MARCO KROGHNOTAIO

RISPOSTA A QUESITO 374/B - 2013

Il quesito verte sul contenuto della dichiarazione che le parti contraenti di una cessione immobiliare devono rendere in ottemperanza al disposto dell’art. 35, comma 22 del d.l. 223/2006 (conv. in l. 248/2006 e sua modifica con l. 296/2006), nel caso in cui si siano avvalsi di una società di mediazione.

Il cit. comma 22 dispone:

“All'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare:

a) se si e' avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;

b) il codice fiscale o la partita IVA;

c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;

d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.”

Si chiede, in particolare, di conoscere se, alla luce delle novità introdotte dal D. lgs. 26 marzo 2010 n. 59 (G.U. 94 del 23 aprile 2010 S.O. n. 75) e del D.M. di attuazione emanato in data 26 ottobre 2011 dal Ministero dello sviluppo economico (G.U. 13 gennaio 2012 n. 10) possa ritenersi sufficiente, per una agenzia immobiliare costituita in forma di s.r.l. in data 1° giugno 2011, che ha presentato al Registro Imprese competente la comunicazione di inizio attività in data 22 febbraio 2012 ed è stata iscritta nel Ruolo degli agenti di affari in mediazione in data 19 marzo 2012 (ed il cui amministratore unico non aveva precedentemente esercitato, né in proprio né come legale rappresentante di altra società, l’attività di agente immobiliare e non è stato iscritto al detto Ruolo nemmeno contestualmente alla iscrizione della società), l’indicazione della sola iscrizione al Ruolo della società e non anche del preposto o del legale rappresentante che ha operato per conto ed in rappresentanza della società stessa.

Vertendo i dubbi sulla portata che la successione delle norme di legge e regolamentari hanno avuto in subiecta materia, è opportuno riepilogare, almeno in via di prima approssimazione, il quadro normativo vigente e pre-vigente.

Le disposizioni fondamentali che hanno riformato il sistema sono contenute negli artt. 73, 74, 75 e 76 del cit. D. lgs. 59/2010 che hanno dettato una nuova disciplina procedimentale per lo svolgimento delle attività di agente d’affari in mediazione.

La disciplina, sotto il profilo formale, in estrema sintesi, sopprime per la suddetta attività i relativi ruoli, indicando nella dichiarazione di inizio attività, di cui all’articolo 19 della legge 241/90, la nuova modalità di accesso.

Come chiarito con la circolare 3635/C, emanata dal Ministero dello Sviluppo Economico in data 6 maggio 2010, benché le disposizioni dettate dagli agli articoli 73, 74, 75 e 76, con la nuova disciplina procedimentale, non abbiano decorrenza diversa da quella generale del decreto legislativo e debbano trovare pertanto applicazione immediata al decorso del relativo periodo di vacatio legis, tale applicazione deve essere contemperata con la previsione di cui al successivo articolo 80 del suddetto decreto legislativo che delega il Ministero dello Sviluppo

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Economico ad emanare entro sei mesi un decreto ministeriale per disciplinare sia le modalità di passaggio nel registro delle imprese o nel REA delle posizioni già iscritte nei ruoli camerali, sia le modalità di iscrizione, nei medesimi Registro delle imprese e REA, dei soggetti che intendono iniziare ex novo ad esercitare tale attività.

In sede assolutamente transitoria, e cioè nel periodo intercorrente tra la data dell’8 maggio 2010 e la data di emanazione dei suddetti decreti di attuazione, coloro i quali intendevano iniziare a svolgere le attività di agente d’affari in mediazione, dovevano presentare alla CCIAA competente (all’ufficio preposto alla tenuta degli albi e ruoli o all’ufficio del registro delle imprese, a seconda delle determinazioni organizzative di ciascuna Camera), una dichiarazione di inizio attività, corredata delle autocertificazioni relative al possesso dei requisiti professionali e morali richiesti dalle singole leggi, così come eventualmente modificate per questo aspetto dal decreto legislativo 59/2010, secondo il seguente percorso procedimentale: dichiarazione di inizio attività (DIA) – decorso del tempo (almeno trenta giorni) – comunicazione di inizio attività (CIA).

La suddetta circolare chiariva, altresì, che nulla era innovato, limitatamente a tale periodo transitorio, con riferimento all’iscrizione nel Ruolo per le imprese già esercitanti le attività in questione, né, in tale periodo transitorio, gli adempimenti in questione coinvolgevano in alcun modo il REA.

Il suddetto periodo transitorio o, più esattamente, il primo periodo transitorio di passaggio dal vecchio al nuovo sistema si è esaurito con l’emanazione del cit. decreto di attuazione da parte del Ministero dello Sviluppo economico in data 26 ottobre 2011 il quale ha previsto, tra l’altro, in attuazione alle disposizioni contenute nel cit. D. lgs. 589/2010, le seguenti innovazioni:

le imprese di affari in mediazione presentano all'ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio della provincia dove esercitano l'attività apposita Scia, corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive previste dalla legge, compilando la sezione «Scia» del modello «Mediatori», sottoscritto digitalmente dal titolare dell'impresa individuale, ovvero da un amministratore dell'impresa societaria;

sono tenuti alla compilazione del modello il titolare di impresa individuale, tutti i legali rappresentanti di impresa societaria, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l'attività per conto dell'impresa. L'impresa che esercita l'attività in più sedi o unità locali presenta una Scia per ciascuna di esse;

presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività, l'impresa nomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l'attività per conto dell'impresa; per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all'utenza, mediante esposizione nei locali, ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale; l'ufficio del registro delle imprese, ricevute le suddette dichiarazioni provvede immediatamente ad assegnare la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, avviando contestualmente la verifica prevista dall'art. 19, comma 3, della legge n. 241 del 1990; l'assegnazione della qualifica è certificata nelle notizie Rea relative alla posizione dell'impresa;

l'ufficio Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalla presentazione della Scia, la permanenza dei requisiti che consentono all'impresa lo svolgimento dell'attività, nonché di quelli previsti per i soggetti che svolgono l'attività per suo conto;

lo svolgimento dell'attività in modo occasionale o discontinuo è consentito per un periodo non superiore a sessanta giorni ed è subordinato all'iscrizione nell'apposita sezione del Rea della persona fisica che esercita detta attività, fermo restando la sussistenza in capo a questa dei requisiti di legge e degli obblighi di legge

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sulla mediazione; la suddetta segnalazione non può essere presentata più di una volta all'anno;

le imprese aventi sede in uno Stato membro dell’Unione europea che, in base alle leggi di quello Stato, sono abilitate a svolgere l’attività e intendono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie o unità locali per svolgere l’attività medesima, hanno titolo all’iscrizione nel registro delle imprese e nel REA, nel rispetto di quanto previsto dagli articoli 9 e 12, comma 3, del decreto legislativo;

la prestazione temporanea e occasionale dell’attività è consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione europea, che, in base alle leggi di quello Stato sono abilitate a svolgere l’attività, se non aventi alcuna sede nel territorio italiano, nel rispetto delle disposizioni di cui al titolo II del decreto legislativo 9 novembre 2007, n. 206, di recepimento della direttiva 2005/36/CE, come previsto dall’articolo 20, comma 3, del decreto legislativo;

le disposizioni del presente decreto che prevedono l’obbligo di iscrizione nel registro delle imprese o nel REA, non trovano applicazione nei confronti delle imprese esercenti l’attività oggetto del medesimo decreto, stabilite in altro Stato membro dell'Unione europea e non aventi alcuna sede o unità locale sul territorio italiano.

Queste sono le principali innovazioni previste nel decreto. Verifichiamo ora quali sono i tempi previsti per il definitivo passaggio dal vecchio al nuovo regime. Le disposizioni contenute nel suddetto decreto, per espressa previsione (art. 15), hanno assunto efficacia decorsi centoventi giorni dalla la pubblicazione del decreto stesso sulla G.U. e, quindi, il 12 maggio 2012.

A decorrere da tale data (12 maggio 2012) tutti coloro che intendono svolgere l’attività di mediazione devono attenersi alle nuove norme procedurali. Tuttavia al fine di aggiornare ed allineare le vecchie posizioni alle nuove norme, il decreto ha previsto che le imprese attive ed iscritte nel ruolo alla data di acquisizione di efficacia del decreto (12 maggio 2012) devono compilare la sezione «aggiornamento posizione Ri/Rea» del modello «Mediatori» per ciascuna sede o unità locale e devono inoltrare la relativa modulistica per via telematica, entro un anno dalla predetta data e, quindi entro il 12 maggio 2013, all'ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio nel cui circondario hanno stabilito la sede principale, pena l'inibizione alla continuazione dell'attività mediante apposito provvedimento del Conservatore del registro delle imprese.

La data del 12 maggio 2013 è stata recentemente prorogata al 30 settembre 2013 con decreto emanato dal Ministero dello sviluppo economico in data 23 aprile 2013 (in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale).

Trascorso inutilmente il suddetto termine (fissato al 30 settembre 2013), l'interessato decade dalla possibilità di iscrizione nell'apposita sezione del Rea. Tuttavia l'iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all'entrata in vigore del presente decreto, requisito professionale abilitante per l'avvio dell'attività, secondo le modalità sopra indicate.

Quindi, in base al suddetto decreto abbiamo più scadenze temporali che segnano il passaggio dal vecchio al nuovo regime:

un primo periodo che riguarda le imprese che hanno iniziato l’attività vigente il D. lgs. 59/2010, decorrente dall’8 maggio 2010;

un secondo periodo, decorrente dal 12 maggio 2012 che riguarda coloro che intendono iniziare l’attività di mediazione e devono conformarsi alle nuove procedure previste nel decreto di attuazione 26 ottobre 2011;

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un terzo periodo, che decorre dal 12 maggio 2012 e scadrà il 30 settembre 2013, che riguarda le imprese che erano attive ed iscritte a ruolo alla data del 12 maggio 2012, per rendere definitivo e completo il passaggio dal vecchio al nuovo regime.

Come è stato chiarito nella circolare emanata dal Ministero dello sviluppo economico n. 3648/c del 2012 i decreti di attuazione hanno portata esclusivamente procedurale e non anche sostanziale, pertanto tutte le norme regolatrici non risultano modificate se non per gli adattamenti da ruolo/elenco a registro delle Imprese/REA.

E’ opportuno quindi, riportare in via breve, anche le disposizioni contenute nella legge 3 febbraio 1989 n. 39 che per quanto riguarda i requisiti richiesti per lo svolgimento dell’attività di mediazione mantengono la loro vigenza.

Detta legge prevedeva l’istituzione presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale dovevano iscriversi coloro che svolgevano o intendevano svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale. Detta iscrizione nel ruolo abilitava all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare.

L'iscrizione nel ruolo era a titolo personale; l'iscritto non poteva delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.

Le disposizioni contenute nella cit. legge 39/1989 erano completate dal relativo regolamento di attuazione emanato con D.M. 21 dicembre 1990, n. 452 (G.U. 5 agosto 1991, n. 54), il quale, tra l’altro, prevedeva che coloro che intendevano iscriversi nel ruolo degli agenti immobiliari, dovevano specificare se l'attività era svolta in nome proprio o per conto di una impresa organizzata e tale indicazione doveva risultare dal ruolo unitamente al nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza dell'iscritto, alla data dell'iscrizione ed agli estremi della relativa deliberazione (art. 3)

Venendo al punto principale del quesito posto, va evidenziato, alla luce di quanto fin qui esposto, che per quanto riguarda l’attività di mediazione svolta da una società nulla è innovato relativamente alla necessità che i requisiti sostanziali richiesti dalla legge devono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società stessa ovvero da colui che è preposto dalla società a tale ramo d'attività. Ciò è espressamente previsto nel decreto di attuazione laddove testualmente si dispone che sono tenuti alla compilazione del modello “… tutti i legali rappresentanti di impresa societaria, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l'attività per conto dell'impresa. L'impresa che esercita l'attività in più sedi o unità locali presenta una Scia per ciascuna di esse …”;

Tale assunto, peraltro, è conferme all’orientamento della Suprema Corte che in più occasioni (recentemente dalla sez. III con sentenza n. 18889/2008 depositata il 10 luglio 2008) ha affermato: “in tema di mediazione, qualora l'attività di intermediazione sia svolta in forma societaria, l'obbligo di iscrizione nell'apposito ruolo grava in primo luogo sulla società in quanto tale ed anche sui suoi legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo d'attività e sugli ausiliari che svolgano l'attività mediatoria per conto della società, i quali tutti dovranno possedere i requisiti previsti dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 e dal regolamento di attuazione approvato con d.m. 21 dicembre 1990 n. 452 (conf. altresì, Cass. 2 maggio 2001, n. 6160). Deriva, da quanto precede, quindi, che è insufficiente, al fine del sorgere del diritto alla provvigione in capo alla società non iscritta nell'apposito ruolo che abbia esercitato attività di mediazione, il fatto che il suo legale rappresentante sia iscritto nel ruolo dei mediatori come persona fisica, in quanto ciò lo abilita a svolgere l'attività di mediazione e a percepire la provvigione in nome proprio e non anche a nome della società, con conseguente obbligo di restituire la provvigione percepita in capo al soggetto non iscritto.”

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Anche il Ministero dello Sviluppo economico nella circolare di chiarimento del 17 giugno 2009 n. 0056007 aveva sottolineato che dal complesso delle norme vigenti si evince che sia il legale rappresentante della società sia il preposto, laddove nominato, devono essere iscritti nel ruolo con iscrizione autonoma rispetto a quella della società.

In conclusione, quindi, può affermarsi che:

- le imprese di mediazione attive al 12 maggio 2012 avranno tempo sino al 30 settembre 2013 per allineare la vecchia posizione (iscrizione a ruolo) al nuovo regime;

- in base alle nuove norme - già a regime per le imprese nate sotto la vigenza del D. lgs. 59/2010 -, laddove in una cessione immobiliare ci si sia avvalsi dell’opera di una società di mediazione, le parti dovranno fornire i dati e le informazioni identificative sia della società che del legale rappresentante o del preposto, secondo il paradigma di cui al cit. comma 22 dell’art. 35 del d.l. 223/2006. I relativi dati, oggetto di dichiarazione delle parti contraenti, potranno essere desunti dall’iscrizione della società nel REA ed il numero d’iscrizione nel REA (sostitutivo del numero di iscrizione nel Ruolo dei mediatori) sarà il medesimo per la società e per il legale rappresentante o preposto, tenuto conto delle nuove modalità procedurali d’iscrizione.

UFFICIO STUDI CNN

(Est. Notaio Marco Krogh – Comm. antiriciclaggio)

Norme di riferimento:

- art. 35, comma 22 del d.l. 4 luglio 2006 n. 223 (G.U. 4 luglio 2006 n. 153) (conv. in l. 4 agosto 2006 n. 248, pubb. G.U. 11 agosto 2006 n. 186 S.O. n. 183 e sua modifica con l. 27 dicembre 2006 n. 296, pubb. G.U. 27 dicembre 2006 n. 299 S.O. n.244);

- legge 3 febbraio 1989 n. 39 (G.U. 9 febbraio 1989 n. 33);

- regolamento di attuazione emanato con D.M. 21 dicembre 1990, n. 452 (G.U. 5 agosto 1991, n. 54);

- circolare Ministero dello Sviluppo economico del 17 giugno 2009 n. 0056007

- art. 73, 74, 75 e 76 del D. lgs. 26 marzo 2010 n. 59 (G.U. 94 del 23 aprile 2010 S.O. n. 75);

- circolare emanata dal Ministero dello sviluppo economico n. 3648/c del 2012;

- d.m. di attuazione emanato in data 26 ottobre 2011 dal Ministero dello sviluppo economico (G.U. 13 gennaio 2012 n. 10) ;

- decreto emanato dal Ministero dello sviluppo economico in data 23 aprile 2013 (in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale).

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