Sadržaj

A. TEKSTUALNI DIO stranica br. 48

I. OBRAZLOŽENJE 1. Polazišta 1.1. Značaj, osjetljivost i posebnosti područja u obuhvatu dpu-a 1.2. Obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti 1.3. Prometna, telekomunikacijska, energetska i komunalna opremljenost 1.4. Obveze iz planova šireg područja 1.5. Ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja prostora 2. Plan prostornog uređenja 2.1. Program gradnje i uređenja površina i zemljišta 2.2. Detaljna namjena površina 2.3. Iskaz prostornih pokazatelja za namjenu, način korištenja i uređenja

površina i planiranih građevina 2.4. Prometna, ulična, telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna

mreža 2.5. Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina i građevina 2.6. Uvjeti i način gradnje 2.7. Zaštita kulturno-povijesnih cjelina, građevina i ambijentalnih vrijednosti 2.8. Sprječavanje nepovoljna utjecaja na okoliš

2.9. Posebni uvjeti II. ODREDBE ZA PROVOĐENJE 1. Uvjeti određivanja namjene površina 2. Detaljni uvjeti korištenja, uređenja i gradnje građevnih čestica i građevina 2.1 Veličina i oblik građevnih čestica 2.2. Veličina i površina građevina 2.3. Namjena građevina 2.4. Smještaj građevina na građevnoj čestici 2.5. Oblikovanje građevina 2.6. Uređenje građevnih čestica 3. Način opremanja zemljišta prometnom, uličnom, komunalnom i

telekomunikacijskom infrastrukturnom mrežom 3.1. Uvjeti gradnje i opremanja prometne mreže 3.2. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja telekomunikacijske i energetske

mreže 3.3. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja komunalne infrastrukture

4. Uvjeti uređenja i opreme zelenih površina 5. Uvjeti uređenja posebno vrijednih i/ili osjetljivih cjelina i građevina 6. Uvjeti i način gradnje 7. Mjere zaštite prirodnih, kulturno-povjesnih cjelina i građevina i ambientalnih

vrijednosti 8. Mjere provedbe plana 9. Mjere sprječavanja nepovoljna utjecaja na okoliš

B. GRAFIČKI DIO

1. Granica obuhvata plana M. 1 : 1000

2. Zatećeno stanje u prostoru M. 1 : 1000

3. Građevno područje, razvoj i uređenje M. 1 : 1000

Prometne površine

4. Infrastrukturni sustavi M. 1 : 1000 - vodoopskrba - elektroopskrba - visoko naponska mreža - elektroopskrba – niskonaponska mreža

- telekomunikacije

- fekalna kanalizacija 5. Uvjeti gradnje M. 1 : 1000

- intervencije na postojeće objekte - prijedlog urbanističke parcelacije - uvjeti gradnje i mjesta komunalnih priključaka

- prostorni pokazatelji

C. PRILOG

TEKSTUALNI DIO

UVOD

Temeljem pozivnog natječaja tvrtki Arcline-studio d.o.o. iz Rovinja povjerena je izrada Detaljnog plana uređenja Stancije Meneghetti. Ugovorom Klasa:022-05/07-01/31, Ur.broj :2171/02-07-01, od 06. travnja 2007 godine, regulirane su međusobne obveze Arcline studia d.o.o. kao izvršitelja i općine Bale kao naručitelja. Temeljem polazišta iz PPUO Bale, izrađen je nacrt prijedloga plana i prikupljeni su posebni uvjeti tijela državne uprave i pravnih osoba s javnim ovlastima. Cjelokupni DPU-a izrađen je u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i gradnji (NN br. 76/07), Pravilnikom o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova (NN 106/98, 39/04, 45/04 i 163/04) kao i drugih odgovarajućih zakona koji pokrivaju problematiku prostora za koji se izrađuje ovaj DPU. Dana 29 travnja 2008 g. održana je prethodna rasprava. Tijekom izrade Detaljnog plana uređenja Stancije Meneghetti posebne uvjete dali su:

- Ministarstvo unutarnjih poslova, Policijska uprava Istarska, Sektor upravnih, inspekcijskih i poslova civilne zaštite

- Ministarstvo kulture, Uprava za zaštitu kulturne baštine, Konzervatorski odjel u Puli

- Hrvatske Vode, Vodnogospodarski odjel za vodno područje primorsko istarskih slivova, Đure Šporera 3, Rijeka

- T- Mobile Hrvatska d.o.o.

Sektor za planiranje i izgradnju radijskih pristupnih mreža

Vukovarska 23, Zagreb

- Tele2 d.o.o. Vukovarska 269d, Zagreb

Prilikom izrade ovoga Plana korišteni su i sljedeći planovi, elaborati i studije:

- Prostorni plan uređenja Istarske županije, Zavod za prostorno uređenje Istarske županije, Službene novine Istarske županije 2/02, 1/05 i 4/05;

- Prostorni plan uređenja Općine Bale, Zavod za prostorno uređenje Istarske županije, Službeni glasnik Općine Bale br. 07/06

- Urbanistički plan uređenja područja San Polo – Colone - Paravia u Balama, Službeni glasnik Općine Bale br. 3/08.

1. POLAZIŠTA

1.1. Značaj, osjetljivost i posebnosti područja u obuhvatu plana

Da bi pravilno sagledali razvojnu problematiku pojedinačnih prostornih sustava stancije Meneghetti, neizostavno je potrebno vidjeti i tretirati prostor obuhvata kao gospodarsko-prostornu i prirodnu cjelinu. Upravo ovakav holistički pristup omogućava usklađivanje interesa u datom prostoru i optimizaciju plana.

Značaj «stancje» kao samostalnog stambeno-agroturističkog i gospodarskog

kompleksa zacrtan je u koncepciji prostornog i gospodarskog razvitka PPUO Bale a zasniva se na sljedećim programskim smjernicama:

« ...aktiviranje što većeg broja agrarno-proizvodnih i agroturističkih punktova u

zaleđu (stancija, kao samostalnih stambeno-agroturističko gospodarskih kompleksa), uz cjelovitu valorizaciju kultiviranog krajobraza i posebnosti kulturne baštine.»

Za adekvatnu analizu i traženje odgovarajućih rješenja, moraju se prije svega

ustanoviti stanje i razvojni tokovi u onim bitnim segmentima razvoja stancije Meneghetti i okolnog prostora kao što su naročito razvoj poljoprivrede, zaštita očuvanih dijelova krajobraza, prometna i komunalna infrastruktura, i sl.

Pored toga važno je utvrditi probleme i perspektive sadašnje organizacije prostora te uočiti društvene potrebe koje generiraju zahtjeve za novim prostornim zahvatima. Pritom treba sagledati moguću prirodu i implikacije tih novih razvojnih programa na sustave vrijednosti u prostoru obuhvata. To su potencijali prirodnog i kulturnog prostornog karaktera koji su predmet razvojnih težnji u širim prostorno – razvojnim procesima a koji istovremeno mogu biti oštećeni ili pak narušeni neadekvatnim izborom razvojnog pravca i prostornog uređenja. Područje obuhvata smješteno je na području Istre koje je na bazi hidrogeoloških karakteristika stijena svrstano u područje izgrađeno od karbomatnih naslaga. To je tipični krški vodonosnik s ujednačenim karakteristikama. Cijelo područje Općine spada u sliv južne Istre, a nalazi se izvan zona sanitarne zaštite prema Odluci o zonama sanitarne zaštite izvorišta voda za piće u Istarskoj županiji. ( Sl.gl. 12/05). Stalnih ili povremenih površinskih vodotoka na ovom području nema.

Stancija Menegheti je smještena na blagoj padini u jugozapadnom dijelu općine Bale. U neposrednom je okruženju uređeni krajobraz dok u širem prostoru prevladavaju šumski sustavi. Karakterizira ju jezgro stancije - renovirane zgrade s ograđenom kortom i bazenom te gospodarski objekti u neposrednoj blizini. Objekti su okruženi maslinicima, vinogradima, travnjacima i manjim dijelom razvijenom hrastovom šumom.

Zbog relativne udaljenosti od mora cca 2 km., a posebice sam geografski položaj općine Bale s bogatim prirodnim i kulturnim naslijeđem te utjecaj turističkog razvoja, snažan je potencijal za razvoj stancija s obzirom na to da su stancije po svom funkcionalnom aspektu okrenute prema poljoprivredi – agropotencijalu odnosno agroturizmu. Prostorne prilike s raznovrsnim potencijalima u okvirima stancije te s bogatim neposrednim i daljim susjedstvom čini to da stancija Meneghetti može postati uzor održivog agro-turističkog razvoja kako u općini Bale tako i na regionalnom i nacionalnom nivou. U tom se okruženju mogu primjereno harmonizirati zahtjevi za korišćenjem prostora i potrebe po kulturno bogatijim, ekološki složenijim i sociološko svestranijim rješenjima na korist kako korisnika prostora tako i društvene zajednice u cjelini. Obuhvat plana Prostorni obuhvat Detaljnog plana uređenja stancije Meneghetti je građevno područje koje ona obuhvaća, površine 7740 m2. U prostoru obuhvata Detaljnog plana uređenja nalaze se: - Gospodarsko - stambeni objekti na sjevernom dijelu prostora. - Stambeni i rekreacijski objekti na jugozapadnom dijelu obuhvata plana. Obuhvaćene su djelomično ili u potpunosti slijedeće parcele : (izvadak iz kopije katastarskog plana plana mj. 1: 2880). k.č. 5350, 5350/1, 5351/2, 5342/1 te zgr.č 490/2,3,4,5,6 k.o.Bale Ukupna površina obuhvata plana iznosi 7740 m2 1.2. Obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti Razvoj stancija, posebice ako se oslanja na turizmu važna je struktura prostornog razvoja koja općini Bale učvršćuje karakter specifičnog agro turističkog kraja. U pravilu on obogaćuje teritorij općine stvarajući krajobrazno-prostornu i turističko-gospodarsku raznolikost što ga čini posebnim s naročitim društvenim i gospodarskim značajem. Kao sustavi vrijednosti su tu prije svega agro-turistički potencijal, kulturno-povijesno naslijeđe, zatim percepcijske kvalitete prostora, krajobrazne vrijednosti, prirodni potencijali i sl. Zbog toga je važno prepoznati kvalitativna obilježja izgrađene strukture i ambijentalnih vrijednosti, verificirati društveni interes i skladno ih integrirati u buduće korišćenje prostora.

A. STAMBENI OBJEKTI

Zgrade na zgr. č. 490/2,3,4,5,6 i djelimično na k.č. 5350 i 5350/1 (slika: 6,7,8,9 ) je u funkciji pretežitog stanovanja, sklop renoviranih, dograđenih i nadograđenih djelova objeka sa dvovodnim krovovima od kanalice u nagibu od 20 stupnja . Pročelja su kamena po rustikalnom vezu dok novo krilo bazena od staklenih stjena u čeličnim okvirima. Otvori su zaštićeni punim drvenim škurnicama i uokvireni štokovanim kamenim ertama. Horizontalne i vertikalne plohe su raščlanjene u skladnog organskog niza tipične ruralne građevine tog podneblja «stancije». B. GOSPODARSKO - STAMBENI KOMPLEKS

Zgrada na djelu k.č.5351/2 (slika: 3,4,5 ), je gospodarski objekat, po tlocrtnoj matrici ruralnog objekta u obliku slova H . Objekat je prizeman, sa ožbukanim fasadama i dvostrešnim krovovima nagiba 20 stupnja prekriveni kanalicom, otvori su zaštićeni punim drvenim škurnicama . Zgrada na djelu k.č.5351/2 (slika: 1,2 ), je gospodarski objekat (skladište poljoprivrednih strojeva) po tlocrtnoj matrici ruralnog objekta u obliku slova L . Primjena građevinskih materijala kod izvedbe je isključivo karakteristična tipologiji krajolika - ruralna arhitektura (kamen, žbuka, drvo,kanalica). Krovovi su dvovodni sa nagibom od 20 stupnja prekriveni kanalicom.

C. REKREACIJSKI OBJEKT – BAZEN

Bazen – rekreacijski objekt na djelu k.č.5342/1(slika:10), odmaknut od glavne zgrade stancije prema sjeverozapadu tvoreći zaseban kutak odmora i rekreacije. Građa kade bazena je armirano-betonska konstrukcija sa unutarnjom oblogom od PVC-a dok je okolna površina prekrivena kamenom i drvenim podom u nivou terena.

D. AMBIJENTALNE VRIJEDNOSTI – OKOLIŠ Nesumnjivo da osnovni ruralni karakter ambijentalnih vrijednosti ovog prostora daje stari sklop zgrade s visokim zidom korte (unutrašnjeg ograđenog vrta). Očuvani okoliš sa starim hrastovima još dodatno naglašava ukorijenjenost stancije u ambijent posebnog arhaičnog krajolika.

Analiza postojeće izgrađenosti i postojeće namjene površina

Područje obuhvaćeno DPU-om «Stancija Meneghetti» sistematizirano je prema namjeni, značaju funkcija i kvaliteti u četiri cjelina: I. STAMBENI OBJEKT obuhvaća 442,6 m2 tlocrtne površine pod građevinom II. GOSPODARSKO - STAMBENI OBJEKT obuhvaća 989,5 m2, tlocrtne

površine pod građevinom

III. REKREACIJSKI OBJEKT – BAZEN obuhvaća 80,5 m2 tlocrtne površine pod građevinom

IV. Ostale neizgrađene površine (okoliš – zelene površine) imaju sveukupnu

površinu od 6227,7 m2. Dakle, od sveukupne površine obuhvata plana «Stancija Meneghetti», što iznosi 7740 m2, izgrađene površine imaju 1512,6 m2 ili 19,5% sveukupne površine, dok 6227,7 m2 ili 80,5% su ostale neizgrađene površine.

POSTOJEĆA NAMJENA POVRŠINA

Analizom iskazanih pokazatelja u okviru tabele postojeće namjen površina uočavaju se i prostorne mogućnosti budućih intervencija u razmatranom području. Te se mogućnosti pokazuju u dogradnjama u okviru postojećih građevina te interpolacijama novih građevina. U prostoru stancije nema mogućnosti za širenje objekata jer je prostor u potpunosti izgrađen. Tu se eventualno mogu desiti zahvati sanacije, rekonstrukcije i sl. U takvim situacijama s objektima od posebnog prostornog značaja potrebna je opreznost s obzirom na integritet njegove skladnosti i funkcije te potrebe za slobodnim i uređenim prostorom. U gospodarskoj zoni ima malo prostora za širenje te osim za pojedinačne interpolacije i manje zahvate dogradnje nema dovoljno prostora.

NAMJENA POVRŠINA

Izgrađeno m2

Neizgrađeno m2

Ukupno m2

%

I. STAMBENI OBJEKT 442,6 - 5,7 II. GOSPODARSKO-STAMBENI OBJEKTI

989,5 - 12,7

III. REKREACIJSKI OBJEKT – BAZEN 80,5 - 1,1 IV. OKOLIŠ – ZELENE POVRŠINE - 6227,7 - 80,5

% UKUPNO OBUHVAT PLANA: 1512,6 6227,7 7740 100%

1.3. Prometna, telekomunikacijska i komunalna opremljenost

PROMET Prometnica, bijeli makadamski put (k.č. 6947) ide uz građevinsko područje (izvan zahvata DPU-a) od sjeveroistoka prema jugozapadu. Profili su cca 3 m širine. To je u biti gospodarski ulaz u stanciju dovoljne širine i stabilnosti da zadovolji potrebe komunikacije u okvirima štancije i potrebe vatrogastva te druge prometno-tehničke i servisne potrebe.Glavni je pristup stanciji s jugoistoka (izvan zahvata DPU-a), gdje se pravolinijski proteže bijeli makadamski put širine cca 3 m. dovoljno za normalan dostup stanciji svim profilima vozila.

FEKALNA KANALIZACIJA Sanitarno-potrošna kanalizacija je rješena za cijeli kompleks kao razdjelna, u sustav koji svu sakupljenu sanitarno-otpadnu vodu odvodi do uređeja za pročišćavanje (Isea - POLI 1 ) otpadnih voda. Odvodna kanalizacija ( PVC Ø 150) odvodi pročišćenu vodu II kategorije u prirodni prijemnik izvan zone obuhvata.

OBORINSKE VODE Oborinske vode se s krovišta zgrade putem oluka, rigola i sustav kanalizacije upuštaju u teren putem upojnih bunara dok se vode ostalih površina (pješačke površine) prirodno usmjeravaju u okolni teren odnosno zelene površine.

VODOVOD

Vodoopskrbni cjevovod od 2x Ø 75 – PHD (prema uvjetima distributera), prolazi u neposrednoj blizini lokacije i spaja se na njega u dijelu glavnog ulaz

u Stanciju i ide uz trup prilazne ceste do postojećih zgrada. Opskrba pitkom vodom u cjelosti zadovoljava potrebe stancije i njene aktivnosti.

ELEKTROOPSKRBA Elektroopskrba stancije Meneghetti i svih objekata koji se tu nalaze je rješena s priključivanjem podzemnim kablom elektrike od 0,4 kv, koji se spaja na trafostanicu 10(20)/0,4k uz rub imanja i na neposrednoj udaljenosti od građevinske zone uz sam makadamski put, (prema uvjetima distributera). Trafostanica je siguran izvor napajanja, s osiguranim osnovnim i rezervnim napajanjem.

TELEKOMUNIKACIJE

Kroz prostor obuhvaćen DPU «Stancija Meneghetti» prolazi podzemni telekomunikacijski vod duž pristupnog puta sredinom zone obuhvata, (prema uvjetima distributera). S tim su vodom sve zgrade stancije spojene na javnu telekomunikacijsku mrežu a kapacitet je dostatan za sadašnje i buduće potrebe kompleksa.

Na području Općine Bale, koncesionari pokretnih komunikacija nastoje izgraditi infrastrukturu pokretnih telekomunikacijskih mreža. Stoga u neposrednoj blizini obuhvata nalaze slijedeće bazne postaje:

jugozapadno od stancije Meneghetti, na vrhu Veli Manjan te u Barbarigi na području Grada Vodnjana (južno od područja obuhvata).

Infrastruktura telekomunikacija u pokretnoj mreži pokriva područje obuhvata ovog DPU-a, ali je smještena izvan područja obuhvata. ZBRINJAVANJE OTPADA Zbrinjavanje otpada obavlja trgovačko društvo koje prikuplja otpad na cijelom području bivše SO Rovinj. 1.4. Obveze iz planova šireg područja Za područje obuhvaćeno ovim prostornim planom važeći je Prostorni plan uređenja općine Bale (Službeni glasnik općine Bale broj 7/06) te Urbanistički plan uređenja područja San Polo – Colone - Paravia u Balama, Službeni glasnik Općine Bale br. 3/08 kao planovi šireg područja. U daljnjem tekstu dati su izvadci iz tih planova, a koji se prvenstveno odnose na buduću namjenu prostora obuhvaćenog Detaljnim planom uređenja «Stancije Meneghetti». Prostorni plan uređenja općine Bale (Službeni glasnik općine Bale broj 7/06) Prostorni plan uređenja općine Bale je utvrdio uvjete za uređenje područja, odredio svrhovito korištenje, namjenu, oblikovanje, obnovu i sanaciju građevinskog i drugog zemljišta, zaštitu zemljišta, zaštitu okoliša, te zaštitu spomenika kulture i osobito vrijednih dijelova prirode na teritoriju Općine Bale.

Položaj, značaj i posebnosti područja općine u odnosu na prostor i sustave županije i Države. Područje Općine Bale čine: statistička stancije Bale (izdvojeni dijelovi Bale, Černibek, Čubani i Stancija Meneghetti), Golaš (izdvojeni dijelovi Golaš, Pižanovac i Stancija Bembo) te Krmed (gdje Ružići i Tomani ne predstavljaju izdvojene statističke dijelove stancije).

Seoske cjeline i stancije U Općini Bale nalazimo više od 80 malih seoskih sredina i stancija, koje govore o nekad gospodarski vrlo aktivnom području, a danas u najvećem dijelu u stanju degradacije. Posebno je potrebno spomenuti Stanciju Bembo i Stanciju Meneghetti, zbog vrijedne arhitektonske kompozicije i krajobraznog sklopa.

Koncepcija prostornog i gospodarskog razvitka koja se utvrđuje ovim PPUO-om, zasniva se na slijedećim programskim smjernicama:

...aktiviranje što većeg broja agrarno-proizvodnih i agroturističkih punktova u zaleđu (stancija, kao samostalnih stambeno-agroturističko gospodarskih kompleksa), uz cjelovitu valorizaciju kultiviranog krajobr.aza i posebnosti kulturne baštine.

Poljoprivreda, šumarstvo, lovstvo i ribarstvo: ... Novost u razvoju agrara trebala bi postati izgradnja manjih preradbenih kapaciteta oslonjenih na lokalnu primarnu proizvodnju radi proizvodnje proizvoda prepoznatljive kvalitete (naročito vina i maslinovog ulja). Izgradnja takvih kapaciteta moguća je u svim dijelovima općine. Svim mjerama gospodarske i prostorno- urbanističke politike općine treba, također, poticati razvoj agro-turizma kao specifičnog vida višestrukog iskorištavanja domaćih resursa.

Seoske cjeline i izdvojeni graditeljski sklopovi (stancije) ... Za seoske cjeline i izdvojene graditeljske sklopove (stancije) nužno je planskim dokumentima niže razine (detaljnim planovima uređenja za područja izvan ZOP-a) zadržati povijesnu matricu, a izgradnju u neizgrađenim dijelovima realizirati interpolacijama na načelima tipološke rekonstrukcije. Ne preporučuje se izmjena strukture i tipologije postojećih objekata radi funkcionalne fuzije u veće prostorne sklopove koje bi mogle dovesti do gubitka prostornog identiteta pojedinih građevina.

U čl. 6. Prostor unutar obuhvata PPUO-a namijenjen je za: Površine građevnih područja stancije Bale, Golaš, Krmed (2), Tomani (2), Pižanovac (2), Čubani, Černibek i Stancija Meneghetti.

U čl. 7. Unutar granica građevnih područja na Kartografskom prilogu 4. utvrđena su i područja izgrađenog dijela stancije. Područje izgrađenog dijela stancije je ono područje unutar kojeg se nalaze izgrađene građevine i uređeni prostori bez obzira na namjenu pojedinih građevina, a utvrđeno je na način koji je sukladan odredbama Prostornog plana Istarske županije (SN Istarske županije br.. 2/02 – u daljnjem tekstu: PPIŽ).

U čl. 8. Na jednoj građevnoj parceli može se graditi samo jedna građevina. Pod građevinom iz prethodnog stava smatra se i više građevina (kompleks građevina), kada su funkcionalno i tehnološki povezane u jednu ekonomsku cjelinu za određenu namjenu. Mogućnost izgradnje više stambenih građevina na jednoj građevnoj parceli odrediti će se prostornim planovima užeg područja. Na jednoj građevinskoj parceli mogu se uz osnovnu građevinu graditi garaže i pomoćne građevine, sukladno odredbama ovog PPUO-a. Gore navedene odredbe ne odnose se na građevine stambeno-agroturističko-gospodarskih kompleksa van građevnih područja - stancija iz članaka 69. i 70. ovih odredbi za provođenje. U čl. 9. Oblik i veličina građevne parcele određuje se uzimajući u obzir namjenu i vrstu građevina čija se izgradnja na toj parceli planira, javnu prometnu površinu sa koje se osigurava neposredan pristup na građevnu česticu, susjedne građevne parcele, konfiguraciju i druge karakteristike zemljišta, katastarsko i zemljišno knjižno stanje zemljišta, posebne uvjete građenja i druge elemente od značaja za određivanje oblika građevne parcele. U čl. 10. Oblik i veličina građevne parcele moraju biti takvi da zadovoljavaju

osnovne standarde urbanističke prakse u pogledu mogućnosti smještaja građevina i priključenja na prometnice i infrastrukturu, te očuvanja morfologije i tipologije već izgrađenih dijelova građevnih područja, pri čemu odnos najduže i najkraće stranice (granične linije) građevne parcele ne smije prelaziti omjer 1:5, a najmanja širina građevne parcele, mjereno na građevnoj liniji, ne može biti manja od: 15,0 m za slobodnostojeće građevine. U čl. 11. Izuzetno, odstupanja od normi iz članka 10. mogu biti prihvatljiva kod interpolacija ili utvrđena planovima užih područja. U čl. 12. Kod stambenih građevina veličina građevne parcele iznosi minimalno 200 m2, a maksimalno 2 000 m2. U čl. 13. Kod industrijskih, servisno - proizvodnih i prerađivačkih građevina, te skladišnih građevina i većih građevina za trgovinu na veliko i malo (trgovačkih centara), veličina građevne parcele iznosi minimalno 500 m2, a maksimalno 30 000 m2. U čl. 19. Pod izgrađenošću građevne parcele, prema ovim odredbama, smatra se ortogonalna projekcija svih izgradnji na građevinskoj parceli i to osnovne građevine, garaža i pomoćnih građevina vidljivih na zemljištu, koji ne predstavljaju uređenje okoliša (natkrivene terase, igrališta, cisterne i septičke jame iznad konačno zaravnatog terena, bazeni, sportski tereni i dr.). U površini izgrađenosti računa se i projekcija krovnih vijenaca, balkona, terasa, lođa, nadstrešnica i sl. Odredbe iz prethodnog stava primjenjuju se i kod izrade prostornih planova užih područja na području obuhvata ovog PPUO-a. Izgrađenost građevne parcele utvrđuje se koeficijentom izgrađenosti parcele (k-ig). U čl. 20. Kod stambenih građevina koeficijent izgrađenosti (k-ig) iznosi:

- za parcele površine do 500 m2 - 0,3 do 0,5 - za parcele površine od 500 do 1000 m2 - 0,2 do 0,4 - za parcele površine od 1000 do 2000 m2 - 0,1 do 0,3

U čl. 21. Kod građevina industrije, male privrede i obr.tništva k-ig se može kretati između 0,15 i 0,75. U čl. 24. Kod potpuno ukopanih etaža, tj. etaža koje se u cijelosti nalaze ispod razine konačno uređenog terena građevne parcele, k-ig takvih dijelova građevine može biti veći od onog utvrđenog u člancima 20., 21., 22. i 23. ovih odredbi za provođenje.

U čl. 26. Površina gradivog dijela građevne parcele određuje se tako da je s jedne ili više strana određena građevnom linijom, a na drugim stranama mora biti udaljena najmanje 3 m od granice građevne parcele za građevine s dvije nadzemne etaže, najmanje 4 m za građevine s tri nadzemne etaže, odnosno pola visine građevine (H/2) za građevine s više od tri nadzemne etaže. U čl. 29. Maksimalna visina svih građevina iznosi 7,0 metara. Iznad maksimalne visine može se izvoditi krovna konstrukcija maksimalne visine od 3,2 m mjereno od vijenca građevine do sljemena krovišta, računajući i strojarnice dizala, postolja za klimatizacijske i slične uređaje, te ograde na krovovima nagiba

krovnih ploha manjih od 5% koje mogu biti maksimalne visine do 1,2 m iznad vijenca građevine. Izuzetno se u zoni male privrede i obrtništva i turističkim zonama i punktovima, kao i unutar naselja Bale dozvoljava izgradnja građevina koje mogu biti i više od 7,0 m, ukoliko uvjeti rada i potrebe usklađivanja s okolnom izgradnjom uvjetuju veću visinu građevine, što se utvrđuje urbanističkim planom uređenja ili detaljnim planom uređenja.

U čl. 34. Sve građevine na području obuhvata ovog PPUO-a, mogu imati najviše dvije nadzemne etaže, te jednu ili više podzemnih etaža, s time da ukupan broj etaža ne može biti veći od 4 etaže na bilo kojem presjeku kroz građevinu. Izuzetno se u zoni male privrede i obrtništva i turističkim zonama i punktovima, kao i unutar naselja Bale dozvoljava izgradnja građevina koje mogu imati i više od dvije nadzemne etaže, odnosno više od 4 etaže na bilo kojem presjeku kroz građevinu, ukoliko uvjeti rada i potrebe usklađivanja s okolnom izgradnjom uvjetuju veći broj etaža građevine, što se utvrđuje urbanističkim planom uređenja ili detaljnim planom uređenja.

U čl. 39. Prostornim planovima užih područja može se odrediti jedna ili više građevnih pravaca. Više građevnih pravaca moguće je odrediti za jednu građevinu ukoliko to zahtjeva poseban položaj građevine u odnosu na okolni prostor poput kutne dispozicije građevine u uličnom redu, blokovska izgradnja, interpolacije i slično. Iz tih razloga moguće je odrediti i posebne građevne linije za pojedine dijelove građevine sa različitim visinama izgradnje. Više građevnih pravaca moguće je odrediti u slučaju složenih građevina koje se sastoje od više građevina funkcionalno i tehnološki povezanih u jednu cjelinu za određenu namjenu.

U čl. 76. Ostala građevna područja naselja unutar obuhvata PPUO-a namijenjena su pretežito stanovanju kao prevladavajućoj funkcij naselja. Unutar granica građevnih područja naselja mogu se razvijati i turizam i ugostiteljstvo (osim autokampova i diskoteka), obrtničke servisne djelatnosti (osim automehaničarskih, autolimarskih, stolarskih, bravarskih, kamenoklesarskih, kemijske obrade metala i drugih djelatnosti iz članka 78. ovih odredbi) te pružanje osobnih usluga (odvjetničkih, posredničkih, projektantskih, frizerskih, zdravstvenih i terapeutskih, rekreacijskih, njege tijela i sl., i to u sklopu stambenih građevina, ili u građevinama na zasebnim građevnim parcelama. zuzetno se planovima užih područja unutar građevnih područja naselja mogu rezervirati zone posebno namijenjene obavljanju gore navedenih djelatnosti, ali samo u slučaju da se obavljanjem istih bitno ne utječe na kakvoću stanovanja u izgrađenim dijelovima naselja. Stambenom građevinom, prema ovim odredbama, smatra se građevina koja je u cjelini ili većim dijelom (više od 51%) namijenjena stanovanju. Stambenom građevinom smatrati će se građevina koja ima najviše šest stambenih jedinica ili drugih jedinica namijenjenih obavljanju poslovnih djelatnosti (poslovne jedinice).

U čl. 97 Za građevine koje se sukladno ovim odredbama mogu graditi van građevnih područja, i koje se neće spajati na sustav javne odvodnje, uvjetuje se izgradnja individualnih uređaja za pročišćavanje otpadnih voda s najmanje II.

stupnjem pročišćavanja, te s uvjetima dispozicije pročišćene vode sukladno posebnim propisima. U čl. 100. Neposredni pristup jedne građevne parcele osigurava se pristupnom prometnicom – javnom prometnom površinom minimalne širine 3 m i slobodne visine 4,5 m. ... Urbanistički plan uređenja područja San Polo – Colone - Paravia u Balama, Službeni glasnik Općine Bale br. 3/08

UVJETI I NAČIN GRADNJE STAMBENIH GRAĐEVINA

Članak 1.

Površine stambene namjene namijenjene su izgradnji stambenih građevina.

Stambenom građevinom, prema ovim odredbama, smatra se građevina koja je u cjelini ili većim dijelom (više od 51%) namijenjena stanovanju. Stambenom građevinom smatrati će se građevina koja ima najviše šest stambenih jedinica ili drugih jedinica namijenjenih obavljanju poslovnih djelatnosti (poslovne jedinice). Unutar granica građevnih područja naselja mogu se razvijati i turizam i ugostiteljstvo (osim turističkih naselja, apartmanskih naselja, kampova i diskoteka) te pružanje osobnih usluga (zdravstvenih i terapeutskih, rekreacijskih, njege tijela i sl.), i to u sklopu stambenih građevina ili u građevinama na zasebnim građevnim parcelama.

Iznimno se DPU-a Stancije Meneghetti mogu rezervirati zone posebno namijenjene obavljanju djelatnosti navedenih u prethodnom stavku, ali samo u slučaju da se obavljanjem istih bitno ne utječe na kakvoću stanovanja.

Članak 2.

Koncesionari na području mobilnih telekomunikacijskih mreža za svoje potrebe izrađuju infrastrukturu pokretnih telekomunikacijskih mreža.

Samostojeći stupovi grade se izvan urbaniziranog područja i izvan područja obuhvata zaštićenih kulturnih dobara te moraju imati tehničke karakteristike da iste može koristiti više operatera.

Ostale telekomunikacijske građevine (krovne prihvate) moguće je graditi na krovovima hotela u skladu sa uvjetima nadležnih službi.

Fekalna odvodnja

Članak 3.

Na području obuhvata Plana s obzirom da se radi o ugostiteljsko-turističkim građevinama odvodnju je potrebno riješiti zatvorenim kanalizacijskim sustavom sa pročišćavanjem.

...... Otpadne vode iz kuhinja i restorana obavezno se moraju prije upuštanja u sustav obraditi na separatoru ulja i masti.

Sustav javne odvodnje potrebno je izgraditi prije izgradnje budućih objekata koji će se morati priključiti na isti. Ukoliko isti nije izgrađen moguća je izgradnja manjih zatvorenih sustava unutar planiranih zona ugostiteljsko-turističke ili sportsko-rekreacijske namjene, a sukladno vodopravnim uvjetima.

Za područja sportsko-rekreacijske namjene (uređene plaže R9) gdje nije moguće spajanje na glavni kolektor predviđena je izgradnja zatvorenog sustava pročišćavanja otpadnih voda.

Oborinska odvodnja

Članak 4.

Zbrinjavanje odnosno odvodnju oborinskih voda treba u najvećoj mogućoj mjeri osigurati prirodi bliskim načinima. U načelu čiste oborinske vode (oborinske vode krovnih površina, pješačkih staza i sl.) treba razlijevati po okolnom terenu odnosno ponirati u podzemlje.

Oborinske vode sakupljaju se sa slijedećih površina:

- oborinske vode sa krova upuštaju se u oborinsku kanalizaciju bez prethodnog tretmana,

- oborinske vode sa prometnih površina ukoliko sadrže masne materije (sa javnih parkirališta te sa parkirališta hotela) moraju se pročistiti u separatoru ulja i masti,

- bazeni za kupanje pune se uglavnom slanom vodom. Slana voda dobiva se salinizacijom vode iz vodovodne mreže. Prije ispuštanja takve vode u sustav oborinske kanalizacije potrebno je istu vodu pročistiti, desalinizirati te deklorirati. Ispuštanje vode iz bazena za kupanje vršit će se preko kontrolnog okna predviđenog za uzimanje uzorka. Tako pročišćena voda ispuštat će se u sustav odvodnje oborinskih voda.

Otpadne vode koje se skupljaju u oborinskoj kanalizaciji sakupljat će se u vodospremnicima iz kojih će se voda koristiti za zalijevanje zelenih površina i golf igrališta.

Mjere zaštite prirodnih vrijednosti

Članak 5.

1. U urbanim područjima u cilju poboljšanja ekoloških i mikroklimatskih prilika mora se stvoriti kvalitetan zeleni sustav naselja, u vidu mreže parkova,

drvoreda i tratina koji prožimaju izgrađene dijelove te se povezuje sa prirodnim područjem kao važnim ekološkim osloncem,

2. U cilju očuvanja krajobraznih vrijednosti planirati izgradnju koja neće narušiti fizionomiju krajobraza,

3. Prirodne krajobraze treba štititi od širenja neplanske izgradnje, a kao posebnu vrijednost treba očuvati područja prekrivena autohtonom vegetacijom, lokve i njihovu neposrednu okolicu te obalno područje (prirodne plaže i stijene) te more i podmorje kao ekološki vrijedna područja,

4. Prilikom uređenja javnih zelenih površina potrebno je koristiti autohtone biljne vrste te sačuvati postojeće zelenilo u najvećoj mogućoj mjeri,

5. Unutar svake građevinske čestice potrebno je predvidjeti prostor koji će se urediti kao zelena površina,

6. Pri oblikovanju građevina treba koristiti materijale i boje prilagođene prirodnim obilježjima okolnog prostora i tradicionalnoj arhitekturi,

7. Planirane objekte potrebno je priključiti na sustav javne odvodnje.

Ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja prostora

U svakom planerskom postupku počinje se sagledavanjem postojećeg stanja u prostoru obuhvata, uočavanjem problema koji se nalaze u prostoru te identificiranjem mogućnosti i ograničenja realizacije društvenih potreba koje se ogledaju kroz interese razvoja i interese zaštite. Položaj, karakteristike i u biti značaj osnovnih prostornih pokazatelja, kako građevinskog sadržaja, tako i onih krajobrazno-kulturnog i prirodnog sadržaja daju sliku potencijala prostora i njegove osjetljivosti za buduće razvojne interese. Poznavajući dijagnozu stanja i mogućnosti prostorno razvojnih značajki moguće je uočiti razlike između stanja i željenog tipa sadržaja i standarda uređenja i opreme, pa su i lakše odluke o potrebama vrsta zahvata odnosno intervencija: adaptacija, rekonstrukcija, potreba novih struktura i nove uzgradnje, veće ili manje gustoće izgrađenosti, potrebe za krajobraznim uređenjem i sl. s čime se bolje usklađuje i uređuje mjesto stanovanja i mjesto rada u stanciji Meneghetti. Temeljem Zakonom o prostornom uređenju i gradnji (NN br. 76/07) svaki zahvat u prostoru provodi se u skladu s dokumentima prostornog uređenja, posebnim propisima i drugim Zakonima relevantnim za problematiku koja je predmet ovoga Plana. Prilikom sagledavanja vrijednosnog potencijala prostora Stancije Meneghetti, izvršene su analize potencijala prostora za razvojne interese i analiza potencijala prostora po kulturno-povjesnim, krajobraznim i ekološkim vrijednostima, koje zapravo pokazuju određeni stupanj vrijednosti prostora u odnosu na razvojne interese.

U građevinskom području stancije Meneghetti je izgrađenost dovoljna te se moguća proširenja i/ili adaptacije bez konfliktnih situacija u odnosu na prostorne vrijednosti mogu predvidjeti uz gospodarsko-stambenih objekata. U okviru potreba za oblikovanjem i uređenjem zelenih površina stancije, važno je na samom početku uočiti vrijednu prostornu supstancu kao potencijal prostora za zelene površine. U tom se kontekstu izdvajaju stare stablašice hrasta medunca i cera koje treba sačuvati i maksimalno uklopiti u karakter prostora stancije. 2. PLAN PROSTORNOG UREĐENJA 2.1. Program gradnje i uređenja površina i zemljišta Programske smjernice za izradu prostorne koncepcije mogu se izvesti iz slijedećih postavki utvrđenih tokom pripremnih radova:

Programski zadatak «Ciljevi» koji proizlaze iz potreba društvene zajednice za promjenama u prostoru obuhvata jesu: Interesi iskazani Provedbenim odredbama Prostornog plana uređenja općine Bale. Pritom su data polazišta i smjernice: - Aktiviranje što većeg broja agrarno-proizvodnih i agroturističkih punktova

u zaleđu (stancija, kao samostalnih stambeno-agroturističko, gospodarskih kompleksa), uz cjelovitu valorizaciju kultiviranog krajobraza i posebnosti kulturne baštine.

- Izgradnja manjih preradbenih kapaciteta oslonjenih na lokalnu primarnu proizvodnju radi proizvodnje proizvoda prepoznatljive kvalitete (naročito vina i maslinovog ulja).

- Izgradnja takvih kapaciteta moguća je u svim dijelovima općine.

- Svim mjerama gospodarske i prostorno- urbanističke politike općine treba, također, poticati razvoj agro-turizma kao specifičnog vida višestrukog iskorištavanja domaćih resursa.

- Zadržati povijesnu matricu, a izgradnju u neizgrađenim dijelovima realizirati interpolacijama na načelima tipološke rekonstrukcije.

- Ne preporučuje se izmjena strukture i tipologije postojećih objekata radi funkcionalne fuzije u veće prostorne sklopove koje bi mogle dovesti do gubitka prostornog identiteta pojedinih građevina.

- Rekreacijski objekti poput bazena, i sl.

To su bila osnovna programska ishodišta u daljnjem radu.

2.2. Detaljna namjena površina

Izvršena je inventura i valorizacija prostora te su pritom utvrđeni značaj, osjetljivost i posebnosti područja u obuhvatu plana. Postavljeni ciljevi te ocjena mogućnosti i ograničenja uređenja u prostoru, poslužili su kao ishodište u oblikovanju nacrta prijedloga programa razvoja Stancije Meneghetti. Rast stancije treba harmonizirati tako da se ono suzdržano razvija, omogučujući siguran i stabilan prosperitet. To pak znači osigurati mehanizme što bolje prostorne organizacije tradicionalnih aktivnosti jedne stancije u novom ruhu agroturističke aktivnosti i stanovanja te doprinijeti sociološki svestranijim, kulturno bogatijim, ekološki složenijim rješenjima. Stancija Meneghetti treba očuvati jedinstvene karakteristike tradicionalne ruralne stambeno-gospodarske građevine - stancije, prijesvega integritet i cjelovitost osnovne građevine. Krajolik i uopće otvoreni prostor urediti zelenim površinama što će sadržajno i percepcijski obogatiti sredinu i bolje definirati fizionomiju Stancije Meneghetti. Omogučiti optimalnu prometnu povezanost i osigurati dovoljan broj parkinga.

Prostor se po namjeni opredjeljuje na:

1. Mješovita namjena – pretežito stambena – planska oznaka M1 2. Mješovita namjena – pretežito poljoprivredno gospodarstvo

– planska oznaka M4 3. Otvoreni bazen – rekreacijska – planska oznaka R3 4. Zelene površine – planska oznaka Z2 5. Prometnice i parking prostori

1. Mješovita namjena – pretežito stambena – planska oznaka M1 Ovu namjensku kategoriju se može sagledati u okviru jedne prostorne cjeline. To je zapravo stambena namjena u okvirima osnovne zgrade stancije, na jugozapadnoj strani (k.č. 5350, 5350/1, 5351/2, 5342/1 te zgr.č 490/2,3,4,5,6 k.o.Bale). Ova prostorna cjelini ima sveukupnu površinu od 1742,7 m2. Uz stanovanje kao osnovne namjene, tu su mogući sadržaji ugostiteljstva, turističkog smještaja, usluga, rekreacije (zatvoreni bazen) i sl. sadržaja, tihih i čistih djelatnosti bez opasnosti od požara i eksplozije te mogućih zagađenja.

2. Mješovita namjena – pretežito poljoprivredno gospodarstvo – planska oznaka M4 Na sjeveroistoku zahvata, pored gospodarskog ulaza planira se sklop zgrada za gospodarsku namjenu – primarna obrada poljoprivrednih proizvoda. U tom se sklopu predviđa i dio za stambenu namjenu, usluga i sl. sadržaja. Ova prostorna cjelina (k.č. 5351/2) ima sveukupnu površinu od 4196,5m2.

3. Otvoreni bazen – rekreacijska – planska oznaka R3 Na krajnjem sjeverozapadu, pored osnovnog stambenog objekta stancije, planira se otvoreni bazen s terasom i travnim plohama za potrebe korisnika stancije. Ova prostorna cjelina (k.č. 5351/2, 5342/1) ima sveukupnu površinu od 369,2 m2.

4. Zelene površine – planska oznaka Z2

Zelene površine u stanciji Meneghetti (negradivi djelovi) imaju ulogu podizanja kakvoće sredine u rekreativnoj i ekološkoj sferi te u percepcijskom i kulturnom pogledu. Važna je osim toga uloga zelenila u reguliranju urbane diversifikacije, u rahljanju građevinskog tkiva i povezanosti stancije s prirodnim krajolikom. Ove prostorne cjeline (k.č. 5350/1,5351/2, 5342/1) imaju sveukupnu površinu od 1431,6 m2.

5. Prometnice i parking prostori

Prometnice nisu predmet obrade ovog plana jer se pružaju uz samo građevno područje, ali izvan njega, te se s njih lako pristupa u veće dijelove područja zahvata. Postojeće prometnice profilima i strukturom u cjelosti zadovoljavaju potrebe i funkcije.

2.3. Iskaz prostornih pokazatelja , načina korištenja i uređenja

površina

Iskaz površina

Oznaka parcele

Površina

m2

Izgrađeno

m2

kig

kis

Gig

Kis

Vmaks.

(m)

S1 4196,5 1250 0,30 0,40

0,25

0,35

1- 2 3

S2 1742,7 442,6 0,25 0,42 1-2-3 7

S3 369,2 80,5 0,22 0,22 - -

2.4. Prometna,telekomunikacijska i komunalna infrastrukturna mreža

S obzirom na dobru prometnu razvijenost prostora, telekominikacijske i komunalne infrastrukture, planirani kapaciteti ostaju u postojećima gabaritima, profilima i snazi.

PROMET

Planske se potrebe za prometnicama poklapaju s postojećim stanjem. Prometnica, bijeli makadamski put (br. k.č. 6947) koji ide uz građevinsko područje (izvan zahvata DPU-a) od sjeveroistoka prema jugozapadu ostaje u istim profilima i strukturi. Profili su cca 3 m širine.To je u biti gospodarski ulaz u stanciju dovoljne širine i stabilnosti da zadovolji potrebe komunikacije u okvirima kompleksa i potrebe vatrogastva te druge prometno-tehničke i servisne potrebe. Glavni je pristup stanciji sa jugoistoka (izvan zahvata DPU-a), gdje se pravolinijski proteže bijeli makadamski put širine cca 3 m. dovoljno za normalan dostup stanciji svim profilima vozila.

FEKALNA KANALIZACIJA

Ovim DPU-om predviđa se izvedba razdjelnog sustava odvodnje fekalne i oborinske vode. U odnosu na planirane potrebe, postojeća sanitarno-potrošna kanalizacija je rješena za cijeli kompleks u integralni sustav koji zadovoljava potrebe i kriterije zaštite okoliša. Sanitarno-potrošna kanalizacija je rješena za cijeli kompleks kao razdjelna, u sustav koji svu sakupljenu sanitarno-otpadnu vodu odvodi do uređeja za pročišćavanje (Isea - POLI 1 ) otpadnih voda. Odvodna kanalizacija ( PVC Ø 150) odvodi pročišćenu vodu II kategorije u prirodni prijemnik izvan zone obuhvata. Konačno rješenje odvodnje kompleksa prema PPUO stoji u realizaciji javnog kanalizacijskog sustava šire zone.

OBORINSKE VODE

Planske potrebe zbrinjavanja oborinskih voda sa krovišta zgrada koje se rješavaju putem oluka, rigola i sustav kanalizacije te upuštaju u teren putem upojnih bunara dok se vode ostalih površina prirodno usmjeravaju na zelene površine zadovoljavaju planske kriterije i potrebe kompleksa. Oborinske vode sa manipulativnih odnosno parkirnih površina koje bi usljed havarije mogle biti zagađene naftnim derivatima treba odvojeno prihvatiti i pročistiti odgovarajućim odjelivačima za ulja, masti i tekuća goriva te putem upojnog bunara upustiti u teren. Ispuštanje vode iz bazena za kupanje obzirom da se koristi slatka voda vrši se preko kontrolnog okna predviđenog za uzimanje uzoraka.

VODOVOD Planirani kapaciteti vodoopskrbnog sustava stancije su zadovoljeni postojećim stanjem: Vodoopskrbni cjevovod od 2x Ø 75 – PHD, prolazi u neposrednoj blizini lokacije i spaja se na njega u dijelu glavnog ulaza u stanciju i ide uz trup prilazne ceste do postojećih zgrada. Opskrba pitkom vodom u cjelosti zadovoljava potrebe stancije i njenih aktivnosti.

ELEKTROOPSKRBA Planirani kapaciteti elektroopskrbe ne prelaze instaliranu snagu postojeće elektroopskrba stancije Meneghetti i svih objekata koji se tu nalaze. Ona je rješena s priključivanjem na vod elektrike od 0,4 kv, koji se spaja na trafostanicu 10(20)/0,4 kv uz rub imanja i na neposrednoj udaljenosti od građevinske zone te uz makadamski put. Trafostanica je siguran izvor napajanja, s osiguranim osnovnim i rezervnim napajanjem. TELEKOMUNIKACIJE Kroz prostor obuhvaćen DPU «Stancija Meneghetti» prolazi dovoljno kapacitirani podzemni telekomunikacijski vod duž pristupnog puta sredinom zone obuhvata koji u cjelosti zadovoljava planske potrebe stancije. S tim su vodom sve zgrade stancije spojene na javnu telekomunikacijsku mrežu a kapacitet je dostatan za priključenje i moguguće novih objekata planiranih unutar zone obuhvata DPU. Postojeća i planirana infrastruktura telekomunikacija u pokretnoj mreži pokriva područje obuhvata ovog DPU-a, ali je smještena izvan područja obuhvata.

2.5. Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina i građevina Ovim planom utvrđuju se uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina i građevina, odnosno utvrđeni su uvjeti i način građenja na česticama koje su ovim planom namjenjene gradnji. U granicama obuhvata intervencije u prostoru u odnosu na namjenu i tipološke karakteristike, podijeljene su u dvije cjeline (vidi grafički prikaz broj 03), sukladno tome utvrđeni su uvjeti i način gradnje. 2.6. Uvjeti i način gradnje

Sukladno podjeli na dvije funkcionalne cjeline predložena je urbanistička parcelacija unutar granica obuhvata (vidi grafički prikaz broj 05). Uz jugoistočni rub građevinskog područja stancije Meneghetti prolazi makadmaska cesta (br. k.č. 6947) s kojom je osiguran glavni pristup stanciji Meneghetti. Od te se prometnice odvajaju pristupi stanciji koje zajedno s glavnom prometnicom čine osnovnu mrežu prometa – sastavni dio parcelacije stancije. Područje izgrađenog dijela stancije. Unutar granica građevnih područja na Kartografskom prilogu 01 utvrđena su i područja izgrađenog dijela stancije. Područje izgrađenog dijela stancije je ono

područje unutar kojeg se nalaze izgrađene građevine i uređeni prostori bez obzira na namjenu pojedinih građevina.

Građevina Na jednoj građevnoj parceli može se graditi samo jedna građevina. Pod građevinom iz prethodnog stava smatra se i više građevina (kompleks građevina), kada su funkcionalno i tehnološki povezane u jednu ekonomsku i funkcionalnu cjelinu za određenu namjenu. Oblik i veličina građevne parcele određuje se uzimajući u obzir namjenu i vrstu građevina čija se izgradnja na toj parceli planira, javnu prometnu površinu sa koje se osigurava neposredan pristup na građevnu česticu, susjedne građevne parcele, konfiguraciju i druge karakteristike zemljišta, katastarsko i zemljišno knjižno stanje zemljišta, posebne uvjete građenja i druge elemente od značaja za određivanje oblika građevne parcele. Oblik i veličina građevne parcele jesu takvi da zadovoljavaju sve osnovne standarde urbanističke prakse u pogledu mogućnosti smještaja građevina i priključenja na prometnice i infrastrukturu, te očuvanja morfologije i tipologije već izgrađenih dijelova građevnih područja, pri čemu odnos najduže i najkraće stranice (granične linije) građevne parcele ne prelazi omjer 1:5, a najmanja širina građevne parcele, mjereno na građevnoj liniji, nije manja od 15,0 m za slobodnostojeće građevine. Kod građevina mješovite namjene (pretežito stambena) – samostojeća, veličina građevne parcele iznosi 1742,7 m2 Kod građevina mješovite namjene, (pretežito poljoprivredno gospodarstvo) veličina građevne parcele iznosi 4196,5 m2, kod ostalih građevina (vanjski bazen), građevna čestica iznosi 369,2 m2

Izgrađenost građevne parcele Pod izgrađenošću građevne parcele, prema ovim odredbama, smatra se ortogonalna projekcija svih izgradnji na građevinskoj parceli i to osnovne građevine, garaža i pomoćnih građevina vidljivih na zemljištu, koji ne predstavljaju uređenje okoliša (natkrivene terase, igrališta, cisterne i septičke jame iznad konačno zaravnatog terena, bazeni, sportski tereni i dr.). U površini izgrađenosti računa se i projekcija krovnih vijenaca, balkona, terasa, lođa, nadstrešnica i sl. Izgrađenost građevne čestice utvrđuje se koeficijentom izgrađenost parcele (k-ig). Kod pretežito stambenih građevina – samostojeća, koeficijent izgrađenosti k-ig iznosi: 0,25. Kod građevina mješovite namjene (pretežito poljoprivredno gospodarstvo) k-ig iznosi: 0,3. Kod ostalih građevina (vanjski bazen) k-ig iznosi: 0,22 U okvirima građevne parcele mješovite namjene planira se mogućnost potpuno ukopane etaže prema uvjetima iz odredbi za provođenje PPUO Bale.

Površina gradivog dijela građevne parcele određuje se tako da je s jedne ili više strana određena građevnom linijom, a na drugim stranama mora biti udaljena najmanje 3 m od granice građevne parcele za građevine s dvije nadzemne etaže, najmanje 4 m za građevine tri nadzemne etaže.

Maksimalne visine i broj korisničkih etaža Visine i broj etaža za svaku građevinku česticu iskazane su u grafičkom prilogu broj 05.

Građevni pravac Ovim planom određena su obavezna građevna pravca za čestice S1 i S2. obzirom na složenost građevina. Građevinski pravci prikazani su u grafičkom prilogu 05.

2.7. Zaštita kulturno-povijesnih cjelina, građevina i ambijentalnih

vrijednosti S obzirom na to da je osnovni sklop zgrade stancije evidentiran kao: graditeljski sklop (stancija), kulturno dobro od lokalnog značaja, se gradnja prema ovim odredbama i odredbama za provođenje PPUO-a Bale, isključivo, u smislu omogućavanja zahvata, smatra rekonstrukcija, dogradnja i nadogradnja građevina. Stoga potrebno je zadržati povijesnu matricu, a izgradnju u neizgrađenim dijelovima realizirati interpolacijama na načelima tipološke rekonstrukcije. Ne dozvoljava se izmjena strukture i tipologije postojećih objekata radi funkcionalne fuzije u veće prostorne sklopove koje bi mogle dovesti do gubitka prostornog identiteta pojedinih građevina. U postupku ishođenja zakonima i propisima određene dokumentacije (lokacijske i građevne dozvole) nadležni konzervatorski odjel izdavati će posebne uvjete zaštite graditeljskog nasljeđa i prethodno odobrenje za radove na zaštićenim građevinama. U području obuhvata predviđena je:

- Rekonstrukcija se ovim planom podrazumijeva kao zahvati i promjen u

okvirima postojećih gabarita zgrade. Zahvati se izvode zbog poboljšanja funkcionalnosti objekta i skladnijeg oblikovanja pročelja zgrade.

- Nadogradnja građevina nije omogućena u okvirima osnovnog i gospodarskog objekta.

- Dogradnja se omogućava kod gospodarsko-stambenog objekta zbog funkcionalnog i oblikovnog povezivanja dijelova objekta u jedinstvenu tipološku cjelinu stancije.

2.8. Spriječavanje nepovoljna utjecaja na okoliš Posebne uvjete građenja treba utvrditi i u cilju zaštite prostora i drugih korisnika u prostoru od eventualnog štetnog djelovanja pojedinih pogona. To znači da se kroz posebne uvjete utvrđuje maksimalna dopustiva razina djelovanja na okoliš, u segmentu buke, neugodnih mirisa, prašine i drugih vidova zagađenja zraka kao i mogućeg utjecaja na podzemlje, odnosno devastacije prirodnog okoliša.

Na području obuhvata ne planiraju se sadržaji koji bi mogli imati nepovoljan utjecaj na okoliš. Povećana buka, prašenje i vibracije tijekom izgradnje neizbježni su, ali su ograničenog vremenskog trajanja, a propisima o postupanju za vrijeme gradnje i nakon završene izgradnje građevina, osigurava se najveća moguća mjera zaštite.

Pri izgradnji novih građevina kao i pri adaptaciji postojećih posebnu pažnju treba posvetiti samom oblikovanju, poštujući s jedne strane elemente tradicionalne arhitekture, ali istovremeno osiguravajući najviše standarde života i rada koji u tim građevinama trebaju biti osigurani.

Unutar svake građevinske čestice potrebno je predvidjeti prostor koji će se urediti kao zelena površina.

Pri oblikovanju građevina treba koristiti materijale i boje prilagođene prirodnim obilježjima okolnog prostora i tradicionalnoj arhitekturi.

Ovim DPU-om predviđa se izvedba razdjelnog sustava odvodnje fekalne i oborinske vode.

Do realizacije planiranog javnog kanalizacionog sustava priobalne zone (PPUO) svi postojeći kao i budući objekti moraju prikljućiti na izgrađeni sustav odvodnje i pročišćavanja otpadnih voda u skladu s odredbama Pravilnika o graničnim vrijednostima pokazatelja, opasnih i drugih tvari u otpadnim vodama (NN 94/2008), gdje se takva voda pročišćava do II kategorije i posebnim kanalizacijskim sustavom upušta u prirodni prijemnik sukladno Odluci o odvodnji otpadnih voda Općine Bale, Službeni glasnik broj 5/08.

Oborinske vode planiraju se odvoditi sa krovnih površina i dvorišta te putem upojnih bunara ispuštati u podzemlje. Oborinske vode sa manipulativnih površina koje bi usljed havarije mogle biti zagađene naftnim derivatima treba odvojeno prihvatiti i pročistiti odgovarajućim odjelivačima za ulja, masti i tekuća goriva te putem upojnog bunara upustiti u teren. Ispuštanje vode iz bazena za kupanje obzirom da se koristi slatka voda vrši se preko kontrolnog okna predviđenog za uzimanje uzoraka.

Zaštita zraka Kako planom nisu predviđeni sadržaji koji bi mogli uzrokovati zagađenje zraka, promet ostaje kao najveći uzročnik mogućeg pada kvalitete zraka na obuhvatu, a zelene površine pokazale su se kao najbolja zaštita.

Zaštita od buke Na području obuhvata ne planiraju se građevine u kojima bi se odvijala djelatnost koja proizvodi prekomjernu buku. Na području obuhvata Plana propisuje se najviša dopuštena razina vanjske buke, 55 dB-a danju i 45 dBA noću, s tim da ukoliko novi propisi budu odredili stroža ograničenja tada će se primjeniti limiti iz tih propisa.

2.9. Posebni uvjeti

Zaštita od požara Izgradnja građevina unutar obuhvata mora biti u skladu sa Zakonom o zaštiti od požara (NN 58/93 i 33/05) te ostalim pozitivnim zakonima, propisima i normama. Kada se radi o složenoj građevini potrebno je izraditi prikaz predviđenih mjera zaštite od požara iz kojeg će biti moguće ocijeniti odabrani sustav zaštite od požara. Suglasnost na projektnu dokumentaciju potrebno je ishoditi od Policijske uprave Istarske temeljem navedenog Zakona. Ovim se planom osiguraju pristupni putevi za vatrogasna vozila, te vozila za spašavanje ljudi i imovine. U tu svrhu koriste se svi javni putevi i druge javne zelene površine.

Tehnička zaštita Tehničku protupožarnu zaštitu (preventivnu) treba postići s odgovarajućom primjenom građevinskog materijala, po tehničkom propisu propisanim i zaštićenim instalacijama, a efikasnost gašenja požara sa funkcionalnom instalacijom vodovodne i hidrantske mreže. U svrhu spriječavanja širenja požara na susjedne građevine, građevina mora biti udaljena od susjednih građevina najmanje 4,0 m ili manje, ako se dokaže uzimajući u obzir požarno optetrećenje, brzina širenja požara, požarne karakteristike materijala građevina, veličinu otvora na vanjskim zidovima građevina, i dr. da se požar neće prenijeti na susjedne građevine ili mora biti odvojena od susjednih građevina požarnim zidom vatrootpornosti najmanje 90 minuta, koji u slučaju da građevina ima krovnu konstrukciju (ne odnosi se na ravni krov vatrootpornosti najmanje 90 minuta) nadvisuje krov građevine najmanje 0,5 m ili završava dvostrukom konzolom iste vatrootpornosti dužine najmanje 1,0 m ispod pokrova krovišta, koja mora biti od negorivog materijala najmanje na dužini konzole. Radi omogućavanja spašavanja iz građevina i gašenje požara na građevinama i otvorenom prostoru planom su omogućeni vatrogasni prilazi (Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe N.n. 35/94 i 55/94) sa javnih prometnih površina, a služi i za servisna vozila te za ostale korisnike stancije. Protupožarni putevi osim širine propisane ovim elaboratom moraju zadovoljiti i propisanu nosivost. Svim je objektima osiguran pristup vatrogasnim sredstvima.

Mjere zaštite od požara tjekom zahvata u prostoru provode se u skladu s odredbama koje propisuju:

Zakon o zaštiti od požara (NN 58/93, 33/05 i 107/07) Zakon o zapaljivim tekućinama i plinova (NN 108/95) Zakon o eksplozivnim tvarima (NN 178/04 i 109/07) Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe (NN 35/94, 55/94 i 142/03) Pravilnik o zapaljivim tekućinama (NN 54/99) Pravilnik o ukapljenom naftnom plinu (NN 117/99) Pravilnik o hidrantskoj mreži za gašenje požara (NN 8/06) - predvidjeti vanjsku hidrantsku mrežu. Pravilnik o postajama za opskrbu prijevoznih sredstava gorivom (NN 93/98 i 116/07)

Pravilnik o građevinama za koje nije potrebno ishoditi posebne uvjete građenja glede zaštite od požara (NN 35/94). Pravilnik o zaštiti od požara ugostiteljskih objekata (NN 100/99) Pravilnik o zaštiti šuma od požara (NN 26/03) Ostali Pravilnici i usvojena pravila tehničke prakse kojima su propisane mjere zaštite od požara.

Mjere zaštite od elementarnih nepogoda i ratnih opasnosti Te su mjere propisane Pravilnikom o mjerama zažtite od elementarnih nepogoda i ratnih opasnosti u prostornom planiranju i uređenju prostora (NN 29/83, 36/85, 42/86). Izgradnja skloništa za sklanjanje ljudi, materijalnih i drugih dobara predviđa se u skladu sa zonama ugroženosti općine Bale, koje su određene sukladno odredbama Pravilnika o kriterijima za određivanje gradova i naseljenih mjesta u kojima se moraju graditi skloništa i drugi objekti za zaštitu (NN RH 2/91)

Komunalni otpad Komunalni otpad kompleksa prikupljati će se i odvoziti u skladu sa općinskom Odlukom o postupanju sa komunalnim otpadom. Svaka zgrada mora imati osigurano mjesto za posude za sakupljanje komunalnog otpada. Do posuda za prikupljanje komunalnog otpada mora biti osiguran pristup komunalnim vozilima te mora biti u blizini javno prometne površine. Zbrinjavanje otpada obavlja trgovačko društvo koje prikuplja otpad na cijelom području bivše SO Rovinj.

II. ODREDBE ZA PROVOĐENJE

1. UVJETI ODREĐIVANJA NAMJENE POVRŠINA

Članak 1. Obveza izrade detaljnog plana uređenja «Stancija Meneghetti» (u daljnjem tekstu DPU) s granicama obuhvata utvrđena je Prostornim Planom Uređenja Općine Bale (Službeni glasnik Općine Bale, br7/06), Uvjeti određivanja namjene DPU-a se temelje na vrednovanju krajobrazno-prostornih potencijala, stanju građevinskih objekata, uvjetima iz planova višeg reda, smjernicama utvrđenim važećom dokumentacijom prostornog uređenja PPUO-a Bale, UPU područja San Polo – Colone - Paravia u Balama, Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN br. 76/07), Pravilnikom o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova (NN 106/98, 39/04, 45/04 i 163/04) kao i drugih odgovarajućih zakona koji pokrivaju problematiku prostora za koji se izrađuje ovaj DPU. Iz domene vodnog gospodarstva ovaj je plan u skladu sa Zakonom o vodama (NN 107/95 i 150/05), Odlukom o odvodnji voda na području Općine Bale ( Sl. gl. 5/08), Odlukom o zonama sanitarne zaštite izvorišta vode za piće u istarskoj županji (SL 12/2005), Pravilnikom o graničnim vrijednostima pokazatelja, opasnih i drugih tvari u otpadnim vodama (NN 94/2008) i drugim propisima tog područja.

Članak 2. Provođenje i realizacija plana izvršit će se temeljem ovih odredbi posredstvom kojih se definiraju uvjeti namjene, režimi i korišćenja prostora, načini izgradnje, uređenja i obnove dijelova prostora, način opremanja zemljišta komunalnom, prometnom i telekomunikacijskom infrastrukturom, kao i zaštita svih prostornih vrijednosti unutar planom obuhvaćenog područja. Navedeni uvjeti kojima se definira buduća izgradnja, odnosno obnova postojećih građevina, detaljno su utvrđeni kroz tekstualni i grafički dio plana koji zajedno predstavljaju jedinstvenu cjelinu za tumačenje planom predviđenih zahvata izgradnje i uređivanja prostora na dijelu građevnog područja Stancije Meneghetti, obuhvaćenog detaljnim planom uređenja «Stancija Meneghetti».

Članak 3. Detaljnim planom uređenja ove zone obuhvaćeno je cijelo građevinsko područje stancije Meneghetti i obuhvaća površinu od 7740 m2. Planom su obuhvaćene djelomično ili u cijelosti slijedeće parcele :

k.č. 5350, 5350/1, 5351/2, 5342/1 te zgr.č 490/2,3,4,5,6 k.o.Bale

Članak 4. Podloga za izradu DPU-a izvedena je digitalnom obradom na katastarsko – geodetskoj podlozi mj 1: 1 000 Stancija Meneghetti.

Članak 5. Svi zahvati u prostoru obuhvata plana vezani uz izgradnju i rekonstrukciju građevina, uređenje prostora ili realizaciju bilo kakvih radova na površini, ispod ili iznad zemlje, mogu se provoditi samo u skladu s postavkama ovog plana, kao i na temelju zakona i drugih propisa.

Članak 6. Namjena površina unutar ovog plana usklađena je sa namjenom površina utvrđenom u Prostornom Planu Uređenja općine Bale

(Službeni glasnik broj 7/06) i Urbanističkom plan uređenja područja San Polo Colone - Paravia u Balama, (Službeni glasnik Općine Bale br. 3/08.)

Prostor obuhvaćen detaljnim planom uređenja «Stancija Meneghetti» podjeljen je u osnovne namjenske kategorije:

1. Mješovita namjena - pretežito stambena

planska oznaka M1, formirana je na : k.č. 5350, 5350/1, 5351/2, 5342/1 te zgr.č 490/2,3,4,5,6 k.o.Bale ukupne površine 1742,7 m2.

2. Mješovita namjena - pretežito poljoprivredno gospodarstvo

(rimarna obrada poljoprivrednih proizvoda) planska oznaka M4, formirana je na: k.č 5351/2 ukupne ovršine 4196,5 m2

3. Rekreacijska namjena – vanjski bazen,

planska oznaka R3, formiran je na djelu : k.č 5351/2, 5342/1, ukupne površine 369,2 m2.

4. Zelene površine planska oznaka Z2, formirane su na : k.č 5350/1,5351/2, 5342/1) ukupne površine 1431,6 m2.

Članak 7. U grafičkom prikazu broj 03 vidljiva je namjena površina. u tablici 1 i 2 iskazani su bilansa površina i brojčani prostorni pokazatelji.

Tablica 1. Namjena površina

Tablica 2. Iskaz brojčanih prostornih pokazatelja

2. DETALJNI UVJETI KORIŠTENJA, UREĐENJA GRADNJE GRAĐEVNIH ČESTICA I GRAĐEVINA

Članak 8. Detaljni uvjeti korištenja, uređenja i gradnja građevinskih čestica i građevina određeni su brojčanim prostornim pokazateljima koji se odnose na veličinu i oblik građevinskih čestica, veličinu i površinu građevina te namjenu, smještaj i oblikovanje građevina kao i uređenje građevnih čestica ( Grafički prikaz broj 05 )

NAMJENA POVRŠINA POVRŠINA

(m2) 1 Stambena namjena 1742,7

2 mješovita namjena - pretežito poljoprivredno gospodarstvo

4196,5

3 Rekreacijsi objekt – bazen 369,2

4 Zelene površine 1431,6

SVEUKUPNO

7740

Oznaka parcele

Površina

m2

Izgrađeno

m2

kig

kis

Gig

Kis

E

V

Vmaks. (m)

S1 4196,5 1250 0,30 0,40

0,25

0,35

1- 2 3

S2 1742,7 442,6 0,25 0,42 1-2-3 7

S3 369,2 80,5 0,22 0,22 - -

2.1.Veličina i oblik građevnih čestica

Članak 9. Površina čestice je stvarna površina novoformirane građevne čestice očitane s raspoložive dokumentacije na kojoj su one ucrtane ( Katastarsko – geodetska podloga obuhvata plana DPU Stancija Meneghetti M. 1:1000 ) Izgradnja objekta omogućava se unutar označene površine na grafičkom prikazu broj 01, uz dozvoljena odstupanja u slučaju promjene granica građevinskih parcela (usklađenje granica parcela utvrditi će se aktom o parcelaciji). Površine gradivog dijela čestice prikazane su u grafičkom prikazu broj 05 . Gradivi dio građevne čestice za gradnju slobodnostojeće građevine određena je tako da je građevina od granice građevne čestice udaljena najmanje 3 m za prizeme i nulta objekte (čestice S1,S3) dok za česticu S2 prema obaveznim udaljenosti iskazane u grafičkom prikazu broj 05. Oblik građevnih čestica prikazan je na grafičkom prikazu broj 03 i 05 “ Razvoj i uređenje, Uvjeti gradnje “, gdje je svaka čestica označena svojom oznakom i to S1, S2 i S3. Veličina (površina) svake građevne čestice data je u tabeli kao i svi ostali brojčani prostorni pokazatelji, koji se izračunavaju temeljem tih površina. Stvarna veličina (površina) svake građevne čestice biti će utvrđena kroz akt o parcelaciji građevinskog zemljišta.

2.2. Veličina i površina građevina

Članak 10. Veličina gradivog dijela čestica i broj etaža utvrđeni su u kartografskom prikazu br 05 “ Uvjeti gradnje “. Prostorni pokazatelji - maksimalna izgrađenost (kig i kis) ,najviša visina građevine i najveći broj etaža - prikazani su u tabelarnom prikazu broj 2 “brojčani prostorni pokazatelji “. Izgrađenošću građevne čestice, smatra se odnos površine izgrađenog dijela građevne čestice i sveukupne površine građevne čestice. U izgrađenost građevne čestice ubraja se ortogonalna projekcija svih izgradnji vidljivih na građevnoj čestici i to osnovne građevine i pomoćnih građevina (Pravilnik o sadržaju, mjerilima kartografskih prikaza, obveznim prostornim pokazateljima i standardu elaborata prostornih planova (NN broj 39/2004).

Visina građevina i ukupni broj etaža dati su u grafičkom prikazu br. 05 i u tabelarnom prikazu broj 2. Maksimalna dozvoljena visina građevina mjeri se od visinske kote konačno zaravnatog terena na svakom pojedinom mjestu neposredno uz objekt, do najviše kote poda potkrovlja odnosno vijenca.

Za ostale parametre koji se odnose na visine građevina i broj etaža, a nisu specificirani ovim planom, vrijede uvjeti iz odredbi za provođenje PPUO-a Bale.

Obavezni građevni pravci prikazani su na grafičkom prikazu 05 . Građevinskim pravcem se smatra pravac ulaznog pročelja u građevinu i uglavnom je reguliran prema javnoj prometnoj površini. Dozvoljena su minimalna odstupanja od građevinskog pravca u slučaju nepovoljnih rezultata geoloških ispitivanja ili drugih opravdanih razloga (uz suglasnost nadležne službe i pravne osobe koja je izradila plan). Ispred građevinskog pravca moguće je graditi ili postavljati ulazne nadstrešnice, pergole, konstrukcije za tende,

2.3. Namjena građevina Članak 11. Namjena građevina po građevnim česticama prikazana je u kartografskom prikazu broj 03 “Razvoj i uređenje” i u tabelarnom prikazu broj 1.

I. Mješovita namjena- pretežito stambena planska oznaka M1

Na građevnim česticama sa oznakom M1 mogu se graditi objekti pretežite stambe namjene. U okvirima zgrade stancije Meneghetti uz stanovanje kao osnovne namjene, tu su mogući sadržaji ugostiteljstva, turističkog smještaja, usluga, rekreacije (zatvoreni bazen) i sl. sadržaja, tihih i čistih djelatnosti bez opasnosti od požara i eksplozije te mogućih zagađenja.

II. Mješovita namjena- pretežito poljoprivredno gospodarstvo (primarna obrada poljoprivrednih proizvoda) planske oznake M4.

Na građevnim česticama sa oznakom M4 mogu se graditi objekti pretežito u funkciji poljoprivrednog gospodarstva. U tom se sklopu predviđa i dio za stambenu namjenu, trgovačke djelatnosti, usluga, zanata i sl. sadržaja.

III. Rekreacijska namjena – otvoreni bazen planske oznake R3.

Na građevnim česticama sa oznakom R3 mogu se graditi objekti rekreacijske namjene (bazen, sunčalište i sl.)

IV. Zelenilo planska oznaka Z2 Negradivi djelovi građevnog područja. Prilikom uređenja zelenih površina potrebno je koristiti autohtone biljne vrste te sačuvati postojeće zelenilo u najvećoj mogućoj mjeri.

Iskaz površina

NAMJENA POVRŠINA plan. oznaka

površina

(m2)

udio %

I. Mješovita namjena- pretežito stambena M1 1742,7 22,5 II. Mješovita namjena - pretežito poljoprivredno gospodarstvo

M4 4196,5 54,2

III. Rekreacijska namjena – bazen R3 369,2 4,7 IV. Zelene površine Z2 1431,6 18,4 SVEUKUPNO 7740 100

2.4.Smještaj građevina na građevnoj čestici

Članak 12. Postojeće građevine zadržavaju svoj položaj na parceli, Planirane građevine mogu se locirati unutar gradivog djela čestice poštujući ucrtane građevinske pravce sa minimalnim udaljenostima građevina od granica parcela, odnosno unutar obaveznih građevinskih pravaca za planirane zahvate dogradnje/nadogradnje i rekonstrukcije, prema grafičkom prikazu broj 05 – Uvjeti gradnje.

2.5 Oblikovanje građevine Članak 13. Stancija Meneghetti treba očuvati jedinstvene karakteristike tradicionalne stancije. - Zahvati na osnovnom djelu stancije moraju biti usklađeni s urbanističkim, povjesnim i oblikovnim karakteristikama stancija. Sklop renoviranih, dograđenih i nadograđenih djelova objeka sa dvovodnim krovovima od kanalice u nagibu od 20 stupnja, kamena pročelja po rustikalnom vezu, otvori uokvireni štokovanim kamenim ertama i punim drvenim škurnicama u kontrastu sa prozirnim staklenim djelovima u čeličnim okvirima, nizanje vertikalnih ploha različite visine čine skladnog organskog niza tipične ruralne građevine tog podneblja. Na tom sklopu nije dozvoljena izvedba konzolnih balkona - terasa.

- Ukoliko za građevine mješovite namjene (pretežito poljoprivredno gospodarstvo) se iskažu potrebe za dogradnju u okvirima predviđenim uvim planom treba zadžavati tlocrtnu matricu ruralnog objekta. Građevina je prizemna, sa ožbukanim fasadama i dvostrešnim krovovima nagiba 20 stupnja prekriveni kanalicom, otvori su zaštićeni punim drvenim škurnicama . Pomoćna građevina je prizemna (skladište poljoprivrednih strojeva) i treba zadžavati tlocrtnu matricu ruralnog objekta.

Primjena građevinskih materijala kod moguće dogradnje je isključivo karakteristična tipologiji krajolika - ruralna arhitektura (kamen, žbuka, drvo,kanalica). - Pri oblikovanju vanjskog bazena koristiti prirodne materijale koji po teksturi i boje su prilagođeni prirodnim obilježima okolnog prostora i tradicionalnoj arhitekturi.

2.6. Uređenje građevnih čestica

Članak 14. Građevinske čestice namijenjene stambenoj i gospodarskoj izgradnji obuhvaćaju i otvorene površine koje ne mogu biti ograđene. Povjesna korta – unutarnji vrt mora ostati ograđen visokim kamenim zidom i naslijeđenih visina, podzide oko građevinskih parcela trebaju ostati u obliku kamenih suhozida sa zelenim živicama, i visinama prilagođenim funkcijom. Postojeće ambijentalno visoko zelenilo očuvati. Novo zelenilo planirati na način da se očuvaju i unaprijede postojeće ambijentalne karakteristike i vrijednosti. Izvesti uređenje pješačkih parternih površina popločenjem prirodnim kamenom ili prekriveni rizlom.

3. NAČIN OPREMANJA ZEMLJIŠTA PROMETNOM, ULIČNOM,

KOMUNALNOM I TELEKOMUNIKACIJSKOM INFRASTRUKTUROM

3.1 Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanje cestovne i ulične mreže

Članak 15. Mjesto i način opremanja zemljišta prometnom i uličnom infrastrukturnom mrežom prikazani su u grafičkom prikazu broj 03.

Članak 16. Stancija Meneghetti se povezuje direktno na prometnicu makadamske strukture koja je izvan područja zahvata (čini granicu zahvata plana). Stancija Meneghetti ima zapravo dva prilaza:

1. Glavni prilaz s jugoistoka koji pravolinijski dolazi do osnovne zgrade

stancije, makadamske strukture i cca 3 m. širine. Dvosmjernog karaktera (mimoilaženje).

2. Gospodarska prometnica koja dolazi od sjeveroistoka i prolazi pored gospodarskog i stambenog dijela te se spušta do osnovne zgrade stancije. Ona je isto tako makadamske strukture, širine cca 3m. i dvosmjernog karktera (mimoilaženje).

Obe ove prometnice nisu predmet rada DPU-a Stancija Meneghetti ali su u njenoj funkciji.

Članak 17. Za pristup komunalnih vozila, vozila za servisiranje i vatrogasnih vozila koriste se spomenute prometnice a svi su ulazi i dostupi do zgrada takvi da osiguravaju kružno kretanje, te nema prometnih krakova koji bi na svojem kraju iziskivali izgradnju okretišta.

Članak 18. Za potrebe stancije planirana su parkirališta koja u potpunosti pokrivaju potrebe stancije za smještaj vozila u mirovanju van voznih površina.

U stanciji je predviđeno ukupno 10 parkirnih mjesta smješteni na česticu S1. Dimenzije parkirnog mjesta: - standarna parkirna mjesta 5,00 x 2,50 m

3.2 Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanje telekomunikacijske mreže

Članak 19 . Mjesto i način priključenja na javni TT promet prikazan je u grafičkom prikazu broj 04 . Za izvedbu pojedinih odcjepa od glavne kabelske kanalizacije na trupu postojeće kanalizacije izvesti će se novi priključni šahtovi te položiti sekundarna kabelska kanalizacija do objekta u skladu sa uvjetima propisanim od strane distributera.

Članak 20. TK kanalizacija će se sastojati od odgovarajućih plastičnih cijevi i betonskih šahtova koji omogućavaju uvlačenje i spajanje telefonskih kabela.

Članak 21. Kanalizacija mora biti dimenzionirana i za buduće potrebe kabelske televizije. Od razvodne TK kanalizacije u pločniku se do parcela ( objekata ) predviđaju cijevi za uvod priključnog kabela.

3.3. Uvjeti gradnje komunalne infrastrukturne mreže

3.3.1. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja elektroopskrbe

Članak 22 . Mjesto i način priključenja na elektroopskrbu prikazan je u grafičkom prikazu broj 04 . Postojeći objekti u zoni zahvata napajaju se podzemnim kablom 04 kv. električnom energijom iz trafostanice TS 10/0,4 kV.

Članak 23. NN kanalizacija se sastojati od odgovarajućih plastičnih cijevi i betonskih šahtova koji omogućavaju uvlačenje i spajanje kabela. Kanalizacija mora biti dimenzionirana i za buduće potrebe.

Članak 24. Na temelju veličine i namjene objekata te iskustvenih podataka, procjena je da sadašnjim napajanjem na TS su zadovoljenje sadašnje i planirane potrebe stancije ali sve izvan zahvata plana.

3.3.2. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja javne rasvjete

Članak 25. U zoni zahvata DPU-a nije planirana javna rasvjeta. Prometnice (izvan zone zahvata) kojima se pristupa stanciji su sporedne ceste te obzirom na karakter prometovanja nije planirana infrastruktura javne rasvjete.

3.3.3. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opskrbe pitkom vodom

Članak 26. Mjesto i način priključenja građevinskih čestica na javnu vodovodnu mrežu prikazan je u grafičkom prikazu broj 04. Planirani kapaciteti vodoopskrbnog sustava stancije su zadovoljeni postojećim stanjem. Vodoopskrbni cjevovod od 2x Ø 75 – PHD, prolazi u neposrednoj blizini lokacije i spaja se na njega u dijelu glavnog ulaza u stanciju i ide uz trup prilazne ceste do postojećih zgrada. Opskrba pitkom vodom u cjelosti zadovoljava potrebe stancije i njenih aktivnosti.

Članak 27. Raspored hidranata na vodovodnoj mreži postaviti u glavno/izvedbenim projektnim dokumentacijama sukladno Pravilniku o hidrantskoj mreži za gašenje požara (NN 8/06).

3.3.4. Uvjeti gradnje, rekonstrukcije i opremanja odvodnje i pročišćavanja otpadnih voda

Članak 28. Na području obuhvata ovog DPU-a planiran je razdjelni sustav odvodnje otpadnih voda. Mjesto i način dispozicije otpadnih voda te mjesto i kapacitet uređaja za pročišćavanje otpadnih voda, prikazan je u grafičkom prikazu broj 04.

Točne dionice određuju se glavnom/izvedbenom projektnom dokumentacijom, na temelju snimka i ispitivanja vodotjesnosti postojeće kanalizacije, kao i kontrolnog hidrauličkog proračuna.

Članak 29. Do realizacije planiranog javnog kanalizacionog sustava priobalne zone (PPUO) svi postojeći kao i budući objekti moraju prikljućiti na izgrađeni sustav odvodnje i pročišćavanja otpadnih voda u skladu s odredbama Pravilnika o graničnim vrijednostima pokazatelja, opasnih i drugih tvari u otpadnim vodama (NN 94/2008), gdje se takva voda pročišćava do II kategorije i posebnim kanalizacijskim sustavom upušta u prirodni prijemnik sukladno Odluci o odvodnji otpadnih voda Općine Bale (Sl.gl.5/08).

Članak 30 Sve se oborinske vode sa krovišta zgrada rješavaju putem oluka, rigola te sustavom kanalizacije upuštaju u teren putem upojnih bunara, vode ostalih površina prirodno se usmjeravaju na zelene površine - prirodni prijemnik. Za oborinske vode za koje postoji opasnost da su ili da će biti onečišćene (oborinske vode manipulativnih površina odnosno površina za promet u mirovanju i sl.) izgrađuje se zaseban sustav otvorenih i/ili zatvorenih kanala. Prije ispuštanje takvih oborinskih voda potrebna je odgovarajuća obrada (pjeskolov/mastolov odnosno odjeljivač ulja i benzina ili neka druga mjera). Mjera obrade detaljnije se razrađuje glavnom/izvedbenom projektnom dokumentacijom. Ispuštanje vode iz bazena za kupanje obzirom da se koristi slatka voda vrši se preko kontrolnog okna predviđenog za uzimanje uzoraka.

4. UVJETI UREĐENJA I OPREME JAVNIH ZELENIH POVRŠINA

Članak 31. Drvoredi. Mrežnim sustavom drvoreda u stanciji stvoriti uređenost i čitljivost prostora te međusobno povezati prirodnu osnovu stancije, poboljšavajući pritom kakvoću ambijenta. Slobodne zelene površine, vrtovi. Slobodne zelene površine organski povezati sa prirodnim krajolikom van građevinske zone, a vrtove čuvati kao tradicijsku aktivnost u okućnici stancije.

5. UVJETI UREĐENJA POSEBNO VRIJEDNIH I/ILI OSJETLJIVIH

CJELINA I GRAĐEVINA

Članak 32. Kao posebno vrijedan i osjetljiv pokazuje se osnovni sklop zgrade stancije. Stoga potrebno je zadržati povijesnu matricu, time da se omogućavaju samo rekonstrukcije unutar postojećih gabarita. Kod građevina mješovite namjene - pretežito poljoprivredno gospodarstvo, mogu se realizirati dogradnje u okvirima propisanim ovim planom odnosno interpolacijama na načelima tipološke rekonstrukcije i dogradnje. Ne dozvoljava se izmjena strukture i tipologije postojećih objekata radi funkcionalne fuzije u veće prostorne sklopove koje bi mogle dovesti do gubitka prostornog identiteta pojedinih građevina.

Svi zahvati vezani na osnovnog sklopa podliježu posebnim uvjetima i suglasnosti tijela državne uprave nadležnog za poslove zaštite

6. UVJETI I NAČIN GRADNJE

Članak 33. Postojeće i nove građevine planirane ovim planom, treba graditi temeljem građevinske dozvole sa tehničkom dokumentacijom usklađenom s odredbama ovog plana, te posebnim uvjetima nadležnih pravnih osoba.Sve građevine treba projektirati i graditi u skladu sa važećim propisima iz područja izgradnje građevina određene namjene, zaštite od požara, zaštite na radu,vodoprivrede, zdravstva, sanitarne zaštite i zaštite okoliša. Zapaljive tekućine i plinovi moraju se držati u spremnicima koji odgovaraju propisanim tehničkim uvjetima i standardima a njihov smještaj odobrava nadležno tjelo. Mjere zaštite od požara tjekom zahvata u prostoru provode u skladu s odredbama koje propisuju: Zakon o zaštiti od požara (NN 58/93, 33/05 i 107/07) Zakon o zapaljivim tekućinama i plinova (NN 108/95) Zakon o eksplozivnim tvarima (NN 178/04 i 109/07) Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe (NN 35/94, 55/94 i 142/03) Pravilnik o zapaljivim tekućinama (NN 54/99) Pravilnik o ukapljenom naftnom plinu (NN 117/99) Pravilnik o hidrantskoj mreži za gašenje požara (NN 8/06) - predvidjeti vanjsku hidrantsku mrežu. Pravilnik o postajama za opskrbu prijevoznih sredstava gorivom (NN 93/98 i 116/07) Pravilnik o građevinama za koje nije potrebno ishoditi posebne uvjete građenja glede zaštite od požara (NN 35/94). Pravilnik o zaštiti od požara ugostiteljskih objekata (NN 100/99) Pravilnik o zaštiti šuma od požara (NN 26/03)

Ostali Pravilnici i usvojena pravila tehničke prakse kojima su propisane mjere zaštite od požara. Mjere zaštite od elementarnih nepogoda i ratnih opasnosti propisane su Pravilnikom o mjerama zažtite od elementarnih nepogoda i ratnih opasnosti u prostornom planiranju i uređenju prostora (NN 29/83, 36/85, 42/86). Izgradnja skloništa za sklanjanje ljudi, materijalnih i drugih dobara predviđa se u skladu sa zonama ugroženosti općine Bale, koje su određene sukladno odredbama Pravilnika o kriterijima za određivanje gradova i naseljenih mjesta u kojima se moraju graditi skloništa i drugi objekti za zaštitu (NN 2/91)

7. MJERE ZAŠTITE PRIRODNIH, KULTURNO-POVJESNIH CJELINA I GRAĐEVINA I AMBIENTALNIH VRIJEDNOSTI

Članak 34. Prema odredbama za provođenje PPUO-a Bale sklop zgrade stancije evidentiran kao graditeljski sklop (stancija), kulturno dobro od lokalnog značaja, te kao takav podlježe uvjetima propisanim Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN broj 69/99) Ako se pri izvođenju građevinskih ili bilo kojih drugih radova koji se obavljaju na površini ili ispod površine tla, naiđe na arheološko nalazište ili nalaze, osoba koja izvodi radove dužna je prekinuti radove i o nalazu bez odgađanja obavijestiti nadležno tijelo sukladno članku 45 citiranog Zakona.

8. MJERE PROVEDBE PLANA

Članak 35. Izgradnja i rekonstrukcija građevina te uređenje prostora na području obuhvata Plana vršit će se u skladu s predviđenom namjenom površina ovog plana, te na osnovi važečih zakonskih propisa izdavat će se potrebne dozvole za svaki pojedini zahvat. Nakon donošenja ovog DPU-a potrebno je izraditi u parcelacijski elaborat uz rješavanje imovinsko-pravnih odnosa. Dozvoljavaju se manja odstupanja od planom utvrđenih granica građevinskih parcela u postupcima formiranja okućnica prema stvarnom stanju na terenu.

9. MJERE SPREČAVANJA NEPOVOLJNA UTJECAJA NA OKOLIŠ

Članak 36. Kod svih faza izrade projekata za građenje kao i kod samog građenja predmetnih građevina treba primjeniti načela zaštite okoliša u svemu sukladno Zakonu o zaštiti okoliša (NN br 82/94).

Neophodno je i preporučljiva upotreba energenata kao struja, plin i sunčana energija. Članak 37. Odlaganje smeća i ostalog otpada vršit će se prema odgovarajućem općem propisu o uvjetima za izgradnju prostora i uređaja za prikupljanje i evakvaciju otpadnih materija iz građevina, kao i prema važećim propisima na području Općine Bale. Na svakoj građevinskoj čestici osigurati adekvatan prostor za odlaganje i prikupljanje krutog otpada.

Članak 38. Zbrinjavanje i evakuaciju sanitarno-fekalnih voda posredstvom pročišćivača dovesti do II klase i potom upuštati u prirodni prijemnik. Oborinske vode regulirano odvoditi u prirodni prijemnik.

Članak 39. Na području obuhvata Plana propisuje se najviša dopuštena razina vanjske buke, 55 dBa danju i 45 dBA noću, s tim da ukoliko novi propisi budu odredili stroža ograničenja tada će se primjeniti limiti iz tih propisa.

9.1. Rekonstrukcija građevina čija je namjena protivna planiranoj namjeni

Članak 40. Na području obuhvata plana nisu evidentirani objekti čija je namjena protivna planiranoj namjeni odnosno koje bi trebalo podvrći rekonstrukciji ili rušenju.