ricardo martinez gonzalez

E S I A

INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA

UNIDAD TECAMACHALCO

“ESPECIALIDAD VALUACION INMOBILIRIA”

TEMA:

“CRITERIOS VALUATORIOS PARA LA REGULALARIZACION LEGAL DE UN

PREDIO CONSTRUIDO PARA SU POSTERIOR COMERCIALIZACION “

PRESENTA:

RICARDO MARTINEZ GONZALEZ

SIP: A090629

DIRECTOR:

M.C. ARQ. HUMBERTO FEDERICO CHEHAIBAR ARROYO

ASESORES:

LIC. ISMAEL RAMIREZ JAIMES

ESP V. I. ING. ARQ. SALVADOR MUÑOZ HERNANDEZ

FECHA: 28 DE NOV DE 2008 MEXICO D.F.

TEMA:

“CRITERIOS VALUATORIOS PARA LA REGULALARIZACION LEGAL DE UN PREDIO

CONSTRUIDO PARA SU POSTERIOR COMERCIALIZACION “

INDICE:

DEDICATORIA…………………………………………………………………………………………3

INTRODUCCION……………………………………………………………………………………….4

RESUMEN………………………………………………………………………………………………5

ABSTRACT……………………………………………………………………………………………..7

PALABRAS CLAVES…………………………………………………………………………………..9

HIPOTESIS…………………………………………………………………………………………….11

OBJETIVOS……………………………………………………………………………………………12

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE……………………..………………………………..14

CAPITULO I

Antecedentes del problema…………………………………………………………………………...19

CAPITULO II

Avalúo fiscal de terreno para la fusión del predio. …………………………………………………...21

CAPITULO III

Avalúo catastral para regularizar la superficie de terreno y la superficie de

Construcción ya fusionado……………………………………………………………………………...40

CAPITULO IV

Avalúo fiscal para pago de multa de las construcciones…………..…………………………………..51

CAPITULO V

Memoria descriptiva de las áreas privativas y comunes del conjunto………………….……………...70

CAPITULO VI

VI.1.-Avalúo comercial, formato de la Sociedad Hipotecaria Federal (S.F.H.)………………………..80

VI.2..-Avalúo fiscal formato de Tesorería requerido por el notario (Manual de procedimientos y

lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria del D.F. y el Código Financiero del Distrito

Federal.)………………………………………………………………………………………………...92

VI.3.- Comparativa metodológica general de los dos formatos……………………………………….110

REPORTE FOTOGRAFICO DE LOS INMUEBLES COMPABLES EN EL ESTUDIO DE

MERCADO OCUPADO

EN EL CAPITULO II Y CAPITULO III…………………………………………………………….108

RESOLUCION DE LA HIPOTESIS…………………..……………………………………………...116

CONCLUSIONES……………………………………….……………………………………………118

BIBLIOGRAFIAS…………………………………………………………………………………….120

ANEXOS.……………………………………………………………………………………………..121

Anexo 1.-Boleta predial

Anexo 2.- Boleta del agua

Anexo 3.- Pre – escritura proporcionada por la notaria No 181, de la compraventa del inmueble objeto.

Anexo 4.-Cedula de notificación de apeo y deslinde.

Anexo 5.- Dictamen para construir en zona patrimonial.

Anexo 6.- Manifestación de construcción (Licencia de construcción)

Anexo 7.- Plano topográfico

Anexo 8.- Copia de Planos arquitectónicos proporcionados por el dueño actual

Anexo 9.- Plan Delegacional de Desarrollo Urbano de la Delg. Benito Juárez

Anexo 10.- Plan Parcial de Insurgentes Mixcoac

DEDICATORIA…

A mi familia, amigos, profesores y

compañeros que forman parte de mi vida.

A mi esposa … Y

A mi hija, que fue mi principal

apoyo incondicional que con cariño y

amor me impulso día a día a conseguir mis metas.

3

INTRODUCCION:

Dentro de la valuación inmobiliaria, existen diferentes propósitos y problemas que pueden presentar

los inmuebles. Las soluciones hoy en día se dan a través de la práctica valuatoria, especificando el

propósito o destino del avalúo.

Es de suma importancia tratar de unificar los diferentes criterios posibles, aplicables en la solución de

un problema; y para eso existen diferentes normatividades aplicables en cada una de las entidades

federativas, de lo cual se recomienda estar actualizado en este sentido, para no incurrir en alguna falta.

En este trabajo se pretende dar un criterio con marco jurídico y soluciones a través de la valuación

inmobiliaria, los diferentes problemas que presenta el inmueble sujeto seleccionado para el estudio de

esta tesina.

El inmueble que se expone en este trabajo es real, se encuentra ubicado en la calle de Cádiz No. 27

Col. Insurgentes Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Juárez , México Distrito Federal. El inmueble

objeto es un edificio de uso habitacional, que por su complejidad o por ignorancia en el marco

jurídico, cometieron una serie de irregularidades y conflictos impidiendo la comercialización del

mismo.

Se trata de un edificio de dos cuerpos de cinco y seis niveles, de uso habitacional ubicado en el Distrito

Federal, en el cual se soluciona aplicando la normatividad vigente del D.F., en el cual se desarrollan

casas de dos niveles, departamentos y un pent house; dicho inmueble presenta problemas desde su

adquisición por el actual dueño; así también con diferentes irregularidades en el proceso de obra del

inmueble habitacional.

Todos estos problemas impiden la comercialización de cada una de las unidades privativas del

condominio del inmueble objeto mencionado.

Al final se realizara una comparativa general metodológica de los formatos de valuación para la misma

unidad privativa, escogiendo un departamento, en el supuesto de la conclusión regularizada del

inmueble en conflicto; aplicando la normatividad actual del Manual de procedimientos y lineamientos

Técnicos del Distrito Federal publicado el 30 de Mayo del 2005, actualmente en vigencia y Código

Financiero del Distrito Federal Vigente ; y a su vez con normatividad de Sociedad Hipotecaria Federal

(S.H.F), actualmente marcadas como “Reglas de Carácter General que establecen la metodología para

la Valuación”, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

4

RESUMEN:

En esta tesina se pretende dar solución, con la facultad que tiene el perito valuador; registrado y

autorizado por Tesorería del Distrito Federal; resolver cada uno de los objetivos o problemáticas

señaladas desde la práctica valuatoria, con criterios aceptados y normados por las 16 Delegaciones del

Distrito Federal.

El inmueble objeto para esta tesina: Se trata de un desarrollo habitacional, donde está construido un

edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos

casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido

actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente

manera:

PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, hall escaleras, elevador, patios, baños y depósito de

basura, siete cajones de estacionamiento y áreas jardinadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102,

vestíbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestíbulo y escalera y

departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestíbulo y escalera y

departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestíbulos y escaleras y planta baja

del Pent House 401. PLANTA NIVEL 5.- Planta alta del Pent House 401, vestíbulo y escaleras, Roof

Garden y cuarto de maquinas. Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de

este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano

topográfico ( notificación del apeo y deslinde , Ver anexo 4 ) el cual se conforma por la superficie

original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cádiz N°27 según la

“escritura No. 31441 Libro: 711, de la Not. 181” (Ver anexo 3) y una porción de 55.10 m2, colindante

con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, según plano topográfico (Ver anexo 7);

porción actualmente fusionada físicamente a la de 261.38 m2 haciendo un total de 316.49 m2.

El conjunto cuenta actualmente con 814.02 m2 construidos de uso habitacional, nuevos, clase 4

determinada por la matriz de puntos publicada en el Código Financiero del Distrito Federal, quedando

en Rango 10 (H /10/4 ), con uso de Suelo HC 3 /30 según Programa Parcial de Desarrollo Urbano de

Insurgentes Mixcoac vigente.

De las soluciones establecidas para regularizar al inmueble con marco jurídico a través de la práctica

valuatoria, se tiene lo siguiente:

Problema 1 .- Avaluó fiscal para la Fusión del predio, en el supuesto que fue aceptada para este

ejercicio, el apeo y deslinde por el departamento de Tesorería, por lo que se procede para pago de

impuesto y registro notarial dicho avaluó especificando las fracciones que se fusionan.

5

Problema 2.- Avaluó catastral; para regularizar ante el Departamento de Tesorería del Distrito Federal

la superficie de terreno total así como las construcciones en ella existentes, con base al Código

Financiero del Distrito Federal vigente.

Problema 3.- Avaluó Fiscal, a valor de mercado de la totalidad del terreno y construcciones. La

delegación correspondiente, en este caso la Delegación Benito Juárez, aplica una multa, en el supuesto

de que no hubo una disposición gubernamental de demoler parte de afectaciones toda vez que

actualmente, al día de hoy ya se empiezan a comercializarse las unidades privativas; por lo que se

considera solamente como pago de multa; a lo que en el avaluó se hace referencia a la construcción

excedente o no manifestada en la licencia de construcción según levantamiento físico arquitectónico

realizado y según planos arquitectónicos (Ver anexo 8), en superficie y valor correspondiente a dicha

porción.

Problema 4.- Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, así como las asignaciones de

terrazas y cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y

superficies de construcción. ( Cabe mencionar que solo se realiza un cálculo de los indivisos, así como

las superficies de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con

efectos prácticos para resolver el problema 5; teniendo en consideración que debe de existir un régimen

en condominio protocolizada en la notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las

unidades privativas normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal

“ORDENAMIENTO VIGENTE: publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la

Federación y el 7 de enero de 1999 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, actualizada al 16 de enero

de 2003).

Problema 5.- Avaluó comercial para la compra-venta de uno de los departamentos, en la aplicación de

las dos normativas actuales: las establecidas por Sociedad Hipotecaria Federal (formato aprobados por

la institución, usado solo con fines de aprendizaje para la especialidad) y para el pago de Impuesto

sobre Adquisición de Inmuebles para el Distrito Federal ( Formato aprobado por Tesorería del Distrito

Federal, (Señalados en el Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria del Distrito Federal y el Código Financiero del Distrito Federal Vigente; usado solo con

fines de aprendizaje para la especialidad).

Cabe señalar, que el problema 5 se elaborara una comparativa normativa metodológica de los puntos

más significativos para determinar el valor del inmueble haciendo referencia a la diferencia de valores

obtenidos, así como puntos de vista, sugerencias y opiniones de los dos diferentes formatos aquí

expuestos.

6

ABSTRACT:

In this thesis aims to provide a solution, with the option to have the expert appraiser, registered and

approved by Treasury of the Federal District; solve each of the targets or issues raised since the

practice valuation, with agreed criteria and regulated by the 16 delegations Federal District.

The immovable object to this argument: This is a housing development, apartments, where a building

is constructed of two bodies, developed in five to six levels, which houses four departments, two home

two levels each, and a pent house seven drawers parking; currently consists of individual private

property regime, which consists and is distributed as follows:

PLANT .- half-ramp access, hall stairs, elevator, courtyards, toilets and garbage depot, seven crates of

parking areas and gardens. LEVEL 1. Ground floor of the house 102, hall and stairwell, and

department 101. LEVEL 2 .- Upper floor of the house 102, hall and stairwell department and 201.

FLOOR LEVEL 3 .- floor of the house 202, hall and stairwell department and 301. FLOOR LEVEL 4

.- Upper floor of the house 202, lobbies and staircases and ground floor of the House Pent 401. FLOOR

LEVEL 5 .- Upper floor of the House Pent 401, hall and stairs, Roof Garden and fourth machines.

It should be noted that the property referred to in the location of this document, currently has a surface

area of 316.49 m2 according to topographic map (Apeos and notification of the boundary, See Annex

4) which conforms to the original surface from 261.38 m2 for the building located at the 3rd Street

Cadiz No. 27 as "not writing. 31,441 Book: 711, of the Not. 181 "(See Appendix 3) and a portion of

55.10 m2, bordering this in his abuts west, in the back, according topographic map (See Appendix 7),

now merged portion of the physically 261.38 m2 with a total of 316.49 m2.

The ensemble currently has 814.02 m2 of residential use, new, class 4 determined by the array of items

published in the Financial Code of Federal District, leaving at Rank 10 (M / 10 / 4), with use of Soil

HC 3 / 30 Program as Part of Urban Development Insurgentes Mixcoac force.

Set of solutions to regularize property with the legal framework through practice valuation, is as

follows:

1 .- Assessment fiscal problem for the fusion of the property, if that was accepted for this year, the

APEOs and demarcation by the Department of Treasury, so it is for payment of tax and registration

notarized appraisal by specifying that the fractions that merge.

Problem 2 .- Assessment cadastral; to regularize to the Department of Treasury's Federal District, the

total area of land as well as the existing buildings on it, based on the Financial Code of Federal District

force.

Problem 3 .- Assessment Tax, a market value of the total land and buildings. The delegation, in this

case the Delegation Benito Juárez, a fine, on the assumption that there was an order of the government

7

to demolish part of any encumbrances time now, today is already starting to market the units custodial;

by what is regarded only as payment of a fine; to what the appraisal referred to the building surplus or

not manifested in the construction license according to lifting physical and architectural conducted

according to architectural plans and surface value for that portion.

Problem 4 .- Descriptive report of the six-custodial units, as well as allocations of balconies and boxes

of parking, which may exist. Table of undivided and related construction areas. (It is worth mentioning

that just makes a calculation of undivided, as well as the surfaces of buildings, according to what they

had learned in the course of the specialty, with this practical purposes to solve the problem 5; taking

into consideration that there should be a condominium regime protocol in the notary and his

description of the whole and each unit custodial standardized by the Condominium Property Act in the

Federal District "ORDER IN EFFECT: released on December 31, 1998 in the Diario Oficial and on

Jan. 7, 1999 in the Gaceta Oficial del Distrito Federal.). (Updated to January 16, 2003).

Problem 5 .- Assessment for the commercial sale and purchase of one of the departments in the

implementation of the two existing rules: those established by the Federal Mortgage Society (format

approved by the institution, used only for purposes of learning for the specialty) and for the payment of

tax on Acquisition of Properties for the Federal District (Treasury format approved by the Federal

District, (identified in the Manual of Procedures and Technical Guidelines of Real Estate Valuation of

the Federal District and the Financial Code of Federal District force, which if used only with the

purpose of learning for the specialty).

It should be noted that the problem 5 is to develop a comparative methodological standards of the most

significant in determining the value of the property by referring to the difference of values obtained,

and viewpoints, suggestions and opinions of the two different formats herein.

8

PALABRAS CLAVE:

1Avalúo: el dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad fiscal,

que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base en su uso, características

físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación del

mercado inmobiliario, y que plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido

establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de las contribuciones

establecidas en el Código; cuando la contribución que se determine con base en dicho avalúo sea el

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el anexo a la declaración forma parte integrante del avalúo. 1Peritos valuadores: Las personas físicas registradas ante la Tesorería que practiquen avalúos o

auxilien a instituciones de crédito y/o sociedades civiles o mercantiles en la práctica de los mismos 1Uso:

Uso, al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de

valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad

principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la

complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos. 3Uso habitacional: Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las

personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio,

patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a esta. también

se incluyen orfanatorios, asilos, casas cunas y similares. 1Mercado Local: Representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el inmueble.

1Comparables: Inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran adecuados

para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble,

superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo.

1 “Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la Valuación”, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

2Codigo Financiero del Distrito Federal 3Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación Inmobiliaria, así como la autorización de personas para practicar avalúos.

9

1Desarrollo Habitacional: Grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la dotación de

servicios urbanos.

1Edificio Habitacional: Cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o

varios espacios destinados a la vivienda. 1Elementos Privativos: Departamento, casa o local y los elementos anexos que le correspondan sobre

el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso exclusivo. 1Elementos Comunes: Aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los condóminos y cuyo uso

está regulado por la normatividad aplicable. 1Suelo: Tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así como de sus

posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. Se clasifica según su ubicación, como suelo

urbano, reserva territorial o suelo rural. 1Valor de Mercado: Valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o

similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización

del avalúo.

1 Valor de Comercial: Precio más probable en que se podría comercializar un inmueble, en las

circunstancias prevalecientes a la fecha del avalúo.

1 Valor de Físico: Valor resultante de la aplicación del enfoque físico. Está basado en el supuesto de

que un comprador con la información suficiente, no pagaría más por un inmueble que el costo de un

substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.

1 Capitalización: Técnica de valuación que se utiliza para determinar el valor actual de un flujo de

ingresos netos que se espera percibir en el futuro.

1 Invalidación del avalúo: Dictamen sin efecto legal para el propósito señalado.

4 Impuesto: Impuestos son las contribuciones establecidas en ley que deben pagar las personas físicas

y morales que se encuentran en la situación jurídica que se señale.

1 “Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la Valuación”, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

1. 2Codigo Financiero del Distrito Federal

2. 3Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación Inmobiliaria, así como la autorización de personas para practicar avalúos.

3. 4Codigo Fiscal de la Federación.

10

HIPOTESIS

Dentro de la valuación inmobiliaria existen diferentes criterios, métodos, formatos que según su

propósito, podemos desviar el objetivo principal, si no se conduce bajo el marco normativo existente y

con ética profesional.

En este trabajo de tesina, se pretende resolver la diferente problemática en marco jurídico, que pudiera

incurrir los diferentes desarrolladores inmobiliarios, y en este caso se encontró como tema de estudio

un inmueble donde incurre en cinco irregularidades de las cuales intervienen directamente e

indirectamente en la valuación inmobiliaria, así también en la comercialización de cada una de las

unidades privativas por lo que también es necesario un avaluó comercial, por estar ubicado en el

Distrito Federal, se aplican dos normatividades.

Se cree que en el primer formato, con normatividad de la SHF, es uno de los más completos, en cuanto

a datos y cálculos para estimar el valor comercial del inmueble valuado, por lo que se hará una

comparativa general con el segundo formato.

El segundo formato escogido es normatizado por el Departamento de Tesorería del D.F., y se cree que

su método no es muy adecuado, restringe muchos de los criterios posibles para demeritar, afectar o

darle plusvalía al inmueble por características que solo el valuador puede detectar en la inspección

física del inmueble y en las investigaciones de mercado; como la ubicación por nivel, olores, vistas

panorámicas, numero de cajones de estacionamiento, hasta las mismas obras complementarias e

instalaciones especiales pueden influir en la demanda misma; así también el formato menciona de

manera muy general descripción de las características del inmueble.

Cabe señalar que el propósito de los dos avalúos para el mismo inmueble son diferentes, el avaluó con

formato de la SHF, es para determinar el valor comercial del inmueble para que la institución de

crédito que va otorgar el financiamiento (Sofol, bancos o la misma SHF), validan con el dictamen

valuatorio si el inmueble es apto para hipoteca ; así también sirve como referencia para el monto de

crédito otorgado, que varía según las disposiciones de cada institución crediticia.

El avaluó con formato de Tesorería sirve para determinar el valor comercial para pago de impuestos, el

propósito específico es el Pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), impuesto que

recauda la Tesorería del Distrito Federal, por lo que exige un avaluó por la persona autorizada

registrada en la misma Tesorería.

11

OBJETIVOS:

• Identificar los problemas del inmueble ubicado en Tercera calle de Cádiz hoy calle de Cádiz

No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Juárez, México Distrito Federal.

• Establecer soluciones desde el punto de vista del valuador, siendo estas soluciones la necesidad

principal establecida como requerimiento indispensable, de avalúos realizados por una persona

registrada ante Tesorería, con propósito y criterio valuatorio definido para el correcto pago de multas,

impuestos y regularizaciones de superficies, debidamente señaladas en correcta ética profesional.

• Problema 1.- Fusión del predio:

Actualmente existe una porción del terreno irregular no mencionada en la escritura, por lo que esa

porción no cuenta con dueño ni cuenta catastral individualizada, se encuentra en la parte posterior del

inmueble objeto con una superficie aproximada de 55.10 m2; cabe señalar que el anterior dueño tuvo

uso y disfrute durante más de 15 años desde que estuvo construido una casa habitación dentro de la

fracción manifestada en escritura con frente a calle de Cádiz con superficie de 216.00 m2 según las

escrituras.

• Problema 2.- Regularización ante catastro de la superficie total del terreno y de las

construcciones, para el correcto pago de impuesto predial. Según el Código Financiero del Distrito

Federal vigente.

• Problema 3.- Actualmente existe construcción excedente o no manifestada en la licencia de

construcción; los metros cuadrados según proyecto arquitectónico y según inspección física no

corresponde a los metros cuadrados manifestados en la licencia con número: Exp. 899/06 Juzgado 55º

Civil.

Se regulariza mediante un avalúo fiscal, de la totalidad del inmueble (predio y construcciones

existentes), calculando el valor de mercado para el pago de multa, practicado por una persona

autorizada y registrada según el Código Financiero del Distrito Federal; cabe señalar que se calcula el

valor de mercado del inmueble total y se hace referencia del valor de la construcción no regularizada.

• Problema 4.- Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, así como las asignaciones de

terrazas y cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y

superficies de construcción. ( Cabe mencionar que solo se realiza un cálculo de los indivisos, así como

las superficies de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con

efectos prácticos para resolver el problema 5; teniendo en consideración que debe de existir un régimen

en condominio, protocolizada en notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las

unidades privativas normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal

“ORDENAMIENTO VIGENTE: publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la

12

Federación y el 7 de enero de 1999 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, actualizada al 16 de enero

de 2003).

• Problema 5.- Finalmente, una vez teniendo regularizado todo el conjunto y el régimen en

condominio, se comercializan cada una de las unidades privativas independientemente del tipo de

crédito del que se tramite para su compraventa o pago en efectivo; se realizaran mediante avalúos con

normatividad de la S.F.H. para aquellas unidades que queden hipotecados además del avaluó fiscal

para el pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles ISAI) Según Manual de

procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal y el Código

Financiero del Distrito Federal Vigente.

13

ENTORNO VISTA DE LA CALLE CON LA CALLE TRANSVERSAL DE VALENCIA

ENTORNO VISTA DE LA CALLE CON LA CALLE TRANSVERSAL EJE 7 SUR FELIX CUEVAS

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE ESTUDIO

FACHADA PRINCIPAL FACHADA PRINCIPAL

14

RAMPA DE ACCESO VEHICULAR FACHADA INETRIOR DEL CONDOMINIO

AREA DE ILUMINACION Y CIRCULACION AREA JARDINADA Y TERRAZA COMUN

15

ESTANCIA - COMEDOR ACABDOS TIPOCOCINA INTEGRAL COMPLETA, MISMO PROTOTIPO PARA CADA UNA DE LAS CASAS EN CONDOMINIO

ESCALERAS QUE COMUNICAN A LA PLANTA ALTA DE LAS CASAS Y/O DEL PENT HOUSE

BAÑO ACABDOS TIPO

16

TERRAZA PRIVATIVA DE LA CASA 102 LOBBY Y VESTIBULO DEL CONDOMINIO

VESTIBULOS ACABDOS TIPO COMEDOR ACABADOS TIPO

17

COCINA INTEGRAL COMPLETA, MISMO PROTOTIPO PARA CADA UNA DE LOS DEPARTAMENTOS

PATIO DE SERVICIO ACABADOS TIPODEPARTAMENTOS

VESTIBULO Y ACCESO A ELEVADOR COCHERA Y AREA NO REGULARIZADA

18

CAPITULO I

ANTECEDENTES DEL PROBLEMA.

19

ANTECEDENTES DEL PROBLEMA.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

Tercera Calle de Cádiz No. 27 (Actualmente calle de Cádiz), en el Fraccionamiento Insurgentes

Mixcoac, C.P.: 03920, Delg. Benito Juárez, México Distrito Federal, a treinta metros

aproximadamente de la calle de Valencia.

1977.- Testamento de única heredera la señorita Margarita Moreno Bañuelos y como heredero sustituto

el Sr. José Eduardo Moreno Bañuelos.

1978.- Se realiza una sucesión testamentaria del inmueble a bienes del Señor Fernando Vidal

Altamirano, quedando como albacea y como única y universal heredera la señorita Margarita Moreno

Bañuelos, así como la aceptación de legados de los Antonio Vidal González, Elisa Vidal Valenzuela,

Elvira Vidal González y María del Carmen Vidal González.

1981.- Margarita Moreno Bañuelos designa de albacea y ejecutora a Teresa Moreno Bañuelos

2004.- Fallece la Sra Margarita Moreno Bañuelos

2005.-Sucesion de Fernando Vidal Altamirano.

2005.-Se realiza avaluó fiscal :

Practicado por “Centro Moderno de Valuación y Servicios Inmobiliarios SA de CV”

Superficie de Terreno: 261.38 m2

Superficie de Construcciòn. 122.00 m2

Uso actual: Casa Habitación desarrollada en dos niveles,

Clase : 3

Valor comercial de $ 1,890,000.00

2007: Datos de la Boleta predial.

Superficie de Terreno: 271.00m2

Superficie: Construida: 97.00 m2

Valor catastral: $ 1,319,429 .82

20

CAPITULO II

AVALUO FISCAL DE TERRENO PARA LA FUSION DEL PREDIO.

21

AVALUO FISCAL DE TERRENO PARA LA FUSION DEL PREDIO.

• .- Fusión del predio:

Actualmente existe una porción del terreno irregular no mencionada en la escritura, por lo que esa

porción no cuenta con dueño ni cuenta catastral individualizada, se encuentra en la parte posterior del

inmueble objeto con una superficie aproximada de 55.10 m2; cabe señalar que el anterior dueño tuvo

uso y disfrute durante más de 15 años desde que estuvo construido una casa habitación dentro de la

fracción manifestada en escritura con frente a calle de Cádiz con superficie de 216.00 m2 según las

escrituras.

22

AVALUO No:FECHA:

SOLICITANTE:


OBJETO:

PROPOSITO:

AVALUO INMOBILIARIO PARA FUSION DE PREDIO

Determinar el valor comercial del inmueble

Problema 1

28/11/2008

Carlos Villanueva Rodríguez

Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Delg: Benito Juarez, Distrito Federal.

Fusion de predio

VALOR FISICO:

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

VALOR DE MERCADO:

CONCLUSION:

VALOR COMERCIAL: N.R.

OBSERVACIONES:

Para los efectos a que haya lugar y a peticiòn del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en ubicación de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual equivale a: $9 900 / m2 dando un valor de la parte de la porcion no regularizada de $ 545490.00.

( DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.)

$10,917,000.00

$8,187,058.39

$10,917,000.00

$10,201,340.00

23

AVALUO No:FECHA:

PERITO VALUADOR:ALUMNO: RICARDO MARTINEZ GONZALEZ

SOLICITANTE DEL AVALÚO: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO:

FECHA DEL AVALÚO:

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Inmueble de uso Habitacional

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO:

OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor comercial del inmueble

PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: Fusion de predio


No. CUENTA PREDIAL: SI

No. CUENTA DE AGUA:

Problema 1

28/11/2008

28 de Noviembre de 2008

20 -


II. CARACTERISTICAS URBANAS

000 -18-37-557-552-01-000-7 Global039 - 112 - 9


Particular privada


I. ANTECEDENTES

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

POBLACIÓN:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

USO DE SUELO:

VÍAS DE ACCESO A LA ZONA:

SERVICIOS PÚBLICOS:

EQUIPAMIENTOURBANO:

HC / 3 / 30

Completos: Abastecimiento de agua potable, a traves de red de distribución con suministro mediantetomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado, Redes de recolección de aguas residuales en sistemasseparados para aguas negras y pluviales. Red de Electrificación: suministro a través de redes areas.Alumbrado público: Sistemas de cableado aéreo sobre postería de concreto sencilla, con luminariasde tipo incandescentes y de mercurio. Pavimentos: de concreto asfáltico sobre relleno compactado.Otros Servicios: Red telefónica, recolección de basura, vigilancia, señal de T.V. Por antena común ypor cable.

Producida escencialmente por vehículos automotores

Escuelas, centros comerciales,bancos, deportivos, gasolinerias, nomenclatura en calles, señalización.

Densa de Nivel Socio - Económico Medio

Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.

Habitacional de 2do. Orden

100%


Edificios de departamentos y casas habitacion de uno y tres niveles del tipo moderno de mediana calidad

24

AVALUO No:FECHA:

ORIENTACIONES:

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DEL TERRENO SEGÚN ESCRITURAS

Al norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cádiz

Al sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno

Al oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; y

Al poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.

SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: m2 SEGÚN:Plano TopograficoSUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 SEGÚN:Planos arquitectónico.INDIVISO:TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: FORMA Nº DE FRENTES NIVEL

REGULAR

IRREGULAR

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

100.00%855.28316.49

x1

A nivel

III. TERRENO

TRAMOS DE CALLES O CALLES TRANVERSALES, LIMÍTROFES Y

Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendido por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.

Las propias a su entorno urbano

28/11/2008

Problema 1

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:DENSIDAD HABITACIONAL:INTENSIDAD DE CONTRUCCIÓN: Hasta 3.5 veces el area del terreno.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: No se investigaronLOTE TIPO EN LA ZONA: m2.

CROQUIS DE LOCALIZACION

Alta de 101 a 120 Viv / HaLas propias a su entorno urbano

250.00

NORTE

TIGRE

CJO

N H

UE

RTA

DURAZNOS

LIRIO

MA

NZA

NA

S

MA

LAG

A

SANTANDERMA

LAG

AJER

EZ

DONATELLO

GA

LIC

IA

ALGECIRAS

CA

NO

VA

RE

CR

EO

EXTREMADURA

EJE 7 SUR FELIX CUEVAS

25

AVALUO Nº:FECHA:

DE LA SUP. ORIGINAL SUP. 261.38 M2

AL NORTE: 21.70 Mts CON EL LOTE N° 5, HOY CASA 29 DE LAS CALLES DE CADIZ

AL SUR: 24.10 Mts CON EL RESTO DEL MISMO TERRENO

AL ORIENTE 14.20 Mts CON LA TERCERA CALLE DE CADIZ

AL PONIENTE: 9.50 Mts CON CASA S/N A LA CALLE DE VALENCIA

DE LA SUP. SEGÚN PLANO TOPOGRAFICO DE DESLINDE SUP. 316.49 M2

AL NORTE 29.951 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 29 DE LA CALLE CADIZ

PROPIEDAD DEL SR. CARLOS VILLANUEVA RODRIGUEZ

AL SUR CON TRES TRAMOS

13.135 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 35 DE LA CALLE DE CADIZ

PROPIEDAD DE LA SRA. CARMEN ZERTUCHE REYES

10.300 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 49 DE LA CALLE DE VALENCIA

PROPIEDAD DE LA SRA. MA. ISABEL MORENO HERNANDEZ

11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA

PROPIEDAD DE LA SRA. CRISTINA BROZON MENDEZ

AL ORIENTE 14.372 M CON CALLE CADIZ

AL PONIENTE EN DOS TRAMOS



4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA

PROPIEDAD DEL SR. FERNANDO MONTOYA VELA

DE LA SUPERFICIE RESTANTE ( DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ORIGINAL Y LA SUPERFICIE DE ACUERDO APEO Y DESLINDE

SUPERFICIE: 55.11 M2



AL SUR 11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA


AL ORIENTE 7.00 M CON FRACCION ORIGINAL DE SUPERFICIE DE 216.38 M2, DE LA QUE AHORA FORMA PRTE

AL PONIENTE 4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA


COLINDANCIAS ANEXAS

Problema 128/11/2008

26

AVALUO No:FECHA:

USO ACTUAL DEL INMUEBLE

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: Tres, T-1: Casas en dos niveles cada una, T-2, Departamentos en condominios y

T-3.- Pent House.

CALIDAD Y CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES:H 10 4 ; H 10 4 ; H 10 4

NUMERO DE NIVELES: Seis del edificio. Dos niveles para T-1, un nivel para T-2 y Dos niveles para T-3.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCION: 0 Años, Para T-1 , T-2 y T-3.

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cadiz N°27 y una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada fisicamente a la de 261.38 m2. haciendo un total de 316.49 m2.

Se trata de un desarrollo habitacional, donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:

Problema 1

28/11/2008

PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baños y depósito de basura, siete cajones de estacionamiento y áreas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestíbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestíbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestíbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestíbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestíbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.

VIDA UTIL REMANENTE: 80 Años

VIDA PROBABLE: 80 Años

ESTADO DE CONSERVACION:

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES U SUCEPTIBLES DE RENTARSE:6 Unidades. (Dos casa en condominio, tres departamentos y un Pent House).

A).- OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS :

Probable, cajon de concreto armado en dimensiones según calculo.

Losa aligerarada sistema de vigueta y bobedilla prefabricadas y firme de concreto reforzado en claros medianos

Impermeabilizadas.

Nuevo

Funcional

De concreto armado y tabique hueco con refuerzos intermedios.


V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

De concreto armado.

Muros de carga con refuerzos de concreto armado, columnas , trabes de conreto armado y de acero estructural

27

AVALUO No:FECHA:

B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOSAPLANADOS:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

C).- RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

D).- CARPINTERÍA:PUERTAS:CLOSETS:LAMBRINES Y PLAFONES:MUEBLES EMPOTRADOSPISOS

E).-INSTALACIÓN HIDRAULICA Y SANITARIA:

MUEBLES DE BAÑO

Instalación hidráulica entubada oculta, con ramaleo de tubería de cobre, instalación sanitaria oculta con ramaleo de tubería de P.V.C.

De rampa de concreto armado terminados con loseta ceramica y de acero al esmalte y vigas estructurales con escalones de concreto escobillado.

Vinilica en general y esmalte en zonas humedas.

Mosaico de marmol en zonas humedas

De yeso a regla terminado con pintura vinilica

Acordes al recubrimiento del piso

De yeso plomo terminado con pintura vinilica

Problema 1

No tiene.

Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto

Puertas de comunicación de tipo tambor entintadas y prefabricadas en acceso principal.

No tiene.

No tiene

No tiene.

28/11/2008

De madera de pino terminadas entintadas.

MUEBLES DE BAÑO

MUEBLES DE COCINA:

F).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:

G).- PUERTAS, VENTANERIA METALICA Y CANCELERIA:

PUERTASPORTONESCANCELES

H).- VIDRIERIA

I).- CERRAJERIA

J).-FACHADA:

K).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRA COMPLEMENTARIA

Cocinas integrales, sistemas de intercomunicaciòn, bardas, cisterna y equipo, elevador , patios, cajones de estacionamiento, terrazas y balcones, cuarto de maquinas, rampas de acceso y circulaciones, roof garden.

Aparente de concreto y fina de cemento arena terminado con pintura vinilica en parte.

De fierro de lamina al esmlatePerfiles de aluminio en servicio.

Instalación entubada oculta, con apagadores y contactos de mediana calidad

Cocina Integral completa de buena calidad (campana, estufa de 4 quemadores y lavabos).

Perfiles de aluminio anonizado en ventaneria

Vidrio medio doble, trasluciso, en seccions grandes.

De buena calidad, importada.

Muebles de baño blancos, con placa de mármol en lavabos

28

AVALUO No:FECHA:

Para efecto de llegar al valor del inmueble, se hizo un amplio estudio de la zona donde se ubica el mismo, en dicho estudio fueron considerados todos los aspectos relevantes de la zona. Así mismo, una amplia investigación de mercado.

La investigación de mercado consistió en peinar el lugar, con la finalidad de detectar físicamente inmuebles disponibles en venta o renta. De estos, se procedió a levantar e investigar información considerada como significativa.

METODO FISICO O DIRECTO: Sustentado bajo lo siguiente:

VALOR DE TERRENO: La obtención de este valor es el resultado del análisis provinente de la investigación de mercado, aplicando sus correspondientes factores físicos de eficiencia.

LOTE TIPO: Corresponde al lote predominante en la zona o calle con características, medidas y superficie homogéneas.

CALLE MODA: Corresponde al tipo de calle dominante en la zona con características y medidas semejantes.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES: Los valores de las construcciones e instalaciones fueron obtenidas de los elementos constructivos previamente cuantificados y calculados a partir de costos y precios vigentes por medio de análisis especifico, de lo cual resulta el valor de reposición nuevo, a su vez a éste se le deduce el demérito o depreciación por deterioro físico, es decir, por edad y estado de conservación, de lo que resulta finalmente, corresponde al valor neto de reposición.La cuantificación de áreas contenidas en el presente avalúo, fueron calculados a partir de la información proporcionada por el solicitante, información que fue verificada físicamente en el inmueble mediante levantamiento directo. En el caso donde se encontraron variaciones, se hicieron las consideraciones correspondientes.De lo anterior, se resume que lo cuantificado, corresponde a lo existencial físicamente en el inmueble, a esta fecha.METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Corresponde al valor que representa el inmueble, obtenido a partir de sus ingresos

28/11/2008

Problema 1

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Corresponde al valor que representa el inmueble, obtenido a partir de sus ingresos reales o susceptibles de producir dentro de un mercado activo de arrendamiento similar en uso.METODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Corresponde al valor que representa el inmueble proveniente de precios en el mercado de inmuebles con características similares al valuado. Para los efectos a que haya lugar y a peticiòn del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en ubicación de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo

29

AVALUO No:

FECHA:

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:

A). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

Años

Cemtury 21 amici premierAvenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67

Problema 1

Century 21 De la Fuente y asociados.

INFORMANTE

Calle 2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 55680437

Terreno plano de forma regular intermedio

5551058904 Proyecsa Inmobiliaria Lar

Terreno


Allegra Bienes Raices

Century 21 Lomax + Cobarrubias

Inmueble de uso Habitacional

Calle Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal


DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

316.49

CALLE, NUMERO Y COLONIA

0EDAD:CARACTERISTICAS:

SUPERFICIE CONSTRUCCION: 855.28

Terreno Terreno plano de forma regular intermedio

Ven Con Servicios

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO

UBICACIÓN:

TELEFONOCASO

IT-2

IT-3Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 53395847


IT-1

Calle Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Terreno

Calle Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

52028888

IT-5

TerrenoIT-4

28/11/2008

SUPERFICIE TERRENO:


FUb FFo FSu

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R.

FACTORES UTILIZADOS: FNeg: Negociación : Factor de negociación.

FZo: Zona : Incluye la diferencia de los servicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.

FUb: Ubicación : Implica la ubicación en la manzana.

FFo: Forma : Es el factor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado.

FSu: Superficie : Es el factor que resulta de la relación de superficie respecto al lote moda y/o valuado.

FRe: Resultante: Producto de todos los factores considerados.

1.00

10,176.391.001.00

1.00

1.00 1.001.00

1.00 1.00

1.00 10,411.50 18%

IT-61,500,000.00 147.40 10,176.39

1.001.00

Cemtury 21 amici premier


1.00

1.00

1.00

18%

IT-6Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67

1.00

1.00

1.00

1.00IT-4

1,380,000.00

10,411.50

$9,900.00

11,040.00

1.00

1.00

9,902.49 100%

1.00

1.001.00

1.00

1.00

IT-37,488,000.00

1.00

624.00 12,000.00

1.00

125.00

1.001.00 1.001.00

1.00

1.001.00

1.00

10,000.00

1.00

1.00

1.00

1.00

11,040.00

1.00

1.00 0.83

1.001.00

316.49 1.00

POND %FFr

FACTORES DE HOMOLOGACION

1.00 1.00

18%

1.00 7,894.74

1.00

1.00

FZo

1.00

1.00 1.00

FRe

PRECIO HOMOLOGADO

$/M2

10%

1.00

CASO OFERTA $PRECIO

UNITARIO $/M2

SUJETO

IT-115,000,000.00 1900.00 7,894.74

1.00

1.00

1.00

1.001.20

1.00

1.00 1.00 1.00

1.00 0.83 1.00 1.00

520.00

1.00

1.00 1.00

1.00

9,000.00

18%

18%IT-2

4,680,000.00

1.00

9,000.00

1.00

1.00IT-5

21,000,000.00 2017.00

SUPERFICIE M2

1.001.00

Fneg

30

AVALUO No:

FECHA:

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL INMUEBLE:

B). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

Años

Problema 1

28/11/2008


VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONST RUCCION TIPO T- 1 )

DELEGACION COL. NOMINAL

SUPERFICIE CONSTRUCCION:

EDAD:

CARACTERISTICAS:


316.49

236.17


0

SUPERFICIE TERRENO:

UBICACIÓN:

TERRENO CONSTRUC.

SUPERFICIE m2CASO

IV-1

Benito Juarez EXTREMADURA INSURGENTES

Edad 3 Años

UBICACIÓN

COROT np

C.P. Nº. EXT. Nº INT.

RE/MAX Plus

CALLE

CASA EN CONDOMINIO , 3 REC, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC

5281 3881

200.00 m²

np 83.00 m² 179.00 m²

INFORMANTE TELEFONO

LEONOR SANCHEZ 5510-46-3137

CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAÑOS , 2 ESTAC,

MIXCOAC - n/p 100.00 m²

IV-2

Benito Juarez INSURGENTES MIXCOAC

Edad 10 Años

RAYO VENDE 5513 1010

Edad AñosCASA HABITACION, 3 REC, 2.5 BAÑOS, 1 ESTAC.

AGUSTO RODIN np np 165.00 m²

IV-4

Benito Juarez DEL VALLE

199.00 m²

IV-3

Benito Juarez MIXCOAC

CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES

5688 0541

Edad 2 AñosCASA EN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAÑOS, 3 ESTAC.

RECREO np np 70.00 m²

ADOLFO PRIETO np np 70.00 m² 272.00 m²

239.00 m²

IV-6

Benito Juarez SAN JOSE INSURGENTES

5688 0541

Edad 7 AñosCASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.

5668-8167npnp

IV-5

Benito Juarez DEL VALLE CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES

93.00 m²JOSE MA IBARRARAN 243.00 m² NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE

CV

Edad VP VR FNeg FEd FCal FCon FArea Fub Fzo Fre

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

3 80 77 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01

10 80 70 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

2 80 78 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

7 80 73 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

6 80 74 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.21 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R. $

FACTORES UTILIZADOS: $FNeg: Negociación : Factor de negociación.

FEd: Edad : Se refiere a las diferencias de edad entre el inmueble valuado y el comparable.

FCal: Calidad : Incluye las diferencias en calidad de acabados, instalaciones especiales.

FCons: Conservación : Incluye las diferencias en conservacion del sujeto con el comparable.

FArea: Area : Factor que determina la relación de superficies de sujeto y comparable.

Otro :


Edad

PRECIO HOMOLOGADO

CASA EN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.6 Años


$/M2

15,363.13

SUP. EN VENTA

M2

PRECIO UNIT

$/M2

POND.

%SUJETO 855.28

CASO OFERTA

12,750,000.00 179.00

$15,521.51 18%

$16,241.57 18%

14%$13,542.71

22,950,000.00 200.00 14,750.00

32,750,000.00 199.00 13,819.10

43,300,000.00

3,613,401.00

$13,807.53 18%

239.00

15,300.00

18%

53,400,000.00 272.00 12,500.00

VALOR DE MERCADO PARA T-1 :

63,700,000.00 243.00 15,226.34

$18,028.04

100.00%

14%$13,727.03

13,807.53

15,265.52

31

AVALUO No:

FECHA:



Años

np 333.08 m² 105.00 m² Verchy Inmobiliria 5680-1730

Edad AñosDepartamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 2 baño, 2 Recamaras, 2 cajon de estacionamiento.

IV-6

Benito Juarez Mixcoac Empresa np

np 222.05 m² 70.00 m² Organización Serrano 55954045

Edad 15 AñosDepartamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 1 baño, 2 Recamaras, 1 cajon de estacionamiento.

IV-5

Benito Juarez Mixcoac Murcia np

np 275.98 m² 87.00 m² Century 21 Batiz 53431555


IV-4

Benito Juarez Mixcoac Claudia Arciniaga np

np 317.22 m² 100.00 m² Bienes Raices Foz 2123-9130


IV-3

Benito Juarez Mixcoac Extremadura np

339.42 m² 107.00 m² Century 21 Trueba de Torres 5688-0541

Edad AñosDepartamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 2.5 baño, 3 Recamaras, 1 cajon de estacionamiento.

np 237.91 m² 75.00 m²

IV-2

Benito Juarez Mixcoac Asturias 49 n/p

CONSTRUC.INFORMANTE TELEFONO


15


CASOUBICACIÓN SUPERFICIE m2

Carmen Silva 5559-7978

CALLE Nº. EXT. Nº INT. TERRENO


EDAD: 0

IV-1

Benito Juarez Mixcoac Andrea del Sarto

CARACTERISTICAS:

Problema 1

28/11/2008


UBICACIÓN:Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Delg: Benito Juarez, Distrito Federal.

DELEGACION COL. NOMINAL C.P.

SUPERFICIE TERRENO: 316.49

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONST RUCCION TIPO T- 2)


0 80 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00

0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.86

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.85

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

15 80 65 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

VALOR HOMOLOGADO:







Otro :


15,706.71 100.00%

15,700.00

VALOR DE MERCADO PARA T-2: 4,013,862.00

$16,613.33 17%

$18,554.22 17%

61,780,000.00 105.00 16,952.38

$16,333.33 17%

51,100,000.00 70.00 15,714.29

$16,611.00 17%

41,450,000.00 87.00 16,666.67

$13,141.00 17%

31,695,000.00 100.00 16,950.00

15%

21,650,000.00 107.00 15,420.56

11,100,000.00 75.00 14,666.67

$12,624.80

SUJETO 0.00

POND.

M2 $/M2 $/M2 %CASO OFERTA

SUP. EN VENTA PRECIO UNIT FACTORES DE HOMOLOGACION PRECIO HOMOLOGADO

Departamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 2 baño, 2 Recamaras, 2 cajon de estacionamiento.

32

AVALUO No:

FECHA:



Años

np 570.99 m² 120.00 m² Azucena Medina 2488-1293


IV-6

Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero 155

np 899.31 m² 189.00 m² Ana Ganriela Gaona 5033-2153


IV-5

Benito Juarez San Jose Insurgentes Damas 113

np 570.90 m² 119.98 m² Lasal Bines Raices 354-9977


IV-4

Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Malaga np

np 827.94 m² 174.00 m² MarioAlberto Mtz., 5611-8933


IV-3

Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero np

n/p 580.51 m² 122.00 m² Salvador Gutierrez Galvez 55232099


IV-2

Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Cadiz 98


38 np 624.00 m² 131.14 m² Modus Vivendi 5033-2153

CALLE Nº. EXT. Nº INT. TERRENO CONSTRUC.INFORMANTE TELEFONO

IV-1

Benito Juarez San Jose Insurgentes Jose Maria Ibarran

CARACTERISTICAS: Inmueble de uso Habitacional





EDAD: 0

Problema 1

28/11/2008





0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R. $$






Otro :


19,278.94 100.00%

19,300.00

10,916,755.00VALOR DE MERCADO PARA T-3: 3,289,492.00

VALOR DE MERCADO ( T-1, T-2 Y T-3):

$18,148.15 14%

$18,925.93 18%

62,200,000.00 120.00 18333.33

$19,603.27 18%

53,650,000.00 189.00 19312.17

$17,741.38 14%

42,400,000.00 119.98 20003.33

$20,081.97 18%

33,150,000.00 174.00 18103.45

18%

22,500,000.00 122.00 20491.80

12,753,940.00 131.14 21000.00

$20,580.00

SUJETO 0.00

POND.




33

AVALUO No:

FECHA:

C). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO RENTADOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANDOSE EN RENTA.

Años

VII.- INVESTIGACION DE RENTABILIDAD


28/11/2008

Problema 1

TERRENOCALLE

SUPERFICIE TERRENO:

SUPERFICIE m2

Mixcoac

236.17


316.49

COL. NOMINAL CONSTRUC.C.P.INFORMANTE

DELEGACION

Asterisco Serv. Inmobiliarios

IR-1

Benito Juarez

Nº. EXT.

62.00 m²212.91 m²

CASOUBICACIÓN

56151041

Edad 19Departamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 1 baño, 2 Recamaras, 1 cajon de estacionamiento.

Rembrandt np np

Edad0

IR-3

Benito Juarez Mixcoac

IR-2


Edad3

n/p


Andrea del Castagno 76 206.04 m² Asterisco Serv. Inmobiliarios

IR-4


IR-5


Edad20


Boticelli np np 87.00 m² Aremando Bernal298.76 m²

Edad10


Los Echaves np np 100.00 m²

IR-6

Benito Juarez Mixcoac 56681222

Edad6


Holbein 360.57 m²np np

SUPERFICIE CONSTRUCCION:EDAD: 0

CARACTERISTICAS:

105.00 m² Century 21 Confort

343.40 m²

90.00 m² Century 21 Movisa 12519900

56151041

309.06 m²np


TELEFONO

Madrigal Stacpoole

5513215621

Nº INT.


Castañeda 27

60.00 m²

56313939

Edad VP VR Fneg FEd FCal FCon FArea Otro Fzo Fre

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

19 80 61 0.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.32 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21

3 80 77 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.04 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.92

20 80 60 0.74 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.35 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.24

10 80 70 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.51 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.39

6 80 74 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.13 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.04

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R. T-1 $

FACTORES UTILIZADOS:

FNeg: Negociación : Factor de negociación.






OFERTASUPERFICIE EN RENTA PRECIO UNITARIO FACTORES DE HOMOLOGACION POND.

SUJETO 855.28

M2 $/M2 $/M2 %CASO

17%

5,800.00 62.00 93.55

$113.24

IR-48,000.00 87.00 91.95

IR-25,800.00 60.00

90.00 88.89

96.67

IR-1

IR-3$81.78 17%

8,000.00

$114.32 15%

IR-58,000.00 100.00 80.00

$111.31

IR-6105.00 109.5211,500.00

17%

17%

100%

$92.64

PRECIO HOMOLOGADO

104.37

$114.09

104.40

17%

34

AVALUO No:FECHA:

A).- TERRENOLote tipo VAL. DE REFERENCIA (AREA DE VALOR): VAL. DE REFERENCIA (CORREDOR DE VALOR):

) x ) x ) x ) x ) =

B).- CONSTRUCCIONES CLASIFICACION= USO GENERICO + RANGO DE NIVELES + CLASIFICACION

10 4

10 4

10 4

10 4

C. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

Valor total

5,000.00 758,750.00$

T2 255.66 15,700.00 4,013,862.00$ T3 170.44 3,289,492.00$

5,000.00 0 80 1.00 1.00 1.00

6,700.00 0

#10916775.0019,300.00

80

VUNR $/M2

1,582,339.00$ 1.00

VALOR UNITARIO RESULT. $/M2

236.17

1.00

VAL OR DEL TERRENO

1.00 1.00

VALO R RESULTANTEFco

FVRFACTORES

FedVP

No aplica

6,700.0006,700.00236.17

5,299.80$ 250.00

T 1

814.02SUP. TOTAL CONSTRUIDA

T2

T4 H 151.75

255.66

T 1

1,712,922.00$

1,141,948.00$ T3

3,133,251.00$ Fub (

SUPERFICIE M2

1.00 1.00Fre= Fzo (

TIPO CLASIFICACION

0 80

170.44

H

H

6,700.00 6,700.00

6,700.001.00

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (B)

1.00

1.00 1.00 1.00

80

1.001.00

FRACC.

Fre

MOTIVO DEL COEFICIENTE

9900.00

VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO

AREA O CORREDOR DE VALOR

A03016 Unica 316.49

SUPERFICIE M2

1.00

VALOR PARCIALINDIV ISO

V. UNIT. HOMOLOGADO

$/M2

VAL OR DE MERCADO

1.00

5,195,959.00$

1.00 Ffo ( Ffr (

VURN $/M2

Fsu (

VALOR UNITARIO $/M2

Fre

9900.00

H

EDAD

28/11/2008

100.0000000%

15,300.00

TIPO

3,613,401.00$

Problema 1

SUPERFICIE M2

VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO

3,133,251.00$

C1. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

OC17

EN REGIMEN DE CONDOMINIO (USO COMÚN)

CLAVE

$ -

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (C1) $ 1,872,130.00

OC10 Cisterna y Equipo 1 24,700.00 0 24700.00

VALOR FÍSICO (A + B + C + C1)

1.00

10,201,340.00$

1.00

1.00

1.00

$ 225,000.00

5500.00 $ 27,500.00

26800.00 $ 26,800.00 1.00 $ 495,800.00

$ 56,640.00

5000.001180.00 $ 27,140.00 1.00 1.00

1.00

OC17 Vestibulo, lobby, escaleras 74.0000 6,700.00

$ 24,700.00 1.00

1.00 6700.00

1.00 1180.00

1.001.000 80 1.000

FVRVALOR

RESULTANTE

1.00 1.00 1.00EA11 Gas Estacionario 1.0000 26,800.00 40

6.0000 12,300.00 0

850000.00 $ 850,000.00

12300.00 $ 73,800.00

0IE01 Elevadores 1.0000 850,000.00 40

EA09 Cocina integral 1.0080 1.00 1.00

VUNR $/M2

VURN $/M2Fed Fco

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (

FACTORES

DESCRIPCIONSUPERFICIE O

LOTEEDAD

FcoVP

FedVURN $/M2

FACTORES VALOR RESULTANTE

VUNR $/M2

FVR

Roof Garden 23

EN RÉGIMEN PARTICULAR (USO INDIVIDUAL)

SUPERFICIE O LOTE

EDAD

OC17 Circulaciones Vehiculares

OC17 Areas jardinadas y terrazas 48 1,180.00

INDIVIS 100.00000%

5,000.00OC17

CLAVE DESCRIPCION

45

1.001.00 1.00

1.00801,180.00 00 80 1.00 1.00 1.00

VP

80

8080

0Baño comun y area de basura 5 5,500.00 0

801.00 1.00 1.00 1850.00 $ 64,750.00 OC01 Bardas 35 1,850.00 0

35

AVALUO No:FECHA:

RENTA BRUTA MENSUAL

DEDUCCIONES ANUALES

a).- IMPUESTO PREDIAL

b).- SERVICIO DE AGUA

c) CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

d) ADMINISTRACION

e) ENERGIA ELECTRICA

f) SEGUROS

g) OTROS

h) VACIOS

T-3 H 170.44 104.40 17,793.94$

TOTALES

T-2 H 255.66

28/11/2008

104.40 26,690.90$

24,656.15$

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

TIPO

Problema 1

8.33%

31.08%

$ 0.00

$ 5762.00

$ 21485.67

1.50%

$ 9577.26

$ 0.00

$ 691.41

$ 4418.00

$ 1037.00

1.00%

H 236.17 104.40

13.86%

0.00%

6.39%

MONTOCONCEPTO

$ %

SUMA 69,140.99$

T-1

CLASIFICACIONSUPERFICIE O CANTIDAD M²

RENTA UNITARIA MENSUAL $/M²/MES

RENTA MENSUAL $

CALCULO DE LA RENTA ANUAL (R.N.A.)

CONCEPTO

OBSERVACIONES

RESULTADO APLICACIÓN ENFOQUE DE INGRESOS: 8,187,058.39$

VENTA UNITARIA DE INMUEBLES SIMILARES 15,300.00$

DEDUCCIONES

6.98%

RENTA UNITARIA 104.40$

RENTA NETA ANUAL: 571,457$

31.08%

TASA NETA:

RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA):

RENTA BRUTA ANUAL:

DEDUCCIONES ANUALES:

69,100$

829,200$

257,743$

MONTO

36

AVALUO No:FECHA:

VALOR COMERCIAL EN N.R.

Esta cantidad representa al Valor comercial al dia:

INDICE ANTERIOR

Problema 1


Enfoque de capitalización de rentas en N.R.

VALOR REFERIDO

8,187,058.39

XIII.- VALOR REFERIDO EN SU CASO:

CASO

$

FECHA A REFERIR INDICE ACTUAL FACTOR

$


XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN De acuerdo a los índices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.

XII.- CONCLUSIONES

(Otro valor)

10,917,000.00$

$ 10,201,340.00

28/11/2008

Enfoque Físico en N.R.

X.- RESUMEN DE VALORES

10,916,755.00Enfoque de Mercado en N.R. $

RICARDO MARTINEZ GONZALEZ FIRMA FIRMA FIRMA

Páginas necesarias para el reporte fotográfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables).

Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones)

Otros estudios realizados (especificar)


DIRECTOR ASESOR 2ASESOR 1

El presente documento no tendra validez si es utilizado para fines distintos al especificado en la caratula, asi mismo si carece de sello y firma de los representantes de la institucion

ALUMNO:

CONSIDERACIONES


37

CIUDAD DE MÉXICO

TESORERIA SECRETARIA DE

FINANZAS DFANEXO A LA DECLARACION DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES

( PARA SER LLENADO A MAQUINA POR EL PERITO VALUADOR )

REG. MZA. LOTE LOC. D.V.

DATOS DE UBICACION DEL INMUEBLE 112 20 000 9

COLONIA C.P.

CARACTERISTICAS URBANAS DEL TERRENO

250m² FORMA x

DEL TERRENO X =

FZo FUb FFr FFo FSu

TOTAL 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

INDIVISO ( * ) SUMA ( A ) TOTAL $

DE LA CONSTRUCCION

USO FCo FEdT 1 H H 1.00 1.00

T2 H H 1.00 1.00

T3 H H 1.00 1.00SUMA ( B ) TOTAL $

A03016 $3,133,251.00

$1,712,922.00

VALOR RESULTANTE

$1,582,339.00

$4,437,209.00

3,133,251.00

$1,141,948.00

FACTORESEDAD

039N° CTA. CAT.

CLAVE CONST

316.49

N° EXTTercera de Cadiz (Cadiz)

HABITACIONAL

316.49

VALOR UNITARIO

236.17RANGO CLASE

CLASIFICACION DE LA ZONA

TIPO VALOR UNITARIO $/m²

USO DEL SUELO

4

10

10

4

USO GENERICO

HC / 3 / 30

CLAVES DE

Insurgentes Mixcoac

LOTE MODA REGULAR

AREA O CORREDOR SUPERFICIE m²

316.49 m²

$9,900

100.00000%

VALOR RESULTANTEFRe

Benito Juarez


1N° FRENTES

100.000000%

03920

170.44

10

$6,700.00

$6,700.004

$6,700.00

27

DELEG.

255.66

662.27

IRREGULAR

1.00

SUPERFICIE m²

316.49 m²

FACTORES DE EFICIENCA

CALLE

PORCION

AREAS E INSTALACIONES COMUNES ( * ) SOLO EN CONDOMINIO

FCo FEd-

INDIVISO ( * ) ( C ) TOTAL $

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

FCo FEd

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

INDIVISO ( * ) ( D ) TOTAL $

CAPITALIZACION DE RENTAS

RENTA MENSUAL VALOR FISICO A + B + C +D

DEDUCCIONES MENSUALES VALOR DE CAPITALIZACION

CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL VALOR DE MERCADO

RESULTA VALOR COMERCIAL

VALOR COMERCIAL CON LETRA

VALOR REFERIDO AL: $ FACTOR

PERITO VALUADOR SOCIEDAD

10 OC01 Bardas 1,850.00 35.0000 $64,750.00

1

2

5

3

4

9

45.0000

100.000000% $1,872,130.00

1

OC17

24,700.00 OC10

1

Vestibulo, lobby, escalerasOC17

Cocina integral

Elevadores

EA11

EA09

IE01

CLAVE

$225,000.00

$495,800.00

EDAD

$10,916,755.00

$10,917,000.00

$24,700.00

EDADSUPERFICIE O LOTE

Cisterna y Equipo

$69,140.99

74.0000

1.0000

1.000026,800.00

VALOR UNITARIO

850,000.00 1.0000

CLAVE

-

Circulaciones Vehiculares6,700.00

5,000.00

VALOR UNITARIO

Gas Estacionario $26,800.00

$850,000.00

VALOR RESULTANTE

$73,800.00

FACTORES

$69,100.00

$8,187,058.39

31.08%

SUPERFICIE O LOTEFACTORES

VALOR RESULTANTE

DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

12,300.00

100.000000%

6.98%

6.0000

Roof Garden

DEL INMUEBLE

DEL INMUEBLE

6 OC17

8 OC17

$10,201,340.00

$8,187,058.39

7 OC17 Areas jardinadas y terrazas 1,180.00 48.0000 $56,640.00Baño comun y area de basura 5,500.00 5.0000 $27,500.00

1,180.00 23.0000 $27,140.00

NOMBRE Y FIRMA FIRMA DEL REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD

FECHA: SELLO DE LA SOCIEDADNº DE AVALUO: Problema 1 28 de Noviembre de 2008

38

DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

METODO DE VALUACION: De acuerdo a los índices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.

INVESTIGACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

COL. NOMINAL C.P. Nº. EXT Nº. INTIV-1 03340 np np

IV-2 03340 - n/p

IV-3 03340 np np

IV-4 03340 np np

IV-5 03340 np np

IV-6 03340 np np

ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCION )

1 H 13,200 19 1792 H 9,240 3 2003 H 6,600 1994 H 13,464 20 2395 H 10,560 10 2726 H 11,484 6 243

$ 2,503,021.71$ 9,202.29

DEL VALLE

MIXCOAC

AGUSTO RODIN

Benito Juarez

Benito Juarez

Benito Juarez RECREO

JOSE MA IBARRARAN

ADOLFO PRIETO

COROT

VER AVALUO

Normal$ 3,230,000 Normal

0.05

0.05

0.05

Benito Juarez

CASO


$ 2,802,500

V.U.R.N. $/m²

DEL VALLE

INSURGENTES MIXCOAC

CLASIFICAC

SAN JOSE INSURGENTES

MIXCOAC

CASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.

CASA EN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.


RAYO VENDE

TOTAL

Benito Juarez

FACTOR COMERC

$ 2,750,000

5688 0541

5688 0541

5668-8167


Normal

$ 2,950,000

$ 3,515,000

LEONOR SANCHEZ

CONSERVACION V.U.N.R.

CASA HABITACION, 3 REC, 2.5 BAÑOS, 1 ESTAC.

CASA EN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAÑOS, 3 ESTAC.

$ 1,313,400.00

5513 1010

$ 3,700,000

CASOTELEFONO

5281 3881CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAÑOS , 2 ESTAC, EXTREMADURA INSURGENTES

CALLEBenito Juarez

UBICACION

RE/MAX Plus

CARACTERISTICAS

SUP.

$ 10,598.09

EDAD

$ 2,750,000

$ 2,612,500

VALOR AJUSTADO

Normal $ 9,975.43

Normal$ 3,135,000

$ 8,883.60Normal$ 2,612,500

FUENTE

COLINDANCIAS

$ 3,300,000$ 3,400,000

Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendido por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.

$ 2,575,336.22

NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE CV

$ 10,001.83 $ 2,390,437.03

$ 1,785,601.71$ 1,776,720.00

0.05

Se trata de un desarrollo habitacional, donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baños y depósito de basura, siete cajones de estacionamiento y áreas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestíbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestíbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestíbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestíbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestíbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cadiz N°27 y una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada fisicamente a la de 261.38 m2. haciendo un total de 316.49 m2.

DELEGACION

TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACION:

OFERTA $

0.05

$ 6,600.000.05

5510-46-3137

6 H 11,484 6 243

VALOR UNITARIO DE REPOSICION NUEVO ( V.U.R.N. )

CASO1 24% 8% Total2 24% 8% Total3 24% 8% Total4 24% 8% Total5 24% 8% Total6 24% 8% Total

ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )

Fzo Ffo Fsup Otros

IT-1 $9,963 1.00 1.00 1.00 1.00IT-2 $10,258 1.00 1.00 1.00 1.00IT-3 $7,873 1.00 1.00 1.00 1.00IT-4 $10,637 1.00 1.00 1.00 1.00IT-5 $10,385 1.00 1.00 1.00 1.00IT-6 $10,104 1.00 1.00 1.00 1.00

VALOR UNITARIO APLICADO $/m²

INVESTIGACION DE MERCADO DE RENTAS

RENTA

C.P. Nº. EXT Nº. INT $/m²IR-1 H 10 4 03340 np np

IR-2 H 10 4 03340 76 n/p

IR-3 H 10 4 03340 27 np

IR-4 H 10 4 03340 np np

IR-5 H 10 4 03340 np np

IR-6 H 10 4 03340 np np

RENTA MENSUAL APLICADA $/m²

DEDUCCIONES

a).- VACIOS 9).- SEGUROS (EN SU CASO)

b).- IMPUESTO PREDIAL (base renta) h).- OTROS (INDICAR)

c).- SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO) i).- DEPRECIACION FISCAL

d).- CONSERV. Y MANTENIMIENTO j).- DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g)

e).- ADMINISTRACION k).- IMPUESTO SOBRE LA RENTA

f).- ENERGIA ELECTRICA (EN SU CASO) SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)


1.00

+ Costo Financ.


1.001.00

$9,962.63

$ 2,088.00

FReFFr

1.00

1.00

$ 5,800

$ 5,800

Fub

$7,873.33

VALOR RESULT. $/m²

20/12/2003

$ 11,484.00

$ 13,464.0020/12/2003$ 10,560.00

Benito Juarez Mixcoac Los Echaves

1.001.00

1.00

V.U.S. $/m²

+ Costo Financ.

1.00

BIMSA

+ Costo Financ.

Benito Juarez

$ 1,920.00+ Costo Financ.

$ 1,200.00

Normal$ 3,515,000

BIMSA

$ 3,700,000

$ 2,400.00

$ 10,598.09

$ 2,448.00+ Costo Financ.+ Costo Financ.

BIMSA

$ 939,664 93.00

$ 1,025,780

$ 726,978 70.00$ 744,563 70.00

$ 1,299,100

42.59%

31.08%

$29,450.37

$16,379.50

$1,037.00

$21,485.67

$4,418.00

6.66%$4,608.00

6.39%

Mixcoac Holbein

1.00

1.00

Mixcoac

Mixcoac

1.00

Mixcoac

Mixcoac

1.00

Boticelli

SUP. m²

BIMSA

$ 104.40

$ 2,575,336.22

20/12/2003

RENTA

MENSUAL

$10,257.80

$ 92

$10,385.40

$ 8,000

20/12/2003

$ 110

$ 8,000

$ 94

$ 97

$ 89

$ 80

$ 9,900.00

1.00%

20/12/2003

FECHA

$ 11,500

$10,103.91

20/12/2003

$ 8,000

$10,636.61

32.38%

0.05

$ 13,200.00$ 9,240.00

165.00

1.00

$5,762.00

00

Benito Juarez

$691.41

$9,577.26 13.86%

8.33%

1.50%

Benito Juarez

CLASIFICACION

$ 6,600.00

Andrea del Castagno

1.00

Rembrandt

Benito Juarez

CASODELEGACION

$10,000

Castañeda

BIMSA

83.00

VALOR SUELO

$8,700

$ 826,898

1.00

CASO

$/m² FUENTE

$ 1,680.00$7,000$5,000

Benito Juarez

$8,000$10,200 BIMSA

100.00

UBICACIÓNCOLONIA CALLE

1.00

1.00

39

CAPITULO III

AVALUO CASTASTRAL PARA REGULARIZAR LA SUPERFICIE DE TERRENO Y LA

SUPERFICIE DE CONSTRUCCION.

40

AVALUO CASTASTRAL PARA LA REGULARIZAR LA SUPERFICIE DE TERRENO Y LA

SUPERFICIE DE CONSTRUCCION.

• Regularización ante catastro de la superficie total del terreno y de las construcciones, para el

correcto pago de impuesto predial. Según el Código Financiero del Distrito Federal vigente.

41

LOGOTIPO Y RAZÓN SOCIAL DE LA PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA (Art. 35 del CFDF) Número de avalúo :

Fecha de avalúo :

No. de cuenta catastral:

Fecha de solicitud: No. de cuenta de agua :

INFORMACIÓN DEL SOLICITANTE (Anotar el nombre completo de la persona física o moral, no de su representante)

Nombre: Carlos Villanueva Rodriguez R.F.C.: No proporcionado

Domicilio: Calle y Número : Tercera calle de Cadiz, (Para notificaciones) Colonia : Fraccionamiento Insurgentes Mixcoac Delegación o Municipio: Benito Juarez

C.P.: Entidad Federativa: México, D.F. Teléfono:

DATOS DEL INMUEBLE PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE Ubicación: Calle y Número : Tercera calle de Cadiz,

Colonia: Fraccionamiento Insurgentes Mixcoac Delegación: Benito JuarezC.P.: 03920 Entidad Federativa: México, D.F

Características catastrales: Uso: H / 4 / 25 Tipo: H05 Clase: 4 Edad: 0 Años Inst. especiales:

Superficie de suelo: m2 Superficie de construcción: m2

Según: (Fuentes de información)

Medidas, colindancias, croquis de localización y fotos al reverso o en anexos.

PROPÓSITO DEL AVALÚO Y DATOS A REVISAR DEL INMUEBLE

Propósito: (Verificación de datos catastrales)

Datos a revisar: Uso: X Tipo: X Clase: X Edad: Inst. Esp.: Superficies: X Otros: (Especificar)

DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE VAL IDADAS POR LA PERSONA AUTORIZADA

Base de tributación: Base valor: X Base renta: Renta mensual: $

Del terreno: Normal: Fusionado: X Subdividido: Condominio: Total de cuentas:

Clave de colonia catastral: (Área o Corredor de Valor) A030165 De la construcción: Uso: Habitacional: X No Habitacional: Mixto:

Tipos de construcción: Estacionamiento: 7 Uso mixto 1: X HABITACIONAL Sup. m2 Tipo: H10 Clase: 4 Edad: 0

Unifamiliar: X Cuarto de servicio: Uso mixto 2: X HABITACIONAL Sup. m2 Tipo: H10 Clase: 4 Edad: 0## Condominio: X Loc.: 6 Jaulas de tendido: Uso mixto 3: X HABITACIONAL Sup. m2 Tipo: H10 Clase: 4 Edad: 0Localidades: Habitacional: Loc.: Otros: Uso mixto 4: X HABITACIONAL Sup. m2 Tipo: H10 Clase: 4 Edad: 0 (interés social):

No. de niveles: (01) de 0: (02) de 1 a 2: (05) de 3 a 5: (10) de 6 a 10: X (15) del 11 a 15: (20) de 16 a 20:

(99) de 21 o más: Rango único:

Clase de construcción: Precaria (1): Económica (2): Media (3): Buena (4): X Muy buena (5):

Lujo ( 6 ) Especial ( 7 )

Inst. especiales: No Hab.: Mixto: Uso 1: Uso 2: Uso 3: Uso 4: Otro:

Edad de la construcción: 0 Años (se anotará la edad cuando la construcción del inmueble sea de un solo tipo)

CONSIDERACIONES ADICIONALES:"VER HOJA ANEXA"

DATOS DETERMINADOS POR LA PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA

Cuenta Catastral: Uso: H Tipo: Clase: 4 Edad: Años

Superf. de suelo: m2 Indiviso: Superf. construcción: m2 Indiviso:

Total localidades o cuentas: Localidades en renta: - Total renta mensual: $ Según: (Fuentes de la información) Clave de Colonia Catastral:

Valor unitario de suelo: $ Valor unitario de construcción: $ Valor catastral del inmueble: $ Documentos que se anexan: Escrituras públicas: X Lic. Construcción: X Lic. de terminación de obra: Lic. de fusión/subdivisión:

Escrituras constitutiva o tabla de indivisos: Otro: X LEVANTAMIENTO FISICO (Especificar)

Si es de uso MIXTO, considerar los datos del apartado de descripción del inmueble

PERITO AUXILIAR

AUTORIZACIÓN TESORERÍA DEL D.F.: REGISTRO TESORERÍA DEL D.F.:

VIGENCIA: VIGENCIA:

R.F.C.: R.F.C.:

Anotar el domicilio y el teléfono de la persona autorizada

Este avalúo deberá llenarse con estricto apego a las normas y procedimientos señalados en el Código Financiero del Distrito Federal, considerando todas y cada una de lascaracterísticas catastrales del inmueble, a excepción de las superficies de suelo y de construcción que se validarán sólo a petición del solicitante.

AVALÚO PARA DETERMINAR VALOR CATASTRAL

(SELLO)

(Especificar) (Especificar)

Inst. Esp.:

PERSONA AUTORIZADA O REGISTRADA

03920

100

5,329.68

255.66

316.49

170.44

Anexar hojas adicionales si es necesario

100.00%

151.75

100.00%039-112-20-000-9 10

Escrituras N° 73 587, Vol. 711, 10 de Junio de 2007, Lic. Miguel Soberon Mainero . Not. 181, D.F.

-


-

261.38

236.17

4,744.03

6 -

Problema 228 de Noviembre de 2008

039-112-20-000-918-37-557-552-01-000-9

783.20

0

4,230,907.89

814.02

A030165PLANOS ARQUITECTONICOS

42

Al Norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cádiz

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN:Escrituras N° 73 587, Vol. 711, 10 de Junio de 2007, Lic. Miguel Soberon Mainero . Not. 181, D.F.

NORTE

TIGRE

CJO

N H

UERTA

DURAZNOS

LIRIO

MANZANAS

MALA

GA

SANTANDERMALA

GAJEREZ

DONATELLO

GALI

CIA

ALGECIRAS

CANO

VA

RECREO

EXTREMADURA


Al Norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de CádizAl Sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno

Al Oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; yAl Poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.

REFERENCIA FOTOGRÁFICA

43

TIPO DE CONSTRUCCION T-1CASA EN CONDOMINIO

TIPO DE CONSTRUCCION T-2DEPARTAMENTO TIPO

REFERENCIA FOTOGRAFICA

44

TIPO DE CONSTRUCCION T-3PENT HOUSE

AREAS COMUNES

REFERENCIA FOTOGRAFICA

45

A) DEL TERRENO:

4,744.03

SUPERFICIE V. UNITARIO COEFICIENTE

M2 $/M2UNICA 316.49 4,744.03 1.00

A030165No aplica

4,744.03

B) DE LAS CONSTRUCCIONES:

SUP. DE TIPO No. DE CLASE V. UNITARIO COEF. DECONST. M2 NIVELES S/M2 DEMERITO

TIPO T-1 H 10 4 5,329.68 1TIPO T-2 H 10 4 5,329.68 1TIPO T-3 H 10 4 5,329.68 1TIPO T-4 H 10 4 5,329.68 1

SUP. TOTAL 814.02

DESCRIPCCION Y USO ACTUAL

Se trata de un desarrollo habitacional,donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:


Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de terreno de 316.49 m2 de acuerdo a plano topografico ( apeo y deslinde ) el cual se forma por la superficie original de 261.38 m2 correspondiente al inmueble ubicado en 3a calle de Cadiz N°27 y una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior, porcion actualmente fusionada fisicamente a la de 261.38 m2. haciendo un total de 316.49 m2.

VALOR PARCIAL($)

MOTIVO DEL COEF.

VALOR DE LA

1,501,438.05N.A

SUB-TOTAL (1): 1,501,438.05

CONSTRUCCIÓN $/M21,367,542.59

$ 172,822.34

396,368.30396,368.30396,368.30

2,556,647.50$ VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

VALOR CATASTRAL DIRECTO SUMA DE (1) + (2)

* INST. ESP. ELEMENTOS ACCE. Y OBRA COMPLEMENTARIA 8%:

VAL. TOTAL DE CONST. E INST. ESPECIALES $ 2,729,469.83

* Codigo Financiero del Distrito Federal vigente 2008, Transitorios, Normas de aplicación Numeral 2, Parrafo 3.

4,230,907.89

VALOR CATASTRAL

CLAVE O AREA DE BANDA:CORREDOR DE VALOR:

VALOR UNITARIO MEDIO ( $/M2):

Valores de calle o de zona ($/M2):

FRACCION

46

CLA

SE

SE

RV

ICIO

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MU

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uctu

ral y

/o t

ubul

ar d

e pa

red

grue

sa

Azu

lejo

de

11 x

11

cm.

y/o

lose

ta c

erám

ica

de h

asta

30

x 30

cm

. y/

o de

már

mol

de

10 x

30

cm.

Mue

bles

tip

o "B

". M

edia

na

Cal

idad

xx

xx

xx

xx

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, re

cám

ara(

s),

ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o o

lava

do y

pl

anch

ado,

est

udio

y lu

gare

s de

es

taci

onam

ient

o

May

or d

e 15

0 ha

sta

250

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 25

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

para

viv

iend

a de

hast

a 25

0 m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

250

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

250

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura

y/o

apla

nado

de

yeso

con

tir

ol y

pin

tura

y/o

pa

sta

text

uriz

ada

y/o

pape

l tap

iz

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido

y/o

mos

aico

ter

razo

en

plac

as o

co

lado

en

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y/o

alfo

mbr

a tip

o "C

" y/

o lo

seta

cer

ámic

a ha

sta

30

x 30

cm

. y/

o du

ela

o pa

rque

t de

m

ader

a y/

o m

árm

ol d

e ha

sta

30 x

30

cm

.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a co

n ap

licac

ione

s de

ca

nter

a y/

o m

árm

ol y

/o

cerá

mic

a y/

o lo

zas

incl

inad

as

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do h

asta

de

3" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal h

asta

de

6 m

m.

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

30

x 3

0 cm

.

Mue

bles

tip

o "C

". B

uena

C

alid

ad.

xx

x

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, de

sayu

nado

r,

recá

mar

a(s)

, ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o co

n ba

ño,

estu

dio,

cua

rto

de la

vado

y

luga

res

de e

stac

iona

mie

ntos

cub

iert

os

May

or d

e 25

0 ha

sta

450

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 45

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

so c

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tirol

y p

intu

ra y

/o

past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

pap

el

tapi

z

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido,

m

osai

co t

erra

zo e

n pl

acas

o

cola

do e

n si

tio y

/o a

lfom

bra

tipo

"D"

y/o

lose

ta c

erám

ica

igua

l o

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o du

ela

o pa

rque

t de

mad

era

y/o

már

mol

de

30

x 30

cm

. o

may

or y

/o

cant

era

lam

inad

a

Apl

anad

o de

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cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

y/o

már

mol

es y

/o lo

zas

incl

inad

as y

/o p

iedr

ín y

/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal d

e ha

sta

9 m

m.

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

pla

cas

may

ores

a 3

0 x

30

cm.

Mue

bles

tip

o "D

". L

ujo.

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, de

sayu

nado

r,

estu

dio,

sal

a de

tel

evis

ión,

rec

ámar

a(s)

, ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o co

n ba

ño,

cuar

to d

e la

vado

, lu

gare

s de

es

taci

onam

ient

o cu

bier

tos

y es

paci

os

adic

iona

les

tale

s co

mo

gim

nasi

o y

saló

n de

ju

egos

.

May

or d

e 45

0 ha

sta

650

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 65

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a

de 6

50 m

2 de

cons

truc

ción

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

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ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

65

0 m

2 de

con

stru

cció

n

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

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tirol

y p

intu

ra y

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past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

tap

iz

de t

ela

Firm

e de

con

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o si

mpl

e pu

lido,

al

fom

bra

tipo

"E"

y/o

lose

ta

cerá

mic

a ig

ual o

may

or d

e 30

x

30 c

m.

y/o

duel

a o

parq

uet

de

mad

era

finas

y/o

már

mol

igua

l o

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o ca

nter

a la

min

ada

y/o

lose

tas

de

porc

elan

atos

de

hast

a 30

X 3

0.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

labr

ada

y/o

már

mol

es o

gr

anito

s y/

o lo

zas

incl

inad

as

y/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

y/o

lám

inas

de

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inio

es

mal

tado

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fac

hada

in

tegr

al d

e cr

ista

l y/o

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lcon

es y

/o t

erra

zas

tech

adas

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal t

empl

ado

filtr

asol

y/o

po

lariz

ado

y/o

canc

eler

ía d

e P

VC

de

dobl

e cr

ista

l tér

mic

o y

acús

tico

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

pla

cas

may

ores

de

30 x

30

cm

. y/

o de

gra

nito

en

plac

as m

ayor

es a

30

x 30

cm

.

Mue

bles

tip

o "E

". S

uper

Luj

o.

Ant

esal

a(s)

, sa

la(s

) co

med

or,

coci

na,

desa

yuna

dor,

est

udio

(s),

sal

a de

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evis

ión,

re

cám

ara(

s),

baño

(s),

alg

uno

con

inst

alac

ione

s pa

ra v

apor

y/o

sau

na,

cuar

to(s

) de

ser

vici

o co

n ba

ño(s

), c

uart

o de

lava

do y

pla

ncha

do,

luga

res

de

esta

cion

amie

nto

cubi

erto

s

May

or d

e 65

0 m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

más

de

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

más

de

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón.

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e m

ás d

e

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

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ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de m

ás d

e

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

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on

tirol

y p

intu

ra y

/o

past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

pa

stas

quí

mic

as c

on

mez

clas

esp

ecia

les,

y/o

ta

piz

de t

ela

impo

rtad

o, y

/o e

stuc

os

o fr

esco

s de

cora

tivos

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido,

al

fom

bra

tipo

"F"

y/o

lose

ta

cerá

mic

a ig

ual o

may

or d

e 40

x

40 c

m.

y/o

duel

a o

parq

uet

de

mad

era

finas

y/o

már

mol

igua

l o

may

or d

e 40

x 4

0 cm

. y/

o ca

nter

a la

min

ada

y/o

lose

ta d

e po

rcel

anat

o de

50

X 5

0 o

may

ores

.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

labr

ada

y/o

már

mol

es o

gr

anito

s y/

o lo

zas

incl

inad

as

y/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

y/o

lám

inas

de

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inio

es

mal

tado

y/o

fac

hada

in

tegr

al d

e cr

ista

l y/o

ba

lcon

es y

/o t

erra

zas

tech

adas

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal t

empl

ado

filtr

asol

y/o

po

lariz

ado

de h

asta

9 m

m.

inte

ligen

te la

min

ado

inas

tilla

ble,

y/o

can

cele

ría

de

PV

C d

e do

ble

cris

tal t

érm

ico

y ac

ústic

o, y

/o t

erra

zas

tech

ada

Lose

ta c

erám

ica

igua

l o

may

or d

e 40

x 4

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

plac

as

may

ores

de

90 x

90

cm.

y/o

de g

rani

to e

n pl

acas

m

ayor

es a

90

x 90

cm

.

Mue

bles

tip

o "F

". G

ran

Lujo

.

SU

MA

S1

818

56

52

45

925

CLA

SE

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Infe

rior

Supe

rior

UN

O1

038

UN

O

DO

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LA

CLA

SE

CO

RR

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TE

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cas

o de

viv

iend

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ficie

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la c

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spon

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cad

a un

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hab

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e.

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OS

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79

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s, c

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y

dorm

ir co

n b

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0 m2

Mur

os d

e ca

rga

para

vivi

enda

de

hast

a 50

m2

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onst

rucc

ión

Lám

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y/o

mad

era

y/o

tabi

cón

Sin

ent

repi

sos

Lám

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No

hay

o m

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esca

sos.

Pis

o de

tie

rra

y/o

firm

e de

mez

cla

Sin

aca

bado

sM

ader

a y/

o fie

rro

Sin

rec

ubrim

ient

osW

.C.

de b

arro

y/o

letr

ina

sin

cone

xión

de

agua

cor

rient

e

Sal

a-co

med

or,

coci

na,

recá

mar

a(s)

y u

n ba

ño (

s)M

ayor

de

50 h

asta

85

m2M

uros

de

carg

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 85

m2

de c

onst

rucc

ión

Tab

icón

y/o

blo

ck

y/o

tabi

que

y/o

silla

r de

ado

be,

para

viv

iend

a de

hast

a 85

m2 de

cons

truc

ción

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o de

m

ader

a, p

ara

vivi

enda

de

hast

a 85

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada,

par

a

vivi

enda

de

hast

a 85

m2

de c

onst

rucc

ión

Tab

ique

y/o

blo

ck

apar

ente

y/o

apl

anad

o de

yes

o co

n pi

ntur

a y/

o m

ezcl

a co

n pi

ntur

a.

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido

y/o

lose

ta v

iníli

ca y

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nole

um

y/o

alfo

mbr

a tip

o "A

"

Mat

eria

l apa

rent

eP

erfil

de

alum

inio

nat

ural

de

1" y

/o p

erfil

de

fierr

o es

truc

tura

l y/o

tub

ular

de

pare

d de

lgad

a

Mos

aico

s 20

x 2

0 cm

. y/

o az

ulej

o de

11

x 11

cm

. y/

o lo

seta

cer

ámic

a de

has

ta 2

0 x

20 c

m.

Mue

bles

tip

o "A

". E

cono

mic

a

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, re

cám

ara(

s),

ba

ño(s

) y

luga

res

de e

stac

iona

mie

nto

May

or d

e 85

has

ta 1

50 m2

Mur

os d

e ca

rga

para

vivi

enda

de

hast

a 15

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

odo

be

para

viv

iend

a de

hast

a 15

0 m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o de

m

ader

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a

150

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

para

vi

vien

da d

e ha

sta

150

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

yes

o co

n pi

ntur

a y/

o ap

lana

do

de m

ezcl

a co

n pi

ntur

a.

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido

y/o

mos

aico

de

past

a y/

o m

osai

co

terr

azo

y/o

alfo

mbr

a tip

o "B

" y/

o lo

seta

cer

ámic

a de

20

x 20

cm

. y/

o du

ela

de m

ader

a la

min

ada

y/o

már

mol

de

10 x

30

cm.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a co

n pi

ntur

a.P

erfil

de

alum

inio

nat

ural

de

hast

a 2"

y/o

per

fil d

e fie

rro

estr

uctu

ral y

/o t

ubul

ar d

e pa

red

grue

sa

Azu

lejo

de

11 x

11

cm.

y/o

lose

ta c

erám

ica

de h

asta

30

x 30

cm

. y/

o de

már

mol

de

10 x

30

cm.

Mue

bles

tip

o "B

". M

edia

na

Cal

idad

xx

x

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, re

cám

ara(

s),

ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o o

lava

do y

pl

anch

ado,

est

udio

y lu

gare

s de

es

taci

onam

ient

o

May

or d

e 15

0 ha

sta

250

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 25

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

para

viv

iend

a de

hast

a 25

0 m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

250

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

250

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido

y/o

mos

aico

ter

razo

en

plac

as o

co

lado

en

sitio

y/o

alfo

mbr

a tip

o "C

" y/

o lo

seta

cer

ámic

a ha

sta

30

x 30

cm

. y/

o du

ela

o pa

rque

t de

m

ader

a y/

o m

árm

ol d

e ha

sta

30 x

30

cm

.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a co

n ap

licac

ione

s de

ca

nter

a y/

o m

árm

ol y

/o

cerá

mic

a y/

o lo

zas

incl

inad

as

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do h

asta

de

3" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal h

asta

de

6 m

m.

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

30

x 3

0 cm

.

Mue

bles

tip

o "C

". B

uena

C

alid

ad.

xx

xx

xx

xx

x

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, de

sayu

nado

r,

recá

mar

a(s)

, ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o co

n ba

ño,

estu

dio,

cua

rto

de la

vado

y

luga

res

de e

stac

iona

mie

ntos

cub

iert

os

May

or d

e 25

0 ha

sta

450

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 45

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

450

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

so c

on

tirol

y p

intu

ra y

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past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

pap

el

tapi

z

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido,

m

osai

co t

erra

zo e

n pl

acas

o

cola

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n si

tio y

/o a

lfom

bra

tipo

"D"

y/o

lose

ta c

erám

ica

igua

l o

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o du

ela

o pa

rque

t de

mad

era

y/o

már

mol

de

30

x 30

cm

. o

may

or y

/o

cant

era

lam

inad

a

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

y/o

már

mol

es y

/o lo

zas

incl

inad

as y

/o p

iedr

ín y

/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal d

e ha

sta

9 m

m.

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

pla

cas

may

ores

a 3

0 x

30

cm.

Mue

bles

tip

o "D

". L

ujo.

Sal

a y

com

edor

, co

cina

, de

sayu

nado

r,

estu

dio,

sal

a de

tel

evis

ión,

rec

ámar

a(s)

, ba

ño(s

), c

uart

o de

ser

vici

o co

n ba

ño,

cuar

to d

e la

vado

, lu

gare

s de

es

taci

onam

ient

o cu

bier

tos

y es

paci

os

adic

iona

les

tale

s co

mo

gim

nasi

o y

saló

n de

ju

egos

.

May

or d

e 45

0 ha

sta

650

m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

hast

a 65

0 m2

de c

onst

rucc

ión

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

hast

a

de 6

50 m

2 de

cons

truc

ción

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e ha

sta

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de h

asta

65

0 m

2 de

con

stru

cció

n

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

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on

tirol

y p

intu

ra y

/o

past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

tap

iz

de t

ela

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido,

al

fom

bra

tipo

"E"

y/o

lose

ta

cerá

mic

a ig

ual o

may

or d

e 30

x

30 c

m.

y/o

duel

a o

parq

uet

de

mad

era

finas

y/o

már

mol

igua

l o

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o ca

nter

a la

min

ada

y/o

lose

tas

de

porc

elan

atos

de

hast

a 30

X 3

0.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

labr

ada

y/o

már

mol

es o

gr

anito

s y/

o lo

zas

incl

inad

as

y/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

y/o

lám

inas

de

alum

inio

es

mal

tado

y/o

fac

hada

in

tegr

al d

e cr

ista

l y/o

ba

lcon

es y

/o t

erra

zas

tech

adas

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal t

empl

ado

filtr

asol

y/o

po

lariz

ado

y/o

canc

eler

ía d

e P

VC

de

dobl

e cr

ista

l tér

mic

o y

acús

tico

Lose

ta c

erám

ica

may

or d

e 30

x 3

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

pla

cas

may

ores

de

30 x

30

cm

. y/

o de

gra

nito

en

plac

as m

ayor

es a

30

x 30

cm

.

Mue

bles

tip

o "E

". S

uper

Luj

o.

Ant

esal

a(s)

, sa

la(s

) co

med

or,

coci

na,

desa

yuna

dor,

est

udio

(s),

sal

a de

tel

evis

ión,

re

cám

ara(

s),

baño

(s),

alg

uno

con

inst

alac

ione

s pa

ra v

apor

y/o

sau

na,

cuar

to(s

) de

ser

vici

o co

n ba

ño(s

), c

uart

o de

lava

do y

pla

ncha

do,

luga

res

de

esta

cion

amie

nto

cubi

erto

s

May

or d

e 65

0 m2

Mur

os d

e ca

rga

y/o

colu

mna

s de

con

cret

o y/

o de

ace

ro y

/o m

ixta

s pa

ra

vivi

enda

de

más

de

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Blo

ck y

/o t

abiq

ue

y/o

silla

r de

ado

be

y/o

tabl

aroc

a pa

ra

vivi

enda

de

más

de

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón.

Con

o s

in lo

sa d

e co

ncre

to y

/o lo

sa

alig

erad

a y/

o lo

sa

retic

ular

y/o

de

mad

era

para

vi

vien

da d

e m

ás d

e

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Losa

de

conc

reto

y/o

lo

sa a

liger

ada

y/o

losa

re

ticul

ar y

/o d

e m

ader

a pa

ra v

ivie

nda

de m

ás d

e

650

m2 d

e co

nstr

ucci

ón

Apl

anad

o de

mez

cla

con

pint

ura,

y/o

ap

lana

do d

e ye

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on

tirol

y p

intu

ra y

/o

past

a te

xtur

izad

a co

n co

lor

inte

gral

y/o

pa

stas

quí

mic

as c

on

mez

clas

esp

ecia

les,

y/o

ta

piz

de t

ela

impo

rtad

o, y

/o e

stuc

os

o fr

esco

s de

cora

tivos

Firm

e de

con

cret

o si

mpl

e pu

lido,

al

fom

bra

tipo

"F"

y/o

lose

ta

cerá

mic

a ig

ual o

may

or d

e 40

x

40 c

m.

y/o

duel

a o

parq

uet

de

mad

era

finas

y/o

már

mol

igua

l o

may

or d

e 40

x 4

0 cm

. y/

o ca

nter

a la

min

ada

y/o

lose

ta d

e po

rcel

anat

o de

50

X 5

0 o

may

ores

.

Apl

anad

o de

mez

cla

y/o

past

a y/

o pl

aca

de c

ante

ra

labr

ada

y/o

már

mol

es o

gr

anito

s y/

o lo

zas

incl

inad

as

y/o

prec

olad

os d

e co

ncre

to

y/o

lám

inas

de

alum

inio

es

mal

tado

y/o

fac

hada

in

tegr

al d

e cr

ista

l y/o

ba

lcon

es y

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erra

zas

tech

adas

Per

fil d

e al

umin

io a

nodi

zado

o

esm

alta

do d

e ha

sta

4" c

on

canc

eles

de

piso

a t

echo

y

cris

tal t

empl

ado

filtr

asol

y/o

po

lariz

ado

de h

asta

9 m

m.

inte

ligen

te la

min

ado

inas

tilla

ble,

y/o

can

cele

ría

de

PV

C d

e do

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cris

tal t

érm

ico

y ac

ústic

o, y

/o t

erra

zas

tech

ada

Lose

ta c

erám

ica

igua

l o

may

or d

e 40

x 4

0 cm

. y/

o de

már

mol

en

plac

as

may

ores

de

90 x

90

cm.

y/o

de g

rani

to e

n pl

acas

m

ayor

es a

90

x 90

cm

.

Mue

bles

tip

o "F

". G

ran

Lujo

.

SU

MA

S2

819

79

04

45

925

CLA

SE

924

Infe

rior

Supe

rior

UN

O1

038

UN

O

DO

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3960

LA

CLA

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RIZ

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CA

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TR

ES

PA

RA

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115

CIN

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511

614

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EIS

614

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0S

IET

E7

181

En

adel

ante

SIE

TE

* E

n el

cas

o de

viv

iend

a m

ultif

amilia

r (c

omo

veci

ndad

es)

la s

uper

ficie

a c

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dera

r es

la c

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spon

dien

te a

cad

a un

idad

hab

itabl

e.

ES

PA

CIO

S

AC

AB

AD

OS

EN

F

AC

HA

DA

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49

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78

14

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05

10

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21

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45

42

32

28

239

60

31

818

56

54

44

312

361

85

42

819

79

65

55

925

486

115

53

920

813

86

710

1234

511

614

5

63

921

914

97

1313

1646

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618

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A M

UR

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50

CAPITULO IV

AVALUO FISCAL PARA PAGO DE MULTAS DE LAS CONSTRUCCIONES

51

AVALUO FISCAL PARA PAGO DE MULTAS DE LAS CONSTRUCCIONES

• Actualmente existe construcción excedente o no manifestada en la licencia de construcción;

los metros cuadrados según proyecto arquitectónico y según inspección física no corresponde a los

metros cuadrados manifestados en la licencia de construcción con número: Exp. 899/06 Juzgado 55º

Civil.

Se regulariza mediante un avalúo fiscal, de la totalidad del inmueble (predio y construcciones

existentes), calculando el valor de mercado para el pago de multa, practicado por una persona

autorizada y registrada según el Código Financiero del Distrito Federal; cabe señalar que se calcula el

valor de mercado del inmueble total y se hace referencia del valor de la construcción no regularizada.

52

AVALUO No:FECHA:

SOLICITANTE:


OBJETO:

PROPOSITO:

AVALUO INMOBILIARIO PAGO DE MULTA PARA REGULARIZAR LAS CONSTRUCCIONES

Problema 3

28/11/2008



Pago de Multa para regularizar las construcciones.

Determinar el valor comercial del inmueble

VALOR FISICO:

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

VALOR DE MERCADO:

CONCLUSION:

VALOR COMERCIAL: N.R.

OBSERVACIONES:

Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante, siendo 30.82 m2 equivalentes en valor por m2 de $6700 dando un total de $206 494.00


$10,917,000.00

$8,187,058.39

$10,917,000.00

$10,201,340.00

53

AVALUO No:FECHA:

ALUMNO: RICARDO MARTINEZ GONZALEZ

SOLICITANTE DEL AVALÚO: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO:

FECHA DEL AVALÚO:

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Inmueble de uso Habitacional

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO:

OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor comercial del inmueblePROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: Pago de Multa para regularizar las construcciones.


No. CUENTA PREDIAL: SI

No. CUENTA DE AGUA:

Problema 3

28/11/2008


20 -


000 -18-37-557-552-01-000-7 Global039 - 112 - 9


Particular privada


I. ANTECEDENTES

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

POBLACIÓN:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

USO DE SUELO:

VÍAS DE ACCESO A LA ZONA:

SERVICIOS PÚBLICOS:

EQUIPAMIENTOURBANO:

HC / 3 / 30

Completos: Abastecimiento de agua potable, a traves de red de distribución con suministro mediantetomas domiciliarias. Drenaje y Alcantarillado, Redes de recolección de aguas residuales en sistemasseparados para aguas negras y pluviales. Red de Electrificación: suministro a través de redes areas.Alumbrado público: Sistemas de cableado aéreo sobre postería de concreto sencilla, con luminarias detipo incandescentes y de mercurio. Pavimentos: de concreto asfáltico sobre relleno compactado. OtrosServicios: Red telefónica, recolección de basura, vigilancia, señal de T.V. Por antena común y porcable.

Escuelas, centros comerciales,bancos, deportivos, gasolinerias, nomenclatura en calles, señalización.

Densa de Nivel Socio - Económico Medio

Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.


Producida escencialmente por vehículos automotores

100%


Edificios de departamentos y casas habitacion de uno y tres niveles del tipo moderno de mediana calidad

54

AVALUO No:FECHA:

ORIENTACIONES:

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DEL TERRENO SEGÚN ESCRITURAS

Al norte en 21.70 mts Con el lote No. 5, hoy casa veintinueve de las calles de Cádiz

Al sur en 24.10 mts Con resto del mismo terreno

Al oriente en 14.20 mts Con la tercera calle de Cadiz; y

Al poniente en 9.50 mts Con casa sin numero a la calle de Valencia.

SUPERFICIE TOTAL DE TERRENO: m2 SEGÚN:Plano TopograficoSUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN TOTAL: m2 SEGÚN:Planos arquitectónico y levantameinto fìsico.INDIVISO:TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: FORMA Nº DE FRENTES NIVEL

REGULAR

IRREGULAR

III. TERRENO

TRAMOS DE CALLES O CALLES TRANVERSALES, LIMÍTROFES Y

Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.

100.0000%855.28316.49

Problema 3

x1

A nivel

28/11/2008

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:DENSIDAD HABITACIONAL:INTENSIDAD DE CONTRUCCIÓN: Hasta 3.5 veces el area del terreno.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: No se investigaronLOTE TIPO EN LA ZONA: m2.

CROQUIS DE LOCALIZACION

Alta de 101 a 120 Viv / HaLas propias a su entorno urbano

250.00

NORTE

TIGRE

CJO

N H

UE

RTA

DURAZNOS

LIRIO

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NZA

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LAG

A

SANTANDERMA

LAG

AJER

EZ

DONATELLO

GA

LIC

IA

ALGECIRAS

CA

NO

VA

RE

CR

EO

EXTREMADURA


55

AVALUO Nº:

FECHA:

DE LA SUP. ORIGINAL SUP. 261.38 M2

AL NORTE: 21.70 Mts CON EL LOTE N° 5, HOY CASA 29 DE LAS CALLES DE CADIZ

AL SUR: 24.10 Mts CON EL RESTO DEL MISMO TERRENO

AL ORIENTE 14.20 Mts CON LA TERCERA CALLE DE CADIZ

AL PONIENTE: 9.50 Mts CON CASA S/N A LA CALLE DE VALENCIA

DE LA SUP. SEGÚN PLANO TOPOGRAFICO DE DESLINDE SUP. 316.49 M2
















DE LA SUPERFICIE RESTANTE ( DIFERENCIA ENTRE LA SUPERFICIE ORIGINAL Y LA SUPERFICIE DE ACUERDO APEO Y DESLINDE

SUPERFICIE: 55.11 M2



AL SUR 11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA


AL ORIENTE 7.00 M CON FRACCION ORIGINAL DE SUPERFICIE DE 216.38 M2, DE LA QUE AHORA FORMA PRTE

AL PONIENTE 4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA


COLINDANCIAS ANEXAS

Problema 328/11/2008

56

AVALUO No:FECHA:

USO ACTUAL DEL INMUEBLE

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: Tres, T-1: Casas en dos niveles cada una, T-2, Departamentos en condominios y

T-3.- Pent House.

CALIDAD Y CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES: H 10 4 ; H 10 4 ; H 10 4

NUMERO DE NIVELES: Seis del edificio. Dos niveles para T-1, un nivel para T-2 y Dos niveles para T-3.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCION: 0 Años, Para T-1 , T-2 y T-3.

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante.

Se trata de un desarrollo habitacional,donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:

Problema 3

28/11/2008


VIDA UTIL REMANENTE: 80 Años

VIDA PROBABLE: 80 Años

ESTADO DE CONSERVACION:

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES U SUCEPTIBLES DE RENTARSE: 6 Unidades. (Dos casa en condominio, tres departamentos y un Pent House).

A).- OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS :

Probable, cajon de concreto armado en dimensiones según calculo.


Impermeabilizadas.

De concreto armado y tabique hueco con refuerzos intermedios.

Nuevo

Funcional


V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

De concreto armado.

Muros de carga con refuerzos de concreto armado, columnas , trabes de conreto armado y de acero estructural

57

AVALUO No:FECHA:

B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOSAPLANADOS:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

C).- RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

D).- CARPINTERÍA:PUERTAS:CLOSETS:LAMBRINES Y PLAFONES:MUEBLES EMPOTRADOSPISOS

E).-INSTALACIÓN HIDRAULICA Y SANITARIA: Instalación hidráulica entubada oculta, con ramaleo de tubería de cobre, instalación sanitaria oculta con ramaleo de tubería de P.V.C.

De rampa de concreto armado terminados con loseta ceramica y de acero al esmalte y vigas estructurales con escalones de concreto escobillado.

Vinilica en general y esmalte en zonas humedas.

Mosaico de marmol en zonas humedas

De yeso a regla terminado con pintura vinilica

Acordes al recubrimiento del piso

De yeso plomo terminado con pintura vinilica

Problema 3

No tiene.

Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto

Puertas de comunicación de tipo tambor entintadas y prefabricadas en acceso principal.

No tiene.

No tiene

No tiene.

28/11/2008

De madera de pino terminadas entintadas.

MUEBLES DE BAÑO

MUEBLES DE COCINA:

F).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:

G).- PUERTAS, VENTANERIA METALICA Y CANCELERIA:

PUERTASPORTONESCANCELES

H).- VIDRIERIA

I).- CERRAJERIA

J).-FACHADA:

K).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRA COMPLEMENTARIA

con ramaleo de tubería de P.V.C.

Cocinas integrales, sistemas de intercomunicaciòn, bardas, cisterna y equipo, elevador , patios, cajones de estacionamiento, terrazas y balcones, cuarto de maquinas, rampas de acceso y circulaciones, roof garden.

Aparente de concreto y fina de cemento arena terminado con pintura vinilica en parte.

De fierro de lamina al esmlatePerfiles de aluminio en servicio.

Instalación entubada oculta, con apagadores y contactos de mediana calidad

Cocina Integral completa de buena calidad (campana, estufa de 4 quemadores y lavabos).

Muebles de baño blancos, con placa de mármol en lavabos

Perfiles de aluminio anonizado en ventaneria

Vidrio medio doble, trasluciso, en seccions grandes.

De buena calidad, importada.

58

AVALUO No:FECHA:

Para efecto de llegar al valor del inmueble, se hizo un amplio estudio de la zona donde se ubica el mismo, en dicho estudio fueron considerados todos los aspectos relevantes de la zona. Así mismo, una amplia investigación de mercado.

La investigación de mercado consistió en peinar el lugar, con la finalidad de detectar físicamente inmuebles disponibles en venta o renta. De estos, se procedió a levantar e investigar información considerada como significativa.

METODO FISICO O DIRECTO: Sustentado bajo lo siguiente:

VALOR DE TERRENO: La obtención de este valor es el resultado del análisis provinente de la investigación de mercado, aplicando sus correspondientes factores físicos de eficiencia.

LOTE TIPO: Corresponde al lote predominante en la zona o calle con características, medidas y superficie homogéneas.

CALLE MODA: Corresponde al tipo de calle dominante en la zona con características y medidas semejantes.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES: Los valores de las construcciones e instalaciones fueron obtenidas de los elementos constructivos previamente cuantificados y calculados a partir de costos y precios vigentes por medio de análisis especifico, de lo cual resulta el valor de reposición nuevo, a su vez a éste se le deduce el demérito o depreciación por deterioro físico, es decir, por edad y estado de conservación, de lo que resulta finalmente, corresponde al valor neto de reposición.

La cuantificación de áreas contenidas en el presente avalúo, fueron calculados a partir de la información proporcionada por el solicitante, información que fue verificada físicamente en el inmueble mediante levantamiento directo. En el caso donde se encontraron variaciones, se hicieron las consideraciones correspondientes.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Problema 3

28/11/2008

hicieron las consideraciones correspondientes.

De lo anterior, se resume que lo cuantificado, corresponde a lo existencial físicamente en el inmueble, a esta fecha.

METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Corresponde al valor que representa el inmueble, obtenido a partir de sus ingresos reales o susceptibles de producir dentro de un mercado activo de arrendamiento similar en uso.

METODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Corresponde al valor que representa el inmueble proveniente de precios en el mercado de inmuebles con características similares al valuado. Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante, siendo 30.82 m2 equivalentes

59

AVALUO No:

FECHA:

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:

A). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

Años


Problema 3

5551058904 Proyecsa Inmobiliaria Lar

Calle 2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 55680437


Terreno


Allegra Bienes Raices

Century 21 Lomax + Cobarrubias


Calle Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal



316.49

CALLE, NUMERO Y COLONIA

0EDAD:CARACTERISTICAS:


INFORMANTE

Terreno Terreno plano de forma regular intermedio

Ven Con Servicios

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO

UBICACIÓN:

TELEF ONOCASO

IT-2

IT-3Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 53395847


IT-1

Calle Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Terreno

Calle Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

52028888

IT-5

TerrenoIT-4

28/11/2008

SUPERFICIE TERRENO:


FUb FFo FSu

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R.

FACTORES UTILIZADOS: FNeg: Negociación : Factor de negociación.

FZo: Zona : Incluye la diferencia de los servicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.

FUb: Ubicación : Implica la ubicación en la manzana.

FFo: Forma : Es el factor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado.

FSu: Superficie : Es el factor que resulta de la relación de superficie respecto al lote moda y/o valuado.


1.00

10,176.391.001.00

1.00 1.00IT-6

1,500,000.00 147.40 10,176.39


1.00

1.00

1.00

1.00 10,411.50 18%

1.00

1.00

1.001.00

Cemtury 21 amici premier

1.00

1.00

1.00 1.00

1.00

18%

Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal 5524-551-67

1.00

IT-41,380,000.00

10,411.50

125.00 1.00

$9,900.00

11,040.00

1.00

1.00

9,902.49 100%

1.00

1.00

1.00

1.00

1.001.00

1.00

1.00

IT-37,488,000.00

1.00

624.00 12,000.00

1.00

1.00

1.001.00 1.00

10,000.00

1.00

1.001.00

1.00

1.00

1.00

11,040.00

1.00 0.83

1.001.00

1.00

1.00

316.49 1.00

POND %FFr


1.00 1.00

18%

1.00 7,894.74

1.00

1.00

FZo

1.00

1.00 1.00

FRe

PRECIO HOMOLOGADO

$/M2

10%

9,000.00

1.00

CASO OFERTA $PRECIO

UNITARIO $/M2

SUJETO

IT-6

IT-115,000,000.00 1900.00 7,894.74

1.00 0.83 1.00 1.00

520.00

1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.001.20

1.00

1.00 1.00

18%

18%IT-2

4,680,000.00

1.00

9,000.00 1.00

1.00IT-5

21,000,000.00 2017.00

SUPERFICIE M2

1.00

Fneg

1.00

60

AVALUO No:

FECHA:



Años


Problema 3


28/11/2008

RE/MAX Plus


DELEGACION COL. NOMINAL

SUPERFICIE CONSTRUCCION:

EDAD:

CARACTERISTICAS:


316.49

236.17


0

SUPERFICIE TERRENO:

UBICACIÓN:

CASO

IV-1

Benito Juarez EXTREMADURA INSURGENTES

Edad 3 Años

UBICACIÓN

COROT np

C.P. Nº. EXT. Nº INT.CALLE

5281 3881

200.00 m²

np 83.00 m² 179.00 m²

INFORMANTE TELEFONOTERRENO CONSTRUC.

SUPERFICIE m2

LEONOR SANCHEZ 5510-46-3137

CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAÑOS , 2 ESTAC,

MIXCOAC - n/p 100.00 m²

IV-2

Benito Juarez INSURGENTES MIXCOAC

Edad 10 Años

RAYO VENDE 5513 1010

Edad AñosCASA HABITACION, 3 REC, 2.5 BAÑOS, 1 ESTAC.

AGUSTO RODIN np np 165.00 m²

IV-4

Benito Juarez DEL VALLE

199.00 m²

IV-3

Benito Juarez MIXCOAC


5688 0541

Edad 2 AñosCASA EN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAÑOS, 3 ESTAC.

RECREO np np 70.00 m²

ADOLFO PRIETO np np 70.00 m² 272.00 m²

239.00 m²

IV-6

Benito Juarez SAN JOSE INSURGENTES

5688 0541

Edad 7 AñosCASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.

5668-8167npnp

IV-5

Benito Juarez DEL VALLE CENTURY 21 TRUEBA DE TORRES

93.00 m²JOSE MA IBARRARAN 243.00 m² NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE CV


0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

3 80 77 0.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.03 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01

10 80 70 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

2 80 78 0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

7 80 73 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.12 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10

6 80 74 0.93 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.21 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18

VALOR HOMOLOGADO:







Otro :


IV-6

Edad

PRECIO HOMOLOGADO

CASA EN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.6 Años


$/M2

15,363.13

SUP. EN VENTA

M2

PRECIO UNIT

$/M2

POND.

%SUJETO 855.28

CASO OFERTA

12,750,000.00 179.00

$15,521.51 18%

$16,241.57 18%

14%$13,542.71

22,950,000.00 200.00 14,750.00

32,750,000.00 199.00 13,819.10

43,300,000.00

3,613,401.00

$13,807.53 18%

239.00

15,300.00

18%

53,400,000.00 272.00 12,500.00

VALOR DE MERCADO PARA T-1 :

63,700,000.00 243.00 15,226.34

$18,028.04

100.00%

14%$13,727.03

13,807.53

15,265.52

61

AVALUO No:

FECHA:



Años

np 333.08 m² 105.00 m² Verchy Inmobiliria 5680-1730

Edad AñosIV-6

Benito Juarez Mixcoac Empresa np

np 222.05 m² 70.00 m² Organización Serrano 55954045


IV-5

Benito Juarez Mixcoac Murcia np

np 275.98 m² 87.00 m² Century 21 Batiz 53431555


IV-4

Benito Juarez Mixcoac Claudia Arciniaga np

np 317.22 m² 100.00 m² Bienes Raices Foz 2123-9130


IV-3

Benito Juarez Mixcoac Extremadura np

n/p 339.42 m² 107.00 m² Century 21 Trueba de Torres 5688-0541


IV-2

Benito Juarez Mixcoac Asturias 49


15 np 237.91 m² 75.00 m²

TERRENO CONSTRUC.INFORMANTE TELEFONO

IV-1

Benito Juarez Mixcoac Andrea del Sarto



COL. NOMINAL C.P.



EDAD: 0

CALLE Nº. EXT.

Problema 3

28/11/2008



DELEGACION

VII.- INVESTIGACION DE MERCADO ( PARA TIPO DE CONST RUCCION TIPO T- 2)

Carmen Silva 5559-7978

Nº INT.


0 80 0 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00

0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.86

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 1.00 0.85

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

15 80 65 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

VALOR HOMOLOGADO:







Otro :


15,706.71 100.00%

15,700.00

VALOR DE MERCADO PARA T-2: 4,013,862.00

$16,613.33 17%

$18,554.22 17%

61,780,000.00 105.00 16,952.38

$16,333.33 17%

51,100,000.00 70.00 15,714.29

$16,611.00 17%

41,450,000.00 87.00 16,666.67

$13,141.00 17%

31,695,000.00 100.00 16,950.00

15%

21,650,000.00 107.00 15,420.56

11,100,000.00 75.00 14,666.67

$12,624.80

SUJETO 0.00

POND.




62

AVALUO No:

FECHA:



Años

np 570.99 m² 120.00 m² Azucena Medina 2488-1293

Edad 1 AñosIV-6

Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero 155

np 899.31 m² 189.00 m² Ana Ganriela Gaona 5033-2153


IV-5

Benito Juarez San Jose Insurgentes Damas 113

np 570.90 m² 119.98 m² Lasal Bines Raices 354-9977


IV-4

Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Malaga np

np 827.94 m² 174.00 m² MarioAlberto Mtz., 5611-8933


IV-3

Benito Juarez San Jose Insurgentes Sagrero np

n/p 580.51 m² 122.00 m² Salvador Gutierrez Galvez 55232099


IV-2

Benito Juarez Insurgentes Mixcoac Cadiz 98


38 np 624.00 m² 131.14 m² Modus Vivendi 5033-2153

CALLE Nº. EXT. Nº INT. TERRENO CONSTRUC.INFORMANTE TELEFONO

IV-1

Benito Juarez San Jose Insurgentes Jose Maria Ibarran






EDAD: 0

Problema 3

28/11/2008





0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98

1 80 79 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99

VALOR HOMOLOGADO:


$






Otro :


19,278.94 100.00%

19,300.00

10,916,755.00VALOR DE MERCADO PARA T-3: 3,289,492.00

VALOR DE MERCADO ( T-1, T-2 Y T-3):

$18,148.15 14%

$18,925.93 18%

62,200,000.00 120.00 18333.33

$19,603.27 18%

53,650,000.00 189.00 19312.17

$17,741.38 14%

42,400,000.00 119.98 20003.33

$20,081.97 18%

33,150,000.00 174.00 18103.45

18%

22,500,000.00 122.00 20491.80

12,753,940.00 131.14 21000.00

$20,580.00

SUJETO 0.00

POND.




IV-6

63

AVALUO No:

FECHA:

C). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO RENTADOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANDOSE EN RENTA.

Años

VII.- INVESTIGACION DE RENTABILIDAD


28/11/2008

Problema 3

TERRENOCALLE

SUPERFICIE TERRENO:

SUPERFICIE m2

Mixcoac

236.17


316.49

COL. NOMINAL CONSTRUC.C.P.INFORMANTE

DELEGACION

Asterisco Serv. Inmobiliarios

IR-1

Benito Juarez

Nº. EXT.

62.00 m²212.91 m²

CASOUBICACIÓN

56151041

Edad 19Departamento en condominio: Sala - comedor, cocina, 1 baño, 2 Recamaras, 1 cajon de estacionamiento.

Rembrandt np np

Edad0

IR-3


IR-2


Edad3

n/p


Andrea del Sarto 76 206.04 m² Asterisco Serv. Inmobiliarios

IR-4


IR-5


Edad20


Boticelli np np 87.00 m² Aremando Bernal298.76 m²

56313939

Edad10


Los Echaves np np 100.00 m²

IR-6

Benito Juarez Mixcoac 56681222

Edad6


Holbein 360.57 m²np np Century 21 Confort

SUPERFICIE CONSTRUCCION:EDAD: 0

CARACTERISTICAS:

105.00 m²

309.06 m²

343.40 m²

90.00 m² Century 21 Movisa

5615104160.00 m²


TELEFONO

Madrigal Stacpoole

5513215621

Nº INT.


Castañeda 27 np 12519900

Edad VP VR Fneg FEd FCal FCon FArea Otro Fzo Fre

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

19 80 61 0.76 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.32 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21

3 80 77 0.96 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.04 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.96

0 80 80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.92

20 80 60 0.74 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.35 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.24

10 80 70 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.51 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.39

6 80 74 0.92 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 1.13 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.04

VALOR HOMOLOGADO:

VALOR HOMOLOGADO EN N.R. T-1 $

FACTORES UTILIZADOS:

FNeg: Negociación : Factor de negociación.






OFERTASUPERFICIE EN RENTA PRECIO UNITARIO FACTORES DE HOMOLOGACION POND.

SUJETO 855.28

M2 $/M2 $/M2 %CASO

17%

5,800.00 62.00 93.55

$113.24

IR-48,000.00 87.00 91.95

IR-25,800.00 60.00

90.00 88.89

96.67

IR-1

IR-3$81.78 17%

8,000.00

$114.32 15%

IR-58,000.00 100.00 80.00

$111.31

IR-6105.00 109.5211,500.00

17%

17%

100%

$92.64

PRECIO HOMOLOGADO

104.37

$114.09

104.40

17%

64

AVALUO No:FECHA:

A).- TERRENOLote tipo VAL. DE REFERENCIA (AREA DE VALOR): VAL . DE REFERENCIA (CORREDOR DE VALOR):

) x ) x ) x ) x ) =

B).- CONSTRUCCIONES CLASIFICACION= USO GENERICO + RANGO DE NIVELES + CLASIFICACION

10 4

10 4

10 4

10 4


Vlor total

5,000.00 758,750.00$

T2 255.66 15,700.00 4,013,862.00$

5,000.00 0 80 1.00 1.00 1.00

19,300.00170.44

1.00 1.00

T3 3,289,492.00$

#10916775.00

FACTORES

1,712,922.00$

1,141,948.00$

VP

VALOR DEL TERRENO

FcoFVR

VALOR RESULTANTE

VUNR $/M2

VALOR UNITARIO RESULT. $/M2

236.17

No aplica

Fed

9900.00

FRACC.

Fre

6,700.0006,700.00236.17

5,299.80$ 250.00

T 1

662.27SUP. TOTAL CONSTRUIDA

T3

T2

T4 H 151.75

255.66

3,133,251.00$ Fub (

T 1

1.00

CLASIFICACION SUPERFICIE M2

1,582,339.00$ 1.00

1.001.00Fre= Fzo (

TIPO

H

H

6,700.00

6,700.00 0

0 6,700.00

6,700.001.00

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES (B)

1.00

1.00 1.00 1.00

80

1.001.00

80

80

MOTIVO DEL COEFICIENTE

AREA O CORREDOR DE

VALOR

A03016 1.00

VALOR PARCIAL

V. UNIT. HOMOLOGADO

$/M2

VALOR DE MERCADO

1.00

5,195,959.00$

9900.00

H

EDAD

1.00 Ffo (

VURN $/M2

Fsu (

INDIVISOVALOR UNITARIO

$/M2Fre

Ffr (

Unica 316.49

SUPERFICIE M2

170.44

28/11/2008

100.0000000%

15,300.00

TIPO

3,613,401.00$

SUPERFICIE M2

3,133,251.00$

Problema 3


C1. INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

EN REGIMEN DE CONDOMINIO (USO COMÚN)

$ -

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES (C1) $ 1,872,130.00

VALOR FÍSICO (A + B + C + C1) 10,201,340.00$

FVRVALOR

RESULTANTEVP

FACTORES

1.00 1.00

VUNR $/M2

VURN $/M2Fed Fco

VALOR DE LAS INSTALACIONES COMUNES

CLAVE DESCRIPCIONSUPERFICIE O

LOTEEDAD

FcoVP

FedVURN $/M2

FACTORES VALOR RESULTANTE

VUNR $/M2

FVR

CLAVE DESCRIPCION

EN RÉGIMEN PARTICULAR (USO INDIVIDUAL)

SUPERFICIE O LOTE

EDAD

INDIVISO 100.00000%

OC10 Cisterna y Equipo 1 24,700.00 0 80 1.00 24700.00 $ 24,700.00 OC01 Bardas 35 1,850.00 0 80 1.00 1.00 1.00 1850.00 $ 64,750.00

EA09 Cocina integral 6.0000 12,300.00 0 80 1.00 1.00 12300.00 $ 73,800.00

IE01 Elevadores 1.0000 850,000.00 0 40EA11 Gas Estacionario 1.0000 26,800.00 0

1.00

$ 26,800.00 1.00 1.00 1.00 850000.00 $ 850,000.00

8040 1.00 1.00 1.00 26800.00

OC17 Circulaciones Vehiculares 45 5,000.00 0OC17 Vestibulo, lobby, escaleras 74.0000 6,700.00 0

$ 225,000.00 1.00 1.00 1.00 6700.00 $ 495,800.00

8080 1.00 1.00 1.00 5000.00

OC17 Areas jardinadas y terrazas 48 1,180.00 0OC17 Roof Garden 23 1,180.00 0

$ 56,640.00 1.00 1.00 1.00 1180.00 $ 27,140.00

8080 1.00 1.00 1.00 1180.00

1.00 1.00 1.00 5500.00 $ 27,500.00 OC17 Baño comun y area de basura 5 5,500.00 0

65

AVALUO No:FECHA:

RENTA BRUTA MENSUAL

DEDUCCIONES ANUALES

a).- IMPUESTO PREDIAL

b).- SERVICIO DE AGUA

c) CONSERVACION Y MANTENIMIENTO

d) ADMINISTRACION

e) ENERGIA ELECTRICA

f) SEGUROS

g) OTROS

h) VACIOS

T-3 H 170.44 104.40 17,793.94$

TOTALES

H 255.66

28/11/2008

104.40 26,690.90$

24,656.15$

TIPO

Problema 3

8.33%

31.08%

$ 0.00

$ 5762.00

$ 21485.67

1.50%

$ 9577.26

$ 0.00

$ 691.41

$ 4418.00

$ 1037.00

1.00%

13.86%

0.00%

6.39%

MONTOCONCEPTO

$ %

SUMA 69,140.99$

T-1 H 236.17 104.40

T-2

CLASIFICACIONSUPERFICIE O CANTIDAD M²

RENTA UNITARIA MENSUAL $/M²/MES

RENTA MENSUAL $

CALCULO DE LA RENTA ANUAL (R.N.A.)

CONCEPTO

OBSERVACIONES

RESULTADO APLICACIÓN ENFOQUE DE INGRESOS: 8,187,058.39$

TOTALES

VENTA UNITARIA DE INMUEBLES SIMILARES 15,300.00$

DEDUCCIONES

6.98%

RENTA UNITARIA 104.40$

RENTA NETA ANUAL: 571,457$

31.08%

TASA NETA:

RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA):

RENTA BRUTA ANUAL:

DEDUCCIONES ANUALES:

69,100$

829,200$

257,743$

31.08%

MONTO

$ 21485.67

66

AVALUO No:FECHA:

VALOR COMERCIAL EN N.R.

Esta cantidad representa al Valor comercial al dia:

INDICE ANTERIOR

Problema 3


Enfoque de capitalización de rentas en N.R. 8,187,058.39

10,916,755.00Enfoque de Mercado en N.R. $

VALOR REFERIDO

XIII.- VALOR REFERIDO EN SU CASO:

CASO

$

FECHA A REFERIR INDICE ACTUAL FACTOR

$


XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN De acuerdo a los índices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.

XII.- CONCLUSIONES

(Otro valor)

10,917,000.00$

$ 10,201,340.00

28/11/2008

Enfoque Físico en N.R.

X.- RESUMEN DE VALORES

RICARDO MARTINEZ GONZALEZ FIRMA FIRMA FIRMA

Páginas necesarias para el reporte fotográfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables).

Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones)

Otros estudios realizados (especificar)


DIRECTOR ASESOR 2ASESOR 1

El presente documento no tendra validez si es utilizado para fines distintos al especificado en la caratula, asi mismo si carece de sello y firma de los representantes de la institucion

ALUMNO

CONSIDERACIONES

Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante, siendo 30.82 m2 equivalentes en valor por m2 de $6700 dando un total de $206 494.00

67

CIUDAD DE MÉXICO

TESORERIA SECRETARIA DE

FINANZAS DFANEXO A LA DECLARACION DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICION DE INMUEBLES

( PARA SER LLENADO A MAQUINA POR EL PERITO VALUADOR )


DATOS DE UBICACION DEL INMUEBLE 112 20 000 9

COLONIA C.P.

CARACTERISTICAS URBANAS DEL TERRENO

250m² FORMA x

DEL TERRENO X =

FZo FUb FFr FFo FSu

TOTAL 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

INDIVISO ( * ) SUMA ( A ) TOTAL $

DE LA CONSTRUCCION

USO FCo FEdT 1 H H 1.00 1.00

T2 H H 1.00 1.00

T3 H H 1.00 1.00SUMA ( B ) TOTAL $

$3,133,251.00

$1,712,922.00

VALOR RESULTANTE

$1,582,339.00

$4,437,209.00

3,133,251.00

$1,141,948.00

FACTORESEDAD

HABITACIONAL

CLAVES DE

039N° CTA. CAT.

CLAVE CONST

316.49

N° EXTTercera de Cadiz (Cadiz)

316.49

VALOR UNITARIO

236.17RANGO CLASE

10

4

USO GENERICO

HC / 3 / 30

A03016

Insurgentes Mixcoac

LOTE MODA REGULAR

AREA O CORREDOR SUPERFICIE m²

316.49 m²

CLASIFICACION DE LA ZONA

TIPO VALOR UNITARIO $/m²

USO DEL SUELO

$9,900

100.00000%

170.44

VALOR RESULTANTEFRe

Benito Juarez


1N° FRENTES

100.000000%

03920

10

$6,700.00

$6,700.004

$6,700.00

4

10

27

DELEG.

255.66

662.27

IRREGULAR

1.00

SUPERFICIE m²

316.49 m²

FACTORES DE EFICIENCA

CALLE

PORCION

SUMA ( B ) TOTAL $

AREAS E INSTALACIONES COMUNES ( * ) SOLO EN CONDOMINIO

FCo FEd-

INDIVISO ( * ) ( C ) TOTAL $

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

FCo FEd

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

1.00 1.00

INDIVISO ( * ) ( D ) TOTAL $

CAPITALIZACION DE RENTAS

RENTA MENSUAL VALOR FISICO A + B + C +D

DEDUCCIONES MENSUALES VALOR DE CAPITALIZACION

CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL VALOR DE MERCADO

RESULTA VALOR COMERCIAL

VALOR COMERCIAL CON LETRA

VALOR REFERIDO AL: $ FACTOR

PERITO VALUADOR SOCIEDAD

3

1

2

5

4

45.0000

100.000000% $1,872,130.00

1

OC17

1

Vestibulo, lobby, escalerasOC17

Cocina integral

Elevadores

EA11

EA09

IE01

$495,800.00

$4,437,209.00

EDAD VALOR RESULTANTE

$10,917,000.00

EDADSUPERFICIE O LOTE

$69,140.99

74.0000

$225,000.00

CLAVE

$10,916,755.00

1.000026,800.00

VALOR UNITARIO

850,000.00 1.0000

-

CLAVE

Circulaciones Vehiculares

6,700.00

5,000.00

VALOR UNITARIO

Gas Estacionario

SUPERFICIE O LOTE

$26,800.00

$850,000.00

$69,100.00

$8,187,058.39

12,300.00 $73,800.00

FACTORESVALOR RESULTANTE

31.08%

DIEZ MILLONES NOVECIENTOS DIECI SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

FACTORES

662.27

100.000000%

6.98%

6.0000

Roof Garden

DEL INMUEBLE

DEL INMUEBLE

6 OC17

8 OC17

$10,201,340.00

$8,187,058.39

7 OC17 Areas jardinadas y terrazas 1,180.00 48.0000 $56,640.00

Baño comun y area de basura 5,500.00 5.0000 $27,500.00

1,180.00 23.0000 $27,140.00

9 OC10 Cisterna y Equipo 24,700.00 1.0000 $24,700.00

10 OC01 Bardas 1,850.00 35.0000 $64,750.00

68

DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

METODO DE VALUACION: De acuerdo a los índices de valor obtenidos se concluye que el valor de mercado es representativo, en consecuencia este equivale al valor comercial del inmueble.

INVESTIGACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

COL. NOMINAL C.P. Nº. EXT Nº. INT

IV-1 03340 np np

IV-2 03340 - n/p

IV-3 03340 np np

IV-4 03340 np np

IV-5 03340 np np

IV-6 03340 np np

ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCION )

1 H 13,200 19 179

2 H 9,240 3 200

3 H 6,600 199

4 H 13,464 20 239

5 H 10,560 10 272 $ 2,503,021.71$ 9,202.29

DEL VALLE

AGUSTO RODIN

Benito Juarez

Benito Juarez

Benito Juarez RECREO

JOSE MA IBARRARAN

ADOLFO PRIETO


VER AVALUO

Normal

$ 3,230,000 Normal

0.05

0.05

0.05

Benito Juarez

CASO

COROT

FACTOR COMERC

$ 2,802,500

V.U.R.N. $/m²

DEL VALLE

INSURGENTES MIXCOAC

CLASIFICAC

SAN JOSE INSURGENTES

MIXCOAC

MIXCOAC

$ 2,750,000

5688 0541

5688 0541

5668-8167


$ 2,950,000

CASA EN CONDOMINIO 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.

CASA EN CONDOMINIO , 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 ESTAC.

TOTAL

Benito Juarez

V.U.N.R.

CASA HABITACION, 3 REC, 2.5 BAÑOS, 1 ESTAC.

CASA EN CONDOMINIO 3 RECS, 5 BAÑOS, 3 ESTAC.

$ 1,313,400.00

5513 1010


RAYO VENDE

CASOTELEFONO

5281 3881CASA EN CONDOMINIO 3 REC, 3 BAÑOS , 2 ESTAC, EXTREMADURA INSURGENTES

CALLE

Benito Juarez

UBICACION

RE/MAX Plus

CARACTERISTICAS

SUP.EDAD

$ 2,612,500

LEONOR SANCHEZ

CONSERVACION

$ 2,750,000

$ 2,612,500

VALOR AJUSTADO

Normal $ 9,975.43

Normal

$ 3,135,000

$ 8,883.60Normal

FUENTE

COLINDANCIAS

$ 3,300,000

$ 3,400,000


NAVEL DIVISION INMOBILIARIA SA DE CV

$ 10,001.83 $ 2,390,437.03

$ 1,785,601.71

$ 1,776,720.00

Se trata de un desarrollo habitacional,donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baños y depósito de basura, siete cajones de estacionamiento y áreas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la casa 102, vestíbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestíbulo y escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestíbulo y escalera y departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestíbulos y escaleras y planta baja del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestíbulo y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.Cabe señalar que el inmueble al que se hace referencia en ubicación de este documento, actualmente cuenta con una superficie de construccion total de 814.02 m 2 de los cuales se encuentran manifestadas en la Licencia de Construccion ( FBJ-0352-06 ) solamente 783.20 M2 por lo que el presente avaluo hace referencia al valor de las construcciones excedentes, a peticion del solicitante.

DELEGACION

TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACION:

OFERTA $

0.05

5510-46-3137

0.05

$ 6,600.00

5 H 10,560 10 272

6 H 11,484 6 243

VALOR UNITARIO DE REPOSICION NUEVO ( V.U.R.N. )

CASO

1 24% 8% Total

2 24% 8% Total

3 24% 8% Total

4 24% 8% Total

5 24% 8% Total

6 24% 8% Total

ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )

Fzo Ffo Fsup Otros

IT-1 $9,963 1.00 1.00 1.00 1.00

IT-2 $10,258 1.00 1.00 1.00 1.00

IT-3 $7,873 1.00 1.00 1.00 1.00

IT-4 $10,637 1.00 1.00 1.00 1.00

IT-5 $10,385 1.00 1.00 1.00 1.00

IT-6 $10,104 1.00 1.00 1.00 1.00

VALOR UNITARIO APLICADO $/m²

INVESTIGACION DE MERCADO DE RENTAS

RENTA

C.P. Nº. EXT Nº. INT $/m²

IR-1 H 10 4 03340 np np

IR-2 H 10 4 03340 76 n/p

IR-3 H 10 4 03340 27 np

IR-4 H 10 4 03340 np np

IR-5 H 10 4 03340 np np

IR-6 H 10 4 03340 np np

RENTA MENSUAL APLICADA $/m²

DEDUCCIONES

a).- VACIOS 9).- SEGUROS (EN SU CASO)

b).- IMPUESTO PREDIAL (base renta) h).- OTROS (INDICAR)

c).- SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO) i).- DEPRECIACION FISCAL

d).- CONSERV. Y MANTENIMIENTO j).- DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g)

e).- ADMINISTRACION k).- IMPUESTO SOBRE LA RENTA

f).- ENERGIA ELECTRICA (EN SU CASO) SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)

$ 2,088.00

FReFFr

Para los efectos a que haya lugar y a peticiòn del solicitante se desglosa el valor por m2 de terreno del referido inmueble citado en ubicación de este documento como Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27, Col. Insurgentes Mixcoac, C.P: 03920, Del. Benito Juarez, Distrito Federal. con superficie original de 261.38 m2. actualmente fusionada fisicamente con una porcion de 55.10 m2, colindante con esta en su colindancia poniente, en su parte posterior haciendo un total de 316.49 m2. objeto del presente avaluo el cual equivale a: $10, 000.00/ m2

1.00

+ Costo Financ.


1.00

1.00

$9,962.631.00

$ 5,800

$ 5,800

Fub

$7,873.33

VALOR RESULT. $/m²V.U.S. $/m²

+ Costo Financ.

1.00

$ 2,503,021.71$ 9,202.29

20/12/2003

$ 11,484.00

$ 13,464.00

20/12/2003$ 10,560.00

+ Costo Financ.

+ Costo Financ.

Benito Juarez Mixcoac Los Echaves

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Benito Juarez

UBICACIÓN

+ Costo Financ.

Benito Juarez

$ 1,920.00BIMSA

$ 1,200.00

$ 3,230,000 Normal0.05

BIMSA

$ 3,700,000 Normal

$ 2,400.00

$ 10,598.09$ 3,515,000

$ 2,448.00 + Costo Financ.

$ 939,664 93.00

$ 1,025,780

$ 726,978 70.00

$ 744,563 70.00

$ 1,299,100

42.59%

31.08%

$29,450.37

$16,379.50

$1,037.00

$21,485.67

$4,418.00

6.66%$4,608.00

6.39%

Mixcoac Holbein

1.00

1.00

Mixcoac

Mixcoac

1.00

Mixcoac

Mixcoac

1.00

Boticelli

SUP. m²

$ 3,400,000

BIMSA

$10,257.80

$ 104.40

$ 2,575,336.22

20/12/2003

RENTA

MENSUAL

$ 92

$10,385.40

$ 8,000

20/12/2003

$ 110

$ 8,000

$ 94

$ 97

$ 89

$ 80

$ 9,900.00

1.00%

20/12/2003

FECHA

$ 11,500

$10,103.91

20/12/2003

$ 8,000

$10,636.61

32.38%

0.05

$ 13,200.00

$ 9,240.00

165.00

1.00

$5,762.00

00

Benito Juarez

$691.41

$9,577.26 13.86%

8.33%

1.50%

Benito Juarez

CLASIFICACION

$ 6,600.00

Andrea del Sarto

1.00

83.00

VALOR SUELO

$8,700

Rembrandt

Benito Juarez

CASODELEGACION

$10,000

Castañeda

BIMSA

CASO

$/m² FUENTE

$ 1,680.00$7,000

$5,000

$8,000

$10,200 BIMSA

100.00

BIMSA

$ 826,898

COLONIA CALLE

1.00

1.00

69

CAPITULO V

MEMORIA DESCRIPTIVA DE LAS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES DEL CONJUNTO

70

MEMORIA DESCRIPTIVA DE LAS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES DEL CONJUNTO

• Memoria descriptiva de las seis unidades privativas, así como las asignaciones de terrazas y

cajones de estacionamiento, que pudieran existir. Tabla de indivisos correspondientes y superficies de

construcción. ( Cabe mencionar que solo se realiza un cálculo de los indivisos, así como las superficies

de construcciones, de acuerdo a lo aprendido en el curso de la especialidad, esto con efectos prácticos

para resolver el problema 5; teniendo en consideración que debe de existir un régimen en condominio

protocolizada en la notaria y su memoria descriptiva del conjunto y cada una de las unidades privativas

normalizadas por la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito Federal “ORDENAMIENTO

VIGENTE:

Publicado el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la Federación y el 7 de enero de 1999 en

la Gaceta Oficial del Distrito Federal.). (Actualizada al 16 de enero de 2003).

71

MEMORIA DESCRIPTIVA PARA LA CONSTITUCION DE REGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO DEL CONJUNTO CONDOMINAL “ CADIZ 27”, UBICADO EN LA

DELEGACION BENITO JUAREZ, MEXICO DISTRITO FEDERAL.

DATOS GENERALES:

UBICACION:

CONJUNTO CONDOMINAL: “Condominio Cádiz No. 27”

NOMBRE DE LA CALLE: Cádiz No. 27

COLONIA: Insurgentes Mixcoac

DELEGACION: Benito Juárez

ESTADO: México, Distrito Federal

SUPERFICIE, MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL PREDIO:

SUPERFICIE:

La superficie total del predio es de 316.49 m2

MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

De la sperficie original Superficie de terreno 261.38 m2

Al norte: 21.70 mts

Con el lote N° 5, hoy casa 29 de la calle de Cádiz

Al sur: 24.10 mts Con el resto del mismo predio

Al oriente 14.20 mts Con la Tercera calle de Cadiz

Al poniente: 9.50 mts Concasa S/N a la calle de Valencia

De la superficie según plano topográfico

de deslinde: Superficie de terreno: 316.49 m2

Al norte

29.951

mts

Con predio marcado con el No. 29 de la calle Cadiz, propiedad

del Sr Carlos Villanueva Rodriguez

Al sur con tres tramos:

El 1º de 13.135 mts

Con predio marcado con el No. 35 de la calle de Cádiz, propiedad

de la Sra. Carmen Zertuche Reyes

72

El 2º de 10.30 mts Con predio marcado con el No. 49 de la calle de Valencia

Propiedad de la Sra. Ma. Isabel Moreno Hernández

El 3ºde 11.201 mts Con predio marcado con el No. 53 de la calle Valencia

Propiedad de la Sra. Cristina Brozon Méndez.

Al oriente 14.372 mts Con calle Cádiz

Al poniente en dos tramos

El 1º de 1.817 mts

Con predio marcado con el No. 53 de la calle Valencia propiedad

de la Sra. Cristina Brozon Méndez

El 2º de 4.162 mts Con predio marcado con el No.57de la calle de Valencia

Propiedad del Sr Fernando Montoya Vela

De la superficie restante

(Diferencia entre la superficie

original y la superficie de acuerdo a

plano topográfico. Superficie de terreno: 55.11 m2

Al norte 5.02 mts

Con predio marcado con el predio marcado con el No. 29 de la

calle Cadiz.

Propiedad del Sr. Carlos Villanueva Rodríguez

Al sur 11.201 mts Con predio marcado No.. 53 de la calle Valencia

Propiedad de la Sra. Cristina Brozon Méndez.

Al oriente 7.00 mts

Con fracción original de superficie de 216.38 m2, de la que ahora

forma parte

AL

PONIENTE 4.162 mts Con predio marcado con el No 57 de la calle de Valencia

Propiedad del Sr. Fernando Montoya Vela.

DESCRIPCION DEL DESARROLLO:

Se denomina “CONDOMINIO CADIZ 27“ al Conjunto Condominal desarrollado sobre un terreno de

configuración irregular, de topografía sensiblemente plana, con un solo frente, hacia la calle de Cádiz

por el que tendrá su único acceso, tanto peatonal como vehicular.

Este Conjunto Condominal está compuesto por dos cuerpos de edificios desarrollados en cinco y seis

niveles.

73

DESCRIPCION DEL DESARROLLO DEL CONJUNTO:

Se trata de un desarrollo habitacional, departamentos, donde está construido un edificio de dos cuerpos

, desarrollados en cinco y seis niveles, el cual aloja cuatro departamentos, dos casa de dos niveles cada

una, un pent house y siete cajones de estacionamiento; constituido actualmente bajo régimen de

propiedad privada individual; que consta y se distribuye de la siguiente manera:

PLANTA SEMISOTANO.- Rampa de acceso, Hall escaleras, elevador, estacionamiento, patios, baños

y depósito de basura, siete cajones de estacionamiento y áreas jardineadas. NIVEL 1. Planta baja de la

casa 102, vestíbulo y escalera, y departamento 101. NIVEL 2.- Planta alta de la casa 102, vestíbulo y

escalera y departamento 201. PLANTA NIVEL 3.- Planta baja de la casa 202, vestíbulo y escalera y

departamento 301. PLANTA NIVEL 4.- Planta alta de la casa 202, vestíbulos y escaleras y planta baja

del Pent House 401. PLANTA DEL DEPARTAMENTO 5.- Planta alta del Pent House 401, vestíbulo

y escaleras, Roof Garden y cuarto de maquinas.

ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCCION CONJUNTO CONDOMINAL

“CONDOMINIO CADIZ 27”

CIMENTACION: Cimentación a base de concreto armado de varias medidas, con una resistencia

mínima de concreto f’c=250 kg/cm2.

RELLENOS: Relleno compactado con aplanadora o bailarina.

PLANTILLA: De concreto pobre f’c=100 kg/cm2., con un espesor de cm., con alternativas de

pedaceria de tabique con mortero y lechada de cal y cemento.

FIRMES:Firmes de compresión de 6cms a 8 cms de espesor, reforzado con malla electrosoldada -6 8/8.

MUROS: De carga, con dimensiones de acuerdo al cálculo estructural, garantizando estabilidad y

aislamiento térmico-acústico con las siguientes alternativas.

Muro a base de tabique extruido 6 x 12 x 24 o similar del mismo espesor.

ELEMENTOS ESTRUCTURALES:

ESTRUCTURA: Castillos y cadenas de cerramientos, de concreto armado con acero de refuerzo

ESCALERAS: Escaleras de estructura metálica.

ENTREPISOS: Losas de concreto armado, sistema aligerado.

74

AZOTEA: Losa de concreto armado, macisas.

ACABADOS:

MUROS INTERIORES: Muro a base de tabique extruido 6 x 12 x 24 o similar del mismo espesor,

aplanado de mortero fino y pintura vinílica.

Muro a base de tabique aparente con acabado de sellador de silicón.

LAMBRINES: Azulejo liso de mármol en zonas de humedad de muros

PISOS: De cemento pulido e recamaras, duela laminada en general y azulejo antiderrapante en baños.

PLAFONES: Tirol directamente aplicado sobre la losa en estancia, comedor, recamaras y en cocina,

baños con aplanado de yeso y pintura de esmalte en color claro.

PINTURA: De esmalte en muros de baños y cocinas marca Comex o similar.

BARANDAL Y PROTECCIONES: De perfil tubular y solera de 2”con pintura de esmalte.

MUEBLES Y ACCESORIOS: Inodoro y lavabo de porcelana blanco marca Vitromex o similar, con

accesorios de empotrar de color blanco, calentador automático marca Calores o similar de 40 lts.

Lavadero de concreto armado en patio de servicio.

CARPINTERIA: Puertas interiores: puertas de tambor con Eucaplac de tablero de 35mm. Con marco

de aluminio. Puerta Principal: metálica de tablero color de 35mm. Con marco de madera.

INSTALACION HIDRAULICA: Ejecutada con tubería de cobre en alimentación general y

polipropileno Clase A-10 de 19mm. De diámetro (alimentación) y red interior de 13mm. y 19mm. de

diámetro, conexiones de cobre de fierro galvanizado en columnas de alimentaciones y azotea.

INSTALACION SANITATRIA: Ejecutada con tubería de PVC de 4” de diámetro en B.A.N. y B.A.P.,

en charolas y muros a base de conexiones de PVC diversos diámetros según proyecto.

INSTALACION ELECTRICA: Ejecutada con tubería de poliducto, ahogados en losas y muros

(oculta), conductores de cobre, contactos y apagadores de aluminio marca Roger o similar, línea

económica.

CANCELERIA Y VIDRIERIA: Ventanas de aluminio color blanco de línea de 1 ½” con vidrio medio

doble de 3mm. de espesor color transparente o tintex color verde.

75

CERRAJERIA: Chapa de línea económica marca Acme o similar en puertas de intercomunicación,

chapa de sobreponer Fanal o similar en puerta de acceso principal.

ESPECIFICACIONES DE URBANIZACION:

RED DE DRENAJE Y ALCANTARILLADO:

Tubería de concreto simple de 15 y 30 cms. de diámetro, apoyados sobre una cama de area. Los pozos

de visita a base de una plantilla de concreto simple f’c=100kg/cm2., muro de tabique rojo recocido

junteado con mortero cemento arena proporción 1:3, aplanado con mezcla acabado pulido con

escalones y brocal de FoFo.

RED DE AGUA POTABLE: Tubería de PVC sobre una cama de arena de 10cms. De espesor, las

piezas especiales para cruceros serán de FoFo.

RED ELECTRICA: Postes de concreto segun diseño C.F.E. registros (IDEM al anterior) ductos de

PVC asentados sobre terreno natural y em vialidades encamisados com concreto simple F’c=150

kg/cm2.

GUARNICION Y BANQUETAS: Guarniciones de concreto hidráulico simple f’c=200 kg/cm2 en

forma trapezoidal. Banqueta de concreto hidráulico simple f’c=200 kg/cm2. de 8 cms.

SON BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA: Cada uno de los departamentos que integran el Régimen

de Propiedad en Condominio.

AREA QUE CONFORMAN AL CONJUNTO:

A) El terreno, las puertas de entrada, vestíbulos, corredores y escaleras.

B) Roof Garden

C) Circulaciones vehiculares.

D) Los pasillos.

E) El elevado.

F) Los cubos de iluminación natural.

G) Cisternas.

H) Tinacos.

I) Tanques de gas estacionario.

J) La vialidad principal.

K) Las guarniciones y banquetas.

76

L) Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.

M) Las instalaciones que son de uso y disfrute común como son los tinacos, albañales,

conductos de instalación de agua, luz, drenaje y cisternas con sus equipos de bombeo y tanque de gas

estacionario, con excepción desde luego, aquellos que sirven exclusivamente a un solo departamento.

N) Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.

O) Red telefónica.

P) La estructura, las paredes maestras, aleros y los techos de los edificios. Los techos y los

pisos serán de propiedad común de los propietarios de las partes superior e inferior únicamente desde el

plafón, sin incluir este, del departamento de inferior hasta el lecho alto de la losa en el piso superior.

Sin embargo, las tuberías de agua, gas electricidad, teléfono que se encuentran en la parte de

copropiedad pertenecerán exclusivamente el propietario del departamento que sirven.

Q) En iguales términos, los muros que separan la propiedad privada, serán de propiedad común

entre los propietarios de dichas partes privadas. Los muros medianeros entre los edificios son de

propiedad común de los propietarios de cada uno de los edificios vecinos a los cuales sirven como

medianeros.

R) La decoración de las fachadas exteriores y la interior de los patios de luz, incluyendo la

pintura de las ventanas y de los recubrimientos de materiales de cualquier naturaleza de todas las

fachadas.

S) De una manera general son bienes comunes todas las partes del inmueble que no estén

destinadas a uso exclusivo de propiedad individual.

SUPERFICIE DE LOS BIENES COMUNES DEL CONDOMINIO CADIZ 27”.

Superficie de terreno de la unidad condominal: 316 .4 9 m2.

Superficie de desplante de los edificios: 197.44 m2.

Superficie de los bienes comun:

• Circulaciones vehiculares 45.00 m2

• Roof garden 23.00 m2

• Areas jardinadas y terrazas en planta baja 48.00 m2

• Vestibulos, lobby y escaleras 74.00 m2

• Bardas 35.00 m2

• Cisterna, capacidad aproximadamente 11 m3

• Baño común y cuarto de basura 5 m3

77

UNIDAD PRIVATIVAM2 CONSRUIDOS

(SUP PRIVATIVA)

No DE CAJONES DE

ESTAC. ASIGNADOSINDIVISOS Sup. / m2

TIPO DE CONSTRUCCION

SEGÚN AVALUO

CATASTRAL

CASA 102 123.95 1 18.716

CASA 202 112.22 1 16.945 236.170 T-1

DEPTO 101 85.22 1 12.868

DEPTO 201 85.22 1 12.868

DEPTO 301 85.22 1 12.868 255.660 T-2

PENT HOUSE 401 170.44 2 25.736 170.440 T-3

100.0000 662.270 Sup- Const. Total

TABLA DE INDIVISOS

SUPERFICIES PRIVATIVAS

• La casa 102 desarrollada en dos niveles

Superficie de construcción: …………………………………………………… 112.22 m2

Terraza privativa: ………….………………………………………………………11.73 m2

Cajones de estacionamiento……………..………………………………………….1 Lote

• La casa 202 desarrollada en dos niveles

Superficie de construcción: …………………………………………………… 112.22 m2


• El departamento 101 desarrollado en un nivel

Superficie de construcción: ………………………………………………………85.22 m2





78




• El pent house 401 desarrollado en dos niveles


Cajones de estacionamiento……………..………………………………………….2 Lotes

79

CAPITULO VI

VI.1.-AVALUO COMERCIAL, FORMATO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL

(S.F.H.)

VI.2..-AVALUO FISCAL (PARA PAGO DE ISAI) FORMATO DE TESORERIA REQUERIDO

POR EL NOTARIO (MANUAL DE PROCEDIMIETOS Y LINEAMIENTOS TECNICOS DE

VALUACION INMOBILIARIA D.F. Y CODIGO FINANCIERIO DEL D.F.)

VI.3.- COMPARATIVA METODOLOGICA GENERAL DE LOS DOS FORMATOS.

80

VI.1.-AVALUO COMERCIAL FORMATO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL

(S.H.F)

Finalmente, una vez teniendo regularizado todo el conjunto y el régimen en condominio, se

comercializan cada una de las unidades privativas independientemente del tipo de crédito del que se

tramite para su compraventa o pago en efectivo; se realizaran mediante avalúos con normatividad de la

S.F.H. para aquellas unidades que queden hipotecados

81

Clave avalúo SHF

28/11/2008

29/05/2009

Cédula profesional

Registro otorgado por otra autoridad

Cédula profesional

Registro otorgado por otra autoridad

Número Exterior 27 Depto: 101

Clave avalúo UVCURP Avalúo ISAI 1 SI

030002

1

4 Cuenta PredialCuenta de Agua

Numero del Registro del Conjunto(Numero de Paquete)

Clave SHF del Controlador

Clave SHF de Valuador

Inmuebles

Originacion de Crédito

Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz)

Inmuebles

Insurgentes Mixcoac C.P.: 03920

Detalle

Solicitante

Controlador

Especialidad

Clave entidad otorgante del crédito


R.F.C.

Especialidad

Valuador:

Calle

Propósito del avalúo

Colonia

FOVISSSTE

Avalúo Recuperación

Otro propósito

PROBLEMA 5

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

I.1. ANTECEDENTES

Fecha del avalúo

Fecha de caducidad

I. ASPECTOS GENERALES

AVALUO COMERCIAL FORMATO DE LA SHF

I.2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble a valuar: 18-37-557-552-01-000-7 Global

Clave Única de Vivienda

039-112-20-000-9Departamento en Condominio

0

Número de Folio Infonavit

Nombre del conjunto asignado

Unidad de Valuación

Conjunto(Numero de Paquete)

Nivel

No. 27 Depto: 101

Entre y Teléfono

Código Postal

Manzana Lote Conjunto

Entrada Edif:

Clave Deleg. o Municipio 09 Estado 09Régimen de propiedad

ColoniaEntidad Distrito Federal C.P.: 03920

CURP181 Nombre Notario

Libro 711

de fecha10/06/2005

Declaraciones:

Advertencias:

Distrito Federal

Insurgentes Mixcoac

Insurgentes MixcoacPrivada en Condominio

Eje 7 sur Extermadura

Volumen 36

Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101

PlazaNo Notario

Georeferencias Longitud

2,342

Propietario:

99.2083805

Latitud

19.3354819

31441


Altitud

LIC. MIGUEL SOBERON MAINERO

N° de Escritura/Instrumento

Colonia

Valencia

Condominio

Calle

-

Constructor

Deleg. o Municipio

R.F.C.

Supermanzana

Dirección: Calle y N°Benito JuarezDeleg. o Municipio

-

Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz)

Ubicación del inmueble: Número de Vivienda en el Paquete

03920

Enfoque de Capitalización de Rentas: "La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de esemercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla vigésimo segunda.

El presente avalúo es de uso exclusivo del solicitante para el destino o propósito expresado, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.

I.3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

No es objeto del presente avalúo verificar la existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo, que puedan afectar al bien que se valúa, a menos queexpresamente sean declarados por el propietario o solicitante del avalúo, por lo que no asumimos ninguna responsabilidad por información omitida en la solicitud del avalúo.

Para la aplicación de los valores unitarios del terreno se analiza la oferta y demanda que se cotiza en la zona de influencia, con datos publicados a través de páginas de Internet y periódicosespecializados. Para la construcción adicional a la investigación de mercado, se consultaron diferentes fuentes informativas de costos de construcción. Se utilizó el método físico ó directo.

82

Clave avalúo SHF

28/11/2008

29/05/2009

Clasif. de la zona 1

3 Densidad de población: 6

1 6

Distribución 1 Distribución 1

Tipo 1 Tipo 1

Acometida 1 Acometida 1

Material 2 Señalización 1

Otros Materiales Nomenclatura 1

Banquetas 1

Otros Materiales 1

Guarniciones 1

Otros materiales

Casas Habitacional y Edificios hasta 5 niveles de mediana calidad

Existe

Escasa, existen algunas placas visibles en las esquinas.

Bueno: camiones, taxis, transporte colectivo en general con diferentes destinos.

Recoleccion municipal de desechos

Densa

Señalización y nomenclatura

Con acometida al inmueble.

Red Aérea

Existe.

Existe.

Existe

Con suministro al inmueble

Vialidades 20.00%

Existe

Electrificación 30%

Agua potable

Vías de acceso Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.

Uso de construcciones

Asfalto.

Concreto

Concreto

30%

Tipo de construcción predominante

PROBLEMA 5

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la viviendaFecha del avalúo

Fecha de caducidad

I.4. ENTORNO

CentricaHabitacional de tercer orden.

PROBLEMA 5

Índice de saturación en la zona 100

Gas Natural Si cuenta con ello

Habitacional Número de Niveles promedio

Otro uso de Construcciones

Infraestructura disponible

Telefonía

Red Aérea

I.Entorno-2

Tipo 2 Distancia en metros190

Frecuencia en minutos5

Vigilancia 1

Distancia en metros50

Frecuencia en minutos5

Aguas Residuales 1

Drenaje pluvial en calle

Drenaje pluvial en zona

Drenaje mixto

Fosa Séptica

3

3

Clave Distancia

Cuenta con : 5 200 M

4 1100 M

2 650 M

3 500 M

6 3000 M

1 1500 M

8 2000 M

7 650 M

Transporte UrbanoBueno: camiones, taxis, transporte colectivo en general con diferentes destinos.

Con conexión al imnueble

Aéreo

Alumbrado público 10%

No aplica.

10% Nivel de infraestructura Normal.

Cuenta con el

Drenaje

Bancos

Estación de Transporte

100 Otros

Nivel de equipamiento urbano

Descripción Equipamiento

Municipal Transporte Suburbano

Hospitales

Cuenta con el.

Nivel de infraestructura %

Iglesia

Clave de Nivel de infraestructura Agua Potable, Drenaje, Electricidad, Alumbrado Público y Vialidades terminadas con banquetas

Iglesia,Mercado o Comercios, Escuelas, Parques y Jardines y Acceso o Estacion de Transporte Publico

Equipamiento urbano

Escuelas

Parques y Jardines

Mercados

Plazas Públicas

I.Entorno-2

83

Clave avalúo SHF

28/11/2008

29/05/2009

DE LA SUP. SEGÚN PLANO TOPOGRAFICO DE DESLINDESUP. 316.49 M2

AL NORTE 29.951 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 29 DE LA CALLE CADIZPROPIEDAD DEL SR. CARLOS VILLANUEVA RODRIGUEZ

AL SUR CON TRES TRAMOS13.135 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 35 DE LA CALLE DE CADIZ

PROPIEDAD DE LA SRA. CARMEN ZERTUCHE REYES10.300 M CON EL PREDIO MARCADO CON EL No. 49 DE LA CALLE DE VALENCIA

PROPIEDAD DE LA SRA. MA. ISABEL MORENO HERNANDEZ11.201 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA

PROPIEDAD DE LA SRA. CRISTINA BROZON MENDEZAL ORIENTE 14.372 M CON CALLE CADIZ

AL PONIENTE EN DOS TRAMOS1.817 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 53 DE LA CALLE VALENCIA

PROPIEDAD DE LA SRA. CRISTINA BROZON MENDEZ4.162 M CON PREDIO MARCADO CON EL No. 57 DE LA CALLE DE VALENCIA


PROBLEMA 5

PROBLEMA 5


Fecha de caducidad

COLINDANCIAS ANEXAS

II.Colindancias_anexasII.Colindancias_anexas

84

0

28/11/200829-May-09

Clase de inmueble

Referencia de proximidad Edad m² suelo m² const. C.U.S. Precio ($) P.unit. ($/m²) Nombre/teléfono

1 Interés social Intermedia 1 36.00 75.00 2.083 1,100,000 14,667 Carmen Silva

5559-7978

2 Interés social Intermedia 0 51.00 107.00 2.098 1,650,000 15,421 Century 21 Trueba de Torres

5688-0541

3 Interés social Inmediato 0 48.00 100.00 2.083 1,695,000 16,950 Bienes Raices Foz

2123-9130

4 Interés social Inmediato 0 42.00 87.00 2.071 1,450,000 16,667 Century 21 Batiz

53431555

5 Interés social Inmediato 15 34.00 70.00 2.059 1,100,000 15,714 Organización Serrano

55954045

6 Interés social Inmediato 0 51.00 105.00 2.059 1,780,000 16,952 Verchy Inmobiliria

5680-1730

3 43.67 90.67 2.076 16,061.83

Conclusiones

2.080

Otras consideraciones a los precios de oferta

Venta Nº 1 sala-comedor cocina 2 Recámaras 1 Baño Completo 0 Medio Baño 1 Estacionamiento

Venta Nº 2 sala-comedor cocina 3 Recámaras 2.5 Baño Completo 0 Medio Baño 1 Estacionamiento





Homologación por C.U.S:

Clave del avalúo SHF

Fecha del avalúoFecha de caducidad

Ubicación

III.1. INFORMACIÓN DE MERCADO

0

Ofertas de inmuebles similares en venta en la zona


Caracteristicas de Ubicación del Comparable 1

AsturiasNo.49Col.MixcoacCaracteristicas de Ubicación del Comparable 2

EmpresaNo.Col.Mixcoac

Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac


ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac

Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac


MurciaNo.-Col.Mixcoac



Promedios

C.U.S. Inmueble sujeto

Homologación por C.U.S:

1 36 75 14,667 9,800.00 1.00 9,800.00 36.06 -0.06 -588 1,100,588 14,674.51

2 51 107 15,421 9,800.00 1.00 9,800.00 51.44 -0.44 -4,312 1,654,312 15,460.86

3 48 100 16,950 9,800.00 1.00 9,800.00 48.08 -0.08 -784 1,695,784 16,957.84

4 42 87 16,667 9,800.00 1.00 9,800.00 41.83 0.17 1,666 1,448,334 16,647.52

5 34 70 15,714 9,800.00 1.00 9,800.00 33.65 0.35 3,430 1,096,570 15,665.29

6 51 105 16,952 9,800.00 1.00 9,800.00 50.48 0.52 5,096 1,774,904 16,903.85

PROMEDIO 16,051.65

Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares

Factor Resultante

C.U.S. Zona Ubicacion Area Edad Fest.

1 36 75 14,667 1.00 1.00 1.00 0.97 1.01 1.00 0.98 14,373.66

2 51 107 15,421 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.05 16,192.05

3 48 100 16,950 1.00 0.83 1.00 1.03 1.00 0.96 0.82 13,899.00

4 1 87 16,667 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 16,667.00

5 34 70 15,714 1.00 1.00 1.00 0.96 1.15 1.00 1.10 17,285.40

6 51 105 16,952 1.00 1.00 1.00 1.04 1.00 0.98 1.02 17,291.04

En todos los casos se considera un factor de ubicación igual a 1.00 PROMEDIO 16,361.83

Resultado natural de la investigación de inmuebles similaresmínimo 14,667 $/m² de referencia mínimo 13,899 $/m² de referencia

promedio 16,062 $/m² de referencia promedio 16,400 $/m² de referenciamáximo 16,952 $/m² de referencia máximo 17,291 $/m² de referencia

Aplicación del enfoque de mercado

1.00

16,400.00

85.22

1,397,608.00

Sup. terreno necesaria

Excedente o faltante

Se ocupo este comparable

m² Terreno

Importe excedente o faltante

factor comercial:

V. Unit. o P.

Unit. suelo

Valor unitario suelo

($/m²)

No se ocupo este comparable

superficie vendible:



III.2. ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN

III.3. RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN

monto unitario aplicable:

Valor unitario ($/m²)



Resultado de los análisis de comparación de inmuebles similares

m² Terreno Factor de eficiencia

m² construcciónFactores de comparación para los inmuebles similares utilizados

Valor Unitario estimado para terreno del inmueble sujeto

m² construcción P.unit. ($/m²) Valor unit. del suelo compar.

Valor unit. del suelo

Valor inmueble homologado CUS

III. Enfoque de Mercado-5

85

Clave avalúo SHF

28-Nov-0829-May-09

Ubicación del inmueble:

II.1. TERRENO

Croquis de localización


Fecha de caducidad

PROBLEMA 5

PROBLEMA 5

NORTE

TIGREC

JON

HU

ER

TA

DURAZNOS

LIRIO

MA

NZ

AN

AS

MA

LAG

A

SANTANDERMA

LAG

AJER

EZ

DONATELLO

GA

LIC

IA

ALGECIRAS

CA

NO

VA

RE

CR

EO

EXTREMADURA


4

2 No. de frentes 1

1

2.98

Densidad habitacional Uso actual

EscrituraDel terreno

Ver hoja anexa

Privativas (en caso de condominios)Del Departamento

No porporcionado

100.0000

0.128680

Medidas y colindancias según

Zona urbana con construcciones propias del lugar

Uso de suelo HC 3 / 30

Irregular

Plano.

II.2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

Las propias del Programa de Desarrollo Urbano del Municipio de Tultepéc.

Fuente consultada para la obtención del indivisoEscritura de propiedad antes mencionada. Indivisos del terreno.

Coeficiente de Utilización del Suelo del inmueble valuado

Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y CalleValencia al sur.

Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación

Configuración

Topografía

Indivisos de la construcción

Topografía y configuración

Características panorámicas

Ubicación

Servidumbres y/o restricciones

Interior.

61 a 80 Viv. / Ha. Habitacional plurifamiliar.

II. Caracts Particulares-3-4

86

Clave avalúo SHF

28-Nov-0829-May-09

II.1. TERRENO


Fecha de caducidad

PROBLEMA 5

PROBLEMA 5

21 1

1 Número de medios baños 0 Elevador si (1 )3 2008

Tipo N° de niveles Edad (en meses) Vida Util Rem1 Departamento en condominio. 6 6 Nuevo. 0 9602

41 m²85.220 m²12.000 m²

85.220 m²

316.490 m²

85.220 m²

Clasificación de las construcciones

medio Año de construcciónCalidad del proyecto

Número de Recámaras

Clase general del inmueble

Número de Baños

% de avance de obra

Según escrituras

% de avance de obra en áreas comunesUnidades rentables

Según regimen en codominio

II.3. SUPERFICIES

Unidades rentables generales

Estado de conservación

Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado

100.00100.00

Número de Espacios de Estacionamiento

II.2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

El inmueble objeto para esta tesis: Se trata de un desarrollo habitacional, departamentos, donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seis niveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor, cocina, dos recamaras, baño, patio de servicio.

EstructuraCimentación

Superficie asentada en Escritura

Se supone cajon de concreto armado con trabes de liga en dimensiones según calculo.

Según escrituras

Superficie Accesoria Según Levantamiento Fìsico

Según escrituras

Funcional.

6 (del edificio)

Según escrituras

Superficie vendible

1

Superficie del terreno del conjunto

II.4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

Superficie de terreno

Superficie construida

Uso actual y distribución del inmueble

Muros, trabes y columnas

1Sanitária

1

1

4

Baños

Cocina

Duela laminada

Duela laminada

Perfil estructural al esmalteEscaleras

Plafón

Recámaras

Duela laminada

Yeso a regla y nivel con p. vinilica

De yeso plomo terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica

Recibidor De yeso plomo terminado con pintura vinilica

Acabados Espacio arquitectónico

Estancia - Comedor

Pisos

Perfil de aluminio en ventanas.

Muros

Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado

Concreto escobillado aparente

Puertas de intercomunicación y clósets de tambor de pino, al barniz

Ventanas de alumino natural, calidad comercial

Obras complementarias

Elevadores

Circulaciones verticales y horizontales y cisterna y equipo, bardas , àreas jardinadas y terraza. Cocina integral.

Eléctricas

Elementos adicionales

Herrería

Cancelería y comunicaciones

Completas, ocultas, salidas normales, conductores twd, calibres 12 y 14", apagadores y contactos con tapas de plástico, switch 2 x 30

Carpintería

Instalaciones especiales

Oculta

Cemento-arena terminado con pintura vinilica

Aparente de concreto terminado con pintura en parte

Cemento-arena terminado con pintura vinilica

Hidráulicas

Oculta

Fachada

InstalacionesCompleta con tuberia de cobre en los ramales de alimentacion de agua potable, llave angular para control en cada mueble, suministro mediante

sistema hidroneumatico, cisterna y tinacos.

Concreto escobillado aparente

Con tuberia de fierro fundido y P.V.C., completa con desagües de albañal de concreto y registros de tabique rojo.

Concreto escobillado aparente De yeso plomo terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica

Loseta ceramica Yeso a regla y nivel con p. vinilica Mosaico de marmol en zonas humedas

Estacionamiento

Patio de servicio Cemento-arena terminado con pintura vinilica Yeso a regla y nivel con p. vinilica

Mosaico de marmol en zonas humedas Yeso a regla y nivel con p. de esmalte.

Losas y entrepisos Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos

Otros.

Oculta

Muros, trabes y columnas

II. Caracts Particulares-3-4

87

PROBLEMA 5

28-Nov-08

29-May-09

Investigación de terrenos comparables

m² suelo m² const.Precio ($) P.unit. ($/m²)

1 1,900.00 0 15,000,000 7,895

2 520.00 0 4,680,000 9,0003 624.00 0 7,488,000 12,000

4 125.00 0 1,380,000 11,040

5 2,017.00 0 21,000,000 10,4126 147.00 0 1,500,000 10,204

Tipo de

inmueble b

Pagos

($/m²) demérito

Pagos netos

($/m²)

Pagos totales

VI-Pn

Valor Unitario ($/m2)

P.unit. ($/m²)

- 7,014- - 6,864- - 6,502-

Promedio 0 Promedio 6,793

La comparación se lleva con respecto a las características del lote valuadoSup. m2 Unit ($/m2) Zona Ubic. Frente Forma Superf. Topograf. F. resultante V. Unit. ($/m2)

1,900 7,895 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 7,895.00 1.00

520 9,000 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 9,000.00 1.00

624 12,000 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.83 9,960.00 1.00

125 11,040 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 11,040.00 1.00

2,017 10,412 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 10,412.00 1.00

Zona

[VI (1-b)]


Allegra Bienes Raices 55680437

Cemtury 21 amici premier 5524-551-67Avenida 1 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Baldío, Zona Inferior, 1 frente, Regular, Plano.

Baldío, Zona Inferior, 1 frentes, Regular, Plano.

Ven Con Servicios 53395847

Precios de construcción de tipos similares (con base en manuales de costos)

Fuente

Casa habitación Clase 5 Media Alta.

Valuador BIMSA Oct 2007

IV.1. ENFOQUE FÍSICO

Century 21 Lomax + Cobarrubias 52028888

Proyecsa Inmobiliaria Lar 5551058904

PROBLEMA 5

CaracterísticasUbicación Nombre/teléfono

Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal



Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Baldío, Zona Inferior, 1 frente, Irregular, Plano.


Considerando el valor del terreno a partir de un procedimiento residual estático: F = [VI (1 - b)] - Pn

C paramétricos IMIC Oct 2007

Vivienda semilujo.

VARELA Oct 2007

Forma

Ubicación

Frente

Factor de eficiencia en inmueble valuado

Superficie

Casa V Clase Media


Fecha del avalúo

Fecha de caducidad


147 10,204 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 10,204.00 1.00

Promedio 9,751.83 1.00

Lote tipo 500.00 Área de valor A03016 5,299.80 Terreno:

Valor Indiviso Valor parcial

Zona Ubic. Frente Forma Superficie Otro (explicar) F Re. Unitario Neto

del terreno1 316.49 9,800 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 9,800 12.8680% 399,114.152 - 0 - 0.003 - 0 0.00

9,800.00 Valor total del terreno 399,114.15Construcciones

Uso Niveles Clase Edad Área V.R. Factor de Factor de Otro F Re. V.R. Neto Valor parcial(clave) (clave) (clave) en años m² nuevo edad conservación (explicar) ($/m²) construcciones

1 H 10 4 0 85.220 6,700 1.00 1.000 1.00 1.00 6,700.00 570,974.002 3

Superficie total de construcciones 85.22 Valor total de las construcciones 570,974.00Áreas e instalaciones comunes (solo en condominios):

Clave Unidad Cant. V.R. Vida Edad Factor de Factor de F Re. V.R. Neto Indiviso Valor parcialnuevo Remte. en años edad conservación ($/m²) áreas comunes

IE01 lote 1 850,000 40 0 1.000 1.00 1.00 850,000.00 12.8680% 109378.00

EA11 lote 1 26,800 40 0 1.000 1.00 1.00 26,800.00 12.8680% 3448.62

OC17 m2 74 6,700 80 0 1.000 1.00 1.00 6,700.0012.8680%

63799.54

OC17 m2 45 5,000 80 0 1.000 1.00 1.00 5,000.00 12.8680% 28953.00

OC17 m2 23 1,180 80 0 1.000 1.00 1.00 1,180.00 12.8680% 3492.38

OC17 m2 48 1,180 80 0 1.000 1.00 1.00 1,180.00 12.8680% 7288.44

OC17 m2 5 5,500 80 0 1.000 1.00 1.00 5,500.0012.8680%

3538.70

OC10 lote 1 24,700 80 0 1.000 1.00 1.00 24,700.00 12.8680% 3178.40

OC01 Bardas ml 35 1,850 80 0 1.000 1.00 1.00 1,850.00 12.8680% 8332.03

facto Valor total por áreas e instalaciones comunes 216359.98Elementos adicionales (Instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios)

Clave Unidad Cant. V.R. Vida Edad Factor de Factor de F Re. V.R. Neto Valor parcialnuevo Remte. en años edad Conserv. ($/m²) Elementos adicionales

EA09 lote 1.00 12,300 40 0 1.000 1.00 1.00 12,300.00 12,300.00OC17 m2 12.00 5,000 80 0 1.000 1.00 1.00 5,000.00 60,000.00

Elementos adicionales (Instalaciones especiales y obras complementarias) 72,300.00

1,258,748.13RESULTADO DEL ENFOQUE FÍSICO

Descripción

Valor Unitario Aplicado al Suelo 9800.00

Tipos de construcción

Vestibulos, lobby, escaleras

Cocina integral

Roof garden

Departamento en Condominio

Gas estacionario

Cajon de esacionamiento

Valor

Unit.

Otro

Banda de valor

Área /

m²

Descripción

Area jardinada y terraza

Superficie total terreno

Factores de eficiencia

F. Resultante

Fracción de terreno

Unica

Circulaciones Vehiculares

Elevador

Baño comun y cuarto de basura

Cisterna y equipo

IV. Enfoques Adici Empleados-6-7

88

PROBLEMA 5

28-Nov-08

PROBLEMA 5


Fecha del avalúoAvalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Renta de inmuebles similares en la zona Clase de

inmueble Zona Edad

m² suelo

m² const. C.U.S. Precio ($)

P.unit. ($/m²)

1 I. Social Intermedia 19 30 62 2.067 5,800 93.55

2 I. Social Intermedia 3 29 60 2.069 5,800 96.67

3 I.Social Intermedia 0 43 90 2.093 8,000 88.89




Promedios: 9.67 40.50 84.00 2.074 93.43

Conclusiones:

Valor Unitario aplicado 93.43

Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares: Deducciones anuales estimadas:

N°renta unit/m²

renta mensual 8.33%

1 93.43 7,962.10 13.86%0%

5.91%1.50%

Cálculo por capitalización de rentas: 1.00%

7,962.10 1.00%

Departamento en Condominio

Boticelli Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

Los Echaves Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

Nombre/teléfonoUbicación

Unidad rentable (1)

Holbein, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

Rembrandt, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

Andrea del Sarto Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

Castañeda Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F.

IV.2. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Administración

Superficie

85.22

Conservación y mantenimiento

Impuesto predialAgua

renta mensual bruta

Porcentaje de desocupación (vacíos)

Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041


Century 21 Movisa 12519900

Aremando Bernal 5513215621

Madrigal Stacpoole 56313939

Century 21 Confort 56681222

Seguros

Otros (indicar)

32.000%

PMT [1-(1+i)-n] 5,414.23

6.98%

396 32%

930,813.18 RESULTADO DEL ENFOQUE POR CAPITALIZACIÓN

Vc =i tasa de capitalización

Deducciones mensuales estimadas

PMT renta neta mensual

SumaEdad en meses n

IV. Enfoques Adici Empleados-6-7

89

Clave avalúo SHF

28/11/200829-May-09

$ 1,397,608.00

$ 1,258,748.13

$ 930,813.18

$Consideraciones previas a la conclusión:

Valor Comercial $ 1,398,000.00

UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.

Valuador Controlador

CONCLUSIÓN

RESUMEN DE VALORES

Enfoque de capitalización de rentas

PROBLEMA 5

PROBLEMA 5

Con letra:

Revisión del valor por parámetros fiscales (Otro valor)


Enfoque de Mercado

Enfoque Físico

Fecha de caducidadFecha del avalúo

Valuador ControladorClave S.H.F. 0 Clave S.H.F. 0Especialidad Especialidad

Páginas necesarias para el reporte fotográfico del inmueble (exterior, interior y en su caso ofertas de comparables). 3

Croquis del inmueble (identificar polígonos de terreno y de las construcciones) 2

Otros estudios realizados (especificar) No aplica

Inmuebles

Inmuebles

Versión 01.010205

90

PROBLEMA 5

28/11/200829-May-09

I. SINTESIS1

2

3

4

5

6

7

8 19 4

10

11

12

13

14

15

16

17 118 3

19 320

21

Clave del Valuador Profesional . Número asignado por SHF.

Clave del controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por la SHF

Propósito del avalúo

Número de cuenta predial.

Clave de la entidad federativa conforme al catálogo INEGI:

Clave de la Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI .

Clave de la entidad que otorga el crédito

Código Postal.

030002

Colonia.

Calle y número Tipo de Inmueble a valuar.

Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101 Condominio- Edif:

-

960

Originacion de CréditoDepartamento en Condominio

CentricaAgua Potable, Drenaje, Electricidad, Alumbrado Público y Vialidades terminadas con banquetas

039-112-20-000-9

2008-11-28

0

0

2008

Nombre del conjunto incluyendo Infonavit

Fecha del avalúoFecha de caducidad

PROBLEMA 5

Número de registro del conjunto Infonavit (de ser aplicable).(NUMERO DE PAQUETE)

Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva

medio


PROBLEMA 5


Clave del Avalúo. Número asignado por la Unidad de Valuación.Fecha del Avalúo. En formato AAAA-MM-DD

Insurgentes Mixcoac

03920

09

09

Proximidad urbana.

Nivel de infraestructura urbana ( indicar el número de nivel que corresponda)

Clase del inmueble.Vida útil remanente en meses.Año de terminación o remodelación de la obra en los términos de la regla

SÍNTESIS

21

tercera.22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 139 3

40 141

42

43



Clave S.H.F. 0 Clave S.H.F. 0

Especialidad Inmuebles Especialidad Inmuebles

Valor físico del terreno.

Superficie accesoria en mts 2 Superficie Vendible en mts 2.

Superficie construída en mts 2.

Valor físico de la construcción.

Número de niveles de la unidad valuada.Número de medios baños.Número de baños.

Número de espacios para estacionamiento.

Número de recámaras.Importe del valor concluido.

Valor físico de las instalaciones y elementos comunes .

41

Valor comparativo de mercado.

99.208380519.3354819

6

570974.00

Si

210

1397608.00399114.15

2008

1Si

2342.0000000

Iglesia,Mercado o Comercios, Escuelas, Parques y Jardines y Acceso o Estacion de Transporte Publico

288659.981398000.00

85.2212.0085.22

Superficie del terreno en mts 2 .

6 (del edificio)Unidades rentables. 1

Año de terminación o remodelación de la obra en los términos de la regla

Unidades rentables generales.

Latitud ( campo correspondiente a la georreferncia)Altitud (campo correspondiente a la georreferencia)

Acometida al inmueble del suministro telefónico.Nivel de equipamiento urbano.

Elevador (indicar : Uno si tiene . Cero si no )Longitud (campo correspondiente a la georreferencia)

SÍNTESIS91

PROBLEMA 5

28/11/200829-May-09

ENTORNO FACHADA FACHADA


PROBLEMA 5

. Fecha del avalúoFecha de caducidad

ELEVADOR SALA COCINA RECAMARA

RECAMARA BAÑO PATIO DE SERVICIO ESCALERAS COMUNES

FOTOS

92

VI.2.- AVALUO FISCAL FORMATO DE TESORERIA REQUERIDO POR EL NOTARIO

• valuó fiscal para el pago del ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) Según Manual

de procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal y el Código

Financiero del Distrito Federal Vigente.

93

No. Depto: 101 -

Cuauhtemoc

28/11/2008

Avalúo Núm.: PROBLEMA 5

- AVALÚO -

AVALUO COMERCIAL EFECTOS FISCALES PARA PAGO DE ISAI

I. ANTECEDENTE:

PERITO VALUADOR:

Especialidad: Inmuebles.

SOLICITANTE: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO: Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) 101 Colonia Insurgentes Mixcoac C.P.:03920

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial para pago de ISAI

FECHA DEL AVALÚO: 28 de Noviembre de 2008

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada en condominio.

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en condominio.

Distrito Federal

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:Calle: Calle Tercera calle de

Cadiz (Hoy Cadiz)

Colonia: Insurgentes Mixcoac C. P. 03920Delegación: Entidad Federativa:

PROPIETARIO: Carlos Villanueva Rodríguez

DOMICILIO: Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) No. 27 Depto: 101 Colonia ,InsurgentesMixcoac Benito Juarez C.P.: 03920

CUENTA PREDIAL: 014- 233- 06- 145 7CUENTA DE AGUA: 18-37-557-552-01-000-7 Global

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

27

%100

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional de tercer orden.TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA ZONA: Casas Habitacional y Edificios hasta 5 niveles de mediana calidad

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:POBLACIÓN: Normal de nivel socio-económico medio

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media, debido al humo y ruidos emitidos por vehículos automotores y particulas de polvo transportadas por los vientos dominantes de la ciudad.

USO DE SUELO: HC 3 / 30Habitacional. Hasta 3 niveles con 25% de área libre.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA A LAS MISMAS: Al norte Eje 7 Sur, Al Oriente con Av Insurgentes Sur y Av Rio Mixcoac.

SERVICIOS PÚBLICOS: Completos: Abastecimiento de agua potable: red de distribución con suministromediante tomas domiciliarias, drenaje y alcantarillado: redes de recolección de aguasresiduales en sistemas separados para aguas negras y pluviales. Suministro de energíaeléctrica, alumbrado público, cableado telefónico, señal de televisión por cable aéreassobre postes de concreto y de madera. Calles con pavimento asfáltico, banquetas yguarniciones de concreto hidráulico, recolección de desechos sólidos (basura),vigilancia, servicio de transporte publico y metro.

94

28/11/2008



DEL TERRENO.








EQUIPAMIENTO URBANO: Señalización de las calles completa, mercados, centros comerciales y tiendas deautoservicio, templos, escuelas de educación básica, media y licenciatura, además deservicios parques, iglesias, restaurantes,Unidades Deportivas, bancos y gasolineras.

III. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Acera que ve al oriente de la Calle Cadiz comprendidpo por la calle Eje 7 Sur (Extremadura) al Norte y Calle Valencia al sur.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: Memoria descriptiva

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 316.49 m² Según escrituras

MEDIDAS Y COLINDANCIAS, Según datos de escritura No.31,580 de fecha 12 de octubre de 2006, ante la fé del Lic. Roberto Garzon Jimenez, Notario Número 242 del Distrito Federal.

SUPERFICIE DEL DEPARTAMENTO: 85.220 m²









DEL DEPARTAMENTO : NO PROPORCINADOINDIVISO: 12.868000%

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE

UBICACIONNORTE

TIGRE

CJO

N H

UER

TA

DURAZNOS

LIRIO

MAN

ZA

NAS

MA

LAG

A

SANTANDERMALA

GAJER

EZ

DONATELLO

GALI

CIA

ALGECIRAS

CANO

VA

REC

REO

EXTREMADURA


95

28/11/2008



TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno con topografía plana de forma irregular con frente a dos calles

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Entorno urbano sin consideraciones especiales.

DENSIDAD HABITACIONAL: Hasta 120 Viv. / ha.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: Hasta 5 niveles con 30% de área libre.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Las propias del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano correspondiente y las queseñale el Reglamento de Construcción vigente en el Distrito Federal.

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

USO ACTUAL: Habitacional.

DISTRIBUCIÓN: El inmueble objeto para esta tesis: Se trata de un desarrollo habitacional,departamentos, donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados encinco y seis niveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor,cocina, dos recamaras, baño, patio de servicio.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: Uno: Tipo T.1 El departamento en condominio.

H 10 4

1

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS: Uno: Tipo T.1 El departamento en condominio.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:TIPO T.1: 85.22 m2

NÚMERO DE NIVELES: Uno del departamento siete del edificio.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN:TIPO 1: 0 años.

VIDA ÚTIL REMANENTE: TIPO 1: 80 años.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Nuevo.

CALIDAD DE PROYECTO: Normal

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE:(Una) , el departamento

96

28/11/2008



V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN:

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Se supone cajon de concreto armado con trabes de liga en dimensiones según calculo.

ESTRUCTURA: Tabique rojo recocido de 14 cms de espesor con refuerzo de concreto armado

MUROS: Muros de tabique rojo de 0.14 de espesor, con refuerzo de concreto armado.

ENTREPISOS: Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos

TECHOS: Losas planas de concreto armado en claros cortos y medianos

AZOTEA: Impermeabilizadas

BARDAS: Las propias del conjunto

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:

APLANADOS: De yeso plomo terminado con pintura vinilica

PLAFONES: De yeso a regla terminado con pintura vinilica

LAMBRINES: Mosaico de marmol en zonas humedas

PISOS: Duela laminada, de loseta ceramica en zona humeda y firme de concreto

ZOCLOS: No tiene.

ESCALERAS: Perfil estructural al esmalte

PINTURA: Vinílica en interiores y fachada; esmalte en zonas humedas.

C) RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.

D) CARPINTERÍA:

PUERTAS: Puertas de intercomunicación y clósets de tambor de pino, al barniz

GUARDARROPA: No tiene

LAMBRINES Y PLAFONES: No tiene

MUEBLES EMPOTRADOS: No tiene.

PISOS: Duela lamminada

E) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: INST hidraulica, Completa con tuberia de cobre en los ramales de alimentacion de agua potable, llave angular para control en cada mueble, suministro mediante sistema hidroneumatico, cisterna y tinacos.INST.SANITARIA,Con tuberia de fierro fundido y P.V.C., completa con desagües de albañal de concreto y registros de tabique rojo.

97

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MUEBLES DE BAÑO: Inodoro de tanque bajo, lavabo de empotrar , regadera y accesorios porcelanizados, decalidad económica.

MUEBLES DE COCINA: Cocina integral completa

F) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Completas, ocultas, salidas normales, conductores twd, calibres 12 y 14", apagadores ycontactos con tapas de plástico, switch 2 x 30

G) PUERTAS, VENTANEARÍA METÁLICA Y CANCELARÍA:

VENTANAS: Perfiles de aluminio en general.

PUERTAS: Perfil de aluminio en puertas de servicio.

PORTONES: De lamina de acero al esmalte.(Acceso al edificio)

CANCELES: Perfiles de aluminio en general.

H) VIDRIERÍA: Vidrio medio doble,sencillo traslucido.

EA 09 Cocina integral , OC 17 Cajon de estacionamiento.

I) CERRAJERÍA: De chapa de línea económica en partes de intercomunicación y chapa de sobreponeren puerta de acceso principal.

J) FACHADAS: Aparente de concreto terminado con pintura en parte

K) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Comunes

IE01 Elevador, 0000 Gas Estacionario, OC03 Circulaciones verticales y horizontales y OC10 Cisterna y equipo, OC01 Bardas,OC03 Patios.

PRIVATIVAS

98

28/11/2008



VI. CONSIDERACIONES PREVIASCONSIDERACIONESPARA DETERMINAR LOS VALORES DE CONSTRUCCIÓN, DE ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES ESPECIALES, SECONSULTARON Y ANALIZARON PARÁMETROS DE MANUALES ESPECIALIZADOS TALES COMO: EL CATALOGO PRISMA DE COSTOS PARAMÉTRICOS, EL"CATALOGO BIMSA COSTOS DE CONSTRUCCIÓN POR m²" Y LA GUÍA PRACTICA DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN CAM-SAM (COLEGIO DE ARQUITECTOS DELA CIUDAD DE MÉXICO).

POR LO QUE SE REFIERE A LA DIFERENCIACIÓN DE TIPOS DE CONSTRUCCIÓN, SE ANOTA LO SIGUIENTE:SE MANEJAN UN TIPO DE CONSTRUCCIÓN CUBIERTA, ATENDIENDO A LOS CLAROS QUE CONTIENEN, A LA CALIDAD DE SU ESTRUCTURA, MATERIALES DESU TECHUMBRE Y A LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y ACABADOS QUE PRESENTAN, A LOS QUE SE LES APLICA LOS VALORES UNITARIOS DECONSTRUCCIÓN BASADO EN LA PUBLICACIÓN COSTOS PARAMETRICOS PRISMA DE 2007. LAS INSTALACIONES ESPECIALES SE VALORAN CONFORME A LAMISMA FUENTE DE INFORMACION Y SE PRESENTAN EN EL AVALÚO FÍSICO. POR CARECER DEL DATO DE LA SUPERFICIE TOTAL DEL REGIMEN, SE ANOTALA SUPERFICIE PRIVATIVA DE TERRENO ASENTADA EN LA BOLETA PREDIAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE.

MÉTODO (S) DE VALUACIÓN:LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS DEL RESULTADO DE LOS PROCEDIMIENTOS DEVALUACIÓN SIGUIENTES:SE UTILIZAN LOS MÉTODOS FÍSICO O DIRECTO; POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INDIRECTO Y POR ESTUDIO DE MERCADO, SE ANALIZARON VALORESUNITARIOS Y TOTALES OBTENIDOS POR LA INVESTIGACIÓN DE TERRENOS E INMUEBLES CON USO SIMILAR (O SEGÚN SEA EL CASO), EN VENTA Y RENTA A TRAVÉS DE OFERTAS DIRECTAS EN LA ZONA Y DE OFERTAS EN DIARIOS Y REVISTAS ESPECIALIZADAS.

MÉTODO FÍSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SEAFECTARA POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V.R.N.).- ES EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSIDERÁNDOLAS COMO NUEVAS, CON LAS CARACTERÍSTICAS QUELA TÉCNICA HUBIERA INTRODUCIDO DENTRO DE LOS MODELOS CONSIDERADOS EQUIVALENTES. ESTE VALOR CONSIDERA ENTONCES LOS COSTOSNECESARIOS PARA SUBSTITUIR O REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES. NECESARIOS PARA SUBSTITUIR O REPONER LAS CONSTRUCCIONES EN CONDICIONES SIMILARES.

VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V.N.R.).- SE ENTENDERÁ COMO EL VALOR QUE TIENEN LAS CONSTRUCCIONES A LA FECHA EN QUE SE PRACTICO ELAVALÚO FÍSICO Y SE DETERMINARA A PARTIR DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, CORREGIDO POR EL DEMÉRITO CORRESPONDIENTE.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: CONSISTE EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA RENTA BRUTA MENSUAL ESTABLECIDA MEDIANTE LARENTA REAL O ESTIMADA DE MERCADO PARA EL INMUEBLE EN ESTUDIO, DEDUCIÉNDOSE LOS GASTOS INHERENTES AL NEGOCIO DE ARRENDAMIENTO,OBTENIÉNDOSE LA RENTA NETA MENSUAL, MISMA QUE AL ANALIZARSE Y AL DIVIDIRSE ENTRE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ACORDE A LASCARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE, DA COMO RESULTADO EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.

MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN EL PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN Y SE FUNDAMENTA EN LA COMPARACIÓN, ANÁLISIS Y HOMOLOGACIÓN DEOFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO LA CANTIDAD EXPRESADA EN TÉRMINOS MONETARIOS QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALUO, POR ELCUAL, UN COMPRADOR Y UN VENDEDOR ESTARÁN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA VENTA, AMBOS EN PLENO CONOCIMIENTODEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.

99

28/11/2008



A) DEL TERRENO:

M² (Según lo observado). Valor Unitario de Referencia

B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

VII. VALOR FÍSICO O DIRECTO

LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 250.00 5299.80REGIÓN : 014- MANZANA: 233- AREA DE VALOR O CORREDOR DE VALOR: A03016

FRACCIÓN SUPERFICIE M²

VALOR UNIT. $/M²

COEF. MOTIVO DEL COEF.

VALOR UNITARIO RESULTANTE

VALOR PARCIAL

1 316.49 m² $9,800.00 /m² 1.00 integro. $9,800.00 /m² $3,101,602.00

INDIVISO 1: 12.868000% $399,114.15TOTAL 316.49 m²

FZo FUb FFr FFo FSu Fre A).- SUMA $399,114.151.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN

NUEVO

DEMÉRITOFACTOR

RESULTANTE

VALOR UNITARIO NETO DE

REPOSICIÓNVALOR PARCIAL

H104 85.22 m² $6,700.00 /m² 1.00% 1.00 $6,700.00 /m² $570,974.00

USO/RANGO DE NIVEL/CLASE AREA M²

TOTAL: 85.22 m²TIPO 4

FCo: FEd: FRe B).- SUMA $570,974.001.000 1.00 1.00

INDIV. VALOR RESULTANTE

85646.10

CLAVE CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO

FACTOR DE DEMÉRITO

Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones

VALOR FÍSICO O DIRECTO (A+B+C):

85646.10

EA11 Gas estacionario 1.00 lote 26,800.00 1.00 0.0000% 0.00

OC17 Vestibulos, lobby, escaleras 74.00 m2 6,700.00 1.00 0.0000% 0.00

OC17 Circulaciones Vehiculares 45.00 m2 5,000.00 1.00 0.0000% 0.00

OC17 Roof garden 23.00 m2 1,180.00 1.00 0.0000% 0.00

OC17 Area jardinada y terraza 48.00 m2 1,180.00 1.00 0.0000% 0.00

Privativas

EA09 Cocina integral 1.00 lote $12,300.00 1.00 100.0000% $12,300.00

OC17 Cajon de esacionamiento 12.00 m2 $5,000.00 1.00 100.0000% $60,000.00

C).- SUMA $157,946.10

$1,128,034.25

Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones

100

28/11/2008

Ig 0

Ig 0

Ig 0

$110.34Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041

DBoticelli Col. Mixcoac, Delg.Benito Juarez, D.F.

$8,000.00 87.00 m² $91.95 1.00 1.00

2Rec 1.0Baños

1.20 1.00 1.00 1.20

1.00 $88.89Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041

Ubicación: Calle moda 0 Años Años Calidad: No. Cajs.:

CCastañeda Col. Mixcoac, Delg.Benito Juarez, D.F.

$8,000.00 90.00 m² $88.89 1.00

No. Cajs.: 2Rec 1.0Baños

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.03 $99.57Asterisco Serv. Inmobiliarios 56151041

Ubicación: Calle moda 3 Años Años Calidad:

BAndrea del Sarto Col. Mixcoac,Delg. Benito Juarez, D.F.

$5,800.00 60.00 m² $96.67 1.00 1.00 1.03 1.00


Ubicación: Calle moda 19 Años Años Calidad: No. Cajs.: 2Rec 1.0Baños

1.00 1.19 1.00 1.00 1.19 $111.32ARembrandt, Col. Mixcoac, Delg.Benito Juarez, D.F.

$5,800.00 62.00 m² $93.55 1.00

FEd FCal FCajs FRE RESULT. INFORMESTABLA DE HOMOLOGACIÓN INMUEBLES SIMILARES EN RENTA: DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOCAS UBICACIÓN OFERTA SUP. VALOR FCom FUbic

Ig 0

FCom: por concepto de comercializaciónFUb: por concepto de ubicación (Calidad de la zona)Fed: por concepto de diferencia de edadesFcal: por concepto de calidad de construcciónFcajs: por concepto de cajones de estacionamientoFRE: factor resultante

1.0Baños

$6,900.00

VALOR UNITARIO: $102.53

VALOR UNITARIO (N.R.): $103.00

Ubicación: Calle moda 20 Años Calidad: No. Cajs.: 2Rec

101

No

I

II

III

IV

PROMEDIO

FFo: por concepto de forma del predio

FSup: por concepto de superficie

VALOR UNITARIO (N.R.): $9,800.00

FCom: por concepto de comercialización

Fzo: por concepto de importancia de la calle

FUb: por concepto de ubicación (No. de frentes)

FFr: por concepto de dimensión del frente

1.00 1.00 $10,411.50Century 21 De la

Fuente y asociados.

$9,826.56 VALOR UNITARIO: $9,826.56

$10,411.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.830.83 1.00 1.00 1.00

2 Col San Pedro de los Pinos, Delg. Benito Juarez,

Distrito Federal$21,000,000.00 ######### $10,411.50 1.00

$12,000.00Av Revolucion, Col

Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

$7,488,000.00 624.00 m² $12,000.00

1.00 1.00 $9,000.00Proyecsa

Inmobiliaria Lar 5551058904

1.00 $12,000.00Ven Con Servicios

533958471.00

$9,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00

1.001.00 1.00 1.00 1.00Century 21 Lomax

+ Cobarrubias 52028888

1.00

Fray Angelico Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

$4,680,000.00 520.00 m² $9,000.00 1.00

1.00

1.00

$7,894.74

RESUL TADO INFORMES

Goya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg.

Benito Juarez, Distrito Federal

$15,000,000.00 ######### $7,894.74 1.00 $7,894.74

FUb FFrFform

FSup FreFzoFDm

a

XII. INVESTIGACIÓN DE MERCADOANALISIS DEL MERCADO DE TERRENOS EN VENTA

UBICACIÓN OFERTASUPER FICIE

VALOR UNITARIO

$/m²FCom

VALOR UNITARIO AJUSTAD

O

28/11/2008

Registro de la Tesorería del G. D. F. S-195 Avalúo Núm.: PROBLEMA 5

Ig 1

Ig 1

Me

3

Me

1

M² X =

M² X =VALOR DE MERCADO 85.22 $15,600.00 /m² $1,329,432.00

MERC. DEPTO. 85.22 $15,600.00 /m² $1,329,432.00

Fed: por concepto de diferencia de edades

Fcajs: por concepto de cajones de estacionamientoFRE: factor resultante

Fcal: por concepto de calidad de construcción

VALOR UNITARIO (N.R.): $15,600.00FCom: por concepto de comercializaciónFUb: por concepto de ubicación (Calidad de la zona)

2Rec 1.0Baños

$1,473,750.00 VALOR UNITARIO: $15,644.12

0.98 $16,333.34Century 21 Batiz 53431555

Ubicación: Calle Moda 0 Años Calidad: No. Cajs.:

4 Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac $1,450,000.00 87.00 m² $16,666.67 0.98

2Rec 1.0Baños

1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 $16,611.00Bienes Raices Foz 2123-9130


3 ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac $1,695,000.00 100.00 m² $16,950.00 0.98

2Rec 1.0Baños

1.00 1.00 1.00 1.00

0.98 $15,112.15Century 21 Trueba de Torres 5688-0541


2 AsturiasNo.49Col.Mixcoac $1,650,000.00 107.00 m² $15,420.56 0.98

No. Cajs.: 2Rec 3.0Baños

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 0.99 $14,520.00Carmen Silva 5559-7978

Ubicación: Calle moda 1 Años Calidad:

1Andrea delSartoNo.15Col.Mixcoac

$1,100,000.00 75.00 m² $14,666.67 0.98 1.00 1.01 1.00

FEd FCon Fzo FRE RESULT. INFORMESTABLA DE HOMOLOGACIÓN INMUEBLES SIMILARES EN VENTA: DEPARTAMENTO EN CONDOMINIOCAS UBICACIÓN OFERTA SUP. VALOR FCom FUbic

FSup: por concepto de superficie

FRe: factor resultante

102

28/11/2008



M² X =M² X =M² X =

A)B)C)D)E)F)G)H)I)J)K)

$8,777.66

VIII. AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTASRENTA DEPTO: 85.22 $103.00 /m² $8,777.66

0.00 $0.00 /m² $0.00RENTA ESTIMADA 85.22 $103.00 /m²RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL N.R. $8,778.00IMPORTE DE DEDUCCIONES 25.69% $1,878.17

DEDUCCIONES:VACÍOS 8.33% $731.21

$0.0013.86% $927.51IMPUESTO PREDIAL (BASE VALOR ESTIMADO)

CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO 1.00% $87.78SERVICIO DE AGUA ( EN SU CASO) 0.00%

ADMINISTRACIÓN 1.50% $131.67ENERGÍA ELÉCTRICA (EN SU CASO) 0.00% $0.00SEGUROS (EN SU CASO) 1.00% $0.00

DEDUCCIONES FISCALES (B+C+D+E+F+G) 17.36% $1,523.86

OTROS (INDICAR) 0.00% $0.00

$0.00

DEPRECIACIÓN FISCAL 0.00% $0.00

PRODUCTO LIQUIDO MENSUAL: $6,899.83

IMPUESTO SOBRE LA RENTA 0.00%

PRODUCTO LIQUIDO ANUAL: $82,797.96

CONCEPTO T A S A SPORCENTAJE 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00% 11.50% 12.00%

EDAD AÑOS 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 MÁS DE 40

1CONSERVACIÓN NUEVO EXCEL MB BUENO NOR-REG DEFIC MALO MUY MAL RUINA

1USO EN GENERAL OPTIMO EXCEL MB BUENO ADEC REGUL DEFIC MALO SIN USO

1PROYECTO OPTIMO MB BUENO ADEC REGUL DEFIC INADEC MALO PESIMO

1VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 < DE 15

1UBICACIÓN EN LA MANZANA

MANZAN.CABEC COMER

ESQUINA COMERC

CABEC. RESID

ESQ RESIDINTERM COMERC

INTERM RESIDINTER

COMERCINTERIOR

RESID

1ZONA UBICACIÓN EXCLUSIVA RESID MB BUENA MEDIA MEDIA BAJA BAJA PROLET SUB URB

1SUMA PUNTOS 4 0 1 1 0 0 1 0 0

FACT. CAPT. 1.1429 1.2143 1.2860 1.3571 1.4286 1.5000 1.5734 1.6429 1.7143

DE CAPITALIZACIÓN DE: $941,956.31CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL : 8.79% TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO RESULTA UN VALOR

103

28/11/2008



REPRESENTANTE TECNICO

00 Reg. Tesoreria.

Especialidad: Inmuebles. Especialidad: Inmuebles

IX. RESUMEN DEL AVALÚO (EN NÚMEROS REDONDEADOS)

VALOR FÍSICO O DIRECTO: $ 1,128,030.00VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 942,000.00

VALOR DE MERCADO:

X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

1,329,000.00$

La conclusión se basa en el Valor de Mercado, por ser el más representativo dadas las características del inmueble en estudio.

XI. CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL: ------------------------------------------------------------------------------------ $1,329,000.00 UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA: 28 de Noviembre de 2008

PERITO VALUADOR REPRESENTANTE LEGAL

SOCIEDAD

104

ENTORNO FACHADA FACHADA

28 de Noviembre de 2008Registro de la Tesorería del G. D. F. S-195 Avalúo Núm.: PROBLEMA 5

XIII. REPORTE FOTOGRAFICO

ELEVADOR SALA COCINA RECAMARA

RECAMARA BAÑO PATIO DE SERVICIO ESCALERAS COMUNES

105

28 de Noviembre de 2008Registro de la Tesorería del G. D. F. S-195 Avalúo Núm.: PROBLEMA 5

REPORTE FOTOGRAFICO DE COMPARABLES DE MERCADO

Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac AsturiasNo.49Col.Mixcoac

ExtremaduraNo.-Col.Mixcoac Claudia ArciniagaNo.-Col.Mixcoac

Andrea del SartoNo.15Col.Mixcoac AsturiasNo.49Col.Mixcoac

106

TESORERIA CIUDAD DE MEXICO

ANEXO A LA DECLARACIÓN DE IMPUESTO SOBRE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES SECRETARIA DE

( PARA SER LLENADO A MÁQUINA, POR EL PERITO VALUADOR ) FINANZAS


DATOS DE LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE Nº CTA. CAT. 014- 233- 06- 145 7

Nº EXT. Nº INT.

DELEG. C.P.

CARACTERÍSTICAS URBANAS Y DEL TERRENO:CLASIFICACIÓN DE LA ZONAUSO DE SUELO HC 3 / 30 250.00 m² FORMA : x 1

D E L T E R R E N O :

F Zo F Ub F Fr F Fo F Su1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0023

INDIVISO SUMA

DE LA CONSTRUCCIÓN:1

USO RANGO CLASEFACTORES VALOR

RESULTANTE $CLAVES DE

VALOR UNITARIO $SUPERFICIE

M²CLAVE

CONSER EDAD

12.868000% 40.73 $399,154.00

USO GENERICO Departamento en condominio. U. RENTABLES

F ReVALOR

RESULTANTE $

A03016 $9,800 40.73 $399,154.00

Habitacional de tercer orden.LOTE MODA REGULAR IRREGULAR Nº DE FRENTES

PORCIÓNAREA O CORREDOR

VALOR UNITARIO $

SUPERFICIE M²FACTORES DE EFICIENCIA

CALLE : Calle Tercera calle de Cadiz (Hoy Cadiz) 27101 -

COLONIA :Insurgentes Mixcoac

Cuauhtemoc 06920

USO RANGO CLASE Fco Fed1 H 10 4 Nuevo. 0 1.00 1.00234

INDIVISO SUMA

ÁREAS E INSTALACIONES COMUNES (*) SOLO EN CONDOMINIO S:

Fco Fed1 Areas comunes estimadas es un 15 % del valor de las construcciones2345

INDIVISO

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y EL EMENTOS ACCESORIOS:

Fco Fed1 0 1.00 1.00

2 0 1.00 1.003

INDIVISO

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS CONCLUSIÓN

RENTA BRUTA MENSUAL : $ VALOR FÍSICO : A + B + C + D $DEDUCCIONES MENSUALES: $ VALOR CAPITALIZACIÓN : $CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL: 8.79% VALOR MERCADO : $RESULTA : $ VALOR COMERCIAL : $

VALOR COMERCIAL CON LETRA : UN MILLON TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N.

VALOR REFERIDO AL : $ FACTOR :

PERITO VALUADOR: No. SOCIEDAD Nº TDF:

0


1,329,000941,956 1,329,000

8,778.00 1,128,07025.69% 1,878.17 942,000

$72,300.00

VALOR RESULTANTE $

EA09 $12,300.00 1 lote $12,300.00

OC17 $5,000.00 12 m2 $60,000.00

DEL INMUEBLE

CLAVE VALOR UNITARIO $ SUPERFICIE O LOTE EDADFACTORES

12.868000% $85,646.10

$85,646.10

100.000% 85.22 $570,974.00

VALOR RESULTANTE $

DEL INMUEBLE

CLAVE VALOR UNITARIO $ SUPERFICIE O LOTE EDADFACTORES

RESULTANTE $$6,700.00 85.22 $570,974.00

PORCIÓNVALOR UNITARIO $

M² CONSER EDAD

Nº DE AVALUO: FECHA : SELLO DE LA SOCIEDAD


PROBLEMA 5 28 de Noviembre de 2008

107

DEL TERRENO:TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMITROFES Y ORIENTACIÓN :

COLINDANCIAS :

VER AVALUO

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:USO ACTUAL :

MÉTODO DE VALUACIÓN : FÍSICO, CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y DE MERCADO

INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO:

1

2

3

4

ANÁLISIS DE MERCADO INMOBILIARIO ( CONSTRUCCIÓN )

12

EDAD AÑOS

CONSERVACIÓN

SUP. M²

V.U.R.N. $/M²

TOTAL $

ZONA SIMILAR Ven Con Servicios 53395847

ZONA SIMILAR Century 21 De la Fuente y asociados.

CASO OFERTA $FACTOR

COMERCIALVALOR

AJUSTADOCLASIFICACIÓN

V.U.R.N. $/M²

NÚMERO COL. NOMINALZONA SIMILARGoya No. 54 Col. Insurgentes Mixcoac, Delg. Benito Juarez, Distrito Federal Century 21 Lomax + Cobarrubias 52028888

ZONA SIMILAR Proyecsa Inmobiliaria Lar 5551058904Calle Ricardo Bell No. 119 Col Ex Hipodromo de Peralvillo, DF.

Habitacional. El inmueble objeto para esta tesis: Se trata deun desarrollo habitacional, departamentos, donde está construido un edificio de dos cuerpos , desarrollados en cinco y seisniveles, el departamento objeto consta y se distribuye de: Sala - comedor, cocina, dos recamaras, baño, patio de servicio.

CASOUBICACIÓN CARACT-

ERÍSTICASFUENTE

TELÉFONOCALLE


Av Revolucion, Col Mixcoac , Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

Miguel Angel No. 26, Col Mixcoac. Delg. Benito Juarez, Distrito Federal

234

VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO ( V.U.R.N. )

1234

ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO ( SUELO )

Fzo FUb FFr Fuso FSup F. Com.

1 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.002 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.003 0.83 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.834 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

VALOR UNITARIO APLICADO $/M²

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS

1 Rembrandt, Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $5,800

2 Andrea del Sarto Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $5,800

3 Castañeda Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $8,000

4 Boticelli Col. Mixcoac, Delg. Benito Juarez, D.F. $8,000

RENTA MENSUAL APLICADA $/M²

DEDUCCIONESa) VACIOS $ 731.21 8.33% g) SEGUROS (EN SU CASO) $ 0.0 1.00%

b) IMPUESTO PREDIAL (BASE RENTA) : $ 927.51 13.86% h) OTROS (INDICAR) $ 0.00 0.00%

c) SERVICIO DE AGUA (EN SU CASO ) : $ 0.00 0.00% i) DEPRECIACIÓN FISCAL : $ 0 0.00%

d) CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO : $ 87.78 1.00% j) DEDUC. FISCALES (b+c+d+e+f+g) : $ 1,523.9 17.36%

$ 131.67 1.50% k) IMPUESTO SOBRE LA RENTA $ 0.0 0.00%

f) ENERGÍA ELÉCTRICA (EN SU CASO) : $ 0.00 0.00% SUMA (a+b+c+d+e+f+g+h+j+k) : $ 1,878.2 21.40%

OBSERVACIONES : Ninguna en especial.

H-10-3 $91.95

$103.00

e) ADMINISTRACIÓN :

H-10-3 $93.55H-10-3 $96.67H-10-3 $88.89

$9,800

CASO CLASIFICACIÓN UBICACIÓNRENTA MENS

RENTA $ / M²

$7,488,000 624 12,000 12,000$1,380,000 125 11,040 10,412

VALOR RESULTANTE $/M²

$15,000,000 1,900 7,895 7,895$4,680,000 520 9,000 9,000

CASOVALOR

SUELO $SUPERFICIE

M²V.U.S. $ / M²

FACTORES DE HOMOLOGACIÓNFre

CASO $ / M² FUENTE FECHA

108

DEPARTAMENTO CUATRO, EDIFICIO TRES.

CLASE SERVICIOS

MUEBLES DE BAÑOCALIDAD

Un cuarto para preparar alimentos, comer y dormir con baño

de 1 hasta 50 m2 Muros de carga para vivienda de hasta 50 m2

de construcción

Lámina y/o madera y/o tabicón

Lámina No hay o muy escasos.

Piso de tierra y/o firme de mezcla

W.C. de barro y/o letrina sin conexión de agua corriente

Sala-comedor, cocina, recámara(s) y un baño (s)

Mayor de 50 hasta 85 m2 Muros de carga para vivienda de hasta 85 m2

de construcción

Tabicón y/o block y/o tabique y/o sillar de adobe, para vivienda de hasta 85 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera, para vivienda de hasta 85 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada, para vivienda de hasta 85 m2

de construcción

Tabique y/o block aparente y/o aplanado de yeso con pintura y/o mezcla con pintura.

Firme de concreto simple pulido y/o loseta vinílica y/o linoleum y/o alfombra tipo "A"

Material aparente Perfil de aluminio natural de 1" y/o perfil de fierro estructural y/o tubular de pared delgada

Mosaicos 20 x 20 cm. y/o azulejo de 11 x 11 cm. y/o loseta cerámica de hasta 20 x 20 cm.

Muebles tipo "A". Economica

Sala y comedor, cocina, recámara(s), baño(s) y lugares de estacionamiento

Mayor de 85 hasta 150 m2 Muros de carga para vivienda de hasta 150 m2

de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de odobe para vivienda de hasta 150 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera para vivienda de hasta 150 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada para vivienda de hasta 150 m2 de construcción

Aplanado de yeso con pintura y/o aplanado de mezcla con pintura.

Firme de concreto simple pulido y/o mosaico de pasta y/o mosaico terrazo y/o alfombra tipo "B" y/o loseta cerámica de 20 x 20 cm. y/o duela de madera laminada y/o mármol de 10 x 30 cm.

Aplanado de mezcla y/o pasta con pintura.

Perfil de aluminio natural de hasta 2" y/o perfil de fierro estructural y/o tubular de pared gruesa

Azulejo de 11 x 11 cm. y/o loseta cerámica de hasta 30 x 30 cm. y/o de mármol de 10 x 30 cm.

Muebles tipo "B". Mediana Calidad

X x x x x x X X X X X X

Sala y comedor, cocina, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio o lavado y planchado, estudio y lugares de estacionamiento

Mayor de 150 hasta 250 m2 Muros de carga y/o columnas de concreto y/o de acero y/o mixtas para vivienda de hasta 250 m2

de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe para vivienda de hasta 250 m2 de construcción

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda de hasta 250 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda de hasta 250 m2 de construcción

Aplanado de mezcla con pintura y/o aplanado de yeso con tirol y pintura y/o pasta texturizada y/o papel tapiz

Firme de concreto simple pulido y/o mosaico terrazo en placas o colado en sitio y/o alfombra tipo "C" y/o loseta cerámica hasta 30 x 30 cm. y/o duela o parquet de madera y/o mármol de hasta 30 x 30 cm.

Aplanado de mezcla y/o pasta con aplicaciones de cantera y/o mármol y/o cerámica y/o lozas inclinadas

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado hasta de 3" con canceles de piso a techo y cristal hasta de 6 mm.

Loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol 30 x 30 cm.

Muebles tipo "C". Buena Calidad.

Sala y comedor, cocina, desayunador, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio con baño, estudio, cuarto de lavado y lugares de estacionamientos cubiertos


de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda de hasta 450 m2 de construcción



Aplanado de mezcla con pintura, y/o aplanado de yeso con tirol y pintura y/o pasta texturizada con color integral y/o papel tapiz

Firme de concreto simple pulido, mosaico terrazo en placas o colado en sitio y/o alfombra tipo "D" y/o loseta cerámica igual o mayor de 30 x 30 cm. y/o duela o parquet de madera y/o mármol de 30 x 30 cm. o mayor y/o cantera laminada

Aplanado de mezcla y/o pasta y/o placa de cantera y/o mármoles y/o lozas inclinadas y/o piedrín y/o precolados de concreto

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado de hasta 4" con canceles de piso a techo y cristal de hasta 9 mm.

Loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol en placas mayores a 30 x 30 cm.

Muebles tipo "D". Lujo.

Sala y comedor, cocina, desayunador, estudio, sala de televisión, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio con baño, cuarto de lavado, lugares de estacionamiento cubiertos y espacios adicionales tales como gimnasio y salón de juegos.


de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda de hasta de 650 m2 de construcción



Aplanado de mezcla con pintura, y/o aplanado de yeso con tirol y pintura y/o pasta texturizada con color integral y/o tapiz de tela

Firme de concreto simple pulido, alfombra tipo "E" y/o loseta cerámica igual o mayor de 30 x 30 cm. y/o duela o parquet de madera finas y/o mármol igual o mayor de 30 x 30 cm. y/o cantera laminada y/o losetas de porcelanatos de hasta 30 X 30.

Aplanado de mezcla y/o pasta y/o placa de cantera labrada y/o mármoles o granitos y/o lozas inclinadas y/o precolados de concreto y/o láminas de aluminio esmaltado y/o fachada integral de cristal y/o balcones y/o terrazas techadas

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado de hasta 4" con canceles de piso a techo y cristal templado filtrasol y/o polarizado y/o cancelería de PVC de doble cristal térmico y acústico

Loseta cerámica mayor de 30 x 30 cm. y/o de mármol en placas mayores de 30 x 30 cm. y/o de granito en placas mayores a 30 x 30 cm.

Muebles tipo "E". Super Lujo.

Antesala(s), sala(s) comedor, cocina, desayunador, estudio(s), sala de televisión, recámara(s), baño(s), alguno con instalaciones para vapor y/o sauna, cuarto(s) de servicio con baño(s), cuarto de lavado y planchado, lugares de estacionamiento cubiertos

Mayor de 650 m2 Muros de carga y/o columnas de concreto y/o de acero y/o mixtas para vivienda de más de 650 m2 de construcción

Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda de más de 650 m2 de construcción.

Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda de más de 650 m2 de construcción

Losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda de más de 650 m2 de construcción

Aplanado de mezcla con pintura, y/o aplanado de yeso con tirol y pintura y/o pasta texturizada con color integral y/o pastas químicas con mezclas especiales, y/o tapiz de tela importado, y/o estucos o frescos decorativos

Firme de concreto simple pulido, alfombra tipo "F" y/o loseta cerámica igual o mayor de 40 x 40 cm. y/o duela o parquet de madera finas y/o mármol igual o mayor de 40 x 40 cm. y/o cantera laminada y/o loseta de porcelanato de 50 X 50 o mayores.

Aplanado de mezcla y/o pasta y/o placa de cantera labrada y/o mármoles o granitos y/o lozas inclinadas y/o precolados de concreto y/o láminas de aluminio esmaltado y/o fachada integral de cristal y/o balcones y/o terrazas techadas

Perfil de aluminio anodizado o esmaltado de hasta 4" con canceles de piso a techo y cristal templado filtrasol y/o polarizado de hasta 9 mm. inteligente laminado inastillable, y/o cancelería de PVC de doble cristal térmico y acústico, y/o terrazas techada

Loseta cerámica igual o mayor de 40 x 40 cm. y/o de mármol en placas mayores de 90 x 90 cm. y/o de granito en placas mayores a 90 x 90 cm.

Muebles tipo "F". Gran Lujo.

SUMAS 1 8 18 5 6 5 4 4 4 3 12

CLASE

70 3Inferior Superior

UNO 1 0 38 UNO

DOS 2 39 60 LA CLASE CORRESPONDIENTE SEGÚN LA MATRIZ DE CARACT ERISTICAS ES 3TRES 3 61 85 TRES

CUATRO 4 86 115CINCO 5 116 145SEIS 6 146 180SIETE 7 181 En adelante SIETE * En el caso de vivienda multifamiliar (como vecindades) la superficie a considerar es la correspondiente a cada unidad habitable.

MATRIZ DE DEFINICIÓN Y CALIFICACIÓN DE CLASES DE CONSTRUCCIÓNUSO HABITACIONAL

ESPACIOS ESTRUCTURA ACABADOS

RECUBRIMIENTOS EN BAÑOS Y COCINA

DESCRIPCIÓN DE ESPACIOS

PUNTAJE TOTAL

4

VENTANERÍAACABADOS EN PISOSMUROS CUBIERTAS

6

7

RANGOS DE CLASE: USO HABITACIONAL

CLASE

1

5

LÍMITE DE CLASE

ACABADOS EN FACHADAS

2

3

ACABADOS EN MUROS

TIPO DE ESTRUCTURA

ENTREPISOSSUPERFICIE DE

CONSTRUCCIÓN

109

VI.3.- COMPARATIVA METODOLOGICA GENERAL DE LA NORMATIVIDAD DE LA

SHF Y NORMATIVIDAD EN AVALUOS FISCALES DEL DF.

FORMATO SHF FORMATO TESORERIA DEL DF

ASPECTO GENERALES ANTECEDENTES

UBICACIÓN DEL INMUEBLE MAS EXACTA NO LO TIENE

ATRAVEZ DE LAS GEORREFERENCIAS

ENTORNOSE MENCIONAN EN METROS CUADRADOS SE MENCIONAN DE MANERA MUY

LAS DISTANCIAS APROXIMADAS MAS GENERAL, SOLAMENTE SI CUENTA CON

REPRESENTATIVAS DEL EQUIPAMIENTO ELLAS Y NO SE MENCIONAN DISTANCIAS

URBANO

ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION

EN LOS ACABADOS SE HACE UNA MENSION DESCRIPTIVA DE SE MENCIONAN LOS ACABADOS MUY

CADA UNA DE LAS AREAS QUE COMPONEN GENERAL EN CADA UNO DE LOS

AL INMUEBLE. INMUEBLES

SE MENSIONAN CADA UNA DE LA OBRAS SE MENSIONAN CADA UNA DE LA OBRAS

COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES

ESPECIALES Y ELEMENTOS Y ACCESORIOS ESPECIALES Y ELEMENTOS Y ACCESORIOS

ADEMAS DE QUE SE LE ASIGNA CADA

UNA LA CLAVE CORRESPONDIENTE

ENLISTADAS EN EL MANUAL PUBLICADO

POR TESORERIA

ENFOQUE FISICOEN LOS FACTORES DE EFICIENCIA DEL SULEO SOLO EXISTEN CINCO FACTORES…

EXISTE UNO DIFERENTE, EL Ftop EL FACTOR

DE TOPOGRAFIA QUE NO EXISTE EN EL

FORMATO DE TESORERIA

Y SE DA LA OPCION DE PONER OTRO DEME-

RITO DIFERENTE Y NOMBRARLO.

EXISTEN SIETE FACTORES….

COMPARATIVA MAS REPRESENTATIVA INDISPENSABLE, PARA DESCRIBIR AL INMUEBLE VALUADO.

110

INFORMACION DE MERCADOHOMOLOGACION DEL CUS EXISTEN SOLO CINCO FACTORES

EXISTEN SIETE FACTORES PARA DETERMINAR PARA HOMOLOGAR

EL VALOR POR METRO CUADRADO HOMOLO- EXISTEN UN FACTOR MAS QUE NO SE

GADO. HOMOLOGA Y QUE MULIPLICA AL

ADEMAS DE LOS CINCO FACTORES IGUALES A FACTOR RESULTANTE.

LOS DE TESRERIA EXISTEN DOS MAS QUE AFEC-

TAN AL INMUEBLE SUJETO

FACTOR DE CUS

FACTOR DE AREA

FACTOR DE ESTACIONAMIENTO

ADEMAS DE ZONA , EDAD Y UBICACIÓN

EXISTEN SEIS COMPARABLES COMO MINIMO SOLO EXISTEN CUATRO COMPARABLESDE LOS CUALES SE HOMOLOGARAN TODOS Y SE HOMOLOGAN TODOS. NO SE DEJA

TENIENDO LA OPCION , DE DEJAR FUERA UNO FUERA NINGUN COMPARABLE, TODOS

DE LAS SEIS MUESTRA SI QUEDA FUERA DE LAS INTERVIENEN EN EL VALOR.

DEMAS CARACTERISTICAS O SI QUE MAS DEL

30% ARRIBA O ABAJO EN EL FACTOR RESULTANTE

ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTASLAS INVESTIGACIONES DE RENTA NO SE LAS INEVESTIGACIONES DE RENTAS

HOMOLOGAN, SOLAMENTE SE SACAN UN SI SE HOMOLOGAN Y SE OBTIENE UN

PROMEDIO PARA OBTENER EL VALOR POR METRO CUADRADO HOMOLOGADO.

METRO CUADRADO DE RENTAS LA TASA DE CAPITALIZACION DE RENTAS

Y SE APLICAN LAS MISMAS DEDUCCIONES Y SE CALCULA CON LA TABLA PROPUES-

LA TASA DE CAPITALIZACION SE OBTIENE TA DE CORNEJO

CON LA MISMA FORMULA PUBLICADA 8.79%

POR LA SHF, QUEDANDO CON UNA TASA DE

6.98 %.

RESUMEN DE VALORES CONCLUSION DE VALORESTA PARTE ES DE SUMA IMPORTANCIA PARA TESORERIA

EL AVALUO DICTAMINA EL VALOR REAL QUE SE CONCLUYE CON EL VALOR MAS

PUEDE TENER EL INMUEBLE POR LO CUAL VA A ALTO DE LOS TRES ENFOQUES YA QUE

QUEDAR HIPOTECADO. DE ESE VALOR SE DETERMINAR LOS

HACIENDO UNA PONDERACION DE VALOR O PAGOS DE IMPUESTOS.

NO SE CONCLUIRA PRECISAMENTE CON EL

VALOR MAS ALTO.

111

REPORTE FOTOGRAFICO

DEBEN DE REPRESENTAR EL ENTORNO, DE IGUAL FORMA LLEVAN FOTOS DE CADA

FACHADA, Y FOTOS DE CADA UNA DE LAS UNA DE LAS AREAS.

AREAS QUE COMPONEN AL INMUEBLE

DONDE SE DEBE DE VER EL PISO, MURO

TECHO.

REPORTE FOTOGRAFICO DE LOS COM- LLEVAN LAS SEIS FOTOS DE LOS COMPARABLES

PARABLES: SOLO DE FACHADAS, NO PUEDEN SER FOTOS INTERIORES.

NO ES NECESARIO UN REPORTE FOTO-

GRAFICO PARA ESTE FORMATO. CABE

SEÑALAR QUE OTRAS INSTITUCIONES

SI LO VEN NECESARIO.

MATRIZ DE PUNTOSNO EXISTE EXISTE UN MATRIZ DONDE CALIFICA AL

SOLO SE PUEDE HACER REFERENCIA INMUEBLE SUJETO DE ACUERDO A SUS ACABDOS

A LOS VALORES PARAMETRICOS PARA Y SISTEMA CONSTRUCTIVO DEL MISMO

DETERMINAR LA CLASE DEL INMEBLE OBTENIENDO UNA PUNTUACION LA CUAL AL

SUMARSE NOS DARA UNA CLASE DE CALIDAD

DE LA COSNTRUCCION.

SINTESIS ANEXO DE TESORERIA

MENSIONA LOS DATOS MAS IMPORTAN- ES UN RESUMEN TAMBIEN DE TODOS LOS DATOS

TES DEL AVALUO SEGÚN LA SHF DEL INMUEBLE, DONDE HACE MENSION DE LOS

ASI COMO EL RESULTADO DE LOS VA- TRES VALORES OBTENIDOS POR EL ENFOQUE

LORES OBTENIDOS DEL ENFOQUE FISICO, EL ENFOQUE DE MERCADO Y EL ENFO-

FISICO Y DE LA INVESTIGACION DEL MER- QUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS.

CADO.

CABE SEÑALAR QUE ESTE AVALUO SE INFORMA

SOLAMENTE CON ESTA HOJA DE ANEXO

AL SISTEMA DE NOTARIOS (SINOVA), LOS VALORES

PARA DETREMINAR LOS IMPUESTOS RECAUDADOS

Estos seria los puntos mas representativos en cuanto a diferencias en los dos formatos presentados para

este capitulo.

112

REPORTE FOTOGRAFICO DE INMUEBLES COMPARABLES DE MERCADO T-1

VENTA 2VENTA 1

VENTA 3 VENTA 4

VENTA 6VENTA 5

113


VENTA 2VENTA 1

VENTA 3VENTA 4

VENTA 6VENTA 5

114


VENTA 2VENTA 1

VENTA 3 VENTA 4

VENTA 6VENTA 5

115

RESOLUCION DE LA HIPOTESIS:

Dentro de la comprobación de la hipótesis, al término de la solución atreves de la practica valuatoria,

se observo que si hay diferentes criterios para resolver un mismo problema.

Dentro de las comparativas hechas, se llego a verificar lo anteriormente se había planteado en la

hipótesis, en la cual se mencionaba que el formato de la S. H. F.(establecidos por Sociedad Hipotecaria

Nacional), es de los más completos y confiables para determinar el valor comercial de un inmueble.

Esto se puede ver claramente y de lo más significativo que tiene el formato es la cantidad de

comparables que piden como mínimo para el estudio de mercado, a diferencia como ya se menciono el

formato de tesorería pide 4 comparables como mìnimo.

En los dos avalúos que se realizaron para el inmueble 101, hubo una variación del 5.1%, esto fue,

según el análisis comparativo ya mencionado, por el numero de comparables que se piden como

mínimo, por lo que es lógico que entre más muestras se investiguen y se encuentren en la misma zona

de estudio , más exacto será el valor obtenido .

Con el formato de la SHF, se llego a un estudio de otros factores que pueden intervenir en el valor

final, ocupando criterios mas allá de los que marca el de tesorería, que sin embargo son de suma

importancia, ya que por el simple hecho de tener un cajón mas, tener más o menos superficie

construida, pueden representar o influir de manera significativa en el valor final.

Según el estudio se obtuvo un valor de incidencia del 2 % sobre el valor de venta del inmueble por

cada cajón de estacionamiento que tenga.

Cabe señalar que hay normatividades según cada institución bancaria de las cuales no otorgas créditos

para compra de vivienda si el inmueble valuado no cuenta con cajones de estacionamiento, por lo que

es importante no dejar de tomar en cuenta la incidencia de los estacionamientos.

El otro factor que realmente y muy notorio en las compraventas, y según el mercado investigado es ,

calcular que incidencia tiene en la demanda y el valor, los inmuebles de mayor superficie contra los

inmuebles de menor superficie privativa.

Según los comparables que se ocuparon para los avalúos comerciales, tenemos en significancia un

departamento más pequeño en superficie de 75 m2 y el más grande ocupado para estos comparables es

116

de 107 m2 hay una diferencia de 32 m2 y en valor representa $ 524 800.00 por lo que la demanda y en

este caso denominado factor de área (FArea), es de gran impacto económico en el poder adquisitivo

socioeconómico medio.

Al final de terminar la comparativa de los dos formatos como ya se mencionó hubo una diferencia del

5.1 % resultando un valor de $16400 m2 el en valor homologado en el enfoque de mercado del formato

de la S.H.F. y de $15 600 .00 m2 valor por metro cuadrado en el formato de Tesorería del D.F.

Concluyéndose que fue mejor la aplicación del formato y del método de la S.H.F que el de Tesorería,

de lo cual pudiera sugerir y cabe hacer mención que al presentar el formato de trabajo para hacer

avalúos para Tesorería pude ser aceptado siendo similar al de la S.H.F., cubriendo todos los

lineamientos estipulados en el Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación

Inmobiliaria del Distrito Federal.

117

CONCLUSIONES:

1.- Es de suma importancia saber que existen en el Distrito Federal, que fue nuestro campo de estudio,

una serie de normatividades y requerimientos que hay que cumplir, además de que es un trámite

indispensable y necesario para resolver las diferentes problemáticas ya mencionadas.

2.- Fue de gran interés y de gran satisfacción aprender y diferenciar las posibles irregularidades que

presentan algunos inmuebles; así como formar criterios apegados al marco jurídico, para dar solución

dentro de la práctica valuatoria.

3.- Como valuador y como futura persona registrada ante Tesorería, es necesario saber que

lineamientos y disposiciones se requieren, ya que es muy claro que existen cargos, multas,

suspensiones temporales y parciales del registro impidiendo trabajar honestamente y con ética.

4.-Para regularizar en todas las faltas jurídica que tiene este inmueble fue necesitaron después de la

compraventa resolverlo con cuatro avalúos y al final para lograr la comercialización se necesitaran

seis avalúos mas, por cada uno de las unidades privativas que se encuentran en el conjunto.

Hoy en día la valuación inmobiliaria es un trámite indispensable para que la Tesorería del Distrito

Federal ejecute en correcto pago de impuestos, multas y así mismo los notarios cobran sus honorarios

según el porcentaje correspondiente sobre el valor comercial del inmueble.

5.- Finalmente concluyo que para llegar a la comercialización de los inmuebles , tienen que existir las

resoluciones establecidas por la misma Tesorería y el pago de multas ya establecidos por la

Delegación Benito Juárez, el pago de las regularizaciones ante Tesorería.

Mientras no se realicen los pagos y cargos señalados; los avalúos practicados con propósito para la

compraventa quedan invalidados según lo establecido por la S.H.F. que a continuación reproduzco:

*CAPITULO IV

Invalidez, declaraciones y advertencias

Novena. Invalidez. No se considerará válido el avalúo o el estudio de valor cuando exista alguno de

los siguientes supuestos:

I. La identificación física del inmueble no corresponda con lo indicado en la documentación

proporcionada.”

*“Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la Valuación”, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

118

En el primer punto no cuenta con problema alguno.

“ II. El avalúo de viviendas en construcción o en proyecto que esté hecho bajo hipótesis de vivienda

terminada, o en el estudio de valor no se manifieste lo señalado en el capítulo anterior.

Décima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deberá declarar en el avalúo o en el estudio

de valor el cumplimiento de las comprobaciones señaladas en la regla quinta. Se considerará además

que existen advertencias y, por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el estudio de valor, cuando

se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y, de manera

enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:

I. Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante.

II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusión

del enfoque de comparación.

III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del inmueble.”

IV . Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.”

De los cuatro últimos supuestos los primeros tres cumplen, por lo que en el dictamen valuatorio puede

concluirse como avaluó sin validez, o avaluó invalido para el efecto que fue al propósito señalado.

Por lo que los avalúos realizados en esta tesina solo fueron de ejercicio de aprendizaje y para señalar

los avalúos que se necesitan para resolver cada una de las problemáticas que presenta el inmueble.

En los avalúos hubo algunas limitantes, como falta de documentación , así como las resoluciones, que

resulten posteriormente de cada uno de los avalúos aquí practicados, así también como faltante del

régimen en condominio, por lo que cabe señalar que se calculó según lo aprendido en la especialidad .

*“Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la Valuación”, publicada en el Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

119

BIBLIOGRAFIAS:

• Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de valuación Inmobiliaria del Distrito

Federal publicado el 30 de Mayo del 2005, actualmente en vigencia.

• Código Financiero del Distrito Federal Vigente.

• “Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la Valuación”, publicada en el

Diario Oficial el Lunes 27 de Septiembre del 2004, en vigencia.

• Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. 1997

• Programa Parcial de Desarrollo Urbano. 2006

• Código Fiscal de la Federación

• Costos por Metro Cuadrado de Construcción

120

ANEXO 1

121

ANEXO 2

123

ANEXO 3

125

ANEXO 4

151

ANEXO 5

153

ANEXO 6

155

ANEXO 7

159

ANEXO 8

161

ANEXO 9

171

ANEXO 10

173

ricardo martinez gonzalez

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