 6 Quesito numero 2 pag. 6 Quesito numero 3 pag. 6 Quesito numero 4 pag. 9 Quesito numero 5 pag.11 Quesito numero 6 pag.12 Quesito numero 7 pag.14 Quesito numero 8 pag.14 Quesito numero 9 pag.19 Quesito numero 10 pag.20 Quesito numero 11 pag.23

Capitolo 3Capitolo 3Capitolo 3Capitolo 3 RIEPILOGO DEI DATI E DEI VALORI pag. 24

Capitolo 4Capitolo 4Capitolo 4Capitolo 4 ALLEGATI 1. Visura Camera di Commercio Battiston pag. 25 a 28 2. Residenza e Stato Famiglia pag. 29 3. Estratto per riassunto atti di matrimonio pag. 30 4. Visura map.515 sub.4 pag. 31 a 32 5. Visura map.515 sub.3 pag. 33 6. Visura map 1773 pag. 34 8. Certificazione Energetica pag. 35 a 38 9. Verbale di Giuramento pag. 39

8. CD contenente la documentazione in formato digitale (allegato solo alla copia originale)



CAPITOLO 1 PremessaCAPITOLO 1 PremessaCAPITOLO 1 PremessaCAPITOLO 1 Premessa

Il G.E dott. GIRARDI, con provvedimento del 14 Maggio 2013 ha

nominato, esperto, il sottoscritto arch. Riccardo NESPOLO, iscritto

all’Ordine degli Architetti della Provincia di Venezia con il numero 2138 e

all’Albo dei Consulenti e dei Periti del Tribunale Ordinario di Venezia con il

numero 789, avente studio in Venezia San Polo al civico 1559/A, ponendo

i seguenti quesiti:

1) L.’esperto prima di ogni attività’, verifichi la completezza della documentazione ex’art.567 c.p.c. e, in particolare, la continuità delle trascrizioni dei titoli d’acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento; ove riscontri la mancanza o l’inidoneità della documentazione e soprattutto il difetto della continuità delle trascrizioni come sopra precisato lo segnali immediatamente al creditore procedente sospendendo immediatamente le operazioni di stima.

2) L’esperto verifichi le generalità dell’esecutato, lo stato civile, il

numero di codice fiscale richiedendone l’eventuale rilascio presso il competente Ufficio Distrettuale, nonché la condizione rispetto al regime patrimoniale, in caso di soggetto, indicando pure la data del matrimonio.

3) Provveda, previo accesso all’immobile, alla esatta

individuazione dei beni oggetto del pignoramento evidenziando preliminarmente se i beni o parte di essi sono stati pignorati per l’intero o solo pro quota, indicando in questo secondo caso le generalità dei comproprietari ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più’ lotti per la vendita mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, delle eventuali pertinenze ed accessori, servitù e degli eventuali millesimi di parti comuni, indichi altresì le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti.

4) Provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo

urbanistico, edilizio e in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi della legge 47/85 e 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; verifichi l’esistenza della dichiarazione di agibilità dell’immobile; il tutto previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica prevista dalla vigente normativa;

5) Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da

terzi (indicando, ove possibile, le generalità degli occupanti)



ed a che titolo; ovvero dal debitore fallito; ove essi siano occupati in base ad un contratto d’affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventuale in corso per il rilascio;

6) Indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ivi compresi

i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico – artistico distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati dalla procedura, indicando per questi ultimi i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo sull’esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente: - domande giudiziali e sequestri (precisando se la causa sia

ancora in corso ed in quale stato) - atti di asseveramento urbanistici - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione

della casa coniugale al coniuge - altri pesi o limitazioni d’uso per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di

trasferimento: - iscrizioni - pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli 7) Indichi, ove ne ricorra il caso, l’importo annuo delle spese fisse

di gestione e manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, senza tuttavia detrarre l’importo di tali spese dal prezzo di stima, le eventuali cause in corso,

8) Fornisca la valutazione complessiva dei beni, indicando i

criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici, il valore al mq., il valore totale ed esplicitando analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima in ragione dello stato d’uso e manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’assenza di garanzia per vizi occulti nonché la necessità di bonifica ed eventuali rifiuti e quindi il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni, comprese quelle di cui al punto.

9) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la

valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando in caso



affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura, qualora si tratti di terreni che non configurino un unico appezzamento, valuti l’opportunità di formare i lotti tenendo conto del presumibile interesse dei confinanti ad acquistare soltanto i terreni viciniori.

10) Alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun

bene, la planimetria la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, copia dell’atto di provenienza e dell’eventuale contratto di locazione quant’altro ritenga utile, nonché la documentazione comprovante l’ammontare delle spese sostenute

11) Dica se la vendita sia soggetta ad imposta di registro o I.V.A e

se l’immobile e’ bene strumentale dell’azienda eventualmente esercitata dal debitore esecutato.

12) Disponga uno schema indicando i beni immobili da porre

all’asta individuando: - lotto - diritto reale staggito - quote di proprietà - identificazione catastale - valore attribuito

In data 20 Giugno 2013 ho prestato giuramento dinnanzi il G.E dott.

GIRARDI con la formula di rito che riporto in ultima pagina allegata.



CAPITOLO 2 Risposte ai quesitiCAPITOLO 2 Risposte ai quesitiCAPITOLO 2 Risposte ai quesitiCAPITOLO 2 Risposte ai quesiti QUESITO N.1QUESITO N.1QUESITO N.1QUESITO N.1 CONTROLLO DEI DOCUMENTI DI CUI ALL’ART.567 “L.’esperto prima di ogni attività’, verifichi la completezza della documentazione ex’art.567 c.p.c. e, in particolare, la continuità delle trascrizioni dei titoli d’acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento; ove riscontri la mancanza o l’inidoneità della documentazione e soprattutto il difetto della continuità delle trascrizioni come sopra precisato lo segnali immediatamente al creditore procedente sospendendo immediatamente le operazioni di stima”. Ho verificato la documentazione depositata agli atti della procedura,

e ho riscontrato un’incongruenza tra il certificato notarile in allegato e l’atto

di pignoramento immobiliare nonché nell’istanza di vendita; infatti, in

quest’ultimi, viene indicato il mappale 1173 del foglio 1 del Comune di

Latisana (UD) quale unità negoziale in procedura esecutiva, mentre e

correttamente, il certificato notarile nonché le note di trascrizione le non ne

fanno menzione in quanto non è attinente con le proprietà dell’esecutato.

QUESITO N.2QUESITO N.2QUESITO N.2QUESITO N.2 GENERALITA’ DELL’ESECUTATO “L’esperto verifichi le generalità dell’esecutato, lo stato civile, il numero di codice fiscale richiedendone l’eventuale rilascio presso il competente Ufficio Distrettuale, nonché la condizione rispetto al regime patrimoniale, in caso di soggetto, indicando pure la data del matrimonio”. L’esecutata, Concordia Gomme di Battiston Andrea è un’impresa

artigiana individuale avente sede nel Comune di Concordia Sagittaria nella

Provincia di Venezia in via Levada 123 così come riportato nell’allagata

visura camerale (all.(all.(all.(all.1111).).).).

Il titolare Andrea BATTISTON c.f. (BTTNDR62S26C950P) è nato a

Concordia Sagittaria il 26 Novembre 1962 e residente, con la sua famiglia,

in questo Comune in via San Pietro 467 come riportato nel certificato

contestuale di residenza e stato famiglia in allegato (all.2)(all.2)(all.2)(all.2). In data 13

Febbraio 1988 risulta aver contratto matrimonio con Falcomer Maria Pia

ed aver scelto il regime di separazione dei beni (all.3)(all.3)(all.3)(all.3)

QUESITO N.3QUESITO N.3QUESITO N.3QUESITO N.3 IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI “Provveda, previo accesso all’immobile, alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento evidenziando preliminarmente se i beni o parte di essi sono stati pignorati per l’intero o solo pro quota, indicando in questo secondo caso le generalità dei comproprietari ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più’ lotti per la vendita mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, delle eventuali pertinenze ed accessori, servitù e degli eventuali millesimi di parti comuni, indichi altresì le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti”.



In data 3 Ottobre 2013 ho avuto accesso ai beni oggetto della

presente procedura esecutiva, siti nel Comune di Concordia Sagittaria (ve)

in via San Pietro al civico, 467 i quali, all’Agenzia del Territorio, risultano

così censiti:

Catasto fabbricati Catasto fabbricati Catasto fabbricati Catasto fabbricati

Abitazione

- Comune di Concordia Sagittaria foglio 1 mappale 515 sub.4

categoria A/2 classe 3 consistenza vani 7,5 rendita € 503,55 (all.(all.(all.(all.4444))))

Garage


categoria C/6 classe 5 consistenza mq.16 rendita € 20,66 (all.(all.(all.(all.5555))))

Area urbana

- Comune di Concordia Sagittaria foglio 1 mappale 1773 area urbana

di mq.120 (all.(all.(all.(all.6666))))

I beni oggetto di pignoramento si localizzano, in via San Pietro al

civico 467 nel Comune di Concordia Sagittaria.

Il Comune, con una popolazione residente di poco superiore le

10.000 unità, è collocato nella porzione a Nord-Est della Provincia di

Venezia e ne rappresenta un’importante realtà socio culturale per gli

innumerevoli siti storico archeologici risalenti al periodo romano.

Dotato di tutti i servizi primari, l’istruzione primaria e secondaria, il

Comune di Concordia ruota suo malgrado attorno al bacino amministrativo

d’influenza di Portogruaro al quale è contiguo per mezzo della strada

Provinciale 67, quindi alla Statale 14 Infatti in Portogruaro c’e l’Ospedale

Civile, la stazione ferroviaria l’accesso autostradale dell’autostrada A4

Serenissima ed alcune sedi distaccate e corsi universitari.

L’unità immobiliare, e gli annessi si localizzano lungo un

intersezione percorribile dai soli residenti verso la strada provinciale 67

che nell’ambito urbano assume il nome di via San Pietro; tale asse viario

conduce direttamente verso il centro storico del Comune dal quale dista

non più di un kilometro



Dalla posizione baricentrica rispetto il centro storico e la Statale 14

verso l’asse Portogruaro – San Donà di Piave, le unità immobiliari,

assumono un assetto defilato dal flusso del traffico ma nel contempo

agevolmente connessi ai servizi principali disponibili nel centro storico del

Comune, come nella limitrofa città di Portogruaro.

QUESITO N.4 QUESITO N.4 QUESITO N.4 QUESITO N.4 VERIFICA URBANISTICA “Provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, edilizio e in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi della legge 47/85 e 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; verifichi l’esistenza della dichiarazione di agibilità dell’immobile; il tutto previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica prevista dalla vigente normativa”.

Dall’esame documentale si è riscontrata una generica conformità

alla concessione edilizia numero 105/91 prot.n.5386/91 del 25/03/1991,

alla concessione edilizia di variante n.74/c prot.n.2413/92, in fine alla

concessione edilizia per opere interne n.40 prot.n.20485/92 ed alla sua

variante in opera n.12/c prot.1916/95.

All’atto di rilascio nella concessione edilizia, come prescrizione ai

vincoli urbanistici, venne sottoscritto, dal richiedente proprietario Battiston

Giuseppe, un atto di costituzione di vincolo limitativo (poi cancellato) nel

mappale 515 del foglio 1 del Comune di Concordia, quale area di

pertinenza del soprastante fabbricato oggetto di ristrutturazione. Come

riportato nella nota di trascrizione, registrata a Venezia il 14/03/1991, “la

servitù non aedificandi si estende sul terreno suddetto nei limiti e con la

verifica degli indici di copertura e di edificabilità previsti dalle norme di

attuazione del vigente Programma di Fabbricazione”.

In seguito alla morte del richiedente la concessione edilizia

n.105/1991 Battiston Giuseppe ed al conseguente verbale di

pubblicazione del testamento olografo del Notaio Pascati di San Vito al

Tagliamento, gli atti urbanistici vennero volturati a Battiston Oscar quale

erede.

Nelle norme urbanistiche adottate dal Comune di Concordia

Sagittaria i mappali 515 e 1773 del foglio 1 sono classificati come zona di

tipo C.1/37 piano norma 7 è disciplinata dall’art.37 delle Norme Tecniche

d’Attuazione per le quali sono zone “ Sono le parti di territorio dove la

superficie coperta degli edifici esistenti è compresa tra il 7,5% e il 12,5%



della superficie fondiaria della zona, e la densità territoriale è compresa tra

0,50 e 1,50 mc/mq. È ammesso inoltre in attuazione diretta l’ampliamento

del 20% della S.n.p. degli edifici esistenti: in questo caso la sommatoria tra

la S.n.p. esistente e quella in ampliamento, quando supera il limite di cui al

precedente comma, non potrà essere superiore all'indice di edificabilità

fondiaria fissato in 0,50 mq/mq. Nelle zone C1, le superfici fondiarie

esistenti, esterne agli ambiti dei Progetti norma, delle zone di degrado, e

dei “lotti con Superficie netta di pavimento predefinita”, richiedono

l’applicazione di un vincolo paragonabile a quello ambientale, ma

senz’altra tutela al di fuori di quella esercitata normalmente in materia

edilizia, e pertanto non possono essere utilizzate ai fini edificatori, fatto

salvo quanto previsto dai precedenti commi 4 e 5. “

Il fabbricato è sprovvisto di Certificato di Agibilità, ma lo stesso può

essere facilmente richiesto integrando ai documenti di legittimità edilizia la



corrispondenza degli impianti al D.M. 37/2008, la relazione sulle

dispersioni energetiche e le dichiarazioni di rito di un tecnico professionista

abilitato. Il per il disbrigo ammininistrativo di tali documenti può

approssimarsi ai 2.000,00 euro. Valutato in fine i limiti e le distanze tra i

fabbricati ritengo che il lotto abbia ancora un minimo di vocazione

edificatoria.

QUESITO N.5QUESITO N.5QUESITO N.5QUESITO N.5 PROPRIETA’ E STATO DI POSSESSO “Lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi (indicando, ove possibile, le generalità degli occupanti) ed a che titolo; ovvero dal debitore fallito; ove essi siano occupati in base ad un contratto d’affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventuale in corso per il rilascio”. Dalle visure di conservatoria e dall’esame dei documenti di

procedura risulta quanto segue:

ProprietàProprietàProprietàProprietà

Sin dal ventennio le unita di cui al mappale 515 erano di proprietà

del sig. Battiston Oscar, nato a Concordia Sagittaria (VE) il 24 febbraio

1935 in forza di successione testamentaria in morte di Battiston Giuseppe,

deceduto il 23 agosto 1992 e di cui dichiarazione registrata a Portogruaro

al n.ro 64 rol. 283 e trascritta a Venezia il 16 aprile 1993 ai n.ri 7209/5206,

regolata da testamento olografo pubblicato con verbale di data 30

settembre 1992 n.18278 di repertorio notaio Pascatti, registrato a

Pordenone il 20 ottobre 1992 al n.ro 2790; i beni devoluti in eredità erano

identificati in Comune di Concordia Sagittaria al Foglio 1, mappale 515

unità sub.1 ed unità sub.2.

con atto di compravendita di data 20 maggio 2005 n. 31.676 di repertorio

notaio Sioni, trascritto a Venezia il 3 giugno 2005 ai n.ri 23.993/ 14150 il

signor Battiston Oscar vendeva al figlio, signor Battiston Andrea, nato a

Concordia Sagittaria (VE) il 26 novembre 1962, i beni immobili di cui al

Foglio 1, Mappale 515 unità sub.3 e sub.4.

Beni di cui al mappale 1773

il) - Al ventennio 1'immobile di cui all'originario mappale 461 era di

proprietà dei signori:

- Battiston Oscar, nato a Concordia Sagittaria (VE) il 24 febbraio 1935,

codice fiscale: BTT SCR 35B24 C950V



- Fiorin Liliana, nata a Concordia Sagittaria (VE) il 14 novembre 1937,

codice fiscale FRN LLN 37S54 C950R

per la quota di 1/2 (un mezzo) ciascuno

in forza dell' atto di cessione di quota e compravendita di data 2 ottobre

1990 n. 36790 di repertorio notaio Pascatti, registrato a Pordenone il 19

ottobre 1990 al n.ro 3394/IV e trascritto a Venezia il 13 ottobre 1990 ai n.ri

19094/ 13346; l’immobile venduto era identificato come segue:

Comune di Concordia Sagittaria, Foglio 1 mappale 461 Via S.Pietro cat

A/3

- per successione legittima in morte di Fiorin Liliana, deceduta il 7 maggio

2005 di cui dichiarazione registrata a Portogruaro il 16 maggio 2005 al n.ro

205 vol. 2005 e trascritta a Venezia il 19 agosto 2005 ai n.ri 35902/21157,

la sua quota di 1/2 (un mezzo) della casa di abitazione (mappale 1373) e

dell'area urbana (mappale 1374) veniva ereditata in parti uguali tra loro dal

marito e dai due figli:

- Battiston Oscar, nato a Concordia Sagittaria (VE) il 24 febbraio 1935,

sopra

- Battiston Renato, nato a Concordia Sagittaria (VE) il 47setteinbre 1960,

codice fiscale: BTT RNT 60P04 C950

- Battiston Andrea, nato a Concordia Sagittaria (VE) il 26 novembre 1962,

sopra meglio generalizzato;

con atto di compravendita di data 20 maggio 2005 n. 31.676 di repertorio

notaio Sioni, trascritto a Venezia il 3 giugno 2005 ai n.ri 23.994/ 14151 i

signori Battiston Oscar e Battiston Renato vendevano al rispettivo figlio e

fratello, signor Battiston Andrea, le loro quote di spettanza

complessivamente di 5/6 (cinque sesti) sull'area urbana di cui al mappale

1374 del Foglio 1 Comune di Concordia Sagittaria.

In data del sopralluogo, ho rilevato che i beni sono occupati

dall’esecutato e dal suo nucleo familiare di cui al certificato di residenza e

stato di famiglia in allegato 2

QUESITO N.6 QUESITO N.6 QUESITO N.6 QUESITO N.6 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI “Indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatori dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico – artistico distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che



resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati dalle procedura, indicando per questi ultimi i costi a cio’ necessari; il perito dovra’ in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo sull’esistenza dei seguenti oneri e vincoli Per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente - domande giudiziali e sequestri (precisando se la causa sia ancora in corso ed in quale

stato) - atti di assevera mento urbanistici - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al

coniuge - altri pesi o limitazioni d’uso per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento - iscrizioni - pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli”

IscrizioniIscrizioniIscrizioniIscrizioni e trascrizionie trascrizionie trascrizionie trascrizioni

ISCRIZIONI

- IIIIpoteca poteca poteca poteca Volontaria Volontaria Volontaria Volontaria in data 3 maggio 2015 ai nn.23995/5867 per

concessione a garanzia di mutuo fondiario atto di repertorio

nn.31677/6334 Notaio Sioni di San Vito al Tagliamento a favore di

Banca Antoniana Popolare Veneta spa con sede in Padova per la

somma complessiva di € 350.000,00 di cui € 175.000,00 di capitale

gravante sul mappale 515 sub.3 e 4 in oltre mappali 1773 e 1774.

Con annotazione ai nn.1486/10758 del 17/04/2012 sono stati

svincolati i mappali 1373 e 1772

- IIIIpoteca poteca poteca poteca Legale Legale Legale Legale in data 21 luglio 2010 ai numeri 25260/5609 a

favore di Equitalia Polis spa con sede in Napoli per iscrizione al

ruolo di cartelle esattoriali per un complessivo di € 31.178,04 di cui

€ 15.589,02 di capitale gravante sul mappale 515 sub.3 e 4 in oltre

mappali 1773 e 1774. Con annotazione ai nn.1486/10758 del

17/04/2012 sono stati svincolati i mappali 1373 e 1772

- IIIIpoteca poteca poteca poteca Legale Legale Legale Legale in data 16 dicembre 2011 ai numeri 40330/7727 a

favore di Equitalia Nord spa con sede a Milano per iscrizione al

ruolo di cartelle esattoriali per un complessivo di € 31.178,04 di cui

€ 15.589,02 di capitale gravante sul mappale 515 sub.3 e 4.

- Ipoteca giudizialeIpoteca giudizialeIpoteca giudizialeIpoteca giudiziale in data 29 agosto 2013 ai nn. 23510/3432, in

forza di Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Venezia in data

12 agosto 2013 repertorio 1992/2013, a favore della Banca

Popolare Friuladria spa con sede in Pordenone per un complessivo



di € 130.000,00 di cui € 110.191,81 di capitale gravante sul

mappale 515 sub.3 e 4.e sul mappale 1373

TRASCRIZIONI

- PignoramentoPignoramentoPignoramentoPignoramento del 12 ottobre 2012 ai nn. 28317/20053 in forza del

Decreto Ingiuntivo n.8 del 2112 Tribunale Ordinario di Venezia

sezione distaccata di Portogruaro a favore di Saccon Gomme spa

di Portogruaro gravante sul mappale 515 sub.3 e 4.e sul mappale

1373

INTERVENTI

- Felsinea Gomme spa con sede in via dell’industria 18 Comune di

Argelato (Bo) per € 8.342,42 a titolo chirografario

- Equitalia Nord spa con provincia di Venezia con sede in Milano

Viale dell’Innovazione 1/B per € 83.230,50 a titolo di tributi iscritti a

ruolo

La cancellazione delle pregiudizievoli iscrizioni e trascrizioni dalla

procedura comporterà una spesa di € 3.349,78 che verranno poste in

detrazione al valore immobiliare,

Non si rilevano, in fine, trascrizioni relative a sequestri.

QUESITO N.7 QUESITO N.7 QUESITO N.7 QUESITO N.7 SPESE DI GESTIONE “Indichi, ove ne ricorra il caso, l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, le eventuali cause in corso” Non ricorre il caso

QUESITO N.8 QUESITO N.8 QUESITO N.8 QUESITO N.8 VALUTAZIONE DEL BENE “Fornisca la valutazione complessiva dei beni, indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici, il valore al mq. Il valore totale ed esplicitando analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima in ragione dello stato d’uso e manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità’ di bonifica di eventuali rifiuti e quindi il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni, comprese quelle di cui al punto 6”



Descrizione deDescrizione deDescrizione deDescrizione dellll benbenbenbeneeee L’unità immobiliare, si compone di un fabbricato unifamiliare

destinato a civile abitazione e di un area scoperta quale spazio di

pertinenza dello stesso; si articola in due livelli uno al piano terra sono

concentrati i locali e gli spazi a giorno e quello al primo dove vi sono in

vece, gli ambienti del reparto notte. I due livelli sono collegati da una

rampa di scale che diparte dal vano soggiorno.

L’attuale composizione tipologica del fabbricato ha origine dalla

ristrutturazione di una pre esistenza in conseguenza della concessione

edilizia numero 105 del 1991 ottenuta per: “opere di ristrutturazione

fabbricato residenziale”.

Il piano terra si caratterizza per spazi piuttosto ampi e si articola

con: un vano soggiorno, la cucina, un bagno preceduto da un disobbligo,

una lavanderia con caldaia murale a gas, in fine un garage esterno di

pertinenza del fabbricato residenziale.

A questo livello si accede da un passo pedonale tra lo spazio

esterno curato a giardino e leggermente sopraelevato rispetto il piano

campagna. Il portone d’accesso in legno massiccio non è del tipo blindato

in oltre la zona soggiorno / cottura (unico vano in open space) è



pavimentata con piastrelle in granito gres dalle dimensioni piuttosto

generose e con toni chiari e finite, nel punto di connessione con le pareti

verticali, da un zoccolino battiscopa in legno.

Le piastrelle sono posate in diagonale con fuga cementizia. Alcune

pareti, sono tinteggiate con colori accesi con toni prossimi all’arancione

.

Dal soggiorno per mezzo di una scala in legno a due rampe si

accede al piano primo. e si giunge ad un vano destinato a studio / lettura;

da essa si arriva ad un ampio corridoio centrale che diparte, sia a destra

che a sinistra a camere da letto tutte doppie, in fine centralmente ad un

bagno.



Le camere da letto, ed in genere tutta la zona notte è pavimentata

con listellini di legno massiccio disposti a quadrati incrociati incollati e

lucidati in opera, mentre sia il bagno al piano terra che quello al primo

sono pavimentati e rivestiti con piastrelle in ceramica dalle tinte chiare.

I serramenti interni di tutti i locali sono in legno di noce nazionale,

mentre gli esterni sono in legno con vetrocamera ed avvolgibile in plastica,

in oltre quelli al piano primo (zona notte) sono dotati di contro telai in

alluminio anodizzato).

La struttura portante del fabbricato è stata realizzata con un telaio

in cemento armato, le partizioni verticali sono in laterizio forato con

interposto strato isolante ed intonacato al civile su ambo le facce mentre i

solai sono realizzati in latero-cemento con travetti tipo bausta e elementi

interposti di alleggerimento in laterizio.



Il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria sono generate da una

caldaia murale a gas metano collocata nel vano CT / lavanderia ed è

caratterizzata da un rendimento inferiore le 28.000 K/cal. Le parti terminali

dell’impianto di riscaldamento sono termosifoni lamellari in acciaio. Al

piano primo è presente l’impianto di condizionamento estivo composto da

un’unità moto condensante esterna collocata in parete sopra il terrazzo ed

un’unità di immissione nel corridoio.

Lo spazio èsterno è curato a verde con distinti percorsi carrabile

verso il garage in ghiaia e pedonali, questi ultimi pavimentati con piastrelle

in clinker. In conclusione devo evidenziare una generosa tettoia sul lato

Nord-Ovest del fabbricato ed un’ampia terrazza alla quale si accede per

mezzo di un serramento in legno direttamente dal corridoio della zona

notte.

Complessivamente il fabbricato si caratterizza per in buono stato di

manutenzione e conservazione

Dalle valutazioni delle trasmittanze termiche, esplicitate

nell’allegata Certificazione Energetica l’unità abitabile si colloca in classe “ “ “ “

G G G G ““““....

Valutazione deValutazione deValutazione deValutazione dellll benbenbenbeneeee Nella valutazione ho ritenuto opportuno seguire un procedimento

del tipo sintetico, comparando: il parametro di costo al metro quadro

rilevabile dalle transazioni immobiliari in sito, parametrizzato al grado di

vetustà e il valore normale espresso tabellarmente dall’Agenzia delle

Entrate con la consistenza commerciale valutata secondo i criteri di

ponderazione enunciati dalla legge 392 del 27/07/1978 e dalla norma UNI

10750/2005

-VALUTAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE - ABITAZIONE sup. mq. 194,24 parametro 100%sup. comm. mq. 194,24 - TERRAZZO sup. mq. 7,92 parametro 25%sup. comm. mq. 1,98 - TETTOIA sup. mq. 17,64 parametro 25%sup. comm. mq. 4,41 - GARAGE sup. mq. 17,38 parametro 50%sup. comm. mq. 8,67 SUPERFICIE COMMERCIALE mq SUPERFICIE COMMERCIALE mq SUPERFICIE COMMERCIALE mq SUPERFICIE COMMERCIALE mq 209,30209,30209,30209,30 - VALUTAZIONE DEL PARAMETRO ECONOMICO



Dall’analisi dei valori di mercato, comparato al Valore Normale desunto dall’Agenzia delle Entrate per stima statististica si può assumere come valore base, il prezzo di € € € € 1111,,,,333300000000 IL IL IL IL MQMQMQMQ. Per beni di NUOVA COSTRUZIONE

- INDICE DI VETUSTA’ 0,84 - INDICE DEMOGRAFICO 0,80 - INDICE DI CONSERVAZIONE 1,00 - INDICE DI UBICAZIONE 1,00 - INDICE TIPOLOGICO 1,25 INDICIZZAZIONE 0,0,0,0,978978978978 VALORE AL MQ. DI RIFERIMENTO € 1.300 x 0,978= a 1.1.1.1.271,40271,40271,40271,40 €/mq€/mq€/mq€/mq

valore immobile € 1.271,40 x 209,30 mq. = € 266.104,02

Dalla valutazione delle attuali dinamiche del mercato immobiliare in

grave fase di recessione, considerato in oltre: la tipologia, la generale

dotazione delle finiture caratterizzanti il bene e delle quali ho avuto modo

enunciare, ritengo appropriato correggere ed arrotondare il valore

immobiliare al più probabile valore di realizzo che così ritengo di indicare:

VALORE FINALE VALORE FINALE VALORE FINALE VALORE FINALE arrotondato arrotondato arrotondato arrotondato DEI BENI DEI BENI DEI BENI DEI BENI €€€€ 220220220220.000,00.000,00.000,00.000,00 (DUECENTOVENTIMILA/00)

Specifico che tale valutazione deve ritenersi al netto delle

pregiudizievoli, iscrizioni e trascrizioni, enunciate al quesito n.6

QUESITO N.9QUESITO N.9QUESITO N.9QUESITO N.9 “Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura, qualora si tratti di terreni che non configurino un unico appezzamento, valuti l’opportunità’ di formare i lotti tenendo conto del presumibile interesse dei confinanti ad acquistare soltanto i terreni viciniori” Non ricorre il caso in quanto gli esecutato rappresenta la totale

proprietà



QUESITOQUESITOQUESITOQUESITO N.10N.10N.10N.10 “Alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun bene, la planimetria la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, copia dell’atto di provenienza e quant’altro ritenga utile, nonché la documentazione comprovante l’ammontare delle spese sostenute”



QUESITO N.11QUESITO N.11QUESITO N.11QUESITO N.11 “Dica se la vendita sia soggetta ad imposta di registro o I.V.A e se l’immobile e’ bene strumentale dell’azienda eventualmente esercitata dal debitore esecutato” Da quanto è possibile ricavare dagli atti, risulta che il trasferimento

delle proprietà dovrà essere assoggettato ad imposta di registro.



CAPITOLO 3 CAPITOLO 3 CAPITOLO 3 CAPITOLO 3 RIEPILOGO Dati Catastali Abitazione


categoria A/2 classe 3 consistenza vani 7,5

Garage


categoria C/6 classe 5 consistenza mq.16

Area urbana

- Comune di Concordia Sagittaria foglio 1 mappale 1773 area urbana

di mq.120

Quota soggetta ad esecuzione

- Abitazione, garage ed area scoperta entrambi per l’intera proprietà Disponibilità dei beni

- Occupati dal nucleo familiare dell’esecutato

Valore dei beni

- Valore €€€€ 220.220.220.220.000,00 000,00 000,00 000,00 (duecentoventimila/00) Proprietà

- Piena proprietà dell’esecutato



QUESITOQUESITOQUESITOQUESITO N.10N.10N.10N.10 “Alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun bene, la planimetria la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, copia dell’atto di provenienza e quant’altro ritenga utile, nonché la documentazione comprovante l’ammontare delle spese sostenute”

relazione del consulente tecnico...

Documents